Présentation de l’opération

Octobre 2014

VIABILISATION ET CESSION DES TERRAINS COMMUNAUX OST 2

CONTEXTE ET GÉNÉRALITÉS

HISTORIQUE : Opération initiée par la Ville de Saint-Paul en 2005Mandat d’études réalisé par la SEDRE de 2006 à 2010 – Secteurs d’étude : MONTEE PANON – PAVEMOREL - VILLELE

25 Avril 2012 : Contrat de concession Ville de Saint-Paul / SEMADER - Durée : 9 ans (échéance avril 2021)

OBJECTIFS DE L’OPÉRATION :-Découpage et viabilisation de parcelles, restructuration de quartiers-Cessions des terrains communaux aux occupants sans titres -Cession de terrains pour la réalisation de programme de logements neufs

8 SECTEURS D’INTERVENTION RÉPARTIS SUR 5 BASSINS D E VIE :- La Plaine – Bois de Nèfles : La Croix. - Le Guillaume : Pavé Morel, - Saint Gilles les bains : Tamarins, - Plateau-Caillou : Villèle, - La Saline : Montée Panon, le Relais, chemin Mourvaye et MoivoignaNB : Le secteur du RELAIS ne nécessite pas la réalisation de travaux d’infrastructure. Seule une régularisation foncière y est prévue.

PROCÉDURE D’URBANISME : Permis d’Aménager

PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX

DES PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX COMMUNS :

- Quartiers pour une majorité situés au niveau des mi- pentes, souvent impactés par les plans deprévention des risques de la commune,

- Un volume de travaux important avec problèmes de desserte, des voiries étroites en mauvais état,une absence de réseaux d’assainissement Eaux Usées et Eaux Pluviales, une difficultéd’intervention au vu des pentes importantes et de l’occupation existante,

- 382 familles occupants en attente d’une régularisation, présents depuis plusieurs générations, ensituation d’indivisions, recensés en situation de surpopulation et ayant des besoins endécohabitation. Plus de 80% des familles enquêtées bénéficient de revenus sociaux.

- Un règlement du PLU a révisé compte tenu de l’occupation existante et des règles à assouplir pourréaliser les travaux.

DONNÉES SOCIALES

Recensement des familles - Enquêtes sociales de 201 2

Secteur Nombre de familles recensées

La Croix 26

Pavé Morel 58

Tamarins 15

Villèle 97

Montée Panon 107

Mourvaye 0

Moivoigna 43

Le Relais 40

TOTAL 382 familles enquêtées

MODE OPÉRATOIRE

TROIS TYPES D’INTERVENTION A METTRE EN ŒUVRE, SELON LES SECTEURS :- 1 secteur ne nécessitant pas la réalisation de travaux d’infrastructure : LE RELAIS (40 projets) – Seule la

régularisation du foncier y est prévue,- 6 secteurs présentant une moyenne de 69 % de cases existantes en bon état ou à améliorer nécessitant

la mise en œuvre d’un programme de résorption de l’habitat spontané (RHS) répartis en 3 tranchesopérationnelles engagé avec l’Etat,

- 1 secteur avec un taux d’insalubrité supérieur à 60 % : LA CROIX – Nécessitant la mise en œuvre d’unprogramme de résorption de l’habitat insalubre, engagé avec l’Etat,

PROGRAMMATION LOGEMENT ARRETEE EN JUIN 2014Type de produit Nombre tous secteurs confondus

Régularisations foncières 285

Améliorations de l’habitat 58

LES 72 dont 53 nouvelles parcelles

LLS 43

PSLA 28

Lots libres 23

TOTAL 509 logements

AVANCEMENT OPERATIONNEL – ACTIONS CLES 2012/2013

En 2012 :-Réalisation des enquêtes sociales pour l’ensemble des secteurs-Réalisation de relevés topographiques sur l’ensemble des secteurs afin de réaliser les études de maitrised’œuvre-Pour le secteur Le Relais : Choix d’un géomètre (OIT) pour réalisation des relevés, des DA et du bornagedes parcelles pour le site du RELAIS et préparation des premiers compromis de ventes

En 2013:-Dépôt d’un dossier de demande de subvention FRAFU au stade Recevabilité en janvier -> Avis favorable obtenu en mars 2013-Dépôt d’un dossier de demande de subvention MOUS en janvier -> Avis défavorable du CTD RHI dumois d’avril 2013 pour cause d’insalubrité minime (20%)

-Réalisation des enquêtes sociales sur le secteur de Moivoigna-Consultation et sélection d’une équipe de maitrise d’œuvre : ZONE UP/CYATHEA/SOCETEM-Réalisation des études de faisabilité et d’avant-projet Provisoire – Réévaluation de l’enveloppefinancière des travaux (qui passe de 11M€ à 20M€)-Etudes réglementaires : réalisation des études au cas par cas de l’étude d’impact : obtention des arrêtésde non-soumission pour l’ensemble des secteurs

-Rencontres avec l’Etat : travail de fond réalisé auprès de la DEAL en ce qui concerne le texte de loiLetchimy relatif au dispositif RHS

ACTIONS CLES 2014

En 2014:-Poursuite de l’analyse de la circulaire RHS et réalisation d’un bilan financier global OST 2 sur la base deséchanges effectués avec la DEAL – Mise en place d’un mode opératoire en lien avec la DEAL

-Identification des subventions de l’Etat qui peuvent-être sollicitées et réalisation des premiers dossiers desubvention selon les modalités arrêtées (FRAFU réseaux primaires, RHS, RHI, MOUS ) – Obtention d’avisfavorables au CTD RHI de mars 2014

-Obtention des certificats ARS : RHI pour le secteur La Croix et RHS pour les secteurs de Montée Panonet Chemin Mourvaye

-Actualisation du phasage des travaux en lien avec les contraintes techniques et financières :Tranche 1 : Montée Panon et Chemin MourvayeTranche 2 : Villèle et La CroixTranche 3 : Pavé Morel, Tamarins et Moivoigna

-Rencontre avec l’ensemble des partenaires techniques (TCO déchets, TCO transport, Région, LACREOLE, EDF/SIDELEC) et réalisation des Avant-Projet Définitif sur la base de ces nouvelles données

-Rencontre avec le service urbanisme de la Ville afin d’initier le permis d’aménager à déposer pourinstruction en fin 2014-début 2015 pour la tranche 1 de travaux

-Analyse hydraulique des différents secteurs pour la réalisation des dossiers réglementaires au titre de laloi sur l’eau

MONTAGE FINANCIER INITIAL – SUBVENTION FRAFU SECONDAI RE

Dépenses : 42,6 M€ HT de dépenses, dont 8 787 k€ en foncier et 26 039 k€ en travaux.

Recettes prévues au 1 er montage financier – 2012/2013 :

Subvention : 2,2 M€ HT au titre du FRAFU - Estimation effectuée dans le cas du cumul des proportions delogements à l’échelle de l’opération (création de 40% de logements sociaux tout secteur confondu).N.B. : MOUS : 0€ - Aucune sollicitation possible puisque le projet n’entre pas dans le cadre d’un dispositif permettant lefinancement de l’accompagnement social.

Cession : 13,8 M€ HT, selon les prix de cessions suivants :

Participation des concessionnaires : 3,2 M€ HT, dont 1,2 M€ LA CREOLE et 2 M€ SIDELEC

Participation de la collectivité : 23,4 M€ HT

Régularisation foncière Constructions neuves

- OST : 40€/m²≤ 699m² et au-delà 60€/m²

- AAH/LES: 150€/m² SHON

- Locatifs : 130€/m²shon

- PSLA: 215€/m²shon

- Lots libres/OST propriétaires bailleurs : 250 €/m²

MONTAGE FINANCIER – SUBVENTIONS RHS/RHI/FRAFU PRIMAIR E/MOUS

FOCUS : MODALITÉS SUBVENTION RHS

Cadre :-Caractère avéré de constructions édifiées sans droit ni titre-Constat relatif à l’état des habitations : plus de 60% des constructions à usage d’habitation peut-êtreconservée, réhabilitée et améliorée.Pièce à obtenir : certificat d’insalubrité de l’ARS justifiant la mise en œuvre du dispositif RHS

Type de subvention : Subvention calculée sur le déficit, attribuée à hauteur de 80% pour la phase étudespré-opérationnelles et d’une valeur variante entre 40% et 60% pour la phase opérationnelle

Dépenses éligibles : acquisitions foncières, études, démolitions et remise en état de terrain, voiries etréseaux divers, volet social…

Recettes : cessions de charge foncières au profit d’opérations d’accession neuf, cessions foncières aux finsde régularisation des bâtiments d’habitation qui ont été construits sans droit ni titre foncier

Dispositifs pouvant être sollicités en parallèle : aides relatives à la réalisation de réseaux primaires (exFRAFU), MOUS

MONTAGE FINANCIER – SUBVENTIONS RHS/RHI/FRAFU PRIMAIR E/MOUS

Dépenses : 42,6 M€ HT de dépenses, dont 8 787 k€ en foncier et 26 039 k€ en travaux.

Recettes prévues au 2sd montage financier – 2014

Subvention : 4,9 M€ HT- RHS/RHI/MOUS : 4,1 M€- FRAFU Primaire : 0,8 M€

Cession : 10,7 M€ HT, selon les prix de cessions suivants :

Participation des concessionnaires : 0,3 M€ SIDELEC

Participation de la collectivité : 26,7 M€ HT

Régularisation foncière Constructions neuves

- OST aux revenus < LES: 30€/m²≤ 400m² et au-delà 40€/m²

- OST aux revenus entre LES et LLS: 40€m²≤ 400m² et au-delà 60€/m²

- OST aux revenus> LLS: 60€/m²

- AAH/LES: 15€/m²≤ 400 m² et au delà 35 €/m²

- Locatifs : 150€/m²shon

- PSLA: 215€/m²shon

- Lots libres: prix du marché

TRANCHE 1 – QUARTIER LA SALINE : MONTEE PANON – MOURVA YE

Viabilisation et cession de terrains

communaux

CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES

Secteur Montée Panon :Superficie du terrain : 9,7 haNombre de familles recensées : 107 91 % de logements en bon état ou à améliorerDes voiries à calibrer et à créer, des accès aux parcelles à revoir, absence de réseaux d’assainissement

Secteur Mourvaye :Superficie du terrain : 0,5 haNombre de familles recensées : 0Parcelles en friche en bordure de ravine – desserte actuelle par un chemin en terreParcelle en partie impactée par le PPRI

MONTEE PANON – LA SALINE

Viabilisation et cession de terrains

communaux

Coût des travaux : 6,7M €Démarrage travaux prévu second semestre 2015 - Durée : 24 moi s

Plan de programmation Plan de massePROGRAMMATION LOGEMENTS :- 94 régularisations foncières- 8 lots libres- 10 AAH- 3 LES- 22 LES nouvelles parcelles

PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :- Maintien des constructions existantes- Création de réseaux : poste de refoulement, poste de transformation,enfouissement de réseaux- Voiries : confortement et élargissement des voies existantes et descheminements piétons- Espaces verts : création de placettes, ébauche d’aménagement de lisièreurbaine- Autres démarches : transport en commun, ordures ménagères

Viabilisation et cession de terrains

communauxCHEMIN MOURVAYE – LA SALINE

Coût des travaux : 600 k€Démarrage travaux prévu second semestre 2016 - Durée : 6 mois

Plan de programmation Plan de massePROGRAMMATION LOGEMENTS :- 13 LLSCession terrain au constructeur en 2015 pour programmation en LBU 2016

PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :- Création de réseaux : poste de refoulement, poste de transformation,enfouissement de réseaux- Voiries : confortement et élargissement des voies existantes et descheminements piétons – traitement de la voirie menant à Montée Panon- Espaces verts : ébauche d’aménagement de lisière, réaménagement duparking du cimetière- Autres démarches : transport en commun, ordures ménagères

TRANCHE 2 – QUARTIER LA PLAINE : LA CROIX

Viabilisation et cession de terrains

communaux

CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES

Superficie du terrain : 1,7 ha

Secteur concerné par une RHI :Nombre de familles recensées : 26 60 % de logements insalubresTransit de plusieurs familles à prévoir 17 démolitions prévisibles

Circulation piétonne - Pas d’accès véhicule pour plus de la moitié des casesParcelle impactée par le PPRI

Coût des travaux : 1,8 M€Démarrage travaux prévu premier trimestre 2017 Dur ée: 12 mois

Plan de programmation Plan de masse

Viabilisation et cession de terrains

communauxLA CROIX – LA PLAINE

PROGRAMMATION LOGEMENTS :- 9 régularisations foncières- 2 AAH- 2 LES- 12 LES nouvelles parcelles

PRINCIPE D’AMÉNAGEMENT :- Amélioration des logements insalubres pouvant l’être / Démolition etreconstruction sous forme de LES- Réorganisation complète de l’îlot- Voiries : création de voirie et de places de stationnement en partie basse,élargissement et création de cheminements piétons à l’intérieur de l’îlot- Espaces verts : création de jardins familiaux- Création espaces de regroupement des ordures ménagères