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DÉPARTEMENT DE LA CHARENTE-MARITIME (17)

Du 20 décembre 2019 au 21 janvier 2020

RAPPORT D’ENQUÊTE

Commissaire enquêteur : monsieur Dominique Lebreton

DESTINATAIRES : - Monsieur le maire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne - Monsieur le président du tribunal administratif de Poitiers

ENQUÊTE PUBLIQUE RELATIVE A la révision

du plan local d’urbanisme

sur le territoire de la commune

de Saint-Georges-de-Didonne

Enquête publique relative à la révision du plan local d’urbanisme sur le territoire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne du 20 décembre 2019 au 21 janvier 2020 Rapport d’enquête

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SOMMAIRE

1. Contexte de l’enquête publique .............................................................................. 5

2. Présentation de la commune ................................................................................... 5 Présentation générale .......................................................................................... 5 Environnement .................................................................................................... 6 Paysages naturels et bâtis .................................................................................... 6 Population et logement ....................................................................................... 7 Economie ............................................................................................................ 8 Fonctionnement urbain (équipements publics, cadre de vie, déplacements,) ..... 8 Risques ................................................................................................................ 9

3. Enjeux du PLU identifiés par la municipalité de Saint-Georges-de-Didonne . 10 Environnement .................................................................................................. 10 Paysages naturels et bâtis .................................................................................. 11 Evolution de la population permanente ............................................................ 11 Logement .......................................................................................................... 12 Fonctionnement urbain ..................................................................................... 12 Economie .......................................................................................................... 12 Risques .............................................................................................................. 12

4. Cadre juridique relatif à l’élaboration d’un Plan local d’urbanisme ............... 12

5. Composition du dossier ......................................................................................... 13

6. Appréciations sur le dossier .................................................................................. 15 Analyse du CE : ................................................................................................ 15

6.1.1. Sur la forme....................................................................................................... 15 6.1.2. Sur le fond ......................................................................................................... 17

Bilan de l’analyse – Appréciation globale sur le dossier .................................. 21 6.2.1. Elément favorables............................................................................................ 21 6.2.2. Eléments défavorables ...................................................................................... 22 6.2.3. Appréciation globale ......................................................................................... 23

7. Organisation de l’enquête ..................................................................................... 23 Désignation du commissaire enquêteur ............................................................ 23 Réception du dossier par le commissaire enquêteur ......................................... 23 Organisation du déroulé de l’enquête ............................................................... 23 Information et recueil des observations du public ............................................ 24 Concertation préalable ...................................................................................... 24 Visite des lieux .................................................................................................. 25

8. Déroulement de l’enquête ..................................................................................... 25 Ouverture et clôture du registre d’enquête........................................................ 25 Incidents et climat au cours de l’enquête .......................................................... 25 Bilan comptable des observations ..................................................................... 26 Élaboration du PV de synthèse des observations du public .............................. 27 Examen du mémoire en réponse du MO........................................................... 27

9. Analyse de l’avis des personnes publiques associées (PPA) ............................... 27 Synthèse des avis reçus des personnes publiques associées (PPA) et avis du

commissaire enquêteur .......................................................................................... 28 Bilan des avis des PPA ..................................................................................... 43

9.2.1. Eléments positifs ............................................................................................... 43


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9.2.2. Eléments négatifs .............................................................................................. 43 9.2.3. Bilan de l’analyse .............................................................................................. 44

10. Examen des Observations du public .................................................................... 45 Analyse des observations du public .................................................................. 45 Bilan des observations du public .................................................................... 112

11. Bilan global ........................................................................................................... 113 Points positifs .................................................................................................. 113 Points négatifs ................................................................................................. 113 Bilan final........................................................................................................ 115

LES ANNEXES ........................................................................................................... 116

Annexe 1 - La décision de nomination du CE ...................................................... 117

Annexe 2 - La déclaration sur l’honneur du CE ................................................. 118

Annexe 3 - L’arrêté d’organisation ...................................................................... 119

Annexe 4 - L’avis d’enquête .................................................................................. 122

Annexe 5 - Publications de l’avis d’enquête dans la presse locale ..................... 123

Annexe 6 - Le certificat d’affichage ...................................................................... 127

Annexe 7 - Lettre de remise du PV de synthèse des observations du public au MO ........................................................................................................ 128

Annexe 8 – Mél retour des réponses du MO au PV de synthèse des observations du public ............................................................................................... 130

Annexe 9 – Lettre de l’association « Les amis de Saint-Georges-de-Didonne » demandant la prolongation de l’enquête publique ........................... 131

Annexe 10 – Réponse du commissaire enquêteur à la Lettre de l’association « Les amis de Saint-Georges-de-Didonne » .......................................... 133

PIECE JOINTE - Page 9 du bulletin municipal n°17 de décembre 2019 .............. 134


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1. Contexte de l’enquête publique La révision générale du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Georges-de-Didonne a pour objet la prise en compte des différentes évolutions législatives et le renforcement de la volonté de préserver les paysages remarquables du patrimoine naturel du littoral depuis la dernière révision du 15 décembre 2006.

La révision générale du PLU a été décidé par la délibération du conseil municipal du 18 décembre 2009. Cette révision est rendue indispensable en raison des difficultés rencontrées dans l’application des règles d’urbanisme, principalement sur la partie longeant le littoral, dans le quartier de Vallières, le long du boulevard de la côte de beauté ainsi que le long des canaux de Chenaumoine, de Boube et de Belmont.

Le projet a été arrêté le 27 juin 2017, soumis à une enquête publique du 16 octobre 2017 au 17 novembre 2017 et approuvé par délibération du conseil municipal du 22 mai 2018. Toutefois, par jugement du 6 juin 2019, le tribunal administratif de Poitiers a annulé la délibération du 22 mai 2018 approuvant le PLU.

S’appuyant une jurisprudence exposée dans la notice explicative introduite dans le dossier d’enquête, la municipalité a décidé lors de la délibération du conseil municipal du 23 juillet 2019, de reprendre la procédure de révision du PLU au stade de l’enquête publique avec le projet arrêté du 27 juin 2017.

Par l’arrêté référencé AR/VDC/2019/ARRURBA, du 02 décembre 2019, madame la 1ère adjointe, par délégation de monsieur le maire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne, prescrit une enquête publique pour la révision générale du PLU.

Par ailleurs, le PLU de Saint-Georges-de-Didonne s’intègre dans le schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la Communauté d’agglomération Royan-Atlantique (CARA) approuvé le 25 septembre 2007, modifié le 20 octobre 2014 et actuellement en cours de révision. Le projet du nouveau SCoT a été arrêté le 11 octobre 2019, soit postérieurement à l’arrêt du projet de plan local d’urbanisme soumis à l’enquête publique.

Enfin, le PLU de Saint-Georges-de-Didonne dans sa version présentée à l’enquête publique fait référence à des documents d’ordre supérieur arrivé à échéance (PCET de la CARA), toujours pas validés (2è Plan Local de l’Habitat (PLH) de la CARA) ou ayant évolués (Plan Départemental de Protection des Forêts contre les Incendies (PDFC), Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage) depuis l’arrêt du projet.

2. Présentation de la commune

Présentation générale La commune de Saint-Georges-de-Didonne borde l’embouchure de l’estuaire de la Gironde dans sa partie maritime, sur la rive droite. Elle est limitrophe sur sa limite Nord-Ouest de la commune de Royan dont elle constitue un prolongement urbanistique.

Saint-Georges-de-Didonne constitue un territoire contrasté tant dans les composantes paysagères (littoral, dunes, falaises, forêts, marais, …) que dans les modes de résidence de ses habitants (2/3 des habitations sont des résidences secondaires) ou que dans le secteur économique (conciliation d’intérêts à trouver entre activités économiques et les qualités spécifiques des espaces) ou encore de l’environnement (loi « littoral », zones protégées, boisement urbain et urbanisation).

La superficie de la commune est de 1 372 hectares et l’organisation urbaine s’est développée autour des deux villages historiques de Saint-Georges et de Didonne puis le long du littoral à partir de la fin du XIXè siècle, avec le début de l’urbanisation du quartier du « Parc de Vallières »


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et les premières maisons balnéaires qui s’implantent sur les dunes, puis surtout après la fin de la seconde guerre mondiale. Aujourd’hui la rocade RD25 qui ceinture l’agglomération royannaise marque une limite physique entre la zone urbanisée et les marais au Nord et à l’Est (à l’exception de la zone économique des Brandes et du hameau de Boube).

La commune compte une population municipale de 5356 habitants selon les données du recensement de 2016, à comparer aux 5164 (page 7 Préambule / 5054 INSEE 2012 p 15) habitants pris en compte dans le dossier d’enquête approuvé en 2017 sur les données INSEE de 2011.

Environnement

Le territoire de Saint-Georges-de-Didonne, héberge une biodiversité riche et variée.

Au Nord et à l’Est le territoire de la commune comprend deux zones de marais chacune drainée par un canal (ou rivau). On peut ainsi distinguer au Nord le marais de Margite drainé par le canal du marais de Boube et à l’Est les marais de La Briqueterie et de La Brandelle drainés par le canal du marais de Chenaumoine.

Le territoire de Saint-Georges-de-Didonne est également caractérisé par la présence d’un important couvert boisé. La forêt de Suzac couvre 18% de la surface communale à laquelle s’ajoutent les deux ensembles résidentiels « sous couvert boisé » dits « Parc de Vallières » et « Parc de Suzac ».

Le littoral, enfin, est au cœur des principaux enjeux sur la commune de Saint-Georges-de-Didonne. Il s’agit d’accompagner l’activité économique liée au tourisme et le développement urbain pour une population multipliée par 7,4 en pleine saison dans le respect de la loi « Littoral ».

Trois zones, riches sur le plan de la biodiversité, sont protégées par plusieurs directives : - zone Natura 2000 de « Estuaire de la Gironde » (code site FR7200677, arrêté du

07/08/2014), au titre la directive « Habitats, faune, flore », - zone Natura 2000 de « Marais et falaises des coteaux de Gironde » (code site

FR5400438, arrêté du 27/05/2009), au titre de la directive « Habitats, faune, flore », - zone Natura 2000 de « Estuaire de la Gironde : marais de la rive Nord » (code site

FR5412011, arrêté du 06/07/2004 (actualisé postérieurement à la date d’arrêt du PLU le 29/03/2019), au titre de la directive « Oiseaux »,

Nota : sur la commune de Saint-Georges-de-Didonne, l’emplacement des zones FR5400438 et FR5412011 se superposent.

Pour la zone « Estuaire de la Gironde », les incidences potentielles du PLU concerneront essentiellement l’artificialisation des berges et les risques de pollution sur les stocks de certains poissons migrateurs.

- ZNIEFF (zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique) de type 1 de la « Forêt de Suzac et conches de Meschers» (code 540006852),

- ZNIEFF de type 2 de l’ « Estuaire, marais et coteaux de la Gironde en Charente-Maritime » (code 540004658),

- - ZNIEFF de type 2 de l’ « Estuaire de la Gironde » (code 720013624),

Paysages naturels et bâtis

Les paysages sur le territoire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne peuvent synthétiquement être partagé en trois secteurs :


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- Un paysage balnéaire sur le littoral qui s’articule entre la plage de la Conche de Saint-Georges et le sud de la Grande conche de Royan encadrées par les pointes rocheuses de Vallières urbanisée et de Suzac couverte de pins et de chênes verts.

- Un paysage de marais et de culture agricole au-delà de la « dune » - Entre les deux, une bande urbanisée qui s’est fortement développée sous la pression

touristique. o La partie nord, dans le prolongement de la pointe de Vallières, constituant le cœur

urbain, se caractérise par un profil continu et bas. La zone nord de cette partie est fortement végétalisée.

o La partie sud, située face à la grande plage sur les dunes, est bâtie sous couvert boisé se densifiant progressivement jusqu’à la forêt de Suzac. L’avancée nord de ce couvert boisé, jouxtant l’hypercentre, constitue le bois Mocqueris.

Plusieurs secteurs à forts enjeux (pressions foncières ou touristiques versus protection, préservation, réhabilitation ou reconquête sur le plan environnemental) ressortent :

- La forêt de Suzac - Le Bois Mocqueris - La pointe de Vallière - Le Bois des coteaux (aussi appelé Bois des chênes)

Population et logement

La population de Saint-Georges-de-Didonne a fortement crû du début des années 60 à la fin des années 90, puis s’est stabilisée sous l’effet combiné d’un solde migratoire en diminution, de la chute du taux de natalité avec la baisse du nombre de ménage jeunes et de l’augmentation du taux de mortalité avec la hausse du nombre des plus de 60 ans (62% du nombre des ménages sont des retraités).

La décroissance et le vieillissement de la population de la commune résultent d’une offre foncière chère, inaccessible et d’un manque d’offre diversifiée en logements, notamment en logements aidés.

D’ailleurs, le faible taux de vacance du parc de logements de Saint-Georges-de-Didonne est révélateur d’une tension du marché immobilier. Le parc vacant ne présente pas de potentiel pour l’accueil de population. La réponse au besoin résidentiel passe par la production de logements neufs.

Ainsi, le projet communal de développement de la commune de Saint-Georges-de-Didonne se base sur un retour à la croissance démographique. La commune a retenu comme objectif d’atteindre une population communale permanente « nette » de près de 5 700 habitants en 2026.

Sur le point des logements aidés, la commune est soumise aux dispositions de l’article 55 de la loi SRU, amendée par la loi Duflot du 18 janvier 2013, qui imposent un objectif de 25 % de logements locatifs sociaux d’ici 2025. Au 17 mars 2015, il est recensé sur la commune de Saint-Georges-de-Didonne 124 logements sociaux pour un parc de 3097 résidences principales, soit 4% du parc de résidences principales. Le déficit constaté au 1er janvier 2016 était de 650 unités (source avis PPA / DDTM). Ce point sera l’enjeu majeur du présent PLU, qui dans son projet initial ne prévoit la construction « ferme » que de 154 logements.

Autre caractéristique structurante, la population permanente se localise essentiellement en zone rétro-littorale et proche de la rocade. Un enjeu de rééquilibrage pour rapprocher les habitants des lieux de centralité et de service ainsi que des espaces de loisirs est identifié.


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Enfin, la population estivale est multipliée par un facteur de 7.4. Ainsi, 2/3 des logements sont des résidences secondaires. Le parc de résidences secondaires a progressé 2,6 fois plus que le parc de résidences principales depuis 40 ans.

Economie

En 2011, la commune comptait 61,9% d’actifs (dont 9,4% de chômeurs) pour 38,1% d’inactifs, avec une augmentation de 15,4% en 1999 à 22,8% en 2011 de la part des retraités ou préretraités.

Entre 2006 et 2011, la commune a perdu essentiellement des employés et des ouvriers (-160). Parallèlement, elle a gagné des cadres et des actifs de professions intellectuelles supérieures (+88).

Entre 1999 et 2011, la commune a gagné 356 emplois tandis que sa population active ayant un emploi a diminué de 1426 à 1338. Les actifs ayant un emploi et ayant quitté la commune sont pour près des 2/3 d’entre eux des personnes qui travaillaient sur la commune.

La cause de la diminution de la population active habitant Saint-Georges-de-Didonne et travaillant sur Saint-Georges-de-Didonne est probablement à rechercher dans le caractère du marché immobilier et la faiblesse du parc locatif social, qui ne permet pas à la population d’ouvriers et d’employés de rester sur la commune.

En 2011, 1567 emplois étaient recensés sur la commune. La répartition par secteurs d’activités était la suivante

- Commerces et autres : 788 - Administrations publique et autres : 517 - Industrie : 171 - Construction : 83 - Agriculture : 8

Les activités économiques se concentrent principalement, sur deux zones économiques le long de la rocade RD25 (ZAE « Les Brandes / Les Portes de l’Estuaire » et ZAC de « La Raboine ») et sur la rue commerçante du centre-ville.

Concernant le secteur agricole, en 2017, la commune de Saint-Georges-de-Didonne recense 4 sites d’exploitation sur son territoire.

Le tourisme est la principale activité économique de Saint-Georges-de-Didonne avec une offre d’hébergement touristique de 34859 lits (INSEE-direction du Tourisme – 2012). L’offre d’activités est également attractive par sa diversité allant, entre autres, du centre nautique au pôle départemental du « Parc de l’Estuaire » en passant par un parcours d’accrobranches, une voie verte cyclable ou une activité de pêche en étang. Bien sûr, la plage et les commerces connexes restent incontournables notamment dans la bande littorale des 100m.

Fonctionnement urbain (équipements publics, cadre de vie, déplacements,)

Saint-Georges-de-Didonne offre un bon niveau de services et d’équipements publics. On retiendra plus particulièrement : - Les services scolaire et périscolaire,

On notera à ce sujet qu’une très grande partie des enfants scolarisés dans les établissements de la commune résident en dehors de Saint-Georges-de-Didonne, sur les communes voisines proches. Ce sont des enfants dont les parents travaillent sur la commune mais qui ne trouvent pas de logement adapté sur place.

- Les services relatifs à la santé, avec notamment une polyclinique spécialisée dans la chirurgie.


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- Les équipements sportifs et ludiques, dont le complexe Colette Besson (stade) et le Relais de la Côte de Beauté (salles de spectacles, cinéma et bibliothèque municipale).

- Le port de plaisance - L’office du tourisme

L’attrait pour Saint-Georges -de-Didonne, qui a conduit à son développement actuel, témoigne d’un cadre de vie agréable lié à la proximité du littoral, au climat, à l’accès à la nature et à la présence de services, de commerces de proximité, de marchés ou d’activités sportives, culturelles et de loisirs. De plus, ce cadre de vie bénéficie des avantages offerts par l’agglomération royannaise voisine.

Pour le maintien d’un cadre de vie de qualité, la commune identifie que l’urbanisation doit être maîtrisée notamment sur l’ensemble du massif forestier intra-rocade et que le développement de cheminements doux doit être envisagé en particulier entre le quartier isolé de Boube et le reste de la commune.

De plus, l’attractivité touristique, très forte en période estivale qui modifie le fonctionnement du territoire, peut être parfois contraignante pour les habitants permanents. L’enjeu sera de maîtriser la capacité d’accueil de la commune et la fréquentation des sites en cohérence avec les enjeux de préservation des espaces sensibles. Ainsi, sont inscrites au PADD :

- une orientation de non-renforcement de l’offre d’hébergement en camping (en particulier dans le massif forestier et aux abords du rivage de Suzac) ;

- une orientation pour freiner la production de résidences secondaires.

Pour les déplacements, la voiture reste le moyen de transport très majoritaire, notamment pour les déplacements domicile-travail et ceux des touristes. La desserte routière de la ville est organisée par la rocade qui ceinture l’agglomération royannaise.

Deux projets routiers sont évoquées au PLU : - Projet de quatrième entrée à partir de la rocade pour desservir la ZAC de Margite (Cf.

OAP p 24 et 29) ; - Les emplacements réservés V8 pour aménager l’entrée de ville sur la rue Jean Moulin et

V9 pour diminuer l’accidentologie à l’est du carrefour giratoire de La Briquetterie (Cf. RG/5.1).

En termes d’infrastructures collectives, une gare ferroviaire et une gare maritime sont à proximité à Royan et la commune est desservie par 3 lignes de bus de la CARA vers Saint Palais, Coze et Meschers (+ une supplémentaire en été vers Barzan).

La ville propose 907 places de stationnements publics, réparties sur 15 parkings, auxquelles s’ajoutent les stationnements autorisés en zone bleue et les dérogations accordées pour stationner sur certains trottoirs. Les capacités de stationnement sont suffisantes pour l’accès à la mer, notamment depuis le réaménagement du boulevard de la Côte de Beauté.

Pour le stationnement privé, les articles 12 du règlement de chaque zone d’urbanisation précisent le nombre de places de stationnement à prévoir.

Risques La commune de Saint-Georges-de-Didonne est concernée par six risques majeurs : le risque tempête, inondations, mouvement de terrain, risques littoraux, feux de forêts et risque lié au transport de marchandises dangereuses. Un autre risque concerne également la commune : le risque « remontées de nappes ».

Le risque feu de forêt concernant la forêt de Suzac est considéré comme très fort. Les zones les plus vulnérables concernent les secteurs de camping et d’habitat diffus dans le massif forestier. Quelques pistes d’actions ont été définies dans l’Atlas des risques de feux de forêt en


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Charente-Maritime. Le nouveau PDPFCI 2018/2027 de la Charente-Maritime a été approuvé par arrêté préfectoral le 20 novembre 2018.

Les inondations concernent les marais et les terrains situés à proximités. Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) du bassin Adour-Garonne, approuvé le 1er décembre 2015 pour la période 2016-2021 contient une orientation pour préserver et restaurer les milieux aquatiques (zones humides, lacs, rivières…) afin de réduire la vulnérabilité et les aléas d’inondation.

Les inondations peuvent aussi avoir pour origine les débordements pluviaux. La démarche menée dans le cadre du Schéma Directeur des Eaux pluviales met en évidence plusieurs dysfonctionnements sur le plan quantitatif (inondations de secteurs urbanisés dues à une insuffisance des réseaux pluviaux en place).

Concernant les remontées de nappes, selon la carte présentée page 178 du rapport de présentation, le risque sur la majorité de la commune présente une « sensibilité très faible à faible ». Toutefois quelques secteurs, notamment en zones urbanisées, présentent une sensibilité « forte à très forte ». Il est précisé page 178 que cette carte a valeur d’information et n’engendre pas de dispositions réglementaires.

Autre risque développé dans le dossier, celui des risques littoraux. Cela concerne le recul du trait de côte par érosion, les submersions marines lors de conditions météorologiques sévères et les avancées dunaires.

Enfin, le risque de cavités a été identifié à La Pointe de Vallières. Des études réalisées par le BRGM sont en cours sur ce site.

Un plan de prévention des risques naturels littoraux, prescrit par arrêté préfectoral du 27 octobre 2008, est en cours d’étude.

La commune apparaît également dans le Dossier Départemental des Risques Majeurs comme exposée au risque technologique « transport de matières dangereuses ». Cependant, les accidents de transport de matières dangereuses très graves pour les personnes sont peu fréquents.

Enfin, d’après la base des installations classées, un établissement classé non-SEVESO a été répertorié sur la commune. Il s’agit de la casse auto chevalier.

3. Enjeux du PLU identifiés par la municipalité de Saint-Georges-de-Didonne

L’analyse du diagnostic et de l’étude environnementale fait ressortir les enjeux principaux suivants :

Environnement - Respecter les exigences légales de modération de la consommation d’espace - La Pointe de Suzac se compose des dernières pelouses sèches littorales entre Talmont

et Saint Palais sur Mer. Les enjeux de conservation y sont donc très importants. - Le boisement intra Dulin constitue un réel réservoir de biodiversité aux portes de la

ville. Sa conservation répondra à trois enjeux majeurs : o Conserver la banque de graines et d’essences indigènes susceptibles de s’exporter

pour coloniser d’autres site où le renouvellement naturel n’est pas assuré (quartier sous couvert boisé) ;

o Maintenir ce milieu naturel qui présente un bon état écologique et un fonctionnement forestier adéquat

o Permettre un accès à la nature pour les habitants à proximité du centre.


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- Littoral : préserver le milieu contre l’artificialisation et veiller à la conservation des espèces et habitats d’intérêt écologique ;

- Zones humides et marais : préserver ces milieux naturels et lutter contre les espèces invasives ;

- Espaces d’intérêt écologique non classés : maintenir les boisements, haies, plans d’eau artificiels ;

- Assurer les liaisons entre les espaces naturels et préserver les corridors écologiques

Paysages naturels et bâtis - Parc de Vallières : résister à la pression foncière au niveau de ce secteur afin de conserver le

couvert végétal, voire de le renforcer, et de limiter la densification de l’habitat sous boisement.

- La Pointe de Vallières : o conserver le caractère à prédominance végétale du site. o réaménagement du boulevard de la Corniche pour en réduire l’aspect routier et en

augmenter l’agrément pour les piétons o l’amélioration de l’accès au port

- Le littoral urbain Saint-Georges-de-Didonne et La Conche de Saint Georges : soutenir le développement urbain tout en préservant : o ses caractéristiques singulières de « joyau de la côte charentaise » o les secteurs les plus fragiles qui ne peuvent se densifier plus qu’ils ne le sont déjà

- Le Parc de Suzac : Les enjeux de ce quartier sont le maintien de l’équilibre entre bois et habitat et la maîtrise de l’artificialisation des sols.

- Le quartier des Brandes : Les enjeux de ce quartier sont : sécurité routière, lutte contre les nuisances sonores, cohabitation avec des activités sources potentielles de nuisances, traitement des lisières agricoles et du paysage de l’entrée d’agglomération.

- La Pointe de Suzac et la « ville » de plein air : le principal enjeu du secteur repose sur l’assurance de la pérennité des activités touristiques dans un milieu fragile et à conserver et ses contraintes (risque de feux de forêt).

- Les marais : l’enjeu majeur pour le tourisme est d’équilibrer l’activité entre la côte et l’arrière-pays, en incitant les nombreux touristes présents sur le littoral à découvrir l’intérieur des terres.

- Le secteur agricole : le principal enjeu de préserver l’ouverture de ces espaces visuels en contenant l’étalement urbain et créant des franges paysagères nettes entre tissu urbain et le tissu agricole.

- Favoriser une meilleure intégration paysagère vis-à-vis des aménagements ; - Préservation du patrimoine architectural.

Evolution de la population permanente - Retrouver un solde migratoire plus favorable, en capacité de compenser l’évolution de

la population en place, notamment suite au départ constaté des classes d’âges les plus jeunes et à la population âgée qui devrait continuer de s’accroître.

- Concernant le vieillissement de la population, la question de l’aménagement des logements, des services à la population et de la dépendance est un enjeu majeur.

- La population permanente habite majoritairement les quartiers rétro-littoraux, il y a un enjeu de rééquilibrage pour la commune afin de rapprocher les habitants des lieux de centralité et de service ainsi que des espaces de loisirs


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Logement - Prendre en compte le profil touristique de la commune. L’enjeu pour la commune est

d’augmenter la part des résidences principales dans la production future de logements afin de répondre aux besoins de la population permanente.

- Orienter l’offre résidentielle vers des logements accessibles aux revenus plus modestes est un enjeu pour maintenir les actifs ouvriers ou employés et demeurer attractif pour l’installation des entreprises du secteur industriel.

- Pour répondre à l’enjeu de mixité sociale (logements locatifs sociaux, résidences principales), les orientations sont de respecter les objectifs fixés au PLH en matière de production de logements aidés.

- Mise en œuvre de programme de logements locatifs sociaux « dans la ville » et sur les extensions projetées (ZAC en particulier), qui vont permettre de rééquilibrer le parc de logements et de diversifier la structure sociodémographique locale

- En matière de lutte contre l’étalement urbain, la commune de Saint-Georges-de-Didonne souhaite : o supprimer dans le cadre de la révision du PLU, plus de 50 hectares de zones

constructibles de types U et AU (par rapport au PLU approuvé en 2006). o Prendre en compte les capacités de densification des groupes de terrains et îlots

importants, soit un total de 10,4 ha.

Fonctionnement urbain - Favoriser le développement des modes de déplacements doux, notamment assurer une

liaison entre le quartier de Boube et le reste du territoire ; - de mieux matérialiser les parcours cyclables pour une plus grande sécurité des usagers - Le développement de Saint-Georges-de-Didonne et la vie de la commune pendant la

saison et hors saison repose également sur le maintien des commerces. Aussi, soucieuse de cet enjeu majeur la collectivité a fait le choix d’inscrire cette orientation au sein de son PADD

- Promouvoir les énergies renouvelables dans les pratiques d’aménagement.

Economie - Agriculture : conserver l’activité sur la commune tout en en maintenant la qualité des milieux

Risques - Assurer l’inconstructibilité des zones soumises au risque d’inondation. - Améliorer la prise en compte du risque littoral, TMD et du risque feu de forêt, notamment

vis- à-vis des aménagements touristiques (campings) ; - Mise en danger des biens et des personnes : prendre en compte le risque d’érosion et avoir

une attention particulière sur le secteur de la pointe de Vallières ; - Limiter l’imperméabilisation des sols afin de ne pas renforcer les risques d’inondation pesant

sur les biens et les personnes ; - Informer la population sur l’existence du risque retrait et gonflement des argiles et remontée

de nappes.

4. Cadre juridique relatif à l’élaboration d’un Plan local d’urbanisme Le cadre général pour l’élaboration d’un PLU est donné par le code de l’urbanisme.


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Le rapport de présentation précise page 11 qu’il tient compte des dispositions des lois et décrets intervenus depuis2009 :

- LOI n°2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement (Grenelle I)

- - LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement pour l’environnement (Grenelle II)

- - LOI n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche - - Décret n° 2012-995 du 23 août 2012 relatif à l'évaluation environnementale des

documents d'urbanisme - - LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) - - LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’Avenir pour l’Agriculture, l’Alimentation et la Forêt - - LOI n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances

économiques - - LOI n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance

verte

De plus, dans ses développements le rapport de présentation cite : - loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques - la loi du 10 juillet 1976 sur la protection de la nature - loi du 15 juillet 1975 relative à l’élimination des déchets et à la récupération des matériaux,

modifiée par la loi du 13 juillet 1992 - la loi du 7 janvier 1983 sur les règles d’aménagement, - loi du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en œuvre des principes

d’aménagement. - la loi n°86-2 du 3 janvier 1986 dite Loi Littorale, - loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dite « Loi

Besson » - loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 sur l’eau et les milieux aquatiques - Loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage - loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite « solidarité et renouvellement urbain » (SRU) ; - loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, - loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 (dite Duflot) - loi n o 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances

économiques, dite « loi Macron »

Enfin, : - en annexe du règlement est joint l’arrêté n° 07-2486 du 5 juillet 2007 portant classement

des massifs forestiers à risque feux de forêt, des communes concernées par le risque feux de forêt et obligation de débroussaillement dans ces massifs et ces communes

- l’arrêté du 23 juillet 2013 modifiant l’arrêté du 30 mai 1996 relatif aux modalités de classement des infrastructures de transports terrestres et à l’isolement acoustique des bâtiments d’habitation dans les secteurs affectés par le bruit accompagne la pièce 6.7 aux annexes du dossier d’enquête

5. Composition du dossier Le dossier d’enquête comprend 997 pages et est organisé en 9 dossiers, dont les avis des personnes publiques associées :

Dossier n°0 : Notice explicative + en annexe le jugement du tribunal administratif de Poitiers, audience du 23 mai 2019

Dossier n°1 : Rapport de présentation


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Annexe « Analyse des espaces boisés classés(E.B.C.) de la commune de Saint-Georges-de-Didonne et propositions »

Dossier n°2 : Projet d’Aménagement et de Développement Durable Dossier n°3 : Règlement écrit Dossier n°4 : Orientations d’Aménagement et de Programmation Dossier n°5 : Règlement graphique

Pièce n° 5.0 : Plan de zonage 1/2500 centre-ville Pièce n° 5.1 : Plan de zonage 1/5000 commune partie ouest Pièce n° 5.2 : Plan de zonage 1/5000 commune partie est Pièce n° 5.3 : Plan de zonage 1/10000 commune entière

Dossier n°6 : Annexes Pièce 6.1.1 : Liste des servitudes d’utilités publiques Pièce 6.1.2 : Plan des servitudes d’utilités publiques partie ouest Pièce 6.1.3 : Plan des servitudes d’utilités publiques partie est Pièce 6.2.1 : Plan du réseau d’eau potable partie ouest Pièce 6.2.2 : Plan du réseau d’eau potable partie est Pièce 6.3 : Plan du réseau d’assainissement Pièce 6.4 : Zonage d’assainissement des eaux usées Pièce 6.5 : Zonage d’assainissement des eaux pluviales Pièce 6.6 : Notice sanitaire Pièce 6.7 : Prescriptions d’isolement acoustique aux abords des infrastructures de transports

terrestres + Arrêté du 23 juillet 2013 modifiant l’arrêté du 30 mai 1996 relatif aux modalités de classement des infrastructures de transports terrestres et à l’isolement acoustique des bâtiments d’habitation dans les secteurs affectés par le bruit

Pièce 6.8 : Les périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini par les articles L.211-1 et suivants du C.U. (DPU)

Pièce 6.9 : Les zones dans lesquelles s’applique le permis de démolir (L.430-1-e & 430-2 et suivants du C.U.)

Dossier n°7 : Avis des personnes publiques associées - Mission régionale d’autorité environnementale (MRAe) - Préfecture / Commission départementale de la préservation des espaces naturels agricoles

et forestiers (CDPNAF) - Préfecture / Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) - Communauté d’agglomération Royan-Atlantique - Chambre d’agriculture de Charente-Maritime - Chambre de commerce et d ‘industrie Rochefort et Saintonge - Centre régional de la propriété forestière de Nouvelle-Aquitaine - Commission départementale des sites, de la nature et des paysages de la Charente-

Maritime - Institut national des origines et de la qualité (INAO) - Direction générale de l’aviation civile / Pôle Bordeaux

Dossier n°8 : Dossier administratif Pièce 8.1 : Délibérations du conseil municipal

- Du 18 décembre 2009 prescrivant la révision du plan local d’urbanisme (PLU) - Du 13 octobre 2014 relatif au débat du conseil municipal sur le plan d’aménagement

et de développement durable (PADD) - Du 20 décembre 2016 relatif au débat du conseil municipal sur le plan d’aménagement

et de développement durable (PADD) - Du 27 juin 2017 relatif au bilan de la concertation - Du 27 juin 2017 arrêtant le projet de révision générale du PLU


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- Du 23 juillet 2019 actant la reprise de la procédure de révision du PLU à la phase d’enquête publique sur la base du projet arrêté par délibération du 27 juin 2017

Pièce 8.2 : Arrêté de mise à l’enquête du 2 décembre 2019 Pièce 8.3 : Affiche « avis d’enquête publique » Pièce 8.4 : Note de présentation

6. Appréciations sur le dossier

Analyse du CE :

6.1.1. Sur la forme Le dossier d’enquête comprend le projet de PLU et les avis des personnes publiques associées dans lesquels j’inclus l’Autorité environnementale et la CDPNAF.

A cela s’ajoute une « notice informative » dont le but est d’informer le public sur la situation particulière qui amène la municipalité à décider de reprendre la procédure de révision générale du PLU au stade de l’enquête publique, après l’annulation par le tribunal administratif de Poitiers de la délibération du 22 mai 2018 ayant approuvé le PLU.

Le dossier présenté à l’enquête publique est articulé comme l’exige le code de l’urbanisme.

Le rapport de présentation représente le plus gros volume (534 pages / 997, soit 54% du dossier).

Il propose un diagnostic du territoire complet sur la démographie et le logement, les perspectives démographiques et les besoins, les équipements, infrastructures et services publics, la desserte du territoire et les modes de transports ainsi que de l’économie locale (population active, emplois, activités économiques sur la commune, le diagnostic agricole et les activités touristiques).

L’analyse environnementale y est également complète et précise. Elle s’articule autour d’une analyse par thématique environnemental et d’une analyse spatiale. Les enjeux sont identifiés au cours de ces analyses et sont récapitulés dans une synthèse en fin de chapitre. Enfin, un dernier tableau démontre l’évolution positive du projet de PLU pour l’environnement par rapport au PLU actuellement en vigueur.

Le rapport de présentation comprend également les chapitres relatifs à : - l’articulation du plan avec les autres documents, plans et programmes en partant du niveau

intercommunal jusqu’au niveau interrégional. - L’analyse des incidences notables prévisibles de la mise en œuvre du plan - L’analyse de la capacité d’accueil au regard de :

o -de la préservation des espaces et milieux mentionnés à l'article L. 121-23 ; o -de la protection des espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités

agricoles, pastorales, forestières et maritimes ; o -des conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des

équipements qui y sont liés. - La prise en compte de la loi littoral - L’explication des choix retenus pour l’élaboration du PADD, la définition des zones et des règles

ainsi que des OAP. - Les mesures envisagées pour éviter, réduire et si possible compenser s’il y a lieu les

conséquences sur l’environnement. - Indicateurs de suivi


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Les différentes analyses sont très complètes et apportent de nombreux détails, notamment concernant l’état initial de l’environnement et les zones protégées. Le texte est illustré de nombreuses photos graphiques et tableaux qui dynamisent la lecture.

Le résumé non technique constitue le dernier chapitre de 19 pages du rapport de présentation. Il est constitué essentiellement de copier-coller de tableaux et de cartes extraits du rapport de présentation (15 pages /19).

Le PADD est structuré à la lettre selon les prescriptions du code de l’urbanisme. Pour chaque catégorie d’orientations, la liste des orientations retenues est précédée de l’objectif vers lequel elle tendent.

Le document relatif aux OAP présente 11 projets « mixtes de logements » comportant un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux (LLS) et donne des préconisations relatives aux espaces communs et partagés (espaces verts, stationnement, à la trame viaire et à la desserte des opérations ainsi qu’au parcellaire (taille, forme, implantation) et à la densification des quartiers bâtis. Pour chaque projet sont exprimés les volontés :

- d’intégrer des liaisons douces vers les autres quartiers ; - d’intégrer des espaces publics et partagés pour promouvoir la vie de quartier ; - d’assurer la diversité et la mixité des logements

En terme de forme le règlement et les annexes n’appellent pas d’observations générales de ma part.

Au fil de ma lecture j’ai toutefois relevé les points d’amélioration suivants :

Dans le rapport de présentation - le lieu-dit Boube est parfois écrit Boubes - le lieu-dit La Briqueterie est parfois écrit La Briquetterie - Page 20, dans la démonstration relative au besoin supplémentaire de logements dans la

perspective de la diminution de la taille des ménages, dans la colonne 2025, 4876/1.79 =2724 et non pas 2624

Dans le règlement écrit - Page 9, il manque l’article UA8 - Dans tous les règlements de zones et de secteurs, l’article relatif aux « obligations imposées

… en matière d’infrastructures et de réseaux de communications électroniques » est numéroté 15 au lieu de 16

- Page 12, article UB2/secteur UBp « Didonne sud », il semble que l’article devrait commencer par « Sont admises, les constructions … »

- Aux articles UB4 (page 13), UE4 (page 31) et AUzx4 (page 49) /Eaux usées, le 2ème alinéa relatif au rejet des eaux résiduaires industrielles semble en trop puisque les installations et constructions destinées à l’activité industrielle sont interdites en dans ces zones (Cf. UB1, UE1 et AUzx1).

- Aux articles UC1 (page 18), UD1 (page 24), UE1 (page 30), UE9 (page 32), AUzh1 (page 43), et NR9 (page 73), préciser de quel « article 2 » il s’agit.

- Page 30, 37, sous le titre, par similitude avec les autres zones, il conviendrait de rappeler à quoi correspondent les zones UE, UX,

- Page 45, article AUzh6, le carrefour giratoire évoqué n’existant pas au moment de la validation du PLU, il semble plus judicieux de remplacer « le carrefour giratoire » par « la RD 25 ».

- Page 48, article AUzx3, l’échangeur évoqué n’existant pas au moment de la validation du PLU, il semble plus judicieux de remplacer « l’échangeur » par « la RD 25 ».

- Page 67, article NL3, il est évoqué le secteur NLr qui n’existe pas. - Page 70, ligne 6 écrire « en sus » au lieu de « e sus »


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- Page 76, au § « dérogations » remplacer « ancien article L123-5-1 du code de l’urbanisme » par la référence du nouvel article.

- Dans l’ensemble du document, les références aux « anciens articles » du code de l’urbanisme peuvent désormais être supprimées

Sur les planches du règlement graphique : - Ajouter la mention de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme sur les planches de zonage

5.0, 5.1 et 5.2 à l’instar de la planche de zonage 5.3. - Faire apparaître la délimitation des secteurs protégés (Natura 2000, ZNIEFF) et des

corridors écologiques identifiés au SCoT.

Dans les OAP Il serait plus facile d’accéder aux différentes OAP si la numérotation retenue sur le règlement graphique était ajoutée dans le titre des fiches.

Dans les annexes - Pièce 6.1.1 « Liste des servitudes d’utilités publiques », ligne EL9, remplacer « Art. L. 160.6

et L 160-6-1 du code de l’urbanisme » par la référence du nouvel article. - La pièce 6.3 « Plan du réseau d’assainissement » et la pièce 6.4 « Zonage d’assainissement

des eaux usées » sont à actualiser suite à la révision du zonage d’assainissement de la CARA en 2018.

6.1.2. Sur le fond La notice informative :

- rappelle le contexte du dossier (historique, jugement du Tribunal administratif du 6 juin 2019 et constat que les modifications de fond qu’impose le jugement du TA ne remettent pas en cause l’économie générale du document et qu’elles ne portent pas sur des éléments qui justifieraient que soient à nouveau consultées les personnes publiques associées) ;

- expose les modifications à apporter au PLU pour prendre en compte le jugement rendu par le TA le 06/06/2019 ;

- présente une synthèse des principales corrections ou modifications proposées par les personnes publiques associées.

A la lecture de ce document je pense que la municipalité applique de manière trop restrictive deux décisions du tribunal administratif :

- Concernant les parcelles situées rue du port, laisser en zone NR quatre parcelles (BH 16, 17, 18 et 19) au centre de la zone N relève du non-sens. En effet, comment soutenir leur caractère remarquable compte tenu qu’elles sont dans une situation identique à celles dont le classement NR a été jugé comme une erreur manifeste d’appréciation ?

- Concernant les parcelles du village de vacances « Les Buissonnets » la proposition de mettre la limite de la zone NL sur le trait de la coupure d’urbanisation n’est pas cohérent avec les dispositions du SCoT qui, en substance, indique que la limite portée sur les plans du SCoT est une limite de principe et qu’il revient aux municipalités de l’adapter à la parcelle sur le PLU. Ainsi, superposer la limite cette zone NL aux limites des parcelles concernées me semble de bon sens.

Le rapport de présentation Le diagnostic territorial et l’évaluation environnementale partent du constat de la situation existante et de l’évolution sur les années passées. Ils présentent clairement les problématiques de la commune dans son contexte d’appartenance au « cœur d’agglomération » de la communauté d’agglomération Royan-Atlantique. Ils présentent également les limites imposées par les différents textes législatifs et réglementaires ainsi que celles issues des documents d’ordre supérieurs. Les objectifs à atteindre sont progressivement construits au fil du diagnostic.


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Il faut cependant noter que : - les chiffres sur lesquels est construite l’analyse socio-démographique datent de 2010-2012 et

que ceux sur lesquels sont établis les objectifs pour le logement social ne prennent pas en compte la règle des 25% exigée par la loi.

- l’inventaire des capacités de stationnement est muet sur celles des véhicules hybrides et électriques et des vélos et des possibilités de mutualisation de ces capacités.

- Page 347, la caractérisation des deux zones déjà urbanisées de Boube fait référence à une « entité de type« 3e voie » au titre de la loi littoral selon le guide des bonnes pratiques DDTm17, mars 2016 ». Or, dans le guide cité, je ne retrouve pas cette notion d’entité de type« 3e voie ». Il conviendra de caractériser le hameau de Boube de façon plus précise en terme d’urbanisation. Ainsi je préconise de rédiger le paragraphe de la manière suivante : «2/ deux zones déjà urbanisées, caractérisées par un nombre et une densité significatifs de

constructions : Boube (nommé « hameau de Boube» par la population) est identifié comme une entité au sein de laquelle une construction nouvelle ne constitue pas une extension de l’urbanisation au titre de la loi littoral selon le guide des bonnes pratiques DDTM17, mars 2016

- Le résumé technique mériterait d’être davantage rédigé pour mieux faire apparaître les liens entre les enjeux identifiés, les problématiques à résoudre et les choix finaux retenus.

On peut également relever quelques incohérences ou contradictions dans les chiffres présentés et/ou les conclusions tirées de l’analyse. A titre d’exemples, je retiens plus particulièrement les points suivants :

- Le nombre d’habitants de la commune pris en compte est tour à tour celui de 2011 pages 10, 15, 18, 20 et 381 ou de 2012 pages 7, 15, 46 et 325.

- Le CU demande l’analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme. Le rapport de présentation considère selon le chapitre : entre janvier 2007 et décembre 2013 page 26, 2006/2016 page 48 , entre 1999 et 2014 page 50 et 384.

- Des chiffres négatifs de production de logements pages 24 et 29 - Concernant les résidences secondaires page 45 on lit « Tenir compte dans les surfaces dédiées

à l’habitat, d’une part encore forte de production de résidences secondaires » alors que page 47 il est écrit que « La commune souhaite infléchir la part des résidences secondaires ».

- Le graphique « part de la surface communale par grands types de zone au PLU(%) » page 280 et page 504 ne présente pas les mêmes chiffres.

Il conviendra également : - de supprimer la référence au 2è Plan Local de l’Habitat (PLH) de la CARA, celui-ci étant toujours

en projet et ne produisant donc aucun effet juridique à ce jour. - de supprimer la référence au PCET de la CARA page 106, celui-ci étant arrivé à l’échéance et le

nouveau PCEAT étant encore en projet. - De mettre à jour la référence au Plan Départemental de Protection des Forêts contre les

Incendies (PDFCI) avec le nouveau PDPFCI 2018/2027 de la Charente-Maritime a été approuvé par arrêté préfectoral le 20 novembre 2018.

- De mettre à jour la référence au Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage 2010-2016 avec le nouveau Schéma départemental d'accueil et d'habitat des gens du voyage 2018 -2024 adopté en délibération de l’assemblée plénière du conseil départemental le 20 décembre 2018.

- De mettre à jour l’approbation du Schéma Départemental des Carrières avec l’arrêté d’approbation N° 05.337 SE/BNS approuvant le schéma départemental des carrières de la Charente Maritime du 7 février 2005 (http://www.nouvelle-aquitaine.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/ap_07_02_05_cle6f117a.pdf)


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- De mettre à jour l’approbation du Le Schéma Régional de Cohérence Écologique (SRCE) de Poitou-Charentes adopté par arrêté préfectoral de Madame la Préfète de Région le 3 novembre 2015 (http://www.nouvelle-aquitaine.developpement-durable.gouv.fr/le-schema-regional-de-coherence-ecologique-srce-a1586.html)

- Mettre à jour la date d’approbation du Plan Départemental de Prévention et de Gestion des Déchets Non Dangereux (PDPGDND), approuvé le 27 septembre 2013 par madame la préfète de Charente-Maritime, mais annulé par TA Poitiers le 07/07/2016.

Le PADD Les orientations et les objectifs du PADD sont en cohérence avec les enjeux identifiés. A titre de démonstration, voici quelques orientations choisies extraites du PADD :

Environnement - garantir l’extension urbaine en continuité des quartiers agglomérés. - préserver la bande littorale en y stoppant le développement de l’urbanisation - ne pas étendre les emprises des campings du littoral et trouver une cohérence

réglementaire dans le massif forestier de Suzac, entre Saint-Georges-de-Didonne et Meschers-sur-Gironde.

- maîtriser l’urbanisation dans les espaces proches du rivage. - limiter les extensions d’urbanisation sur le front de mer (Pointe de Vallières) et des

quartiers sous-boisements de Suzac et de Vallière. - conserver la coupure d’urbanisation de la forêt de Suzac. - protéger les espaces boisés remarquables du littoral : notamment forêt de Suzac et bois

du boulevard de la Côte de Beauté, le long du littoral… - Préserver les continuités écologiques et remettre en état la continuité entre la falaise de

la Pointe de Vallières et le plateau calcaire des « Caillauds » - poursuivre le programme des travaux et d’équipements pour la gestion des eaux pluviales

afin en particulier de préserver les marais, la qualité des eaux de surface et celles de l’estuaire, intégrer la gestion du pluvial sur les secteurs à projets et zones de développement.

- réduire les impacts de la voiture individuelle sur le littoral.

Paysages naturels et bâtis - Conserver un cadre de vie attractif en s’appuyant sur le caractère de ses villages ou

quartiers et sur la qualité de ses paysages littoraux et forestiers. - préserver la qualité paysagère des franges urbaines et les abords de la rocade : assurer la

qualité et l’intégration paysagère de la future zone d’activités (Margite) et résidentielle (les Moulins)

- protéger le paysage agricole entre l’agglomération et Boube

Evolution de la population permanente - sortir de la stagnation démographique et accueillir de nouvelles populations «à l’année». - Assurer une gestion économe de ses espaces par densification et en organisant les

extensions d’urbanisation (ZAC, OAP).

Logement - rattraper son retard en matière de pourcentage de logements locatifs sociaux sur son parc

de résidences principales. - poursuivre la démarche du droit de préemption urbain (DPU) sur les unités foncières de

plus petites dimensions au sein des quartiers résidentiels pour répondre à l’objectif de rattrapage de production de logements sociaux.

- encadrer les nouvelles opérations résidentielles afin que leur programme comprenne un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux (servitudes) : introduction de servitudes de logements sociaux différenciées par îlot ou secteur (terrains résiduels ou bâtis stratégiques au sein des quartiers agglomérés).


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Fonctionnement urbain - être attractive pour les ménages résidants à l’année par son niveau d’équipement. - améliorer les équipements d’accueil des enfants - développer des équipements sportifs, de loisirs et culturels sur le secteur des Rousselles. - optimiser et maîtriser (de manière qualitative et quantitative) l’urbanisation sur les îlots

et terrains résiduels stratégiques au sein des quartiers agglomérés. - maîtriser l’urbanisation de l’îlot jouxtant l’espace boisé de Mocqueris : insertion de

logements prenant en compte le caractère boisé de l’îlot et la proximité du littoral. - promouvoir son identité de « ville douce » et « verte ». - favoriser les modes piétons et cycles dans les déplacements de proximité - Conforter l’offre de services et de commerces, en centre-ville et en proche centre-ville. - maîtriser et organiser la mutation du supermarché avenue du Maréchal Juin vers une

opération de logements.

Economie - Maîtriser le programme commercial et tertiaire de la Zone d’Aménagement Concerté

(ZAC) de « Margite » pour éviter la concurrence avec les commerces de proximité du centre-ville.

- développer les capacités d’accueil de nouvelles entreprises artisanales, commerciales et tertiaires sur le secteur de Margite (ZAC).

- préserver les établissements d’hébergement de plein air et les centres de vacances pour répondre aux besoins d’hébergement des estivants.

- diversifier l’offre d’hébergement touristique en permettant en particulier une offre - hôtelière « haut de gamme », manquante sur la commune. - permettre le développement d’une filière économique autour des énergies marines.

Risques - réduire les risques pour la sécurité de la population en particulier vis-à-vis des risques

naturels (submersion marine, feux de forêts, inondation, remontée de nappe, mouvements de terrain...) : « front » littoral, secteurs soumis aux remontées de nappes (centre-ville notamment), boisements et franges boisées, abords du canal de Pouzeau…, en intégrant les effets du changement climatique (augmentation des tempêtes exceptionnelles, sécheresse, ...)

On notera une mise à jour nécessaire page 10 concernant l’orientation « respecter les objectifs fixés au PLH en matière de production de logements aidés ». Comme il n’y a plus de PLH validé à la CARA, il serait préférable de se référer aux directives préfectorales.

Le règlement Les règles et dispositions du règlement sont globalement cohérentes avec les orientations du PADD. Dans chaque zone, des secteurs sont créés pour tenir compte des objectifs particuliers recherché (densité, hauteurs, mixité, couvert boisé, secteurs soumis à OAP, animation et restauration sur la plage, campings hors agglomération, maraîchage, coupure d’urbanisation, risque de feu, etc.).

Au fil de ma lecture j’ai toutefois relevé les points d’amélioration suivants : - Page 5, au § « reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli », la rédaction présente une

ambigüité quant aux règles de retrait par rapport aux limites séparative en cas de reconstruction à l’identique. Il convient de reprendre cette rédaction pour être en corrélation avec l’article L111-15 du CU.

- Page 5,§ « Les espaces boisés classés », les dispositions rappelées sont issues de l’article L113-2 du CU et non pas de l’article L113-1 comme spécifié. La même correction sera à faire aux articles UA2, UA13, UB2, UB13, UC2, UC13, UD2, UD13, A2, A13, N2, N13, NL2, NL13 et NR13,


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- Page 34, UGV1/1, est-il pertinent d’autoriser la construction d’équipements sportifs, de loisirs, culturels dans une aire d’accueil des gens du voyage ??

- Page 36, UGV12, « Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette », peuvent ou doivent ??

- Page 37, dans sa rédaction l’article UX1 laisse comprendre que, par exemple, le stationnement isolé des caravanes ou la construction d’un parcs d’attractions sont autorisés. Est-ce bien ce qui est voulu par la municipalité ?

- Page 60, sous le titre, dans le rappel de ce à quoi correspond la zone N, la phrase « Elle couvre le riveau de Chenaumoine, bordé de ripisylves » amène une ambiguïté, pouvant laisser croire que seul le riveau de Chenaumoine est concerné par la zone N.

- Page 60, article N2, le terme de « confortation » présente une ambiguïté quant à ce qui est autorisé ou pas. Il semble plus judicieux de remplacer « confortation » par « réfection » par similitude avec l’article NR2.

- Page 73, article NR9, concernant les activités économiques, remplacer « à l’exercice d’activités économiques » par « à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau » pour être en corrélation avec l’article L.121-17 du CU.

- La seule particularité des zonages NRm et NRf concerne l’emprise au sol des constructions (article NR9) limitée à 50m² de surface de plancher pour les emprises nouvelles. Or cette disposition est déjà inscrite dans l’article NR2. Quel est l’intérêt de ces deux distinctions ? La seule zone NR me semble suffisante.

- Les articles 13 des zones urbanisées ou à urbaniser relatifs aux plantations stipulent que « Chaque arbre de haute tige supprimé devra être remplacé » et que « Les arbres ou ensembles végétaux remarquables identifiés au plan de zonage … suppression … admise …à condition d’apporter la preuve du remplacement du même nombre d’arbres d’essences locales sur la propriété ». Selon la configuration du boisement des parcelles, le remplacement sur la propriété ne sera pas toujours possible, aussi, je suggère d’ajouter à chacun des articles 13 concernés que le remplacement pourra aussi être fait sur les secteurs boisés de la commune à entretenir, à réhabiliter ou à reconquérir (Pointe de Vallières, Bois Mocqueris, renouvellement progressif des quartiers sous couvert boisés, …).

Les OAP Chaque OAP fait l’objet d’une fiche qui présente :

- l’objectif, - les orientations d’aménagement retenus. Sont ainsi décrits les enjeux, les principes

retenus, les règles de mixité de l’habitat et les formes urbaines attendues, les espaces publics et les liaisons douces à intégrer dans le projet ainsi que la gestion du pluvial.

- un volet programmation qui prend en compte l’eau potable, l’assainissement, la voirie, les dispositifs d’incendie et l’électricité

- Un schéma d’aménagement - Un tableau précisant la capacité en logements et la part de logement sociaux imposée.

De plus des préconisation générales sont données pour les espaces communs et les espaces partagées au cœur des opérations, la trame viaire et la desserte des opérations ainsi que pour le parcellaire et la densification des quartiers résidentiels bâtis.

Ce document permet de bien cerner les projets proposés.

Bilan de l’analyse – Appréciation globale sur le dossier

6.2.1. Elément favorables La constitution du dossier tant sur le fond que sur la forme permet globalement une bonne information du public.


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La notice informative ajoutée est pertinente, bien que pas toujours comprise par une partie des personnes avec qui j’ai échangé.

Les réponses apportées aux enjeux identifiés sont globalement adaptés pour la protection de l’environnement et des paysages, le développement de l’activité économique de la commune, l’amélioration du cadre de vie des habitants et la prévention des risques.

Le besoin d’extension est clairement démontré compte tenu du besoin en nombre de logements, du faible taux de vacance et de la surface limitée du gisements foncier en renouvellement urbain.

La règle de majoration de la hauteur autorisée (article 10) dans les secteurs à projet (UAd, UB, les secteurs UBh, UBp, UC et UCp) me parait particulièrement pertinente.

Les traductions réglementaires des orientations du PADD sont en cohérence avec les enjeux identifiés

les règles et prescriptions du plan local d'urbanisme permettent d'atteindre les objectifs retenus par le PADD. Ces règles et prescriptions adaptées au contexte local.

6.2.2. Eléments défavorables

J’ai relevé 20 point de forme et 30 points de fond à corriger.

Les principaux points qui nourrissent les plus vifs questionnements (certains d’entre eux ont également été soulevés par un ou plusieurs PPA et/ou ont fait l’objet d’observations de la part du public) : La reprise du projet de révision du PLU au stade de l’enquête publique, imposant ainsi la

présentation du projet arrêté en 2017, fait naître des ambiguïtés : - Chiffres relatifs à la démographie obsolètes. Le reproche fait par plusieurs PPA d’être de

2011/2012 alors que des chiffres de 2016 étaient disponibles. - Chiffres relatif au nombre de logements sociaux à construire obsolètes également. Le

public comprend que les projets d’OAP présentés dans le dossier seront plus denses et que la part de logements sociaux y sera plus importante. Le public regrette de ne pas pouvoir disposer de ces informations au moment de cette nouvelle enquête publique supposant que ces éléments sont déjà, au moins pour partie, anticipés par la municipalité.

- Ne tient pas compte des évolutions relatives aux documents d’ordre supérieurs intervenues, en projets ou arrivés à l’échéance depuis 2017 (SCoT, PLH, PCET, zonage d’assainissement, PDFCI, SDC, SDAGV, …).

Concernant l’obsolescence des chiffres relatifs à l’analyse socio-démographique et au besoin en logements sociaux, les conclusions amenées par le dossier de présentation ne correspondent pas aux besoins, notamment en termes de : - nombre total de logement à construire (502 résidences principales alors qu’un besoin de

650 logements sociaux devraient être prévu), - répartition entre l’habitat principal et secondaire (248 résidences secondaires prévues,

nombre qu’il faudra inévitablement diminuer drastiquement) - de répartition entre l’habitat aidé et non aidé (154 logements sociaux « minimum »de

prévus dans les opérations inscrites au PLU pour un besoin exigé par la loi de 650). De plus, la majorité des chiffres ont pour source le second PLH de la CARA qui n’est toujours pas validé à ce jour, et qui datent déjà de plus de 4 ans. Par ailleurs, la forte augmentation du nombre de logements sociaux par rapport aux prévisions du PLU modifiera vraisemblablement la typologie de la population. Les besoins résultant en termes d’équipement scolaire, de santé, d’emploi n’ont pas été analysés dans le rapport de présentation.

Si le besoin d’extension est bien démontré, la volonté de modération de la consommation d’espace affichée n’est, en revanche, pas démontrée de façon irréfutable. En effet, page 50


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du RP, il est écrit que « 36 ha de terres agricoles consommées entre 1999 et 2014 », soit sur 15ans. Le CU demandant une analyse sur les 10 dernières années, je suis tenté de faire le prorata, soit 24 ha sur 10 ans à comparer aux 28,6 ha pris en extension dans le présent projet de PLU récapitulés page 51 du RP. On peut ainsi conclure que le projet consomme 4,6ha de plus que pendant les 10 dernières années.

Pour les secteurs à projets (UAd, UB, les secteurs UBh, UBp, UC et UCp), il me semble utile de faire évoluer la règle d’implantation par rapport aux limites séparatives (article 7) en imposant un retrait proportionnel à la hauteur de l’immeuble pour créer une transition progressive avec les parcelles voisines comportant des pavillons de plain-pied.

Dans les fiches relatives aux OAP, compte tenu des obligations de rattrapage du nombre de logements sociaux, il est fort probable que les nombres de logements indiqué et que les pourcentages de logements sociaux imposés soient devenus obsolètes depuis la date d’arrêt du projet de PLU.

6.2.3. Appréciation globale

Bien qu’un grand nombre de points de forme et de fond soient à faire évoluer, le dossier présenté à l’enquête permet sur l’essentiel une information correcte du public concourant à une bonne compréhension des règles opposables et de la vision municipale sur la ville de demain.

Les améliorations à apporter, bien que nombreuses, n’affectent aucune des orientations du PADD et ne sont donc ainsi pas de nature à remettre en cause l’économie générale du projet.

7. Organisation de l’enquête

Désignation du commissaire enquêteur La décision du 21 novembre 2019, n° E19000223/86, de monsieur le Président du tribunal administratif de Poitiers, désigne monsieur Dominique Lebreton en qualité de commissaire enquêteur.

Le commissaire enquêteur désigné a déclaré sur l’honneur n’avoir aucun intérêt dans l’objet de l’enquête publique le 4 décembre 2019.

Réception du dossier par le commissaire enquêteur Le commissaire enquêteur a reçu le dossier d’enquête pour étude, sous format numérique, par mél du 06 décembre 2019 à 17:51.

Organisation du déroulé de l’enquête Une réunion préparatoire avec Mr Bouquet, adjoint à l’urbanisme, a eu lieu le lundi 16 décembre 2019 de 14h00 à 17h00 pour la présentation du projet et l’organisation matérielle de l’enquête.

Les dates de l’enquête ont été fixées du 20 décembre 2019 au 21 janvier 2020, soit 33 jours. quatre dates de permanence ont été retenues : - Vendredi 20 décembre 2019 de 9h00 à 12h00, - Mardi 7 janvier 2020 de 14h00 à 17h00 - Mercredi 15 janvier 2020 de 9h00 à 12h00, - Mardi 21 janvier 2020 de 14h00 à 17h00.

Le choix d’organiser l’enquête publique pendant une période de vacances scolaires tient au fait que 2/3 des habitations de Saint-Georges-de-Didonne sont des résidences secondaires. Le but


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est de favoriser l’accès de ces résidents non permanents à l’enquête publique pendant leur potentiel séjour dans la commune.

Information et recueil des observations du public Pour l’information du public : - Le dossier d’enquête a été mis en ligne sur le site Internet de la mairie Saint-Georges-de-

Didonne pendant toute la durée de l’enquête publique. Il était également disponible en version papier dans les locaux de la mairie également pendant toute la durée de l’enquête, aux horaires d’ouverture.

- L’avis d’enquête publique, au format réglementaire, a été visible quinze jours avant le début et pendant toute la durée de l’enquête sur : o Les lieux habituels de l’affichage public o L’arrêt de bus près des écoles et de la mairie en format « géant ».

- L’avis d’enquête publique a été également publié sur le site Internet de la mairie quinze jours avant le début et pendant toute la durée de l’enquête.

- L’avis d’enquête publique a été publié le jeudi 5 décembre dans le journal « Sud-Ouest » et le journal « l’hebdo de la Charente-Maritime ».

- Un rappel de d’avis d’enquête publique a été publié le jeudi 26 décembre dans le journal « Sud-Ouest » et dans le journal « Haute Saintonge ».

- Par ailleurs, un article d’information relatif à l’enquête publique est paru à la page 9 du bulletin municipal n°17 de décembre 2019.

Pour le recueil des observations du public, pendant toute la durée de l’enquête : - Un registre coté et paraphé par le commissaire enquêteur a été tenu à la disposition du public

à la mairie de Saint-Georges-de-Didonne aux horaires d’ouverture. - Un registre dématérialisé a été accessible à l’adresse internet

https://www.saintgeorgesdedidonne.fr/listes/urbanisme/enquetepublique - Une adresse mél ([email protected]) était active et relevée régulièrement par le

service de l’urbanisme de la mairie. - Il était également possible d’adresser un courrier par voie postale, à l’attention du

commissaire enquêteur, à l’adresse de la mairie de Saint-Georges-de-Didonne.

Concertation préalable Une période de concertation avec le public relative la révision du PLU, au titre de l’article L.103-2 du code de l’urbanisme, a été décidée par délibération du conseil municipal du 18 décembre 2009. La procédure de concertation a été menée tout au long de la démarche de révision du PLU.

Les points marquants de cette concertation sont : - 9 articles dans les publications municipales entre novembre 2012 et octobre 2016 - 4 réunion publiques entre le 1er octobre 2012 et le 13 juin 2017 - Une exposition de 6 panneaux explicatifs à partir d’octobre 2012 - 7 contributions diverses ont été publiées sur le site Internet de la mairie aux rubriques

« accueil », « actualités », « agenda », « urbanisme », « conseils municipaux » et « bulletin municipal » entre décembre 2009 et juin 2017

- Informations régulières sur planimètres - Enquête agricole avec envoi de questionnaires individuels et réunion thématique en mars

2014 - Réunion thématique avec les représentants des établissements de camping en forêt de Suzac

et la Fédération départementale des hébergements de plein air (FDHPA) le 20 juillet 2015. - 9 réunions avec différentes associations intéressées par l’urbanisme entre le 6 février 2012

et le 8 juin 2017


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- Deux registres de concertation , l’un en mairie et l’autre à la maison des association, de 2010 à 2015 puis exclusivement à la mairie depuis 2015. Vingt courriers ont également été versés aux registres de concertation. Au total ce sont 86 observations différentes qui ont été exprimées.

Le bilan de cette concertation a été tiré en conseil municipal du mardi 27 juin 2017 dont le CR fait l’objet de la pièce 8.1 du dossier d’enquête.

Visite des lieux Afin de visualiser les éléments du dossier, de comprendre les objectifs recherchés par la municipalité et de mieux appréhender certaines observations du public, le lundi 26 février de 15h00 à 17h30, le commissaire enquêteur s’est plus particulièrement rendu :

- au Bois Mocqueris, - à la pointe de Vallières - aux abords de la villa « Les Yuccas » - aux abords du parc « Jean Marmaille » - dans la forêt de Suzac, - Rue Jean Moulin - Au Bois des Coteaux - Chemin d’Enlias.

8. Déroulement de l’enquête

Ouverture et clôture du registre d’enquête Le premier jour de l’enquête, le registre coté à feuillets non mobiles, a été ouvert et signé par le commissaire enquêteur puis paraphé à toutes les pages. Le registre a été clos le dernier jour de l’enquête.

Incidents et climat au cours de l’enquête L’enquête publique a vu une forte participation du public, notamment lors des permanences du 15 et du 21 janvier qui ont dû être prolongées respectivement de 3 heures et de 2 heures et demie pour recevoir l’ensemble des personnes qui s’étaient déplacées.

Les locaux mis à disposition de l’enquête publique par la municipalité étaient parfaitement adaptés avec une salle d’attente pour le public et un bureau pour le commissaire enquêteur.

Les échanges ont toujours été courtois. La majorité des personnes qui se sont exprimées attendent beaucoup de l’enquête publique pour faire aboutir leur observations.

Par rapport à la municipalité, j’ai ressenti un manque de confiance dans l’enquête publique. Ce sentiment est corroboré par deux éléments factuels : - La remarque de Mr le maire, lors du conseil municipal du 23 juillet 2019 décidant de

reprendre la procédure de révision du PLU à la phase d’enquête publique, disant « il s’agira de déposer tout cela « en pâture » au public qui aura a s’exprimer la dessus à l’occasion de l’enquête publique »

- Dans le magazine de la commune n°17 de décembre 2019, un article page 9 (en PJ) sur le « retour sur le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 6 juin 2019 concernant notre plan local d’urbanisme (PLU) » présente comme la seule cause d’annulation de la validation du PLU, le manque de motivation des conclusions du commissaire enquêteur. Or, le jugement du TA (en annexe de la notice informative incluse dans le dossier d’enquête) donne 4 autres raisons de cette annulation qui sont de la responsabilité pleine et entière de la municipalité (pages 16 à 20) :


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Non-respect des règles d'information des conseillers municipaux pour la convocation à la séance du conseil municipal durant laquelle le PLU a été validé ;

Non-respect de la légalité en prenant en compte les servitudes d’un PPRN non approuvé ; Classement de certaines parcelles entaché d’erreurs manifestes d’appréciation :

o rue du Port, o à l’établissement d’hébergement des personnes âgées dépendantes «l’Œillet des

pins», o au Camping CGU, o au village vacances des Buissonnets ;

Non-respect du point de départ de la bande littorale de 100m. J’analyse qu’il s’agit là d’un acte manifeste de désinformation qui aurait pu porter atteinte à la bonne sérénité de l’enquête publique, notamment en créant le doute dans la confiance du public vis-à-vis de la procédure. La forte participation du public et la qualité des contributions ont démontré que cette manœuvre malhonnête a fort heureusement échoué.

Aucun incident n’a eu lieu.

Bilan comptable des observations Au cours de cette enquête les observations consignées ont été recueillies selon les moyens d’expression suivants : - 26 sur le registre d’enquête « papier », - 7 sur le registre d’enquête dématérialisé, - 14 par courrier électronique, - 6 par courrier postal.

Il est à noter que 7 observations ont été transmises sur plusieurs des supports mis à disposition (C2/E3, E2/D3, E5/D4, E11/R26, D6/E10, E3/R23 et R7/D1), qu’un mél (E1) avait pour objet une demande de prolongation de l’enquête publique et qu’une observation sur le registre (R15) a été enregistrée juste pour faire part d’une consultation du dossier d’enquête. Compte tenu de ces constatations, ce sont donc, au total, 44 interventions différentes qui ont été recueillies. Toutefois, si je tiens compte des observations comportant plusieurs items, le projet de PLU soumis à l’enquête fait l’objet de plus de 80 remarques, dont une seule favorable.

Les principaux points contestés par le public sont les suivants : - le projet d’aménagement du « Bois Mocqueris » qui totalise environ 13% des items ; - dans la même thématique, mais ne faisant l’objet que d’une seule observation, l’urbanisation

du « Bois des coteaux » ; - les espaces de bois classés (EBC) et les espaces verts protégés urbains (EVPU) qui contraignent

les projets privés ou économiques (campings en particulier), concentrent près de 10% des items.

- L’impossibilité de reconstruire les maisons après un sinistre dès lors que les EBC et les EVPU se trouveraient à moins de 10m des constructions.

- L’impossibilité de reconstruire les maisons après un sinistre dès lors qu’elles seraient désormais en zone N.

- Le positionnement de la bande littorale d’inconstructibilité de 100m ; - les contraintes imposées à l’activité économique (campings) dans la coupure d’urbanisation au

sein de la forêt de Suzac ; - la coupure en deux secteurs du hameau de Boube suscite également des questionnements ; - des changements de zonages, dont plus de 10% des items ont pour objet une demande de

réintégration dans une zone constructible, qui contraignent les projets privés et économiques (campings, société immobilières, …) ;

- des modifications de limite entre deux zones ;


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- les prescriptions du règlement écrit concernant l’implantation par rapport à la voirie, l’implantation par rapport aux limites séparatives et la hauteur des clôtures.

- Le règlement UBp et UCp qui ne prend pas suffisamment en compte la transition entre les secteurs pavillonnaires voisins de plain-pied et la possibilité de construire des immeubles jusqu’à R+3, à l’alignement ou à 3 m de la limite séparative ;

- la création de certains emplacements réservés (ER). - Enfin, plusieurs remarques font état d’interrogations quant à la capacité de la commune à

intégrer l’arrivée massive de nouveaux habitants que feront venir les logements sociaux (écoles, santé, emplois, sécurité, …).

Par ailleurs, j’ai reçu quatre personnes pour des demandes d’information qui n’ont pas fait l’objet d’observations consignées.

Élaboration du PV de synthèse des observations du public Le PV de synthèse des observations du public est joint en annexe 7. Il a été remis et commenté à monsieur l’adjoint à l’urbanisme lors d’une rencontre à la mairie le 29 janvier 2020.

Examen du mémoire en réponse du MO La réponse de monsieur le maire de Saint-Georges-de-Didonne a été transmise au commissaire enquêteur par courrier électronique du mercredi 12 février 2020 21:44. Les réponses figurent en annexe 8.

L’analyse en est faite au paragraphe 10 infra.

9. Analyse de l’avis des personnes publiques associées (PPA) Les PPA suivantes ont formulé un avis : - Mission régionale d’autorité environnementale (MRAe) - Préfecture / Commission départementale de la préservation des espaces naturels agricoles

et forestiers (CDPNAF) - Préfecture / Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) - Communauté d’agglomération Royan-Atlantique - Chambre d’agriculture de Charente-Maritime - Chambre de commerce et d ‘industrie Rochefort et Saintonge - Centre régional de la propriété forestière de Nouvelle-Aquitaine - Commission départementale des sites, de la nature et des paysages de la Charente-Maritime - Institut national des origines et de la qualité (INAO) - Direction générale de l’aviation civile / Pôle Bordeaux


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Bilan chiffré : 10 avis ont été rendus, dont

- 7 favorables, dont 2 avec réserves (CDPNAF et CRPF) et 2 avec observations (CARA et Aviation civile) - 1 avis non conclusif assortis d’observations (MRAe) - 2 défavorables (DDTM et Chambre d’agriculture)

Synthèse des avis reçus des personnes publiques associées (PPA) et avis du commissaire enquêteur

Points positifs Points négatifs

Fond Forme

9.1.1. Diagnostic socio-démographique - assez complet (DDTM) - identifie clairement les enjeux liés à ces constats (MRAe)

-

- Actualisation des données (DDTM) - Obsolescence des données du diagnostic socio-économique.(MRAe)

- diagnostic socio-économique et de l’explication des choix retenus ne sont ainsi pas repris dans le résumé non technique (MRAe)

-

- Ajout d’une synthèse globale similaire à celle de l’ état initial de l’environnement (MRAe)

- tableau relatif à la production de logements (RP, page 24) présente un résultat aberrant (MRAe)

- Format plus grand pour les illustrations relatives aux capacités de densification et de mutation des espaces urbains existants (MRAe)

- Analyse du commissaire enquêteur

- L’analyse complète et l’identification claire des enjeux sont des éléments favorables au projet - L’obsolescence des données fera l’objet au minimum d’une réserve. - L’ajout d’une synthèse globale et l’amélioration des illustrations feront l’objet d’une recommandation - Le chiffre aberrant à la page 24 du RP sera signalé via une recommandation. - La non reprise du diagnostic socio-économique et de l’explication des choix retenus dans le résumé non technique faciliterait effectivement une appropriation rapide du projet. Toutefois, selon les termes de l’article R151-3 du CU, le résumé non technique ne concerne que l'évaluation environnementale lorsqu'elle est requise. Cette remarque ne sera donc pas prise en compte.

9.1.2. Accueil de population et construction de logements - Les explications présentées sont

relativement claires … (MRAe) Rapport de présentation


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- Correspond aux enjeux du PLH en cours d’approbation (CARA)

- N’établit pas suffisamment le lien entre l’évolution du parc de logements , l’urbanisation et la vocation d’un territoire où le contexte particulier (attractivité littorale, héliotropisme, …) ont été des vecteurs de développement déterminants (DDTM)

- Le diagnostic « Habitat » qui reprend largement le projet de PLH (copier-coller fréquents) est confus, comporte de nombreuses contradiction, redites et erreurs telle que l’assimilation de la notion de desserrement au point mort. (CARA)

- Le rapport de présentation envisage initialement une taille des ménages de 1,79 personnes par ménages en 2025 (RP, page 20) avant finalement de retenir 1,75 personnes par ménage (RP, page 46), sans explication spécifique sur cette évolution qui entraîne pourtant un besoin de 70 logements supplémentaires. (MRAe)

Production de logements sociaux - Insuffisance du parc locatif aidé (DDTM, CDPNAF) - Un nombre plancher de logements locatifs aidés est

nécessaire dans chacun des projets pour une prise en compte par les bailleurs sociaux afin de ne pas bloquer certaines opérations (CARA)

- Afin de faciliter la compréhension du contexte intercommunal et du projet de PLU par le public, l’Autorité environnementale recommande d’une part d’expliciter l’état d’avancement du PLH et d’autre part de clarifier les objectifs communaux au regard des différentes temporalités présentées.

- recommande d’argumenter plus précisément les choix communaux en exposant au public les alternatives envisagées et les facteurs de choix afin de compléter l’analyse de la compatibilité avec le PLH.

Analyse du commissaire enquêteur - La clarté des explications et la correspondance des enjeux au PLH sont des éléments favorables au projet - Les erreurs et/ou contradictions relevées dans les chiffres présentés ainsi que la faiblesse de certains point de l’argumentaire et/ou des justifications dans le rapport de

présentation seront à corriger. Cela fera l’objet d’une réserve. - L’insuffisance de production de logement sociaux fera l’objet d’une réserve majeure

9.1.3. Etat initial de l’environnement Habitats d’animaux


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- Les milieux naturels sont décrits de manière claire et détaillée. Le rapport de présentation permet donc de mettre en exergue les principaux enjeux environnementaux de la commune. (MRAe)

- L’état initial de l’environnement est conclue par une synthèse des enjeux sous forme de tableau et de carte (RP, pages 265 et 266). L’Ae souligne la qualité et l’intérêt de ces éléments pour une appréhension aisée de cette partie importante du rapport de présentation. (MRAe)

- Les enjeux naturels sont pris en compte dans le document d’urbanisme (CDPNAF)

- Deux habitats d’intérêt communautaire ont été omis pages 249 et 256 : o Falaise avec végétation des côtes atlantiques HIC 1230 o Pelouses semi sèches naturelles HIC 6210

Espèces d’animaux - Deux espèces de Chiroptères ne sont pas mentionnées pages

250-251 - Une étude scientifique faite à la demande du département

entre 2014 et 2016 dénombre 6 espèces de chiroptères sur le plateau et dans la forêt de Suzac. Leur présence avérée mériteraient d’être mentionnée dans le rapport de présentation.

Végétation - Rapport de présentation p 138, 313 et 494, le Robinier n’est

pas un espèce invasive (CRPF) - Rapport de présentation p 249, 250 et 251, les affirmations

indiquant que les peupleraies sont des menaces pour les milieux et certaines espèces étant fausses (CRPF)

Analyse du commissaire enquêteur - La clarté des explications et de la synthèse des enjeux ainsi que la pertinences de ces derniers sont des éléments favorables au projet - Les omissions et les erreurs dans le rapport de présentation sont à corriger et feront l’objet d’une réserve

9.1.4. Modération de la consommation des espaces agricoles et naturels L’Autorité environnementale considère que le reclassement de zones urbanisables mais non urbanisées en zones agricoles et naturelles est une action positive …

- besoins 26,8 ha méritent pour certains secteurs d’être plus amplement justifiés (DDTM)

- Le projet prévoit des densités moyennes moins fortes que celles observées ces dernières années (DDTM)

- justifier ces objectifs de construction, dans chacune des zones ouvertes à l’urbanisation, qui entraînent une densité inférieure à celle de la période précédente. (MRAe)

recommande d’afficher plus clairement les surfaces (identification cartographique à la parcelle) que la commune envisage de mobiliser en extension urbaine dans les objectifs du PLU (soit 26,8 hectares au total) en expliquant le contexte historique spécifique. (MRAe)


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- Le bilan des espaces consommés sur la commune les 10 dernières années mérite d’être clarifié. (DDTM)

- rectifier une incohérence concernant la surface du secteur d’équipements d’intérêt collectif 1AUe dont la valeur fluctue : 6,5 hectares (page 51) puis 4,7 hectares (page 465). (MRAe)

- Le projet de PLU prévoit enfin une zone à vocation économique (AUzx) de 7,3 hectares qui devrait être justifiée. L’Ae recommande ainsi d’intégrer une explicitation des besoins économiques identifiés et un état des lieux des zones d’activités existantes. (MRAe)

- La consommation d’espaces naturels et agricole augmente sur la période à venir alors que la commune devrait participer à l’effort collectif de diminution de cette consommation (CDPNAF)

- La zone UE au nord du hameau de Brandes génère une extension d’urbanisation en zone A. Si aucune autre implantation n’est envisageable, il convient de prévoir un règlement et un zonage spécifiques interdisant notamment les habitations et les commerces. (Ch Agri)

Analyse du commissaire enquêteur - le reclassement de zones urbanisables mais non urbanisées en zones agricoles et naturelles est un élément favorable au projet - Le manque de justification pour la surface proposée à l’extension de l’urbanisation (26,8 ha) fera l’objet au minimum d’une réserve. - Le manque de justification pour les objectifs de construction, dans chacune des zones ouvertes à l’urbanisation, qui entraînent une densité inférieure à celle de la

période précédente fera l’objet au minimum d’une réserve. - L’incohérence concernant la surface du secteur d’équipements d’intérêt collectif 1AUe est à corriger. Ce point fera l’objet d’une recommandation.

9.1.5. Prise en compte de la Loi « littoral »

Préciser la déclinaison de certaines dispositions de la loi afin de lever toute insécurité juridique : (DDTM)

- Les critères retenus et l’analyse propre au territoire afin de permettre une cartographie de l’agglomération et des villages ainsi que de leurs limites.


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- Continuité de l’urbanisation : Dans les secteurs de Margite et des Rouselles, l’urbanisation devra être réalisée en débutant par les opérations contiguës à l’enveloppe urbaine. Pour les projets à OAP, une notion de programmation en ce sens mériterait d’être rajoutée

- Bande littorale inconstructible des 100m : o La bande, en partie cartographiée, doit être prolongée sur

l’ensemble du linéaire côtier, notamment au droit du bois de Moqueris

o Dans l’article NR9 du règlement, supprimer la disposition autorisant l’extension des bâtiments à vocation économique dans la limite de 30% de la surface de plancher existante dans la bande littorale inconstructible des 100m (excepté pour les activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau)

- Préservation des espaces naturels remarquables : o Dans le règlement, modifier la référence à l’article R146-

2 du CU abrogé par article R121-5 o Pointe de Vallières Préciser le règlement pour les parties des zones N et NR

situées dans la bande littorale inconstructible des 100m pour ne permettre que ce qui est autorisé.

Bâtiment de l’ancienne discothèque des Pirates en zone NR ( 39 bd de la corniche) détouré le la bande littorale alors qu’il s’y situe de manière évidente

o En application du CU (art L.121-23 et R .121-4), les zones humides doivent être préservées au titre des espaces naturels remarquables au sens de la loi Littoral. L’Ae note toutefois que deux sites comportant des zones humides sont régies, dans le projet de règlement, par des N, UE ou UX. Les dispositions réglementaires de ces zones autorisent a minima les affouillements et exhaussements


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Le projet d’aménagement sur la Pointe de Vallières a été considérablement revu pour prendre en compte les dispositions de la loi littoral, ce qui est à souligner favorablement

voire des constructions et ne garantissent donc pas une protection optimale des zones humides identifiées. (MRAe)

- Extension limitée de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage : o La délimitation de cet espace doit être plus précise et plus

lisible et être accompagné d’une déclinaison réglementaire opposable avec un zonage et un règlement adapté.

o Le règlement des zones bâties doit être précisé pour ne permettre que des extensions limitées ne modifiant pas le caractère du quartier.

o Le zonage UD semble trop permissif (hauteur des constructions)

o Le zonage UDm n’apporta pas de restrictions spécifiques hormis les distances aux limites séparatives.

- Préservation des coupures d’urbanisation : Des coupures d’urbanisation locales mériteraient d’être ajoutées à celles d’intérêt communautaire prévues au SCoT.

Règlement zone N bande littorale, le terme de « confortation » n’exprime pas clairement ce qui est autorisé ou non. Or le principe d’ inconstructibilité s’applique y compris pour les extensions. (CARA)

Sur le secteur « Les Caillauds », l’Ae recommande d’envisager une suppression totale de l'urbanisation sur cette future zone 1AU.

Analyse du commissaire enquêteur - La réduction du projet d’aménagement de la Pointe de Vallière est un élément favorable au projet - La remarque concernant la délimitation des agglomérations et villages existants fera l’objet à minima d’une réserve


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- La rédaction de l’article NR9 du règlement doit être reprise pour être en conformité avec les articles L.121-16 et L.121-17 du CU. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve

- La rédaction du règlement des zones N et NR, pour les parties incluses dans la bande littorale, devra être améliorée pour qu’il n’y ait pas d’ambigüité dans la compréhension de ce qui y est autorisé ou pas, notamment en termes d’extension de l’urbanisation et de « confortation » des constructions existantes. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve compte tenu du caractère opposable des dispositions. Ce point fera l’objet d’une réserve.

- La rédaction du règlement des zones urbanisées dans l’espace proche du littoral devra être améliorée pour qu’il n’y ait pas d’ambigüité dans la compréhension de ce qui y est autorisé ou pas, notamment en terme d’extension de l’urbanisation. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve compte tenu du caractère opposable des dispositions. Ce point fera l’objet d’une réserve

- Le règlement des zones N, Nm, UE et UX doivent être complétés pour garantir une protection optimale des zones humides identifiées situées dans des zones, notamment pour ce qui concerne les affouillement et les exhaussements ainsi que l’interdiction de construire des abris de jardins. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve.

- Concernant la zone 1AU du secteur « Les Caillauds » sur la Pointe de Vallières, elle est située dans un espace proche du littoral. La configuration des lieux montre, par ailleurs, que ce secteur borde la rue de Bel-Air dont le côté pair est déjà urbanisé, qu’il est situé dans le prolongement du quartier de la Crête lui aussi urbanisé et qu’il est desservi par la voirie et les réseaux dont l’assainissement collectif. La pertinence de prévoir, à terme, l’urbanisation de ce secteur me paraît de bon sens. En revanche, pour tenir compte de l’espace proche du littoral, la réduction déjà consentie par la municipalité de cette zone 1AU pourrait être encore augmentée en reportant la limite de la zone 1AU dans le prolongement de la limite d’urbanisation du quartier de la Crête côté Sud-Ouest et en limite de la bande littorale de 100m côté Sud-Est. Cette première option fera l’objet d’une recommandation. Si celle-ci n’était pas suivie, la justification et la motivation du maintien de la zone 1AU en l’état devront être renforcées car la simple « vocation d’accueillir de l’habitat et un équipement touristique » évoquée n’est pas à la hauteur des enjeux au regard de la limite de l’extension de l’urbanisation exigée par la loi Littoral. Cette seconde option fera à minima l’objet d’une réserve.

- Les remarques concernant la continuité de l’urbanisation feront l’objet de recommandations, sachant qu’il s’agit de projets qui in fine assureront la continuité de l’urbanisation.

- Concernant la cartographie de la bande littoral, celle-ci n’est pas exigée par la loi. Toutefois, je pense que, dans un soucis de cohérence, la municipalité devra faire le choix soit de la cartographier sur toute la longueur de son littoral (dans ce cas le bâtiment de l’ancienne discothèque « Les Pirates » devra y être intégrée), soit de supprimer les portions figurant sur le projet. Ce point fera l’objet d’une recommandation.

- Concernant l’ajout de coupures d’urbanisation locales, le dossier d’enquête n’analyse pas cette possibilité. Il serait effectivement pertinent de se prononcer sur ce sujet. L’ajout de ce point dans l’étude environnementale fera l’objet d’une recommandation.

- La référence à l’article R146-2 du CU a été corrigée aux articles NR1 et NR2 (je n’ai pas trouvé d’autre endroit concerné). Cette remarque ne sera donc pas prise en compte.

9.1.6. Zonages

Zones humides Dans la zone N, secteur camping CCAS, Catalpas et Parc, les travaux d’affouillement et d’exhaussement autorisés par le


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Le PLU prévoit d’ajouter 34ha d’EBC dans la continuité de la forêt de Suzac au 208 ha existants. (CDPNAF)

règlement ne sont pas compatibles avec la préservation des zones humides. (DDTM)

Espaces remarquables Les justifications permettant de lever le caractère remarquable intra rocade des marais Margite/Belmont au Nord et de la Briqueterie à l’Est mériteraient d’être approfondie (DDTM)

Espaces boisés classés Pour l’identification des arbres isolés à protéger, l’utilisation d’une protection environnementale ponctuelle telle que décrite à l’article L. 151-23 du Code de l’urbanisme12 assurerait le même niveau de protection que l’EBC et serait probablement plus adaptée en évitant l’inscription au RG d’une surface beaucoup plus grande que celle strictement nécessaire. (MRAe)

Secteurs de camping-caravaning (DDTM) - Une partie du zonage du camping du bois soleil ne semble

pas correspondre au périmètre du camping. - Les campings autorisés CCAS, Catalpas et Parc sont zonés en

N et mériteraient d’être en NL

Zones d’exploitations maraichères L’identification des exploitations maraichères et de leurs projets est nécessaire, à l’instar de la présentation des 4 exploitations céréalières, pour adapter au plus juste tant l’écriture du règlement que le zonage permettant leur viabilité. Sont plus particulièrement concernés les serres non répertoriées situées au nord de l’Allée de la Briqueterie et le long de la rue du Marais de Boube. (Ch Agri)

- Pour les deux déclassement motivés par l’abatage des arbres

isolés protégés, le rapport de présentation pourrait utilement préciser si ces abattages avaient été précédés de la demande préalable d’autorisation théoriquement nécessaire. (MRAe)

- a minima la numérotation de l’annexe relative aux espaces boisés classés voire son ajout dans le document principal à la suite des autres annexes. (MRAe)


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La CDPNAF ne formule aucune remarque sur les dispositions du règlement sur les annexes et extensions des bâtiments d’habitation en zones agricole et naturelle.

- Le zonage NRm ne doit pas gêner les possibilités d’extension des exploitations agricoles en général et de l’EARL « Boube » en particulier. (CDPNAF)

- Le zonage NRm de l’EARL « Boube » ne permet pas le développement des projets envisagés, notamment pour un élevage de volaille. Il est nécessaire qu’un zonage A soit développé au sud du siège de l’exploitation. (Ch Agri)

Zone A (CARA) - Mettre article A2 en conformité avec art L.121-10 du CU

Analyse du commissaire enquêteur - L’augmentation de la superficie des EBC est un élément favorable au projet. - les dispositions du règlement sur les annexes et extensions des bâtiments d’habitation en zones agricole et naturelle sont des éléments favorables au projet. - Approfondir les justifications permettant de lever le caractère remarquable intra rocade des marais Margite/Belmont au Nord et de la Briqueterie à l’Est. Ce point fera

l’objet à minima d’une réserve, par cohérence avec les secteurs similaires de l’autre côté de la rocade effectivement classés comme remarquables (zonés NRm). - Le zonage en NL des campings du secteurs d’Enlias est pertinente. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve - L’attribution d’un zonage unique à l’ensemble du camping du Bois Soleil est de bon sens. Toutefois, seront exclues de ce zonage unique les surfaces incluses dans la

bande littorale des 100m inconstructible. Ce point fera l’objet à minima d’une réserve - Concernant le développement potentiel des exploitation en zone NRm, la règle stipulant que les « aménagements nécessaires à l'exercice des activités agricoles … dont

à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol … n'excèdent pas cinquante mètres carrés » est effectivement de nature à inquiéter les exploitants. Toutefois, les secteurs zonés en NRm dans le présent projet étaient déjà en Nr dans le PLU de 2006 et soumis à cette règle législative. Compte tenu que la viabilité des exploitations concernées est un réel enjeu, la municipalité pourrait utilement étudier la mise en place de STECAL sur les parcelles soumises au plus forts enjeux. Ce point fera l’objet d’une réserve.

- Répertorier sur le règlement graphique les zones de serres situées au nord de l’Allée de la Briqueterie et le long de la rue du Marais de Boube. Ce point fera l’objet d’une réserve, s’agissant d’une disposition opposable.

- La mise en conformité de l’article A2 du règlement avec l’article L.121-10 du CU fera l’objet d’une réserve. - La remarque sur l’identification des arbres isolés à protéger est pertinente et fera l’objet d’une recommandation - Concernant le déclassement d’EBC motivés par l’abattage des arbres isolés protégés, la vérification de la demande préalable d’autorisation n’entre pas dans le périmètre

du PLU. Cette remarque ne sera donc pas prise en compte.


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9.1.7. Secteurs ouverts à l’urbanisation L’Autorité environnementale souligne la qualité des zooms qui apportent des informations indispensables à la compréhension de la démarche d’évaluation environnementale.

- Secteur « Les Rousselles » (MRAe) L’Ae recommande d’intégrer, dans le projet de PLU, une orientation d’aménagement et de programmation,

- Le stade (MRAe) l’Ae recommande une explicitation littérale de la décision de maintien ou non

- Les OAP s’applique en terme de compatibilité alors que le règlement s’applique en terme de conformité. Il est indispensable de répartir chaque prescription des opérations dans la bonne pièce du PLU. (CARA)

Parc Mocqueris (MRAe) L’AE recommande donc de compléter les cartes afin de présenter un état des lieux environnemental homogène sur l’ensemble du secteur considéré.

Analyse du commissaire enquêteur - L’analyse détaillée des secteurs à enjeux plus marqués est un élément favorable au projet. - Les observations de l’Autorité environnementale sont pertinentes et feront l’objet de recommandations - Afin d’éviter toute confusion juridiques dans les prescriptions définies pour les différents projets, il convient d’en revoir la répartition entre celles devant figurer dans le

règlement, qui s’appliquent aux autorisations d’urbanisme en termes de conformité, et dans les OAP qui s’y appliquent en terme de compatibilité. Ce point fera à minima l’objet d’une réserve

9.1.8. Assainissement - MRAe recommande de compléter les explications relatives à

l’assainissement collectif (RP, page 153) par des évaluations quantitatives du fonctionnement de la station d’épuration, en distinguant la saison touristique des autres périodes.

- Dans les secteurs ouverts à l’urbanisation, compléter les informations présentées par une description des systèmes d’assainissement envisagés ou envisageables. (MRAe)

- Rapport de présentation (CARA): o Page 153, ajouter une phrase pour prendre en compte les

conclusions et objectifs du nouveau schéma directeur d’assainissement.


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o Page 154, Prendre en compte que l’ensemble des dispositifs d’assainissement individuel ont été contrôlés par le SPANC en 2013.

- Règlement (CARA) o Dans les articles 5 « superficie minimale des terrains » des

zones Uc, A, N, NL, NLcu, NR, NRf et NRm ouvertes à l’ANC, prévoir les contraintes de superficie minimale induites par la réglementation relative à l’implantation des dispositifs d’ANC.

o Zone Ux, le règlement prévoit le raccordement obligatoire au réseau d’assainissement collectif alors que ce secteur n’est pas raccordé

- OAP (CARA) Il appartiendra aux aménageurs de réaliser les travaux de desserte du réseau d’assainissement collectif interne au périmètre des OAP.

Règlement (CARA) - Remplacer « CDA du Pays royannais » par « Communauté d’agglomération Royan Atlantique » dans tous les articles relatifs aux réseaux d’eaux usées.

Analyse du commissaire enquêteur - La mise à jour des éléments d’analyse concernant les réseaux d’assainissement (nouveau schéma directeur, nouveau zonage, contrôle SPANC, implantation des réseaux

d’assainissement collectif…) fera l’objet à minima d’une réserve - Dans le règlement ,l’introduction d’une superficie minimale des terrains dans les zone ouvertes à l’ANC fera à minima l’objet d’une réserve. - Une meilleure description du volet assainissement des secteurs ouverts à l’urbanisation fera l’objet d’une recommandation

9.1.9. Développement économique La CCI soutient l’action de la mairie dans le volet économique de son projet.

- Le PLU ne mentionne pas la ZAE «Les prés d’Enlias» page 96 du RP (CARA)

- Page 39 du règlement, la hauteur maximale de 10m risque d’être insuffisante pour des constructions commerciales. (CARA)

Analyse du commissaire enquêteur - Le soutien de la CCI au volet économique de la mairie est un élément favorable au projet.


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- Concernant la ZAE «Les prés d’Enlias», je comprends que dans l’esprit des Saint-Georgeais il a une assimilation de cette ZAE avec la ZAC de la Raboine attenante. Pour preuve, page 96 du RP, la photo légendée « ZAC de La Raboine » est en fait une photo de la ZAE «Les prés d’Enlias». Pour une meilleure compréhension des lecteurs extérieurs à la commune, la distinction de ces deux zones fera l’objet d’une recommandation.

- La limitation à 10 m dans l’article Ux10 du règlement mériterait d’être expliquée. Une recommandation sera faite dans ce sens.

9.1.10. Risques Risques naturels (DDTM) Le projet prend globalement en compte les risques naturels et ne prévoit pas de développement dans les zones à risques

défense contre les incendies La MRAe recommande l’ajout d’une description synthétique des dispositifs de défense contre les incendies (localisation et état de fonctionnement)

Analyse du commissaire enquêteur - La bonne prise en compte des risques naturels est un élément favorable au projet. - L’ajout d’une description synthétique des dispositifs de défense contre les incendies fera l’objet d’une recommandation

9.1.11. Gestion des déchets Les informations relatives à la gestion des déchets sont

erronées. (CARA)

Analyse du commissaire enquêteur La mise à jour des informations relatives à la gestion des déchets fera à minima l’objet d’une réserve

9.1.12. Transport – mobilité - Déplacements

Transport et mobilité (CARA) - Il est fait mention de l’aéroport de Médis qui ne propose pas

de service réguliers de personnes alors qu’il n’est pas fait


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- Les nouvelles emprises sont prévues

pour la réalisation de la liaison Saint-Georges-de-Didonne -Saujon (DDTM)

- Compatible avec le PDU (CARA)

mention du port de Royan qui assure des services de transport tels que le bac.

- Les flux de déplacements domicile-travail ne représente que 13% des déplacements sur le territoire de la CARA. L’analyse de ce seul motif de transport ne peut être représentatif des pratiques de mobilités.

Inventaire des capacités de stationnement (DDTM) Le RP ne précise pas le nombre de place destinées aux véhicules motorisés, aux véhicules hybrides et électriques et aux vélos. Il n’identifie pas les possibilités de mutualisation de ces capacités (loi ALUR du 24 mars 2014)

Déplacements ne prévoit pas l’itinéraire cyclable prévu au schéma directeur de la CARA entre la conche de Royan et celle de Saint-Georges-de-Didonne (DDTM)

Analyse du commissaire enquêteur - Les points de compatibilité avec le PDU de la CARA sont des éléments favorables au projet. - La prise en compte, ou la justification de la non prise en compte, dans le PLU de l’itinéraire cyclable prévu au schéma directeur de la CARA entre la conche de Royan et

celle de Saint-Georges-de-Didonne fera l’objet d’une réserve. - L’analyse relative aux transports et déplacements doit être complétée. Ce point fera à minima l’objet d’une réserve - L’inventaire des capacités de stationnement doit être complété. Ce point fera à minima l’objet d’une réserve

9.1.13. Compatibilité avec les documents d’ordre supérieur Compatibilité SCoT - S’inscrit dans un rapport de

compatibilité avec le SCoT (CDPNAF) - Le développement de la commune

prend en compte une modération de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers en prévoyant, à terme, plus de la moitié


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des logements à produire sur des opérations d’intensification urbaine (CARA)

- ZAC Margite s’inscrit dans le volet commercial du SCOT (CARA)

Autorisation d’installation d’énergies renouvelables en façades, constrictions bois et toitures végétalisées (CARA)

PCET (CARA) Interdiction de projet éolien en s’appuyant sur les données du SRE. Or le SRE a été annulé en avril 2017 Servitudes aéronautiques (DGAC) Dans la liste des servitudes d’utilité publique (annexe 6.1.1) - Servitude T5, compléter les coordonnées de gestionnaire - Servitude T4, prendre en compte cette servitude bien qu’elle

ne se représente pas sur le plan, étant identique à T5 - Servitude T7, prendre en compte cette servitude

Analyse du commissaire enquêteur - La compatibilité avec le SCoT est un élément favorable au projet. - La traduction réglementaire du PCET pour l’aspect extérieur des construction est un élément favorable au projet. - La mise à jour de l’argumentaire relatif à l’interdiction de projet éolien fera à minima l’objet d’une réserve - la mise à jour des données relatives aux servitudes aéronautiques fera à minima l’objet d’une réserve

9.1.14. Indicateurs - Les indicateurs nécessaire à l’analyse des résultats de

l’évolution des ouvertures à l’urbanisation et de la consommation d’espaces mériteraient un suivi plus rigoureux (DDTM)

- recommande également la mise en œuvre de dispositifs de suivi fins permettant de suivre régulièrement l’évolution du parc de logements et la part réelle des résidences secondaires. (MRAe)


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- Paraît insuffisant et peu adapté à un suivi opérationnel régulier. L’Ae recommande donc que l’ensemble des indicateurs soit repris et complété afin que l’observatoire proposé permette réellement un suivi de la mise en œuvre du projet de PLU (MRAe)

Analyse du commissaire enquêteur Les critères, indicateurs et modalités retenus pour l'analyse des résultats de l'application du PLU doivent être définit de manière plus précise de façon à permettre notamment le suivi des effets du PLU sur l'environnement afin d'identifier, le cas échéant, à un stade précoce, les impacts négatifs imprévus et envisager, si nécessaire, les mesures appropriées. Ce point fera à minima l’objet d’une réserve.

9.1.15. Cartes et illustrations La MRAe recommande :

- d’améliorer la lisibilité de certaines cartes, - d’utiliser une orientation similaire pour toutes les

illustrations proposées.

Analyse du commissaire enquêteur La remarque de la MRAe est pertinente et fera l’objet d’une recommandation


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Bilan des avis des PPA

9.2.1. Eléments positifs Le diagnostic et l’état initial de l’environnement sont de bonne qualité. Les analyses sont complètes, les explications bien exposées dans la majorité des thématiques et l’identification des enjeux claire. De plus, dans l’état initial de l’environnement, l’analyse détaillée des secteurs à enjeux plus marqués est appréciée.

La compatibilité avec le SCoT, les points de compatibilité avec le PDU de la CARA et la traduction réglementaire du PCET pour l’aspect extérieur des constructions a été signalée.

Le reclassement de zones urbanisables mais non urbanisées en zones agricoles et naturelles, la réduction du projet d’aménagement de la Pointe de Vallière et l’augmentation de la superficie des EBC sont des éléments démontre la volonté de la municipalité à s’engager dans la modération de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.

Les dispositions du règlement sur les annexes et extensions des bâtiments d’habitation en zones agricole et naturelle sont également favorablement mises en avant.

Sur le volet économique, la CCI soutien le projet de la municipalité.

Enfin, la bonne prise en compte des risques naturels est signalée par le DDTM.

9.2.2. Eléments négatifs De nombreuses observations sont négatives. Parmi ces observations je retiens plus particulièrement les suivantes :

- L’obsolescence des données de l’analyse socio-démographique datant de 2011/2012 - Le besoin en logements qui ne prend pas en compte les exigences de la loi SRU en matière de

production de logement sociaux à l’échéance de 2025 - Des points de non-conformité avec des articles du code de l’urbanisme : o La rédaction de l’article NR9 du règlement avec les articles L.121-16 et L.121-17 du CU o La rédaction de l’article A2 du règlement avec l’article L.121-10 o L’inventaire des capacités de stationnement doit être complété pour répondre au exigences de l’

article L151-4 - La nécessité de reprendre la rédaction de certains point du règlement pour lever des ambiguïtés

potentielles : o zones N et NR, pour les parties incluses dans la bande littorale, devra être améliorée pour qu’il n’y

ait pas d’ambigüité dans la compréhension de ce qui y est autorisé ou pas, notamment en termes d’extension de l’urbanisation et de « confortation » des constructions existantes.

o règlement des zones urbanisées dans l’espace proche du littoral devra être améliorée pour qu’il n’y ait pas d’ambigüité dans la compréhension de ce qui y est autorisé ou pas, notamment en terme d’extension de l’urbanisation.

o zones N, Nm, UE et UX doivent être complétés pour garantir une protection optimale des zones humides identifiées situées dans des zones, notamment pour ce qui concerne les affouillement et les exhaussements

o concernant les prescriptions définies pour les différents projets, il convient d’en revoir la répartition entre celles devant figurer dans le règlement, qui s’appliquent aux autorisations d’urbanisme en termes de conformité, et dans les OAP qui s’y appliquent en terme de compatibilité.

- Les erreurs, omissions et contradictions relevées dans les chiffres présentés ainsi que la faiblesse de certains point de l’argumentaire et/ou des justifications dans le rapport de présentation, dont entres autres : o Le manque de justification pour la surface proposée à l’extension de l’urbanisation (26,8 ha) o Le manque de justification pour les objectifs de construction, dans chacune des zones ouvertes à

l’urbanisation, qui entraînent une densité inférieure à celle de la période précédente


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o les justifications permettant de lever le caractère remarquable intra rocade des marais Margite/Belmont au Nord et de la Briqueterie à l’Est

o la délimitation des agglomérations et villages existants o La mise à jour des éléments d’analyse concernant les réseaux d’assainissement (nouveau schéma

directeur, nouveau zonage, contrôle SPANC, implantation des réseaux d’assainissement collectif…) o La mise à jour des informations relatives à la gestion des déchets

- Le zonage attribué aux exploitations de maraîchage dans les marais qui contraint le développement des exploitations concernées.

D’autre points de moindre importance mérite également d’être mis en avant : - Exprimer clairement la décision de maintien ou non du stade à son emplacement actuel - Modifier le chiffre aberrant à la page 24 du RP de production négative de logements - Ajouter une synthèse globale en fin du diagnostic - Améliorer la qualité des illustrations et donner la même orientation aux illustration servant à des

comparaisons. - Le projet de PLU n’analyse pas la possibilité de coupures d’urbanisation locales - Améliorer la description du volet assainissement des secteurs ouverts à l’urbanisation - Expliquer la règle de limitation à 10 m dans l’article Ux10 qui semble restrictive pour l’implantation de

certaines activités économiques. - Ajouter une description synthétique des dispositifs de défense contre les incendies

9.2.3. Bilan de l’analyse Les observations des personnes publiques associées sont riches.

Bilan chiffré : - 13 observations favorables au projet - 42 points d’améliorations relevés

L’analyse des observations des PPA ne permet pas de retenir d’arguments en capacité de remettre en cause la globalité du projet de plan local d’urbanisme sur le territoire de la commune de Saint-Georges-de-Didonne.

Toutefois, les points d’amélioration relevés devront être corrigés pour répondre aux exigences de la loi, mettre à jour les éléments d’analyse et les conclusions qui en découlent, renforcer certains points de l’argumentaire et/ou des justifications ou encore pour lever des ambiguïtés potentielles.

Ces corrections, bien que nombreuses, n’affectent aucune des orientations du PADD et ne sont donc ainsi pas de nature à remettre en cause l’économie générale du projet.


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10. Examen des Observations du public

Analyse des observations du public

Codification employée selon le support d’expression : - Registre papier : R - Registre dématérialisé : D - Courrier électronique : E - Courrier postal : C

Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Mr Guy HUMBERT (D2) OAP « ENLIAS » (L4) et suppression du super marché Mr Humbert demande : - S’il est prévu le déplacement du supermarché sur une autre

parcelle. - Dans la négative, s’il est raisonnable de priver les Saint

Georgeais d’un commerce d’une certaine grandeur dont la proximité est indispensable, notamment aux personnes âgées difficilement mobiles.

Le déplacement du supermarché est effectivement envisagé vers la ZAC de Margite. Le Rapport de Présentation précise ce projet. Le projet de la ZAC de Margite qui inclut un volet commercial va probablement induire des changements dans les implantations commerciales. Ainsi, le supermarché « SUPER U», à l’étroit dans son site actuel qui ne lui permet plus de s’étendre, pourrait être transféré dans la ZAC. Ce déplacement ouvrirait éventuellement la possibilité d’une reconversion du foncier pour une opération résidentielle. Le développement résidentiel sur la partie Est de la ZAC (ZAC des Moulins) induira des nouveaux besoins de services de proximité. Le déplacement de l’actuel supermarché n’aura pas d’incidences sur les résidents du quartier, car le futur supermarché sera très proche et connecté par des liaisons douces et accès facilités. Pas de modification du PLU

Analyse du commissaire enquêteur : La réponse répond à la question posée. Cette observation est considérée close. Mr Erick MOUTON (D3 / idem E2)


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Cette observation comporte 9 items 1 - ZAC résidentielle des Moulins 1a : Projet défavorable au développement de notre commune

mais aussi en inéquation avec le PADD et le nombre de logements aidés prévus dans ce PLU.

La commune n’a pas été consommatrice d’espaces agricoles, naturels et forestiers depuis l’approbation de son PLU en 2006. En ce sens elle a été « exemplaire ». Aujourd’hui elle doit programmer l’ouverture à l’urbanisation de secteurs : − pour pouvoir répondre aux besoins en matière d’habitat, d’habitat social SURTOUT (arrêté de carence et

sanctions financières liées), en conservant une densité moyenne à forte (globalement proche ou supérieure à la densité de 27/28 logements / ha constatée sur les périodes récentes (2007/2013) : respect lois ALUR et Grenelle.

− pour accueillir des activités économiques et créer des emplois (respect du SCOT du DAC, de la loi SRU), en adéquation avec les populations accueillies dans les programmes de logements (dont logements locatifs sociaux).

Les études ont été complétées et la procédure de ZAC des Moulins a avancée : − Validation du dossier de création en Conseil Municipal de décembre 2019 − Dossier de réalisation de la ZAC en cours de finalisation, pour validation en Conseil Municipal de février

2020 Le PLU doit traduire réglementairement : − l’objectif inscrit au PADD − le projet de ZAC validé en CM

Pas de modification du PLU

1b : Monopoliser 14 hectares de terres agricoles à vil prix 17 euros du m2 pour faire la ZAC résidentielle des Moulins semble inutile ; il vaut mieux construire les 20 hectares de dents creuses près des services publics.

Réponse relative au prix d’achat des terrains : CR réunion publique de concertation du 26/01/2017 : Le prix est fixé en tenant compte du niveau de desserte et d’équipement des terrains ; ce sont des terrains agricoles, non équipés et desservis. Le prix d’achat des terrains doit permettre la faisabilité de l’opération et garantir un prix de vente équilibré, car tous les réseaux, voiries, équipements devront être financés sur ces terrains agricoles. Réponse relative à la répartition des secteurs dédiés à l’accueil d’habitats et de populations diversifiés : Sur le plan résidentiel, le projet communal recherche une plus grande diversité dans l’offre de logements à


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne produire qui doit être source de mixité sociale et générationnelle et d’intégration des populations. En particulier il s’agit de faire venir sur le territoire communal des jeunes ménages qui ne trouvent plus une offre adaptée à leurs besoins en termes de produit logement et de coût. L'affirmation de ces principes se trouve inscrit tant :

-dans les secteurs indicés U(b,c)p où se développeront des logements plus compacts sur des petites parcelles moins consommatrices d’espaces. - qu’à travers le projet de ZAC résidentielle des Moulins, qui permettra une maîtrise dans le rythme et la forme de l’urbanisation.


2 – Zone UA, recul des constructions Les maisons sont souvent en alignement (bord des trottoirs), demander un recul de 5 m est très excessif car les parcelles sont petites, 3 m de recul suffiraient.

Le recul de 5 mètres ne s’applique que sur l’avenue Rhin et Danube (secteur Uab, Boubes, secteur « rural », au tissu bâti plus « lâche » avec implantations en retrait, et bordé par une voie départementale RP : « Pour ne pas gêner la visibilité et la circulation sur la RD 140, le même recul que celui des constructions récentes est repris » Pas de modification du PLU

3 - Zone UB, recul des constructions Les maisons sont majoritairement en recul, Mr Mouton ne souhaite pas que son jardin soit entouré par deux maisons construites au ras du trottoir.

Le choix d’une règle d’’implantation à l’alignement ou recul de 3 m maxi en zone UB est justifié au RP : « Pour conserver les paysages des rues et favoriser la densification des espaces équipés » Le principe de l’alignement à la rue favorise la densification des espaces équipés. Les propriétaires qui souhaiteront maintenir un « paysage » sur rue le pourront, le PLU leur donnant la possibilité de reculer leur construction de 3 m maximum par rapport à la rue. Article UB6, PLU arrêt é: Il existe par ailleurs des exceptions possibles au règlement, pour permettre la prise en compte de la forme urbaine, des paysages et implantations des constructions existantes, voisines au projet : Une autre implantation est admise dans les cas suivants :


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne - en cas d’extension, de restauration ou de surélévation d’un immeuble existant, implanté au-delà de

la marge de recul ; en cas d’extension, la nouvelle emprise pourra être implantée au nu de l’immeuble existant.

- le terrain est situé en cœur d’îlot et ne dispose que de son accès à l’alignement, - un édifice voisin lui-même situé en recul mérite d’être mis en valeur en conservant ce même recul

pour le nouvel immeuble, - les piscines et les locaux techniques devront être édifiés à au moins 0,50 m de la limite.


4 - Zones UB, UC, UD et N, hauteur des murets Les murs de clôture sur rue pourront être de 1,50 m de haut alors qu’actuellement ils sont à moins de 1 m et en UAb autorisés à 0,50 m. Mr Mouton préfèrerait des murets à 0,50 m avec une haie de 2 m derrière.

La hauteur maximum des clôtures sur rue sera fixée à 1,5 m comme dans le PLU en vigueur. Les propriétaires n’avaient jusqu’à présent jamais soulevé de problème particulier concernant cette règle. La commune ne souhaite donc pas modifier cette règle de hauteur. Pour la haie : renvoi au code civil Pas de modification du PLU

5 – Zones UC, UD et N, construction en fond de parcelle Il n’est pas autorisé de construire en fond de parcelle, alors que construire sur un côté et en fond de parcelle permet une optimisation de la construction sur le terrain avec la possibilité de garder les arbres.

Cette disposition réglementaire est souhaitée par les élus, justifiée au RP p 477 + p 481 : « Pour limiter la transformation des paysages des quartiers littoraux et, pour les quartiers sous boisements, le maintien de continuités naturelles au sein des îlots » « Les dispositions sont assouplies pour les limites séparatives à condition de ne pas présenter de risque ou de désagrément pour le voisinage. » Pas de modification du PLU

6 – Erreur d’appréciation reconstruction après sinistre 6a : Certaines maisons construites en U se retrouvent en N avec

des contraintes inacceptables de reconstruction en cas de sinistre.

La commune rappelle que doivent être considérés : L’application de l’article L.111-15 du CU Mais aussi, L’application de l’article R.111.2 du CU (prise en compte du risque connu)


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Le paragraphe des dispositions générales pourrait être modifié et amélioré, pour s’en tenir qu’au rappel des articles précités, Ou bien il pourrait être proposé une écriture spécifique pour les démolitions en cas de sinistre :

« La reconstruction après sinistre d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiment à l’identique sous réserve que la reconstruction : - propose la même destination que le bâtiment démoli ou sinistré - ne soumette pas les occupants à un risque certain et prévisible de nature à les mettre en danger. La reconstruction partielle ou totale peut présenter une configuration différente (emprise au sol, hauteur, bâtiments séparés,…) dès lors qu’elle se justifie pour répondre à un motif de salubrité et/ou de sécurité en rapport avec les normes et dispositions réglementaires propres à l’occupation concernée. »

Avec rappel de l’article R.111.2 du CU pour toutes les zones soumises au risque

6b : Il ne sera plus possible de reconstruire en zone NR par exemple après un incendie, le terrain n’aura plus aucune valeur, une reconstruction à l’identique parait souhaitable.

Cf ci dessus

7 - Bois Mocqueris Mr Mouton souhaite que le Bois Mocqueris reste en espace naturel protégé car c’est un îlot de verdure entre centre et plage ; il faut le laisser inconstructible.

Le choix d’un zonage constructible et d’une OAP dédiée au logement diversifié sur ce secteur UBp est justifié par les motifs suivants: - respecter loi ALUR (urbanisation des espaces résiduels, maîtrise de la consommation agricole) - réponse à l’obligation de production de logements locatifs sociaux, prioritairement près du centre-ville, équipements, services, TC, commerces Le secteur de Bois Mocqueris est de nature à permettre, sur une petite partie du secteur, la requalification et la densification urbaine. Cette démarche est reprise dans les orientations générales d’urbanisme définies par le PADD (cf. page 5 du PADD) : « La commune inscrit dans son PLU des secteurs de densification et de diversification de l’habitat au sein des quartiers déjà agglomérés, correspondant à un potentiel d’environ 740 logements à terme (échéance 10 ans : 2027/2028), y compris les ZAC de Margite et des Moulins (300 logements à 10/15 ans).


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Elle prévoit donc de concentrer à terme, plus de la moitié des logements à produire sur des opérations d’intensification urbaine, sur des îlots et terrains nus ou aménagés (mutation), desservis et équipés au sein de quartiers résidentiels, essentiellement de type pavillonnaire, à densités variables, avec obligation d’opérations d’habitats mixtes ». L’urbanisation partielle du secteur du Bois Mocqueris contribue à préserver les espaces agricoles et naturels en périphérie, comme l’indique le rapport de présentation (RP) : « il convient d’ajouter que l’aménagement de dents creuses au sein du tissu urbain permet indirectement de préserver des milieux agricoles et naturels ». Les orientations générales d’aménagement (PADD), prévoient de : « requalifier les abords de l’avenue Edmond Mocqueris et les liens entre l’îlot et le centre-ville : aménagement d’un parc public le long de l’avenue, requalification des espaces en friche, intégration de cheminements « doux » ». Le PADD confirme ce projet en présentant, au titre des orientations générales d’urbanisme relatives à la densification et au renouvellement urbain de : « maîtriser l’urbanisation de l’ilôt jouxtant l’espace boisé de Mocqueris : insertion de logements prenant en compte le caractère boisé de l’ilôt et la proximité du littoral » (PADD, page 5). Ces orientations s’allient avec celles relatives aux orientations de paysage inscrites au PADD : « de valoriser les espaces verts (notamment (…) espace boisé le long de Mocqueris...) » Enfin, au titre des orientations générales d’habitat, le PADD synthétise parfaitement le choix opéré par la commune d’allier à la fois dans ce secteur « requalification urbaine » et « préservation de l’espace boisé » : « prévoir la maîtrise et l’organisation (qualitative et quantitative) de l’îlot jouxtant l’espace boisé de Mocqueris : insertion de logements diversifiés, prenant en compte le caractère boisé de l’îlot et la proximité du littoral » (PADD, page 10).


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Ces éléments permettent de démontrer que la démarche urbanistique proposée par la commune sur le secteur « Bois Mocqueris » est une démarche équilibrée, justifiée tant par les caractéristiques du site que par la bonne intégration de ce secteur au centre du territoire de la commune. Sur le secteur du Bois Mocqueris une partie seulement sera aménagée :

− les espaces verts, plantés ou non en bordure de l’avenue seront préservés et requalifiés : o ER 1 « espaces verts » pour aménagement d’un jardin public végétalisé par la commune o EBC sur la partie sud de la frange « verte », pour y interdire constructions et aménagements

− L’OAP prévoit des espaces libres préservés : elle va être modifiée et améliorée pour intégrer les choix issus des études et réflexions menées par la commune, de manière à assurer une meilleure intégration des volumes bâtis, une certaine « compacité » des constructions et le dégagement / maintien d’espaces libres plus importants.

Modification de l’OAP « Bois Mocqueris » Pas de modification de zonage La commune entend ici expressément souligner que dans le cadre du recours contentieux engagé contre le précédent PLU approuvé, plusieurs requérants ont invoqué devant le Tribunal les mêmes arguments que ceux présentés, ici, en cours d’enquête. Or, le Tribunal administratif n’a en aucun cas censuré les options prises par la Commune et confirmé donc la légalité du zonage et des orientations définies. La commune ne peut donc que prendre acte de la position du tribunal. S’il est vrai qu’une partie de ce secteur est constitué par un boisement de qualité – ce qui a au demeurant justifié un classement en espace boisé classé (EBC) – il est constant en revanche que le boisement n’est pas homogène et que tout le secteur ne présente pas le même intérêt. Une partie du secteur est couverte par un boisement dégradé par les tempêtes et constitué, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique.

Analyse du commissaire enquêteur :


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne 1 ZAC résidentielles des Moulins

La justification de l’utilité de cette ZAC est parfaitement décrite dans le chapitre « VIII – Explication des choix » / « Justification des choix d’aménagement » pages 381 et suivante du RP, et plus particulièrement au § « Un outil de développement important pour l’avenir de la commune : Les ZAC » page 383. Le complément d’information apporté ici renforce l’argumentaire. De plus, le développement de ce projet a fait l’objet d’une large information et d’une sérieuse concertation auprès du public (Cf. site Internet de la mairie https://www.saintgeorgesdedidonne.fr/medias/2019/12/SGDD_BILAN-DE-CONCERTATION.pdf. Enfin, cette opération répond à plusieurs orientation du PADD : de densification et de renouvellement urbain (page 5), d’extensions d’urbanisation organisées (page 6), d’intégration paysagère( page 7), de rattrapage du retard en matière de logements locatifs sociaux (page 10), et de favoriser les modes piétons et cycles dans les déplacements de proximité (page 11). Je considère que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est cohérente.

2 Recul de 5m zone UA Ne concernant qu’une seule rue en secteur rural, cette disposition est de bon sens. Ainsi, la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est cohérente.

3 Implantation à l’alignement des voiries en zone UC L’exigence de modération de la consommation d’espace, impose entre autre une densification des zones déjà urbanisées. Réglementer l’implantation par rapport à la voirie est un des outils qui permet de répondre à cette exigence. La progressivité de cette règle en partant de l’hypercentre (UA6) vers les quartiers extérieurs (UC6 et UD6) est cohérente. Je considère donc que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée.

4 Hauteur des murets En règle générale, une majorité de personnes souhaite des clôture hautes pour préserver leur intimité dans leur jardin. De plus, les haies végétales posent souvent des problèmes d’entretien quand les gens avancent dans l’âge (à St-Georges-de-D., plus de la moitié de la population a plus de 60ans). Le compromis proposé par le règlement me semble être un point milieu acceptable, s’agissant par ailleurs d’une hauteur maximale et d’autant plus que cette règle ne semble pas avoir été contestée jusqu’à présent. Ainsi, je considère que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est cohérente.

5 Interdiction de construire en fond de parcelle (zones UC et UD) S’agissant de zones urbanisées périphériques, cette interdiction est cohérente avec le principe d’élargissement paysager progressif autour des constructions évoqué au §3 supra et rappelé dans la réponse de la mairie. Je considère donc que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée.

6 Reconstruction après sinistre Je comprends que les éléments d’analyse et la proposition de la mairie confirment les craintes évoquées, à savoir que si la reconstruction soumet les occupants à un risque certain et prévisible de nature à les mettre en danger la reconstruction ne sera pas possible. Or, la proximité de boisements denses, fussent-ils classés EBC ou EVPU, par rapport aux constructions constitue bien à mon sens « un risque certain et prévisible de nature à mettre en danger » les occupants en cas de feux de forêt. De plus, la dérogation permettant une configuration différente (emprise au sol, hauteur, bâtiments séparés,…) pour répondre à un motif de sécurité ne sera vraisemblablement pas toujours applicable selon la configuration des parcelles.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Ainsi, une analyse de risque au cas par cas en vue du déclassement de certaines petites parties de boisements protégés et trop proches des habitations implantées sur des parcelles ne permettant matériellement pas l’application de la dérogation prévue, me parait nécessaire de surcroît dans les secteurs à risques fort et très fort. Ce déclassement facilitera l’abattage des arbres trop proches des habitations dans les secteurs identifiés. S’agissant de faire un choix entre la prévention d’un risque pour les habitant et la préservation de l’environnement, je donne la priorité à la sécurité des personnes et des biens. Je ferai donc une réserve, en désaccord avec l’avis de la mairie, pour rétudier l’opportunité de faire évoluer les limites de certains EBC et EVPU pouvant potentiellement faire courir un risque aux personnes ou aux biens en cas d’incendie des boisements trop proches des habitations.

7 Bois Mocqueris Le bois Mocqueris comprend une partie EBC et une partie dégradée par les tempêtes et constituée, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Le secteur est desservi par la voierie et partiellement les réseaux et se situe à proximité de l’hyper centre de la ville. Le projet d’urbanisation répond aux exigences de modération de la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestier, de densification urbaine et de mixité sociale (notamment en matière de logements sociaux) tout en préservant une partie du boisement qui sera valorisée. Ainsi, je considère que le zonage UBp proposé est cohérent avec les exigences rappelées précédemment et que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée.

Mmes Marie Céline de l’Estoile, Hélène de l’Estoile et Agnès de l'Estoile Campi, Indivision Trio de l'Estoile (D4, complété par E5) Bois Mocqueris, parcelles BD 374, 391, 392 et 425 Cette observation comporte 5 items 1 – Conserver la parcelle BD 374 en zone naturelle à vocation

d’équipement et de loisirs serait nettement plus pertinent pour répondre aux objectifs du PADD et du projet de PLU pour préserver des espaces verts et ouverts au public.

Le PADD prévoit bien le maintien d’un espace public de loisirs sur ce secteur : « requalifier les abords de l’avenue Edmond Mocqueris et les liens entre l’ilot et le centre-ville : aménagement d’un parc public le long de l’avenue, requalification des espaces en friche, intégration de cheminements « doux » . Les dispositions règlementaires et l’ER n°1 traduisent concrètement la volonté commune d’acquérir des parcelles en bordure de l’avenue pour aménager le jardin public, qui pourra comporter, dans sa partie non classée en EBC, des aménagements, aires de jeux, un accès à la zone résidentielle projetée. La commune entend ici expressément souligner que dans le cadre du recours contentieux engagé contre le précédent PLU approuvé, plusieurs requérants ont invoqué devant le Tribunal les mêmes arguments que ceux présentés, ici, en cours d’enquête. Or, le Tribunal administratif n’a en aucun cas censuré les options prises par la Commune et confirmé donc la légalité du zonage et des orientations définies.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne La commune ne peut donc que prendre acte de la position du tribunal. S’il est vrai qu’une partie de ce secteur est constitué par un boisement de qualité – ce qui a au demeurant justifié un classement en espace boisé classé (EBC) – il est constant en revanche que le boisement n’est pas homogène et que tout le secteur ne présente pas le même intérêt. Une partie du secteur est couverte par un boisement dégradé par les tempêtes et constitué, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique.

2 - L’implantation d’un immeuble sur la partie la plus étroite de la parcelle BD 374 est irréaliste tant elle est proche de la limite de notre parcelle BD 425.

Le choix d’un zonage constructible et d’une OAP dédiée au logement diversifié sur ce secteur UBp est justifié par les motifs suivants: - respecter loi ALUR (urbanisation des espaces résiduels, maîtrise de la consommation agricole) - réponse à l’obligation de production de logements locatifs sociaux, prioritairement près du centre-ville, équipements, services, TC, commerces L’OAP pourra être modifiée et améliorée pour intégrer les choix issus des études et réflexions menées par la commune, de manière à assurer une meilleure intégration des volumes bâtis, une certaine « compacité » des constructions et le dégagement / maintien d’espaces libres plus importants Modification de l’OAP « Bois Mocqueris » Pas de modification de zonage

3 - Il n’est nullement dans les intentions de l’Indivision Trio de l'Estoile de construire un immeuble sur la parcelle BD 392. Le projet présenté parait donc totalement irréaliste et ne permettra pas à la mairie de respecter ses engagements en termes de construction de logements sociaux.

L’OAP pourra être modifiée et améliorée pour intégrer les choix issus des études et réflexions menées par la commune, de manière à assurer une meilleure intégration des volumes bâtis, une certaine « compacité » des constructions et le dégagement / maintien d’espaces libres plus importants Modification de l’OAP « Bois Mocqueris » Pas de modification de zonage

4 – la bande de 40m d’EBC, parcelle 392, ne correspond plus à aucune réalité depuis la tempête de 2000. Plus aucun arbre

Le classement en EBC sur la parcelle 392 vise à confirmer le maintien d’un espace végétalisé, qualitatif à proximité du littoral, « poumon vert » à requalifier, à replanter.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne remarquable n’est présent sur cette parcelle depuis cette date. A tout le moins, les parcelles BD 392 et BD 374 doivent être traitées de manière identique concernant le classement de la bande boisée de 40m.

C’est l’objet de l’ER 1 (bénéficiaire commune) : Cf RP : « Le bois Mocqueris offre, en matière d’espace végétalisé en zone urbaine, un grand potentiel. Il a cependant été fortement touché par la tempête. Une opération de réhabilitation pourrait être entreprise afin de revaloriser ce secteur. La commune envisage d’aménager un parc public dans la partie est du boisement dégradé le long de la rue (emplacement réservé n°1 et espace boisé classé dans la partie sud la plus éloignée du carrefour nord). » Le classement EBC n’est pas retenu dans la partie haute de l’avenue pour ne pas y interdire :

− Les aménagements propres au jardin public − D’éventuels aménagements de l’avenue Mocqueris, rue Coulon, abords du carrefour − Un accès à l’opération résidentielle en cœur d’îlot

Cf RP : − « Aménagement d’un jardin public boisé (ER 1 au plan de zonage, EBC maintenu au sud) ; pas d’EBC créé

au nord pour prévoir l’accès à la zone (cœur d’îlot), éventuels aménagement sur l’avnue et carrefour, aménagements légers dans le parc au nord) »

L’EBC est retenu sur la partie sud, pour assurer le maintien d‘une bande tampon inconstructible au plus près du rivage ; cet espace servira également de zone « tampon » préservée entre la villa et l’avenue. Cf RP : Enjeux et analyse des incidences potentielles Les seuls enjeux significatifs du site sont donc liés :

Au stockage du carbone et au renouvellement de l’air, mais ceux-ci restent limités par la faible taille des sujets présents ;

A cette frange boisée qui accompagne la voie en allant vers le front de mer. Mesures d’accompagnement, d’atténuation et de réduction Les arbres détruits devront être remplacés en priorité à proximité du site et/ou au sein du tissu urbain, à minima deux arbres plantés pour un arbre détruit. A court terme, les incidences seront négatives car les jeunes sujets seront moins performants que ceux présents actuellement sur la parcelle, mais les effets seront


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne positifs à moyen et long terme. De plus, les plantations s’effectueront sur des secteurs stratégiques visant à densifier la trame verte urbaine. Les espèces indigènes identifiées devront être conservées, dans le respect de leur forme végétale initiale, dans la mesure du possible. Afin de préserver les vues lorsque l’on se rend vers le littoral, un écran végétal le long de la rue Jean Pierre Coulon et de l’avenue Mocqueris devra être mis en place. Enfin, il convient d’ajouter que l’aménagement de dents creuses au sein du tissu urbain permet indirectement de préserver des milieux agricoles et naturels. La commune entend ici expressément souligner que dans le cadre du recours contentieux engagé contre le précédent PLU approuvé, plusieurs requérants ont invoqué devant le Tribunal les mêmes arguments que ceux présentés, ici, en cours d’enquête. Or, le Tribunal administratif n’a en aucun cas censuré les options prises par la Commune et confirmé donc la légalité du zonage et des orientations définies. La commune ne peut donc que prendre acte de la position du tribunal. S’il est vrai qu’une partie de ce secteur est constitué par un boisement de qualité – ce qui a au demeurant justifié un classement en espace boisé classé (EBC) – il est constant en revanche que le boisement n’est pas homogène et que tout le secteur ne présente pas le même intérêt. Une partie du secteur est couverte par un boisement dégradé par les tempêtes et constitué, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique.

5 - Le projet d’OAP montre une « liaison douce » qui passe sur la parcelle BD 392 alors qu’il s’agit d’une propriété privée. La suppression de cette liaison douce est demandée.

L’OAP pourra être modifiée et améliorée pour intégrer les choix issus des études et réflexions de la commune avec l’EPF et les propriétaires, de manière à assurer une meilleure intégration des volumes bâts, une certaine « compacité » des constructions et le dégagement / maintien d’espaces libres plus importants


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne

base de travail pour modification-ajustement de l’OAP : pas de constructions sur les parcelles 392 et 425 (sud secteur Ubp) Modification de l’OAP « Bois Mocqueris » Ajustement du principe de liaison douce sur l’emprise comprise dans l’ER 1 uniquement

Analyse du commissaire enquêteur : 1 Conserver la parcelle BD 374 en zone naturelle à vocation d’équipement et de loisirs

Le projet d’urbanisation répond aux exigences de modération de la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestier, de densification urbaine et de mixité sociale tout en préservant une partie du boisement qui sera valorisée. Concernant la préservation et la mise en valeur du boisement, la projet est cohérent avec les orientations du PADD, « insertion de logements prenant en compte le caractère boisé de l’îlot » (page 5 et 10) et « valoriser les espaces verts (notamment … espace boisé le long de Mocqueris...) » (page 7). De plus, l’ER1 pour les « espaces vert avenue Mocqueris et accès à l’Ilot Mocqueris » et l’article UB9 du règlement qui stipule que sur le secteur « UBp « Bois Moqueris » l’emprise maximum des constructions ne peut excéder 30% de la superficie du terrain » (contre 60% dans le reste de la zone UB) sont des dispositions réglementaires qui déclinent de façon cohérente les orientations du PADD. Enfin, les principes de « conservation d’espace boisés », « de requalification du boisement dégradé le long de l’avenue à l’Est » et » structurer les espaces partagés (espaces verts, …) » de l’OAP « Bois Mocqueris » complètent cette cohérence.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne Je considère que le projet est un compromis équilibré entre la volonté de densification de l’hyper centre et celle de la préservation d’un espace boisé cher au cœur des Saint Georgeais. Ainsi, la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée.

2, 3 et 5 Implantation d’immeubles sur la partie la plus étroite de la parcelle BD 374 et sur la parcelle BD 392 ainsi que liaison douce sur la parcelle BD 392 La proposition de la mairie de revoir le contenu du projet d’urbanisation de manière à assurer une meilleure intégration des volumes bâtis, une certaine « compacité » des constructions et le dégagement / maintien d’espaces libres plus importants me parait pragmatique. La reconsidération du contenu de l’OAP « Bois Mocqueris » fera l’objet d’une réserve de ma part.

4 EBC, parcelle 392 et traitement identique des boisement sur les parcelles BD 392 et BD 374 Le bois Mocqueris comprend une partie EBC et une partie dégradée par les tempêtes et constituée, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique. Une visite sur place de ma part confirme ce point de vue. De plus, Le classement EBC n’est pas retenu dans la partie haute de l’avenue pour ne pas y interdire les aménagements propres au jardin public, les éventuels aménagements de l’avenue Mocqueris, rue Coulon et des abords du carrefour ainsi que l’accès à l’opération résidentielle en cœur d’îlot. Ainsi, la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée.

Mr Pascal HOUSSIN (D5) Bois Mocqueris, parcelles BD 374, 159 et BD 472 Cette observation comporte 3 items 1 - Le classement en zone UBp des parcelles n°159 et n°374,

situées dans un secteur non urbanisé de la commune et non desservies par les équipements publics existants ou en cours de réalisation concernant le réseau d’eau potable, est, pour ce premier motif, illégal. En deuxième lieu, le zonage arrêté par le conseil municipal se trouve en contradiction avec les objectifs poursuivis par la Commune de Saint-Georges-de-Didonne compris dans les orientations du projet d’aménagement et de développement durable et les énonciations du rapport de présentation. Mr Pascal HOUSSIN demande en conséquence que le projet arrêté soit modifié afin que les parcelles n° BD 159, BD 374 et BD 472 soient maintenues en zone naturelle en vue de les

La zone est desservie et équipée partiellement, les dessertes et réseaux devront y être complétés. Le zonage « U » n’est pas illégal. Cf ci-dessus, − Compatibilité avec le PADD − Modes de gestion et programmation de la valorisation des espaces boisés − Evolutions de l’OAP proposées La commune entend ici expressément souligner que dans le cadre du recours contentieux engagé contre le précédent PLU approuvé, plusieurs requérants ont invoqué devant le Tribunal les mêmes arguments que ceux présentés, ici, en cours d’enquête.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne soustraire à l’urbanisation et permettre, le cas échéant, sa requalification en espace vert public.

Or, le Tribunal administratif n’a en aucun cas censuré les options prises par la Commune et confirmé donc la légalité du zonage et des orientations définies. La commune ne peut donc que prendre acte de la position du tribunal. S’il est vrai qu’une partie de ce secteur est constitué par un boisement de qualité – ce qui a au demeurant justifié un classement en espace boisé classé (EBC) – il est constant en revanche que le boisement n’est pas homogène et que tout le secteur ne présente pas le même intérêt. Une partie du secteur est couverte par un boisement dégradé par les tempêtes et constitué, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique.

2 - La création d’une liaison douce vers le centre-ville sur la parcelle BD 472 est entachée d’erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’aucun intérêt général ne s’attache à la réalisation d’une telle liaison.

L’ER n°11 est inscrit à l’ouest de l’îlot pour aménager des liaisons douces vers et depuis le centre-ville. Le PADD prévoit notamment dans ses orientations, de :

− « développer les équipements nécessaires à la réduction de l’usage de la voiture individuelle et pour les modes de transport participant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, renforcer les liaisons douces inter-quartiers »

− « développer les équipements pour la réduction des énergies fossiles et le développement des énergies renouvelables, en assurant leur bonne insertion dans les sites et les quartiers. »

(cf PADD et RP) Le PLU doit donc traduire réglementairement et via ses OAP, ce projet de renforcement des liaisons douces : ici lien entre le littoral / l’avenue Mocqueris / le futur jardin public / le centre ville

3 - La Commune de Saint-Georges-de-Didonne ne peut, au sein d’un même secteur tel celui du Bois Mocqueris, décider de porter atteinte à des boisements situés sur une parcelle et grever d’autres boisements sur les parcelles situées à proximité d’un classement en espace boisé classé : si les boisements des parcelles n°159 et n°374 sont considérés comme de faible qualité écologique et ne justifiant pas la

Le PADD synthétise le choix opéré par la commune d’allier à la fois dans ce secteur « requalification urbaine » et « préservation de l’espace boisé » :

« prévoir la maîtrise et l’organisation (qualitative et quantitative) de l’îlot jouxtant l’espace boisé de Mocqueris : insertion de logements diversifiés, prenant en compte le caractère boisé de l’îlot et la proximité du littoral » (PADD, page 10).


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne protection comme espace boisé classé, alors aucun motif ne justifie la délimitation d’un tel espace sur la parcelle n°472.

La démarche urbanistique proposée par la commune sur le secteur « Bois Mocqueris » est une démarche équilibrée, justifiée tant par les caractéristiques du site que par la bonne intégration de ce secteur au centre du territoire de la commune. La commune entend ici expressément souligner que dans le cadre du recours contentieux engagé contre le précédent PLU approuvé, plusieurs requérants ont invoqué devant le Tribunal les mêmes arguments que ceux présentés, ici, en cours d’enquête. Or, le Tribunal administratif n’a en aucun cas censuré les options prises par la Commune et confirmé donc la légalité du zonage et des orientations définies. La commune ne peut donc que prendre acte de la position du tribunal. S’il est vrai qu’une partie de ce secteur est constitué par un boisement de qualité – ce qui a au demeurant justifié un classement en espace boisé classé (EBC) – il est constant en revanche que le boisement n’est pas homogène et que tout le secteur ne présente pas le même intérêt. Une partie du secteur est couverte par un boisement dégradé par les tempêtes et constitué, pour l’essentiel, d’espèces invasives. Une analyse fine de ce secteur révèle que le Bois Mocqueris n’est pas en totalité un espace naturel à protéger, seuls les espaces couverts par un EBC nécessitent une protection spécifique.

Analyse du commissaire enquêteur : 1 Classement en zone UBp des parcelles n°159 et n°374

Le secteur est desservi par la voierie et partiellement les réseaux et se situe à proximité de l’hyper centre de la ville. Le projet d’urbanisation répond aux exigences de modération de la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestier, de densification urbaine et de mixité sociale (notamment en matière de logements sociaux) tout en préservant une partie du boisement qui sera valorisée. Ainsi, je considère que le zonage UBp proposé est cohérent avec les exigences rappelées précédemment et que la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée

2 Liaison douce sur la parcelle BD 472 L’ER n°11 est cohérent avec l’orientation du PADD « renforcer les liaisons douces inter-quartiers » page 4. La parcelle BD 472 est proposée en EBC, la rendant inconstructible pour une habitation. Par ailleurs, l’ouverture au public d’un espace privé en EBC est régit par l’article L113-6 du CU qui permet aux collectivités territoriales de passer avec les propriétaires de bois, parcs et espaces naturels des conventions tendant à l'ouverture au public de ces bois, parcs et espaces naturels. Le projet de liaison douce sur la parcelle BD 472 est bien encadré par la loi. Donc, la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation me paraît justifiée.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne 3 EBC parcelle BD 472 Le classement EBC de la parcelle BD 472 est cohérent avec l’orientation du PADD « prévoir la maîtrise et l’organisation (qualitative et quantitative) de l’îlot jouxtant l’espace boisé de Mocqueris : insertion de logements diversifiés, prenant en compte le caractère boisé de l’îlot et la proximité du littoral » (page 10). Le classement de la parcelle Bd 472 en EBC est justifié page28 de l’annexe « Analyse des espaces boisés classés(E.B.C.) de la commune de Saint-Georges-de-Didonne et propositions » au RP. Les arguments : « susceptible d’être exploité par certain mammifères protégés présents sur le secteur … mais également par le cortège des oiseaux anthropiques à tendance forestière », « possède une valeur paysagère en cœur de ville remarquable. Il constitue un « poumon vert » » et « s’intègre comme pas japonais au sein d’un réseau de petits boisements et arbres isolés au sein de la Trame Verte Urbaine » ont particulièrement été mis en avant :. Ce classement a été validé par la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS). Ainsi, la décision de la mairie de ne pas donner suite à cette observation est justifiée. Mr François ORDONEAU (D6 / idem E10) Règles concernant les « immeubles d’intérêt patrimoniaux » Assouplir les règles relatives aux « immeubles d’intérêts patrimoniaux » (U*11), notamment en termes de modifications extérieures, qui sont plus contraignantes que pour un bâtiment classé.

Il pourrait être proposé une amélioration et des compléments des dispositions réglementaires pour permettre une évolution des volumes bâtis, sous conditions. ; notamment pour permettre la démolition totale ou partielle d’adjonctions, extensions, volumes ne répondant pas à la typologie à protéger, ainsi que des extensions bien intégrées.

Analyse du commissaire enquêteur : La proposition de la mairie de revoir la rédaction des articles 11 des différentes zones concernées par des« immeubles d’intérêts patrimoniaux » pour permettre la démolition totale ou partielle d’adjonctions, extensions, volumes ne répondant pas à la typologie à protéger, ainsi que des extensions bien intégrées me parait pragmatique. La reconsidération de la rédaction des articles 11 des différentes zones concernées par des« immeubles d’intérêts patrimoniaux » fera l’objet d’une réserve de ma part. Mme Hélène Bonnard Baietto (D7) Bois Mocqueris, parcelles BD 374 et 159 Mme Hélène Bonnard Baietto est favorable au classement UBp du Bois Mocqueris et à l’OAP associée : - les contestations formulées lors du recours au tribunal

administratif ont été, à juste titre, rejetées par les juges (jugement du 6 juin 2019) ;

RAS


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne - saisi sur la question du maintien en espace boisé, qui de plus

est ouvert au public, de tout ce secteur n’était pas entaché d’illégalité ;

- permet de réalisation de nouveaux logements, notamment sociaux, dans le centre de St-Georges-de-Didonne ;

- préserve le caractère boisé et naturel sur le secteur ; - secteur desservi par l’ensemble des réseaux public ; - cohérent avec les objectifs du PADD ; - les règles de la zone UBp limitent l’emprise au sol des

constructions à 30 % et imposent à l’article UB13 que tout arbre abattu soit remplacé.

Analyse du commissaire enquêteur : Cette observation n’appelle pas d’analyse de ma part. Elle a été par ailleurs comptabilisée comme un élément favorable au projet de PLU SCI MAITE et Mr Denis Thouvenin (E3 / idem C2) Réintégration de parcelles en zone urbanisable Parcelles BH 472 et 473 Initialement lassées NR, classement annulé pas TA Poitiers du 6 juin 2019, reclassées en N par la municipalité. Le nouveau classement en zone N des parcelles cadastrées BH 472 et 473 apparaît manifestement erroné : - se trouvent pleinement intégrées à un secteur largement

urbanisé de la commune ; - sont enserrées par l’urbanisation ; - sont directement desservies par la rue du port et les réseaux

publics d’eau potable, d’assainissement et d’électricité. Mr Touvenin demande donc la réintégration des parcelles BH

472 et 473 en zone urbaine du PLU.

La décision du TA conduit à une modification réglementaire qui consiste à supprimer le qualificatif d’espaces remarquables au sens de la Loi Littoral, jugé non fondé par le Tribunal Administratif. Le classement en zone N n’est en revanche pas contesté par le Tribunal. Toutefois, la commune est disposée à étudier la demande de la SCI MAITE et de Monsieur THOUVENIN et à envisager une modification totale ou partielle du zonage des parcelles BH472 et 473 ».

Analyse du commissaire enquêteur : La proposition de la mairie d’étudier une suite à donner à la requête de la SCI MAITE et de Monsieur THOUVENIN me semble pragmatique.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne L’étude de la modification totale ou partielle du zonage des parcelles BH472 et 473 fera l’objet d’une réserve de ma part. Monsieur DUPUY Philippe et Madame DADOU Nathalie (E4) Question sur la constructibilité d’un terrain La parcelle cadastrée AZ 779 est-elle constructible sans opposition du PPRN ?

Le PPRN est en cours d’étude. Application de l’article R 111-2 du CU

Analyse du commissaire enquêteur : Tant que le PPRN n’est pas définitivement approuvé, la réponse à cette question restera en suspens. Cette observation n’appellera donc pas d’analyse de ma part. Mr François Gadaud (E6) Proposition de déplacement d’une zone EBC parcelle AY64 Demande le déplacement de la zone EBC afin d'envisager une extension possible au sud de villa. La zone EBC située au Sud est déplacée à l’Ouest. La surface de la zone EBC reste identique. De plus, ce découpage correspond mieux à la réalité du terrain en terme d'espaces boisés réels.

Un autre projet d’extension pourrait être envisagé sur ladite parcelle, hors emprise EBC. La trame d’EBC doit permettre de conforter, compléter des boisements et/ ou de maintenir des espaces libres, paysagers. La commune ne souhaite pas inscrire de nouveaux mouvements d’espaces boisés classés, impliquant un nouveau passage en CDNPS. Pas de modification de l’EBC

Analyse du commissaire enquêteur : La trame d’EBC doit permettre de conforter, compléter des boisements. Or, le déplacement de la zone EBC proposé par Mr Gadaud semble supprimer un espace végétalisé pour un espace non végétalisé. Le passage en CDNPS risque d’être difficile à soutenir.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne

La décision de la mairie de ne pas donner suite à cette requête me paraît de bon sens. Gérard Bigand, vice-président Amis de Saint-Georges-de-Didonne (E7) Prise en compte des prescriptions du document d’orientation et d’objectifs (DOO) du projet d’arrêt de SCOT qui ont /auront une incidence sur le PLU. Il serait regrettable que la commune qui a pris part au vote de ce SCOT le 11 octobre 2019 ne prenne pas en compte dès maintenant ces prescriptions. Cette observation comprend 3 items :

Les SCOT doivent effectivement au titre de la Loi ELAN, identifier les agglomérations et SDU (secteurs déjà urbanisés). Toutefois le SCOT au stade d’arrêt n’est pas opposable et le PLU en cours de révision ne peut pas anticiper l’application d‘un SCOT non opposable. Le PLU devra être mis en compatibilité avec le SCOT une fois qu’il sera approuvé (fin 2020, après l’enquête publique).


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne 1 - Consommation excessive d’espaces pour le résidentiel

Le rapport de présentation du SCOT (page 277) et la prescription n°22 du DOO stipulent que le pôle de centralité …doit diminuer sa consommation des espaces agro-naturels de 15% et ne pas dépasser une consommation globale de ces mêmes espaces de 84 hectares pour la période de 2020 à 2040 soit sur 20 ans. Or, La consommation prévisionnelle résultant du PLU, pour 750 logements, pour les 10 prochaines années est de 35,9 ha … (dont) 23,9 ha sont pris sur des espaces agro-naturels. Cette consommation excessive a également été soulignée par les personnes publiques associées : CDPENAF, Mr le sous-préfet de Rochefort, la MRAe, …

Il est rappelé que la CARA, en charge du SCOT, a émis un avis favorable au PLU en considérant notamment que sa compatibilité avec le SCOT ne soulevait pas de difficulté. La commune confirme les deux points suivants : 1/ pas de remise en cause des projets ZAC :

• projet MAJEUR de la commune, inscrit au PADD, permet également de conforter le pôle « centre » de l’agglomération

• Projet MAJEUR de l’agglomération (volet économie) 2/ pas de remise en cause du projet de développement d’un pôle « équipement « aux Rousselles » Il est proposé de compléter le rapport de présentation pour compléter la justification des zonages retenus et le calcul des densités moyennes (méthodologie).

2 - Consommation excessive d’espaces pour les activités économiques

La prescription n°261 du DOO stipule que la création des zones d’activités économiques est fixée à 23 ha … sur les espaces agro-naturels … (dont 4 ha à vocation commerciale à SAINT-GEORGES-DE-DIDONNE ). Or, Le PLU prévoit la consommation de 7,3 ha (dont 4 Ha de ZACOM) d’espaces agro-naturels.

Le projet ZAC de Margite « économique » est de compétence CARA. Il est rappelé que la CARA, en charge du SCOT, a émis un avis favorable au PLU en considérant notamment que sa compatibilité avec le SCOT ne soulevait pas de difficulté.

3 - Classement de Boube La commune considère ce site comme un hameau au sens de la loi littoral. Le SCOT, par contre, classe BOUBE dans les ensembles urbanisés considérés comme des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages au sens des dispositions de la loi Littoral (voir carte du DOO déclinaison de la loi littoral n°1/3 et pages 124 à 126 du DOO voté le 11

Les SCOT doivent effectivement au titre de la Loi ELAN, identifier les agglomérations et SDU (secteurs déjà urbanisés). Si les PLU doivent, aux termes de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme « délimiter » ces secteurs déjà urbanisés, c’est à condition que ceux-ci, lorsqu’il existe un SCOT les ait préalablement identifiés. Or, le SCOT au stade d’arrêt n’est pas opposable et le PLU en cours de révision ne peut pas anticiper l’application d‘un SCOT non opposable.


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Observations exprimées par le public Proposition de réponses aux observations de la commune de Saint-Georges-de-Didonne octobre 2019 ) et pouvant être densifiés, entre autre, par comblement des dents creuses. A ce titre, il serait souhaitable de reclasser certaines parcelles en zone constructibles, entre autre les parcelles 172, 173, 174, 177,114, 115 et 73.

Il est également rappelé que l’identification en « agglomération « ou « SDU » ne préjuge pas d‘un classement en zone constructible des dites entités. Doivent également être pris en compte les critères suivants, pour apprécier et justifier un choix de constructibilité : - critère environnemental : écologique, risques, nuisances, flux et déplacements « tout voiture »… - critère agricole ; usages et activités agricoles - critère paysager et patrimonial - critère de sécurité (accessibilité/RD) Pour autant, la commune croit utile de préciser que l’article 42 de la Loi du 23 novembre 2018 (Loi ELAN) offre la possibilité aux communes de recourir à la procédure de modification simplifiée, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, afin de modifier le contenu du PLU et ainsi permettre la densification de ces secteurs dans les conditions définies par l’alinéa 2 de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, et ce jusqu’au 31 décembre 2021. Une telle modification pourrait être envisagée si les conditions sont remplies. Par ailleurs, le même article 42 prévoit que «jusqu'au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d'urbanisme en l'absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi. Les personnes intéressées peuvent donc, dès à présent, sans même attendre l’identification par le SCOT et la délimitation par le PLU, solliciter des autorisations d’urbanisme dans ces secteurs.

Analyse du commissaire enquêteur : 1 et 2 Consommation excessive d’espaces pour le résidentiel et pour les activités économiques au regard du SCOT en projet

La conformité à un SCoT non validé n’est pas à faire. La conformité au SCoT en vigueur est confirmée par la CDPNAF et la CARA. Néanmoins, cette observation est à rapprocher de l’observation de la MRAe demandant d’intégrer, dans le rapport de présentation, une explicitation des besoins économiques identifiés et un état des lieux des zones d’activités existantes..

Documents

Rapport d'enquÃªte rÃ©vision PLU St Georges de D Ã€ relire · (qtxrwh sxeoltxh uhodwlyh j od upylvlrq gx sodq orfdo g¶xuedqlvph vxu oh whuulwrluh gh od frppxqh gh 6dlqw *hrujhv