Intermédiaire :

RAPPORT D'EXPERTISENom et adresse du demandeur:

NometprénomRue 119CodepostalTéléphone

Nature et situation du bien à expertiser:NatureRue 329Codepostal Commune

Descriptioncadastrale:Revenucadastral :

Photo de la façade:

1140 Bruxelles

NCNC

Mail

Maisond'habitationavecatelierduTilleul Numéro

Réf.:1140-Tilleul,329-mch-2016

NierodzikKurth Numéro

1140 Commune Bruxelles

ACTHYP

Datedelamission:28/09/16 Datedelavisitesurplace: 10/10/16

Expert:LaurenceDutronquoyExpertimmobilierAdresse:AvenueMontjoie,289-1180BruxellesTél:0485.00.31.82E-mail:experXse@immo-expert.eu MembreIPI505507-MembreCIBEX153-MembreUGEB-nongéomètre3005

Dimensions

Largeurdelaparcelle : +/- 5,00 mSuperficiedelaparcelle : +/- 1 ares 40 caLargeurdelafaçade : +/- 5,00 mSurfacebâtieausol : +/- 140 m²dont+/- 45 m² bâtiment principalSurfacetotalebâtie : +/- 404 m²dont+/- 90 m²habitables(hors divers) 264 m²ateliersDivers : +/- / m²(terrasse, abris jardin, ...)

Description détaillée du bien HSP = (m)

2,30 :

3,31 :

2,87 :arrière

2,57 :arrière

3,05 :avant

2,31 :avant

Description des matériaux utilisésMaçonnerie: extérieure : X briques de parement X cimentage pierre bleue

pierre naturelle granit

intérieure : X enduits sous peinture X carrelage mural

X papier peint ou tasso planchettes SRN

Etat général: bon X normal mauvais X à rafraîchir rénové

partie avant

Toiture : X plate avec: X roofing, derbigum éternit

X à versants X tuiles shingles

à la mansard ardoise artificielle ardoise naturelle

Annexe : plate-forme en roofing ou derbigum

Menuiserie :Extérieure : châssis en Bois SV PVC SV Alu SV Velux

Bois DV X PVC DV Alu DV Tabatières

Autre: Volets mécanique / automatisé

Intérieure :

X bois sous peinture X portes vitrées porte palière blindée

X escaliers bois escalier béton

Isolation: d’origine satisfaisante X correcte bonne

2°étage Palier, une chambre, salle de bains avec baignoire, cabine de douches, wc

1erétage Palier, un espace initialement atelier, actuellement aménagé en logement avec coin cuisine, salle de douches avewc et terrasse arrière

2°étage Palier, un espace initialement atelier, actuellement aménagé en logement avec coin cuisine, salle de douches avewc et terrasse arrière

1°étage Réserve à l'entresol, palier supérieur, salon, cuisine

Sous-sols Dégagement d'escalier, diverses caves, 2 compteurs électriques ( 68 et 79)

Rez-de-chaussée Hall d'entrée avec dégagement vers escalier vers le duplexen partie droite, en partie gauche, entrée carrossable avec vaste atelier et dégagement vers bâtiment arrière

Pavements ou parquets: s-sol : briques X carrelage étages: X carrelage

carrelage vinyle vinyle

dalles béton parquet massif plancher

chape marbre X parquet stratifié

autres :… tapis plain tapis plain

chape chape

parquet stratifié pierre naturelle

autres :…

Finitions :Sous-sol : X caves traditionnelles avec : voussettes X hourdis béton gîtage

caves aménagées :

RDCH : simple X courant soigné de luxe

X plafonnage traditionnel sous peinture, papier peint ou lambris mural patines ou autres…

hauts plafonds moulurés avec rosaces faux plafonds et spots BT

cuisine : meublée semi équipée équipée super équipée

X sanitaires : standards de luxe anciens usagés et démodés

X tablettes : bois marbre stratifié MDF

corps de cheminée : marbre bois

X escalier : ordinaire ferronneries bois sculpté métal

radiateurs : fonte tôle d’acier radiant vannes thermostatiques

ETAGES : simple X courant X soigné de luxe

X plafonnage traditionnel sous peinture, papier peint ou lambris mural patines ou autres…

hauts plafonds moulurés avec rosaces X faux plafonds et spots BT

cuisine : meublée X semi équipée X équipée super équipée

X sanitaires : standards de luxe anciens usagés et démodés

X radiateurs : fonte X tôle d’acier radiant vannes thermostatiques

X tablettes : bois X marbre stratifié MDF Note particulière :

Description des équipements et du confort

Equipements utiles : X électricité X téléphone X télédistribution X gaz naturel

X distribution d'eau X

électrique convecteurs au gaz central mazout

X individuel au gaz collectif au : gaz mazout autre:

Confort :

X X alarme

X ascenseur

domotique

X wc séparé

X autres :

prévention incendie porte de garage automatisée eau de puit

feu ouvert

sdb installée vidéo-parlophone air conditionné

adoucisseur d'eau système d'aspiration centrale eau de pluie

Maison ayant fait l'objet d'une modernisation pour le bâtiment arrière - le duplex en partie avant est à rafraîchir

raccordement aux égouts

Système de chauffage :

cuisine équipée parlophonie foyer encastrable

rdch :

autres :…

ELEMENTS PARTICULIERS CONCERNANT LE BIEN EXPERTISE

avant 1890 1891 - 1915 1916 - 1929 1930 - 1945 1946 - 1955

1955 - 1969 1970 - 1980 1981 - 1990 1991 - 2000

bâtiment : excellent bon X normal satisfaisant mauvais

intérieur : excellent bon X normal satisfaisant mauvais

extérieurs : excellent bon X normal satisfaisant mauvais

jardin : excellent bon X normal satisfaisant mauvais

X mitoyenneté – voir titre de propriété copropriété – voir acte de base autre:

X traditionnel préfabriqué autre:

X centre-Ville

X quartier résidentiel

standing : standing bon X divers populaire

zone touristique rue commerçante active zone industrielle

rue commerçante en déclin zone semi-industrielle

Proximité : X X commerces X centres sportifs

X X administrations X centres culturels / religieux

Moyens de communication :

accessibilité : X aisé moyen mauvais

X bus X tram/métro gare aéroport

de m à m

X voirie viabilisée X pavée béton

1500Equipement routier :

asphaltée voirie non viabilisée

écoles

hopitaux

Possibilités en matière transports publics:

distance moyenne : 100

Aspect des environs :

village banlieue de l’agglomération quartier social quartier mixte (commerces, bureaux, résidentiel)

Situation à l'égard des centres prestataires de services :

Servitudes :

Style de construction :

ELEMENTS PARTICULIERS CONCERNANT LES PARAGES DU BIEN A EXPERTISER

Année de rénovation : diverses et partielles

Etat d'entretien :

Travaux projetés : /

Travaux recommandés : /

Année de construction :

Favorables: X îlot de verdure au sein des pâtés de maisons

environnement verdoyant et aéré

Défavorables : X nuisance urbaine nuisance sonore pollution des villes

tissu urbain ancien X densité

*********

******

*

*

* Note 2 : En cas de vente, depuis le 01/07/08, un certificat de contrôle de l’installation électrique doit être fourni par le vendeur. Ce certificat ne nous a pas été communiqué

ELEMENTS PARTICULIERS DE PLUS-VALUE:

La situation résidentielle et/ou commerciale

Les facilités socio-économiques, d’accès et de communication

POINTS DE COMPARAISON : • evere-allée de provence, 51- maison bel étage type 3 façades avec garage(porte manuelle) et jardin au niveau des caves - constr. +/- 1960- cc gaz - 3ch, sdb d'origine- cuisine équipée à moderniser - sup bâtie au sol : +/- 60m² - total bâti :180m² dont 138m² hab, 22m² de garage et 20m² de caves - vendue en juillet 2016 à 360.000€ de gré à gré - (expertisée 350.000€- VT = 142.000€) • Evere, rue Pierre Alderson, 8, maison d’habitation, cad. 1e div. Sect. A n°476/X/2, sup. 10a, rc ni 1157€, 4 ch, sdb, cave , libre, vendu le 12/11/2015 à 195.000€• Evere, rue Pierre Van Obberghen, 77-79, maison d’habitation, cad. 1e div. Section A n°391-P, 391/W, sup. 16a, rc ni 857€, 4 ch, sdb, cave, cour, jardin, libre, vendue le 18/11/2015 à 478.000€(VP)• Evere, rue Pierre Van Obberghen 12, maison d’habitation, 1a 70ca, 2 ch, cuisine, cave, garage 1 voiture, jardin, chauffage au gaz, état d’entretien normal, vendue en avril 2016 à 332.000€• Evere, rue Frans Van Cutsem, 128, maison d’habitation, cad. 1ère div. Section A n°288-P P0000, sup. 2a 05ca, rc ni 718€, 4 ch, livre, vendue le 30/05/2016 à 180.000€ en vente publique• Evere, allée du Languedoc, 8, maison d’habitation, cad. 2ème div. Section B n°0272/S, sup. 1a 95ca, rc ni 1913€, 3 ch, garage, libre, vendue le 09/06/2016 à 312.000€ en vente publique.

REMARQUES: Réserve : dans le cadre de la présente expertise, il n’est pas possible de donner un avis formel sur les éléments structurels peu visibles du bien et de la présence ou non de phénomènes comme la mérule, par exemple, tout comme sur l’état des éléments et techniques encastrés. Les croquis annexés au présent rapport doivent être considérés comme des croquis d’expertise et non des relevés précis.Note : En cas de location, des détecteurs de fumée doivent être placés conformément aux dispositions en vigueur actuellement dans la Région de Bruxelles Capitale. Les détecteurs doivent être placés dans la chambre à coucher et dans chaque pièce menant les occupants vers la porte de sortie du logement. Le détecteur doit être certifié par le BOSEC

voirie à circulation locale

ELEMENTS PARTICULIERS DE MOINS-VALUE

Pas de garage

Les frais de régularisation à prévoir

ÉLÉMENTS FAVORABLES OU DÉFAVORABLES À L'ENVIRONNEMENT:

quartier aéré et verdoyant

Valeurduterrain : m² x 750

+ Valeurdereconstruction:- Vétusté := Valeur intrinsèque :

Calcul Volumes (m³)* Coefficient 1 Valeurs (€)Habitables 242 1,225490196 1,00 124.558,82 €

… 760 1,225490196 1,00 360.692,65 €

Caves & 115 1,225490196 1,00 34.326,65 €

grenier 1,225490196 1,00 0,00 €

Nombre de logements existants:

Nombre d'atelier existant:

Nombre de logements valorisés:

Nombre d'atelier valorisé:

Permis d'urbanisme nécessaire :

Acte de base nécessaire:

Permis de bâtir nécessaire :

Permis de louer nécessaire :

Changement d'affectation :

Autres :

Coût des travaux envisagés :

non

non

non

non

1

régularisation-voirnoteparticulière-infraction

non

1

Actuellement la maison se compose d'un atelier au rez, de deux appartement 1 chambre dans la bâtiment arrièreet un duplex dans le bâtiment avant - selon les renseignements urbanistiques reçus la commune prend en compteuniquement un atelier au rez et aux deux étages du bâtiment arrière et un logement dans la maison avantc'est donc dans ce sens que nous valorisons la maison visitée ) l'infraction perdure depuis 1945, aucun autre permis derégularisation n'aurait été rentré depuis cette date

/

Remarques particulières :

1,00

Prix total de la reconstruction à neuf 519.578,13 €(*) si le volume bâti < 500 m³, le prix par m³ doit être majoré de 5%

3

420,00 1,00

387,27 1,00

243,57 1,00

courant (387.27 €/m³ ABEX 612)

luxueux (538.98 €/m³ ABEX 612)

N.B. Caves et greniers non aménagés : (243.57 €/m3 ABEX 612)

Prix au m³ (€uros) Indice ABEX (750/612) Coefficient 2

519.578,13 €

54.578,13 €

570.000,00 €

PRIX DE LA RECONSTRUCTION A NEUF (dans tous les cas sauf appartements)

- Type de bâtiment : modeste (315.84 €/m³ ABEX 612)

1

VALEUR INTRINSEQUE:

140 €/m² = 105.000,00 €

facile X légèrement difficile

difficile par unités

Prix d’achat : ou prix demandé:selon renseignements

Explication donnée quant à la différence entre le prix d’achat et la valeur vénale proposée :

- Actuelle :

25% %

- Actuelle :

- Actuelle : € / mois

€ / mois

- Après travaux : € / mois

€ / mois

Bruxelles, le

Laurence Dutronquoy

Expert immobilier

/

NC270.000€

Deux cent mille Euros

- Après travaux : / €

/ Euros

VALEUR EN VENTE FORCEE :

200.000 €

/

15/10/16

/ Euros

VALEUR LOCATIVE :

Occupé par propriétaire actuel, potentiel logement 700 et ateliers 1350

/

Estimation des travaux envisagés (TVAC) /

- Après travaux : / €

Deux cent septante mille Euros

(Eventuellement) Pourcentage destiné à l'habitation :

Valeur de la partie professionnelle : 135.000,00 € / de la partie privée 135.000,00 €

VALEUR VENALE EN VENTE LIBRE:

270.000 €

Réalisation à la vente

normale à la découpe

Annexes:PHOTOS

Annexes:PHOTOS

Annexes:PLAN DE SITUATION

PLAN CADASTRAL

CROQUIS