Rapport sur la mobilisation du foncier privé

7/24/2019 Rapport sur la mobilisation du foncier priv

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N XXXX______

ASSEMBLE NATIONALECONSTITUTIONDU4OCTOBRE 1958

QUATORZIMELGISLATURE

EnregistrlaPrsidencedelAssemblenationalele 9 fvrier 2016.

RAPPORT D INFORMATION

DPOS

en application de larticle 145 du Rglement

PAR LA COMMISSION DES AFFAIRES CONOMIQUES

sur la mobilisationdu foncier priv en faveur du logement

ET PRSENT PAR

M. DANIEL GOLDBERG,

Dput


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La mission dinformation sur la mobilisation du foncier priv en faveur du logement estcompose de :M. Daniel Goldberg, prsident-rapporteur, Mme Brigitte Allain, Mme AudreyLinkenheld, M. Herv Pellois et M. Jean-Marie-Tetart.


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SOMMAIRE

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Pages

SYNTHSE DES PROPOSITIONS........................................................................ 9

INTRODUCTION........................................................................................................... 13

PREMIRE PARTIE LE PROBLME FONCIER : UNE HAUSSEEXORBITANTE DES PRIX ENTRETENUE PAR LESDYSFONCTIONNEMENTS DUN MARCH OPAQUE................................. 17

I. UN CONSTAT PARTAG : LE FONCIER PEU ET MAL MOBILIS EST UNDES FACTEURS ESSENTIELS DU LOGEMENT RARE ET CHER.................. 17

A. LE FONCIER REPRSENTE UNE PART CROISSANTE DU COT DULOGEMENT............................................................................................................. 17

1. Le renchrissement du cot du foncier ................................................................... 17

a. Lensemble du territoire franais est touch par la hausse du cot du foncier........ 17

b. Des prix levs malgr labondance du foncier potentiellement disponible........... 20

2. Le foncier occupe dsormais une part prpondrante dans lachat dunpatrimoine immobilier ............................................................................................ 21

a. Les liens entre le prix du logement et le prix du foncier........................................ 22

b. Le patrimoine foncier pse lourd dans le PIB national.......................................... 23

3. La spculation foncire non matrise aggrave les hausses de prix du foncier ...... 25

a. La construction projete dquipements publics est un vecteur privilgi despculation foncire qui demande tre matrise............................................... 25

b. Les phnomnes encore plus localiss de bulle foncire....................................... 26

B. LE FONCIER PRIV DISPONIBLE REQUIERT UN EFFORTDIDENTIFICATION ACCRU................................................................................. 27

1. La majorit du foncier disponible se trouve aujourdhui dans le diffus................. 27

2. Le foncier doccasion est le principal gisement de foncier priv disponible,mais il est plus cher mobiliser que le foncier neuf ........................................ 28

II. UN MARCH FONCIER ENCORE INSUFFISAMMENT STRUCTUR ETTRANSPARENT........................................................................................................... 30

A. LIDENTIFICATION DU FONCIER MOBILISABLE NCESSITE DESOUTILS ADAPTS................................................................................................. 30

1. Le reprage des terrains disponibles est globalement satisfaisant .......................... 30


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a. Les tablissements publics fonciers couvrent une vaste portion du territoire......... 31

b. Les tablissements publics fonciers, chevilles ouvrires de lobservationfoncire.............................................................................................................. 33

c. Les observatoires locaux du foncier..................................................................... 34

2. La connaissance de toutes les servitudes et contraintes durbanisme applicables une parcelle reste problmatique ......................................................................... 35

3. La numrisation et le croisement des contraintes durbanisme viaGoportaildoit tre acclre ................................................................................................... 36

B. LOPACIT DU MARCH FONCIER EST UNE SOURCE DINFLATIONDES PRIX................................................................................................................. 37

1. Les transactions foncires manquent de transparence et dobjectivit................... 37

2. Le manque de transparence peut inciter les propritaires fonciers survaluerleurs biens............................................................................................................... 40

C. AMLIORER ET LARGIR LACCS LINFORMATION SUR LESTRANSACTIONS FONCIRES............................................................................ 41

III. DES BLOCAGES DORDRE POLITIQUEET SOCIAL........................................ 42

A. LES RTICENCES POLITIQUES ET SOCIALES AUTOUR DE LACONSTRUCTION DE LOGEMENTS.................................................................. 42

1. Un discours hostile aux nouvelles constructions se dveloppe dans certainsterritoires ................................................................................................................ 42

2. Les communes btisseuses se heurtent au cot des quipements publics .............. 43

a. Soutenir les communes btisseuses via des aides financires................................ 44b. Encourager et faciliter lutilisation des projets urbains partenariaux (PUP)........... 44

3. Ltat doit jouer un rle de mdiation ou de substitution face certainsblocages .................................................................................................................. 45

B. LES RECOURS CONTENTIEUX : SOURCE DE BLOCAGE ET DERENCHRISSEMENT DU COT DES OPRATIONS................................... 46

1. Lincidence des recours abusifs et dilatoires sur les oprations de constructionde logements ........................................................................................................... 47

a. Les prconisations du rapport Labetoulle ()prises en compte par

lordonnance du 18 juillet 2013 et par la loi dite Macron..................................... 47b. Les efforts entrepris par la juridiction administrative sont poursuivre................ 51

c. Le ressenti partag par les acteurs de la construction dnote avec les faits............ 53

2. carter plus rapidement les recours abusifs et encadrer davantage lintrt agir dans le respect du droit au recours .................................................................. 54

DEUXIME PARTIEALLIER LURBANISME OPRATIONNEL ETLA FISCALIT POUR MOBILISER DU FONCIER CONSTRUCTIBLE.. 57

I. INSTAURER UNE FISCALIT PLUS INCITATIVE POUR UTILISER LES

TERRAINS DANS UN OBJECTIF DINTRT GNRAL.................................. 57A. LE SYSTME FISCAL ACTUEL ENCOURAGE LA RTENTION DU

FONCIER CONSTRUCTIBLE............................................................................... 57


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1. Un dsquilibre marqu entre la taxation du stock et du flux................................. 57

a. La taxe foncire sur les proprits non bties repose sur une assiette dpasse...... 57

b. Le rgime dimposition des plus-values immobilires nincite pas lespropritaires vendre.......................................................................................... 61

2. Les abattements exceptionnels destins crer un choc doffre sontinefficaces .............................................................................................................. 63

3. Linstabilit fiscale pousse les propritaires fonciers limmobilisme.................. 65

B. LA FISCALIT DU FONCIER DOIT FAIRE LOBJET DUNE REFONTEGLOBALE DANS LE CADRE DUNE LOI FISCALE SPCIFIQUE............... 66

1. Fonder la taxe foncire sur les proprits non bties sur la valeur vnale desterrains .................................................................................................................... 66

2. Baisser limposition des plus-values immobilires et la rendre neutre dans letemps ...................................................................................................................... 67

3. Gnraliser les mcanismes dexonration ou de report dimposition en cas derinvestissement dans la construction de logements .............................................. 68

4. Rformer dans le cadre dune loi de programmation relative la fiscalit desterrains btir ......................................................................................................... 69

II. RENFORCER LE CARACTRE OPRATIONNEL DES DOCUMENTSDURBANISME ET DES OUTILS FONCIERS........................................................ 70

A. LES PLANS LOCAUX DURBANISME NE SONT PAS DESDOCUMENTS SATISFAISANTS........................................................................ 70

1. Les PLU demeurent des documents limitatifs dont lapplication est incertaine..... 70

2. Le PLU doit tre plus excutoire ............................................................................ 72

a. Gnraliser les rgles minimales de densit.......................................................... 72

b. Crer des zones de mobilisation foncire ........................................................ 74

c. Favoriser la dlivrance des permis de construire lchelle intercommunale........ 76

3. Larticulation entre le programme local de lhabitat et les plans locauxdurbanisme doit tre amliore............................................................................. 77

a. Les objectifs du PLH sont rarement respects....................................................... 77

b. Permettre au PLH dimposer des servitudes......................................................... 79c. Gnraliser la fixation de plafonds de charges foncires dans le cadre des aides

la pierre............................................................................................................ 80

d. Assurer un contrle plus strict et rgulier de ltat............................................... 81

B. LES OUTILS FONCIERS LA DISPOSITION DES COLLECTIVITSSONT NOMBREUX MAIS INSUFFISAMMENT UTILISS.............................. 81

1. La palette doutils et de moyens juridiques permettant aux pouvoirs publicsdacqurir du foncier est large................................................................................ 81

2. Lutilisation de lexpropriation pour la construction de tous types de logements

dans le diffus doit tre facilite .............................................................................. 83


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C. LES MCANISMES DE DISSOCIATION REPOSANT SUR UNEPROPRIT PUBLIQUE DU FONCIER DOIVENT TREENCOURAGS....................................................................................................... 83

1. La dissociation de la proprit du foncier et du bti se heurte la culturefranaise de la proprit ......................................................................................... 83

2. Les projets de dissociation reposant sur une proprit publique permettent descuriser les aides en faveur du logement abordable ............................................. 85

TROISIME PARTIEUNE NOUVELLE AMBITION POURMOBILISER LE FONCIER UTILE PORTE PAR UNE VOLUTIONDU DROIT ET DES PRATIQUES........................................................................... 89

CONCLUSION................................................................................................................ 95

TRAVAUX DE LA COMMISSION........................................................................... 97

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNES...................................................... 99

LISTE DES DPLACEMENTS................................................................................ 102


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SYNTHSE DES PROPOSITIONS

Identifier le foncier disponible et en finir avec un march opaque

1. Systmatiser les tudes foncires bien en amont des projets structurants, dans unprimtre suffisamment large autour de ces projets afin danticiper la hausse des prix etdengager les outils permettant de partager la valeur ajoute cre par desinvestissements publics. Ltat doit veiller ce que les collectivits territorialessengagent dans cette dmarche.

2. Faciliter les procdures dacquisition de parts de terrains indivis sans matre

par les collectivits territoriales ou par leur dlgataire (article L. 1123-1 ducode gnral de la proprit des personnes publiques).

3. Engager rapidement avec des collectivits volontaires la crationdassociations foncires urbaines de projet (AFUP) issues de la loi ALUR et lelancement doprations de remembrement significatives par des AFUconstitues doffice (AFUO).

4. Encourager les mtropoles ou les tablissements publics territoriaux de lamtropole du Grand Paris, passer, en lieu et place des communes, des

conventions avec les tablissements publics fonciers existant sur leur territoire,afin doptimiser et de rationaliser laction de portage foncier au service dulogement et de lemploi.

5. Acclrer la mise en place de lapplication Goportail de lurbanisme pourfaciliter laccs dmatrialis aux contraintes et servitudes durbanisme.Sassurer que toutes les contraintes durbanisme seront croises la parcelleafin de crer une vritable fiche didentit des sols.

6. Rendre obligatoire la communication des motivations des valuations duservice des Domaines et instaurer des changes rguliers entre les

professionnels de lexpertise foncire et le service des Domaines.

7. Gnraliser la cration dobservatoires du foncier lchelle de la mtropole,chargs danalyser et de diffuser auprs du grand public les prix destransactions foncires partir des donnes notariales et fiscales.

8. Instituer des mdiateurs rgionaux de la construction de logements, nommspar les prfets dans plusieurs rgions tendues, notamment enProvence-Alpes-Cte dAzur.

9. Dvelopper en rgions la logique des oprations dintrt national (OIN) etdes contrats dintrt national (CIN) en cas de projet structurant denvergure


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nationale, de blocage manifeste des projets de construction et damnagementou de dsaccord persistant entre les diffrents niveaux de collectivits.

Amliorer le traitement des recours

10. Rendre obligatoire la cristallisation des moyens demande par les parties partir dune date donne et ouvrir linitiative de cette procdure au juge.

11. Encadrer le dlai de transmission par les parties des pices demandes par lejuge, sous peine de clture de la procdure, et accorder de droit la fixationdune date daudience.

12. Obliger les tribunaux administratifs informer les parties sur lintrt etlobjet de la mdiation et leur proposer dy avoir recours avant de se lancerdans une procdure contentieuse. Encourager les tribunaux administratifs, les

collectivits et les barreaux conclure des chartes thiques et des conventionsorganisant le rglement amiable.

Allier lurbanisme oprationnel et la fiscalit pour mobiliser dufoncier constructible

13. Avant toute volution de la fiscalit immobilire, calculer le point debasculement qui rend le dispositif au minimum neutre pour les financespubliques.

14. Calculer la taxe foncire des terrains constructibles sur la base de leur valeurvnale, aprs avoir mis en place des observatoires locaux du foncier et desterritoires dexprimentation.

15. Baisser le taux dimposition des plus-values immobilires de cessions deterrains btir et appliquer des abattements fonds sur le seul taux dinflationentre lacquisition et la cession, la fois sur limpt sur le revenu et les

prlvements sociaux.

16. Gnraliser lexonration et le report dimposition dans le cadre de

rinvestissements pour la construction de logements.17. Rformer la fiscalit des terrains btir dans le cadre dune loi de

programmation fiscale spcifique et accompagner cette rforme dun effort depdagogie important.

18. Gnraliser linscription dans les plans locaux durbanisme (PLU) de rglesminimales de densit, demprise au sol ou de hauteur pour les projetscomportant des logements.

19. Permettre aux collectivits territoriales de mettre en place des zones demobilisation foncire lintrieur desquelles sont recherchs les terrains


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constructibles sans occupant manifestement insuffisamment construits en vuedutiliser, dans un certain dlai, leurs possibilits des fins dintrt public.

20. Obliger chaque tablissement public de coopration intercommunale (EPCI)comptent en matire de plan local durbanisme crer un service mutualis

dinstruction des demandes de permis de construire au niveau intercommunal.

21. Permettre aux programmes locaux de lhabitat (PLH) dimposer la cration deservitudes de mixit sociale et demplacements rservs pour le logement dansles PLU.

22. Rendre obligatoire la fixation de plafonds de charges foncires en contrepartiedes aides la pierre en faveur du logement social.

23. Inciter les collectivits territoriales et les services dconcentrs de ltat

utiliser davantage les zones damnagement diffr (ZAD) et les dclarationsdutilit publique (DUP) rserves foncires .

24. Garantir, par la loi, la reconnaissance de lutilit publique toute opration deconstruction de logements rpondant aux objectifs fixs par les PLH dans leszones tendues.

25. Encourager la cration dorganismes de foncier solidaire dans toutes les zonestendues afin de prenniser lutilisation sociale des aides publiques en faveur delaccession la proprit.

26. Flcher une partie des fonds des contrats vie-gnration vers les organismes defoncier solidaire ou toute autre socit foncire pratiquant la dissociation.

Une nouvelle ambition porte par une volution du droit et despratiques

27. Inscrire le droit au logement dans la Constitution.

28. Ajouter dans le code de lurbanisme le principe selon lequel la valeur cre

par une collectivit dclarant un terrain constructible ou ralisant desquipements et infrastructures divers proximit ne peut tre entirementcapte par une personne prive.

29. tendre le principe de la dation foncire aux relations entre un particulier etles collectivits, notamment pour le paiement des droits de mutation ou de lataxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

30. Engager un recensement national, dans les zones tendues, des quartiers anciensdgrads au foncier potentiellement mutable et lancer un appel projet afin derecycler le foncier disponible dans des objectifs de mixit dhabitats.


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Le territoire franais est le patrimoine commun de la Nation.

Article L. 101-1 du code de lurbanisme

Jai lentement dcouvert quil (le problme foncier) tait le problmepolitique le plus significatif qui soit parce que nos dfinitions et nospratiques foncires fondent tout la fois notre civilisation et notresystme de pouvoir, faonnent nos comportements.

Edgard Pisani, Utopie foncire, 1977

INTRODUCTION

Loxymore de la crise qui dure dans le domaine du logement ne trouvepas son origine dans le seul cot du foncier. Dautres facteurs entrent aussien jeu,en particulier les taux des crdits bas et les dures de remboursement allonges

qui, paradoxalement, engendrent une hausse des prix sur la totalit des biens, maisaussi la superposition des normes de construction ou lenvironnement conomiquegnral. Nanmoins, la raret du foncier dans les zones tendues ainsi que le peu dematrise publique sur les prix des logements, cela tant dans laccession la

proprit que dans le locatif, engendrent des phnomnes auto-entretenus : dansun sens, le logement doit tre commercialis cher car le prix du terrain est lev et,dans lautre sens, le terrain peut tre achet cher, car linsuffisance de logements

pour de nombreuses familles permet de vendre des biens un prix lev.

Dans son ouvrage Utopie foncire datant du milieu des annes

soixante-dix, et rappelant plusieurs reprises lanalogie entre lutilisationncessaire des terres agricoles pour nourrir et la tout aussi ncessaire mobilisationdu foncier pour construire, Edgard Pisani, fort de son pass professionnel et de sadouble exprience de ministre de lagriculture, puis de lamnagement et dulogement, nous mettait clairement en garde sur les phnomnes... que nous avonsconnus depuis : force dtre privative, la proprit devient ngative. .

Loin de la volont de lauteur de ce rapport de vouloir en finir avec le droitde proprit ! Il est essentiel lquilibre de notre socit. Le sujet qui est pos iciest de savoir comment, sans spoliation aucune, lui mettre en regard un droit lintrt collectif sur cet objet trs particulier et auquel notre pays marque unattachement singulier, la terre.


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De nombreuses tudes et rapports parlementaires ont dj creus cettequestion. lheure o le XXIme sicle semble se poser une nouvelle fois laquestion urbaine, de la place que chacun y trouve et occupe, les tensions de notresocit sont le rvlateur dun dbat qui sera sans doute le thme essentiel deschances nationales de 2017 : voulons-nous, oui ou non, continuer de vivreensemble, entre voisins, cte cte avec nos diffrences sociales et culturelles, ou

prfrons-nous finalement un dveloppement spar des quartiers et de leurshabitants ?

La ghettosation de la socit franaise par le haut , qui trouve sonressort principal dans le domaine de lhabitat, nest pas un phnomne nouveau (1).Mais ce phnomne prend aujourdhui une rsonance particulire parlenchevtrement dingalits quil produit : des ingalits la foisintergnrationnelles o les jeunes ont un pouvoir dachat immobilier divis

par deux en 15 ans, infra-gnrationnelles par la fragilit accrue des parcoursprofessionnels, territoriales par des sentiments dassignation rsidence danscertains quartiers, et enfin professionnelles par lloignement subi des lieux de vieet de travail et les difficults de mobilit professionnelle induites. Cela dans lecadre dune population franaise qui va continuer daugmenteret cest un atout moyen termeet dont les besoins en logement par habitant augmentent eux aussi.Cette situation devrait inciter lensemble de notre pays et de ses responsables

publics dcrter une mobilisation globale pour le logement.

En effet, le dcrochage, depuis les annes 2000, entre, dune part, le prix

des logements, dans laccession comme dans la location, et, dautre part, lesrevenus de nos concitoyens pse sur les conditions de vie des mnages - pasuniquement les plus modesteset met en difficult de nombreuses entreprises dela filire du btiment. De plus, cette difficult se loger pour nombre dhabitantsest un handicap pour la comptitivit de notre pays, en tant un frein la mobilit

professionnelle, une pression supplmentaire sur les salaires et les revenus desmnages et un manque de finances disponibles injecter dans lconomie.

Engager une mobilisation effective pour construire en nombre deslogements adapts aux revenus des habitants est une priorit. Et cette priorit

passe par une mise en mouvement du foncier constructible l o sont les besoins eten vitant tout talement urbain anarchique. Lalternative est aise formaliser :se satisfaire ou, pire encore, encourager des phnomnes de repli sur soi, nuisibles tous, qui amnent notamment refuser toute construction dans certains quartiers,en particulier lorsquil sagit de logements locatifs sociaux.

Construire des logements socialement accessibles au plus grand nombre etquitablement rpartis sur le territoire est une ncessit, construire plus delogements, plus vite et moins cher, est un objectif ralisable. Devantlparpillement des responsabilits et la puissance financire de certaines activits

courte vue, seul ltat rgulateur en lien avec des collectivits volontaires et

(1) Le Ghetto franais, ric Maurin, 2004.


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matures, peut aujourdhui tenir cette parole forte et dtermine. Dans le domainedu foncier, cela doit se traduire par une rgulation dun march opaque et peustructur, cause de bien des dysfonctionnements, et par une nouvelle organisationde laction publique sappuyant sur des moyens juridiques et financiers allant dansce sens. Lobjectif est de permettre un meilleur jeu des acteurs et une plus grandefluidit des transactions.

La mission a concentr ses travaux sur la mobilisation du foncier privdans les parties de notre territoire qui connaissent un fort dsquilibre entre loffrede logements disponibles et les possibilits financires des mnages dy accder.Les observations et prconisations qui figurent ici se limitent donc ces zones trstendues qui doivent mriter une force daction publique particulire et des moyensoprationnels diffrents de ceux applicables lensemble du territoire national.


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PREMIRE PARTIE

LE PROBLME FONCIER :UNE HAUSSE EXORBITANTE DES PRIX ENTRETENUE PAR LESDYSFONCTIONNEMENTS DUN MARCH OPAQUE

I. UN CONSTAT PARTAG : LE FONCIER PEU ET MAL MOBILIS EST UNDES FACTEURS ESSENTIELS DU LOGEMENT RARE ET CHER

A. LE FONCIER REPRSENTE UNE PART CROISSANTE DU COT DULOGEMENT

Les enjeux de la question foncire sont doubles. Ils concernent, dune part,la mise sur le march, l o sont les besoins, de terrains en quantit suffisante pourrpondre la demande de construction de logements et, dautre part, le maintiende prix compatibles avec le pouvoir dachat des mnages. Or, depuis plus de dixans, les volutions des prix des terrains btir dans les agglomrations soustension psent de plus en plus sur le cot du logement et rendent la construction delogements abordables difficile.

1. Le renchrissement du cot du foncier

a. L ensemble du terr itoi re fr anais est touchpar la hausse du cot dufoncier

Le prix des terrains, en particulier des terrains btir, na cess de crotreces dix dernires annes, toutes rgions confondues. Acheter un terrain en Francedevient de plus en plus onreux et son prix peut tre un facteur de renonciation

pour un acheteur potentiel, quil sagisse dune personne prive par manque demoyens financiers ou dun oprateur porteur dun projet de construction par dfautde rentabilit.

Plusieurs enqutes sur les prix du foncier ont mis en avant cette hausse desprix gnralise. Lenqute sur le prix des terrains btir (EPTB) (1), mene par leCommissariat gnral au dveloppement durable (CGDD) depuis 2006, permetdapprhender la formation des prix et, en particulier, le partage entre le foncier etla construction dans le cot dune opration immobilire. Un des apports delenqute est de dmontrer que, sur la priode 2006-2014, la hausse du cot dufoncier est plus marque que celle des cots de construction. Lacquisition dunterrain reprsente dsormais environ un tiers de linvestissement immobilier.

(1)Le champ de lenqute porte sur les permis dlivrs dans lanne N des particuliers pour la constructiondune maison individuelle en secteur diffus. Lunit statistique enqute est donc le terrain btir faisantlobjet dun permis de construire pour une maison individuelle.


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Selon lassociation CLCV(1), aprs exploitation des donnes de lenqutesur le prix des terrains btir, le cot du foncier augmente trois fois plus viteque le cot du logement. Le prix moyen dun mtre carr de terrain en Francesest accru de 71 % entre 2006 et 2014, passant de 46 euros 79 euros, quand le

prix moyen du mtre carr bti na augment que de 26 %, passant de1 031 euros en 2006 1 306 euros en 2014(2).

Les donnes tant recueillies lchelle rgionale (sur la base desprimtres des rgions existant avant le 1erjanvier 2016), lenqute dmontre quilexiste toutefois des disparits entre les territoires. Comme illustr dans le tableauci-contre, la localisation du terrain reste un facteur dterminant du prix.

(1) Politique du foncier et logement : analyse, tude de cas et positions, Association Consommation Logementet Cadre de Vie (CLCV), septembre 2015.

(2)Il est noter que dune rgion lautre, les prix moyens des terrains nont pratiquement aucune relationavec leur taille moyenne, le prix moyen au mtre carr dun terrain pour une maison individuelle na pasde signification vritable et peut mme devenir trompeur quant au prix de vente final.


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VOLUTION DES PRIX DES TERRAINS ENTRE 2006 ET 2014

2006 2014 2006-2014

Rgions Surfacemoyenne duterrain en

m2

Prixmoyen duterrain eneuros/m2

Prixmoyen duterrain en

euros

Surfacemoyenne duterrain en

m2

Prixmoyen

duterrain

en euros/ m2

Prix moyendu terrainen euros

volution duprix moyendu terr ain eneuros / m2

Alsace 862 88 75 635 778 118 91 599 + 34 %Aquitaine 1 799 31 55 727 1 235 63 77 715 + 103 %

Auvergne 1 463 24 34 949 1 211 42 50 643 + 75 %

Basse-Normandie

1 690 21 36 249 1 094 47 51 895 + 123 %

Bourgogne 1 508 24 36 850 1 247 42 52 669 + 103 %Bretagne 1 080 42 44 946 719 78 56 362 + 85 %

Centre-Val deLoire

1 357 33 44 944 988 60 59 182 + 81 %

Champagne-Ardenne

1 193 33 38 961 1 038 53 54 610 + 61 %

Corse 1 990 34 68 202 1 343 70 93 513 + 105 %

Franche-Comt

1 379 29 39 395 1 128 52 58 340 + 79 %

Haute-Normandie

1 463 32 46 625 1 147 54 62 191 + 69 %

le-de-France 871 177 153 829 669 218 145 836 + 23 %

LanguedocRoussillon

943 93 87 621 705 127 89 254 + 37 %

Limousin 2 075 12 25 344 1 743 20 34 814 + 67 %

Lorraine 1 149 41 46 758 936 70 65 524 + 70 %Midi-Pyrnes 1 849 32 58 719 1 291 54 70 024 + 69 %

Nord-Pas-de-Calais

1 186 47 56 155 823 84 69 235 + 79 %

Pays de laLoire

1 043 45 46 985 755 81 60 946 + 80 %

Picardie 1 208 41 49 344 919 65 59 440 + 59 %

Poitou-Charentes

1 393 27 37 302 942 54 50 859 + 100 %

PACA 1 528 97 147 840 1 089 136 148 677 + 40 %

Rhne-Alpes 1 262 71 89 536 947 108 102 307 +52 %

DOM 1 287 75 95 906 837 113 94 214 + 51 %

Franceentire

1 332 46 61 065 969 79 76 551 + 76 %

Source : MEEDDM/SOeS/Enqute EPTB.


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Toutes les rgions ont vu les prix au mtre carr des terrainsaugmenter entre 2006 et 2014 dans des proportions diffrentes: dune haussede seulement 23 % en le-de-France (mais avec une valeur trois fois suprieure la moyenne nationale), de 40 % en ProvenceAlpes-Cte dAzur, de 52 % enRhne-Alpes, de 80 % dans le Nord-Pas-de-Calais et en allant jusqu 123 % enBasse-Normandie. De plus, cette augmentation est gnralise puisquelleconcerne les zones tendues comme celles qui le sont moins, avec des carts lamoyenne qui ont peu volu.

Sans conteste, les disparits entre les types de territoires, urbains oururaux, sont galement trs marques. Pour les particuliers ayant achet unterrain en 2014 en vue de la construction dune maison individuelle, le prix moyendu mtre carr de terrain stablit 79 euros, mais varie sur lensemble duterritoire de 47 euros en zone rurale 310 euros dans laire urbaine francilienne(1).Le cot du foncier explique lessentiel de la diffrence dans les cots totauxmoyens des logements entre les rgions les plus chres et les moins chres.

b. Des pr ix levs malgrlabondance du foncier potentiellementdisponible

Une conclusion frquente est que la hausse du prix du foncier est lie lararet du foncier disponible. Or, lenjeu ne rside pas tant dans lexistence ounon de terrains, mais dans leur disponibilit effective sur le march.En effet,comme le souligne Joseph Comby(2), la surface du territoire est une donnequine diminue pas lorsque les prix montent et qui naugmente pas quand ilsbaissent.

Le march de lespace nest pas rgi par le jeu de loffre et de lademande. La valeur vnale dun terrain ne dpend que de la comptition entre lesacqureurs potentiels. La valeur finale sera celle de lacqureur prt offrir le prixle plus lev, qui est fonction de son usage futur.

Sans incitation publique, juridique ou fiscale, cder son bien, et doncsans volont de rgulation publique au nom de lintrt gnral dans les zones ole besoin de construire des logements abordables est criant, le propritairefoncier est plac dans une position dominante face une multitudedacqureurs, actuels comme potentiels, court comme moyen termes. Dansune situation de forte demande, il choisira, et on ne peut len blmer, lacheteur le

plus offrant. Cela peut entraner la fois un effet inflationniste sur les prix deslogements (le porteur dun projet de construction sera prt acheter cher un terraintant quil pensera avoir un acqureur du bien bti), et, en mme temps, un effetdviction des mnages revenus moyens ou modestes de quartiers o le foncier afortement augment.

(1) Lenqute sur le prix des terrains btir, Cdric Cailly, La revue foncire, janvier-fvrier 2015.

(2) Les six marchs fonciers : une approche des logiques de formation de la valeur, LObservateur delimmobilier, janvier 2010.


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Par ailleurs, cette position dominante incite un propritaire pratiquer une forme de rtention foncire. Un terrain tant un bien qui ne sedgrade pas ou trs peu avec le temps et le portage de ce foncier tant jusqu

prsent peu coteux, un propritaire-vendeur peut toujours esprer que desacqureurs seront prts, dans un futur plus ou moins proche, offrir un prixnettement plus lev que ce quil peut obtenir aujourdhui. lexception deszones les plus urbanises, il peut donc exister un gisement foncier techniquementet juridiquement urbanisable que les propritaires ne mettent cependant pas sur lemarch.

Il ne sagit pas ici de porter un jugement moral sur une attitudepatrimoniale de la part de propritaires de terrains utiles qui, bien souvent,agissent en bons pres de famille dans la gestion de leurs biens. Lobjectif denotre mission est justement de mettre en vidence les mcanismes individuels etcollectifs en jeu et de proposer des politiques publiques adquates l o setrouvent les besoins, cela afin dinciter dans un but dintrt gnral la librationde ce foncier potentiellement disponible.

2. Le foncier occupe dsormais une part prpondrante dans lachat dunpatrimoine immobilier

Toute opration immobilire implique un cot de ralisation qui se dclineen plusieurs cots incompressibles dont fait partie lacquisition du terrain. Or, lefoncier reprsente une part croissante des cots de production des logements,

allant jusqu plus de 45 % de ce cot dans certaines zones urbaines denses,comme lle-de-France ou la rgion PACA, comme lillustre le tableau suivant.


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PART DU FONCIER DANS LE COT TOTAL DUNE ACQUISITION IMMOBILIRE EN 2014

RgionsSurface

moyenne duterrain en m2

Prix moyendu terrain en

euros

Surfacemoyenne dela maison

en m

2

Prix moyende la maison

en euros

Cot total eneuros

Taux deffortfoncier(en %)

Alsace 778 91 599 154 222 575 314 174 29Aquitaine 1 235 77 715 121 153 408 231 123 34Auvergne 1 211 50 643 123 159 345 209 988 24Basse-

Normandie1 094 51 895 120 148 633 200 528 26

Bourgogne 1 247 52 669 124 152 022 204 691 26Bretagne 719 56 362 121 159 420 215 782 26Centre-Val deLoire

988 59 182 123 143 579 202 761 29

Champagne-Ardenne

1 038 54 610 129 158 750 213 360 26

Corse 1 343 93 513 125 191 715 285 228 33

Franche-Comt 1 128 58 340 131 182 428 240 768 24Haute-

Normandie1 147 62 191 121 143 989 206 180 30

le-de-France 669 145 836 127 178 341 324177 45LanguedocRoussillon

705 89 254 117 139 496 228 750 39

Limousin 1 743 34 814 119 147 274 182 088 19Lorraine 936 65 524 140 179 999 245 523 27Midi-Pyrnes 1 291 70 024 120 152 182 222 206 32

Nord-Pas-de-Calais

823 69 235 127 159 298 228 533 30

Pays de la Loire 755 60 946 116 155 671 216 617 28Picardie 919 59 440 118 141 936 201 376 30Poitou-Charentes

942 50 859 116 146 825 197 684 26

PACA 1 089 148 677 124 178 527 327 204 45Rhne-Alpes 947 102 307 125 177 772 280 079 37DOM 837 94 214 104 126 505 220719 43France entire 969 76 551 122 159 435 235986 32

Source : MEEDDM/SOeS/Enqute EPTB.

Nanmoins, le raisonnement selon lequel la hausse des prix du foncierentrane la hausse des prix du logement est nuancer. En ralit, le lien de cause

effet entre le prix du foncier et le prix du logement nest pas sens unique.a. Les liens entr e le pri x du logement et le prix du foncier

Le lien entre le renchrissement du foncier et la hausse du prix deslogements sexplique par la mthode dite du compte rebours selon laquelle le

prix des logements ne rsulte pas du prix des terrains. Cest dans les faits la valeurde limmobilier qui dtermine le prix des terrains, avec un effet de levier ou uneffet de cliquet.


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LOGIQUE DU COMPTE REBOURS(1)

Pour savoir si une opration immobilire est ralisable, lacheteur-promoteurraisonne sous une forme decompte rebours. Il estime en premier le prix desortie de lopration, soit le prix de vente espr de la construction, puis value

les diffrents cots de ralisation :les cots de structure et ses frais divers (techniques, financiers,commercialisation) ;

les cots de construction (matriaux et main duvre);

la charge foncire, laquelle englobe le prix du terrain.

Le montant de la charge foncire acceptable est donc un rsidu de ladiffrence entre le prix de sortie et les autres cots incompressibles. Une foislensemble de ces postes dduits du prix de sortie espr, le montant restant

peut tre consacr lacquisition du terrain.

partir de cette logique, un effet de levierdes prix de limmobilier surles prix du foncier peut tre dcel. En phase ascendante du cycle, la hausse duprix du foncier est plus ample que celle de limmobilier, du fait de lacomptition qui se met en place sur les terrains potentiellement disponibles et dumcanisme du compte rebours. A contrario, lorsque le prix de limmobilierbaisse, le prix du foncier baisse, mais dans une moindre mesure. En effet, les

propritaires fonciers acceptant rarement denregistrer une chute significative duprix de leur terrain, survient alors un effet de cliquet, sur les prix et mmeparfois sur leffectivit des transactions. Le foncier joue donc la fois le rledacclrateur de la hausse des prix de limmobilier lorsque le march est en phaseascendante et de frein de la baisse des prix lorsque le march est en phasedescendante.

Ces effets peuvent toutefois tre attnus par des politiques publiquesvolontaires, comme les servitudes de mixit sociale, visant encadrer les prix desortie des logements.

b. Le patrimoine foncier pse lourd dans le PIB national

La hausse des valeurs foncires depuis le dbut des annes 2000 sobservedans les comptes de patrimoine publis par lINSEE. La valeur de lensemble du

patrimoine foncier et, en particulier, la valeur des terrains btis ou amnags, ontconnu une augmentation exponentielle(2). En 2013, cette bulle foncire reprsentait 255 % du PIB alors quelle reprsentait moins de 50 % du PIB

jusquen 1997.

(1) lments de rflexion sur le foncier et sa contribution au prix de limmobilier, Sandrine Levasseur, Revuede lOFCE, 2013/2 (n128), p. 365-394.

(2) 2014 : la bulle foncire en sursis, Joseph Comby, La revue foncire, janvier 2013, actualisation en fvrier2014.


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Fin 2014(1), le patrimoine national est essentiellement compos debiens immobiliers. En effet, les constructions et terrains reprsentent 83 %des 13 000 milliards deuros du patrimoine total,soit prs de 11 000 milliardsdeuros dont 4 100 milliards deuros en logements et 4 800 milliards deuros enterrains btis. Les mnages possdent, eux seuls, 3 400 milliards deuros enlogements et 3 000 milliards deuros en terrains btis.

Parmi les biens immobiliers, la part du foncier a radicalement chang.Alors que la valeur globale du foncier bti ne reprsentait que 17 % de la valeur delimmobilier en 1998, cette part a bondi jusqu 50 % en 2006-2007 et na connuquune faible rosion depuis.

Source : INSEE / Le logement malade du foncier,Joseph Comby.

(1) Le patrimoine conomique national en 2014, Sylvain Humbertclaude et Fabienne Monteil, INSEE,dcembre 2015.


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3. La spculation foncire non matrise aggrave les hausses de prix dufoncier

a. La construction projete dquipements publ ics est un vecteurpr ivi lgide spculation foncire qui demande tre matr ise

La vente dun terrain ne peut se raliser que sil y a une rencontre entredeux valeurs, celle que lui attribue le vendeur et celle quen entrevoitlacqureur(1). En effet, le vendeur peroit une valeur du terrain correspondant lutilit ou les revenus, actuels et futurs, que lui procure ce dernier augmente dece quil aurait verser, par exemple en loyers, pour remplir une fonctionquivalente, et diminue des frais et taxes affrents. De son ct, lacqureur envoit une valeur, diffrente, suivant le projet quil porte sur ce terrain, valeurdduite des cots ncessaires sa ralisation effective. Si la rencontre entre cesdeux valeurs na pas lieu, le terrain na simplement pas de prix... puisquil

nest pas vendu ! Dans ce cas, il a au moins deux valeurs estimes assezdiffrentes !

En plus de celles-ci, les acteurs se positionnent aussi suivant la prvisionquils font de la variation la hausse ou la baisse du prix de ces terrains. Cettespculation sur les volutions venir dpend de faits objectifs permettant de

prvoir une hausse ou une baisse, mais aussi du degr dengagement desacteursenvers ces terrains. Si un propritaire na pas la ncessit de vendre, il aun atout bien suprieur lacqureur potentiel qui est souvent dans lurgencedacheter pour engager rellement son projet, obtenir le soutien des banques,

mobiliser ses quipes et les sous-traitants ncessaires.

Dans ce cadre, la variation de la valeur dun terrain au cours du temps estpour beaucoup dpendante de dcisions publiques, la premire dentre-elles tantdobtenir des droits construire sur un terrain qui en tait dpourvu

prcdemment. En outre, la construction, ou lanticipation de constructiondquipements ou damnagements publics jouent la hausse sur la valeurdu terrain pour son propritaire.Ce phnomne peut galement se produire lorsdoprations prives damnagement si celles-ci amnent de la valeur ou descommodits dans le quartier, des oprations prives qui ncessitent gnralementun accompagnement des pouvoirs publics. On observe ainsi presquesystmatiquement une hausse importante de la valeur attendue par un propritairelorsque, par exemple, est annonce proximit la cration dune gare, dunnouveau rseau de transports ou dun tablissement scolaire. Cette anticipation la hausse par le propritaire peut engendrer une dconnexion avec la valeur tablie

par lacheteur potentiel, lequel ne valorise pas de la mme manire lesamnagements venir. Ce sujet pose donc la question de la captation par unparticulier des retombes des investissements de la collectivit et donc lancessit de matriser bien en amont les prix et de partager les volutions parfois

substantielles de la valeur ajoute.

(1) Les valeurs d'un terrain, Joseph Comby.


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Ainsi toute opration damnagement devrait tre prcde dune tudefoncire dans son environnement proche afin de limiter la spculation la hausse,comme cela a t fait en partie dans le cadre du futur rseau de transports GrandParis. Cette logique devrait permettre alors dagir par des outils publics adapts,en lien avec des oprateurs privs, afin dtre dans un rapport gagnant-gagnant : gagnant pour le propritaire dun terrain peu ou pasconstruit qui verra la valeur de son bien augmenter par linvestissement de lacollectivit, gagnant pour lintrt gnral afin de matriser lintensificationurbaine qui en dcoulera en termes de qualit des projets et de prix des logements.

Proposition : Systmatiser les tudes foncires bien en amont des projetsstructurants, dans un primtre suffisamment large autour de ces projets afindanticiper les volutions la hausse et dengager les outils permettant de partagerla valeur ajoute cre par des investissements publics. Ltat doit veiller ce que

les collectivits territoriales sengagent dans cette dmarche.b. Les phnomnes encore plus local iss de bulle foncire

Dans certaines parties du territoire, en particulier dans les tissus urbainsdenses tels que les rgions le-de-France et Provence-Alpes-Cte-dAzur o lefoncier disponible et constructible se fait rare, un phnomne aggrav de bullefoncire est galement observ. Les prix pratiqus sur ces marchs sonttotalement dconnects de lvolution des variables dterminantes de lconomie(prix, croissance, masse montaire, revenus, taux dintrt).

Cet tat de fait est relativement rcent puisque pendant toute la secondemoiti du XXe sicle, les prix de limmobilier, rapports ceux du revenudisponible des mnages, ont connu des oscillations assez bien contrles delordre de 10 % autour dune moyenne(1). Cette tendance, qualifie par JacquesFriggit de tunnel , encadrait, jusque dans les annes 2000, le rapport entre les

prix de limmobilier et les revenus(2).

Le phnomne de bulle foncire est aggrav par des comportementsmimtiquesde la part dacheteurs potentiels, lesquels anticipent la poursuite de la

hausse des prix sans fondement rationnel. Limperfection des marchs fonciers,notamment le manque dinformation sur les terrains constructibles et les prix destransactions passes, alimente la bulle foncire.

Une amlioration du fonctionnement du march foncier, en particulier parun accs linformation, allant de pair avec une volont de rgulation dans lecadre dobjectifs dintrt gnral, permettra donc de minimiser les risques despculation et de bulle foncire.

(1) Immobilier : les prix en question, ric Lagandr, Vincent Renard, Revue Projet 2015/1 (n 344).

(2) Prix immobiliervolution long terme, Jacques Friggit, CGDD.


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B. LE FONCIER PRIV DISPONIBLE REQUIERT UN EFFORTDIDENTIFICATION ACCRU

1. La majorit du foncier disponible se trouve aujourdhui dans le diffus.

Les gisements de foncier constructible dans les zones tendues se trouventaujourdhui essentiellement dans le secteur diffus dans la mesure o les stratgiesde densification et de construction de la ville sur la ville sont privilgies.

Mme Montpellier, ville confronte une forte croissancedmographique, mais qui sest aussi engage de longue date dans une expansionurbaine matrise, 50 % de la construction de logements se ralise dans le diffus,cest--dire dans des secteurs dj urbaniss o les parcelles de fonciermobilisables sont de petites tailles. Les 50 % restants sont construits dans le cadrede grandes oprations damnagement de type ZAC. Les oprations dans le diffus

peuvent concerner la fois des terrains nus en zone urbaine (de type dentscreuses ) ou des terrains btis pouvant faire lobjet dune densification.

La mobilisation de foncier dans le diffus requiert ds lors un travaildidentification et de recensement une chelle trs fine. Ces terrains sontfrquemment morcels, voire occups, ce qui rend leur identification difficile.

Dans le secteur foncier diffus, les propritaires de terrains et lespromoteurs immobiliers doivent galement rgulirement faire face au problmede lindivision. Sur ces terrains indivis, plusieurs personnes sont collectivement

propritaires dun mme bien sr lequel elles exercent des droits de mme nature,sans avoir forcment la mme stratgie patrimoniale et, mme, parfois, au fil dessuccessions, sans vraiment savoir quelles en sont propritaires. Les oprateursimmobiliers constatent alors des blocages lis lacquisition de biens indivis, enlabsence daccords des co-indivisaires ou didentification des propritaires. Les

procdures mettre en place, complexes, longues et parfois contentieuses, sontdes obstacles supplmentaires la disponibilit du foncier.

Pour dsamorcer les situations complexes propres au secteur du foncierdiffus, lanticipation et lidentification foncire sont des conditions essentielles dela libration des terrains disponibles dans les zones tendues. Concernant lesterrains indivis, la prise de dcision lunanimit, hors exception, tant source de

blocage, il conviendrait de simplifier la procdure dacquisition des terrains sansmatre et de permettre, en cas daccord dune majorit de co-indivisaires,dautoriser la cession sans intervention du juge judiciaire, selon le Syndicatnational des amnageurs lotisseurs (SNAL), auditionn par la mission.

Proposition : Faciliter les procdures dacquisition de parts de terrainsindivis sans matre par les collectivits territoriales ou par leur dlgataire (Article

L. 1123-1 du code gnral de la proprit des personnes publiques).


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2. Le foncier doccasion est le principal gisement de foncier privdisponible, mais il est plus cher mobiliser que le foncier neuf

Les politiques foncires locales actuelles privilgient le renouvellement etle recyclage urbains pour viter la poursuite de ltalement urbain. Depuis la loi du

13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains (SRU), denombreuses dispositions lgislatives et rglementaires ont encourag lesoprations de renouvellement urbain et ont rendu plus difficile les zonesdamnagement en priphrie en labsence dtude dimpact pour endiguerltalement urbain. Selon le rapport du groupe de travail Objectifs 500 000 (1),la reconstitution dun stock de foncier constructible est donc un enjeu majeur enmilieu urbain o les terrains vacants, immdiatement amnageables, se font rares.

En le-de-France, entre 1982 et 2012, 66 % des logements construitsdcoulent ainsi de processus de densification et de recyclage foncier (2). Sur

100 hectares de terrains dtenus aujourdhui par ltablissement public foncierdle-de-France (EPFIF), 10 hectares de terrains seulement sont agricoles et90 hectares de terrains sont dj urbaniss. Sur ces 90 hectares, seulement20 hectares de terrains sont nus contre 70 hectares de terrains dj btis. Danscette rgion trs tendue, le march du terrain btir est donc essentiellementdu foncier diffus et doccasion , cest--dire qui a dj fait lobjet duneconstruction. Il peut sagir de friches industrielles, danciennes zones dactivitcommerciale, dentrepts dsaffects de quartiers anciens dgrads ou de btismanifestement sous-denses.

Cette stratgie centre sur le foncier doccasion est galement trsfrquente en rgion, comme Saint-Nazaire o la mission a effectu undplacement. La commune a choisi de concentrer son action pour les dix

prochaines annes, sur le renouvellement urbain, notamment de lhabitat privancien de centre-ville, ce qui engendre un cot suprieur pour la collectivit celui de lextension urbaine.

La ralisation de projets sur des terrains dj btis gnre, en effet, dessurcots importants. Le foncier doccasion est souvent un foncier complexe,occup et parfois pollu. Les cots induits afin de rendre utilisables les terrains

pour de nouvelles constructions, tels que les cots et dlais dviction et derelogement, de remembrement et de recomposition de lunit foncire, dedpollution et de dmolition, jouent donc sur la difficult mobiliser rapidementdu foncier et un cot compatible avec le pouvoir dachat des mnages.

Cette remise en ltat des terrains doccasion augmente le cot desoprations par rapport une extension en site vierge et minore de fait le montantque loprateur peut proposer au propritaire du terrain. Laugmentation des prix

(1) Rapport du groupe de travail 2,Mobiliser le foncier priv des secteurs urbaniss, Claude Bertolino,21 fvrier 2014.

(2)Daprs l'Institut de lamnagement et de lurbanisme dle-de-France (IAU IdF).


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de limmobilier, venant de leffet de levier sur la valeur du foncier (voir supra),rentabilise alors les oprations de dmolition-restructuration sur ces terrains.

Ainsi, pour avoir une chance de succs, une opration de recyclage urbain,du fait de la sous-valuation du surcot engendr, doit tre gnratrice dune

plus-value significativement suprieure ce quelle serait pour un terrain nu. Lerisque est donc dune contradiction entre les politiques qui visent freiner les prixde limmobilier en milieu urbain et celles qui cherchent favoriser la reconstruction de la ville sur la ville plutt que de ltendre vers la

priphrie(1). Aujourdhui, seul un prix du foncier lev peut rentabiliser uneopration de restructuration-densification du foncier existant.

Pour autant, la limitation de ltalement urbain est une ncessit afin depermettre des stratgies urbaines de dveloppement durable et soutenable, maisaussi pour ne pas subir les surcots induits, financiers et sociaux, tels que ceux lisaux dplacements entre le domicile et le lieu de travail. Aussi, pour sortir de cettau, il est dautant plus ncessaire de mettre en place des stratgies publiquescohrentes et les outils oprationnels adquats permettant de librereffectivement le foncier utile et de matriser au mieux les prix.

Une des perspectives qui pourrait tre mise en place pour mieux utiliser lefoncier doccasion disponible un cot moindre serait dengager de manireplus volontaire des oprations de remembrement urbain, limage de ce qui at entrepris sur les terres agricoles afin dadapter et damnager la structure desterrains en vue de leur meilleure utilisation. Les associations foncires urbaines(AFU), collectivits de propritaires, sont des outils trop peu utiliss, notamment

parce quelles requirent laccord de lunanimit des propritaires (AFU libre) oudune partie significative dentre eux (AFU autorise) pour leur cration. Leurobjet est de faciliter le remembrement, le regroupement de parcelles, lentretiendes ouvrages dintrt collectif et la restauration immobilire.

Larticle 163 de loi ALUR du 24 mars 2014 a cr lAFU de projet(AFUP) destine permettre aux collectivits territoriales de dfinir un primtrede projet au sein duquel les propritaires sont incits se regrouper. Il est trop tt

pour mesurer la manire dont les acteurs se saisiront de lAFUP. Nanmoins, forceest de constater que la ncessit dune impulsion des propritaires, eux-mmes peuau fait des AFU et des moyens disponibles, na pas permis le dveloppement duremembrement urbain ou de la rorganisation foncire.

En ce sens, ltat pourrait engager, en lien avec des collectivitsvolontaires, des oprations de remembrement significatives par des AFUconstitues doffice (AFUO), dans des secteurs o la restructuration urbaine est la peine et entrane mcaniquement une hausse des prix du logement et du foncier.Rappelons que, dans ces cas, les propritaires ne sont bien sr pas spolis de leurs

biens, mais que lAFU est cre linitiative du prfet, notamment lorsque ltat

(1) Les six marchs fonciers. Une approche des logiques de formation de la valeur, Joseph Comby,LObservateur de limmobilier, janvier 2010.


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du parcellaire compromet la ralisation dun plan durbanisme prvoyant unediscipline particulire pour limplantation et le volume des constructions.LAFUO ne fait alors quobliger la discussion partenariale.

Alors que dans beaucoup de quartiers pavillonnaires, la division

parcellaire est peu matrise et sorganise sans prise en compte de lintrt gnralpar un phnomne BIMBY (Build in my backyard) incitant la hausse desprix des terrains, le remembrement urbain dintrt collectif, plus courammentpratiqu ltranger, notamment en Allemagne et au Japon, doit tre dveloppdans notre pays.

Proposition : Engager rapidement avec des collectivits volontaires lacration dAFU de projet (AFUP) issues de la loi ALUR et le lancementdoprations de remembrement significatives par des AFU constitues doffice(AFUO).

II. UN MARCH FONCIER ENCORE INSUFFISAMMENT STRUCTUR ETTRANSPARENT

A. LIDENTIFICATION DU FONCIER MOBILISABLE NCESSITE DESOUTILS ADAPTS

Le foncier disponible tant dsormais localis essentiellement dans lediffus et dans des zones dj bties, son identification est essentielle. Plus que sa

localisation, cest cependant davantage la connaissance de son potentiel deconstructibilit qui savre difficilepour les porteurs de projet. Or, les servitudeset les contraintes durbanisme qui psent sur ces terrains doivent tre connuesavant de raliser une transaction immobilire, car ce qui peut tre construitdtermine le prix quun acheteur peut proposer.

1. Le reprage des terrains disponibles est globalement satisfaisant

lissue des auditions, un consensus a merg sur labsence de difficultstechniques majeures pour identifier les terrains constructibles. Le travaildidentification est jug plutt satisfaisant grce aux observatoires rgionaux dufoncier, aux tablissements publics fonciers (EPF) et grce au travail de

prospection engag par les promoteurs. Toutefois, deux rserves sont mettre.Dune part, lensemble du territoire nest pas dot dun EPF ou dun observatoirergional du foncier. Dautre part, la collecte dinformations qui est faite sur lefoncier diffus reprsente un cot important pour les promoteurs privs. Ce cot serpercute sur celui de la construction et donc sur celui du logement, dautant quechaque promoteur le fait pour son compte et que ce travail nest pas mutualis.


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a. Les tabl issements publ ics fonciers couvrent une vaste portion duterritoire

Avec 13 tablissements publics fonciers dtat qui agissent une chellergionale ou dpartementale et 23 tablissements publics fonciers locaux,

lensemble du territoire national nest cependant pas dot dun EPF, assurant uneactivit didentification et dobservation du foncier. Nanmoins, les EPF couvrentenviron 50 % des communes et 60 % de la population franaise. Alors que les

primtres de comptences des EPF dtat couvrent de larges territoires (dundpartement au minimum une rgion dans sa globalit), les EPF locaux couvrentdes territoires plus restreints, gnralement lchelle dune intercommunalit.Sur les primtres rgionaux, deux EPF peuvent coexister. Dans la rgion Pays dela Loire, lEPFL de la Loire-Atlantique coexiste avec lEPF dtat de Vende.Actuellement, il nexiste quun seul cas de superposition dun EPF dtat et dunEPF local : entre lEPF de Languedoc-Roussillon et lEPF local de Perpignan.


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Source : Association des EPFL.


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Bien heureusement, le cas particulier de lle-de-France, o descontingences extrieures aux questions foncires avaient amen crer la mmeanne, en 2006, quatre EPF dtat aux primtres superposs, a enfin t rsolu

par la loi du 27 janvier 2014 de modernisation de laction publique etdaffirmation des mtropoles (MAPTAM). Depuis le 1erjanvier 2016, la fusiondes tablissements existants a donn naissance au Grand EPF dle-de-France, une structure qui sera encore mieux mme dengager du

portage foncier public afin de construire des logements.

De plus, lvolution en 2015 de lAgence foncire et technique de largion parisienne (AFTRP) en Grand Paris Amnagementet sa fusion engageavec les tablissements publics damnagement Plaine de France et Orly-Rungis-Seine Amont (ORSA), tout comme les missions damnagement portes par laSocit du Grand Paris, donnent dornavant ltat et aux collectivits les outils

publics ncessaires et adaptes aux enjeux de dveloppement et damnagementde la rgion, en particulier de son aire agglomre.

Par ailleurs, lors du comit interministriel sur le Grand Paris du15 octobre dernier, le Gouvernement a confirm la cration de six nouvellesoprations dintrt national (OIN) et lextension de primtre de quatreexistantes, ainsi que de sa volont dengager des discussions amenant huitcontrats dintrt national (CIN) signs avec les collectivits concernes pourformaliser le partenariat ncessaire des oprations denvergure. Tout cela va

permettre dasseoir ltat dans son rle de stratge, de rgulateur et de

facilitateur qui doit tre le sien dans la rgion capitale .b. Les tablissements publ ics fonciers, chevil les ouvr ires de

lobservati on foncire

Par leur mtier dacquisition des terrains et de portage foncier, les EPFaccompagnent les collectivits dans la dfinition dun projet damnagement etfavorisent loptimisation et la connaissance du foncier (regroupement de parcelles,densit et qualit urbaine). Sur leur territoire dintervention, les EPF possdentune connaissance approfondie du foncier, en particulier par des actions

didentification du foncier (rfrentiel foncier, tudes de stratgie foncire) et deprparation du foncier (tudes environnementales, remise en tat des biens).

Depuis la loi du 24 mars 2014 pour laccs au logement et un urbanismernov (ALUR), les missions des EPF locaux ont t mises en cohrence aveccelles des EPF dtat. Ils sont chargs de mettre en place des stratgies fonciresafin de mobiliser du foncier et de favoriser le dveloppement durable et la luttecontre ltalement urbain . Leur mission de mobilisation du foncier, en vue de laconstruction de logements, est ainsi clairement affirme.

Nanmoins, laction des EPF peut tre entrave par la volont ou non desvilles et des EPCI de faire appel leurs services et surtout par le contenu de lacommande qui leur est alors passe par voie des conventions signes qui peuvent


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tre disparates, voire malthusiennes. On pourrait donc imaginer que, dans le cadredes mtropoles, les conventions soient signes, non par les communes mais par lesmtropoles elles-mmes ou bien par les tablissements publics territoriauxlorsquils existent. Bien entendu, une dclinaison prcise ville par ville du contenude ces conventions serait alors prcise. Un autre exemple suivre est sans doutecelui de structures mixtes de portage foncier comme lont dvelopp ensemblelEPFIF et lEPCI Plaine commune en le-de-France.

Proposition : Encourager les mtropoles ou les tablissements publicsterritoriaux de la mtropole du Grand Paris passer, en lieu et place descommunes, des conventions avec les tablissements publics fonciers existant surleur territoire, afin doptimiser et de rationaliser laction de portage foncier auservice du logement et de lemploi.

c. Les observatoires locaux du foncierLensemble du territoire ntant pas couvert par un tablissement public

foncier, notamment certaines zones tendues, laction des EPF est complte parcelle des observatoires locaux du foncier qui peuvent :

prendre la forme dassociations ad hoc ;

sinscrire dans le cadre des collectivits territoriales ou des servicesdconcentrs de ltat ;

ou tre crs par des agences durbanisme.

Les agences durbanisme, et les observatoires locaux du foncier crs en leur sein, sont desoutils daide la dcision au service de ltat et des collectivits territoriales.

La loi du 24 mars 2014 pour laccs au logement et un urbanisme rnov (ALUR) a modifilarticle L. 121-3 du code de lurbanisme confortant les missions des agences durbanisme :

Les communes, les tablissements publics de coopration intercommunale et lescollectivits territoriales peuvent crer avec ltat et les tablissements publics ou dautresorganismes qui contribuent lamnagement et au dveloppement de leur territoire des

organismes de rflexion, et dtudes et daccompagnement des politiques publiques, appelsagences durbanisme. Ces agences dingnierie partenariale ont notamment pour missions :

1 De suivre les volutions urbaines et de dvelopper lobservation territoriale ;

2 De participer la dfinition des politiques damnagement et de dveloppement et llaboration des documents durbanisme et de planification qui leur sont lis, notammentles schmas de cohrence territoriale et les plans locaux durbanisme intercommunaux ().

Elles peuvent prendre la forme dassociation ou de groupement dintrt public.

Lyon, o la mission sest dplace, ce sont les services de la mtropoleet de la ville, notamment lObservatoire des transactions immobilires et foncires(OTIF) du Grand Lyon, qui assurent un rle actif de veille, de diagnostic et d outil


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pour la rcupration de charges foncires sur le territoire de la mtropole. Enoutre, dans un contexte dartificialisation des espaces naturels et de recul dessurfaces agricoles disponibles, certaines directions dpartementales des territoiresse sont galement dotes dobservatoires du foncier linstar de celle du Rhne. Bordeaux, en labsence dtablissement public foncier, ce sont lobservatoirefoncier dpartemental de la Gironde et lagence durbanisme de BordeauxMtropole Aquitaine qui remplissent cette fonction.

Des structures locales ad hoc, comme lObservatoire rgional du foncier(ORF) dle-de-France, compltent ce travail dobservation foncire. Cr en1987, il regroupe des professionnels de lamnagement, des lus et les services deltat et de la rgion. Ayant le statut dassociation, il a pour objet de favoriser laconnaissance et la diffusion de linformation foncire.

Pour sa part, et en lien avec lORF, lInstitut damnagement etdurbanisme dle-de-France (IAU IdF) mne un travail ambitieux damliorationde la connaissance du foncier dans le bassin parisien. En sappuyant sur lanalysede lensemble des documents durbanisme disponibles, une cartographieexhaustive du foncier est en cours de ralisation. De la densit btie au type de

proprit, priv ou publique, en passant par le droit des sols, une connaissance finedes terrains disponibles sera prochainement mise la disposition de l ensembledes acteurs fonciers, via la mise en ligne des cartographies ralises. Celaconstitue un pas en avant important pour permettre des stratgies localesambitieuses assises sur des connaissances prcises du foncier.

2. La connaissance de toutes les servitudes et contraintes durbanismeapplicables une parcelle reste problmatique

La valorisation objective dun terrain dpend des droits construire qui ysont attachs et des servitudes de toutes natures qui grvent le terrain. Cettevalorisation ne pourra donc intervenir quau prix dune connaissance exhaustivedes rgles durbanisme applicables un terrain.

Or lidentification des servitudes applicables un terrain pose problme en

raison de labsence dune base de donnes les rfrenant, parcelle par parcelle.Cette situation dasymtrie dinformation est source dingalits entre lepropritaire, lequel connat, en principe, les servitudes grevant son terrain, etlacqureur potentiel. Elle est galement source dincertitudes tout au long dumontage du projet.

Un travail de recensement est donc indispensable en zones tendues pouridentifier les facteurs dincertitudes (dpollution des sols, archologie prventive,dplacement de rseaux,...) et rduire la priode probatoire lors dune promesse devente en vue de runir lensemble de ces informations. Un accs plus facile aux

informations, permettrait de raccourcir les dlais des transactions foncires ainsique leurs cots. La cartographie engage par lIAU IdF cite plus haut va dans le


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sens souhait. Il faudrait sans doute aller encore plus loin dans lobjectif dunopen datades donnes durbanisme.

3. La numrisation et le croisement des contraintes durbanisme viaGoportail doit tre acclre

Lapplication Goportail de lurbanisme est loutil actuellementmobilis pour procder la numrisation de lensemble des documentsdurbanisme disponibles. Ce portail en ligne a t cr afin de favoriser latransmission et laccs linformation urbanistique pour le grand public. Ilsinscrit dans une dmarche gnrale de dmatrialisation et dopen data lance

par les collectivits publiques.

Focus : Goportail de lurbanisme

la suite lordonnance du 19 dcembre 2013 relative lamlioration desconditions daccs aux documents durbanisme et aux servitudes dutilitpublique, un portail national de lurbanisme ( Goportail de lurbanisme faisantappel linfrastructure de Goportail) a t mis en place pour permettre laconsultation des informations relatives aux contraintes durbanisme par un pointdentre unique (article L. 133-1 du code de lurbanisme). Ce portail estactuellement encore dans une phase dalimentation initiale.

Une fois quil sera oprationnel, ce portail unique permettra de consulter desdocuments durbanisme et les servitudes dutilit publique, en superposition des

rfrentiels nationaux de lIGN et du cadastre.Entre le 1erjanvier 2016 et le 1erjanvier 2020, les collectivits territoriales devrontmettre en ligne les documents durbanisme couvrant leur territoire afin de lesrendre publics, disponibles et accessibles tous les citoyens. Cinq types dedocuments seront mis en ligne :

les plans locaux durbanisme (PLU) ;

les plans locaux doccupation des sols (POS) ;

les cartes communales (CC) ;

les servitudes dutilit publique (SUP) ;les schmas de cohrence territoriaux (SCOT).

compter du 1er janvier 2020, lobligation de publier le document durbanismeexcutoire dans un recueil administratif sera remplace par celle de mettre en lignele document sur le portail de lurbanisme.

Le Goportail de lurbanisme est le bon outil pour doter rapidement lesacteurs de la construction dune vision densemble des terrains effectivementutilisables et pour leur permettre de connatre lintgralit des contraintes

durbanisme. Son dmarrage est cependant lent et il conviendrait dacclrer sonalimentation, en particulier dans les zones tendues.


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Afin que cet outil soit le plus utile possible, deux lments sontncessaires :

que toutes les servitudes dutilit publique issues de diffrentesrglementations (loi sur leau, protection du patrimoine naturel ou historique,

servitudes lies aux rseaux) soient croises;

et que ces informations croises soient prsentes lchelle de laparcelle.

Proposition: Acclrer la mise en place de lapplication Goportail delurbanisme pour faciliter laccs dmatrialis aux contraintes et servitudesdurbanisme. Sassurer que toutes les contraintes durbanisme seront croises la

parcelle afin de crer une vritable fiche didentit des sols.

B. LOPACIT DU MARCH FONCIER EST UNE SOURCE DINFLATIONDES PRIX

1. Les transactions foncires manquent de transparence et dobjectivit

Contrairement dautres marchs de biens ou de services, le marchfoncier a la particularit dtre peu structur et peu transparent. Selon lassociationCLCV, le march foncier souffre de deux carences principales :

labsence de rfrence de prix par territoire, ce qui empche lesacheteurs davoir une ide du bon prix et facilite les hausses des prix. Unrapport rendu par la chambre rgionale des comptes sur la gestion de lEPFIFen 2013 soulignait que : contrairement au march immobilier, le march fonciermanque de transparence, car il nest pas possible de recueillir des donnes sur lesterrains faisant lobjet dune transaction, exception faite des mutationsintervenant sur les marchs agricoles, par lintermdiaire de la Safer. ;

labsence dorganisation du march, qui nest constitu que derelations bilatrales et de phnomnes de rseaux sans inclure de vritables lieux

dchange transparents et ouverts tous.

Le march des terrains btir prsente, par consquent, lescaractristiques suivantes : non seulement le produit achet est incertain du fait delala du permis de construire, mais il est, de plus, impossible de comparerlensemble des prix et des offres disponibles, cela dans un cadre o la rtentionfoncire peut conduire la spculation.

Linformation sur le prix du foncier est naturellement connue par leministre des finances lequel, pour des raisons fiscales, dispose des prix de

lensemble des transactions foncires. Mais, un baromtre des prix du foncierpar ville ou par agglomration na toujours pas t mis en placeafin dutiliserles donnes possdes par les services de ltat.


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Le manque de donnes statistiques fines, tant en termes de disponibilit dufoncier constructible que de prix, a pour effet dopacifier le march. Cettesituation confre un pouvoir encore renforc dans la ngociation au propritairefoncier, en plus de ce qui a dj t signal prcdemment.

Certains outils visant pallier cette mconnaissance des prix sur le marchdu foncier existent pourtant. Mais ceux-ci se rvlent insuffisants ou dun accstrop restreint.

Le service Demande de valeurs foncires (DVF) propos par laDirection gnrale des finances publiques (DGFiP) depuis juillet 2011 auxcollectivits territoriales leur permet dobtenir des donnes foncires relevant deleur primtre gographique pour conduire leur politique foncire etdamnagement. Pour chaque vente immobilire enregistre par les services de la

publicit foncire, les collectivits ont accs la nature des biens, ladresse, lasuperficie, la date de mutation et la valeur foncire dclare. Cet outil est encoreinsuffisant pour assurer une transparence des prix du foncier, car destinuniquement aux collectivits territoriales et non lensemble des acteurs fonciers,limitant ainsi sa porte.

Paralllement, la connaissance du march immobilier par lesprofessionnelset les expertsna cess de faire des progrs depuis une vingtainedannes comme lillustre la mise en place de la base de donnes PERVAL par leConseil suprieur du notariat. Grce cette base de donnes, les prix mdians aumtre carr sont publis par divers producteurs dinformations immobilires.Toutefois, ces bases de donnes ne sont pas toujours accessibles au grand public,en particulier lorsquelles concernent les ventes de terrains btir.


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Prsentation de la base de donnes PERVAL

Le logiciel PERVAL est une base des rfrences immobilires mise en place en1994 par les notaires. Cette base recense, grce aux informations transmises parles notaires, les actes de vente des biens immobiliers (appartements neufs et

anciens, maisons anciennes et terrains btir) sur lensemble du territoire nationalet indique le prix rel des transactions, qui est un prix net vendeur.

La loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires a officialiscette base de donnes et confi, en modifiant larticle 6 de la loi du 25 ventsean XI contenant organisation du notariat, une nouvelle mission de service publicaux notaires qui contribuent la diffusion des informations relatives auxmutations dimmeubles titre onreux. Ils transmettent au Conseil suprieur dunotariat les donnes ncessaires lexercice de cette mission de service public .Depuis cette loi, ils ont obligation de transmettre des informations au Conseil

suprieur du notariat pour toute mutation dimmeuble titre onreux ; il sagit desinformations relatives lacte de cession, au bien vendu et aux montants de latransaction (dcret dapplication du 5 septembre 2013).

La base de donnes compte aujourdhui plus de 10 millions de rfrences,augmentes en moyenne de 640 000 nouveaux enregistrements par an (lesstatistiques sont mises jour chaque mois). Cette base permet de connatre :

le profil des vendeurs ;

les donnes de localisation ;

la surface du terrain et/ou le nombre de pices ;et le prix net vendeur du bien.

Laccs ces donnes nest toutefois pas entirement public. Un siteinternet gratuit, Immoprix, permet toute personne de disposer de rfrences parcommune. La qualit des informations relatives aux terrains btir est toutefois

bien moindre que celles relatives aux biens btis. Dune part, les prix ne sontaffichs que dans des fourchettes de surface trs larges et de nombreusescommunes naffichent pas de prix mdians, faute de donnes suffisantes. Dautre

part, ces prix ne sont pas mis en relation avec les droits construire attachs ces

terrains ce qui rduit lintrt de linformation. Enfin, linverse des prix sur lesbiens btis, aucune volution des prix nest indique. Ce site ne concerne pas,par ailleurs, lle-de-France dont laccs la base de donnes BIEN estentirement payant.

Certaines donnes plus fines de PERVAL, comme la typologie des biensvendus, le profil des acqureurs et des vendeurs ou lhistorique des valeurs sontdisponibles en accs payant. Elles sont destines aux professionnels.

La diffrence de qualit et daccessibilit de linformation est assezsensible par rapport la connaissance du march des biens immobiliers btis partous les acteurs, professionnels comme particuliers, notamment grce audveloppement des sites dannonces (ouhabiter.com, seloger.com, leboncoin.fr)qui permettent lacqureur, comme au vendeur, de se situer par rapport au


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march, avec des valeurs moyennes et extrmes dans des quartiers aux dimensionsrelativement rduites aujourdhui.

Par ailleurs, lopacit des prix sur le march foncier peut tre renforce parlintervention du service des Domaines dont les valuations des prix des terrains,

loccasion de premptions par exemple, sont souvent mal comprises par lesprofessionnels. ce titre, votre rapporteur estime que la motivation desvaluations ralises par les Domaines devrait tre obligatoirement communiqueaux parties intresses tandis que des changes rguliers entre les professionnelsde lexpertise foncire et les services des Domaines devraient tre instaurs. Detels rapprochements pourraient tre envisags dans le cadre de la rforme deFrance Domaine, annonc par le conseil des ministres du 20 janvier 2016.

Proposition : Rendre obligatoire la communication des motivations desvaluations du service des Domaines et instaurer des changes rguliers entre les

professionnels de lexpertise foncire et le service des Domaines.

2. Le manque de transparence peut inciter les propritaires fonciers survaluer leurs biens

En dehors du fait quil est nuisible en soi, le manque de donnesstatistiques accessibles tous sur les transactions de fonciers constructiblesencourage la fois la spculation, la rtention et la formation de bulles foncires.En effet, un propritaire ignorant les valeurs de rfrence peut penser, par

exemple, sans tude objective, que son bien augmentera mcaniquement diciles prochaines annes et il peut tre ainsi amen le surcoter ds prsent,notamment en prvision damnagements venir. La raret des biens et ltat dumarch du logement peuvent galement le convaincre que son terrain possde dsaujourdhui une valeur trs importante et cela lamnera refuser les offres qui luisont faites alors que la ralit du prix de march est bien diffrente. Enfin, cescomportements individuels peuvent aboutir la constitution dune masse deterrains non vendus lchelle dun quartier ou dune ville qui, un momentdonn, pour des raisons extrieures, ne trouvent plus de preneurs et voient enmasse leur valeur brusquement chuter.

En labsence de connaissance partage des prix, un vrai risque desurenchre sur un mme terrain existe galement entre les acheteurs potentiels dufait de la concurrence entre des acteurs nayant pas forcment le mme degrdinformation sur les prix et leur volution possible.

Lensemble de ces phnomnes la fois individuels et collectifs, plaidentpour une rgulation commenant par une plus grande transparence sur les prix. Sides bases de donnes sur les transactions foncires existent pour un usage

professionnel restreint, la priorit est dsormais celle de louverture de leur accs.


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C. AMLIORER ET LARGIR LACCS LINFORMATION SUR LESTRANSACTIONS FONCIRES

Comme nous lavons vu, il nexiste pas en France de bases de donnesstatistiques accessibles tous, fournissant des informations sur le foncier

constructible, sa localisation et surtout le prix de vente enregistr lors detransactions prcdentes pour des terrains de qualit quivalente.

ce jour, seules les collectivits territoriales, via le service DVF depuis2011, et les professionnels de limmobilier, grce aux bases de donnes PERVALet BIEN des notaires, disposent de linformation sur les transactions foncires. Sides fichiers recensant lensemble des transactions de terrains btir existent bien,leur accs est payant et restreint, le grand public ny ayant pas encore accs.

La publication rgulire de donnes sur les prix du foncier ou, a

minima, une consultation facilite des fichiers existants, dans une logiquedopen data, contribuerait un meilleur fonctionnement des marchsfonciers. Il pourrait ainsi tre envisag de disposer dun indice des prix fonciers,de la mme faon quon dispose dun indice des prix de limmobilier bti, publirgulirement par lINSEE et les notaires.

Nanmoins, une des difficults pour disposer dun indice fiable, tient lanon-standardisation des terrains constructibles. Chaque transaction est unique, enraison de la localisation et de la qualit des terrains et en fonction des droits construire qui y sont attachs. Le calcul dun indice des prix serait in fine

imparfait avec un contenu informatif relativement limit. Le foncier a besoin dun march expert , selon lexpression de M. Henry Buzy-Cazaux, prsident delInstitut du management des services immobiliers, auditionn par la mission.

Les donnes sur les prix des transactions foncires doivent donc fairelobjet dun traitement, puis dune diffusion par une institution localespcialise, afin quelles soient exploites le plus justement possible. Il endcoulerait la dfinition des zones associes des prix de rfrence par mtrecarr de logement construit ou de droits btir.

La cration dobservatoires locaux des transactions foncires, recevantune mission de service public, est donc souhaitable. Votre rapporteur considreque la meilleure chelle pour ces observatoires serait lchelle mtropolitaine. Et ilconsidre bien entendu que ces observatoires pourraient sengager dans unedynamique dobservation fine et complte du march du logement, incluant termes les donnes lis aux rapports locatifs comme laccession la proprit.Le Conseil suprieur du notariat pourrait tre soumis lobligation de transmettreles donnes sur les transactions foncires aux observatoires mtropolitains destransactions foncires ou leur assurer laccs aux bases de donnes PERVAL etBIEN.

La gnralisation de ces observatoires associant professionnels,associations uvrant dans le domaine du logement et de lamnagement,


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collectivits territoriales et services de ltat serait la fois utiles aux citoyens etpermettrait un pilotage prcis et argument des politiques publiques lchellelocale.

Proposition: Gnraliser la cration dobservatoires du foncier lchelle

de la mtropole, chargs danalyser et de diffuser auprs du grand public les prixdes transactions foncires partir des donnes notariales et fiscales.

III. DES BLOCAGES DORDRE POLITIQUE ET SOCIAL

A. LES RTICENCES POLITIQUES ET SOCIALES AUTOUR DE LACONSTRUCTION DE LOGEMENTS

1. Un discours hostile aux nouvelles constructions se dveloppe danscertains territoires

Il est devenu courant que les habitants dun quartier manifestent delhostilit face des programmes de logements nouveaux, quels que soient leurtaille, leur forme ou leur mode doccupation. Ce sentiment peut recouper desraisons comprhensibles comme la ncessit de lier des constructionssupplmentaires de nouveaux quipements publics ou une refonte de la voirieet des plans de circulation. Dautres rticences, moins directement avouablesquoique davantage revendiques comme telles ces derniers temps, visent en ralit empcher larrive de nouveaux habitants dans un quartier qui se vit comme protg .

Il faut prendre en compte et rpondre aux inquitudes rationnelles lies la crainte dune perte de valeur dun bien acquis par une famille y ayant consacrtous ses revenus. En ce sens, lors dune opration dintensification urbaine, unprojet de construction doit aussi permettre une amlioration de la qualit devie des habitants dj prsents pour tre accept.

En revanche, devant la crise dun logement rare et cher dans les zonestendues, il nest pas acceptable que la norme devienne celle du dernier arrivferme la porte , visant empcher, par un consensus parfois auto-entretenuentre lus et habitants et par tous les moyens, toute nouvelle constructionadapte la morphologie du quartier, conforme aux rgles durbanisme etrpondant au manque de logements dans la ville, en particulier, toute implantationde logements locatifs sociaux.

Les tudes montrent que si 60 % de personnes interroges jugent que lenombre de logements neufs construits en France depuis dix ans estinsuffisant, elles ne sont que 37 % penser que cest le cas dans leur

commune

(1)

.

(1) Enqute CSA, Un maire btisseur se met-il ncessairement en danger ?, mars 2014.


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Un discours local hostile toute construction trouve parfois desrsonances lectorales dans la mesure o certains candidats promettent dans leur

profession de foi de bloquer toute volution de leur commune. Cette position,mortifre terme pour une ville, trouve dailleurs bien souvent rapidement seslimites quand des jeunes cherchent dcohabiter prs du domicile de leurs parentset ne trouvent pas de solution de logement conforme leurs revenus. Il revient ici ltat de porter plus fortement un discours clair sur la ncessit deconstruire en nombre suffisant des logements abordables au plus grandnombre et quitablement rpartis, cela pour des raisons tant sociales pourcelles et ceux qui ont des difficults se loger, conomiques pour soutenir lafilire du btiment, quen termes decomptitivitpour notre pays tant la crise

prenne du logement nuit notre agilit conomique.

Pour cela, les services dcentraliss de ltat doivent avoir les moyens etla volont de relayer ce message, en tant par exemple plus directifs dans les avisrendus lors de llaboration des documents de planification locale ou encore loccasion des financements croiss permettant des rnovations urbaines.

Pour changer la perception des projets de construction, il conviendraitdadopter une dmarche plus participative et inclusive pour la population locale.Le dveloppement de la concertation et du dialogue en amont pour ajuster les

projets de construction et damnagement doit systmatiquement tre encourag.Les lus et les porteurs de projet doivent surtout dmontrer que la construction denouveaux logements, par extension de la ville ou densification, amliorera le

quotidien des habitants dj prsents. Contrairement aux ides reues sur desnuisances potentielles, larrive de nouveaux voisins peut saccompagner denouveaux services pour tout le quartier, comme un nouvel essor de commerces de

proximit ou un nouveau rseau de transports publics.

2. Les communes btisseuses se heurt

Documents

Rapport sur la mobilisation du foncier privé