Revitalisation des centres anciens

en Occitanie

L’apport de l’EPF LR pour vos territoires

séminaire du 23 mars 2017 - Carcassonne

Cécile Paillé, Directrice des projets

Guillaume Coquart, Responsable des instances et de la communication

Les établissements publics fonciers

Les EPF sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui négocient et mènent les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projets d’aménagements publics.

Le Champ de compétences des EPF est défini par l’art. L.321-1 du code de l’urbanisme.

Leur mission à travers le portage foncier est la mise en œuvre des politiques publiques par l’accompagnement des collectivités dans la réalisation de leurs projets d’aménagement .

Les loi ALUR (24/03/2016) et Egalité et Citoyenneté (22/12/2016) renforcent les missions des EPF pour:

• La production de logements

• La limitation de l’étalement urbain

• La mixité des fonctions

Une gouvernance adaptée aux territoires

Un Conseil d’Administration constitué à majorité par des élus

Un président élus parmi ces membres

Une présence des élus (CR, CD, EPCI), gage de la diversité des territoires

Les orientations stratégiques de l’Etat

Volet national:

• Relance de la construction: résorber le déficit du parc existant en soulageant les zones tendus et en redynamisant les zones en déprise.

• Engager la transition écologique des territoires en encourageant la construction de la ville sur elle-même

• Construire la ville durable par des opérations exemplaires

• Valoriser le patrimoine bâti pendant la durée de portage

• Contribuer à la requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national

Les orientations stratégiques de l’Etat

Volet EPF LR:

• Développer l’offre de logements et répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs

• Développer l’offre de logements sociaux

• Contribuer par le renouvellement urbain à la fabrique de la ville durable

• Par des démarches exemplaires: participer à la résorption de l’habitat ancien dégradé ou de l’habitat indigne

• Portage des biens en centres anciens

• Opérations ORCOD (opérations de requalification des copropriétés dégradées)

Le cadre d’intervention de l’EPF LR

Les grands principes de l’intervention de l’EPF LR est cadré dans son Programme Pluriannuel d’Intervention, le PPI

• Il est réévalué tout les 5 ans (actuellement, PPI 2014-2018 en cours)

• Il présente le territoire via les dernières données démographiques et de développement

• Il donne le bilan du PPI précédent

• Il précise les grandes orientations stratégiques de l’Etat

• Il définit les axes d’intervention de l’action foncière

Principes

Modalités

Financements

Plus de 200 communes et

de structures

intercommunales

conventionnées

25M€/an d’acquisitions

(objectif PPI 2014-2018)

Une montée en puissance

depuis 2012 ciblant les

bourgs centres et le

renouvellement urbain: 36

conventions signées sur la

requalification des centres-

bourgs

LL’EPF LR en quelques chiffres

Depuis sa mise en place

effective au 1er janvier 2009 :

La convention foncière, le préalable à l’action foncière

Les conventions foncières: outils de partenariat avec les EPCI et/ou les communes et éventuellement les OPH

• La convention opérationnelle en vue de réaliser des acquisitions à court et/ou moyen termes dans le cadre d’un projet défini ou en cours de définition (comprenant au minimum 25% de LLS)

• La convention d’anticipation foncière en vue de constituer des réserves foncières à long terme (pour des opérations comprenant au minimum 25% de LLS)

Pour chaque convention, définition:

• D’un périmètre et d’une durée d’intervention (3 / 5 / 8 ans)

• D’un engagement financier prévisionnel de l’EPF LR

• D’engagements opérationnels réciproques des co signataires

• Des modalités d’acquisition et de cession du foncier

Une déclinaison des actions en trois axes

7O% du volume financier des acquisitions dédiés au logement (dont 25% de LLS)

2O% du volume financier des acquisitions dédiés à l’activité économique et à la création d’emploi

10% du volume financier dédiés à la prévention des risques et la préservation de la biodiversité

Un projet d’extension de l’EPF LR à l’Occitanie

o Elargissement du conseil d’administration: de 28 à 53 membres

o Elaboration d’un nouveau PPI intégrant les enjeux du territoire Midi Pyrénées

o Phase de concertation auprès des collectivités

o Projet de décret en Conseil d’Etat

o Respect des périmètre des EPF Locaux existants

Les apports d’un EPF d’Etat

Portage, à la place de la collectivité, sans marge du foncier avec une temporalité adaptée au projet.

Une mise à disposition, si nécessaire, d’un accompagnement à l’émergence du projet sur l’ensemble du processus :

L’ingénierie de projet: conseil, expertise, et accompagnement

Une capacité à mobiliser le réseau de compétences externes au service des élus:

ABF, CAUE, experts conseils, bailleurs sociaux, etc.

Conseil en amont sur les stratégies foncières:

Documents de cadrage communaux et supra communaux

La possibilité de co-financement d’études urbaines

Un accompagnement sur l’ensemble du processus

Une aide à la décision

Une sécurisation des opérations en termes financiers et qualitatifs

L’amont des projets : cibler le « bon » foncier, faire émerger

une vision de projet durable : mise en évidence des enjeux à

l’échelle de la commune, cibler des îlots, phaser les

interventions

L’accompagnement des projets : Etablir les études de

faisabilité pour sécuriser le projet / cadrer les prix d’acquisition

Le suivi de projet : Proposer les outils, aider au montage

opérationnel, mutualiser les compétences

L’ingénierie de projet adaptée à la revitalisation des centres-bourgs

Quelques exemples d’accompagnement:

Reconversion de sites bâtis • Une ancienne cave coopérative dans l’Hérault

Péréquation entre renouvellement urbain et extension • 3 immeubles en centre ancien et une dent creuse dans

l’Aude

Recyclage foncier d’îlots dégradés • 4 îlots en secteur sauvegardé à Narbonne (Aude)

• Portage foncier dans le cadre de dossier RHI en Lozère

• Restructuration d’un îlot d’intérêt patrimonial dans les

Pyrénées Orientales

L’ingénierie de projet adaptée à la revitalisation des centres-bourgs

Vendémian (34) Cave Coopérative

Projet: La commune souhaite la réalisation d’un projet comprenant du logement, un espace public et du stationnement sur l’ancienne cave coopérative aujourd’hui désaffecté. L’objectif est d’aider la commune à la définition de son futur projet et de l’accompagner dans la recherche d’opérateurs susceptibles d’intervenir. Le prix du foncier est connu et le propriétaire est vendeur. Toutefois, l’objectif est de s’assurer préalablement de la faisabilité économique du projet avant acquisition.

15

Le site VILLEPINTE (11)

Centre Bourg et abords

16

Le site NARBONNE (11) Restructuration de 3 îlots dégradés en centre ancien / secteur sauvegardé

• 1 convention d’anticipation foncière sur le secteur

sauvegardé

• 1 convention opérationnelle sur 4 îlots repérés comme

très dégradés

Opération Aigues-Vives /

ALOGEA, bailleur social

Opération Guynemer /

Groupe CIR, opérateur national de restauration

du patrimoine en secteur

sauvegardé

Opération Cabirol/

Opérateur à trouver

• Accompagnement de la

commune depuis 2014

• Etat des lieux in situ et

proposition d’outils

d’intervention selon les

immeubles:

• DUP ORI THIRORI

• OPAH RI

• Acquisition-

amélioration via l’EPF

/ opérateurs à

mobiliser pour 3

opérations distinctes

• Propositions d’ensemble

validées par la commune

en juin 2015

• Travail en partenariat avec

l’ABF et accords de

principes obtenus en 2016

• Sollicitations de divers

opérateurs depuis 1 an 17

Commune de FLORAC (48) Centre ancien

Repérage de nombreuses propriétés très dégradées dans le cœur de ville (repérage Ville/EPF LR, puis diagnostic du Pact Aveyron) Identification des fonciers prioritaires pour impulser les premières opérations Mobilisation des deux bailleurs sociaux Polygone et Lozère Habitations Prise des arrêtés d’insalubrité irrémédiable ou de péril avec interdiction définitive d’habiter (étape décisive car elle permettra ensuite de pouvoir mobiliser les fonds RHI) – ETAPE EN COURS Lancement d’une étude de faisabilité avec des BE spécialisés (Le Creuset Méditerranée ou Urbanis) Dossier d’éligibilité à la commission nationale RHI-TIRORI Acquisitions foncières (voie amiable ou DUP Vivien) Montage des projets par les opérateurs retenus

18

Saint Laurent de la Salanque (66)

Bien bâti vacant en centre

bourg (ancienne bâtisse

agricole) avec maison

d’habitation, ancienne

écurie, dépendances et

jardin attenant

Bien acquis par l’EPF LR en

juin 2016 405 000 €

Réalisation d’une opération

de 18 logements locatifs

sociaux

Partenaires : ville de Saint

Laurent / OPH PM

Dispositif de minoration

foncière de l’EPF LR

19

SAINT LAURENT DE LA SALANQUE - Ilot Gabriel Péri

Projet de

l’OPH Perpignan Méditerranée

Démolition /

Reconstruction

Montant des

travaux

1 608€/m² de

SDP

Volonté pour la commune de conserver la bâtisse /

Réflexion en lien avec l’EPF LR pour une réhabilitation

partielle

Montant des travaux : 1 634€/m² de SDP / Prix de

cession 425 250 €

Charge foncière admissible par le bailleur 151 900 €, soit

une surcharge foncière de 273 350 € prise en charge

par l’EPF LR dans le cadre du dispositif de minoration

foncière soit un équivalent de près de 16

000€/logement

20

o Savoir faire en matière d’acquisition et de gestion de biens

bâtis

o Connaissance et conseil sur les outils spécifiques: OPAH RU, RHI, ORI-THIRORI,…

o Conseil et vision stratégique sur les échelles d’intervention

et sur leurs modèles économiques De la parcelle à l’îlot

Bilans financiers des opérations

o Le financement du portage

o Le co financement d’étude Co rédaction des cahiers des charges de consultation

(volets habitat/espaces publics/commerces/social)

o La possibilité d’intervention sous forme d’ORCOD

Les apports de l’EPF LR dans les opérations de revitalisation