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Source : http://www.snhbm.lu/content/pdf/1097613_SNHBM_bilan2009_WEB.pdf
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Table des matières
Pages
Organes de la Société 5
Les chiffres-clés 7
A la pointe du progrès 11
Rapport de Gestion du Conseil d’Administration 17
Bilan au 31 décembre 2013 27
Comptes de Profits et Pertes au 31 décembre 2013 30
Rapport du Réviseur 31
Notes aux comptes 35
Rapport des Commissaires aux comptes 53
5
Organes de la Société
Conseil d’Administration
Diane DUPONTPrésidente
Premier Conseiller de Gouvernement au Ministère du Logement
Robert KIEFFERVice-Président
Président du Fonds de Compensation
Simone BEISSEL Echevin de la Ville de Luxembourg
Jeff FETTES Conseiller de Gouvernement 1ère classeMinistère d’Etat
Henri HAINE Conseiller de Direction 1ère classeMinistère du Développement durable et des Infrastructures
Jean-Luc KAMPHAUS Conseiller de Direction 1ère classeMinistère des Finances
Roberto TRAVERSINI Député-Maire de la Ville de Differdange
Romain WEHLES Directeur adjointde la Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat
Collège des Commissaires
Marc DANY Représentant de la Ville de Dudelange
Nicolas EICKMANN Bourgmestre honoraire de la Ville de Differdange
Mike HANSEN Conseiller Communal de la Ville d'Esch-sur-Alzette
Direction
Guy ENTRINGER
7
Les chiffres-clés
2008 2009 2010 2011 2012 2013Variation
2012/2013
en milliers d’euros
Somme bilantaire 116.232 117.913 118.243 112.666 121.928 164.343 34,79%
Capitaux propres* 37.070 40.160 43.186 49.486 52.096 54.056 3,76%
Provisions 4.187 4.886 4.974 5.467 849 472 -44,41%
Immobilisations
Terrains 37.345 43.216 61.596 57.711 74.448 75.492 1,40%
Constructions 4.185 4.133 5.154 11.709 21.413 21.954 2,53%
Logements vendus
Appartements 67 63 35 43 70 65
Maisons unifamiliales 18 16 30 18 16 9
Reventes 6 11 10 11 6 5
Logements achevés 111 48 88 76 118 36
Logements locatifs159 163 167 170 170 170
logements rénovés au cours de l’année
30 18 35
Réserves foncières (en hectares) 103,9 114,4 113,2 116,6 114,4 114,5
Personnel (employés à temps plein) 33 33 34 37 41 45
* hors subventions d’investissement en capital
11
A la pointe du progrès
Constituée en 1919, la Société Nationale des Habitations à Bon Marché fête son 95e anni-
versaire en 2014. Au fil des années, la SNHBM a présenté divers projets innovateurs et elle
a toujours été garant d’un excellent rapport qualité-prix. Aujourd’hui la SNHBM est plus que
jamais à la pointe du progrès.
Le projet à Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, Quartier du Grünewald, souligne la
position de la SNHBM à la pointe du progrès. Il s’agit en effet du plus grand ensemble rési-
dentiel au Luxembourg répondant aux critères de la classe énergétique A (immeubles
passifs). Cet ensemble comporte 5 immeubles avec au total 124 logements. Afin de répondre
à la demande croissante de logements sociaux et afin de garantir une mixité dans ce quartier,
Luxembourg-Kirchberg, Quartier du Grünewald
12
20 de ces 124 appartements seront destinés au marché locatif social. Les rez-de-chaussée
des résidences comprendront également des bureaux, des cabinets médicaux et une crèche,
qui sera exploitée par la Ville de Luxembourg.
Les logements passifs permettent aux acquéreurs de réaliser des économies en énergie non
négligeables. En effet, l’isolation thermique, ainsi qu’un système de ventilation permettent de
réduire les déperditions de chaleur et par conséquent de réduire les besoins de chauffage. En
termes de développement durable, la classe énergétique passive s’imposera dans le futur en
tant que standard d’efficacité énergétique.
A Junglinster, um Räiland, la Société construit actuellement 22 maisons unifamiliales et
deux immeubles de 12 appartements chacun. Pour ce lotissement un système de chauffage
innovant a été utilisé. Il s’agit d’ailleurs, au Luxembourg, du premier projet d’envergure à
utiliser cette technologie!
Junglinster, um Räiland - réservoir d’eau glacée pour pompe à chauleur Junglinster, um Räiland - capteurs thermiques
13
Les maisons ont été dotées d’un système de pompes à chaleur «sol/eau» installées au grenier.
Chaque maison est alimentée individuellement par des capteurs d’énergie solaire/air et d’un
réservoir de stockage d’eau/glace enterré.
Les systèmes classiques de pompes à chaleur utilisent individuellement comme sources
d’énergie la chaleur issue de l’air ou de la terre.
L’innovation de ce concept consiste à utiliser simultanément les énergies issues:
– du changement de phase de l’eau en glace
– de l’énergie solaire directe
– de l’énergie latente du sol
Le réservoir d’eau sert de tampon au stockage de l’énergie produite par les capteurs solaires.
En cas de demande (chaleur, eau chaude), la pompe à chaleur tire son énergie de l’eau du réser-
voir, qui, progressivement, va se mettre à geler. Ce changement de phase, va fournir un nouvel
apport d’énergie. Il faut savoir qu’un litre d’eau a besoin d’autant d’énergie pour se transformer
en glace à 0°C, que pour se chauffer à 80°C. Ainsi, on peut stocker huit fois plus d’énergie pour
le même volume que dans un réservoir d’eau. Dès que la température de l’eau du réservoir est
inférieure à celle du sol avoisinant, un échange thermique du sol vers le réservoir se produit.
Les capteurs thermiques, de par leur conception, utilisent le rayonnement solaire direct, ainsi
que par convection la chaleur de l’air ambiant. Ce système permet d’exploiter durant toute
l’année les multiples ressources naturelles produites par la nature, tout en ayant un impact
réduit sur la production de CO2.
14
La rénovation de nos immeubles locatifs à Esch-sur-Alzette, place Pierre Krier, présente un
réel défi au niveau énergétique. En effet, les immeubles, anciennement énergivores, passeront
de la catégorie I (la plus mauvaise) à la catégorie A du passeport énergétique. Une telle réno-
vation constitue également une nouveauté au Luxembourg!
Les immeubles ont à l’origine (début des années 1950) été construits pour les ouvriers et les
retraités de l’Arbed et abritaient 30 petits appartements avec des douches communes dans la
cave. Malgré un entretien régulier au fil des années, une rénovation de fond en comble s’im-
posait, notamment au niveau énergétique. Après rénovation le nombre d’appartements sera
réduit à 24 unités. En revanche, les transformations permettent de pratiquement doubler la
surface d’habitation de 602 m2 à 1.045 m2 par immeuble.
Lors des travaux de rénovation, la SNHBM a collaboré avec l’Université du Luxembourg afin
d’étudier l’efficacité de différents systèmes de ventilation. Il y a ainsi 4 systèmes de ventilation,
certains centralisés et d’autres décentralisés, répartis dans des appartements identiques afin
de comparer l’efficacité de ces systèmes.
Esch-sur-Alzette – rénovation de 2 immeubles locatifs
15
Les appareils de ventilation décentralisés sont des appareils qui assurent à la fois l’extraction de
l’air vicié et l’apport d’air neuf, de façon simultanée (2 ventilateurs) ou alternée (1 ventilateur).
Ils sont équipés d’un système de récupération de chaleur, de filtres, de bouches de sortie et
d’entrée d’air et d’un système de régulation.
Concernant les appareils de ventilation centralisés, deux technologies différentes sont utili-
sées. Premièrement, les appareils qui assurent simultanément extraction et soufflage. Ils sont
munis de 2 ventilateurs fonctionnant simultanément: 1 pour l’extraction et 1 pour le soufflage
de l’air. La chaleur de l’air extrait est alors récupérée par un échangeur double flux à contre-
courant, puis transmise à l’air neuf.
Deuxièmement, les appareils utilisant alternativement extraction et soufflage. Ces appareils sont
équipés d’un seul ventilateur, qui change de rotation périodiquement. Pendant l’extraction, un
accumulateur de chaleur en céramique stocke la chaleur de l’air vicié. A la fin de la période
«extraction» (une période varie de 50 secondes à 2 minutes selon les modèles), le ventilateur
change de sens de rotation et l’air extérieur pénètre à l’intérieur en se réchauffant au passage
sur l’accumulateur. Pour éviter de mettre le bâtiment en dépression ou surpression, il est
nécessaire d’utiliser ces appareils par paire, chaque appareil fonctionnant à l’opposé de l’autre.
Certains de ces systèmes ne sont actuellement pas encore homologués pour les maisons
dites passives (classe A); raison pour laquelle ce projet est considéré comme «projet pilote»
par les autorités.
Esch-sur-Alzette – rénovation de 2 immeubles locatifs
19
Rapport de gestion
Projets en cours
Au cours de l’exercice 2013, la Société avait presque 300 logements en construction sur
des chantiers à Luxembourg-Kirchberg Quartier Grünewald et rue des Lilas, à Dudelange rue
des Champs, à Strassen route d’Arlon, à Junglinster um Räiland, à Capellen Hoënerbësch-
Gewännchen, à Mamer a Frounerbond et enfin à Esch-sur-Alzette place Pierre Krier.
A Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, la Société réalise au Quartier du Grünewald le
plus grand ensemble résidentiel au Luxembourg répondant aux critères de la classe énergé-
tique A (immeubles passifs).
20
En 2010, la Société avait acheté du Fonds d’urbanisation et d’aménagement du Plateau
de Kirchberg deux lots de terrains pour la réalisation de cinq immeubles mixtes répartis en
deux lots de trois, respectivement deux immeubles. Pour ce projet, le Fonds et la Société
avaient organisé en commun un concours d’architecte. Le bureau d’architecture autri-
chien AllesWirdGut a été désigné lauréat du premier lot. Les architectes luxembourgeois
SteinmetzDeMeyer ont remporté le deuxième lot. Les rez-de-chaussée des résidences sont
prévus pour des bureaux, des cabinets médicaux et une crèche, qui sera exploitée par la
Ville de Luxembourg. Les étages 1 à 4 sont réservés à l’aménagement de 104 logements
en accession à la propriété, respectivement de 20 appartements affectés au secteur locatif
social. La construction des 5 immeubles a démarré courant 2012 et les premiers acquéreurs
se verront remettre les clés mi-2014.
A Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas, la Société réalise actuellement 25 maisons
unifamiliales destinées à l’accession à la propriété. Pour la réalisation de ce projet, la Ville
de Luxembourg a cédé à la Société les terrains sous forme d’un droit d’emphytéose pour
99 ans, qui sera concédé aux acquéreurs sous la même forme. La Société est également
chargée des travaux de viabilisation de la nouvelle rue des Lilas. Pour des raisons d’origine
topographique, les travaux de voiries ont uniquement été entamés en automne 2013 après
l’achèvement des gros œuvres des maisons.
Egalement au Plateau de Kirchberg, quartier Domaine du Kiem, la Société réalise
ensemble avec le Fonds d’urbanisation et d’aménagement du Plateau de Kirchberg un projet
d’envergure comprenant quelque 850 logements, dont 430 par la Société. Les travaux de
viabilisation des terrains ont démarré en automne 2012 et sont pratiquement achevés. Les
plans d’un premier immeuble avec 65 appartements sont en élaboration et les travaux de
Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas
21
terrassement pourront débuter en été 2014. Tous les immeubles correspondront aux critères
de la classe énergétique A. Comme à l’accoutumée, la Société entend céder le terrain par
droit d’emphytéose pour une période de 99 ans aux différents acquéreurs d’un logement.
A Dudelange, rue des Champs, la Société réalise la construction de 4 immeubles à 4
appartements chacun avec garage souterrain commun. Tous les logements sont à basse
consommation d’énergie et ont été vendus avec un droit d’emphytéose conclu pour une
durée de 99 ans. Les travaux de construction ont démarré en automne 2013.
A Strassen, route d’Arlon, la Commune avait cédé à la Société, par droit d’emphytéose
sur 99 ans, deux terrains en vue de la réalisation de deux résidences mixtes avec chacune
un garage souterrain. Les deux résidences comprennent au total 28 logements et, au rez-
de-chaussée, une surface commerciale, louée par la Société à un commerce de proximité,
respectivement des cabinets médicaux vendus à la Commune de Strassen et mis en location
par celle-ci. La Société a concédé à son tour un droit d’emphytéose pour la même période
aux différents acquéreurs d’un logement. Les dernières remises des clés sont en cours.
A Junglinster, um Räiland, la Société a réalisé un lotissement comprenant 22 maisons
unifamiliales et deux immeubles à 12 appartements chacun avec un garage souterrain
commun. Les acquéreurs ont pu bénéficier d’une cession du terrain par droit d’emphytéose
sur 99 ans. Tous les acquéreurs des résidences se sont déjà installés dans leur appartement.
Les acquéreurs des maisons pourront emménager dans le courant du premier semestre de
l’année 2014.
Luxembourg-Kirchberg, Domaine du Kiem
22
Sur ce même site, la Société a également cédé 4 terrains à bâtir sans contrat de construc-
tion; les acquéreurs pourront ainsi réaliser leur maison suivant leurs souhaits. Ils devront
emménager dans leur nouveau logement endéans un délai de 5 ans.
A Capellen, le projet Hoënerbësch-Gewännchen prévoyant la réalisation de 24 apparte-
ments, répartis sur 2 résidences avec 2 garages souterrains, a été entamé en automne 2012.
Comme dans les autres projets, tous les logements seront cédés avec un droit d’emphy-
téose sur 99 ans. Les travaux de construction vont bon train et devraient s’achever en été
2014.
A Schuttrange, Leyenbierg, le projet d’aménagement particulier prévoit la réalisation de 32
logements, dont 24 situés sur des terrains communaux. Les responsables de la Commune
ont proposé à la Société de participer à ce projet et de construire les 24 logements prévus
sur leurs terrains. Il s’agira en l’occurrence de 10 maisons unifamiliales et de 14 apparte-
ments. C’est un projet innovateur pour la Société étant donné que 8 des 10 maisons seront
construites en ossature bois. Ces logements seront également cédés avec un droit d’em-
phytéose sur 99 ans.
Les travaux d’infrastructures ont débuté en janvier 2014 et les travaux de terrassement des
8 maisons en bois ont déjà été entamés en février 2014.
Projets futurs
Dans le futur, la Société entend réaliser plusieurs projets répartis à travers le pays entier.
Tous ces futurs projets répondront aux critères de la classe énergétique passive (classe A).
La Société a acquis de l’Etat, en septembre 2012, plusieurs parcelles de terrain sises
à Luxembourg – Val Ste-Croix, respectivement à la route d’Arlon. Au Val Ste-Croix, la
Société prévoit la construction de deux résidences. La première, destinée à la vente, est
composée de 21 unités. La deuxième, de 6 appartements, est destinée à la location. Aux
abords de la route d’Arlon, la Société réalisera deux immeubles comportant au total entre 30
et 35 appartements.
La construction des deux résidences au Val Ste-Croix pourra éventuellement démarrer cette
année. La mise en chantier du projet aux abords de la route d’Arlon est prévue pour 2015.
A Luxembourg-Bonnevoie, le projet Itzigerknupp, couvrant un terrain de quelque 13,5
hectares situé entre les rues d’Itzig et Anatole France, prévoit la construction de 570 loge-
ments, dont 100 maisons unifamiliales et 470 appartements. La Société, propriétaire de 60%
des terrains, pourra construire environ 350 logements. Aux abords de la même rue Anatole
23
France, la Société a également élaboré un deuxième projet d’envergure plus modeste. Les
deux PAP ont été approuvés définitivement par toutes les autorités. Les préparations pour le
remembrement des différents terrains sont en cours.
La Société est en pourparlers avec la Commune de Mondercange pour la réalisation de
logements à coût modéré sur des terrains communaux à Mondercange, au lieudit Am
Molter. Ces terrains sont couverts par un plan d’aménagement particulier sous l’appellation
Wunnen am Park, qui comprend 55 maisons unifamiliales regroupées en 14 îlots. La Société
construira, pour compte de la Commune, 49 des 55 maisons unifamiliales. Les maisons, qui
seront conformes aux critères prévalant pour les maisons de classe énergétique B, seront
vendues par la Commune. Sur demande de la Commune, le chantier sera entamé début
2015.
A Lamadelaine – An den Atzéngen, la Société prévoit la construction de 50 maisons
unifamiliales et de trois immeubles avec au total 31 appartements sur des terrains qu’elle
acquerra de la Commune de Pétange.
La convention régissant les rapports entre la Société et la Commune a été signée en mai
2013. Le PAP, réalisé en collaboration avec la Commune, a été introduit auprès des autorités
compétentes en janvier 2014.
La Commune de Niederanven, propriétaire d’un terrain sis à Hostert – rue de la Gare, le
cédera à la Société par droit d’emphytéose. Le projet prévoit la construction d’une résidence
à 13 appartements et 3 cabinets médicaux ou commerces et 4 groupes de maisons jume-
lées, soit au total 21 logements et 3 cabinets/commerces. Le PAP relatif à ce projet vient
d’être avisé favorablement par le Ministre de l’Intérieur.
La Société a poursuivi d’autre part sa politique de diversification et de prospection dans
d’autres régions du pays. Le pacte logement avec sa résonance positive auprès des
communes a également contribué à ce que cette politique continue de porter ses fruits,
notamment dans plusieurs communes limitrophes de la capitale. Les réserves foncières de
la Société couvrent à ce jour quelque 114 hectares de terrains.
Actuellement la Société fait élaborer des projets d’aménagement particulier à Greven-
macher – rue des Remparts, Niedercorn – rue de Pétange, Contern – an de Steng, à
Belvaux – Geesserwee, Niederanven – um Wakelter, à Käerjeng – rue de Schouweiler, à
Bettendorf – Hinter dem Schloss, Centre de Junglinster et à Belval – an der Fuerel.
24
Activités de location
A côté de ses activités de construction, la Société gère son parc de logements locatifs
composé actuellement d’environ 170 appartements, d’une maison, d’une surface commer-
ciale et d’un immeuble administratif. Les logements datent pour la plupart des années 1950
et la Société a décidé de lancer un vaste programme de rénovation.
Dans une première phase, 9 immeubles ont été complètement rénovés à Luxembourg-
Bonnevoie avec un total de 83 appartements. Ces travaux de rénovation ont été achevés au
cours de l’année 2012.
Ce projet terminé, la Société a entamé un nouveau projet de rénovation de ses immeubles
locatifs à Esch-sur-Alzette, place Pierre Krier. Les deux immeubles, abritant initialement
30 logements, sont entièrement rénovés et le nombre d’appartements est réduit à 24 unités.
En revanche, les transformations permettent d’augmenter la surface d’habitation. L’objectif
est d’atteindre la classe énergétique A (immeubles passifs) après les transformations. Les
travaux ont été entamés début 2012 et seront achevés mi-2014.
A Luxembourg, au Plateau de Kirchberg, Quartier du Grünewald la Société affectera 1 des 5
immeubles avec 20 appartements au secteur locatif social. Comme les logements en accession
à la propriété, les logements locatifs seront construits conformément aux critères prévalant pour
les immeubles passifs (classe énergétique A). Les appartements seront disponibles fin 2014.
A Mamer, a Frounerbond, la Société a acheté un terrain viabilisé en vue d’y construire une
résidence de 11 appartements, avec garage souterrain, destinés à la location. Les travaux
de construction ont été entamés au printemps 2013 et les nouveaux locataires pourront
emménager vers la fin de l’année 2014.
A Diekirch, la Société dispose d’un parc locatif de 5 immeubles construits durant la
Deuxième Guerre mondiale avec au total 22 appartements. Malgré des travaux d’entretien
et de rénovation considérables au fil des années, les installations ne correspondent plus aux
standards actuels. La performance énergétique des immeubles est également désastreuse.
Pour certains locataires, les charges mensuelles (chauffage, eau, etc.) étaient même supé-
rieures à leur loyer. La Société a donc décidé de procéder à la démolition et à la recons-
truction de 4 des 5 immeubles locatifs. Sur demande du Service des Sites et Monuments
Nationaux, le 5e immeuble sera maintenu et rénové.
Les nouveaux immeubles seront réalisés en bois et répondront à la classe énergétique A.
Les travaux de démolition des deux premiers immeubles seront exécutés dans les mois à
venir et la reconstruction débutera probablement en automne 2014 sous réserve de l’obten-
tion de toutes les autorisations.
25
Gestion des risques
La Société dispose d’une politique de gestion des risques et le Conseil d’Administration
estime que les risques identifiés sont couverts de façon raisonnable.
Luxembourg, en avril 2014
Le Conseil d’Administration présidente Diane DUPONT
vice-président Robert KIEFFER
membres Simone BEISSEL
Jeff FETTES
Henri HAINE
Jean-Luc KAMPHAUS
Roberto TRAVERSINI
Romain WEHLES
Junglinster, um Räiland - Résidence Maranta
28
Bilan
Actif 31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Actif immobilisé
Immobilisations corporelles (note 3)
Terrains et constructions 97.445.873,66 95.860.896,91
Autres installations, outillage et mobilier 117.447,09 122.581,88
Immobilisations corporelles en cours 2.609.843,13 1.634.730,63
100.173.163,88 97.618.209,42
Actif circulant
Stocks (note 4)Produits et commandes en cours (Constructions en cours)
42.440.199,76 30.768.823,24
Produits finis et marchandises (Immeubles destinés à la vente)
3.467.333,08 3.725.712,87
45.907.532,84 34.494.536,11
Créances (note 5)Créances résultant de ventes et prestations de services
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 1.308.698,84 149.945,34Autres créances
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 2.462.389,37 1.886.782,97
3.771.088,21 2.036.728,31
Valeurs mobilières (note 6)
Autres valeurs mobilières 0,00 5.993.585,36
Avoirs en banques, avoirs en compte de chèques postaux, chèques et en caisse
14.490.826,36 895.865,93
164.342.611,29 141.038.925,13
29
Bilan
Passif 31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Capitaux propres (note 7)Capital souscrit 30.000.000,00 30.000.000,00
Réserves
Réserve légale 3.000.000,00 3.000.000,00
Autres réserves 18.902.000,00 16.302.000,00
Résultats reportés 194.434,20 184.162,83
Résultat de l'exercice 1.960.557,74 2.610.271,37
Subventions d’investissement en capital 20.176.744,35 19.111.188,71
74.233.736,29 71.207.622,91Provisions (note 8)
Autres provisions 472.277,77 848.516,54
Dettes non subordonnées (note 9)Dettes envers des établissements de crédit
dont la durée résiduelle est supérieure à un an 6.943.398,08 7.317.213,83Acomptes reçus sur commandes pour autant qu’ils ne sont pas déduits des stocks de façon distincte
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 49.116.010,73 33.601.918,28Dettes sur achats et prestations de services
dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 5.519.043,53 4.680.477,57Dettes fiscales et dettes au titre de la sécurité sociale
Dettes fiscalesDettes au titre de la sécurité sociale
131.120,80126.513,87
115.634,60111.271,13
Autres dettesdont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un andont la durée résiduelle est supérieure à un an
4.205.358,8023.595.151,42
4.171.956,0518.984.314,22
89.636.597,23 68.982.785,68
164.342.611,29 141.038.925,13
30
Comptes de Profits et Pertes
Charges 31.12.2013 31.12.2012
Euros Euros
Consommation de marchandises et de matières premières
et consommables (Coût de production des travaux finis)14.647.281,75 13.680.260,85
Autres charges externes (note 10) 698.579,84 654.841,51
Frais de personnel (note 11)
Salaires et traitements 3.193.882,81 2.924.407,69
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 439.748,64 390.664,28
3.633.631,45 3.315.071,97
Corrections de valeur sur immobilisations corporelles
et incorporelles (note 3) 1.069.250,28 577.464,02
Autres charges d’exploitation (note 12) 334.801,69 790.196,99
Corrections de valeur sur valeurs mobilières (note 6) 24.915,64 19.504,25
Intérêts et autres charges financières (note 13) 74.729,29 154.762,58
Dotation aux autres réserves (note 14) 0,00 4.342.000,00
Charges exceptionnelles (note 15) 340.972,67 278.402,41
Profit de l’exercice 1.960.557,74 2.610.271,37
22.784.720,35 26.422.775,95
Produits
Montant net du chiffre d’affaires (note 16) 21.693.662,03 20.921.906,74
Autres produits d’exploitation (note 17) 894.993,27 5.056.598,34Produits des éléments financiers de l’actif circulant
(note 18) 100.564,60 263.998,66
Autres intérêts et autres produits financiers (note 19) 6.884,72 94.624,92
Produits exceptionnels (note 20) 88.615,73 85.647,29
22.784.720,35 26.422.775,95
37
Note 1 - Généralités
La Société Nationale des Habitations à Bon Marché S.A. («SNHBM» ou «la Société») a été
créée en 1919 sur base de la loi du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché sous la forme
d’une société anonyme de droit luxembourgeois pour une durée illimitée. Elle est considérée
comme promoteur public au sens de la loi du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.
La Société a pour objet:
– La construction, l’achat, la vente, l’échange et la location d’immeubles destinés à servir
de logement à des personnes qui remplissent les conditions de revenu et de fortune
prescrites pour l’obtention des aides étatiques au logement. A titre exceptionnel la vente
des logements peut avoir lieu à d’autres personnes qui ne répondent pas aux prédites
conditions de revenu et/ou fortune;
– La réalisation de tous travaux d’urbanisation et d’aménagement se rapportant à des
quartiers destinés principalement à l’habitat, y compris la construction, l’achat, la vente,
la location et l’exploitation de tous immeubles, équipements et installations qui s’y
rattachent, pour autant qu’ils contribuent à réaliser l’objet social;
– L’exécution de toute mission pouvant lui être confiée par les pouvoirs publics dans le
cadre de la politique du logement.
38
En vue de l’accomplissement de son objet social, la Société peut procéder à tous travaux
d’architecte et d’ingénieur. Elle peut, de même, faire toutes autres opérations se rattachant
directement ou indirectement à son objet ou tendant à en favoriser la réalisation.
La Société est exempte du paiement de l’impôt sur le revenu des collectivités (LIR article 161)
et des droits proportionnels d’enregistrement et de transcription pour l’achat d’immeubles
bâtis et non-bâtis. La Société est soumise, par contre, au paiement de l’impôt foncier. Ses
activités tombent également sous le régime normal de la taxe sur la valeur ajoutée.
L’exercice social commence le 1er janvier pour se terminer le 31 décembre.
Le siège social est établi à 108, avenue du X Septembre, L-2550 Luxembourg.
Note 2 – Principes, règles et méthodes d’évaluation
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions légales et réglementaires
en vigueur au Luxembourg. Les politiques comptables et les principes d’évaluation sont, en
dehors des règles imposées par la loi du 19 décembre 2002, déterminées et mises en place
par le Conseil d’Administration.
La préparation des comptes annuels implique le recours à un certain nombre d’estimations
comptables déterminantes. Elle impose aussi au Conseil d’Administration d’exercer son
jugement dans l’application des principes comptables. Tout changement dans les hypo-
thèses peut avoir des répercussions significatives sur les comptes annuels de la période
durant laquelle ces hypothèses ont changé. Le Conseil d’Administration estime que les
hypothèses sous-jacentes sont adéquates et que les comptes annuels donnent ainsi une
image fidèle de la situation financière et des résultats de la Société.
La Société fait des estimations et hypothèses principalement au niveau des provisions
qui ont une incidence sur les montants repris à l’actif et au passif au cours de la période
suivante. Les estimations et les jugements sont évalués de façon continue et se basent sur
l’expérience passée et d’autres facteurs, dont des anticipations d’évènements futurs jugés
raisonnables dans ces circonstances.
La devise utilisée pour la présentation des comptes est l’euro.
Les avoirs et les dettes ainsi que les produits et les charges libellés en devises étrangères
sont convertis en euros au cours de change en vigueur au moment de la transaction.
39
Les Immobilisations corpo-
relles sont valorisées à leur
prix d’acquisition. Ces actifs
immobilisés, à l’exception des
terrains, font l’objet de correc-
tions de valeurs calculées de
manière linéaire en fonction
de la durée d’utilisation des
immobilisations. Le début de
la période d’amortissement est
toujours fixé au 1er janvier de
l’année suivante sauf pour les
autres installations, outillage et
mobilier où l’amortissement débute l’année de la mise en service.
Il est à noter que les Terrains non-bâtis, repris en immobilisations corporelles, sont prin-
cipalement destinés à être cédés par droit d’emphytéose au moment de la vente des
constructions prévues sur ces terrains.
Les Terrains bâtis cédés par emphytéose restent dans l’actif immobilisé et ne sont pas
disponibles.
Les Immobilisations corporelles comprennent dorénavant les Chantiers en cours de nos
immeubles locatifs. Ce poste figurait jusqu’à présent dans les stocks.
Les Constructions en cours (Produits et commandes en cours) sont enregistrées au coût
de production ou au prix d’acquisition. Au terme de l’exercice, la valeur de ce stock corres-
pond en conséquence au montant des dépenses encourues à cette date pour les travaux
exécutés. Les coûts de production ainsi que les revenus sur les constructions sont intégrale-
ment constatés dans l’année où les chantiers sont décomptés.
Le poste Chantiers futurs regroupe désormais aussi les frais d’infrastructures de terrains
non-bâtis qui auparavant étaient comptabilisés dans les terrains.
Les Immeubles destinés à la vente (Produits finis et marchandises) sont enregistrés au prix
de vente historique ou au prix de rachat.
Les Créances et les Dettes sont inscrites au bilan à leur valeur nominale. Sur le compte
Créances résultant de ventes ne sont comptabilisés que les montants des travaux achevés,
donc les sommes relatives aux tranches du prix de vente échues.
Esch-sur-Alzette - rénovation de 2 immeubles locatifs
40
Les Valeurs mobilières sont évaluées au plus bas de leur prix d’acquisition ou de leur
valeur de marché à la date de clôture. L’évaluation est faite individuellement sans compen-
sation entre les plus-values et les moins-values individuelles.
Les Provisions ont pour objet de couvrir des pertes ou des dettes qui sont nettement
circonscrites quant à leur nature mais qui, à la date de clôture du bilan, sont soit probables
ou certaines mais indéterminées quant à leur montant ou quant à leur date de survenance.
Des Provisions sont également constituées pour couvrir des charges qui trouvent leur
origine dans l’exercice ou dans un exercice antérieur et qui sont nettement circonscrites
quant à leur nature mais qui, à la date de clôture du bilan, sont soit probables ou certaines
mais indéterminées quant à leur montant ou quant à la date de leur survenance.
Le poste Acomptes reçus sur commandes correspond au total des ventes relatives aux
chantiers qui n’ont pas été décomptés au terme de l’exercice.
Les Charges et produits exceptionnels représentent les charges et produits ne provenant
pas des activités ordinaires ou imputables à un exercice antérieur.
La présentation des aides à la construction d’ensembles (ACE) a été revue lors de l’établis-
sement du bilan 2013. Celles-ci sont doré-
navant reprises séparément au passif sous
Subventions d’investissement en capital.
Auparavant, les ACE étaient comptabilisées en
déduction des Terrains et constructions. Les
chiffres 2012 ont en conséquence été adaptés
pour être comparables aux chiffres 2013.
Les Subventions d’investissement en
capital sont inscrites dans les Capitaux
propres pour leur valeur initiale. Elles sont
amorties selon le même principe et la même
durée que l’actif auquel elles sont associées.
Certains chiffres de l’exercice se terminant
le 31 décembre 2012 relatifs aux postes des
immobilisations corporelles et des stocks ont
été reclassés afin d’assurer la comparabilité
avec les chiffres de l’exercice se terminant le
31 décembre 2013.
Strassen, route d’Arlon – Résidence Borie
41
Bilan au 31 décembre 2013
ACTIF
ACTIF IMMOBILISE
I) Immobilisations corporelles (note 3)
31.12.2012acquisitions/
accroissementsdiminutions amortissements 31.12.2013
Terrains
Terrains non-bâtis 50.587.406,47 900.000,00 600.050,00 – 50.887.356,47
Terrains bâtis cédés par emphytéose 18.811.880,20 284.800,00 172.580,53 – 18.924.099,67
Autres terrains bâtis 5.048.214,28 632.700,00 - – 5.680.914,28
74.447.500,95 1.817.500,00 772.630,53 – 75.492.370,42
Constructions
Maisons et autres bâtiments 21.413.395,96 1.577.320,50 – 1.037.213,22 21.953.503,24
Total terrains et constructions 95.860.896,91 3.394.820,50 772.630,53 1.037.213,22 97.445.873,66
Autres installations, outillage, mobilier 122.581,88 98.777,22 – 103.912,01 117.447,09
Immobilisations corporelles en cours (immeubles locatifs) 1.634.730,63 2.961.620,93 1.986.508,43 – 2.609.843,13
97.618.209,42 6.455.218,65 2.759.138,96 1.141.125,23 100.173.163,88
42
Les Amortissements de l’année contiennent 71.874,95 euros d’amortissement exceptionnel
due à la démolition de deux immeubles à Diekirch. Ces amortissements exceptionnels sont
classés en charges exceptionnelles.
Les terrains et constructions se composent de quatre postes:
– Les Terrains non-bâtis représentent au 31 décembre 2013 un montant total de
50.887.356,47 euros. La contenance de ces terrains est de 114 ha 57 a 86 ca, dont 30 ha
69 a 49 ca se trouvent sur le territoire de la Ville de Luxembourg.
– Les Terrains bâtis cédés par emphytéose avec une contenance de 13 ha 32 a 34 ca,
se composent des terrains cédés par emphytéose des projets sis à Luxembourg-Cents
Domaine du Carmel, à Dudelange rue des Romains et rue des Champs, à Kehlen am
Duerf, à Capellen Hoënerbësch-Gewännchen, à Junglinster um Räiland et Luxembourg-
Kirchberg Quartier Grünewald. Ces terrains ont été ou seront cédés sous le régime du
bail emphytéotique, respectivement du droit d’emphytéose, sur 99 ans.
– Les Autres terrains bâtis avec une contenance de 96 a 74 ca regroupent les terrains de
nos immeubles locatifs à Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, à Mamer Frounerbond
et à Luxembourg-Kirchberg Quartier Grünewald. Ce poste contient également un terrain
bâti que la Société avait acquis début 2011, sur lequel est situé un immeuble adminis-
tratif, à Luxembourg-Kalchesbrück.
– Le compte Maisons et autres bâtiments englobe pour une valeur totale de 21.953.503,24
euros tous les immeubles achevés et détenus par la Société. Il inclut le siège, 19 résidences
avec 140 logements locatifs, 1 local commercial, 1 maison et 1 immeuble administratif.
Le poste Autres installations, outillage et mobilier s’élève au 31 décembre 2013 à
117.447,09 euros. A ce poste figurent du mobilier de bureau, du matériel informatique et le
parc automobile qui sont amortis entre un à cinq ans.
Le compte Immobilisations corporelles en cours contient les frais de construction respec-
tivement de transformation de trois immeubles locatifs en phase de construction/rénovation
avec au total 35 logements locatifs.
43
ACTIF CIRCULANT
II) Stocks (note 4)
31.12.2012 accroissements diminutions 31.12.2013
Constructions en cours
Frais d’infrastructures 5.364.576,10 3.549.724,60 1.372.344,95 7.541.955,75
Chantiers en cours (vente) 23.954.964,52 22.651.688,50 13.158.560,38 33.448.092,64
Chantiers futurs 1.449.282,62 282.006,37 281.137,62 1.450.151,37
30.768.823,24 26.483.419,47 14.812.042,95 42.440.199,76
Immeubles destinés à la vente
Immeubles rachetés 1.764.392,83 1.245.371,15 1.725.864,09 1.283.899,89
Immeubles construits (emplacements de garages) 1.961.320,04 380.839,77 158.726,62 2.183.433,19
3.725.712,87 1.626.210,92 1.884.590,71 3.467.333,08
34.494.536,11 28.109.630,39 16.696.633,66 45.907.532,84
Les Constructions en cours se composent de 3 postes
– Le compte Frais d’infrastructures figure au bilan avec un montant de 7.541.955,75 euros
et représente les sommes investies en travaux d’infrastructures pour les projets situés à
Luxembourg-Cents Domaine du Carmel, à Dudelange rue des Champs, à Luxembourg-
Kirchberg rue des Lilas, Domaine du Kiem et Quartier Grünewald, à Junglinster um Räiland,
à Strassen route d’Arlon ainsi qu’à Capellen Hoënerbësch-Gewännchen.
– Le compte Chantiers en cours se chiffre à 33.448.092,64 euros. Au courant de l’exer-
cice, 22.651.688,50 euros ont été investis en travaux de construction. Certains projets
mixtes, destinés à la vente et à la location, sont intégralement inclus dans ce poste. Les
parties destinées à la location seront transférées aux immobilisations corporelles au
moment où les chantiers seront décomptés.
– Enfin, les sommes investies pour les Chantiers futurs se chiffrent à un montant de
1.450.141,37 euros qui est principalement composé de frais d’élaborations de PAP.
Immeubles destinés à la vente
Les Immeubles destinés à la vente comprennent des boxes et emplacements de garages,
ainsi que cinq appartements – rachetés par la Société en exerçant son droit de préemption –
pour un montant total de 3.467.333,08 euros.
44
III) Créances (note 5)
31.12.2013 31.12.2012
Autres créances
Frais communs immeubles locatifs 322.786,11 390.088,95
TVA à recevoir 509.000,70 810.004,37
Produits à recevoir 0,00 194.515,88
Créances diverses 1.630.602,56 492.173,77
2.462.389,37 1.886.782,97
Les frais communs relatifs aux immeubles locatifs s’élèvent à 322.786,11 euros, alors qu’au
passif figurent les avances au titre de ce même poste avec un montant de 293.133,23 euros.
La créance de TVA pour l’année 2013 s’élève à 509.000,70 euros. Les créances diverses
contiennent entre autres plusieurs postes relatifs au chantier Domaine du Kiem pour
1.274.000,64 euros.
IV) Valeurs mobilières (note 6)
31.12.2012 accroissementsamortissements/
diminutions31.12.2013
Autres valeurs mobilières 5.993.585,36 19.504,25 6.013.089,61 0,00
Le Portefeuille des valeurs mobilières de la Société est venu à échéance au courant de
l’année 2013.
Strassen, route d’Arlon - Résidence Borie
45
Bilan au 31 décembre 2013
PASSIF
I) Capitaux propres (note 7)
L’évolution des Capitaux propres hors Subventions d’investissement en capital se
présente comme suit:
31.12.2012allocation
du résultatrésultat
de l’année31.12.2013
Capital souscrit 30.000.000,00 – – 30.000.000,00
Réserve légale 3.000.000,00 – – 3.000.000,00
Autres réserves 16.302.000,00 2.600.000,00 – 18.902.000,00
Résultats reportés 184.162,83 10.271,37 – 194.434,20
Résultats de l’exercice 2.610.271,37 -2.610.271,37 1.960.557,74 1.960.557,74
52.096.434,20 0 1.960.557,74 54.056.991,94
Le capital social entièrement souscrit et libéré, se répartit en 7.000 actions sans désignation
de valeur nominale.
Euros
Etat Luxembourgeois 15.321.428,57
Fonds de Compensation 6.771.428,57
Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat 3.300.000,00
Ville de Luxembourg 2.142.857,14
Ville d’Esch-sur-Alzette 1.285.714,29
Ville de Differdange 750.000,00
Ville de Dudelange 428.571,43
30.000.000,00
46
La Réserve légale se chiffre à 3.000.000,00 euros et représente les 10% prévu par la loi
commerciale. Les Autres Réserves ont été portées à 18.902.000,00 euros par l’ajout de la
majeure partie du bénéfice réalisé en 2012 (2.600.000,00 euros).
31.12.2012 accroissements amortissements 31.12.2013
Subventions Terrains bâtis 11.059.813,29 823.065,00 - 11.882.878,29
Subventions Immeubles locatifs 8.051.375,42 660.490,00 417.999,36 8.293.866,06
19.111.188,71 1.483.555,00 417.999,36 20.176.744,35
Les Subventions d’investissement en capital présentées au passif ont été reprises pour
un montant de 417.999,36 euros en Autres produits d’exploitation afin de compenser
l’amortissement des immobilisations corporelles.
II) Provisions (note 8)
Les Provisions s’élèvent à 472.277,77 euros; elles se décomposent comme suit:
31.12.2012 accroissements diminutions 31.12.2013
Provision pour service après-vente 402.277,77 - - 402.277,77
Provision pour affaires en contentieux 250.000,00 - 250.000,00 0,00
Provision pour travaux restant à faire 196.238,77 70.000,00 196.238,77 70.000,00
848.516,54 70.000,00 446.238,77 472.277,77
La Provision pour affaires en contentieux a été reprise suite à la clôture du litige y relatif.
La Provision pour travaux restant à faire a été augmentée de 70.000,00 euros pour couvrir
les frais de divers chantiers décomptés, mais pas complètement achevés.
Junglinster, um Räiland - construction de 22 maisons unifamiliales
47
III) Dettes non subordonnées (note 9)
31.12.2013 31.12.2012
Dettes envers des établissements de crédit 6.943.398,08 7.317.213,83
Acomptes reçus sur commandesdont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Avoirs en vue de l’acquisition d’un logement ou d’un garage (cautions) 14.500,00 64.000,00
Avoirs d’acquéreurs de logements en voie de construction du chef de travaux non encore décomptés au 31 décembre 49.101.510,73 33.537.918,28
49.116.010,73 33.601.918,28
Dettes sur achats et prestations de service (fournisseurs)dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an 5.519.043,53 4.680.477,57
Dettes fiscales et dettes au titre de la Sécurité Socialedont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Bureau de Recette des Contributions 131.120,80 115.409,60
Administration de l’Enregistrement et des Domaines 0,00 225,00
Centre de Sécurité Sociale 126.513,87 111.271,13
257.634,67 226.905,73
Autres dettes (Créditeurs divers)dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Autres emprunts 84.314,54 84.314,54
Fonds de garantie locataires 114.824,68 116.309,45
Avances pour frais communs immeubles locatifs 293.133,23 353.745,71
Etat Grand-Ducal de Luxembourg (terrains Val Ste-Croix/rte d’Arlon) 3.480.000,00 3.480.000,00
Administration de l’Enregistrement et des Domaines 60.131,40 0,00
Divers 32.581,62 29.231,41
Compte transitoire d’attente primes logements rachetés 140.373,33 108.354,94
4.205.358,80 4.171.956,05
dont la durée résiduelle est supérieure à un an 23.595.151,42 18.984.314,22
89.636.597,23 68.982.785,68
Les Autres dettes comprennent essentiellement les fonds de garantie des locataires, les
avances relatives aux frais communs d’immeubles locatifs, les primes et aides rembour-
sées sur des logements rachetés (140.373,33 euros), ainsi que l’aide à la construction
d’ensembles perçue pour compte de futurs acquéreurs (23.595.151,42 euros). Le terrain à
Luxembourg Val Ste-Croix/route d’Arlon, acquis par la Société fin 2012 pour un montant
de 6.480.000,00 euros, a été réglé partiellement en décembre 2012 (3.000.000,00 euros); le
solde échéant seulement au moment du début du projet.
49
Compte de Profits et Pertes au 31 décembre 2013
CHARGES
Le Coût de production des travaux finis (Consommation de marchandises et de matières
premières et consommables), d’un montant de 14.647.281,75 euros, représente le coût des
chantiers décomptés en 2013.
Les Autres charges externes (note 10) se décomposent comme suit:
31.12.2013 31.12.2012
Frais d’exploitation divers 116.134,16 116.392,29
Frais de service après-vente 31.966,82 96.774,21
Frais d’exploitation des immeubles locatifs 113.598,50 62.394,81
Entretien matériel informatique et technique 99.130,89 106.571,48
Honoraires 62.435,43 41.345,38
Primes d’assurances 62.321,42 30.031,53
Frais d’administration et de communication 144.250,43 140.157,33
Charges externes diverses 68.742,19 61.174,48
698.579,84 654.841,51
50
Frais de personnel (note 11)
Les Frais de personnel au cours des deux derniers exercices se décomposent comme suit:
Exercice 2013 Exercice 2012
Salaires et traitements 3.193.882,81 2.924.407,69
Charges sociales couvrant les salaires et traitements 439.748,64 390.664,28
Total 3.633.631,45 3.315.071,97
Le Nombre de personnes employées en moyenne au cours des derniers exercices s’établit
comme suit:
Exercice 2013 Exercice 2012
Salariés: (employés à temps plein) 45 41
Les Autres charges d’exploitation (note 12) au montant de 334.801,69 euros comprennent
la TVA prorata non déductible concernant l’exercice 2012 (20.330,06 euros), les impôts
fonciers (36.050,30 euros), les travaux restant à faire sur des chantiers décomptés
(145.536,40 euros), ainsi que les dotations aux provisions (70.000,00 euros). Les indemnités
allouées aux administrateurs et aux commissaires s’élèvent à 52.102,50 euros.
Au poste Intérêts et autres charges financières (note 13) figurent essentiellement les inté-
rêts résultant d’un prêt pour l’achat de l’immeuble administratif à Luxembourg-Kalchesbrück.
La Dotation aux Autres Réserves (note 14) de 2012 concerne la dissolution de la Provision
pour rachat immeubles Cents et le transfert du solde de ce compte aux Autres Réserves.
Les Charges exceptionnelles (note 15) se chiffrent à 340.972,67 euros, dont 250.000,00
euros pour la clôture d’une affaire en contentieux et 71.874,95 euros pour amortissements
exceptionnels.
PRODUITS
Le Montant net du chiffre d’affaires (note 16) se décompose comme suit:
31.12.2013 31.12.2012
Produits de la vente chantiers décomptés 19.543.033,60 18.830.965,16
Produits de la location 1.525.735,38 1.538.884,96
Autres revenus 624.893,05 552.056,62
21.693.662,03 20.921.906,74
51
Les Autres produits d’exploitation (note 17) d’un total de 894.993,27 euros se composent,
d’une part, de divers produits d’exploitation des immeubles locatifs et du service après-
vente pour une somme de 30.755,14 euros, et, d’autre part, de plusieurs reprises sur provi-
sions pour un total de 446.238,77 euros, dont la reprise de la provision pour travaux restant
à faire (196.238,77 euros), ainsi que la reprise pour dissolution de la provision pour affaires
en contentieux (250.000,00 euros).
Le poste Produits des éléments financiers de l’actif circulant (note 18) représente les
intérêts courus sur titres et les plus-values de cession de valeurs mobilières pour une valeur
de 100.564,60 euros.
Les Autres intérêts et autres produits financiers (note 19) comprennent les intérêts
bancaires.
Enfin, les Produits exceptionnels (note 20) regroupent divers produits ne provenant pas
des activités ordinaires.
Luxembourg-Kirchberg, rue des Lilas
52
Engagement hors bilan
La Société gère pour le compte de différentes copropriétés des comptes bancaires qui sont au
nom de la Société mais qui ne sont pas sa propriété et de ce fait pas repris en comptabilité.
La Société bénéficie d’une ligne de crédit auprès d’une institution financière de 30.000.000,00
euros.
Strassen, route d’Arlon - Résidence Borie
53
RAPPORT
présenté à l’Assemblée Générale des Actionnairespar les Commissaires aux comptes
pour l’exercice 2013
Messieurs les Actionnaires,
Les commissaires soussignés ont procédé à la vérification des comptes de l’exercice 2013 en
date du 23 avril 2014.
Ils vous rendent compte de la façon dont ils ont rempli leur mission.
Après avoir pris connaissance du rapport de révision établi par le réviseur externe Madame
Christiane SCHAUS de l’audit PwC et entendu les responsables de la Société dans leurs
explications, ils ont pu se rendre compte que le Bilan et le Compte de Profits et Pertes sont en
parfaite concordance avec les écritures sociales.
Dans ces circonstances, les commissaires proposent à l’Assemblée Générale des Actionnaires
d’accepter le Bilan et le Compte de Profits et Pertes dans la forme leur soumise et d’accorder
décharge aux Administrateurs.
Luxembourg, le 23 avril 2014
Marc DANY
Nicolas EICKMANN
Mike HANSEN