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SQUARE News

Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT de Fréjus et St Raphaël – Août 2012 -Numéro 7&8

Agence de La Corniche d’Or – 71, Av Général de Gaulle – Tél 04 94 95 11 41

Un mois satisfaisant en nombre de compromis. Malgré quelques contacts il y a un

désaccord croissant entre les produits proposés et les désirs des clients acquéreurs

souvent en terme de prix. Des acquéreurs qui restent fébriles car même si certaines

négociations aboutissent ils ne donnent pas forcément une suite favorable pour la

signature du compromis. Beaucoup de clients espèrent et pensent que le marché va

s’effondrer et restent dans l’attente d’une baisse conséquente pour la fin de l’année

voir pour l’année 2013. Le mois d’août n’est pas un mois très favorable pour la

transaction il va falloir être patient et à l’écoute de nos clients pour pouvoir rebondir

sur septembre.

N.BLANCHARD – VRP / N.DEVARD - VRP

Le mois de juillet sur le bureau de Boulouris a été plutôt satisfaisant au niveau des

contacts acquéreurs, avec une fréquentation en augmentation, un retour sur

publicité régulier. Nous avons noté également une diversité de la clientèle,

notamment le nombre de clients étrangers s’est accru et les budgets annoncés

variant de 150.000€ à 1.000.000€. Cependant, le taux de transformation reste

moyen et la concrétisation des offres en ventes, faible. Les vendeurs semblent ne

pas réaliser que le marché subit une baisse alors que les acquéreurs négocient en

moyenne 10% le prix des biens. A suivre.

A. REMY – VRP / S.BIANCONE - VRP

Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45

Pour une bonne

visite !

La visite est une

étape essentielle

dans le processus de

vente. Elle permet de

se faire une idée de

l’ambiance,

d’imaginer sa vie

dans l’habitation, de

se projeter dans

l’avenir.

Discrétion : Même

si vous avez confié la

vente à un agent

immobilier, il peut

vous arriver d’être

présent lors des

visites. 1ère règle : lui

laisser faire son

travail, ce qui

implique de la

discrétion. Même si

vous adorez votre

appartement et vous

êtes enthousiastes à

l’idée d’accueillir un

acheteur potentiel,

saluez poliment mais

n’engagez pas la

conversation avec

lui. Inutile de le

distraire par des

propos sans relation

avec le bien. De

même, il est

préférable de ne pas

escorter l’agent

immobilier : il

connait les attentes

des acheteurs et

saura leur apporter

les réponses

nécessaires. Rester

en retrait, sans

commentaires, ni

annonces évidentes.

Répondez aux

questions sans

engager le dialogue

ni à recueillir sur le

vif les premières

impressions du

visiteur. Laisser le

client réfléchir sans

meubler les silences.

Quelques idées reçues sur le Diagnostic de Performance Energétique

L’étude de la performance énergétique du parc immobilier français réalisée par

le réseau EX’IM sur 100 000 logements, révèle que plus de 80% des logements sont

classés entre D et F. De quoi relativiser le classement énergétique de son logement.

L’objectif est de fournir des données statistiques aux professionnels de l’immobilier

mais aussi aux particuliers pour une meilleure comparaison objective des biens

immobiliers. De proposer une représentation du parc immobilier en matière de

performance énergétique et de tordre le coup aux idées reçues à priori sur les

résultats des DPE. En effet, nombreux sont ceux qui croient encore que les classes

énergétiques situées entre A et C sont fréquentes. 0,13 % des logements sont classés

en A, 1,53 % en classe B, 13,87 % en classe C, 35,35 % en classe D, 30,80 % en

classe E, 14,44 % en classe F et 3,88% en classe G. Sont classés en A ou B les

logements neuf BBC (Bâtiments Basse Consommation), en C à E les constructions

neuves (appartements ou maisons de moins de 10 ans), de D à F les constructions

anciennes rénovées partiellement ou entièrement, de E à G constructions anciennes

peu ou pas rénovées. Autres idées reçues : les principales déperditions de chaleur ;

30% par la toiture, 25 % par les murs, air renouvelé 20 %, 13% par les vitres, 7% par

le sol, 5% par les ponts thermiques.

D.BRIAUX – Responsable d’Agence

D.BRIAUX – Responsable Service Transaction

Le Point sur les mois de Juin & Juillet 2012

Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00

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Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28

Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39

La fin d’année 2012 s’annonce très compliquée dans notre secteur d’activité et

malgré une équipe de vente sur-motivée les résultats ne sont pas à la hauteur du

travail fourni. Pour l’agence de FREJUS PLAGE le mois de Juillet est à oublier, les

acquéreurs ne se bousculent pas malgré une quantité d’offres importantes. Le mois

d’août risque d’être aussi triste pour les vendeurs, il faut donc espérer que la rentrée

soit meilleure pour tout le monde. C. FONTAROSA – VRP / B. LABRIT - VRP

Ce mois-ci, nous avons eu une vague de clients disposant d’un budget compris entre

350.000 et 400.000 euros. Il y a du choix dans la catégorie des villas 4 pièces et les

vendeurs se retrouvent en concurrence. La grande majorité des clients acquéreurs

sont des actifs locaux. Le mois de juillet a été dynamique par le nombre de visites

effectuées dans cette gamme de prix. Mais en proportion, le taux de transformation

est faible. En effet, beaucoup de biens sont à vendre. Nos acquéreurs aujourd’hui

sont exigeants, prudents, ils ne veulent pas se tromper et ils considèrent les prix de

vente trop élevés. TN. BRIAUX – VRP / S. RONEL – Agent Commercial

Respecter son

rythme. S’il

s’attarde dans

une pièce, c’est

qu’elle s’intéresse.

Adopter un

comportement

d’écoute, soyez

diplomate et

patient. Evitez les

bavardages, de

même évitez de

poser des

questions :

interroger est un

art subtil et vous

risquez d’être

indiscret. Ne

décrivez pas votre

logement avant le

visite. Laissez le

client se faire son

avis. Ne portez

pas de jugement

sur votre bien !

Rester discret sur

les causes qui

vous poussent à

vendre tant qu’on

ne vous les

demande pas.

C’est à l’agent

immobilier de

fournir les

informations

techniques (TF,

TH, etc..) et

surtout ne

demandez pas au

client leur avis sur

votre bien, vous

les

embarrasseriez.

Votre agent

SQUARE vous

tiendra informé.

Flash !

Nous souhaitons

la bienvenue à

nos 2 nouveaux

négociateurs

venus renforcer

les équipes de

Boulouris et de

fréjus-Plage. Mme

Alimatou REMY et

M. Bruno LABRIT.

Dispositif d’encadrement des Loyers à partir du 1er

Août 2012.

Le décret prévoyant l'encadrement des loyers est paru le 20 juillet au Journal Officiel. Il entre

en vigueur à partir du 1er août. Les communes de Fréjus, St Raphaël et Puget sur Argens sont

concernées. Sur le fond, les agglomérations couvertes par le décret répondent à plusieurs

conditions. Tout d'abord, pour des raisons de fiabilité des données sur les valeurs locatives,

seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenues. Ensuite, les zones

retenues cumulent deux critères : une évolution trop rapide des loyers (calculée par le

ministère comme supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et des loyers considérés

comme trop élevés (selon le ministère, en 2011 un loyer moyen supérieur à 11,10 euro du

mètre carré). Or depuis 2002 l’évolution annuelle moyenne des loyers dans l’agglomération

Fréjusienne est depuis 2002 de 3,90%. Pour les logements concernés, l'encadrement revient

à limiter la hausse du loyer au moment du renouvellement d'un bail (avec les mêmes

locataires) ou en cas de relocation (lorsque le locataire change). Cette augmentation ne

pourra dépasser celle de l'Indice de référence des loyers adossé à l'inflation (IRL), calculé

chaque trimestre par l'INSEE. Au deuxième trimestre 2012, l'IRL a progressé sur un an de

2,2 %, ce qui sera donc la hausse maximale autorisée pour les loyers.

Trois dérogations sont possibles :

1/ Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut appliquer une hausse

ne pouvant dépasser la plus élevée des deux limites suivantes.

a/ Une augmentation « correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé

par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué » (par exemple, si vous

appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de

700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros.

b/ Ou bien une hausse correspondant à 15 % des coûts TTC de travaux d'amélioration

du logement tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant

au moins égal à six mois de la dernière année de loyers. Cela vaut dans le cas de la relocation

d'un logement vacant. Dans le cas d'un renouvellement de bail, les travaux doivent être d'un

montant au moins égal à une année de loyer pour que la hausse soit validée.

2/ Pour un logement vacant, si des travaux d'amélioration ont été réalisés (depuis la

conclusion du contrat de location précédent) tant sur les parties privatives que dans les

parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers,

le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces

travaux. Dans le cas d'un renouvellement de bail.

3/ Cela n'est pas inclus dans le décret, mais si des travaux d'amélioration ont été réalisés

pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer (et moins de six mois avant le nouveau

bail), le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s'agit dans ce cas

précis d'une disposition déjà présente dans la loi depuis 1989.