SUR LES CŒURS DE VILLE · de Tourcoing compense le déficitopérationnel et financeles autres volets du programme de revitalisation de son centre-ville. Arkéa Banque Entreprises

SUR LES CŒURS DE VILLE

Sylvie Philippe


06 VincentBougamont Directeurgénéral VanessaBecuwe Responsableprogramme TourcoingCentre-ville,Lafabriquedesquartiers-MétropoleeuropéennedeLille

14 ChloéBrillon Directricedeprojets,GroupeSOS

22 PhilippeBuisson MairedelavilledeLibourne, PrésidentdelaCommunautéd'agglomérationduLibournais

30 Marie-CélineCazauba Directricedurenouvellementetdudéveloppementrésidentiel, SEPA(Sociétéd’équipementdesPaysdel’Adour)

36 ThierryCotillard Président,IntermarchéetNetto

44 MichelDantin MairedeChambéry Vice-présidentdelacommunautéd'agglomérationGrandChambéry

52 GhislainDecobecq Directeurgénéral,MutuelleJust

58 VincentFuster Présidentdirecteurgénéral BernardBletton Directeurgénéraldélégué,SediaBFC 68 FrédéricGabert Directeur,SPLPaysdeGrasseDéveloppement

76 ValérieLasek Directricegénéraledéléguéeadjointeàl'appuiopérationneletstratégique, ANCT(Agencenationaledelacohésiondesterritoires)

86 EmmanuelLeRoch Déléguégénéral,Procos Fédérationpourl'urbanismeetledéveloppementducommercespécialisé 94 VeraLizarzaburu DirectriceduprogrammeActionCœurdeville Jean-MichelRoyo Directeurgénéral,ActionLogementServices

104 FrédéricMarquet ManagerducommercedeMulhouse-VilledeMulhouse

114 PascalMasson DirecteurgénéraldeKEREDES PrésidentduFoncierCoopératifMalouin

122 Jean-HubertMoitry PrésidentdeFoncièrePatrimonia StéphaneJean DirecteurdeCodif(H2IHonoréInvestissementImmobilier)

130 YvesMolina Directeurgénéraldélégué,GroupeSERL (Sociétéd'ÉquipementduRhôneetdeLyon)

138 RollonMouchel-Blaisot Préfet,directeurduprogrammenationalActionCœurdeville ANCT(Agencenationaledelacohésiondesterritoires)152 FranckPetit Directeurdel’habitatneuf,PROCIVISImmobilier FabioMastroianni DirecteurdéléguéauxfilialesetpromotionimmobilièrePROCIVISEureetLoir

160 PierreRuello Directeurgénéral,Demeter

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LANOUVELLEVIEDESCENTRES-VILLES

BertrandBlanpainPrésidentdudirectoired’ArkéaBanqueEntreprises&Institutionnels

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Les villes de taille moyenne sont confrontées depuis des années àl’attractivité des grandes métropoles. Mais la crise sanitaire a peut-

être accéléré un mouvement, encore discret, qui redonne son intérêt auxpetitesvilles.Ladémonstrationestfaitequ’avecletélétravail,lesFrançaispeuventconcilier l’économieavecunemeilleurequalitédevie.Lecoûtdel’immobilier,sensiblementplusbas,autoriselesfamillesàaménagerdansdes logements plus spacieux. Tout est à portée de main, souvent moinscher,tandisqu’unmoindreécartentrelesplusfortunésetlesmoinsrichesabaisselesrisquesdetensionsociale.

LesixièmetomedelacollectionRegardss’intéresseauxréflexionsetactionsmenéespouraméliorernosvillesmoyennes.Comment inciterlesacteursdulogement,ducommerceetdel'urbanismeàréinvestirlescentres-villes?Favoriser le maintien ou l'implantation d'activités en leur cœur ? Et agirsimultanémentsurdifférentsleviers:habitat,commerce,mobilité,transitionécologique,éducation,culture,sport,numérique...?

Commeriennevautl’expérience,lacollectionRegardss’appuieunenouvellefoissurdestémoignagesinédits.Noussommesdoncpartisàlarencontrede24témoins,publicsouprivés,quiœuvrentpourréinsuffleruneviedanslecœurdesvilles.Voicileurhistoire.

BertrandBlanpain

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«L’HABITATESTUNEPORTED'ENTRÉEAUXPROBLÉMATIQUESDESCŒURSDEVILLE.»

VincentBougamontDirecteurgénéral

VanessaBecuweResponsableprogrammeTourcoingCentre-ville,Lafabriquedesquartiers-MétropoleeuropéennedeLille

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LamissiondeLafabriquedesquartiersestd’intervenirdanslesquartiersd’habitatanciendégradépourymenerdesopérationsderenouvellementurbain, à dominante d’habitat et/ou d’activités de proximité. Elle pilotenotammentunemissionderevitalisationaucœurdelavilledeTourcoing.VanessaBecuweetVincentBougamontnousracontent.

La fabrique des quartiers est née en 2010 de la volonté commune dela Métropole européenne de Lille (MEL) et des villes de Lille, Roubaix

et Tourcoing. Sa vocation : piloter toutes les actions qui concourent à larequalificationetàlarevitalisationdesquartiersd’habitatanciendégradé.« Notre ADN, précise Vincent Bougamont, nous donne toute légitimité àtravaillersurdesprogrammesquiparticipentàlaluttecontrel’habitatindigneetlavacancedelonguedurée,aurecyclageetaurenouvellementdesquartiersd’habitatprivé,maiségalementàlaconsolidationetaudéveloppementdesactivitésdeproximité…Nousdévelopponspourceladesapprochesetdesoutilsquirépondentà ladiversitédessituationsrencontrées.Aujourd’hui,nousintervenonssur28des90communesdelamétropolelilloise,etnospérimètresd’interventionsontlesquartiersd'habitatanciendontfontpartielescentres-bourgs.»

TOURCOINGCENTRE-VILLE:UNEPREMIÈREDÉCLINAISONOPÉRATIONNELLE

D’UNDISPOSITIFINITIALEMENTCONÇUÀL’ÉCHELLEDELAMEL

En 2016, la MEL commande une étude à La fabrique des quartiers. Sonobjectifestdedéfinirlesprincipesopérationnelsd’undispositifdesoutienaudéveloppementetàladiversitédesactivitésdeproximité.Baséesurunbenchmarknationaletdesétudesdecas locaux (cinqsitespilotes), cetteétude permet alors à La fabrique des quartiers de souligner le lien étroitentrevitalitécommercialeetlogements.«C’étaitlàl’unedesproblématiquesdu centre-ville de Tourcoing, à savoir des immeubles entièrement vides,rez-de-chaussée et étages. Nous avons donc réalisé un document-cadrequiélabore,aucasparcas,unevisionstratégiqueetunpland’actionssur

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MÉTROPOLEEUROPÉENNEDELILLE

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quatreaxesd’intervention :produireuneoffrerenouveléeetmaîtriser lesimplantationsetlesloyerssurl’immobiliercommercialvacant;accompagnerlescommerçantsenplaceetlesporteursdeprojetdansledéveloppementdeleursactivitésetlaconsolidationdeleurbusinessplan;mettreenréseaulesacteursetpromouvoir“l’expériencecentre-ville”auprèsdeshabitantsdelaville,voireau-delà,pourstimulerlesdynamiquescommerciales;travaillerl’espacepublicetl’environnementurbainpourintégrerlecommercedanslaville,enaméliorantparexemplel’accessibilitéetlestationnement.»C’est ainsi que La fabrique des quartiers s’est vu confier par la ville deTourcoingen2018uneconcessiond’aménagementpouruneduréededixans.«Lorsdenotreétude,nousavonsconstatéunevacanceatteignantplusde30%danslecentre-ville,alorsquebeaucoupd’investissementsontétéréalisésen termes de transports en commun et d’accessibilité, de stationnement,derequalificationdesespacespublicsetd’aidesauxcommerçants.Maislaquestionmêmeducommercedeproximitérestaitàtraiter.L’espaceSaint-Christophe, un centre commercial inauguré en 2011, ne jouait pas le rôleescompté d’entraînement et de locomotive sur la structure commerçantehistorique.»Ilestparconséquentnécessairederésorberladoublevacancecommercialeetd’habitationparlamaîtrisefoncièreet l’accompagnementdesbailleursprivés.«Biensouvent,préciseVanessaBecuwe, lecommerçant vivaitau-dessusde sa boutique, et la partie logement était accessible depuis le magasin.Aujourd’hui, il a plutôt tendance à séparer son lieu de vie de son lieu detravail.Cetteévolutiondumodedevieetl’absenced’accèsindépendantauxétages depuis l’espace public expliquent en partie la vacance des étages.C’estpourquoilevolet immobilierestprimordialdanslarevitalisationdescentres-villes.Ilfautrecréerlesconditionsdeleshabiterafindedynamiserlecommerce.»« Cette action porte sur vingt-cinq immeubles au total, reprend VincentBougamont,pourpouvoirreveniràuntauxdevacanceacceptable,del’ordrede10à15%duparcexistant.Quinzed’entreeuxfontl’objetduprocessus

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globalderecyclagesousmaîtrised’ouvragedelaSPLA:acquisition,études,travaux de réhabilitation, exploitation et revente. Nous pourrons réalisertreize cellules commerciales et une trentaine de logements. Dix autresseront traités sous forme d’une intermédiation et de conseils auprès depropriétairesbailleursprivéspourlesstimuleretlesaccompagnerdansunedémarchedevalorisationdeleurpatrimoine.»

LEDISPOSITIFENPLEINCENTRE,POURGÉRERLESTEMPSLONGSDUPROJET

Aujourd’hui,unepartiedesimmeublesaétéacquiseparlaMEL.Lespermisde construire ont été délivrés et les marchés de travaux attribués, leschantiersdémarrerontenmars2020.Ilfautcependantcompteruneannéeentrel’acquisitionetledémarragedestravaux.Pourqualifierce temps,quipeutsembler long, lavilleetLa fabriquedesquartiersontdécidédemettreenplaceundispositifdegestiontransitoirebaptiséEnpleincentre.Ils’agit,aumoyend’actionsconcrètes,dedonneràvoirlessignespositifsduchangement,toutcommedemobiliserunréseaud’acteursetdeporteursdeprojetspourréussirdemainàcommercialiserlesimmeublesréhabilités.«Leprincipeestderedonnervieauxlieux,decontrerl’imagenégativedelavacanceenpermettantl’ouverturedesrideauxmétalliquesleplustôtpossible,résumeVanessaBecuwe.Lorsquelespasdeportesontexploitables,nousproposonsleprincipedeboutiqueéphémèreauxartisanssouhaitanttesterleconceptdemagasin,avecdesbauxdérogatoiresd’unàdeuxmoisselonl’activité.Dedécembreàjuillet,cesontainsisuccédélesAteliersWinoc,destapissiersdécorateurstourquennois,lesCréateursenNord,uncollectifdecréatrices,22-25Éditions,delavented’objetsethniqueschics,etLapetitefabrique,quiproposedesobjetsdedécoetanimedesateliers.Ilsontreçuuntrèsbonaccueiletcetteexpérienceadonnél’envieàcertainsd’entreeuxdes’installerdurablementdanslecentre-ville.Denotrecôté,nousimaginonsl’installationd’uneboutique“éphémèredurable”oùartisansetcommerçantspourraient continuer de tester leur concept. Lorsque les pas de porte ne

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sontpasexploitables,nousanimonslesvitrines,quideviennentdesespacesd’expression artistique pour des acteurs culturels locaux tels que l’Écolesupérieure d’arts appliqués et du textile (ESAAT), l’école d’audiovisuel LeFresnoy,ouencoreTriii,uncollectifd’artistessonores.Lesretoursontététrèspositifs,aussibienpourlesétudiantsquiontaiméceschallengesetlefaitdedisposerd’unevisibilitéenpleincentre-ville,quepourleshabitantsetlescommerçants,curieuxetétonnésdevoirlesvitriness’animer.»

UNPARTENARIATAVECARKÉABANQUEE&I,L’ÉTABLISSEMENTPUBLIC

FONCIERNORD-PASDECALAISETACTIONLOGEMENT

«Lespremièresréhabilitationsserontlivréesfin2020etaupremiertrimestrede 2021, détaille Vincent Bougamont. Ce sont des chantiers très lourds,avec parfois une phase de démolition avant reconstruction. La fonctioncommercialeabîmelesimmeubles.Souventparcequelestravauxsontfaitsdebricetdebroc,toutl’effortayantportésurl’espacedevente,négligeantlerestedel’immeuble,auméprisparfoisdesrèglesdesécuritédestructureslesplusélémentaires.D’autrepart,unimmeublevidesedégraderapidement,afortiorilorsqu’iln’estplusoccupédepuisdenombreusesannées.Etpuislestypologiesnesontplusdutoutaugoûtdujour:onnepeutaccéderauxétagessanspasserparlaboutique,lespiècessonttroppetites...Cesontdoncdesopérations de restructuration globale très coûteuses, avec des montageséconomiquesetfinancierscompliquésdontlarentabilitééconomiquenepeutêtreatteinteàcourtterme.C’estpourquoicetteopérationnepeutseréaliserettrouversonéquilibresanspartenaires.Aupremierrangd’entreeux,lavilledeTourcoingcompenseledéficitopérationneletfinancelesautresvoletsduprogrammederevitalisationdesoncentre-ville.ArkéaBanqueEntreprises& Institutionnels a également accepté de nous accompagner sur le volettrésorerie.Unpointparticulièrementsensibledanscetypedemontagequirequiert des besoins importants, dans la mesure où les investissementslourds(acquisitionsettravaux)neserontcompensésqu’auboutdequelquesannées d’exploitation, le temps que le marché immobilier et l’intérêt des

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investisseursprivéssoientredynamisés.Nousavonsaussitrouvéunappuisolide auprès de l'Établissement public foncier Nord-Pas de Calais – unpartenaire récurrent des projets de La fabrique des quartiers. Il assureraleportageimmobilier,cequiallégeralesbesoinsentrésorerie,puisilnousrevendra les immeublesàunprixminoré,cequicontribueraàconsolidernotre budget. Enfin, nous allons conventionner les logements avec ActionLogementdanslecadredesondispositifLouerpourl’emploi.Àlaclé,dessubventionsàlaréhabilitationetunesécurisationdurisquelocatif.»À travers ce programme et d’autres actions convergentes qu’elle aenclenchées, la ville de Tourcoing poursuit l’ambition d’un retournementd’image de son centre-ville, en lui insufflant une nouvelle identité et unenouvelle attractivité qui la démarqueront de la concurrence des zonescommercialesimplantéesàsapériphérie.«Tourcoingsouhaitepromouvoiruneautremanièredevivre la villeetdeconsommer, conclut Vincent Bougamont, en s’appuyant sur un réseau decommerçants dynamiques et indépendants, avec une offre de servicespublics et privés de proximité et un environnement urbain de qualité. Lerecrutementannoncéd’unmanagerdecentre-villedevraitapporterlatoucheindispensablepourcompléterlesopérationsdéjàengagées.Lafabriquedesquartiersenestd’autantplusconvaincuequ’ils’agitlàd’unepropositiondesonoffreinitialequelavilles’apprêtedésormaisàmettreenœuvre.»

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Projet de réhabilitation de la rue de Lille par le studio d’architecture sam.banchet © MV Perspectiviste

Vitrine animée avec l’ESAAT et Studio Corpus© La fabrique des quartiers

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Boutique éphémère Ateliers Winoc© E. Ducoulombier

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«UNCAFÉESTUNESPACEOÙL’ONPEUTPRENDRESONTEMPS,BAVARDER,DÉBATTRE,SERETROUVER...»

ChloéBrillonDirectricedeprojets,GroupeSOS

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1000cafés...1000lieuxpourredonnervieàdescommunesruralesetfairerevenirdescommercesetdesservicesdeproximitéqu’ellesontperdus.1000cafés,unprojetportéetfinancéparleGroupeSOS,premièreentreprised’intérêt général européenne qui lutte depuis 35 ans contre toute formed’exclusion.ChloéBrillon,directricedeprojets,nousraconte.

Le constat est venu de cette fracture territoriale vécue dans les petitesvillesetvillagesdumilieururalquiperdentleurscommercesdepuisdes

années.Plusde60%descommunesdemoinsde3500habitantsn'enontmêmeplusdutout.Cequigénèreunsentimentd'abandon,etparfoiscetteimpressiondevivredansdesvillagesdortoirsoùlesespacesdesociabilitén’existentplusetoùlescontraintesliéesàlamobilitéaccentuentl’isolement.Une étude du Conseil d'analyse économique de janvier 2020[1] a d’ailleursmisenévidencelelienentrelemécontentementetlemal-êtred’unepartiede lapopulationet ladisparitiondesservicescollectifs : si lesévolutionséconomiques jouentunrôle important,c’estégalement lecasde lapertedes équipements – notamment du dernier commerce, des secteurs del’éducation,delasantéetdelaculture–,quisembleparticiperàuneanxiétépluspousséeetàunemobilisationdanslemouvementdesGiletsjaunes.Acontrario,lorsqueletissuassociatiflocalestplusdense,lesexpressionsdemécontentementsontplusrares.Pour autant, selon Chloé Brillon, « ces territoires représentent aussi unbeaupotentiel.32%delapopulationrésidedansunecommunedemoinsde3500habitants,etdifférentesétudesfontressortirleurvéritableattachementàcetenvironnementruraletàsaqualitédevie.Ellesmontrentl’enviedeshabitantsdevoirrevivreoudecréerdesespacesdesociabilité.Etlemeilleurvecteurpourfairevivredulien,c’estévidemmentlecafé.»Decetétatdeslieuxestnéel’initiative1000cafés,lancéeparleGroupeSOS.Leprojetconsisteàouvrirdescafésproposantdesservicescomplémentaires,1 000 espaces si possible, plus même selon le souhait de son président,Jean-MarcBorello,afindefairerevivreleliensocialdanslemilieurural.Pourquoiuncafé?Parcequ’ilestunlieudeviecentraloùl’onpeutprendre

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GROUPESOS

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sontemps,rencontrerdesgens,débattre,écouterdelamusique,partagerunrepas...Ilpeutêtreouvertàtous,jeunes,familles,plusâgés,ainsiqu’auxacteursassociatifsduvillage.Etpuisilestlégitimepourélargirsonoffreàbiend’autresservices:épicerie,produitsfraislocaux,dépôtdepainetdepresse,relaispostal,expositionsetconcertsd’artisteslocaux,projectionsdefilms,débatscitoyensanimésparlegérantoupardesassociationslocales,activités associatives et entrepreneuriales, point d’information sur l’offretouristiqueduterritoire...«Nousnesommespasdutoutdansunelogiquedecréerdesfranchisesoùtouslescafésseressembleraientous'appelleraient1000cafés.Aucontraire,chaquecommuneasespropresbesoins,et lesservicesdeproximitésontà géométrie variable, en fonction des enjeux des habitants et du modèleéconomique. Nous voulons que les gérants y dessinent leur identité, queles habitants se l’approprient, qu’ils choisissent le nom, participent àl'aménagement, aident à son développement, définissent les services quileurseraientutiles.»

UNMODÈLEÉCONOMIQUEFLEXIBLE,ADAPTÉAUXRESSOURCESLOCALES

LeGroupeSOSn’estpasunincubateur,niunguichetd'aide,ilestopérateurde ces cafés. Propriétaire de chaque fond de commerce, il constitue uneEURL[2]et legérantestmandatairesocial.Lorsque lesparticuliersou lescommunes préfèrent rester propriétaires des murs, le groupe entre alorsdansunelogiquedelocationdebauxcommerciaux.Lescommunespeuventainsifavoriserl'émergencedececaféenaccordantdesfranchisesdeloyersoudesbaux.«Nousavonschoisicettemodalitéauregardderetoursd'expériencesdecafés en milieu rural. Le projet avortait du fait de risques financiers tropimportants, de difficultés à lever un emprunt bancaire, ou les gérantsdéveloppaientleuractivitéàlaforced’uninvestissementfinancierpersonnelimportant,etsesentaientsubmergésparlagestionadministrative,cequilesdétournaitdeleurmissionprincipale,celled’animerunlieu,defairedu

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GROUPESOS

lienavecleshabitants,dedévelopperdesservices...Aujourd'hui,leGroupeSOSa lacapacitéderéalisercetyped'opérations.C’estpourcetteraisonquenousendossonslapropriétédel'entrepriseetlerisquefinancier,afindepermettreauxgérantsdeselancerdanscetteaventureetdelasécuriser.Parailleurs,leGroupeSOSétantuneorganisationàbutnonlucratif,nousn’avons pas à reverser des dividendes à des actionnaires. Les résultatsgénéréssontdoncentièrementreversésàl'activitéetaugérant,quipossèdeune part d'intéressement. De même, nous n'excluons pas le fait pour lesgérants de pouvoir racheter peu à peu l'entreprise si l’activité progressebien.»LesfinancementssontassurésparleGroupeSOSetlemodèleéconomiqueestceluid'uneentreprise.Pourchaqueouverture,sontdéterminésleoulesactivités du lieu, la contribution budgétaire de l’offre complémentaire, lescoûtsfournisseurs.Despartenairesprivésapportentdesoutilscollaboratifs,de gestion et d'aménagement, ce qui contribue également à ce modèleéconomique.Chaquecaféestdirigéparungérantmandatéparl’EURL.Autonomedanssagestion,ilestrémunéréàhauteurduSmicetpeutbénéficierd’unlogement,pour faciliter sa vie quotidienne car ce sont des niveaux d'implicationconséquents. Les objectifs et les moyens de les mettre en œuvre sontétablissurmesurepourchaquecaféafind’assurerleurviabilité.Legérantestaccompagnéetsoutenuàtouteslesétapes,delaphased’ouvertureàl’exploitationducafé.«Cesmodèleséconomiquesnegénèrentpasunrésultatmirobolant,nouslesavons,préciseChloéBrillon.Maisnousrecherchonsensembleunobjectifd'équilibre.Cetobjectifestpartagéaveclegérantlorsdel’instructiondesacandidatureetétabliàlasignaturedesonmandat.»Alorsqu’uncaféfermeparjourenFrance[3],lepari–etlaforce–de1000cafésrepose sur la mutualisation des ressources de façon à optimiser les coûtsetàéviterdessituationsd’isolementdesgérants.«Leprincipeestdefaireémergerunmodèleéconomiquepérennequireposesurlemétierdecafetieretsurlaproductionouladistributiondeservicesdeproximité.Nouscréons

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despartenariatsavecdesacteurslocauxetnationauxquipeuventveniropéreret,ducoup,générerdel'activité.Nousmutualisonsl'ingénieriegénérale,lagestionadministrative,financièreetjuridiqueetnousdévelopponsunréseaudepartagedebonnespratiquesautourdelacommunautédesgérants...»

LESCOMMUNESETLESHABITANTSSOLLICITÉS,

DESGÉRANTSFORMÉSAUMULTISERVICE

Parcequecescafésnesontpasdesimplesactivitéscommerciales,leGroupeSOSafaitlechoixdesolliciterlesmunicipalitésafinqu’ellessoutiennentledéveloppementduprojetetimpliquentleshabitantsenamont.Ainsi,le12septembredernier,ilaenvoyéunappelàcandidatureauxmairesdescommunesdemoinsde3500habitants.Objectif:identifierdessurfacesexploitables,uncaféferméoumenacédefermeture,unlocalaménageableauxnormes.Pour participer, la mairie répond en ligne à un formulaire qui fait officedecandidatureetquipermetd’informerunensembledecritèrestelsquele typedu lieus’ilexiste, l’autorisation licence IV, l’étatde l’immobilier, ladynamiquedelacommuneentermesdecommerces,d'activitétouristique,devieassociative,etc.«Nousmenonsunpremiertravaild'instructionautourdecettecandidature,quidéclencheéventuellementunevisitesurleterrain.L’équipede1000cafésrencontrelemaireousonconseilmunicipal,découvrelelieu,appréhendelastructureduvillage,sonhistoire,puisdéterminesileprojetd'ouvertureestsuffisamment mature pour lancer le processus. Il est parfois décalé si lamairieaplanifiédestravaux,ous’ilfautdavantagedetempspourconsulterleshabitants,comprendrel'activitéautourdecettecommune.Ilnousarriveégalementderéorientercertainescandidaturesversd'autresdispositifsplusadaptés,oud’enrefusercarlacommunepossèdedéjàuncaféenactivité.Ils’agitd’unvéritabletravaildedentellepourcomprendrecommentcréerun modèle pérenne, viable et qui réponde véritablement aux besoins deshabitants.»

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GROUPESOS

Sixmoisplustard,plusde700communesavaientdéposéleurcandidature,faisant part de lieux ou de projets en cours. « Les configurations descommunes sont toutes différentes. Elles sont parfois dans des zonestouristiquesoudesparcsnaturelsrégionaux,avecuneactivitésaisonnièreetunevieouverteversl'extérieur.Parfoisleursituationestpluscomplexe,avecdegrosenjeuxdemobilitéoudeprécaritéauseinduvillage.»Vingt-quatreouverturessontprévuesen2020.Lemodèleéconomiqueestdéfini,leslocaux,quelquefoisl’équipement,sontdisponiblesetauxnormes,et lesgérantssontprêtsà investir leprojet.Certainssontdéjà identifiés,unepersonnalitélocale,l'épicierduvillagequidésirecréeruneactivitéplusglobale,lafemmeduboulangerdelacommunevoisine...Dansd’autrescas,l’équipedoitlerecruter.«Lebongérantn'apasforcémentuneexpériencedegestionnaireoudixannéespasséesdanslarestauration.Nousprivilégionsplutôt des profils sans doute atypiques, mais fédérateurs, débrouillards,dynamiques, ouverts sur leur territoire, et évidemment investis dans leurprojet,parcequec'estuneaventureentrepreneurialequidemandebeaucoupd'engagement.»Lerecrutementestenpremierlieulocal,avecl'aidedelamunicipalité.Sicelas’avèrenécessaire,l’équipede1000cafésélargitàl'échellenationaleen s’appuyant sur le millier de candidatures au poste de gérance reçuesparallèlement aux candidatures des maires. Des profils très variés, despersonnes projetant une reconversion, une mobilité géographique, ou dejeunespersonnalitéslocalesambitionnantdesemettreauservicedeleurcommune.Les gérants recrutés devront ensuite suivre une formation de baseobligatoire sur l'hygiène, la sécurité et la licence IV. « Ce dernier pointest importantpournous,souligneChloéBrillon.LeGroupeSOSgèredesétablissements d'accueil, dont l'hébergement de personnes en situationd'addiction,notammentl’alcool.C’estpourquoinousvoulonstravaillersurlaréductiondesrisques.NousavonsdéjàtestéunedémarchepouraiderlesconsommateursàmaîtriserleurconsommationàlaModerne,unbarruedeBeaubourgàParis,etmaintenantauFluctuatnecmergitur,uncaféplacede

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laRépubliqueaussigéréparlegroupe,endéveloppantdesoffresspécifiques:uneboissonalcooliséeetunenonalcooliséeàuntarifattractif,del’eauetunepetiterestaurationgratuitepourtoutecommande,desmicrodosages...Nous souhaitons vraiment aller vers une consommation consciente etraisonnée.»Lesgérantssontdoncformésàcesenjeux,ainsiqu’àlamiseen place des différents services et de l’animation dans leur café, commemonteruneprogrammation,associerleshabitantsauxprojets,mobiliserlesaidesduterritoire...Née en marge du programme Action Cœur de ville, l’opération 1 000cafés s’est imposée d’une façon évidente pour le Groupe SOS. Acteur del'économiesocialeetsolidairequia toujoursétéencapacitéde répondreauxproblématiquesdeluttecontrelesexclusionssoustoutessesformes,etàdenouvellesactivitésautourdelacultureetdelatransitionécologique,legroupebénéficied’unfortancrageterritorialgrâceà550établissementsenFranceetenoutre-mer.«LeGroupeSOSestdepuistoujoursdansunedynamiquededéveloppementetd'innovationsociale.Grâceàcetteinitiative,nousaimerionscréerencored’autresponts,voired’autresactivitésaveclegroupe,toujoursenrelaisaveclesgérantsquisontévidemmentlesporteursdel'initiativesurleterritoire.Parcequ’ilyaunenjeuindispensabled'ancragelocal,etparcequec’estunenjeudesociététrèsfort.»

[1]Conseiléconomiqueetsocial,LesNotesduCAE,Territoires,bien-êtreetpolitiquespubliques,Janvier2020[2]Entrepriseunipersonnelleàresponsabilitélimitée[3]SelonPhilippePanis,présidentdel'Uniondesmétiersetdesindustriesdel'hôtellerie(UMIH12),

LaDépêche.fr,Février2018

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GROUPESOS

«NOUSPRIVILÉGIONSPLUTÔTDESPROFILSSANSDOUTEATYPIQUES,MAISFÉDÉRATEURS,DÉBROUILLARDS,DYNAMIQUES,OUVERTSSURLEURTERRITOIRE,ETÉVIDEMMENTINVESTISDANSLEURPROJET,PARCEQUEC'ESTUNEAVENTUREENTREPRENEURIALEQUIDEMANDEBEAUCOUPD'ENGAGEMENT.»

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«CETERRITOIREAREPRISCONFIANCE:ILS'INSCRITDÉSORMAISDANSUNEDYNAMIQUEMÉTROPOLITAINE,TOUTENCONSERVANTETENRESPECTANTSAFONCTIONDEVILLECENTRE.»

PhilippeBuissonMairedelavilledeLibourne,présidentdelaCommunautéd'agglomérationduLibournais

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VILLEDELIBOURNE

ActionCœurdevilleestnéd’unecitéquicherchaitàretrouversonidentitéetdedeuxhommesfaisantleconstatdeladifficultédesvillesmoyennesà surmonter leur déclin économique et social. Depuis, Philippe Buisson,mairedeLibourne,apumettreenplaceungrandprojeturbain,Libourne2025: laConfluente,etunecomplémentaritéopéranteentrelaville,sonagglomérationetlamétropole.

Libourne.Villebastideàlaconfluencededeuxrivières,l'IsleetlaDordogne,au cœur des vignobles de Saint-Émilion et de Pomerol. Née en 1270 de

l’impulsion du roi d’Angleterre Henri III, la bastide royale est érigée par lechevalierSirRogerdeLeyburn,enlieuetplaceduportgallo-romaindeCondatis.Premier port de navigation maritime sur la Dordogne à cent kilomètres àl’intérieurdesterres,denombreuxnaviresyappareillaientversl’Angleterreentransitdel’Europe,faisantd’ellel’unedesplusprospèresd’Aquitaine.Libourne.Villepérimétropolitaineaussi,de24845habitants,situéeàtrentekilomètresdeBordeauxdansuneairedeplusd’unmilliond’habitants.«Libourne,témoignePhilippeBuisson,estunevilleunpeuatypique.Elleestàlafoisvillemoyenneaucentred’unarrière-pays,bassindevied'environ200000habitants,etvillemétropolitainesurleterritoiredeBordeauxMétropole.Mais,detoustemps,leterritoireduLibournaisnecommuniquaitpasaveclamétropole.Cesdeuxespacesadossésl'unàl'autre,seregardaientenchiensdefaïencepouruneraisongéographiqueethistoriqueassezsimple.LesdeuxrivièressejetantdanslamersanspasserparBordeaux,LibournepouvaitdevenirunportimportantdenégocedesvinsduLibournaisindépendantdesvinsgirondins.»Audébutdesannées2000,elleestl’unedecesvillesmoyennesensouffrance.Enperted'identitéetenperted'attractivitécommerciale,particulièrementdans son centre historique, un déclin économique et social notammentdepuislepassagedanslavilledel’A89Bordeaux-Lyon.« Nous ne savions plus très bien comment la positionner. Qui était-elle ?Devait-ellerestercettevillecentreoudevenirunevilledansl'attractivitédelamétropole?»

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Mairedepuis2011,PhilippeBuissontranche.Elleseralesdeux.C’est à ce moment-là, en 2014, que commence l’histoire d'Action Cœurde ville. Alors qu’il est également conseiller à l'Élysée au sein du pôlecommunication,PhilippeBuissonse lied’amitiéavecPierre-RenéLemas,secrétairegénéraldelaprésidencedelaRépubliquefrançaisequivientd’êtrenommédirecteurgénéraldugroupeCaissedesDépôtsetConsignations.«Àcetteépoque,lesvillesmoyennessouffrentdedéfaillancedespolitiquespubliques. Le gouvernement annonçait régulièrement des plans pour lesbanlieues, les communes rurales, les grandes villes, mais jamais pources territoires interstitiels. Nous étions les grands oubliés des politiquespubliques depuis la fin des années 1970. Avec pour conséquence de nejamaisbénéficierdefinancementsdudépartement,de la région,de l'Étatou de l'Europe. Nous n’entrions jamais dans les grilles de la DETR[1], del’Anru[2] ou d’autres fonds. Et sans accès aux subventions, impossible detrouverdespartenairesbancairespourfinancernosprojets.Deplus,noussubissionsunecampagnedebashingmédiatiqueextrêmementforte.Jean-PierrePernautvenaitfairel'ouvertureduJournalde13heuresàLibournepourmontrerunevilleendéclincommercial,LeMondepubliaitunarticlequelquessemainesplustardsurlathématiquedecesvillesmoyennesquines'ensortentplus,surleuravenircompromisàproximitédesmétropoles,etc.C'étaitvraimentunterritoirequiavaitperduconfianceenlui,oùlesidentitésmêmess'estompaient.Villecentreetpériurbaine,villebastidesanspouvoiréconomique,villeportuairesansactivitédefret,villeviticolesansappellation,nousn’avionspluslamainsurrien,nousétionsballotés,sansdestinécrit.Nousétionsdanslaplainteplutôtquedanslaproductiondesens.»C’est en partageant cette situation avec Pierre-René Lemas que PhilippeBuisson entend son conseil... « Écris un projet de ville, produis de laperspectiveetdelacohérence,rompsaveclecourttermismedumandat.N'aiepaspeurdeprojetertonprojetdevilleàuneautreéchéancequecellede2020.Fais-leenconcertation,etlaCaissedesDépôtst’aideraenfinançantdesétudesetdel'ingénieriequivaliderontlastructuredetonprojeturbain.»Cefutledéclic.EtlaméthodequePhilippeBuissonappliqua.

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Pendantcetemps,Pierre-RenéLemas,quisouhaitaitdéjàcréerlaBanquedes Territoires, décide de labelliser cette coopération par un dispositifappeléCentre-villededemain.Ilaccompagneralescollectivitésterritorialesen ingénierie technique, juridique et financière afin de contribuer audéveloppement économique des centres-villes. Libourne sera la premièrevillemoyenneàsigneruneconventionaveclaCaissedesDépôts.« Finalement, Centre-ville de demain est l’outil qui a ensuite permis augouvernementetàJacquesMézard,ministredelaCohésiondesterritoires,deconcevoirActionCœurdeville.QuantàLibourne,elleestdefaitentréeprécocementdansleprogrammeActionCœurdeville,puisquenousl’avionsanticipédanslecadredelaconventionCentre-villededemain,avecungrandprojeturbain,Libourne2025:laConfluente.Déjàphasé,enmodeprojet,cequiétaitnouveaudanslescollectivitésmoyennes,ilréunissaitautourdelatablel'ensembledespartenaires,département,région,État,parainstitutionnelscommelaSNCFetlaPoste,banquesetActionLogement.Nousétionsainsidansledéploiementd'unprojetconstruitetcohérententermesdelisibilité,decapacitéàfaireetdecapacitébudgétaire.Fluideaussi,adosséenplusàunmarketingterritorialpourrecréerdel'attractivité.»En2015,Libournecomplètecedispositifavecunautresujettrèsimportant...Enclavée à la fois dans un grand territoire viticole et la métropole, ellen’échangeait avec aucun de ses partenaires immédiats. La ville a doncœuvrépourinscrireceprojeturbaindansunecollaborationentreBordeauxMétropoleetlaCommunautéd'agglomérationduLibournais(Cali)présidéepar Philippe Buisson. Alain Juppé, à la tête de la métropole, accepterad'initiercettecoopérationavecceterritoirepériphérique.« On sentait bien que la loi NOTRe[3] venait sanctuariser le statut desmétropoles,etqu'ilyavaitdeuxissues:soitlamétropoleaspiraittouteslescompétencesetasséchaitlesterritoirespériphériques,soitaucontrairelaloiengendraitlafameusethéorieduruissellement,àsavoirunemétropoleirrigant ces territoires. Avec Alain Juppé, nous avons construit les outilsdecette irrigation,bienavant l’irruptiondumouvementdesGilets jaunes.Nousavonsdéfenduensembledesprojetsquiconcernaient leLibournais,

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notammentlemaintiendesarrêtsTGVàlagaredeLibournelorsquelaLGVSud Europe Atlantique a été mise en service. C’est alors une dynamiquepleineetentière,àgéométrievariable,quis'est instauréesurLibourneetsurleterritoireduLibournais.»

LIBOURNERETROUVEPEUÀPEUSONIDENTITÉ

Première action ambitieuse, un projet d'aménagement urbain. Tout d’abordaveclareconquêtedesquais.D’unparkingglauque,souventboueux,lavilleenafaituneimmensepromenade,unlieudevieavecdesguinguettesetdesrestaurants.Puis le réaménagementduportfluvialetdesesdeuxpontonsquiaccueillentdésormaisdeuxcentsnaviresdecroisièresparan.Ensuitelecentre-ville,aveclaréorganisationdesartèrescommercialesenquartiersemipiéton.Descommercesrouvrent,laFnacs'implante,d'autresbellesenseignesarrivent.Lemouvementdereconquêteestincontestablementenclenché.« Nous rendions à la ville ses deux identités importantes, celle de villebastideetcelledevilleportuaire.Celaaétépossiblegrâceaucofinancementdenospartenaires,ledépartement,larégion,auxtitresdelaFSIL[4]puisdelaDSIL[5],duCNDS[6]etduFISAC[7].»Ledeuxièmevolet,pluscompliquéàmettreenœuvreetprobablement leplus important, est la reconquête de l'habitat dans son centre historique,dégradédedizainesdelogementsvacantsouinsalubres,souventgéréspardesvendeursdesommeil.« Nous sommes dans la phase d'acquisition, soit par le privé, soit par lacollectivité,ycomprisenpassantparlavoieunpeuviolentedelapréemption.Ce sont des politiques chirurgicales d’intervention, c'est-à-dire immeublepar immeuble. Négocier avec les propriétaires, acheter, revendre, voirepréempter pour revendre ou pour faire nous-mêmes. C'est un processusbeaucoupplus longquis'estengagé. Il faudraquelquesannéespourquecettereconquêtedel'habitatencentre-villesoittrèsvisible.»Parallèlement,la ville envisage, avec le soutien d’Action Logement, de créer des petitesrésidencesdelogementssociauxafind’assécherlesvendeursdesommeil,

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et que les bâtisses délaissées fassent l'objet de réhabilitation pour desimmeublesdelogementsdestanding,espérantundéveloppementefficientdudispositifDenormandie.«Aufinal,notrevolontéestdecontinueràattirerdenouveauxhabitants,quecenesoitpaspoureuxunchoixpardéfautparcequelamétropoleestdevenuetropchèreentermesd'habitat.Cequiamplifierait lemouvementdedégradationsociale.Là,aucontraire,ilsarriventsouventdeParisoudelarégionparisienne,ilssontmutéssurlamétropole,etilspréfèrentvivreàLibournequileurproposeuncadredevietrèsagréable,avecuneidentité,unevieculturelle,sportiveetcommercialeàuncoûtabordable.»Lavilleestdansunvraimouvementdereconquête,attestéparunindicateur,le prix du foncier. Alors qu’il stagnait, voire déclinait depuis le début desannées 2000, il affiche une augmentation très nette de 10 à 15 % par an.«Nouspartionsdetrèsbas,ils’agitdoncd’unrattrapage.Maissicetteinflationse confirme, la question du prix du foncier deviendra là aussi un problèmedansquelquesannées.Ilnousfaudraréussiràmaîtrisercephénomène.»Pour atteindre ces objectifs, Libourne se devait de traiter une autreproblématique, la mobilité, la métropole bordelaise étant l'une des troismétropoles lesplusthromboséesdeFrance.Lesterritoirespériphériquesprennentcesbouchonsdeplein fouet,et lamétropoleestpourbeaucoupinaccessible,entoutcasenvoiture.Ilfallaitdoncaméliorerlesmobilités,aminimaferroviaires.Estdoncentraindenaîtrecequin'auraitpaspuexisterilyaquelquesannées,grâceàlavolontédelarégion,delaSNCFetdelaCali:ladiamétralisation,c’est-à-dire la création de lignes directes en TER entre Bordeaux et descommunesdelaGironde.CeRERmétropolitainseralancédèslemoisdeseptembre,avecunelignereliantLibourneàCestasenpassantparlazoned'activitédePessac.«Grâceàcetteligne,Libournevaégalementdevenirunevilleétudiante.Nonpasparcequenousauronsdesoutilsdeformationmajeurs,cen’estpasleprogramme.Maisparcequenousseronsàunedemi-heureporteàportedelafacultédePessacoudeTalence.Lesétudiantspourrontvenirvivreà

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Libourne,cequichangeladonne.»Libourne prépare d’ailleurs leur arrivée, notamment dans le cadre dudispositifRéinventonsnosCœursdeville.Ainsi,unancienhôteldanslecœurhistorique,vacantdepuisdesannées,seraréhabilitéenlogementsétudiants,avec une offre de services adaptés et un rez-de-chaussée actif. Situé surl’unedesentréesducœurdebastide,ilestàdixminutesàpieddelagare.Grâceàtouscesoutilsdéjàinstallésetàceuxencours,lavilleagagnéencrédibilitéetenattractivité,mêmesurleplanéconomique.Pourexemple,Ceva Santé Animale, laboratoire pharmaceutique vétérinaire troisièmeleader mondial, historiquement établi à Libourne, prévoyait de partir. Or,legroupeaconfirméenfévrierdernierunchoixcomplètementdifférent...Ilrestepour fonder leCampusmondialdeCEVASantéAnimale, tripler lasurfacedesonsiègeetcréerdescentainesd'emplois.«C'estunebonnenouvellequivientconfortertoutecettedynamiquequenousavonsmiseenœuvre,conclutPhilippeBuisson.Pourautant,jenedispasquetoutvabien.Jedisquetoutvamieux.Nousavonsunecapacitébudgétairerelativementmodeste,nousavonsdûfairetrèsattentionànepasdévelopperdesprojetsquimettraientendifficultélesfinancespubliquesmunicipales.Nous devrons également maîtriser le coût du foncier pour ne pas nousretrouverfaceàunphénomènedegentrificationquimettraitàmallamixitésociale.Et ilnousresteàconvaincre les territoirespériphériquesd’entrerdansladynamiquedelacommunautéd'agglomération.LepérimètredelaCali n’est plus suffisamment pertinent car il n’englobe pas tout le bassindevie.Jevoudraisquecemuscleinstitutionnelsoitpluslarge.C'estcequipermet de produire du sens collectif et surtout de financer ensemble desgrandsprojetsd'intérêtcollectif,ycomprisdesprojetssportifsetculturels.»

[1]Dotationd'équipementdesterritoiresruraux[2]Agencenationalepourlarénovationurbaine[3]Loidu7août2015portantsurlanouvelleorganisationterritorialedelarépublique(NOTRe)[4]Fondsdesoutienàl'investissementpubliclocal[5]Dispositifdesoutienàl’investissementlocal[6]Centrenationalpourledéveloppementdusport[7]Fondsd’interventionpourlesservices,l’artisanatetlecommerce

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«LÀ,AUCONTRAIRE,ILSARRIVENTSOUVENTDEPARISOUDELARÉGIONPARISIENNE,ILSSONTMUTÉSSURLAMÉTROPOLE,ETILSPRÉFÈRENTVIVREÀLIBOURNEQUILEURPROPOSEUNCADREDEVIETRÈSAGRÉABLE,AVECUNEIDENTITÉ,UNEVIECULTURELLE,SPORTIVEETCOMMERCIALEÀUNCOÛTABORDABLE.»

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«L'ENJEUESTDEFAIREUNEFFETDELEVIERSURL'ACTIVITÉPRIVÉE,DENESURTOUTPASLACONCURRENCERMAIS,AUCONTRAIRE,DELASTIMULER.»

Marie-CélineCazaubaDirectricedurenouvellementetdudéveloppementrésidentiel,SEPA(Sociétéd’équipementdesPaysdel’Adour)

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SEPA

GrâceàActionCœurdeville,Paulanceladeuxièmephasederénovationdesoncentre-ville.PourMarie-CélineCazauba,lesactionsdéjàengagéesparlavilleetparlaSIAB(Sociétéimmobilièred'aménagementduBéarn),filialeaménageurde laSEPAetdePauBéarnHabitat,serontaccéléréeset amplifiées par la visibilité et les soutiens déterminants en termesd’ingénierieetdefinancementdeceprogramme.

CelafaitmaintenantdixansquePautravaillelerenouvellementurbaindesoncentreancien.Lavilleestdoncprêteàinitierunesecondephaseà

traversledispositifActionCœurdeville,elleestmêmel’unedespremièresà avoir signé une convention en septembre 2018, avec un avenant dit dedéploiementenjuillet2019.«Nousavonsacquisuneexpériencesuruneexpertiseet sur la façondetraiterl'immobilierancien,indiqueMarie-CélineCazauba,ainsiqu’unevisionsur l’ensemble des perspectives envisageables. Action Cœur de ville nouspermet d’intensifier les actions, de donner un nouveau souffle, de pouvoiraussitrèsviteposerdesobjectifsquantitatifsetdesprioritésd'intervention.»Ces dix dernières années, la SIAB, filiale des SEM[1] Pau Béarn Habitatet SEPA dédiée aux interventions en centre ancien via une concessiond’aménagement,adoncmenéplusieursopérationsdanslecentreancien.Elle a tout d'abord acheté des biens ne trouvant pas preneur, car peuattractifspourdesopérateursimmobiliersclassiques.Sonobjectifétantdelesrevendreaprèsdestravauxdedémolitionouderéhabilitation,engénérantundéficitd'opérationintégrédanslebilandelaconcession.«Nousavonscherchédesporteursdeprojetsprivésetdesinvestisseurs,notammentenjouantsurlesdispositifsMalrauxetplusrécemmentDenormandie,afindeleurtrouverdesdébouchés.Ensuite,nousavonsentreprisdestimuler–avecunecertaineréussite– lesopérateurset lesmarchandsdebiens locaux :nous avons connecté l'offre de biens à vendre à leurs besoins lorsquec’étaitréalisable,etaccompagnélesprojetsqu'ilspouvaientconduire.Lesaccompagner,celasignifiaitlessécurisersurlaqualitédelaréhabilitation,sur les produits de sortie et sur les prix. Cela a représenté près de 700

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logementssurdixans.NousavonségalementtravailléenpartenariataveclesorganismesHLMduterritoire,soitenleurvendantdesbiens,soitenlesassistantsurdesacquisitionsqu'ilsréalisaientendirect.»PourMarie-CélineCazauba,l’undesatoutsquiaservilatransformationdel'imageducentre-villeaétélapossibilitéd’offriràlacollectivitédesmoyenstechniquespoursoutenirdesopérationscoercitives,notamment lesORIs,desopérationsderestaurationimmobilièrevisantàredresserlesconditionsd'habitabilitéd'unimmeuble.«Celarevientàidentifierdesimmeublesoudesîlotsdégradésoudangereux,danslesquelslespropriétairessontmisdansl’obligationd'agir,soitenvendant,soitpardestravauxderemiseenétat,demodernisationoudedémolitionparlebiaisd’unedéclarationd’utilitépubliquequ’ilsactiventeux-mêmes.Àdéfaut,ilspeuventêtreexpropriés.Uneprocédureassezlourde.Maisnousn’avonspaseubesoind’allerjusqu'àl'expropriation,etnousavonspudéclencherdesopérationssur55 immeubles,soitenviron300 logements,avecdessortiesopérationnellespourprèsdestroisquartsd’entreeux.Cequiestintéressant,c'estquepourlesPalois,lesélus,lacollectivitéetlesinvestisseursprivés,ils’agissaitdebiens identifiésenétatd'abandonquidonnaientunemauvaiseimageducentre-ville.Parconséquent, le faitd’utiliser lesORIsaprovoquéuneffetdeleviertrèsimportantpourencouragerl'interventiond’opérateursprivés,maisaussipourtransformerl'imageduquartier.»Danslemêmetemps,lacollectivitéaentaméunepolitiquededynamisationdel'activitécommercialesurdessecteursenperted'attractivité.LaSIABaacquisdescellulescommercialespuisprospectédesenseignes.Une répartition des rôles entre la collectivité et la SIAB s’est égalementeffectuéesurl’aménagementdesespacespublicsafinquelesactionssoienttenuesdanslamêmetemporalité.LequartierduHédas,dunomdel’ancienruisseauauxseptponts,estdevenuunecouléeverteenpleincœurdecequartierauxruellesétroitesettortueusesencontrebasduchâteauetdelacité.Desjardinspartagésetdesjeuxlajalonnent,la«StreetArtLighting»anime la rue à la tombée de la nuit, dans une dimension patrimoniale,historiqueetdequalitédevie.

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SEPA

ACTIONCŒURDEVILLEAUCENTREDEPAU:

LEPROGRAMMESENOURRITDEL’EXPÉRIENCEACQUISE

LaSIABsouhaiteàprésentreleverledéfidemettreenœuvreunnouveauprojetdéveloppésurunpérimètrede136hectares.«Nousavonsmisàprofittoutecettedynamiquepournousprojeterdanslecadred'ActionCœurdeville,voiresurlesdixprochainesannées,jusqu'auxlivraisons.LaSIABsepositionnesur1000logements,avecunvoletmaîtriséenpropre–acquisitions,travauxetreventes–etsurunvoletd'accompagnementdesporteursdeprojetsprivés,puisqu'ilabienfonctionnéprécédemment.»Ladéfinitiondel'ambitionduvolethabitatduprojetActionCœurdevilles'estappuyéesurl'auditcommanditéauprèsd’unbureaud'études,quiaanalysélesaménagementsréaliséssurl'habitat,lecommerceetlesservices,ainsiqueleniveaudepénétrationdesactionspubliquessurlemarchéimmobilierducentre-ville.«Cetauditafaitremonterlefaitquel'actionpubliquemenéecesdernièresannéesdansl’hypercentreaeuuneffetsuffisammentmarquépour relancer la dynamique privée, remarque Marie-Céline Cazauba.Aujourd’hui,lesprojetsaccompagnésreprésententàpeuprèsuncinquièmedel'ensembledestransactionsdumarchéimmobilier.C’esttrèsconséquent,d’autantquecelaserapporteàdesimmeublesrésidentielstrèsvisiblesauregarddeleurétatdedégradationpassé.Lechoixadoncétédepoursuivrelesméthodesemployées,ensefocalisantsurd'autressecteursducentre-ville,làoùlacollectivitéagitfortementsurl'espaceetleséquipementspublics.Àl’instardel’aménagementdesHalles,relevantàlafoisdel'aménagementurbain,de lacréationarchitecturaleetde larénovationenprofondeur,oudunouveaucomplexedecinémaquiserabientôtlivré...Parconséquent,lesopérationslespluspugnacesetcoercitivessedéroulerontsurcenouveaupérimètre,encohérenceavecl'interventionmunicipalesurl'espacepublicetleséquipements.»Parailleurs, l’auditapermisà lavilleetà laSIABd’affiner lesactionsetdeproposerdesobjectifs tangibles.Concernant lecommerce, lastratégieestdecontinueràredynamiseravecdesaxesbienidentifiés,enpoursuivant

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l'activitéimmobilière:achatpuisvalorisationdesboutiques.Enprime,pourattirerdesenseignesquipourrontavoiruneffetd'entraînementàl’échelled’unerue,etsurlesecteursecondairequisouffreencoredelafermeturedecertainscommerces.En outre, l’îlot Joffre a été identifié dans le cadre de l’appel à projetsRéinventonsnosCœursdeville.Ilestcomposédedeuxparcellesdistinctessituéesdepartetd’autredelarueJoffre,dansl’espacepiétonnierquiaccueilletouslesjours5000à8000passants.D’uncôté,lagaleriecommercialed’unevingtaine de lots commerciaux en pied d’un immeuble de logements desannées1960,de l’autre l’immeubleSaint-Louis,dansunbâtimentduXIXesiècleabritantuncinémadésaffectédecinqsalles.«L'enjeudeRéinventonsnosCœursdevilleestdeluidonnerunevisibilité,quanddessitescommerciauxdansdescommunesdelatailledePaupassentautraversdutamisdesinvestisseursrégionauxounationaux,etdeluitrouverunesortieopérationnellecommerciale.Laconsultationestencoursauprèsd'investisseurs,etnousdevrionsavoirlesrésultatsdanslesprochainsmois.Noussouhaitonségalementpoursuivrecequiadéjàétéfaitenanimation,encommunicationetenmarketingterritorial,carnousobservonsuneinfluencepositiveentermesdevisiteurs.Enrevanche,lasituationrestecomplexeetfragilesurlecommerce,mêmesinousconstatonsplusd’ouverturesquedefermetures.Lapériphériecommercialeesttrèsprégnante,etlesenseignesindépendantessouffrentdansleurmodèleéconomique,alorsquelazonedechalandisenepeutnis’étendre,nicomptersurdesniveauxdeviesupérieursàcequ'ilssontaujourd'hui.Nous essaierons de faire en sorte que cette opération ait un effetd'entraînement à l'échelle de l'agglomération, continue Marie-CélineCazauba, et sur la durée qui nous semblera la plus réaliste pour menerdes projets de fond. Le projet que nous définissons dépasse le périmètred’ActionCœurdeville,avecl’enviequeladynamiquesurlecentredePauprofiteauxcommunesimmédiatementlimitrophes,cellesquiontlesmêmespathologiesdansleurpatrimoineancien.Ledéfirestebiend’activerl'activitéprivée,detrouverdes investisseursetdetravailleraveceuxlesmeilleurs

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SEPA

montages économiques et financiers pour sortir les projets et, à défaut,intervenirenpropre.»LaSEPA,sociétécrééeauPaysbasque,ambitionnededéveloppercemodèleavecsespartenairesbasquespourintervenirsurlecentreanciendeBayonne,avec lamêmedémarche.« IlpeutsedéployeràBayonne,quiprésenteunecomplexitéimmobilièreaumoinsaussigrande,mêmesilemarchéimmobilierest plus porteur. Il peut aussi intéresser des petites villes n’ayant pas lesmoyens de conduire des opérations, notamment sur les volets coercitifs outrèsvolontairesd’acquisitionimmobilière,deDUP[2],etc.Notremissionestdevérifier,d'unpointdevueméthodique,sicequenousavonsmisenplaceàPaupeutrépondreauxattendusdeBayonned'unepart,etauxattendusd'autrespetitesvillesduBéarnouduPaysbasque,voiredelaBigorred’autrepart.LeprogrammePetitesvillesdedemainpourraitstimulercesinterventions.»La vraie différence d’Action Cœur de ville par rapport à la conventionprécédenteestque leprogrammeestcontractualiséavecdespartenairestrèsimpliqués.Jusque-là,lavilleportaitseulesesprojetsavecsonopérateur,laSIAB.«Nouspouvonsespérerqueladynamiquesoitencoreplusforte.Ledeuxièmeatoutd'ActionCœurdevilleestdemettrelarénovationdel'habitataucœurd'unprojeturbainglobal.Lesactions relativesà l'aménagementurbainsontdéterminantespour l'attractivitérésidentielle : transformer lecadredevieest leprérequispourdonnerenvieauxgensdevivreenville.Nous nous devons de proposer les meilleurs logements, compétitifs parrapportauxlogementsproduitsenpériphérieoudansd'autressecteursplusattractifs.Cependant,l'enviedevivreenville,c'estd'abordl’environnementetlatransformationdel'imageduquartierquilasusciteront.Noussommesnéanmoinsencoresurdesterritoirestrèsfragiles.Ilssontidentifiéscommeprioritaires au niveau national, mais ils sont techniquement complexeset financièrement à risques parce nous intervenons sur des marchésaujourd’huipeuporteurs.»

[1]Sociétéd’économiemixte[2]Déclarationd’utilitépublique

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«NOUSFIXONSLESHABITANTSAUCENTRE-VILLEAVECDESPRODUITSFRAISOULOCAUX,LECOMPLÉMENTESTPRÉPARÉENPÉRIPHÉRIEGRÂCEÀUNERECONVERSIONDESESPACES.»

ThierryCotillardPrésident,IntermarchéetNetto

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INTERMARCHÉETNETTO

En anticipation des besoins des territoires, de l’évolution des modes deconsommationetdesattentesentermesdeprixetdequalité,Intermarchés’installedanslescentres-villespourserapprocherdesesclients.ThierryCotillard, président d’Intermarché et de Netto, nous raconte comment leGroupementLesMousquetairesentendmodifierlesflux,enrequalifiantlessurfacesouenaménageantdesquartiersmixtesintra-urbains...

L’histoire pourrait commencer le 15 juin 1963, à Sainte-Geneviève-des-Bois, Essonne, Île-de-France, à 24 kilomètres au sud-ouest de Paris.

Loinde laville,Carrefourexposeprès5000référencesdansunesurfacebrutesansfaçadede2500m2.Cepremierjour,plusde2500clientsébahisdécouvrentdesproduitsqu’ilsneconnaissaientpas,moinschersde15à20%,ainsiqueleschariots,unetireuseàvinpourseservirsoi-même...etunparkingde450places.« Finalement, le développement des grandes surfaces, c’est aussi ledéveloppementdelavoiturecommeoutilutilisépourfairelescourses,décritThierryCotillard.Etpuisqu'ilfallaitdesparkings,ellesontétéplacéesàl’extérieurdeville.Unenouvelleformedeviequiaprovoquéàsontourl’expansiondelapériphérie."Noparking,nobusiness",disaitBernardoTrujillo,l'undespèresdumodèledel'hypermarchédanslesannées1950,inspirateurdesFournieretDefforey(Carrefour),ÉdouardLeclerc,GérardMulliez...Aujourd’hui,l’histoirechangeencore,Internetremplacelavoiture,lescoursessefontpartéléphoneetvoussontlivrées.Lavoiturepasseencoresurleparking,maisdeplusenplussouventpouremporter,sansstationner.Dèslors,toutleschémaderéflexionsurlecentre-villedoits'inscriredansunedémarcheservicielle.Leconsommateurveut,contrairementàSainte-Geneviève-des-Bois,unpointdeventequisoitunlieudevie,avecdesrayonstraditionnels,unvraipoissonnier,unvraiboucher...Celanel'intéresseplusdevenirlesamedipoussersonCaddiepouracheterdusopalinouunecafetière...Ilsouhaiterencontrercesartisans,avoirunéchangeaveceux.Etnoussommesencapacitédeleproposerparcequenoussommes"Producteurs & Commerçants", à la différence des "simples" distributeurs,avecnotreproprelogistiqueintégrée.»

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CetteorganisationestassuréeparITMAlimentaire,lafilialedesenseignesIntermarché et Netto du Groupement, avec 95 000 collaboratrices etcollaborateurs. Elle gère l’approvisionnement auprès des fournisseursinternationaux, nationaux et locaux, les stocks et l’acheminement desproduitsàdestinationde1836Intermarchéet299NettoenFrance,chaquepointdeventeétantdétenuparunchefd'entrepriseindépendant.Plusde2 000 magasins répartis de manière assez équilibrée sur l'ensemble duterritoireavecunmagasintousles17kilomètres,ainsiqu'unetrentainedebaseslogistiquesintégrées.«Cettedensiténousoffreuneforteproximitéavecnosclients.Maisnouspouvionsencoreaccroîtrenotreoffredanslescentres-villes.C’estpourquoinousavonscréé,ilyaunedizained’années,leformatIntermarchéExpressd’unesuperficiede700m2.Nousavonsaujourd’huiplusde100pointsdevente,etnousprogrammons100pointsdeventesupplémentairesd’iciquatreans,enralliantdesadhérentsd’enseignesconcurrentesouenachetantdesespaces.Nousmaintenonsnotreobjectifcarchaqueimplantationconnaîtunréelsuccès,etcepourdeuxraisons.Lapremière,c'estqu’ilyaunchefd'entrepriseindépendantàlatêtedechaquemagasin.Etentantquechefsd'entrepriseMousquetaires,ilss’appliquentàinstaureruneproximitéavecleurs clients, ils animent leur réseau, s’impliquent et s’investissent danslaviedeleurquartier.Lesclientsapprécientbeaucoupde(re)trouvercetteambiancedevoisinage.Ladeuxièmeraison,c’estnotrepolitiquedeprix,jusqu’à20%demoinsquenosconcurrents.Celafaitunevraiedifférence.Lesprixsontaussiidentiquespourunmêmeproduit,quelquesoitl’endroit,c’estinscritdansnotrehistoire.Mêmesinousavonsdûfairelechoixd’êtreunpeupluscherdanslescentres-villes,oùl’exploitationd'unpointdeventeestpluscoûteuse.»Cette organisation, partout en France et maintenant dans les centres-villes,estpossiblegrâceàIMMOMousquetaires,lafoncièreduGroupementLes Mousquetaires, qui permet, depuis les années 1980, de déployer lesenseignesàtraverstouslesformats,desétablissementsunitairesjusqu’auxretail-parksréunissantdesmoyennessurfaces.

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INTERMARCHÉETNETTO

L’undesvéhiculesfinanciersdelafoncièreduGroupementprendenchargeledéveloppement,lesemplacements,viaunbailcommercialentrel'exploitantet la foncière qui possède l'actif ou la propriété des murs, et adapte leloyer pour que l’adhérent puisse vivre. Cet amortissement des chargesfoncières par le Groupement permet de maintenir une politique de prixintéressantepourleconsommateur.Sanscetoutilcollectif,leGroupementLes Mousquetaires ne pourrait ouvrir de surfaces indépendantes carles emplacements et les loyers sont trop élevés pour des entrepreneursindividuels.

CRÉERDENOUVEAUXLIEUXDEVIE,AU-DELÀDUCOMMERCE

Pours’ancrerencentre-ville, leGroupementLesMousquetaires travailleencore plus en collaboration avec les collectivités, jusqu’à concevoir lesespaces différemment. Une évolution de paradigme initiée en 2016, àAbbeville,Somme,Hauts-de-France...Condamnéeen2008puisabandonnée,cetteanciennesucrerieétaitdevenueunefricheindustrielle,uneproblématiquequedevaitrésoudrelaville.LaréponseluifutproposéeparleGroupement,quiconstituauntourdetableavec la municipalité d’Abbeville, la communauté d’agglomération de laBaiedeSomme,laChambredecommerceetd’industrieetdespartenairesprivés.Leprojet:construireunquartierdeprèsde50000m2,comprenantunpôle logement–320 logementsdont25%deparc locatif social–,unpôlecommercialde9500m2,unIntermarchéde4500m2etsondrive,unegaleriedeservicesdedixboutiquesetunepharmacieéquipéed’undrive,unBricomarchéde3500m2,despôles touristique,sportifetculturel,etunboulevardurbainpaysagéautourde lacheminéedecesite industriel,l’élémentarchitecturantdesonidentité.UnprojetquiaremportéleTrophéeduForumdesProjetsUrbainsdanslacatégorie«Coproductiondelaville/public-privé»duconcoursorganiséparlemagazineTraitsUrbains,visantàrécompenserlesmeilleuresstratégiesetopérationsdedéveloppementetderenouvellementurbains.

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Créateur, aménageur, promoteur, investisseur, exploitant et gestionnairedusite,lafoncièreaainsigérél’ensembleduprojet.«Pourqu’unquartiervive, il faut une vraie hétérogénéité. IMMO Mousquetaires a apporté sesenseignesalimentaireetbricolage,maisaussidespartenariatsfortsavecdesenseignesextérieurescommelaFnac,etdespromoteursimmobilierspourleslogementscommeVinci,BouyguesImmobilier,Linkcity...»À Marseille Saint-Loup, c’est la ville qui a rattrapé la périphérie, oùIntermarchéetBricomarchéétaientencoreàl’ancienne,une«boîte»avecunparkingdevant.LeGroupementdécidealorsdelesfermerpuisdelesdémolirpourérigerunprojetmixte.Organisantuneviedevillageautourde300logements,d’unmagasinde2000m2,decommerces,deservicesetdelarestaurationenpiedd’immeubles,d’espacesverts,d’uneplacedemarchéet d’un parking souterrain pour les logements et l'activité commerciale.Il a également travaillé avec les élus pour connecter les transports à cenouveauquartier.« Nous étions ici dans la restructuration de nos propres actifs, reprendThierryCotillard,avecunemodernisationglobaleetunevraiemixité.Cesdeuxopérations,entreautres,nousontdonnél’expérienceetlalégitimitépournouspositionnersurdesappelsd’offresderequalificationdefrichesindustriellesoucommerciales,avecdespartenairesàquinousapportonsles compétences commerce. C’est d’autant plus important, car lescollectivitésdoiventseprépareràavoircesfrichesenentréedeville,avecladisparitionprobabledecommercesspécialisésennonalimentairedueàl’explosiondesventessurinternet.C'esttoutletravaildespolitiquesetdesdécideurséconomiquesd'anticiperlabascule.Deco-construireleschémaurbanistiquededemain.EncequiconcerneIntermarché,c'estparexemplecollaboreraveclesmairespourobtenirdeslocauxàdesprixaccessiblesdans le centre-ville afin de venir au plus près des citadins, et conserverunepartiedenossurfacesexistantesenpériphériepourservirdebasedepréparationpourledriveet/oudelivraisonspourlecentre-ville.»ITM Alimentaire organise ainsi un format multicanal, en implantant desentrepôtscentrauxquimutualisent,pourunequinzained'Intermarché,les

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préparationsdrive–cequiévitedeprendredanslemagasinetdeviderlesrayons–etlescommandessurIntermarché.com.Cescommandesserontlivréesàdomicileouenmagasin,oùlesclientspourrontparailleurstrouverlesproduitsfraislivrésdujour,l’unedesforcesduGroupementviasafilialeAgromousquetaires.DeceprojetStarDrive,deuxentrepôtssontprévusàParisetunàLyonen2020.« Finalement, nous fixons les habitants au centre-ville avec des produitsfrais, traditionnels ou faits sur place, avec un complément préparé àl'extérieur de la ville qui vient régulièrement innerver le centre-ville. Decettefaçon,grâceàunepolitiquedereconversiondesespacescommerciauxactuels,lesmouvementsdesclientsverslespériphériessontlimités.Mais,au-delàdecettemultiplicationdescanauxdecommandesetdesparcoursd'achat,nousdevonsaussianticiperunebasculedelaconsommation.Lesgensconsommentmoins,ilsveulentdumieux,descircuitscourts,dubio,desproduitssains,quinepolluentpas...»C’estpourquoiIntermarchéestentrédansunprocessd’améliorationdesonoffre,avec l’analysenotammentdesproduitsdesesmarquesviaYukaetladéfinitiondenouveauxcahiersdeschargesetdecontraintes.L’enseigneétudie également la réalisation d’unités ou de magasins où les produitsserontcomposéssurplacepourrépondreàlademandeparlesclientsdesolutionsrepas.Desnouveauxproduitspourleurfaciliterlaviequicréentde la valeur, et qui seront certainement les segments de croissance dedemain.Enparallèle,laconstanteprixseratoujoursmaintenue,unevolontédu Groupement de prendre en considération les clients qui sont sous de(fortes)contrainteséconomiques.«Euxaussiontledroitdebiensenourriret de bien se porter. Notre mission aujourd’hui est d'apporter le “mieuxmanger” au plus grand nombre, de le démocratiser toujours plus. Dansle même temps, il y a une telle révolution dans le paysage concurrentielet dans l'attente des consommateurs que le marché de la distributionen France changera. Il y aura des gagnants et des perdants, puis uneconcentration et une cohabitation entre des géants mondiaux du Net, quiapporteront l'approche servicielle qu'attendent une partie des Français,

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etleschampionsnationaux,parmilesquelsIntermarchéjel’espère,grâcenotamment à sa logistique des produits frais beaucoup plus sécurisée etperformantequelesgéantsdudigital,etLeclerc...(Ilsreprésententàeuxdeux35%desdépensesalimentaires.)Ilfautjusteespérerquelemodèlefrançais,aveccetteparticularitéquireposesurunmodèled'indépendants,pourraexisterdansdixansfaceàcesgéantsmondiaux,quenousauronsla capacité d’offrir une diversification et des valeurs d'ancrage dans leterritoire,deréinvestissementslocaux,d'emplois,d’interactionsociale,carnousavonsunrôleà jouer.Noussommespartieprenantedesévolutionstechnologiques, constate Thierry Cotillard. Elles sont là, elles seront làdemain,etnosconcurrentsaussi.Etnoustenteronsdelesmettreàprofitenproportiongardée,raisonnée,versusunedimensionsocialeethumaine.»

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INTERMARCHÉETNETTO

«LESCOLLECTIVITÉSDOIVENTSEPRÉPARERÀAVOIRDESFRICHESENENTRÉEDEVILLE,AVECLADISPARITIONPROBABLEDECOMMERCESSPÉCIALISÉSENNONALIMENTAIREDUEÀL’EXPLOSIONDESVENTESSURINTERNET.»

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«NOUSAVONSTRÈSVITESAISIL’OPPORTUNITÉDUPROGRAMMEACTIONCŒURDEVILLE.»

MichelDantinMairedeChambéry,vice-présidentdelacommunautéd'agglomérationGrandChambéry

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VILLEDECHAMBÉRY

Élu en 2014, Michel Dantin remodèle Chambéry depuis son investiture,notamment le centre ancien classé secteur sauvegardé. Et même s’ilplaide pour des aménagements de certains dispositifs de l’État, il aimmédiatement pris conscience de la pertinence du programme ActionCœurdevillepourconsolidersapolitiqueambitieusederenforcementdel’attractivitédelaville.

PréfecturedelaSavoie,sièged'unecourd'appel,d’unedirectionrégionaledesdouanesetd'unarchevêché,laCitédesducscompteprèsde60000

habitantsetquelquesspécificitéssursoncentre-ville...Alors qu’une partie fut détruite par les Américains durant la guerre puisreconstruitedanslesannées1950,soncœurancienabienétépréservéetilestaujourd'huiclasséà80%monumenthistoriqueetsecteursauvegardé.De ce fait, les actions de réhabilitation s’avèrent à la fois orientées etcontraintes.Parailleurs, ildisposede facteursplutôtpositifs,commeuntauxdevacancecommercialde11%,untaux inférieuràlamoyennedesvilles de taille similaire, et un panier moyen légèrement supérieur à lamoyennenationale.Pourtant, la ville souffre d’un réel décalage entre l'attente exprimée parlesconsommateursetl'imagequelescommerçantsontd’eux-mêmes,entermesdequalitéetdediversitédel'offre.Demême,lasurfacedesoncentreancienestendeuxièmepositionjusteaprèsLyon.Mais,contrairementàlacapitaledesGaulesoùuneréhabilitation-rénovationimportanteaétémenéedèslesannées1960,lestravauxàChambéryontcommencéaumilieudesannées1970pours’arrêtersuiteàunchangementdemunicipalitépourdesraisonsfinancières,etn’avaientjamaisététotalementrepris.À partir de ces constats, la ville engage une réflexion sur le centre-villedès lesmunicipalesde2014,ense focalisantsurdeuxaxes : lamiseenvaleurdupatrimoineancienàtraverssarénovationetdesopérationsassezclassiquesautourdeladynamisationcommerciale.«NousétionsdoncprêtsquandestapparuleprogrammeActionCœurdeville,analyseMichelDantin.LavilleavaitbeaucoupinvestisurChambéry-

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le-Haut,uneZUP[1]desannées1960,maisellenedisposaitd’aucunoutilopérationnelde lapartde l'Étatpourconduiredesopérationsencentre-ville. Je peux véritablement dire que nous avons immédiatement saisil’opportunitédecedispositifnational.Nousavionsjusteàajusternosprojetsaucadredemandéparl'Étatpourrépondreàl'appeld'offres.Ducoup,nousétionsparmilespremiersàsigneruneconvention-cadre,puisquequenousavions également engagé une opération de renouvellement urbain avecl’Anah[2]en2017.»Dotéedetroismillionsd’euros,cetteopérationdanssoncentre-ville avait pour objectifs d’enrayer la dégradation du bâti ancien,d’améliorerleconfortdesoccupants,deluttercontrelavacancedecertainslogements,d’assurerlamixitésocialeetderenoueravecl'attractivitéetlecadredevie.Ainsi, dès mai 2018, était officiellement acté le comité de projet ActionCœurdeville,chargédecoordonnerenmodeprojetl'ensembledesactionssouslepilotagedelaville,enpartenariatavecl’Étatetl'agglomération,despartenairespublicsetprivés,etunmanagerdecentre-villenouvellementrecruté.

RESTAURERUNCENTREANCIENDESECTEURSAUVEGARDÉ,

DESCONTRAINTESÉCONOMIQUESETTECHNIQUES

«Noustravaillonssurl'habitatindividuelvétustedepuisquelquesannées,préciseMichelDantin.Nousavonsrencontréprèsde300propriétaires,lestravauxcommencentàs'engagerdansuncertainnombredecopropriétés.En complément, nous avons enclenché une opération de rénovationimmobilière (ORI) sur trois îlots stratégiques en très mauvais état. Cequi nous permettra d’être plus prescriptif et d’améliorer les conditionsd’habitabilitédesimmeublesdégradésconcernés.»Pour ces travaux, la ville doit prendre en compte les obligations liées àunsecteursauvegardé.Cependant, les immeublesappartiennentsouventà des propriétaires ne possédant que ce seul bien, sans disponibilitéspourfinancerdes travauxd'entretien,encoremoinsderéhabilitation.Or,

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l’architectedesbâtimentsdeFrance(ABF)imposedesnormestrèsstrictes,avecdestechniquesetdesmatériauxcoûteux.MichelDantinplaideégalementpourunautresujet,celuid’unerévisiondesmodalitésdefinancementdel'Anah,puisquelesdispositionsd'interventionactuellesnepermettentpasdeprofiteràpleindel'effetdelevierprocurépar les différents financements. C’est d’ailleurs pourquoi les 222 villessélectionnéesparleprogrammeActionCœurdevilleont interpellél'Étatenmarsetenjuin2019suruneévolutionnécessaire,courrierrestésansréponsejusqu’àcejour.MichelDantinvoudraitaussivoirévoluercetterègledel'Anahconcernantl’éligibilité au financement des parties communes d’une copropriété.En effet, la règle veut que 75 % des lots de la copropriété doivent être àusaged'habitationprincipalepoursevoiraccorderuneaidefinancière.Or,beaucoupd'immeublesdecentreanciensontenR+2,avecuncommerceaurez-de-chaussée.Dèslors, l’Anahneprendpasencomptelestravauxdespartiescommunes,pourtantincontournablespourunecopropriétéquisouhaiteattirerdenouveauxhabitants.

REDYNAMISERL’ATTRACTIVITÉDESCOMMERCES

ETDESACTIVITÉSCULTURELLESETSPORTIVES

La vacance commerciale concerne principalement deux rues qui, commedans beaucoup de villes, sont les artères historiquement commerçantes.Lessurfacescommercialesnesontplusadaptéesà lademandeactuellepourdesporteursdeprojetsquipréfèrentdessurfacesplusgrandes,de60à300m2,làoùellessontsouventde20m2.« Cela signifie que nous cherchons, à travers Cristal Habitat, l’opérateurimmobilier de la ville, à racheter des cellules mitoyennes pour percerles murs et offrir des cellules commerciales de dimension supérieure.Parallèlement, nous menons des opérations plus “légères”, comme lapremièreéditiondelaJournéedelafranchiseendécembre2019,quiapermisàdesfranchiseursdevisiterlavilleetleslocauxvacantsàdisposition.»

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Parailleurs,lecomitédepilotageamisenplacedessolutionsinnovantes,commelaBoîteàcommerce,enpartenariataveclaChambredecommerceet d’industrie de la Savoie et l’opérateur Cristal Habitat. « La Boîte àcommerce,c’estunlocal installédansl’unedecesdeuxrueshistoriquesquel’onproposepourunanàuncréateurd’entreprise.Cedélailuilaisseletempsdefairesamiseenplaceetdetestersonprojetdanslesconditionsles plus optimales, grâce à un loyer modéré et progressif et à un suivijuridique.Sileprojetfonctionne,ilpeutpoursuivresonactivitédanslelocalen reprenant les rênes de manière officielle. L’idée est de redynamiserce secteur en contribuant à l’amélioration de l’état des rez-de-chausséecommerciauxparl’implantationdestructurescommercialesinnovantes.»La ville s’est également emparée d’une ancienne galerie commercialedatantdesannées1990,actuellementdéserte.Unefoisacquise,elleseradédiéeausecteurdunumérique.Eneffet,l’agglomérationcompteprèsde4000emploisliésàcesecteur,pourunmillierdetoutespetitesentreprisesayantenviedetravailleren liensurunmêmelieu.«Nousterminonscemandatavec1700emploisdeplusqu'ilyasixans,ajouteMichelDantin.L'unedesparticularitésdeChambéryestdenepasavoiruneentrepriseleader qui pourrait prendre la main ou mettre la ville en risque si elledécidaitdepartir,maisunréseaudePME,dontlesplusimportantesont350 salariés. Nous avons volontairement mis en place une dynamiqueéconomique,enaidantlesporteursdeprojetslocauxàsedévelopperetenallantchercheruncertainnombred'acteurssurlarégionlyonnaiseetlarégiongrenobloise.»Pour autant, Michel Dantin considère que certains points des dispositifsactuels de l’État doivent être amendés. « La délégation à une entreprisepublique locale du droit de préemption sur les murs commerciaux doitêtre facilitée. Car il me semble plus efficace que la ville intervienne parl'intermédiaire de l’opérateur qui maîtrise l'expertise, en l’occurrenceCristalHabitat.Demême,lesconditionsd'utilisationdesfondspublicspourl'acquisition déléguée de murs commerciaux devraient être assouplies ;ilestparexempleimpossiblederedirigerlesfondsduFisac[3]surCristal

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Habitat pour leur acquisition. Des sujets qui ont d’ailleurs été abordésparmapremièreadjointe,JosianeBeaud,avec lepréfetRollonMouchel-Blaisot(préfetcoordonnateurnationaldudispositifCœurdeVilleauseindel'ANCT).»Dans le cadre du programme Action Cœur de ville, Chambéry conduitd’autres opérations, notamment la requalification en zone piétonnière duboulevardquiaccueillaitlecentred'échangedebusdepuisquaranteans,etlarénovationcomplèteduthéâtreCharlesDullin.Lasalleadéjàconnuunpremieracteaveclarestaurationen2017desonrideaudescène,grâceenpartieàuneopérationdemécénatgrandpublic:ellealachanced’abriterl’undesquatrerideauxpeintsencoreexistantdanslemonde.Celui-ci,créépar l’italienLuigiVacca,aétéoffertau théâtreàsonouverturepar leroiCharles-FélixdeSavoieen1824.Parallèlement,grâceauplanRéinventonsnosCœursdeville,ChambéryetCristalHabitatinvestissentlesiteRubanox,uneancienneusinedepanneauxd’aluminium, pour lequel ils ont lancé un appel à manifestation d’intérêtavecpourobjectifdedémarrerlestravauxen2020.Adjacentaupôlesportifquicomprendlatouterécentepiscineaqualudiqueetlestademunicipalquiverralejourenautomne,cesiteindustrielvafairel’objetd’uneimportanteréhabilitation. De cet ensemble de bâtiments d’une surface de près de16000m2,avecdegrandeshallesindustriellesauxcharpentesmétalliqueset à l’éclairage zénithal, l’ambition est de concevoir une zone de loisirsd’intérieur, pratiques sportives, piste de kart électrique, espaces de jeuxvidéo,derestaurationetdedétente.Deuxgroupesontrépondu,MadameVacancesetLabellemontagne.Desprécisionssurlemontage,laqualitédesprestations,lasécuritédesopérateurs,sontattendues.En œuvrant sur ces différents projets, la ville espère aussi développerson potentiel touristique jusque-là peu valorisé, essentiellement du faitde l’étatducentreancien.Lesopérationsaujourd’huimenéesauprèsdespropriétairesontàlafoisuneffethabitatimmédiat,etuneffetmoyenterme,la requalification du centre-ville à finalité touristique. Dans ce sens, elledéveloppetroisprojetshôteliersde100à140chambres.

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«JepensequeChambérymérited'êtremieuxconnue,conclutMichelDantin.Ellen'estpassimplementunevoierapide,untunneletdesbouchonspourallerdanslesstationsdeski.Ellepossèdeunvéritablepatrimoineancien,unehistoire,elleestprochedulacduBourgetetauxportesdedeuxparcsnaturelsrégionaux,lemassifdesBaugesetlemassifdeChartreuse.Etelletendàdéveloppersadynamiqueéconomiqueetcommercialepourrenforcerleplaisird’yvivre...»

[1]Zoneàurbaniserenpriorité[2]Agencenationaledel’habitat[3]Fondsd'interventionpourlasauvegardedel'artisanatetducommerce

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«L'UNEDESPARTICULARITÉSDECHAMBÉRYESTDENEPASAVOIRUNEENTREPRISELEADER(…)MAISUNRÉSEAUDEPME.NOUSAVONSVOLONTAIREMENTMISENPLACEUNEDYNAMIQUEÉCONOMIQUE,ENAIDANTLESPORTEURSDEPROJETSLOCAUXÀSEDÉVELOPPERETENALLANTCHERCHERUNCERTAINNOMBRED'ACTEURSSURLARÉGIONLYONNAISEETLARÉGIONGRENOBLOISE.»

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«LESMUTUELLESCOMMUNALESS’INSTALLENTAUCŒURDESVILLESPOURAIDERCEUXQUIONTPEUDEMOYENS,NEPEUVENTSEDÉPLACEROUSONTEXCLUSDUMONDEDIGITAL...»

GhislainDecobecqDirecteurgénéral,MutuelleJust

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MUTUELLEJUST

La Mutuelle Just est l’un de ces acteurs qui, via un sujet annexe, lacomplémentairesanté,aidelescollectivitésàrecréerduliensocial:elleproposeunecouverturesantécollectiveàtarifnégociéauxadministrésendifficulté, touten leuroffrantdesespacesd’informationetderencontre.Son directeur général, Ghislain Decobecq, nous décrypte comment lesmutuellessocialesetsolidairess’inscriventaucœurdesvillesdesHauts-de-France.

Défendrel’accèsauxsoinspourtousetfairevaloirlasolidaritéducollectifenfaveurdespersonnesensantéprécaire,c’estlaraisond’êtredela

FamilleValenciennoiselorsqu’ellesecréeen1927.Mutuelledépartementale,ellesedéveloppepeuàpeusurlarégiondesHauts-de-Francejusqu’en2010,dateàlaquelleellefusionneavecunmutualistedépartementald’Arras.Ellechangedenom,s’appelledésormaisMutuelleJust.En2013,sonmondesedéfait...LaloiANI[1]obligetouteslesentreprises,au1erjanvier2016,àmettreenplaceunecomplémentairesantépourl’ensembledeleurssalariés,avecobligationdeprendreàchargeaumoins50%delacotisation.«Celaaétéannoncédansnotrepetitmilieucommeunvéritableséisme,raconteGhislainDecobecq.Danslaréalité,celanel'apasété.Enrevanche,lemarchéestdevenuassezfou,lesplusgrosacteursontvraimentcassélesprix.C’estàcettepériodequenousavonsprisunviragecontraire...Enunmois,troiscommunesnousdemandaientderéfléchiràunesolutionsocialepourleurshabitants.Nousleuravonsrépondu,toutenétantunpeudubitatifsjel’avoue,carc'étaitcomplètementatypique.»Eneffet,celaexigeait l’organismeàsortirdumodèleclassique, lecontratsouscritparlesalariéauseind’uneentreprise,parunparticuliernonsalariéouparunindépendant.LaMutuelleJustimaginealorsunnouveaumodèle,uneoffredemutuellecommunalecléenmain.Cettemutuellecommunaleestportéepar laville,quisouscrituneoffrenégociéepour l’ensembledeses administrés. L’avantage du collectif permet ainsi de réduire les coûtsdecotisationspourleshabitantsquichoisissentd’yadhérer.Danslemême

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temps, La Mutuelle Just organise des permanences pour accueillir lespersonnesquisouhaitentsouscrire.« Cela s'est embrasé. Nous sommes passés de trois à dix, quinze, vingtcommunes partenaires et aujourd'hui, nous sommes à 344 communespartenaires sur les Hauts-de-France, qui couvrent souvent plus de 3 %de leur population. Nous avons réussi à élaborer une solution pour desvillages, des communes de taille moyenne et des grandes communescommeValenciennes,Arras,Béthune,Laon,Château-Thierry,toutcommelacommunautéurbainedeDunkerquedanssonintégralité.»Parti du haut des Hauts-de-France, le mutualiste étend doucement sonpérimètre pour descendre sur la Picardie et l’Aisne, jusqu’à la région deReims.

UNMEILLEURACCÈSAUXSOINSETUNEÉCOUTEDELEURSBESOINS

Pourunemultitudederaisons,ilestdifficilepourcertainsdesedéplacer,des’informeroudegérerleurcontratsurinternet.Spécialementlesseniors,quireprésententprèsde80%delapopulationpriseenchargedanscecadre.«Cesontsouventeuxlesparentspauvresdelacomplémentairesanté,pourune raison simple : n’étant plus actifs, ils n’ont plus de complémentairesantévialeuremployeur.Lesautresorganismesconsidèrentqu’ilscoûtentcher,ilsnesontdoncpasunecibleàprivilégier.Cequiestfaux,parcequ’ilssontavanttoutresponsablesetfidèles.Deplus,ilsontaussiledroitd’avoirunecouverturesantéappropriéeetd’êtreaccompagnés.»À l'ère du digital et de l'ultra dématérialisé, les seniors ont besoin d’êtreconseilléspourfairelepointsurleurcontrat,quel'onprenneletempsdeleurexpliquer. Ilsontégalementbesoind'êtrerassurés, lesujetn'estpassimple. Alors, au-delà de leur proposer une offre de protection santé dequalitéàtarifnégocié,lamutuellevaàleurrencontredanslescommunes.« Ces permanences nous permettent d’expliquer aux gens ce qu'estune complémentaire santé, à quoi correspond leur contrat. De faire dessimulations sur certains devis ou opérations qu'ils auraient à subir. Nous

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leurdemandonsdeveniraupremierrendez-vousavecleurcontrats’ilsenont un. Le conseiller le compare alors avec ce que la Mutuelle Just peutleursoumettre.Parfois,ilnousarrivedeleurrecommanderderesteravecleurorganismecarnousnepourronslesassurermieux.Enparticulierlesretraitésdecertainsgrandsgroupesdontlapolitiqueestdecontractualiserdespolicesexceptionnelles.Cequinenousempêchepasdefaireunpointsurleurcontrat,mêmesicen'estpaslenôtre.»Lacollaborationaveclacommunecommencetoutd’abordparuneréflexionmenéeavecleséluset/oulesopérationnels,ledirecteurgénéraldesservicesouleCentrecommunald'actionsociale(CCAS).«C'est trèssouventunehistoiredepersonnes.Àunmoment,çamatche,nouscherchonsensembleselonlesbesoinsdel'élu,duDGSoududirecteurdu CCAS, de la taille de la commune et des besoins des habitants. Nousadaptons notre présence, une ou deux fois par mois, en fonction de cescritères.Puisnoussignonsunpartenariatetnousessayons.»Uneréunionpubliqueestalorscoordonnéepourexpliquerauxhabitantslafinalitédupartenariatetlerôledespermanences.«Nousnoussommespeuàpeuorganisés,notammentpouréviterd’avoirunetrentainedepersonnesunedemi-heureavantnotrearrivée,etpourleurlaisserletempsd’expliquerleursituation,deposerdesquestions,etnousdelesconseilleretdelesrassurer.Etquandcelafonctionne,nousdupliquons.Cequifonctionneàunendroitadegrandeschancesdemarcheraussidansunautreendroit.Cecid’autantplusquenoussommessurunterritoireoùlesélusseconnaissententreeuxetéchangentbeaucoup.Cequifaitlesuccèsdenotredémarche,ajouteGhislainDecobecq,c'estnotreproximité.Noussommesdeslocaux.Lesélusnousconnaissent,nousfontconfiance.Audépart,ilsvenaientversnousnaturellement,nousinterpellaientparfoisennousdemandantpourquoiilsn’endisposaientpasencore...Nousnoussommesdoncstructurésprogressivement,avecaujourd’huiuneéquipedecinqpersonnesquitravailledirectementaveclescommunes,etunepetitedizainede“volants”quiassumentlespermanences.»CesuccèsestégalementdûaufaitquelaMutuelleJustpeutfairebénéficier

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d’unecouverturesantéàuntarifmoinsélevéquesesconcurrents,cequiest possible par sa structure même. En tant que mutualiste dérivé d'uneassociationloi1901,elleestindépendante.Ellecrée,distribueetgèresespropres produits, sans aucun intermédiaire ni actionnaire à rémunérer.«Cequinouspermetdeproposeruntarifvraimentcompétitif,etdefaireéconomiserenmoyenne300eurosparanparhabitant.»Danslemêmetemps,laMutuelleJustréfléchitàdespartenariatsavecdesbailleurssociauxparlesquelselleaétésollicitée,puisquelespopulationssontsouventdemêmetypologie.Demême,ellemetàdispositiondescommunespartenairesdesdépistagesauditifsetvisuels,uneparticipationde40eurossurleslicencessportivespour chacun des membres des familles souscriptrices, ainsi qu’un fondsd'action pour notamment prendre en charge des soins exceptionnelsd’adhérentsayantàsupporterdesfraistrèscoûteuxoupasprisenchargeparleurcontrat.«Ilestvraiquenousn’avonspasvuarrivercevirageilyaquelquesannées,observe Ghislain Decobecq. Mais d’un produit comme la complémentairesantéquinefaitpasrêver,nousenavonsfaituneoffrepouraiderceuxquienontbesoinetnousrecréonsunlienentrelescommunesetleshabitants.L’immense chance que nous avons aussi, c'est cette relation qui se créeentreleconseilleretceuxquiportentcedispositifauseindescommunes.Noustravaillonsavecdespersonnesquimènentdesactionsadmirables.Jesuistrèsfierdecettedémarche,parcequenousrevenonsvraimentànosfondamentauxmutualistes,etjeprendsénormémentdeplaisirdanscequenousfaisons,àtitrepersonneletavecl'équipequim'entoure...»

[1]Accordnationalinterprofessionnel

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«D’UNPRODUITCOMMELACOMPLÉMENTAIRESANTÉQUINEFAITPASRÊVER,NOUSENAVONSFAITUNEOFFREPOURAIDERCEUXQUIENONTBESOINETNOUSRECRÉONSUNLIENENTRELESCOMMUNESETLESHABITANTS.»

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«ILFAUTCONTINUERÀCONSTRUIRE...NOTAMMENTENCENTRE-VILLE.POURLIMITERLESDÉPLACEMENTSETRENDRELESTERRESÀLEURRÔLEORIGINEL,AGRICULTUREETPAYSAGE.»

VincentFusterPrésidentdirecteurgénéral

BernardBlettonDirecteurgénéraldélégué,SediaBFC

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BernardBlettonDirecteurgénéraldélégué

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VincentFusterPrésidentdirecteurgénéral

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SEDIABFC

Sociétéd’économiemixteimplantéeàBesançon,Sediaseconcentredepuis2018surlarénovationdescentres-villesentantqu’ensemblier,aménageuret investisseur. Vincent Fuster, président directeur général, et BernardBletton, directeur général délégué, ont pour ambition d’intensifier lespartenariatsetl’innovationafindetenterderésoudrelaproblématiquedufinancementdesopérationset,parextension,deluttercontrel’expansionurbaine.

Née dans les années 1960, détenue à 53 % par des collectivités, Sediaprésentedeuxparticularités.«Elle intervientsur troisdépartements,

Doubs,Haute-SaôneetJura,expliqueVincentFuster,etelleaconstitué,avecl’accord des collectivités actionnaires, un collectif d’entreprises publiqueslocalesauservicedel’intérêtgénéral.Lesélusprochesduterrainmaîtrisentdonclagouvernancedeleursoutilsetdesopérations,toutenbénéficiantdetouslesmétiersdudéveloppementlocal,etSediamaîtrisesesrisquesenlescompartimentant,toutenétantcapabled'assurerlaresponsabilitéglobaled’unprojetimportant.»La société d’économie mixte (Sem) se positionne ainsi comme centre deressources au service de ce collectif (appelé la Grappe) – patrimoniales,SPL[1],filialesetGIE[2]–,dontlamissionestderéaliserdesopérationsdanstroisdomainesd'activité:l'aménagement,laconstructionetlagestion.«Nousaidonstouteslescollectivités,quellequesoitleurtaille,àdévelopperleurterritoire.Pourautant,commenousnesommespasenzonetendue,il estdifficilede faireémergerdesopérations làoù lesopérateursprivésnesontpas instinctivementprésents.Notreprincipeestalorsd’animer leréseaugrâceànoscinqSempatrimoniales,quinouspermettentdeporterdes actifs économiques, commerces, bureaux, industries... Au total, nouslouonsetgérons250000m2.»Coquillesvidesouavectrèspeudepersonnel,cespatrimonialess'appuientsurlesressourceshumainesdeSediapourledéveloppementdesprojets,lagestionadministrativeetlocative.Pour les opérations importantes, Sedia aide les collectivités à créer dessociétés de projets spécifiques, des SPL en général. « Les élus doivent

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être près du terrain et donc articuler des outils sur un périmètre réduitpourbienlesmaîtriser.Làaussi,cessociétésontpeuoupasdepersonnel.Elless'appuientsurSediapourl'animation,ledéveloppementdesprojets,etbénéficient,alorsqu'ellesontuneéchelled'interventionassezfaible,del’économied'échelleetdescompétencesmultiplesd’unesociétémacro.»Le troisième axe de Sedia est celui de filiales privées formées au fur àmesuredesprojets,essentiellementdesprojetsdepromotionimmobilière,habitat,bureauxouprojetsmixtes.SeptSCCV[3]ontdecettefaçonétécrééesavecdespromoteurspartenairesouavecdesbanquiers,selonlecontextedechaqueopération,d’autressontengestation.Enfin, Sedia partage des ressources avec d’autres EPL : un GIE manageles fonctions supports (comptables, juridiques, commerciaux), et unsecond GIE, à l’échelle de la grande région, manage l’expertise pour lesacquisitions foncières, les développements immobiliers et les questionsenvironnementaleseténergétiques.Cetensemblecompte75personnes,desadministrateurspublicsetprivés,prèsde67millionsd’eurosdefondspropres,22millionsd'eurosdechiffred'affaireset120millionsdevolumed'opérationsannuel.«Notre rôle, sur laquestionde la revitalisationdescentres-villes,estdetrouver des solutions opérationnelles dans un processus qui n’est pasindustrialisable, continue Bernard Bletton. Les collectivités, souvent avecl’aideduconseildépartementalquilesassisteenamontsurleursprojets,nous sollicitent avec une programmation type. Nous menons alors undiagnosticetnousanalysonsleprojetauniveaudelacollectivitéetdesoncentre-ville,enintégrantlesquestionsd'environnement,demobilité...Les obstacles arrivent généralement lors de la deuxième phase, lorsquenousdégageonslemodeopératoire.Laprincipaledifficultédesopérationsdecentre-ville/centre-bourgestd'inverserlamécaniquehabituellequiconsisteàfairedel'expansionurbaine,enproposantuneprocédurecontracycliqueetcontrenaturequinevapasauplussimple,maisquidécidedereconquérirdesespacesdélaissésplutôtqued’aménagerdesterrainsvierges.Cequiestévidemmentpluscoûteux.Lesterrainsetlesimmeublesdisponiblesne

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sontpasgratuits,ilsserévèlentlaplupartdutempspolluésouassociésàdescontrainteslourdes,etlevoisinagedeproximitésoulèvedesquestionsjuridiques,environnementalesetdeconcertation.Ilnousfautparconséquenttrouver les acteurs efficients pour ces opérations qui sont beaucoup plusexigeantesquedesopérationsd'expansionurbaine.»Unefoiscetteéquationrésolue,lemontageestdéfini.Sediaopèrealorssoitdirectement,soitencollaborationaveclesopérateurslesplusadaptés,soitleurtransmetledossier.Elle intervient sous convention, mandat d'étude, ou mandat lorsque lescollectivitésconserventlamaîtrised'ouvragesurleséquipementspublics.Elle peut aussi conduire les opérations en concession d'aménagement,processusrécurrentet facilitant,ouenpropre.Elles’appuie laplupartdutempssurdesORT[4]quiaccompagnentsouventcesopérationsencœurdevilleetquipermettentdecontrebalancerquelquepeu lescontraintesdessitescomplexes.

DESOPÉRATIONSENCŒURSDEVILLEVITALES,MAISDIFFICILESÀFINANCER

Dès 2018, Sedia inscrivait dans son plan stratégique la volontéd’accompagner lescollectivitésdans la revitalisationde leurcentre-villeoudeleurcentre-bourg.LaSemétaitdoncprêteàl’arrivéedudispositifActionCœurdeville.«Nouslesavionsdéjàécoutées,reprendVincentFuster.Dèsl’applicationduprogrammeActionCœurdeville,nousavonsrencontré leséluset leschefs de projets de villes signataires, Besançon, Dôle, Lons-le-Saunier,MontbéliardetVesoul.Notreobjectifestd’êtreprésentàleurscôtés,devoircequenouspouvonsapporter,commenttravaillerensemble.Lesréponsessont différentes selon les collectivités et leurs besoins. Nous avons parexemple été immédiatement intégrés au comité de pilotage à Besançon,nous travaillons sur la rénovation de centre-ville de Montbéliard, et nousnousadaptonsauxintentionsetauplanningdesautresvilles.»Réanimer le centre-ville historique de Besançon, c’est l’ambition du

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programme de rénovation du site Saint-Jacques, un hôpital bâti au XVIIe

siècleaujourd’huifermé.Objectifs:ouvrirlelieuàtouslesBisontins,créerdel’activitééconomiqueetculturelle,implanterungrandparcurbain.«Enavril2017,raconteBernardBletton,leCHU[5]propriétairedusitelanceuneconsultationd’opérateursprivésenvuedesacession(horsespacesetéquipementspublics)pourréaliserunprojetimmobiliereturbainensecteursauvegardésurunpérimètredesepthectares.Lacollectivité,quifaitpartiedujuryauxcôtésduCHU,demandeauxtroisopérateursconcourantdenousassocierauprojet.Nousl’avonsdonctravailléaveceuxpourlesassisteràproposer la meilleure forme opératoire. Adim Vinci l’ayant emporté, nousallonsco-intervenirvialacréationd’unesociétédeprojettenueà60%parVinci,20%parSediaet20%par laBanquedesTerritoires.L'idéeestdeconserveruneminoritédeblocage.»Leprogramme,répartisurprèsde60000m2,comprendunepartiehabitat(logements et résidences étudiante, senior et de co-living), une partieéconomique(villagedel'innovation,commerces,hôtellerie,restauration...)etdeséquipementspublicspourlaplupartgérésenmaîtrised'ouvrageparGrandBesançonMétropole.Notammentunebibliothèqued'agglomérationetuniversitaire,d’unbudgetde60millionsd'euros,dontlamaîtrised’œuvrevient d'être attribuée à Pascale Guédot associée à Amiot-Lombard, ainsiqu’uncentredecongrèsencoreàl’étude.L’écoquartier Viotte, lui, est né de la volonté de la ville de Besançon depoursuivre l’aménagement autour de la gare et de son pôle d’échangemultimodal,etdeconserver lesagentsdel’Étatetceuxdelarégion, touten exploitant une friche de la Sernam abandonnée depuis longtemps. Unensemblede44000m2de locaux tertiairesetd’habitatpour lequelSediaexploitetouteslescompétencesdesentreprisesdelagrappeettouslesoutilsd’uneSem:rachatduterrainàlaSNCF,aménagement,promotion,maîtrised'ouvrage, gestion locative, afin d’accueillir des fonctions administratives,1 100 agents, un restaurant inter administratif et des commerces. Unécoquartierexemplaireauniveauenvironnemental,sonlabelHQE[6]adéjàétécertifiéexcellent.

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« Mettre en place une stratégie foncière pour favoriser la mutation desespaces souvent industriels qui restent à acquérir, réfléchir au maillagevégétalentrelesfaubourgsetlecentre-ville,fontégalementpartiedenosactivités, confirme Bernard Bletton. Animer ces espaces intermédiairesentrelesnouveauxquartiersfaitsdelotissementspeudensesetlescentres-villesquiontconservéunecertaineconcentrationd'habitatestnécessaire.La requalification de son tissu industriel est par exemple l’un des grandsenjeuxdel’agglomérationduPaysdeMontbéliardsurlesquinzeprochainesannées.CequisignifietrouveruneissueàcessitesdélaissésparPeugeotetsessous-traitants,dessurfacespolluéesde1à50hectares,avecparfoisunetracearchitecturaleintéressante.Laquestiondetailleestleurvalorisationfoncière, car ces grands groupes ne veulent pas les laisser pour l’eurosymbolique. Nous sommes donc là aussi face à une équation financièredifficileàrésoudre.C’estlaraisonpourlaquellenoustentonsdebâtirdespartenariats,commepourleprogrammeRivesduDoubsàValentigneyquidevraitservirdetestàcestransformations.»Danslecadred'unconcoursTerritoiresd'innovation,Sediaaremporté,auseind’uneéquipepilotéeparPaysdeMontbéliardAgglomération,ceprojetderequalificationd'unefrichedetroishectaresàtransformerenhabitat.LaSem travaille sur deux thématiques, les partenariats et l’innovation, cettedernière à travers la question de l'hydrogène, voire de l'hydroélectricité.«Nousespéronsdessubventionsetdesaides,puisquecesopérationsontdumalàs'équilibrerd’elles-mêmes.Maisnoussavonsqueceneserapassimple.Levrairisquedecesprojetsencœurdevilleestnepassortirassezvite,dufaitdeleurfaisabilitécompliquée.»Sediaestimeparailleursavoirunrôleàjouerdanslescentres-bourgs.«Lesvillesmoyennessontdotéesdeservicestechniques,ellespeuventengagerdesréflexionsetdesopérations,préciseVincentFuster.Maislescentres-bourgssontplusdémunis.Or,maintenirl’activitéaucœurdescommunesestunenjeumajeurpourlesélus.EtuneprioritépourSedia.»

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EXPLOITERLEFONCIEREXISTANT,UNATOUTDESCENTRES-VILLESÀDÉFENDRE

Sedia plaide pour la diminution de l’expansion foncière en incitant àreconstruirelavillesurlaville,unpointaujourd’huiàl'ordredujourdansbeaucoupdestructuresd'aménagement.«Depuisl'après-guerre,commenteBernardBletton,nousconsommonsenFrance lasuperficied’undépartement tous lesdixans.Leréchauffementclimatiqueestenpartieliéàcetteexpansionsansfin.Ilestévidentquenousnepourronspascontinuerainsi.Sionregarde l'histoiredumondedepuis2 000 ans, on voit que la parenthèse du XXe siècle est assez atypique etconstitueunaccidentausensstatistique.Ilfautdoncd'unemanièreoud'uneautrereconsidérerlesparamètres.Celanesignifiepasqu'ilfauttoutarrêterd'unseulcoup.Nouspensonsqu’ilfautcontinueràconstruire...notammenten centre-ville. Pour limiter les déplacements et pour rendre les terresextérieuresàleurrôleoriginel,agricultureetpaysage.»« À Besançon, relate Vincent Fuster, la première ceinture est devenueinabordablepourdesgensauxrevenusmoyens.Alorsilspartentconstruireunemaisonà25kilomètresducentre-ville.Ilsontdeuxvoitures,etquandles enfants grandissent, ils rejoignent trois ou quatre fois par semaine lecentre-villepourlesactivitéssportives,culturelles,etc.Ilyalàunproblèmequi n’apparaissait pas quand les zones pavillonnaires s’étendaient dansun périmètre de 5 kilomètres. D’autre part, pour un même résultat, unprogramme réalisé à l’extérieur de la commune consomme sept à huitfois plus de foncier qu’en centre-ville. Cela devient un vrai problème desociété,unquestionnementpourtouteslescollectivités,quellequesoitleurorientationpolitique.»«Mêmes’ilnerelèvepasdirectementdenotrecompétence,ajouteBernardBletton, notre principal souhait est de trouver des réponses économiquespourreconstruirelavillesurelle-même,sansquecesoitpluscoûteuxqued'aménager du foncier en périphérie. C’est vraiment important. Si nousvoulons inverser cette mécanique qui va vers le plus facile, l’extensionurbaine, si nous voulons arriver au Zéro artificialisation nette (ZAN), il

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faudrafaireévoluerlemodèleréglementairefrançaisetinnoversurlevoletfinancier.Ilfautflécherlesaidesdel'Europe,del'État,delarégion,àpartirdesquellesonpourraallerchercherdesopérateursprivésqui,aujourd’hui,neseprécipitentpassurcesprojetsquidemandentdutempsd’ingénierieetquisontengénéralàmargefaible.»C’estpourquoiSediaadéjàengagéuntravailderéflexionaveclaBanquedesTerritoiresdansl’objectifdedéfinirdesactionsetdefiabiliserdessolutions.« Nous incitons les élus à avoir une vision globale de leur centre-ville/centre-bourg,témoigneVincentFuster,plutôtquedemenerdesopérationsponctuellessurunbâtimentousurunsecteur.Detenircomptedetouteslescomposantes,habitat,commerce,transport,urbanisme,espacepublic,rénovation énergétique, et pas uniquement celles du logement ou ducommerce.Mêmes’ilestnécessairedeprévoirunphasagedesopérationsplus long, du fait d’engagements financiers conséquents. Même s’il fautréaliser un important travail sur les montages administratifs et sur lespartenariatsavec lesacteurspublicsetprivés,État, région,département,collectivitéslocales,ActionCœurdeville,Anah[7],ActionLogement,banques,bailleurs sociaux, promoteurs. Sans compter l’ingénierie financière, pointquiméritepeut-êtred'ailleursleplusgroseffortàfaire.Il nous faut imaginer des solutions intelligentes et surtout concurrentesà l'extérieur. Avec la volonté de restructurer la ville, d’imaginer le retouret la concentration de l'habitat en ville pour réduire considérablement laconsommation de foncier. Le modèle que nous avons construit n’est paspérenne. Nous devons en inventer un autre. Et comme toujours, il fauttrouverlabonnemesure...»

[1]Sociétépubliquelocale[2]Groupementd'intérêtéconomique[3]Sociétéciviledeconstructionvente[4]Opérationderevitalisationterritoriale[5]Centrehospitalieruniversitaire[6]Hautequalitéenvironnementale[7]Agencenationalepourl'améliorationdel’habitat

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La restructuration du CHU Saint-Jacques R&R© Reichen et Robert & Associés

Le mail de l’écoquartier ViotteMétra+Associés © Cyrille Thomas

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Gare Besançon Viotte Métra+Associés © Cyrille Thomas

«POURUNMÊMERÉSULTAT,UNPROGRAMMERÉALISÉÀL’EXTÉRIEURDELACOMMUNECONSOMMESEPTÀHUITFOISPLUSDEFONCIERQU’ENCENTRE-VILLE.»

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«ACTIONCŒURDEVILLENOUSPERMETTRADENOUSMOBILISERAUTOURD’UNAXEDIRECTEURETDESPRÉROGATIVESVALIDÉES.»

FrédéricGabertDirecteur,SPLPaysdeGrasseDéveloppement

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SPLPAYSDEGRASSEDÉVELOPPEMENT

Reconnuecapitalemondialedelaparfumerie,lecentreanciendeGrassevivaitpourtantunesituationdedégradationetdepaupérisation.Lavilleadonclancéuneimportanteactionderestructurationàtraversdeuxgrandsprogrammes,uneconventionderénovationurbaineetActionCœurdeville.Frédéric Gabert, directeur de la SPL en charge de la réalisation de cesprojets,nousprésentecettevasteredynamisationurbaine.

Nous sommes en 2008, le centre historique de Grasse souffred’une mauvaise image. Forte dégradation de certains immeubles,

fragilisationetdisparitionducommercedeproximité,frichesindustriellesetadministratives,désertification...Ilestenpéril.LavilledeGrassedécidealorsdereconstruireleGrandCentre,soncœurhistorique,pouryrestaurerunemixitéurbaineetsociale,améliorerlesconditionsdeviedeseshabitantset rétablir son rôle de centralité. Pour accomplir son ambition, elle signeuneconventionderénovationurbaineavecl’Anru[1],comprenantuncertainnombre d’opérations et d'actions d'accompagnement dont les dernièresserontfinaliséescetteannée.Lechantierétanttrèsvaste–GrandCentre,c’est9,5hectaresclassésSecteursauvegardé, et près de 7 000 habitants –, la commune prolonge sarestructuration dès 2019, via une convention Action Cœur de ville et unNPNRU[2], notamment autour du projet phare de la ZAC Martelly à sonentréeEst.Ainsi,danslecadredelapremièreconventionavecl’Anru,laSPLPaysdeGrasseDéveloppementaréhabilitéplusd'unecentainedelogements.Trèsdégradés, insalubres, la collectivité se devait de les préempter et de lesretravaillerselonlerèglementduSecteursauvegardé.Plusieursîlotssontrestructurés,certainsimmeublesécrêtésparcequetrophautsd’unoudeuxétages, les intérieurs presque entièrement désossés et reconstruits. Descœursd’îlotssontabattuspourfaireentrerlalumière.« Il était dans le même temps indispensable d’intervenir sur les rez-de-chaussée commerciaux, qui fermaient les uns après les autres, préciseFrédéricGabert.Nousavonsdoncrachetéetrestauréunecinquantainede

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commerces,puisremisenlocationaprèsregroupementd’unetrentainedecellulescommerciales.Lorsquel'activitésepérennise,nousproposonsaulocataired’acquérirlesmursàterme.»Lestationnementfaitégalementl’objetd’uneattentionparticulière,unpointnévralgiquesurlequel lesopérateursrencontrentdesdifficultés.Pourlesrésorber,lavillefondelaRégiedesparkingsgrassoisen2013quireprendlagestion,alorsdétenueenDSP[3]privée,deplusde1000placesensouterrain,etquiinstaureunepolitiquetarifaireavantageuseetamélioreleurentretien.La régie gère aussi 800 places en surface, pendant que 1 000 places ensouterrainsonttoujoursenDSPprivée.Parallèlement, des actions d'accompagnement sont menées avec leshabitantsducentrehistorique,àtraversdenombreuxateliersd'échangesthématiques.Toutefois, l’état d’insalubrité et les contraintes d’un Secteur sauvegardégénèrentdescoûtsdetravauxtrèsélevés.Demême,lelieuassezcontraint,façonné de ruelles sinueuses et d’une déclivité importante, provoque desproblèmesd'accessibilitéetd'évacuation.«Nousarrivionsàunprixdesortiedeplusde4000euroslem2,au-delàd'unéquilibrefinancierprivéclassique.Lessubventionspubliquesontdoncétémobiliséesdanslecadredel’Anru,etlaSPLestintervenueens’appuyantsurl'ÉtablissementpublicfoncierPACAaveclequelellepartagelamaîtrisefoncièredes îlots, l’appelauxsubventions, les travauxet la reventeàdesbailleurssociauxouprivés.Unefoislessubventionsdéduites,noussommesarrivésà2200euroslem2.Sansdesdispositifsfinancierstelsquel’Anru,etmaintenantActionCœurdeville,nousn’aurionsjamaispuréalisercettetransformationduGrandCentre.»Lerésultatestfinalementplusquepositif,tantentermesd’architecturequedeviepourleshabitants.Leturnoverestassezfaible,qu’ilssoientenlocatif,enaccessionàlapropriétéoupropriétairesoccupants.«Dansleparcoursdeslocataires–logementsocial,logementprivéoulibre,puispropriétaire–,dèslorsquelesprestationssontdequalité,ilsnepartentpas.C’estintéressantpour nous de l’observer, car cela signifie qu'ils s'approprient l'espace, le

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logement,lequartier,etquelamixitéquenousavonssouhaitéefonctionne.»Cettepremière interventionde l’Anruportaitsurunbudgetde76millionsd'euros,unmontant très importantquiapermisdeproduireà la foisdeslogements,descommerces,deséquipementculturelsetl’accompagnementdeshabitants.

ACTIONCŒURDEVILLE,UNEOPPORTUNITÉDEFINALISER

LARENAISSANCEDUGRANDCENTRE

Aujourd'hui,danslecadreduprogrammeActionCœurdevilleetdel'Anru2,l’investissementglobalestde33à35millionsd'euros,pourrestructurerunecinquantainedelogements,transformerlesespacespublics,racheterunevingtainedecellulescommercialesetcréeruncampusuniversitaire.«Lorsdelapremièreconvention,lebâtiavaitétépriorisé.Maisnousnoussommes rendu compte qu’il fallait également penser la piétonisation, lesespacespublicset,dans lesespacespublics, ladestinationdesplacesetleur aménagement. C’est pourquoi ces sujets font dorénavant l'objet d'untraitementàlafoisdanslecadred’ActionCœurdevilleetdel’Anru.Cequiamenéàuneréflexionsuruncertainnombredepoints :commentrelierles différentes places, comment composer un cheminement piétonniercohérentetsoignerlesentréesdeville,commentvaloriserlesentréesdansle Grand Centre par des dispositions spécifiques, comme des passerellespoursuppléerladéclivité.»Cettedéclivitédiviselecentrehistoriqueenunepartiehauteetunepartiebasse.Lapartiehauteaétéprivilégiée,leparcourscommercialcommenceàvivreparlui-même,lescommercesdeviennentplusqualitatifs, laviedequartiers’organise.Enrevanche,lapartiebasseconnaîtencoredefortstauxdevacance,de25%à40%danscertainssecteurs.Rééquilibrer et faire revivre la partie basse feront donc l'objet des deuxnouvelles conventions Action Cœur de ville et NPNRU, en se concentrantnotammentsurl’enseignement,lacultureetletourisme.Ainsi, le Grand Centre va s’animer d’une vie étudiante bruissante avec

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l’implantation de Grasse Campus, un pôle d’enseignement supérieurde premier plan créé en partenariat avec plusieurs écoles d’ingénieurs,l'Edhec,l'Écolesupérieureduparfum,l’Esaip,lesArtsetMétiers.L’objectifest d’accueillir dans différents sites, dont l’ancien Palais de justice, 800étudiants d’ici 2025. Pour préparer cette arrivée, certains cursus ont déjàdébuté, avec 200 étudiants installés, et la ville prévoit une cinquantainede logements étudiants, pendant que certains bailleurs privés souhaitentdésormaisleurlouerdesbiens.« Bénéficier d’une offre diversifiée en plein centre-ville est un cerclevertueux, d’autant qu’il existe une vraie volonté municipale de mettre enœuvreunecomplémentaritéavecunpôlecommercialfort.D’autrepart,unpôleloisir/cultureimportantestentraindesedévelopper.Nousavonsdéjàlemuséeinternationaldelaparfumerie,unthéâtre,enseptembreprochainlamédiathèque,etleprojetMartellyprévoituncinémadesixsalles.»Enfin,letitredecapitalemondialeduparfumetdeVilled’artetd’histoireattireprèsde1,5milliondetouristesparan.Ilestdoncprimordialdeproposeruneoffretouristiquecomplémentaire,c’est-à-direunerestaurationdequalité,descommercesquirépondentàlafoisauxhabitantsetauxtouristes.Àceteffet,Grassecultivesonartisanatd'art,sonsavoir-faireetsonartdevivre.Onpeutdéjàpartiràladécouverted’unjeunecréateurdeparfumsquiexposesadémarche,deproduitsculinairesautourdelaroseetduchocolat,vivredesexpériencesolfactives,culinaires...Ousebaladerd’uneplaceàl’autre,d’unbâtimentclasséàunmusée,profiterdevisitesguidéesthématiques...« Cependant, le touriste ne séjourne quasiment pas dans la ville. Noussommesenretardsurl'offrehôtelièreetnotresouhaitestdel’enrichiretdeladiversifieravecdes3étoilesetdes4étoiles.Unhôtelde80chambresva s'implanter à Martelly et un hôtel 4 étoiles vient de commencer sestravaux.Demême,danslecadred’ActionCœurdevilleetduNPNRU,nousavonsidentifiéuneancienneusinedeparfumeriequenousenvisageonsdetransformerenunhôtelunpeuatypique.Commenousvoulonsaussiattirerun certain nombre de restaurateurs de qualité, le futur quartier Martellyproposeraégalementdeuxrestaurantsetunehallemarchandedeplusde

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1000m2avecdesproducteursetdesdégustations.»Beaucoup a déjà été fait et beaucoup reste à faire. Mais pour FrédéricGabert,l'équilibrerestefragile.IlfautdoncconcrétisercesintentionsetlespérenniserparcettedeuxièmephasequiseréalisegrâceàActionCœurdevilleetl’Anru.«Lefaitderéunirautourdelatablel'État,l'Anru,ledépartement,larégion,laBanquedesTerritoires,ActionLogement,l’EPFetdesbailleurssociaux,estpournousgagederéussite.Mobilisercesdispositifsnouspermettradecollaborerautourd’unaxedirecteuretdesprérogativesvalidés.Nousavonsdéjàunecertaineexpérienceetnoussouhaitonsqu’ActionCœurdevilleetleNPNRUdonnentlesfruitsnécessairesdanslescinqàdixannéesàvenirpourquedéfinitivementnotrecentrehistoriquesoitredynamisédurablement,àlafoissurlelogement,lesactivitéséconomiquesetlesactivitésculturelles.»

[1]Agencenationalepourlarénovationurbaine[2]Nouveauprogrammenationalderénovationurbaine[3]Délégationdeservicepublic

«BÉNÉFICIERD’UNEOFFREDIVERSIFIÉEENPLEINCENTRE-VILLEESTUNCERCLEVERTUEUX,D’AUTANTQU’ILEXISTEUNEVRAIEVOLONTÉMUNICIPALEDEMETTREENŒUVREUNECOMPLÉMENTARITÉAVECUNPÔLECOMMERCIALFORT.»

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Place de la Buanderie depuis le Belvédère avant © SPL Pays de Grasse

Place de la Buanderie depuis le Belvédère après © SPL Pays de Grasse

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Vue depuis la place Morel avant© SPL Pays de Grasse

Vue depuis la place Morel après© SPL Pays de Grasse

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«CŒURSDEVILLEETQUARTIERS,DEUXTERRITOIRESQUIS’INFLUENCERONTRÉCIPROQUEMENT,ETC’ESTBÉNÉFIQUE.»

ValérieLasekDirectricegénéraledéléguéeadjointeàl'appuiopérationneletstratégique,ANCT(Agencenationaledelacohésiondesterritoires)

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AGENCENATIONALEDELACOHÉSIONDESTERRITOIRES

Intégréenjanvier2020àl’Agencenationaledelacohésiondesterritoires(ANCT), Epareca était déjà en charge d’Action Cœur de ville, l’un desprogrammes précurseurs de l'agence. Rencontre avec Valérie Lasek,directricegénérale,pourquiceplanestunesourced’opportunitésetdepossiblesenthousiasmants.

Epareca, établissement public de l'État dédié à la revitalisation descommerces et de l’artisanat – et seul promoteur public de locaux

commerciaux et artisanaux –, accompagne les collectivités dans leurreconquête d’équipements économiques de proximité des zones urbainessensibles.« Nous intervenons lorsque l'initiative privée fait défaut, uniquement sursaisinedescollectivités,etenfondsproprescommeuninvestisseur.Aveclacapacitéd'agrégerdessubventionspourbouclerleséquationséconomiquesde nos projets, et des prérogatives de puissance publique qui nous sontdéléguées par les collectivités. Mais, précise Valérie Lasek, encore faut-ilqu'ellesconnaissentetcomprennentnosmodalitésd'interventionsquisontunpeuatypiquesparrapportaumondepublic,etparticulièresparrapportaurôleetaufonctionnementd'unpromoteurprivéclassique.Enfait,nousfaisonsla jonctionentrelesdeux.Nousprenonsd'abordenchargedesopérationsstructurellement déficitaires, ainsi que toute la somme de complexité deprojetsquisont,pardéfinition,desprojetsurbainslourds,longsetcoûteux.Sanscompterleurdimensioncommerciale,ununiversmoinsbienmaîtriséentermesd’ingénierie,pourlequelilfautégalementintégrerl’indemnisationdu transfertdescommerçants.Toutcelaexigeuneexpertisequ’Eparecaaacquisedepuisunpeuplusdevingtans,puisqu’ilaétécrééen1996parlePactederelancepourlaville.Notremissionestdoncd'êtreprésent,partoutlàoùc'estnécessaire,toutenlaissantrépondrelesacteurslesmieuxplacés.Si lesinvestisseursoulespromoteursprivéssepositionnent,siuneSEM[1]ou un opérateur local est en capacité de prendre en charge l’opération,nous n’intervenons pas. C’est le principe de subsidiarité qui justifie notreinterventionetquigarantitlameilleureutilisationdesdenierspublics.»

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Le périmètre d'intervention originel d’Epareca a d’abord été développéautour des QPV, les quartiers politiques de la ville. Acteur du Nouveauprogrammenationalderenouvellementurbain(NPNRU)décidéen2014,sescritèresdequalificationsontmodifiéspours’attacherauxconcentrationsdepopulationspauvres.Cequifaitalorsémergerdescentresanciensdégradés,et plus seulement des banlieues : sur les 216 quartiers où l’ANRU[2] peutsubventionnerdesprojets,Epareca identifieaumoins60polarités fragilesméritantune intervention lourde.Cequiconduit l’établissementàchangersadoctrined’intervention.«Avant,nousopérionssurdespolaritésisoléesdecommercesaumilieudestours,désormaisnoussommessurdesruesde centres anciens qui se paupérisent, avec du commerce en diffus enpied d'immeuble, notamment dans des copropriétés mixtes logements/commercesendéprisecommerciale.Laprogrammationcommerciale, touten restant de proximité, s'insère là dans un environnement concurrentielplusdifficilecariln’existepasdezonageencentreancien.Demême,nousabordons le sujet du commerce comme une fonction urbaine, qui appelleun zonage particulier juxtaposé à des bureaux ou à du logement, et pasuniquementcommeunedimensionstrictementéconomique.»Parce que l’établissement maîtrise l'ensemble des métiers grâce à lamultidisciplinaritédeseséquipes,ilportelamaîtrised'ouvragedesétudespréalables,définituneprogrammationpraticableetréaliselestravaux,donclamaîtrised'ouvragedel'opérationderestructuration.Ill’assumeenfondspropresetvachercherlessubventionsd'équilibrepourlefinancementglobal.Unefoislesactivitéspérenniséesetunerentabilitéd’ensembledégagée,lasurfacecommercialeouartisanaleestmisesurlemarchéprivé.L’objectifesttriplepourcesquartiersetleurshabitants:maintenirunservicedeproximitéetdesemploisstables,favoriserunemixitésocialeetunchangementd’image,garantirlaréussitedel’opérationdansladurée.Lesfondspropresinitialementengagéssontensuiterecyclés,autermed’unepériodedequatreàhuitans,selon lesprogrammes.«Cesontdescycleslongs,souligneValérieLasek.Cette temporalitén’estpascompatibleavecdesraisonnementsderentabilitéd’investisseursprivés,toutcommelestaux

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derentabilité,tropfaibles,saufàterme.Notreobjectifestderecrédibiliserlarentabilitéattendueparuninvestisseurgrâceàdestrajectoiresdecroissanceintéressantes.Nousremettonsainsienmouvementlemarchédecommercedans un contexte nouveau, où le projet urbain dans son ensemble fait lechangementd'imageetopèrelatransformation.Prisisolément,lelogementnesuffiraitpas,lecommercenesuffiraitpas.Ilfauttravaillerensemblesurunprojeturbainglobalpourquecela fonctionne.Toutenprenantbiensûren compte les évolutions très rapides du commerce et des acteurs. C’estlaraisonpour laquelle ilestnécessairedebienobjectiver lasituationafind’avoiruneprogrammationquitiennedansladurée.»Epareca prend en compte ces évolutions et tente de donner toutes leschancesderéussiteauxcommerçantsquis'installerontdans leurs locaux.C’esttoutsonintérêtentantqu'investisseur,promoteuretbailleurdelocauxcommerciaux,etcelaparticipeàladynamiqueurbaine.C’estdanscecadreetàlafaveurdelaloiElan2018quel’établissement,audépartàtitreexpérimental,aétéappeléàintervenirsurdesprogrammesenopérationderevitalisationdeterritoire(ORT),afindevérifierquesadoctrined’interventionétaittransposable.Cetteexpérimentationestpérenniséedanslecadredelaloiportantcréationdel'Agencenationaledelacohésiondesterritoires(ANCT)au1erjanvier2020,puisquel’ANCTreprendl'ensembledesmissionsantérieuresd’EparecatoutenélargissantsonpérimètredemanièreàcequelesORTsoientdéfinitivementéligiblesàsesinterventions.Cette agence, qui a agrégé Epareca, CGET[3] et l’Agence du numérique, sedonne les moyens de démultiplier ses interventions à travers les préfetsdéléguésterritoriauxdel’agenceetl’ensembled’unécosystème,l’ADEME[4],l’ANRU,l’Anah[5],laCaissedesDépôtsetl'ensembledesopérateursassociés,leCEREMA[6]étantl'ingénieriesurleterrain.Elleconstitueainsiunlevierpuissantpouraccélérerlatransformationdesquartiers de la politique de la ville et améliorer les conditions de vie deleurs habitants. Et porte de manière pérenne des programmes nationauxterritorialisés comme Action Cœur de ville, ou d’autres dédiés aux petitesvillesdedemain,auxterritoiresd'industrie,àl’éducation...

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ANTICIPERAUTREMENTLESÉVOLUTIONSSOCIÉTALES

Lesétudeset laprogrammationdesatoutsetdes faiblessesdu territoire,ainsique lesenquêtesdecomportementsd'achats,permettentd’anticiperles processus de consommation présents et futurs. Il est vital d’en tenircomptecarEparecaélaboredesprojetsurbainsremodelantphysiquementle territoire et accompagnant les mutations autour du numérique et due-commerce.Celainduitdeschoixquidoiventêtreévolutifs,enessayantdelaisserleplusdepossiblesouverts.«Etpuisnousfaisonsuncertainnombredeparissurl'avenir,ajouteValérieLasek,entenantcomptedesenjeuxdedéplacement, de logistique... Nous accompagnons les commerçants versl’omnicanalafinqu’ilspuissentserendrevisiblessurInternetetdrainerdesflux,sansnécessairementavoirunevoiturequisegaredevantleurmagasin.Nous faisons également confiance à la vision des élus qui portent dans laduréeunprojet,etauxorientationsstratégiquesdelacollectivité.»Enfonctiondecesorientationsstratégiques,Eparecaintervientpourconstruireun projet responsable qui engagera les financements de l'ensemble despartenairesetducommerçant,infineleplusenrisquepuisqu’ildoitconsentirdelourdsinvestissementspersonnels.«Etnousnevoulonspasqu’ilpérisse.Enétantsurtoutelachaînedevaleuretenrestantpropriétairesbailleurs,noussommesintéressésparsaréussite.Noussommesdoncobligésdelimiterleserreurs. Dès lors, avoir une responsabilité de l'amont à l’aval est un atout.C’estceque lescollectivitésrecherchentvia les foncièresqu’ellescréentetlesopérateursdontellessedotent,pouravoirunemaîtriseàlongtermedudevenirdescommercesquiferontl’animationdeleurcentre-ville.»Eneffet,lesélussonttrèssensibilisésàlacohérencedeleurschoix,parcequ’ilyaaussiunenjeud'attractivité.Raisondepluspourquel’établissementaitlacapacitéderégulerlesprioritésenmaximisantl'attractivitéducentre-ville,endonnantunavantagecomparatifàcesprojetspluscomplexesplutôtqu’àdesdéveloppementspériphériquespeucompatiblesaveccetteredynamisation.« Longtemps, nous nous sommes interdits de le faire au nom de laconcurrence,alorsqued’autrespayseuropéensyparvenaienttrèsbien,avec

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lamêmeréglementationeuropéenne.Nousn’avonspeut-êtrepasété trèsattentifsàcessujets,ousuffisammentclairsdansnoschoix.Aujourd'hui,lepréfetalacapacitéderégulerbienpluscesprojets.Celaimpliqueundevoirdecohérencelorsquenous intervenonssuruneORT:sinous investissonsbeaucoup dans le commerce de centre-ville, évidemment il ne faut pasfavoriserl'extensionenpériphérie.»C’estentravaillantcesdeuxsujetsquel’avenirestanticipé,surlabasedepriorités et d’orientations gouvernementales portées par des programmesnationaux, en accord avec les objectifs urbanistiques comme le zéroartificialisation nette (arrêt de l’étalement urbain en traitant de manièreprioritairedeszonesurbaniséesouenlesrenaturant).Faireensortequelavillerattrapesaproprepériphérie,réinventeseszonespériphériques,favorisesesfriches.Donnerlemaximumdechancesderéussiteàdesprojetstournésvers laproximitéet lesbesoinsdesconsommateurs,etassocier livraison,e-commerce,hyperproximité,circuitscourtsetéconomiecirculaire.C’estégalementdanscecadrequeleprogrammeActionCœurdevilleestné.

ACTIONCŒURDEVILLE,CHANGERLESMODALITÉS

POURLIBÉRERLESPOTENTIELS

« Au lancement du programme Action Cœur de ville, il est clair que nousavonsétébeaucoupmobiliséspardesvillesmoyennesdontlescentres-villesavaient un vrai besoin de restructuration immobilière. Dont certaines, quipourtantavaientdespolaritésenQPV[7],neconnaissaientpasEparecaentantqu'opérateurdelapolitiquedelaville.»Le programme Cœur de ville a donc permis de rendre plus visibles lesactionsdel’établissement.Ilaainsiétésaisipar70villesActionCœurdeville sur les 222 sélectionnées, une réaction assez rapide au regard des1500QPVquil’ontmissionnéenvingtans.D’un autre côté, certains sujets d’Action Cœur de ville avaient déjà étéanticipésà travers les travauxsur lesQPVencentresanciens,quisesontretrouvésdanslepérimètred’ActionCœurdeville.«Decefait,nouspourrons

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délivrerlesopérationsassezrapidement.Commenousavonsconstatéquenos modalités d'intervention correspondent aux exigences du programme,puisquenousavonsbesoindedéfinirunpérimètreopérationnel,aprèsavoiranalysélepérimètreORT,souventpluslarge.»Cepérimètreopérationnelestlepremiermouvementdel’opération:unefichesignalétiqueducœurdevilleestconstituée,encollaborationavecdesbureauxd'études spécialisés, puis cette première information, de l’objectivation dufonctionnementducommerceàcetempsT,estrestituéeàlaville.«Nouslefaisonsenphaseaveclesétudesréaliséesparl’Anah,l’ANRU,voired'autresacteurs.Lorsque les territoiressontdéfinis,nous travaillonssur lemêmepasdetemps,cequiestprimordial.L’objectifestdemaximiserl'impactenpositionnantlesmoyensaumêmemoment,surlemêmepandeterritoire.Sur cette base, nous étudions avec la collectivité un ou plusieurs scénariosplus ou moins ambitieux, plus ou moins difficiles à concrétiser. Puis nousdégageonslesmodalitésd'interventionpourfaireensuiteleviersurlereste.Aujourd’hui,surles70villesd’ActionCœurdevilleayantsaisiEpareca,ilenresteunevingtaineàrencontrer.Enrevanche,cepremierexercicedediagnosticestdéjàfinalisépourlesautres,etleprojetcommercialquipourraitêtreopéréparl’ANCToupard'autresestactuellementencoursdedéfinition.»En QPV, la démarche initiale est souvent centrée sur les commerces depremièrenécessité,lescinqclassiques:lasupéretteetlapharmaciejouantlerôledelocomotive,puislaboulangerie,laboucherieetlecoiffeur.Auxquelssontarrimésunopticienouunelaverie,enrestantschématique.ActionCœurdevillepermetderépondreàdesdéterminantscomplémentairesàcetteactivitécommercialeclassique,commel’importancedelapopulationétudiante,dutourisme,delavieculturelle...Parexemple,uncinémaréinstalléencentrevilleàLunévilleaimpliquédenouveauxcommerces,etunemanièredifférentedeconsommerentrelamairieetlechâteauestaujourd’huiofferteauxhabitants.Leprogrammeaaussigénérédesformesopérationnellesnouvelles.« Ce qui nous a le plus surpris, c'est le nombre de galeries marchandesen centre-ville. Nous pensions composer avec des pieds d'immeubles

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de copropriété verticale logements/commerces, une juxtaposition et unemultiplicitédepropriétaires,cequidemandeunpeud'agilitépourintervenir.Or, nous avons des copropriétés liées à de gros ensembles de locauxcommerciauxendéprisetotale.Pourmaîtrisercesensemblesimmobiliers,ilnous fautmobiliserdesmoyensconsidérablesafind’assurer lamaîtrisefoncière.C’estencelaquelespartenariatsaveclesétablissementspublicsfonciers(EPF)serontprécieux.Nousavançonsdoncdemanièretrèsétroiteetassidueavecl’EPFNord-PasdeCalaissurlesprogrammesdeBéthuneetdeLiévin,pourlesquelsnoussommessaisisensemble.Nouspouvonstrouverdessolutionsdanslachaînedevaleurenlaissantàl’EPFlamaîtrisefoncière,Eparecaintervenantcommepromoteuraprèsl’EPFetprenantsapartsurlarestructurationdel'ensembleimmobilier.»Ce sont là des conventionnements, et Epareca souhaiterait finalementunegestionorganiséeetduplicable.«Surcespremiersprojets,nousnousattachonsbeaucoupàbienréglernoséchangessurlesinterfaces,pourquecesoitsimple,mêmesiaudébutnous“essuyonslesplâtres”,cequiestnormal.»Travailler avec des enseignes différentes est l’une des autres surprisespositivesd’ActionCœurdeville,mêmesielleavaitétéanticipée.«Nousavionsl'habitudedefonctionneravecdescommercesindépendants,etnousétionstrèsheureuxlorsquelesenseignesnationalesacceptaientdevenirdanslesquartiers.SurActionCœurdeville,nouscollaboronsavecdesenseignesdemoyennessurfacesalimentaires,debien-êtreetd’équipementde la personne qui revendiquent d'emblée des seuils de rentabilité. Nousadaptonsnosschémasetnousdécouvronsdeshorizonsetdesinterlocuteursnouveaux.Autrebonnesurprise,nousintroduisonsdelamixité,nousnousrapprochonsdesQPVetlesbanalisonsencoreplus.C’estvertueuxdesdeuxpoints de vue : les interventions à la fois en cœur de ville et en quartierspermettentàcesdeuxformatsdes’influenceretc’estplutôtbénéfique...Nousnesommespasobligésdechoisir,nouspouvonsréconcilierlesdeuxsujets.Etpuisnouspouvonsdémontrerquenotreinterventionstabilise,pérenniseet intéresse la rentabilité future, ainsi que notre capacité à intervenir et àexporternosmodèlessurd'autrestypesdeterritoires.C'esttrèsintéressant

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et stimulant pour les équipes qui renouvellent leur portefeuille d’actifs enallant au contact d'autres investisseurs, d'autres intervenants, d'autrescommerçants.»Finalement,leprogrammeActionCœurdevilleestlamiseenœuvred’unegouvernanceadaptéeàdesprojetsurbainsglobaux,intégrés.Stabilisantdansladuréeleprojet,lesenjeuxetlesmoyensd'yparvenir,oùl'ensembledesfinanceursetdespartenairessontappelésàcoopérer,avecdesengagementsréciproques.Toujoursàlamaindelacollectivité,carl’éluestenchargedeporterlavision,auxcôtésdesespartenaires.«Deplus,denouveauxacteurssontautourde la table,commeActionLogementquis'investitets'engagerésolumentsurlarequalificationdubâtidescœursdevillesmoyennes.Celagénèredespossibles,ycomprisauprèsdespromoteursetdesinvestisseurs.Solvabiliseruncertainnombredeprojetsà traversActionCœurdevilleetlesrendreviablessontdeseffetslevierassezdéterminant.Nousvivonsunmomentporteur,c’estenthousiasmant!,conclutValérieLasek.Nousavonsdenouveauxprogrammesderenouvellementurbainavecdesinvestissementsprévus,nousavonsActionCœurdeville,noustravailleronségalementdesespacesdecentralitéruraux,etsontrécemmentarrivésenresponsabilitédenouveauxélusavecdesnouveauxprojets.C’estunalignementdesplanètesassezfavorablepourfairebougerleschosesdupointdevuedeslogements,descommercesetdesmodesdedéplacement...»

[1]Sociétéd’économiemixte[2]Agencenationalepourlarénovationurbaine[3]Commissariatgénéralàl'égalitédesterritoires[4]Agencedel'environnementetdelamaîtrisedel'énergie[5]Agencenationaledel'habitat[6]Centred'étudesetd'expertisesurlesrisques,l'environnement,lamobilitéetl'aménagement[7]Quartierprioritairedelapolitiquedelaville

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«NOUSREMETTONSAINSIENMOUVEMENTLEMARCHÉDECOMMERCEDANSUNCONTEXTENOUVEAU,OÙLEPROJETURBAINDANSSONENSEMBLEFAITLECHANGEMENTD'IMAGEETOPÈRELATRANSFORMATION.PRISISOLÉMENT,LELOGEMENTNESUFFIRAITPAS,LECOMMERCENESUFFIRAITPAS.ILFAUTTRAVAILLERENSEMBLESURUNPROJETURBAINGLOBALPOURQUECELAFONCTIONNE.»

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«ILNEFAUTPASDUPLIQUERPARTOUTUNEMÊMEVISIOND'ÉCOLE,UNEMÊMEPHILOSOPHIE,MAISRÉFLÉCHIRÀCEQUIESTFAISABLEETSOUHAITABLEÀL'AUNEDUTERRITOIRE.»

EmmanuelLeRochDéléguégénéral,ProcosFédérationpourl'urbanismeetledéveloppementducommercespécialisé

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PROCOS

Action Cœur de ville modifie la manière d'appréhender la relation entrele commerce et la ville. Une démarche positive qui fonctionnera si tousles acteurs parviennent à écouter les réalités de chacun, dont celles ducommerce, et à penser des transformations flexibles sur du long terme.Explicationsd’EmmanuelLeRoch,déléguégénéraldeProcos.

Fédérationpourl'urbanismeetledéveloppementducommercespécialisé,Procos représente plus de 300 enseignes du commerce spécialisé et

organisé (succursales, franchises, coopératives...) hors grandes surfacesalimentaires.Soit60000pointsdevente,unchiffred'affairesde95milliardsd’euros(35%dumarché)et900000emplois.Spécialiséedansleconseil,elle accompagne les enseignes du commerce en matière d’implantation,d’optimisationetderestructurationdeparcs.Ellereprésenteleursintérêtsauprèsdesbailleursetdespouvoirspublicsetanimedesclubsderéflexionentreprofessionnels.«Nousavonsdeuxmissions,préciseEmmanuelLeRoch.Lapremièreestd’aider les enseignes et ses acteurs à se transformer pour s’adapter auxmutations sociétales. Notre seconde mission, très importante depuis lacréation de Procos il y a une quarantaine d'années, concerne la relationentre le commerce et le territoire. Notre base de travail, et ce pourquoiles enseignes adhèrent, est notre expertise dans l’analyse des différentespolaritéscommerciales,centres-villes,périphéries,centrescommerciaux...Nous avons élaboré des indicateurs qui nous permettent de suivre lesévolutionsdecespolaritésentermesdesurface,chiffred'affaires,coûtdeloyer,flux....Nousnousappuyonssurunebasededonnéesuniquedeplusde20000pointsdeventequalifiéssurplusde1000sitescommerciaux.»Procos affiche également la volonté de renforcer la communicationentre les acteurs de la ville et du commerce afin que les élus souhaitantréaménagerleurcentre-villeouunquartierintègrentlecommerceavecsescontrainteséconomiquesetlogistiques.Carsi leurvisionnerépondpasàcertainsparamètres,celaaurapourconséquencedegénérerdelavacancecommerciale.Unevacanceenconstanteaugmentation,biland’unmodèle

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urbanistiquequiafavoriséledéveloppementdelapériphérieplutôtqueducentre-ville,miseenévidenceilyaunequinzained’annéesparProcosquiavaitalorslancéuneréflexionsurlecommerceencentre-ville.Procosbénéficiedoncdepuis longtempsd’uneexpertisesurcesujetet,àce titre, est régulièrement interrogée par les collectivités pour étudier outester un certain nombre de problématiques qui pourraient intéresser lecommerce ou les enseignes. Elle est en contact régulier avec les acteursconcernés, les managers de centre-ville, la Banque des Territoires et parconséquentActionCœurdeville.«LeprogrammeActionCœurdevilleest intéressant.Sonapprochen’estpas centrée sur le commerce, et tant mieux, parce que l'urbain ne peutfonctionnerquesil’ontientaussicomptedesproblématiquesd'habitatetdetransport.Maisjevousavouequenoussommesaujourd’huiunpeufrustrés.Dès son lancement, nous avons été ouverts à ce projet, mais finalementnoussommespeusollicités...Enfait,ilestdifficiledesavoirquellessontlesvillesayantréellementsignédesORT[1],lesmodalitésqu’ellesontchoisidemettreenœuvreetoùensontréellementlesprojets.Celaresteencorepournousassezénigmatique.D’autantplusquelaproblématiqueestcomplexe,entrelaloiElanetActionCœurdeville,particulièrementpourlesacteursopérationnelsetlesvilles.»

INSCRIRELECOMMERCEDANSUNEDÉMARCHEGLOBALEETDANSLETEMPS

Beaucouppensentquelecommerces'adapteaufildutemps,uniquementréguléparlaloidumarché.Laréalitéestdifférente.Ilnesuffitpasd’êtreàunendroitplutôtqu’àunautrepourpouvoirvivre.Enoutre,lecommercen'estpasunélémentdissociable.Ildoitêtreanalyséavecl'habitat,lamobilité,lesservicespublics...Sur ce point, Action Cœur de ville a permis une prise de conscienceessentielle,tantentermesdephilosophiedepenséequedepédagogieauprèsdesterritoires.Unbénéficenonnégligeable,grâceaussiaurecrutementdecompétencespourmanageràpleintempsleterritoiredecentre-ville.

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PROCOS

UneavancéemajeurepourEmmanuelLeRoch.«Toutefois, jepensequeceprogrammeestunepremièreétapedecequidoitêtrefaitdanslecadrede la loiElan. Il seraensuitenécessairede ladépasser. Il fautdistinguerActionCœurdeville,financéenpartiepourdel'habitatetducommerce,etcequidevraêtreconstruitsurl'ensembledesvillesetagglomérationspourdynamiserleurcentre-villeetaméliorerleursrelationsaveclecommerce.Cesontbiendeuxétapes.D’autrepart,ilexisteunrisqued'analyseerronée,celledeconsidérerquelecommerceestdésormaisaucentre-ville,etdoncd’ostraciserlapériphérie.Celasignifieraitreveniràunelogiqued'oppositionàlafoissurlecommerce,surl’habitatetsurtouslesautressujets,alorsqu’ilsreprésententunecomposanteuniqued'unterritoire.Puisseposelaquestiondelagouvernance,entermesderéflexionsurunevisionincluantenamonttouslesacteurs,dontlecommerce,àuneéchelleplus large que celle de la commune. Donc comment réussir à partagerunevisionterritoriale inscritedansunSCoT[2]avecuntempsunpeulong,tout en évitant des rigidités pour un commerce qui se transforme si vitequemêmenous,experts,nesavonspasnousprojeteràplusdecinqans.Comment associer la flexibilité nécessaire à cette activité économique etun raisonnement territorial qui s'inscrit dans du long terme. Nous avonsdéjàentamécetteréflexionencollaborationaveclafédérationdesSCoTquiintègrelesacteursducommercesurcertainsterritoirescommeGrenoble,LeMans,Sarreguemines...»Pourautant, il fautavoiren têteque lecommerceestuneactivitésuiviste.Il s’installesi les lieuxsont fréquentés,agréables,accessiblesetpropres...«Onnepeutpascommenceretpérenniserlatransformationd’unespaceparlacréationd’unepolaritécommerciale.Lefaireindépendammentd’unevraiepolitiquegénéraledelavillesurdel'urbainquicombinehabitants,servicespublicsetautresraisonsdevenirencentre-ville,estunéchec.Uncoupd'épéedansl'eau.Donclaproblématiqueestbiend’inscrirecettedémarchedansletempsetpascommeuneopérationliéeàunfinancement.Unedémarchequiprendenconsidérationunesociétéconstammentobligéedes’adapter,entoutcasenmatièredeconsommation,oùlecommerceestcontributifdelaviedela

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ville,maispasleseul.D'autresformesdoiventdésormaisconstituerdesrez-de-chaussée et, indépendamment de faire du business, de s’accorder pourquelesgenssoientheureuxdevivrelàoùilsvivent...»D’autrepart,uncertainnombredelieuxdecommercessouffred’unevacanceénorme.Êtreliéàuneobligationsurlesfrichesexistantesconduitàanalyserl’opportunitéducommercedanscesendroitset,lecaséchéant,àproposerd’autresfonctionsouservices.Unprocessusconstructif,voireévidentsil’onconsidèrequelecentre-villeestuneprioritéentantqu’objectifsociétal,etnonentantquepôlecommercialuniquement.

LESCOMMERCESDEPÉRIPHÉRIEETDECENTRE-VILLE

DOIVENTÉVOLUERENSEMBLE

L'environnement du commerce est multiple, mais il est essentiellement larésultanted’uneconjonctionentreledigitaletlemagasin,avecunglissementde son modèle économique : la réduction du chiffre d'affaires réalisé par lemagasinauprofitd'autresoutilsdechiffred'affaires.Ilestégalementassujettiaurapportautempsetauxdéplacements,c’est-à-direautempsquel'onacceptede consacrer à une activité. Cette évolution de la mobilité a principalementcommencé par l'alimentaire dont les acteurs, y compris les plus gros, sesont rapprochés de la population avec des formats comme les supérettes.Conséquence:deseffetspositifsetdeseffetspluscompliquésàgérer.D’un côté, cela a répondu au problème de départ qui était d’apporterdes réponses quotidiennes là où les gens vivent. De même, des grandesenseignesontpurevenirencentre-ville,aprèsavoirétéobligéesdepartirenpériphériedufaitdecoûtsimmobilierstropélevés.Del’autre,celaafragilisélesimplantationsd'origine,dontlechiffred'affairesnepouvaitdèslorsplusaugmenter,voiresemaintenir.« C'est un sujet de fond, souligne Emmanuel Le Roch. Cette baisse defréquentationdesmagasinsincitelesenseignesàinnover,bienplusqu'avant.Ellesneselimitentplusnotammentàdupliquerleurmodèledanschaqueville. Au-delà de certains secteurs comme l'équipement de la personne

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PROCOS

dont les difficultés dépassent la seule problématique d’implantation desmagasins,dessecteursplusstablescommelebricolage,lesport,laculture,peuventinstallerdessurfacespluspetites.Ledigitalleuroffredesmoyensd’extensionsdegammesetderépondreàleurspromesses.Cesenseignespeuvent donc choisir de revenir en centre-ville alors qu’elles auraient purester en périphérie ou en centre commercial. De fait, beaucoup d’entreellesestimentquelavraievisibilitéd'unemarque,c'estlecentre-ville.Enrevanche,ilestcertainqu’ilnefautpassetromperdepérimètre:danslaplupartdesvilles,lepérimètreducentre-villecommercialestbeaucouppluscourtqueceluiquiexistaitilyacinquanteans.Toutcommeilestindispensabledeprêterattentionautempsd’accèsaucentre,àlapériphérie...Touteslesvillesnesontpaségalessurcepoint-là.»Par ailleurs, la plus grande inquiétude n’est pas le refus des projets enpériphériequipourraientnuireà l’opérationderevitalisationcommercialedu centre-ville, les grands projets étant finalement assez ponctuels. « Enrevanche,ilmanqueunerègleenFrance,quiestledroitdetransférerdesmètrescarrésdevente.Créerunlieudecommerce,c'estuniquementavoirla possibilité de créer des mètres carrés, donc un sur-stock. Il n’est paspossible de regrouper deux emplacements à qui on pourrait donner uneautredestinationpenséeenamontaveclescollectivitésetlesacteursprivés.Nousnesavonspasenleverladestinationcommerce.C’estuneerreur.Pourmoderniser,onnepeutpasfiger leschoses.Lecommercedepériphérie,commeceluiducentre-ville,doitpouvoirévoluerpourrépondreauxattentesdesconsommateurs.Ilestintéressantdeserappelerquelecommercedepériphérie représente 70 % du chiffre d'affaires du commerce français. Ilne sera donc pas de sitôt intégralement reporté dans le centre-ville. Uneapprocheglobalenécessitedeconsidérerquelecommercedepériphérieestaussicrucialpourl'attractivitéduterritoire,pourpeuqu'ilsoitmieuxintégréàl'urbainqu'aujourd'hui,avecdesfonctionnalitésvariées.Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est pousser les acteurs de périphérieà ne pas moderniser leurs outils. Cela concerne également les acteurspublicspourlestransportsencommun,lavoirie,lepartagedel'espace.Une

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organisationterritorialepériphériquedoitpouvoiroffriràseshabitantsunebonnequalitédevie.»

DONNERLESMOYENSAUCOMMERCEDEPROSPÉRERETD’ANIMERLAVILLE

Le chiffre d'affaires du commerce de détail sur Internet en France est de9%,avecunemargedecroissanceassurée.EnAngleterre ilestde18%.C’est pourquoi Procos intervient régulièrement auprès du gouvernementpourlesensibiliseraumodèleéconomiqueducommerceafind’éviterquelesmagasinsfermentlesunsaprèslesautres.Lacroissanced’unmagasin reposesurdeux facteurs :desclientsetdesproduits.Sil’undesdeuxn'estpasàlahauteur,celanepeutpasfonctionner.Uneéquationdifficileàgérerpourlesvilles,puisquecelavienttélescoperd'autresimpératifs:ledéveloppementdurableetunespacepublicpacifié,sansbruit,sanspollution,sansembouteillages.«Travaillerleterritoireseravainsilesmagasinsbaissentlerideau.Lesdeuxsujetsdoiventêtreassociés,insisteEmmanuelLeRoch.Lalivraisonàdomiciletrouvera ses limites pour des raisons de nuisances, de développementdurableetd'occupationdelavoiepublique.Laréponsed’installerdesstocksenpériphérieseraitdangereusecarondemanderaauxgensdesedéplacerverscesstocks.Celavideraitdesasubstancelaraisondesedéplacerdanslescentres-villes.Quantàl’hypothèsedumagasinshowroom,oùl’onpeutrepartir ou pas avec un produit, ne semble pas viable. Si quelqu’un faitl'effortdesedéplacer, ilaenviedeprofiter immédiatementdesonachat.Sinon,ilresterasursoncanapélafoisd’aprèsetcommanderasurInternet.Celasignifieque lesmagasinsdoiventpouvoirproposerdesproduits.Parconséquent, si l'approvisionnement des magasins n'est pas suffisammentfluide,parnaturelesfluxphysiquesserontdétournés.Lerôledumagasindéclineraaufildutemps,ilnejoueraplussonrôlevitald’animation.Mêmes’ilestincontestablequelescommerçantsontencoreàprogressersuruneoffrediversifiéeetqu’ilsnepeuventpastouss’approvisionnerenlocal,fairedel’écopartageoudelalocation,etsurl’accueildesclients...»

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PROCOS

Làoùledigitalestuneforce,c’estqu’ilpermetàdesconceptslocauxouàdes artisans de coordonner une logique physique et digitale pour étendreleurzonedechalandisegrâceàunevisibilitéélargie.Ducoup,ilspeuventêtre présents et mettre en avant une offre locale aux côtés des grandesmarques,unélémenttrèsimportantpourlavieduterritoire.Maisseposetoujourslaquestionducoûtimmobilier,unmarchéimpactantfortementlecommerceetsadiversité,lescoûtsélevésfavorisantlesgrandesenseignes.Lasolutionn’apasétéencoretrouvée,mêmesiActionCœurdevilleestattentifàcetteproblématique.« J'ai envie d'être optimiste, conclut Emmanuel Le Roch. Action Cœur devilleestl'occasionderéaliserdevraisprojetsavecl’ensembledesacteurs.Àunmomentfavorableoùtoutlemondeestd’accord,individus,entreprises,pouvoirspublics,pourdevenirplusresponsables.Ilnouscontraintégalementàprendreencomptelesdifférentsenjeuxdesociété,etàvoirlaplacequepeutprendrelecommercedemanièrepositive,danssonengagementdanslavied’unecité.Etnoncommeunfacteurpolluant,mensongerounonéthique.Unemissionàmenerpartouteslespartiesprenantes.Leséluslocauxdevrontfairepreuved'unevolontéhonnêteet transparented'emmener lesacteursprivés, et de mettre concrètement en œuvre les actions définies, pour nepascréerdefrustrationnidesservirleprogramme.Demême,lesenseignesdevrontredonnerunecertaineautonomieaulocalpourquechaquemagasinsoitacteuretmoteursursonterritoire.Certainescommencentàl’intégrer,mais cela va à l'encontre de tout ce qui s'est passé pendant vingt ans decentralisation,demaximisation...L’ambitiondeProcosestqu'ilexisteencoredemainunmaximumdemagasinssur l’ensembleduterritoire,etpasseulementdans lesmétropolesou lesgrandes villes. Si l’on considère que la vie de la ville et de ses habitantsdépendpartiellementdelaprésencedemagasins,faisonsensortequecesmagasinssurvivent.»

[1]Opérationderevitalisationdeterritoire[2]Schémadecohérenceterritoriale

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«LAPERFORMANCEDESENTREPRISESETL’ATTRACTIVITÉDESTERRITOIRESSONTINTIMEMENTLIÉESÀUNEOFFREDELOGEMENTQUALITATIVE.»

VeraLizarzaburuDirectriceduprogrammeActionCœurdeville

Jean-MichelRoyoDirecteurgénéral,ActionLogementServices

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Jean-MichelRoyoDirecteurgénéral,ActionLogementServices

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VeraLizarzaburuDirectriceduprogrammeActionCœurdeville

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ACTIONLOGEMENT

AutraversduprogrammenationalActionCœurdevilledontilestpartenaireauxcôtésdel’État,ActionLogementfinancelesbailleurspublics–etpourla première fois les investisseurs privés – participant à la revitalisationdes villes moyennes. Son objectif : mettre de nouveaux logements àdispositiondessalariésdansuncadredevieoptimisédecentre-ville.VeraLizarzaburu,directriceduprogrammeActioncœurdeville,etJean-MichelRoyo,directeurgénérald'ActionLogementServices,nousexpliquent.

Depuis plus de 65 ans, la vocation du groupe Action Logement est defaciliter l’accèsau logementpour lessalariés,notamment les jeunes,

actifs ou en formation, et les salariés en mobilité. À ce titre, l’organismeparitaireaccompagnelesbailleurssociauxpourdévelopperleurparclocatifpar l’emploi des fonds collectés auprès, désormais, des entreprises deplusde50salariés.Encontrepartiedesesfinancements,ActionLogementobtientlebénéficederéservationslocativesdanslesprogrammesfinancés,quisontmisesàdispositiondessalariésdusecteurprivé.«Parlàmême,nous sommes au cœur de notre première mission, qui est d’aider lesentreprisesàattirer les talentsetà fidéliser leurssalariés,préciseJean-MichelRoyo.ActionLogementchercheainsiàsoutenir les territoiresqui,pourcertains,connaissentunebelledynamiqueéconomiquemaispeinentà attirer des salariés, et notamment des cadres, dans des secteurs où leparcdelogementsn’estpassuffisammentqualitatif.CelapeutêtrelecasauxHerbiers,oùletauxdechômageestdeuxfoismoinsélevéqu'auniveaunational,ouàAgenquiadumalàfairevenirvivrelescadres.»C’estpourquoilegroupes’estengagéauxcôtésdel’ÉtatdansleprogrammeAction Cœur de Ville, qui permet aux villes sélectionnées de renforcerl’attractivité de leur centre-ville en activant les différents leviers à leurdisposition:aménagement,commerces,équipements,etc.ActionLogementconcourt au volet habitat du dispositif en les accompagnant dans laconfortation de leur attractivité résidentielle. Il mobilise ainsi 1,5 milliardd’euros sur cinq ans au bénéfice de projets d’opérateurs, de bailleurssociauxetd’investisseursprivés,sousformedeprêtetdesubvention,pour

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développeruneoffredelogementsrénovés,nousyreviendrons.Danscecadre,ActionLogementfinancelaproductiond’unelargegammedelogements:locatifsocialouintermédiaire,logementlocatifprivésoumisàplafonddeloyeretmêmeaccessionsocialeàlapropriété,pours’adapteraux besoins locaux tout en pensant la diversification de l’offre. Avec pourprérequisdetravailleruniquementsurdesimmeublesentiers,doncsurlespartiesprivativesdeslogementsetsurlespartiescommunesdesimmeubles,afind’assurerl’homogénéitédetraitementetdesusciterunvéritableeffetleviergrâceàdesopérationsd’ampleur.«ActionLogement intervientde longuedatedans lesoutiendepolitiquespubliques en finançant largement le PNRU puis le NPNRU[1] à traversl’ANRU[2] par exemple. Mais c'est la première fois, note Vera Lizarzaburu,que nous portons en propre, aux côtés de l’État, l’un des principaux axesd’unepolitiquepubliqued’envergure.Lefinancementquenousproposonsdanslecadredeceprogrammeestégalementassezatypique.Toutd’abordparce que nous élargissons notre clientèle traditionnelle, essentiellementlesbailleurssociaux,àdespropriétaires-bailleursprivés,ensuiteparcequelesfinancementsattribuésetlevolumedesubventionssontfonctiondelacomplexitéetdel’ambitiondechacunedesopérations.»Les investisseurs privés représentent un véritable enjeu pour la réussiteduprogrammeetdans lacouverturede toutes lesvilleséligibles.«Nouscherchonsàfavoriserl’émergenced’uneinitiativelocaleprivée,puisqueledéveloppementd’uneoffredelogementdiversifiéeconstituel’undesparisd’ActionCœurdeville,etqu’uncertainnombredecommunesnebénéficientpas d’opérateurs locaux. D’autres, considérant qu’elles disposent déjàsuffisamment de logements sociaux, ont le projet de diversifier leur parcd’habitatdecentre-ville.Grâceàcedispositif,ellespeuventencouragerledéveloppement d’une offre privée ou d‘accession sociale à la propriété. »Le programme permet ainsi à Action Logement de faire évoluer sesmodes d’intervention pour soutenir au mieux les projets de revitalisationcommunaux.Par ailleurs, il est prévu d’intervenir sur le tissu actuel pour produire

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ACTIONLOGEMENT

des logements requalifiés, au moyen surtout d’opérations d’acquisition-amélioration, de démolition-reconstruction, de transformation d’usaged’immeubles existants. Ces opérations, souvent de petite taille, exigentbeaucoup d'ingénierie en amont et sont soumises à de nombreux aléastels que le coût du foncier, un état du bâti plus dégradé que prévu, desprescriptions architecturales des ABF[3] et éventuellement des recours deriverains.Enconséquence,ils’agitd’opérationsaprioripeuattractivespourde gros investisseurs. Pour s’adapter à la complexité de ces opérations,ActionLogementachoisidedévelopperunprocessuspassantparl’analysedes bilans d'exploitation de chaque projet et leur étude méticuleuse, ens’intéressantnotammentàlaconceptiondeprogrammesencontexteurbainetàlaqualitéarchitecturale.Cetteanalysepermetensuitededéterminersilegroupecomplètesonprêtparunesubventionvariablepourpermettreàl’opérateurd’équilibrersonopération,avecuntotalmaximalde1000eurosaum2desurfacehabitablelivrée.Unemajoration,jusqu’à1500eurosparm2,peutêtreexceptionnellementaccordéepourtenircomptedecontraintestechniquesparticulières.Cefinancementserévèlesoupleetmodulable,sonobjectifestdepouvoirdéclencherdesopérationsdèslorsquel'opérateurdémontresonbesoindefinancement.Cemoded’interventions’intègreenoutredansunprojetpartenarialavecles collectivités, car chaque financement est soumis à l’accord préalablede la collectivité éligible, chaque opération devant concourir à conforterl'attractivitérésidentielledesoncentre-ville.Pourformalisercepartenariat,Action Logement met en place des conventions immobilières qui fixentles modalités d’intervention du groupe au sein de la commune avant le31décembre2022,datedeclôtureduprogrammeActionCœurdeville.«Pourlescommunesayantidentifiédubâtioudufoncierpourlequelellessaventqu'ellesnousferont intervenirsurlestroisprochainesannées,nousavonsouvert lapossibilitéderéserverdescrédits.C’estcequenousavonsacté à Angoulême, Pau et quelques autres. Ces villes avaient déjà planifiéune politique de maîtrise foncière qui leur permet d'être directementopérationnellespournousvoirfinancerrapidementdenouvellesréalisations.»

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Pour gérer ce plan sur cinq ans, un temps relativement court, ActionLogements'organiseetsestructure,avecuneéquipedepilotagenationaled'une dizaine de personnes dirigée par Vera Lizarzaburu, un référentdanschaquedirectionrégionaled’ActionLogement.Tousontétéformésàappréhenderleséquilibresd’opération,àl’interventionencentreancien,àladimensionréglementaireliéeauxopérateursprivés,puisquelegroupeestdésormaisunesociétédefinancement,ainsiqu’àleursattentesetàleursbesoinsspécifiques.«Grâceànotreancrageterritorialhistorique,nousbénéficionségalementd’unréseaudedéléguésterritoriauxtrèsdenseettrèsbienimplanté.Nousaccompagnons donc les collectivités dans l'élaboration de leur projet derevitalisation,dans ladéfinitiondesopérationsquenouspourrionsporteretdanslepremiercontactavec leséventuels investisseursquivoudraientmobilisernotrefinancement.»

OFFRIRAUXSALARIÉSUNCADREDEVIEADAPTÉÀLEURSATTENTES

«Lacontrepartiesystématiquedesfinancementsaccordésestderecouvrerdeslogementsquenouspourronsproposerauxsalariés,souligneJean-MichelRoyo.L'investisseurrestepropriétairebailleurdesonbien,ill'exploitesousconditiondeleloueraminimapendantneufansauxauxsalariéséligiblesquenousluiprésentons.Cespropriétairessontdesparticuliersquisouhaitentrevaloriserleurlogementetlemettreenlocation.Grâceauxaidesquenousleuraccordons,ilssontnonseulementenmesured'équilibrerl'opération,maisilspeuventégalementlouerdansdesconditionsrassurantes.»Capter de nouvelles populations dans ces centres-villes est un objectifpartagé avec les élus. Pour cela, les communes sont tenues de leur côtéd’être facilitatrices dans la mise en œuvre des opérations par la mise enplace d’une politique de maîtrise foncière volontariste, tout en portant unprojetderevitalisationglobaletambitieuxcrédibilisantlaperspectived’unvéritablerenouveaudeleurcentreancien.Pourcela,ilnesuffitpasd'attirerdesinvestisseurs,illeurfautêtreexigeantesquantàlaqualitédel’offrequi

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ACTIONLOGEMENT

seraproduite,afinderépondreauxbesoinsdelogementdeleursadministrésetainsifavoriserleurcentre-ville,enregarddelogementspériurbains,tanten termes de qualité architecturale que d’insertion urbaine ou de qualitéd’usage.Ils’agiteneffetdegarantirleurattractivitépourlessalariésquel’onchercheàattirerencentre-ville.C’estpourquoiActionLogementprêteparticulièrementattentionàplusieursdimensions.Lapriseencomptedelaproblématiquedustationnement,avecdessolutionscommedesparkingsenterréset/oumutualisés,laconceptiondelogementsparfoissurdesparcelleslespluscontraintes.Tailledespièces,luminosité, espaces privatifs comme des terrasses ou des celliers sontautantd’atoutsquiferontladifférencepourlesfuturslocatairesquiaurontàarbitrerentreceslogementsd’exception,prochesdetouteslescommoditésurbaines,etdeslogementspluspériurbains.Delamêmemanière,laquestiondutraitementdespiedsd’immeublesestimportante : la rue concernée a-t-elle encore une vocation commercialedansuncontextegénéraliséderesserrementdecettefonctiondanslesvillesmoyennes,oubienest-ilenvisageabled’enrichirlespiedsd’immeublespardesoffrescomplémentairesadaptéesàdejeunesactifs,telsdeséquipementsdepetiteenfance,desespacesdeco-working,etc?« Il est essentiel pour nous de prendre un projet dans sa globalité. Celanousestpossiblegrâceauxcontactsquotidiensdenosdirectionsrégionalesavec les élus dans le cadre des comités techniques et de pilotage. Nousessayons également d’être en synergie avec les interventions des autrespartenaires du programme et notamment Epareca, aujourd’hui intégré auseindel’Agencenationaledelacohésiondesterritoires(ANCT),pourtraiterlesmêmesimmeublesdansleurensembleavecunefonctioncommercialerequalifiéeenleurpied.»

UNBILANDÉJÀPOSITIFPOURLEGROUPE

Deux ans après le lancement du dispositif Action Cœur de ville, ActionLogementpartageunpremierbilan.

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« Nous sommes plutôt satisfaits des premières mises en œuvre, résumeVeraLizarzaburu.Au31décembre2019,surlebudgetdéfinidecinqmilliardsd'euros,l'ensembledesfinanceursavaitdéjàmobiliséunmilliardd'euros.Pournotrepart,nousavonsétésollicitéspour227millionsd'euros.Nousobservonsparailleursunenetteaccélération,lesacteurssesontdésormaisbienappropriénotrelogiqued'interventionetdefinancement.Nousavonségalement orchestré pour 2020 une montée en puissance auprès desinvestisseursprivésviaunecampagnedecommunicationdédiée.Aujourd’hui,lespremièresopérationssortentdeterre.ÀMoulins,Saint-Lô,Oyonnax,c’estàchaquefoisunegrandefiertéd’assisteràlaconcrétisationduprogrammeaveclarequalificationdebâtimentspatrimoniauxabandonnésquiconcouraientàl’imagedégradéedescentres-villes.»PourJean-MichelRoyo,ActionCœurdeVilleestunprogrammeportéparl’ensembledugroupe.«Notreinterventions’appuieaussigrandementsurlescomitésrégionauxetterritoriaux[4]quireprésententlagouvernanceparitaired’Action Logement au niveau local. Ils sont pleinement engagés dans ceprogrammeauxcôtésdeséluslocauxetauplusprèsdesentreprisespourleurgarantirnotresoutienetce,surtouslesterritoires.Demême,au-delàdenotreinterventionenfaveurdeszonestendues,noussommeségalementen capacité de créer d'autres logiques d'intervention pour permettrel’émergence d’un habitat et d’une dynamique locale qui favoriseront ledéveloppementéconomiquedecessecteurs.Unedémarchequiestaucœurdenotreaction...»

[1](Nouveau)programmenationalderénovationurbaine[2]Agencenationalepourlarénovationurbaine[3]ArchitectedesbâtimentsdeFrance[4]LesCRAL(enmétropole)etlesCTAL(enoutre-mer)sontdesorganesparitairesissus

desorganisationsd'employeursetdesalariéscomposantlagouvernanced'ActionLogement

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ACTIONLOGEMENT

«CESPROPRIÉTAIRESSONTDESPARTICULIERSQUISOUHAITENTREVALORISERLEURLOGEMENTETLEMETTREENLOCATION.GRÂCEAUXAIDESQUENOUSLEURACCORDONS,ILSSONTNONSEULEMENTENMESURED'ÉQUILIBRERL'OPÉRATION,MAISILSPEUVENTÉGALEMENTLOUERDANSDESCONDITIONSRASSURANTES.»

À Blois, acquisition amélioration d’une maison de ville© Action Logement

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À Moulins avant et aprèsAppartenant au patrimoine historique, la réhabilitation d’une bâtisse du XVIIIe siècle en douze logements

collectifs est la première Action Cœur de ville finalisée à Moulins© Évoléa

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ACTIONLOGEMENT

À Fort-de-France avant et aprèsImmeuble La Nationale, acquisition amélioration de vingt logements et d’un commerce

© ARCAVS

© Philippe Zaffran Architecte

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«MULHOUSEESTDÉSORMAISATTRACTIVE,ELLEARETROUVÉSONHISTOIREETSONÉNERGIEDEVILLECOMMERÇANTE.MAISILFAUTRESTERVIGILANT...»

FrédéricMarquetManagerducommercedeMulhouse-VilledeMulhouse

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VILLEDEMULHOUSE

Avec506ouverturesdecommercesenhuitans,Mulhouseestaujourd’huilavillefrançaiselaplusdynamiqueenmatièredecommercedecentre-ville.Elleestaussiunevillequirevientdeloin.Cechallengeaétémenépartous,municipalité, commerçants, agents immobiliers, investisseurs, habitants,etFrédéricMarquet,managerducommercearrivéen2011pourparticiperaudéploiementduprogrammeMulhouseGrandCentre.

L’histoiredurenouveaudeMulhouses’engageen2011.Laville,avecuntauxdepauvretédeuxfoisplusélevéquelamoyennefrançaise,estdans

unesituationdifficile.Ellefait faceàuneactivitécommerçanteducentre-ville éprouvée par deux ans de travaux du tramway. Certains commercesréussissentàsemaintenir,maisd’autresferment,alorsquelaFrancesubitleseffetsdelacrisefinancièremondiale.Lavillecomptealors109frichescommerciales,dont4000m2d’affichagesauvageaucœurducentrepiéton,dufaitdeladélocalisationdeMonoprixàPorteJeune,etuntauxde14%devacance,leplusélevésurleterritoirenational.Pourtant,Mulhousedisposaitdecertainsatouts.Saforteidentitéindustrielle–ellefutl’undespremierspôlesindustrielsd'Europegrâceàsesfilaturesetàl’exploitationminière–,luiapermisdedevenirlacapitaleeuropéennedesmuséesdelacréationindustrielleetmembredelacommunautédesvillesArianepoursonindustriespatiale.Elleaégalementmodelésapopulation,puisqu’elle compte 136 nationalités, et 42 % de la population a moins de30ans,cequienfaitlagrandevillelaplusjeunedeFrance.Parailleurs,lesliensqu’elleentretientavecl’AllemagneetlaSuisselapositionnentcommepôlestratégiquemultimodalgrâceàsesdeuxLGV,Rhin-RhôneetEsteuropéenne,etàl’aéroportinternationaldeBâle-Mulhouse-Fribourg,etlamoyennedesrevenusdanssazonedechalandise(420000habitants)estsupérieurede27%àlamoyennefrançaise.Jean Rottner, élu maire en 2010, décide alors de lancer Mulhouse GrandCentre. Un programme ambitieux pour relancer l’attractivité du centre-villesurunpérimètreélargi,avecunbudgetde36millionsd’eurossurunepériodedesixansetcentrésurquatreaxesdetravail:l'habitat,lesespaces

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publics,lesdéplacements,etlecommerce.« Pour l'habitat, détaille Frédéric Marquet, l’objectif était de rééquilibrerl'offreetdedonnerenvieauxhabitantsavecunmeilleurpouvoird’achatderevenir vivre au centre-ville. Afin d’embellir l’environnement, nous avonsincitélespropriétairesàrestaurerleurbiengrâceàunprogrammed’aidestrès incitatives : les propriétés et les copropriétés qui enclenchaient destravauxlapremièreannéebénéficiaientde40%desubvention(plafonnéeà10000euros),de25%ladeuxièmeannéeetde15%latroisièmeannée.Résultat,plusde200façadesontétéravaléessurcinqans.Renforcéeparl’embellissementdel’espacepublicaumêmemoment(dallesdeporphyrerouge, nouvelle signalétique, mobilier urbain, interventions artistiques…),l’ambianceducentre-villedégageaujourd’huiqualitéetcohérence.L’impactest un peu moins visible sur l’habitat car plus long à se concrétiser. Lesprogrammes signés en 2013 ou 2014 commencent seulement à êtreemménagés. Mais ils attirent une clientèle à bon pouvoir d'achat et lesprojetstrèshautdegammesonttrèsvitecommercialisés.»Lesespacespublics,deuxièmeaxeduprogramme,ontétéreconfiguréssurlabased’untravaildefondmenéaveclecabinetMutabilis.Lesinterventionsontétéhiérarchiséesselontroistypesd'espaces,lesordinaires,lessinguliersetlesextraordinaires,selonlecaractèredulieuetsapositionparrapportaucœurducentre.L’espacepiétonnier,surunpérimètreexistantdéjàimportant,aétérenduplusconfortableauxpiétonsparl’abaissementetl’élargissementdestrottoirs.Lesdifférentsespacessontjalonnésd’œuvresd’art,sculptures,streetart,projetsurbainshabillésdecréationsexclusives...Ainsi,desboîtesaux lettrescustomiséesparC215,pseudonymedeChristianGuémy,artisteurbainpochoiriste,despictogrammesinspirésdelaBDetdesjeuxvidéossurdespanneauxdesignalisationparCletAbraham,desfresquesmurales...Des animations sont régulièrement organisées, du festival Mécaniquesurbaines aux groupes de musique sur les terrasses, tous ces éléments,comme la propreté et la sécurité, ont été soignés pour donner envie auxhabitantsdereprendrelecheminducentre-ville.Faciliterleurvenueaégalementfaitl’objetd’uneréflexionetd’unesynergie

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VILLEDEMULHOUSE

globalesurlesdéplacementsetlestationnement.«L'apportdel'extérieurestvital.Ilfautpouvoirarriveràpied,envélo,enbus,entramwayouenvoiture.Desnavettesélectriquesgratuitessontmisesàdisposition,ilsuffitdefaireunsignepourqu’elless'arrêtentàn’importequelpointdeleurtrajet.Leplandecirculationaétérevupourfluidifierlesflux.Afind’inciterlesvisiteursàsegarerdanslesparkingssouterrains,privésetpublics,untarifuniquetrèsincitatifaétéinstauré,puisqu’ilestde2eurospour4heures,alorsqu’ilestà1,50eurol’heureàl’extérieur.Demême,unecentainedeplacesgratuitespargrappesdedixestproposéeenpourtourpourlescoursesrapides.Ilyaencoredespointsnoirs,lestationnementparaîttoujourstropcheràcertains.Maisavecletramway,lavilleavraimenttransformésesdéplacements.»

DÉFINIRUNESTRATÉGIEETLACONCRÉTISERAVECTOUSLESACTEURS

LeprogrammeMulhouseGrandCentren’auraitpuexisteretencoremoinsconnaîtrecesuccèssansl’associationdetouslesacteursquisesontengagésàcollaborerpendantsixans,etbienau-delàévidemment,pouratteindrelesobjectifsfixés.Ensemble,ilsontréussiàconcrétisercettevolontépolitique.Aujourd’hui 75 % des commerçants se disent optimistes ou confiants àMulhouse(contreseulement49%àl’échellenationale)etseulement16%sontpessimistescontre44%auplannational[1].Pourcela,ilafalluàFrédéricMarquetdéfinirunestratégieglobale.«Mapremièremissionaétéderédigerundocumentpréalablebasésurdesétudesextérieures,avecunpland'actionetdespropositions.Lastratégies’engageaitsurtroisintentions:monterengamme,sedifférencieretfairevivrel’ADNdelaville.Monterengammeparaîtaujourd'huiévident.Saufque,en2011,beaucouprétorquaientqu’iln’yavaitpasd’argent,quelavilleétaitpauvre,etc.Maisj’étaisconvaincuquel'avenirducentre-villepasseraitparlaqualité.Lesprixetlespromotions,onlestrouveratoujoursenpériphérieou sur Internet. Par conséquent, le centre-ville devait se battre sur unautreterrain,d’autantqu’ilnepourraitjamaisrivaliserpourdesraisonsdecharges.Sedifférencier,c’étaitnepascopierouattirerdesenseignesdéjà

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présentesàmoinsde100kilomètres,etfairevivrel’ADNdeMulhouse,c’étaitreveniràsacapacitéàcréer,àdévelopperdesprojetsdifférents.Puis, au lieu d’aller présenter directement ce projet au maire selon leschéma classique, j’ai d’abord rencontré un par un les principaux acteurs,les commerçants historiques, les associations de commerçants, les agentsimmobiliers,lesinvestisseursetlesbanquiers.Lecontexteétaitcomplexe.Lesdeuxassociationsdecommerçantsnecoopéraientpas,lavilleetlaChambredecommercenonplus...Mavolontéétaitdelesimpliquerdèsl’amontetdefinaliserledocumentaveceux.Lorsquej’aiprésentéledossieràJeanRottner,lespropositionsetlesobjectifsétaientconformesauxbesoinsdechacundesacteurs.Cen’estpeut-êtrepasprotocolaire,mais jesuisconvaincuencoreaujourd'huiquec'estcequiainitiéunclimatdeconfiance.»Pendantcetemps,enpleinmouvementnationaldesPigeonsquifédéraitdesmilliersd'entrepreneurs,decommerçants,d’artisansetdelibérauxdénonçantleprojetdeloidefinances2013,certainscommerçantscontinuaientàdiffusersurlesréseauxsociauxdesphotosdeboutiquesferméespourdiscréditerlenouveau programme de la ville. Les opposants à la mairie renchérissaientlorsqu’unjour,leséchangesdégénèrent.Afind’enrayercecerclevicieuxdanslequellescommerçantssefaisaientégalementdutort,FrédéricMarquetleurproposaderéunirceuxquilesouhaitaientpouravancerdemanièreconstructive.«Touslesmardismatin,pendantdeuxans,nousnoussommesrassemblésdans une brasserie avec l’adjointe au maire, la Chambre de commerce,lesassociationsdecommerçants, lescommerçantset leshabitants,nousn’avons jamais été moins de 70 personnes. Le premier mois fut quelquepeutenduparlecontexte,puisdesgroupesdetravailsesontmisenplacepour établir un diagnostic commun. C’est ainsi que sont nés les Ateliersdu commerce. Les habitants ont beaucoup fait avancer le débat, ajouteFrédéricMarquet.Parexemple,surlesujettypiquedel'ouvertureàl’heuredu déjeuner, les commerçants affirmaient être amenés à fermer puisquelavilleétaitdéserte.Lorsqueleshabitantsontrétorquéneplusvenircar,justement,toutétaitfermé,ledialoguearepris...Finalement,88réflexionsetpropositionsontétéformuléeslapremièreannée.Unequarantainerelevait

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des compétences de la ville, je les ai transmises aux services concernés,puis j’airelayédesréponsesargumentées.Nousavonsprisenchargelessujetsdenotreressortetdenombreusesactionssontnéesdecesateliers,notammentlesnavettesélectriques.»Les Ateliers du commerce se tiennent maintenant une fois par mois, uneoccasion d’échanger sur les actualités, les ouvertures, les nouveautés.Systématiquementprésente,lapresseassureunrelaismédiatique.Ceteffortcommunreprésenteaujourd’huiunemarquedefabriqueassezfortedelaville.D’ailleurs,enjuillet2019,estnél’Officeducommerceetdel’artisanat,quirassemblesurunmêmelieu,central,touslesacteursducommerceetdel’artisanat,lesservicesdelavilledontlemanagerducommerce,laChambredecommerceetd'industrie,laChambredemétiersd'AlsaceetLesVitrinesdeMulhouse,laprincipaleassociationdecommerçants.Laproximitéquotidienneaveclescommerçantsestunélémentdéterminantdansleprocessus.Répondreàleursquestions,quelquesoitlesujet,êtreaccessibleetdisponible,faitpartieduquotidiendeFrédéricMarquet.Cetteproximité est tout aussi nécessaire auprès des habitants... C’est pourquoiil investit beaucoup de temps sur la page Facebook Mulhouse AmbianceShopping. Suivie par plus de 21 000 personnes, elle a permis d’inverserl’imagede lavilleauprèsdesMulhousiensqui,euxaussi,relayaient leursinquiétudesetleursdivergencessurlasituationdelaville.Aujourd'hui,ilsprennentplussouventlaparolepourdéfendreetsoutenirlesprojets.

LEDÉVELOPPEMENTCOMMERCIAL,CŒURDUDISPOSITIF

Pourfairevenirunemarque,ilfautréunirtroisconditions:l'emplacement,lapersonneprêteàlaporterlocalement,et lesconditionsnégociéesavecun propriétaire. C’est sur cette base que Frédéric Marquet a déployé sastratégiedeconquêtedesmarques,quecesoitdesgrandesenseignesoudescommerçantsindépendants.« Nous avons commencé par identifier les enseignes nationales quicombleraient les secteurs nous faisant défaut, tels que le bricolage, les

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jouets,lesport,l’alimentaire,etcellesqu'ilfautavoiraujourd'hui.Vousn'êtespasperçucommeuncentre-villesivousn’avezpasH&M,Mango,Zara,laFnac,Sephora,Kiko…Noussouhaitionsaussiattirerdesconceptsnovateurss’établissant sur le marché français. Puis j’ai travaillé l’emplacement. Jegèrelabasedeslocauxvacantsencollaboration,etentotaleconfiance,aveclesagentsimmobiliers.Cequimepermetdeproposerauxenseignes,dèslepremiercontact,desespacesadaptésà leursbesoinsetdesconditionscohérentes pour les deux parties déjà négociées avec les propriétaires.Tant que je n'ai pas de local, je ne les sollicite pas. En revanche, le jouroù j'ai l’endroit idéal, jene lâchepas. Ilm'estsouventarrivédeproposerune opportunité à une marque, de recevoir une réponse négative puis departiciperàl’inaugurationàpeinequelquesmoisplustard.»Une approche qui a séduit de nombreuses enseignes. Starbucks a signéàMulhouse l’unedeses toutespremières implantationsdeprovincepourunemplacementstratégiquepoursonactivité,unespacede300m2quelemanagerducommerceacontribuéàlibérerd’uneactivitédeprêt-à-porterrepositionnéeenunlieuplusadéquat.MuyMucho,uneenseigneespagnolededécoration,aouvertsapremièrefranchiseàMulhouse,etRepettoachoisilavillepoursaseuleboutiqueduGrandEst.« Quant aux indépendants, je reçois 100 à 150 porteurs de projets par an.Lorsque la proposition est viable, nous affinons ensemble le dossier pourtrouverlebonéquilibreentrel’activité,lasurface,l'environnementetleloyer.C’estraremaisilpeutarriverquelemeilleurconseilàdonnersoitdenepascontinuer,oud’affinerleprojetoud’enchanger!Commecescommerçantsvenus pour un magasin de vêtements et ressortis de mon bureau avec unconceptautourdesustensilesdecuisine.Celafonctionnetrèsbiendepuissixans...»IlestparailleurspossibledetesteruneidéeetunmodèleéconomiquegrâceàunPop-upStore.Louablepourunepériodededeuxàquatremois,ilaccueilleaussidescommerçantséloignésducentrequisouhaitentvaloriserleuractivitéparuneespacetemporaireaucœurducentre-ville.Fin2019,506nouveauxcommercess’étaientétablisaucentre-villedepuis2011, à un rythme de deux ouvertures pour une fermeture. Sur ces 506

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ouvertures, trois quarts sont des indépendants. L’arrivée d’enseignesnationalesa rassuré les investisseurset lescommerçants locaux,surtoutsil’onconsidèrequ’ellesnefontplusquetroisàquatreouverturesparanetquecertainesnesontpasprésentesdansdesvillesdetaillecomparable.«Toutcetravaild’ensembleaportésesfruits,conclutFrédéricMarquet.Maisl'activité économique reste difficile à Mulhouse comme ailleurs. Le centre-ville représente20%desachatsde la régionmulhousienne,et ladernièreétudeBérénicemontrequenousavonsgagnédeuxpointsdepuis2011.Maispourquelecentre-villeretrouveuneplacecohérentedansl’agglomération,ce taux devrait être aux alentours de 25 %. Or, nous sommes entourésd’unepériphérietrèsforte,avecquatrezonestrèsrapidementetfacilementaccessibles.Nousavonsencoredeslocauxvacants.Ilyatoujoursdescellulesquiselibèrentd'unefaçonoud'uneautredanslecontexteéconomiqueactuel.Certainesenseignesnationalesferment,commeLaGrandeRécrédansunlotde40magasinsauplannational,etd’autressedéplacentenraisondeloyerstropélevésàcertainsendroits,chargesquideviennenttroplourdesdansuncontexteéconomiquenationaldifficile.Lemoisdedécembre2018avaitétéparticulièrementrudeaveclacrisedesgiletsjaunes,quelquesmanifestationsdelycéenset,enAlsace,l’attentatdumarchédeNoëldeStrasbourgquiavaitmarqué les esprits… Le côté positif est qu'elles ne souhaitent pas quitterMulhouse. Car la dynamique reste positive, et les offres qualitatives derestaurationetdebarsonttotalementchangél’ambiance.Ilsembleque2019sesoitplutôtbienpassée: lechiffred’affaires2019afortementaugmenté,légèrementaugmentéous’estmaintenupourprèsde70%descommerçantsmulhousiens(contre42%auplannational[2]).Mulhouseareprissaplacedevillecommerçanteetattiredésormaisleshabitantsdesvillesvoisines,Colmar,Strasbourg,Belfort,Bâle...Nous sommes sur un travail collectif qui n'est pas terminé. Il faut restervigilantetfairelesbonschoixpourlesannéesàvenir.»

[1]EnquêteréaliséeparlavilledeMulhouseetLesVitrinesdeMulhouseauprèsdescommerçantsducentre-ville-Janvier2020

[2]BaromètredeÉchommerces-Décembre2019

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Place de la Réunion vue de l'Office du commerce et de l'artisanat© Frédéric Marquet

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Rue du Sauvage, rue n°1 du centre-ville © Serge Nied

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«CEQUIESTINTÉRESSANTDANSLESMONTAGESCOOPÉRATIFS,C’ESTQU’ILSSONTMODERNES,FINALEMENT...»

PascalMassonDirecteurgénéraldeKEREDESetprésidentduFoncierCoopératifMalouin

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KEREDES

La copropriété, un microcosme qui s’apparente à la vie d’un quartier,avec les mêmes problématiques de rénovation de l’habitat, de transitionénergétique,demixitéetdevivreensemble.PascalMasson,sondirecteurgénéral, nous présente comment KEREDES construit des solutionsfinancièresettechniquespourbâtir,réhabiliteretgérerdescopropriétés.

Unemarque, troismétiers,cinqvilles,unADN...KEREDES,coopérativedel'immobilier,promoteur,syndicdecopropriétéetagenceimplantée

à Rennes, Saint-Malo, Dinard, Lorient et Brest, facilite l’accession à lapropriétépourleplusgrandnombredepuis1902.«Plusprécisément,noussommesdevenussyndicdecopropriétédanslesannées 1950, pour gérer ce que nous avions construit pendant les TrenteGlorieuses, commente Pascal Masson. Nous avions pris garde de bienentretenirlesimmeubles,maislesaménagementsimportantsenarchitecture,en requalification et en transition énergétique n’ont pas été réalisés. Lesimmeublessontdevenusobsolètes.Notreplusgroschantierestdonccentrésur larénovationdecopropriétés.Noussommestoutefoisconfrontésàunproblèmecomplexe,lecoûtconsidérabledelaréhabilitation,quisechiffreàprèsde30000eurosparlogement.Ducoup,leshabitantsnerénoventpasleurappartement,malgré lesaidesproposéespar lescollectivitéset l’Étatdans le cadre du programme local de l'habitat, de la Caisse des Dépôts,de l’Anah[1] et d’Action Logement. » Alors, lorsqu’en 2016, le cabinet duPremierministre,relayéparlaCaissedesDépôts,lanceunappelàprojetsnational,KEREDESsepositionneavecRennesMétropolepourl’unedesescopropriétésde80logementsengestionàRennes.Lacoopérativeobtient35%desubventionsdestravauxengagés (façade, isolation, fenêtres,chauffage,parties communes) sous réserve d’atteindre certaines performances,notamment en termes de basse consommation énergétique dans le cadredu labelBBCRénovation.Objectifsvisésdecetterequalificationdequalitéd'usageetdequalitéarchitecturale:confortsurlechauffage,réductiondeschargesde30%,revalorisationpatrimoniale.SurlessixopérationsengagéesàRennes,seuleKEREDESréussitàsortirsonopérationcomplète.

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«Mais jevousassurequenousyavonsmisbeaucoupd'énergie.Pendantdix-huit mois, nous avons entretenu des relations continues avec lagouvernance, la présidente et le conseil syndical, formé une vingtaine decopropriétairesàlagestiondeprojetetàl’acculturationsurl'architectureetlatransitionénergétique,misenplaceunconcoursdeconception-réalisationaveclesarchitectesetlesentreprisesassociées.Àlasubventionde35%,nous avons ajouté 15 % en tant que promoteur en proposant d’acquérirdesdroitsàconstruire,puis15%desubventions.Nousavonsacquisdesdroitsàconstruiresurdu foncierdont ilsétaientpropriétaires.Nous leuravons même proposé de construire sur le toit, pour environ 10 000 eurospar logement.En intégrant lesaides liéesauxressourcesdespersonnes,lebilanàtermedel’opérationétaitde0europourcertainscopropriétaires.Pourtant, lors du vote à l'assemblée générale, nous n’avons obtenu lamajorité qu’au deuxième tour, à seulement une voix près... En fait, toutvabienjusqu’aumomentoùonparled’argent.Parcequ’unprojetpour80logements devient 80 problématiques individuelles de financement. Parcequedanscetimmeuble,nousétionsfaceàunepopulationmodestequiavaitlargementdépassélaretraite.Difficiledoncpoureuxdefaireunemprunt,ilsdevaientponctionnerleurépargneouenvisagerdevendreleurbien.»Eneffet,lamajeurepartiedessubventionsétantverséesurprésentationdefacturesacquittées,illeurfallaitpréfinancerlestravaux.Deplus,laplupartd’entreeuxnepercevaientpaslesbénéficesdecetteopération.Pourlevercesfreins,KEREDESafaitlechoixdecoopéreravecPROCIVISqui,grâceaudividendesocialSACICAP[2],apuaiderparunpréfinancementsurunelongueduréedel’ensembledessubventions,soitprèsdedeuxmillionsd’euros.CettepremièreexpérienceabeaucoupapprisàKEREDES.Notammentlefaitquelagouvernanced’unecopropriétéestsouventfragile,carilyaunpouvoirdereprésentation,maispasdedécision.Àpartirdelà,l'assembléegénéralepeutdevenirunlieuoùl’onrèglesescomptes.«C'estcequis'estpassé.Ilyavaitunpassifentrelaprésidenteetleconseilsyndical,quis'estréglédanslaprisededécision.Enrevanche,unefoislestravauxdémarrés,toutachangé.Lesrésidentssesontreparlé,ilsontappréciéleconfortapportépar

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KEREDES

lesrénovations,ilsontmêmechoisiderenommerleurrésidence...»La conclusion de cette histoire, au-delà de sa fin chaleureuse, a été defairenaîtrechezKEREDESlavolontéd’établirunmodèleéconomiqueplussouple,quiprofiteàd’autrescopropriétés,avecuncahierdeschargesetuneambitiondeperformances.D’autantquelevolumedelogementsconcernésestconséquent,plusde500copropriétésuniquementpourlacoopérative,dont une grande partie dans des villes de reconstruction d’après-guerrecommeBrestetLorient.C’estàcemoment-làquePascalMassonproposedes’appuyersurlesorganismesdefonciersolidaire(OFS)[3].« Les OFS nous apportent la participation de la ville à la réflexion sur lapolitiquepubliquedel'habitat.Danslemêmetemps,lescollectivitéspeuventprocurer une garantie d’emprunt ou de cautionnement aux personnes dedroitprivécommelesOFS.Leprincipeestsimple.L’OFSélaboreuncontratencollaborationavec lesyndicatdecopropriété,contratquicomprenduncahierdeschargesportantsurl'ingénierie,lestravauxquenousachetonsetlemodèledefinancement.Ilspécifieégalementlemontantdelaredevance,quenousavonsdéfinià1europarm2environ,soitpresque60eurosparmoispourunT3,suruneduréede25à30ans.Cetteredevanceestajustéepourêtreàpeuprèségaleàl’économiedecharges,quiestdeprèsde50euros.Lesyndicataveclesyndicremboursel’OFSparunappeldefondsdanslesappelsdecharge.»Dans ces conditions, le paradigme de base en est complètement modifié.Engagerdestravauxnerelèveplusd’unengagementindividuelpourlequellescopropriétairesdoiventpuiserdansleurépargne,etlepassageàl’acteenestgrandementfacilité.D’autantquelorsquelepropriétairerevendsonlogement,lachargeestrepriseparlenouvelacquéreur.Une fois ce point essentiel maîtrisé, KEREDES a souhaité déployer cenouveaumodèletechniqueetéconomiqueenassociantdespartenairestelsquelescollectivitésetlesbanques.C’estlaraisonpourlaquelleKEREDEScréel’OFSFoncierCoopératifMalouinen2017.« Nous travaillons actuellement le montage financier avec Arkéa BanqueEntreprisesetInstitutionnels,enparticulierlapriseenchargedelagarantie

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desprêtsaccordés.Lavilleenporte50%,nousréfléchissonsàmodéliserl’autremoitié,peut-êtreenpassantparlarestructurationdu“superprivilège”de la copropriété. (Si un appartement est vendu pour défaillance de sonpropriétaire, le syndicat peut demander à être remboursé prioritairementdeschargesdues,depréférenceauxautrescréanciers.)Danscecas,l’OFSpourraitêtrenommépremiercréancier,quicéderaitensuitecettecréanceàlabanque.Notrebutestégalementd’obtenirunagrémentpourconstituerun OFS au sein de KEREDES. Et ainsi préfigurer des projets avec lescollectivitéslocalespoursixopérationsautotal,soit400logements,afinquelescollectivitésneperdentpasdetempssurcessujetsavantlacréationdeleurpropreoutilOFS.Nousfabriqueronslesopérationsneuvesdelamêmemanière,puisnousleurcèderonslorsqu’ilsaurontcrééleurpropreoutil.»KEREDESsouhaiteégalementassocierActionLogementaudéveloppementdel’emploidelarégionenaidantlesentreprisesàattirerdescollaborateurs.« Aujourd'hui, leur potentiel d’attractivité au recrutement est limité enraisondumanquedelogementsàdesprixcompétitifs.Ellessontdonctrèsintéresséesparcedispositifpourfaciliterl’installationdeleurssalariésàuncoûtdeuxfoismoinsélevéqueceluidumarché.»C’estpourquoi leFoncierCoopératifMalouincompte,parmisesmembresfondateurs, la ville de Saint-Malo, KEREDES et la Sacib, promoteurimmobilier,maisaussil’ensembledesacteursduterritoire:lesutilisateurs(opérateursetacquéreurs)ettroisentreprisesimportantesdeSaint-Malo,leGroupeRoullier,LesThermesMarinsetleGroupeBeaumanoir.

TRANSITION,MIXITÉ,INCLUSION,TOUJOURSALLERPLUSLOIN...

KEREDES compte 2 500 associés, locataires, accédants à la propriété etsalariés,etKEREDESSyndicdecopropriété,500syndicatsdecopropriétés,soit autant d’associés, en assure la gestion syndic. Les bénéfices sontmaintenus dans l’entité, réinvestis dans le développement de l’entreprisepour préparer l’avenir. « Notre mission est de faciliter l’accession à lapropriété, de construire, de gérer et d’accompagner sur la durée nos

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associés. C'est là que nous donnons du sens à ce mouvement coopératif.Noustravaillonspourfairedulogementdebonnequalité,performant,avecunebelleimagearchitecturale,àuncoûtpeuélevé.Toutenfaisantensorteque les gens échangent régulièrement avec leur syndicat de copropriété,qu’ilscomprennentqu’ilestinvestidanslarelation,tantcôtéconstructionquecôtégestionetinvestisseurs.Mais,affirmePascalMasson,nousdevonstoujoursallerplusloinsurcertainespistes.Nosacquéreursontdumalàsefairefinancer.Celapeutêtrelong,trèslong,parcequecesontdesdossiersdepersonnesmodestes.Nousavonsdoncchoisidedevenircourtieret,enaccordavecnospartenaires,ArkéaBanqueEntreprises & Institutionnels et leurs confrères, de prendre en charge lesdossierslesplusdifficiles.Aveclavolontédetrouverlameilleuresolutionetdesécurisertouteslesparties,nosclientscommenospartenaires.Parailleurs,nousavonsremarquéqueplusde50%denoslogementssontoccupéspardesfamillesmonoparentales.C’estuneproblématique.Pasdeconstructeur,nidegérant,maisuneproblématiquedubienvivreensemble.Commentlesaider,noussommes-nousdemandé...Grâceàuntissud’associationsdegarded’enfant,d’aideauxdevoirs...Maiscesassociationssontellesaussifragiles.Pourlessoutenir,nousavonsdonccrééunfondsdedotation,Nova-Ker,dontlaplateformeinternetàdestinationdenospartenairesetdonateursseraouverteàlafindel’année.Cefondsestégalementdestinéàorganiserdespartenariatsavecdesfacultésdedroits,deschercheurs,pourapprofondirl’élaborationdecontratsdecopropriétéoudeRSEetaccompagner lesentreprisessurcessujets.Pourfinalementpartagerunemotivationcommunequidonneraencoreplusdesensànotrerelation.»Ces outils et de multiples idées sont régulièrement testés auprès d’ungrouped’unevingtainedeclients/associés,auseinduClubAgir,unesortedechambrederésonnanceentrel'assembléegénéraleetlesdeuxconseilsd'administration.« Nous fabriquons nos histoires avec des administrateurs issus del'assembléegénérale,cequiesttoujoursasseztechnique.Lorsquequelqu'unvientsimplementpourréagiràuneproposition,sansenjeu,sansdécisionà

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prendre,noussommesfaceàdesquestionsdebonsensquifontavancerleschosesetnosidées.Uncertainnombredepointssontaujourd’huirequestionnés,terminePascalMasson. Le logement, la gouvernance de la copropriété – le statut de lacopropriétédatede1965,mêmesil’Étatproposedesordonnances,plusoumoinspartagées.Ilestnécessairedelesrepenser.D’unautrecôté,chacunestprisparlavie,adumalàrefabriquerunesolidaritédanslescollectifs,àtrouverdutempspourdespetitescontributionsquotidiennes.Entantquesyndic,ilnousfaudraêtrecapabled’animeruneplateformedeservices.Unesortedeconciergeriesolidairedeservicesàuntarifabordable,voiregratuits,avecl’ambitionquelesgensseparlent,secroisent,pourrecréerquelquechose qui n'existe plus. Nous devrons également continuer à construiredu logement abordable et inclusif. Les contextes économiques changenttellementvite,l'Étatetlescollectivitéssonttrèssollicitéesfinancièrement.Conséquence, une carence sur le logement spécifique. Je pense quenous aurons à produire du logement pour les personnes handicapées ouvieillissantes,pour lesétudiantsou lessaisonniers...dans laville,pasaubordd’unparkingdesupermarché,etdanslamixité,voirel’inclusion.Ilfautréussiràformerdespetitesstructuresquipermettentdeserencontrer,defoisonner,deproposerdesplacescommunes.Nous,opérateursàmission,nous devons explorer ces sujets-là. Beaucoup d'associations sont endemande,beaucoupdeprojetsnaissentunpeupartout,quidonnentmatièreàréfléchiretàagir...»

[1]Agencenationaledel'habitat[2]Sociétéanonymecoopératived’intérêtcollectifpourl’accessionàlapropriété[3]IntroduitparlaloiALUR2014,l’organismedefonciersolidaireestunestructureàbutnonlucratifquipeutacheter

etgérerdesterrains(bâtisounon),pouryréaliserouréhabiliterdeslogementsaccessiblesàdesprixabordables,aumoyendebauxdelongueduréeparmilesquelsleBRS[4]estprivilégié.

[4]Lebail réelsolidaire (BRS)estunbailde longueduréequipermetàdesOFSdedistinguer le foncier (dont ilsrestentpropriétaires)dubâtiet,ainsi,decéderdesdroitsréelssurlebâtiàdesfamillesmodestesquioccuperontlelogementàtitrederésidenceprincipale.Laprincipalenovationdecebailrésidedanslefaitquelesconditionsdereventedulogementsontfixéesdanslebailetsonttransmissibleauxacquéreurssuccessifs.

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KEREDES

«NOTREMISSIONESTDEFACILITERL’ACCESSIONÀLAPROPRIÉTÉ,DECONSTRUIRE,DEGÉRERETD’ACCOMPAGNERSURLADURÉENOSASSOCIÉS.C'ESTLÀQUENOUSDONNONSDUSENSÀCEMOUVEMENTCOOPÉRATIF.»

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«LEDÉVELOPPEMENTURBAINSETRADUITPARUNÉTALEMENTSPATIALETUNEHÉGÉMONIEDEL’AUTOMOBILEPEUCOMPATIBLESAVECLESENJEUXÉCOLOGIQUES.»

Jean-HubertMoitryPrésidentdeFoncièrePatrimonia

StéphaneJeanDirecteurdeCodif(H2IHonoréInvestissementImmobilier)

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StéphaneJeanDirecteurdeCodif(H2I)

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Jean-HubertMoitryPrésidentdeFoncièrePatrimonia

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FONCIÈREPATRIMONIA/CODIF

Leslieuxdecommercesontdeslieuxdebien-vivrepourlesconsommateurs.Fortedecettecertitude,FoncièrePatrimonia investit,conçoitetgèredesimplantationsdecommercesadaptéesauxenjeuxécologiques,urbainsetsociétauxdesvilles.Jean-HubertMoitry,présidentdeFoncièrePatrimonia,etStéphaneJean,directeurdesafilialeCodif,nousparlentdecesnouveauxdéfismenésencollaborationaveclescollectivités.

Depuisplusdevingtans,FoncièrePatrimonia investiten immobilierdecommercessurlaFranceentièreetenimmobilierdebureauxsurParis

(60%dupatrimoineenprovince,40%àParisetrégionparisienne).Aufildutemps,sonexpertisecommerceestdevenueprépondérante.Avecprèsde500000m2d’actifs(pourcomptepropreà80%etsousgestionpour20%),elleestaujourd’huiunopérateurreconnudelaprofession,grâceàlaqualitédesagestionetàsonsourcingtrèssélectifbasésurlavaleurintrinsèquedel’emplacement,au-delàdel’enseigne.Lafoncièreassureelle-mêmelagestiondel’ensembledesonparc–50millionsd’eurosdeloyerannuel,plusde150sitesetplusde800baux–,avecuneéquipedédiée.« Depuis une dizaine d’années, Patrimonia fait du marché parisien unepriorité,présenteJean-HubertMoitry.Nousnousintéressonsàl’acquisitiond’actifsparisiens“core”.Maisnousavonségalementengagé,parlebiaisdenotrefilialeCodif(CommerceDéveloppementÎle-de-France),unestratégiedecréationetdedéveloppementdeproduitscommerciauxencœurdeville,danslecadredeprojetsderénovationurbaine,ouenZAC[1]decentre-ville,aux côtés des promoteurs résidentiels. Selon les opportunités de gré àgréauprèsdespromoteursoudanslecadred’appelsàprojets (Inventonsla Métropole du Grand Paris ou Paris 2024), Codif identifie et valide lespertinences d’implantations commerciales, sélectionne les activitéspressentiesetcalibreleurssurfaces.Etceenétroitecollaborationaveclesélusetlesresponsableslocaux.»CetravailestréaliséenpartenariataveclasociétéH2I,spécialiséedepuisplusde28ansencommercialisationdecommercesdeproximitéenrégionparisienne.H2I,géréeparJean-ClaudeChiche,FrédéricCeyrolleetStéphane

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Jean,estassociéeauseinmêmedelastructureCodif.Désormais,PatrimoniaetCodifsontidentifiéscommedespartenairesdelongtermeparlaplupartdes majors de la promotion résidentielle, Linkcity, Nexity, Eiffage, Vinci,Marignan...«Àcejour,préciseStéphaneJean,unequarantainedeprojetsestencoursderéalisation,pourunesurfaceglobalede30000m2(15000m2

déjàlivrésouencoursdelivraison,et15000m2encoursdeconstruction).NousconcevonsnotammentlessurfacescommercialesdeParcsenSeineàThiais-Orly,unprojetremportéparLinckcityenpartenariatavecPatrimoniapourlapartiecommercialedanslecadred’InventonslaMétropoleduGrandParis.»ParcsenSeine,dontlalivraisonestprévueen2024/2025,estl’undes plus importants projets du Grand Paris. Il prévoit la création de deuxquartiers avec une forte dominante paysagère et environnementale, encoopérationaveclesvillesd’OrlyetdeThiais,quiaccueilleranotammentlaScènedigitale,unearènede2500places,premieréquipemententièrementdédiéàl’e-sportenEurope.

DESPROJETSCOMMERCIAUXAUCŒURDESCENTRESURBAINS

Patrimonia et Codif mènent des projets urbains dans les centres-villes,enréponseaux intentionsambitionnéesparlescollectivités:amenerunemixitéfonctionnellebureaux/logements,installerdespôlescommerciauxdeproximitéauseind’untissucommercialdéjàexistantouauseind’unezoneà forte densité d’habitations, ou encore renforcer un pôle commercial degare.Pourchacundecestypesdeprogrammes,unelogiqueetunetypologied’implantationsontopéréesenfonctiondessites.ÀNoisy-le-Grand,lesEspacesd'Abraxas,lecélèbreensembleurbainconçuetréaliséaudébutdesannées1980parRicardoBofill,amalvieillietsouffred’uncertainnombrededysfonctionnements.L’architectecatalanrevientpourrepenseretréaliserlenouveauprojet,avecpourobjectifsderedynamiserlazone,decréeruncadredevieverdoyantetanimé,etd’apporter l’offrecommercialeetlesservicesnécessairesàlapopulation.Etleschiffressontimpressionnants:60000m2debureaux,3000logements,ungroupescolaire

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de25classes,ungymnase,unecrècheetdescommerces…Codifréaliseégalementunpôlecommercialde2700m2auseindel'UniversitéParis-EstMarne-la-ValléeàChamps-sur-Marne,l’undesplusgrandspôlesuniversitaires français, dans le cadre de la création d’un quartier « éco-cité»mixte.Làaussi,lesiteestd’importance–30000m2consacrésàdeslogements,bureaux,commerces,crèche,résidencepourpersonnesâgées,servicesetrestauration–àproximitédelagareRERNoisy-Champs,futuregareduGrandParisExpressetdelaligne15dumétro.« Codif s’inscrit de même régulièrement dans des projets de création depôlescommerciauxdeproximitéauseind’untissucommercialdéjàexistant,oudansdeszonesd’habitationdensesettrèspassantes.Descasdefigureplus fréquents, explique Stéphane Jean. Comme le projet le Square àSartrouville,avecl’implantationd’uneoffreélargie,restauration,médicaletparamédical,commercesdebouche,quiviendracompléterl’offreactuelle.Lavolontédelavilleestdeproposerdesactivitéscomplémentaires,dansunesynergiecommercialedequartier.Tavernyet Ivry-sur-Seineontellesoptépourdespôlescommerciauxde500m2,uneoffredeproximitéaucœurdeshabitants.»À Montigny-lès-Cormeilles, c’est le renforcement d’un pôle commercialdegarequiaétéconduit,avec lavolontéd’aménagerun lieud’animationet d’intensifier les services de proximité. Face à la gare et au sein d’unezoned’habitationrésidentielledéjàexistante,leprogrammecomprend750logements,uncabinetmédical,diverscommercesetunecrèche.

LESPROJETSENCENTRE-VILLEDÉSORMAISDÉTERMINÉS

PARDENOUVEAUXBESOINS

Desenjeuxécologiques,urbainsetsociétauxviennentdorénavantstructureretencadrerl’évolutionactuelledescœursdeville.«Lesvillesontdeplusenplusvocationàprivilégierlesobjectifsdeprotection,degestionetdemiseenvaleurd’écosystèmesenvironnementaux,constateJean-Hubert Moitry. Jusqu’à récemment, l’enjeu politique concernait

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essentiellement le paysage urbain, le patrimoine, l’esthétique, maisseulement de manière très accessoire le cadre naturel et sa protection.Depuis peu, l’idée des acteurs, urbanistes, aménageurs et collectivités,est de créer dans les cités des paysages ruraux avec des codes tels queles couleurs, les volumes, les matériaux employés, ainsi qu’un certainnombred’innovations(notammentrelativesauxfacteursédaphiques,l'étudedessolsentantqu'habitatnaturelpour lesvégétaux).Lepaysageenvillerevêt souvent une nature symbolique avec le végétal en ornement. Lesproblématiquesdessols,faune,flore,aireteauentermesdedynamiqueetdequaliténesontpasencoreparfaitementintégrées,maisvontledevenirdemanièrecroissantedanslesannéesàvenir.Ilyaégalementfortàparierquel’évolutiondesfacteursclimatiquesetleursconséquencesnégativesetpénalisantespourlecadreurbain(canicules...),conduisentlescollectivitéslocales à privilégier de nouvelles politiques d’écologie urbaine. Il s’agiraalors de se réapproprier des éléments naturels présents dans les villescommelesrivières,labiodiversité,lesarbres...Leprocessusestpeut-êtredéjàengagéaveclatransformationdenombreuxfonciersex-industriels.»AinsiparexempleleprogrammeIvryConfluences,l’undespluslargesprojetsd’aménagementdelarégionparisienne.Déployésur145hectares,soitplusde20%de lasuperficied’Ivry-sur-Seine, il vadevenirunpôlemajeurdedéveloppement urbain, économique et social, avec à la fois du logement,desgroupesscolaires,deslocauxd’activités,denouvellesvoiriesetespacesverts,ainsiqu’ungrandparc.OuleClusterdesmédiasdesJeuxOlympiques2024,quiseraintégrédansdesîlotsnaturels,pourêtreensuitetransforméen1200logementsàDugnyprèsduBourget.SurlesbordsdeSeine,c’estlalibérationdefonciersdefrichesindustriellesquipermetderéaménagerlesberges(leCanaldel’OurcqàParis,Pantin,Noisy-le-Sec…).«D’autrepart,reprendStéphaneJean,ledéveloppementurbainsetraduitparunétalementspatialetunehégémoniedel’automobilepeucompatiblesaveclesenjeuxécologiques.Or,désormais,lesenjeuxurbainsetsociétauxmilitent en faveur de la notion de proximité. La politique actuelle destransportssembleyrépondregrâceàuncertainnombred’actions:nouvelle

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tramede la voierieurbaine, conceptiond’axesde transportsencommun,développement de différents modes de transports collectifs propres (co-voiturage,voitureproprepartagée,tramway…),modernisationdesréseauxmétropolitains, création de nouvelles gares et prolongement de lignesexistantesversladeuxièmecouronneparisienne,voireau-delà.Cettepolitiquedestransportsadéjàdeseffetssurl’urbanisation.Elleimpactedemanièreimportantelecommerce,endémontrantaussil’évolutioncomportementaledesconsommateurs,quiexprimentlebesoind’uncommercedeproximité,voiredequartier.»Selon Jean-Hubert Moitry, il est certain que l’ensemble des acteurs dela construction des villes du futur (aménageurs, urbanistes, architectes,promoteurs,mairies,investisseurs,commerçants)fontpreuved’unegrandeimaginationafinderépondreauxgrandsdéfisquilesattendent.Allantparfoisjusqu’àcôtoyerlascience-fiction...«Arkoseproposedessallesd’escalade,l’Anticafémetàdispositiondesespacesdepartageetdetravail,boissonseten-casinclus.Sedéveloppentdeplusenplusdesservicesdeconciergerie,derestaurationencircuitcourt,decoworking,decrèchesprivées...Lesanciensmodèles comme l’alimentation générale se transforment. Les principauxacteurs commencent à intégrer à la vente des produits localement ou envrac, avec une offre de services plus large qu’ils testent régulièrement…Noussommesaudébutd’unnouveaumodedefonctionnement,analyse-t-il,qui permet dès aujourd’hui de modifier les paysages urbains, de faireapparaîtredenouveauxconceptsdecommercesetdeloisirs,aveclavolontédereveniraurespectdelanatureetdel’êtrehumain.»

[1]Zoned'aménagementconcerté

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Quartier de la gare à Montigny-lès-Cormeilles - Vue depuis la place© Codif 2020

Quartier de la gare à Montigny-lès-Cormeilles - Vue depuis l'avenue de la Libération© Codif 2020

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Espaces d'Abraxas à Noisy-le-Grand© Codif 2020

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«ENPÉRIODEDEMUTATION,VOIREENTEMPSDECRISE,LESCOLLECTIVITÉSCONTINUENTÀCONCEVOIR,PRODUIRE,IMAGINER.»

YvesMolinaDirecteurgénéraldélégué,GroupeSERL(Sociétéd'ÉquipementduRhôneetdeLyon)

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GROUPESERL

LeGroupeSERL,acteurincontournabledansledéveloppementéconomiquede la métropole lyonnaise, travaille au service des politiques publiquesportées par les collectivités territoriales, en interface avec le secteurprivé.YvesMolina,directeurgénéraldélégué,esttrèsattachéàanticiperles solutions pour répondre aux mutations et aux besoins sociétaux etenvironnementauxduterritoire.

Depuisplusde60ans, leGroupeSERL,sociétéd'économiemixte,asuévoluerpours’adapteràdesenvironnementsdeplusenpluscomplexes.

«Àl’origine,ilyalaSERLetsesdeuxmétiershistoriques,l’aménagementfoncier et la construction d’équipements publics, développe Yves Molina.Nous traitons de nombreux projets urbains, principalement sur la zoned’influencedel'agglomérationlyonnaiseet,côtéconstruction,noussommesactuellementdavantageconcentréssurl’enseignement(écoles,lycées...)etledomainehospitalieretmédico-social(hôpitaux,EHPAD[1])surunpérimètreélargi à la région Auvergne Rhône-Alpes. Notre positionnement s’adaptesanscesseauxbesoins,auxambitionsetauxprojetsdescollectivitésetdesorganismesquinousaccordentleurconfiance.Nousavonségalementuneactivitéforteenprogrammationdebâtimentspublics.»LeGroupeSERLaétéinitiéparlaSERLilyaplusdedixansafind’élargirsonchampd’investigation,enfaisantlechoixdedévelopperuneactivitédedéveloppementetd’investissement.Lorsdelacrisede2008,lesinvestisseursfurentcontraintsderéduireleurprésence,alorsquelescollectivitésoulesporteurs de projets d'intérêt général continuaient à concevoir, produire,imaginer.Suiteàceconstatdecarencedusecteurprivé,leGroupeSERLadécidédeseprojetersurdesciblesd’investissementsprochesdesescœursdemétiersetrépondantàunenjeud’intérêtgénéral.Lastratégie,décidéedanslasuitecettecrise,aétéconfirméeparlagouvernancedelasociétéen2017.Lapremièredestinationaconcerné l’immobilierd'entreprise,enrelaisdel’action des collectivités. Ainsi, lorsqu’elles ont souhaité maintenir dansles centres-villes et cœurs de quartiers des activités de type TPE/PME

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artisanales, tandis que la pression foncière tendait à les faire refluer au-delàdelapremièrecouronne,leGroupeSERL,viasafilialeSERL@immo,estintervenupourlaréalisationetl’exploitationdelongtermedel’immobilierdédiéàcesactivités,dontl’utilitéàproximitédeleursbassinsdevieetdeclientèlen’estplusàdémontrer.Ils’estdèslorspeuàpeurendupropriétaired’environ40000m2d'immobilierd'entreprise,liésàdesvillagesd’entreprisesimplantésdanslescœursdebourgs,cœursdevillesetcœursdequartiers.«Nousconstatonsquel’outilimmobilierdédiéestd'unegrandeutilitépourlasurviedecesentreprises.Nousavonstrèspeudevacance,etellessonttotalementintégréesautissuurbainlocal,leuractivitéintramurostrouvantsapleineoccupationauprèsd’uneclientèledeproximité.En lieuetplace,il eut été facile d'installer des bureaux ou du logement. Mais cette filièreartisanale TPE/PME contribue à la mixité des fonctions et participe de lasociologieetdel’histoiredesquartiersdel’agglomération.»Parailleurs,lorsquelamétropoledeLyonémeten2018levœudereconquérirun site historiquement industriel pour conforter le socle industriel del’agglomération, le Groupe SERL l’accompagne. C’est ainsi qu’il remportel’appeld’offressurlesitearbitréparlasociétéBosch,pouravoirproposéuneméthodepartenarialeetlavolontédeconserversurlelongtermedeslocauxvouésà l'industrie4.0.Viaunvéhiculedédié,USINLyonParilly,associantSERL@immo, la Banque des Territoires et la Caisse d’Épargne, il serapropriétaired'icifin2020d'unensemblefoncierdedixhectares,comprenantd’ores et déjà 30 000 m2 de surface de plancher bâti, et permettant laconstruction de 30 000 m2 supplémentaires. La collectivité doit aussirégulièrement faire faceàuneproblématique liéeauxpasdeporte.Dansnombredeprojetsurbains, lescommercessontassezsouvent traitéspardéfautparlespromoteurs.Unétatdeslieux,observésurlesopérationsdesannées1960-1970,aujourd'huienrenouvellementurbain,commesurcellesdesannées1980,démontreunconstatdedégradationdel’outilcommercial.«Cettepaupérisationcommercialeestfortdommageable,surtoutlorsquela collectivité a beaucoup (ré)investi financièrement pour faire émergerdesprojetsurbainsaveclavolontédevoirperdureruneoffrecommerciale

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attractiveàdestinationdesrésidents.Ellevientdufait,entreautresfacteurs,quel’absencedelamaîtrisedel’immobilierfacilitelesmutationsd’activitésnoncontrôléesparlacollectivité,cequiconduitsouventàunprocessusdedégradationdelaqualitédel’offre.Enréponseàcecontexte,leGroupeSERLainvestisurdessoclescommerciaux,afindelesgérersurlelongterme,pourpérenniserlaqualitédel'offrecommerciale.»LeGroupeSERLtravailleégalementavecleGrandLyonpourfavoriserunezoneàfaibleémissionsurlacentralitédelamétropole,parl’installationd’unhôteldelogistiqueurbaine(HLU)de25000m2d’ici2022.L'objectifdecetHLUseraderamifierlefonctionnementlogistiqueeturbainduterritoire.Aufinal,cetoutilpermettraauxgrosporteursdevenirdéposerleurscargaisons,puisdes véhicules de plus petite taille et à faible émission prendront le relaispourredistribuerlesmarchandisesencentre-ville.Sanspourautants'éloignerdesesfondamentauxvisantàproduiredesprojetsd'intérêtgénéral,legroupeafilialisésesactivitésconnexesavecSERL@immo,pour le portage et la gestion immobilière d'opérations complexes (villagesd’entreprises, commerces, pôle de services aux entreprises, bâtimentsdédiés...), SERL@services qui accompagne la vie des entreprises locataireset de leurs salariés (Facility Management), et SERL@énergie, qui proposeaux collectivités locales et aux opérateurs privés des projets d'énergiesrenouvelables, notamment via des investissements dans des centralesphotovoltaïques.Legroupecompteaujourd’huiprèsde80professionnelspourplusde100millionsd'eurosd'investissementssurl’ensembledesprojets.

LESNOUVEAUXUSAGES,FONDAMENTAUXDELAREVITALISATION

DESCENTRES-VILLES

Roanne, installée au nord de la Loire, le long de la Loire... Historiquementcentre industriel mécanique et textile très important, l'industrie a peu àpeurefluéetcettevillede34000habitantss’estappauvriedurantplusieursdécennies...Leshabitantsontmigréversd’autresdestinations,lecommerceetlesservicesontsubiunlongprocessusdepaupérisation,signesdistinctifs

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d’unerécession.Ilyacinqans,lacollectivitéasouhaitérevitalisersoncentre-ville,àl’appuid’unprojeturbainambitieux.Lamunicipalité,sousl’égidedesonmaireYvesNicolin,estl’unedespremièresàs’intéresseraunouveaumodeopératoiredestinéàporterledéveloppementduprojet.ElledécidedecréeruneSemop[2]etdelancerunappeld’offrespouruneconcessiond'aménagement,alors remporté par le Groupe SERL. « Nous avons proposé d’ajuster laprogrammationen intégrantunerésidenceseniorsetunhôtel,dans lebutderenforcerlacentralitéavecuneoffreouverteàlamixitédesusagesetdesfonctionsaucœurmêmedelaville,àdeuxpasdutissucommerçantexistant.La ville a anticipé sur le foncier, foncier qu’elle a porté pendant quelquesannéespuisqu’ellearestituéàlastructuredeportageetdedéveloppement,laSemop.L’anticipationdelacommune,l’outildédié(laSemop)etlepartenariataveclespromoteurspermettentdesoutenirl’ambitionduprojet.»Lepermisdeconstruireaétéobtenu, les investisseurspour lesrésidenceshôtelièreset l’enseignede l'hôtel sontengagés, ledossierde l'ensemblecommercialestencoursdenégociation,l'exploitantdelarésidenceseniorsestconnu.Lapremièrepierreseraposéemi-2020.Le Groupe SERL porte un grand intérêt à la revitalisation des centres-villes/bourgs.Fortdesonimplicationsurlesterritoiresetdesesmultiplesexpériences,ilestàmêmed’accompagnerlescollectivitésdanslaréalisationdeleurprojet.YvesMolinanuancecependant.«Ilfautsegarderdetenterdereproduiredesschémaspréétablis,visantàreconfigurerlecentre-ville.L’interventionsurlesseulsespacespublicsestinsuffisante;labelleplacepublique, les stationnements bien posés, les espaces accommodés avecbeaucoupd'argentpublic...Lesnouveauxusagesnesemblentpastoujourssuffisamment pris en compte. Par exemple le web. Il est aujourd’hui lepremier centre commercial du monde. Loin de le rejeter, il est importantde composer et d’associer ces nouvelles pratiques à l’émergence d’uneprogrammation commerciale moderne, attractive et soutenable, pouvantégalement intégrer lesnouveauxélanscitoyensqui se traduisentpardesAmap[3] ou par des filières volontaristes autour des productions agricoleslocales.Ilexisteaujourd'huiunefortevolontédeseréunir,deneplusjouer

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individuel chacun dans son secteur. Les collectivités investissent pourresituer les marchés dans leur centralité, en leur offrant de meilleuresconditionsetensoutenantdesfilièresdeproducteurs.Lesfilièresévoluent,se transforment, comme par exemple le domaine de l’agri-alimentaire(du champ à la table). Beaucoup d'initiatives émergent, y compris dansles territoires périurbains. L’avenir des centres-villes passe certainementpar une relation plus volontariste entre les usagers et ceux qui viennentcommercer.Pardesexpériencescommeladistributionenvracqui,bientôt,ne sera plus seulement une expérience, mais une démarche naturelle declientsquirejettentdeplusenplusl’hyperconsommationpourseconcentrersurl’achatutileetnécessaire,l’achatplaisirresponsable.»Demême,lamétropoleaprisconsciencedecertainsparadoxes,notammentsuiteàuneétudequ’ellearécemmentmenée:95%delaproductionagricoleduterritoireestexportéehorsd’unrayonde50kilomètres,cependantquelesecteurdel’hôtellerie-restauration,quifaitlafiertédelacapitaledesGaules,importe95%decequ’il transformeencuisine[4].«Enréaction,certainescollectivitésconscientesdecetteproblématiqueproposentdefairerenaîtreles“ceinturesnourricières”enconsolidantleretourdesagriculteurssurleurterritoirepourapprovisionnerlescantinesdesécoles,desentreprises,lesétalsdescommerçantslocaux,sansoublierlesaccordspassésaveccertainsdistributeurs (grand commerce). Ces initiatives sont très intéressantes àsuivreetassurémentàaccompagner...»

[1]Établissementd'hébergementpourpersonnesâgéesdépendantes[2]Sociétéd’économiemixteàopérationunique[3]Associationpourlemaintiend'uneagriculturepaysanne[4]Libération,8juillet2019

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Le site USIN Lyon Parilly, dédié à l’industrie et à l’innovation© Groupe SERL

Village d’entreprises Michelet 9 dans le 8e arrondissement de Lyon© Groupe SERL

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«BEAUCOUPD'INITIATIVESÉMERGENT,YCOMPRISDANSLESTERRITOIRESPÉRIURBAINS.L’AVENIRDESCENTRES-VILLESPASSECERTAINEMENTPARUNERELATIONPLUSVOLONTARISTEENTRELESUSAGERSETCEUXQUIVIENNENTCOMMERCER.»

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«ILNEPEUTYAVOIRDEDÉVELOPPEMENTÉCONOMIQUENIDECOHÉSIONSOCIALEDUTERRITOIRESANSVILLESMOYENNESDYNAMIQUESETATTRACTIVES.»

RollonMouchel-BlaisotPréfet,directeurduprogrammenationalActionCœurdevilleANCT(Agencenationaledelacohésiondesterritoires)

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Habitat,commerce,emploi,mobilité,offreéducative,culturelle,sportiveetnumérique:leplanActionCœurdevilleapourobjectifsdecréerdesconditionsefficientes du renouveau et du développement des villes moyennes. Il estégalementàl’avant-garde,àlafoisdanssaméthodeetdanssafinalité,d'unevéritablepolitiqued’aménagementduterritoire.Desinvestissementslocauximportants sont prêts pour contribuer à la relance économique dans lesterritoires.RencontreavecRollonMouchel-Blaisot,directeurduprogramme.

ActionCœurdevilleestunprogrammedesoutienaudéveloppementdesvilles moyennes, avec une volonté politique affichée, celle d'investir

prioritairementetexclusivementdanslescœursdevilles.«Pourquoilesvillesmoyennes ? Parce que ces dernières décennies ont été plutôt consacrées àl'organisationdeParis,capitalemonde,etàcelledemétropolesrégionalesderayonnement européen qui jouent un rôle d'entraînement pour les fonctionssupérieures, explique Rollon Mouchel-Blaisot. Pendant ce temps, les villespetitesetmoyennesconstituantl’armatureterritorialedupaysontétéoubliéesdanslesdébatsinstitutionnelsouparlementairesetnégligéesdanslespolitiquespubliques.Ledernierplanlesconcernantremonteauxannées1970avecOlivierGuichard ! Or, nous avons besoin de ce réseau assez unique en Europe. Parailleurs,ilestdeplusenplusreconnuquenotremodèled’aménagementurbain,avecunétalementpavillonnairequiisoleetéloigneleshabitantsdescommerces,desemploisetdesservices,estaujourd'huiéconomiquement,socialementetécologiquement insoutenable.Cesystèmeexploseet implosesousnosyeux.Nousenpaieronsunprixdeplusenplusélevé,surtoutsinousneleredressonspas.Nousavonsbesoinquecesvillessoientdenouveauvalorisées,car leurrôleestirremplaçablepourledynamismedenotrepaysetsacohésionsociale.Deplus,uncertainnombred’entreellesprésentaitunrisquededévitalisationde leur centre-ville qui, si on n’y prenait garde, serait dommageable pourl’ensemble de leur territoire. Le programme Action Cœur de ville a été créépoursoutenircesvillesmoyennes,lesaideràréinvestirleurcentre-villeetàlesrendreplusattractivespourlesinvestisseursetlesentrepreneurs.C’estenfinlareconnaissancedeleurformidablepotentiel.»

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Enmars2018,222villesdemétropoleetd’outre-merontdoncétéchoisies,nonpasenfonctiondeleurnombred’habitantsoudeleursituationgéographique.LecritèredesélectionvouluparJacquesMézard,alorsministredelaCohésiondesterritoires,etparlespartenairesfinanciers,l’Anah[1],ActionLogementetla Banque des Territoires : leur rôle irremplaçable de centralité pour toutleurterritoire,quellequesoitleurtaille...De8000habitantspourChinonà140000habitantspourLimoges.Ceréseaureprésenteenviron25%delapopulation,26%desemplois,410000étudiants et aussi beaucoup de territoires industriels abritant des entreprisesdeniveaumondial,descréateurs,desstartups,desincubateursquisedéploientgrâceaunumérique,desuniversitésetdesécolessupérieurestrèsperformantes.«ActionCœurdevillevientégalementàreboursd'uneconceptionprévalantencore au sein de certains cénacles. Celle d’une France qui ne pourrait sedévelopper qu’avec quelques métropoles, laissant de côté des soi-disant“territoires interstitiels” ou “diagonales du vide”. Ce programme en estl’exact contraire. Il ne vient pas en opposition avec les métropoles, il en estcomplémentaire. Nous sommes profondément convaincus qu’il n’y aura pasde développement économique et social durable dans notre pays sans cemaillage territorial et sans une coopération intelligente et fructueuse entrecollectivités. Sinon, nous irions devant de très graves fractures dont le coûtseraitextrêmementimportant.L’autreparticularitédeceprogrammeestqu’ilaccueilleaussibiendesvillesenpleinedynamique,qu’ilnousfautcontinueràsoutenirpourconforterleurcroissance,commed’autresplusfragilesqu’ilestalorsindispensabled’aidermassivement.Lerôledechacuneestvitalpourlaprospéritédel’ensembledesonterritoire,enmétropolecommeenoutre-mer.»

UNPROGRAMMEGLOBAL,PARTENARIAL,DÉCENTRALISÉETDÉCONCENTRÉ,

SIMULTANÉETDANSLADURÉE

«Ils’agitd’unplanglobal,continueRollonMouchel-Blaisot,àl’inversedepolitiquespubliques trop souvent verticales et cloisonnées. Il est en effet primordial detravailler,dansladurée,surlatransversalitéetlacomplémentaritédesactions,

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et de traiter simultanément toutes les thématiques : logements, commerces,mobilité, services, cadredevie, transitionécologique, concertationcitoyenne...Développerlecommercesansattirerdeshabitantsenvilleet/ounepouvantsedéplacerseraittotalementinefficace.»Ceplanestégalementpartenarial.Enplusdesdotationsetsubventionsdel'État(DSIL,DTER,créditsDRAC,CPER,FNADT,etc.)[2],ilaétéproposéàlaBanquedesTerritoires,ActionLogementetl’Anahd’investirplusfortementdanscesterritoiresquiontétéunpeunégligéscesdernièresdécennies.Ilenestrésultéun«pacted’associés»dotéde5milliardsd’eurosd’ici2022.Cepaquetestainsiconstitué:1,7milliardd’eurosdontlamoitiédeconcoursd'investissementenfondspropresdelaBanquedesTerritoires(accompagnementetsoutiend’ingénierie, prêts préférentiels, co-investissements dans les projets descollectivités,viaparexempledesSEM[3]ouSPL[4]);1,5milliardd’eurosd’ActionLogement(pouracquériretréhabiliterdesimmeublesencentre-villeetlogerlessalariés,sousformedeprêts,subventionsd’équilibreouportagefoncier)et1,2 milliard d’euros de l’Anah (soutien à l’ingénierie et à l’innovation,cofinancementdespostesdedirecteurdeprojet,rénovationdelogements).Enrésumé,laprésencedelaBanquedesTerritoiresestindispensableentermesd’ingénierieetsouventfacilitatricelorsdestoursdetablepourleséquipementspublicsetl’investissementéconomique.ActionLogementsedéploiedansdesvillesoùlemarchédulogementestgénéralementmoinstendu,etl’Anahdopeses interventionsd’aideàlarénovationdelogementspourdespropriétairesbailleursoupropriétairesoccupants.«Cescinqmilliardsd’eurosreprésententen quelque sorte un “fonds d’amorçage public” en matière d'ingénierie etd’investissement,lesdeuxpivotsdelaréussitedecesopérations.Ilsontpourobjectifdeconsoliderunécosystèmefavorableauxinvestisseursprivésetdeleurdonnerconfiancedansl’intérêtd’investir,dansladurée,danscesvillesquiprésententdesperspectivesderentabilitéintéressantes.»Quantàlamiseenœuvre,elleestdécentraliséeetdéconcentrée.«Celasignifiequel'Étatnedictepasauxcollectivitéscequ’ellesdoiventfaire.Notretravailestdeleurproposerdesidéesetdemettreàleurdispositionunaccompagnementeningénierie,desfinancementsadaptésainsiquedesoutilsjuridiques,fiscaux,

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procéduraux,administratifsadhoc,afinqu’ellespuissentréaliserleursprojets.Touteslesdécisionsengageantl'Étatsontprisesparlepréfetdedépartement,aveclacoordinationdupréfetderégionsurl’aspectfinancier.Ainsi,l’interlocuteurdirectetexclusifdescollectivitéspourl'engagementdel’Étatestbienlepréfetdedépartement.Iln'yapasdesubventionsnidefinancementsaccordésdepuisParis,lesvillestravaillentendirectaveclesdirectionsoulesfilialesrégionalesdespartenairesfinanciers.Ilenestdemêmeaveclesrégionsetdépartementslorsqu’ilssouhaitentlibrementcontribuerauxactions.Decefait,lemaire–etsonéquipemunicipale–,estresponsabledesonprojetActionCœurdeville.Ilenassumelaresponsabilitépolitique,ausensnobleduterme,et lepilotagerégulierdesinstancespartenariales.»En termes de méthode, les collectivités doivent respecter trois obligations.Chaque projet doit faire l’objet d’un accord, d’une co-signature entre lacommuneet l’intercommunalité.L’intercommunalitéayantdescompétencesindispensables, toutessonttenuesdesouscrireaumêmeprojetdemanièreàassurersacohérence,mêmesibiensûr lemairea le leadershippolitiquedanssaville.Ladeuxièmeexigencereposesur laglobalitéduprogramme:chaque projet devra traiter simultanément de l’ensemble des thématiquesconstitutivesd’uncentre-villeattractifetdesdeuxaxestransversaux,transitionécologique et concertation citoyenne, en adaptant le curseur aux besoins.Enfin,unchefdeprojetlocalActionCœurdeville,placéauprèsdumaireetdudirecteurgénéraldesservices,serachargéd’assurerlafluiditédesrelationsetlerelaisdesinformationsentretouteslespartiesprenantes,defairevivrelagouvernance,derecevoirlesinvestisseursetacteurslocaux.«L’intérêt,enétantActionCœurdeville,est incontestablementcette formedegouvernancesoupleetpragmatique.Onretrouvesystématiquementautourdelatableducomitédepilotagelocal,animéparlemaireavecleprésidentdel’intercommunalité,lepréfetousesreprésentantsaveclaDDTM[5],larégionet/ouledépartement,lesreprésentantsdespartenairesfinanciers,voired'autresopérateurstelsquechambresdecommerceoudesmétiers,établissementsetagencesde l’État,établissementspublics fonciers...Selon lesprioritésetlesprojetsélaborésparlamairie,chacunestinvitéàseprononcer,àinvestir,

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àapporterunedotationouuneaideeningénierie,àprendreuneparticipationdans une SEM locale... L’action se construit par opération, on raisonneexclusivementprojet,puislesacteursdécidentdeleuréventuelleparticipation.Il y a des enveloppes, des procédures, des priorités, mais pas de schémapréétablidesubventionnement.»C’est en respectant cette méthode souple que le programme Action Cœurde ville a progressé particulièrement rapidement, son pilotage opérationnels’appuyant sur un pragmatisme volontaire, un formalisme minimal et unegouvernanceexclusivementlocale.

RÉINVENTONSNOSCŒURSDEVILLEETAUCŒURDESTERRITOIRES,

DESPROGRAMMESCOMPLÉMENTAIRES

Sélectionnéesenmars2018,les222villesavaienttoutessignéavantfin2018une convention cadre avec l’État et les partenaires financiers, comprenantdéjàdespremiersélémentsdediagnostic,d’orientationsainsiquedesactionsdites«matures»etdoncprêtesàdémarrer.Ellespouvaientainsianticiperlespremiersfinancementssansattendrelafinalisationduprojetlocalprévueendix-huitmois.Avantlesélectionsmunicipales,unecentainedevillesavaientdéjàratifiéoufinaliséleuravenantactantleurprojetfinal(l’autremoitiéleferacetteannée),4000actionsavaientétérecenséesetplusd’unmilliardd’eurosengagésfin2019(1,2milliardd’eurosau1eravril2020).« De plus, souligne Rollon Mouchel-Blaisot, ce paquet financier de cinqmilliardss’estenrichid'initiativesquisesontconcrétiséespardespartenariatsnouveaux entre institutions publiques et opérateurs privés, société civile etprofessionnelsdel’urbain,investisseursetconcepteurs.»Parmicesinitiatives,laconsultationnationaleRéinventonsnoscœursdevillelancéeendécembre2018.Elleaproposéaux222villesquilesouhaitaientd’êtreaccompagnéespourmenerunappelàprojetlocalsurunsiteemblématiquede leur centre-ville, en recourant à l’excellence professionnelle (architectes,paysagistes, urbanistes, etc.). Son objectif : faciliter l’émergence de projetsurbainsadaptésauxmarchésetauxbesoinslocaux,contribuantàlatransition

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écologique et à l’inclusion sociale et valorisant le patrimoine architectural,paysagereturbain.«Certainsdoutaientdelacapacitédesvillesmoyennesàs’engagerdansunetelledémarched’excellencemais,au total, 112 villesontété volontaires, cequiestconsidérable!Celaveutdirequelamoitiédesvillesduprogrammeontdemandéunaccompagnementsurmesurepourmenerdesprojetsambitieuxetinnovants.Unmouvementtrèspositifd’autantque,surles55villeslauréatesde la première vague annoncée le 19 mars 2019 par la ministre JacquelineGourault,33avaientlancéaudébut2020leurpropreappelàprojets.C’estunrésultatexceptionnellorsquel’onconnaîtlestempsderéactivitéhabituels,etquisetraduirapardeschantiers.»QuantauprogrammeAucœurdesterritoireslancéavecleCnam[6]auprintemps2019,ilrelèved’uneautrevolontéportéeparRollonMouchel-Blaisot,cellededévelopper l'offre de formation et d'enseignement supérieur dans les villesmoyennes.LePremierministreEdouardPhilippeenavaitd’ailleursfaitl’unedesprioritésd’enrichissementduprogrammeActionCœurdevilleenclôturantleCongrèsdeVillesdeFranceenjuin2019.C’estainsiqueleréseauActionCœurdevilles’estassociéàlavolontélouableduconservatoiredesedéployerdans les territoiresviaunAMI[7]commun.Sonenjeu : répondreauxbesoinsaccrusdeformationdes individus,desentreprisesetdescollectivités,etautripledéfidelacompétitivité,delacroissanceéconomiqueetdupleinemploi.Son ambition : déployer d’ici trois ans une centaine de nouveaux espacesd’accèsàlaformationsurtoutleterritoire.LeCnamdévoilaitneufmoisplustardles55premièresvillesmoyennesquiproposerontcetespaced’accèslorsd’unemanifestationprésidéeparlestroisministreschargéesdelacohésiondesterritoires,dutravailetdel’enseignementsupérieur.«Voilàunautreexempledelaréactivitéd’ActionCœurdeville,soulignéeparlePrésidentdelaRépubliquelorsdesondiscoursauCongrèsdesmairesdeFrance. Non pas que toutes les antennes vont se créer en trois mois. Maisnousavonsétécapablesdeconstruireensemble,enmoinsdesixmois,parune démarche réactive et pluridisciplinaire, une offre nationale intéressantepourcesterritoires,etdesélectionnerunepremièrevaguedevilleslauréates.

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Une deuxième vague sera lancée cette année en partenariat avec un autreprogrammepharedel’ANCT,Territoiresd’industrie,car laplupartdesvillesconcernéessontdesvillesindustrielles.Etledéveloppementdescompétences,dont le Cnam est un acteur remarquable, est essentiel pour développer ourelocaliserlesindustriesdansnotrepays.»

ACTIONCŒURDEVILLE,AUSSIPRÉFIGURATEUR

DENOUVEAUXOUTILSLÉGISLATIFS

«Etpuisjeprendsdeuxexemplesd’outilslégislatifsmisenplacepourcompléterleprogrammeActionCœurdeville.L’un,ledispositif“Denormandieancien”,estdirectementnéd’ActionCœurdeville.En2018,unproblèmeapparaîtausujetdelarénovation:s’iln’yapasdemesurefiscaleparticulière,équivalenteaudispositifPinelpourleneuf,nousnepourronspasattirerl’investissementprivé,souventlocal,pourréussirlesopérationsderénovation.Or,sinoussouhaitonsfaire revenir leshabitants, les logementsdoiventêtreattractifs. Il fautdoncpouvoirlesrénoversérieusementpourpouvoirlesaccueillir.D’unautrecôté,l'offrelocativeenseraitquantitativementetqualitativementaméliorée.»C’estainsiquele«Denormandieancien»aétévotélorsdubudget2019etamélioréavec lePLF2020[8].Cedispositifd’investissement locatif,destinéàencouragerlarénovationdansl’ancien,prendlaformed’uneréductiond’impôtsurlerevenuaccordéeauxparticuliersachetantunlogementàrénoverpourlemettreensuiteenlocationàunloyermodéré.CettemesurefiscaleestéligibledanslesvillesayantsignéuneORT[9](lesvillesActionCœurdevillelesontparanticipationpararrêtéministériel).«Enclair,cequiesttrèsintéressantenl’espèce,c’estleprojetterritorialquiouvredroitàcedispositiffiscal,etnonpasunzonagedécidéàParis;ledispositifportéparleministrechargéduLogementJulienDenormandierépondbienauxbesoinslocauxetconstitueunepetiterévolutionfiscalequiauraunvéritableimpact…»L’autre exemple concerne l'urbanisme commercial. Investir massivementdanslescommercesdecentre-villeserévéleraitcontreproductifsileszonespériphériques continuaient de se développer de manière anarchique. C’est

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pourquoilaloiElanpermetdefavoriserl’implantationdesurfacesmoyennes,voireimportantes,encentre-ville,parfoisenredonnantvieàderemarquablesbâtimentsenlesexonérantdel’autorisationCDAC[10].Demême,dansdescastrèsciblés,lesélussignatairesd’uneORTpourrontsaisirlepréfetàdesfinsdesuspendreunprojetenpériphériedeleurvilleoud’uneagglomérationvoisinesicelui-ci,parsanatureetsadimension,seraitsusceptibled’attentergravementàl’opérationderevitalisationcommercialeducentre-villeencours.Làencore,ilnes’agitpasd’opposerstérilementlesunsetlesautres,maisdemarqueruncoupd’arrêtàl’étalementurbaincommercialenretrouvantéquilibre,proximitéetbonsens.

L’AGENCENATIONALEDELACOHÉSIONDESTERRITOIRES,

LACONCRÉTISATIONDESPROJETS

LeprogrammeActionCœurdeVilleestuneprioritédugouvernementpourlesterritoires.Parlamanièredontilaétémené,ilaincontestablementinitiéune nouvelle méthode d’action publique, aux antipodes du fonctionnementtraditionnel d'une administration centrale. Il est désormais intégré au seindel'Agencenationaledelacohésiondesterritoiresnéeau1erjanvier2020delafusionduCGET[11],del’Eparecaetdel’Agencedunumérique.L’ANCTportedésormais des programmes nationaux comme Action Cœur de ville, FranceServices,Territoiresd’industrie,Petitesvillesdedemain,Francemobile…Lerôledel’agenceestaujourd’huidetroisordres.Lepremierestd’organiserles financements, partenariats et subventions au profit des territoires. Elleest l’opérateur de l’État sur les contrats de plan État-régions ou des fondsstructurelseuropéensparexemple.Ledeuxièmeseradedéployerdesagentsauprès des préfets et des collectivités au fur et à mesure de la montée enpuissancedel’agence.Cequin’estpassimple,enraisonsouventd’unmanquede formation ou de ressources mobilisables en termes d’ingénierie. Sontroisièmerôleestdesoutenirdifférentsprogrammesaujourd’huiactéscommeprioritairesetrattachésdirectementaudirecteurgénéraldel’agence.Cequisetraduitparlefaitquel'ensembledesesservicesfonctionnels,supportset

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logistiquessontdésormaisenappuidesprogrammescommeActionCœurdeville;ceseraunvéritableplusopérationnel.«Finalement,conclutRollonMouchel-Blaisot,avecActionCœurdeville,nousavonsenquelquesorteprototypéetpréfiguréunenouvelleméthoded’actionpour les territoires, incarnée par l’ANCT, à savoir un plan interministérielpilotéenmodetransversaletpartenarialparuneéquipeprojettournéeverslesoutiendescollectivitéslocales.Lespremiersrésultatsenregistrésconfirmentlapertinencedeladémarcheetnousencouragentàpoursuivredanscettevoie.Au-delàdumilliardd’eurosdéjàengagéauprofitdes222villessélectionnées,des actions extrêmement concrètes sont résolument menées dans tous lesdomaines;desurcroît,lesinvestisseursprivéscomprennentdeplusenplusl’intérêtdelessoutenir.»

[1]Agencenationaledel'habitat[2]DSIL:dotationdesoutienàl'investissementlocal-DTER:dotationd'équipementdesterritoiresruraux

DRAC:directionrégionaledesaffairesculturelles-CPER:contratdeplanÉtat-régionFNADT:fondsnationald'aménagementetdedéveloppementduterritoire

[3]Sociétéd’économiemixte[4]Sociétépubliquelocale[5]Directiondépartementaledesterritoiresetdelamer[6]Conservatoirenationaldesartsetmétiers[7]Appelàmanifestationd’intérêt[8]Projetdeloidefinances[9]Opérationderevitalisationduterritoire[10]Commissiondépartementaled'aménagementcommercial[11]Commissariatgénéralàl’égalitédesterritoires

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LESVILLESMOYENNESJOUERONTUNRÔLEMOTEUR

DANSLARELANCEDEL’ÉCONOMIE,LESSOUTENIRESTVITAL

«ActionCœurdevillecontribueàlaprisedeconscienced’unenjeu sociétal majeur, celui de reconcevoir notre modèled’aménagement urbain pour le rendre plus durable, plusrésilientetplusinclusif.Bref,celuiderompreavecl’étalementet l’isolement pour y gagner de l’humain. Cette priorité estplusquejamaisd’actualité...Eneffet,aumomentoùnotrepaysdoitsurmonterunegraverécessionàcausedelapandémiesanitaire,l’investissementpublic local peut contribuer à la relance de l’activitééconomique. Tout sera donc mis en œuvre par l’État et lespartenaires financiers pour aider et accompagner le millierde projets structurants du programme prêts à démarrer.Avecbienévidemmentleconcoursindispensabledesacteursprivés.Nousavonsdeformidablesatoutspourrelever,tousensemble,cedéfi.»

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8 salles, 1 320 sièges : inauguré le 15 novembre 2019, le multiplexe a pris ses quartiers au centre-ville de Dieppe, dans l'ancienne manufacture à tabac

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Reconversion d’une ancienne gare en lieu de solidarité citoyenne à Poissy : la Maison de vie éco-citoyenne accueillera, formera et sensibilisera l'ensemble des acteurs locaux concernés

par le développement durable, l'économie circulaire et la problématique de gestion des déchets© ANCT

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Installé au centre-ville de Douai depuis plus de trente ans, le Furet du Nord a rouvert ses portes le 12 avril 2019, en se maintenant en centre-ville dans un bâtiment Art Nouveau

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«LEPROGRAMMEACTIONCŒURDEVILLEAÉTÉCRÉÉPOURSOUTENIRCESVILLESMOYENNES,LESAIDERÀRÉINVESTIRLEURCENTRE-VILLEETÀLESRENDREPLUSATTRACTIVESPOURLESINVESTISSEURSETLESENTREPRENEURS.C’ESTENFINLARECONNAISSANCEDELEURFORMIDABLEPOTENTIEL.»

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«NOUSRÉAPPRENONSL'AMÉNAGEMENTGLOBALDELACITÉENRAISONNANTAVECL'ENSEMBLEDESOPÉRATEURS,ENPARTICULIERSURLETRANSPORT,L’ÉNERGIEETLECOMMERCE...»

FranckPetitDirecteurdel’habitatneuf,PROCIVISImmobilier

FabioMastroianniDirecteurdéléguéauxfilialesetpromotionimmobilièrePROCIVISEureetLoir

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FranckPetitDirecteurdel’habitatneuf

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PROCIVISIMMOBILIER

Réseau national unique dans son identité et son positionnement, entreéconomie sociale et solidaire, mouvement HLM et promotion privée,PROCIVISs’investitdansleprogrammeActionCœurdeville,enexploitantdèsl’amontlamaquettenumérique.Unoutilpouranticiper,géreretaussiimpliquer l’ensemble de l’écosystème économique local, selon FranckPetit, directeur de l’habitat neuf, et Fabio Mastroianni, directeur déléguéauxfilialesetpromotionimmobilièreEure-et-Loir.

Spécialiste historique de l’accession sociale à la propriété depuis plusde cent ans, le réseau PROCIVIS est aujourd’hui présent sur tous les

métiersdel’immobilier:constructiondemaisonsindividuelles,promotionimmobilière, administration de biens et gestion de logements sociaux.L’essencecoopérativedessociétésduréseauluiconfèreuneplaceoriginaledans le secteur immobilier ; ce modèle atypique leur permet en effet deréinvestir leurs bénéfices dans le développement de tous les métiers del'immobilieretdansdesmissionssocialesauprofitdesménagesmodestes.«Ils’agitd’uncerclevertueuxdanslequelnosdividendessontsanctuarisésau sein du réseau, sans redistribution, avec une partie consacrée audéveloppementetuneautreréinjectéedansdesmissionssociales,expliqueFranckPetit,ensoutiendespropriétairesoccupantsoucopropriétaireslesplusmodestes,ouencoredansdesprojetsquiaccompagnent lapolitiquegouvernementale. » Ce réseau de promoteurs, de constructeurs etd'aménageursfonciersproduitprèsde8000logementsneufsparan,avecunobjectifde10000logementsd’ici2022.Desoncôté,PROCIVISLogementSocial,nouvellementcréé,produit1500logementsneufsparanetgèreunpeuplusde40000logementsentantquebailleursocial.Lesfilialessontautonomes, elles doivent simplement répondre à des obligations d'intérêtpublicgénéral.«Nousn’avonspasexclusivitéàproduiredulogementsocial.Nousdevonsproduiredulogementpourtous,danstouteslesrégions,surtouttyped'habitat,etcedanslescontraintesdechaquemarchélocal.Nospromoteursimmobiliersontdoncvocationàproduireunmarchéconformeàleurmarché,etensepositionnantvis-à-visdelaconcurrence.»

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Réseau d’opérateurs régionaux, les agences de PROCIVIS sont bienimplantéessurleurterritoirepourtravaillerlesmarchésexistants,auplusprochedesbesoinsdescommunes.Decefait,ilestnaturellementassociéàActionCœurdeville.«Toutefois,cedispositifmodifiequelquepeulesparamètresduprocessusclassique.Dansuncadreprivéhabituel,uneopérationsortoupas,enfonctiondesgrandséquilibresdeprixderevient (foncieret travaux),prixdesortieconcurrentieletexistenced’unpotentielcommercial.Plusieurspromoteurspeuventsesuccédersurunfoncier,sansqueleprojetaboutisse.Cen’estpaslecaspourActionCœurdeville,oùlesprojetsneréunissentquetrèsrarementcescritèresdeviabilité.Ilnousfautdoncabsolumenttrouverunmontagefinancieridoine,ycomprislessubventions,pouraccompagnerledéveloppementdelaville.D’autrepart,leprogrammenouscibledesendroits.Etcesendroitsnesontpas forcémentceuxsur lesquels il yaunmarchéimmédiat.Noussommesalorsconfrontésàuneproblématique,celleducoûtplusélevédelaconstructionencentre-ville,etencoreplusélevés’ils’agitd’unerénovation.Ilyaparconséquentuneadéquationàtrouver,etmêmesansdouteàinventer.Peut-êtrecelled’intervenirdanslecentre-villeetdanslemêmetempsentoutepremièrecouronne,soitavecdupetitcollectif,soitavecde l’individualité,pourrentrerdanslecadrede lacontrainteduZéroartificialisationnette.Danstouslescas,nousconstatonsquelesprojetsnepourrontpourtantpasavancers’ilsnefontpasl'objetd'uneaidefinancière.Si ces centres-villes n'ont pas été développés jusqu'alors, ou s’ils restenten situation de développement, c'est bien qu'il y a un problème local etéconomique.Lesbilansd'opérationne“tournent”pas,lespartiesprenantesneparviennentpasàleséquilibrer,entred'uncôtélachargefoncièretellequ'elleestcenséeêtre,etleprixdemarchépouruneproductiondelogementsdignes,confortablesetévidemmentauxnormes.Ilfautdoncrestructurerlemarché,encréantdesmontagesspécifiques,etaccompagnerlesterritoirespourmontercesdossiers,entreautresdeschargesfoncièresréduitesparexemple.Maisquoiqu’ilensoit,ajouteFranckPetit,ledispositifActionCœurdevillenousamèneàpenserl'aménagementdelacitédanssaglobalité.À

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PROCIVISIMMOBILIER

raisonneravec l'ensembledesopérateurs,enparticuliersur le transport,l’énergieetlecommerce,toutcelabienévidemmententenantcomptedescontraintesenvironnementales.»

LAMAQUETTENUMÉRIQUEDÈSLAPHASEAMONTDESPROJETS,

AUSTADEDELAPLANIFICATION

Ces opérations en cœur de ville, PROCIVIS peut les porter, de par sonoffre globale, ancrée dans les territoires, et par sa capacité à impliquerles opérateurs locaux. « Chartres Métropole nous a intégrés, parce qu’ilsnousontreconnuscommeunacteurcompletsur l'ensembledesmétiersdel'immobilier,etcommeacteurlocalcarnoussommestrèsprochesdesTPE/PME,expliqueFabioMastroianni.Construire,c’estpourlogerdesgens.Mais c’est aussi pour faire fonctionner une économie d'entreprises, defournisseursetdenégocequigravitentautourdecesopérations,quipeuventcontinuerà fonctionneret,éventuellement,croîtrepourcréerde l'emploi.C’estvraimentimportantpournous,etnousl’appliquonsdèsqueleprojetlepermet.C'est justementcequenousavonsréalisépourlarésidenceleOnze.»LeOnze,unprogrammededouzelogementsd'accessionàlapropriétélibre,inscritdansundémonstrateur,pilotéparunchefdeprojet,avecpourobjectifsd’anticiper les ambitions de la nouvelle règlementation environnementale2020 (diminuer l’impact carbone des bâtiments, poursuivre l’améliorationde leur performance énergétique et garantir leur fraîcheur en été) encircuitcourt,etenappliquantlesprincipesdel’analyseducycledevieetdel’économiecirculaire.L’ensembledel’opérationdevantêtreàisocoût,sansuneurodepluspourlaconstruction,sansdéséquilibreduprixdesortie,afindeproposerdeslogementsàdestarifsmaîtrisés.«Pourceprojet,nousavonstravaillépendantdeuxanssurunsystèmederechercheetdéveloppementautourdel'économiecirculaireetdescircuitscourts, en développant un projet démonstrateur. Notre volonté était decréer un écosystème autour de ce sujet de recherche et développement,

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d’essayerdebousculerleséconomiesgénéralesetpardéfautlaproductionde logements, et d’inverser le cycle actuel, celui qui veut que lorsque lecoût augmente, le foncier augmente et la production baisse. Nous avonsparexemplefaitappelàunopérateurquenousconnaissonsbien,pourduréemploideproduits issusdesdémolitionsde logementdans l'habitatoud’équipementspublics.Lebutestdefavoriseruneéconomiecirculaireentrelaproduction,lereconditionnementetl’utilisation,dansuncercledemoinsdedixkilomètres.»PROCIVIS Eure et Loir s’appuie également sur une autre compétence,le BIM[1], un processus qui utilise une maquette numérique terrestre en3D intelligente comme élément central des échanges – informations etoutils pour planifier, concevoir, construire et gérer plus efficacement desbâtimentsetdesinfrastructures–entrelesprofessionnelsdel'architecture,de l'ingénierie et de la construction. Tous les paramètres peuvent êtreintégrés,dèslorsquelesbasesdedonnéessontrenseignées.« En fait, le territoire de Chartres a été la première ville scannée, avecun déploiement en escargot. Donc tous les projets liés au PLU[2] et audéveloppementsontnumériquementrattachésàlamaquette.C'estunmoyendegestionuniquepourlamétropoledepilotersonavenir,avecunevisionpar couches, infrastructures, bâtiments, transport, énergie, etc., et leursinterconnexions.L'ensembledesinfrastructuresestrattaché,ainsiquetouslestravauxsouterrains,puisqu'unepremièrebasededonnéesaétéconçueen2016,avecl'ouvertureetlacréationd'unpôlenumériquepourscannerl'ensembledesréseauxd'assainissement,d'adductiond'eaupotableetderéseauxaériensquiserontmisenenfouissement.Lamaquettenumériquepermet aussi de construire un dossier de consultation à destination desTPE/PME,sansremettreencauseleurvaleurconcurrentielle,afinqu’ellespuissentgrandiraveclesévolutionsnumériquesquenousmettonsenplaceetquenousmettronsenplacesurlesprochainsprojets.»PROCIVIS intègre également la maquette numérique dans l’appel d’offresmené pour des villes sélectionnées dans le programme Réinventons noscœurs de ville, Limoges, Montbrison, Morlaix... « Ces villes ne l’utilisent

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PROCIVISIMMOBILIER

pasencore.ÀMorlaixparexemple,nouspouvonssoumettreundossierquireprésentelafutureliaisonmécaniqueentrelavillebasseetlavillehaute,etquiestenfaitlaréhabilitationd’unfuniculairequiavaitdisparu.»«Selon leursbesoinset leurhistoire,sociale,économique,géographique,confirmeFranckPetit,noussommesauxcôtésdesvillesetdescommunautéspour accompagner les habitants et les opérations d’habitat dans unedémarchevertueuse.»

[1]BuildingInformationModeling[2]Planlocald’urbanisme

«CONSTRUIRE,C’ESTPOURLOGERDESGENS.MAISC’ESTAUSSIPOURFAIREFONCTIONNERUNEÉCONOMIELOCALED'ENTREPRISES,DEFOURNISSEURSETDENÉGOCEQUIGRAVITENTAUTOURDECESOPÉRATIONS,QUIPEUVENTCONTINUERÀFONCTIONNERET,ÉVENTUELLEMENT,CROÎTREPOURCRÉERDEL'EMPLOI.»

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Résidence le Onze à Chartres© PROCIVIS Eure et Loir

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PROCIVISIMMOBILIER

Programme immobilier de grande ampleur mené par Edifidès du réseau PROCIVIS, au cœur de la ville de Caen. Composé de 94 logements répartis dans 5 bâtiments de deux étages, il se fond dans le décor du Parc de l’Abbaye-aux-Dames.

© Edifidès

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«JECROISPROFONDÉMENTAUCŒURDEVILLE,PARCEQU’ILESTUNLIEUDELIENSOCIAL.ETPLUSLEDIGITALPRENDRADEL'AMPLEUR,PLUSILFAUDRARETROUVERCELIENSOCIAL.»

PierreRuelloDirecteurgénéral,Demeter

© D

emet

er

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DEMETER

Opérateur privé aujourd’hui spécialisé dans l’investissement, Demeterexploitelesespacescommerciauxdelatoutenouvellegared’EuroRennes.Unlieudevie,d’échangesetdeconvergencequiainspiréPierreRuello,sondirecteurgénéral.

Créé en 1985, le groupe Demeter est alors principalement impliquédans le développement de Panavi, leader européen de la boulangerie

surgelée. En 2008, son fondateur René Ruello décide de le céder pourse repositionner sur l'investissement, avec trois cœurs de métier. Deuxactivitéssontpeuvisiblesdugrandpublic,lagestionfinancièreetlagestionimmobilière.Latroisième,sousl’égidedupôleHospitality,estcentréesurl’exploitation d’hôtellerie, de restauration et du commerce de proximité,soit une quarantaine d’établissements, notamment au sein de l’espacecommercialdelagaredeRennes,pourunchiffred'affairesdeplusde20millionsd'euros.«Demetertravailledefaçoncomplètementindépendanteetautonome,enexcluant leslogiquesdeconcept,delicenceouderéseau,expliquePierreRuello, fils du fondateur. Ce qui offre la liberté d’inventer ou de cultiverl’histoired’unespacepourmieuxl’intégrerdanssonenvironnement.Noussélectionnonsnosprojetsenfonctiondelavisionquenousavonsdupotentieldulieu,quecesoitunquartier,enborddemerouencœurBretagne.Parfois,ils’agitd’unesimplecontinuitéd'exploitation,parcequel’histoireexistedéjàetfonctionnetrèsbien.Parfoisc'estl'obligationdelerepenserentièrementparuneapprochethématiqueouarchitecturaleoriginale,ennousadaptantaumieuxàlaclientèle,àunetendanceouaumarché.Notreoffre,présentedansdifférentesvilles,esttrèssegmentée:hôtellerie,restaurationasiatique,italienne,pub,baràvin,gastronomique...,etcommercesdeproximité,petiteépicerie,caviste,boulangerie...»C’estdanscecadrequeDemeterConcessionsdécided’investir20millionsd’eurospour installerdixnouveauxespacescommercialisésdans la touterécentegaredeRennes,entièrementrénovéeenvuedel’arrivéedelaLGVenjuillet2017,quiplaceRennesà1h25deParis.

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LAGARED’EURORENNES,NOUVEAUPÔLEMULTIMODALETCOMMERCIAL

L’histoireentreDemeteretlagaredeRennescommenceen1991,lorsquela gare originelle de la ville, alors inadaptée à son taux de fréquentationdepuislenouveauTGVAtlantique,estréaménagée,étendueetaccueilleunnouvelespacecommercial.Prèsdetrenteansplustard,le3juillet2019,latroisièmegaredeRennesestofficiellementinaugurée,avecencoreplusdecommercesetdeservices.Rénovée,agrandieetmoderniséepouraccueillirlaLGVetdeuxlignesdemétro,elledevientunpôled’échangesmultimodalpouvantrecevoir20millionsdepersonnesparan,toutens’intégrantdansleprojetd’urbanismeEuroRennes.Conçucommeuneextensionducentre-villeverslesud,ceprojetsepositionneaucœurdesfluxéconomiques,culturelset commerciaux. Sur 58 hectares, il rassemblera 300 000 m2 de bureaux,logements, commerces, restaurants et hôtellerie, activités, services etéquipementsd’ici2027.Àterme,laZAC[1]accueilleraquelque7000emploiset3000habitantssupplémentaires.Unprogrammequimodifietotalementlequartieretsonmodedevie.« La gare de Rennes est un lieu que nous connaissions bien, puisquenousavionspusuivredeprèssonévolution,safréquentation,sesusages,comprendre son fonctionnement et ses besoins, souligne Pierre Ruello.Lorsque nous avons travaillé sur le projet de cette gare, nous avonssouhaitéunevisionmoderne,unlieudeviequis’inscriraitdanscenouveauterritoire.NousavonsdoncprévuunplanmerchandisingeninstallantdesenseignesemblématiquesmondialescommeMcDonald’setPrêtàmanger,entreautres,pourqu'unvoyageuraitsesrepères,associéesàdegrandesmarquesemblématiquesd'originebretonnecommeYvesRocher,l’épiceriefineHénaff&Co,leStadeRennais...Demême,nousavonscréédesconceptsoriginauxàl’approchelocale.C'estparexemplelanaissancedeTyVorn,uneboulangerieartisanaleavecsonfournilenpleinegare.»Uneréelleinnovationpuisquec’estlapremièrefoisqu’unboulangerfabriquesonpain,sesviennoiseriesetsespâtisseriesdansunhalldegare.Cerisesurlegâteau, ilpréparedespains100%local,essentiellementàbasede

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DEMETER

blénoir,etdespâtisseriesidentitairesbretonnescommelekouign-amannetlefar.En outre, le Ty Vorn est partenaire du Paris-Brest by Christian Le Squer,restaurantdessinéparPatrickJouin,avec la volontéd'écrireunehistoireet un nom dans ce lieu. En association avec la SNCF, qui souhaitait unétablissement symbolique à la hauteur du Train bleu de la gare de LyonouduLazareavec lechefÉricFrechon–premiergrandchefàs’installerdansunegare–,DemeterafaitlepariaudacieuxdetravailleraveclechefbretonChristianLeSquer, troisétoilesauguideMichelinaurestaurant leCinqdel’hôtelFourSeasonsGeorgeVàParis.Accessibleparunascenseurpanoramique,leParis-BrestbyChristianLeSqueroffre,surdeuxniveaux,unecuisinelocaleabordable,avecvuesurlavilleetsurlesvoiesgrâceàsontoittransparent.Aveclacréationdenouveauxconceptsderestaurationindépendante,DemeterConcessionsarepensésaméthodedetravail:ilaprislepartideredonnerdutempsàsesprocessdeproductionpourleplaisirdeceuxquivoyagentvite...«Àuneépoque,denombreuxacteursdelarestaurationontunpeuperdulanotiondusens.Depuistroisans,nousfaisonslechoixdelecultiverenprivilégiantlescircuitscourts,avecdesartisansquenousconnaissons,encomposantdescartes saisonnières, en organisant le traitement des déchets, la gestion del'eau...Chaqueétablissementestpartieprenantedeceprocessus.Cen’estpastoujoursparfait,maisnoussommesattentifsparcequec'eststructurantetquecettedynamiqueestpartagéeavecleséquipes.»

LIEUXDETRANSITETLIEUXTOURISTIQUES,LAMÊMESTIMULATION

«L’énergiefolledeceprojetdenouvellegare,laperformancedenoséquipes,laqualitédesrelationshumainesquiapermisdemenerverssaréussiteun telchantieravec toutesacomplexitéet tantd’intervenants,et la forcequ'inspirecelieudemobilitéetderencontres,nousontportéspendantdesannées,racontePierreRuello.Ellesnousontaussiouvertsàd’autresidées,àd’autrespotentiels,entermesdecommercesetdeservicesàconcevoir

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dansdeslieuxdepassage.Etpuis l’enviedenousprojeterdansdeslieuxtouristiques, dans ce contexte d’accélération des mobilités, notammentgrâceàlaLGVquidonneunnouveausouffleàlaBretagne,auFinistère.»C’estpourquoiDemeteradécidéd’investiràPont-Aven,villagemondialementconnupoursesnombreuxpeintresquiyséjournèrentdèslesannées1860,notamment Francis Bacon qui fit venir plusieurs peintres américains, etreconnugrâceàPaulGauguinquivécutlàde1886à1894.C’estlàqu’ilcréeavecÉmileBernard,élèvedePissaro,lesynthétisme–oustyledeL’ÉcoledePont-Aven.«Nousygéronsplusieursétablissements,dont l’hôtel lesAjoncsd’Or, laChocolaterie de Pont-Aven, et l’emblématique restaurant le Moulin deRosmadec.Maisnoussouhaitonsnousengagerencorepluspourcontinueràélargirl’attractivitédeladestination,avecdesévénementsannuelsautourde l’univers de l’art. Pourquoi pas aussi au travers de dispositifs tels queActionCœurdeville...Pont-Avenestunecartepostale,uneimaged'Épinalduvillagebretonavectoutessescomposantes,culturellesetromantiques.Unebelleendormieàréveiller,unvraibeauprojetàmener...Les paysages urbains et les modes de consommation se transformenttrèsvite,conclutPierreRuello,etnoussommestousconcernésparcettemutation.Chaquejour,noustouchonsdudoigtl'universdigital,ilfautdoncs’adapter.Ilnousfautégalementêtretrèsattentifsàl'évolutiondesvilles,leur cœur historique, lieu naturel de commerce et de rassemblement,avecleurmanièreuniqueparticulièredevivre,etleurconcurrenceaveclepériurbain.Jecroisprofondémentaucœurdeville,carilestunlieudeliensocialbeaucoupplusmarquéquedansd'autreszonesplusimpersonnelles.Jepensequeplusledigitalprendradel'ampleur,plus il faudraretrouverdu lien social et de l’expérience réelle. Vivre ce moment de transition estpassionnant. C'est inquiétant aussi. Il faut être en éveil, vigilant, flexible.C’estledébutd'uneautrehistoire...»

[1]Zoned'aménagementconcerté

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DEMETER

Gare de Rennes© SNCF

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UNMOTSURL’AUTEUR

Sylvie Philippe, consultante en communication institutionnelle etrédactrice,arencontrépendantplusieursmoiscellesetceuxquis’engagentquotidiennementpourredonnerauxvillesmoyennesleurdynamisme,leurattractivité,leuridentité.(Les interviews ont été réalisées avant le confinement de 2020, mesuresanitairepourluttercontrelapandémieduCovid-19.)

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ARKÉABANQUEE&IREMERCIE...

VanessaBecuweBernardBletton

VincentBougamontChloéBrillon

PhilippeBuissonMarie-CélineCazauba

ThierryCotillardMichelDantin

GhislainDecobecqVincentFuster

FrédéricGabertStéphaneJeanValérieLasek

EmmanuelLeRochVeraLizarzaburuFrédéricMarquet

PascalMassonFabioMastroianni

Jean-HubertMoitryYvesMolina

RollonMouchel-BlaisotFranckPetit

Jean-MichelRoyoPierreRuello

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ImpriméenFranceparIcônesDépôtlégal1ersemestre2020


Soutenir les collectivités locales et inciter les acteurs du logement, du commerce et de l'urbanisme à réinvestir les centres-villes... Une urgence devenue fondamentale pour les villes moyennes qui luttent depuis des années contre la spirale croissante de la fracture économique et sociale.

C’est la raison d’être du programme Action Cœur de ville initié en 2018 sur toute la France. Avec cinq milliards d’euros dédiés sur cinq ans, il permet aux collectivités de concevoir et de réaliser des opérations nécessitant une ingénierie technique et financière spécifique. Il représente aussi un exercice jusque là inédit de mobilisation collective de l’État et de nombreux partenaires publics, financiers et opérateurs privés.

Ce nouveau numéro de Regards donne la parole à ceux qui œuvrent tous les jours pour que les centres-villes retrouvent leur âme et leur vitalité. Pour que ces centres de vie accueillent de nouveau des habitants, des commerces et des services, et puissent pleinement jouer leur rôle au cœur de la ville, au cœur de leur territoire.

Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels travaille avec tous les maillons de la chaîne de la construction et du logement. À travers la collection Regards, elle confronte les points de vue, partage les expériences et contribue aux grandes réflexions pour l’amélioration de nos villes et de nos quartiers.

Documents

SUR LES CŒURS DE VILLE · de Tourcoing compense le déficitopérationnel et financeles autres volets du programme de revitalisation de son centre-ville. Arkéa Banque Entreprises