SURFACE HORS OEUVRE DE LA MAISON

SURFACE HORS OEUVRE DE LA MAISON

DEFINITIONS

Plancher

La notion de construction de la maison, dfinie le plus simplement par quatre murs et un toit, ne participe pas la dfinition de surfaces sur laquelle repose une partie de la rglementation franaise du droit btir. Les surfaces prises en compte sont celles des planchers de la maison. Le plancher est llment de construction, en principe horizontal, complmentaire des murs et du toit, qui permet lhabitation de la maison sur diffrents niveaux tant lintrieur qu lextrieur (balcon, terrasse).

Hors oeuvre

Loeuvre, est le mot pour dfinir le btiment de faon plus gnrale, notamment dans notre code civil, en y incluant tous les ouvrages possibles: ponts, dfense, monuments, etc... Le terme hors oeuvre prcise que lon prend en compte lextrieur de loeuvre.

Surface de plancher hors oeuvre

Le calcul dune surface de plancher hors oeuvre prend en compte la surface totale de ce plancher, y compris celle occupe par les cloisons ou les escaliers, plus lpaisseur totale des murs extrieurs sur lesquels, ventuellement, il repose.

SURFACE HORS OEUVRE BRUTE DE LA MAISON SHOB

A quoi sert la SHOB ?

La surface hors oeuvre brute de la maison sert, surtout, calculer la surface hors oeuvre nette par dduction de certains planchers qui ne sont pas comptabiliser pour celle ci (surfaces non closes, stationnement, combles et sous-sol non amnageables). Voir plus loin

surface hors oeuvre nette de la maison

Toutefois, pour un projet de maison situ dans une commune non dote de plan local d un (PLU) ou d un document en tenant lieu (plan d occupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan d amnagement de zone), il conviendra dindiquer cette surface au 4.3- du formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle.

Cerfa 13406

La SHOB du rez de chausse correspond lemprise au sol des constructions tels que demand au a. et b. du cadre 6 de la dclaration H1 produire ladministration fiscale pour le calcul de la valeur locative de la maison.

Dclaration modle H1

Comment calculer la SHOB ?

La SHOB des constructions est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau (et de chaque btiment), des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situes au rez-de-chausse, auxquelles s ajoutent lpaisseur des murs et cloisons.

On doit notamment compter dans le calcul de SHOB de la maison :

- Un abri ou un auvent, mme dissoci de la maison, dont le toit repose sur des poteaux (compter lemprise au droit extrieur des alignements des poteaux).

- Vranda, jardin dhiver, serre

- La surface de plancher plae dessous un escalier pos au sol.

On ne comptera pas :

- La surface occupe par le passage de lescalier travers le plancher (trmie).

- Lemprise dun auvent, dune marquise ou dun porche lorsque leurs lments, uniquement fixs au mur, ne reposent pas sur le sol et condition que le sol plac dessous ne soit pas un plancher (terrasse, perron)

SURFACE HORS OEUVRE NETTE DE LA MAISON SHON

A quoi sert la SHON ?

La surface hors oeuvre nette de la maison est la surface de rfrence par excellence pour ladministration, qui elle permet dapprcier limportance de la maison. Cest elle qui est prise en compte pour le respect du droit btir sur un terrain (coefficient doccupation du sol).

COS affect au terrain de la maison

Le coefficient, indiqu dans le rglement durbanisme, est multiplier par la surface du terrain pour obtenir la SHON maximale autorise. Par exemple: un COS de 0,2 sur un terrain de 1000m2 autorise une SHON de 200 m.

Ladministration utilise galement la SHON de la maison pour :

- Le recours obligatoire un architecte pour tablir le projet architectural de la maison (maximum 170 m de SHON)

- Le respect de la rglementation thermique dite rt 2005 (consommation nergtique de la maison rapporte au m de SHON)

- Le calcul des taxes valoir sur lobtention du permis de construire (taxe locale dquipement, taxe pour les espaces verts, taxe pour les CAUE)

Peut-on tablir un rapport entre la SHON et la surface habitable ?

La SHON correspond effectivement la partie habitable de la maison car elle ne prend pas en compte les garages, balcons, terrasses et autres lments extrieurs lhabitation proprement dite. Cependant elle intgre lpaisseur des murs et des cloisons et partiellement les escaliers. La conception de la maison de plain pied sans escalier et sans mur de refend permettra dobtenir un excellent rapport surface habitable/SHON (de lordre de 90%). Compte tenu que la SHON nenglobe pas les espaces sous comble dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m, une conception de la maison avec un tage en comble permet de donner de lespace aux pice de cet tage. Lexprience montre quil est raisonnable de considrer un rapport surface habitable/SHON de 85% lors de la construction traditionnelle de la maison.

Comment calculer la SHON ?

La surface hors oeuvre nette de la maison sobtient en dduisant de la SHOB les surfaces suivantes :

- Combles et sous-sols non amnageables pour lhabitation ou ou lexercice dactivits professionnelles. Le seul critre actuellement retenu pour considrer un local non amnageable est que sa hauteur sous plafond soit infrieure 1,80 m. Notamment, pour quune surface en comble dveloppant un espace de grande hauteur li une forte pente de toit ne soit pas pris en compte en SHON suppose de ne pas dclarer de plancher en SHOB.

- Surfaces non closes : toitures-terrasses, balcons, zones couvertes en rez de chausses (abri garage, auvents, porche, charetterie, etc...)

- Locaux destins au stationnement des vhicules (motoriss ou non).

Pour tenir compte des paisseurs consquentes de murs induites par lisolation thermique, voire phonique, il est accord une dduction forfaitaire de 5% applicable au dcompte obtenu ci dessus.

Prise en compte des surfaces existantes et/ou transformes

Dans le cas de btiments existants sur le terrain, avant la construction de la maison, le calcul doit se faire en fonction du projet global. Par exemple, si une ancienne habitation, existante sur le terrain, est dmolie, ou transforme en garage, sa SHON existante disparait ou se transforme en SHOB. Ladministration a mis disposition un document daide au calcul, disponible en tlchargement sur le site web du ministre. Nous avons ajout des fonctionnalits de calcul automatique ce document :

Fiche daide pour le calcul des surfaces hors oeuvre BRUTES et NETTES des constructions

Schma rcapitulatif des dductions SHOB/SHON

Il convient doprer les dductions des planchers reprsents en rouge sur le schma. Les planchers reprsents en vert sont seuls constitutifs de la surface hors oeuvre nette de la maison.