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VILLE DE NANTES
OPÉRATION PROGRAMMÉE D’AMÉLIORATION DE L’HABITAT
DU QUARTIER DECRE – BOUFFAY
Convention d’opération
ENTRE
La Ville de Nantes, représentée par son Maire en exercice, dûment habilité à l’effet des présentes, par délibération du Conseil Municipal en date du 30 mars 2007.
ET
Nantes Métropole - communauté urbaine, représentée par le vice-Président délégué, M Gilles RETIERE, dûment habilité à cet effet en vertu de la délibération du Conseil communautaire en date du …………………….
ET
L’Etat, représenté par Monsieur Bernard BOUCAULT, Préfet de la Région des Pays de la Loire, Préfet du Département de la Loire Atlantique,
ET
Le Conseil Général de la Loire Atlantique, représenté par Monsieur Patrick MARESCHAL, Président du Conseil Général de la Loire Atlantique, ET
L’Agence Nationale de l’Habitat, établissement public à caractère administratif – 8 avenue de l’Opéra 75001 PARIS – représenté par son Délégué local, Monsieur Patrick HATCHIKIAN, agissant par délégation du directeur général de l’agence agissant dans le cadre des articles R 321.1 à 17 du Code de la Construction et de l’Habitation dénommée ci-après A.N.A.H.,
ET
La Caisse des Dépôts et Consignations, établissement public à statut spécial créé par la loi du 28 avril 1816, dont le siège est sis à Paris (7è arrondissement), 56, rue de Lille, agissant à l’acte dans le cadre de la convention Etat/CDC du 29 juin 2000, représentée par M CHABOUD, Directeur délégué pour les Pays de la Loire dûment habilité à l’effet des présentes, ci-après dénommée la CDC,
Préambule
L’étude préalable à la réalisation de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) a fait apparaître clairement :
- une mixité sociale qu’il convient de préserver, et la présence d’une population jeune aux revenus modestes (étudiants, jeunes actifs, chômeurs), voire précaire.
- une offre de logements, notamment locatifs, de qualité médiocre avec de nombreux logements inconfortables (de l’ordre de 150 repérés) ou indignes (près de 200 repérés) qui nécessitent des travaux de requalification voire de remise en état d’habitabilité (éradication de l’habitat indécent et insalubre, traitement des problèmes thermiques et phoniques).
- une centaine d’immeubles en copropriété privée ayant des parties communes dégradées voire insalubres, ou en voie de dégradation.
- des niveaux de loyers très variables avec une part importante de loyers inférieurs au niveau des loyers intermédiaires de l’A.N.A.H., ce qui confère à ce quartier une fonction sociale très importante qu’il convient de maintenir (parc social de fait).
Il est par conséquent impératif de développer des actions visant à redonner à ces logements un niveau de qualité supérieur.
La Ville a donc souhaité mettre en place sur ce secteur une OPAH qui s’inscrit dans une démarche de renouvellement urbain. Il s’agit de traiter spécifiquement, sur un territoire à fort enjeu, des dysfonctionnements urbains et sociaux nécessitant la mise en place de dispositifs d'intervention adaptés afin d'inverser les phénomènes de dévalorisation et d'assurer des conditions de vie et d'habitat décentes à la population résidente, en cohérence avec les objectifs du PADD de développement de l'offre sociale sur ce secteur .
La phase d’étude pré opérationnelle a permis de dresser la liste de 122 immeubles soit près de 1 000 logements sur lesquels des interventions importantes sont à prévoir tant sur les parties communes que sur les parties privatives. Cette liste n’est pas exhaustive et pourra être modifiée en tant que de besoin, sous réserve que les contributions financières des différents partenaires n’en soient pas modifiées. Une information en sera faite à chaque partenaire financier.
La Ville a donc souhaité mettre en place sur ce secteur une OPAH comportant :
1. un volet OPAH ciblé sur 105 immeubles en voie de dégradation, sur lesquels les travaux sont à réaliser sur la quasi totalité des parties communes et sur une grande partie des logements (cf. annexe 1).
2. un volet OPAH « copropriétés dégradées » ciblé sur 17 immeubles très dégradés en terme de bâti, de gestion de la copropriété, de rapports sociaux (cf. annexe 1). Il s’agit, à travers ce dispositif particulier, de permettre à l’ensemble des propriétaires (occupants et bailleurs), de bénéficier de subventions quels que soient leurs ressources et leur statut, permettant ainsi la levée de nombreux blocages inhérents à des copropriétés en difficulté.
3. Un volet relatif à l’amélioration thermique et phonique des logements compris dans le périmètre de l’OPAH, hors les 122 immeubles repérés.
Sur l’ensemble du périmètre de l’OPAH, la lutte contre l’habitat indigne est une priorité qui nécessitera la mobilisation de l’ensemble des partenaires dans le repérage et la conduite des procédures ainsi que des financements spécifiques.
Par ailleurs, cette OPAH est couplée à une mesure plus coercitive : la mise en place d’un Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) sur le territoire de l’OPAH (délibération du Conseil Municipal du 13/10/2006) Dans le cadre de l’opération conduite sur le quartier Decré – Bouffay, il s’agit en effet pour la Ville de se doter de la capacité et de la légitimité à rendre obligatoires les travaux sur des immeubles
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particulièrement vétustes : les études réalisées ont montré qu’il s’avèrera parfois nécessaire de passer de la simple incitation utilisée dans l’OPAH à une contrainte plus forte pour faire réaliser des programmes de réhabilitation très lourde. Cette action pourrait concerner une dizaine immeubles du périmètre de l’OPAH.
A travers ces différents dispositifs, la Ville se fixe comme objectif l’amélioration de la qualité de l’offre de logements ainsi que des espaces publics de ce quartier tout en favorisant le maintien des populations qui l’habitent et la diversité sociale qui le caractérise.
ARTICLE 1 – DÉNOMINATION DE L’OPÉRATION ET PÉRIMÈTRE
La Ville de Nantes, l’Etat, l’A.N.A.H., le Conseil Général de la Loire Atlantique, Nantes Métropole et la Caisse des Dépôts et Consignations décident de réaliser « l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat– Quartier Decré – Bouffay».
Le périmètre d’OPAH recouvre les quartiers Decré, Bouffay, St Nicolas et St Pierre. La délimitation de ce périmètre est portée sur le plan joint en annexe 2 de la présente convention.
Dans ce périmètre, des actions différenciées seront menées sur les immeubles identifiés lors du diagnostic par des dégradations très accentuées ou par des dysfonctionnements particuliers de la copropriété.
ARTICLE 2 – OBJECTIFS DE L’OPERATION
2.1. LES OBJECTIFS QUALITATIFS
Il s’agira en particulier de :
- développer l’offre locative à loyer maîtrisé et plus particulièrement l’offre conventionnée (cf. annexe 4 mise à jour annuellement par les partenaires de l’opération) ; les loyers intermédiaires sont d’une manière générale inférieurs de 20% au montant des loyers libres
- renforcer la lutte contre l’habitat insalubre par un dispositif adapté de repérage et d’éradication- améliorer les parties communes des copropriétés privées et favoriser la réalisation de travaux à
l’échelle de l’immeuble, à travers des projets globaux intégrant des travaux sur parties communes et parties privatives, en tant que de besoin.
L’objectif de l’OPAH est de traiter :
- pour les parties privatives, tous travaux de remises aux normes, d’adaptation et d’amélioration susceptibles d’améliorer réellement le confort et l’habitabilité du logement et permettant plus globalement de remédier aux situations d’habitat indigne1 (insalubres, indécents et inconfortables) :
o travaux d’amélioration thermique : isolation des parois opaques, isolation des combles et des planchers, changements des fenêtres, mise ne place d’un double vitrage isolant conforme au prescription du secteur sauvegardé, sous réserve d’une isolation suffisante du bâtiment,
o création, mise aux normes ou remplacement d’une installation de chauffage sous réserve de l’existence ou de la réalisation d’une régulation et d’une isolation suffisante du logement et du bâtiment,
o travaux d’amélioration phonique : amélioration de l’isolation acoustique des sols, plafonds et parois opaques donnant sur l’extérieur ou séparatives entre logements ou entre
1 Cf. Définitions en annexe 3Page 3 sur 28
logements et parties communes ; amélioration de l’isolation des parois vitrées (double vitrage ou double fenêtre conforme au prescription du secteur sauvegardé),
o mise en conformité des installations de chauffage, d’électricité, sanitaires et de ventilation, traitement de l’humidité,
o travaux visant les économies d’énergies et de charges,o travaux d’aménagement permettant de répondre aux besoins des personnes vieillissantes
et/ou handicapées,o travaux liés aux sorties d’insalubrité et de péril
S’agissant des commerces, seront également subventionnables les travaux visant la mise en conformité des locaux et équipements nécessaires à l’exploitation de l’activité commerciale (isolation phonique, étanchéité des conduits d’extraction, bacs décanteurs, enseignes….).
- Pour les parties communes, tous travaux visant à :
o conforter le gros œuvre (toiture, charpente…) et les éléments isolés (cheminées….),o ravaler et traiter les façades sur rue et sur cours, o raccorder l’immeuble aux réseaux,o effacer et réorganiser les réseauxo lutter contre l’humidité, o traiter les cages d’escaliers,o favoriser les économies d’énergies et de charges,o assurer la sécurité des biens et des personnes, o faciliter l’accessibilité aux personnes en situation de handicap,o aménager des locaux communs (vélos, poubelles…),o la mise en sécurité des équipements collectifs tels que définis par les articles L129-1 et
suivants ainsi que les articles R129-1 et suivants du CCHo et plus globalement mettre en valeur les immeubles, favoriser les opérations de sorties
d’insalubrité et de péril.
Plus globalement, les travaux éligibles aux subventions renvoient à la réglementation générale de l’A.N.A.H.
Il est précisé que dans le cadre de cette OPAH, les propriétaires bailleurs d’un logement ne répondant pas aux caractéristiques de décence définies par l’article 187 de la loi Solidarité et renouvellement urbains et son décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002, se verront exclus de l’ensemble des aides publiques pour les parties communes, en l’absence de mise en conformité aux caractéristiques de décence des parties privatives.
Il en est de même lorsque les logements ne respecteront pas :
o les prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) o les normes minimales d’habitabilité fixées par l’arrêté du 10 janvier 1979 auxquelles doivent
répondre, après travaux les logements locatifs faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L 351-2(4°) du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
o Les recommandations de la circulaire n°82-100 du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants.
En application de la réglementation en vigueur et notamment des dispositions prévues par le Code de la Santé Publique (CSP) et le CCH, le Préfet ou le Maire pourront engager les procédures susceptible d’aboutir à : - déclarer l’insalubrité d’un logement et/ou d’un bâtiment- déclarer l’état de péril d’un logement et/ou d’un bâtiment - interdire à l’habitation ou l’occupation d’un logement et/ou d’un bâtiment
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- enjoindre les propriétaires à réaliser des travaux- exécuter d’office les travaux prescrits par arrêté
2.2. LES OBJECTIFS QUANTITATIFS
En réponse aux constats énoncés en préambule les partenaires de la convention ont défini des objectifs de réhabilitation en fonction de la capacité de mobilisation des acteurs concernés.
Ces objectifs se déclinent en fonction des revenus des propriétaires occupants et des niveaux de loyers pratiqués en locatif afin de développer l’offre locative à loyer maîtrisé.
OBJECTIFS GENERAUX : 540 logements
Logements locatifs : 460
. - locatif à loyer libre 300
. – locatif conventionné à loyer intermédiaire 80
. – locatif conventionné à loyer social 60
. – locatif conventionné à loyer très social 20dont 20 logements insalubres qui seront obligatoirement conventionnés après travaux après travaux
Logements de propriétaires occupants : 80. - propriétaire occupant à revenus très social 10. - propriétaire occupant à revenus standards 70dont 5 subventions pour des travaux d’accessibilité et d’adaptation de logements aux personnes en situation de handicapdont 10 subventions pour des travaux de résorption d’insalubrité
L’objectif visé par cette opération est la réhabilitation, sur 5 ans, de 67 immeubles et 540 logements.
OBJECTIFS DETAILLES DE TRAITEMENT
Volet OPAH "Copropriétés dégradées"Parties communes - objectifs sur 17 immeubles recensés
17 immeubles
Logements (parties privatives) - objectif de 125 logements sur 160 recensés
Bailleurs 105 logementsOccupants 20 logements
Locaux d’activités 20 locaux
Volet OPAHParties communes - objectifs sur 105 immeubles recensés
50 immeubles
Logements (parties privatives) - objectif de 335 logements sur 840 recensés
Bailleurs 285 logementsOccupants 50 logements
Locaux d’activités 50 locaux
Volet thématique : amélioration thermique et phonique
Logements (parties privatives) Bailleurs 70 logementsOccupants 10 logements
TOTAL 67 immeubles
460 logements
locatifs dont 160 à loyer
maîtrisé
80 logements de
propriétaires occupants
70 locaux d’activités
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En dehors de ces objectifs généraux et sur l’ensemble du périmètre de l’OPAH :
- l’A.N.A.H. et le Conseil Général subventionnent la réalisation de travaux dans des logements de propriétaires occupants sous condition de ressources
- l’A.N.A.H., le Conseil Général et Nantes Métropole subventionnent la réalisation de travaux dans des logements loués par des propriétaires bailleurs sous réserve d’encadrement des loyers.
ARTICLE 3 – ACTIONS D’AMÉLIORATION DU CADRE DE VIE
Le périmètre de l’OPAH est situé sur le centre historique de Nantes, territoire à enjeux forts au plan urbain, économique, touristique, social, patrimonial, environnemental et de déplacements.
Il fait depuis 2002 l’objet d’une attention soutenue de la Ville de Nantes et de Nantes Métropole qui concentrent sur ce site un ensemble d’actions thématiques visant à le requalifier globalement et à lui conférer la dimension qu’il mérite.
3.1. OPÉRATIONS RÉALISÉES
- En terme d’habitat et de patrimoine : OPAH centre ancien 1990/92, politique en faveur de l’amélioration du patrimoine ancien du centre ville mise en place depuis 1985 ;
- En terme d’aménagement des espaces publics : réaménagement des places Fernand Soil, Ste Croix, St Pierre et des rues Halles,Carmes, Strasbourg ainsi que des abords du Château ;
- En terme de circulation, de transports et d’accessibilité : piétonisation de la place Soil, des abords du Château, de la rue de la Barillerie et de la rue de la Paix ; développement des transports en commun avec la création du Busway ligne 4 ;
- En terme de propreté et d’environnement : amélioration du nettoiement et de la collecte ;
3.2. OPÉRATIONS PROGRAMMÉES
- En terme de renouvellement urbain, d’habitat et de patrimoine : création d’un Périmètre de Restauration Immobilière sur le territoire d’OPAH, traitement des dents creuses et des friches urbaines (reconstruction de l’îlot Lambert), (ilot Lambert) avec réhabilitation de l’Hostellerie des Jacobins, opération de démolition - reconstruction de l’îlot Neptune ;
- En terme d’aménagement des espaces publics : réaménagement de la rue Belle Image, traitement des espaces publics de la Place du Bouffay au Château (programme Nord Feydeau), de la place St Pierre, des abords de l’Hôtel de Ville… ;
- En terme de circulation, de transports et d’accessibilité : aménagement du circuit cœur - desserte du quartier Decré – Bouffay ;
- En terme de propreté et d’environnement : mise en place de conteneurs enterrés pour améliorer la propreté et la gestion des déchets en habitat ancien.
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ARTICLE 4 –DISPOSITIF DE SUBVENTIONS ET MODALITÉS D’ATTRIBUTIONS
Dispositions générales :
L’instruction de la demande de subventions se fera sur présentation des dossiers présentant le projet ainsi que les devis des travaux et de maîtrise d’œuvre (honoraires d’architectes, de maîtres d’oeuvre et de bureaux d’études techniques). L’agrément fera l’objet d’un accord exprès de l’ensemble des financeurs notifié aux propriétaires et syndics de copropriété ; cet accord ne dispense pas des autres autorisations administratives nécessaires (DT, PC, AST).
Le paiement de la subvention se fera sur présentation des factures acquittées. Le montant de la subvention ne pourra être supérieur au montant notifié et sera recalculé, le cas échéant, sur la base des dépenses réellement engagées.
Les travaux devront être achevés dans un délai de trois ans à compter du jour de la notification de l’accord de subvention.
De façon générale, l’intervention de la Ville de Nantes s’effectuera sous forme de subventions complémentaires aux aides de ses partenaires pour garantir des taux de subventions minimum globaux suffisamment incitatifs, sur la base des principes décrits ci-après :
Taux de subventions
cumulés (ensemble des
aides des partenaires)
Volet 1 - OPAH « copropriétés dégradées » Volet 2 - OPAH
Taux de subventions pour travaux sur PC
Taux de base
Taux majoré (A)
Si concomitamment travaux dans le
logement
Taux de subventionspour travaux
sur PP(B)
Taux de subventions pour travaux sur PC
Taux de base
Taux majoré (A)
Si concomitamment travaux dans le
logement
Taux de subventionspour travaux
sur PP(B)
Loyer libre 15 % 25% 0 15% 20% 0
Convention à loyer intermédiaire 30 % 40% 40% 30 % 40% 40%
Convention à loyer social 45 % 60% 60% 45 % 60% 60%
Convention à loyer très social 55 % 70% 70% 55 % 70% 70%
Propriétaire occupant hors plafond PSLA 15 % 25% 0 15 % 20% 0
Propriétaire occupant en deçà des plafonds PSLA 45 % 60% 40% 45% 60% 40%
Locaux d’activités 15 % 0 0 15% 0 0
PB : propriétaire bailleur / PO : Propriétaire occupant / PC : Parties communes / PP : parties privatives (logements)
S’agissant de l’application des taux majorés en cas de travaux dans le logement (A), et des taux de subventions relatifs aux travaux sur parties privatives (B), ceux-ci seront appliqués sur la base de seuils de montants de travaux minimum de :
- 3 000 € HT / logement pour les propriétaires souhaitant pratiquer un loyer libre, pour les commerces et les propriétaires occupants hors plafond A.N.A.H.,
- 1 500 € HT/ logement pour les propriétaires occupants en deçà des plafonds A.N.A.H. et les propriétaires bailleurs s’engageant à pratiquer un loyer encadré (intermédiaire, conventionné social et conventionné très social).
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4.1. TRAVAUX SUR PARTIES COMMUNES DES 17 IMMEUBLES IDENTIFIÉS DANS LE VOLET «OPAH COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES »
Il s’agit des travaux portant sur les parties communes des 17 immeubles identifiés (voir liste annexe 1), représentant 125 logements et 20 locaux d’activités.
4.1.1. Engagements de la Ville de Nantes :
- Pour les travaux sur les parties communes à charge des propriétaires de lots de copropriété, l’aide de la Ville de Nantes s’effectue sous forme de subvention versée au syndic.
- Elle est calculée sur la base de la quote-part de travaux à charge de chaque copropriétaire fournie par le syndic.
- Une part de cette subvention est conditionnée à la réalisation concomitante de travaux dans les logements, si ceux-ci sont nécessaires et de nature à apporter une amélioration significative en terme d’habitabilité et de confort.
L’aide de la Ville de Nantes garantit un taux de subvention minimum variable selon l’engagement des propriétaires :
• Propriétaires bailleurs :
- souhaitant rester en loyer libre : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 15% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 25%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer intermédiaire : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 30% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 40%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer social : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 45% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 60%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer très social : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 55% du coût HT des travaux et du diagnostic La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 70%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
• Propriétaires occupants :
- dont les ressources sont hors plafond PSLA2 : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 15% du coût HT des travaux et du diagnostic.. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 25%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans son logement.
- dont les ressources sont inférieures au plafond PSLA : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 45% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 60%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans son logement.
2 Cf. annexe 5Page 8 sur 28
• Propriétaires de locaux d’activités :
Une subvention permettant d’atteindre un financement de 15% du coût HT des travaux et du diagnostic est versée par la Ville de Nantes .
• Locaux communs :
Une subvention de la Ville de Nantes est versée pour aider aux travaux d’amélioration/réalisation de locaux communs destinés au stockage des deux roues, poussettes, vélos, conteneurs à déchets.
Le montant des travaux est intégré à la dépense subventionnable au titre des parties communes.
En cas d’acquisition d’un local par la copropriété, l’aide versée est portée à 80% du coût HT des travaux d’aménagement de ce local, hors coût d’acquisition.
4.1.2. Engagements de Nantes Métropole sur les crédits délégués de l’A.N.A.H.
Lorsque l’immeuble concerné par les travaux est à usage prépondérant d’habitation principale (75%), l’A.N.A.H. subventionne les copropriétés, au taux de 45% d’un plafond de travaux de 15 600€ HT par lot affecté à l’usage d’habitation. Cette aide est versée au syndic.
Certaines copropriétés rencontrent des difficultés de montage en raison de travaux spécifiques extrêmement coûteux dus à une pathologie lourde du bâtiment qui se surajoutent à des difficultés sociales et économiques. Lorsqu'une telle situation est identifiée par un diagnostic indépendant qui conclut à une pathologie lourde du bâtiment entraînant un montant de travaux subventionnables très important, le taux maximal de subvention accordé par l’A.N.A.H. au syndicat de copropriétaires est porté à 50% de la dépense subventionnée, sans plafond de travaux.
4.2. TRAVAUX SUR PARTIES PRIVATIVES DES 17 IMMEUBLES IDENTIFIÉS DANS LE VOLET «OPAH COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES »
Il s’agit des travaux portant sur les parties privatives des 17 immeubles identifiés, représentant 125 logements.
4.2.1 – Engagement de la Ville de Nantes
L’aide de la Ville de Nantes s’effectue sous forme de subvention versée à chaque propriétaire, en complément des aides versées par ses partenaires, sous condition d’un projet global de restauration des parties communes et privatives, et si ces travaux sont nécessaires et de nature à apporter une réelle amélioration en terme d’habitabilité et de confort.
Le diagnostic relatif aux parties privatives sera réalisé gratuitement par l’opérateur assurant le suivi- animation de l’OPAH.
L’aide complémentaire de la Ville de Nantes garantit un taux de subvention minimum variable selon l’engagement des propriétaires :
• Propriétaires bailleurs :
- souhaitant rester en loyer libre : pas de financement des travaux sur parties privatives.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer intermédiaire : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 40% du coût HT des travaux subventionnables.
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- souhaitant mettre en place une convention à loyer social : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 60% du coût HT des travaux subventionnables.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer très social : subvention de la Ville permettant d’atteindre un financement de 70% du coût HT des travaux subventionnables.
• Propriétaires occupants :
dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PSLA3 : subvention de la Ville permettant d’atteindre un taux de financement de 40% du coût HT des travaux sur parties privatives.
Aucune aide n’est apportée par la Ville pour le financement des travaux sur parties privatives pour les propriétaires occupants dont les ressources dépassent les plafonds des PSLA.
• Propriétaires de locaux d’activités : La Ville n’accorde pas d’aide pour la réalisation de travaux sur les parties privatives des locaux d’activité.
4.2.2. Engagement de Nantes Métropole, sur les crédits délégués de l’A.N.A.H.,
La subvention est calculée au prorata de la surface du logement et concerne les travaux de parties privatives.
• Propriétaires bailleurs :
Le plafond de travaux est majoré de 20% soit 650 € x 20% = 780€ par m² de surface utile (surface habitable + moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m²) (valeur 1° janvier 2006)
Les taux de subvention de l’A.N.A.H. sont également majorés selon l’engagement du propriétaire :
- logement à loyer conventionné intermédiaire : majoration du taux de subvention de 10 %, soit 30+10 = 40% auquel s’ajoute une prime « vacance » de 5 000 € / logement vacant avant travaux4 ;
- logement à loyer conventionné social : majoration du taux de subvention de 5 %, soit 50+5 = 55% auquel s’ajoute une prime « vacance » de 5 000 € / logement vacant avant travaux4 ;
- logement à loyer conventionné très social : majoration du taux de subvention de 5 %, soit 70+5 = 75% auquel s’ajoute une prime « vacance » de 5 000 € / logement vacant avant travaux4.
Les travaux spécifiques pour l’accessibilité et l’adaptation des immeubles et logements aux personnes en situation de handicap sont subventionnés à 70%, dans la limite d’une dépense subventionnable de 10 000 €/logement.
Pour les travaux de sortie d’insalubrité et de péril, les taux de subvention sont au taux de subvention du logement majorés de 20% avec déplafonnement des travaux possible par la C.L.A.H. dans la limite de 30 000 € supplémentaire par logement concerné.
3 Cf. annexe 54 vacance de 12 mois consécutifs et au moins 15 000 € de travaux par logement
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• Propriétaires occupants :
Le plafond de travaux subventionnables est majoré de 20 % pour être porté à 15 600 € (valeur 2006).
Les taux de subvention sont :
- 30%, pour les propriétaires ne dépassant pas les plafonds de ressources de base A.N.A.H.,- 35%, pour les propriétaires ne dépassant pas les plafonds de ressources « très social »,- 70%, pour les propriétaires ne dépassant pas les plafonds de ressources majorés pour les
travaux d’accessibilité et d’adaptation aux besoins des personnes en situation de handicap ou de vieillissement, dans la limite d’une dépense subventionnable de 10 000 €/logement.
- pour les travaux de sortie d’insalubrité et de péril, le taux de subvention est majoré pour être porté à 60% ainsi que le plafond de travaux qui est porté à 37 500 €/logement.
4.2.3. Engagement de Nantes Métropole, sur les fonds communautaires,
- logement à loyer conventionné social : taux de subvention de 15 % du montant TTC du coût des travaux subventionnables, plafonné à 5 000€.
- logement à loyer conventionné très social : taux de subvention de 20 % du montant TTC du coût des travaux subventionnables, plafonné à 5 000€.
4.2.4. Engagement du Conseil Général
Le Conseil Général accorde ses aides selon les critères et les limites fixées par l’Assemblée Départementale afin de générer une offre de logement accessible et de qualité en fonction des objectifs suivants (cf. annexe 7 relative aux aides du Conseil Général) :
- maintenir à domicile les personnes âgées à faibles ressources.- adapter le logement aux personnes handicapées.- résorber l’habitat indigne ou insalubre.- générer des logements locatifs à loyers maîtrisés pour les personnes à faibles ressources.
• Pour les logements locatifs:
- à loyer conventionné social : subvention de 20% du montant HT des travaux subventionnables plafonnée à 3 000 €.
- à loyer conventionné très social : subvention de 20% du montant HT des travaux subventionnables plafonnée à 7 000 €.
- prime de 1 500 € plafonnée à 20% du coût HT de l’opération. pour les travaux d’accessibilité et d’adaptation aux besoins des personnes en situation de handicap.
- Prime de 4000 € pour les travaux de sortie d’insalubrité des logements non vacants dans la limite de 20% du coût HT de l’opération.
• Pour l’amélioration et l’adaptation de l’habitat des propriétaires occupants :
- pour les personnes âgées de 60 ans ou plus : subvention de 20% du coût HT des travaux subventionnables plafonnée à 1 600 €, selon conditions de ressources,
- pour les travaux spécifiques d’adaptation du logement pour les personnes handicapées et personnes bénéficiaires de l’A.P.A. : subvention de 20% du coût HT des travaux subventionnables plafonnée à 2 600 €, sans conditions de ressources,
- pour les travaux de sortie d’insalubrité des logements : subvention de 20% du coût HT des travaux subventionnables plafonnée à 8 000 €, selon conditions de ressources,
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Ces critères pourront être adaptées au cours de la durée de l’OPAH,4.3. TRAVAUX SUR PARTIES COMMUNES DES 105 IMMEUBLES IDENTIFIÉS DANS LE VOLET « OPAH»
Il s’agit des travaux portant sur les parties communes des 105 immeubles identifiés, sur la base d’un objectif de réalisation de 50 immeubles représentant 335 logements et 50 locaux d’activités.
4.3.1 – Engagement de la ville de Nantes
- Pour les travaux de parties communes à charge des propriétaires de lots de copropriété, l’aide de la Ville de Nantes s’effectue sous forme de subvention versée au syndic.
- Elle est calculée sur la base de la quote-part à charge de chaque copropriétaire fournie par le syndic.- Une part de cette subvention est conditionnée à la réalisation concomitante de travaux dans les
logements, si ceux-ci sont nécessaires et de nature à apporter une réelle amélioration en terme d’habitabilité et de confort.
- Cette aide complémentaire de la Ville de Nantes garantit un taux de subvention minimum variable selon l’engagement des propriétaires :
• Propriétaires bailleurs :
- souhaitant rester en loyer libre : subvention permettant d’atteindre un financement de 15% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 20%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer intermédiaire : subvention permettant d’atteindre un financement de 30% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 40%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer conventionné social : subvention permettant d’atteindre un financement de 45% du coût HT des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 60%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- souhaitant mettre en place une convention à loyer conventionné très social : subvention permettant d’atteindre un financement de 55% du coût HT des travaux et du diagnostic La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 70%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
• Propriétaires occupants :
- dont les ressources sont hors plafond PSLA5 : subvention de la Ville permettant d’atteindre 15% du coût des travaux et du diagnostic La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 20%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans le logement.
- dont les ressources sont inférieures au plafond PSLA : subvention de la Ville permettant d’atteindre 45% du coût des travaux et du diagnostic. La Ville majore cette aide pour porter ce taux à 60%, si le propriétaire réalise concomitamment des travaux d’amélioration dans son logement.
• Propriétaires de locaux d’activités :
Une subvention permettant d’atteindre un financement de 15% du coût HT des travaux et du diagnostic est versée par la Ville.
5 cf. Annexe 5Page 12 sur 28
• Pour les locaux communs :
Une subvention est versée par la Ville pour aider aux travaux d’amélioration/réalisation de locaux communs destinés au stockage des deux roues, poussettes, vélos, conteneurs à déchets.
Le montant des travaux est intégré à la dépense subventionnable au titre des parties communes.
En cas d’acquisition d’un local par la copropriété, l’aide versée est portée à 80% du coût HT travaux d’aménagement de ce local, hors coût d’acquisition.
4.3.2. Nantes Métropole s’engage sur les crédits délégués de l’A.N.A.H. :
Nantes Métropole s’engage sur les crédits délégués de l’A.N.A.H. à financer les travaux sur parties communes dans le cadre d’une aide globalisée sur parties communes et privatives, telle que décrite au point 4.4.2.
4.4. TRAVAUX SUR PARTIES PRIVATIVES DES 105 IMMEUBLES IDENTIFIÉS DANS LE VOLET «OPAH»
Il s’agit des travaux portant sur les parties privatives des 105 immeubles identifiés, sur la base d’un objectif de réalisation de 50 immeubles représentant 335 logements.
4.4.1 –Engagement de la ville de Nantes
- Pour les parties privatives, l’aide de la Ville de Nantes s’effectue sous forme de subvention versée à chaque propriétaire, en complément des aides versées par ses partenaires.
- En plus de l’aide accordée sur les parties communes, la Ville de Nantes accorde une subvention spécifique pour les parties privatives pour les travaux d’amélioration dans le logement, sous condition d’un projet global de restauration des parties communes et privatives, et si ces travaux sont nécessaires et de nature à apporter une amélioration significative en terme d’habitabilité et de confort.
- Le diagnostic relatif aux parties privatives sera réalisé gratuitement par l’opérateur assurant le suivi- animation de l’OPAH.
- Cette aide complémentaire de la Ville de Nantes garantit un taux de subvention minimum variable selon l’engagement des propriétaires :
• Propriétaires bailleurs :
- souhaitant rester en loyer libre : pas de financement des travaux sur parties privatives- souhaitant mettre en place une convention à loyer intermédiaire : subvention permettant
d’atteindre un financement de 40% du coût HT des travaux subventionnables - souhaitant mettre en place une convention à loyer conventionné social : subvention permettant
d’atteindre un financement de 60% du coût HT des travaux subventionnables
- souhaitant mettre en place une convention à loyer conventionné très social : subvention permettant d’atteindre un financement de 70% du coût HT des travaux subventionnables
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• Propriétaires occupants :
Propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PSLA6 : Le montant de la subvention versée par la Ville doit permettre un taux de financement de 40% du coût HT des travaux sur parties privatives.
Aucune aide n’est apportée par la Ville pour le financement des travaux sur parties privatives pour les propriétaires occupants dont les ressources dépassent les plafonds PSLA.
Dispositif pour les propriétaires de locaux d’activités : La Ville n’accorde pas d’aide pour la réalisation de travaux sur les parties privatives des locaux d’activité.
4.4.2. Engagement de Nantes Métropole, sur les crédits délégués de l’A.N.A.H.,
La subvention est calculée au prorata de la surface du logement, et globalisée : elle concerne à la fois les travaux de parties privatives et de parties communes.
Même modalités que celles décrites au point 4.2.2., sauf pour les propriétaires occupants ne dépassant pas les plafonds de ressources de base A.N.A.H..
4.4.3. Engagement de Nantes Métropole, sur les fonds communautaires,:
Même modalités que celles décrites au point 4.2.3.
4.4.4. Engagement du Conseil Général
Même modalités que celles décrites au point 4.2.4.
4.5. VOLET RELATIF À L’AMÉLIORATION DES LOGEMENTS SITUÉS DANS LE PÉRIMÈTRE DE L’OPAH
Les aides suivantes concernent les travaux réalisés dans les logements situés au sein du périmètre de l’OPAH, en dehors des logements ciblés par les volets 1 et 2.
4.5.1. Actions sur le volet thermique et phonique :
Les travaux d’amélioration thermique et phonique subventionnables sont détaillés au point 2.1.
- La ville de Nantes s’engage, en complément des aides apportées par l’A.N.A.H., à financer les travaux d’amélioration du confort thermique et phonique des logements :
propriétaires bailleurs : subvention complémentaire de la Ville de Nantes permettant d’atteindre un financement de 20% du coût HT des travaux subventionnables,
propriétaires occupants ne dépassant pas les plafond de ressources PSLA (Cf. annexe 5) : subvention complémentaire de la Ville de Nantes permettant d’atteindre un financement de 40% du coût HT des travaux subventionnables.
6 Cf. annexe 5Page 14 sur 28
- L’A.N.A.H., s’engage à financer les travaux d’amélioration du confort thermique et phonique figurant dans la liste des travaux subventionnables.
4.5.2. Action d’amélioration des logements
- Nantes Métropole, sur les crédits délégués de l’A.N.A.H. : le dispositif applicable est celui décrit au point 4.4.2.
- Nantes Métropole, sur les fonds communautaires : le dispositif applicable est celui décrit au point 4.2.3.
- Conseil Général : le dispositif applicable est celui décrit au point 4.2.4.
Logement insalubre : Dans le cadre de son action de lutte contre l’habitat indigne, la Ville s’engage à abonder les subventions accordées dans le cadre du dispositif général à hauteur de 15% du coût réel des travaux, ceci pour permettre le traitement des logements insalubres.
ARTICLE 5 – FINANCEMENT DES ACTIONS
5.1.ENGAGEMENT DE LA VILLE DE NANTES
Pendant la durée de la convention, la Ville de Nantes s’engage :
- à réserver une enveloppe de 4 765 000 € pour l’octroi de subventions réparties comme suit :
o 792 000 € pour les parties communes et privatives du volet OPAH « copropriétés dégradées »
o 3 918 000 € pour les parties communes et privatives du volet OPAH o 55 000 € pour les travaux d’amélioration thermique et phonique
- Echéancier prévisionnel :
2007 2008 2009 2010 2011 2012 TOTAL5% 10% 15% 20% 25% 25% 100%
238 250 476 500 714 750 953 000 1 191 250 1 191 250 4 765 000
- à mettre en place une équipe opérationnelle dont les missions sont décrites à l’article 6. Le coût de fonctionnement Hors Taxe de l’équipe est estimé à 854 000 € HT pour 5 ans.
5.2. ENGAGEMENT DE NANTES METROPOLE SUR LES CREDITS DELEGUES DE L’A.N.A.H.
Dans la limite des crédits disponibles délégués par l’ANAH, Nantes Métropole s’engage à :
- à subventionner la Ville de Nantes à hauteur de 50% du coût Hors Taxe de l’équipe opérationnelle pour 5 années de suivi animation, pour un montant de 250 000 € versés suivant l’échéancier prévisionnel suivant :
- 2007 : 50 000 € - 2008 : 50 000 €- 2009 : 50 000 €- 2010 : 50 000 €
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- 2011 : 50 000 €
- à accorder prioritairement ses aides et réserver pour cela un crédit de 3 000 000 € pour subventionner les travaux éligibles, selon l’échéancier suivant :
2007 2008 2009 2010 2011 2012 TOTAL OPAH
5% 10% 15% 20% 25% 25% 100%150 000 300 000 450 000 600 000 750 000 750 000 3 000 000
Les objectifs ne seront atteints que dans la mesure où les crédits délégués de l’A.N.A.H. seront suffisants pour faire face à ces différents engagements d’une part, et d’autre part, sous réserve de l’application de nouvelles instructions éventuelles qui interviendraient pendant la durée de l’opération, pour l’octroi des aides spécifiquement réservées à l’amélioration de l’habitat locatif privé existant.
Les aides ainsi versées sont régies par les dispositions des articles L. 321 et suivants et R. 321 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatif à l’Agence Nationale de l’Habitat et les règles générales arrêtées par son Conseil d’Administration approuvées par arrêté ministériels.
Les dossiers seront pris en compte par ordre chronologique de leur arrivée à la délégation locale de l’A.N.A.H., puis instruits et subventionnés selon la réglementation en vigueur définie par le Conseil d’Administration de l’agence lors du dépôt de la demande.
L’attribution des aides sera décidée par le délégataire sur avis de la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat de Nantes Métropole.
5.3. ENGAGEMENT DE NANTES METROPOLE
Nantes Métropole, dans le cadre de sa compétence « logement social » et dans la limite de ses enveloppes financières, apportera une aide prévisionnelle de 400 000 € répartie comme suit :
- 300 000 € pour l’amélioration de 60 logements locatifs conventionnés sociaux.- 100 000 € pour l’amélioration de 20 logements conventionnés très sociaux.
L’échéancier prévisionnel de consommation de ces crédits est :
2007 2008 2009 2010 2011 2012 TOTAL OPAH
5% 10% 15% 20% 25% 25% 100%20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 100 000 400 000
Les dispositions relatives aux participations financières de Nantes Métropole pourront être ajustées en cours d’opération et feront l’objet d’un avenant à la présente convention,
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5.4. ENGAGEMENT DU CONSEIL GENERAL
Le conseil général s’engage annuellement à :
- subventionner la Ville de Nantes à hauteur de 25 % du coût Hors Taxe de l’équipe opérationnelle pour 3 années de suivi animation, pour un montant de 128 100 €, versés suivant l’échéancier prévisionnel suivant :
2007 : 42 700 € 2008 : 42 700 € 2009 : 42 700 €
- accorder ses aides dans le cadre de l’enveloppe globale réservée à l’action du Conseil Général en matière d’amélioration de l’habitat privé. Ces aides sont accordées selon les critères et les limites fixées par l’Assemblée Départementale qui pourront être adaptés au cours de la durée de l’OPAH. Le besoin estimé pour l’OPAH Decré – Bouffay est de 416 000 € pour 5 ans.
5.5. LA CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS
La Caisse des Dépôts s’engage, dans le cadre de ses procédures d’engagement internes, à :
cofinancer la mission de suivi animation de l’OPAH Decré-Bouffay, pour un montant prévisionnel évalué à 150.000 € TTC, soit 15% du coût total de l’opération, sur 5 ans. Ce cofinancement fera l’objet d’une convention cadre entre la Caisse des Dépôts et la Ville de Nantes qui prévoira des engagements annuels au vu des bilans de l’opération et des dotations disponibles. L’engagement de la Caisse des Dépôts pour la première année de fonctionnement de la mission de suivi et d’animation est d’ores et déjà fixé à 30.000 € TTC.
mettre en place, le cas échéant, en liaison avec les partenaires de la présente convention et en partenariat avec un ou plusieurs établissements bancaires :
o un dispositif de préfinancement des subventions publiques adossé au Fonds de Renouvellement Urbain, afin de faciliter l’engagement opérationnel des investissements programmés par les propriétaires privés,
o un fonds solidarité habitat (FSH) pour aider à développer un parc privé à vocation sociale (notamment par remise sur le marché de logements vacants) au moyen de prêts à faible taux,
cofinancer si nécessaire des études pré-opérationnelles de restructuration urbaine sur les îlots identifiés comme prioritaires par l’opérateur et par la ville, et pour lesquels la Caisse des Dépôts pourra se positionner comme investisseur pour réaliser des opérations d’acquisition-amélioration bénéficiant de financements de l’A.N.A.H..
(sous réserve de validation par le Comité national de la Caisse des Dépôts du 8 mars 2007).
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ARTICLE 6 – MISSIONS DE L’ORGANISME OPÉRATEUR
La Ville de Nantes assurera en régie ou confiera à un opérateur une mission opérationnelle d’animation et de suivi de l’OPAH sur la base d’un marché partitionné en deux tranches : une tranche ferme et une tranche conditionnelle liée à l’atteinte des objectifs fixés par la présente convention d’un montant selon des modalités définies dans le cahier des charges relatif à la mission de l’opérateur.
6.1. MISSIONS GÉNÉRALES RELATIVES À LA COMMUNICATION
L’opérateur mettra en place les moyens nécessaires pour atteindre les objectifs de l’OPAH.
Les prestations auprès des usagers entrant dans le cadre du Suivi-Animation de la présente OPAH sont assurées gratuitement par l’opérateur.
Il est précisé que cette mission gratuite ne couvre pas les missions de maîtrise d’œuvre proprement dites qui seront assurées par un Homme de l’Art choisi par le maître d’ouvrage de l’opération de restauration (syndic missionné à cet effet, copropriétaire ou propriétaire unique).
Les missions de l’opérateur s’organisent autour des permanences, des rencontres des syndic de copropriétés, de la prospection, des visites à domicile, des études de faisabilité et du conseil aux collectivités. Elles recouvrent des aspects techniques, juridiques, financiers, fiscaux et sociaux.
L’information sera variée, renouvelée régulièrement et ponctuée de temps forts (conférence de presse, visite, inauguration…). Elle doit permettre de toucher les habitants, les propriétaires, les syndics de copropriétés ainsi que l’ensemble des professionnels (agents immobiliers, notaires, banquiers, artisans, acteurs sociaux…), mais également les Nantais en général.
Par ailleurs, et en complément , l’opérateur et l’ADIL se coordonneront pour développer des actions de communication et d’informations relatives à l’opération et plus généralement aux questions liées au logement.
6.1.1.Information et communication auprès des propriétaires et des habitants
- Réunions d’information au lancement de l’opération, organisées conjointement avec la Ville de Nantes , pour présenter les objectifs et les enjeux de l’opération ainsi que le dispositif d’aides mis en place et les modalités d’attribution de celles-ci.
- accueil téléphonique : l’opérateur met à la disposition du public un numéro de téléphone, tous les jours ouvrés de la semaine
- Messagerie électronique : mise en place d’une adresse électronique et éventuellement d’un site internet
- entretien sur rendez-vous avec les personnes qui ne peuvent se déplacer ou pour lesquelles les heures de permanences ne conviennent pas.
- permanences d’accueil et d’information : les permanences représentent un service de proximité pour les habitants pour l’élaboration des demandes de subventions ou de déblocage des aides. L’opérateur assurera une présence à raison de trois demi-journées par semaine. Les jours et heures de permanences seront régulièrement annoncés par voie de presse.
- Visites des immeubles et logements à rénover
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6.1.2 - Information et sensibilisation générale de la population et des partenaires de l’opération
Réunions d’informations au lancement de l’opération afin de :
- présenter les objectifs et les enjeux de l’opération aux professionnels du bâtiment et de l’immobilier.
- informer les professionnels intervenant pour les ménages à faibles ressources ou en difficulté, pour des personnes âgées ou handicapées, pour les jeunes (source d’information et relais de persuasion dans le montage d’opérations).
L’opérateur sera également sollicité pour préparer et participer aux réunions régulières d’information des habitants du quartier et aux propriétaires organisées à l’initiative de la Ville de Nantes . Ces réunions seront l’occasion de rappeler les objectifs et les moyens mis en oeuvre dans le cadre de l’OPAH
Enfin, l’opérateur participera à l’information périodique des élus et du comité consultatif : information des élus référents et des chargés de quartier. En relation avec ceux-ci, information du Comité Consultatif de Quartier.
6.1.3. Communication
Elle passe par la mise en œuvre de supports de communication spécifiques, en lien avec la Direction de la Communication de la Ville de Nantes :
- alimentation du contenu du journal de projet des OPAH- plaquettes d’information grand public sur l’OPAH- plaquettes d’informations ciblées et notices techniques pour chaque cible prioritaire de l’OPAH,- panneaux de chantier précisant notamment les financeurs de l’opération- articles de presse, reportages radio et TV,- utilisation des panneaux lumineux de la Ville de Nantes ,- courrier du maire à chaque habitant et propriétaire du quartier au début de l’opération.
6.2. MISSIONS DE CONSEIL, D’ASSISTANCE ET D’AIDE À LA DÉCISION DES COPROPRIÉTÉS
6.2.1.- Assistance technique
- Visites et diagnostics :
L’opérateur devra organiser des visites à domicile et établir des diagnostics techniques des immeubles et des logements situés dans le périmètre de l’OPAH. L’ensemble des informations et des conseils dispensés lors de ces visites s’inscrit dans le respect des orientations générales de l’A.N.A.H, inscrites dans les circulaires de programmation, tiennent compte des documents d’urbanisme en vigueur et intègrent les dispositions spécifiques retenues par le Maître d’ouvrage pour l’OPAH.
L’opérateur devra prendre préalablement contact :
- avec Nantes Renaissance pour obtention d’une synthèse des études ayant pu être réalisées et une première approche de l’immeuble à traiter
- avec les syndics et les architectes pour sensibilisation à la nécessité de restauration et obtention des diverses études, diagnostics et travaux ayant pu être réalisés.
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Plusieurs cas devront être envisagés :
- immeubles ayant fait l’objet d’un diagnostic récent : l’opérateur devra procéder au diagnostic des parties privatives et, en lien avec le maître d’œuvre et le SDAP, accompagner la copropriété dans la mise en œuvre des travaux sur l’ensemble de l’immeuble (parties communes et privatives),
- Immeubles ayant fait l’objet d’un diagnostic à actualiser : l’opérateur, en lien avec Nantes Renaissance et le SDAP, devra procéder à une pré-analyse visant la réactualisation du diagnostic et le compléter par un diagnostic sur les parties privatives. Il accompagnera la copropriété dans l’actualisation du diagnostic qui sera réalisée par un maître d’œuvre privé, puis dans la mise en œuvre des travaux sur l’ensemble de l’immeuble (parties communes et privatives), en lien avec le SDAP et le maître d’œuvre,
- Immeubles n’ayant fait l’objet d’aucune étude : l’opérateur devra procéder à l’étude préalable sur les parties communes de l’immeuble et au diagnostic précis des parties privatives. Il devra ensuite accompagner la copropriété pour faire procéder à un diagnostic des parties communes par un maître d’œuvre privé. En lien avec le maître d’œuvre et le SDAP, il devra ensuite accompagner la copropriété dans la mise en œuvre des travaux sur l’ensemble de l’immeuble (parties communes et privatives).
Dans tous les cas de figure :
- l’opérateur assurera dans leur totalité les diagnostics relatifs aux parties privatives,- les diagnostics sur parties communes seront obligatoirement réalisés par un maître d’œuvre privé
et financés uniquement dans la mesure où ils seront suivis de travaux. Leur coût sera intégré à la base des travaux subventionnables.
Pour tous les projets de travaux, l’opérateur devra réaliser :
- une enquête sociale concernant les revenus du ménage, l’endettement, les dépenses d’énergie, etc…, apporter un un conseil technique sur les aménagements envisagés avec évaluation de leur coût (fiche technique),
- un plan de financement prévisionnel et personnalisé intégrant les aides et la fiscalité, le besoin de trésorerie nécessaire à la réalisation des travaux et des informations concernant les dispositifs de prêts permettant de couvrir la trésorerie nécessaire à l’opération.
- un plan d’amortissement de l’opération tenant compte du remboursement des prêts avec, le cas échéant, une estimation de l’A.P.L.
- pour les propriétaires bailleurs une comparaison entre les différents types de loyers (intermédiaire, conventionné social et conventionné très social) sera établie, elle intègrera des informations sur les dispositifs fiscaux.
Concernant les travaux d’ada ptation et d’accessibilité des logements :
- La préconisation de travaux se fera après la visite du domicile, sur la base d’une analyse du mode d’habiter et en fonction de la nature des difficultés à résoudre, qu’elles soient immédiates ou évolutives.
- Le diagnostic portera sur le niveau de handicap de l’occupant, les obstacles techniques d’aménagement ou d’installation nuisant à la mobilité, les capacités financières de réalisation des travaux. Il est conclu par des préconisations de travaux d ‘aménagement et d’installation, l’estimation du coût, le plan de financement, les modalités pratiques de réalisation.
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- L’opérateur devra, en tant que de besoins, se rapprocher de la maison départementale du handicap afin de mobiliser les professionnels de la santé, les financeurs et accompagner les demandeurs dans leurs démarches administratives.
Concernant les travaux relatifs à la qualité thermique :
- Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux visant à limiter des déperditions énergétiques, l’opérateur devra activer les partenariats avec les professionnels concernés, EDF, ADEME et CAPEB notamment.
- Les résultats du diagnostic sont transmis à l’A.N.A.H. lors du dépôt de la demande de subvention. Un cofinancement du diagnostic par l’ADEME sera également recherché. Une convention spécifique sera à cet effet conclue entre la Ville de Nantes et l’ADEME.
Contrôle de la qualité des travaux :
- En lien avec les services du SDAP et de la Ville de Nantes concernés, l’opérateur devra organiser une visite de contrôle de conformité des travaux et des engagements pris avant la demande de déblocage des subventions. Un rapport de visite sera établi et joint à la demande de paiement.
- Toutes anomalies ou écarts notables entre le programme et la réalisation seront rapportés à la Ville de Nantes, à Nantes Métropole, au Conseil Général et à l’A.N.A.H., qui se réservent le droit de modifier, voire d’annuler leurs engagements respectifs.
Mise en location et relogement :
- En lien avec l’ADIL, l’opérateur apportera toutes informations utiles aux propriétaires bailleurs et aux locataires sur le contenu du bail et les spécificités liées aux divers conventionnements, sur les droits et devoirs respectifs, des conseils sur le mode d’habiter et sur l’utilisation des logements, des informations sur les aides au logement à l’entrée du locataire (information sur l’A.P.L. (pré-calcul), aide à la constitution du dossier).
- Compte tenu de la tension locative du secteur, l’opérateur mettra tout en oeuvre pour qu’en début d’opération, des logements vacants réhabilités puissent être réservés aux relogements, soit à l’intérieur d’un même immeuble (logements tiroirs), soit dans des logements à proximité.
- Son intervention consistera, en étroite concertation avec le service Logement de la Ville de Nantes, à rechercher des logements disponibles et à coordonner le relogement entre les locataires, les propriétaires, les services sociaux si besoin.
Aide aux copropriétés en difficulté :
L’opérateur, en lien avec l’ADIL, informera les copropriétaires de leur droits et devoirs et participera à l’organisation de la copropriété lorsque celle-ci fonctionne mal, avec réalisation d’un diagnostic portant sur :
- le fonctionnement de la copropriété, règles statutaires d’assemblées générales, conseil syndical ; existence et rôle du syndic, état des comptes…,
- les aspects juridiques et techniques : conformité du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division avec l’état des lieux, cohérence avec la répartition des charges …,
- l’état des impayés sur charges, et un dispositif social et financier des copropriétaires en difficulté.
Le diagnostic sera assorti de propositions d’action. Le diagnostic de géomètre visant la refonte des tantièmes sera pris en charge financièrement dans le cadre de l’OPAH à hauteur de 15% et intégré au coût de travaux subventionnables, de même que les frais liés à la rédaction du nouvel état descriptif de division
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6.2.2 - Assistance juridique
L’opérateur devra également informer les copropriétaires de la réglementation en vigueur concernant les interventions en copropriété, notamment :
- la réglementation du secteur Sauvegardé et les procédures à suivre pour le dépôt des AST, DT, PC- les étapes de validation nécessaires par le service Départemental Architecture et Patrimoine
(Architecte des Bâtiments de France) ainsi que par la DRAC, en tant que de besoin.- la réglementation relative aux concessionnaires (EDF, France Télécom, Eau),- les dispositions relatives à la sécurité des personnes dans les parties communes
L’information communiquée insistera sur les avantages liés à l’OPAH, sur la nécessité de procéder à la restauration globale de l’immeuble ainsi que sur celle de louer des logements décents.
6.2.3 - Assistance administrative au montage des dossiers
L’opérateur apporte gratuitement son concours au montage des demandes de subvention A.N.A.H, aux propriétaires qui le souhaitent, occupants ou bailleurs. Cette assistance comprend également les subventions complémentaires du Conseil Général de la Ville de Nantes et de Nantes Métropole.
remise de la liste des pièces administratives et des démarches à effectuer à réception des documents, vérification de leur validité et de leur recevabilité par rapport au
projet, préparation des dossiers et transmission à l’A.N.A.H après l’examen des devis, l’analyse de leur pertinence et de leur qualité. Demandes de renseignements complémentaires sur toutes les anomalies ou insuffisances constatées.
en fin de travaux, vérification des factures et dépôt des demandes de paiement auprès des organismes financeurs permettant le déblocage des aides.
Pour les logements conventionnés calcul de la surface corrigée et des loyers maximum, remise au propriétaire d’un modèle de bail conventionné, vérification du revenu des locataires par rapport aux plafonds exigés.
6.2.4. - Conseils financiers
Des outils complémentaires aux subventions doivent être apportées aux propriétaires bailleurs et aux propriétaires occupants à faible ressources, ainsi qu’à ceux touchés par la problématique insalubrité.
- L’opérateur assurera l’information du public et aidera à la constitution et au suivi de dossiers de prêts (F.S.H., prêts sociaux, prêts C.I.L. accordés en contrepartie de réservation de logement…)
- Un système de crédit relais doit être trouvé afin de faciliter le règlement des entreprises en attente du versement des subventions. L’opérateur proposera des solutions à partir de simulations, à la Ville de Nantes et aux partenaires : banque support du F.S.H. et/ou Caisse des Dépôts, l’estimation de l’encours et la durée du préfinancement nécessaires.
- Les garanties liées à la location reposent aujourd’hui sur le Fond Solidarité Logement (F.S.L.) et les formules LOCAPASS des C.I.L. L’opérateur organisera un partenariat avec la Ville de Nantes et ces différentes instances d’aides.
- La mise en œuvre des logements conventionnés très sociaux fait l’objet d’une intermédiation obligatoire. L’organisme proposera un coût d’intervention relatif à l’intermédiation simple pouvant être supporté par la collectivité (Ville de Nantes et/ou Nantes Métropole).
- L’opérateur informera les propriétaires sur le conventionnement, l’A.P.L et le rôle de l’intermédiation. Il mettra en relation l’organisme d’intermédiation et le propriétaire. Il s’attachera à rechercher des associations oeuvrant dans le logement acceptant de servir d’organismes d’intermédiation pour les populations autres que les jeunes.
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Autres demandes d’aides : prêts ou subventions :
- Selon l’activité du demandeur et la nature des travaux réalisés, d’autres aides peuvent parfois être sollicitées. Il s’agit notamment des aides des caisses de retraite, du prêt du Fonds de Solidarité Habitat, des prêts de la Caisse d’Allocations Familiales, de l’Aide Personnalisée au Logement, de l’Allocation Logement, du 1 % patronal, etc…
- L’opérateur informe sur l’existence et la possibilité d’accès à ces aides. Lorsque par décision expresse du maître d’ouvrage l’opérateur est mandaté pour constituer une demande d’aide en lieu et place du propriétaire, il informe préalablement ce dernier, par écrit, des frais de dossier à supporter. Dans certains cas, ceux-ci peuvent être pris en charge par les caisses sociales.
6.2.5. - Présentation des dossiers et pré-dossiers à l’A.N.A.H.
L’opérateur assure l’interface entre les propriétaires et l’A.N.A.H. Un contact hebdomadaire est assuré. Lors du dépôt des demandes de subventions, il expose celles présentant un caractère particulier, notamment les changements d’usage, les travaux d’adaptation, les sorties d’insalubrité… Ces échanges facilitent la rapidité de décision sur la recevabilité de certains projets.
Lorsque celle-ci est incertaine, mais représente néanmoins quelque intérêt, l’opérateur établit un pré-dossier permettant un positionnement plus rapide de l’A.N.A.H. (plans, photos, notice explicative…).
6.3. MISSION D’ASSISTANCE A LA COLLECTIVITÉ
6.3.1. - Assistance en matière de veille foncière
Afin de suivre le marché de l’immobilier, d’anticiper sur les mutations et d’intervenir sur les transactions dans le secteur, l’opérateur interviendra à 2 niveaux :
- Une veille sur les mises en vente, par repérage des annonces immobilières dans la presse et des panneaux apposés sur les immeubles. Cette première approche permettra de repérer les immeubles pouvant être intéressants à étudier dans le cadre d’ une déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A.) future.
- L’étude des D.I.A. en liaison avec les services de la Ville de Nantes dans l’objectif de fournir une aide à la décision pour une éventuelle préemption.
Sur saisine de la Ville de Nantes , l’opérateur complète les informations fournies dans la déclaration dans un délai d’une semaine : projet envisagé et intérêt par rapport au contexte et au projet urbain du secteur,
6.3.2. - Suivi des logements locatifs conventionnés et intermédiaires
L’A.N.A.H., dans le cadre du contrôle du logement conventionné, assure le suivi portant sur la rédaction et respect du bail, le prix du loyer, les ressources des locataires à l’entrée dans les lieux, le justificatif de location, ceci à chaque changement de locataire et lors de ses campagnes de contrôle pendant la durée de la convention. Elle rend destinataire les différents financeurs (Conseil Général, Ville de Nantes, Nantes Métropole) du rapport présenté à la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (C.L.A.H.) et l’informe des dysfonctionnements constatés sur les dossiers qu’elle a financés.
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6.4. MISSION SPÉCIFIQUE RELATIVE À LA RÉSORPTION DE L’HABITAT INDIGNE ET AU PRI
6.4.1. - Habitat indigne
- Etude des cas repérés- Détection de situations d’habitat indigne non encore repérées- Hiérarchisation des situations et des besoins,- Soutien au montage des opérations à engager dans le cadre de l’OPAH.- Repérage de terrain et cartographie détaillée faisant état des immeubles ou logements
individuels susceptibles d’être totalement ou partiellement indignes.
Ces informations seront recoupées avec une comparaison avec le fichier de la taxe d’habitation et les informations provenant du service hygiène de la Ville de Nantes, des services sociaux, des services de proximité ou des locataires. Cette cartographie sera régulièrement actualisée.
L’opérateur réalisera les diagnostics des logements et procèdera au classement des logements et des immeubles en 3 catégories :
1. ceux présentant des suspicions d’insalubrité, 2. ceux qui ne répondent pas aux normes sur le logement décent, 3. ceux qui finalement sont dans un état correct.
Un rapport permettra de quantifier et d’analyser ainsi les problèmes de l’habitat indigne sur le quartier. L’opérateur s’attachera à mettre en place un partenariat particulier à l’OPAH associant l’Etat (A.N.A.H., DDASS), le Conseil Général, la CAF, les services municipaux compétents (SCHS, mission santé publique, CCAS, URBANA).
Lorsque des cas d’insalubrité et/ou de péril auront été détectés, l’opérateur sollicitera le concours des administrations compétentes pour avis et déclenchement éventuel d’une procédure et/ou le montage d’un dossier de financement.
Il préparera également à la mise en place avec la CAF, la MSA et le FSL, d’un dispositif de saisine à la première demande d’aide au logement, pour vérifier la décence des logements.
Il préparera également le montage technique et financier des opérations de sortie d’insalubrité, de péril et de RHI éventuelles.
6.4.2. - M ise en œuvre de la restauration immobilière (PRI)
Ce volet pourra faire l’objet d’une mission complémentaire demandée à l’opérateur.
Les analyses croisées, dans le cadre de l’étude d’OPAH, d’indicateurs tels que la dégradation du bâti, la structure de la propriété immobilière, la morphologie du tissu bâti, la vacance et le profil de l’occupation des logements ont abouti à la préconisation d’outils de coercition pour la restauration immobilière :
- périmètre de restauration immobilière - déclarations d’utilité publique « travaux » sur les immeubles très dégradés pour lequel le processus
de réalisation de travaux ne peut s’engager dans le cadre de l’OPAH.
Le principe de création d’un Périmètre de Restauration Immobilière a été validé par la Ville de Nantes lors du Conseil Municipal du 13 octobre 2006. Ce périmètre sera soumis à enquête publique en 2007.
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A l’intérieur du PRI, il sera demandé à l’opérateur :
- d’assurer le suivi des études de DUP ;- d’aider à la constitution des dossiers d’enquêtes publiques ;- d’aider à la notification des travaux aux propriétaires ;- de veiller au respect des délais de réalisation de travaux.
Les dispositifs de subventions explicités dans la présente convention s’appliqueront aux projets de réhabilitation lancés après DUP sous réserve de leur éligibilité.
L’opérateur sera amené à initier et suivre les procédures d’acquisitions qui pourront être mises en œuvre, par voie amiable, de préemption ou d’expropriation des immeubles situés à l’intérieur du périmètre de l’opération dont la maîtrise s’avère nécessaire pour la mise en œuvre du projet de requalification immobilière.
Il sera notamment missionné pour rechercher des investisseurs potentiels et assurer le montage juridique des opérations.
ARTICLE 7 – SUIVI ET EVALUATION DE L’OPÉRATION
La présente convention doit permettre d’atteindre les objectifs généraux définis dans le préambule et les objectifs énumérés à l’article 2.
7.1. - INDICATEURS DE RÉSULTATS
- le nombre de logements ou immeubles réhabilités suivant le statut d’occupation, de propriété…,- le nombre de logements ou immeubles remis aux normes (totales ou partielles),- le nombre de situations d’insalubrité/ de péril traitées,- le montant et la répartition des travaux,- la ventilation des dossiers suivant qu’ils soient déposés, financés, réalisés,- la ventilation des financements accordés par chaque organisme financeur,- le montant des subventions et des coûts de réhabilitation,- l’évolution de la vacance, de l’insalubrité et du marché du logement,- l’analyse des loyers avant et après travaux,- l’analyse des locataires entrants et sortants, les ménages maintenus dans les lieux et relogés,- le bilan des actions d’accompagnement,- les difficultés et blocages rencontrés,- les suites envisageables à donner à l’OPAH.
Cette liste n’est exhaustive. Ces indicateurs seront confrontés aux objectifs et devront figurer dans les rapports d’avancement et le rapport final.
7.2. – BILANS ET RAPPORTS
7.2.1.- - Contact régulier avec le référent O.P.AH. (URBANA/GEPA centre sud) :
pour faire le point sur :
fréquentation des permanences, Page 25 sur 28
avancement des dossiers, point sur la prospection, blocages éventuels…
7.2.2 – Bilans et rapports
- Etat d’avancement bimestriel présenté au comité technique, comprenant l’évolution quantitative des données et un rapport sur l’activité de l’opérateur :
le tableau de bord financier, présentation des rapports techniques d’avancement de l’opération.
- Bilan annuel, présenté au comité de pilotage, permettant d’apprécier : le déroulement et le dynamisme de l’opération, l’ensemble des contacts pris avec les partenaires, les actions de communication engagées, le suivi de la prospection, les perspectives et les freins à la réhabilitation, la qualité des opérations, l’impact de l’OPAH sur le marché immobilier.
… et tous indicateurs statistiques concernant les propriétaires, les travaux et les aides financières accordées ainsi que les actions en faveur des locataires : information, accompagnement social, relogement…
Les rapports annuels d’avancement et un rapport faisant le bilan final de l’opération sont établis par l’équipe opérationnelle et adressés à Mr le Préfet du Département, Monsieur le Député Maire de Nantes, Monsieur le Président de Nantes Métropole, Monsieur le Président du Conseil Général et au délégué local de l’A.N.A.H.Ils sont établis conformément à la circulaire 80.89 du Ministère de l’Urbanisme et du Logement concernant les OPAH.
7.3. – INSTANCES DE SUIVI
7.3.1 - Comité de Pilotage
Un Comité de Pilotage sera constitué et présidé par Le Maire, représenté par Monsieur l’Adjoint à l’Urbanisme.
Il se réunit annuellement et se compose de:
- Mr le Préfet ou son représentant- Mr le Président du Conseil Général ou son représentant- Mr le Président de Nantes Métropole ou son représentant- Mr le Délégué Départemental de l’A.N.A.H. ou son représentant- Mr le Directeur Départemental de l’Action Sanitaire et Sociale ou son représentant- Mr le Directeur de la Caisse d’Allocation Logement ou son représentant- Mr l’Architecte des Bâtiments de France, - Mr le Directeur de l’Action Sociale du Conseil Général ou son représentant- Mr le Directeur Régional de la Caisse des Dépôts et Consignations ou son représentant- Mr le Directeur de l’ADIL ou son représentant
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Il sera chargé, au vu du bilan annuel réalisé par l’équipe opérationnelle, de valider les orientations de l’OPAH, de proposer les adaptations rendues nécessaires au vue des résultats et de l’évolution du contexte local ou national, d’apporter une solution aux difficultés qui pourraient apparaître en cours d’opération.
7.3.2 Comité Technique
Un comité technique sera installé par le premier comité de pilotage, et se réunira mensuellement afin de suivre les conditions de mise en œuvre de l’OPAH et plus particulièrement le dispositif de lutte contre l’habitat indigne.
Il associera des représentants de l’ensemble des services concernés au sein de la Ville (Urbanisme, DRGEP, CCAS), de l’A.N.A.H., de la DDAS, de la CAF, de l’ADIL
ARTICLE 8 – DURÉE DE L’OPÉRATION
La présente convention est conclue pour une période de 5 ans. Elle portera ses effets à compter de sa signature en 2007, jusqu’en 2012.
Au-delà de cette dernière année, les demandes de subventions auprès de l’A.N.A.H., du Conseil Général, de la Communauté Urbaine et de la Ville de Nantes ne pourront plus bénéficier des avantages de la présente convention.
ARTICLE 9 – RÉVISION ET RÉSILIATION DE LA CONVENTION
En fonction de l’analyse des indicateurs de résultats, chacune des parties peut demander les mesures de redressement nécessaires ou résilier la convention. Les modifications ainsi apportées à la convention feront l’objet d’un avenant.
De même, les dispositions relatives aux participation financières des signataires pourront être ajustées en cours d’opération et feront l’objet d’un avenant à la présente convention,
ARTICLE 10 – ANNEXES A LA PRESENTE CONVENTION
• annexe 1 : carte et liste des immeubles ciblés par l’OPAH• annexe 2 : périmètre de l’OPAH• annexe 3 : définitions relatives aux logements• annexe 4 : données relatives aux calculs des loyers maîtrisés• annexe 5 : plafonds de ressources PSLA• annexe 6 : plafonds de ressources A.N.A.H.• annexe 7 : tableau relatif aux aides du Conseil Général
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Fait à Nantes, le
Pour la Ville de Nantes,Monsieur le Maire de Nantes
Le Directeur Général de l’A.N.A.H.,Pour le Directeur et par délégation,
Le délégué local de l’A.N.A.H.
Pour le Département de la Loire Atlantique,Monsieur le Président du Conseil Général
de la Loire Atlantique
Pour Nantes Métropole,le Vice-Président délégué,
Maire de Rezé
Le Directeur délégué pour les Pays de la Loirede la Caisse des Dépôts et Consignations
Pour l’Etat,Monsieur le Préfet de la Région des Pays de la Loire,
Préfet du Département De la Loire Atlantique
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