ZAC ou lotissement ?ZAC ou lotissement ?

Conseils pour le choix d’une Conseils pour le choix d’une procédureprocédure

SIPAC/AA - DDE 49 - septembre 2007

Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la Avant de choisir une procédure, la collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :collectivité doit :

�� Réfléchir à son choix d’urbanisationRéfléchir à son choix d’urbanisation�� Où ?………………….réflexion urbanisme (PLU)Où ?………………….réflexion urbanisme (PLU)

�� Quoi ?………………réflexion habitat, équipements, Quoi ?………………réflexion habitat, équipements, (PLH(PLH--SCOTSCOT--PDU)PDU)

�� Combien ?……….rythme d’urbanisation…Combien ?……….rythme d’urbanisation…

GÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉSGÉNÉRALITÉS

�� Et réaliser des études préalablesEt réaliser des études préalables

�� Dans le cadre du PLUDans le cadre du PLU

�� Des orientations d’aménagement = AMODes orientations d’aménagement = AMO

�� Un pré diagnostic (fiche 22)Un pré diagnostic (fiche 22)

Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…Le choix de la meilleure procédure va dépendre…… … … … … … … … du contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncierdu contexte foncier ::::::::

permet le lancement du projet sans maîtrise des terrains

nécessite la maîtrise foncière avant de lancer le projet

projet cohérent dans sa globalité

risque d’enclaves ou de limites incohérentes

ZACZAC Permis d’aménagerPermis d’aménager

… … … … … … … … du niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaitésdu niveau des équipements souhaités ::::::::

permet de réaliser un projet complexe intégrant logements

divers et nombreux équipements publics

est plutôt destiné à la desserte de lots dont la destination est

pressentie avec peu d’équipements publics

Permis d’aménagerPermis d’aménagerZACZAC

… … … … … … … … de la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opérationde la taille de l’opération ::::::::

peut être multi-sites une opération par unité foncière

Permis d’aménagerPermis d’aménagerZACZAC

… … … … … … … … du rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisationdu rythme d’urbanisation ::::::::

permet de lancer un grand projet réalisable sur plusieurs

années

va se réaliser en une seule fois dans un délai imparti

(validité du permis d’aménager 2 ans pour commencer, pas d’arrêt >1an)

Permis d’aménagerPermis d’aménagerZACZAC

… … … … … … … … du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer dans le projetdans le projetdans le projetdans le projetdans le projetdans le projetdans le projetdans le projet ::::::::

engagement fort de la collectivité

• décision du conseil municipal

• études financées par la collectivité

• respect des règles et orientations d’aménagement du PLU

• avis puis autorisation du maire sur permis d’aménager

Permis d’aménagerPermis d’aménagerZACZAC

public

privé

… … … … … … … … du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer du souhait de la collectivité de s’impliquer dans la réalisationdans la réalisationdans la réalisationdans la réalisationdans la réalisationdans la réalisationdans la réalisationdans la réalisation ::::::::

Permis d’aménagerPermis d’aménager

suivi administratif et financement par

collectivité

financement public

mise en concurrence pour

choix d’aménagement

PrivéPrivéPublicPublicrégierégie concédéconcédé

mise en concurrence avec choix urbaniste

pas de choix financement

privé à l’intérieur de l’opération

Concession d’aménagement

Concession d’aménagement (signée

entre coll. et A)

financement à la charge de l’aménageur

participation financière étudiée

ZACZAC

concédéeconcédéerégierégie

… … … … … … … … du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans du souhait de la collectivité de s’impliquer dans l’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrainsl’acquisition des terrains ::::::::

Permis d’aménagerPermis d’aménager

PrivéPrivé

Pas d’expropriation possible par l’aménageur

le concessionnaire acquiert les terrains :

•à l’amiable

•par préemption

•par expropriation

la commune acquiert les terrains :

• à l’amiable

• par préemption

• par expropriation

ZACZAC

PublicPublicconcédéeconcédée régierégie

LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE LES SPÉCIFICITÉS DE LA PROCÉDURE ZACZACZACZACZACZACZACZAC

L’article L 311.1 du code de l’urbanisme L’article L 311.1 du code de l’urbanisme

définit la ZACdéfinit la ZAC

•• produire des constructionsproduire des constructions

•• réaliser équipements publics d’infrastructureréaliser équipements publics d’infrastructure

de superstructurede superstructure

«« la collectivité réalise ou fait réaliser la collectivité réalise ou fait réaliser

l’aménagement et l’équipement de terrains en l’aménagement et l’équipement de terrains en

vue de de les céder ou de les faire concéder à des vue de de les céder ou de les faire concéder à des

utilisateurs publics ou privésutilisateurs publics ou privés »»

==

Le déroulement de la procédureLe déroulement de la procédure

•• prescription de la ZACprescription de la ZAC

•• études préétudes pré--opérationnellesopérationnelles

•• concertationconcertation préalablepréalable

•• bilan de la concertationbilan de la concertation

•• constitution constitution dossier créationdossier création

•• approbation dossier créationapprobation dossier création

•• constitution constitution dossier réalisationdossier réalisation

•• approbation dossier réalisationapprobation dossier réalisation

•• constitution programme de consultation du constitution programme de consultation du

concessionnaireconcessionnaire

•• attribution de la concessionattribution de la concession d’aménagementd’aménagement

Les études préalables nécessitent une Les études préalables nécessitent une

équipe pluridisciplinaire …équipe pluridisciplinaire …

•• urbaniste paysagiste (scénarii d’aménagement)urbaniste paysagiste (scénarii d’aménagement)

•• spécialiste AEU ou Développement Durablespécialiste AEU ou Développement Durable

•• spécialiste environnementspécialiste environnement

•• géomètre, VRD, géomètre, VRD, géotechniciengéotechnicien

•• spécialiste aménagement (stratégie, financier, spécialiste aménagement (stratégie, financier, administratif)administratif)

(CF fiche 23)CF fiche 23)

… pour élaborer le dossier de création… pour élaborer le dossier de création

(article R 311.2 )(article R 311.2 )

•• rapport de présentationrapport de présentation

•• plan de situationplan de situation

•• plan de délimitationplan de délimitation

•• étude d’impactétude d’impact

•• régime fiscalrégime fiscal

•• mode de réalisation (facultatif)mode de réalisation (facultatif)

… pour répondre aux enjeux d’un … pour répondre aux enjeux d’un

développement durable :développement durable :

•• mixité socialemixité sociale

•• prise en compte de l’environnementprise en compte de l’environnement

•• intérêt économiqueintérêt économique

•• gouvernancegouvernance

Pendant cette phase, la commune :Pendant cette phase, la commune :

•• engage la concertation (fiche 27)engage la concertation (fiche 27)

•• engage la modification ou la révision de son engage la modification ou la révision de son

document d’urbanisme (si besoin)document d’urbanisme (si besoin)

•• étudie les modalités d’acquisition du foncierétudie les modalités d’acquisition du foncier

L’article R 311.7 définit le dossier L’article R 311.7 définit le dossier

de réalisationde réalisation

•• programme des équipements publicsprogramme des équipements publics

•• programme global des constructionsprogramme global des constructions

•• plan de financement du projetplan de financement du projet

•• complément d’étude d’impact (facultatif)complément d’étude d’impact (facultatif)

Attribution de la concessionAttribution de la concession

la loi du 20 juillet 2005la loi du 20 juillet 2005

et le décret du 31 Août 2006et le décret du 31 Août 2006

•• obligent à la mise en concurrence pour obligent à la mise en concurrence pour le choix d’un aménageur (fiche 30)le choix d’un aménageur (fiche 30)

la commune doit réaliser un programmela commune doit réaliser un programme

�� dossier de réalisation (fiche 31)dossier de réalisation (fiche 31)

la commune doit piloter et financer les études la commune doit piloter et financer les études jusqu’à l’attribution de la concessionjusqu’à l’attribution de la concession

la commune doit consulter suivant le code la commune doit consulter suivant le code des marchés publics pour choisir l’équipe des marchés publics pour choisir l’équipe

d’étude (+d’étude (+ l’AMOl’AMO))

(fiche 25)(fiche 25)

Choix du mode d’organisation des étudesChoix du mode d’organisation des études

recours à un AMOrecours à un AMO

•• prépare les appels d’offreprépare les appels d’offre

•• manage les intervenantsmanage les intervenants

Choix 1 Choix 1 --

recours à un groupement capable de recours à un groupement capable de

réaliser l’ensemble des étudesréaliser l’ensemble des études

•• la commune managela commune manage

Choix 2 Choix 2 --

recours à une société d’étudesrecours à une société d’études

•• chargée du management généralchargée du management général

•• chargée d’une partie des étudeschargée d’une partie des études

•• déléguée pour passer et manager déléguée pour passer et manager

les études complémentairesles études complémentaires

Choix 3 Choix 3 --

L‘impact financier pour la collectivitéL‘impact financier pour la collectivité

•• meilleure maîtrise des coûts du foncier (à l’achat meilleure maîtrise des coûts du foncier (à l’achat et à la vente) par la création d’un périmètre et à la vente) par la création d’un périmètre global cohérent et la possibilité d’expropriationglobal cohérent et la possibilité d’expropriation

•• Participation financière «Participation financière « justejuste » de l’aménageur » de l’aménageur à tous les équipements publics induits par à tous les équipements publics induits par l’opérateurl’opérateur

•• Possibilité de modifier le régime fiscal ordinaire Possibilité de modifier le régime fiscal ordinaire (suppression de la TLE)(suppression de la TLE)

conclusionconclusion

La ZAC :La ZAC :

une procédure intéressante destinée une procédure intéressante destinée

à l’aménagement de zones à l’aménagement de zones

relativement complexes qui relativement complexes qui

méritent l’implication forte de la méritent l’implication forte de la

collectivitécollectivité