ALSACE - MOSELLE AssociationI.D.E.E.S.
FORMATION
PROGRAMMER LES TRAVAUX DE
MAINTENANCE DU PATRIMOINE
Dossier stagiaire
Formateur : Vincent ROUCH – Association IDEES
Octobre 2008
Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
FORMATION A LA GESTION DE PATRIMOINE IMMOBILIER – SEPT. 2008
La gestiondu patrimoine bâti
Patrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
00 - Présentation 2
IntroductionMerci de neutraliser les portables
Tour de table– Service, fonction, ancienneté– Intervenant : animateur et consultant– Horaires : 9h00-12h00 / 14h00-17h00– Intendance et pause
Programme de la formation– Enjeux GPI de votre service– Vos attentes du stage– Finalité, acquis, interactivité– Programme
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
00 - Présentation 3
Les enjeux de GPI de votre service
Clarifier, optimiser et adapter notre GPI– Définir et partager une stratégie immobilière (évolutions)– Améliorer l’efficience sociale et l’efficacité économique
de la maintenance– Suivre et mesurer la qualité de notre action territoriale
(lisibilité légitime intérêt général plus octroyé)– Construire notre système de gestion patrimonial global,
harmonisé et adaptable aux évolutions de besoins– Renforcer l’amélioration continue du système recentré
vers la satisfaction du service rendu aux utilisateurs (clients)
– Valorisation des ressources (participatif, qualification)
?
00 - Présentation 4
Vos attentes du stage
Exercice individuel (métaplan)– Quelles-sont vos attentes et vos craintes
vis à vis du stage ?
Restitution collective– Les réponses de la formation
10mn
15mn
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Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
00 - Présentation 5
La finalité de la formation
Accompagner le maître d’ouvrage,
gestionnaire, dans une démarche partagée
d’optimisation de son système de Gestion
du Patrimoine Immobilier (GPI)
00 - Présentation 6
Les acquis de la formation
Les participants seront capables …– De programmer (identifier et formaliser) les besoins
en maintenance à partir du prédiagnostic du patrimoine bâti
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
00 - Présentation 7
Les acquis de la formation
Les participants seront capables …– De synthétiser leurs réflexions sur les méthodes,
outils et pratiques de la maintenance immobilièreOrganisation, connaissance, politique, programmationConduite d’opération, évaluation et adaptation GPICommunication (hiérarchie, interservices, tiers)
– D’ébaucher un plan d’actions synthétiqueIdentifier et hiérarchiser les objectifs et les améliorations possiblesImmédiates ou programmables par étapesLes pilotes et les équipes ressources, les moyensLes échéances et les contraintes
00 - Présentation 8
Les prérequis
Les participants doivent connaître les fondamentaux en …– Gestion de projet et conduite d’opération– Prédiagnostic technique (SFR)– Vérifications réglementaires des équipements
En vue des études de cas, les stagiaires devront se munir d’éléments quantitatifs et qualitatifs concernant le patrimoine bâti de leur collectivité
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Page 5Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
00 - Présentation 9
Une formation interactive à la GPI
Chaque séquence pédagogique comporte– Le principe général de la séquence– Un exercice d’application en petits groupes ou
collectif (réflexions des praticiens)– Une restitution avec l’ensemble (rapporteurs groupes
ou collective)– Des apports généraux (méthodes, outils, exemples
concrets)– La conclusion (essentiel à retenir, actions déclinées)
00 - Présentation 10
Programme de la formation
5 séquences pédagogiques
Présentation du stage
LA GESTIONDE PATRIMOINE
IMMOBILIER(GPI)
TerminologieEnjeux, objectifs
Atelier« Votre démarche GPI »
Processus globalAtelier
« Améliorer démarcheGPI »
1er JOUR
DEFINIR-PLANIFIERDES OPERATIONS
Atelier« Votre programmation »Programmation pluriannuelle
Atelier « Améliorerprogrammation »
GESTION ACTIVESystème patrimonial
Gestion active patrimonialeAteliers
« Votre plan d’actions »
Evaluation du stage
3ème JOUR2ème JOUR
ORGANISER LA GPIObligations, responsabilités
Compétences, activitésAteliers
« Vos ressources »« Votre organisation »
CONNAÎTRELE PATRIMOINE
Atelier« Votre connaissance »Administratif, technique,
Fonctionnel, réglementaireAtelier « Améliorer
connaissance »
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Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°1
Terminologieetméthode G.P.I.Patrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°1
Terminologie, normes et conceptsCycle et durée de vie
Réhabilitation, maintenance, exploitation
Opérations, coût global
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 3
Cycle de vie d’un bâtiment
Exploitationet
maintenance
InvestissementConstruction
Montage de l’opérationChoix du terrain
Programme
Conception
Travaux
Mise en serviceUtilisation
Remplacementou améliorations
localisées
Réhabilitation
Causes de désordres
01 - Terminologie et méthode GPI 4
La durée de vie d’un bâtiment
La durée de vie normale est limitée– Indicateur prévisionnel théorique (mode constructif)– Vieillissement naturel plus ou moins accéléré– Selon les matériaux, les agressions et la maintenance
La durée de vie restante d’un ouvrage– Plus révélatrice que son âge (mode constructif)– Indicateur de délai d’intervention (estimation sommaire)– Immédiate (sécurités et hygiène : personnes et biens)– Normalement programmable (travaux pluriannuels)
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Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 5
Réhabilitation
Mise à niveau profonde d’un ouvrage existant– Technique et fonctionnelle
Comporte en général des travaux de différentes natures– De mise en conformité ...– De « grosse » maintenance ...– D’adaptation fonctionnelle ...– D’amélioration de la qualité d’usage ...
Assimilable à des travaux neufs
?
01 - Terminologie et méthode GPI 6
Maintenance
Ensemble des actions permettantde maintenir ou de rétablir un bien dans un état spécifié ou en mesure d’assurer un service déterminé
Préventive
Systématiqueéchéancier selon le temps ou le nombre d’unités d’usage
Conditionnellesubordonnée à un état de dégradation prédéterminé
Corrective
Renouvellementd’un bien vétuste(dégradé, fonction non remplie)
?NF EN 13306 X 60-319 de juin 2001
Avantdétection
panne(réduire
probabilité défaillance)
Après détection
panne
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 7
Maintenance préventive et corrective
niveau de maintenance
coût
maintenance corrective
Combinaison préventif + correctif
Zone de maintenanceoptimale
maintenance préventive
01 - Terminologie et méthode GPI 8
Normes sur la maintenance
5 niveaux de maintenance
??
?
??
Réglages simples
Dépannages par échanges standardsOpérations mineurs de maintenance préventive
Identification et diagnostic de pannesRéparations mineures et opérations courantesde maintenance préventive (entretien courant)
Travaux importants de maintenancecorrective ou préventive
1er niveau
2ème niveau
3ème niveau
4ème niveau
5ème niveau Rénovation, reconstruction
FDX60-000 Mai 2002
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Page 5Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 9
Exploitation
Ensemble des actions courantes qui permettent d’avoir des conditions de fonctionnement déterminées– Conforts– Sécurité des personnes et des biens– Gardiennage– Nettoyage des locaux– Gestion des énergies
?
01 - Terminologie et méthode GPI 10
Contratsliés aux opérations immobilières
EtudesDe définitionDe maîtrise d’œuvreDe contrôleur, ...
TravauxNeufsDe réhabilitation ou réutilisationAutres (grosse maintenance,mise en conformité, adaptation,amélioration, …)
ServicesMaintenance couranteNettoyageSécurités, gardiennage
DiversAcquisitions foncièresAutres transactions immobilières
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Page 6Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 11
Distinctioninvestissement / fonctionnement
Crédits d’investissement
Crédits de fonctionnement
- travaux de mise en conformité (au regard des règlementations en vigueur)- travaux de «grosse maintenance» (niveaux 4 et 5 de la norme Afnor)- travaux d’adaptation fonctionnelle- travaux d’amélioration
4. Autres travaux :
5. Maintenance courante (niveaux 1, 2 et 3 de la norme Afnor)
Nature de l’opérationImputation proposée
1. Acquisition2. Construction, extension 3. Réhabilitation
01 - Terminologie et méthode GPI 12
Coût global d’un bâtiment
Le coût relatifà l’ensemble de la vie du produitpour un usage donné
Acquisition
ExploitationMaintenance
Déconstruction
Acquisition
ExploitationMaintenance
Déconstruction
Coût global
Optimisation
Gains
Source :Analyse de la valeurNF EN 1325-1 de nov. 1996 (§ 3.4.3)
?
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Page 7Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 13
Coût global d’un bâtiment
Construire au meilleur prix avec un service rendu au moindre coût (partagé)
Coût de construction(foncier, études, travaux)
Dépenses d’exploitation(consommations, nettoyages, gardiennage, exploitants)
Dépenses de maintenance(entretiens, gros travaux)
Payer le vrai prix de la qualité dès le départ (investissement),Plutôt que le prix fort dans le long terme (maintenance lourde)
Repousser le préventif conduit à l’inconfort croissant, avancer le curatif, majorer le coût global
Une répartition entre les acteurs (redistribution sociale, vérité prix)
Deux transferts plutôt que des surcoûts (coûts différés vers investissement initial; coûts construction + différés vers coût étude)
01 - Terminologie et méthode GPI 14
Le double aspect du coût global
Raisonnement (maintenabilité, exploitabilité)Calcul économique (gain actualisé)
Coûts initiauxde construction
Investissement
Dépenses futures
actualiséesCharges
25 % ? 75 %
FORMATIO
N
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Page 8Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 15
Maintenabilité
Aptitude d’un bien à être maintenu ou rétabli dans un état pour accomplir une fonction requise– Diminuer les temps d’interventions (conception, simple, rapide)
Accessibilité– Vitrages, VR, luminaires, moteurs, gaines, réseaux
Démontabilité– Résistance aux démontages et remontages
Repérage– Organes de coupure fluides et énergie
Interchangeabilité– Limiter / simplifier stocks composants et équipements
Sécurité et facilité d’intervention– CSPS
?NF EN 13306
01 - Terminologie et méthode GPI 16
Exemple de coût global actualisé
3 ans(3h / jour)
Amortissement surcoût initial (n)
- 47 €TTCSans compter :réduction puissance électrique,7 interventions, etc.
Gain global actualisé (G)
44,70 €TTC91,78 €TTCCoût global actualisé (CGA)
21 W x 8000 h = 168 kWh⇒ 17,70 €
100 W x 8000 h = 800 kWh⇒ 84,28 €
Consommation d’énergie
actualisée (F1)
27 €TTC0,97 €/u et 8 u ⇒ 6,53 €TTCInvestissement actualisé (F2)
8 ans1u/an x 8 u = 8 ansDurée de vie (n)
Ampoulefluocompacte21 W (100 W)Classe A
Ampouleincandescencestandard 100 WClasse E
Mai 2008a = 4% et i = 3%0,11 €TTC/kWh
OSRAM Classic A CL 100 (E27) OSRAM Dulux EL 21W-827 (E27)Choix d’ampoule
12
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Page 9Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 17
Exemple de coût global partagé
La Calade – Logements sociaux HQE – C.Urbaine Dunkerque
7 165 €95 600 €Coûts induits évités(réseaux, déchets, GES)
36 000 € soit 50 €/m²- 77 k€ ménages et - 54 k€ bailleur
mais + 95 k€ Collectivité et État
24 100 € soit 2,8 €/m²- 644 k€ ménages et - 707 k€ bailleur
mais + 1,3 M€ Collectivité et ÉtatGain global actualisé
Sur 50 ansSur 30 ansCoût global actualisé
17% exploitation(275 € / logement / an)
15% exploitation(365 € / logement / an)
Économies exploitation
10% coût opération(6 940 € / logement)
30% coût opération(8 050 € / logement)
Surcoût investissement
Préchauffage ECS solaire, chasses d’eau, limiteurs, matériaux
Chauffage gaz, mitigeurs, chasses d’eau, fluorescent, sols, ascenseursTravaux HQE
Neuf(10 logts Licorne – 725 m²)
Réhabilitation(104 logts Courghain – 8873 m²)
Mai 2001a = 2%
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°1
La gestion de patrimoineimmobilierEnjeux et objectifs
Atelier « Votre démarche GPI »
Processus GPI
Atelier « Améliorer la démarche GPI »
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Page 10Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 19
Enjeux d’une démarche GPI
“ Des moyens insuffisants, des problèmes croissants “
Financier
Economie Simplicité
Technique
Communication
Humains
01 - Terminologie et méthode GPI 20
Enjeux financiers
Une démarche économique– Faire plus avec moins de moyens– Chercher le meilleur rapport qualité / prix pour
entretenir son patrimoine– Avoir une vision des dépenses à court et à long terme– Remettre en cause des modes de fonctionnement– Mener la démarche en interne avec une formation
adaptée (base, culture technique suffisante)– Un traitement informatique simple de base de
données
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Page 11Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 21
Enjeux techniques
Saisir l’essentiel– Identifier les données utiles à connaître sur les
bâtiments Éviter le rebus, favoriser la contribution même modeste– Construire des documents faciles d’accès pour tous
Traiter 20% difficultés pour résoudre 80% problèmes– Hiérarchiser les difficultés pour résoudre les
problèmes urgents
01 - Terminologie et méthode GPI 22
Enjeux humains
Associer les utilisateurs– Pour les sensibiliser à la gestion des bâtiments
Identifier les problèmes importants des utilisateurs– Sans traiter les cas particuliers dans un premier
tempsDévelopper la démarche par paliers– Pertinence, appropriation progressive, adaptation
Recueillir l’avis des utilisateurs associés
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Page 12Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 23
Spirale de l’impossible politiquede maintenance à budget constant7
Maîtriser l’exploitation-maintenance marque la volonté de ne pas s’enfermer dans le cercle vicieux de la maintenance impossible tel qu’il est schématisé ci-dessus.
01 - Terminologie et méthode GPI 24
Travaux en urgence / Programmation
Travaux d’urgence
Mauvaise conditions de concurrence Surcoût d’investissement
Réparations à l’identique
Pas d’amélioration des performances
Gène ou interruption de fonctionnement
Réduction d’activitéSurcoût de fonctionnement
Dégradations en chaîne
Surcoût d’investissement
Budget insuffisant
Baisse de qualité
Travaux non intégrés dans des programmes
globaux
Obstacle à une modernisation cohérente
Sources : Hospices Civils de Lyon
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Page 13Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 25
Intervention en temps opportun
Durée de viesans maintenance
100
90
80
70
50
40
30
20
10
00 5 10 15 20 25 années
% usure Augmentationsde la durée de vie
Entr
etie
n
Entr
etie
n
01 - Terminologie et méthode GPI 26
Finalité de la G.P.I.
Gérer un patrimoine immobilier
Prévoir Adapter Fournir
les moyens immobiliers dont ont besoin des activités(utilisateurs) dans les meilleures conditions
de sécurité, de confort d’usage et de coût global.
?
Page 19 sur 111
Page 14Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 27
Réaliser l’activité de basedans les meilleures conditions
Répondre aux besoins des utilisateurs– Adéquation immédiate et future des fonctionnalités
d’usage du patrimoine à leurs attentesCinq notions– Connaître besoins et fonctionnalités potentielles
ouvrages– Disposer d’équipements opérationnels– Connaître usage réel pour mesurer adéquation– Prévision fondamentale pour anticiper sur les besoins
à venir
1er objectif (3)
01 - Terminologie et méthode GPI 28
Réaliser l’activité de basedans les meilleures conditions
Répondre à la stratégie de l’entreprise– Amélioration qualitative du service client
Progrès par la qualité (SMQ)
– Réduction des coûtsMaîtrise cycle de vie, optimisation dépenses et recettes
– Conformité légale, réglementaire et environnementaleSécurité des personnes et des biensDéveloppement durable(de la programmationà la GPI)
2ème objectif (3)
social économique
environnement
équitable
vivable viabledurable
UsageConfortSantéSécurité
InvestissementExploitation
Coûts externes(coût global)
Réduction pollutions – Maîtrise ressourcesMinimisation déchets
Gouvernancedémocratie participative
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Page 15Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 29
Réaliser l’activité de basedans les meilleures conditions
Répondre aux objectifs propres du gestionnaire immobilier– Le management du service de gestion de patrimoine
– La communication des performances du service GPI
3ème objectif (3)
01 - Terminologie et méthode GPI 30
??
?? ??
Objectifs de gestion du patrimoine
OPERATIONNELFacility
ADMINISTRATIFProperty
STRATEGIQUEAsset
Garantir le fonctionnement opérationnel du
patrimoine
Garantir l’administration du patrimoine
Assurer la sécurité des personnes et
des biens
Assurer l’évolution du
patrimoine
Maîtriserles coûts
Maîtriserles moyens
Gérerle
patrimoine
TRANSVERSAL
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Page 16Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 31
Atelier « Votre démarche G.P.I. »
Travail en groupe des praticiens– Support : grille de restitution proposée– Enoncé exercice
Résumer votre démarche GPI avec les principales étapes (verbe d’action) et leur contenu (qlqs mots)
Restitution collective des réflexions– Par rapporteur de chaque groupe– Réactions constructives des praticiens– Synthèse et apports de l’intervenant
10mn
20mn
grille
01 - Terminologie et méthode GPI 32
Votre démarche G.P.I.
?
?
?
?
?
?1
2
3
4
5
6
?
?
?
?
?
?
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Page 17Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 33
Le processus de G.P.I. en 6 étapes
Suivre les évolutionsEvaluer actions, adapter programmation et gestion
Conduire les actionsConduite d ’opérations (administrative, technique, financière)
Définir et planifier les actionsProgrammation pluriannuelle
Choisir des objectifsPolitique d ’investissement et de fonctionnement
Connaître le patrimoineInventaire administratif, prédiagnostic technique, actions
Organiser le gestionnaire immobilierOrganisation, besoins, moyens
1
2
3
4
5
6
01 - Terminologie et méthode GPI 34
Organiser le gestionnaire
Manager la gestion active de patrimoine– Qui fait quoi ? = Système organisationnel (rôles, missions)– Comment ? = Système d’information (savoir-faire, processus
métiers)– Avec quoi ? = Système informatique (logiciels, productivité)
Système patrimonial réactif– Global, progressif, adaptif, évolutif– Piloter la gestion, gérer les moyens de l’activité patrimoniale– Gérer les biens immobiliers– Maintenir le patrimoine en condition opérationnelle– Exploiter le patrimoine– Faire évoluer le patrimoine
1ère étape
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Page 18Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 35
Connaître le patrimoine
Une approche quantitative et qualitative– Une méthode simple d’aide à la décision (priorités)– Une vision globale (importance, 3 états S.F.R.)– Révélatrice de dégradations (indicateurs)– Pour estimer les besoins financiers à mobiliser– Un inventaire administratif et technique« Prédiagnostic généraliste, diagnostics spécialistes »
Un vecteur de communication essentiel– Entre les utilisateurs et le gestionnaire immobilier
2ème étape
01 - Terminologie et méthode GPI 36
Choisir des objectifs
Pour évoluer vers le patrimoine souhaité– Sécurité des utilisateurs, adaptation des locaux,
pérennité des bâtiments– Niveaux de performance à atteindre (indicateurs)
Investissement et fonctionnement– Schéma directeur d'investissement immobilier (SDII)– Négocier les moyens budgétaires– Politique d’investissement et de fonctionnement
(axes et critères de priorisation)« Bâtir sa politique sur l’audit plutôt que sur la divination »
3ème étape
Page 24 sur 111
Page 19Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 37
Politique GPI / « HQE »
XXXXXXXXXXXXAmélioration10XXXXXXXXXXXÉconomies d’énergie9XXXXXXPérennité des ouvrages8XXXXXXContinuité fonctionnement vital7XXXXXXXXAdaptation locaux à l’usage6
XXXXXTraitement de l’amiante5XXXXXXXXXMise en conformité4
XXAccessibilité aux handicapés3XSûreté2
XXXXXXXXXXXXSécurité et santé personnes1Entretien courantGGrosse maintenanceFRéhabilitation partielleERéhabilitation complèteDAcquisitionCExtensionB
0605 0807040302
Opérations HQE(profil QEB minimum)
01Construction neuveA
141312111009Nature et thème d’actionN°
Cibles HQE (QEB)(Haute Qualité Environnementale)
Thématique GPI(Gestion Patrimoine Immobilier)
01 – RELATION BATIMENT / ENVIRONNEMENT02 – CHOIX MATERIAUX03 – CHANTIER ENVIRONNEMENTAL04 – GESTION ENERGIE
05 – GESTION EAU06 – GESTION DECHETS D’ACTIVITES07 – MAINTENANCE ENVIRONNEMENTALE08 – CONFORT HYGROTHERMIQUE09 – CONFORT ACOUSTIQUE
10 – CONFORT VISUEL11 – CONFORT OLFACTIF12 – SANITAIRES ESPACES13 – QUALITE AIR14 – QUALITE EAU
FORMATION
01 - Terminologie et méthode GPI 38
Définir et planifier les actions
La programmation des investissements– Définition et estimation des opérations– Hiérarchisation des interventions en fonction des
ressources budgétaires, des urgences, des "chaînages" souhaitables, etc.
– Planification pluriannuelle des études et travauxLa programmation de l’exploitation et de la maintenance– Définition des niveaux de maintenance et des
consignes d’exploitation – Planification de la mise en œuvre des prestations
4ème étape
Page 25 sur 111
Page 20Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 39
Conduire les actions
Conduite des opérations– Travaux exigentiels, contrôles, études approfondies– Mission d'assistance générale au maître d'ouvrage
(administrative, financière, technique)Conseil et assistance en exploitation et en maintenance– Optimisation des structures d'exploitation et de
maintenance courante (installations, établissement ou renégociation contrats)
5ème étape
01 - Terminologie et méthode GPI 40
Suivre les évolutions
Tirer les enseignements des actions– Valider la bonne exécution (suivi technique)– Evaluer périodiquement l’atteinte des résultats
escomptés (bilan annuel / prévisionnel)– Ajuster les moyens et les actions, mémoriser
La gestion patrimoniale, un processus itératif– Adapter l’organisation du service (gestions)– Actualiser l’évaluation du patrimoine– Suivre et adapter la programmation pluriannuelle ...
6ème étape
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Page 21Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 41
Plan pluriannuel de maintenance
Fiches Fiches EEtudestudes Fiches Fiches CContrôlesontrôles Fiches Fiches TTravauxravauxCarnetCarnet
d’opérationsd’opérations Fiches Fiches EEtudestudesFiches Fiches EEtudestudesFiches Fiches EEtudestudes Fiches Fiches CContrôlesontrôlesFiches Fiches CContrôlesontrôles Fiches Fiches TTravauxravauxFiches Fiches TTravauxravauxCarnetCarnet
d’opérationsd’opérations
Tableau de bordTableau de bordplanificationplanification
pluriannuellepluriannuelle Programmationprévisionnelle
Programmationprévisionnelle
Programmationretenue
Programmationretenue Suivi actionsSuivi actions
Tableau de bordTableau de bordplanificationplanification
pluriannuellepluriannuelle Programmationprévisionnelle
Programmationprévisionnelle
Programmationretenue
Programmationretenue
Programmationretenue
Programmationretenue Suivi actionsSuivi actions
CarnetCarnetd’identitéd’identité
Carnetde santé
Carnetde santé
CarnetCarnetfonctionnelfonctionnel
CarnetCarnetréglementaireréglementaire
DégradationsDégradations DysfonctionnementsDysfonctionnements Non conformitésNon conformitésConnaissanceConnaissancedu patrimoinedu patrimoine
CarnetCarnetd’identitéd’identité
CarnetCarnetd’identitéd’identité
Carnetde santé
Carnetde santé
Carnetde santé
Carnetde santé
CarnetCarnetfonctionnelfonctionnel
CarnetCarnetfonctionnelfonctionnel
CarnetCarnetréglementaireréglementaire
CarnetCarnetréglementaireréglementaire
DégradationsDégradations DysfonctionnementsDysfonctionnements Non conformitésNon conformitésConnaissanceConnaissancedu patrimoinedu patrimoine
Dossier d’Exploitation et de Maintenance (R235.5 Code du travail)
01 - Terminologie et méthode GPI 42
Atelier « Améliorer la démarche G.P.I. »
Travail individuel des praticiens– Support : 6 étapes processus GPI (marguerite)– Question-carte double (métaplan)
Quels sont les qualités de votre démarche GPI1) Forces (***) ? 2) Faiblesses (***) ?
Synthèse collective des réflexions– Formulation titres tendances (verbe d’action)3) Quels sont les problèmes auxquels nous
devons nous attaquer en premier ? (****)
15mn
30mn
Page 27 sur 111
Page 22Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
01 - Terminologie et méthode GPI 43
Atelier « Améliorer la démarche G.P.I. »
QualitéGPI
1 2
36
5 4
1 - Organisation 2 - Connaissance 3 - Politique
4 - Planification 5 - Conduite d’Op. 6 - Evolutions
01 - Terminologie et méthode GPI 44
Actions prioritaires sur la démarche GPI
E3 : Choisir des objectifs– Expliciter la politique immobilier par rapport à la
programmation pluriannuelle (indicateurs de suivi)E2 : Connaître le patrimoine– Définir des indicateurs d’états de la connaissance du
patrimoine (santé, fonctionnel, réglementaire)E4 : Définir et planifier les opérations– Construire une programmation pluriannuelle
cohérente et globaleE6 : Suivre les évolutions– Dresser des bilans qualitatif et économique de
l’activité patrimoniale (lisibilité, réactivité)
Propositions SMB
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Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°2
Organisation GPI
Patrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
02 - Organisation GPI 2
Sommaire organisation GPI
Obligations et responsabilités
Compétences nécessaires en GPI
3 niveaux d’activités de la GPI
Atelier « Vos ressources mobilisables » pm
Atelier « Votre organisation GPI » pm
Système patrimonial du gestionnaire
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 3
Obligations du gestionnaire
Sécurités et hygiène des bâtiments– S’assurer de la conformité des équipements
Etablir, maintenir et entretenir …
– Présenter garanties de sécurité et bon fonctionnement– Service incendie et registre de sécurité– Vérifications périodiques des conformités
réglementaires des équipements techniques(Code du Travail et ERP)
?CCH – R123
02 - Organisation GPI 4
Responsabilité fonction publiqueResponsabilité en cause Fonction exercée
PENALE (Droit du travail)
PENALE (Code pénal)
DISCIPLINAIRE
Chef de service ou d’établissement OUI OUI OUI Personnels d’encadrement et de contrôle NON OUI OUI Animateur de sécurité et prévention NON OUI OUI Coordonnateur SPS NON OUI OUI Médecin de prévention NON OUI OUI Inspecteur de prévention NON OUI OUI Membre du CHS NON NON NON Agents habilités et secouristes NON OUI OUI Ensemble des agents NON OUI OUI Personne morale NON OUI NON
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Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 5
Les compétences nécessaires
Administratives– Organisation des services (processus clés transversaux)
Financières– Maîtrise coûts investissements et fonctionnements
Techniques– Connaissance du patrimoine (administratif, technique)– Définition et estimation du coût des opérations– Maintenance, mise en conformité réglementaire, exploitation
Fonctionnelles– Amélioration ou adaptation fonction évolution des besoins
Juridiques– Marchés, contrats, garanties légales
5 aspects
?
02 - Organisation GPI 6
Gestion patrimoniale
STRATEGIQUEPiloter la gestion et l’évolution du patrimoine(constitution, économie)
ADMINISTRATIFObligations propriétaire(légales, conventionnelles, environnementales, réglementaires)
OPERATIONNELGérer l’usagePiloter, contrôler et maintenir service renduTransformer patrimoine
?
3 niveaux d’activités
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 7
Ressources mobilisables en GPI
Vos services internes au Service
Vos instances officielles
Les prestataires externes
02 - Organisation GPI 10
Les prestataires externes
Des bureaux d’études privés– Réalisation d’un audit initial sur le patrimoine
– Proposition de plan pluriannuel d’actions, ...
– Assistance technique ponctuelle
– Soutien méthodologique à la mise en place d’une méthode de gestion de patrimoine, ...
?
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Page 5Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 11
Une organisation centralisée
Comité de DirectionFournit les moyens
Définit la politique du patrimoineAmende et valide le programme
ArchitecteConseil architectural
Services GénérauxConduite de la GPI
Programmation
Comité d’hygiène et de sécurité
Conditions de travail
Cellule spécifique "Patrimoine"Regroupe les moyens
Pilotage des ressources ponctuellesElaboration du programme
Bureau d’étudesFormation
AMO méthodeAMO Technique
02 - Organisation GPI 12
Une organisation décentralisée
Comité de DirectionDéfinit la politique du patrimoineAmende et valide le programme
ArchitecteConseil architectural
Services GénérauxConduite de la GPI
Programmation
Comité d’hygiène et de sécurité
Conditions de travail
ConstructionsPubliques
Assistance méthode
Chefs de servicesProjets de programme
Correspondants"bâtiment"
Collecte des données
Bureau d’étudesFormation
AMO MéthodeAMO Technique
Conducteursd’opérations
Assistance technique
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Page 6Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 14
Schéma organisationnel de la GPI
MAIREPRM
DGSTPilotage programmation
Conseil municipalet communautaire
Approbation politique / programme
UrbanismeSols, locatif
Commissions
CTMApplication
Opales
DGSDéfinit politique
immobilière
DG adjointServices administratifs
DRH, CTP, CHS, formation
DG adjointRelations utilisateursSport, Culture, Social
StratégiqueAdministratifOpérationnel
FinancesFacturesMarchés
DAJRJuridique
Assurances
SM BâtiMaintenanceExploitation
Réglementaire
Régie50 agents
Maintenance(niveaux 1 à 3)
SM InfraMaintenanceExploitation
DMProjet
programme
DSCVAssainissement
Voiries
OPNConstructions
Restructurations
SEVEspaces verts
DUDéplacement
Urbain
Marchés publicsPièces, consultations
notifications
02 - Organisation GPI 15
Système patrimonial du gestionnaire3 MOYENS
QUIFAITQUOI
ETCOMMENT ?
ORGANISATION
ACTEURS - MATERIELS(rôles, missions)
SYSTEMED’INFORMATION
SAVOIR-FAIRE(processus métiers)
SYSTEMEINFORMATIQUE
LOGICIELS(productivité)
GERER LE PATRIMOINE
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Page 7Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
02 - Organisation GPI 16
Système d’information patrimonial
GERERLES MOYENS
PILOTERLA GESTION
GERERLES BIENS
MAINTENIR LE
PATRIMOINE
EXPLOITER LE
PATRIMOINE
FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
QUI FAIT QUOIET COMMENT ?
SAVOIR-FAIRE
Processus métiers
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Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°3
Connaissancedupatrimoine immobilierPatrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
03 - Connaissance du patrimoine 2
Sommaire connaissance du patrimoine
Situation dans le processus de la GPI
L’objectif de la connaissance
Atelier « votre connaissance »
Les limites de cette connaissance
Les instruments de la connaissance
Atelier « améliorer la connaissance »
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 3
Connaître le patrimoine
Choisir les objectifs
Définir et planifier les actions
Conduire les actions
Suivre les évolutions
La démarche de G.P.I. en 6 étapes
Organiser le gestionnaire immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 4
L ’objectif de la connaissance
Avoir une vision globale – De l'importance du patrimoine
– De son état de santé, fonctionnel, réglementaire (S.F.R.)
Etre un révélateur des désordres– Dégradations, dysfonctionnements, non conformités
– Pour estimer les besoins financiers à mobiliser
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Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 5
Atelier« Votre connaissance du patrimoine »
Travail en groupe des praticiens– Support : vos outils– Enoncé exercice
Quels sont vos indicateurs de connaissance du patrimoine (identité, santé, fonctionnel, réglementaire) ?
Restitution collective des réflexions– Par rapporteur de chaque groupe– Réactions constructives des praticiens– Synthèse et apports de l’intervenant
10mn
15mn
03 - Connaissance du patrimoine 6
Restitution atelier« Votre connaissance du patrimoine »
Administratif– Fichier patrimoine (excel, surfaces, charges)– SIG (propriété, PLU, parcelles, réseaux)– Plans (papiers, DXF-DWG)– Archives (PC, DOE, DIUO, marchés)
Santé– Fichier DIAG écoles 2005 (excel, descriptif, bon/moyen/mauvais
par constituant, urgence, travaux)– DIAG 2000 couvertures (CTM, vie restante, travaux)
Fonctionnel– Notes signalements utilisateurs– Contrats installations thermiques– Ratios consommables €/m²
Réglementaire– Rapports CT, PV commissions sécurité/accessibilité– Fiche récapitulative CT (commissions)
SMB
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 7
Les limites de cette connaissance
Ne permet pas– Une connaissance approfondie des ouvrages et
des équipements de chaque bâtiment (expertise)Permet uniquement– D’orienter vers les professionnels pour une
recherche opportune (diagnostics spécialisés),– Des causes pathologiques des désordres
(étendue et évolution gravité notamment solidité et sécurités des personnes)
– De la capacité des ouvrages à remplir leurs fonctions vitales (solidité, étanchéités, etc.)
– Pour éviter la réapparition des désordres.
03 - Connaissance du patrimoine 8
Les instrumentsde la connaissance du patrimoine
Carnetde santé
Cotationdes
constituants
Carnetfonctionnel
Degrésd’insuffisance
qualité d’usagelocaux
Charges
Carnetréglementaire
Vérificationconformités
équipementssécuritéshygiène
Carted’identité
LocalisationDescriptionOccupation
Droits
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Page 5Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 9
Les inventaires du patrimoine
Administratif– La carte d’identité de l'établissement et des bâtiments
Technique « S.F.R. »– L’état de santé des constituants (cotation)
– L’état fonctionnel des locaux (degrés d’insuffisance de la qualité d’usage des espaces, charges)
– L’état réglementaire (vérification des conformités des équipements de sécurité et d’hygiène).
1
23
4
03 - Connaissance du patrimoine 10
La carte d ’identité du patrimoine
Localiser les bâtiments
Décrire les ouvrages
Définir l’occupation des locaux
Préciser les droits d’utilisation
Des exemples
1
Carted’identité
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Page 6Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 11
La localisation du bâtiment
Des informations générales– Dénomination de l'immeuble
– Etablissement de rattachement
– Adresse
– n° TGPE ou n° d'identification
Des informations sur les terrains– Références cadastrales
03 - Connaissance du patrimoine 12
La description du bâtiment
Nature de la construction– Date de construction,– Nombre de niveaux,– IGH,– Type et catégorie ERP,– Classement MH ou ISMH, etc.
Détails des surfaces– Surface au sol du bâti,– Surface hors œuvre nette,– Surface utile,– Surface des parcelles, etc.
Equipements importants
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Page 7Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 13
La définition de l’utilisation
Description de son occupation– Natures des activités du bâtiment
– Effectif du bâtiment (public, personnel)
– Précisions sur les occupantsLocal occupé
Surface occupée
Effectif
Nature de l’activité pratiquée
Statut d’occupation
03 - Connaissance du patrimoine 14
La nature des droits
Droits sur les terrains et le bâtiment– Statut d’occupation– Responsable des travaux de maintenance– Type de propriétaire– Date de début et durée des baux
Valeur du patrimoine– Valeur domaniale– Date d’acquisition
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Page 8Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 15
Exemple de carnet d’identité du bâtiment7
Plan masse 3DFiche de synthèse
03 - Connaissance du patrimoine 16
.
Etablissement Recevant du Public
Tous les bâtiments recevant du public sont soumis au Règlement de sécurité contre l’incendieLes dispositions de sécurité à respecter dépendent– de la nature d’utilisation du bâtiment (type)
– des effectifs d’accueil du bâtiment (catégorie, 1 à 5)
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Page 9Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 17
Type d’ERP
– L : salles d'auditions, de réunions, de conférences, de spectacles ou à usage multiple
– M : magasins de ventes, centres commerciaux
– N : restaurants et débits de boissons– O : hôtels et pensions de familles– P : salles de danse et salles de jeux– R : établissements d'enseignement,
colonies de vacances– S : bibliothèques, centres de
documentation– T : salles d'exposition– U : établissements sanitaires
– V : établissements de culte – W : administrations, banques,
bureaux– X : établissements sportifs couverts– Y : musées– PA : établissements de plein air– CTS : chapiteaux, tentes et
structures itinérants ou à implantation prolongée ou fixe
– SG : structures gonflables– PS : parcs de stationnement
couverts– OA : hôtels - restaurants d'altitude– GA : gares accessibles au public– EF : établissements flottants– REF : refuges de montagne
03 - Connaissance du patrimoine 18
.
Statut d’occupation
Principaux statuts– Locatif – Usufruit – Bail emphytéotique– Propriétaire– Mise à disposition– Co-affectataire– Occupation à titre gratuit– Co-propriétaire
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Page 10Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 19
Usufruit / Mise à disposition
Usufruit – Défini par l'art. 578 du code civil– « Le droit de jouir des choses dont un autre a la
propriété comme étant le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance »
Mise à disposition – Elle est liée aux transferts de compétences
prononcées au titre des textes sur la décentralisation.
– Le bénéficiaire assume l'ensemble des droits et obligations des biens considérés, à l'exception du droit d'aliéner.
03 - Connaissance du patrimoine 20
Locatif / Co-Propriétaire
Locatif – Un bail a été passé entre une personne physique ou
morale, de droit privé ou public, et le Ministère de l'Equipement.
Co-Propriétaire – Il s’agit d’un régime juridique bien encadré par des
textes à caractère législatif (loi de 1965 modifiée) et réglementaire (décret d’application).
– Le règlement de copropriété constitue une des pièces essentielles. Il est remis lors de l’acquisition d’un lot et définit les charges et obligations de chaque co-propriétaire
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Page 11Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 21
Bail emphytéotique / Co-affectataire
Bail emphytéotique – Mode particulier de "location" longue durée au
terme duquel le bénéficiaire de ce contrat devient généralement le propriétaire.
Co-affectataire – Régime particulier d'occupation d'un bien de l'Etat
par plusieurs administrations.– Le Préfet, syndic de ces biens, est chargé de
prendre les arrêtés d’affectation. – Ce cas recouvre en fait les bâtiments appartenant à
une cité administrative.
03 - Connaissance du patrimoine 22
.
Utilisation principale du bâtiment
Principales utilisations– Bureaux– Logements– Locaux techniques– Garages ou parkings couverts– Locaux sociaux– Locaux sanitaires– Locations à des tiers– Habitats– Etc.
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Page 12Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 23
.
Surfaces
Surface Utile– Surface hors œuvre nette après déduction des
éléments structuraux, des circulations verticales et des locaux techniques hors combles et sous-sols.
Surface Hors Oeuvre Nette– Code de l'Urbanisme (Art R. 112-2)– Somme des surfaces de chaque niveau de la
construction, calculée à partir du nu extérieur des murs de façades, et pris au niveau supérieur de plancher.
03 - Connaissance du patrimoine 24
Exemple d ’inventaire administratif
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Page 13Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 25
L ’état de santé des constituants
Les objectifs du carnet de santé
Les constituants à évaluer
Le principe de cotation de l’état de santé
Une évaluation périodique
Des exemples de carnet de santé
2
Carnetde santé
03 - Connaissance du patrimoine 26
Les objectifs du carnet de santé
Apprécier l’état de conservation apparent– Des constituants du bâtiment
– Des aménagements extérieurs associés
Disposer d’indicateurs d’état de santé– Vision globale du patrimoine
– Programmer les maintenances préventive et curative
– Suivre l’évolution des dégradations
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Page 14Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 27
Les constituants à évaluer
Le gestionnaire définit ses constituants– En fonction du patrimoine (spécificité, taille)– Sous-constituants adaptés à sa gestion technique– Que les données utiles à l’exploitation ...
De nombreuses nomenclatures– Familles / constituants / sous-constituants– Equipement : enquête IMMO, recensement GPI²– Logiciels de GPI : base de données, tableurs, etc.
03 - Connaissance du patrimoine 28
4 familles / 16 constituants (ouvrages)
Exemple de constituants
Clos-couvert-structure– Structures– Couvertures– Façades– Ouvertures extérieures
Equipements techniques– Plomberie et sanitaire– Chauffage et ventilation– Electricité– Téléphonie et courants faibles– Equipements de sécurité– Appareils élévateurs
Aménagements intérieurs– Cloisonnements et faux
plafonds– Revêtements– Ouvertures intérieures
Aménagements - voiries– Voiries et réseaux divers– Espaces verts– Clôtures et portails
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Page 15Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 29
Les constituants du patrimoine
03 - Connaissance du patrimoine 30
Le principe de cotation de l’état de santé
Une note d’état de conservation apparentDe 0 à 3– Une note d’état qui identifie l’effet apparent des désordres de
l’ouvrage à partir de critères visuels simples– 0 pour un état parfait à 3 pour un état très dégradé– Un glossaire de cotation (une aide par des critères visuels)– Un commentaire d’effet apparent pour initier l’action envisagée– Une synthèse par bâtiment et par patrimoine (note, profil,
comparatif)– Une harmonisation initiale pour relativiser les cotations entre les
bâtiments, et aider à la priorisation des actions
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Page 16Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 31
Une évaluation périodique de l’état de santé
L’état apparent de chaque constituant– Une évaluation détaillée initiale– Un suivi périodique des évolutions (visite de contrôle)
Les paramètres de suivi du constituant– Sa note d’état de santé actualisée (alerte, travaux)– Son âge (construction, remplacement)– Sa durée de vie restante (appréciée / état)– Son observation justificative
03 - Connaissance du patrimoine 32
Exemple de carnet de santéDétail bâtiment
N° Photos Constituants Proportion%
Etatsde santé
(a)
Duréede vie
restante
Age(année)
Poidsrelatifs
(b)Observations
CCS 1,7 39 73 55% ETAT MOYEN - MEDIOCRE
COUV Couvertures 100% 1,5 25 34 10% Sans infiltration EP, verrière fatiguée, évacuation EP ouest usagée.
Tuiles 35% 1 43 7 Réfection en 1995 : tuiles terre cuite, lattis bois, sans infiltrations EP
Feuilles de zinc 15% 1 43 7A tasseaux, voligeage bois, sans infiltrations EP
Verrières 20% 3 5 104 Structure métallique (assemblages fatigués), corrosion superficielle, non stable au feu, simple verre, sans infiltrationsEP.
Evacuations eaux pluviales 10% 2 5 36Gouttières et descentes EP en zinc, déboitement ouest, fonte à l'est
Accessoires divers 10% 1 10 20 11 fenêtres en pente, bois, vitrage double, RAS
Débords et habillages 10% 1 14 36Voligeage bois sur chevrons et consoles (1 m de débord), salissures fientes Est (grillages), 1 planche sous débordmanquante Nord, rive gouttière en tuiles terre cuite fixées et quelques fissures (risque chute)
FAC Façades 100% 1,5 48 70 20% Encrassement Est et enduit Ouest vétuste.
Maçonnerie apparente 35% 1 96 104Pierre de taille calcaire (Est), pierre meulière (Ouest), joints sains, encrassement (Est).
Maçonnerie enduite 50% 2 14 36Soubassement peinture contre TAG (Est); élévation Ouest avec faïençage, fissures et lierres au fond; élévation patio(RAS).
Encadrement, corniches, bandeaux, reliefs 15% 1 46 104
Est : modénatures en pierre, frises en mosaïque, encrassement généralisé.
OUVEX Ouvertures extérieures 100% 2,5 8 71 10% Menuiseries usagées sans performance (étanchéités, thermique, acoustique).
Fenêtres bois 60% 3 5 70Bois d'origine cintré, vitrage simple, pas de joints (courant d'air), protection bois et masticage vitre usagés, manœuvredifficile, quelques infiltrations EP, vétusté au RDC.
Fenêtres métalliques 5% 2 10 36RDC Ouest : 6 châssis métalliques, vitrage simple, bloqués (peinture), déformation cadres.
Barreaudages, garde-corps 5% 1 30 70Est : barreaux RDC et garde-corps 1er étage en fer (corrosion superficielle).Ouest : installation en 2000 sur fenêtre R12 suite à intrusion.
Portes d'entrées bois 20% 2 10 104Bois massif classé, vitrage simple, grillage intérieur, paumelles affaissées (poids), dégarnissage joint maçonnerie,protection usagée.
Portes d'entrées vitrées 10% 1 10 28Patio : 3 portes à 2 ouvrants à la française en verre trempé, frottement au sol (réglage pivots).
STRU Structures 100% 1,6 58 104 15% Sans déformation apparente, planchers sous comble verrière fatigués.
Refends 15% 1 96 104Maçonneries de pierre enduits, sans désordre apparent.
Planchers bois 30% 2 46 104
PL bas 1er, 2ème et 3èmeétages (bibliothèque) : solives bois, parquet bois, quelques lames cassées (bureau 110).PL sous combles (verrière) : solivage bois sur pannes métalliques, sans déformation apparente, isolation thermiquedécomposée, parquet inexistant (quelques planches libres), encrassement généralisé.Escaliers étages : 1 monumental bois, 2 bois bibliothèque, sains.
Planchers béton 15% 1 96 104 Dallage s-sol : béton sur terre-plein, sans humidité, sain.
Planchers métalliques 15% 2 46 104
Plancher sous comble de la verrière : suspendu à la charpente, corrosion superficielle, non stable au feu, carreaux deverre posés sans fixation, entretien complexe (parquet périphérique incomplet, passage en surplomb).PL bas RDC : poutrelles métalliques, corrosion en sous face, hourdis béton, sans isolation thermique et sansdéformation apparente.Escalier d'accès aux cabines de traduction : acier peint, sans déformation apparente.
Charpente bois toiture 15% 1 46 104 3ème étage : traditionnelle, sans déformation apparente, combles inaccessibles, sans recoupement ni détectionincendie.
Charpente métallique toiture 10% 2 16 1042ème étage (sur salle de lecture, dépôt livres et bureaux) : assemblages fermes fatigués (verrière), corrosionsuperficielle (verrière), sans déformation apparente, pas de détection incendie, non stable au feu.
EQTE 1,5 11 33 32% ETAT MOYEN - MEDIOCRE
CHVE Chauffage, ventilation 100% 1,0 14 36 20% Calorifugeage vétuste.
Chaufferie 0% 0 Sans objet (chaufferie urbaine).
Sous-station (chauffage urbain eau 110°) 30% 1 14 36
Sous-station sous-sol : 3 échangeurs tubulaires (n° 1 et 2 années 70, n°3 de 1982), 6 circuits (1 CTA, 2administratif, 1 cafétéria, 1 gardien, 1 enseignement), légère corrosion (local arrivée vapeur), sans dysfonctionnementapparent, ambiance surchauffée (extracteur ?), murs en pierre apparente sans peinture anti-poussière.
Distributions et émissions 25% 1 14 36Distribution chauffage en sous-sol : calorifugeage vétuste et inexistant en général.Radiateurs : bitube, fonte avec simple robinet. Ventiloconvecteurs au 3ème étage.Sans désordre apparent.
Centrale traitement d'air(CTA, gaines, grilles) 20% 1 14 36
3 CTA avec batterie chaude sur sous-station urbain (soufflage bibliothèque avec filtre à huile automatique, soufflagesalle de lecture, double flux amphithéâtre).
Clos - Couvert - Structure
Equipements techniques
Fiche n° : 1A
1898-1966-1974-199512/03/2002
0 2 = état médiocre, dégradation partielle et/ou fonction mal remp1 3 = état mauvais, dégradation générale et/ou fonction non remp
N° Constituants
Etatsde
santé(a)
Duréede vie
restante
Age(année)
Poidsrelatifs
(b)
Observationsdes "états moyens" de santé
CCS Clos - Couvert - Structure 1,7 39 73 55% ETAT MOYEN - MEDIOCRE
COUV Couvertures 1,5 25 34 10% Sans infiltration EP, verrière fatiguée, évacuation EPouest usagée.
FAC Façades 1,5 48 70 20% Encrassement Est et enduit Ouest vétuste.
OUVEX Ouvertures extérieures 2,5 8 71 10% Menuiseries usagées sans performance (étanchéités,thermique, acoustique).
STRU Structures 1,6 58 104 15% Sans déformation apparente, planchers sous combleverrière fatigués.
EQTE Equipements techniques 1,5 11 33 32% ETAT MOYEN - MEDIOCRE
CHVE Chauffage, ventilation 1,0 14 36 20% Calorifugeage vétuste.
SANI Plomberie, sanitaire 2,5 6 57 2% Equipement usagé.
ELEC Electricités 2,8 4 36 5% Luminaires usagés. Surcharge prises.
COUFA Courants faibles 2,1 8 18 2% Réseau lent et réception difficile.
EQSE Equipements de sécurité 1,8 5 7 3% Eclairage de sécurité défectueux (amphi.).
ASC Appareils élévateurs 0% Sans objet.
AI Aménagements intérieurs 1,3 28 55 11% ETAT MOYEN - MEDIOCRE
CPCF Cloisons courantes et C.Feu 1,0 72 90 3% Sans désordre apparent.
REV Revêtements 1,8 9 36 5% Finitions murales et sols usagées.
OUVIN Ouvertures intérieures 1,0 18 52 3% Usure normale finition.
AE Aménagements extérieurs 2,0 10 40 2% ETAT MEDIOCRE
V Voiries 0% Sans objet.
RD Réseaux divers 2,0 10 40 2% Canalisations enterrées d'eau potable en plomb.
CLOT Clôtures, portails 0% Sans objet.
BATIMENT 1,6 28 58 100%"ETAT MOYEN"
(b)SANTE(0 à 3)
VIE(ans)
AGE(ans)
POIDS(coût)
"Etat moyen" du bâtiment = Somme (état X poids) / Somme (poids)
= bon état, fonction parfaitement remplie= état moyen, quelques défauts, fonction correctement remplie
(b) Coefficients de pondération des ouvrages pour le calcul des "états moyens" (santé, vie, âge) :
E.N.A. - Bâtiment A / Aile accueil - bibliothèque / R+ 3
ETAT MOYEN - MEDIOCRE
CARNET ETAT DE SANTE
Date de visite :Année de construction :
Adresse : 2 avenue de l'Observatoire 75272 PARIS Cedex 06BATIMENT (Intitulé / Utilisation principale) :
(a) Etats de conservation des ouvrages :
Synthèse bâtiment
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Page 17Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 33
Exemple d’indicateur « état de santé »
Bâtiment AAdministrationSociauxGarages
Chauffage - ventilation
03 - Connaissance du patrimoine 34
Profils comparatifs d’état de santé
Date de visite : 06/12/1999
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Clos - Cou
vert -
Structu
re
Couve
rtures
Façad
es
Ouvert
ures e
xtérie
ures
Structu
res
Equipe
ments
techn
iques
Chauff
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venti
lation
Plombe
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anita
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Electric
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Couran
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Equipe
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térieu
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Voiries
Résea
ux di
vers
Clôture
s, po
rtails
BATIMENT
OUVRAGES
CO
TATI
ON
S
Bâtiment F Total des bâtiments
0 = BON 1 = MOYEN 2 = MEDIOCRE 3 = MAUVAIS
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Page 18Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 35
Synthèse de l’état de santé du patrimoine
LEGENDE
COTATION ETAT DE SANTE (a)
0 2,1 310,5 1,1 2
N° CONSTITUANTS
AB C do
cumen
tation
- adm
inistr
ation
DE admini
strati
on -
pass
age
F ens
eigne
ment
G loge -
loge
ments
H ense
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ent
J doc
umen
tation
- pa
sser
elle
K docu
mentat
ion - a
dmini
strati
on
L sall
e de s
ports
M archiv
esN au
ditori
umENA
CCS Clos - Couvert - Structure 1,3 0,9 0,7 0,8 0,9 1,3 0,5 0,8 0,7 0,7 0,9 0,9
COUV Couvertures 0,9 0,9 0,9 1,0 1,8 1,8 0,7 0,9 1,0 1,0 1,2 1,1
FAC Façades 1,0 1,0 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,4 1,0
OUVEX Ouvertures extérieures 1,9 1,6 1,0 1,0 0,6 1,0 0,3 1,7 1,0 1,0 1,1
STRU Structures 1,5 0,5 0,0 0,3 0,3 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4
EQTE Equipements techniques 0,7 0,6 0,6 1,0 0,7 1,0 0,6 0,7 0,8 1,2 0,9 0,8
CHVE Chauffage, ventilation 1,0 1,0 1,0 1,5 1,3 1,5 1,0 1,0 1,0 1,5 1,3 1,2
SANI Plomberie, sanitaire 1,0 1,4 0,5 1,0 1,0 1,1 1,4 1,0 1,1
ELEC Electricités 0,5 0,7 0,5 0,3 0,3 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
COUFA Courants faibles 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,1
EQSE Equipements de sécurité 0,6 0,6 0,3 2,3 0,0 1,6 0,0 0,6 0,2 0,0 0,2 0,6
ASC Appareils élévateurs 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
AI Aménagements intérieurs 1,0 1,5 1,2 1,4 0,5 1,0 0,5 0,9 0,7 1,5 1,0 1,0
CPCF Cloisons, plafonds, C. Feu 0,8 1,8 1,5 1,5 0,8 0,8 0,0 0,8 0,0 2,0 0,0 0,9
REV Revêtements 1,3 1,3 1,0 1,0 0,3 1,3 1,0 1,0 1,5 1,3 1,0 1,1
OUVIN Ouvertures intérieures 1,0 1,4 1,0 1,8 0,2 1,0 0,6 1,0 1,0 1,0 2,0 1,1
AE Aménagements extérieurs 0,3 0,0 0,0 1,1 0,8 1,1 0,7 0,3 1,0 0,3 1,2 0,6
V Voiries 0,0 0,0 0,0 1,0 1,0 1,3 1,0 1,0 0,0 1,7 0,7
RD Réseaux divers 1,0 0,0 0,8 0,8 0,8 2,0 0,8 1,0 1,0 1,0 0,9
CLOT Clôtures, portails 0,0 1,4 0,7 1,4 0,0 1,0 0,8
14 BATIMENTS 1,1 0,8 0,6 0,9 0,8 1,2 0,5 0,7 0,8 0,9 1,0 0,8"ETAT MOYEN"
(b) moyen moyen bon / moyen moyen moyen moyen bon bon /
moyen moyen moyen moyen moyen
mENA S
trasb
ourg
A admini
strati
on - e
nseig
nemen
t
BC audit
orium
- adm
inis.
-
ense
ign.
ENA Par
isENA To
tal Observationsdes "états moyens"
de santé
0,7 1,3 1,0 0,9 moyen
1,1 2,9 2,0 1,5 moyen - médiocre
0,2 2,0 1,1 1,1 moyen - médiocre
1,2 1,0 1,1 1,1 moyen - médiocre
0,8 0,0 0,4 0,4 bon
1,6 1,7 1,6 1,2 moyen - médiocre
1,5 1,4 1,4 1,3 moyen - médiocre
1,5 1,5 1,5 1,3 moyen - médiocre
2,2 1,9 2,1 1,3 moyen - médiocre
2,0 2,0 2,0 1,0 moyen
1,9 2,0 2,0 1,3 moyen - médiocre
0,0 2,0 1,0 0,5 moyen
1,4 1,2 1,3 1,1 moyen - médiocre
1,0 0,7 0,9 0,9 moyen
1,3 1,5 1,4 1,2 moyen - médiocre
1,8 1,4 1,6 1,3 moyen - médiocre
0,9 1,2 1,0 0,8 moyen
1,0 1,5 1,3 1,0 moyen
1,0 1,0 1,0 1,0 moyen
0,6 1,0 0,8 0,8 moyen
1,0 1,4 1,2 1,0moyen moyen
médio moyen moyenmoyen
Site
n°1
Site
n°2
Total
03 - Connaissance du patrimoine 36
Profils comparatifs de patrimoines
PROFILS D'ETAT DE SANTE
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Clos - Cou
vert -
Structu
re
Couve
rtures
Façad
es
Ouvert
ures e
xtérie
ures
Structu
res
Equipe
ments
techn
iques
Chauff
age,
venti
lation
Plombe
rie, s
anita
ire
Electric
ités
Couran
ts fai
bles
Equipe
ments
de sé
curité
Appare
ils él
évate
urs
Aménag
emen
ts int
érieu
rs
Cloiso
ns, p
lafon
ds, C
. Feu
Revête
ments
Ouvert
ures i
ntérie
ures
Aménag
emen
ts ex
térieu
rs
Voiries
Résea
ux di
vers
Clôture
s, po
rtails
14 B
ATIMENTS
OUVRAGES
CO
TATI
ON
S
Strasbourg
Paris
Total
0 = BON 1 = MOYEN 2 = MEDIOCRE 3 = MAUVAISFICHE N° 1B
Date de visite : 25/07/2000
Patrimoines
Strasbourg - 11 bâtimentsParis - 3 bâtimentsSite n°1 – 11 bâtimentsSite n°2 – 3 bâtiments
Site n°1Site n°2
Page 53 sur 111
Page 19Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 37
Le glossaire de cotation
Pour une cohérence dans la saisie des notes d’état apparent par des généralistes
Les composants sont notés – En fonction des effets apparents des désordres
Et pas– En fonction de la gravité de la situation
– Appréciation réservée aux professionnels du bâtiment
03 - Connaissance du patrimoine 38
Façades
Pierres Enduit
Banché enduit
Banché peinture
Banché céramique
3
3 3
3
3
2
2
2
2
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Page 20Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 39
Toitures
2
3
3
3
Terrasse
Plaques
Charpente
1
03 - Connaissance du patrimoine 40
Ouvertures extérieures
Métal
Bois
Volet PVC
Volets bois
2
2
3
3
3
Page 55 sur 111
Page 21Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 41
L’état fonctionneldes locaux « qualité d ’usage »
L’objectif du carnet fonctionnel
Les thématiques fonctionnelles à évaluer
Le processus d’évaluation
Des exemples de carnet fonctionnel
2
Carnetfonctionnel
03 - Connaissance du patrimoine 42
L ’objectif du carnet fonctionnel
Evaluer la qualité du service rendu– Mesurer l’adéquation du bâtiment aux besoins des
usagers et de ses utilisateurs
– Thématiques autres que réglementaires
– Codification des thèmes évalués
– Evaluation des degrés d’insuffisance.
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Page 22Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 43
Thématiques de qualité d’usage à évaluer
Fonction des préoccupations du gestionnaire– La localisation et l’environnement du bâtiment
– Les espaces et les volumes
– Les ambiances
– Le niveau de sécurité
– La sûreté des locaux
– L’hygiène
– La qualité environnementale « HQE »
03 - Connaissance du patrimoine 44
Processus d’évaluation de la qualité d ’usage
Une appréciation globale pour chaque thème– Très satisfaisante, satisfaisante, peu satisfaisante, pas
du tout satisfaisante
Une appréciation détaillée pour chaque thème– Pour les fonctions auxquelles doit répondre le bâtiment
– Remplie ou pas remplie
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Page 23Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 45
Carnet fonctionnel de patrimoine
SITE N°1 SITE N°2PATRIMOINE …
03 - Connaissance du patrimoine 46
Exemple de carnet fonctionnel
Synthèsequalité d’usage
Consommables et prestations de service
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Page 24Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 47
Exemple d’indicateur « état fonctionnel »
03 - Connaissance du patrimoine 48
Synthèse fonctionnelle du patrimoine
AB C DE F G H J K L M N Total A BC Total
TS TS TS TS TS TS TS TS TS TS TS TS SAT SAT SAT
PEU PEU PEU PEU SAT PEU TS SAT PEU PEU SAT PEU PAS PAS PAS
PEU PEU SAT PEU SAT PAS TS SAT SAT TS PEU SAT PEU PAS PAS
PEU PEU PEU PEU PAS PAS SAT PEU PEU SAT PEU PEU PAS PAS PAS
PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU PEU
SAT TS SAT SAT TS SAT TS SAT PEU PEU SAT SAT SAT SAT SATHYGIENE
SURETE
AMBIANCES
SECURITE
ESPACES ET VOLUMES
LOCALISATION ET ENVIRONNEMENT
THEMES ET FONCTIONS EVALUESSTRASBOURG (bâtiments) PARIS
67 et 75 : plutôt satisfaisant excepté lisibilité Paris (impossible)
67 et 75 : plutôt peu satisfaisant (stockages divers non spécifiques)
67 : plutôt satisfaisant excepté l'éclairage naturel insuffisant sous toiture et quelques gênes localisées (soufflage, bruit équipement)75 : pas satisfaisant (surchauffe été, gêne soufflage, raisonnance et impact hall, masque patio, odeurs sanitaires et hall)
67 : plutôt peu satisfaisant (maintenance difficile combles techniques, SSI hors service, portes CF déformées)75 : plutôt pas satisfaisant (électricité défectueuse, stockages non isolés, désenfumages et détections insuffisants, issues et effectif restreints)
67 et 75 : plutôt peu satisfaisant67 : vandalismes extérieurs, détection hors service75 : vandalismes étage, portail ouvert, pas de détection intrusion
67 et 75 : plutôt satisfaisant excepté les sous-station encrassées (67) et les poubelles devant le monte-charge (75)
COMMENTAIRES
Légende : TS = très satisfaisant SAT = satisfaisant PEU = peu satisfaisant PAS = pas satisfaisant
EVALUATION DE LA QUALITE D ’USAGE
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Page 25Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 49
L ’état réglementaire des équipements
Les obligations du gestionnaire
L’objectif du carnet réglementaire
Les vérifications périodiques
Des exemples de carnet réglementaire
3
Carnetréglementaire
03 - Connaissance du patrimoine 50
Les obligations du gestionnaire
Article 123-43 du CCH– Maintenir et entretenir les équipements techniques– Faire procéder aux vérifications périodiques– Par organismes agréés ou personnes qualifiées
Article 123-51 du CCH– Tenir un registre de sécurité :
Etat du personnel du service incendieConsignes en cas d’incendieVérifications périodiques (inscription, rapport annexé)Aménagements (dates, natures, intervenants).
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Page 26Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 51
L’objectif de l’état réglementaire
Synthèse des vérifications périodiques de conformités des équipements de sécurité et d’hygiène– Avis de la commission de sécurité compétente
– Code du travail (hygiène et sécurité travailleurs)
– Etablissement ERP (selon le type et la catégorie)
– Suivi des validités des vérifications.
03 - Connaissance du patrimoine 52
Les vérifications périodiques
Relatives à la sécurité des personnes et à la santé des travailleurs– Installations électriques– Sécurité incendie (SSI, EA, éclairage, désenfumages, etc.)– Installations thermiques, de gaz– Appareils à pression de gaz ou de vapeur, de cuisson– Aération des locaux spécifiques (sanitaires, batteries, …)– Amiante, plomb, légionellose, pollution air, état parasitaire– Bruit locaux de travail (reprographie, …)– Appareils élévateurs– Escalators et trottoirs roulants– Equipements de travail-levage et de travail-machine– Assainissement– Rayonnements ionisants
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Page 27Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 53
Exemple de carnet réglementaire
Synthèse commissionde sécurité
Tableau de bordconformité
équipements techniques
03 - Connaissance du patrimoine 54
L’avis de la commission de sécurité
Fiche n° :
Adresse : 1966
Organisme :
Classement ERP du bâtiment R4 Type : Catégorie : 4ème
Effectif total Public 180 Personnel (même issue) 70 Favorable Défavorable
Prescriptions permanentes
Prescriptions antérieuresnon exécutées
RSL Avis de la commission pour le maintien de l'ou
Périodicité :(A. 07/07/97)Date visite : 10/06/1999COMMISSION DE SECURITE Préfecture de Police de Paris
Réaliser les 10 mesures suivantes :1) Doter de ferme-porte les locaux à risques (réserves bibliothèque, cafétéria, etc.).2) Supprimer les cales des portes des locaux techniques et les maintenir fermées.3) Compléter le balisage de la cafétéria et de la 2ème issue de la bibliothèque.4) Assurer le bon fonctionnement de l'éclairage de sécurité, en particulier dans la salle de conférence.5) Terminer la rénovation des installations électriques, notamment pour l'armoire électrique de la salle de conférence.6) Renseigner par une étiquette adaptée l'emplacement des tableaux électriques.7) Renseigner la destination des organes de coupure.8) Poursuivre le câblage sur chemin de câbles des canalisations électriques du sous-sol.9) Isoler le conduit de ventilation situé dans l'escalier du second dégagement de la cafétéria (débouché R35, flocage ou clapets CF).10) Annexer au registre de sécurité, les PV de réaction au feu des matériaux de décoration et d'aménagement.
Observation des auditeurs :Le classement ERP de l'établissement en 4ème catégorie par la commission de sécurité est basé sur un effectif déclaré par le chef d'établissement en juin 1999 de 250déclaration est sous-estimée par rapport à la fréquentation réelle :- 70 pour le personnel actuel donc 180 pour le public (taille de l'amphithéâtre).- L'effectif du public des salles de cours, de la bibliothèque et de la salle de lecture, n'est pas pris en compte.Le diagnostic incendie SOCOTEC du 21/01/02 classe l'établissement en 3ème catégorie types RLSN pour un effectif déclaré de 657 personnes dont 7 personnels.L'effectif à déclarer serait de 70 personnels + 650 publics soit 720 personnes pour un ERP de 3ème catégorie.
Prescriptions nouvelles
250
Observations de la commissionSous-commission Technique de Sécurité : Tél. 01 53 71 53 51- Informer la commission de la réalisation des prescriptions émises (PV du 10/06/99).- Préalablement à tous travaux, déposer un dossier pour avis de la Commission de sécurité conformément à l'article R123-15 du CCH (mesure n°21 du PV du 19/09/95
Observation des auditeurs :Les mesures de sécurité demandées lors de la visite du 05/07/95 (21 mesures en annexe n°7953 du 19/09/95) ne semblent pas réalisées en général malgré :- Le rapport de vérification électrique de l'APAVE du 31/10/95 (installation non conforme).- Les 3 tranches de travaux déclarés de 1996 à 1997 pour 507 kFTTC (la 1T de 284 kF pour BAES et EA4 semble partiellement réalisée; la 2T de 105 kF pour portes, gtraversées CF n'est pas réalisée; la 3T de 118 kF pour TGBT et câblages sous-sol n'est pas réalisée).- Le rapport de vérification électrique de SOCOTEC du 30/10/97 (installation non conforme).- Le rapport de levée des réserves de l'entreprise VERGET et DELPORTE du 04/12/97 qui semble être un devis de 149 kFTTC pour lever ses réserves des tranches 2 - Le PV de la commission de sécurité du 10/06/99 demande de terminer la rénovation des installations électriques notamment pour l'armoire électrique de la salle de con°5 en cours de travaux le 04/09/02), et de poursuivre le câblage sur chemin de câble des canalisations électriques du sous-sol (mesure n° 8 non réalisée).- Le rapport de diagnostic de SOCOTEC du 21/01/02 confirme le maintien des non conformités après les travaux déclarés pour 656 kFTTC.
CARNET ETAT REGLEMENTAIRE
Mise en service :
E.N.A. Observatoire (5 bâtiments) / R+3 sur sous-sol2 avenue de l'Observatoire 75272 Paris Cedex 06
BATIMENT (Intitulé / Utilisation principale) :
Date de visite :
X
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Page 28Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 55
Les conformités des équipements
Fiche n° : 1HBATIMENT (Intitulé / Utilisation principale) :
Adresse : 01/01/1993 06/12/1999
Résultats inscrits Rapports annexés (OUI ou NON)
EQUIPEMENTSTECHNIQUES
Datevérification
Duréevalidité
Coûtmission
INSTALLATIONS ELECTRIQUES(Contrôle agréé)
Travailleurs (D.14/11/88 et A.20/12/88) : 1 an,Public (EL14) : 1 ou 3 ans
26/10/1999 1 an 27 000 F N O
INCENDIE(Contrôle agréé ou qualifié)
Exercices, visites et essais (R232-12-21)Moyens de secours (art. MS 73)Désenfumages (art. DF8-PE4)
Parois CFExtincteurs
Consignes (R232-12-20)Plans d'évacuation
SSI (R232-12-18 et A. 04/11/93) :Détection, alarme bris glace et alerte
25/10/1999
6 mois(exercices, essais et
visites matériel, alarmes)
1 an(moyens secours,
désenfumage)
compris (électricité) N N
ECLAIRAGE DE SECURITE(Contrôle agréé ou qualifié)
Trimestriel
Jour(vérif.)
3 mois(essais)
Régie O N
Conformité OUI NON
Contrôleur agrééPersonnel qualifié
Vérifier qualification régie (qualifelec E2 ?).Auditorium (vérifier type B).Instaurer suivi carnet d'entretien (visa).
REGISTRE DE SECURITE :
Suite donnée (levée des observations)et commentaires
CONFORMITE REGLEMENTAIRE
TGBT (revoir isolement)Bâtiments ABH (revoir identification)Bâtiment F (obturer traversée chemin câble)
Agréé :AIF / M. Veron
Revoir contrôle portes coupe-feu (cadre non massif déformé / massif sur PV, trou serrure)SSI hors service (bâtiment F)Fournir résultats essais désenfumages mécaniques (pression rideau d'eau, etc.)Plans à récolerAfficher les consignes de sécurité dans les locaux
Agréé :AIF / M. Veron
Qualifié :Technicien régie
(BOV)
Date de visite :
Volet ETAT REGLEMENTAIRE
Mise en service :
XX
OUI
NON
NON
03 - Connaissance du patrimoine 56
Synthèse du carnet réglementaire
OUI NON OUI NON
NON
sans objet
sans objet
NON
sans objet
NON
NON
sans objet
sans objet
NON
?
NON
NON
NON
NON
NON
?
sans objet
sans objet
sans objet
sans objet
sans objet
?
sans objet
?
sans objet
sans objet
?
?
NON
NON
?
NON
NON
NON
?
sans objet
sans objet
sans objet
sans objet
NON
?
STRASBOURG
INSTALLATIONS ELECTRIQUES
PARIS
OUI NON
INCENDIE
ECLAIRAGE DE SECURITE
INSTALLATIONS THERMIQUES
CLIMATISEURS
AERATION LOCAUX TRAVAIL
BRUIT LOCAUX TRAVAIL
APPAREILS A PRESSION DE GAZ
APPAREILS A PRESSION DE VAPEUR
INSTALLATIONS DE GAZ
AMIANTE
MACHINES
RAYONNEMENTS IONISANTS
APPAREILS DE CUISSON
PROTECTIONS CONTRE LA FOUDRE
CONFORMITE REGLEMENTAIRE
EQUIPEMENTS TECHNIQUES
FLUIDES MEDICAUX
PORTES ET PORTAILS AUTOMATIQUES
ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE
ESCALATORS ET TROTTOIRS ROULANTS
APPAREILS DE LEVAGE ET DE MANUTENTION
ACCESSIBILITE PLOMB
ETAT PARASITAIRE
SITE N°1 SITE N°2
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Page 29Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 57
Le reportage photographique
Carnetde santé
Dégradations
Carnetfonctionnel
Dysfonctionnements
Carnetréglementaire
Non conformités
CR-Rom
03 - Connaissance du patrimoine 58
La gestion financière
Permet d’assurer le suivi– des charges locatives– des dépenses en fluides
chauffageélectricitégazeau, …
– des prestations de servicemaintenance courantenettoyagegardiennageexploitation d’installation de chauffage, ...
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Page 30Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 59
Fiche de suivi des consommables
Natures des charges Années Consommations Montants charges(€ TTC / an)
Ratios€ / m²
1999 3 327 0,73 2000 3 515 0,77 2001 3 078 0,67 1999 16 963 3,71 2000 16 403 3,59 2001 15 030 3,29
1999 32 311 7,07 2000 31 442 6,88 2001 32 883 7,19 1999 52 601 12 2000 51 360 11 2001 50 991 11
Electricité avec chauffage(KWh)
Gaz naturel(KWh PCS)
Sans objet
Charbon(Kg)
Chauffage urbain(m3 eau)
Bois(stère ou m3)
Sous-totalfluides et énergies
Fioul domestique(litres)
Eau (m3)
Sans objet
Propane(Kg)
Electricité hors chauffage(KWh)
FLUIDES ET ENERGIES
Sans objet
Sans objet
Commentaires
Sans objet
Sans objet
03 - Connaissance du patrimoine 60
Fiche de suivi des services
En régie(agents / an)
En externe(€ TTC / an)
1999 2,0 133 780 29,25 2000 2,0 105 506 23,07 2001 2,01999
2000 58 681 12,83
2001 75 110 16,42 1999200020011999 2,0 133 780 29 2000 2,0 164 187 36 2001 2,0 75 110 16
1999 2,0 186 381 41 2000 2,0 215 547 47 2001 2,0 126 101 28
Sous-totalservices
PRESTATIONS DE SERVICE
Gardiennage externe (vacances agent logé).
Gardiennage
Montants des prestationsCommentaires
Petites réparation et entretien
Nettoyage sols et vitres (3168 m², contrat " La Cigogne" de 2001 à 2003, 81939 €/an).
Natures des services
Maintenance courante
Nettoyages
Ratios externe€ / m²
Années
Total généralconsommables et
services
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Page 31Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 61
Fiche de suivi des équipements
Exploitant (N° Tél.) Coût (€ TTC)
Transformateur HT / BTGroupe électrogène
OnduleurInstallation électrique
AutocommutateurProtections contre la foudreProtections contre intrusionDétection Alarme Incendie
Eclairage de secoursDésenfumagesRideau d'eauExtincteurs
Chaufferie (sous-station)Corps de chauffeConduit de fumée
Centrale de télégestionCentrale traitement air
Rafraîchissement(groupe de froid)Puit de captage(groupe de froid)
ClimatisationVentilation
Réseau pneumatiquePorte et portailautomatiques
AscenseurMonte-charge
Escalier mécaniqueAppareils de cuisine
Assainissement
Machines(déchets, presses, massicots)
Assurance multirisquesAssurance informatique
Gardiennage
EQUIPEMENTS TECHNIQUESContrat de maintenance
et d'exploitation CommentairesTYPES D'EQUIPEMENTS Référence Dated'installation
Principales caractéristiques
03 - Connaissance du patrimoine 62
Profil des charges d’exploitation
CHARGES D'EXPLOITATION
0 5
10 15 20 25 30 35 40 45 50
Eau
Chauff
age u
rbain
SOUS-TOTAL CONSOMMABLE
S
Mainten
ance
coura
nte
Nettoy
ages
Gardien
nage
SOUS-TOTAL SERVIC
ES
TOTAL CHARGES
Natures des charges
Rat
ios
des
char
ges
(€ /
m²)
1999 2000 2001
ENA Observatoire FICHE N° 1GDate de visite : 04/09/20025 bâtiments
Page 66 sur 111
Page 32Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 63
Synthèseconnaissance du patrimoine immobilier
Gestions administrative, technique et financière
Carted’identité
Carnetde santé
Carnetfonctionnel
Carnetréglementaire
Dégradations DysfonctionnementsCharges
Non conformités
03 - Connaissance du patrimoine 64
Exemple de synthèse états des lieux
Reportage photographique
Synthèse « SFR »
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Page 33Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
03 - Connaissance du patrimoine 65
Atelier « Améliorer la connaissancedu patrimoine »
Travail individuel des praticiens– Support : synthèse connaissance– Question-carte double (métaplan)
Quels sont les qualités de votre connaissance du patrimoine 1) Forces (***) ? 2) Faiblesses (***) ?
Synthèse collective des réflexions– Formulation titres tendances (verbe d’action)3) Quels sont les problèmes auxquels nous
devons nous attaquer en premier ? (****)
15mn
30mn
Page 68 sur 111
Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°4
La programmation immobilière
Patrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
07 - La programmation immobilière 2
Sommaire programmation immobilière
Situation dans le processus de la GPI
Atelier « votre programmation immobilière »
Principe de la programmation pluriannuelle
Les opérations et les outils
Des exemples
Atelier « améliorer la programmation »
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 3
Connaître le patrimoine
Choisir les objectifs
Définir et planifier les actions
Conduire les actions
Suivre les évolutions
La démarche de G.P.I. en 6 étapes
Organiser le gestionnaire immobilier
07 - La programmation immobilière 4
Atelier« Votre programmation immobilière »
Travail en groupe des praticiens– Support : votre tableau de bord– Enoncé exercice
Résumer votre démarche de programmation immobilière (étapes, critères, outils) ?
Restitution collective des réflexions– Par rapporteur de chaque groupe– Réactions constructives des praticiens– Synthèse et apports de l’intervenant
10mn
15mn
Page 70 sur 111
Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 5
Principe de la programmation pluriannuelle
CONNAISSANCE DU PATRIMOINEDégradations Dysfonctionnements Non conformités
OPERATIONSTravaux Etudes Contrôles
PLANIFICATION PLURIANNUELLE DES OPERATIONS
07 - La programmation immobilière 6
Les travaux exigentiels
Mesures conservatoires provisoires– Sécurités (étaiement, protection, surveillance, ...)– Continuité fonctionnement vital (dépannages, ...)
Réparation ou amélioration des fonctions de l’ouvrage– Stabilité, étanchéités, thermiques, incendie, ...– Maintenance préventive ou curative (défaillance)– Entretien (exemple peinture fenêtres)– Remplacement (ex. réfection étanchéité terrasse)
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 7
Les études approfondies
Etudes techniques – De faisabilité (choix scénario) – De diagnostic (expertise, choix solutions)– De conception (dimensionnement solution)– D’exécution (EXE, direction, DOE)
Plus particulièrement sur des aspects liés à– Solidité des ouvrages (consolidation, remplacement)– Sécurité des personnes (incendie, électricité)
07 - La programmation immobilière 8
Les contrôles techniques
Deux natures– Réglementaire (vérifications de conformités)
– Prévention (audit des mesures conservatoires)
Concernent généralement– La santé et la sécurité des utilisateurs
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07 - La programmation immobilière 9
Les vérifications de conformités
Relatives à la sécurité des personnes et à la santé des travailleurs– Installations électriques– Sécurité incendie (SSI, EA, éclairage, désenfumages, etc.)– Installations thermiques, de gaz– Appareils à pression de gaz ou de vapeur, de cuisson– Aération des locaux spécifiques (sanitaires, batteries, …)– Amiante, plomb, légionellose, pollution air, état parasitaire– Bruit locaux de travail (reprographie, …)– Appareils élévateurs– Escalators et trottoirs roulants– Equipements de travail-levage et de travail-machine– Assainissement– Rayonnements ionisants
07 - La programmation immobilière 10
Les outils de programmation
CARNET D’OPERATIONSFiches Travaux Fiches Etudes Fiches Contrôles
TABLEAU DE BORDProgrammationprévisionnelle
Programmationretenue Suivi des actions
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07 - La programmation immobilière 11
Le carnet d ’opérations
Homogénéité des fiches d’opérations
Un cadre descriptif
Un estimatif sommaire
Une échéance de réalisation
07 - La programmation immobilière 12
Le cadre descriptif de la fiche d’opération
Intitulé succinctNature de l’opérationThèmes des opérationsNiveau d'urgenceOpérations chaînéesEconomie et/ou augmentation de chargesJustifications de l'opération
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07 - La programmation immobilière 13
L’estimatif sommaire de la fiche d’opération
Etabli sur la base– Devis– Estimations de spécialistes– Ratios de coût
Comprend– Les quantités – Les prix unitaires– Le coût total– ...
07 - La programmation immobilière 14
La nature de l’opération
Permet d’évaluer l’importance de l’opération De la maintenance courante à la reconstruction du
bâtiment– Maintenance courante– Grosse maintenance– Réhabilitation partielle– Réhabilitation complète– Extension– Construction neuve– Acquisition
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Page 8Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 15
Le thème de l’opération
Identifie la thématique principale de travaux En fonction soit des équipements touchés par
l’opération soit des dysfonctionnements identifiés– Sécurité des personnes– Sûreté– Accessibilité handicapés– Mise en conformité– Adaptation des locaux à l ’usage– Traitement de l ’amiante– Continuité du fonctionnement vital– Amélioration– Pérennité des ouvrages
07 - La programmation immobilière 16
L ’urgence de l’opération
Responsabilité du gestionnaire Rendre compte de l’acuité de l’opération– 1 : urgence liée à la sécurité des personnes– 1 ou 2 : urgence liée au fonctionnement vital– 1 ou 2 : urgence technique (dégradation accélérée)– 2 ou 3 : mise en conformité réglementaire (hors
sécurité des personnes)– 3 : travaux à réaliser rapidement, lié à la vétusté du
bâtiment ou à des insuffisances techniques ou fonctionnelles
– 4 : travaux normalement programmables
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Page 9Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 17
L ’urgence des opérations
Délai intervention fonction gravité désordre– Dégradations, dysfonctionnements, non conformités
Niveaux d’urgence (délais intervention)Très Moyen PeuNature désordres
1 à 2 ans 3 à 5 ans 6 à 10 ans
Insécurité des personnes
Dysfonctionnement vital
Dégradations accélérée deconstituants importants
Non conformité réglementaire(hors sécurité)
Fonction secondaire vétuste
Grosse maintenancenormalement programmable
07 - La programmation immobilière 18
Les opérations chaînées
Une opération peut être liée à d’autres opérations– Soit par une opération préalable (prédécesseur)– Soit en même temps qu’une autre opération (induite)
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Page 10Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 19
Economies et/ou augmentation des charges
Une opération peut générer– Une réduction des dépenses– Ou une augmentation des charges d’exploitation
Par exemple– Nouvelle régulation de chauffage– Changement d’énergie– Fréquence du nettoyage– Conditions d’exploitation (renégociation contrat)
07 - La programmation immobilière 20
La fiche d’opération
N° : 1
Réhabilitation partielleMaintenance / grosses réparationsEntretien
Traitement de l'amianteAdaptation des locaux à l'usageContinuité du fonctionnement vitalPérennité des ouvragesAmélioration
Très urgent Moyennement urgent Peu urgent
Construction neuve
Nature de l'opérationExtensionAcquisitionRéhabilitation complète
FICHE OPERATION IMMOBILIERE
Intitulé succint de l'opération
Date de la fiche d'opération
Urgence de l'opération
Thème de l'opération
Sécurité des personnesSûretéAccessibilité aux handicapésMise en conformitéEconomies d'énergie
Nom synthétique du bâtiment
Extrêmement urgent
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Page 11Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 21
La fiche d’opération (suite)
Quantité Unité Prix unitaire Total0
StructuresCouverturesFaçadesOuvertures extérieures
0 Plomberie sanitaireChauffage ventilation climatisationElectricitéTéléphonie courants faiblesEquipements de sécuritéAppareils élévateurs
0 Cloisonnement et faux-plafondsRevêtementsOuvertures intérieures
0 VoiriesRéseaux diversClôtures et portails
0
MONTANT (€TTC)DETAILS DES TRAVAUXPAR CONSTITUANTS
Autres postes non affectables
Aménagements extérieures
Aménagements intérieurs
Equipements techniques
Clos et couvert - Structure
COMMENTAIRES
Ratios €TTC/m2m2 SDO
Coût total de l'opération (€TTC) 0
07 - La programmation immobilière 22
La fiche d’opération (suite)
3° T :
4° T :
VNFAutre financement local :
Conseil GénéralConseil Régional
Economie et / ou augmentation des charges
Opérations chaînées ou induites1ère tranche :
2° T :Phasage possible
Année de programmation souhaitée
SOURCE DE FINANCEMENT Montant demandé Montant financé
Autre financement central :
DRDSCRDGUHC
DPS /SD4
Justifications supplémentaires
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Page 12Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 23
Le tableau de bord des opérations
Un outil d’aide à la gestion budgétaire– Synthétise l’ensemble des opérations (T, E, C)– Visualise la politique immobilière retenue
Simuler la programmation pluriannuelle– Négociation des budgets (prévisionnel, retenu)– Priorités d’investissement et de fonctionnement– Niveaux d’urgence (délais d’intervention)– Natures opérations (de l’entretien à la reconstruction)– Thématiques (sécurité, sûreté, adaptation usage, …)
Conduire la réalisation du programme
07 - La programmation immobilière 24
Les éléments d’un tableau de bord
– Intitulés des opérations– Types d’opération (Travaux, Etudes, Contrôles)– Localisations des opérations– Priorités (axes de politique nationale, locale)– Urgences (niveaux, délais d ’intervention)– Coûts– Chaînages entre opérations– Budgets prévisionnels (chapitres, court terme)– Années de programmation (prévisionnelle, retenue)– Graphiques (profils des coûts et politiques)– Etat d'avancement des opérations
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Page 13Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 25
Les objectifs de la programmation
CARNET D’OPERATIONSListe d’actions non priorisées (travaux, études, contrôles)
POUR CHAQUE EXERCICE BUDGETAIREOpérations satisfaisant les priorités définies pour le budget
HIERARCHISATION DES OPERATIONSSélection en fonction priorités de la politique immobilière et budget
Processus itératif
07 - La programmation immobilière 26
Exemple de programme pluriannuel immobilier
Tableau de bord des actions
Profils stratégie
immobilièreAxe de politique n° …« Gestion de l’énergie »
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Page 14Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 27
Exemples de prestations A.G.P.I.
Connaissance et programmation– Prestation complète (prédiagnostic, programme)
– Calibrage connaissance et consultation BET
Formation– Culture technique patrimoine (TCE)
– Gestion technique patrimoine (généraliste)
Audit externe de GPI– Connaissance et programmation
07 - La programmation immobilière 28
1er cas : G.P.I. de la Préfecture 67
CARNET FONCTIONNELLocalisation - environnement :Espaces et volumes :Ambiances :
Sécurité :Sûreté :Hygiène :
TS PASTS
PEUSATSAT
CARNET REGLEMENTAIREElectricité : Incendie :NC NC
CARNET IDENTITE12000 m²Age : Usage : SDO :Bureaux W290 ans
CARNET D ’OPERATIONS (55 / 2 M€ / 10 ans)Travaux : 44 Etudes : 3 Contrôles : 8
Siège de la Préfecture du Bas-Rhin (Expérimentation 1998)
CARNET SANTE 1,4
Clos et couvert : 1,5Equipements techniques : 1,3Aménagements intérieurs : 1,3Aménagements extérieurs : 0,0
PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût)Sécurité : 10%Sûreté : 1%Accueil : 6%
Fonctionnement : 44%Maintenance : 39%17 €/m² SDO/an
Crédit PNE : 75%Crédit PRE : 10%Crédit 37-10 : 15%
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07 - La programmation immobilière 29
2ème cas : G.P.I. du S.N. Nord-Est
CARNET FONCTIONNELLocalisation - environnement :Espaces et volumes :Ambiances :
Sécurité :Sûreté :Hygiène :
TS PEUSATPEU
SATSAT
CARNET IDENTITE24000 m²Age : Usage : SDO :Habitat indivi.50 ans
300 maisons éclusières (2000)
CARNET SANTE 1,7Clos et couvert : 1,7Equipements techniques : 2,1Aménagements intérieurs : 1,3Aménagements extérieurs : 1,7
CARNET D ’OPERATIONSFormation : 20 correspondants Contrôles : Audits Qualigaz
CARNET REGLEMENTAIREElectricité :Chauffage :
Assainissement :CC
Gaz :Ventilation :NC
NC NC
07 - La programmation immobilière 30
3ème cas : G.P.I. de l ’ E N APatrimoine E.N.A. - 14 bâtiments (AGPI 2000)
Strasbourg
CARNETIDENTITE
Age :
Usage :
SDO :
6 ansRéhabilitation
R2Enseignement
10112 m²
Paris
CARNETIDENTITE
Age :
Usage :
SDO :
22 - 50 ansExtensions
RLS3Enseignement
7788 m²
CARNET SANTE 1,00,8 1,2Clos et couvert : 0,9Equipements : 0,8Aménagts int. : 1,0Aménagts ext. : 1,2
Clos et couvert : 1,0Equipements : 1,6Aménagts int. : 1,3Aménagts ext. : 1,0
Localisation - environnementEspaces et volumesAmbiancesSécuritéSûretéHygiène
TSPASPAS
PEUSATPEUPEUSAT
SAT
PEUSAT
PAS
Localisation - environnementEspaces et volumes
AmbiancesSécurité
SûretéHygiène
CARNETFONCTIONNEL
ElectricitéIncendie
C CARNETREGLEMENTAIRE
ElectricitéIncendieNC
NCNC
CARNET D ’OPERATIONS (142 / 2,3 M€ / 10 ans)Travaux : 124 Etudes : 16 Contrôles : 2
PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût)Sécurité : 30%Sûreté :5%
Fonctionnement : 10%Adaptation usage : 1%
Pérennité : 54%13 €/m² SDO/an40 % 60 %
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07 - La programmation immobilière 31
3ème cas : Programme pluriannuel de l ’E N A
1
01/09/20002001
trèstrès, moyentrès, moyenmoyen, peu
peupeu
Localisations bâtimentsStrasbourg = 67AB-C-DE-F-G-H-J-K-
L-M-NParis = 75A-BC
Cha
înag
eac
tions
Act
ions
préa
labl
es
Coût totalFTTC
Programmationsouhaitée
année
67AB-C-D-F-G-H-K75A (sécurité)
75BC (réfection)42 000 F 2001
67F-G-H 4 1 77 000 F 200167D-H 4 1 6 000 F 2003
67AB-C-D-F-G-H-K75A-B (échelle, crochets) 2 1 110 000 F 2001
67AB-C-D-F-K 11 2 120 000 F après 5 ans67G-H 2 1 5 000 F 200367G-H 2 65 000 F 200367 F 1 30 000 F 2005
67AB-C-D-F-G-H-K75A (brisis) 1 105 000 F 2003
67J (dallettes) 5 9 000 F 200375BC (gravillons, dallettes) 1 54 000 F après 5 ans
67E-N (autoprotégée) 14 226 000 F après 5 ans75B (gravillons) 15 1 232 000 F 2003
DEBUT SOUHAITE PROGRAMMATION :
Fiche n° :
Date :
= Insécurité des personnes= Dysfonctionnement vital= Dégradation accélérée de constituants importants= Non conformité réglementaire (hors sécurité)= Fonction secondaire vétuste= Grosse maintenance normalement programmable
PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DES ACTIONSE.N.A. Strasbourg (11 bâtiments) et Paris (3 bâtiments)1 rue Sainte Marguerite 67080 STRASBOURG Cedex
1 = Sécurité et hygiène2 = Sureté3 = Continuité fonctionnement vital4 = Adaptation à l'usage5 = Pérennité des ouvrages
Num
éro
actio
n
Constituants Designations des actions
AxeGPI(a)
Nature actionEtude
ContrôleTravaux
Délaiintervention
débutprogramme
= 1 an
Niveau d'urgence
(b)
Clos - couvert - Structure
1 Couverture Diagnostic réfection toiture et sécurité maintenance 5 E 1 très
2 Réfection partielle des tuiles 5 T 1 très3 Réparation et fixation plaques polystyrène (rondelle) 5 T 3 moyen
4 Dispositifs de sécurité maintenance 1 T 1 très
5 Démoussage des tuiles "nouvelles" 5 T >5 peu6 Nettoyage des gouttières EP 5 T 3 moyen7 Démoussage des tuiles anciennes 5 T 3 moyen8 Descentes EP complémentaires 5 T 5 moyen
9 Protection bois lucarnes et étanchéité appuis zinc 5 T 3 moyen
10 5 T 3 moyen11 5 T >5 peu12 5 T >5 peu13 3 T 3 moyen
Nettoyage de la protection de l'étanchéité terrasse
Réfection étanchéité terrasse (inaccessible public)
(a)Axes de politique GPI
Adresse :
OPERATION :
(b)Niveau d'urgence
(fonction délai)
Patrimoine E.N.A. Strasbourg et Paris (AGPI 2000)
07 - La programmation immobilière 32
3ème cas : Politique immobilière de l ’ E N A
Patrimoine E.N.A. Strasbourg et Paris (AGPI 2000)PROFILS DES AXES DE POLITIQUE IMMOBILIERE (GPI)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2001 2002 2003 2004 2005 après 5 ans Pluriannuel
ANNEES
INVE
STIS
SEM
ENT
(% =
SIT
E / G
LOBA
L EN
A)
12345
ENA (Strasbourg et Paris) - 14 bâtiments
Axes GPI
Date : 01/09/2000
Fiche n° : 4
1 = Sécurité et hygiène2 = Sureté3 = Continuité fonctionnement vital4 = Adaptation à l'usage5 = Pérennité des ouvrages
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Page 17Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 33
4ème cas : G.P.I. de l’Équipement (DPSM)Colonie vacances St Léonard - 88 – 4 bâtiments (AGPI 2002)
CARNET FONCTIONNELLocalisation - environnement :Espaces et volumes :Ambiances :
Sécurité :Sûreté :Hygiène :
PEU PEUPEUSAT
PEUTS
CARNET REGLEMENTAIREElectricité : Incendie :NC NC
CARNET IDENTITE1127 m²Age : Usage : SDO :Enseignement29 ans
CARNET D ’OPERATIONS (31 / 556 K€ / 4 ans)Travaux : 22 Etudes : 7 Contrôles : 2
PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût)Sécurité : 9%Sûreté : 1%
Fonctionnement : 59%Adaptation usage : 5%
Pérennité : 25%123 €/m² SDO/an
CARNETS SANTE 1,4Clos et couvert : 1,4Equipements techniques : 1,0Aménagements intérieurs : 1,0Aménagements extérieurs : 1,8
07 - La programmation immobilière 34
5ème cas : G.P.I. des aérodromes 67Strasbourg (12 bâti) et Saverne (3 bâti) - (AGPI 2003-04)
CARNET IDENTITE6090 m²
Age :Usage : SDO :Hangars et clubs9 à 90 ans
CARNET FONCTIONNELLocalisation - environnement :Espaces et volumes :Ambiances :
Sécurité :Sûreté :Hygiène :
SAT PEUSATSAT
PEUSAT
CARNET REGLEMENTAIREÉlectricité : Incendie :NC NC
CARNET D ’OPERATIONS (63 / 734 K€ / 6 ans)Travaux : 59 Etudes : 4 Contrôles : 0
PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût)Sécurité : 32%
Sûreté : 1%Fonctionnement : 7%
Adaptation usage : 6%Pérennité : 53%20 €/m² SDO/an
Saverne Steinbourg(1930-95)
Strasbourg Polygone(1914-95)
CARNETS SANTE 1,3Clos et couvert : 1,3Équipements techniques : 1,4Aménagements intérieurs : 1,2Aménagements extérieurs : 0,9
Commanditaire :Direction Aviation Civile(Subdi. bases)Téléphone :03 88 68 80 72
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Page 18Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 35
6ème cas : G.P.I. de l’ULP Strasbourg3 bâtiments - (AGPI 2003)
Commanditaire : Gestionnaire ULPTéléphone : 03 90 24 08 44
Bât 7 code 6(1873)
IPCB code 16(1966)
Atrium code 37(1994)
CARNETIDENTITE
Age :Usage :SDO :
130 ansEnseignement et recherche3480 m²
37 ansidem5264 m²
9 ansEnseignement2452 m²
CARNET SANTEBât 7 = 1,0
Atrium = 0,6IPCB = 1,2
0,8Localisation - environnement
Espaces et volumes
Ambiances TSPEU SAT
PEUPEUSAT
SATPEU
SAT
CARNET FONCTIONNELSécurité
Sûreté
Hygiène
SAT SAT SAT SAT SATN° 6 16 37 N° 6 16 37
PEU PEUSAT SAT
ÉlectricitéIncendie
CARNETREGLEMENTAIRE
NC NCN° 6 16 37
NCNC NC NC
PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût)Sécurité : 31%Sûreté : 0%
Fonctionnement : 28%Adaptation usage : 18%
Pérennité : 23%50 €/m² SDO/an
Calibrage de la connaissance et consultation de prédiagnostiqueur
07 - La programmation immobilière 36
7ème cas : G.P.I. des SN 54 et 67Audit 454 maisons éclusières (AGPI 2005)
CARNET D’OPERATIONS
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Page 19Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 37
8ème cas : G.P.I. DDE – CG 67Valorisation 16 subdivisions – 77 bâtiments(AGPI 2005-06)
Commanditaire :DDE et CG 67Téléphone :03 90 23 82 4103 88 76 63 76
Etatdes lieuxSantéFonctionnelRéglementaire
DimensionnementthéoriqueUT ETAT 67CTD CG 67UT + CTD CG 67
SurfacesprojetsConservationReconversionExtension
Calendrier etcoût projetsMaintenanceAménagementprovisoire oudéfinitif
SynthèsesprojetsFonctionnelTechniqueRéglementaireSurfacesContraintesCoûts
07 - La programmation immobilière 38
8ème cas : G.P.I. DDE – CG 67Valorisation 16 subdivisions (AGPI 2005-06)
Commanditaire :DDE et CG 67Téléphone :03 90 23 82 4103 88 76 63 76
Etat santé Etat fonctionnel
Etat réglementaire Valorisation générale
SYNTHESES
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Page 20Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 39
9ème cas : G.P.I. Direction du Travail5 bâtiments (AGPI 2005) – Champagne Ardennes
Commanditaire :DRDTEFP / DDE51Téléphone :
Santé Fonctionnel Réglementaire
Charleville
Troyes
Chaumont
Châlons Reims
Programme
07 - La programmation immobilière 40
10ème cas : G.P.I. DIR EstValorisation 12 C.E.I. – 34 bâtiments (AGPI 2006)
Commanditaire :DIR EstTéléphone :03 83 86 51 41
6 CEI « provisoire »Besançon Chalezeule (25220)Besançon Franois (25770)Besançon Saône (25660)Lunéville (54300)Villers-la-Chèvre (54870)Vesoul (70000)
6 CEI « définitif »Pontarlier (25300)Fléville (54710)Ligny-en-Barrois (55500)Buhl Lorraine (57400)Saint Dié (88100)Remiremont (88200)
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Page 21Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 41
10ème cas : G.P.I. DIR EstValorisation 12 C.E.I. – 34 bâtiments (AGPI 2006)
Commanditaire :DIR EstTéléphone :03 83 86 51 41
Etatdes lieuxSantéFonctionnelRéglementaire
DimensionnementthéoriqueCEIDistrict
Surfaces projetsConservationReconversionExtension
1 2 3
Calendrieretcoût projetsMaintenanceAménagementprovisoire oudéfinitif
SynthèsesprojetsFonctionnelTechniqueRéglementaireSurfacesContraintesCoûts
SchémasprincipevalorisationConservationReconversionExtension
4 5 6
07 - La programmation immobilière 42
11ème cas : G.P.I. DDE Haut-RhinValorisation 4 subdivisions – 10 bâtiments (AGPI 2006)
Commanditaire :DDE 68 / SGTéléphone :03 89 24 84 84
DimensionnementthéoriqueUTE
Surfaces projetsConservationReconversion
Extension2
3
Etatdes lieux
1
Santé Fonctionnel Réglementaire
Guebwiller
Ribeauvillé
Altkirch
Thann
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Page 22Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 43
11ème cas : G.P.I. DDE Haut-RhinValorisation 4 subdivisions – 10 bâtiments (AGPI 2006)
Commanditaire :DDE 68 / SGTéléphone :03 89 24 84 84
Calendrieretcoût projetsMaintenanceAménagementdéfinitif
4 SynthèsesprojetsFonctionnelTechniqueRéglementaireSurfacesContraintesCoûts
5 SchémasprincipevalorisationConservationReconversionExtension
6
07 - La programmation immobilière 44
Synthèse programmation immobilière
Fiches Etudes Fiches Contrôles Fiches TravauxCarnet
d’opérations
Tableau de bordplanification
pluriannuelle Programmationprévisionnelle
Programmationretenue Suivi actions
Carted’identité
Carnetde santé
Carnetfonctionnel
Carnetréglementaire
Dégradations Dysfonctionnements Non conformitésConnaissancedu patrimoine
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Page 23Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
07 - La programmation immobilière 45
Atelier« Améliorer programmation immobilière »
Travail individuel des praticiens– Support : synthèse programmation– Question-carte double (métaplan)
Quels sont les qualités de votre programmation1) Forces (***) ? 2) Faiblesses (***) ?
Synthèse collective des réflexions– Formulation titres tendances (verbe d’action)3) Quels sont les problèmes auxquels nous
devons nous attaquer en premier ? (****)
15mn
30mn
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Page 1Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
SEQUENCE PEDAGOGIQUE N°5
Gestion activede patrimoine
Patrick DAMONGEOTMaster management de projet et de patrimoine
Délégation RégionaleAlsace Moselle
05 - Gestion active de patrimoine 2
Sommaire gestion active patrimoine
Système patrimonial du gestionnaire
Manager et mettre en place une gestion active
Ateliers « Actions pour améliorer votre GPI » pm
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Page 2Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 3
Système patrimonial du gestionnaire3 composantes des moyens
Savoir-faire(processus métiers)
Acteurs(rôles, missions)
MatérielsLogiciels(productivité)- Gestion locative- GMAO- CAO, SIG- GTB- ERP
Gestion professionnelle, minimaliste ou urgentiste ?
Qui fait quoi, et comment ?
05 - Gestion active de patrimoine 4
Interactionsentre les 3 composantes des moyens
Approche globale progressive
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Page 3Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 5
Système d’information patrimonialProcessus
A B C D E F
05 - Gestion active de patrimoine 6
Système informatique
Définition– Réalisation du cahier des charges des besoins
Conception– Analyse fonctionnelle détaillée et spécifications techniques
(procédures fonctionnalités et profils utilisateurs)
Réalisation des outils– Acquisition d’outil du marché plus paramétrage– Ou développement spécifique
Intégration dans le système existantInitialisation des outils– Reprise de données existantes
Tests
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Page 4Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 7
Manager la gestion active de patrimoineRéactivité (adaptive et évolutive)
Système patrimonial + Structure de suivi
Cycle d’évolution itératif
05 - Gestion active de patrimoine 8
Démarche de mise en placed’une gestion active de patrimoine
Evolution cyclique et itérative
Par petits pas
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Page 5Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 9
Gestion active de patrimoineCycle d’évolution itératif
Identifier la duréed’un cycle complet
(6 mois, 1 an, 2 ans ou plus)
Se fixer une progression réaliste des objectifs, en accord avec l’état initial et surtout les capacités de l’entreprise (moyens financiers et humains)
Faire évoluer l’ensemble du système patrimonial (organisation, système d’information, système informatique)
Equipe projetObjectifs, indicateurs
Faisabilité, moyens
Système patrimonial
Structure de suiviadéquation moyens- Agents- Métiers- Informatique
Qualitatifs, économiques
05 - Gestion active de patrimoine 11
A - Piloter la gestion de patrimoineDétail des processus
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Page 6Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 12
A1 - Définir la stratégie patrimoniale
Economique (maîtrise des coûts, réduction)Sécurité – réglementaire (mise en conformité)Fonctionnelle (satisfaction usager, amélioration service client)
05 - Gestion active de patrimoine 13
A2 - Mise en place structure de suivi
Ecarts projeté / réalisé
Procédure métierOrganigrammeProfils utilisateur logiciel
Modèles système patrimonial
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05 - Gestion active de patrimoine 14
A3 - Bilan de la gestion patrimonialeEvolution système patrimonial
Améliorer sa performance et l’adapter au contexte
05 - Gestion active de patrimoine 15
Quelles-sont les améliorations du pilotage de la GPI
auxquelles nous devons nous attaquer en premier ?Date : 19-21/12/2006
N° DEFINITION DES ACTIONS
Imm
édiat
ePr
ogra
mm
able
PILOTES EQUIPERESSOURCES MOYENS ECHEANCES CONTRAINTES
A1 Définir la stratégie patrimoniale(objectifs, risques, scénarios, stratégie)
A2Suivre la gestion de patrimoine(structure suivi, évaluer et adapter plan d'actions système patrimonial)
A3Etablir le bilan de la gestion patrimoniale(qualitatif, économique, besoins, plan)
F - FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
A - PILOTER LA GESTION DE PATRIMOINE
B - GERER LES MOYENS DE L'ACTIVITE PATRIMONIALE
PLAN DES AMELIORATIONS DE LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
C - GERER LES BIENS IMMOBILIERSD - MAINTENIR LE PATRIMOINE EN CONDITION OPERATIONNELLEE - EXPLOITER LE PATRIMOINE
Atelier A « Piloter la gestion patrimoniale »
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05 - Gestion active de patrimoine 16
Définir, organiser, évaluer, adapter
Manuel qualité
B - Gérer les moyens de l’activité patrimoniale
05 - Gestion active de patrimoine 17
B4 - Mettre en place un outil informatique
- Phasage projet : étaler effort, résultats intermédiaires, recadrage- Délais de réalisation- Indicateurs de satisfaction- Contraintes site (interaction fonctions, technologie, reprise, ressources)
- Sous-système d’information (qui fait quoi et comment)- Sous-système organisationnel (rôles, missions)- Sous-système informatique (activités, traitements, acteurs,
fonctionnalités, données à traiter, performances, intégration,planning, grille de critères choix solution)
- Techniques- Economiques- Organisationnels
Choix scénarios (risques) :- Acquisition (GMAO, GTC, test)- Application générique (SIG)- Développement partiel ou complet
du projet aux contraintes :- Relâchement contraintes ou changement objectifs
- Critères fonctionnel, ergonomique, technique,intégration, économique, commercial
Raisonner en coût global (informatique, information, organisation)
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05 - Gestion active de patrimoine 18
Quelles-sont les améliorations de la gestion des moyens auxquelles nous devons nous attaquer en premier ?
Date : 19-21/12/2006
N° DEFINITION DES ACTIONS
Imm
édiat
ePr
ogra
mm
able
PILOTES EQUIPERESSOURCES MOYENS ECHEANCES CONTRAINTES
B1 Piloter la gestion des moyens(définir stratégie, suivre, bilan)
B2Mettre en place le métier(processus, modèles d'information, déployer système info, superviser)
B3Mettre en place l'organisation(définir organisation, compétences, déployer, superviser)
B4Mettre en place le système informatique(définir, choisir outils, déployer, piloter, superviser)
F - FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
A - PILOTER LA GESTION DE PATRIMOINEB - GERER LES MOYENS DE L'ACTIVITE PATRIMONIALE
PLAN DES AMELIORATIONS DE LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
C - GERER LES BIENS IMMOBILIERSD - MAINTENIR LE PATRIMOINE EN CONDITION OPERATIONNELLEE - EXPLOITER LE PATRIMOINE
Atelier B « Gérer les moyens de l’activité GPI »
05 - Gestion active de patrimoine 19
C – Gérer les biens immobiliersDétail des processus
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05 - Gestion active de patrimoine 20
C1 – Définir la stratégie patrimoniale
05 - Gestion active de patrimoine 21
C2 – Maintenir le carnet de santé
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Page 11Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 22
Atelier C « Gérer les biens immobiliers »Quelles-sont les améliorations de la gestion des biens auxquelles nous devons nous attaquer en premier ?
Date : 19-21/12/2006
N° DEFINITION DES ACTIONS
Imm
édiat
ePr
ogra
mm
able
PILOTES EQUIPERESSOURCES MOYENS ECHEANCES CONTRAINTES
C1Piloter la gestion des biens immobiliers(définir stratégie, suivre, bilan, retour d'expérience)
C2Maintenir la connaissance du patrimoine(actualiser description, diagnostiquer état, diffuser, états lieux)
C3Administrer le patrimoine(assurer, réformer, suivre sinistres, suivre fiscalité)
C4Assurer le suivi économique du patrimoine(valeur biens, immobilisations, bilan, suivre coûts)
C5Mettre un bien en exploitation(autorisations, assurances, contrats, qualification régie)
F - FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
A - PILOTER LA GESTION DE PATRIMOINEB - GERER LES MOYENS DE L'ACTIVITE PATRIMONIALE
PLAN DES AMELIORATIONS DE LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
C - GERER LES BIENS IMMOBILIERS
D - MAINTENIR LE PATRIMOINE EN CONDITION OPERATIONNELLEE - EXPLOITER LE PATRIMOINE
05 - Gestion active de patrimoine 23
D – Maintenir le patrimoineen condition opérationnelle
Détail des processus
Ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un biendans un état ou dans des conditions données de sûreté de fonctionnement pour accomplir une fonction requise.
Activités :- Management- Administratives- Techniques
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Page 12Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 24
Objectifs de la maintenance
Assurer la continuité fonctionnelle– Prévenir les pannes éventuelles– Réparer les pannes dans des délais compatibles avec l’usage
attendu
Optimiser le coût de fonctionnement– Déterminer la stratégie la plus appropriée pour minimiser les
coûts de fonctionnement, de maintenance, et d’amortissement des investissements
– Coût global sur le cycle de vie de l’équipement
Respecter la réglementation– Maintenir l’équipement dans le respect des règles de sécurité
d’usage et de fonctionnement
?3 objectifs de base
05 - Gestion active de patrimoine 25
Nature des opérations de maintenance
Contrôler le bon fonctionnement– Inspection, vérification, visite, surveillance
Intervenir (entretenir ou réparer)– Dépannage, réparation, révision, échange, rénovation– Répétitive ou courante, programmation routinière– Exceptionnelle (corrective ou d’urgence)
Nettoyer– Dépoussiérer, laver, dégraisser, etc.– Pour maintenir en bon état de marche– Pour garantir un bon accès
3 types d’actions
?
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Page 13Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 26
D2 - Planifier les contrôles réglementairesEst-ce que j’ai fait tout ce que je devais faire ?
Optimiser le budget des contrôles réglementaires
05 - Gestion active de patrimoine 27
D2 – Bilan du suivi des contrôles
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Page 14Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 28
D3 – Assurer l’ingénierie de maintenance
05 - Gestion active de patrimoine 29
D3 – Mettre en place un guide de maintenance
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Page 15Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 30
Atelier D « Maintenir le patrimoine »Quelles-sont les améliorations pour maintenir le patrimoine auxquelles nous devons nous attaquer en premier ?
Date : 19-21/12/2006
N° DEFINITION DES ACTIONS
Imm
édiat
ePr
ogra
mm
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PILOTES EQUIPERESSOURCES MOYENS ECHEANCES CONTRAINTES
D1Piloter le maintien en condition opérationnelle(définir stratégie, suivi économique, suivi qualitatif, établir bilan technique)
D2Assurer la maintenance(assurer ingénierie, définir maintenance prévisionnelle, gérer demandes maintenance corrective)
D3
Assurer le respect des obligations réglementaires(veille réglementaire, identifier contrôles, gérer contrôles, superviser mise en conformité)
D4Assurer les interventions de MCO(planifier, réaliser, suivre prestations externes, analyser)
F - FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
A - PILOTER LA GESTION DE PATRIMOINEB - GERER LES MOYENS DE L'ACTIVITE PATRIMONIALE
PLAN DES AMELIORATIONS DE LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
C - GERER LES BIENS IMMOBILIERSD - MAINTENIR LE PATRIMOINE EN CONDITION OPERATIONNELLE
E - EXPLOITER LE PATRIMOINE
05 - Gestion active de patrimoine 31
E – Exploiter le patrimoine
Finalité GPI :Fournir des ressources immobilièrespour permettrela réalisation d’une activitéde base dansles meilleures conditions
Détail des processus
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Page 16Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 32
E2 – Mettre en placele guide utilisateur du bâtiment
05 - Gestion active de patrimoine 33
Exemple guide utilisateur bâtimentVersion électronique (CRRom, Intranet)
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Page 17Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 34
Quelles-sont les améliorations pour exploiter le patrimoine auxquelles nous devons nous attaquer en premier ?
Date : 19-21/12/2006
N° DEFINITION DES ACTIONS
Imm
édiat
ePr
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mm
able
PILOTES EQUIPERESSOURCES MOYENS ECHEANCES CONTRAINTES
E1Piloter l'exploitation(définir stratégie, suivi économique, suivi qualitatif, établir bilan)
E2Gérer l'usage(piloter usage, gérer location, gérer occupation, dossier d'usage)
E3Assurer le fonctionnement technique(organiser, faire fonctionner, suivi économique, établir bilan)
E4Assurer les services associés(organiser, assurer gardiennage, contrôle d'accès, nettoyage, standard téléphonique, accueil)
E5Traiter les évènements d'exploitation(déclaration, analyse, résolution, bilan)
F - FAIRE EVOLUER LE PATRIMOINE
A - PILOTER LA GESTION DE PATRIMOINEB - GERER LES MOYENS DE L'ACTIVITE PATRIMONIALE
PLAN DES AMELIORATIONS DE LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
C - GERER LES BIENS IMMOBILIERSD - MAINTENIR LE PATRIMOINE EN CONDITION OPERATIONNELLEE - EXPLOITER LE PATRIMOINE
Atelier E « Exploiter le patrimoine »
05 - Gestion active de patrimoine 35
F – Faire évoluer le patrimoineDétail des processus
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Page 18Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 36
F2 / F5 – Constituer le DOE électroniqueMise en service bâtiment
05 - Gestion active de patrimoine 37
Exemple de DOE Electronique
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Page 19Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 38
F2 / F5 – Mettre en placeun classeur électronique du bâtiment
Transactions immobilières
05 - Gestion active de patrimoine 39
Exemple de classeur électronique du bâtiment
Accès aux plans
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Page 20Formation à la Gestion de Patrimoine Immobilier
05 - Gestion active de patrimoine 40
Exemple de classeur électronique du bâtiment
Accès aux installations techniques
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