14 BOULEVARD HAUSSMANN75438 PARIS CEDEX 09 - 01 57 08 50 00

07 AVR 12Hebdomadaire Paris

OJD : 429079

Surface approx. (cm²) : 674N° de page : 140

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FRANCE71427981300506/XVR/AHR/2

Eléments de recherche : - FRANCE TERRE : groupe immobilier, toutes citations - GUY PORTMANN : PDG de France Terre et aménageur, toutescitations

SPECIAL PLACEMENTS

Avec

ParticulierDÉFISCALISATION

Payez moins d'impôts,avec le Scellier intermédiaireCe régime linvestis-sement Scellier béné-ficie d'un taux de ré-duction d'impôt plusattrayant one celui duScellier « classique »,en contrepartie deconditions de locationplus contraiffiantes. Rretrouve les faveursdes investisseurs.

E n 2011, plus de 40 % denos ventes ont été réali-sées en Scellier intermé-diaire », déclare Guy

Portmann, PDG de FranceTerre, société de gestion de pa-trimoine et de défiscalisation.Et pour cause ! Depuis l'entréeen vigueur du régime Scellier,le 1er .janvier 2009, l'avantagefiscal accordé aux investis-seurs n'a cessé d'être écorné.De 25 % à sa création, le mon-tant de la réduction d'impôt estpassé à 22 % en 2011 pour des-cendre à 13 % cette année,l'avantage fiscal étant répartipar parts égales sur 9 ans. Maisavec le Scellier « intermé-diaire », cet avantage peut êtreprorogé au-delà de 9 ans, pen-dant 3 ou 6 années supplémen-taires. La réduction peut alorsatteindre 21 % sur IS ans, c'est-à-dire 9 % de plus que le dispo-sitif classique ! Autre atout duScellier intermédiaire : vousbénéficiez d'un abattementforfaitaire de 30 % sur vos re-venus locatifs. En contrepar-tie, vous devez respecter desplafonds de loyers inférieurs à

ceux requis en Scellier classi-que et choisir un locataire res-pectant certains plafonds deressources. Mais le jeu en vautla chandelle.

Des logements performantsthernnt|uementPour prétendre au régimeScellier, l'investisseur doit res-pecter un certain nombre decontraintes, communes auxdeux dispositifs, classique etintermédiaire. Pour bénéficierde la réduction d'impôt maxi-male (13 % en Scellier classiqueet 21 % en intermédiaire), ilfaut acquérir un bien neuf ouen état futur d'achèvement la-bel l i sé B â t i m e n t basseconsommation énergétique(BBC 2005). Bénéficier del'avantage Scellier est aussipossible, sous certaines condi-tions, en réhabilitant un loge-ment très dégrade ou en trans-formant en habitation un localqui n'y était pas antérieure-ment destiné (des bureaux ou

Les maxima dè loyersa respecter dans le Scellierintermédiaire ne sontguère contraignantsIls correspondentgénéralement a ceux dumarche, même dans lesgrandes agglomérations.

un commerce, par exemple).Un récent décret <n° 2O12-30Sdu 5 mars 2O12) précise que,dans ce cas, le logement doitêtre labellisé Haute perfor-mance énergétique, HPE ré-novation ou Bâtiment basbeconsommation énergétique,BBC rénovation 20O9.

F Une réduction d'impôtplafonnéeAutre disposition communeaux deux régimes Scellier, la

LE COUT DE REVIENT DES LOGEMENTS EST PLAFONNEDEPUIS LE I"» JANVIER 2012

Zone géographiqueZone A (Paris et petite couronne,Côte d'Azur, et Genevois français)

Zone BI (grande couronne, pourtour dela Côte dAzur, agglomérations de plusde 250 DOO habitants, DOM, Corse et quèlquesagglomérations chères Annecy Bayonne,

I Chambery, Cluzes, La Rochelle, Samt-Malo

3 Zone B2 (agglomérations ae plus deg 50 DOO habitants autres zones frontalières et= littorales chères et la limite de l'Ile dè France)

^ Zone G (communes dotées d'un agrementK ministériel Elles étaient au nombre de 27I le 23 mars 2012)

Plafond de l'investissement

5 DOO € par mz habitable

4 DOO € par mz habitable

2 I DO € par mz habitable

2 DOO € par m? habitable

14 BOULEVARD HAUSSMANN75438 PARIS CEDEX 09 - 01 57 08 50 00

07 AVR 12Hebdomadaire Paris

OJD : 429079

Surface approx. (cm²) : 674N° de page : 140

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réduction d'impôt est calcu-lée sur le montant de l'opéra-tion, retenu pour sa fractioninférieure à 300 000 €. Maisla loi de finances pour 2012 aintroduit un second plafon-nement de la base d'imposi-tion. Pour les opérations réa-lisées à compter du 1er janvierdernier, le coût de revient deslogements ne peut pas excé-der un plafond de prix parmètre carré de surface habita-ble, variable en fonction de lalocalisation géographique dubien : 5 000 € en zone A,4 000 € /m 2 en zone BI,2 100 €/m2 en zone B2 et2 000 €/m2 en zone C (voir ta-bleau page précédente). Concrè-t emen t , si vous ache tezaujourd'hui en première cou-ronne parisienne, un 2 piècesde 40 m2 à 7 500 €/m2 (soitu n b u d g e t g l o b a l d e300 000 €), vous ne bénéfi-cierez de la réduction d'impôtque sur 200 000 € (S 000 €x 40 m2). L'année dernière,elle aurait été calculée... sur300 OOO € !

• Des plafonds de loyersplus faibles, mais réalistes,en Scellier intermédiaireEn Scellier intermédiaire, lesloyers maximaux pouvant êtredemandes aux locataires sontun peu plus faibles qu'en Scel-lier classique (par exemple, enzone A bis, 17,66 €/m2 en in-termédiaire contre 22,08 €/m2

pour le dispositif classique). Ay regarder de plus près, ons'aperçoit que les maxima deloyers imposés dans le cadredu Scellier intermédiaire sontgénéralement compatiblesavec ceux du marché, y com-pris dans les grandes agglomé-rations. « Dans de nombreusescommunes telles que Aix-en-Pro-vence, Grenoble, Nantes ou encoreToulouse intra-muros, les pla-

fonds de loyers du dispositif Scel-lier intermédiaire se révèlent pro-ches, ou assez proches, de ceux dumarchê pour les appartements de

LES PLAFONDS DE RESSOURCES DU LOCATAIRE, IUNE SPÉCIFICITÉ DU SCELLIER INTERMÉDIAIRE I

Les plafonds des ressources* du locataire applicables en 201̂ ^ ̂ ^^^^^^^ t

Situation f animait ̂ "ppf̂ "

Personne seule

Couple

Personne seule oucouple ayantI personne à charge

Personne seule oucouple ayant2 personnes a charge

Personne seule oucouple ayant3 personnes à charge

Personne seule oucouple ayant4 personnes à charge

Par personnesupplementaire

45 241 €67 612 €

Sl 276 €

97 355 €

115 25O €

129 686 €

14 455 €

33 6O5 € SO 8O5 € SO 597 €49 349 €

59O78€

71 498 €

83 916 €

94 657 €

IQ 752 €

45 237 €

54 155 €

65 54O €

79 925 €

86 71O €

9856€

41 124 €

49 231 €

59 582 €

69 929 €

78 882 €

8960C* Revenu fiscal de reference de l'avant-dermere annee précédant celle de la signature du bail

2, Set 4 pièces. Cela se vérifie unpeu moins pour les studios »,constate Jean-Michel Ciuch,président d'Immogroup Con-sulting. La capitale, fait toute-fois, figure d'exception ; le ni-veau des loyers (22,90 €/m2 enmoyenne, selon les dernièresstatistiques publiées par l'ob-servatoire Clameur) étant lar-gement supérieur au plafondSce l l i e r i n t e r m é d i a i r e(17,66 €/m2).

Toutefois, même lorsque leplafond de loyer est inférieur àcelui du marché, le Scellier in-termédiaire reste souventcompétitif car la majorité desavantages fiscaux - réductiond'impôt de 21 % et abattementde 30 % sur les loyers - com-pense généralement l'effortconsenti sur le niveau desloyers.

Il existe une contrainte pro-pre au Scellier intermédiaire :l'investisseur est tenu de res-pecter des plafonds de res-

LES PLAFONDS DES LOYERSAPPLICABLES EN 2012

Situationgéographique

Lesavantagesfiscauxcompensentla faiblessedes loyers

Zone A bis (I)

Zone AZone BI

Zone B2

Zone C (2)

22,08 €/m2

16,38 €/m2

13,22 €/m2

10,60 €/m2

7,50 €/m2

17,66 €/m2

13,10 €/m2

10,58 €/m2

8,48 €/m2

6,00 €/m2

Ë (I) Paris (2) Sous reserve d'obtention de l'agrément ministériel

sources du locataire. Cesmaxima sont toutefois en adé-quation avec les revenus d'ungrand nombre de ménages -67 712 € annuels pour un cou-ple francilien, par exemple - cequi ne devrait donc pas êtrehandicapant pour trouver unoccupant.

Investir avantle 3l décembre 2012« On doit d'abord commencer partrouver un bien de qualité et se po-ser ensuite la question de réaliserune opération Scellier intermé-diaire », conseille ChristineVassal-Largy, de Thésaurus.L a p r e m i è r e g a r a n t i econcerne, bien sûr, la localisa-tion du bien. Vous devezprendre le temps d'analyser lemarché et de vous renseignersur la commune dans laquellevous envisagez d'investir. Ilfaut examiner de près son dy-namisme géographique etéconomique. Pour vous pré-munir contre les mauvaisessurprises, mieux vaut privilé-gier les grandes aggloméra-tions, dans lesquelles il voussera plus facile de trouver unlocataire... et un acheteur lejour où vous déciderez de re-vendre le bien ! Par ailleurs,assurez-vous que le plafonddu loyer à respecter corres-pond bien au loyer de marché.

Le Scellier prendra fin le31 décembre prochain. N'at-tendez pas la dernière minutepour vous lancer car le stockd e q u a l i t é q u i e x i s t eaujourd'hui va vite se tarir. Deplus, si vous tardez trop àconcrétiser votre opération,vous risquez de ne pas pouvoirla mener à bien, compte tenudes délais incompressiblespour obtenir un prêt immobi-lier ou signer l'acte de ventenotarié. Et rien ne dit que lesretardataires bénéficieront demesures transitoires ou qu'unnouveau dispositif fiscal vien-dra, en 2013, prendre le relaisdu Scellier... ANNIE LICHTNER