Observatoire habitat 2013Aire urbaine du Havre
Harfleur, rue du Général Leclerc © AURH
Le Havre, Grand Hameau © AURH Le Havre, Bléville, opération Ursinus © Alceane Montivilliers, opération Matisse © AURH
2 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE
LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2013n �1� 129� logements� ont� été� mis� en� chantier� dans� l’aire�
urbaine�du�Havre�au�cours�de�l’année.�La�progression�des�volumes�de� 17�%�en�un�an tient en grande partie au lancement de deux résidences étudiantes totalisant près de 200 logements. Malgré un contexte difficile pour la promotion privée, la construction du logement collectif privé s’est maintenue à son niveau de l’année précédente avec près de 300 logements mis en chantier tandis que le logement individuel en accession à la propriété a sensiblement fléchi dans les territoires périurbains.
n Le� renouvellement� de� l’offre� de� la� promotion�immobilière� (479� nouveaux� logements� proposés� à�la� vente) a eu pour effet de réactiver les� ventes� qui�ont� presque� triplé� d’une� année� à� l’autre. Elles n’ont cependant pas été suffisantes pour réduire le� stock�de� logements� disponibles� à� la� vente� � qui� s’élève� en�fin�d’année�à�près�de�450� logements. L’offre nouvelle repositionnée sur des tailles de logements plus réduites s’est aussi traduite par une hausse en un an du prix moyen qui a atteint 3 600 € le m2.
n Le� marché� du� logement� d’occasion� au� Havre� a� été�marqué�par�une�très�nette�diminution�des�prix�moyens,��comprise��entre�5�et�6�%, voire davantage en fonction de la localisation et/ou de la nature des biens. Dans le même temps, et on peut y voir un lien de cause à effet, le nombre de biens négociés qui avait chuté en 2012 a progressé de 15 % retrouvant un rythme voisin de ceux des années précédentes.
Tancarville
Mélamare
Parcd'Anxtot
St Jeande la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St JouinBruneval Criquetot
l'Esneval
St Romainde Colbosc
Le Tilleul
ÉtretatBordeauxSt Clair
Angervillel'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonnevillela Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La PoterieCap d'Antifer
St Martindu Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesquevillel'Esneval
Ste Marieau Bosc
ÉcrainvilleGoderville
Brettevilledu Grand Caux
Mannevillela Goupil
Houquetot
Virville
Bornambusc
GrainvilleYmauville
St Sauveurd'Émalleville
Vattetotsous
Beaumont
AnnouvilleVilmesnil
StMaclou
la Brière
Aubervillela Renault
GonfrevilleCaillot
Sausseuzemareen Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfrevillel'Orcher
Octevillesur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauvillesur Mer
ÉpouvilleFontenay
HarfleurGainneville
Fontainela Mallet
Mannevillette
St Martindu Manoir
NotreDamedu Bec
SteAdresse
La Cerlangue
St Vigord'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les TroisPierres
St AubinRoutot
St Laurentde Brèvedent
St Gillesde la Neuville
St VincentCramesnil
CODAH
AIRE URBAINE DU HAVRE
Caux Estuaire
C.C. Criquetot-l'Esneval
C.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
1 129 logementsmis en chantierau cours de l’année
479 nouveauxlogementsproposés à la vente
un prix moyen en neuf de
3 600 € le m2
Tancarville
Mélamare
Parcd'Anxtot
St Jeande la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St JouinBruneval Criquetot
l'Esneval
St Romainde Colbosc
Le Tilleul
ÉtretatBordeauxSt Clair
Angervillel'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonnevillela Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La PoterieCap d'Antifer
St Martindu Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesquevillel'Esneval
Ste Marieau Bosc
ÉcrainvilleGoderville
Brettevilledu Grand Caux
Mannevillela Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
GrainvilleYmauville
St Sauveurd'Émalleville
Vattetotsous
Beaumont
AnnouvilleVilmesnil
StMaclou
la Brière
Aubervillela Renault
GonfrevilleCaillot
Sausseuzemareen Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfrevillel'Orcher
Octevillesur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauvillesur Mer
ÉpouvilleFontenay
HarfleurGainneville
Fontainela Mallet
Mannevillette
St Martindu Manoir
NotreDamedu Bec
SteAdresse
La Cerlangue
St Vigord'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les TroisPierres
St AubinRoutot
St Laurentde Brèvedent
St Gillesde la Neuville
St VincentCramesnil
CODAHCaux EstuaireC.C. Criquetot-l'EsnevalC.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
PrivéPublic
2040
60
Aire�du�Havre
Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 3
LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013
Le�bilan�de�la�construction�neuve�en�2013�dans�l’aire�urbaine�du�Havre�affiche�une�hausse�de�17�%�du�nombre�de�logements�mis�en�chantier�par�rapport�à�l’année�précédente,�avec�1�129�logements�(964�logements�avaient�été�mis�en�chantier�en�2012).�Cette�progression�est�en�grande�partie�liée�au�lancement�de�deux�résidences�étudiantes�totalisant�près�de�200�logements�au�Havre.�
n LE�HAVRE
Le�nombre�de�logements�neufs�mis�en�chantier�au�cours�de�l’année�sur�le�territoire�de�la�ville�du�Havre�augmente�fortement avec 645 logements, soit + 46,5 % par rapport à l’année précédente. En 2012, la mise en chantier d’un EHPAD et d’une résidence services pour personnes âgées totalisant 164 logements avaient également contribué à soutenir la construction sur Le Havre.En revanche, le nombre de logements livrés en 2013 (520 logements) s’est sensiblement replié par rapport aux volumes des deux années précédentes qui avaient atteint l’objectif du PLH de 700 logements/an (743 logements en moyenne en 2011/2012).
n CODAH
Dans� les� communes� moyennes� de� la� CODAH,� la�construction� depuis�deux�ans� se�maintient� à� un�niveau�élevé (226 logements en 2012, 220 logements en 2013). L’effort de construction est actuellement important à Harfleur
qui représente près de la moitié des logements produits dans les communes moyennes et, dans une moindre mesure, à Montivilliers. Pour l’ensemble des 5 communes, les programmes en cours de construction correspondent à 40 % de logement social pour 60 % de logement privé.
Dans� les� 11� communes� périurbaines� de� la� CODAH,� la�construction� en� 2013� est� restée,� comme� les� années�précédentes�relativement� limitée, avec une cinquantaine de logements par an, essentiellement sous forme de logements individuels en accession à la propriété. En 2013, 53 logements individuels ont été mis en chantier dont une petite opération de 6 logements locatifs sociaux sur la commune de Rolleville.
DES VOLUMES DE CONSTRUCTION NEUVE SOUTENUS PAR LE DÉVELOPPEMENT
D’UNE OFFRE EN RÉSIDENCES (ÉTUDIANTS, RÉSIDENCES SERVICES, EHPAD)
TERRITOIRES 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Le Havre (logements livrés) 655 782 472 817 670 520
Logements mis en chantier
Le Havre 414 588 503 413 440 645
Communes moyennes CODAH* 191 185 137 120 226 220
Communes périurbaines CODAH** 67 68 45 58 39 53
TOTAL CODAH 672 841 685 591 705 918
CC Caux Estuaire 136 98 92 138 98 71
TOTAL PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE 808 939 777 729 803 989
Reste aire urbaine*** 100 106 85 116 161 140
TOTAL AIRE URBAINE 908 1�045 862 845 964 1�129
Construction neuve 2008/2013 (logements mis en chantier)
* Communes moyennes : Gonfreville l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer, Sainte-Adresse.** Communes périurbaines : Cauville-sur-Mer, Epouville, Fontaine-la-Mallet, Fontenay, Gainneville, Manéglise, Mannevillette, Notre-Dame-du-Bec, Rogerville, Rolleville, Saint-Martin-du-Manoir.*** Reste aire urbaine : communauté de communes de Criquetot-l’Esneval + communauté de communes Campagne de Caux (moins Angerville-Bailleul, Bec-de-Mortagne, Bréauté,
Daubeuf-Serville, Mentheville, Tocqueville-les-Murs, Mélamare, Saint-Jean-de-la-Neuville, Parc-d’Anxtot, Tancarville).
une hausse de 17 % des logements mis en chantier (2012/2013)
4 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013
Tancarville
Mélamare
Parcd'Anxtot
St Jeande la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St JouinBruneval Criquetot
l'Esneval
St Romainde Colbosc
Le Tilleul
ÉtretatBordeauxSt Clair
Angervillel'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonnevillela Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La PoterieCap d'Antifer
St Martindu Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesquevillel'Esneval
Ste Marieau Bosc
ÉcrainvilleGoderville
Brettevilledu Grand Caux
Mannevillela Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
GrainvilleYmauville
St Sauveurd'Émalleville
Vattetotsous
Beaumont
AnnouvilleVilmesnil
StMaclou
la Brière
Aubervillela Renault
GonfrevilleCaillot
Sausseuzemareen Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfrevillel'Orcher
Octevillesur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauvillesur Mer
ÉpouvilleFontenay
HarfleurGainneville
Fontainela Mallet
Mannevillette
St Martindu Manoir
NotreDamedu Bec
SteAdresse
La Cerlangue
St Vigord'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les TroisPierres
St AubinRoutot
St Laurentde Brèvedent
St Gillesde la Neuville
St VincentCramesnil
CODAHCaux EstuaireC.C. Criquetot-l'EsnevalC.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
PrivéPublic
2040
60
Programmes�de�construction�neuve�en�cours�de�chantier�en�2013�dans�les�communes�de�l’aire�urbaine�(hors�Le�Havre)
NOMBREDE LOGEMENTS
RESTE AIRE URBAINECAUX ESTUAIRECODAH HORS LE HAVRELE HAVRE
2008
200
400
600
800
1000
1200
2009
2010
2011
2012
2013
À l’échelle nationale, la construction neuve s’est sensiblement repliée en 2013 avec moins�de 332�000�logements�mis�en�chantier�(-�4,2�%) et une diminution de 12,6 % du nombre de logements autorisés ne laissant pas entrevoir d’amélioration de la construction à court terme.
En Haute-Normandie, près de 8�500�logements�ont�été�mis�en�chantier�en�2013, soit une�progression�de�3�%�par rapport à 2012.
Les autorisations de construire sont en légère baisse (- 2 %).
n CAUX�ESTUAIRE
Dans�la�communauté�de�communes�Caux�Estuaire,�le�rythme� de� construction� s’est� quelque� peu� essoufflé�en� 2013 : 71 logements individuels ont été mis en chantier, soit une baisse de 27,5 % par rapport à l’année précédente. En outre, les projets de développement de l’habitat envisagés dans la commune de Saint-Romain-de-Colbosc devraient vraisemblablement prendre plus de temps que prévu compte tenu des difficultés actuellement rencontrées par le secteur de la promotion immobilière.
n DEUXIÈME�COURONNE
En�deuxième�couronne�de�l’aire�urbaine (communautés de communes de Criquetot-l’Esneval et de Campagne de Caux pour partie), la�construction�neuve�a�diminué�de� 13� %. Le repli de la construction individuelle en accession à la propriété de 34 % (110 logements en 2012, 72 en 2013) a été en partie compensé par la réalisation de 4 programmes locatifs, sociaux et privés, représentant 68 logements dans les deux chefs-lieux de canton et la commune de Saint-Jouin-Bruneval.
Répartition des logements mis en chantier en 2013 par territoire de l’aire urbaine
Tancarville
Mélamare
Parcd'Anxtot
St Jeande la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St JouinBruneval Criquetot
l'Esneval
St Romainde Colbosc
Le Tilleul
ÉtretatBordeauxSt Clair
Angervillel'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonnevillela Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La PoterieCap d'Antifer
St Martindu Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesquevillel'Esneval
Ste Marieau Bosc
ÉcrainvilleGoderville
Brettevilledu Grand Caux
Mannevillela Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
GrainvilleYmauville
St Sauveurd'Émalleville
Vattetotsous
Beaumont
AnnouvilleVilmesnil
StMaclou
la Brière
Aubervillela Renault
GonfrevilleCaillot
Sausseuzemareen Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfrevillel'Orcher
Octevillesur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauvillesur Mer
ÉpouvilleFontenay
HarfleurGainneville
Fontainela Mallet
Mannevillette
St Martindu Manoir
NotreDamedu Bec
SteAdresse
La Cerlangue
St Vigord'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les TroisPierres
St AubinRoutot
St Laurentde Brèvedent
St Gillesde la Neuville
St VincentCramesnil
CODAHCaux EstuaireC.C. Criquetot-l'EsnevalC.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
PrivéPublic
2040
60
Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 5
Les� résultats� de� la� construction� du� logement� locatif�social� en� 2013� sont� encore� largement� tributaires� de� la�reconstitution�de�l’offre�menée�dans�le�cadre�de�l’ANRU. En 2013, 542 logements locatifs sociaux ont été mis en chantier, soit une progression de 69 % par rapport au résultat de l’année précédente (321 logements). Parmi ces logements, 217 (40 % de la construction de l’année) ont été réalisés au titre de la reconstruction ANRU sur le territoire havrais et 198 logements (36 %) correspondent à la réalisation des deux résidences étudiantes également au Havre. En dehors du Havre, la construction locative sociale est restée limitée (117 logements dont les 3/4 dans les communes moyennes de la CODAH, parmi ceux-ci, 63 logements sont situés dans la ZAC des Coteaux du Calvaire en cours sur Harfleur).
Le� secteur� privé� a� conservé� en� 2013� un� rythme� de�construction� proche� de� celui� des� années� précédentes, avec près de 600 logements mis en chantier au cours de l’année, et ce, malgré un fléchissement de 8,7 %. Alors que le logement collectif privé est resté stable avec près de 300 logements mis en chantier sur Le Havre (Grand Hameau, Quartiers Sud, secteur des Gobelins) et dans les communes moyennes (Harfleur, Montivilliers et Sainte-Adresse), le logement individuel en accession à la propriété s’est replié de 17 %, en particulier dans les communautés de communes de Criquetot-l’Esneval, Campagne de Caux et Caux Estuaire.
UN ÉQUILIBRE LOGEMENT SOCIAL - LOGEMENT PRIVÉ
1 km
Sainte-Adresse
Octeville-sur-Mer
Fontaine-la-Mallet
Montivilliers
Forêt deMontgeon
Parc deRouelles
Embouchure de La Seine
Forêt deMontgeon
Parc deRouelles
Embouchure de La Seine©® AURH - 2011
Le Port
37
101
Public
Privé
CentreVille
SaintVincent
Côte W Ormeaux
A.FranceDanton
Sanvic
Rouelles
Caucriauville
Le Port
PtsCardinaux
Les Neiges
Bois
de Bléville
Dollemard
Vallée Béreult
Graville
Ste-Marie/St-Léon
A.Brindeau
Eure
AplemontSte-Cécile
Mt-Gaillard
Mare au Clerc
MareRouge
Bléville
Côte E Soquence
Tourneville
HdV Gare
grand quartier
quartier 2000
Limites
îlot
Type de logement
Soit au total1 121 logements dont :logt social : 551logt privé : 570
logement privé
logement social
10
Logements mis en chantier par année dans l’aire urbaine Répartition social/privé et individuel/collectif
Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2013 au Havre
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0 200
542
321
334
369
478
355
587
643
511
493
567
553
400 600 800 1000 1200
338
404
466
381
404
423
SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF
0 200 400 600 800 1000 1200
791
560
379
481
641
485NOMBRE
DE LOGEMENTSNOMBRE
DE LOGEMENTS
542 logements locatifs sociaux mis en chantier
dont 40 % au titre de la reconstruction ANRU
- 17 % pour l’accession en individuel
587 logements privésmis en chantier
6 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
UN RENOUVELLEMENT TRÈS IMPORTANT DE L’OFFRE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2013
Les� résultats� 2013� en� matière� de� ventes� de� logements�neufs� dans� l’agglomération� se� sont� très� nettement�redressés� par� rapport� à� 2012 (89 logements collectifs en 2012, 256 en 2013). Il faut remonter à l’année 2007 pour retrouver un résultat équivalent. La mise sur le marché d’une offre nouvelle très conséquente (479 logements au cours de l’année succédant aux 572 logements des années 2011 et 2012) a contribué à réactiver légèrement un marché qui reste peu dynamique.
Malgré ce regain d’activité, le rythme des ventes ne parvient que difficilement à suivre celui de l’offre. Il s’en suit un gonflement� du� stock� des� logements�disponibles� à� la� vente� : celui-ci était constitué de 306 logements en fin d’année 2012, il atteint 444 logements en
fin d’année 2013 dont plus de 50 % de T1/T2, 37 % de T3 et une cinquantaine de T4 et plus (12 %). Au rythme actuel des ventes et compte tenu d’un stock important, le�délai�moyen�d’écoulement� du� stock� reste� élevé : entre 20 et 26 mois selon les trimestres de l’année.
* L’offre en logement individuel groupé étant très limitée, les résultats ne peuvent être publiés pour des raisons de secret statistique.
Délais d’écoulement des stocks
La commercialisation des logements collectifs* dans l’agglomération havraise
0
100
200
300
400
500
NOMBREDE LOGEMENTS
STOCK
VENTES
MISES EN VENTE
479444
259
2013
288 306
89
2012
284
206
206
2011
185
141
67
2010
57
159
58
2009
165
53 70
2008
0
10
20
30
40
50
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
HAUTE-NORMANDIECODAH
moisun stock de 444 logements
disponibles à la vente à la fin de l’année 2013
À l’échelle régionale, les ventes de logements collectifs en 2013 (978 logements) ont baissé de 5 % entre 2012 et 2013. En raison d’un volume de mises en vente resté élevé (1 702 logements), le stock s’est encore accru en fin d’année pour atteindre 1 893 logements. En revanche, les prix ont peu varié d’une année sur l’autre avec un prix moyen de 3 212 € le m2 (+1,5 % sur un an). Source : MEDDE.
Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 7
UNE REPRISE DE LA HAUSSE DES PRIX LIÉE À LA NATURE DE L’OFFRE,
CONSTITUÉE EN MAJORITÉ DE T1/T2
La répartition des ventes selon la taille des logements diffère sensiblement des années précédentes.
Les�petits�logements�(T1/T2)�représentent�près�des�2/3�des� logements� vendus� dans� l’année (soit 166 logements) alors que les années précédentes, ils ne représentaient qu’à peine le tiers des ventes.
La promotion, restée longtemps centrée sur le T3, s’est en effet repositionnée sur le T1/T2 ; l’objectif étant de capter des clientèles, entre autres, de primo-accédants aux budgets plus limités.
En volume, le nombre de ventes de T3 correspond à la moyenne des années précédentes avec 74 logements vendus, de même que les T4 dont les volumes oscillent depuis 4 ans entre 15 et 20 ventes par an.
Le�prix�moyen�des�logements�vendus�dans�l’agglomération�a�été�de�3�600�€� le�m2,�soit�une�hausse�de�13,5�%�par�rapport�à�l’année�précédente (3 172 € en moyenne en 2012). Cette hausse des prix d’une année sur l’autre est, pour partie, liée à la structure de l’offre qui propose une majorité de petits logements, plus chers au m2 que les logements de taille plus importante. Néanmoins, si les prix des T1/T2 sont en augmentation de 16 % entre 2012 et 2013, ceux des T3 ont été aussi majorés de façon importante (+ 11 % entre 2012 et 2013).
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
EUROS
HAUTE-NORMANDIE
CODAH
4T13
3T13
2T13
1T13
4T12
3T12
2T12
1T12
4T11
2T11
1T11
3T11
4T10
3T10
2T10
1T10
4T09
3T09
2T09
1T09
4T08
3T08
2T08
1T08
2008 2009 2010 2011 2012 2013
2 957 €PRIX MOYEN
+ 11,7 % + 5,5 % + 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 %
PRIX MOYEN
3 120 €PRIX MOYEN
3 385 €PRIX MOYEN
2 935 €PRIX MOYEN
3 172 €PRIX MOYEN
3 600 €
Les logements vendus par taille dans l’agglomération
0
100
200
NOMBREDE LOGEMENTS
4 PIÈCES ET +3 PIÈCES1/2 PIÈCES
201320122011201020092008
Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération
2/3 des logements vendus dans l’annéesont des T1/T2
Prix de vente
+ 13,5 % en un an
8 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013
Un redressement des volumes de logements négociés (DIA)
Le� nombre� de� logements� ayant� fait� l’objet� d’une�Déclaration�d’Intention�d’Aliéner� (DIA)�au�Havre�en�2013�s’est�franchement�redressé�(1�516�logements�soit�+�15,5�%) après avoir chuté de 16 % en 2012. Il retrouve par conséquent un rythme proche de ceux des années précédentes.
Le secteur des appartements qui avait été le plus touché par la baisse en 2012 s’est bien rétabli en 2013 (683 biens négociés, + 20 % d’une année sur l’autre). Le marché de la maison individuelle, moins affecté l’an dernier, confirme sa position dominante dans le marché de l’occasion (802 logements, 54 % des biens vendus).
Pour sa part, le marché des immeubles collectifs vendus dans leur intégralité a concerné 31 immeubles au cours de l’année contre 46 en 2012. Pour rappel, l’année 2011 avait été exceptionnelle avec 66 immeubles négociés.
Les� ventes� d’appartements qui avaient diminué dans la plupart des quartiers en 2012 ré-augmentent en 2013 dans le centre-ville (quartiers Perret et Anatole France / Danton), et plus particulièrement dans les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et Sainte-Marie / Saint-Léon où les prix sont plus attractifs (autour de 1 500 € le m2, soit – 15 % par rapport à la moyenne). Globalement, 70 % des ventes d’appartements sont localisées dans trois quartiers : le centre-ville Perret, Anatole France / Danton et Sainte-Marie / Saint-Léon.
Le�marché�de� la�maison� individuelle en 2013 a progressé en volume dans essentiellement deux quartiers : Sanvic et Bléville qui, ensemble, ont capté les deux tiers de la hausse du nombre de transactions entre 2012 et 2013 (67 biens sur 106). Dans les autres quartiers, le nombre de transactions a, soit peu varié d’une année sur l’autre, soit affiché une augmentation non négligeable comme dans le quartier de la Mi-Côte Est ou celui de la Mare au Clerc.
Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre
0
200
400
600
800
NOMBREDE DIA
■ APPARTEMENTS■ MAISONS■ IMMEUBLES
201320122011201020092008
550
794 737
39 6648 3138
835771
696802
601
783727
570683
+ 19,8 %
+ 15,2 %
- 32,6 %
46
Évolution des prix moyens H.T. par type de bien
100
200
300
MAISONS
APPARTEMENTS
2013201120092007200520032001199919971995
ANNÉES APPARTS�prix�HT�(en�€/m2) MAISONS�prix�HT�(en�€)
2008 1 815 € 189 350 €
2009 1 767 € 165 890 €
2010 1 790 € 184 060 €
2011 1 900 € 179 490 €
2012 1 878 € 182 850 €
2013 1�754 € 174�210 €Évolution�
2012/2013-��6,6�% -��4,7�%
Évolution annuelle des prix selon le type de bien (base 100 - 1995)
Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 9
Un recul très marqué des prixAu�cours�des�5�dernières�années,�le�prix�des�logements�d’occasion�au�Havre�a�peu�varié, oscillant pour le logement collectif entre 1 800 € et 1 900 € le m2 de prix moyen et entre 180 000 / 190 000 € pour le marché de la maison individuelle. Les prix avaient commencé à fléchir en cours d’année 2012 mais le décrochage s’est véritablement produit en 2013 avec des baisses qui ont touché autant le logement individuel que le logement collectif.
Le� prix� moyen� des� appartements� vendus� au� Havre� en�2013� s’est� établi� à� 1� 754� €� le� m2� hors� taxes. Il était de 1 878 € le m2 en 2012, soit une baisse sur un an de 6,6 %. Cette baisse s’avère très supérieure à celle constatée par les notaires à l’échelle France entière du 3ème trimestre 2012 au 3ème trimestre 2013 (- 1,9 %).
La plupart des quartiers (9 quartiers sur 11 dans lesquels le marché des appartements est significatif) voient leurs prix orientés à la baisse. Seuls les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et de Saint-Vincent-Gobelins se situent en légère hausse (+ 2 à 2,5 %). Deux quartiers parmi les plus chers (Centre-ville Perret et Mi-Côte Ouest / Félix Faure) baissent, respectivement de 6 % et 9 %. D’autres quartiers tels Caucriauville ou Brindeau subissent des baisses supérieures à 15 %. La décrue constatée dans le quartier de l’Eure n’est pas significative compte tenu de la disparité des biens vendus dans ce quartier d’une année à l’autre (revente de logements récents à prix élevés ou logements anciens peu chers).
Le� prix� moyen� d’une� maison� individuelle� au� Havre� se�situe�à�174�210�€�hors�taxes�en�2013�et�baisse�également�de�façon�sensible�par�rapport�à�2012 (- 4,7 %). La baisse affecte une majorité de quartiers (14 quartiers sur 21). Les quartiers dont les prix progressent sont, soit des quartiers se situant assez largement en dessous du prix moyen (Graville, Tourneville, Brindeau…), soit des quartiers très attractifs du fait de leur localisation et/ou de la qualité des biens offerts (Anatole France, Mi-Côte Ouest / Félix Faure) qui paraissent peu affectés par les tendances du marché. Les résultats de l’année permettent de constater un certain resserrement des prix. Les quartiers les moins valorisés se négocient à moins de 150 000 € tandis que les quartiers privilégiés par les acquéreurs (Sanvic, Bléville, Rouelles) ont vu leur prix moyen ramené à 160 000 / 170 000 € au lieu de 180 000 / 190 000 € précédemment.
■ 20
12 ■
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■ 2012 ■ 2013
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Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre
■ 2012 ■ 2013
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Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre
10 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
L’origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au HavreLes� Havrais� sont� restés� les� principaux� acquéreurs�des� logements� d’occasion� vendus� au� Havre� en� 2013 (639 ménages sur les 905 acquisitions pour lesquelles l’origine de l’acquéreur était connue, soit 70,6 %). Les Havrais ont d’ailleurs été plus présents sur le marché que les autres années où ils représentaient, en moyenne, entre 63 et 64 % des acheteurs. Le phénomène peut s’expliquer par le repli significatif des prix enregistrés au cours de l’année. Après les Havrais, ce sont les habitants des autres communes de la CODAH qui, en nombre de ménages, se portent acquéreurs d’un logement au Havre (125 acquéreurs, soit un peu moins de 14 % des achats). Les ménages originaires des autres territoires, qu’il s’agisse du reste du territoire de l’estuaire,
des départements limitrophes ou des autres régions françaises, restent relativement marginaux dans le marché de l’occasion (128 ménages au total, 15,5 % des achats) et ils ont eu tendance à diminuer en 2013.
Les� choix� opérés� par� rapport� au� type� d’habitat� sont�différents�selon�l’origine�des�acquéreurs : les acquéreurs havrais sont proportionnellement plus nombreux à s’orienter sur une maison individuelle (60 %) plutôt que sur un appartement (40 %). Les acquéreurs extérieurs au Havre, pour lesquels l’acquisition d’un bien correspond souvent à un placement immobilier destiné à la location, achètent majoritairement des appartements de taille moyenne (T2/T3).
AUTRES RÉGIONS
RESTE TERRITOIRE ESTUAIRE65 % 35 %
68 % 32 %
REST
E DÉPARTMENTS 76/27/14
70 % 30 %
CAUX ESTUAIRE
LE HAVRE
40 % 60 %
46 % 54 %
CO
DAH HORS LE HAVRE
51 % 49 %
MAISONAPPARTEMENT MAISONAPPARTEMENT
ORIGINE�DES�ACQUÉREURS�AU�HAVRE�EN�2013 Nombre�de�maisons % Nombre�d’appartements % TOTAL
Le�Havre 383 77,7 256 62,1 639
CODAH hors Le Havre 61 12,4 64 15,5 125
Caux Estuaire 7 1,4 6 1,4 13
Reste territoire Estuaire 19 3,9 35 8,5 54
Reste départements 76/27/14 10 2,0 23 5,6 33
Autres régions françaises 13 2,6 28 6,9 41
TOTAL 493 100 412 100 905
Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre en 2013 selon le type de bien
Type de bien acquis en fonction de l’origine géographique des ménages
LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013
Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 11
Conjoncture du marché de l’ancienau niveau national
Selon l’indice notaires/INSEE de mars 2014, les prix des logements anciens en France en 2013 ont reculé de 1,7 %. En province, le recul des prix des maisons (- 1,9 %) a été supérieur à celui des appartements (- 1,5 %). Dans le même temps, le nombre de mutations a augmenté au rythme moyen de 1 % par mois pour atteindre 723 000 transactions sur l’année, en hausse de 3 % par rapport à l’année précédente.
Les perspectives à court terme restent incertaines sans grande tendance de fond. Le sentiment général d’attentisme et de blocage du marché devrait continuer de prévaloir entre des acquéreurs qui jugent les baisses de prix insuffisantes et des vendeurs qui ne se résignent pas à s’aligner sur les prix de marché.
Sur le marché des accédants à la propriété, le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas (3,04 % en avril 2014) est un élément prépondérant mais le durcissement des conditions d’octroi des financements par les banques
et l’augmentation récente des droits de mutation dans la plupart des départements* risquent de pénaliser de nombreux primo-accédants pour qui la constitution de l’apport personnel est de plus en plus difficile. La conséquence de ces contraintes financières est un recentrage de la demande sur des prix plus bas.
Les notaires notent aussi une exigence accrue des acquéreurs informés par des diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente et qui vont délaisser les biens les plus obsolètes ou solliciter des remises de prix au vu d’expertises médiocres.
Sur le marché des investisseurs, la frilosité demeure : les incertitudes fiscales, les dispositions de la Loi ALUR risquent de confirmer le manque d’empressement des acteurs de ce marché. Les investisseurs représentaient 18 % des acquéreurs en 2011, ils sont 13 % en 2013.
* En Seine-Maritime, le département a voté l’augmentation des droits de mutations à titre onéreux qui passent de 3,8 % à 4,5 %. Cette possibilité a été accordée par le gouvernement aux départements pour une durée de 2 ans afin de les aider à rétablir leurs finances.
Agenced’urbanismedelarégionduHavreetdel’EstuairedelaSeine
4 quai Guillaume Le Testu76063 LE HAVRE cedex
Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57aurh.fr @aurh_officiel
Les sources statistiques
L’analyse de la construction neuve est réalisée sur la base du fichier SITADEL-2 de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de Haute-Normandie (DREAL), complété par des données recueillies auprès des communes. Pour la ville du Havre, les données utilisées sont celles fournies par la Direction Habitat.L’enquête trimestrielle de commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par la DREAL de Haute-Normandie permet de traiter le marché de la promotion immobilière.L’analyse du marché du logement d’occasion est réalisée sur la base des Déclarations d’Intention d’Aliéner du Havre.
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