Panique Sur Immobilier Empruntis

Conférence de presse

Panique sur l’immobilier ?

Les indicateurs uniques

Contact presse: Maël Resch: 06.32.86.92.98 / 01.55.80.58.66 [email protected]

2

Les mécanismes de la crise : des subprimesaméricains aux ménages français

Le crédit : un produit de luxe ?

Une accélération de la baisse de prix

Sommaire

3

Prêts à taux variables à des ménages pauvres, en gageant le prêt sur la valeur du bien acheté. Les taux d’intérêt sont bas, les prix de l’immobilier montent au ciel…

Etape1Etape1

Ces prêts sont mis en paquet et revendus à des investisseurs tiers en recherche de rendements (dont des européens). C’est la porte ouverte à un laxisme dans la distribution de crédit aux ménages, puisque le distributeur revend la créance ensuite.

Etape 2Etape 2

Les taux de la politique monétaire remontent. Les ménages sont en difficultés pour rembourser alors que les prix de l’immobilier baissent. Les banques / investisseurs réalisent qu’ils détiennent des créances douteuses, avec des taux de défaut en hausse. Et la valeur des logements saisis plonge…

Etape 3Etape 3

Comment un prêt immobilier Texan a fini par impacter un crédit habitat dans les Deux-Sévres ?

Taux

la défiance s’installe. Ne sachant quelle est l’exposition de leurs consœurs aux subprimes, les banques ne veulent plus se prêter entre elles. Les marchés du crédit se grippent sérieusement, renforçant la spirale baissière de l’immobilier.

Etape 4Etape 4

Lehmann Brothers, banque sans dépôts, dépend des financements de marchés. Elle fait faillite. La défiance entre les banques monte d’un cran. Les marchés du crédit interbancaires sont en crise majeure.

Etape 5Etape 5

La crise de liquidités affecte sérieusement les banques européennes, et donc le crédit habitat en France.

Etape 6Etape 6

4




Sommaire

5

Une courbe des taux inversée.

Taux

Evolution des taux long et court terme

4,09

Dernier point

Le 13/10/08

Sour

ce : D

atastr

eam

5,32

3,75

France : taux d’intérêt en %

L’inversion de la courbe de taux est peu favorable à la transformation.

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

5,50

août-

04

sept.

-04

oct

.-04

nov.-

04

déc.

-04

janv.-

05

févr.

-05

mars

-05

avr.

-05

mai-

05

juin

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juil.

-05

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oct

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janv.-

06

févr.

-06

mars

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07

févr.

-07

mars

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-08

oct

.-08

Taux de la BCE OAT 10 ans Euribor 3M

6

Trappe à liquidités = Envolée des coûts de financement pour les banques

Détérioration des risques sous-jacents (montée du chômage, baisse des prix immobiliers,…)

Les déficits publics vont-ils peser sur les taux d’emprunt d’état ?

Facteurs haussiers

Désinflation, baisse du prix des matières premières

Réponses massives des autorités monétaires et budgétaires

Fin progressive de la trappe àliquidités ?

Baisses des taux des OAT

Crédit habitat reste un produit d’appel pour capter les dépôts

Concurrence de la Banque Postale

Facteurs baissiers

Quel avenir pour les taux de crédit habitat ?

Taux

7

3,20%

3,70%

4,20%

4,70%

5,20%

5,70%

janv-04 avr-04 juil-04 oct-04 janv-05 avr-05 juil-05 oct-05 janv-06 avr-06 juil-06 oct-06 janv-07 avr-07 juil-07 oct-07 janv-08 avr-08 juil-08 oct-08

Des taux de crédit toujours tendus.

Taux

les taux de crédit sont décorrélés des OAT, à cause de l’explosion des primes de risque de refinancement, … et des marges ?

Sour

ce : E

mpru

ntis.c

om, S

eeds

Finca

nce Evolution des taux fixe 15 ans et OAT

Baromètre Empruntistaux des crédits habitat

fixe 15 ans

OAT 15 ans

5,30

4,59

Dernier point

Le 13/10/08

8

Durcissement des critères d’octroi à venir et chute de la demande de crédit.

Critères d’octroi de créditsdes institutions financières

Sour

ce : E

nquê

te Ba

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ranc

e

Jusque là, hormis la hausse des taux d’intérêt et les conditions sur le relais, les conditions d’octroi de crédit étaient restées relativement stables.Avec une solvalbilité dégradée, la demande des ménages s’est massivement infléchie.En attendant les effets potentiels de mesures annoncées par les pays européens, nous nous dirigeons bien vers un durcissement des conditions d’octroi de crédit.

L’état du crédit aux particuliers

Solde pondéré des réponses en %

-60

-40

-20

0

20

40

60

- Assouplissement

Réalisé

Attendu

+ Durcissement

Evolution de la demandede crédit habitat

-100

-80

-60

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-20

0

20

40

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Réalisé

Attendu

Baisse

Hausse

Solde pondéré des réponses en %

9

Enquête auprès des partenaires d’Empruntis.com : 5 questions.

Avez-vous déjà restreint vos critères d’octroi (hors prêt relais) depuis le 1er janvier 2008 ?La réponse unanime est « non », mais certaines banques mentionnent une application plus stricte des règles en vigueur

Avez-vous l’intention de le faire, ou au contraire de les élargir ?Paradoxalement, certaines banques vont assouplir les règles (endettement jusqu’à 38, voire 40%), même si la majorité des banquiers disent ne rien vouloir changer. Il y aura un contrôle accru sur le reste à vivre et une plus grande exigence sur l’apport.

Quelle est votre position sur les durées longues ?Avec une belle unité, les banquiers disent être déjà plus prudents sur les durées longues, ou bien vouloir l’être à l’avenir. Deux stratégies : des taux dissuasifs, ou un apport minimal exigé (10 à 20%).

En cas de baisse des taux sur le marché, quelle serait votre position ?La majorité des partenaires disent vouloir suivre une éventuelle baisse, la plupart du temps de façon tout àfait homothétique. Il sont en revanche plus nombreux qu’auparavant à nous signaler qu’ils ne vendront plus à perte.

Quelle est la place du crédit immobilier dans la stratégie globale de la banque ?La place du crédit habitat aux ménages reste centrale, et principal vecteur de prospection. Si la« conquête » reste le maître mot, nos partenaires assurent encore, à l’occasion de cette question, être plus vigilants sur les risques.


Le crédit immobilier reste au cœur de la stratégie des banques pour conquérir de nouveaux clients. Une analyse plus fine des risques, et des aménagements sur la durée et l’apport devraient contribuer à rendre ce produit rentable, mais toujours attractifs pour la majorité des particuliers.

Enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires. Extraits.

10

40

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100

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La production bancaire toujours en recul.

Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l’habitat (mises en force), en milliards d’euros


Sour

ce : B

anqu

e de F

ranc

e

Depuis le pic de novembre 2006, la production bancaire a refluéde 20%.

-15,8% en glissement annuel(juillet 08 /juillet 07)

11

La seule hausse des taux a très fortement pénalisé les éligibles à l’acquisition.

Sour

ce : E

mpru

ntis.c

om 100 dossiers finançablesavec les taux de janvier 2007

L’échantillon des finançables s’est réduit de 21% à cause de la seule hausse des taux entre janvier 2007 et aujourd’hui.


79 dossiers finançablesavec les taux d’octobre 2008(1)

21 dossiers devenusnon finançables

(1) : hypothèse hausse des taux = 5,30% en moyenne

TAUX : + 1,15%

12

-10%

0%

10%

20%

Part d’apport

Bien de150 K€

3 000€

2 770€

2 500€

2 220€

Bien de250 K€

4 980€

4 630€

4 250€

3 700€

Bien de350 K€

6 950€

6 480€

5 830€

5 180€

Bien de500 K€

9 940€

9 250€

8 330€

7 404€

Bien de850 K€

16 800€

15 735€

14 160€

12 588€

Qui peut encore emprunter ?

Quel salaire net mensuel minimum pour emprunter ? sur 25 ans à 5.55%

Le revenu médian (2 263 €) ne permet, dans les conditions actuelles, d’acquérir qu’un bien de 150 000 €, et ceci, avec 20% d’apport !


CHIFFRE(2006)

• Revenu moyen

• Revenu médian

Le revenu disponible d'un ménage comprend les revenus d'activité, les revenus du patrimoine, les transferts en provenance d'autres ménages et les prestations sociales (y compris les pensions de retraite et les indemnités de chômage), nets des impôts directs. Quatre impôts directs sont généralement pris en compte : l'impôt sur le revenu, la taxe d'habitation et les contributions sociales généralisées (CSG) et contribution à la réduction de la dette sociale (CRDS).

2 713 €

2 263 €

Sour

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mpru

ntis.c

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DGFiP

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x 200

6.

13

Exemple concret : cas n° 1

Emprunt de 150 000 € sur 20 ans

Octobre 2005

Juin 2006

Juin 2007

Avril 2008

Juin 2008

Depuis la situation la plus favorable en octobre 2005, pour un emprunt de 150 000 €, la mensualité a progressé de 17,5 % quand le coût total du crédit a bondi de 62 % !


Taux moyen Mensualité

3,50% 870 €

4,05% 914 €

4,50% 949 €

4,80% 973 €

5,00% 990 €

Coût du crédit

58 785 €

69 102 €

77 754 €

83 624 €

87 584 €

Octobre 2008 5,40% 1 023 € 95 610 €

14


Pour une mensualité de 1 000 € sur 20 ans.


Octobre 2005

Juin 2006

Juin 2007

Avril 2008

Juin 2008

La seule hausse des taux depuis 2005 a amputé la capacité d’achat de 14%.

Taux moyen Capacité d’emprunt

3,50% 172 426 €

4,05% 164 307 €

4,50% 158 065 €

4,80% 154 093 €

5,00% 151 525 €

Octobre 2008 5,40% 146 573 €

15


Pour un emprunt sur 20 ans

En prenant en compte à la fois la hausse des taux et les variations de prix, la mensualité a bondi de 34% entre 2005 et 2008 et le coût du crédit de 84% pour le même bien!


Montant Taux

123 770 3,50%

136 012 4,05%

146 250 4,50%

5,40%

Mens. Coûtdu crédit

718 € 48 506

827 € 62 658

925 € 75 809

958 € 89 491

Année Evol prix

2005 9%

2006 7%

2007 2,5%

2008 -4% 140 400

16

La baisse des prix en équivalent taux.Pour un une baisse des prix de 10%.

Prix du bien Durée MensTaux

150 000

135 000

150 000

20 ans 1 023 €

20 ans 921 €

5,40%

5,40%

20 ans 921 €4,15%

-10%

~

Exemple 1150 000 €sur 20 ans

Si 2009 voit les prix baisser de 10%, en terme de financement immobilier, c’est la même chose que d’emprunter avec une décote de taux de 1,25% à1,60%

300 000

270 000

300 000

15 ans 2 419 €

15 ans 2 177 €

5,30%

5,30%

15 ans 2 177 €3,70%

-10%

~

Exemple 2300 000 €sur 15 ans

17

La durée des emprunts a déjà commencé à refluer.So

urce

: Emp

runti

s.com

Durée moyenne du prêt en années

21.6

2008T2

21.6

2008T1

21.0

2008T3

21.319.5 18.7Durée

2007T12006T12005T1Date

= =


Le renchérissement du crédit a déjà poussé les ménages àlimiter d’eux même leur endettement : jouer sur la durée est un des moyens.

Parallèlement, les banquiers commencent à délaisser les durées les plus longues

18




Sommaire

19

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

110 000

120 0002000T1

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2001T1

2001T2

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2002T1

2002T2

2002T3

2002T4

2003T1

2003T2

2003T3

2003T4

2004T1

2004T2

2004T3

2004T4

2005T1

2005T2

2005T3

2005T4

2006T1

2006T2

2006T3

2006T4

2007T1

2007T2

2007T3

2007T4

2008T1

2008T2

0

2

4

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12

14

16

Prix de l’immobilier résidentiel

Sour

ce : E

CLN,

See

dsFin

ance

, Emp

runti

sLes signaux venus du marché immobilier du neuf confirment le très net ralentissement.

Evolution des encours de logement neufs et délais d’écoulement

Un encours qui dépasse maintenant les 110 000 logements, avec un délai d’écoulement de plus d’1 an.

Nombre d’encours neufs Délais d’écoulement (mois)

Encours(échelle de gauche)

Délais d’écoulement(échelle de droite)

20

-10

-5

0

5

10

15

20

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

-2,7%

Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en baisse.

Sour

ce : D

atastr

eam

-FNA

IM

Prix de l’immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel)

La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de la progression des prix, mais bien d’une déflation (-2,7% au T3 2008).


Nominaux

Déflatés des prix à la consommation

3ème

trimestre

-6,1%

21

Marchés de l’immobilier résidentiel : balance des risques.

Rachat public de 30 000 logements du parc privé neuf

Crédits d’impôt (TEPA) + élargissement de l’accès au prêt d’accession sociale + extension du nombre de bénéficiaires du Passfoncier

Démographie

Le crédit habitat reste un produit d’appel pour capter des dépôts

Regain de l’intérêt pour la location ?

Facteurs haussiers

La hausse passée des prix

Le durcissement des conditions d’octroi de crédit et la hausse des taux d’intérêt

Une contraction du crédit habitat et chute massive des transactions

L’encours important d’invendus

La montée du chômage, le ralentissement de l’augmentation du revenu des ménages, les pertes patrimoniales

Les vendeurs commencent à prendre conscience de la nécessité d’ajuster leur prix pour vendre

Afflux sur le marché des premiers Périssol

Facteurs baissiers

Marchés de l’immobilier résidentiel

22

-16%

-14%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

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16%

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

La baisse des prix s’accentuera en 2009.So

urce

: FNA

IM -

Prév

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runti

s.com

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dsFin

ance


Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %)

+2,5

Nous attendons entre 9% et 14% de baisse des prix en 2009.

-5

-9

-14

23

Contact presse:

Maël Resch: 01.55.80.58.66/06.32.86.92.98

[email protected]

Geoffroy BRAGADIRFondateur

Cyril BLESSONChief Economist

Economy & Finance

Panique Sur Immobilier Empruntis