SCPI, de l'immobilier sans souci et rentable

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14 P A GE S d e c o n s e i l s

sans souci et rentableSCPI :de l’immobilier

La pierre papier affichedes atouts indéniablespour qui veut investir sur l’immobilier locatifsans les inconvénientstraditionnels.

Performance régulière,patrimoine diversifié,vacance limitée : le triogagnant pour ne pas se tromper de SCPI.

Quel que soit votre objectif patrimonial, les SCPI peuvent y répondre efficacement.Démonstration.

Fonctionnement, rendement, fiscalité... tout ce qu’il faut savoir pour investir à bon escientsur les SCPI.

immobilier locatif classique – acheter un bien pour le louer –, les sociétés civiles de placementimmobilier (SCPI) offrent une alternative séduisante. Ensouscrivant des parts, vous devenez, en effet, associé d’unesociété qui va tout prendre en charge : l’acquisition et la gestiond’un patrimoine immobilier, en limitant au passage les risquespuisqu’ils seront mutualisés entre co-investisseurs. Autre atout :

les SCPI sont très majoritairement investies enlocaux d’activité – bureaux, magasins, centrescommerciaux...–, un secteur plus rémunérateur que le logement. Les rendements servis dépassentainsi actuellement les 5 %.Notre guide a pour objectif de vous présenter lefonctionnement de cet outil incontournable pourdiversifier votre épargne. Avec aussi des conseilspour en tirer le meilleur. Et les précautions à prendrepour sécuriser son investissement. Parce qu’elles

ne sont pas exemptes de risques (vacance locative, perte en capital...), les SCPI requièrent de se placer dans une optiquede long terme. C’est aussi à cet horizon qu’il faut apprécier lesperformances délivrées pour s’assurer des rentrées d’argentconstantes ou, mieux encore, en progression régulière.

A l’investissement

p. 4

Les SCPI sont accessibles avec un ticket

d’entrée peu élevé :quelques milliers

d’euros suffisent pour se constituer un patrimoine

SOMMAIRE

Misez sur les SCPI

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p.10

MAI 2014 / TOUS DROITS RÉSERVÉS 2


Le principe qui régit les sociétés

civiles de placement immobilier ?

Des investisseurs mettent en com-

mun leur épargne pour la confier

à des professionnels avec l’objectif d’acheter

et de gérer un patrimoine immobilier.

Deux grands types de SCPI cohabitent :

les premières, dites fiscales, achètent de

l’immobilier d’habitation avec un objectif

anti-impôts (Duflot, Malraux, Robien,

Girardin...) ; les secondes, dites de rende-

ment, investissent dans des commerces,

Garanties, rendement, fiscalité... Ce qu’il faut savoir pour investir à bon escient dans ce type de produit.

SCPI,mode

d’emploi

Misez sur les SCPI

taxables à l’impôt sur le revenu selon deux

régimes. Le microfoncier s’applique s’ils ne

dépassent pas 15000 euros dans l’année. Mais

ces revenus ne doivent pas provenir exclusive-

ment des parts de SCPI détenues. Il faut, en

effet, être par ailleurs propriétaire d’un bien

immobilier physique loué, hors régimes fiscaux

spécifiques, comme le Duflot. Avec le micro-

foncier, les loyers sont imposables sur 70% de

leur montant au barème progressif de l’impôt

sur le revenu et sont soumis aux prélèvements

sociaux au taux de 15,5%.

Avec le deuxième régime, celui des frais réels,

des bureaux, des entrepôts... Mais également

en résidences servi ces ou logistique. Leur par-

ticularité : la distribution régulière de revenus

aux associés. D’autres produits similaires, les

OPCI (voir encadré), complètent la gamme

des produits de la pierre papier. Au total, on

dénombre 157 SCPI gérées par 26 groupes.

Garantie du capital et disponibilité de l’argentLe capital n’est pas garanti. Vous n’êtes donc

pas à l’abri d’une baisse des prix. Quant à la

disponibilité des actifs placés, elle est plus ou

moins rapide selon les SCPI, avec un délai en

mois le plus souvent. Avec les SCPI fiscales,

vous vous engagez à conserver vos titres durant

un certain nombre d’années. Neuf ans pour les

SCPI Duflot, par exemple.

RendementLes SCPI distribuent deux types de revenus :

des intérêts, générés par les placements de

trésorerie (revenus financiers), et des loyers

(revenus fonciers). Le rendement servi

tourne autour de 5,10 % pour les SCPI de

bureaux, entrepôts et murs de magasins et

3 % pour les SCPI de logements. A noter :

depuis 2012, le taux de rendement a été

remplacé par le taux de distribution sur la

valeur de marché, ou DVM (voir page 11).

Fiscalité et transmission des partsLa fiscalité des revenus, d’abord. Elle est fonction

des gains touchés : les revenus financiers sont

soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème

progressif ; les revenus fonciers, eux, sont

Misez sur les SCPI

Si vous souhaitez acheter à crédit des SCPI, n’hésitezpas à passer par un courtier

pour décrocher le meilleur taux possible



vous déduisez la totalité de ces derniers.

Autrement dit, si vous remplissez les

conditions du microfoncier, vous avez

peut-être intérêt à opter pour le réel si

vous supportez des charges importantes

(notamment les intérêts d’emprunt en cas

d’achat à crédit des parts de SCPI), car en les

déduisant intégralement, vous diminuerez votre

taxation. Les prélèvements sociaux sont, dans

ce régime, aussi dus au taux de 15,5%.

Quant à l’imposition de la plus-value, à la vente

des parts, elle suit celle des plus-values immo-

bilières classiques, avec un nouveau barème

qui conduit à l’éxonération au bout de vingt-

deux ans de détention. Les contribuables peuvent

ainsi appliquer un abattement de 6 % pour

chaque année de détention au-delà de la 5e et

jusqu’à la 21e, et de 4% pour la 22e année de

détention. L’exonération

des prélèvements sociaux

est, elle, effective au bout de trente ans

de détention. Côté transmission, au décès du

détenteur des parts, ses ayants droit ou héritiers

devront s’acquitter des droits de succession, les

parts entrant dans l’actif successoral. Mais il est

possible de démembrer de son vivant en réalisant

une donation qui permettra aux descendants

de récupérer au décès l’usufruit sans taxes.

Où souscrireAuprès de votre banque ou de votre compagnie

d’assurances. Mais aussi des conseil lers en

gestion de patrimoine ou sur des plateformes

en ligne. Avec pour ces derniers l’accès à

un choix plus large que les produits maison

de votre banquier ou assureur.

Les OPCI : la liquidité en plusL’OPCI, ou organisme de placement collectif en immobilier,c’est le beurre et l’argent du beurre! C’est-à-dire l’immobilier avec la liquidité en prime. Cette dernière est justement obtenue grâce à une limitation de la partconsacrée à l’immobilier. En théorie, un OPCI peut investirjusqu’à 90% de son patrimoine dans la pierre. Mais pourassurer une plus grande liquidité des OPCI grand public,l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose au maximum de 65% d’immobilier. Le solde se composed’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas de fortesdemandes de rachat. Une modification qui a entraîné un certain nombre de rejets parmi les dossiers présentés.Autre spécificité des OPCI : les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant tenue de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10% et d’au plus 40% des encours gérés. C’est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe un acheteur.

§Durée d’investissement

recommandée :

quinze ans

§Rendement moyen 2013 :

5,13 %

Misez sur les SCPI

Premier atout des SCPI : c’est un

produit facile d’accès. Contraire-

ment à une acquisition d’un bien

immobilier physique, qui néces-

site des sommes parfois importantes, la

plupart des SPCI sont disponibles à partir

de quelques centaines d’euros seulement. Un

ticket modéré donc, abordable pour la

majorité des investisseurs. Il faut simplement

s’armer de patience pour les SCPI à capital

fixe, achetables seulement sur un marché

secondaire (voir page 11).

Des atouts à exploiter

De l’immobilier locatif sans soucis de gestion ? Investissez dans la pierre papier ! Ce produit affiche des avantagesindéniables.

Misez sur les SCPI



Ce placement présente un autre avantage par

rapport à l’investissement en direct : avec

cette solution, les soucis de gestion sont

limités puisque vous déléguez à une société

cette contrainte. Et, parce qu’ils sont mutua -

lisés, les risques de vacance et d’impayés sont

également moindres.

Une valeur locative préservée, des revenus homogènesCôté gestion patrimoniale, les SCPI proposent

une diversification intéressante. Car elles

investissent dans l’immobilier professionnel :

murs de boutiques, mètres carrés de bureaux,

hôtels... Or, ces actifs évoluent selon un cycle

différent de celui de l’immobilier de logement.

Les SCPI assurent la location de leur parc,

récupèrent les loyers et en reversent une

quote-part à leurs associés. Le tout avec une

rentabilité attractive. D’après l’Institut de

l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les

SCPI ont rapporté en moyenne 5,13% en 2013,

après 5,27% en 2012. Depuis 2009, la perfor -

mance moyenne annuelle délivrée est de 6,9%.

A comparer aux rendements, parfois maigres,

de l’immobilier d’habitation qui oscillent entre

1,5 et 5% bruts selon les villes. Vous pourrez,

par ailleurs, tabler sur un revenu homogène

dans le temps, car l’objectif des SCPI est de

conserver la valeur locative du parc immobilier

qu’elles gèrent, tout en garantissant des rentrées

de loyers régulières dans le temps.

Au cours des dernières années (voir encadré),

les SCPI se sont distinguées en raison

notamment de leurs deux moteurs de perfor -

mances. Un, les revenus distribués. Deux, la

revalorisation du prix des parts, liée à l’aug-

mentation de la valeur des immeubles en

portefeuille. Reste que le passé n’augure pas

forcément de l’avenir. Et les SCPI demeurent

des placements risqués. Leurs rendements

et performances fluctuent d’une année sur

l’autre, avec un capital qui n’est pas garanti.

Elles devraient cependant continuer d’offrir

une prime de risque positive par rapport au

taux sans risque (livret A et autres). Un conseil

pour éviter les déconvenues : gardez à l’esprit

qu’opter pour les SCPI, c’est viser le long terme,

voire le très long terme.

Une performance globaleau top sur le long terme

Selon la dernière étudede l’IEIF, les SCPIarrivent largement en tête des placementsles plus performants sur la période 2004-2013.Elles font mieux que le CAC 40 et surtout que les produits sansrisque (monétaire et livret A).

Misez sur les SCPI

Même si la prime de risque

offerte par les SCPI reste

attractive dans le contexte

actuel des placements,

il faut être vigilant sur un certain nombre

de points avant d’investir. Pour ce faire,

jetez un œil attentif dans les rapports

annuels et bulletins trimestriels,

accessibles sur les sites Internet

des sociétés de gestion. Vous

pouvez aussi vous faire aider par

des conseillers spécialisés sur

les plafeformes en ligne.

Misez sur les SCPI

Les critères à vérifieravant de souscrire

Un patrimoinediversifié, une bonneperformance à longterme, des locatairesdans les murs : le trio gagnant pour limiter les risques.



LE PATRIMOINEPrivilégiez la qualitéTout d’abord, il convient de regarder la taille

de la SCPI. L’objectif d’un tel placement est de

mutualiser les risques. Plus la SCPI est importante,

c’est-à-dire sa capitalisation élevée, meilleure

est a priori la diversification de son patrimoine.

Mais le raisonnement mérite d’être nuancé.

Ainsi, concernant par exemple une SCPI murs

de commerces, les actifs réputés les plus sûrs

étant les commerces de pied d’immeuble, une

SCPI peut rester de taille modeste et multiplier

les acquisitions. A contrario, une forte capita -

lisation peut reposer sur quelques actifs seulement

s’il s’agit de centres commerciaux.

Autre point à vérifier : la qualité du patrimoine

qui garantit la pérennité des revenus distribués.

Pour les bureaux, les immeubles des centres

d’affaires parisiens ou de quelques grandes villes

en région, par exemple, sont à privilégier. Et

pour les murs de boutiques, priorité là aussi aux

grandes villes et à l’arc Atlantique-Méditerranée,

§ Taux de distribution sur valeur de marché (VDM)Instauré depuis le 1er juillet 2012, il est calculé enadditionnant tous les revenus encaissés par la sociétéde gestion et en divisant ce montant par le prix moyende la part sur l’ensemble de l’année n.

§ Taux de parts en attente Une SCPI ne garantit pas la revente des parts. Il fautdonc être vigilant sur la liquidité, c’est-à-dire la facilitéà revendre les parts. Si la liquidité est mauvaise, il seraplus difficile de récupérer son investissement dans desdélais raisonnables. On peut l’évaluer grâce au taux de parts en attente de cession, calculé par le nombre

de parts en attente d’êtrecédées sur le marchérapporté au nombre departs mises en vente.

§ Valeur de reconstitutionCet indicateur permet de vérifier si les parts sont à leur juste prix ou non. Lorsque le pourcentage (prix acquéreur/valeur de reconstitution) est inférieur à 100 %, il y a décote : la valeur des parts ne permettraitpas de reconstituer le patrimoine de la SCPI. La valeur de reconstition correspond à la valeur du patrimoine augmentée des frais liés à la reconstitution (enregistrement, actes...).

Les ratios à connaître pour bien choisir sa SCPI

mais aussi aux commerces de centre-ville et aux

grands centres commerciaux. De manière

générale, des actifs situés sur des marchés

périphériques seront certes plus rentables, mais

aussi plus risqués en temps de crise. Dans l’idéal,

une ligne ne devrait pas dépasser plus de 5%

du total des mètres carrés pour assurer une

bonne diversification.

LA PERFORMANCE MOYENNEÀ LONG TERMERepérez les accidents de parcoursPour juger de la bonne gestion de la SCPI,

il faut d’abord se faire une idée sur la valeur du

gestionnaire : regardez son expérience, son

parcours... Côté performances, jugez l’évolution

du taux de rendement interne (TRI), un indicateur

de long terme retraçant en quelque sorte l’histoire

du placement. Concrètement, il s’agit d’une

moyenne des revenus distribués sur cinq, dix,

quinze ans et de la plus-value dégagée au terme

de l’investissement. En observant cet indicateur,

Misez sur les SCPI

vous pouvez, par exemple, constater que certaines

SCPI voient leur marché secondaire se bloquer

faute d’acheteurs en période de crise, entraînant

une baisse importante du prix des parts, et donc

au final de leur TRI. Désormais, le taux de

distribution sur valeur de marché a pris le pas

sur le taux de rendement (voir lexique).

LE TAUX DE VACANCEAnalyser les risques et les opportunitésSi l’on a coutume de dire qu’au-delà de 10%,

voire 5% de vacance, c’est-à-dire en deçà d’un

taux d’occupation de 90%, il y a un problème,

ce chiffre mérite d’être analysé plus finement.

Ainsi, un local laissé vacant par un commerçant

opérant dans une activité

en perte de vitesse n’est pas

forcément une mauvaise

nouvelle. S’il est bien placé,

il retrouvera sans peine

un locataire avec, à la clé,

un nouveau pas-de-porte

et généralement une aug-

mentation du loyer. De

même, la société de gestion

pourra parfois profiter du départ d’un locataire

pour revendre l’immeuble et en racheter d’autres,

mieux adaptés à la demande actuelle. La cause

de la vacance, la situation du bien et le niveau

du loyer à venir doivent donc être étudiés.

Pour autant, il faudra prendre garde à ce que

la société de gestion ne soit pas trop dépendante

de l’occupation d’un seul et même local. En

règle générale, il est convenu de dire qu’il

ne faut pas qu’un locataire représente plus

de 5% des loyers versés. A noter : ce taux d’oc-

cupation physique est calculé selon des modalités

propres à chaque SCPI. D’où l’intérêt de regarder

le taux d’occupation financier, dont le mode

de calcul est commun à toutes les sociétés. Il

est obtenu en rapportant les loyers effectivement

perçus à ceux que la SCPI percevrait si elle louait

l’intégralité des mètres carrés de son patrimoine.

CAPITAL FIXE OU VARIABLEPlus ou moins facilement accessibleA capital fixe ou à capital variable, le statut

d’une SCPI ne présage pas de sa qualité. Mais

chacun présente des avantages et des incon-

vénients. Les SCPI à capital fixe sont composées

d’un nombre de parts constant. Il faut, par con-

séquent, que des détenteurs de parts se décident

à les céder sur le marché secondaire pour

pouvoir en acquérir. Or, il ne s’y échange chaque

mois que quelques dizaines ou centaines de

parts à peine. L’acheteur doit donc être patient

et se fami liariser avec la méthode du carnet

d’ordres pour proposer un prix d’achat susceptible

de l’emporter sur celui des autres acheteurs,

sans surpayer cependant sa part. Mais, une fois

associé, il n’aura a priori aucun mal à revendre

ses parts si besoin, et à un prix souvent surcoté

du fait de la rareté de l’offre.

Il est beaucoup plus facile de se procurer des

SCPI à capital variable, puisque la société de

gestion ne cesse, sauf exception, d’en émettre

en vue d’acheter de nouveaux biens. En

contrepartie, cette activité continue peut entraîner

une certaine dilution : les nouvelles parts

sont parfois vendues moins cher que celles

possédées par les associés et les nouvelles

acquisitions entraînent certains frais.

Misez sur les SCPI

Le taux d’occupationfinancier (TOF)permet d’évaluer la performancelocative de la SCPI



5 stratégiespour tirer le meilleurdes SCPIOutil de diversification, les SCPI s’adaptent à différents objectifspatrimoniaux. Tour d’horizon.

Objectif revenusA l’exception des « fiscales »,

les SCPI sont adaptées pour

percevoir des revenus. Elles en distribuent

tous les trimestres, avec des montants rela-

tivement stables. Utile pour compléter une

retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets

de toutes charges locatives. Mieux vaut disposer

de suffisamment de liquidités pour acheter

au comptant vos parts – l’achat à crédit est

surtout intéressant si vous êtes dans une

tranche marginale d’imposition élevée pour

optimiser votre fiscalité avec le régime réel

(voir page 5). Et n’attendez pas des revenus

immédiats, surtout en cas d’achat lors d’une

augmentation de capital. Il existe en effet tou-

jours un délai, de l’ordre d’un trimestre, entre

la date d’acquisition de la part – où elle est

payée – et sa date de jouissance – celle où elle

Misez sur les SCPI

en limitant son effort d’épargne. Fiscalement,

ensuite : les intérêts d’emprunt sont déductibles

des revenus fonciers.

Objectif effet de levier maximalAchetez une SCPI à crédit avec,

cette fois, un prêt in fine. L’effort de trésorerie

demandé durant tout le montage est inférieur

à celui requis dans le montage précédent. Et

pour cause : tous les mois, il faut seulement

rembourser les intérêts. Cette fois, le montant

des revenus de la SCPI doit permettre de

faire face… Attention, si un déficit foncier

est dégagé d’un point de vue fiscal, mieux

vaut avoir d’autres revenus immobiliers pour

l’optimiser. Car il n’est pas imputable sur le

revenu global du contribuable. Au terme, il

faudra en revanche disposer d’une somme

importante pour rembourser le crédit. Deux

possibilités alors. Un, céder le placement mis

en garantie de l’opération pour honorer votre

dette et garder les SCPI pour avoir des revenus.

Deux, vous séparer des SCPI. Si leur valeur

de part a progressé sur la période, vous

afficherez une plus-value mais, à l’inverse,

en cas de baisse, vous serez en perte. Un

montage à réserver donc à ceux ayant déjà

d’un patrimoine important.

Objectif anti-ISFLes SCPI se démembrent !

En clair, il est possible de

dissocier l’usufruit, c’est-à-dire le droit de

percevoir les revenus, de la nue-propriété.

Pour les gros patrimoines, il y a un intérêt

commence à rapporter. Enfin,

une grande partie des revenus

distribués par les SCPI relève

des revenus fonciers, soumis

au barème de l’impôt sur le

revenu. L’achat de SCPI dans

une optique de revenus est

donc plutôt recommandé si

votre tranche marginale d’im-

position est infé rieure à 30%. Au-delà, avec les

prélèvements sociaux en plus, vos revenus

seront sérieusement écornés par le fisc !

Objectif constitution d’un capitalLes SCPI sont un placement

immobilier : il est donc

possible de les souscrire à crédit et de bénéficier

d’un effet de levier. Vu le niveau actuel des

taux, proches des plus bas historiques, l’opéra-

tion est intéressante. Economiquement,

d’abord : les revenus versés tous les trimestres

par la SCPI servent à payer partiellement le

remboursement du crédit. L’épargnant se

constitue donc un patrimoine – il disposera

des SCPI sans dettes à la fin de l’opération –

Les rendementsactuels des SCPIpermettent de couvrirles mensualitésd’un achat à crédit

Misez sur les SCPI



fiscal à l’opération : c’est l’usufruitier qui est

taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Au lieu d’acheter la SCPI, pleine et entière,

vous faites le choix de ne prendre que la nue-

propriété et de laisser à un autre investisseur

l’usufruit à titre temporaire. Déjà, vous béné-

ficiez d’une décote, variable selon la durée

du montage. Ensuite, vous ne percevez pas

de revenus et ne payez pas d’impôt. Mais, à

la fin du montage, vous récupérez la pleine

propriété des parts. Empochée la décote !

Tout comme l’éventuelle progression du prix

des parts depuis votre acquisition. A l’inverse,

l’usufruitier temporaire maximise ses revenus

durant la durée du montage. En toute logique,

son profil doit être l’inverse de l’autre investis-

seur. Le nu-propriétaire doit être fortement

taxé, alors que l’usufruitier a intérêt à avoir

une tranche marginale faible. A noter : ce mon-

tage n’est pas possible avec toutes les SCPI.

Objectif diversificationVous avez un patrimoine

conséquent et souhaitez le gérer dans une

approche très diversifiée sur plusieurs marchés?

Actions, taux, international… L’objectif : le

valoriser en limitant les risques. En raison de

sa fiscalité et de son mode de fonctionnement,

l’assurance vie multisupport peut être une option.

Pourquoi donc ne pas faire le choix des SCPI

dans cette enveloppe? Naturellement, cela ne

sera possible qu’à la condition que votre contrat

propose de la pierre papier comme unité de

compte. Premier intérêt : grâce au cadre fiscal

de l’assurance vie, vous pourrez retirer chaque

année jusqu’à 4600 euros de gains sans impôts

(9200 euros pour un couple marié), avec un

excédent éventuel taxé au taux réduit de 7,5%.

La plupart du temps, vous pourrez aussi acquérir

ces SCPI à des conditions plus favorables que

pour un achat en direct, les assureurs ayant

négocié un rabais pour éviter un double prélève-

ment de frais. Autres atouts : la jouissance des

parts de SCPI est immédiate et l’assureur a

l’obligation de couvrir la liquidité des parts.

Mais marier les SCPI à l’assurance

vie n’a pas que des avantages. Les

assureurs peuvent garder une partie

des revenus distribués par la société,

dans le cadre des clauses de par-

ticipation aux bénéfices. Vous

pouvez donc vous retrouver avec

seulement 85% des revenus, soit

un rendement de 4,25% pour une

SCPI qui dégage 5%. Ensuite, il

faut compter le poids des frais de gestion, qui

diminuent la performance de 1% environ par

an. Résultat? La même SCPI qui rapporte à

l’origine 5% ne vous laisse parfois pas plus de

3,25% de gain net et une faible rémunération

de la prise de risque, car, si perte il y a, c’est bien

l’assuré qui la supportera.

Face à ce constat, seuls les gros contribuables,

imposés dans une tranche à 30% au moins,

seront gagnants en misant sur les SCPI dans

l’assurance vie. Attention aussi, les assureurs

conditionnent souvent l’accès à ces supports

immobiliers en limitant la part que vous pourrez

leur consacrer, ou en les réservant aux nouveaux

versements, ou encore en obligeant à investir

dans d’autres unités de compte.

Seuls les groscontribuables

ont intérêt àmiser sur

les SCPI dans le cadre de

l’assurance vie

Misez sur les SCPI

Guide réalisé par MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT - Mai 2014

GROUPE EXPRESS ROULARTASiège social : 29, rue de Châteaudun, 75009 Paris,

RCS 552 018 681 ParisRéalisation : Silvia Simao (éditorial) et Georgia Boulnois (maquette)

Crédits photos : Thinkstock

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