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• Les contraintes qui pèsent sur les opérateurs, les investissements requis pour financer l’évolution de leurs activités, et les réflexions autour du développement durable et du « mix énergétique » de demain… • …Qui se traduisent par un double défi immobilier : accompagner la croissance, tout en maîtrisant les coûts. • Demain : des enjeux de croissance durable qui s’accentueront, et pourront inciter les plus ambitieux à adopter le « smart-building » afin de réconcilier rationalisation et exemplarité.
Citation preview
A la recherche d’un nouveau
business model…
Un secteur d’activité sous contraintes
Compte tenu de sa place stratégique dans l'économie et
dans les revenus de l'État, l’énergie est un secteur d’activité
au sein duquel les pouvoirs publics s’investissent beaucoup.
En France, cette implication est d’autant plus forte que les
réserves énergétiques nationales sont limitées, tandis que
l’économie française se distingue comme le 7e plus gros
consommateur d’énergie au monde. La sécurité
d’approvisionnement a de ce fait toujours figuré au rang de
priorité dans l’Hexagone et le fonctionnement du secteur est
particulièrement règlementé : la production, le transport et
la distribution d’énergie sont considérés comme des
missions de service public, dont les objectifs et les
modalités de mise en œuvre font l’objet de contrats conclus
avec l’État.
Au cadre législatif français s’ajoute la dynamique
européenne. L’Union Européenne s’est engagée, dès 1996,
dans la voie de la libéralisation du marché de l’électricité
et du gaz naturel. Les directives en vigueur s’appliquent
dans tous les Etats-membres. Sécurité d’approvisionnement,
interconnexion des marchés nationaux, libre-concurrence,
tarifs abordables pour tous et protection de l’environnement
en sont les principaux piliers.
En France, l’ouverture à la concurrence des activités de
production et de commercialisation a profondément
modifié l’organisation et les métiers des « opérateurs
historiques». Aux côtés des acteurs « traditionnels », de
nouveaux intervenants apparaissent, en lien avec le
déploiement des énergies renouvelables et la politique
d’efficacité énergétique promue par les autorités.
L’environnement devient particulièrement complexe, en
proie à une réglementation de plus en plus contraignante et à
la multiplication du nombre de fournisseurs. Les opérateurs
doivent donc adapter leurs stratégies de développement,
et de commercialisation, leurs relations clients et leurs
modes de travail.
D’importants investissements requis pour soutenir
l’évolution du secteur
Le secteur se heurte de plus en plus à la raréfaction des
ressources : les efforts déployés pour atteindre, transporter
et distribuer de nouvelles sources de pétrole, de charbon et
de gaz ne cessent de croître. En outre, la qualité de la
matière première est parfois moins bonne et impose des
traitements coûteux.
Par ailleurs, les enjeux environnementaux et l’état actuel des
réseaux rendent indispensables des investissements
massifs pour renouveler et remettre à niveau les
infrastructures vieillissantes. Une entreprise ardue dans le
contexte d’austérité actuel, qui impose à chacun de surveiller
ses niveaux de rentabilité…
La décennie à venir devrait donc faire de la maîtrise des
coûts et de l'accès à de nouvelles sources de
financement une priorité pour l’ensemble des opérateurs.
La recherche d’un nouveau « mix énergétique »
L’énergie fait actuellement l’objet d’un vaste débat, alimenté
par la prise de conscience, dans l’opinion publique, de la
finitude des ressources naturelles et primaires. De récentes
crises ont mis en exergue les risques d’une trop grande
dépendance de nos économies vis-à-vis de certaines
sources d’énergie ou zones géographiques du monde. Les
démarches en faveur du développement durable
trouvent par ailleurs de plus en plus d’écho, posant la
question de l’impact des activités humaines sur
l’environnement - comme dans le cas de l’exploitation
intensive de gisements de plus en plus difficiles à atteindre.
Le secteur est donc confronté à un important défi pour les
années à venir : continuer à soutenir la croissance, tout
en en réinventant un mix énergétique diversifié, moins
gourmand en énergies fossiles et peu émetteur de CO2.
De nombreux opérateurs travaillent ainsi au développement
de nouvelles sources d’énergie plus respectueuses de
l’environnement : l’hydraulique, l’éolien, le photovoltaïque, la
biomasse... Ils voient dans la R&D un investissement
indispensable pour assurer une croissance de long terme, à
travers l’exploitation de technologies émergentes telles que
Le Secteur de l’énergie en 2013 : Anticiper afin de mieux répondre aux enjeux de croissance et de refonte des activités
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 2
les bioénergies, la pile à combustible, la captation et le
stockage souterrain du CO2, le nucléaire de 4e génération…
Une opportunité : le Développement Durable
Le secteur de l’énergie tel qu’il fonctionne aujourd’hui est
confronté à une contradiction de taille : d’un côté, il tarifie
ses activités en fonction des volumes distribués ; de l’autre,
les injonctions du Développement Durable lui imposent de
sensibiliser les consommateurs aux bonnes pratiques en
matière d’économies d’énergie. Il devient donc indispensable
de repenser le modèle économique, afin de passer de la
logique de production d’hier à la logique de gestion de la
consommation demain. Une réflexion confortée par les
ambitions des autorités européennes et nationales. En
témoignent les engagements récemment réaffirmés, dans le
cadre de la loi « Grenelle II », en matière de division des
émissions de gaz à effet de serre, de réduction de l’intensité
énergétique, de taux de couverture des besoins énergétiques
grâce aux énergies renouvelables…
Résultat : le Développement Durable est au cœur de
l’actualité et la position des entreprises en la matière relève
de plus en plus d’une approche proactive. Aux côtés du
déploiement des énergies nouvelles, elles œuvrent en
faveur de l’efficacité énergétique – par ailleurs
« encouragée » par le dispositif gouvernemental des
Certificats d’Economie d’Energie (CEE), qui impose la mise
en place d’actions visant à réduire la consommation
énergétique de leur clientèle. Les démarches durables
bouleversent donc indéniablement la donne et se posent
comme un puissant levier de refonte du secteur. Une
tendance à surveiller de près.
L’interview de Frédéric Gonand,
Professeur d’économie associé à
Paris-Dauphine
Etat des lieux en 2013. Quels défis les groupes d’énergie
doivent-ils relever aujourd’hui?
F.G. : Pour comprendre les enjeux qui pèsent sur ces
entreprises, il est important de distinguer les énergies
dont les coûts de transports sont élevés (comme c’est le
cas pour l’électricité), de celles aux coûts faibles (le
pétrole). Le pétrole pouvant être transporté à moindres frais
sur de grandes distances, son marché est mondial. A
l’inverse, compte tenu de la déperdition d’énergie et des
coûts attachés au transport de l’électricité, les opérateurs
s’adressent à un marché essentiellement national. Le gaz
occupe quant à lui une situation intermédiaire, avec un coût
de transport moyen, permettant à ses opérateurs de bâtir
une offre dédiée à un marché régional (Europe, Amérique ou
Asie). Cette distinction permet de comprendre le niveau
de risque macro-économique auquel les opérateurs de
l’énergie sont aujourd’hui confrontés. On comprend en
effet qu’un producteur d’électricité qui opère en France subit
de plein fouet la crise française. En comparaison, le pétrolier
jouit d’une situation un peu plus confortable, puisqu’il a la
possibilité de compenser les effets de la morosité
européenne en se concentrant sur les économies les plus
dynamiques du globe.
Les questions d’efficacité énergétique sont elles aussi
d’une grande importance. Pour les opérateurs du
secteur, quoiqu’on en dise, elles constituent un manque
à gagner non négligeable, en réduisant chaque année la
taille du marché national de la production d’énergie – de
l’ordre de 0,8% par an actuellement, mais avec un objectif
des pouvoirs publics plus proche des 2% annuels. Pour
l’ensemble de l’économie, c’est un progrès – une croissance
moins gourmande en énergie. Pour les acteurs du secteur,
c’est un défi à long terme.
Enfin, l’ensemble des acteurs sont aujourd’hui
confrontés à la question du financement de leurs
projets. Car même si la concentration du secteur rend
possible des effets d’échelle importants, les
investissements requis pour entretenir les
infrastructures d’extraction et d’acheminement sont
colossaux, d’autant que la capacité de prêts des banques
est bridée par les conséquences de la crise et les nouvelles
réglementations, et qu’il y a parfois un retard
d’investissements en infrastructures d’énergie à rattraper.
Que penser de l’émergence des nouveaux acteurs suite
à l’ouverture à la concurrence ? Sont-ils en capacité de
« déstabiliser » les opérateurs historiques ?
F.G. : Je ne le pense pas. Il faut, en la matière, distinguer la
production d’énergie des services associés à sa
consommation. La production d’énergie requiert des
investissements importants, elle favorise les gros
acteurs. Les intervenants de taille plus modeste ont
davantage de chance dans le secteur des services associés
à l’énergie, où les effets d’échelle sont moins importants.
« Les enjeux macro-économiques qui
pèsent sur les acteurs du secteur
diffèrent grandement selon le marché sur
lequel ils opèrent. La question du
financement, en revanche, est un point
crucial pour tous. Et les politiques en
faveur d’une hausse des gains
d’efficacité énergétique sont de nature à
peser sur l’activité du secteur. »
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 3
Enfin, pouvez-vous nous dire un mot sur les enjeux de
transition énergétique et de développement des énergies
nouvelles ? Quelle réalité ces questions très médiatisées
ont-elle aujourd’hui chez les opérateurs?
F.G. : Bien sûr, tous les acteurs du secteur sont conscients
du fait que leurs activités dépendent de ressources fossiles
finies et qu’il deviendra, tôt ou tard – c’est d’ailleurs là la
question : quand ? - de plus en plus coûteux de les exploiter.
Pour autant, je pense que si la transition énergétique se
prépare longtemps en avance, la question centrale est
celle de la vitesse avec laquelle elle doit être conduite. Si
les prix des ressources fossiles continuent à augmenter, une
transition trop lente fera perdre des opportunités
d’économies de facture énergétique. Mais il est aussi
possible d’aller un peu trop vite, en investissant massivement
dans des technologies d’énergie encore non mûres - et donc
onéreuses. Tout est une question de curseur.
En termes immobiliers, un double
défi : accompagner la croissance,
tout en maîtrisant les coûts
Les enjeux macro-économiques auxquels sont confrontés les
opérateurs de l’énergie ont une grande influence sur leurs
choix immobiliers. Les déménagements recensés au cours
des 3 dernières années pour le secteur en Ile-de-France, où
est réunie la quasi-totalité des sièges et des centres
nationaux d’expertise, en fournissent un bon exemple. A
noter que les tendances détaillées ci-après sont fortement
influencées par la stratégie immobilière d’EDF : l’opérateur
est particulièrement actif sur le plan immobilier ; il représente
25% des transactions recensées, culminant à 50% au sein
du « top 10 » (des proportions vraies en Régions également).
La preuve, s’il en fallait, que l’immobilier peut être un
formidable outil au service de la stratégie et du management.
Les logiques de regroupement et de consolidation
constituent le premier motif de déménagement,
témoignant tout à la fois des contraintes de financement,
d’organisation et d’image qui pèsent sur le secteur :
- La consolidation immobilière est d’abord un levier
d’économies d’échelle et de maîtrise des coûts ; elle
répond aux enjeux de bonne gestion imposés par les
investissements requis pour l’entretien de l’infrastructure
actuelle et pour l’invention de celle de demain.
- Le regroupement sur site unique favorise la refonte des
métiers et le développement de nouvelles activités.
- Enfin, il est l’occasion de gagner en visibilité : afin
d’être « lu » comme un acteur de poids sur la scène
nationale et sur les marchés internationaux.
Areva, qui a fait le choix, début 2013, de déménager ses
équipes de la rue Lafayette (dont notamment les membres
de son Directoire et de sa Direction Générale) pour les réunir
dans sa tour à La Défense, illustre parfaitement cette
logique. Le groupe voit dans le regroupement « un choix
managérial important », visant à « améliorer la performance,
en rapprochant les fonctions supports des unités
opérationnelles, en facilitant les synergies et en fluidifiant la
circulation de l’information ». Il inscrit également sa décision
immobilière dans « une démarche de bonne gestion,
permettant au groupe d’économiser 20 millions d’euros par
an sur ses frais de fonctionnement ».
En matière de localisation, les impératifs de rationalisation,
conjugués aux importants besoins en surfaces des acteurs
(34% des mouvements se portent sur des bureaux
supérieurs à 2.000 m²), les conduisent à privilégier des
implantations hors de Paris : 83% des mouvements
recensés en Ile-de-France depuis 2010 ont lieu dans des
bureaux implantés en 1e et 2e Couronnes, dans le Croissant
Ouest en particulier.
En parallèle de ces stratégies d’optimisation, les choix
immobiliers du secteur traduisent également un dynamisme
certain : une grande part des mouvements sont motivés par
des enjeux de croissance d’effectifs, et/ou par la volonté
d’offrir un environnement plus qualitatif aux collaborateurs,
plus adapté aux nouveaux modes de travail.
2 déménagements sur 3 concernent des bureaux rénovés,
neufs ou restructurés. 1 sur 4 se produit dans des locaux
bénéficiant du label HQE - une tendance à rattacher sans
doute également à la nécessaire exemplarité des opérateurs
en matière de développement durable, compte tenu de leur
implication dans ces sujets. Ces logiques sont plus ancrées
encore lorsque l’on analyse le top 10 des transactions du
secteur : 9 choix sur 10 se portant sur des immeubles neufs
ou rénovés, et presque toujours labellisés.
Demain ? Les enjeux de croissance durable iront
s’accentuant. Alors que l’ensemble des opérateurs
réfléchit déjà à la « smart-city » du futur, on peut penser
que, de même que le HQE s’impose aujourd’hui comme
une « bonne pratique » incontournable pour la crédibilité
des intervenants du secteur, le « smart-building » sera à
son tour l’apanage des plus ambitieux. L’occasion de
prouver à tous, et notamment à leurs clients potentiels, la
supériorité de ces immeubles de nouvelle génération - issus
du travail conjoint des architectes, des constructeurs et des
promoteurs - dont la consommation énergétique, le niveau
de charges et l’offre de services n’auront plus rien à voir avec
les standards actuels.
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 4
11%
7%
20%
25%
12%
26%
Localisation
Paris Quartier Central des Affaires
Paris Intra Muros (hors QCA)
La Défense
Croissant Ouest (hors Défense)
Les Portes de Paris (1e Couronne)
Zones à bas coûts (2e Couronne)
18%
16%
22%
16%
28%
Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 5 000 m²
De 2 000 à 4 999 m²
De 1 000 à 1999 m²
De 500 à 999 m²
Moins de 500 m²
93%
7% Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
53%
17%
17%
13%
Loyer / m² En nb de transactions
< 300 €
300 ≤ … < 400 €
400 ≤ … < 500 €
≥ 500 €
39%
41%
17% 3%
Etat des locaux Etat d'usage
Rénové
Neuf / Non livré
Restructuré
Mouvements immobiliers 2010-2013 en Ile-de-France
Total Paris intramuros: 17%
Total 1e et 2e couronnes : 38%
Source : Jones Lang LaSalle
Loyer moyen 307 €
Loyer haut de gamme 625 €
Total Défense / Croissant Ouest : 45%
Plus de 2 000 m² : 34%
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 5
Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition
Etat des locaux Localisation Provenance
2012 EDF 32 965 m² Acquisition Non livré + HQE Palaiseau Clamart
2010 EDF CNEN (Centre National d'Equipement Nucléaire)
22 000 m² Location Non livré + HQE Montrouge Montrouge
2012 RTE (Réseau de Transport d'Electricité)
14 400 m² Location Rénové + HQE Courbevoie La Défense
2012 EDF Energies Nouvelles 12 806 m² Location Neuf Montevrain Marne-La-Vallée
2011 ERDF 11 200 m² Location Rénové + HQE Nanterre Nanterre
2010 EDF 8 553 m² Location Rénové Levallois-Perret Paris 8e
2012 EDF-SOFINEL 8 000 m² Location Non livré + HQE Malakoff Montrouge
2013 AIR LIQUIDE 7 128 m² Location Neuf + HQE Bagneux Le Plessis Robinson
2010 ERDF 6 950 m² Location Rénové + HQE Noisy-le-Grand Marne-La-Vallée
2011 EDF Energies Nouvelles 6 600 m² Location Etat d'usage + HQE Courbevoie La Défense
EDF ENERGIES NOUVELLES
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France
Paris intra-muros
dont Paris Centre Ouest
Bois de Boulogne / Vincennes
2e
Couronne
Source : Jones Lang LaSalle
1e
Couronne
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 6
42%
10% 10%
6%
6%
3% 3%
3%
3% 3%
6% 3%
Localisation
Part Dieu
Lyon 7° / Gerland
Tonkin / Saint Clair
Hôpitaux / Lyon 8°
Lyon 6° / Préfecture
Confluence
Vaise / Fourvière
Grand Lyon Est
Grand Lyon Nord Ouest
Grand Lyon Sud Est
Plateau Nord
Val de Saône
16%
19%
16%
42%
6%
Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 2 000 m²
De 1 000 à 1 999 m²
De 500 à 999 m²
De 100 à 499 m²
Moins de 100 m² 97%
3%
Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
28%
21%
48%
3% Loyer / m² En nb de transactions
100 ≤ … < 150 €
150 ≤ … < 200 €
200 ≤ … < 250 €
Plus de 250 €
55% 42%
3% Etat des locaux
Etat d'usage
Neuf
Restructuré
Total Lyon Intramuros :81%
Total Périphérie : 19%
Loyer moyen 181 € Loyer haut de gamme 270 €
Mouvements immobiliers 2008-2013 en Région Lyonnaise
Plus de 1 000 m² : 35%
Source : Jones Lang LaSalle
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 7
Année Entreprise Surface Location
vs. Acquisition Localisation
Etat des locaux
2011 EDF 15217 m² Location Part Dieu Neuf
2009 GDF SUEZ 8339 m² Location Confluence Neuf
2008 EDF 2581 m² Location Part Dieu Neuf
2010 + 2011 EDF 2296 + 1350 m² Location Part Dieu Etat d'usage
2008 Total 2173 m² Location Lyon 6° / Préfecture Neuf
2008 Compagnie Nationale du
Rhône (CNR) 1945 m² location Plateau Nord Neuf
2011 EDF 1881 m² Location Tonkin / Saint Clair Etat d'usage
2011 EDF 1816 m² Location Part Dieu Neuf
2008 EDF 1100 m² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage
2012 Agip Eni France 1041 m² Location Lyon 7° / Gerland Neuf
Zoom sur les plus grands mouvements en Région Lyonnaise
Lyon intra-muros
Grand Lyon
EDF
(4 implantations)
EDF
EDF
Total
CNR
GDF-SUEZ
Agip Eni
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 8
63%
33%
4%
Etat des locaux
Etat d'usage
Neuf
Rénové
23%
69%
9% Loyer / m² En nb de transactions
75 ≤ … < 120 €
120 ≤ … < 150 €
Plus de 150 €
18%
12%
12% 39%
18% Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 2 000 m²
De 1 000 à 1 999 m²
De 500 à 999 m²
De 100 à 499 m²
Moins de 100 m²98%
2% Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
Mouvements immobiliers 2008-2013 en Régions
(hors Ile-de-France et Lyon)
Source : Jones Lang LaSalle
Loyer moyen 129 € Loyer haut de gamme 165 €
Source : Jones Lang LaSalle
Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire
Localisation Etat des locaux
2009 EDF 11630 Location Toulouse (31) Neuf
2012 RTE (Réseau de Transport d'Electricité) 8715 Location Toulouse (31) Ancien
2008 EDF 4200 Location Pau (64) Rénové
2009 RTE (Réseau de Transport d'Electricité) 3664 Location Villers-lès-Nancy (54) Ancien
2011 EDF 2855 Location Toulouse (31) Neuf
2010 LA COMPAGNIE DU VENT 2766 Location Montpellier (34) Ancien
2013 EDF 2632 Location Cesson-Sévigné (35) Neuf
2009 GDF SUEZ 2380 Location Dijon (21) Rénové
2011 ERDF
(Electricité Réseau Distribution France) 2292 Location Saint-Herblain (44) Neuf
2013 EDF 1400 Location Grenoble (38) Ancien
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions
Plus de 1000 m² : 31%
Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 9
Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
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www.joneslanglasalle.fr
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