Alfamaa, le lieu de vie cooperatif et durable

LE LI

EU DE VIE COOPÉRATIF & DURABLE

Paris 19e

SOMMAIRE

PARTIE 1 : LE GROUPE & LE PROJET DE VIE A) Composition et cohésion du groupe

B) Charte de gouvernance et règlement de vie commune

PARTIE 2 : LE PROJET DE CONSTRUCTION C) Programme du projet et ouverture sur le quartier

D) Projet architectural et urbain

E) Ambitions environnementales et énergétiques

PARTIE 3 : LE MONTAGE IMMOBILIER F) Forme juridique de la société G) Mise à disposition du foncier

H) Dispositif anti-spéculatif I) Gestion du projet J) Bilan immobilier de l’opération

LE GROUPE

1

& LE PROJET DE VIE

A) Composition & cohésion du groupe

A1/ Composition du groupe

A2/ Cohésion du groupe

B) Charte de gouvernance & règlement de vie commune

B1/ Le mode de gouvernance du groupe

B2/ La traduction en règlement de vie commune

6

A) Composition et cohésion du groupe

« Désolé de pas avoir pu venir à cette photo ! Mais j’étais là pour celle des playmobils !»

7

Marthe

LE LI


Paris 19e

8

LA GENÈSE DU GROUPE : QUI SOMMES-NOUS ?

Des amis, des gens du quartier, des collègues, des personnes qui ne se connaissaient pas avant mais qui ont en commun l’envie du commun.Beaucoup parmi les membres fondateurs du groupe vivent, ont vécu dans le 18ème arrondissement de Paris ou le fréquentent. Plusieurs sont des habitués du quartier de La Chapelle, qui conserve son caractère très populaire ainsi que son âme cosmopolite et vivante malgré ses transformations et sa nouvelle attractivité.

Pour résumer la genèse du groupe : Alice voit l’appel à projet sur le journal de la mairie de Paris, elle en parle à son amie Marthe, qui vit tout près, et à son compagnon Henri. Tous les trois répandent la nouvelle et proposent à des connaissances de tenter l’aventure : des amis de longue date, du voisinage, des collègues.Nous avons décidé de nous retrouver pour parler du projet

A1 / Composition du groupe

nous pensions n’être que trois ou quatre au rendez-vous et finalement le groupe s’est retrouvé presque au complet. Nous avions plein d’idées et de propositions, et c’est en nous présentant sur la plateforme

de l’habitat participatif que nous avons commencé à nous définir.

LES ORIGINES DE NOTRE NOM : POURQUOI Alfamaa ?

Alfama, c’est l’un des plus anciens et des plus typiques quartiers de Lisbonne, il est fait de charmantes ruelles, c’est le quartier des bars et du fado.Son nom dérive de l’arabe « alfa maa » ( ءام فلأ ) qui signifie « les mille sources ».Lors de notre première rencontre, après des présentations, des échanges, nous avons voulu matérialiser la naissance de notre groupe par un baptême. A.L.F.A.M.A.A., ce sont les initiales des fondateurs du groupe, mais c’est surtout un beau nom, un nom évocateur...

Alfamaa : ÉVOCATEUR DE QUOI ?

D’un mode de vie autre dans un endroit où il fait bon vivre, d’un quartier dans lequel les gens se connaissent, se parlent. Evocateur de proximité et de convivialité. Evocateur – de par son nom – d’une époque, un « âge d’or » où plusieurs civilisations se sont mêlées harmonieusement.

D’une utopie aussi, que nous croyons pourtant réalisable, celle de créer un lieu d’entraide et de fraternité, de travailler à l’amélioration de la vie urbaine en invitant nos concitoyens à participer eux aussi à un nouveau projet de société, comme le rappelle le pastiche de Baudelaire qui nous résume en quelques mots :

« Camarade rêveur, songe à la douceur

d’aller là-bas vivre ensemble, au pays qui nous rassemble. »

L’ébauche originale

Lisbonne, quartier Alfama

L’actuel

En nous baptisant Alfamaa nous avons souhaité dire que nous aussi nous voulons être parmi « les mille sources » de l’inven-tivité, de l’innovation qui participeront à rendre la ville plus accueillante et plus conviviale.

LES ORIGINES DE NOTRE LOGO

Immédiatement après, nous avons – maladroi-tement – dessiné ensemble notre premier logo, composé de notre nom encadré d’un « H » : H pour Hassan et Henri, mais qui représente aussi les murs de notre futur habitat, des murs qui soutiennent le groupe et symbolisent sa solidité.Et puis, comme nous, notre logo a évolué : les lettres se sont unies, l’immeuble a pris forme, traversé par une faille de lumière, habité, vivant, gagné par la végétation. Mais le cercle qui symbolise notre union est resté. Un cercle ouvert et inclus dans une réalité plus grande.

un beau dimanche de juin,

9

Adrien Absolu33 ans

Chef de projet en santé publique

Hassan Haddi34 ansIngénieur en électricité

Amandine Banal31 ansAdministratrice d’arts vivants

Élise Dammarez28 ansChargée des relations avec les publics

Virginie Kauffmann38 ans

Monitrice d’auto-école

Alice Mauricette35 ans

Professeur d’espagnol

Marion Baylé35 ansDesigner / Chef de produit

Antoine Cherix35 ansRégisseur de théâtre

Jean Saintot30 ans

Chargé de veille médiatique

Manon Pirondeau36 ansResponsable de projets multiculturels

Somia Cherix33 ans

Aide comptable

Akli Imessaoudene38 ans

Entrepreneur du bâtiment

Marthe Mouradian35 ans

Urbaniste

Henri Ezra37 ansProfesseur d’Histoire

14

1

1 82

4 2 1

5

2

4

9Adultes

Couples

enfAnts

CélibAtAires

ArtisAns

propriétAire-oCCupAnt

plAi plus pls pli

intelleCtuels

ouvriers

ménAgesloCAtAires

CAdres

entrepreneurs

propriétAires de pAtrimoine*

fonCtionnAires

employés indépendAnts

ménAges

des âges qui vont de 0 à 38 Ans

des professions de toutes CAtégories soCio-professionnelles

des revenus nets très vAriés

des ménAges éligibles à différents plAfonds soCiAux

des personnes pour qui le logement est un vrAi enjeu

un bAilleur soCiAl engAgé à nos Côtés

des personnes vivAnt à pAris mAis Aussi en proChe bAnlieue

des logements à des prix très vAriAbles (ChArges inCluses)

des AppArtements relAtivement petits

un Coût moyen mensuel d’environ 21,5 € pAr m² de logement

des gens CApAbles deAlfAmAA , C’est

de 12 277 € à 57 671 € / an et / ménage (RFR 2014)de 0 € à 41 671 € par an et par personne (RFR 2014)une moyenne de 20 724 € / an et / personne (RFR 2014)une moyenne de ressources de 1 903 € /mois et /personne

Coopérer, partager, offrir, se soutenirRéparer tout ce qui est réparable, construire, fabriquerTenir des comptes, tenir une caisse, tenir un barNettoyer, servir, aiderAnalyser, synthétiser, visualiser, organiser, rédigerParler anglais, espagnol, allemand, chinois, arabe, kabyle, la langue des signes françaisePhotographier, dessiner, créer, jouer de la guitare, de l’alto, chanter (parfois faux)Faire pousser des plantes, élever des enfants, faire des bla-gues (drôles, ou pas)

de 638 € à 1 235 € par ménagede 324 € à 984 € par personne (moyenne par ménage)1 100 € de crédit immobilier pour 1 propriétaire-occupantun loyer moyen de 567 € par personne

de 27 à 58 m² par ménagede 13,5 à 30 m² par personne (enfants inclus)une surface moyenne de 23 m² par personne (32,4 m2 en France)

* patrimoine immo-bilier avec crédit en cours

* 3 lots de 35 m² modulables en 2 ou 3 appartements

Alice & Henri – Amandine – Elise & Jean – Hassan – Manon & Adrien – Marion & Akli – Marthe & Louise – Somia, Antoine & Nour – Virginie

11 personnes à Paris / 3 personnes en banlieue

32 ou 3lots*ménAges

Mamoud Diagola a quitté le projet par manque de temps…

Aklicompagnon de Marion(pressenti depuis le départ)

Manoncompagne d’Adrien(de retour de Chine)

François Millet a quitté le projet suite à sa rupture avec Amandine.

Ali Krubia quitté le projet pour un nouveau projet en Algérie.

Jérôme Coton et Tess, sa com-pagne, ont quitté le projet pour pouvoir se dédier entière-ment à leur propre projet personnel : créer leur entreprise…

François : « Je m’étais investi dans ce projet corps et âme, mais la fin de notre relation avec Amandine m’a entraîné à reconsidérer mon avenir proche. Notre cohabitation au sein d’un projet locatif devenant impossible, j’ai préféré me retirer tout en continuant à m’investir dans l’aboutissement de cette formidable aventure. »

Ali : « Je quitte les disqueuses, scies-sauteuses, sacs d’enduits, ponceuses, rouleaux et autres outils pour concrétiser un autre projet de vie : créer une entre-prise familiale de confection textile en association avec mon frère en Algérie ! Un retour en terres natales qui m’éloigne du projet de vie d’Alfamaa partagé avec vous et avec joie durant toute une année. Gardez-moi une place dans la chambre d’amis ! »

10

L’ÉVOLUTION DU GROUPE : DE LA PhASE 1 à AUjOURD’hUI

Pour compléter notre groupe… nous avons parlé

de notre projet autour de nous, pris des rendez-vous individuels pour une première explication du contenu, organisé une réunion collective présentant tous les enjeux et les implications aux futurs membres, puis nous leur avons laissé un temps de réflexion pour confirmer leur motivation à intégrer le groupe. L’entrée des nouveaux a été validée par un vote à l’unanimité du conseil d’administration de l’association (qui inclut tous ses membres).

11 membres en phAse 1 4 dépArts en phAse 2

7 nouveAux membres en phAse 2

2 CompAgnons des membres d’origine (et Amis)

5 Amis ou Amis d’Amis

Henri Marion

Adrien

Élise & JeanAntoine & Somia (et Nour) Virginie

Hassan

Mamoud

AliceAli

Jérôme Marthe

Amandine François

Mail de Jérôme et Tess du 9 avril 2015Dessin de Mamoud pour expliquer son départ

1

3

2

11

Ménage n°1situAtion fAmiliAle

En couple sans enfantsouhAite un logement de 70 m² pour 2 personnes ressourCes mensuelles X €logement ACtuel

studio de 27 m² à 700 €à Paris 18ème éligibilité Au plAfond soCiAl

VISION DU PROjET D’hABITAT PARTICIPATIF

notre vision du projet

A & M : Vivre dans un immeuble où tous ses voisins sont des amis, où on peut partager des moments de détente et s’entraider au quotidien. Pouvoir se rencontrer dans l’escalier, décider de se retrouver pour discuter autour d’un thé sur la terrasse, improviser un apéro/diner dans la cuisine commune, faire des tâches quotidiennes ensembles telles qu’étendre son linge ou arroser le potager, échanger des petits services entre voisins et gens du quartier.Comment nous sommes Arrivés dAns le groupe

A & M : Tout a commencé un jour du mois de mai 2014 autour d’une bière au bar rue de l’Olive (18ème). Alice est arrivée à notre table tout excitée par la découverte de cet appel à projet et nous a tous convaincu d’y participer!nos gestes éCologiques ACtuels et futurs

A & M : Aujourd’hui, je trie mes déchets, achète chaque semaine un panier de légumes bio, m’efforce de faire le moins de gâchis possible que ce soit pour la nourriture que dans ma consommation d’eau, donne une seconde vie à des objets destinés initialement à être jetés (ex: bocaux en verre), récupère du bois et d’autres matériaux dans la rue pour fabriquer des meubles, n’utilise plus les sacs plastique de supermarchés et prends les transports en commun. Dans l’immeuble d’Alfamaa, j’aimerais pouvoir avoir un composteur et réutiliser les eaux de pluie pour pouvoir jardiner dans notre petit potager bio.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

M : J’adore jardiner et fabriquer du mobilier ! A : Maintenance du bâtiment, jardinage et compter les abeilles !

PROFIL

Originaire DeMes DéfautsMes Qualités

Mes Expériences CollectivesMon Lieu De Vie IdéalMon Super PouvoirParis Serait Idéal Si

Mes Loisirs / Centres D’intérêts

Sud de la France, d’un père pied noir marocain et mère françaiseUne certaine réserve, têtue, parfois trop exigeante envers les autres Créative, curieuse, très organisée, volontaire et très exigeante Barmaid, colonies de vacances, colocation avec ma mère Une grande maison en bord de plage sur une île à BelizeNe jamais me découragerOn remplaçait toutes les voitures par des voiturettes de golf électriques et les pigeons par des toucans! Expos, ciné, lire, cuisiner, boire un verre avec mes amis, bricoler, voyager avec un sac à dos et faire des photos.

AlgérieTêtu et mal organisé

Très sociable, ouvert, généreux et pas rancunierFamille nombreuse

Une grande maison en Nouvelle Calédonieje fonce et après je réfléchis

Tout le monde était riche

Boire un verre avec mes amis et faire des activités avec ma chérie.

Akli Imessaoudene38 ans

Entrepreneur du bâtiment

Marion Baylé35 ansDesigner / Chef de produit

les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

M : J’aimerais utiliser mes compétences en création d’entreprise pour aider à monter la société coopérative et développer l’activité du fablab. A : Apprendre aux autres à bricoler et se servir des outils.

IMPLICATION DANS LE MONTAGE DU PROjET PhASE 2

1 truC que j’Ai Appris sur moi-même à trAvers Cette expérienCe

M : Travailleuse indépendante depuis plusieurs années, j’ai découvert que j’aimais beaucoup l’émulation du travail de groupe! 1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

M : Travailler tous ensemble m’a permis de redécouvrir mes ami(e)s sous un angle nouveau, et apprendre à connaître les richesses cachées de chacun. Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

M : C’est fou ce qu’on peut arriver à construire quand on prend le meilleur de ce que donne chaque individu motivé par un même objectif !A : On peut former un groupe et prendre des décisions sans chef.les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

M : Organisation, création et gestion de projetles CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

M : Vocabulaire technique en architecture, connaissance des matériaux et de leurs propriétés énergétiques, mon-tage juridique et financier

12



2 pièces de 45 m² à 817 €à Paris 18ème éligibilité Au plAfond soCiAl



H & A : Un immeuble où tout le monde se connaît, se rend de petits services, mange souvent ensemble et se retrouve à l’envie dans des espaces conviviaux ; où l’on se retrousse les manches à plusieurs pour l’entretien quotidien et pour les plus gros travaux; où l’on peut se reposer dans un cadre agréable et végétal; qui soit aussi un lieu de rendez-vous pour les gens du quartier; un endroit motivant, vivant et en constante évolution.Comment nous sommes Arrivés dAns le groupe

A : J’ai lu l’article concernant le lancement de l’appel à projet de la Mairie de Paris dans le journal municipal et j’en ai parlé à Henri, puis tout autour de moi, et c’est comme cela que le groupe a commencé à se former.nos gestes éCologiques ACtuels et futurs

H & A : Aujourd’hui, le tri des déchets, le réemploi des feuilles imprimées sur un seul côté, l’achat de légumes de préférence bio, de saison et produits localement, le refus des sacs plastiques, l’utilisation de récipients en verre pour conserver les aliments, le fait d’aller chercher de l’eau à la fontaine plutôt que d’acheter de l’eau condition-née dans des bouteilles plastiques, l’achat préférentiel de vêtements de seconde main, bios ou équitables, l’utilisa-tion des transports en commun et du vélo pour les trajets quotidiens, le remplacement des ampoules à incandes-cence par des ampoules à LED. Pour le futur : le tri des déchets organiques pour la fabrication du compost et pour nourrir les poules, l’entretien d’une ruche pour contribuer à la survie des pollinisateurs, l’arrosage du potager par récupération des eaux de pluie, le recyclage et la réparation (notamment grâce à l’atelier du rez-de-chaussée) plutôt que l’achat de produits neufs.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

A : Je suis experte en soin des plantes. H : Mon expérience de la glande, quelques trucs de bricoleurs. Quelques trucs en cuisine.

PROFIL


Mes Expériences Collectives

Mon Lieu De Vie IdéalMon Super PouvoirParis Serait Idéal Si


France (Normandie, Guadeloupe)bavarde, perfectionniste, autoritairesouriante, accueillante, curieuseparents issus de familles nombreuses (6 et 8 frères et sœurs), voyages sco-laires (en tant qu’élève et qu’organisatrice), vie en colocation depuis 10 ans.Rio de janeiroMe lever à l’heure, voire en avance et arriver quand même en retardil n’y avait pas de voitures et des jardins à la place des ruesL’histoire de l’art, l’histoire, l’architecture, l’opéra, boire une bière avec mes amis.

ParisImpatient, désinvolte et prétentieux

2 sœurs avec mon père et ma mère ça fait cinq mamans, colonies de vacances, Erasmus en Italie, colocations fréquentes, voyages scolaires (prof)

ParisUn super odorat

Il n’y avait pas autant de bourgeois.Le sport, la glande, la guitare, l’histoire, la philosophie politique,

l’astrophysique, sinon je dors, je bois, je fume parfois tout en même temps.

les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

A : Je pourrais organiser de petites formations sur des thèmes que je connais bien en tant qu’amatrice, par exemple l’histoire de Paris, l’histoire de l’art, l’architecture.H : Mon expérience dans les métiers de la formation et de l’éducation.



A : Je ne suis pas obligée de tout maîtriser.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

A : Les gens ont beaucoup plus à dire et à donner que ce qu’ils montrent lorsqu’on les connaît de manière superficielle.H : Que les aprioris sont souvent peu fondés, que des gens qui n’avaient pas vocation à se rencontrer, finissent par travailler ensemble, se découvrent et s’apprécient.Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

A : L’implication du groupe et le fait d’avoir réussi à construire un projet ensemble sans jamais rejeter personne malgré nos différences.H : La convivialité est bien la pierre angulaire de toute organisation sociale, elle permet échange et expression de chacun, faisant du partage de la connaissance et du travail les conditions de l’autonomisation des individus.les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

A : Compétences rédactionnelles, compétences en dactylographie, l’habitude de travailler en équipe sur des projets.les CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

A : Mieux partager la parole et le travail, comprendre le fonctionnement juridique ou financier d’une association ou d’une société, trouver l’interlocuteur adapté (institutionnel ou non).

Alice Mauricette35 ansProfesseur d’espagnol

Henri Ezra37 ans

Professeur d’Histoire

13



45 m² à 916 €à Paris 12ème éligibilité Au plAfond soCiAl



J : Cela me fait penser à une version parisienne et contemporaine du Familistère de Guise, haut lieu de l’His-toire sociale de Picardie. Géré par ses propres sociétaires-locataires, le Familistère Godin, du nom de son fondateur, était un immeuble d’habitat ouvrier ultramoderne pour l’époque, qui combinait les exigences de la vie individuelle et collective. « Machine à habiter ensemble », il offrait aux travailleurs de la fonderie Godin les « équivalents de la richesse », à travers un hébergement à prix modeste et des services communs : bibliothèque, épicerie sociale, buanderie-piscine, nursery, école... C’est une façon de limiter la consommation (d’espace, d’énergie), mais égale-ment un vecteur de partage, de sociabilité, bref un supplément d’âme salutaire dans une métropole telle que Paris, où l’on connaît généralement à peine ses voisins. Bref, Alfamaa, c’est un peu le petit Familistère du XXIème siècle – sauf qu’à la différence de son illustre prédécesseur, il ne se conçoit pas comme une « utopie réaliste » réservée à quelques-uns, mais se veut ouvert à tous et créateur de liens avec son quartier.É : Un projet innovant qui permet de retrouver une ambiance de « village », assurant solidarité entre habitants et avec l’extérieur, et se rapprochant d’un mode de vie « durable », mariant partage et sensibilité à l’impact écolo-gique de l’habitat.Comment nous sommes Arrivés dAns le groupe

É : J’ai été très intéressée par l’expérience que vivait Amandine Banal depuis un an, et elle m’a proposé de m’inté-grer au groupe en mai dernier. J’ai tout de suite proposé à Jean, mon compagnon, de participer à l’aventure avec moi.nos gestes éCologiques ACtuels et futurs

J : Je suis un peu maniaque avec le recyclage et, pour me soigner, j’aimerais me mettre au compostage. Pour mes sorties vacances ou de week-end, je prends le train et/ou un covoiturage. Dans la mesure du possible, j’évite de prendre l’avion ou je compense l’empreinte carbone de mon voyage.

PROFIL





Wormhout (59)Une certaine naïveté, voire une naïveté certaine, anxieuse, indéciseOrganisée et à l’écoute Colocation, participation à un projet social dans un orphelinat au Bénin (montage et participation au projet), mon travailUne ferme à la montagneManger comme six sans prendre un kilo !L’on s’intéressait plus au plafonnement des loyers qu’à celui des immeublesPratique de la musique et de la danse, spectacle vivant, lecture, voyages, boire de la bière !

Laon (02)Distrait et étourdi

ImaginatifColonies de vacances, colocation,

participation à un chantier de restauration avec un groupe d’amisUn château-fort dominant un fleuve

Me souvenir d’anecdotes historiques amusantes mais sans importance Si l’on y remplaçait les Autolibs par des chevaux

Lire, écrire de la mauvaise science-fiction, sillonner les campagnes de la Douce France en vélo, et jouer à tout un tas de trucs de geeks (jeux de rôles)

É : Vacances dans la nature et avec des moyens de transports doux (vélo et train), consommation responsable. les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

É : M’occuper d’un potager et cuisiner pour créer des moments de rassemblement et de fête.J : Le ménage et les abeilles ne me font pas peur ! les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

J : Je suis prêt à assurer la promotion de l’espace partagé auprès du monde associatif, à accueillir les groupes, voire à participer à l’animation d’événements, notamment ludiques. É : Le contact avec les habitants du quartier et l’ouverture d’un lieu sur son environnement proche.



É : j’ai des difficultés à me projeter sur le très long terme, mais j’essaie d’aller au-delà de cette peur.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

É : J’ai appris que les membres du groupe Alfamaa habitent vraiment loin du 12ème arrondissement, vivement qu’on habite ensemble !Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

J : La facilité de trouver sa place dans un groupe très doué d’amis « historiques », mais accueillants et bien-veillants envers les petits nouveaux !É : Il est possible d’inventer de nouveaux modes de vie, et nécessaire de s’y atteler le plus rapidement possible !les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

J : L’écriture de scénarios, la réalisation de films d’animation d’amateur et la recherche de fautes d’orthographe.

Élise Dammarez28 ansChargée de relations avec les publics

Jean Saintot30 ans

Chargé de veille médiatique

14


Célibataire sans enfantsouhAite un logement de 35 m² pour 1 personne ressourCes mensuelles X €logement ACtuel



mA vision du projet

H : Habiter avec des personnes que j’apprécie et participer activement à la conception de l’immeuble et de ses espaces partagés pour partager des moments de détente et de réflexion avec mes voisins comme avec les gens du quartier, mais aussi gérer tous ensemble l’immeuble en faisant très attention à l’aspect écologique.Comment je suis Arrivé dAns le groupe

H : Par l’intermédiaire d’Alice.mes gestes éCologiques ACtuels et futurs

H : Tri, j’ai pas de voiture et tant que je suis à Paris j’en aurai pas, donc pour me déplacer train, avion ou covoiturage selon les distances. Pour le projet : alimenter le compost et entretenir le potager pour (j’espère) manger ses légumes et ainsi réduire la bouffe industrielle, récup.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

H : Organiser des fêtes comme la fête des voisins, garder les enfants, gestion de l’immeuble.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

H : Donner des cours de maths et de physique.

PROFIL

Casablanca, MarocImpatient, bordéliqueBonne mémoireFamille très nombreuse, colocation pendant 3 ans à GrenoblePrès de la merLa mémoire (surtout pour des choses sans importance !!!)Il y avait moins de pollution, moins de monde et plus de soleilFilms, concerts, voir mes amis, voyager, lire, nager, faire de la peinture sur poterie, jouer à des jeux de sociétés et aux cartes



H : Pouvoir gérer un aussi grand et important projet les soirs et les weekends sans que cela empiète sur mon activité professionnelle.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

H : Étant arrivé à Paris il y a deux ans, et ne connaissant aucune personne du groupe avant, je trouve que nous formons un super groupe avec des personnes au TOP! Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

H : Le travail en équipe, plus de connaissances sur les contraintes de construction en milieu urbain et sur les formes juridiques possibles pour ce type de projet collectif. C’est la première fois que je fais partie d’une association.les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

H : Coordination, comptabilité, Excel, Powerpointles CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

H : Juridique sur les différents montages existants et futurs

Hassan Haddi34 ansIngénieur en électricité


Mes Expériences CollectivesMon Lieu De Vie Idéal

Mon Super PouvoirParis Serait Idéal Si


15


Célibataire avec enfantsouhAite un logement de 70 m² pour 2 personnes ressourCes mensuelles X €logement ACtuel



mA vision du projet

M : Un genre de courée (mais verticale, claire, joyeuse, mixte, loin du charbon ‘50) à laquelle s’accrochent les logements et une grande vitrine ouverte sur le quartier. Un espace qui permette plein de rencontres prévues et imprévues, qui soit le support d’une vie de voisinage riche de relations, de projets communs, d’entraide. J’aime-rais partager des moments de rigolades, du bouillonnement d’idées et de projets, mais aussi des moments au calme à lire sur la terrasse, comme à la maison en fait. Et puis, participer aux taches inhérentes à la vie d’un immeuble.Comment je suis Arrivée dAns le groupe

M : Par l’intermédiaire d’Alice et parce que me pencher sur la question m’intéressait.mes gestes éCologiques ACtuels et futurs

M : Ne jamais conduire malgré 50h passées avec l’entreprise « CER » et donc pédaler, covoiturer, recycler, manger le moins industriel possible. Dans le futur : composter, tirer une chasse d’eau à l’eau de pluie, tirer partie de cet immeuble neuf pour moins chauffer l’hiver, mais continuer à prendre des bains chauds.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

M : Je mettrai en place l’atelier aménagement, construction de mobilier.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

H : Talent, talent, et le temps ? OK pour ouvrir le RDC de temps en temps le week end.

PROFIL

Paris, avec un grand-père d’ascendance arménienne. Dispersion (des objets et un peu des pensées) Volontaire, curieuse, assez créative Colocation, travailUne maison au bord de l’eau entourée d’une nature à perte de vue Savoir écrire de la main gauche Des personnes n’y dormaient pas à même le trottoir, si le périphérique ne constituait pas une barrière entre deux galaxies, si la nature y était plus visible, si les piétons y avaient plus de placeVoir mes amis, lire, regarder des films, voir des spectacles, voyager. Quelques marottes envahissent ponctuellement mon temps libre : réapprendre de façon cyclique l’alto, développer des photos, coudre.



M : Pas de révélation existentielle jusqu’à maintenant.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

M : Que ces gens d’Alfamaa que je ne connaissais pas sont de chouettes personnes. Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

M : Difficile de tirer des conclusions à ce stade. La complexité du projet, le tâtonnement de toutes ses parties. Parfois je me demande s’il est bien sérieux de contraindre autant son temps libre pour aspirer à bien vivre chez soi. D’autant que je suis déjà plutôt bien chez moi les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

M : Un relatif sens de la synthèse, savoir lire des plans.les CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

M : Pour le moment, toujours pas sûre d’avoir compris les subtilités du montage juridique mais j’aspire à y arriver !





Marthe Mouradian35 ans

Urbaniste

Louise5 ans et demiÉlève de classe prépa

16





mA vision du projet

A : Un projet généreux et générant. Je souhaite partager avec les autres habitants des instants simples du quotidien… étendre le linge, arroser les plantes, préparer un gâteau, discuter du temps qu’il fera demain.Comment je suis Arrivée dAns le groupe

A : À pieds rue de l’Olive par un beau dimanche matin de juin, bras dessus bras dessous avec François pour rejoindre la belle tablée réunie autour d’Alice.mes gestes éCologiques ACtuels et futurs

A : Favoriser l’utilisation de matériaux recyclable et sains, trier, réutiliser plutôt que jeter !les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

A : Mon sens pratique, mes qualités d’organisation et mon attention au bien-être de tous.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

A : Mon sens de l’accueil et du partage, mon goût des autres et ma capacité à mettre en œuvre des projets en germe.

PROFIL

ProvenceTêtue, directive, ne répond jamais au téléphoneAttentive, joyeuse, jusqu’au boutisteColonies d’éducation populaire et mobilisation autogestionnaire étudiante de 100 joursParis, 2024 ou une bergerie dans la vallée du Triève« À coeur vaillant, rien d’impossible »On laissait pousser les pissenlits entre les pavées, si les voitures en étaient bannies, si on transformait les supermarchés en lieu de convivialité autogérés.Jardiner, bricoler, rêvasser, cuisiner, partager



A : C’est vraiment vrai.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

A : Le poids des mots, le choc des photos Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

A : Que construire un projet d’habitat participatif, c’est définir son projet de vie mais avant tout un projet global de société, c’est s’enrichir de la pensée de l’autre, c’est remettre en question ses certitudes, c’est souvent des incompréhensions qui finissent par prendre sens, c’est beaucoup de prises de becs, c’est beaucoup de bienveillance, c’est se sentir animé-e-s d’un même souffle de vie !les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

A : Montage et suivi budgétaire d’une structure associative, savoir-être et savoir-faire en équipe, capacité à entrer en contact avec les acteurs locaux du territoire du projet.les CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

A : Expérimenter une forme de syncrétisme esthétique de la pensée en pratiquant la technique du collage-mixage-mélange des idées pour élaborer un projet cohérent et soucieux de tous.





Amandine Banal31 ans

Administratrice d’arts vivants

17


En couple avec 1 enfantsouhAite un logement de 70 m² pour 3 personnes ressourCes mensuelles X €logement ACtuel

50 m² à 647 €à La Courneuve éligibilité Au plAfond soCiAl



A & S : Plutôt que de juste acheter un appartement dans un immeuble sans connaître personne, nous aimerions montrer à notre fille qu’il est possible de construire et de vivre ensemble avec toutes les contraintes que cela peut aussi apporter, ... Nous aimerions partager des moments de cuisine, jardinage et discussions.Comment nous sommes Arrivés dAns le groupe

A & S : En phase 2, grâce à Amandine.nos gestes éCologiques ACtuels et futurs

A & S : Déplacements écologiques au maximum (transports publics, auto-partage), tri sélectif.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

A & S : Organisationnels.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

A & S : Cuisine, aide au devoir.

PROFIL


Mes Expériences CollectivesMon Lieu De Vie IdéalMon Super PouvoirParis Serait Idéal Si


Marrakech, MarocParfois impatienteSouriante et obstinéeColocation pendant 4 ansMarrakechOrganisatrice de maisonIl y avait moins de pollution et plus de soleilSpectacles, voyages, me promener

Lausanne, SuisseFait trop de choses en même temps, parle trop, râleur

Organisé, joyeux, serviable7 années de colocations

Un bord de mer proche d’une grande villeOrganisateur de déménagement d’amis

Les habitants étaient plus ouverts à leur entourage géographique

Promenade, musique, lire, voir des amis



A & S : L’organisation pour suivre à deux le projet tout en ne laissant pas notre bébé toute seule.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

A & S : La multitude de points de vues et la multitude de manière d’exprimer les mêmes points de vues.Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

A & S : La capacité du consensus en vue d’un but commun.les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

A & S : Sécurité des lieux ouverts au public.

Antoine Cherix35 ans

Régisseur général de théâtre

Somia Cherix33 ansAide comptable

Nour4 mois et demiTêteur professionnel

18



30 m² à 638 €à Pantin (93) éligibilité Au plAfond soCiAl


mA vision du projet

V : Un lieu commun où l’on peut aussi bien être tranquille chez soi que entouré de personnes avec les mêmes valeurs humaines et surtout partager !Comment je suis Arrivée dAns le groupe

V : Une bonne partie de ce groupe sont des amis depuis plusieurs années.mes gestes éCologiques ACtuels et futurs

V : Bien évidement le tri des déchets et l’achat de produits équitables. Dans mon métier, je mets en avant l’éco-conduite.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

V : Ma bonne humeur, mon côté pragmatique et mon dynamisme optimiste.



V : J’ai pas beaucoup de temps pour moi.1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

V : Tolérer les défauts et qualités de chacun.Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

V : La cohésion est le plus important.

PROFIL

TouraineUn peu trop fonceuse, manque de tact.Sociable, gaie et dynamique.Colonies de vacances, plusieurs colocations, vacances organisées entre amisUne grande ville proche de la montagne et de l’océan.PragmatiqueElle était moins polluée et plus silencieuseUn peu de sport, beaucoup de sorties et concerts, lecture dans mon hamac





Virginie Kauffmann38 ans

Monitrice d’auto-école

19



2 pièces de 57 m² à 1235 €à Paris 18ème éligibilité Au plAfond soCiAl



A : Vivre avec son temps, mais surtout avec ses amis pour partager des moments tels que des veillées, des ban-quets, des lessives, des siestes lascives, des lectures.M : Un lieu chaleureux et ouvert où habitants, voisins, gens de passage se croiseraient, échangeraient leurs savoirs et leurs passions, s’entraideraient au quotidien ou ponctuellement, s’engageraient ensemble dans des pro-jets communs, partager des diners, des moments du quotidien, des moments consacrés à nos projets communs.Comment nous sommes Arrivés dAns le groupe

A : bouche à bouche à oreille. M : par l’intermédiaire d’Adrien et de mes amis déjà très investis dans le projet.nos gestes éCologiques ACtuels et futurs

A : tri & trainM : J’essaye de consommer moins d’eau, moins d’électricité, d’acheter le plus de produits non emballés si pos-sible, je n’ai jamais eu de voiture. Dans le futur : j’espère moins chauffer, moins jeter (composte).les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe des espACes pArtAgés

A : tricot / fourneaux. M : l’organisation, l’écoute des besoins de chacun.les tAlents que j’AimerAis mettre Au serviCe de lA gestion du loCAl ouvert sur le quArtier

A : Écrivain public privé M : Des activités avec les enfants, la langue chinoise, la calligraphie...

PROFIL



Mon Lieu De Vie Idéal



La campagne poitevine avec des grands parents italiensPas toujours très patiente quand les choses ne vont pas assez vite à mon goûtOrganisée et assez efficace, impliquée et curieuseInternat au lycée et à l’université en Chine, une dizaine d’années de colocation, de nombreux voyages scolaires et colos dans le cadre du travailUne grande maison en pierre entourée de nature, de mer, de soleil... pas trop loin de la ville et des copains quand même je parle chinoisIl y avait plus de vert, plus de calme, plus de vélos et de piétons, plus de sourires, moins de pauvreté, moins de grisailleLecture, peinture, spectacle, cinéma, week-ends à la campagne

ParisM’enfoutiste, égotiste, impatient

Gentil, courageux, d’accord

Un phare

La transparence Les rues n’étaient pas bitumées

L’écriture, la confiture, l’Afrique noire, footing


1 truC que j’Ai Appris sur les Autres à trAvers Cette expérienCe

A : Qu’il est dur de tenir ses engagements quand il n’y a pas la contrainte « professionnelle ». M : Que de talents !Ce que je retiens le plus de Cette expérienCe

A : Que la convivialité est bien la pierre angulaire de toute forme d’organisation sociale, qu’elle permet l’expres-sion de chacun, l’échange en faisant du partage de la connaissance et du travail les conditions et l’autonomisa-tion des individus.M : De longues discussions mouvementées mais qui se terminent toujours bien !les CompétenCes que j’utilise dAns l’élAborAtion du projet d’hAbitAt pArtiCipAtif

A : Partage d’expériences personnelles, défrichage juridique, benchmark. A : Recherche et synthèse d’informations.les CompétenCes que j’Ai ACquises durAnt le montAge du projet

M : Des connaissances sur le monde associatif.

Adrien Absolu33 ans

Chef de projet en santé publique

Manon Pirondeau36 ansResponsable de projets multiculturels

A2 / Cohésion du groupe

27minutes

15 minutes

20

AVANT TOUT UNE VOLONTÉ DE « VIVRE-ENSEMBLE »

L’histoire de notre groupe et des liens unissant ses membres est d’abord celle de l’attachement à un quartier. Un petit morceau du 18ème arrondisse-ment, coincé entre les rails partant de la gare du Nord et ceux menant à la gare de l’Est ; un petit périmètre au sud de la porte de la Chapelle, délimité par la vieille halle du marché de l’Olive, le kiosque à journaux de la station de métro Marx Dormoy, ou le restaurant à tajine de chez Eddy. Petit bout de Paris où plus de la moitié d’entre nous avons appris à « apprivoiser Paris », à l’aimer, et à nous y croiser opportunément

entre un voyage vers le Lavomatic ou un trajet matinal vers la boulangerie.

Ce qui pourrait paraître anodin, ou même un peu ré-gressif, ne l’est pas tant, s’agissant de la cohésion du groupe, puisque c’est là aussi notre ciment, dans cette affection pour un territoire du nord parisien, et que

c’est ensemble que nous souhaitons faire cette « grande migration » du 18 ème vers le 19 ème, la parcelle Armand Carrel et le parc des Buttes Chau-mont voisin.

« Grande migration » d’Alfamaa

Ceci pour dire que ce qui unit notre groupe au-jourd’hui, ce qui lui donne son caractère, ce n’est pas tant la volonté de trouver ensemble ou séparément un logement,

ce n’est pas tant

un projet immobilier qu’un projet de vie, et une volonté de vivre-ensemble.

dans le calme et la discussion, et ceux qui sont partis nous ont toujours témoigné la confiance qu’ils avaient dans notre projet et dans sa capacité à se réaliser « pour de vrai » !

Celle-ci n’a pas été démentie tout au long de ce (long) cheminement pour aller vers la finalisation de ce dossier, depuis l’inspiration initiale jusqu’au rendu intermédiaire. En effet, si le groupe a connu quelques évolutions au niveau de sa composition, elles sont demeurées à la marge, fruit de niveaux de motivation divergents, d’autres priorités de vie, ou de situations de couple spécifiques. Mais jamais personne n’a été « mis à la porte du groupe », et jamais non plus personne ne l’a claquée ; les quelques départs ont toujours eu lieu

ces précautions simples

ont permis de conserver

la solidité du groupe

et son ossature

sur toute la durée

du concours.

En lieu et place des sortants, trois nouveaux ménages ont rejoint le groupe en deuxième phase ; le groupe solidairement et collectivement a alors à chaque fois veillé à communiquer de manière transparente sur ce qu’impliquait la participation à cette aven-ture collective, en termes d’investissement de temps, d’engagement sur la durée, d’implication personnelle ;

Judith Chetrit Journaliste suivant l’appel à projet

21

COMMENT NOUS RÉUSISSIONS TOUjOURS à TROUVER LE CONSENSUS

Il faut parler aussi des modes de travail que nous avons instaurés entre nous, qui nous semblent révélateurs de cette cohésion fondée sur des valeurs évidentes de bienveillance, de solidarité, et bien souvent d’amitié. En effet,

si parfois nos réunions peuvent paraître à notre assistance

à maîtrise d’ouvrage

ou à nos architectes

« foutraques » ou démesurément longues,

c’est parce que

le temps consacré à la discussion

est pour nous

quasi-sacré,

seule manière de réaliser dans les faits

cette recherche

du consensus,

voire de l’unanimité,

qui nous a toujours animée. Cela ne signifie pas naturellement qu’il n’y ait jamais de pensées diver-gentes, voire de désaccords frontaux : cela signifie en revanche que nous parvenons toujours à les dépasser, sans que quiconque n’ait le sentiment de perdre la face ou de n’avoir pas été écouté.

Alivier FerrièreCo-gérant de l’agence d’architecture Daquin-Ferrière

Hélène MartinandCo-Architecte du projet, spécialiste du logement

Olivier RosenwaldCo-Architecte du projet, spécialiste du logement

Hélène TirelResponsable programme chez Coopimmo

Christian ChevetDirecteur généralchez Coopimmo

Sarah TrudelleBénévole chez Habicoop

Ingrid AvotAMO du groupe, spécialisée dans l’habitat participatif

22

COMMENT NOUS AVONS RÉUSSI à SURMONTER NOS DIVERGENCES D’OPINIONS

L’histoire du choix du bureau de maîtrise d’œuvre est en cela révélateur.

Coopimmo nous a proposé

de choisir parmi trois agences d’architecture intéressées par notre projet, et avec lesquels il est lié par un contrat cadre. Nous avons alors voulu rencontrer chacun de ces trois agences en groupe ; naturellement, tout le monde n’a pu être présent en même temps, mais chaque membre du groupe a assisté au moins à une réunion, et plusieurs d’entre nous à toutes.

Au final, les choix de chacun se portaient de manière assez également répartie sur chacune des trois agences. Nous avons alors décidé de constituer une grille objective, avec un barème pondéré par des critères : qualité environnementale, disponibilité des architectes, expérience en matière de nouvelles façons d’habiter, etc. Mais cela n’a pas aidé pour autant à départager les trois candidats.

Il nous fallait sortir

de cette impasse. Nous avons à ce moment-là identifié entre nous les aspects qui nous paraissaient importants à considérer dans une collaboration de travail avec un architecte, et qui étaient parfois insuffisam-ment apparus dans les discussions avec les archi-tectes, et nous leur avons adressé à chacun un mes-sage indiquant notre démarche et nos interrogations. La réponse du cabinet Daquin Ferrière a « emporté le morceau », parce qu’elle nous paraissait être celle qui avait le plus réussi à saisir l’état d’esprit qui nous animait, et nos attentes.

Ce processus de construction

d’une décision,

relativement long, et qui pourrait sembler

dispendieux en énergie,

s’est au final

révélé très efficace,

puisque alors personne n’a jamais remis en cause le choix final, et qu’une sorte d’adhésion collective autour du cabinet retenu a pu se dessiner.

23

COMMENT NOUS AVONS COLLABORÉ AU QUOTIDIEN

Mais ce qui vaut pour des décisions d’importance ne peut pas être répliqué pour toutes les petites « décisions du quotidien » qui émaillent un concours comme celui de l’habitat participatif. Aussi, des groupes de travail ont très vite été consti-tués, des référents pour chacun de nos partenaires ont été nommés,

COMMENT NOUS AVONS CONSOLIDÉ NOS LIENS EN PhASE 2

La convivialité est toujours au cœur de nos pratiques et de nos démarches, ce qu’on a souhaité illustrer à travers ces « avatars Playmobils », à la fois ludiques, pleins d’ingénuité et de dynamisme.

chacun étant responsable

d’un petit bout de notre destin collectif,

sans que cela n’empêche chacun des membres de « s’inviter » dans les autres groupes de travail et de s’intéresser lors des réunions plénières ou des assemblées générales à tous les sujets, et d’enrichir les réflexions par ses idées propres.

Nous avons largement recours

aux outils modernes

de communication

et de travail collaboratif pour « structurer » ce travail au départ morcelé, mais qui doit ensuite être consolidé pour constituer le socle collectif et partagé de notre projet. Tous les documents produits ou collectés sont ainsi systématiquement placés sur une plate-forme com-munautaire en ligne appelée Wiggio, nous permettant d’échanger dessus dans un fil de discussion. Nous avons également créé des comptes sur Dropbox (stockage et partage de fichiers), Google (mail et calendriers partagés), Doodle et utilisé Pinterest, un réseau social d’images, pour

partager de l’information illustrée

avec nos architectes.

Sous des dehors un peu « anarchiques » dans notre manière de fonctionner, nous avons en fait établi un dispositif très structuré, permettant à chacun, qu’il soit proche ou lointain, de s’investir à sa mesure, en fonction de son temps et de ses intérêts.

Et même si nous maîtrisons tous

ces outils modernes, les échanges informels, en dehors des réunions de travail, chez l’un ou l’autre

ou au bistrot, prennent bien souvent le relais.

Nous accompagnons toujours

nos réunions de mets plus ou moins délicats : houmous, olives, saucisson, pâté de campagne, de jus et de vin,

et achevons toujours les réunions par un temps d’échange

qui ne concerne pas

l’habitat participatif, mais nos vies !

Notre quotidien. Tout étant très lié. Comme nous le sommes.

MarionInterlocuteur référent de Daquin & Ferrière

HenriInterlocuteur référent de Coopimmo

Abeille MachineApiculteur

Vergers UrbainsVégétalisations

comestibles

Mam’ayokaCuisine du monde

solidaire & sociale

CoopérenceManufacture

socio-éducative

AmandineInterlocuteur référent d’A-TIPIC

AliceInterlocuteur référent d’Habicoop

MartheInterlocuteur référent des AMO de la Villede Paris

HassanCoordinateur d’Alfamaa

24

et les pArtenAires relAis : j2P (Établissement de Vie Sociale), Projets-19 (Apui à la vie associative), Pépinière Mathis (accompagnement de projets associatifs), MdCA du 19ème (Maison du Combattant et des associations)

Hélène Martinand

Louise Rivoirard

Sarah Trudelle

Hélène Tirel

Olivier Rosenwald

Ingrid Avot

ChristianChevet

1 12 23

Gro

upes D

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ail

co

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issio

ns

par

ten

air

es

Architecture & Environnement

Sécrétariat

Architectes

Juridique & financier

Trésorerie

Coopérative HLM

Partenariat & Communication

AMO Nos futurs partenaires

FÉV MARS AVRIL MAI JUIN JUILLET AOUT SEPT OCT NOVS 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

Assemblée générAle Alfamaa

Conseils d'AdministrAtion AveC Amo A-tipiC

réunions plénières Alfamaa

Commission Sécrétariat

Commission Trésorerie

groupes de trAvAil Architecture & Environnement

groupes de trAvAil Partenariat & Communication

groupes de trAvAil Juridique & Financier

réunions de trAvAil moe Daquin & Ferrière

réunions de trAvAil Amo Coopimmo & A-tipiC

renContres & rdv

Autres

25

calendrier phase 2

Assemblée générAle

Alfamaa1 Commission Sécrétariat13

Commission Trésorerie9

réunions plénières

Alfamaa11

Conseils d’AdministrAtion AveC Amo A-tipiC8 réunions de trAvAil moe

Daquin & Ferrière8 réunions de trAvAil Amo Coopimmo & A-Tipic13

renContres & rendez-vous

Autres17

réunions & rendez-vous Amo ville de pAris9

groupes de trAvAil Partenariat

& Communication25

groupes de trAvAil Juridique

& Financier24 26

groupe de trAvAil Architecture

& Environnement

réunions, renContres & rdv *162

* et un nombre d’heures de travail personnel incalculable

B1 / Le mode de gouvernance du groupe

26

B / Projet de règlement en jouissance des lieux

Préambule

Alfamaa se rassemble autour du constat selon lequel la société actuelle génère un sentiment d’isolement et participe à rompre les liens de solidarité. Notre projet a l’ambition de dépasser ce constat en proposant une alternative à ce mode d’existence. L’habitat participatif est une occasion d’expérimenter localement, à une échelle maîtrisable, de nouveaux rapports sociaux interactifs, basés sur le partage, la solidarité, le dépassement de soi et l’entraide. L’objectif n’est pas d’améliorer ses simples conditions de logement en termes de coût, de surface par rapport à l’exis-tant, mais d’élaborer un projet commun qui induit un mode de vie émancipateur. Nous souhaitons prioriser l’impor-tance du lien social sur le rapport intéressé ou marchand et le développement d’une relation plus harmonieuse à notre environnement. Notre projet est porté par la conviction que toutes et tous, nous aspirons à bâtir une commu-nauté en rupture avec l’individualisme, la consommation aveugle et la mise en concurrence de tous contre tous ; que toutes et tous, nous aspirons à bâtir une communauté émancipatrice associant les valeurs de solidarité, de partage et d’autogestion.

Cette charte a pour vocation d’affirmer les valeurs sur lesquelles nous souhaitons mettre en œuvre notre projet de vie commun, et les mécanismes de gouvernance qui en découlent.

PRINCIPES

gouvernAnCe bAsée sur une striCte Autogestion

Les décisions au sein de la Coopérative sont prises démocratiquement et des réunions sont régulièrement organisées afin de débattre des décisions à prendre. Une organisation strictement démocratique passe par la participation pleine et entière de chacun-e à chacune des fonctions, ce qui implique de limiter au minimum les délégations de responsa-bilité : syndic, animation des réunions, gestion et entretien des lieux communs, organisation des activités. Lorsqu’une décision doit être prise, Alfamaa s’engage à favoriser autant que possible le consensus avant de procéder au vote.

diversité des résident-e-s et égAlité des stAtuts

Alfamaa entend faire de la diversité socioculturelle et de la cohabitation de plusieurs générations une priorité au sein de l’habitat. Cette diversité est incontournable pour permettre un enrichissement mutuel et améliorer, loin des dogmes et des idées toutes faites, nos pratiques et nos manières d’être. Le maintien de cette diversité doit nous permettre de nous questionner régulièrement et de faire évoluer le projet. La diversité socioculturelle et la cohabitation de plu-sieurs générations seront ainsi continuellement recherchées, gage d’enrichissement mutuel ainsi que de cohérence du projet. L’accession des classes populaires à la résidence doit être en permanence favorisée. Les formes de contrac-tualisation sont élaborées afin d’éviter toute subordination entre résident-e-s. La propriété collective doit permettre de faciliter l’accès au logement à toutes et tous.

trAnspArenCe

La possibilité réelle pour chacun-e de faire valoir une opinion éclairée quant à la prise de décision et à la marche en avant de la Coopérative passe par une exigence de transparence pour toutes les activités de la Coopérative, qu’il s’agisse de ses aspects financiers, juridiques ou administratifs. La Coopérative assure la publicité de toutes les déci-sions prises engageant la Coopérative ; l’accès à l’information constituera un droit opposable ; chacun doit pouvoir à tout moment demander communication de toute pièce constitutive de la gestion de la Coopérative. Au-delà des impératifs légaux de communication, des efforts doivent être engagés de manière à « vulga-riser » et rendre accessible à toutes et tous des infor-mations parfois complexes (états financiers, contrats passés, etc.), dans une démarche de responsabilisation de chacun-e sur les enjeux liés à la gestion courante de la Coopérative.

ENGAGEMENTS

Bien consciente de l’ampleur de la tâche que représente la prise en compte de ces trois principes vertueux dans la construction puis la réalisation de notre projet coo-pératif, Alfamaa n’a cependant pas l’intention de s’en tenir à leur simple énoncé. Nous voulons mener le plus d’actions possible, selon l’importance des forces rassemblées, de manière à contribuer efficacement à leur mise en œuvre.

instAnCes

Trois instances de gouvernance complémentaires et établies en cercles concentriques, sont dotées chacune de pouvoirs spécifiques consignés dans les statuts : un comité de gestion, un Conseil d’adminis-tration, une Assemblée générale. Le comité de gestion

a compétence pour les sujets liés à la gestion quoti-dienne de la Coopérative, le Conseil d’administration intervient pour des décisions d’importance ou au-delà d’un certain montant seuil défini, et l’Assemblée géné-rale est seule habilitée à prendre les décisions liées à la structure coopérative, à sa composition, à l’essence du projet, et à des décisions d’emprunt ou d’investissement spécifiques. Les mandats attachés à chacune de ces instances sont établis pour des du-rées limitées, de manière à assurer le renouvellement régulier des élus et l’implication de toutes et tous dans la gouvernance active de la Coopérative. La parole au sein de chacune de ces instances est libre et illimitée, organisée pour permettre l’expression de chacun-eet amener à la construction d’un consen-sus et l’adoption des décisions à l’unanimité, autant que possible. En cas d’impossibilité, les décisions sont prises à la majorité des 2/3 des membres présents, ou des 3/5, selon la nature des décisions, précisément définies dans les statuts. Ces instances visent autant que possible à entériner des décisions qui auront été construites dans le cadre informel des échanges quoti-diens et « de basse intensité » entre les coopérateurs, meilleure manière d’aller vers la recherche du consensus.

informAtion des membres

Hors du schéma de ces instances, les membres de la Coopérative y participant sont garants de la mise en place d’un reporting mensuel, de l’orga-nisation de réunions régulières de bilan et de prépa-ration des échéances importantes, et de la recherche d’une meilleure connaissance générale de la vie de la Coopérative, de manière à limiter le risque d’accaparement de l’information, et permettre en temps réel une perception de tous de la situation dans laquelle se trouve la Coopérative.

27

renouvellement des membres

L’arrivée d’un nouveau membre sera soumise à un processus de cooptation traduite dans nos statuts par les règles d’agrément. Le principe par défaut sera celui de la confiance, les décisions d’admission devant être prises d’abord au regard de nos valeurs, et notamment de nos ambitions en matière de diver-sité des habitants et d’égalité des statuts, plutôt que des seules capacités de financement. Un processus transparent d’information complet sur le règlement de jouissance, les statuts et la charte de la Coopérative sera instauré, à chaque fois qu’une place aura été lais-sée vacante au sein de la Coopérative, à destination de l’ensemble des candidat-e-s, afin d’assurer une équité des chances, mais également de susciter un mouvement d’adhésion vers les valeurs de la Coopératives et sesgrands principes de gou-vernance ; chacun des candidats à l’accessions devra signer préalablement ces divers documents garants de la pérennité de « l’esprit Alfamaa ».

impliCAtion des membres

Chacun des membres de la Coopérative est responsable du patrimoine commun et des intérêts de la collecti-vité. Il s’engage à prendre part aux tâches concernant l’organisation, l’entretien et l’aménagement des parties communes. Pourtant, la collectivité construite autour de la participation à la Coopérative Alfamaa ne doit pas être vécue par ses membres comme une contrainte, mais plutôt comme l’opportu-nité de partager des moments ensemble et de s’inves-tir dans un projet moderne, ambitieux, et responsable d’habitat partagé. Une répartition des tâches sera effectuée. Pour autant, il ne sera pas question de mesurer de manière rigoriste et arithmétique le niveau d’implication de chacun dans des tâches collec-tives, mais plutôt de veiller à ce que personne ne s’exclue de cette dimension « mutualiste » de notre Coopérative. L’ambition est celle du dialogue, de la bienveillance, et de l’attention à l’autre.

gestion de lA CoopérAtive

Application du principe de transparence, toutes les dépenses seront réglées à partir d’une double signature du président de la Coopérative et du pré-sident du comité de gestion. Tous les actes engageant la Coopérative seront soumis au même principe de double signature.

En foi de quoi

La présente charte entre en vigueur dès son adoption par consensus en plénière par l’Assemblée générale de la Coopérative. Elle fait foi entre toutes les parties prenantes, et peut être révisée en cas de besoin. Les parties pre-nantes à la présente charte doivent veiller, chacune en ce qui la concerne, au respect des valeurs qui y sont mention-nées. Cette charte doit garantir à chacun la maîtrise de ses choix concernant le devenir du projet d’habitat partagé Alfamaa tout en préservant l’intégrité du projet.

EZRA Henri BANAL Amandine HADDI Hassan

ABSOLU Adrien PIRONDEAU Manon MOURADIAN Marthe

IMESSAOUDENE Akli MAURICETTE Alice BAYLÉ Marion

DAMMAREZ Elise CHERIX Antoine EDDAHEMMOU Somia

KAUFFMAN Virginie

SAINTOT Jean

B2 / La traduction en règlement de vie commune

28

Préambule

Le présent règlement établit des prescriptions dans l’intérêt de tous. Ces prescriptions s’ajoutentà l’obligation de jouissance paisible incombant aux résident-e-s* d’Alfamaa en vertu desdispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient à tous les résident-e-sde l’immeuble, à quelque titre que ce soit, à leurs visiteurs ou préposés de se conformer aux règles qui y sont mentionnées ou s’y afférant. Le présent règlement intérieur peut évoluer chaque année lors de l’assemblée générale de la SAS Alfamaa et s’articule avec trois autres textes : - le Règlement de la SAS, qui définit les règles de fonctionnement et fixe les droits et lesobligations des sociétaires; - les Statuts de la SAS, qui définissent le cadre juri-dique de la société.- la Charte d’Alfamaa, qui définit la philosophie et oriente les décisions prises de l’habitat. * personne jouissant d’un bien immobilier au sein d’Alfa-maa en qualité de propriétaire-habitant ou locataire-habi-tant. Ainsi le propriétaire mettant en jouissance son bien à destination d’un locataire, perd sont statut de résident-e.

I - LES PRINCIPES DE FONCTIONNEMENT : GOUVERNANCE DÉMOCRATIQUE, DIVERSITÉ DES hABITANTS ET ÉGALITÉ DES STATUTS

L’ensemble de résident-e-s se réunit chaque mois en conseil d’administration. Les réunions régulières basées sur la démocratie permettent d’échanger sur le fonctionnement de l’habitat participatif et de débattre des décisions collectives à prendre sur le fonctionnementgénéral, le budget général d’Alfamaa, l’organisation des activités, la gestion et l’entretien des espaces communs (espaces partagés résidentiels et espaces partagés du RDC). Une organisation basée sur la démocratie passe par la participation pleine et entière de chacun-e à chacune des fonctions. Elle implique de rejeter toute délégation de responsabilité, ainsi 1 résident-e = 1 voix.

En encourageant l’apport des opinions de chacun-e et leur adaptation progressive jusqu’à ce qu’une solution satisfaisant le plus grand nombre puisse être dégagée, Alfamaa souhaite privilégier le consensus comme mode de prise de décision. En cas d’échec du processus de consensus, un vote démocratique est alors organisé comme stipulé dans la charte et dans le règlement intérieur de l’association. Les propriétaires qui ont mis leur bien en location peuvent, s’ils le souhaitent, assister à ces réunions, sans toutefois y avoir de droit de vote. Les réunions d’Alfamaa sont présidées par un ou une résident-e-s désigné(e) lors de la précédente réunion, en s’assurant d’une rotation de cette responsabilité. L’Ordre du Jour établi par la commission secrétariat (à partir des demandes des autres résident-e-s ) doit être transmis par mail à l’ensemble des résident-e-s (et aux propriétaires qui louent leur lot), 7 jours à l’avance.

II - LA GESTION ET L’ENTRETIEN DES BâTIMENTS AU QUOTIDIEN

La mutualisation des espaces a pour objectif de favoriser l’échange, la parole et la convivialitéentre les résident-e-s afin de permettre la rencontre et l’entraide au quotidien tout en respectant la vie privée, la liberté des choix individuels, l’espace et l’identité de chacun. La mutualisation des compétences a pour objectif de mettre en commun les savoirs et les savoirs-faire. L’organisation d’Alfamaa doit permettre à chacun-e de faire savoir ses besoins et de valoriser ses compé-tences. Chacun-e doit pouvoir ainsi se rendre utile à chacun-e. La réduction de notre impact sur l’environnement doit être au centre de la réflexion sur nos pratiques. Chacun-e s’engage à élaborer des pratiques et des manières d’être visant à limiter la consomma-tion d’énergie et la production de déchets. La mutualisation des espaces et des ressources visent le développement d’un mode de vie éco-responsable.

Chacun-e s’engage à favoriser l’éco-construction pour tout travaux d’aménagement des espaces partagés résidentiels (coursives habitées et parties communes, pièces collectives, terrasses suspendues, toits-terrasses, cour et patio), des espaces partagés ouverts (locaux mutualisés du RDC et sous-sol) et des espaces privatifs (logements individuels). La répartition de la gestion et de l’entretien des espaces communs, de l’organisation des lieux et de leur fonctionnement doit être assuré par diffé-rentes commissions. Leurs membres sont élu-es et/ou tirés au sort pour certain-es afin d’encourager une prise de responsabilité la plus démocratique possible et intégrant l’ensemble des résident-e-s. Le tirage au sort possède l’avantage de permettre à chacun d’exercer à tour de rôle des fonctions d’orga-nisation et donc de permettre à chacun de s’impliquer. Les commissions sont renouvelées annuellement. liste des Commissions :

seCrétAriAt Composée de 3 membres. Chaque membre est élu par le CA pour 3 mois à la majorité confirmée des 2/3. La commission est renouvellée d’1/3 de ses membres chaque mois. Chaque membre est désigné(e) lors de la précédente réunion du CA, en s’assurant d’une rotationde cette responsabilité.

ComptAbilité Composée de 3 membres élu pour par le CA pour 1 an à la majorité confirmée des 2/3.

biens Communs Les équipements à disposition collective (achat collec-tif, don ou prêt de leur propriétaire) sont entretenus aux frais de la collectivité. Composés de 3 membres tirés au sort, la commission assure la gestion de bonne maintenance des équipements communs et des parties communes.

environnement La gestion et l’entretien du bâtiment au quotidien sont placés sous le signe de la responsabilité sociale et environnementale. Il sera fait au quotidien un usage

optimisé des matières et matériaux non renouvelables. Composés de 3 membres tirés au sort, la commission est garante de l’utilisation de produits d’entretien naturels, du suivi des consommations et du choix des entreprises et fournisseurs d’Alfamaa sur la base de leur responsabilité sociale et environnementale. C’est l’ensemble du patrimoine commun et des inté-rêts de la collectivité qui implique partage et entraide, chacun des résident-e-s étant responsable de l’organi-sation des activités, de la gestion, de l’entretien et de l’aménagement de ces espaces communs. Les tâches de chacun-e sont réparties sur un modèle tournant en suivant un planning défini lors des réunions du CA en tenant compte des contraintes des différents ménages. liste des tâChes (non-exhAustive) :

- Entretien du toit-terrasse (jardin-potager, ruche, poulailler, …); - Ordures ménagères, compost et tri-sélectif; - Entretien et nettoyage des coursives habitées, des pièces collectives et des parties communes. III - LES ESPACES PARTAGÉS RÉSIDENTIELS

pAliers / Coursives Chaque palier et la cage d’escalier jusqu’à l’étage inférieur sont sous la responsabilité des résident-e-s du palier, notamment pour ce qui concerne le nettoyage et l’entretien au quotidien en respectant les normes d’hygiène et de propreté définies par l’ensemble des résident-e-s. Un nettoyage hebdo-madaire de chaque palier et du hall d’entrée au RDC est exigé. Le stockage d’objets personnels est toléré sur les paliers, dans la mesure où les objets en question ne gênent pas la circulation et ne présentent aucun problème de sécurité ou d’hygiène pour les résident-e-s. Les vélos et poussettes ne doivent pas encombrer les paliers, ni le hall d’entrée, mais doivent être stockés dans les locaux prévus à cet effet.

29

AsCenCeur Les parents veilleront à ce que les enfants de moins de 10 ans, non accompagnés, n’utilisent pas seuls les ascenseurs en raison des risques qu’ils peuvent encourir. Lors des déménagements ou emménage-ments, l’utilisation des ascenseurs doit être la plus limitée possible, avec protection des cabines. Il est formellement interdit d’immobiliser les cabines ou d’en bloquer l’accès aux autres usagers de l’immeuble. sous-sol

Atelier de fAbriCAtion et briColAge

Les outils manuels ou outils électroportatifs pourront être empruntés par les résident-e-s, mais ne pourront en aucun cas être utilisés à l’extérieur du bâtiment.Les équipements sont en usage libre pour l’ensemble des résident-e-s dans le respect du planning commun affiché sur place.Il est interdit d’y stocker tout produit ou objet qui pourrait mettre en danger le bâtiment ou ses résident-e-s et usagers.

rez-de-ChAussée

stoCkAge des biens mutuAlisés & Atelier répArAtion vélos Dans un souci de faciliter le quotidien des résident-e-s, poussettes, parapluies, et produits nécessaires à l’entretien et au nettoyage de l’immeuble y sont stockés.Y sont mutualisées des bouteilles consignées et paniers à provisions pour des courses propres et écologiques.Un espace équipé d’outils de réparation vélos doit per-mettre aux résident-e-s de favoriser l’utilisation de ce mode de déplacement. Les modalités d’utilisa-tion votées en CA y sont affichées. 1er étAge

sAlle de jeu Cette salle a pour fonction d’être un lieu de rassemble-ment ludique où enfants et adultes pourront se retrouver pour jouer ensemble. Elle est alimen-tée par des jeux achetés collectivement ou donnés et prêtés par des résident-e-s. Un écran vidéo sera également présent dans cet espace, ainsi les résidents pourront regarder des films et jouer à des jeux vidéo ensemble. L’utilisation des jeux et des DVD sur place est en accès libre, leurs emprunts doivent faire l’objet d’une notification dans le registre de prêt prévu à cet effet.

2ème étAge

ChAmbre d’Ami Dans un souci de mutualiser les espaces et de per-mettre l’accueil de proches, une chambre est àdisposition des résident-e-s. Son d’utilisation limitée dans le temps doit faire l‘objet d’une notification dans le planning de réservation. Les modalités d’utilisation et nettoyage y sont affichés. Les usagers de cet espace sont soumis au respect du présent règlement.

3ème étAge

bibliothèque

Dans un souci de mutualiser les connaissances, une bibliothèque est installée avec une table de jeux calme : échecs, cartes, etc...Elle est alimentée par des achats collectifs ou dons et prêts des résident-e-s. Leur consultation sur place est en accès libre, leur emprunt doit faire l’objet d’une notification dans le registre de prêt prévu à cet effet. 4ème étAge

bureAu AveC lit d’Appoint

Pièce avec un équipement informatique où chacun pourra s’isoler pour y travailler au calme. On y trou-vera les documents et les archives de l’association à disposition de tous les résidents. Dotée d’un lit d’appoint, elle pourra également être utilisée comme hébergement pour dépanner une nuit ou deux.

5ème étAge buAnderie Dans un souci de mutualiser les équipements et de réduire l’empreinte écologique, une buanderie est installée au R+5 de l’immeuble. Les modalités d’usage sont affichées dans la buanderie. espACes exterieurs

terrAsses supendues et pAtio Les deux terrasses communes situés aux 1er et 3ème étages ont vocation à être des espaces de convivialité et de rencontre entre résident-e-s. Leur accès libre est toutefois soumis aux règles de base de bon voisinage et doit se faire dans le respect des résident-e-s du palier. toits-terrAsses

Le jardin-potager, la ruche, le poulailler, le compost, les terrasses et la serre-véranda ont vocation à être des espaces d’échange de savoirs, de convivialité et de responsabilité écologique à usage libre dans le respect des résident-e-s et usagers d’Alfamaa .

Leur utilisation implique la responsabilité de chacun-e autour du projet environnemental de l’habitat.

loCAl ordures ménAgères / tri séleCtif Chacun des résident-e-s à l’obligation de respecter les règles en vigueur de la ville de Paris (affichées dans le local poubelles).Les déchets doivent être enfermés dans des sacs en plastiques afin d’éviter toute prolifération de para-sites type cafards. Les déchets recyclables sont à déposer directement dans les containers prévus à cet effet en respectant les règles du tri sélectif et pour contribuer à la récupération de compost pour les jardins de l’immeuble.

pArking à vélos

Les places ne sont pas réservées et ne sont donc pas à l’usage exclusif d’un ou plusieurs résident-e-s. Il est interdit d’y stocker tout autre objet que ceux prévus à son usage. Les usagers du parking à vélos sont tenus de respecter les espaces de circulations nécessaires dans cet espace.

IV - LES ESPACES PARTAGÉS DU RDC :L’ATELIER ET LE SOCIAL CLUB

Il s’agit d’espaces situés au RDC et sous-sol qui ont pour objet de servir un intérêt collectif, notamment vis-à-vis du quartier.La gestion pratique de ces locaux est assurée par la SCIC Alfamaa, composée de l’ensemble des résident-e-s et d’une partie des usagers . Leur utilisation est soumise au respect du règlement intérieur spécifique de ces espaces. Ses locaux mutualisés appartiennent en indivis à l’ensemble des propriétaires à part égale qui figure dans le règlement intérieur de la SAS à vocation coo-pérative. L’usage de ces locaux sera considéré comme identique pour tous les lots. - Les coûts éventuels liés à l’exploitation de ces locaux seront divisés à parts égales entre tous les lots et seront gérées et pris en charge par la SCIC Alfamaa . - Les charges liées à la structure ainsi que la consom-mation d’eau, d’électricité et autres abonnements seront divisées selon les quote-parts évoquées dans le règlement intérieur de la SAS à vocation coopérative et sont gérées dans le cadre de cette dernière.

V - RÈGLES DE BASE DE BON VOISINAGE

responsAbilité Civile et pénAle Chaque résident-e-s sera tenu pleinement responsable de tous les désordres commis par lui même ou par les personnes dont il doit répondre conformé-ment aux règles du droit civil et du droit pénal. nuisAnCes Chaque résident-e sera tenu d’éviter les activités bruyantes durant les moments où d’autres résident-e-s sont susceptibles de dormir ou d’aspirer plus particulièrement au calme (entre 22h et 8h du matin et le dimanche matin). Il est tenu à chaque résident-e d’avertir minimum 48H à l’avance de désagréments sonores.Les résident-e-s sont autorisés à faire des barbecues uniquement dans les zones aménagées à cet effet à savoir le toit-terrasse.Il est strictement interdit de fumer dans les parties communes fermées et dans les locaux mutualisés du RDC et sous-sol. propreté générAle Ne pas laisser de détritus dans les espaces communs. Nettoyer rapidement après désordre. AnimAux

Les animaux sont tolérés à la condition qu’ils ne soient ni dangereux, ni malpropres. Ils ne doivent occasionner aucune gêne pour les autres résident-e-s. Tout propriétaire d’un animal doit prendre les dispo-sitions adaptées aux éventuels problèmes constatés (bruit ou agressivité de l’animal) et assurer la propreté vis-à-vis des déjections.

trAnsformAtions et instAllAtion

Toute transformation structurelle des espaces communs et privatifs ou toute installation pouvant influer sur l’esthétique générale du bâtiment devra être inscrite à l’ordre du jour d’une réunion du conseil d’administration et sera soumise au vote. Dans le cas où la demande est acceptée, les frais sont à la charge de la personne et la modification n’influera pas sur la valeur du lot.Seront notamment proscrites :- les vérandas, fermeture de balcon, modification de fenêtres, constructions annexes- la modification de la distribution intérieure du logement (démolition de cloisons…)- la modification du système de distribution des fluides (chauffage, électricité, …)- tout percement de façade.

LE PROJET

2

DE construction

c) programme du projet & ouverture sur le quartier C1/ Programme du projet d’habitat

C2/ Ouverture sur le quartier et l’extérieur

D) projet architectural & urbain D1/ L’insertion urbaine et la volumétrie D2/ La fonctionnalité et l’architecture

e) ambitions environnementales & énergétiques

C1/ Programme du projet d’habitat

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c) programme du projet & ouverture sur le quartier

Schémas de répartition des 3 types d’espaces

Variarions / Combinaisons logements aile est

Préambule : nos 3 types d’espacesDepuis la phase 1, notre programme a évolué, s’est précisé et le projet architectural a pris forme au fil des allers-retours constants entre le groupe d’habitants, l’AMO et la maîtrise d’œuvre.

L’immeuble est constitué de trois types d’espaces : les espaces privatifs des logements, les espaces partagés résidentiels (coursives habitées, pièces collectives…) et les espaces ouverts aux personnes ne résidant pas dans l’immeuble. Ces 3 types d’espaces sont liés dans leur fonctionnement spatial et dans leurs usages.

Au coeur du programme, les valeurs d’Alfamaa : la circulation des personnes et des idées, la convivialité, l’échange.

LE PROGRAMME DE LOGEMENTS : DE LA REChERChE D’ÉQUITÉ à LA MODULARITÉ

Le programme de logements est réparti dans les étages, du R+1 au R+5. Il permet de répondre aux besoins de résidence principale des 16 membres d’Alfamaa + bailleur social. Il est guidé par les principes d’égalité et d’adaptation à l’évolution des ménages.

Chaque logement est équipé de tout ce qui est néces-saire à la vie des ménages qui l’occupent – hors buan-derie – et permet à chacun de garantir son intimité. Il est complété de surfaces collectives qui invitent à partager des moments de convivialité et d’échange.

modulArité et équité : un AssemblAge de lots de 35 m²

Aux prémices du projet, nous avons souhaité proposer une unité de surface viable identique pour chaque membre d’Alfamaa. Le programme de logements est ainsi construit à partir d’un lot-type de 35 m². Cette surface a été définie comme permettant de répondre aux besoins d’une personne vivant seule. Ce principe est constitutif de la recherche d’égalité au sein de l’immeuble et de modularité des logements. Nous souhaitons aussi avoir une souplesse dans la typologie et la répartition des appartements. La superficie de la parcelle a donné lieu à une base de travail sur 4 modules par étage d’environ 35 m² chacun. Ce module s’agrège et est ainsi doublé pour les appartements occupés par plusieurs personnes.

Ces surfaces types ont été ajustées pour s’adapter aux enveloppes bâties permises par le parcellaire.

Les lots sont modulables pour s’adapter à l’évolution du mode de vie des résidents et de la composition des foyers : enfant, couple, séparation, collocation, etc.

L’organisation du bâtiment distingue :

- l’aile Est, constituée exclusivement de flats de 2 modules (env. 70m²) pouvant se décliner du loft au 4 pièces. Cette aile n’est pas modulable : diviser le plateau en deux appartements créerait un logement de qualité très inférieure en fond de parcelle (mono orienté nord-est et sur un vis à vis). Une trémie dans les planchers aboutirait à des duplex de 140 m². Nous n’avons pas retenu cette proposition car très éloignée des besoins du groupe.

Exemples de combinaisons possible de lots dans l’aile ouest

lot 1 2/3 4 5/8 6 7 9 10 11 12 13

superfiCie en m² 70 70 70 68 35 70 35 70 35 35 70

étAge R+1 R+1 R+2R+2 / R+3

R+2 R+3 R+3 R+4 R+4 R +4 R +5

Aile est ouest est ouest ouest est ouest est ouest ouest est

ORIENTATION

trAversAnt X X X X X X X X X

fAçAde sud 4 m X X X X

fAçAde sud 6 m X X X X (x2) X X X X

orientAtion ne (vis à vis 8 m)

X X X X X

orientAtion no sAns vis-à-vis

X X X X X X

ÉCLAIRAGE NATUREL & VENTILATION

fenêtre dAns ChAque pièCe

X X X X X X X X X

pAs de fenêtre sur bloC Cuisine

X X

PROLONGEMENT ExTÉRIEUR

bAlCon X X X X X X X X X X X

ACCès direCt terrAsse pArtAgée

X X X X X X (+toit)

BRUIT ChAmbre sur Cour X X X X X X X X X

~ 6 m

R+5 ~ 4 m ~ 6 m terrasse partagée

LOT 13 70 m²

traversant

R+4LOT 12

35 m² traversant

LOT 11 35 m²

non traversant

LOT 10 70 m²

traversant

R+3LOT 9 35 m²

traversant LOT 5/8 70 m² duplex

non traversant

terrasse partagée

LOT 7 70 m²

traversant

R+2LOT 6 35 m²

traversant

LOT 4 70 m²

traversant

R+1LOT 2/3

70 m² traversant terrasse partagée

LOT 1 70 m²

traversant

Aile ouest Aile est

33

Varia

rions

/ Co

mbi

nais

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Les différents types de logements du programme initial

Descriptif de chaque logement

- l’aile Ouest, complètement modulaire est constituée de 2 lots qui peuvent se combiner horizontalement pour don-ner un flat, ou verticalement pour un duplex. Il est ainsi possible de réunir deux lots de 35 m², de scinder un lot de 70 m² en deux, voire de réunir un 70 m² et un 35 m². Les planchers sont équipés de trémies, les cloisons sont des murs fusibles et deux colonnes de fluides équipent cette partie de l’immeuble. De multiples aménagements sont possible. La distribution permet également d’envisager des appartements avec 2 entrées. Cette souplesse permet d’imaginer de nombreux modes d’habiter son appartement (indépendance d’un adolescent, collocation…).

Le programme initial développe 11 lots : 6 sur la partie ouest et 5 sur la partie est, répartis en 7 logements de 70 m², dont 1 en duplex et 6 en flat et 4 logements de 35 m².

équilibrer lA quAlité des AppArtements

Pour répondre aux enjeux d’équité du projet Alfamaa, il est fondamental que le programme permette d’atteindre une qualité égale des lots ou au moins s’en approche. La répartition des lots dans l’immeuble répond à cette recherche. Afin de tendre à l’équité, tous les appartements bé-néficient d’une pièce – a minima le salon – ouverte sur la façade principale orientée au sud donnant sur un balcon rejoignant les coursives. Sur la façade nord-est, on trouve uniquement des chambres et des salles d’eau. L’intimité de chacun est préservée : peu de vis-à-vis, prolongements extérieurs individuels. C’est la garantie d’une cohabitation harmonieuse.

Les atouts et contraintes de chaque lot ont été identifiés (cf. tableaux ci-contre).

Sur les conseils de notre AMO, nous avons initié une réflexion sur la répartition des lots en demandant à chaque ménage de formuler 3 voeux, sans figer pour autant les choix à cette étape.

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les Coursives hAbitées

Des paliers / coursives centraux relient tous les appartements et les pièces collectives. Ils sont ou-verts, avec une double orientation et permettent un éclairage naturel. Ils se prolongent vers la rue sur les balcons et les deux terrasses suspendues (côté sud), et sur les jardins de l’ensemble Paris Habitat (côté nord).

Leur dimension (26 m2) affirme leur fonction de lieux de vie plutôt que de simple lieux de passage. Ils seront équipés de petits mobiliers permettant leur appro-priation (bancs, petit stockage) et seront végétalisés. L’escalier et l’ascenseur sont localisés au cœur des coursives. Afin d’éviter le cloisonnement peu agréable, oppressant et inesthétique des escaliers intérieurs, l’escalier est ouvert pour inviter les habitants à la rencontre imprévue.

les terrAsses suspendues

Prolongement des coursives et reliant les balcons aux R+1 et R+3, les terrasses suspendues représentent une alternative aux toits-terrasses au plus proches de tous les logements.

Elles sont orientées côté sud, végétalisées et situés 1 étage sur 2 permettant un meilleur éclairage natu-rel de la faille et de ses coursives.

Elles constituent un point de rencontre convivial et agréable pour ses résidents (10 m²).

Réseau de coursives reliées par des escaliers ouverts

Exemple de coursive végétalisée et habitée s’élargissant sur une terrasse

LE PROGRAMME DES ESPACES PARTAGÉS : DU DOMESTIQUE AU COLLECTIF,UN PROjET DU LIEN TISSÉ ENTRE LES hABITANTS

Le programme d’espaces partagés tient une place centrale dans le projet. Ce sont des prolongements des logements qui traduisent les valeurs d’Alfamaa : partage, solidarité, coopération, échange, mutualisation de bien, économie d’énergie.

L’originalité du programme d’espaces partagés réside en partie dans la mutualisation entre résidents et usagers extérieurs :

- d’une part, les espaces partagés résidentiels, pouvant ponctuellement être ouverts aux usagers extérieurs- d’autre part, les espaces partagés du RDC ouverts sur le quartier, en libre accès pour les résidents en dehors des horaires d’ouverture au public.

Pour inciter à la rencontre et à l’appropriation égale par tous, ils sont répartis à chaque niveau et se déclinent en plusieurs typologies :

- Les coursives habitées qui distribuent les logements et permettent de se retrouver, de se rencontrer.- Les terrasses suspendus qui prolongent les coursives au R+1 et R+3, et accessibles depuis les balcons des logements des mêmes étages.- Les pièces collectives à chaque étage, donnant sur la cour et s’ouvrant sur les coursives habitées. - Les espaces du RDC et sous-sol, comprenant la cuisine commune, un espace de travail partagé, des ateliers de fabrication et bricolage et grande pièce commune polyvalente, dédiés à l’ouverture sur le quartier et permettant une utilisation en libre accès par les résidents hors horaires d’ouverture au public.

- Les toits-terrasses avec jardin-potager et serre au R+5 et R+6- La cour et le patio

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Exemples de petites terrasses parisiennes aménagées

Espace de travail partagéAtelier de réparation de vélos

les pièCes ColleCtives à ChAque étAge

À chaque étage, on trouve une pièce collective d’environ 10 m². Nous avons dû réduire leur surface au fil de la définition du projet architectural pour faire entrer l’ensemble du programme dans l’enveloppe bâtie.

Les pièces collectives permettent des usages communs sans toutefois pouvoir accueillir tous les résidents en même temps. Même de taille réduite, elles in-nervent l’immeuble et sont essentielles à notre projet d’habitat.

Ce sont des pièces fermées, ce qui permet de les utiliser tout au long de l’année et de les isoler des espaces de circulation, d’y trouver du calme ou d’y faire du bruit.

Elles sont ouvertes sur les coursives et dotées d’une porte vitrée permettant de savoir ce qu’il s’y passe.

- RDC : le local poussette et de ran-gement (6 m²) permet de ranger et stocker biens personnels (pous-settes, trotinettes) et mutualisés (parapluies, paniers à provisions et outils de réparation de vélo).

- R+1 : l’espace de jeux (10 m²) est un lieu de rassemblement ludique pour enfants et adultes.

- R+2 : la chambre d’amis, équipée d’une salle de bain (10 m²) est dédiée à l’accueil ponctuel des proches.

- R+3 : la bibliothèque (10 m²) est un espace de détente et de discussion calme.

- R+4 : le bureau (10 m²) est un espace de travail occasionnel pour les résidents, et lieu de gestion de l’immeuble.

- R+5 : la buanderie (6 m²) est un espace équipé de machines à laver et d’un espace séchoir naturel.

les espACes du rdC et sous-sol

Les espaces du rez-de-chaussée et du sous-sol consti-tuent également des espaces collectifs qui pro-longent les logements. Ils sont dédiés prioritairement à l’usage du public extérieur et habitants du quartier, mais sont également accessibles aux résidents en dehors des horaires d’ouverture au public (voir partie C2 / Ouverture sur le quartier).

Atelier de fabrication et bricolage

- aile ouest au sous-sol : les ateliers de fabrication et bricolage (60 m²) sont des espaces équipés d’outils, permettant aux résidents de bricoler, construire et réparer.

- aile ouest au RDC : un espace de travail partagé avec postes de travail et une salle de réunion.

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Cuisine ouverte avec comptoir

Cuisine ouverte avec comptoir

- aile est au RDC : la cuisine commune et la grande pièce commune polyvalente adjacente (73 m²) est un espace de convivialité permettant aux résidents de pouvoir cuisiner, diner, discuter ou juste s’y réunir tous ensemble.

les toits-terrAsses

Le toit de l’immeuble est occupé par une terrasse sur 2 niveaux, au R+5 sur l’aile ouest et au R+6 sur l’aile est. Divisée en deux parties qui commu-niquent par un escalier, elle s’étend sur environ 200 m². C’est à la fois le salon et le jardin commun à tous les habitants.

Toit-terrasse végétalisée sur deux niveaux

Jardins potagers sur toits-terrassesToits-terrasses végétalisés et aménagés Toits-terrasses végétalisés et aménagés

Sur l’aile est en R+6 :

- une grande terrasse, sur laquelle on pourra installer une grande table, des chaises longues

- une serre (44 m²) permettant d’utiliser le toit en toute sai-son, comme un jardin d’hiver.

Les terrasses sont ponctuellement ou-vertes aux usagers des locaux du RDC pour des ateliers ou des mo-ments de convivialité.

Sur l’aile ouest en R+5 :

- un jardin-potager

- une ruche

- un poulailler

- une cuve de récupéra-tion des eaux pluviales

- une petite terrasse

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Poulailler urbain Cuve de récupération des eaux pluviales habillage en bois

Serre aménagée comme un jardin d’hiver

Serre en toit-terrasse

Serre en verre et bois adossée à un bâtiment

Serre en verre et bois

Ruchers sur toit-terrasse

Jardins potagers sur toits-terrasses

Parking à vélos en palette

lA Cour et le pAtio

La cour localisée au rez-de-chaussée s’étend sur 59 m2 et comprend : - un local de tri et d’ordures ménagères (6 m2)

- un parking à vélos abrité (24 m2).

Elle est végétalisée et accessible de plein pied depuis la rue.

Le patio végétalisé (4 m²) permet d’ouvrir des vues depuis les coursives sur le jardin de Paris Habitat tout en répondant aux contraintes du PLU.

C2/ Ouverture sur le quartier et l’extérieur

Nadia MerakchiCo-fondatrice & chargé du développement de Coopérence

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L’OUVERTURE SUR LE QUARTIER, L’ « ESSENTIALISATION » DE NOTRE PROjET D’hABITAT PARTICIPATIF

lA CoexistenCe d’ACtivités grAtuites et pAyAntes

S’appuyant sur les valeurs fondamentales de notre charte, Alfamaa souhaite s’ouvrir sur l’extérieur en offrant aux habitants du quartier et résidents de l’immeuble un véritable lieu de vie, où tous les publics puissent se rencontrer. Pour ce faire, Alfamaa propose de co-construire avec les acteurs et habitants du quartier un programme d’offres de services et d’activités favorisant la mixité sociale par la transmission et l’échange de savoir-faire de proximité, l’animation de temps conviviaux et le développement d’initiatives économiques et sociales, dans une démarche à la fois pragmatique, citoyenne et solidaire.

Notre projet pour ces espaces ouverts sur le quartier se veut à la fois cohérent avec notre projet d’habitat, pérenne dans le temps et au service de l’intérêt général.

Concrètement, le rez-de-chaussée comprendra deux espaces ayant des vocations complémentaires :- Le Social Club, destiné à accueillir l’ensemble des activités bénévoles ou associatives délivrées à titre gratuit par les résidents et des associations de quartier; - L’Atelier, constitué d’un espace de travail collaboratif et d’un atelier de fabrication, autant d’espaces qui pourront être accessibles contre abonnement ou location ponctuelle, permettant de générer des recettes précieuses pour le financement de l’ensemble des activités destinées au public, à la fois commerciales et « d’intérêt général ».

Le rez-de-chaussée est envisagé comme un lieu stratégique : les locaux sont vitrés et permettent ainsi la visibilité depuis la rue, des activités qu’ils abritent. Le Social Club et l’Atelier seront reliés par des espaces fonctionnels : la cuisine commune, et des espaces de circulation communs.

un montAge innovAnt

Une structure coopérative pour porter l’ensemble des activités destinées au public

Nous avons acquis la conviction que l’implication d’Alfamaa et de ses résidents est primordiale pour mener à bien ces objectifs de « porosité » vis-à-vis de notre environnement de quartier. Alfamaa créera donc une SCIC (Société coopérative d’intérêt collectif), ayant pour mission de gérer et coordonner l’animation de ces espaces partagés ouverts. L’objectif est d’instaurer une dynamique précieuse au sein de l’immeuble et du quartier en impliquant les habitants et les résidents de l’élaboration du projet à l’animation des activités proposés dans les activités des locaux du rez-de-chaussée, de créer un, voire plusieurs emplois, et de permettre aux habitants de l’immeuble l’utilisation personnelle de ces espaces.

Un Etablissement de vie social agréé

Dans notre volonté collective d’ouvrir au quartier notre projet d’habitat participatif, nous avons pris attache avec un certain nombre de personnes qui nous paraissaient des interlocuteurs qualifiés pour orienter notre réflexion, et susciter de nouvelles idées. Nous avons alors fait la rencontre décisive de Nadia Merakchi , habitante de notre arrondissement et co-fondatrice chargée du développement de Coopérence, organisation fondée et pilotée par des acteurs issus du réseau des centres sociaux, d’associations de quartier ou de coopératives, et dont l’une des finalités est de promouvoir, dans le champ social et éducatif, des modalités de gouvernance coopératives appliquées à des modèles d’organisation traditionnellement associatifs. Nadia a par ailleurs d’autres casquettes qui en font une personne particulièrement au fait de tout ce qu’il est possible d’entreprendre en matière d’ouverture vers les autres et d’accueil de public, puisqu’elle est aussi présidente de la fédération des centres sociaux de la Seine-Saint-Denis, et adminis-tratrice de la fédération nationale (FCSF) et de l’Union francilienne des fédérations des centres sociaux (UFFCS). Lorsque nous lui avons présenté notre projet et ses ambitions, Nadia nous a informés que Coopé-rence conduisait actuellement une recherche-action dédiée à la création du premier centre socioculturel coopératif. Ce projet en cours a reçu le soutien officiel d’acteurs reconnus comme la CAF 93, l’Agglomération Plaine Commune, ou la Ville de Saint-Denis.

De là a émergé au sein de notre groupe le projet de créer, adossé à notre coopérative d’habitants, un Etablissement de vie sociale du même type (le Social Club), et Coopérence a vite pris l’engagement d’être à nos côtés dans la concrétisation de ce projet. Si le projet Alfamaa est retenu, Coopérence soutiendra et accompagnera cette démarche en fédérant les acteurs associatifs et institutionnels nécessaires à l’émer-gence du projet d’EVS, notamment la Caisse nationale d’allocations familiales (CNAF) 75, et la fédération parisienne des centres sociaux et socioculturels, dont la création de nouveaux EVS est une des priorités clairement établies, ou encore la ville de Paris, avec laquelle un partenariat pourrait être recherché, adossé à des aides financières au titre de notre contribution à la lutte contre la fracture numérique.

Qu’est-ce qu’un EVS ? Ouvert sur l’extérieur avec un espace boutique et un café culturel, l’EVS que nous entendons mettre en place est une structure de proximité et un lieu ressources, incubateur de projets, développeur d’activités et de services, potentiellement créateur d’emplois. Animé par un groupe de coopérateurs-salariés et de bénévoles, il vise, par l’offre d’activités et de services à vocation sociale et éducative qu’il propose, à renforcer les liens sociaux, familiaux, et les solidarités de voisinage, à encourager les initiatives favorisant la vie collective et la prise de responsabilité des usagers, à permettre à une communauté d’habitants et de familles de se saisir des enjeux sociaux et économiques de leur territoire et d’y co-construire des réponses adaptées. Il est à ce titre susceptible d’être sub-ventionné par la CAF.

Pourquoi une SCIC ? Les SCIC ont une dimension d’intérêt collectif et, s’inscrivant dans un territoire, elles proposent un modèle coopératif compatible avec les activités que nous souhaitons promouvoir. La SCIC œuvrera dans le champ de l’économie sociale et solidaire en expérimentant un nouveau modèle de gouvernance démocratique (salariés, bénévoles et bénéficiaires pourront devenir coopérateurs) et en générant, via son espace de travail collaboratif notamment, des moyens et des ressources permettant d’alimenter le projet sans en trahir la fonction sociale (mise à disposition de l’espace, du matériel et des compétences, par exemple).

DES ACTIVITÉS EN LIGNE AVEC LES VALEURS DU PROjET

le soCiAl Club

Une fois ces idées premières « infusées », nous avons élaboré un diagnostic afin de repérer les besoins de la population du quartier. Nous nous sommes adres-sés aux différentes associations locales à caractère social du 19ème arrondissement, telles que La Grosse Patate, Projet 19, Pépinière Mathis, Abeille machine, Mam’ayoka, la Maison des associations du 19ème, aux centres sociaux, aux services de la Mairie du 19ème, ainsi qu’aux commerçants et habitants du quartier. Ces contacts nous ont aidé à structurer une offre de services autour du Social Club (le futur établissement de vie sociale), et à identifier les besoins

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précis auxquels pourraient répondre notre projet, tant pour des associations déjà existantes que pour celles en devenir. Pour illustration, David Leonhard , directeur adjoint de l’association J2P, un centre social œuvrant à tisser du lien social dans le 19ème arron-dissement, nous a fait part des besoins en locaux sus-ceptibles d’accueillir les associations du quartier, telle l’association du foyer des jeunes migrants qui doit v se réunir régulièrement pour organiser les démarches administratives des bénéficiaires, ou telle autre association dispensant des cours d’alphabéti-sation pour adultes qui nécessitent la formation de bénévoles.

Si les rencontres avec les acteurs locaux nous ont aidé à identifier un certain nombre de besoins clairs nous permettant d’esquisser les premiers traits de notre projet, il nous apparaît primordial d’impliquer les habitants du quartier dans son élaboration en amont de l’ouverture du lieu. Dans la phase d’ex-ploitation du lieu, il est prévu de conserver des plages d’ouverture au public sans activités programmées, de manière délibérée. L’objectif est ici de favoriser l’ap-propriation du lieu par les habitants et de permettre aux potentiels et insoupçonnés projets de trouver au sein du Social Club le temps de pouvoir germer, les conditions et l’accompagnement pour émerger et l’espace pour se réaliser.

Volumes (Paris 19ème), Woma (Paris 19ème), L’Etablisienne (Paris 12ème), Ici (Montreuil).

La caractéristique principale de cet espace est son « ouverture ». Il s’adressera aux entrepreneurs de la création (designers, artistes) et de l’économie sociale et solidaire, aux bricoleurs, aux étudiants ou aux hackers en tout genre, qui veulent passer plus rapidement de la phase de concept à la phase de prototypage, de la phase de prototypage à la phase de mise au point, de la phase de mise au point à celle de déploiement, etc. Il regroupera donc différentes populations, tranches d’âge et métiers. Il constituera aussi un espace de rencontre et de création collaborative qui permettra, entre autres, de fabriquer des objets uniques: objets décoratifs, objets de remplacement, prothèses, or-thèses, outils… Au sein de ces lieux de fabrication, la créativité individuelle est encouragée autour du « faire soi-même ». Cette philosophie représente un modèle d’innovation centré sur l’utilisateur.

L’Atelier, au-delà des différents outils mis à disposition de ses adhérents, propose également des formations et ateliers à destination du grand public, dispen-sés par différents acteurs : utilisateurs, partenaires extérieurs (associations, écoles d’architecture et d’arts appliqués), membres d’Alfamaa tels que :

- fabrication de dispositifs écologiques open source tels que ceux mis en place dans l’immeuble et inspirés des projets de la POC21 (éolienne à 30 €, Showerloop, Biceps Cultivatus, etc.)

- atelier bricolage / réemploi : création d’objet et petit mobilier à partir de matériaux de récupération comme le bois de palette;

- atelier plomberie et électricité : transmission des bases pour pouvoir se débrouiller tout seul dans les petits problèmes du quotidien;

- atelier réparation (lutte contre l’obsolescence pro-grammée) : réparation en direct ou diagnostic d’objets cassés, électroménagers, etc.

- cours de bricolage numérique : formations sur Photoshop, Illustrator, In Design, etc.

Seront proposées différentes formules d’adhésion : plein-temps, mi-temps, à la carte. Les tarifs et for-mules seront à prix modérés par rapport à d’autres structures équivalentes afin de permettre l’accès au plus grand nombre.

- des activités sportives, ludiques et pédagogiques,

- un point relais AMAP,

- des ruches sur le toit : sensibili-sation auprès des écoles, institutions et animation d’ateliers (avec Abeille Machine), etc.

Dans le domaine de la culture, en particulier :

- des dédicaces, expositions (des contacts ont déjà été pris avec la revue Entre),

- des conférences et des débats pourront être organisés avec des associations comme Les lecteurs d’Alternatives économiques, ou l’Agence nationale de psycholo-gie urbaine,

- des jeux de rôle (théâtre à la carte),

- des dégustations œnologiques (Paris by Wine) pourront porter un petit vent de folie autour de cet espace.

Notre cuisine commune offrira un service de petite restauration.

l’Atelier

En ce qui concerne la partie dite « commerciale » de ces activités tournées vers l’extérieur, notre volonté est de créer à la fois un atelier de fabrication et un espace de travail collaboratif. Ce lieu sera destiné à la rencontre entre personnes ayant des compétences variées et qui n’ont pas forcément vocation à se croiser. Cela favorisera l’émergence de projets collectifs permettant de co-créer et conser-ver de la valeur sur les territoires.

L’atelier de fabrication, inspiré des modèles de Fablab, sera un lieu ouvert au public où sera mis à disposi-tion toutes sortes d’outils, notamment des machines-outils pilotées par ordinateur, pour la conception et la réalisation d’objets. Pour définir le projet, nous nous sommes appuyés sur l’expérience et les conseils de Fablab existants : Draft (Paris 18ème),

Les propositions de services offerts en semaine

Le lieu aura donc vocation à accueillir toutes les associations proposant des services à la personne − soutien scolaire, garde d’enfants, aide aux démarches administratives −, des associations favorisant le lien social entre les habitants du quartier en proposant :

- une galerie éphémère pour mettre en lumière des artistes locaux,

- du troc,

- des dégustations, de la vente directe ou un marché paysan avec des structures d’achat solidaire comme Corto pour favoriser les circuits courts de distribution,

- des concerts, l’accueil de labels indépendants, ou de groupes ou musiciens du quartier

- des soirées apéro barbecue sur la terrasse pour les associations et usagers adhérents,

- des visites de l’immeuble et du toit-terrasse afin de promouvoir l’habitat participatif auprès du grand public, etc.

- La cuisine permettra d’ouvrir de manière ponctuelle un bar associatif géré par les résidents d’Alfamaa lors des événements organisés.

Elle pourra être un lieu idéal pour accueillir Mam’ayoka, association qui s’occupe d’aider les femmes immigrées sans emploi à partager leurs talents et leurs savoir-faire à travers la commer-cialisation de plats traditionnels ou encore des chefs sans cuisine fixe comme Les Camionneuses, ou un habitant du quartier.

L’implication des résidents

Les résidents seront partie prenante de cet espace; nous souhaitons en effet mettre à disposition des habitants du quartier notre savoir-faire et nos compétences liés à nos expériences professionnelles. À nous tous, nous maîtrisons des langues utiles dans un soutien à la communauté : la langue des signes (Henri), le chinois (Manon), l’arabe (Akli, Hassan), l’espagnol (Alice), le portugais (Adrien). D’autres services devraient voir le jour : aide à la rédaction de CV ou lettre de motivation, ateliers d’écriture (Adrien, Jean), ainsi que soutien au projet profes-sionnel et initiation aux logiciels de CAO (Marion). En outre, nous comptons dans notre groupe plusieurs enseignants pour le soutien scolaire (Henri, Alice, Manon), des spécialistes de la comptabilité et de la mise en place de projets culturels (Amandine, Sumia, Élise), une monitrice auto-école qui peut apporter son aide à des personnes en difficulté dans le cadre du code de la route (Virginie). Nous pour-rons proposer nos compétences à titre individuel ou en s’intégrant aux associations qui occuperont nos espaces. Nos membres sont évidemment également prêts à porter expérience et expertise à tout groupe qui souhaiterait mettre en place un projet d’habitat participatif.

Nous proposerons également notre local pour des évènements ponctuels ou éphémères tels que :

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DES DISPOSITIONS SPATIALES CONçUES POUR FAVORISER LE PARTAGE ET LA CONVIVIALITÉ

Situé dans l’aile est, Le Social club s’étend sur 73 m² et est constitué d’un openspace modulable − un espace ouvert et polyvalent conçu pour s’adapter à l’activité du moment, et d’une cuisine : lien de convivialité entre le Social Club et l’Atelier, qui s’ouvre sur la cour.

La cuisine commune constitue le point de rencontre des utilisateurs de l’espace de travail et atelier de fabrication collaboratifs, du lieu de vie sociale et des habitants de l’immeuble et du quartier. D’une surface de 20 m², elle est située à l’arrière du Social Club. Partiellement ouverte sur l’espace polyvalent, elle est conçue pour évoluer et s’adpater en fonction des besoins.

Dans l’aile ouest, L’Atelier s’étend sur environ 125 m² dont un espace au rez-de-chaussée de 65 m² et un espace en sous-sol de 60 m², et offre :

Espace de coworking du Fablab Draft (Paris 18ème)

Atelier bois du Fablab Draft (Paris 18ème)Espace de travail partagé en openspace

- un espace de travail partagé où sont mis à disposition des espaces de travail avec bureaux, rangements, wifi, téléphone, imprimante, et autres services mutualisés. L’espace com-prend une dizaine de postes de travail et une salle de réunion que chacun peut réserver en fonction de ses besoins. Cette salle est pensée de façon modulable, elle peut accueillir jusqu’à dix personnes, ou s’ouvrir complètement sur l’openspace ;

- un atelier numérique, avec à dis-position imprimantes 3D, découpeuse vinyle, découpeuse laser, fraiseuse numérique ;

- un atelier bois, où nous mettons à disposition un ensemble d’outils tels que perceuse, scie sauteuse, scie circulaire, défonceuse, ponceuse, etc. Cet atelier est un espace fermé et situé au sous-sol pour le bruit et la poussière générés ;

- un bar à couture, situé au sous-sol, où nous mettons à disposition une machine à coudre industrielle, surjeteuse, presse, etc.;

- un atelier de prise de vue, situé au sous-sol, avec mise à disposition d’une tente photo, trépied, lumière, afin de permettre aux utilisateurs de l’espace de travail coopératif de prendre en photo leurs créations de manière professionnelle sur place.

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Atelier textile de Draft (Paris 18ème)

Atelier numérique du Faclab de Gennevilliers

LE SOCIAL CLUBEspace de vie socialeAnimAtion

pArtiCipAtion / utilisAtion

privAtisAtion

SAS COOPÉRATIVE Alfamaa

SCIC Alfamaa

LA CUISINE COMMUNEEspace de convivialitéAnimAtion

utilisAtion

LES TERRASSES PARTAGÉESEspace nature & environnementAnimAtion

pArtiCipAtion / utilisAtion

L’ATELIEREspace de travail partagé

loCAtion

L’ATELIEREspace ateliers de fabrication

utilisAtion

AnimAtion

loCAtion

privAtisAtion / prototypAge

privAtisAtion / démonstrAtion

fonctionnement des locaux ouverts sur le quartier

Typologie des publics et des acteurs :

Usagers

Résidents de l’immeuble

Grandes entreprises

Grand public

Jeunes entreprises

Écoles

Partenaires

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D1/ L’insertion urbaine et la volumétrie

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d) projet architectural & urbain

Schéma d’intentions

CONTRAINTES ET ATOUTS DU SITE

Le terrain se trouve à proximité immédiate du parc des buttes Chaumont et de la mairie du 19 ème arrondissement.

Il regroupe deux parcelles, celle du 16 rue Armand Carrel, de 228 m² appartenant la ville de Paris et l’autre, 18 rue Armand Carrel, de 74 m² appartenant à Paris Habitat soit une surface 302 m².

Le tissu urbain environnant est constitué de bâtiments d’époques et de gabarits hétérogènes : - De part et d’autre du terrain : à l’est, des bâtiments haussmanniens en frange de la place de la mairie (R+6). A l’ouest, un ensemble de bâtiments des années 1950 (R+4/5) organisés autour d’un vaste jardin sur lequel des vues seront possibles.

- En face du terrain : un ensemble de logements des années 1950/60 (R+8) qui, en échappant à la géométrie des alignements sur rue, ménagent de profondes échappées visuelles au sud-ouest.

Le terrain abritant actuellement un bâtiment en RDC, concentre dans sa localisation et sa configuration de multiples contraintes, mais aussi quelques belles opportunités :

- Une topographie marquée (décalage de 2 niveaux entre la rue et le jardin de Paris habitat)

- Une géométrie complexe qui combine l’orientation nord/sud des bâtiments principaux de Paris Habitat et l’orientation nord-ouest/sud-est correspondant au tracé de la rue Cavendish le long de laquelle sont implantés les immeubles haussmanniens adjacents.

- Une proximité et un enclavement importants vis-à-vis du 14 rue Armand Carrel.

- L’exigence de maintien partiel du bâtiment RDC de Paris habitat.

- Un linéaire de 21m de long plein sud sur rue.

- Des ouvertures possibles sur l’espace vert majeur constitué par le jardin arboré de l’ensemble Paris Habitat.

- Un terrain compliqué qui fait état de remblais très hétérogènes sur des épaisseurs importantes (8,60m d’après le rapport géotechnique de GEOTEC), qui néces-siteront la mise en œuvre de fondations par pieux; et qui fait également mention de poches de décompres-sions, qui nécessiteront un confortement des sols par injections.ions.

ENjEUx

Les enjeux que nous avons identifiés pour ce projet sont de trois ordres :

- Les enjeux d’insertion urbaine sont ceux du lien : entre les époques, les gabarits, les géométries, vues et orientations, le minéral et le végétal.

- Les enjeux programmatiques liés à la spécificité d’un habitat participatif qui fait la part belle aux espaces collectifs et qu’il s’agit de rendre lisible.

- Les préoccupations environnementales (développées en partie E), portées par le groupe viennent compléter ce panel et articulent l’ensemble de la conception.

Le parti de plan masse répond ainsi à plusieurs objectifs d’insertion urbaine, dans une démarche de développement durable : - Assurer un alignement le long de la rue Armand Carrel,

- Conforter l’orientation nord-ouest/sud-est

- Etablir une relation avec les deux immeubles rive-rains sur rue,

- Créer une transparence vers le cœur de l’îlot

- Offrir des vues sur les jardins à l’ensemble des habitants depuis les parties communes

- Traiter les pignons aveugles des immeubles mi-toyens

- Mettre en évidence les parties collectives

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Croquis d’organisation générale de l’immeuble, logements distribués de part et d’autre d’une faille centrale végétalisée

Exemple d’immeuble constitué de deux corps de bâtiments, par Philippe Gazeau (Paris 19 ème)

Exemple d’immeuble traversé par des coursives

INSERTION URBAINE : LE « LIEN PAR LE VIDE »

Les habitations sont réparties dans deux corps de bâtiments organisés de part et d’autre des circula-tions communes.

- L’aile Ouest en R+4, s’ajuste sur le bâtiment linéaire de Paris Habitat.

- L’aile Est en R+5 vient s’adosser à l’immeuble du n°14. Par sa géométrie « pliée », elle vient conclure l’îlot haussmannien qui longe la rue Cavendish en reliant le bâtiment sur rue et celui sur cour. Elle est surmontée d’une serre (R+6) qui habille avec légèreté le pignon mitoyen.

- L’ensemble des toitures sont traitées en terrasses accessibles qui sont autant de lieux collectifs (potager, terrasse haute, lieu de détente et de rencontre des résidents).

- Le RDC, occupé par les espaces partagés (« L’Atelier » à l’ouest, « Le Social Club » à l’est) est largement vitré sur rue, ouvrant ainsi le projet sur le quartier. En cœur d’îlot la cour accueille les stationnements vélos sous un auvent.

Les espaces de distribution qui traversent le bâtiment du nord-ouest au sud-est prennent la forme d’une « coursive habitée » ouverte d’un côté sur la rue Armand Carrel et de l’autre sur les jardins de Paris habitat, à travers un patio, permettant de prendre des vues. Elle distribue des pièces collectives du côté de la cour « Cavendish ». Ce dispositif consti-tue l’entrée au RDC.

Cette « rue » de 2,50 m de large est prolongée tous les 2 niveaux (R+1 et R+3) par une terrasse suspendue partagée double hauteur qui offre de larges perspec-tives vers le sud-ouest sur les jardins de l’ensemble immobilier d’en face.

Croquis d’une coursive habitée donnant sur une des terrasses suspendues des R+1 et R+3

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A l’échelle du bâtiment, elle ménage des transparences entre la rue et le jardin tout en reliant les deux corps de bâtiment, c’est un pivot qui traduit le projet de vie du groupe (lien social, rencontre, échange, par-tage). C’est une façon de « lien par le vide ».

A l’échelle du quartier, cette « rue » et ses prolonge-ments mettent en évidence les spécificités du pro-gramme : les espaces partagés se répartissent sur chaque façade de l’immeuble, le programme « parti-cipatif » de l’immeuble est identifiable par le voisinage.

Sur la rue, des balcons étroits « pliés » longent tous les appartements. Au R+1 et au R+3, ils s’élargissent pour constituer une terrasse sus-pendue partagée double hauteur. L’ensemble de ce dispositif met en scène l’interaction entrece qui relève du domestique et ce qui concerne le col-lectif, assurant une façade animée sur rue.

Axonométrie : Vue de la façade donnant sur les jardins de Paris HabitatSchéma de traitement des seuils

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Croquis d’une vue depuis les coursives habitées vers les jardins de Paris Habitat

Axonométrie : Vue de la façade sur rue Armand Carrel, Paris 19ème

Axonométrie : Vue des façades sur la cour depuis la rue Cavendish Paris 19ème

AxONOMÉTRIES

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Schéma d’intentions initiales du projet

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PLAN DE MASSE (ÉChELLE 1/100ÈME)

D2/ La fonctionnalité et l’architecture

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AMBIANCES ET CONSTRUCTION

Le choix constructif s’appuie sur les fortes ambi-tions environnementales portées par le groupe. Il s’agit d’un système mixte poteaux / dalles béton avec un remplissage ossature bois en constitution des parois. Chaque corps de bâtiment est structurelle-ment et thermiquement indépendant sous forme de « boites » fermées. La coursive centrale et les balcons, intégralement à l’air libre, sont consti-tués par un bac collaborant associé à une dalle béton. Afin d’éviter les ponts thermiques, les coursives et les balcons sont désolidarisés des corps de bâtiments.

Cette mixité constructive permet de profiter des atouts du bois (légèreté, efficacité thermique, rapidité de mise en œuvre, provenance locale) et d’assurer l’acoustique et la sécurité incendie sans augmenter les épaisseurs de dalle.

Dans le même esprit de recherche de légèreté, l’esca-lier est métallique avec des marches en bois sans contre marche.

Exemple d’escalier métallique avec marches en bois

Structure poteaux dalles béton Façades ossature bois

2 volumes thermiquement indépendants Coursives et balcons désolidarisés

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Les appartements, tous largement ouverts au sud, sont organisés de façon à profiter au mieux des apports solaires. De ce côté, les séjours ouvrent sur des baies généreuses, toute hauteur.

Les balcons étroits qui prolongent les logements permettent de traiter en partie la thermique d’été. Des stores à enrouleur posés à l’extérieur complètent le dispositif.

Sur les autres façades, des baies avec allèges, de dimensions plus modestes, permettent de limiter les déperditions. Les appartements traversant sont privilégiés afin de rechercher une ventilation trans-versale.

Végétalisation en façade débordant visuellementDegré d’opacité différent selon le rythme des bambousBambous utilisés en habillage de façade

Bambous utilisés en stores et garde-corps

Menuiserie bois-alu

L’ensemble des châssis sont en bois-alu.

Les revêtements de façades se déclinent en enduit ou en bambous qui viennent également habiller les garde-corps et supporter des végétaux. Un jeu sur le rythme de ces bambous permet de gérer les degrés d’opacité sur les garde-corps.

La végétation tient une place importante dans le projet, sur le plan de l’environnement et des pratiques sociales qui l’accompagnent. Elle marque les parties collectives et « déborde » visuellement sur la rue : parois double hauteur végétalisée au droit des ter-rasses collectives sur la façade rue A Carrel et dans l’entrée, jardin potager généreusement planté sur le toit de l’aile ouest, serre sur le toit de l’aile est.

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Exemple de baie vitrée pour local d’activité en RDC

Exemple de travail de ferronnerie pour la grille d’entrée

LES SEUILS DU PUBLIC AU PRIVÉ : LE LIEN ENTRE LES hABITANTS ET LE QUARTIER

Le RDC est le lieu stratégique d’ouverture au quar-tier. Les locaux ouverts au public, largement vitrés sur rue, mettent en scènes les activités qu’ils abritent. Cette transparence invite aussi à y entrer.

L’entrée de l’immeuble s’intercale entre le local « Le Social Club » et le local « L’Atelier » . Elle est marquée par une clôture transparente la rendant visuellement ouverte sur la rue.

Cette première grille accessible aux usagers du rez-de-chaussée est doublé d’un accès ouvert aux seuls résidents. Le seuil entre les espaces collectifs et les espaces résidentiels est marqué par une seconde grille qui ferme l’accès aux espaces. Tout en préser-vant les parties privatives de l’intrusion du public, des vues sont ménagées entre l’espace public et l’espace privé (résidentiel et collectif).

La coursive habitée et les pièces collectives fonc-tionnent comme un ensemble. Les portes des pièces collectives n’ont pas vocation à être fermées à clef, en dehors de la chambre quand elle est utilisée. Elles intègrent des parois vitrées qui permettent de voir ce qui s’y passe.

Croquis de l’entrée de l’immeuble avec de part et d’autre les 2 locaux du RDC ouverts sur le quartier

Exemple de grille en fer ajourée permettant une visibilité

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CONFORMITÉ RÈGLEMENTAIRE

respeCt du plu

Le projet respecte strictement les contraintes imposées par le PLU et les remarques faites par les Architectes Voyer, rencontrés au cours de l’étude ont été inté-grées :

- L’intégralité de la parcelle est située dans la bande E de 20 m.

- La hauteur maximum du bâtiment sera de 21,90 m, serre inclue, ce qui est en deça du gabarit maximum possible. L’alignement sur les gabarits mitoyens a été privilégié pour reconstituer un front bâti harmo-nieux sur la rue.

- Le bâtiment est implanté à l’alignement sur la rue A. Carrel.

- Les saillies formées par les balcons et terrasses sont ménagées au-delà de 3,20 m de hauteur par rap-port à la rue et n’excèdent pas 1 m de débord. Elles concernent moins de 50% du gabarit de façade.

- Les retraits par rapport à la limite séparative côté cour « Cavendish » sont de 6 m ou plus, permettant d’ouvrir des baies sur ces façades- Du côté de la parcelle de Paris Habitat, le projet est implanté en limite séparative. Il est prévu de procé-der ici à un contrat de cour commune ou une servi-tude de vue de 2 m, afin de pouvoir ouvrir des baies de ce côté.

- Côté patio au Nord-Ouest, la coursive est implantée avec un retrait de 3m vis-à-vis de la limite sépara-tive. Aucun bâtiment n’est en vis-à-vis sur la parcelle mitoyenne. Selon le gabarit enveloppe en limite sépa-rative, cette disposition permet de prendre des vues de ce côté depuis la coursive.

- Les locaux du RDC sont considérés comme des com-merces du point de vue du PLU.

- Le local vélo est fermé par une serrurerie et cou-vert. Il fait 23,5 m² (surface exigée au regard du PLU = 2,25%xSDP=20,4m²). Le local poussettes de 6m² prévu en complément n’est pas comptabilisé.

- Espaces libres / plantations : le projet est conforme à la réglementation. Au regard du PLU, l’exigence d’es-pace libre est de 10,55 m² et l’exigence de pleine terre de 4,22 m². L’ensemble cour + patio représente 34 m² d’espace libre dont 5,5m² en pleine terre (patio).

dispositions prises en mAtière de séCurité inCendie

- Le bâtiment comportant 5 niveaux au-dessus du RDC est classé en 3e famille A.

- L’ensemble des circulations sont à l’air libre.

- Les matériaux employés dans les coursives sont M3 au sol, M1 aux murs et au plafond.

dispositions à prévoir pour le Confortement des sols

- Au droit des décompressions identifiées par le rapport GEOTEC, 2 sondages complémentaires. L’un proche de la compression et l’autre en zone saine, avec un essai de remplissage gravitaire d’un coulis de type sable-ciment, afin d’apprécier la capacité d’absorption du terrain dans les deux contextes spécifiques.- Un maillage de la parcelle à déterminer par le géo-technicien.- La détermination des paramètres de forages afin d’analyser les caractéristiques de terrain rencontrées.- Les injections de comblement des vides avec un ciment adapté. - L’enregistrement des mêmes paramètres que pour les forages de reconnaissance, de manière à définir les quantités prévisionnelles à injecter et éventuellement les renforcements à apporter au schéma prévisionnel d’injection.- La réalisation de sondages de contrôle qui devront être réalisés 28 jours après la fin des travaux d’injec-tion. Le nombre de forages de contrôle devra être au minimum de 1 pour 10 forages d’injection. Ce nombre sera augmenté au droit des anomalies détectées et traitées. Le nombre minimum sera de 3.

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PLAN DU SOUS-SOL (ÉChELLE 1/100ÈME)

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PLAN DU RDC (ÉChELLE 1/100ÈME)

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PLAN DU R+1 (ÉChELLE 1/100ÈME)

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COUPE RUE OUEST (ÉChELLE 1/100ÈME)

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COUPE FAILLE (ÉChELLE 1/100ÈME)

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FAçADE RUE (ÉChELLE 1/100ÈME)

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e) ambitions environnementales & énergétiques

PréambuleL’enjeu transversal du respect de l’environnement a nourri notre réflexion sur notre futur habitat. Le groupe Alfamaa , habité par une volonté de durabilité, se propose d’appliquer le principe de circularité à sa consommation et à ses pro-ductions.Nous aborderons cette transversalité en trois points :- L’aspect architectural de notre habitat a été pensé dans une volonté de durabilité et de respect de l’environnement.- Le fonctionnement au sein de l’immeuble prend en compte des pratiques écologiques individuelles et collectives.- Notre attention au respect de l’environnement s’intègre dans le programme d’ouverture sur le quartier.

E1/ L’environnement au cœur du projet architecturalDès l’amont de la réflexion d’esquisse, le groupement d’habitants et l’équipe de conception ont fait de la question environnementale un élément central à l’élaboration du projet. Nous avons envisagé d’associer architecture et technolo-gie de manière raisonnée et raisonnable, pour répondre au mieux aux préoccupations environnementales et de confort ainsi qu’aux normes de constructions actuelles tout en entrant dans l’enveloppe financière du projet. Nous nous inscri-vons dans les objectifs du plan climat de la Ville de Paris : produire des logements sobres en énergie et accessibles à tous.

UNE ChARTE DE ChANTIER PROPRE

Avant toute opération de construction, pour une démarche environnementale, il convient de s’interroger sur l’installa-tion, le déroulement, l’organisation et les méthodes du chantier.Nous aurons ainsi sur la question du chantier une approche en amont permettant par la conception de réduire les nuisances sur le voisinage comme l’environnement (la faune et la flore). Une charte de chantier à faible nuisance sera élaborée avec l’équipe de conception et signée par toutes les entreprises intervenant sur le chantier. Son suivi sera confié à un responsable environnement en phase chantier. Nous serons attentifs à l’information des riverains avant et pendant le chantier. Des visites et réunions d’information sur site seront organisées en cohérence avec notre projet d’ouverture et d’inscription dans le quartier.

gérer les déChets et limiter leur produCtion

La production des déchets issus des démolitions préalables et du chantier de construction sera maîtrisée. En phase de préparation de chantier, les déchets seront limités par les choix constructifs et de fournitures. Pour maximiser la valorisation des déchets produits, ils seront triés et répertoriées sur site par type à partir du SOSED (Schéma d’Orga-nisation de Suivi de l’Elimination des Déchets de chantier) mis en place par l’entreprise. Les quantités évacuées seront contrôlées. Le stockage et l’évacuation seront optimisés pour limiter les rotations de camions et les nuisances.

CApter les poussières

Lors de la réalisation des travaux de terrassement et de gros œuvre, l’émanation de poussière sera réduite par un arrosage régulier des zones de travaux, via la récupération des eaux pluviales dans la mesure du possible. Lors des travaux de finitions du second-œuvre, la poussière créée sera captée au moyen de ventilateurs munis de sacs filtrant pour protéger les ouvriers.

réduire le bruit

Le choix de la filière bois pour une partie de la construction contribuera à limiter les nuisances, en privilégiant notamment une préfabrication et une approche d’assemblage une fois sur site. Pour limiter le bruit vis à vis du voisinage, les solu-tions et approches suivantes sont envisagées :- l’optimisation des rotations de véhicules et d’engins de chantier ; - l’emplacement de la base vie pouvant servir d’écran phonique ;- le respect strict des horaires de chantier et leur adaptation en fonction des travaux bruyants ; - des choix techniques : utilisation de machines électriques plutôt que thermiques également moins polluantes, - le capotage acoustique de certains équipements et engins de chantier.

Panneaux ossature bois préfabriqués et amenés pour assemblage sur site

Charte Chantier Vert

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limiter lA ConsommAtion énergétique du ChAntier

Un suivi des consommations sera effectué et des appareils économes seront utilisés.

eviter tout risque de toxiCité sur lA sAnté L’emploi de substances dangereuses (au sens de la Directive européenne sur les produits de construction) sera étroitement surveillé afin d’éviter tous risques pour les ouvriers et le voisinage. De manière générale, seront privilégiés les matériaux naturels (chanvre, bois, bambou...).

gérer les eAux de ChAntier

Il s’agit de gérer la prévention des risques de pollution de l’eau et du milieu.

Objectif :- Éviter tout gaspillage d’eau - Éviter toute dégradation de l’état initial du site - Prévenir toute pollution du milieu naturel

Au travers de la charte de chantier propre, les entre-prises s’engagent à éviter tout gaspillage en sensibili-sant tout intervenant (personnels et sous-traitants) à la maîtrise des consommations en eau et énergie et en prenant en considération cette exigence dans le choix des méthodes constructives.Tout rejet dans le milieu naturel de produit polluant et d’effluents liquides non traités est formellement interdit.

Les entreprises mettront en œuvre les moyens et dis-positifs suivants : - Imperméabilisation des zones de stockage de produits polluants et installation de dispositifs de récupération et de traitement (bac de décantation,…) des eaux de ruissellements. - Les eaux usées provenant du chantier pourront être rejetées sur le réseau existant au droit de la parcelle. - L’installation d’un déshuileur / débourbeur si nécessaire, régulièrement nettoyé sera prévue. Les pro-duits issus de ce dispositif de traitement seront stoc-kés sur le chantier dans les conditions réglementaires jusqu’à enlèvement par une entreprise spécialisée. - L’implantation d’une aire de lavage des engins et des roues pourvues de bacs de décantation - L’emploi d’huiles de coffrage biodégradables ou végétales afin de réduire au maximum lors du ne-toyage des banches, les risques de pollution des sols et des eaux souterraines - Pour les eaux de lavage, des bacs de rétention pour le nettoyage des outils et bennes par l’entreprise générale titulaire du marché seront mis en place. - Des bacs de décantation des eaux de lavage de bennes à béton seront également installés. Le dépôt

de béton de ces bacs ira dans la benne à gravats inertes.

Choix des prinCipes ConstruCtifs

Nous nous sommes orientés sur un bâtiment com-pact, conçu sous la forme de deux blocs indépendants en étages, reliés entre eux par des coursives exté-rieures désolidarisées au maximum.Les procédés de construction envisagés vont dans le sens de l’économie de projet et de la simplicité d’installation :- La structure retenue pour les deux blocs est celle d’un système porteur (comprenant fondations, plan-cher et poteaux) en béton armé. Cette solution a pour but de régler les questions d’acoustique et de sécurité incendie tout en amenant de l’inertie.- Les façades seront créées par remplissage en pan-neaux bois, préfabriqués en usine et installés par montage.- Les coursives seront en béton armé permettant de répondre aux exigences de tenue au feu. Afin de ne pas créer de déperditions par un linéaire de contact important entre bâtiment et coursives, ces dernières se raccrocheront ponctuellement aux deux blocs par un système de rupteurs thermiques.Barrière de chantier

Tableau comparatif du bilan carbone de divers isolants

fAçAdes

Les façades seront en panneaux et ossature bois. Leur légèreté contribuera à alléger le poids du bâti-ment, compte tenu de l’interrogation sur la capacité porteuse du sol.Cette solution est écologique dans la mesure où elle utilise un matériau renouvelable, avec un cycle de vie intéressant. Le système envisagé est le suivant (de l’intérieur vers l’extérieur) : plaque de plâtre / Lame d’air / Pare vapeur / Isolation en chanvre / Panneaux OSB / Pare pluie / Lame d’air éventuelle / Enduit ou bardage bambou.D’un point de vue thermique, ce complexe de façade permet d’envisager un coefficient thermique de R=5,55 K/W /m² R= 4,06 m².K/W pour la finition bardage bambou et R=5,34 K/W/m² R= 3,08 m².K/W pour la finition enduit avec un isolant en laine de chanvre de 200mm d’épaisseur. Le chanvre, en plus d’être d’origine végétale (sans élément toxique volatile et à faible énergie grise), présente des qualités d’isolations et d’atténuation acoustique intéressantes, ainsi que des propriétés de régulation de l’humidité.séCuriser le site

Il sera mis en place des moyens mécaniques capables de protéger l’accès au site : barrière de chantier, porte d’accès du personnel de chantier sécurisé, portail d’accès des véhicules sécurisés.Port de badges permettant d’identifier les personnels des entreprises Mise en œuvre d’un homme trafic.Respect des zones de survol de la flèche des moyens de levageMise en œuvre de la signalétique de sécurité sur site et aux abords (balisage, panneau d’interdiction, …)Mise en œuvre de passages piétons provisoires évi-tant les zones d’installation de chantierRangement des matériels susceptibles de présenter un risque vis-à-vis d’une personne mal intentionnée ou inconsciente (cordes, jerricans d’essence, échelles, …) Protection au droit des mitoyensPrévoir les moyens d’extinction de début d’incendie Prévoir l’éclairage minimum des installations et des abords en période hivernale.

QUALITÉ ThERMIQUE & CONCEPTION BIOCLIMATIQUE

orientAtion

L’implantation du bâtiment est contrainte par la forme et l’emplacement de la parcelle. La façade principale du projet est située sur rue et exposée plein sud, ce qui est intéressant au niveau des apports solaires possibles.

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vitrAges & menuiseries

Compte tenu de la surface vitrée importante du projet, le choix des vitrages est d’une importance cruciale. Le type de verre et son épaisseur sera déterminé en fonc-tion des études thermiques afin d’offrir un éclairage optimal sans inconfort en toute saison.Les menuiseries seront en bois-aluminium. Cette association présente de bonnes performances du point de vue de l’isolation thermique et acoustique, offre une résistance importante aux intempéries, une finition agréable et permet la mise en place de très grands formats de fenêtres et baies vitrées.

fAvoriser le mAintien de lA biodiversité

Choix des mAtériAux

Notre approche énergétique est aussi une approche des matériaux. Leur choix sera abordé de manière rationnelle en tenant compte de leur impact environ-nemental (notamment question de l’énergie grise) et sanitaire.Nous souhaitons respecter à la fois des critères de haute qualité et de performance, ainsi que de prove-nance et d’acheminement. Chaque produit et maté-riaux fera l’objet d’une fiche de performance environ-nementale demandée à l’entreprise.Pour la provenance du bois, une filière française est souhaitée. Du bois issu de forêts gérées durablement (label FSC ou PEFC) sera exigé.

AnAlyse du CyCle de vie des mAtériAux (ACv)L’opération visera une optimisation du cycle de vie de la production à la fin de vie des matériaux : - Rechercher à la production, des matières premières et secondaires nécessitant peu d’énergie à la produc-tion, comme le bois.- Opter pour des matériaux disponible à proximité

afin de réduire le bilan carbone.- Choisir des matériaux pérennes assurant de fortes résistances mécaniques (socle à RDC en béton), des matériels économes en eau et en énergie (luminaires, extracteurs, …), facilement nettoyables (surfaces carrelées, peintures lessivables, …), accessibles pour la maintenance, les réparations, ou le remplacement (locaux techniques suffisamment dimensionnés, portes d’accès aux locaux, trappes d’accès aux matériels, …).- Prévoir la fin de cycle, en optant pour des matériaux recyclables (verres, aluminium, bois, …), en optimisant les filières de tri et d’élimination des matériaux, en visant la proximité des centre de retraitement, …

Choix de mode de ChAuffAge

L’installation de chaudières à granulés bois est envisagée pour les besoins en production calorifique de l’immeuble. Elles seront montées en cascade afin de s’adapter aux besoins en puissance, variables suivant l’heure de la journée et les saisons. Ce choix permettra également de réduire les émissions de CO2 sur un cycle complet grâce à l’utilisation de bois. L’alimentation sera effectuée par une vis sans fin depuis un local de stockage. L’émission de chauffage sera réalisée par un plancher chauffant offrant un confort optimal pour les occu-pants.

ventilAtion

Le projet prévoit la mise en œuvre d’une extraction simple flux de type hygroréglable qui permet d’éva-cuer au mieux l’humidité et de limiter les déperditions de chaleur par renouvellement d’air. Associé à un caisson d’extraction avec un moteur à commuta-tion électronique, cette solution offre une ventilation économique et sans déficit thermique compte tenu des faibles débits à renouveler dans l’immeuble.

Menuiseries bois-aluminium sur grand format de baies vitrées

Schéma de cycle de vie des matériaux

Chaudière à granulés bois

Toit-terrasse végétalisée

végétAlisAtion

La toiture terrasse sera en partie végétalisée pour permettre une activité de jardinage des habitants. Il s’agit donc à la fois d’un projet de vie et d’une solution environnementale intéressante : régula-tion des débits hydriques, protection de l’étanchéité, amélioration de l’isolation et de l’inertie thermique du bâtiment, limitation de l’acidité des eaux de pluie.Le type de végétalisation envisagé est semi-intensif, sur une épaisseur de terre de 40cm minimum.

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CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES

Conformément aux objectifs du plan Climat de la Ville de Paris, le projet vise une consommation d’énergie primaire pour le chauffage, le refroidisse-ment, la ventilation, la production d’eau chaude sani-taire et l’éclairage des locaux inférieure ou égale à 48 kWh/m² shon/an. Le coefficient Bbiodevra être inférieur ou égal à 72.

gestion pAssive

Pour optimiser les apports énergétiques du bâtiment et limiter ses postes de consommation, nous nous appuierons sur les moyens passifs suivants :- La conception du bâtiment a été envisagée dans un équilibre entre la recherche des apports de lu-mière, l’inertie du bâtiment et du confort thermique, tout en intégrant au mieux les contraintes liées à l’exposition du bâtiment, à son intégration dans le site et à la présence des mitoyens- Le bâtiment sera conçu pour minimiser les consom-mations auxiliaires en favorisant l’éclairage naturel et en minimisant les consommations de ventilation. L’ensemble des circulations communes est éclairé naturellement- Les habitants bénéficieront, en plus d’apports d’énergie passive en hiver (façade sud), d’un confort d’été assuré par une combinaison de matériaux per-formants et de techniques de construction passives, comme l’effet brise soleil des balcons.- La sobriété énergétique du bâtiment associera une isolation thermique performante des parois, des sous-faces de dalles au RDC et des planchers hauts de locaux non chauffés isolés par un matériau composite en laine de bois.

effiCACité énergétique des instAllAtions

L’efficacité énergétique des installations sera traitée en mettant en place différents dispositifs :- Les réseaux de distribution de chauffage seront équipés de pompes à débits variables et bien isolés sur tout leur parcours.- Le fonctionnement de la ventilation et du chauffage sera adapté aux besoins par une programmation horaire et journalière. - Mise en place de comptage énergétique sur toutes les installations (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, etc...).- Le réseau de ventilation répondra au minimum à la classe A au sens de la norme X 10-236.

estimAtion des ConsommAtions en énergie

Le mode constructif du bâtiment, les matériels tech-niques utilisés, l’isolation de type ITE, permettront de respecter l’objectif des 50kwhep /m2 de SHON.an de la

RT 2012, en terme de consommation énergétique.La consommation en énergie primaire devrait se situer aux environs de 113kWh/m2 /an répartis à raison de 26 kWh/m2/an pour le chauffage et de 87 kWh/m2/an pour l’électricité. À raison d’un prix de 0.06 cts d’€ pour le système de chauffage par chaudière bois et de 0.12 cts d’€ pour l’électricité , le coût des consommations d’énergies devraient représenter de 2000 à 2200 € HT /an/ pour le chauffage et 10 500 à 10 800€ HT/ an pour l’élec-tricité.

/litre, t on peut considérer la consommation en eau à : Pour le T4 : 171m3/an – 122 l/pers/an soit 475€ /an Pour les T3 : 130m3/an – 130 l/pers/an soit 360€/an Pour les T1 : 52m3/an – 149l/per/an soit 145€ /an

Confort et sAnté

En complément des dispositifs relatifs au confort et à la santé déjà cités dans les paragraphes précédents, nous envisageons différentes mesures :- Les systèmes de protection contre l’éblouissement seront adaptés en fonction des types de locaux et de leur orientation : volets, balcons créant l’effet de brise soleil.- L’éclairement des espaces de vie sera optimisé : Les surfaces de parties vitrées prévues par le projet permettent d’atteindre un éclairement naturel satisfai-sant, caractérisé par le Facteur Lumière du Jour (FLJ). FLJ > 2% sur 65% de la surface des pièces et FLJ > 1% au fond des pièces.- Les terrasses prévues en étage et sur le toit seront végétalisées pour une qualité d’ambiance (esthétique, convivialité).- L’isolation prévue pour assurer la thermique permet-tra également d’obtenir une très bonne performance acoustique. Pour protéger du bruit de la rue A Carrel (catégorie 3). L’indice d’affaiblissement acoustique des menuiseries de cette façade sera ≥ à 38dB. Le bâtiment formant écran permet aux façades orientées en cœur d’îlot de bénéficier d’une réelle protection acoustique.- Pour optimiser le confort acoustique intérieur diffé-rentes dispositions sont prises : constitution et épais-seurs des dalles et voiles séparatifs entre logements, entre logements et parties communes ; isolants au droit de la cage d’escalier (celle de l’ascenseur n’étant en contact avec aucun logement) ; revêtements de sols intégrant des sous-couches acoustiques ; isolation vis-à-vis des équipements techniques et des chemine-ments de réseaux, …- Tous les espaces sont conçus pour être facilement nettoyables. Le choix des matériaux (notamment sols des parties communes) réduira les contraintes d’entre-tien. Les locaux tels que locaux vélos/poussettes, locaux poubelles ou encore chaufferie seront équipés de siphons de sol facilitant l’évacuation des eaux et seront équipés de robinets de puisage alimentés par la citerne de récupération des eaux pluviales.

Construire un immeuble ConsommAnt Au plus 50 kweh / m CArré / An

réduire lA ConsommAtion d’eAu, notAmment d’eAu potAble

le logement pour un hAbitAt sobre en énergie et ACCessible à tous

réduire les ConsommAtions d’eAu

Pour la réduction des consommations d’eau un certain nombre de précaution seront mises en place pour garantir le confort des habitants et éviter le gaspil-lage :- Pose de réducteurs de pressions et clapets anti-pol-lution pour les logements ;- Robinets d’arrêts généralisés, facilement accessibles ;- Appareils sanitaires équipés de mitigeur mécanique avec butée ou bouton ECO. Les baignoires et douches recevront des mitigeurs thermostatiques ;- Comptage pour chaque utilisation (parties com-munes, chaufferie) et comptage individuel EF et ECS par compteur classe C pour les logements ;- Cuvettes de WC avec réservoir double chasse (3/6l) pour l’ensemble des sanitaires.

Concernant l’eau chaude sanitaire, afin de limiter les déperditions, le réseau de distribution évitera tout linéaire supérieur à 10m entre le point de distribution et chaque équipement sanitaire.

Concernant la gestion des eaux pluviales, certaines dispositions seront mises en place afin de respecter le débit de fuite limité à 10l/s/ha et de réutiliser l’eau de pluie (en annexe le calcul de rétention) :- La mise en œuvre de toitures végétalisées permettra de ralentir les eaux de ruissellement ;- Une cuve de rétention d’eau, enterrée sur la parcelle d’une capacité de 4,15m3 permettra d’assurer les respect de débit de fuite des 10l/s/ha. Il sera est prévu de mutualiser l’utilisation de l’eau de pluie pour le nettoyage des locaux communs (poubelles, vélos/pous-settes, …) ou pour l’arrosage des espaces verts créés.

estimAtion des ConsommAtions en eAu

Au regard de la constitution des logements des maté-riels économiques en eau (douche, WC, …), de l’occupa-tion basée sur 50 semaines avec un prix de 2,77 € HT Schéma de récupérateur d’eau enterré Système de récupération des eaux pluviales

gestion des ConsommAtions éleCtriques

Dans les espaces communs des détecteurs de pré-sence sont prévus. La détection couvrira l’ensemble de l’espace concerné, deux zones successives devant se chevaucher. Les locaux techniques sont équipés d’interrupteurs. Les niveaux d’éclairement seront adaptés à chaque espace : 100 à 200 lux dans les halls et entrées, 100 à 120 lux dans les locaux divers (vélos, poubelles, …).Pour l’éclairage permanent les lampes seront basse consommation (exemple : LED, tubes fluorescents T8 haut rendement ou T5). Pour les éclairages extérieurs, le type de luminaire sera choisi pour assurer le confort visuel (20 lux), évi-ter l’éblouissement et la pollution visuelle.

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E2 / Pratiques écologiques individuelles et collectives des résidents de l’immeuble

réduire l’empreinte énergétique liée à l’AChAt de biens AlimentAires à pAris

CONSOMMER ET PRODUIRE…

Nous attribuerons une attention toute particulière à nos pratiques et modes de consommation.

Ainsi, nous favoriserons au maximum la consomma-tion de produits locaux et/ou issus d’une agriculture biologique ou raisonnée dans notre utilisation quoti-dienne, notamment collective. L’immeuble Alfamaa sera le premier consomm’acteur et soutien des Amap accueillies dans le Social Club, tous les ménages de l’immeuble s’engageant à s’inscrire dans cette initia-tive, ainsi que les associations invitées au Social Club d’Alfamaa. Sera également privilégiée l’utilisation de produits non toxiques et biologiques, pour le ménage des parties communes, dans la buanderie collective.

En ce qui concerne la consommation énergétique, l’immeuble sera entièrement relié à Enercoop, four-nisseur d’électricité 100% renouvelable.

Panier de fruits et légumes biologiques distribué en AMAP

Schéma de fonctionnement de l’aquaponie

Ruchers en toit-terrasse

Végétaux alimentées par un système aquaponique

L’idée de permaculture sera présente au maximum dans les productions de notre potager. L’aspect hors-sol ne sera pas vécu comme une contrainte mais nous pousse à développer la technique de « l’aquaponie » pour cultiver notre jardin, car elle permet d’éviter la non-régénérescence de la terre.Cette technique sera intégrée au potager de notre serre, ainsi qu’aux bacs de fleurs servant à la décora-tion intérieure, qui allieront ainsi la beauté du monde végétal à celle d’un aquarium.

Qu’est-ce que l’aquaponie ? L’aquaponie est une forme d’agriculture intégrée qui associe une culture de végétaux en symbiose avec l’éle-vage de poissons, les déjections des poissons servant d’engrais pour le végétal cultivé. Cette méthode participe de l’aspect cyclique de notre relation à l’environnement.

Autres envies d’agriculture urbaine :

- le poulailler qui nous permettra de consommer nos propres œufs et d’éviter le gaspillage alimentaire, les poules étant détritivores.

- l’installation de trois ruches sur le toit-terrasse, qui produiront environ 40 kg de miel par an, qui nous permettra de consommer notre propre miel, mais également de fabriquer des produits dérivés : bougies, savon… De plus, l’installation de ruchers en milieu urbain contribue à sauver les abeilles et à assurer la pollinisation des végétaux.

Qu’est-ce que la permaculture ? La perma-culture est une culture de conception d’habitats humains et de systèmes agricoles, prenant en considération la biodiversité. Inspirée de l’écologie naturelle et de la tradition, elle vise à créer une production agricole durable, très éco-nome en énergie (travail manuel et mécanique, carburant...) et respectueuse des êtres vivants et de leurs relations réciproques, notamment en laissant à la nature « sauvage » le plus de place possible.

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réduire de 15% lA produCtion des déChets ménAgers et Assimilés et Assimilés entre 2005 et 2020

Allier CompACité urbAine et developpement d’espACes végétAlisés

MUTUALISATION DU MATÉRIEL, RECyCLAGE ET RÉCUPÉRATION

Nous souhaitons organiser notre consommation de manière collective.

Dans l’immeuble sera prévu une mutualisation du matériel dans nos pièces collectives : matériel ménager et électroménager (aspirateurs / friteuse / machines à laver / sèche-linge / planche à repasser) ; récipients multi-usages (papier, bocaux, bouteilles, sacs…) ; matériel de loisirs : vélos / jeux de société / livres / journaux / films / jeux vidéos…

Nous favoriserons et organiserons un recyclage efficace dans l’immeuble : le tri sélectif sera structuré et adopté au maximum de ses possibilités (prise en compte d’un tri plastique / verre / papier / métaux / matériel électronique / piles / ampoules). Nous pré-voyons la mise en place d’un point recyclage commun pour le matériel électronique, les produits pharmaceu-tiques et les vêtements, qui sera ouvert sur le quar-tier. Nous deviendrons pour cela une association-relai pour le projet « Recyclage solidaire ».

Fondé à Paris en 2010, le collectif « Recyclage Solidaire » collecte des déchets électroniques et informatiques (téléphones mobiles, câbles électriques, cartouches d’impression…) auprès de professionnels, collectivités territoriales et particuliers. Les déchets recueillis sont remis en état et revendus ou, lorsque cela est impossible, vendus à des entre-prises de recyclage. Les sommes recueillies sont reversées à des associations agissant dans les domaines de l’humanitaire, de la solidarité et du développement durable. En savoir plus : http://www.recyclagesolidaire.org/

Pour l’aménagement des espaces communs, nous opterons de manière générale pour la fabrication de meubles ou d’installations à partir de matériaux de récupération : utilisation de palettes pour la construc-tion du local à vélo, des étagères de la bibliothèque, du mobilier de jardin, l’aménagement des terrasses partagées…

Exemple de bac à compost pour le toit-terrasse

Bureau fabriqué à partir de palettes

Salon de jardin fabriqué à partir de palettesChaises de bar fabriquées à partir de palettes

Sera installé sur le toit-terrasse un bac à compost collectif. Le compost récupéré servira d’engrais aux jardin-potager de l’immeuble ainsi qu’aux plantes des résidents (balcons, coursives, terrasses suspendues, patio, cour…).

DES AMÉNAGEMENTS ÉCO-RESPONSABLES

Les différents appartements, de manière individuelle, seront pensés dans une perspective de prise en compte de l’environnement.

La végétalisation du toit-terrasse privilégiera les essences locales, et favorisera la biodiversité de l’envi-ronnement immédiat : tolérer la pousse des plantes sauvages, ne pas utiliser de produits chimiques, varier les plantations, utiliser des engrais naturels tel que le compost (voir infra), cultiver des plantes mellifères (trèfle, lavande, romarin, thym, sauge…).

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fAvoriser les éCo-filières et l’innovAtion

Une éolienne en kit au prix de 30 euros, toujours proposée par un ingénieur de la POC 21. Avec une construction réalisable en 6 heures, elle est à la portée de tout le monde. Selon son créateur, le prototype actuel est capable de délivrer un kilowatt sous un vent de 60 km/h, ce qui servirait, par exemple, à alimenter une pompe à eau dans une mai-son. Doté de six pales, le dispositif à axe vertical pourrait même supporter des vents allant jusqu’à 105 km/h.

Schéma de consommation d’eau du système ShowerloopModèle de douche avec système Showerloop

Schéma du système Showerloop

Exemple de mini-éolienne installée sur un toit

Meuble de cuisine « Biceps Cultivatus » du collectif français Kitchen B

Mise au point par deux ingénieurs finlandais dans le cadre du projet collaboratif POC21, la showerloop est une douche incluant un système de récupération, de purification et de réutilisation de l’eau utilisée. Elle permet de limiter la consommation d’eau et d’électricité liées à l’usage de la douche. Les plans de la showerloop sont disponibles en accès

Monté par les designers du collectif français Kitchen B, le « Biceps Cultivatus » est un meuble de cuisine tout équipé, conçu pour l’autonomie alimentaire et énergétique, qui combine quatre concepts : culture aquapo-nique, conservation des aliments sans éner-gie, transformation mécanique des aliments et compostage des biodéchets. Ce meuble comprend trois modules. Le plus simple à réaliser est un placard à trois niveaux per-mettant le stockage permettant le stockage et la conservation d’aliments à différentes températures, sans qu’un apport en électri-cité soit nécessaire. Le second est un bat-teur/mixeur, alimenté au pied par l’énergie mécanique. Enfin, un troisième module se compose de cultures d’herbes aromatiques hors sol. Ces dernières sont fertilisées auto-matiquement avec un jus extrait du compost situé sur une étagère juste en dessous, grâce à une pompe d’aquarium, très économe en énergie.

Petites astuces d’aménagement qui seront suivies par les résidents d’Alfamaa (où le site www.aker.me, qui transmet des aménagements éco-responsables, sera notre principal allié) :

- la showerloop

- garde-mangers installés au nord des appartements pour une meilleure conservation des légumes, une technique ancestrale !

- une mini-éolienne installée en toit-terrasse, servira à alimenter une pompe à eau pour l’arrosage du jardin potager.

- L’alternative kitchen : une cuisine « fabrication mai-son » reposant sur un dispositif aquaponique.

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E4 / Pratiques écologiques ouvertes sur le quartier

FACILITER LE DÉVELOPPEMENT D’INITIATIVES ÉCOLOGIQUES AU SEIN DU QUARTIER

Nous favoriserons au maximum l’ouverture sur le quartier dans les initiatives écologiques que nous mettrons en place :

- Nous installerons au pied de l’immeuble Alfamaa un composteur de quartier, une initiative soutenue depuis 2010 par la Ville de Paris. Le composteur sera installé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et acces-sible en journée aux habitants du quartier. Il permet-tra également une sensibilisation à l’écologie urbaine.

- L’atelier de réparation pourra s’ouvrir une fois par mois, et, en collaboration avec les adhérents de l’association « Vélorution » (ou Cyclofficine), il deviendra un espace de transmission de savoir-faire et de valorisation du vélo en ville.

réduire de 60% les émissions de ges liées à lA CirCulAtion intrAmuros et de 25% les émissions de ges pour tous les Autres trA-fiCs extrA-muros » entre 2001 et 2020

- De même, « L’Atelier » proposera des ateliers de création et d’installation de dispositifs écologiques, tels que des mini-éoliennes (l’éolienne en kit DIY pro-posé par la POC 21 par exemple).

Le projet d’ouverture sur le quartier comprend 2 espaces au rez-de-chaussée : L’Atelier et Le Social Club (cf. partie « Programme d’ouverture sur le quartier »). À cela s’ajoute, de manière ponctuelle, l’ouverture aux habitants du quartier du « toit-terrasse », espace où les pratiques écologiques s’avèreront les plus pré-gnantes au sein de l’immeuble.

Ces espaces seront utilisés pour sensibiliser les popu-lations du quartier à la problématique du développe-ment durable, notamment aux pratiques écologiques envisageables dans une métropole comme Paris.

PROMOUVOIR LES CIRCUITS COURTS & ENCOURAGER LES INITIATIVES

Dans le cadre du développement du Social Club, est prévu l’accueil d’un point-relais pour une AMAP (Association pour le Maintien de l’Agriculture Pay-sanne) partenaire : les associations HSBC (Hyper Social Bio Club) ou Kelbongoo. Y sera organisée une fois par semaine une distribution de fruits et légumes, en collaboration avec les paysans et les résidents de l’immeuble. Cette initiative permettra aux habitants du quartier de bénéficier d’un service de proximité encore trop peu développé à Paris.

En parallèle, seront organisés des marchés éphé-mères, rendez-vous trimestriels, organisés en hiver au sein du Social Club au rez-de-chaussée de l’immeuble, et en été sur le toit-terrasse de l’immeuble.

Nous envisageons de rencontrer des agriculteurs fran-ciliens installés en agriculture biologique ou raisonnée, notamment par l’intermédiaire de l’association « Terre de liens », une association se donnant pour objectifs d’enrayer la disparition des terres agricoles, de faciliter l’installation des agriculteurs, et de déve-lopper l’agriculture biologique et paysanne. Nous y inviterons également des producteurs de produits plus rares sur le marché, tels que des producteurs de vin, via Wine Republik, un réseau d’acheteurs qui peuvent se fournir en vins de qualité directement auprès de vignerons talentueux et engagés.

Lors de ces rendez-vous, l’association Terre de liens, principale partenaire de notre action, aura l’opportu-nité de faire connaître son action aux habitants du quartier désireux de s’investir dans un engagement associatif à visée écologique.

Distribution de paniers de légumes bio par l’association HSBC (Hyper Social Bio Club) à Paris 18ème

Exemple de composteur de quartier

Exemples de dispositifs proposés par la POC 21

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poursuivre lA politique de sensibilisAtion Au reChAuffement ClimAtique et de Commu-niCAtion Aupres du publiC pArisien

réduire de 25% les émissions de ges du seCteur tertiAire à pAris entre 2001 et 2020

- Afin de valoriser l’aspect écologique de notre habitat, et d’y apporter une dimension festive et conviviale, nous organiserons à chaque nouvelle saison une soirée « open terrasse », qui sera ouverte à tous. Y seront valorisés les différents aspects écologiques de notre habitat. Le principe du fonctionnement cyclique sera démontré par l’accueil du projet « discosoupe », une initiative collective de sensibilisation au gas-pillage alimentaire. Il s’agit de happenings collectifs d’épluchage de fruits et légumes rebuts, invendus ou de troisième main dans une ambiance musicale et fes-tive. Des soupes, salades et jus de fruits sont confec-tionnées de manière collective, et redistribués à prix libre. L’occasion également d’expliquer un peu plus en détail l’utilisation et les bienfaits de notre composteur.

EDUQUER à LA PRISE EN COMPTE DE L’ENVIRONNEMENT DANS LA VIE URBAINE

Alfamaa souhaite devenir un lieu ressource au sein du quartier pour la compréhension de l’environnement naturel et périurbain. Nous nous donnons pour mis-sion la transmission de savoir-faire à destination des usagers du Social Club, mais également des habitants du quartier.

INSUFFLER UNE PRISE EN COMPTE ENVIRON-NEMENTALE DANS LES DÉMARChES PROFESSIONNELLES

L’ouverture d’un atelier et d’un espace de travail partagé permettra aux artisans et travailleurs du quartier de travailler à proximité de leur domicile, d’où un moindre recours au transport personnel ou collectif générateur de GES.

Soirée « discosoupe » : happenings collectifs d’épluchage de fruits et légumes rebuts, invendus ou de troisième main

Atelier sur le fonctionnement des ruchers en toit-terrasse dispensé par Cédric de l’Abeille Machine dans un immeuble de Paris Habitat à Fontenay-sous-Bois (94)

- Aux séances de transmission du savoir-faire de l’apiculteur pourront s’ajouter des explications sur le fonctionnement des dispositifs écologiques instal-lés sur le toit-terrasse et dans l’immeuble, tels que l’aquaponie (cf «Pratiques écologiques individuelles et col-lectives des habitants de l’immeuble »), la végétalisation comestible, en lien avec l’association Vergers Urbains qui accompagne les collectivités et collectifs d’habi-tants dans ce type de projet.

De plus, nous sommes conscients de l’impact que nous pouvons exercer sur la consommation des autres usa-gers de l’immeuble, à savoir les espaces de travail par-tagés. Nous inciterons ces personnes et associations à utiliser du papier issu de forêts gérées durablement ou recyclé, ainsi qu’à adopter des comportements raison-nables en termes de tri sélectif par exemple.

- Pour cela, nous mettrons en place un partenariat avec l’association l’Abeille Machine, association d’apiculture périurbaine, qui se donne pour mission de produire du miel et d’enseigner, d’animer et d’enca-drer des actions pédagogiques en milieu urbain autour du rucher. Dans un premier temps, l’Abeille Machine pourra transmettre son savoir-faire auprès d’un ou plusieurs référents apiculture au sein du groupe Alfamaa, afin qu’ils puissent prendre en charge une ruche de manière autonome, mais également trans-mettre ce savoir-faire et cette compréhension de l’apiculture. Pour ce faire, des partenariats avec des écoles ou accueils de loisirs du quartier seront envisa-gés.

LE montage

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immobilierF) Forme juridique de la société

G) Mise à disposition du foncier H) Dispositif anti-spéculatif I) gestion du projet J) Bilan immobilier de l’opération

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f) Forme juridique de la société

Nous avons décidé de créer une société coopérative par actions simplifiées.

En effet, la SAS coopérative offre, au regard de notre projet de vie et d’habitat en commun, un certain nombre de qua-lités attachées que nous n’avons pas retrouvé dans d’autres statuts, peut-être plus courants, lorsqu’il s’agit d’habitat participatif, comme la SCIA ou la S3C.

La très grande liberté laissée dans la définition de l’objet social et dans la rédaction des statuts de la SAS nous ont semblé permettre une approche juridique sur mesure, et une souplesse pour organiser la vie du groupe autant que pour garantir l’esprit du projet.

Cette souplesse nous permet de garantir et de sécuriser les différents impératifs de notre projet :

F1 / Le choix de la SAS coopérative

ATTRIBUTION EN jOUISSANCE & GESTION COLLECTIVE

STRICTE ÉGALITÉ DES COOPÉRATEURS

CLAUSE NON SPÉCULATIVE

EMPRUNT COLLECTIF

La forme juridique de la SAS coopérative permet de garantir une attribution en jouissance, c’est-à-dire une gestion collective de l’habitat par les coopérateurs.

Un règlement de jouissance délimite les diverses parties de l’immeuble en distin-guant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif.

L’attribution en jouissance permet une modularité des logements tout au long de la vie de l’immeuble.

Ainsi, les coopérateurs peuvent collectivement décider de la réorganisation des espaces jusqu’à échanger les lots en fonction des besoins de chacun.

Un des impératifs du projet Alfamaa est d’assurer la participation pleine et entière de chacun des résidents à l’ensemble des décisions.

A la création de la coopérative, chaque coopérateur souscrit au capital social de la société coopérative.

Chaque coopérateur est donc associé, détenteur de parts sociales et par ailleurs locataire..

Chaque coopérateur dispose donc du droit de vote. De plus, le statut coopératif de la SAS garanti la stricte égalité de chaque coopérateur détenteur de parts dans la société selon le principe « un résident = 1 voix ».

1 2

3 4L’impossibilité de spéculer est garantie par différents éléments juridiques :

1/ L’attribution en jouissance impliqueque les résidents ne peuvent pas faire de plus value au moment de leur départ.

2/ La SAS sera transformée en coopéra-tive Loi Alur sitôt les décrets d’application promulgués.

3/ Les statuts nécessitent l’unanimité des associés pour toute transmission des part sociales.

4/ Nous prévoyons de faire entrer la Fédération Nationale des Coopératives d’Habitant dans le capital social de la SAS.

Une SAS coopérative peut permettre aux coopérateurs de souscrire à un emprunt collectif. C’est-à-dire que c’est la coopérative en tant que personne morale qui souscrit le prêt bancaire. Pour ce faire, la coopérative doit réunir trois conditions :

1/ La garantie auprès de l’organisme bancaire que notre partenaire Coopimmo se substituera aux éventuels locataires défaillants.

2/ L’hypothèque du bâti qui prendra fin une fois que le prêt sera souscrit intégra-lement remboursé à la banque.

3/ Des apports de chacun des coopéra-teurs et notamment les loyers capitalisés du bailleur social.

Comment nous Avons fAit notre Choix

Afin de pouvoir élaborer le cadre juridique et financier le plus adapté à notre projet, nous avons étudié la diversité qui caractérise l’univers de l’habitat partici-patif.

Le choix de la SCCC nous a paru pertinent, avec des projets comme La petite Maison à Rennes. Toutefois, l’absence de garantie du maintien d’une propriété collective nous a paru risquée, les associés pouvant se retirer, obtenir la propriété individuelle et transformer la coopérative en une simple copropriété.

Le projet d’Unisson à Montreuil porte des valeurs d’ouverture, de mixité, d’écologie et de solidarité entre les habitants que nous partageons. Mais le modèle du PSLA, par ailleurs favorisé par notre principal parte-naire Coopimmo, ne nous a pas paru indiqué car ce

système impliquait là encore la propriété individuelle.

L’expérience du Village Vertical dans la région de Lyon a attiré notre attention à plus d’un titre :

- la dimension du projet (le Village Vertical compte 14 ménages, notre projet en compte 11),

- la composition du groupe rassemblant des coopéra-teurs venant d’horizons divers,

- enfin l’éligibilité de la plupart des ménages au PLS.

Surtout, le montage juridique du Village Vertical en SAS coopérative nous a semblé le plus adéquat pour garantir les exigences au cœur de notre projet : les dispositifs empêchant la spéculation et le caractère égalitaire et démocratique.

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[Le préambule est important en cela qu’il cadre l’esprit embrassant notre projet d’habitat. Il sera rédigé ainsi :]

La coopérative d’habitation Alfamaa a pour objectif de faciliter l’accès au logement, en particulier pour les ménages modestes. Elle fournit à ses membres à prix coûtant des logements sains, économes en énergie, respectueux de l’environnement et des espaces partagés qui favorisent la convivialité et la solidarité. Elle soustrait durablement ces logements et le capital de la Société à la spéculation, son activité ne comporte aucun but spéculatif. Ses membres sont impliqués dans la conception et la gestion de leur habitat. La rotation des responsabilités et des mandats est privilégiée et encouragée. La coopérative d’habitation s’oblige à respec-ter les principes et valeurs exprimés dans la charte annexée aux présents statuts. Elle participe au développement du mouvement des coopératives d’habitants.

ChAPITRE I - FORME - OBjET - DÉNOMINATION -DURÉE - ExERCICE SOCIAL - SIÈGE

ArtiCle 1 - forme

Il est formé par les présents entre les propriétaires des parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l’être ultérieurement, une Société Coopérative par actions simplifiée à capital variable régie par les lois en vigueur, notam-ment par les dispositions de la loi n°41-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, du Livre II du Code de commerce relatives aux Sociétés Commerciales qui ne lui sont pas contraires et notamment des articles L 231-1 à L 231-8 ainsi que par les présents statuts.Elle ne peut faire offre au public de titres financiers.

ArtiCle 2 - objet

La Société a pour objet principal de fournir à ses membres l’usage d’un logement à titre de résidence principale et pour cela elle peut :- construire ou acquérir des immeubles à usage principal d’habitation destinés à ses associés ainsi que les biens meubles ou immeubles annexes tels que garages, parkings, équipements collectifs, jardins, cours, etc. sur la parcelle du 16/18, rue Armand Carrel, dans le 19e arrondissement parisien;- à cette fin, acquérir ou louer tout terrain à bâtir ;- contracter les emprunts nécessaires pour ces opérations ;- louer les logements à ses associés de catégorie A définie à l’article 13 ;- gérer, entretenir et améliorer lesdits immeubles ;- offrir des activités de services nécessaires ou souhaités pour l’organisation de la vie collective ;- à titre accessoire, effectuer toutes opérations connexes susceptibles de faciliter le développement ou la réalisation de son objet, notamment consentir tous baux à construction au profit d’associés personnes morales ayant la qualité de bailleurs sociaux sur une partie des immeubles de la société aux fins de construction de logements locatifs ; louer à des associés personnes morales à but non lucratif certains des logements construits ou acquis à usage de maisons d’hôtes ou de locations para hôtelières. La Société participe au développement du mouvement des coopératives d’habitants.

ArtiCle 3 - dénominAtion

La dénomination de la Société est :ALFAMAADans tous actes et documents émanant de la Société, cette dénomination doit être précédée ou suivie immédiatement des mots « Société Coopérative par actions simplifiée (ou S.A.S. Coopérative) à capital variable ».

ArtiCle 4 - durée de lA soCiété - exerCiCe soCiAl

1) La durée de la Société est fixée à quatre vingt dix neuf (99) années à compter de la date de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf prorogation ou dissolution anticipée.

2) L’année sociale commence le 1er janvier et finit le 31 décembre.Exceptionnellement, le premier exercice social comprend le temps écoulé depuis l’immatriculation de la Société au Registre du Commerce et des Sociétés jusqu’au 31 décembre 2017.En outre, les actes accomplis pour son compte pendant la période de formation et repris par la Société seront rattachés à cet exercice.

ArtiCle 5 - siège soCiAl

Le siège de la Société est fixé :16-18 rue Armand Carrel 75019 Paris

ChAPITRE II - APPORTS - CAPITAL SOCIAL - PARTS SOCIALES

ArtiCle 6 - Apports - formAtion du CApitAl initiAl

Alice MAURICETTE apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Virginie KAUFFMANN apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Henri EZRA apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Manon PIRONDEAU apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Adrien ABSOLU apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Amandine BANAL apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Akli IMESSAOUDENE apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Marion BAYLE apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Hassan HADDI apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Jean SAINTOT apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Elise DAMMAREZ apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Antoine CHERIX apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Somia EDDAHEMMOU apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

Marthe MOURADIAN apporte à la Société une somme en numéraire de 3 750 euros

F2 / Projet de statuts de la SAS coopérative Alfamaa

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La société Coopimmo apporte à la Société une somme en numéraire de 10 euros

La société Toit et joie apporte à la Société une somme en numéraire de 10 euros

L’association Fédération française des coopératives d’habitants apporte à la Société une somme en numéraire de 10 euros

Soit ensemble, la somme totale de 52 530 euros

Une quote-part de cette somme soit 52 530 euros, correspondant à plus de 50 % de son montant a été, dès avant ce jour, déposée à la banque Crédit Agricole à un compte ouvert au nom de la Société en formation, sous le numéro xxx. Elle sera retirée par le Président sur présentation du certificat du Greffe du Tribunal de commerce attestant l’immatri-culation de la Société au Registre du Commerce et des Sociétés.

ArtiCle 7 - CApitAl soCiAl sousCrit

Le capital social souscrit est fixé à 52 530 euros divisé en 5 253 parts sociales de 10 euros chacune, numérotées de 1 à 5 253 et attribuées aux associés en proportion de leurs apports respectifs, à savoir :

- parts sociales de catégorie A : 5250 et réparties comme suit :

Alice MAURICETTE à concurrence de trois cents soixante quinze sociales, numérotées de 1 à 375 en rémunération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Virginie KAUFFMANN à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 376 à 750 en rému-nération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Henri EZRA à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 751 à 1125 en rémunération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Manon PIRONDEAU à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 1126 à 1500 en rému-nération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Adrien ABSOLU à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 1501 à 1875 en rémunéra-tion de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Amandine BANAL à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 1876 à 2250 en rémuné-ration de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Akli IMESSAOUDENE à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 2251 à 2625 en rému-nération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Marion BAYLE à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 2626 à 3000 en rémunération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Hassan HADDI à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 3001 à 3375 en rémunéra-tion de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Jean SAINTOT à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 3376 à 3750 en rémunération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Elise DAMMAREZ à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 3751 à 4125 en rémuné-ration de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Antoine CHERIX à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 4126 à 4500 en rémunéra-

tion de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales..

Somia EDDAHEMMOU à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 4501 à 4875 en rémunération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

Marthe MOURADIAN à concurrence de trois cents soixante quinze parts sociales, numérotées de 4876 à 5250 en rému-nération de son apport en numéraire : ci 375 parts sociales.

- parts sociales de catégorie B : 3 et réparties comme suit :

La société Coopimmo à concurrence d’une part sociale numérotée 5251 en rémunération de son apport en numéraire : ci 1 part sociale.

La société Toit et Joie à concurrence d’une part sociale numérotée 5252 en rémunération de son apport en numéraire : ci 1 part sociale.

L’association Fédération française des coopératives d’habitants à concurrence d’une part sociale numérotée 5253 en rémunération de son apport en numéraire : ci 1 part sociale.

Total égal au nombre de parts sociales composant le capital social : 5253 parts sociales

Les soussignés déclarent que toutes les parts sociales représentant le capital social souscrit qui leur appartiennent sont réparties entre eux dans les proportions indiquées ci-dessus correspondant à leurs apports respectifs.

ArtiCle 8 - libérAtion du CApitAl

Lors de la constitution de la Société, les parts sociales de numéraire sont libérées, lors de la souscription, de la moitié au moins de leur valeur nominale.Le capital souscrit dont le montant est indiqué à l’article 7 ci-dessus est libéré à hauteur de 50 %.Lors d’une augmentation de capital, les parts sociales de numéraire sont libérées, lors de la souscription, d’un quart au moins de leur valeur nominale.La libération du surplus doit intervenir en une fois sur appel du Président, au moyen de versement en numéraire dans les quinze jours suivant le lendemain de l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés en ce qui concerne le capital initial, et dans un délai de cinq ans à compter du jour où l’opération est devenue définitive en cas d’augmen-tation de capital.Les appels de fonds sont portés à la connaissance du ou des souscripteurs quinze jours au moins avant la date fixée pour chaque versement, par lettre recommandée avec accusé de réception, par remise de lettre contre décharge ou par e-mail avec accusé de réception, adressé à chaque associé par le Président. Un intérêt sera dû pour chaque jour de retard au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points, sans autre mise en demeure, sans préjudice du recouvrement des sommes dues par toutes voies de droit.Conformément aux dispositions de l’article 1843-3 du Code civil, lorsqu’il n’a pas été procédé dans un délai légal aux appels de fonds pour réaliser la libération intégrale du capital, tout intéressé peut demander au président du tribunal de commerce statuant en référé soit d’enjoindre sous astreinte au Président et dirigeants de procéder à ces appels de fonds, soit de désigner un mandataire chargé de procéder à cette formalités.Toutefois, la Société peut renoncer à poursuivre le recouvrement des sommes exigibles. Dans ce cas, l’associé est exclu de plein droit après une mise en demeure par lettre recommandée ou par remise de lettre contre décharge et à défaut de paiement dans le délai de trois mois à compter de la réception de cette mise en demeure.

ArtiCle 9 - vAriAbilité du CApitAl

[L’article 9 introduira la notion de variabilité du capital par versements successifs des associés, admission d’associés nouveaux, et incorporation des réserves, primes ou bénéfices de la société. Cette augmentation pourra donner lieu à la création de nouvelles parts sociales, l’augmentation de la valeur des parts ou l’attribution de parts gratuites au prorata des parts existantes.

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L’admission de nouveaux associés sera subordonnée à un agrément donné par les associés existants, à travers une décision collective extraordinaire, et à l’agrément du gestionnaire, qui étudiera les dossiers des personnes souhaitant rejoindre la société selon des critères de solvabilité classique. Corollaire, une diminution du capital social pourra être constaté par reprise totale ou partielle des apports effectués ; à condition que le capital restant soit supérieur à 50 % du capital initial, pertes ou diminution de la valeur nominale des parts sociales.]

ArtiCle 10 - pArts soCiAles

[L’article 10 définira les différents types de parts sociales nominatives, inscrites en compte individuel, et indivisibles à l’égard de la société, conformément à la loi en vigueur, d’après trois catégories possibles : de rang A pour les associés utilisateurs des services de la coopérative, de rang B pour les associés investisseurs qui ne recourent pas aux services de la coopérative, portant droits de vote (CoopImmo), et de rang C pour les associés investisseurs qui ne recourent pas aux services de la coopérative, portant intérêts prioritaires servis aux taux moyens de rendement des obligations des sociétés privée, qui pourront être souscrites par les associés de rang A ou B pour accroître le capital social de la société. Les droits de vote ne seront pas acquis de manière proportionnelle aux parts possédées par chacun, mais selon le prin-cipe coopératif un homme = une voix, à l’exception des associés de rang C qui ne disposeront pas de droit de vote. Les pertes ne seront comptées qu’à concurrence des apports. Il existera la possibilité de prêter des sommes à la société, à travers un engagement par conventions distinctes d’apport en comptes courants associés.]

ArtiCle 11 - Cession et trAnsmission des pArts soCiAles

[L’article 11 précisera les conditions dans lesquelles peuvent se faire les cessions et transmissions de parts. Il est prévu une période initiale de 3 années suivant la création de la société durant laquelle les parts ne pourront être transmises, de manière à créer une base solide d’associés assurant la stabilité de la coopérative, sauf conditions spécifiques liées à une perte d’emploi, une séparation, une expatriation professionnelle, etc. Les cessions et transmissions devront être agréées par la société à l’unanimité. Le cédant devra indiquer au préalable l’identité de l’acheteur et le montant de la transaction. En cas de refus d’agrément, les associés ou la société devront acquérir, réduisant le capital de la société du montant des parts rachetées, ou faire acquérir les parts sociales dans un délai raisonnable, faute de quoi la cession, au-delà d’un délai de rigueur d’une année par exemple, pourra se faire sans agrément. Les modalités de liquidation d’une communauté de biens entre époux ou de transmission de parts entre héritiers seront détaillées dans les statuts. Elles seront toujours orientées vers un principe d’agrément préalable.]

ArtiCle 12 – nAntissement

Les parts sociales peuvent faire l’objet d’un nantissement constaté par acte authentique ou sous seing privé.Tout associé doit solliciter de la collectivité des associés son consentement à un nantissement projeté. A cet effet, il notifie à la Société et à chaque associé, par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise de lettre contre décharge, le projet de nantissement comportant l’identité du créancier.Le Président consulte les associés dans les conditions prévues à l’article 11 pour les cessions de parts sociales à des tiers étrangers à la Société.A défaut de réponse dans le délai de trois mois de la dernière notification faite au Président et aux associés, le consen-tement au projet de nantissement sera réputé acquis.Le consentement de la Société, qu’il soit exprès ou tacite, emporte agrément de l’adjudicataire en cas de réalisation forcée des parts sociales dans les conditions de l’article 1867 du Code civil et sous réserve des droits de substitution donnés par ce texte aux associés.Le défaut de consentement, que celui-ci ait été refusé ou qu’il n’ait pas été sollicité, ne fait pas obstacle au nantisse-ment.Toutefois, dans ce cas, la réalisation forcée des parts sociales ne peut intervenir que dans les conditions prévues à l’article 1868 du Code civil.

ArtiCle 13- Admission des AssoCiés de CAtégorie A– engAgement

Seules peuvent être admises en qualité d’associés de catégorie A les personnes physiques qui demandent leur admis-sion pour bénéficier de la jouissance d’un logement destiné à leur habitation principale.La qualité d’associé s’acquiert par la souscription de parts sociales nouvelles ou par l’acquisition de parts sociales existantes sous réserve de l’agrément du souscripteur ou de l’acquéreur dans les conditions fixées à l’article 22 des pré-sents statuts.L’agrément emporte engagement pour le nouvel associé de ne pas exercer son droit de retrait de la société pendant une durée minimum de cinq ans, y compris en cas de transformation des parts A en parts de catégorie B ou C.Néanmoins, le délai fixé à l’alinéa précédent ne sera pas opposable à l’associé dès lors qu’il sera confronté de façon durable à un ou plusieurs des événements ci-après énoncés et dûment justifiés : chômage, perte significative de reve-nus, obligation de déménager pour des raisons professionnelles ou familiales, maladie, divorce, rupture du PACS ou rupture de vie commune d’avec le concubin notoire, décès de l’associé, de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire de PACS.Le nouvel associé doit adhérer au règlement intérieur et au règlement des espaces communs et s’oblige au respect des dispositions y figurant.Est considéré comme un ménage l’ensemble des associés de catégorie A résidant à titre d’habitation principale dans un seul et même logement.

ArtiCle 14 - déCès - interdiCtion - fAillite d’un AssoCié

La Société n’est pas dissoute lorsqu’un jugement de liquidation judiciaire, la faillite personnelle, l’interdiction de gérer ou une mesure d’incapacité est prononcée à l’égard de l’un des associés. Elle n’est pas non plus dissoute par le décès d’un associé. Mais si l’un de ces événements se produit en la personne d’un Président, il entraînera cessation de ses fonctions de Président.

ArtiCle 15 - retrAit et exClusion d’un AssoCié

1) Chaque associé pourra se retirer de la Société lorsqu’il le jugera convenable, sous réserve des dispositions de l’article 13 des présents statuts, moyennant un préavis de 3 mois notifié au Président par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise de lettre contre décharge.2) L’exclusion d’un associé pourra être prononcée par les autres associés aux termes d’une décision collective extra-ordinaire qui motivera sa décision, selon le cas, en cas de violation des présents statuts, du règlement intérieur, de la promesse de versement en comptes courants bloqués, du bail ou de la charte annexée aux présents statuts, en cas de nuisances, en cas d’absence répétée et non justifiée aux assemblées générales, si l’associé n’est plus membre de l’asso-ciation Alfamaa ou, pour les associés titulaires de parts A, en cas de résiliation du bail.3) Le retrait ou l’exclusion d’un associé ne peuvent avoir pour effet de ramener le capital à une somme inférieure au quart du capital le plus élevé atteint depuis la constitution de la Société et sans pouvoir devenir inférieure aux trois quarts du capital initial. Si cela était, les retraits ou les exclusions d’associés ne pourraient prendre effet qu’au fur et à mesure de souscriptions nouvelles et à concurrence au maximum du montant de ces souscriptions.

ArtiCle 16 – remboursement des pArts soCiAles et Comptes CourAnts des AnCiens AssoCiés

[L’article 16 établira les conditions de remboursement des parts sociales et comptes courants des anciens associés. Le calcul sera arrêté à la date de clôture de l’exercice. Pour le calcul de la valeur de remboursement de la part, les pertes s’imputeront prioritairement sur les réserves statutaires. L’associé après retrait ou exclusion restera tenu pendant 5 ans de toutes les obligations existant au moment du retrait. Faute de trésorerie, la société aura la possibilité de retarder le remboursement des parts sociales jusqu’à souscription d’un nouvel associé dans un délai maximal de 5 ans.]

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G) Mise à disposition du foncier

PREMIÈRE ÉTAPE : LE PRêT GAïA

Pour acquérir le terrain, la SAS coopérative Alfamaa recourt à la SCP HLM COOPIMMO qui assure le por-tage foncier.

COOPIMMO est un partenaire essentiel à toutes les étapes du projet :

- COOPIMMO assure la maitrise d’ouvrage pour la construction du bâti et contracte avec la SAS coopérative Alfamaa un contrat de promotion immobilière,

- COOPIMMO appuie la demande d’emprunt auprès du Crédit Agricole pour financer la construction du bâti,

- COOPIMMO assure une partie de la gestion locative et se substitue aux éventuels locataires défaillants pour assurer l’équilibre comptable de la coopérative.

Par ailleurs, l’acquisition du terrain est un élément fondamental du projet permettant l’élaboration d’un modèle d’habitat participatif en assurant sa pérennité.

Le terrain sera acquis par COOPIMMO à la Ville de Paris. Coopimmo signera un bail à construction avec la SAS coopérative Alfamaa . COOPIMMO se refinancera par un prêt GAÏA de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION de 40 ans. Une garantie sera sollicitée auprès de la Ville de Paris au profit de la CAISSE DES DÉPÔTS.

G1 / Modalité d’acquisition du foncier préférée : la cession

G2 / Modalité d’acquisition du foncier alternative : le bail à construction

Les surcoûts affectés à la remise en état du terrain (dépollution, démolition, comblement, etc.) sont pris en compte dans les coûts de construction (voir Partie III - J - bilan immobilier). Retrancher ces surcoûts de l’évaluation du prix de cession du terrain revient à évaluer le prix de terrain à 1 025 300 - 670 000 = 355 300 €.

Une réévaluation du prix de cession du terrain par la Mairie de Paris pourrait entraîner un déséquilibre du prévisionnel financier. Dans ce cas, la SAS COOPERATIVE Alfamaa opterait pour un bail à construction, soit d’une durée de 35 ans évaluée par la Mairie de Paris à 350 000 euros, soit d’une durée de 60 ans évaluée par la Mairie de Paris à 740 000 euros.

Le prêt Gaïa est une modalité d’emprunt spécifique-ment dédiée au portage foncier destinée à la réalisa-tion de logements sociaux ou d’opérations d’accession sociale à la propriété.

Le prix de cession du foncier annoncé par la Mairie de Paris est de 1 025 300 euros. Ce montant com-prend les surcoûts de remise en état du terrain évalué à environ 670 000 euros. Ces surcoûts étant pris en compte dans les frais de construction du bâti, le montant retenu pour le prêt GAIA a doc été ramené à 992 786 €.

DEUxIÈME ÉTAPE : RÉTROCESSION DU TERRAIN Dès l’acquisition du terrain, la SAS coopérative Alfamaa souscrit un bail à construction avec COOPIMMO pour lui louer le terrain. Le bail à construction est souscrit pour une durée de 60 ans. La SAS coopérative Alfamaa versera le loyer du bail à COOPIMMO qui procèdera au quittancement trimes-triel. Le montant du bail comprend les intérêts de l’emprunt souscrit par COOPIMMO auprès de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION et la valeur du terrain étalée sur la durée du bail. Ainsi, le loyer du bail financera le remboursement de l’emprunt GAÏA et les frais de COOPIMMO (à savoir les intérêts du prêt bancaire souscrit par COOPIMMO).

Le bail contracté entre COOPIMMO et Alfamaa stipule qu’à l’issue du bail, COOPIMMO rétrocède le terrain à la SAS coopérative Alfamaa à l’euro symbolique.

Ainsi, la viabilité financière du projet s’avère assurée

quelles que soient les potentielles modulations

du prix de cession

du foncier.

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H) Dispositif anti-spéculatif

Dans le cadre du projet Alfamaa , l’habitat ne doit pas être un bien marchand permettant de générer un profit selon les règles du marché. L’impossibilité de spéculer est garantie par différents éléments juridiques :

1 2

3

4

l’intégration de la Fédération Nationale des Coopératives d’habitants comme associé

Usage limité à la résidence principale & pour une durée minimum de 5 ans

Transformation ultérieure en coopérative Loi Alur

L’attribution en jouissance

L’attribution en jouissance implique que les résidents, propriétaires collectivement de l’immeuble et locataires à titre individuel de leur appartement, ne peuvent pas faire de plus-value au moment de leur départ.

Un enjeu fondamental du projet est de valori-ser la propriété collective de l’immeuble par les résidents. Le mode d’attribution en jouissance permet cette propriété collective. Ce mode d’attribution a déterminé le choix de la SAS coopérative permettant d’exclure dans les statuts toute attribution en pro-priété individuelle (article 2).

L’avantage de la propriété en jouissance est qu’elle permet une gestion collective de l’immeuble par l’ensemble des coopéra-teurs. Un règlement en jouissance délimite les diverses parties de l’immeuble en distin-guant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif.

À la création de la coopérative, chaque associé souscrit au capital social de la coopérative. Chaque résident à une double qualité : - il est associé, détenteur de parts sociales et donc propriétaire de la coopérative, qui seule légalement est propriétaire de l’immeuble.- il est par ailleurs locataire de la coopérative et lui verse une redevance en échange de son droit de jouissance.

Chaque résident est donc détenteur de parts sociales qui lui garantissent un droit de jouis-sance d’un logement. Le résident qui sou-haite quitter la coopérative ne peut que céder ses parts sociales au prix auxquelles il les a acquises, indexées sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Cette attribution en jouissance permet donc d’éviter toute spéculation.

Les statuts de la société intègrent comme associé de rang B la Fédération nationale des coopératives d’habitants.

Les statuts stipulent par ailleurs la nécessaire unanimité des associés pour tout agrément concernant la cession des parts sociales.

La nécessaire unanimité et la présence de la Fédéra-tion sont des garanties supplémentaires du respect des conditions de non spéculation lors de la cession ou de la transmission des parts sociales.

Elles garantissent contre toute tentative de réaliser une plus-value illégitime lors de la cession des parts sociales.

Deux autres points intégrés dans les statuts de la SAS permettent de limiter les tentatives de spéculations, à savoir :- l’obligation d’affecter le logement à l’usage de résidence principale (article 2),- les limitations imposés par un résident de disposer comme il l’entend de ses parts sociales pendant un certain délai. En effet l’agrément emporte engagement pour le nouvel associé de ne pas exercer son droit de retrait de la société pendant une durée minimum de cinq ans (article 13).

Enfin, notre projet prévoit de transformer la SAS en coopérative Loi Alur – seule structure à même de garantir définitivement contre toute spéculation – sitôt les décrets d’application promulgués.

80

I) gestion du projet

I1 / La gestion du projet

MONTAGE FINANCIER

ConstruCtion du bAti

La SAS coopérative Alfamaa – emprunte auprès de la banque Crédit Agricole pour financer le bâti. La forme juridique de la SAS permet de souscrire un emprunt collectif.

La SCP COOPIMMO appuie la demande de prêt ban-caire en s’engageant à se substituer aux locataires défaillants et à assurer la gestion locative de la SAS coopérative Alfamaa.

portAge fonCier

La SCP COOPIMMO acquière le terrain à la Ville de Paris et signe un bail à construction avec la SAS coopérative.

La société coopérative d’habitants versera le loyer du bail à la SCP COOPIMMO qui procèdera au quittan-cement trimestriel.

sousCription Au CApitAl soCiAl

Chaque membre de la société coopérative d’habitants versera une somme, dont le montant sera identique pour tous, à la SAS coopérative Alfamaa.

Cette somme constituera le capital initial de la SAS coopérative Alfamaa et représentera l’apport de la société pour souscrire l’emprunt bancaire pour le financement du bâti.

mode de gestion

lA sCp Coopimmo, prestAtAire de serviCe

La SAS coopérative Alfamaa sera le maitre d’ouvrage mais confiera la réalisation de l’ouvrage à la SCP COOPIMMO en signant un contrat de promotion immobilière (CPI).

L’immeuble sera réalisé en fonction du cahier des charges établi par la SAS coopérative Alfamaa et lui sera livré clef en main.

gestion de l’immeuble

Les coopérateurs seront titulaires d’un droit de jouis-sance d’un appartement, et géreront ensemble les espaces communs. Ils payeront une redevance composée :

- d’une indemnité pour droit de jouissance, calculée proportionnellement à la surface utile allouée à chacun des ménages, et qui couvrira les annuités d’emprunts du bâti (CPI) et le loyer du bail à construction,

- d’un complément qui correspondra aux charges liées au fonctionnement de l’immeuble (charges locatives et propriétaires),

- d’une provision qui correspond aux travaux à venir de gros entretien et de grosses réparations,

- d’une participation à un fonds de solidarité.

Le bail à construction prévoira une clause relative aux modalités de gestion. La SCP COOPIMMO assurera une mission de gestionnaire dans le cadre d’une convention de gestion signée avec la SAS coo-pérative Alfamaa.

Les prestations confiées à la SCP COOPIMMO seront des missions de quittancement, recouvrement, paie-ment des dépenses et établissement des comptes. Cette demande de la SCP COOPIMMO est la contrepar-tie du financement apporté pour le portage du terrain.

De cette manière, la SCP COOPIMMO souhaite s’assu-rer de la pérennité financière de la SAS coopérative Alfamaa. Cette mission se limitera à la gestion financière, et ne comprendra pas la gestion du fonc-tionnement de l’immeuble.

Un règlement intérieur sera établi par la SAS coopé-rative Alfamaa et mettra en place une commission d’attribution composé des coopérateurs et de la SCP COOPIMMO afin d’agréer les nouveaux entrants coopé-rateurs, et d’apprécier leur niveau de solvabilité.

gestion du rez-de-ChAussee

La SAS coopérative Alfamaa assure la gestion du rez-de-chaussée par le biais d’une SCIC qui lui verse un loyer.

La SAS coopérative Alfamaa est actionnaire majo-ritaire de la SCIC, la SCIC est sociétaire de la SAS coopérative Alfamaa .

logements soCiAux

Le bailleur social Toit et Joie participe au capital social de la SAS coopérative Alfamaa qui met à sa disposi-tion trois logements sociaux de 35 m² chacun (pré-senté dans ce dossier comme 1 logement de 35 m² et un logement de 70 m² pouvant être scindé en 2).

LE LI


Paris 19e

SCIC ALFAMAAgestion de l’Atelier & du soCiAl Club

contrats prêt gaïa

prêt bancaireprêt bancaire

GARANTIES DE LA SAS COOPÉRATIVE Alfamaa

Contrat de promotion immobilièreContrat de gestion locativeSociétaire de la SAS COOPÉRATIVE Alfamaa

GARANTIES DE LA SCIC ALFAMAA

SAS COOPÉRATIVE Alfamaa sociétaire majoritaire de la SCIC ALFAMAA

SCIC ALFAMAA actionnaire de la SAS COOPÉRATIVE AlfamaaTOIT ET jOIE Sociétaire de la SAS COOPÉRATIVE Alfamaa

Étude de marchéPrévisionnel financierApport financier de la sociétéSoutien de la SAS coopérative Alfamaa

Prévisionnel financierContrat de gestion & CoopimmoHypothèque de l’immeubleApport financier

Promoteur social

Bailleur social

81

I2 / Organigramme

82

Toit et Joie

Fédération Française des Coopératives d’Habitants

Caisse des Dépôts & Consignations

Coopimmo

Crédit Agricole

no

s p

arten

air

es fi

nan

cie

rs

no

s a

sso

cié

s

La SCP Coopimmo est une coopérative HLM spécialisée dans la construction de programmes d’ac-cession sociale en Ile-de-France. Elle à pour vocation de permettre à des ménages modestes d’accéder à la propriété.

Depuis 2014, Coopimmo accompagne des projets d’habitat participatif, en qualité de maître d’ouvrage, comme dans le quartier Balzac à Vitry-sur-seine.

Dès le début de l’appel à projet de la Mairie de Paris, nous nous sommes adressés à Coopimmo, plus précisément à son Directeur général Christian Chevé et la Responsable Programme Hélène Tirel . Notre démarche leur parût totalement inédite dans la mesure où c’est un groupe déjà constitué qui venait les solliciter.

Nous avons élaboré et travaillé ensemble à la mise en place d’un cadre juridique et financier adapté aux exigences du groupe en matière politique et économique :- Choix d’un architecte souscrivant à leur contrat cadre- Élaboration d’un CPI (contrat de promotion immobilière)- Mise en place d’un bail à construction- Contractualisation du prêt Gaïa pour le portage foncier- Appui de notre emprunt collectif auprès de l’organisme bancaire Crédit Agricole- Contraction d’une convention de gestion locative- Mise en relation avec le bailleur social Toit et Joie

Coopimmo et Alfamaa apparaissent ainsi comme des partenaires essentiels à la réussite du projet de l’habitat participatif de la Mairie de Paris et à la promotion d’un modèle alternatif résolument original.

Notre projet fait également appel à un bailleur social : Toit et Joie. Cette société est à l’origine une coopérative créée pour fournir de nouvelles possibilités d’habitation aux personnels des Postes et des Télécommunications qui ne bénéficiaient pas à l’époque des contributions patronales au logement. Aujourd’hui, la société anonyme Toit et Joie intervient en tant qu’opérateur de logement social et de résidences à caractère très social.

Dans la perspective essentielle à notre projet de promou-voir la solidarité et la mixité sociale, nous mettons à leur disposition 3 lots de 35 m² (présentés dans notre programme comme 1 lot de 35 m² et l’assemblage de 2 lots formant un 70 m²).

Cette démarche appuie notre volonté de promouvoir la cohésion sociale, enjeu majeur aujourd’hui, tant à l’échelle de la ville qu’à celle du pays.

La coopérative d’habitant apparaît comme une alterna-tive souhaitable entre la propriété privée et la location. Elle permet – élément essentiel de notre projet – de combattre la spéculation immobilière.

Pour appuyer et garantir le caractère anti-spéculatif de la coopérative d’habitants, nous nous sommes adressés à la Fédération française des coopératives d’habitants.

Issue du mouvement des coopératives d’habitants et créée le 25 avril 2015, la Fédération française des coopératives d’habitants aide à la création et au développement de projets immobiliers collec-tifs à vocation de logement. En intégrant notre SAS coopérative ALFAMAA comme associée, la Fédération garantit la régularité des modalités de transmission des parts sociales et l’impossibilité de générer une plus-value lors de leurs cession.

L’organisme bancaire Crédit Agricole, partenaire régulier de Coopimmo, a émis un vif intérêt au montage original que nous proposons et au principe d’accompagner financièrement un projet de coopératived’habitants.

Dans la logique qui le caractérise – déclarant vouloir « agir pour une société où l’homme et son environne-ment priment sur le capital » – le Crédit Agricole a manifesté son enthousiasme en acceptant l’idéed’un prêt collectif s’appuyant sur la garantie représentée par l’engagement de Coopimmo à rester présent au travers d’une convention de gestion avec le groupe (cf Courrier d’intérêt en annexe).

Ce prêt souscrit auprès du Crédit Agricole sera consacré au financement de la construction du bâti.

La Caisse des Dépôts et Consignations est un groupe public, investisseur de long terme au service de l’intérêt général et du développement économique du pays. Il appuie notamment les politiques publiques nationales et locales.

La forte présence du groupe Caisse des Dépôts dans les métiers de l’immobilier et de la ville explique son engagement en faveur du développement durable dans ces secteurs.

La Caisse des Dépôts et Consignations est un parte-naire financier majeur pour notre projet en accordant un prêt Gaïa à notre partenaire Coopimmo, lui permettant d’acquérir le foncier auprès de la ville de Paris.

I3 / Présentation de nos partenaires

2015 2016 2017 2018

Nov Déc Jan Fév Mar Avr Mai Juin Juill Aoû Sept Oct Nov Déc Jan Fév Mar Avr Mai Juin Juill Aoû Sept Oct Nov Déc Jan Fév Mar Avr Mai Juin Juill Aoû Sept Oct Nov Déc

tâChes AdministrAtives

Appel à candidatures

Élaboration des statuts

État Descriptif de Division (si besoin)

Enregistrement de la société

Contrats de réservation / jouissance

tâChes finAnCières

Élaboration du bilan immobilier

Demandes de prêts

études ArChiteCturAles

ESQ

APS

APD

PRO

Permis de Construire

DCE

Consultation des entreprises

trAvAux

Démolitions et confortement

Construction

83

Rendu

Ébauche Rédaction des statuts

EDD

Enregistrement société

Contrat habitant-société

Esquisse

APS

APD

PRO

Dépôt PC Obtention PC PC purgé

DCE

Consultation / Analyse / Négocation / signature des marchés

Démolition et confortement

Livraison : décembre 2018Construction

Bilan prévisionnel Bilan définitif Bilan final

Demandes de prêts

Réponse

I4 / Calendrier prévisionnel

ht ttC

dépenses

Achat terrain 1 025 299,29 1 025 299,29 Droit de mutation et frais notaire 20 505,99 20 505,99

Coût terrAin 1 045 805,28 1 045 805,28

Frais financiers période de production 65 939,02 65 939,02 Surcoûts liés au terrain 670 000,00 804 000,00 Décote surcoût terrain -670 000,00 -804 000,00 Coût CPI 2 637 560,96 2 993 632,05

Coût ConstruCtion 2 703 499,98 3 059 571,07

Coût de produCtion 3 749 305,26 4 105 376,35

Coût spécifique participatif 20 000,00 24 000,00 TVA LASM 108 449,06 - Imprévus et aléas 74 986,11 89 983,33

frAis divers 203 435,17 113 983,33

prix de revient 3 952 740,43 4 219 359,68

Coût de produCtion Au m² shAb 5 349,49 5 710,33

84

I5 / Financement du projet I6 / Exploitation de la Coopérative

Les ressources financières permettant d’assurer le financement du projet sont composées :

- de l’emprunt bancaire auprès du Crédit Agricole pour la construction du bâti

- de l’emprunt bancaire que souscrit notre partenaire Coopimmo auprès de la Caisse des Dépôts et Consi-gnations pour l’acquisition du terrain

- du capital social des coopérateurs

- des loyers capitalisés versés par le bailleur social Toit et Joie

reCettes

Capital social 52 461,90

totAl AvAnCe 52 461,90

Prêt - bâti PLS 1 565 836,70 Prêt - bâti libre 970 135,77 Prêt - foncier 992 786,06

totAl prêt 3 528 758,53

Loyers capitalisés 371 520,00

totAl Apports 371 520,00

totAl finAnCement 3 952 740,43

TABLEAU N°1 : FINANCEMENT DU PROjET

TABLEAU N°2 : COûT TOTAL DU PROjET

TABLEAU N°3 : SyNThÈSE PRÉVISIONNEL FINANCIER

Année type

Nombre de logements 12Nbre de m² SH 739Nbre de m² SU 884Redevance logement au m² mensuel SU 16Charges logement au m² mensuel SU 3Loyer logement au m² mensuel SU (plafond PLS) 13

reCettes

Loyers logements 149 310Loyers autres activités 48 360Charges propriétaires LLS 1 010Charges locatives 18 120

totAl quittAnCements 170 928

dépenses

Annuités emprunts fonCier et bâti 117 056

dépenses de mAintenAnCe 13 259

Coût gestion loCAtif 7 513

frAis de gestion Coopimmo 6 000

résultAt ComptAble 27 100

résultAt ComptAble Cumulé 27 100

Les ressources financières permettant à la coopérative d’assurer la gestion du projet sont composées :- des redevances versées par les locataires de l’immeuble- du loyer versé par la SCIC qui occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble

Ces ressources financières permettent d’assurer différents postes de dépenses :- les annuités des emprunts bancaires pour le bâti et le foncier- les dépenses de maintenance : entretien courant, réparations, travaux- les frais de gestions locatifs : achats, assurances, télécoms, etc.- les frais de gestion de Coopimmo

dénominAtion niveAu shAb sdp

Lot 1 R+1 69 71,5Lot 2

R+1 72 74,6Lot 3Lot 4 R+2 69 71,5Lot 5Lot 8

R+2R+3

3230

33,231,1

Lot 6 R+2 37 38,3

Lot 7 R+3 69 71,5Lot 9 R+3 37 38,3Lot 10 R+4 69 71,5Lot 11 R+4 34 35,2Lot 12 R+4 37 38,3Lot 13 R+5 69 71,5

totAl logements 12 624 646,6

Espace jeux R+1 10 10,4Chambre d’amis R+2 10 10,4Bibliothèque R+3 10 10,4Bureau R+4 10 10,4Buanderie R+5 6 6,2Social Club RDC 73 75,6

totAl espACes pArtAgés 119 123,3

L’Atelier - Fablab R-1 66 68,4L’Atelier - Coworking RDC 65 67,4

totAl espACes d'ACtivités 131 135,8

TOTAL 874 906

prix de Cession sdp ChArge fonCière Coût ht pArt

logements plAi 179,9 1 085,00 € 195 231,97 € 28%

logements plus 213,17 1 085,00 € 231 285,27 € 33%

logements pls 146,81 1 085,00 € 159 292,06 € 23%

logements pli 36,05 1 200,00 € 43 260,19 € 6%

Logements libres 72,1 1 800,00 € 129 780,56 € 11%

totAl logements 648,1 1 170,94 € 758 850,05 € 100%

Social Club 76,3 1 170,94 € 89 319,66 €

Espaces partagés aux étages 48,1 1 170,94 € 56 283,62 €

totAl espACes pArtAgés 124,3 145 603,28 €

L’Atelier Fablab 66,4 900,00 € 59 717,87 €

L’Atelier Coworking 67,9 900,00 € 61 128,53 €

totAl espACes d’ACtivités 134,3 120 846,39 €

totAl Coût fonCier 906,7 1 025 299,73 €

85

J) Bilan immobilier de l’opération

J1 / Coût du foncier

Le prix de cession du foncier se calcule selon les charges foncières portant sur chaque espace.

Les charges foncières de chacun des espaces sont définies par la nature des espaces (tableau n°4) et les conditions de rémunérations des ménages (tableau n°5).

Le calcul de la charge foncière inclut l’ensemble des espaces partagés.

TABLEAU N°4 : RÉPARTITION DES SURFACES

TABLEAU N°5 : ChARGES FONCIÈRES DES SURFACES

dépenses ht ttC

frais acquisition Foncier 7 500,00 9 000,001-3 Géometre / Sondages 34 496,00 17 395,201-4 Taxes (TLE, PLD…) 68 067,00 68 067,00

Coût terrAin 110 063,00 94 462,20

2-1 VRD / Démolitions 687 002,00 704 402,402-2 Frais de raccordement 19 250,00 23 100,002-3 Cout de construction 1 893 189,00 2 271 826,802-4 - Aléas et imprévus 94 659,45 113 591,34


3-1 Architecte et BET 200 613,78 240 736,543-2 Autres honoraires 26 748,50 32 098,213-3 Assurances 52 239,83 52 239,833-4 AMO 77 405,73 92 886,88

Coût honorAires 357 007,85 417 961,45

Coût de produCtion ht 3 161 171,30 3 625 344,19

4-1 Frais de Gestion 18 850,00 22 620,004-2 Garantie financière 1 898,67 1 898,674-3 Coût préfinancement 15 000,00 15 000,00

Coût divers 35 748,67 39 518,67

Rémunération CPI 110 641,00 132 769,19

remunerAtion Cpi 110 641,00 132 769,19

prix de revient ht 3 307 560,96 3 797 632,05

prix Cpi Au m² shAb 4 476,33 5 139,58

prix Cpi Au m² su 3 947,44 4 532,32

ht ttC

dépenses

Achat terrain 1 025 299,29 1 025 299,29 Droit de mutation et frais notaire 20 505,99 20 505,99

Coût terrAin 1 045 805,28 1 045 805,28

Frais financiers période de production 65 939,02 65 939,02 Surcoûts liés au terrain 670 000,00 804 000,00 Décote surcoût terrain -670 000,00 -804 000,00 Coût CPI 2 637 560,96 2 993 632,05


Coût de produCtion 3 749 305,26 4 105 376,35

Coût spécifique participatif 20 000,00 24 000,00 TVA LASM 108 449,06 - Imprévus et aléas 74 986,11 89 983,33

frAis divers 203 435,17 113 983,33

prix de revient 3 952 740,43 4 219 359,68

Coût de produCtion Au m² shAb 5 349,49 5 710,33

86

J2 / Coût de construction

Les dépenses engagées dans la construction du bâti s’élève à 3 797 632 euros (Tableau n°6 - Synthèse des coûts de construction).

Conformément aux indications transmises par la Ville de Paris, nous avons opéré une décote des surcoûts liées à la remise en état du terrain dans le calcul des coûts de production (Tableau n°2).

Ces coûts étant déjà pris en considération dans les coûts de construction (Tableau n°7 - Détail des coûts de construction), la décote permet de retrancher 670 000 euros ht des coûts de production.

D’où un coût de construction évalué à 3 307 560,96 – 670 000 = 2 703 499,98 euros. Cette décote revient à évaluer le montant du prix de cession du terrain à 1 025 299,29 – 670 000 = 355 299,29 euros

TABLEAU N°6 : SyNThÈSE DES COûTS DE CONSTRUCTION

TABLEAU N°2 : COûT TOTAL DU PROjET

études ht ttC

Sondages 10 570,00 12 684,00 Géomètre Foncier 2 416,00 2 899,20 Archéologie préventive 1 510,00 1 812,00

totAl 14 496,00

honorAires

Huissier référé préventif 7 500,00 9 000,00 Architecte 200 613,78 240 736,54 Bureau de contrôle 13 374,25 16 049,10 Sécurité 13 374,25 16 049,10 Assistance à Maitrise d’Ouvrage 77 405,73 92 886,88 Avocat 7 500,00 9 000,00

totAl 319 768,02

prépArAtion terrAin

Autres travaux préparation Terrain : division PH

100 000,00

Pollution des sols - frais de dépollution 20 000,00 24 000,00 Démolitions 75 000,00 90 000,00 Adaptation au sol (Soutènement) 475 000,00 570 000,00

totAl 670 000,00

ConstruCtion ht ttC

Fondations profondes 140 000,00 168 000,00 Raccordement réseau assainissement 9 067,00 10 880,40 Concessionnaire - EDF 6 600,00 7 920,00 Concessionnaire - Eau 2 750,00 3 300,00 Concessionnaire - Gaz 5 500,00 6 600,00 Concessionnaire - telephone 2 750,00 3 300,00 Concessionnaire - cable 1 650,00 1 980,00 Coût de construction logements & espaces communs

1 477 800,00 1 773 360,00

Espaces d’activités 257 000,00 308 400,00 Provision pour SAV 11 000,00 13 200,00 Actualisation 7 389,00 8 866,80 Aléas Travaux Batiments 94 659,45 113 591,34 Aléas travx VRD 6 802,00 8 162,40 VRD Batiment 30 200,00 36 240,00

totAl 2 053 167,45

Autres

Taxe d’aménagement 59 000,00 70 800,00 Assurances RC, CNR, DO 52 239,83 62 687,80 Règlement de copro + fr actes 2 000,00 2 400,00 État descriptif de division 1 650,00 1 980,00 Frais affichage PC 2 000,00 2 400,00 Tirages plans+pub App offres 1 000,00 1 200,00 Création SCI + Dépôt pièce 1 000,00 1 200,00 Frais cloture SCI 500,00 600,00 Impôt Foncier 1 000,00 1 200,00 Autres frais divers 2 200,00 2 640,00 Préfinancement 15 000,00 15 000,00Garantie d’achèvement 1 898,67 2 278,40

totAl 139 488,49

totAl globAl 3 196 919,96 3 664 862,86

Coût CPI 110 641,00 132 769,19

totAl globAl AveC Cpi 3 307 560,96 3 797 632,05

87

TABLEAU N°7 : DÉTAILS DES COûTS DE CONSTRUCTION

88

J3 / Bilan immobilier

TABLEAU N°8 : SyNThÈSE DU FINANCEMENT DU PROjET

L’ensemble des dépenses liées au financement du projet (tableaux n°2 et n°8) sont couverts par :

1/ LES PRêTS BANCAIRES :

- Les prêts bancaires souscrits auprès du Crédit Agricole pour la construction du bâti. Ces prêts bancaires sont de 2 types : prêts libres et PLS en fonction des espaces concernés (tableaux n°3 et 4).

- Le prêt foncier – Gaia – que notre partenaire Coopimmo à souscrit auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Coopimmo loue ensuite le terrain à la coopérative via un bail à construction puis lui rétrocède le terrain à l’issue du bail.

2/ LES LOyERS CAPITALISÉS :

- Dans le cadre des valeurs de partage, de solidarité et de mixité portées par le projet, la coopérative Alfamaa met à disposition du bailleur social Toit et Joie deux logements sociaux pour une surface totale de 100 m².

- Le bailleur social participe au financement social du projet en versant ses loyers capitalisés pour un montant de 371 520 euros (tableau n°1 et n°8).

3/ LE CAPITAL SOCIAL :

- Les coopérateurs investissent leurs économies pour permettre au projet Alfamaa d’aboutir. En fonction de leurs moyens, les fonds sont mutualisés par l’ensemble des coopérateurs pour permettre à chacun d’être détenteur du même nombre de parts sociales.

- Les bénéficiaires d’un logement accéderont à la détention de parts sociales de la coopérative permettant une participation active à la gouvernance collective et une stricte égalité avec l’ensemble des coopérateurs.

ht

dépenses

Achat terrain 1 025 299,29Droit de mutation et frais notaire

20 505,99

Coût terrAin 1 045 805,28

Frais financier période de production

65 939,02

Surcoûts liés au terrain 670 000,00Décote surcoûts terrain -670 000,00Coût CPI 2 637 560,96

Coût ConstruCtion 2 703 499,98

Coût de produCtion 3 749 305,26

Coût spécifique participatif 20 000,00TVA LASM 108 449,06Imprévus et aléas 74 986,11

frAis de divers 203 435,17

prix de revient 3 952 740,43

Coût de produCtion Au m² shAb 5 349,49

reCettes

Capital social 52 461,90

totAl AvAnCe 52 461,90

Prêt - bâti PLS 1 565 836,70Prêt - bâti libre 970 135,77Prêt - foncier 992 786,06

totAl prêt 3 528 758,53

Loyers capitalisés 371 520,00

totAl Apports 371 520,00

totAl finAnCement 3 952 740,43

89

J4 / Équilibre financier et pérennité du projet

La pérennité financière du projet est assurée par :

- le versement des redevances par chaque locataire de la coopérative,

- le loyer que la coopérative récupère par la mise à disposition des locaux du rez-de-chaussée.

Les principales charges financières auxquelles la coopérative doit répondre sont :

- Les annuités de remboursement des emprunts bancaires •L’emprunt en PLS souscrit auprès du Crédit Agricole s’échelonne sur 40 ans •L’emprunt libre souscrit auprès du Crédit agricole s’échelonne sur 25 ans •L’emprunt foncier est remboursé par Coopimmo à la Caisse des Dépôts et Consignations. La coopérative

TABLEAU N°9 : SyNThÈSE PRÉVISIONNEL FINANCIER

Année 1 (2018)

11 (2029)

20 (2039)

Nombre de logements 12 12 12Nbre de m² SH 739 739 739Nbre de m² SU 884 884 884Redevance logt au m² mensuel SU 16 18 20Charges logement au m² mensuel SU 3 4 4Loyer logement au m² mensuel SU (plafond PLS) 13 15 16

reCettes

Loyers logements 149 310 174 171 193 910Loyers autres activités 48 360 54 487 60 662Charges propriétaires LLS 1 010 3 141 3 497Charges locatives 18 120 20 416 22 729

totAl quittAnCements 170 928 194 586 216 639

dépenses

Annuités emprunts fonCier et bâti 117 056 146 516 146 516

dépenses de mAintenAnCe 13 259 32 096 35 734

Coût gestion loCAtif 7 513 8 465 9 424

frAis de gestion Coopimmo 6 000 6 760 7 526

résultAt ComptAble 27 100 749 17 438

résultAt ComptAble Cumulé 27 100 131 719 220 580

provision trAvAux Cumulée 0 69 944 73 935

trAvAux éffeCtués 30 000 50 000

solde provision trAvAux 0 39 944 23 935

rembourse les intérêts et la valeur du foncier à Coopimmo via un bail à construction de 60 ans à l’issue duquel le terrain est rétrocédé à la coopérative.

- Les dépenses de maintenance comprenant l’entretien des locaux, les travaux et les réparations

- Les différents frais liés à la gestion locative tels que les dépenses télécom, les assurances et divers achats

- Enfin les frais de gestion de Coopimmo qui assure la gestion comptable et le recueil des quittances

Pour un logement de 35 m², un coopérateur devra acquitter d’une redevance de 16 euros par m². Le collectif ayant fait le choix de favoriser les espaces communs, la convivialité et le partage, le calcul s’effectue sur une surface utile de 884 m² pour 11 logements et environ 18 adultes, soit pour un adulte résidant dans un logement de 35 m² : 16 x (884/18) = 785 euros.

Le montant des redevances est régulièrement revu à la baisse : suite au remboursement de l’emprunt bancaire libre à partir de la 25e année, suite au remboursement de l’emprunt bancaire PLS après 40 ans, et enfin suite au rem-boursement du terrain, à la 61e année. Ce sera alors une nouvelle étape pour la Coopérative, propriétaire collective-ment du bâti comme du foncier, qui pourra assumer son rôle de modèle alternatif, de promoteur de valeurs essentielles de solidarité, et de transmission aux générations futures des expériences passées.

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J5 / Prévisionnel financier Année 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Nombre de logements 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11Nombre de m² SH 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739 739Nombre de m² SU 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884 884Redevance logt au m² mensuel SU 16 16 17 17 17 17 17 18 18 18 18 19 19 19 19 19 20 20 20 20Charges logt au m² mensuel SU 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4Loyer logt au m² mensuel SU (plafond PLS)

13 13 13 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 16 16 16 16 16

Loyers logements 151 773 153 595 155 438 155 416 157 281 161 055 162 988 164 944 166 923 168 926 170 953 173 005 175 081 177 182 179 308 181 460 183 637 185 841 191 610 193 910Loyers autres activitéS 48 360 48 940 49 528 50 122 50 723 51 332 51 948 52 571 53 202 53 841 54 487 55 141 55 802 56 472 57 150 57 835 58 529 59 232 59 943 60 662Charges propriétaires LLS 1 010 1 022 1 035 1 047 1 059 2 960 2 995 3 031 3 067 3 104 3 141 3 179 3 217 3 256 3 295 3 334 3 374 3 415 3 456 3 497Charges locatives 18 120 18 337 18 557 18 780 19 005 19 234 19 464 19 698 19 934 20 174 20 416 20 661 20 909 21 159 21 413 21 670 21 930 22 193 22 460 22 729

totAl quittAnCements 170 928 172 979 175 055 177 155 179 281 183 320 185 520 187 746 189 999 192 279 194 586 196 921 199 284 201 676 204 096 206 545 209 024 211 532 214 070 216 639

Annuité emprunt bancaire coût bâti - PLS

59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780 59 780

Annuité emprunt bancaire coût bâti - libre

57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276 57 276

Annuité emprunt terrain GAIA 0 0 0 0 0 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460 29 460

Annuités emprunts 117 056 117 056 117 056 117 056 117 056 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516 146 516

Entretien courant 8 839 8 945 9 052 9 161 9 271 9 382 9 495 9 609 9 724 9 841 9 959 10 078 10 199 10 322 10 446 10 571 10 698 10 826 10 956 11 087Sous-traitance 4 420 4 473 4 526 4 581 4 635 4 691 4 747 4 804 4 862 4 920 4 979 5 039 5 100 5 161 5 223 5 285 5 349 5 413 5 478 5 544GE / GR 16 165 16 359 16 555 16 754 16 955 17 158 17 364 17 572 17 783 17 997 18 213 18 431 18 652 18 876 19 103

dépenses de mAintenAnCe 13 259 13 418 13 579 13 742 13 906 30 238 30 601 30 968 31 340 31 716 32 096 32 481 32 871 33 266 33 665 34 069 34 478 34 891 35 310 35 734

Achats 2 652 2 684 2 716 2 748 2 781 2 815 2 848 2 883 2 917 2 952 2 988 3 024 3 060 3 096 3 134 3 171 3 209 3 248 3 287 3 326Assurances 1 768 1 789 1 810 1 832 1 854 1 876 1 899 1 922 1 945 1 968 1 992 2 016 2 040 2 064 2 089 2 114 2 140 2 165 2 191 2 217Divers 2 210 2 236 2 263 2 290 2 318 2 346 2 374 2 402 2 431 2 460 2 490 2 520 2 550 2 580 2 611 2 643 2 674 2 707 2 739 2 772Frais telecom 884 895 905 916 927 938 949 961 972 984 996 1 008 1 020 1 032 1 045 1 057 1 070 1 083 1 096 1 109

Coût gestion loCAtif 7 513 7 603 7 695 7 787 7 880 7 975 8 071 8 167 8 265 8 365 8 465 8 567 8 669 8 773 8 879 8 985 9 093 9 202 9 313 9 424

frAis de gestion Coopimmo 6 000 6 072 6 145 6 219 6 293 6 369 6 445 6 523 6 601 6 680 6 760 6 841 6 923 7 006 7 091 7 176 7 262 7 349 7 437 7 526

résultAt ComptAble 27 100 28 830 30 581 32 353 34 146 -7 778 -6 113 -4 428 -2 723 -998 749 2 516 4 304 6 114 7 946 9 799 11 675 13 573 15 494 17 438

résultAt ComptAble Cumulé 27 100 55 931 86 512 118 865 153 010 145 232 139 119 134 691 131 968 130 971 131 719 134 235 138 540 144 654 152 599 162 399 174 074 187 647 203 141 220 580

PROVISION TRAVAUX CUMULÉE 0 0 0 0 0 16 165 32 523 39 078 50 832 62 786 69 944 57 308 69 880 80 164 68 160 78 873 67 304 70 956 74 832 73 935TRAVAUX EFFECTUÉS 10 000 5 000 5 000 10 000 30 000 5 000 7 500 30 000 7 500 30 000 15 000 15 000 20 000 50 000SOLDE PROVISION TRAVAUX 0 0 0 0 0 16 165 22 523 34 078 45 832 52 786 39 944 52 308 62 380 50 164 60 660 48 873 52 304 55 956 54 832 23 935

91

annexes

*

**

partenariat alfamaa et coopimmo

lettre d’intention du crédit agricole

Un grand merci…- À François Millet, éminent spécialiste des questions juridiques et des simulations chiffrées d’Alfamaa, dont nous regrettons le départ et qui malgré cela a travaillé avec acharnement pour le groupe jusqu’à la date du rendu : sans lui nous n’aurions jamais pu finaliser le dossier.

- À notre équipe d’AMO d’A-tipiC, Ingrid Avot et Louise Rivoirard, qui au-delà de leur grand professionnalisme ont su nous accompagner avec engagement et bienveillance en toutes circonstances, sacrifiant parfois leur vie person-nelle pour nous suivre dans d’interminables débats jusqu’à des heures indues ou retravaillant les données pour et avec nous à tout moment, week-ends inclus.

- À Christian Chevet et Hélène Tirel de Coopimmo, dont la vocation sociale s’est incarnée dans toute sa dimen-sion par la façon dont ils nous ont épaulés dès le départ – financièrement, techniquement et humainement- et ont cherché des solutions innovantes pour rendre l’habitat social participatif possible à Paris.

- Au cabinet d’architecture dAquin-ferrière, notamment son fondateur Olivier Ferrière, pour s’être lancé avec enthousiasme dans notre projet, et plus particulièrement au deux chefs de projet volontaires pour tenter l’aventure avec nous, Hélène Martinand et Olivier Rosenwald, qui ont répondu avec justesse, disponibilité, inventivité et sensi-bilité aux nombreuses demandes du groupe et à un cadre de travail participatif nouveau pour eux.

- À l’association hAbiCoop, qui a accepté de nous suivre bénévolement en sus du contingent de groupes déjà suivis pour le compte de la Mairie de Paris, et plus particulièrement Sarah Trudelle, qui nous a judicieusement conseillés jusqu’au dernier moment malgré son changement de vie et son déménagement vers un autre continent.

- À Nadia Merakchi, de l’association CoopérenCe, qui a mis sa gentillesse, son expertise et son temps à notre service pour nous aider à préciser le programme du Social Club et à imaginer un montage innovant pour les locaux du rez-de-chaussée ouverts sur le quartier.

- À tous ceux qui nous ont accueillis, conseillés et soutenus durant ce travail, notamment : lA grosse pAtAte, l’Abeille mAChine, j2p, les mAm’AyokA, lA mAison des AssoCiAtion du xixème Arrondissement, lA pépinière mAthis, Aurélie Dekeyser, tous les gens du quartier de la Mairie du XIXe arrondissement –commerçants, employés et habitants- qui nous ont consacré un peu de leur temps, Vincent Lootens pour avoir eu le talent de faire notre photo de groupe devant la parcelle, ainsi que tous les automobilistes parisiens – du quartier ou de passage - qui ont spontanément interrompu leur trajet rue Armand Carrel pour nous permettre de faire cette photo.

designer et mAquettiste : Marion Baylé« Nous ne te remercierons jamais assez de ton investissement colossal et de ta ténacité sans faille, conservés jusque dans les

sombres journées de finalisation de ce projet ».

Real Estate

Alfamaa, le lieu de vie cooperatif et durable