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Analyse du marché de l'investissement, des bureaux, du commerce et de la logistique, ainsi que leurs perspectives par les équipes de CBRE France, Septembre 2014.
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MARCHÉS IMMOBILIERS
17 SEPTEMBRE 2014
Conjoncture et perspectives
- P. 2
1111 Le marché des bureaux en IleLe marché des bureaux en IleLe marché des bureaux en IleLe marché des bureaux en Ile----dededede----FranceFranceFranceFrance
2222 Le marché des bureaux en RégionsLe marché des bureaux en RégionsLe marché des bureaux en RégionsLe marché des bureaux en Régions
3333 Le marché des commerces en FranceLe marché des commerces en FranceLe marché des commerces en FranceLe marché des commerces en France
4444 Le marché de la logistique > 5 000 m² en FranceLe marché de la logistique > 5 000 m² en FranceLe marché de la logistique > 5 000 m² en FranceLe marché de la logistique > 5 000 m² en France
5555 Le marché de l’investissement en FranceLe marché de l’investissement en FranceLe marché de l’investissement en FranceLe marché de l’investissement en France
SOMMAIRE
Visuel de couverture
LE MARCHÉ DESLE MARCHÉ DESLE MARCHÉ DESLE MARCHÉ DESBUREAUXBUREAUXBUREAUXBUREAUX EN EN EN EN ILEILEILEILE----DEDEDEDE----FRANCEFRANCEFRANCEFRANCE
Conférence de septembre 2014
- P. 4
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DU PIB
8M 2013 : 1 194 800 m²
8M 2014 : 1 365 900 m²+ 14 % en 1 an
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 8M14
Demande placée (millions de m²)
PIB France (%)
Croissance mondiale (%)
En millions de m²
Sources : CBRE / Immostat / INSEE / FMI
- P. 5
DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES - 8M 2014
0 m²
100 000 m²
200 000 m²
300 000 m²
400 000 m²
500 000 m²
600 000 m²
0 - 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m²
8M 2013 8M 2014 moyenne 8M 2004 - 2013
Source : CBRE / Immostat
- P. 6
DÉCOMPOSITION DES TRANSACTIONS > 5 000 M² - 8M 2014
TAILLE DES TRANSACTIONS
38 opérations
18 opérations
21 opérations
250 opérations
SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
10 000 - 20 000 m²
20 000 - 40 000 m² > 40 000 m²
5 000 - 10 000 m²
23 opérations
28%
12 opérations
28%
4 opérations
21%
3 opérations
23%
Source : CBRE / Immostat
15%
12%
14%
31%
14%
14%
Reste de Paris
La Défense Croissant Ouest
Paris Centre Ouest
1ères Couronnes 2ème Couronne
EN % DES VOLUMES
- P. 7
OFFRE IMMÉDIATE
20 %
0 m²
500 000 m²
1 000 000 m²
1 500 000 m²
2 000 000 m²
2 500 000 m²
3 000 000 m²
3 500 000 m²
4 000 000 m²
4 500 000 m²
Neuf et restructuré
Au 1er janvier 2014 : 3 925 000 m²
Au 1er septembre 2014 : 3 816 000 m²- 3 % en 8 mois
EN FIN DE PÉRIODE
Source : CBRE / Immostat
- P. 8
TAUX DE VACANCE PAR SECTEUR AU 1ER SEPTEMBRE 2014
4,3 %
5 %
8,9 %
9,8 %
10,9 %13,9 %
15 %
4,7 %
%Inférieur à la moyenne historique du secteur%
Moyenne Ile-de France
6,9 %
8,5 %
4,8 %
2,9 %
6,8 %2,6 %
5,8 %11 %
Supérieur à la moyenne historique du secteur
2ème Couronne5,4 %
Source : CBRE / Immostat
- P. 9
ÉVOLUTION DES LOYERS MOYENS « PRIME »
549503
762
691
625
698750
716
664
734 771707
696
305
432
455 486
478
401
502
441 442468
351
457
610
497
430 445 430 438 445
248
239
360
297 300
316298 301
297 296295
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900Paris QCA La Défense Croissant Ouest Loyer moyen pondéré Ile-de-France
Note méthodologique : avant 2001, le loyer moyen "prime" correspond à la valeur de transaction la plus élevée observée sur les immeubles haut de gamme, hors transaction atypique. Depuis 2001, le loyer moyen "prime"
correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m².
VALEURS FACIALES EN € COURANTS HT HC/M²/AN, EN FIN DE PÉRIODE
Source : CBRE
LE LE LE LE MARCHÉ DESMARCHÉ DESMARCHÉ DESMARCHÉ DESBUREAUXBUREAUXBUREAUXBUREAUX EN EN EN EN RÉGIONSRÉGIONSRÉGIONSRÉGIONS
Conférence de septembre 2014Chiffres au 30/06/2014
- P. 11*Aix-en-Provence / Marseille, Nice / Sophia Antipolis, Lyon, Lille, Bordeaux, Nancy, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Metz, Montpellier, Clermont-Ferrand, Rennes, Toulouse
Ma
rch
é d
es
bu
rea
ux
en
ré
gio
ns
VUE D’ENSEMBLE SUR LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES*
Historique de la demande placée au 1er semestre(en millions de m²)
� 555 400 m² commercialisés (- 5 % / 1er S 2013)
� Net repli de la demande publique et para publique
� Volume important des grandes transactions
� Marché guidé par la rationalisation des coûts
� Part du neuf / restructuré à 34 %
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 1S 14Demande placée Dont neuf / restructuré
30/06/2013 30/06/2014 Évolution
Demande placée 583 400 m² 555 400 m²�
- 5 %
Part du neuf et restructuré
40 % 34 % �
Source : CBRE
- P. 12*Aix-en-Provence / Marseille, Nice / Sophia Antipolis, Lyon, Lille, Bordeaux, Nancy, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Metz, Montpellier, Clermont-Ferrand, Rennes, Toulouse
Ma
rch
é d
es
bu
rea
ux
en
ré
gio
ns
VUE D’ENSEMBLE SUR LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES*
� 2 030 100 m² d’offre immédiate
� Le stock de second main continue sa progression
� 22 % de neuf / restructuré
Historique de l’offre immédiate au 1er semestre (en millions de m²)
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 1S 14Offre immédiate Dont neuf / restructuré
30/06/2013 30/06/2014 Évolution
Offre immédiate 1 939 800 m² 2 030 100 m²�
+ 5 %
Part du neuf et restructuré
23 % 22 % �
Source : CBRE
- P. 13
Ma
rch
é d
es
bu
rea
ux
en
ré
gio
ns
LES LOYERS
Évolution des loyers dans les 15 métropoles régionales(en € HT HC/m²/an)
� Les secteurs primes ou centraux résistent
� Le loyer moyen perd - 6 € en 6 mois pour s’établir
à 173 €
� Marseille conserve le loyer « prime » régional de
270 €
� Les avantages commerciaux peuvent s’élever à 1,5
ou 2 mois de franchise par année d’engagement
30/06/2013 30/06/2014 Évolution
Loyer moyen pondéré neuf et restructuré**
185 € 173 € �
Source : CBRE
Visuel de couverture
LE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DEL’L’L’L’IMMOBILIER IMMOBILIER IMMOBILIER IMMOBILIER DE COMMERCEDE COMMERCEDE COMMERCEDE COMMERCEEN EN EN EN FRANCEFRANCEFRANCEFRANCE
Conférence de septembre 2014
- P. 15
LA FRANCE TOUJOURS CIBLÉE PAR LES ENSEIGNES
La France est le 2ème pays le plus ciblé dans le monde par les plans de développement desenseignes internationales
* 130 enseignes internationales enquêtées pour cette édition ; Lecture : 26 % des enseignes interrogées ont des projets d’ouverture de boutiques en France en 2014
Source : CBRE, « How Active are Retailers globally », Février 2014
- P. 16
Canaux
Action
Se rendre en boutique En ligne
Chercher un produit spécifique 63 % 82 %
Vérifier le prix 51 % 81 %
Concrétiser l’achat 89 % 64 %
Source : CBRE, « Consumers survey 2014 »
Mar
ché
des
com
mer
ces
en F
ranc
e
LE RETAIL TOUJOURS PLUS OMNICANAL…
Clé de lecture : 82 % des personnes interrogées utilisent régulièrement internet lorsqu’elles cherchent un produit spécifique
Note méthodologique : le total est supérieur à 100 % car les sondés pouvaient sélectionner plusieurs items.
Pour votre shopping (non alimentaire), utilisez-vous régulièrement ces canaux pour mener les actions suivantes ?
- P. 17
9%
5%
12%
30%
76%
45%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
stable plus souvent moins souvent
Source : CBRE, « Consumers survey 2014 »
Mar
ché
des
com
mer
ces
en F
ranc
e
LE RETAIL TOUJOURS PLUS OMNICANAL…
Dans les 2 ans à venir, pour votre shopping (non alimentaire), utiliserez-vous plus, moins ou autant qu’aujourd’hui ces canaux ?
En ligne
Se rendre en boutique
Clé de lecture : 45 % des personnes interrogées déclarent qu’elles utiliseront ou consommeront autant en ligne qu’aujourd’hui
Visuel de couverture
LE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELA LA LA LA LOGISTIQUELOGISTIQUELOGISTIQUELOGISTIQUE EN EN EN EN FRANCEFRANCEFRANCEFRANCE(ENTREPÔTS > 5 000 M²)(ENTREPÔTS > 5 000 M²)(ENTREPÔTS > 5 000 M²)(ENTREPÔTS > 5 000 M²)
Conférence de septembre 2014
- P. 19
DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE
2 948 300 m²
2 099 600 m²
2 317 100 m²
2 963 200 m²
2 168 200 m²
2 684 600 m²
1 517 700 m²
0 m²
500 000 m²
1 000 000 m²
1 500 000 m²
2 000 000 m²
2 500 000 m²
3 000 000 m²
2008 2009 2010 2011 2012 2013 8M 2014
Ile-de-France Régions
* Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m²Sources : CBRE et Immostat
+ 22 % / 8M2013
- P. 20
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE
38 %
8 %
Sources : CBRE et Immostat
24 %
3 %
Sur les 8M 2014 : 1 517 700 m²dont 74 % sur l’axe Nord/Sud
7 %
5 %
6 %
4 %
1 %
1 %
2 %
1 %
* Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m²** Nord-Pas de Calais, Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA
- P. 21
OFFRES CERTAINES* AU 1ER JUILLET 2014
Source : CBRE
* Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie)
** Évolution par rapport au 1er juillet 2013 (stock immédiat France = 3 592 300 m²)
Offre immédiate* Évolution** Part classe A
France 3 493 900 m² - 3 % 48 %
Nord-Pas de Calais 224 300 m² + 3 % 52 %
Ile-de-France 1 629 300 m² + 11 % 49 %
Couloir rhodanien 369 800 m² - 27 % 33 %
PACA 218 300 m² - 11 % 56 %
- P. 22
OFFRES PROBABLES* AU 1ER JUILLET 2014
Source : CBRE
* Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie)
** Évolution par rapport au 1er juillet 2013 (stock immédiat France = 3 592 300 m²)
***programmes en cours d’instruction ou détectés parfois très en amont, pour lesquels nous disposons de certains éléments de dossier – Volume non exhaustif au niveau national
Développements potentiels*** : 7,3 millions de m²
Offres« en gris »
France 2 896 100 m²
Nord-Pas de Calais 401 500 m²
Ile-de-France 610 300 m²
Couloir rhodanien 341 000 m²
PACA 229 300 m²
- P. 23
VALEURS LOCATIVES FACIALES* EN FRANCE AU 1ER JUILLET 2014
* en € HT HC/m²/an, classe A neuf** hors 1ère couronneSource : CBRE
**
Visuel de couverture
LE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DELE MARCHÉ DEL’L’L’L’INVESTISSEMENTINVESTISSEMENTINVESTISSEMENTINVESTISSEMENT EN EN EN EN FRANCEFRANCEFRANCEFRANCE
Conférence de septembre 2014
- P. 25
CONTEXTE EUROPÉEN : ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS
-
50
100
150
200
250
300
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1S 2014
Royaume-Uni Allemagne France Espagne Autres pays
Source : CBRE
1S 2013 : 66,4 Mds €1S 2014 : 83,9 Mds €
+ 26 %
- P. 26
0
5
10
15
20
25
30
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1T 2T 3T 4T
(en milliards d’€)
ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX FRANCE ENTIÈRE PAR TRIMESTRE
Mar
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de l’
Inve
stis
sem
ent e
n F
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Sources : CBRE et Immostat
8M 2013 : 8 Mds €8M 2014 : 12,8 Mds €
+ 60 % sur un an
~ 20 Mds €
- P. 27
Amérique du Nord 2,1 Mds €
17,6 %
Asie – Océanie0,2 Mds €
1,9 %
Nationaux
6,6 Mds € 56,0 %
ORIGINE DES INVESTISSEMENTS SUR 8M 2014
Europe1,5 Mds €
12,5 %
Source : CBRE
Moyen-Orient1,2 Mds €
9,9 %
- P. 28
TYPOLOGIE DES PRODUITS
64,9%8,9%
26,3%
Industriel / logistique CommercesBureaux
8M 20142013
Source : CBRE et Immostat
65,3%11,5%
23,2%
EN VOLUMES
- P. 29
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES ENGAGEMENTS
Paris Centre Ouest21,5%
Reste de Paris10,0%
Croissant Ouest16,3%
La Défense6,1%
1ères Couronnes
13,9%
2ème Couronne
8,7%
Régions23,4%
Paris Centre Ouest21,5%
Reste de Paris14,4%
Croissant Ouest11,8%La Défense
13,0%
1ères Couronnes
8,0%
2ème Couronne
11,0%
Régions20,4%
EN VOLUMES
Source : CBRE et Immostat
8M 20142013
Paris 31,5 %
Paris35,9 %
- P. 30
ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX
5,40%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12% Taux de rendement "prime"* bureaux Paris QCA"Prime" bureaux régionsOAT TEC 10Euribor 3 mois
4,00 %
0,09%
1,35 %
Sources : CBRE, Banque de France - Comité de normalisation obligataire
* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie
EN FIN DE PÉRIODE
- P. 31
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 août-14
Bureaux PCO Bureaux Deuxième Couronne
100 pbs
200 pbs
ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX « PRIME » / SECONDAIRE
Sources : CBRE
Mar
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EN FIN DE PÉRIODE
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie
- P. 32
SIMULATION DE VALEURS VÉNALES* BUREAUX PARIS QCA
18 777
7 022
14 181
10 890
15 378
9 954
13 674
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
18 000
21 000
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 1S2014
Mar
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Source : CBRE
* valeur théorique moyenne basée sur les taux « prime » et le loyer facial de marché (trait plein)économique de marché (trait en pointillés)
Immeubles neufs / restructurés / rénovés, en euros constants HT/m², en fin de période
- P. 33
www.cbre.fr
Études et Recherche - 01 53 64 36 35
Pour recevoir cette présentation :
Aurélie [email protected]