Vente et acHat immObilierguide en 5 etaPeS cléS

de la Stratégieaux acteS

Acheter ou vendre un bien immobilier est une opération importante,qui se mûrit à l’avance et se prépare. Cette règle générale est d’autantplus vraie que les opérations d’achat ou de vente immobilière sont devenues extrêmement complexes, du fait d’une législation foisonnante et multiple, au confluent d’intérêts publics (opérationd’urbanisme, mixité sociale, encadrement du crédit…) et d’intérêtsprivés (droit de propriété, droit du locataire, droit de construire…). Il faut y ajouter la forte volonté du législateur de protéger au maximum l’acquéreur, en encadrant le processus de vente dans un formalisme contraignant (délai de rétractation, mention manuscrite de la loi Scrivener…). Les actes notariés sont le témoignage de ces évolutions. Au début du siècle dernier, les actes de vente tenaient sur quelques pages. Aujourd’hui, le moindre acte dépasse bien souvent les 100 pages si l’on y ajoute les nombreuses annexes.

A l’heure des achats en 3 clics sur Internet, le « temps notarial » apparaît bien long. Et pourtant, la sécurisation de sa propriété vautbien un peu d’attente, compte tenu de l’importance de l’enjeu.

L’objet de ce guide est de vous permettre de suivre les 5 étapes clésd’un processus de vente ou d’acquisition immobilière et d’en matéria-liser les éléments indispensables, pour anticiper les opérations et comprendre les « coulisses notariales » de votre acte.

LES 5 ÉTAPES CLÉS DE LA VENTEET DE L’ACHAT IMMOBILIER

ETAPE N°1 : LA DÉCISION DE VENDRE OU D’ACHETER

ETAPE N°2 : L’AVANT-CONTRAT

ETAPE N°3 : ENTRE L’AVANT-CONTRAT ET LA VENTE

ETAPE N°4 : LA SIGNATURE DE LA VENTE

ETAPE N°5 : APRÈS LA SIGNATURE

Sommaire

N°�2.2

la lettre du Groupe altHéMis, réseau notarial //�N°2.2�//�avril 2013

2 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

la déciSiOn de VendreOu d’acHeterLa période dite « précontractuelle » va permettre la rencontre de l’offre et de la demande. Elle commence avec la décision du propriétaire de mettreson bien en vente et se termine au moment où un acheteur se décide à l’acquérir, moyennant des conditions acceptées par tous.

étApe n°1

la « JustE » évaluation du biEnLa�question�de�l’évaluation est�bienévidemment�au�cœur�des�préoccu-pations� tant� du� vendeur� que� de�l’acquéreur.�L’objectif�d’un�vendeurest�de�maximiser�son�prix�de�vente,sans�pour�autant�faire�fuir�l’acheteur�potentiel.� De� son� côté,� l’acheteursouhaite�minimiser�son�prix�d’acqui-sition,� sans� pour� autant� voir� sonoffre�rejetée.�Pour� l’un� comme� pour� l’autre,�la�connaissance�du�marché�immobi-lier� au�moment� de� l’opération� est�indispensable.�De�nombreux�outilssont�à�disposition :�annonces�immo-bilières� (sous� forme� papier� et/ouabonnement� à� des� alertes� mail),�statistiques� du� marché� immobilierdes�notaires,� sites� internet� et�bienentendu�conseils�des�professionnelsde�l’immobilier.

côté vEndEur : orGanisEr sa vEntEChoisir le mode de mise sur le marché Si� la� France� est� l’un� des� pays� où�

la�vente�de�particulier�à�particu�lierdemeure� très� développée,� il� con�-vient� de� ne� pas� sous-estimer� lescontraintes�de�ce�choix.�Sauf�à�êtreextrêmement�disponible�et�motivé,mieux�vaut�faire�appel�à�un�profes-sionnel� de� l’immobilier :� passer� et�renouveler� les�annonces,� répondreau� téléphone,� faire� visiter� le� bien,parfois�plusieurs�fois�pour�un�mêmecandidat,� répondre� aux� questions�les� plus� diverses,� faire� le� tri� entre�les� offres� sérieuses� et� celles�moins�sérieuses,�constituent�un�vrai�métier.�

Constituer un dossier completpour pouvoir vendre au mieux,mais aussi au plus viteLes� documents� à� réunir� sont� nom-breux�mais� essentiels� pour� donnerdes� informations� pertinentes� de�nature�à�rassurer�l’acquéreur�et�luipermettre� de� prendre� sa� décisionplus� vite.� Ils� concernent� tout� aussibien� les� éléments� permettant� de�matérialiser� la� propriété� que� des�informations�sur� le�bien� lui-même,sous� forme� de� diagnostics� tech-niques�.�

Or�ces�recherches�peuvent�réclamerdu�temps�ou�rendre�des�opérationsde�régularisation�nécessaires : Vous�ne�retrouvez�plus�votre�titrede� propriété� (copie� authentique�de�votre�acte�d’acquisition)�et�il�est�nécessaire�d’en�demander�une�copieà�la�conservation�des�hypothèques.� Vous� avez� annexé� une� partie�commune� avec� l’autorisation� des�copropriétaires,� mais� rien� n’a� été�régularisé�au�fichier�immobilier.Il� est� donc� nécessaire� d’anticiper�et�de�consulter�votre�notaire�le�plustôt�possible�afin�de�pallier�au�mieuxune� difficulté� inattendue,� et� ainsi�éviter� que� l’acheteur� ne� cherche�par�la�suite�à�renégocier�le�prix�en�rai-son� d’une� information� qui� ne� lui�aurait�pas�été�fournie�au�moment�del’offre.

effectuer une première évalua-tion de l’impôt de plus-valueEn� l'état� actuel� de� la� législation,l'éventuelle�plus-value�sera�notam-ment� exonérée� s'il� s'agit� de� la�résidence�principale�du�vendeur,�ou,depuis�le�1er février�2012,�s'il�s'agit

Le mandat exclusif donne

l’exclusivité de la vente

à une seule agence immobi-

lière, qui est naturellement

plus motivée. vous pouvez

également signer un mandat co-exclusif (deux

agences) pour diversifier.

Les mandats sans exclusivité permettent

de donner autant de man-

dats que vous le voulez.

attention toutefois

à ne pas trop multiplier

le nombre d’intermédiaires

car commercialement,

cela risque de « fragiliser »

l’offre et de démotiver

les agences.

Quel que soit le type de

mandat, vous avez égale-

ment la possibilité de vous

réserver le droit de trouver

un acquéreur directement

par vous-même, à condition

de le prévoir dans le contrat.

lEs différEnts tYpEs dE Mandat

// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 3

d'un�bien�immobilier�détenu�depuisplus�de�30�ans.�Dans�les�autres�cas,�la�plus-value�sera�taxée�au�taux�de19 %,�et�soumise�aux�prélèvementssociaux� au� taux� de� 15,5 %� soit� untotal�de�34,5 %.�

Le� nouveau� régime� prévoit� une�exonération�après�30�ans,�par�appli-cation�d’un�abattement�progressif,�qui� concentre� les� décotes� sur� les�5�dernières�années�: 2 %�pour�chaque�année�de�déten-tion� au-delà� de� la� cinquième�(soit�entre�6�et�17�ans)�; 4 %�pour�chaque�année�de�déten-tion� au-delà� de� la� dix-septième�(soit�entre�17�et�24�ans)�; 8 %�pour�chaque�année�de�déten-tion�au-delà�de� la�vingt‑quatrième(soit�entre�25�et�30�ans).�Voir�tableau�ci-contre

Pour� calculer� le� prix� d’acquisition,�il�faut�tenir�compte�des�frais�enga-gés�à�cette�occasion�(droits�d’enre-gistrement,� honoraires� du�notaire,commission�d’agence…) :� Si� le� bien� a� été� acquis� à� titre�onéreux,� il� est� possible� de� retenir,sans�justificatif,�un�forfait�de�7,5�%,ou,� s'il� est� supérieur� et� justifié,�le�montant�réel�(augmenté�notam-ment� de� la� commission� d'agence�réglée�à�l'époque). Si�le�bien�a�été�reçu�par�successionou�donation,�c’est�le�montant�réel�desfrais�et�droits�de�mutation�qui�serapris� en� compte,� à� condition�que� levendeur� en� ait� supporté� la� charge.� Il� faut� aussi� en� principe� tenircompte�des� travaux.�Mais�peu� sontdéductibles�pour�leur�montant�réel,car� on� ne� retient� que� les� travauxd’amélioration� au� sens� fiscal� duterme�(et�non�les�travaux�d’entretienet�de�réparation),�à�condition�qu’ilsn’aient�pas�déjà�été�pris�en�compteau�titre�de�l’impôt�sur�le�revenu.�Si�le�bien�est�détenu�depuis�plus�decinq�ans,�il�est�souvent�plus�avanta-geux�de�retenir�un�forfait�égal�à�15%du�prix�d’acquisition,�d’autant�qu’au-cun�justificatif� n’est� exigé.Attention,� ces�règles�ne�s’appliquentque� pour� les� cessions� réalisées� en

France� par� des� résidents� fiscaux�français.�Pour�les�non-résidents,�chaque�cas�està� traiter� de�manière� spécifique,� enfonction�notamment�du�lieu�de�rési-dence�fiscale.

Pour� les�cessions�réalisées�depuis� le�1er janvier� 2013,� il� est� institué� unetaxe�supplémentaire�sur�la�plus-value�immobilière,�si�le�montant�de�la�plus-value�imposable�excède�50.000 €Voir�barème�ci-dessous.�

Le conseil d’AlthémisSi vous souhaitez transmettre une partie

de votre patrimoine à vos enfants,

il peut être pertinent de leur donner l’immeuble

avant la vente afin de purger l’impôt de plus-value.

années de détention

1 à 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Fraction�imposable�de�la�plus-value

100�% 98�% 96�% 94�% 92% 90�% 88�% 86�% 84�% 82�% 80�%

Abattement 0�% 2�% 4�% 6�% 8�% 10�% 12�% 14�% 16�% 18�% 20�%

années de détention

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Fraction�imposablede�la�plus-value

78�% 76�% 72�% 68�% 64% 60�% 56�% 52�% 48�% 40�% 32�% 24�% 16�% 8�% 0�%

Abattement 22�% 24�% 28�% 32�% 36�% 40�% 44�% 48�% 52�% 60�% 68�% 76�% 84�% 92�% 100�%

Montant de l'abattement pour durée de détention

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe

De�0�à�50.000�€ 0

De�50.001�à�60.000�€ 2�%�PV�–�(60.000�–�PV)�x�1/20

De�60.001�à�100.000�€ 2�%�PV

De�100.001�à�110.000�€ 3�%�PV�–�(110.000�–�PV)�x�1/10

De�110.001�à�150.000�€ 3�%�PV

De�150.001�à�160.000�€ 4�%�PV�–�(160.000�–�PV)�x�15/100

De�160.001�à�200.000�€ 4�%�PV

De�200.001�à�210.000�€ 5�%�PV�–�(210.000�–�PV)�x�20/100

De�210.001�à�250.000�€ 5�%�PV

De�250.001�à�260.000�€ 6�%�PV�–�(260.000�–�PV)�x�25/100

Au-delà�de�260.000�€ 6�%�PV

PV�=�Plus�value�imposable

Barème de la taxe sur les plus-values immobilières les plus élevées

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Cette� taxe� s'applique� au� montant�de� la� plus-value� imposable� obtenuaprès� déduction� de� l’abattement�progressif�pour�durée�de�détention.�Son� taux� varie�de� 2� à� 6 %� selon� lemontant�de�la�plus-value�imposable.

Pour�plus�de�précisions,�accédez�auxcommentaires�de�l'administrationfiscale�sur�la�taxation�des�plus-valuesimmobilières�via�notre�site�internet�ww.althemis.fr,�rubrique�Liens�utiles

côté acQuérEur : la QuEstion crucialE du financEMEntfinancement d’un bienLa� question� la� plus� importante�pour� l'acquéreur� est� celle� de� son�financement :� économies� person-nelles,� capacité� d’emprunt,� aide�familiale�sous�la�forme�d’un�prêt�oud’une�donation.�Bien� entendu,� en� cas� de� pluralitéd’acquéreurs� (couple� marié,� pacséou� en� simple� concubinage,� achat�en� famille,� etc.)� des� dispositions�particulières�devront�être�prises.Voir�en�page�9�« Origine�des�deniersen�cas�d’achat�à�plusieurs ».

Le� budget� global� à� prévoir� com-prend�le�prix�du�bien,�augmenté�desdroits� d’enregistrement� (sauf� si�le� bien� est� soumis� à� la� TVA),� desémoluments� du� notaire� et� le� caséchéant� des� frais� d’emprunt� et� degarantie� (hypothèque�ou� caution),

et�naturellement�de�la�commissionde�l’agence�immobilière.

Ventes en chaîne ou prêt relais ?Lorsque� l’on� est� déjà� propriétaired’un�bien� immobilier�qui�doit�êtrevendu� pour� financer� la� nouvelle�acquisition,� l’idéal� est� de� pouvoircoordonner� les� deux� opérations,mais�cela�est�souvent�difficile.�

Se� pose� alors� un� choix� cornélien :faut-il� vendre� avant� d’acheter,� aurisque�de�se�retrouver�« à�la�rue »�etde�devoir�prendre�une� location�oufaut-il�attendre�d’avoir�acheté�pourvendre ?� S’il� n’y� a� pas� de� scénarioidéal,�les�deux�solutions�présententdes�avantages�et�des�inconvénientstranchés.�

Vendre�avant�d’acheter�permet�unetotale� sécurité� alors� que� l’inverse�nécessite�« d’acheter�du�temps »�autravers�d’un�prêt�relais�qui�présentemécaniquement� plus� de� risques,�surtout�dans�un�marché�immobilierdifficile.�

A�ce�titre,�il�est�clair�que�la�signatured’une�promesse�de�vente�sur�le�bienà� céder� facilitera� l’accord� de�la�banque.�Toutefois,�en�l’absence�devente�du�bien�dans� le�délai�prévu,�la�pression�à�la�baisse�du�prix�devienttrès�forte.�S’il� existe� des� solutions�alternatives� à� la� vente� du� bien�(rachat�d’un�contrat�d’assurance�vie,vente�d’un�autre�bien….),�ce�risqueest�diminué. �

Les outils du notariat

pour connaître les statistiques

immobilières, évaluer votre bien,

calculer les frais et impôts liés

à l’acquisition, rendez-vous sur notre

site www.althemis.fr qui vous

redirigera vers les sites du notariat

dans la rubrique « liens utiles ».

a l’occasion de la vente

d’un bien immobilier,

l’acquéreur doit verser

au notaire un montant

(improprement appelé

« frais de notaire ») qui

correspond aux impôts

et taxes, au paiement

d’intervenants

extérieurs

(géomètre, syndic)

et à la rémunération

du notaire.

cette dernière est

établie sur la base

d’un tarif fixé par

l’état et identique pour

tous les notaires.

pour une vente d’un

bien d’une valeur

d’un million d’euros,

l’ensemble de ces frais

est de l’ordre de 6,35 %

du prix de vente,

dont 84 % destinés

au trésor public.

dans cet exemple, les

émoluments du notaire

représentent moins de

1 % du prix total.

lEs frais d’acQuisition

Exemple de calcul de plus-value(1) prix dE vEntE (01/03/2013) 457.000 €(a)�Prix�d’achat�le�(15/03/1986) 250.000 €

(b)�Forfait�(7,5 %) 18.750 €

(c)�Travaux�(15 %) 37.500 €

(2) prix de revient (a + b + c) 306.250 €

(3) plus-value brute (1 - 2) 150.750 €

(4) abattement pour durée de détention (26 ans) 68 %

(5) plus-value imposable 48.240 €

(6) impÔt et preLeVements (34,5 %)* 16.643 €

dans cet exemple, reculer la vente après le 15 mars permet de bénéficier d’un abattement de 76 % au lieu de 68 %, soit une économie d’impôt de 3.196 € l'abattement pour durée de détention se calcule par rapport à la date anniversaire de l'acquisition. *taux en vigueur en mars 2013

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proMEssE ou coMproMis dE vEntEIl�existe�deux�types�d’avant-contrat :la� promesse� ou� le� compromis� devente.�Très�différents�dans�leur�phi-losophie,� ils� se� sont� pourtant�rapprochés� au� fil� du� temps� dansleurs� conséquences� pratiques.� Parailleurs,� les� deux� formules� bénéfi-cient�du�délai�de�réflexion�de�septjours�et�de� la�condition�suspensived’obtention�d’un�prêt.

La promesse unilatérale de venteDans� la� promesse� unilatérale� devente,�c’est�le�vendeur�qui�s’engage,l’acquéreur� ayant� de� son� côté�l’option� d’acheter� ou� de� ne� pas�acheter,�jusqu’au�jour�de�la�levée�del’option.� Avant� cette� date,� il�demeure� libre� de� ne� pas� finaliserl’acquisition� à� condition� de� régler�au�vendeur� l’in�demnité� prévue� aucontrat� (fixée�généralement�entre�5et�10 %�du�prix)�pour�le�rémunérerde� l’immobilisation� du� bien� à� sonprofit�pendant�cette�période.�L’avantage�de�la�promesse�unilaté-rale�de�vente�est�qu’il�est�plus�faciled’en�sortir�tant�pour�l’acheteur�(quiperd�alors�son�indemnité�d’immobi-lisation�mais�ne�pourra�jamais�êtrecontraint�à�acheter�tant�qu’il�n’a�paslevé� l’option)�que�pour� le�vendeurqui�peut�plus�rapidement�revendrele� bien� si� l’acquéreur� ne� lève� pas�son�option.

Le compromis A� l’inverse,� le� compromis� de� vente�est�un� contrat� synallagmatique,�oùles� deux� parties� sont� engagées :�le�Code�civil�prévoit�d’ailleurs�que�le« compromis�de�vente�vaut�vente ».L’acquéreur� est� obligé� d’acheter« sauf� si� une� condition� suspensiven’est�pas�remplie »,�et�en�cas�de�refusde� sa� part,� il� s’expose� à� des� dom-mages�et�intérêts�(en�général�prévuscontractuellement� sur� une� base� de�5�à�10 %�du�prix)�mais� aussi� à�une�réalisation�judiciaire�de�la�vente�(avecobligation�d’avoir�à�payer�le�prix).

Les critères de choixLes� deux� sortes� d'avant-contrat�présentent� des� avantages� et� des�inconvénients.� En� général,� lesagences�immobilières�ont�recours�aucompromis.�En� ce� qui� concerne� les� avant-contrats�notariés,�on�assiste�le�plussouvent�à�une�scission�géographique(en� partie� liée� au� prix� des� biens�immobiliers)� entre� les� notaires�parisiens,� qui� ont� habituellement�recours�à�la�promesse�de�vente,�et�lesnotaires�en�région,�qui�privilégient�souvent�les�compromis.�

docuMEnts nécEssairEspour l’avant-contratLe� rédacteur� de� la� promesse� ou�du� compromis� doit� disposer� d’un�certain�nombre�de�documents�pouravoir� une� vision� pertinente� du�

dossier.�Cette�liste�est�variable�selonla�nature�des�biens�et�leur�situation�juridique :� titre� de� propriété,� étatcivil�des�vendeurs�et�des�acquéreurs(dont�leur�contrat�de�mariage),�diag-nostics� techniques� obligatoires.�Si�le�bien�est,�ou�a�été�loué :�copie�dubail,�lettre�de�congé�envoyée�par�lelocataire� ou� notification� du� congévalant� offre� de� vente.� On� peut�y� ajouter� le� dernier� avis� de� taxe�foncière,� le� règlement� de� copro-priété� et/ou� le� cahier� des� charges�du� lotissement)� ainsi� que� les� troisderniers�procès�verbaux�d’assembléedes� copropriétaires.� Si� le� bien� est�détenu� par� une� société� civile,�

l’aVant-cOntrat Lorsque le vendeur et l’acquéreur ont trouvé un accord sur la chose et sur le prix, il convient de le formaliser par la signature d’un avant-contratqui constitue l’élément clé de l’opération, dont il fixe quasi définitivement le cadre. D’où l’intérêt majeur de le rédiger avec l’assistance et les conseilsd’un professionnel de l’immobilier. Le notaire nous semble devoir être associé dès l’origine, surtout lorsqu’il s’agit d’opérations complexes : vente de terrain à bâtir, propriétés importantes, biens présentant des difficultés juridiques particulières…

étApe n°2

depuis le 1er janvier 2011, en cas de

vente d’un immeuble d’habitation non

raccordé au tout à l’égout, un certificat

de contrôle du bon état et du bon

fonctionnement de l’installation

d’assainissement non collectif doit être

fourni. En cas de doute sur l'existence

du raccordement, il est vivement

conseillé de faire établir un certificat

de raccordement par la société

mandatée à cet effet par la Mairie.

Maison individuEllE :

l’importance de la question de l’assainissement

6 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

la�copie�des�statuts�à�jour�est�indis-pensable.�Dans� l’hypothèse�où�destravaux�auraient�été�effectués�sur�lebien,� il� faudra� également� fournirune�copie�de�l’au�torisation� d’urba-nisme� (permis� de� cons�truire� ou�déclaration� de� travaux)� ainsi� que�la� copie� de� la� police� « dommages-ouvrage »�si�les�travaux�de�construc-tion,�d'agrandissement,�de�suréléva-tion,�ou�de�transformation,�ont�étéeffectués�depuis�moins�de�10�ans.

délai dE rétractationLorsqu’il� s’agit� d’un� immeuble� àusage�d’habitation�(affecté�à�la�rési-dence� principale� ou� secondaire� del’acheteur� ou� encore� au� logementd’un�locataire),�l’acquéreur�disposed’un� délai� de� 7� jours� (à� compter�de� la� remise� en� mains� propres�ou�de�la�notification�qui�lui�est�faitede� l’avant-contrat)� pour� exercer�sa�faculté�de�rétractation.

condition suspEnsivE d’obtEntion d’un prêtLe�code�de�la�consommation�indiqueque� lorsque� l’acquéreur� prévoit�de� payer� le� prix� à� l’aide� d‘un� ou�plusieurs�prêts,�la�vente�est�consen-tie�sous� la�condition�suspensive�deleur�obtention.�Concrètement,�si�leprêt� n’est� pas� obtenu,� l’acheteur

pourra�se�libérer�de�l’avant-contratsans� pénalité.� On� comprend� doncque� cette� clause� soit� strictement�encadrée :�description�des�conditions�du�prêt�(durée,�nature,�taux�d’inté-rêt�maximal�hors�assurance)�et�fixa-tion� de� délais� pour� effectuer� lesdemandes�et�pour�obtenir� le�prêt.Un�minimum�de�30�jours�est�prévupar�la�loi,�mais�il�est�plus�réaliste�decompter�45�jours.�Si� l'acquéreur� déclare� ne� pas� faireappel�à�un�emprunt,�il�devra�l'indi-quer�dans�l'acte�s'il�n'est�pas�notarié,

sous� forme�d'une�mention�manus-crite� visant� à� lui� faire� prendreconscience�de�son�choix.

indEMnité d’iMMobilisation(ou dépôt dE GarantiE)Dans� le� cadre� de� l’avant-contrat,�l’acquéreur�va�marquer�son�engage-ment� en� versant� une� somme,�appelée�indemnité�d’immobilisationpour� la� promesse,� ou� dépôt� de�garantie�pour�le�compromis.�

L’usage�est�de�verser�10 %�du�prix,mais�pour�les�montants�importants�il� arrive� de� plus� en� plus� fréquem-ment�que�les�parties�se�mettent�d’ac-cord� pour� ne� verser� que� 5 %� lors�de�la�signature.

Cette� somme� est� encaissée� par� le�notaire� et� déposée� sur� un� compte�séquestre.� Si� la� vente� a� lieu,�la�somme�versée�s’impute�sur�le�prixde�vente.�Si�la�vente�n’intervient�pas,tout�dépend�de�la�cause :� Si� l’acquéreur� ne� peut� signer�car�son�prêt�lui�a�été�refusé�ou�unecondition�suspensive�n’est�pas�réali-sée,�la�somme�lui�est�alors�restituée.� Si�l’acquéreur�est�fautif,�le�contratprévoit�que�la�somme�convenue�doitêtre� versée� au� vendeur� (qui� devra�demander�à�l'acquéreur�le�règlementdu� complément� si� une� fraction�seulement�a�été�versée�à�l’origine).��

Le conseil d’AlthémisSi vous êtes vendeur, mieux vaut éviter

d’accepter une offre d’achat du potentiel acquéreur

(elle constitue un réel engagement) et préférer

la signature d’un avant-contrat,

qui implique de se mettre d’accord sur d’autres

éléments que le seul prix.

constituEr unE société civilE pour acQuérir

si vous désirez consti-

tuer une société civile

pour réaliser votre

acquisition, il convient

de prévoir dans l’avant-

contrat une faculté de

substitution. par ailleurs,

dans l’hypothèse d’un

financement bancaire,

il faut informer rapide-

ment la banque de ce

mode d’acquisition et

lui communiquer copie

des projets de statuts.

En ce qui concerne

le prêt, il y a deux

solutions possibles :

soit la banque prête

à la sci, soit la banque

prête aux associés qui

apportent le montant

du prêt à la sci en

compte courant ou en

capital afin de pouvoir

financer l’acquisition.

la société civile peut

répondre à de multiples

objectifs : éviter l’indivi-

sion, dissocier « l’avoir

et le pouvoir »,

optimiser la transmis-

sion, mieux protéger

le conjoint, etc.

attention toutefois,

si la sci loue en meublé

le bien acquis, même

de façon temporaire,

elle sera soumise à

l'impôt sur les sociétés,

avec toutes les consé-

quences fiscales que

cela peut engendrer.

// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 7

déMarcHEs à EffEctuEr par l’acQuérEurL’acquéreur�doit�faire�les�démarchesnécessaires�pour�lever�les�conditionssuspensives�qui�ont�été�stipulées�en�sa� faveur.� Il� s’agit� pour� l’essentield’obtenir�son�financement�ou�les�au-torisations� d’urbanisme� indispensa-bles�à�la�réalisation�de�son�projet.

obtention du financementL’acheteur� doit� respecter� les� délaisfixés� dans� l’avant-contrat,� d’abordpour� déposer� son� offre� de� prêt,�ensuite�pour�apporter�la�preuve�queson�crédit�a�été�obtenu.Si,�à�la�date�convenue,�la�demande�deprêt�n’a�pas�été�acceptée,�il�convientde�distinguer�deux�situations : Soit�l’acquéreur�s’est�vu�refuser�son

prêt�et�dans�ce�cas�la�loi�prévoit�quele�contrat�signé�est�caduc.�Il�récupèredonc�les�sommes�versées�au�titre�del’indemnité�d’immobilisation�ou�dudépôt� de� garantie.� De� son� côté,�le�vendeur�redevient�libre�de�céder�à�une�autre�personne. Soit� la� banque� n’a� pas� encore�répondu�et�le�vendeur�a�alors�la�pos-sibilité�de�demander�la�caducité�ducontrat.� Si� l’acquéreur� le� souhaite�et� si� le� vendeur� l’accepte,� un� délaisupplémentaire� peut� être� convenupour� attendre� la� réponse� de� labanque.

obtention d’un permis ou d’une autorisation de construireSi� l’acheteur�a�soumis� la�réalisation�de�la�vente�à�l’obtention�d’un�permis

de�construire�(ou�d’une�autre�autori-sation�d’urbanisme),�la�période�entrela�promesse�et�la�vente�lui�permet : de�déposer�sa�demande�de�permis,� d’avoir� le� retour� des� autorités�compétentes� (selon� les� cas,� il� fautcompter�entre�3�et�5�mois), de�purger�le�délai�de�recours�destiers� (2�mois)� et� le� droit� de� retrait�de�l’administration�(3�mois).

Le�délai�de�recours�des�tiers�(2�mois)court� à� compter� de� l'affichage� dupermis� de� construire� sur� le� terrain.Cet�affichage�doit�être�continu�pen-dant� ces� deux� mois.� L’idéal� est� defaire�un�constat�d’huissier�en�début,en�milieu�et�en�fin�de�période.

Au cours de cette période, les parties doivent effectuer un certainnombre de démarches en vue de permettre la bonne réalisation de l’opération. De son côté, le notaire analyse et traite les élémentsnécessaires à la signature de la vente.

entre l’aVant-cOntrat et la Vente

étApe n°3

QuEl notairE pour vEndrE ou acHEtEr ?

le choix du notaire est libre

(pas d’exclusivité territo-

riale) et vendeur comme

acquéreur peuvent retenir

chacun le leur. En présence

de deux notaires, la ques-

tion se pose de savoir qui

« tient la plume », c'est-à-

dire qui rédige l’avant-

contrat et l’acte de vente.

la détermination du notaire

rédacteur est fonction des

règles de la profession no-

tariale, variables selon les

chambres des notaires et

parfois assez complexes.

En simplifiant, on peut dire

que c’est généralement

le notaire de l’acquéreur qui

rédige l’acte de vente,

le notaire vendeur lui trans-

mettant alors un « dossier

d’usage » comprenant

les éléments nécessaires

concernant le bien. lorsque

le notaire du vendeur est

situé dans le même ressort

de cour d’appel que le bien

vendu alors que le notaire

de l’acquéreur est situé

dans le ressort d’une autre

cour d’appel, c’est alors

le notaire vendeur qui

rédige l’acte.

les honoraires de notaire

sont à la charge de l’acqué-

reur et sont partagés entre

le notaire du vendeur et

le notaire de l’acquéreur.

il n’y a donc pas de surcoût

lié à l’intervention de deux

notaires.

8 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

constitution du dossiErpar lE notairE du vEndEurEn� vue� de� finaliser� la� vente,� il� est�nécessaire�de�rassembler�et�d’analy-ser�un�certain�nombre�de�documents,dont� l’essentiel� est� demandé� par�le�notaire.

Contrôle de la situation hypothécaireL’objectif�est�de�vérifier�si�le�bien�estgrevé�d’une�inscription�hypothécaireencore�en�cours.�Si�tel�est�le�cas,�il�fautalors�se�rapprocher�du�créancier�pourprocéder� à� une�mainlevée� de� l’ins-cription,�dont�le�coût�est�à�la�chargedu�vendeur�(Exemple :�la�mainlevéesimplifiée�d’une�hypothèque�corres-pondant� à� un� prêt� de� 500.000 €� àl’origine�s’accompagne�d’un�coût�del’ordre�de�1.400 €).�

En�effet,�à�défaut�de�mainlevée,�l’hy-pothèque�resterait�attachée�au�bien,alors�même� qu’il� aurait� changé� depropriétaire.�Si�une�somme�reste�en-core� à� régler,� le� créancier� donnerason�accord�mais�exigera�d’être�inté-gralement�remboursé.�En�pratique�le�règlement�est�réalisépar�le�notaire,�sous�forme�de�prélè-vement�sur�le�prix�de�vente.

obtention des renseignementsdu cadastre et de l'urbanismeIl� s’agit� de� donner� à� l’acquéreur�une� information� générale� sur� la�situation�du�bien�au�regard�des�règles

d’ur�banisme�(servitude�d’urbanisme,�existence� ou� non� d’un� droit� depréemption,� absence� d’arrêté� depéril,�information�sur�les�carrières…).Pour�établir�cette�partie�du�dossier,�le�notaire�est�généralement�amené�à�mandater�un�géomètre�expert.

Pour�autant,� l’acquéreur�ne�pourrarenoncer�à�la�vente�que�si�ces�rensei-

gnements� révèlent� des� vices� ou�servitudes� non� déjà� signalés� et�empêchant�l’utilisation�du�bien�pourl’usage� auquel� il� est� destiné,� ou�encore�portant�atteinte�de�façon�no-table�à�sa�valeur�vénale :�expropria-tion,� arrêté�de�péril�ou� insalubrité,classement�en�emplacement�réservé,alignement�sur�la�voie�publique,�etc.�

Le conseil d’AlthémisUne entrée anticipée de l’acquéreur dans les lieux

pour y habiter ou pour y réaliser des travaux est

une opération à haut risque, tant pour le vendeur

que pour l’acquéreur. Entre la promesse et

la vente, bien des choses peuvent encore arriver

et venir compromettre l’opération : préemption

du bien par la commune, non obtention de prêt,

décès du vendeur ou de l’acquéreur, incendie…

En cas d’emprunt immobi-

lier les banques demandent

généralement une garantie,

qui peut prendre plusieurs

formes. la première est

une hypothèque (en cas de

financement pour acquérir,

elle prend la forme d’un

privilège de prêteur de

deniers). Elle permet à la

banque, en cas de défaut de

paiement, de pouvoir saisir

le bien immobilier et de se

faire rembourser sa créance

à l’aide du prix de vente.

l’autre solution est de

demander à un organisme

spécialisé (moyennant

rémunération) de se porter

caution.

En cas de défaut de

paiement, l’organisme

de caution rembourse

la banque et se retourne

ensuite contre le débiteur

pour faire vendre ses actifs

en vue du remboursement.

les deux solutions

présentent des avantages

et des inconvénients qui

doivent être discutés

avec le prêteur.

HYpotHèQuE ou caution MutuEllE

// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 9

L’information�qui�est�fournie�à�l’occa-sion� de� la� vente� demeure� très�générale.�Si�l’acquéreur�a�un�projetparticulier,� il� convient� qu’il� se� rap-proche� directement� des� services�d’urbanisme� de� la� commune� pours’assurer�de�sa�faisabilité.�

D’autre� part,� l’information� fournieporte�sur�le terrain�lui-même�mais�passur�son�environnement.�Là�aussi�l’acquéreur�doit�contacter�di-rectement�les�services�publics�s’il�sou-haite� avoir� des� précisions� surd’éventuels� projets� à� proximité� dubien�(construction�d’une�route�nou-velle,�de�nouveaux�équipements�pu-blics…).

Droits de préemptionLa� loi�organise�différents�droits�depréemption� qui� permettent� à� leurbénéficiaire� d’acheter� le� bien� à� laplace�de�l’acquéreur�initial :�droit�depréemption�urbain�dont�est�bénéfi-ciaire�la�commune,�droit�de�préem-ption� de� la� SAFER� en� zone� rurale,droit� de� préemption� du� locataire�(si�un�congé�pour�vendre� lui�a�étédonné� ou� encore� s’il� s’agit� d’une�première�vente�après�mise�en�copro-priété),� droit� du� co-indivisaire…�Peuvent�aussi�s’y�ajouter�des�droitsde�préemption�contractuels,�prévusdans� le� cadre� familial� ou� entre�voisins�par�exemple…

La�« purge »�de�ces�différents�droitspeut� donner� lieu� à� des� formalitésparfois�délicates�(nécessité�de�purgerplusieurs�droits�de�préemption�qui�se� cumulent,� par� exemple)� et� sou-vent�longues�(le�délai�laissé�à�la�com-mune�pour�répondre�en�matière�dedroit�de�préemption�urbain�est�dedeux�mois).�Elle�est�néanmoins�indispensable�à�lasécurité�de�la�vente,�et�ne�peut�êtreéludée,�à�peine�de�rendre�la�ventenulle.

Vérifications concernant les parties au contrat de venteLe�notaire�lève�les�pièces�nécessairesauprès�des�mairies�pour�valider� lesétats�civils�et�les�liens�d’union�(PACS,mariage…)�et�s’assurer�qu’il�n’existeaucune�inscription�au�répertoire�civilsusceptible�d’affecter�la�capacité�desparties�(ouverture�d’une�procédurede� tutelle�par� exemple).� Si� le�bienvendu�a�été�acquis�à�la�suite�d’unedonation,�l’accord�des�donateurs�etdes� autres� enfants� sera� générale-ment�requis�pour�éviter�une�remiseen�cause�ultérieure�de� la�vente�encas�d’atteinte�à�la�réserve.

renseignements auprès du syndic de copropriétéLorsque�le�bien�est�en�copropriété,�le�notaire�doit�interroger�le�syndic�(à�l’aide�d’un�questionnaire�intitulé« état�daté »)�qui�donne�des�rensei-gnements� sur� la� situation� de� la�copropriété�(charges�impayées,�tra-vaux,�procédures,�montant�du�fondsde� roulement� ou� de� prévoyance�à� rembourser� par� l'acquéreur� auvendeur,�amiante,�etc.�).

L’information� fournie� donne� lieu�à�rémunération�au�profit�du�syndic.Cette� rémunération� est� fixée� par�

l’assemblée�générale�des�coproprié-taires�et�varie�selon�les�syndics�entre150 €�et�650 €.�La�loi�considère�que�ce�coût�est�à�lacharge�du�vendeur�et�son�règlementest� généralement� effectué� par� le�notaire�par�prélèvement�sur�le�prixde�vente�pour�éviter�les�sorties�anti-cipées�de�trésorerie.

Cet�état�daté�donne�également�desinformations�sur�les�éventuelles�pro-cédures�en�cours�au�niveau�de�la�co-propriété.�L'acte�de�vente�prévoit�leplus�souvent�dans�ce�cas�une�subro-gation�de�l'acquéreur.�Cela�signifieque�le�nouvel�acquéreur,�en�sa�qua-lité�de�copropriétaire,�devra�prendrela�suite�dans�le�contentieux�:�payerles� frais� d'avocat,� supporter� leséventuelles�contributions,�mais�aussipercevoir�les�possibles�indemnités.

En�cas�d’assemblée�générale�entrel’avant-contrat� et� la� vente,� il� est�souvent�prévu�que�les�travaux�votéssont� à� la� charge� de� l’acquéreur�à� condition�que� ce�dernier� ait� étémis�en�mesure�de�participer�à�laditeréunion� et� d’y� voter� à� l’aide� d’unpouvoir� qui� lui� a� été� transmis� par�le� vendeur.� A� défaut,� les� travaux�restent�à�la�charge�du�vendeur.��

pour les entrepreneurs

individuels (ce qui ex-

clut ceux qui exercent

leur activité par l’inter-

médiaire d’une société)

la loi a prévu la possibi-

lité de protéger leur

patrimoine immobilier

privé des poursuites

de leur futurs créan-

ciers professionnels. il

suffit d’effectuer une

déclaration d’insaisissa-

bilité par acte notarié,

notamment à l’occa-

sion de l’acquisition

du bien, pour bénéfi-

cier de cette

protection.

l'entrepreneur peut

renoncer à tout

moment à cette

protection, pour tout

ou partie des biens, et

au profit de certains ou

de tous ses créanciers.

la notion de patri-

moine immobilier

privé concerne la

résidence principale

mais aussi les autres

biens immobiliers

non affectés par

l’entrepreneur à son

usage professionnel,

et détenus directement

(et non par l'intermé-

diaire d'une

société civile).

EntrEprEnEurs individuEls : pensez à la déclaration d’insaisissabilité

10 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

la Signature de la VenteétApe n°4 :

Aboutissement de l’acquisition immobilière, la signature de l’acte de vente constate le paiement du prix et le transfert de propriété.

lEs éléMEnts financiErspaiement du prixDepuis� le� 1er janvier� 2013,� en�matière� immobilière,� les� notaires�ne�peuvent�recevoir�ou�émettre�derèglement�que�par�virement,�quandla�somme�considérée�est�supérieureà�10.000�€�(ce�seuil�descend�à�3.000�€à�partir�du�1er janvier�2015).�Ainsi,l'acquéreur�versant�l'indemnité�d'im-mobilisation�(ou�le�dépôt�de�garan-tie),�son�apport�personnel,�ou�encorele�montant�des�frais�d'acte�de�vente,doit�le�faire�par�virement.�Il�faudraeffectuer�ce�virement�suffisammenttôt�pour�que� les� fonds� soient�biensur�le�compte�du�notaire�le�jour�dela�vente.�Ainsi,� les� sommes�verséesdevront�être�créditées�au�moins�24heures�avant�la�date�prévue�pour�lasignature.�A�défaut� le�rendez-vousrisquerait�de�ne�pouvoir�être�main-tenu.�Si�le�prix�est�payé�à�l’aide�d’unprêt�assorti�d’une�garantie�hypothé-caire� (prêt� notarié),� le� notaire� vas’occuper�de�procéder�au�déblocagedu�montant�du�prêt.�En�revanche�sile�prêt�n’est�pas�assorti�d’une�garan-tie� hypothécaire� (sous� seing�privé)c’est� à� l’acheteur� de� contacter� sabanque�pour�procéder�au�déblocagedu� prêt,� en� lui� fournissant� le� caséchéant� une� copie� de� la� lettre� deconfirmation�du�rendez-vous�adres-sée�par�le�notaire.

origine des deniers en casd’achat à plusieursSi� deux� personnes�mariées� sous� le�régime�de�la�communauté�décidentd’acquérir� un� bien� immobilier,� ilpeut� être� important� de� faire� une�déclaration�de�remploi�dans�l’hypo-thèse� où� l’un� des� époux� finance�l’acquisition� essentiellement� avecdes� fonds� qui� lui� sont� propres� ouprovenant�de�l’aliénation�d’un�bien

propre� (bien� possédé� avant� le�mariage�ou�reçu�pendant�le�mariagepar� donation� ou� succession).� Danstous�les�cas�un�rappel�de�l’origine�desdeniers� permettra� de� conserver�l’information�concernant�le�finance-ment.�Si�les�époux�sont�mariés�sousle�régime�de�la�séparation�de�biensou�de� la�participation�aux�acquêts�les� proportions� dans� lesquelles� ils�achètent� doivent� correspondre�

à�leur�contribution�respective.�A�dé-faut,� le� financement� par� l’un� desépoux�de�tout�ou�partie�de�la�partinscrite�au�nom�de�l’autre�peut�êtresource� de� difficultés,� en� cas� de�divorce� comme� de� décès.� S’agit-ild’un�prêt,�d’une�donation�(taxableen� principe� au� droit� de� donation)�ou� même� d’une� rémunération(lorsque� le� conjoint� est� bénévoledans�l’entreprise�ou�ne�travaille�pas

Le conseil d’AlthémisEn cas d’acquisition par des personnes pacsées ou

des concubins, il est primordial de s’interroger sur

le sort du bien en cas de décès. Lorsque l’on sou-

haite que sa part revienne à l’autre, la rédaction

d’un testament est indispensable dans la mesure

ou ni le concubin, ni le partenaire d’un PACS

n’est héritier de par la loi.

la vEntE En état futur d’acHèvEMEnt (vEfa)

ce type de vente

(qui concerne les

immeubles en cours

de construction) est

très réglementé lorsqu’il

s’agit de bien à usage

d’habitation, l’objectif

étant de protéger au

maximum l’acquéreur.

le paiement du prix

est fonction de l’avance-

ment des travaux selon

une grille fixée par la

loi. de même, le promo-

teur immobilier est

obligé de fournir des

garanties soit d’achève-

ment soit de rembourse-

ment dans l’hypothèse

où il rencontrerait des

difficultés pour achever

la construction.

Enfin un certain nombre

de mentions obliga-

toires doivent figurer

dans l’acte à peine

de nullité.

// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 11

pour�se�consacrer�à�l’éducation�desenfants) ?�Toutes�les�interprétationssont� possibles� et� source� de� conflitsans�fin.

remboursement de l’impôt foncierLa�taxe�foncière�est�due�par�le�pro-priétaire�au�1er janvier.�En�cas�d’achaten�cours�d’année�il�est�généralementprévu�que�l’acquéreur�rembourse�levendeur�de�la�partie�de�taxe�foncièrecorrespondant� à� son� montant� dujour�de�la�vente�jusqu’au�31�décem-bre�(prorata�temporis).Le� remboursement� se� fait� au� mo-ment�de�la�vente�et�le�calcul�s’effec-tue�par�rapport�au�dernier�montantconnu,�qui�s’avère�parfois�inférieur�à� la� réalité� de� ce� que� le� vendeurdevra�acquitter.�Néanmoins,� le�faitde� régler� la�question�par�anticipa-tion� a� le� grand� mérite� d’éviter

d’avoir�à�recontacter�par�la�suite�sonacquéreur�pour�se�faire�rembourser.En�ce�qui�concerne�la�taxe�d’habita-tion,� aucun� prorata� n’est� effectué�et� chacun� en� conserve� la� charge�au�titre�de�sa�résidence�principale�au1er janvier�de�l’année�en�cours.

lEs EffEts du transfErt dE propriététransfert des risquesLe� transfert� de� propriété� entraîneégalement� le� transfert� des� risques�au�profit�de�l’acquéreur.�Il�convientdonc�d’être�assuré�dès�le�jour�de�lavente�pour�être�indemnisé�en�cas�desinistre.�Si�un�prêt�hypothécaire�a�été�effec-tué,�il�faudra�fournir�une�attestationd’assurance� au� notaire� afin� qu’ilpuisse� notifier� à� la� compagnied’assurance�l’existence�d’une�hypo-thèque.� En� effet,� dans� ce� cas�

l’indemnité� d’assurance� doit� êtreversée�non�pas�au�propriétaire�maisà� la� banque� titulaire� de� l’hypo-thèque.

transfert des bauxSi�le�bien�est�vendu�loué,�la�loi�pré-voit�que�l’acquéreur�se�substitue�auvendeur�vis-à-vis�du�locataire.�Il�estgénéralement�prévu�un�rembourse-ment� prorata� temporis� du� loyer�en�cours.�De�même�le�vendeur�doitverser� à� l’acquéreur� le� montant�du�dépôt�de�garantie.

Garanties du vendeurEn� principe,� l’acquéreur� prend� lebien� en� l’état :� il� l’a� visité� et� est�supposé�le�prendre�avec�ses�défautset�ses�qualités.�Ainsi,�sauf�si�le�ven-deur�est�un�professionnel�de�l’immo-bilier,� l’acquéreur�ne�bénéficie�pasde� la� garantie� des� vices� cachés.�Toutefois,�si�le�bien�est�acheté�neufou�si�des�travaux�importants�ont�étéréalisés� depuis� moins� de� 10� ans,�l’acquéreur�bénéficie�dans�certainscas�de�la�responsabilité�des�construc-teurs.�En�ce�qui�concerne�la�surface,c’est� seulement� si� le� bien� est� en�copropriété�qu’un�mètrage�dit�« loi�Carrez »�est�obligatoire.�S'il�s'avèreaprès� la� vente� que� la� surface� est�inférieure�de�plus�de�1/20ème à�cellementionnée�dans�ce�certificat,�uneréduction�de�prix�au�prorata�pourraêtre�demandée�par�l’acheteur.�Par� contre,� le� vendeur� ne� pourra�jamais� rien� réclamer� en� cas� de�surface�supérieure.��

si le bien est en copropriété

il est couramment prévu

que l’acquéreur rembourse

le jour de la vente au ven-

deur les sommes suivantes :

charges du trimestre

en cours du jour de la vente

jusqu’à la fin du trimestre

fonds de roulement

cependant certains syndics

prévoient de rembourser

directement le vendeur

et demandent le fonds

de roulement à l’acquéreur.

de cette somme, on déduit

le montant des travaux à

la charge du vendeur qui

n’ont pas encore fait l’objet

d’appel de fonds au

moment de la vente.

En cas de procédure en

cours, il est généralement

prévu une subrogation de

l’acquéreur.

de même il est prévu que

les règlements effectués

directement entre les

parties le jour de la vente

ont un caractère définitif.

l’éventuelle différence

entre le budget prévisionnel

qui a servi de base au

règlement et le budget

final ne fera l’objet d’aucun

réajustement, ce qui se

traduira par un éventuel

profit ou au contraire une

perte pour l'acquéreur

et inversement pour

le vendeur.

Le conseil d’AlthémisPour éviter toute mauvaise surprise (bien non

libéré, meubles non déménagés ou dégât des eaux)

il peut être judicieux pour l’acquéreur de deman-

der à revisiter le bien la veille de la signature et

d’en profiter pour faire un relevé contradictoire

des compteurs électriques et des compteurs d’eau.

particularités dE la vEntE d’un biEn En copropriété

12 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

aPrÈS la SignatureDurant cette période, le notaire va effectuer de nombreuses formalités qui vont aboutir à la remise au client de son titre de propriété et au solde de son compte.

étApe n°5 :

forMalités EffEctuéEs par lE notairELes� formalités� à� effectuer� par� le�notaire� sont�nombreuses.�Parmi� lesplus�importantes�on�notera :

publication de l’acte au servicede la publicité foncièreLe�notaire�se�charge�de�publier�l’acteau�service�de�la�publicité�foncière�dulieu�de�situation�du�bien�immobilier.�Il�s’agit�en�fait�de�modifier�le�fichierimmobilier� pour� rendre� la� vente�opposable� aux� tiers� et� de� s’assurerqu’il�n’y�a�pas�eu�une�nouvelle�hypo-thèque� inscrite� entre-temps� sur� lebien�par�des�créanciers�du�vendeur.�Si�un�prêt� immobilier�a�été� souscritpar� l’acheteur,� le� notaire� s’occupealors� de� faire� inscrire� la� nouvelle�hypothèque�sur�le�bien�immobilier.�La�publication�de�l’acte�va�aussi�avoirpour�effet�d’informer�l’administrationfiscale�qui�appellera�les�impôts�locauxauprès�du�nouveau�propriétaire.De�plus�en�plus� les� actes� sont� télé-publiés� par� le� notaire� sous� formatélectronique.

paiement des droits d’enregistrement ou de la tVALe� notaire� a� aussi� pour�mission� depayer�les�impôts�qui�sont�à�la�chargede�l’acquéreur.�Il�s’agit�pour�l’essen-tiel�des�droits�de�mutation�qui�s’éta-blissent�globalement�à�un�montantde�5,09 %�(sauf�en�cas�d’acquisitionassortie�d’un�engagement�de�reven-dre�ou�de�construire�par�un�assujetti�à�la�TVA).�Il�convient�également�de�régler�la�contribution�de�sécurité�im-mobilière�(0,10�%).�Les�droits�de�mu-tation� ne� concernent� pas� les� biensmeubles.�Si�des�meubles�sont�vendusavec� la� maison� ou� l’appartement,�il�peut�donc�être� judicieux�de� faire

ressortir� la� valeur� des�meubles� parrapport�à�la�valeur�du�bien�immobi-lier :�cela�permet�à�l’acquéreur�d’éco-nomiser� 5,09 %� sur� leur� valeur,�à�condition�bien�sûr�qu’elle�soit�justi-fiable.� Mais� attention,� en� général,�la�banque�ne�finance�pas�le�prix�desmeubles.Par�ailleurs,�la�TVA�peut�être�due�par�le�vendeur�si�celui-ci�est�assujetti�à�cetimpôt.

paiement de l’impôt de plus-valueLe� notaire� s’occupe� également� de�calculer�et�de�prélever�directementsur� le�prix� de� vente� le�montant�del’impôt�sur�la�plus-value�à�la�chargedu�vendeur�et�éventuellement�la�taxesur� la� cession� des� terrains� devenusconstructibles.Pour� les� cessions� intervenues� après�le�1er janvier�2011,�le�montant�net�desplus-values� immobilières�devra�êtrementionné�dans�la�déclaration�d’im-pôt�sur�le�revenu�du�vendeur.�La�plus-value�est�toujours�payable�aumoment�de�la�vente�mais�son�mon-tant� est� pris� en� compte� dans� le�revenu� fiscal� de� référence� et� peutdans�certains�cas�donner�lieu�à�taxa-tion� supplémentaire� au� titre� de� lacontribution� exceptionnelle� sur� leshauts�revenus.�Voir�pages�2�et�3.

notification de la vente au syndic de copropriétéLe�notaire�doit�notifier� la�vente�ausyndic�et� régler� les� sommes� restantdues�par�prélèvement�sur�le�prix�devente�(à�défaut�le�syndic�tient�de�laloi�la�faculté�de�s’opposer�à�la�remisedu�prix).�A�partir�de�la�réception�decette�notification,�le�syndic�de�copro-priété�appellera�toutes�les�charges�aunouveau�copropriétaire.

Envoi du titrE dE propriétéEt soldE dE coMptELorsque� toutes� les� formalités� ont�été�effectuées�(ce�qui�dans�certainscas� peut� prendre� quelques� mois)�le�notaire�envoie�à� l’acquéreur� son« titre�de�propriété ».�Il�s’agit�en�faitd’une� copie� authentique� de� l’acte,dont�l’original�est�conservé�par�le�no-taire�rédacteur.�Il�fournit�aussi�à�sonclient�un�relevé�détaillé�de�toutes�lessommes�qui�ont�été�payées�pour�soncompte�et�de�celles�qui�lui�ont�déjàété�versées.�Si�le�compte�présente�unsolde�débiteur,�un�complément�seraà�régler�(rare�en�pratique).�Le�soldecréditeur�du�compte�est�bien�évidem-ment�restitué�à�l’acquéreur.L’original�de�l’acte�est�conservé�par�lenotaire�pendant�75�ans.�Au-delà�il�estversé�aux�archives�départementales.La� conservation� de� l’acte� est� une�garantie�de�la�sécurité�juridique�de�lapropriété�immobilière�en�cas�notam-ment�de�perte�du�titre�de�propriétépar�l’acquéreur. �

A�compter�du�1er février�2012,�

il�existe�une�nouvelle�exonération

de�la�plus-value�au�titre�de�la�

1ere cession�d’un�logement�lorsque

le�cédant�n’a�pas�été�propriétaire

de�sa�résidence�principale�au�cours

des�4�années�précédant�la�cession

et�s’il�remploie�les�fonds�de�la�vente

dans�les�24�mois�pour�l’acquisition

de�sa�résidence�principale.

Il�existe�d'autres�cas�d'exonérations

spécifiques�(vente�n'excédant�pas

15.000�€,�droit�de�surélévation...).

Exonérations

13 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //

DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : Paul-André SOREAU // RÉDACTEUR EN CHEF Sophie GONSARD // COMITÉ DE RÉDACTION : Muriel CARPON // Sylvie JULIENSAINT AMAND - HASSANI // Jean-Pierre KAPLAN // Louis AUSSEDAT // FrankTHIÉRY // Bertrand SAVOURÉ // Pascal JULIEN SAINT-AMAND // CRÉATION : surunnuage.com // IMPRESSION : GAILLARD Imprimerie et Communication.

Création�graphique�:�www.surunnuage.com

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