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Le marché industriel et logistique reprend des couleurs en 2010 (+17% de demande placée vs 2009), mais cette progression est différente suivant les typologies d\'immeubles.
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Analyse du marché de l’immobilier logistique et des locaux d’activités enIle-de-France
21 octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 2
Chiffres clés
L’activité et la logistique en Ile-de-France depuis le 1er janvier 2010 :
576 transactions (1,2 million de m²)
dont 631 000 m² en locaux d’activités et petit entreposage
dont 538 000 m² en entrepôts > 5 000 m²
+ 17 % par rapport aux 3 premiers trimestres 2009
CB Richard Ellis | Page 3
Plan
La grande logistique (entrepôts > 10 000 m²)
La petite logistique (entrepôts entre 5 000 m² et 10 000 m²)
Les locaux d’activités (toutes surfaces) et le petit entreposage(< 5 000 m²)
Zoom parcs d’activités
Les investissements en France
Questions / Réponses
La Grande Logistique(> 10 000 m²)
Octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 5
448 700 m²21 transactions
381 100 m²16 transactions
454 000 m²19 transactions
0 m²
200 000 m²
400 000 m²
600 000 m²
800 000 m²
1 000 000 m²
1 200 000 m²
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010
Évolution de la demande placée
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Moyenne annuelle : 570 000 m²
Hausse de 42 % de la demande placée* entre le 3T 2009 et le 3T 2010
* Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an
Mar
ché
dela
Gra
nde
Logi
stiq
ue
Projection fin 2010
(entre 600 000 m² et 700 000 m²)
CB Richard Ellis | Page 6
19 transactions : 454 000 m²5 bâtiments « à construire » : 130 000 m²
5 bâtiments « existants neufs » : 160 000 m²
9 bâtiments « existants » : 164 000 m²
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Mar
ché
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Gra
nde
Logi
stiq
ue
Répartition géographique de la demande placée (en volume)
Nord35 %
Est27 %
Sud22 %
Ouest16 %
CB Richard Ellis | Page 7
Neuf
À construire
État d’usage
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Mar
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dela
Gra
nde
Logi
stiq
ue
MATERISVémars
18 300 m²
SHOW ROOMPRIVE.COM
Saint-Witz10 700 m²
CMPMarly-la-Ville11 700 m²
LA POSTEVilleneuve-la-Garenne
23 000 m²
EXACOMPTAVémars
24 000 m²
POINT PBrie-Comte-Robert
51 200 m²
CAEVillabé
24 700 m²
LIDLChanteloup-les-Vignes
39 400 m²
HOLDING TROPHYCarrières/Seine
11 000 m²POINT P
Pantin35 000 m²
DAHERMarly-la-Ville36 200 m²
DINADISSaint-Witz10 700 m²
ID LOGISTICSChâtres
17 100 m²
ID LOGISTICSBrie-Comte-Robert
36 000 m²
SLSVillabé
12 000 m²ND LOGISTIC
Le Coudray-Monceau25 000 m²
GEODISBonneuil/Marne
19 000 m²
KUEHNE & NAGELVert-Saint-Denis
37 800 m²
MBB LOGISTIQUEGonesse
11 600 m²
CB Richard Ellis | Page 8
Source : CB Richard Ellis
201 500 m²313 800 m² - 36 %
dont neuf
+ 1 %989 100 m²46 offres976 600 m²45 offres
Stock futur certain
Stock immédiat
352 100 m² 15 offres
1er octobre 2010
+ 9 %385 100 m²18 offres
Variation des stocks1er janvier 2010
Offres certainesM
arch
éde
la G
rand
e Lo
gist
ique
CB Richard Ellis | Page 9
Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010
46 offres immédiatement disponibles : 989 100 m²
- Nord 8 offres 129 400 m²
- Sud 17 offres 433 000 m²
- Est 12 offres 238 200 m²
- Ouest 9 offres 188 300 m²
Mar
ché
dela
Gra
nde
Logi
stiq
ue
Source : CB Richard EllisProjets « en gris » : 799 500 m²
Répartition géographique de l’offre immédiate (en volume)Nord13 %
Est24 %
Sud44 %
Ouest19 %
CB Richard Ellis | Page 10
Source : CB Richard Ellis
35 € / 45 €
Seconde main
46 € / 52 €
Neuf (classe A)
=
Évol. depuis le 1er
janvier 2010Évol. depuis le 1er
janvier 2010
* Valeurs en € HT HC/m²/an
Valeurs locatives faciales* au 1er octobre 2010M
arch
éde
la G
rand
e Lo
gist
ique
La Petite Logistique(5 000 m² - 10 000 m²)
Octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 12
0 m²
50 000 m²
100 000 m²
150 000 m²
200 000 m²
250 000 m²
300 000 m²
350 000 m²
400 000 m²
450 000 m²
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010
Demande placée
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Mar
ché
dela
Pet
ite L
ogis
tique
- 34 % entre le 3T09 et le 3T10
187 700 m²
231 900 m²
118 200 m²
* Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an
CB Richard Ellis | Page 13
17 transactions : 118 200 m²Sud : 79 000 m² (11 transactions)
Est : 12 000 m² (2 transactions)
Ouest : 12 000 m² (2 transactions)
Nord : 15 200 m² (2 transactions)
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Mar
ché
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Pet
ite L
ogis
tique
Répartition géographique de la demande placée (en volume)
Nord13 %
Est10 %
Sud67 %
Ouest10 %
CB Richard Ellis | Page 14
Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Mar
ché
dela
Pet
ite L
ogis
tique
ATPINemours9 700 m²
AMORINOOrly
7 200 m²
DHLWissous5 100 m²
ATACSaint-Germain-les-Arpajon
9 900 m²
RIBIMEXPontault-Combault
6 000 m²
APXSaint-Ouen l’Aumône
6 000 m²
DESCOURS & CABAUDLieusaint5 500 m²
CROSSLOGLognes
6 000 m²
OPTILOGLieusaint5 400 m²
NORBERT DENTRESSANGLEVémars
5 600 m²
PUBLIDISPATCHMarly-la-Ville
9 600 m²
EURODISLOGSaint-Ouen l’Aumône
6 000 m²
UNE PIECE EN PLUSTrappes6 800 m²
TRANSPORTS VOYAGEURSDEVILLAIRS
Le Plessis-Robinson9 100 m²
GLOBAL PIETER SMITHChilly-Mazarin
6 200 m²
LDCWissous7 000 m²
TOP AND GOLisses
7 100 m²Vente
Location
CB Richard Ellis | Page 15
Source : CB Richard Ellis
Offres certaines
16 500 m²38 900 m² - 56 %
dont neuf
+ 13 %371 000 m²56 sites327 900 m²49 sites
Stock futur certain
Stock immédiat
70 800 m² 0 site
1er octobre 2010
/0 m²9 sites
Variation des stocks1er janvier 2010
Mar
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Pet
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ogis
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CB Richard Ellis | Page 16
Stock immédiat : 371 000 m²
- Est 8 sites 50 400 m²
- Sud 26 sites 166 800 m²
- Nord 11 sites 81 200 m²
- Ouest 11 sites 72 600 m²
Source : CB Richard Ellis
Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010
Ouest19,5 %
Sud45 %
Nord22 %
Est13,5 %
Intra A8612 %
Entre A86 et N10463 %
Au-delà de la N10425 %
Mar
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Pet
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tique
CB Richard Ellis | Page 17
Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010
40 € / 54 €
35 € / 50 €
35 € / 70 €
35 € / 65 €
Seconde mainNeuf / récentHT HC/m²/an
N.S.Sud
50 € / 65 €Est
70 € / 90 €Ouest
50 € / 75 €Nord
N.S. : Non significatif
* Évolution par rapport au 1er janvier 2010
Source : CB Richard Ellis
Mar
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ogis
tique
CB Richard Ellis | Page 18
Synthèse et perspectives du marché de la Logistique
Une reprise fragile et contrastée
Un marché qui reste favorable aux utilisateurs
L’Ile-de-France, à nouveau la 1ère place logistique française
Tant qu’il y aura du choix, la demande s’orientera vers des immeubles neufs ou très fonctionnels
Les clés-en-main vont continuer d’animer le marché en 2011
Un nécessaire redéveloppement des produit neufs sur le parc ancien intra-francilien
2011 devrait confirmer un début de reprise amorcé en 2010
Mar
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Log
istiq
ue
Locaux d’activités (toutes surfaces) et petits entrepôts (< 5 000 m²)
Octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 20
0 m²
500 000 m²
1 000 000 m²
1 500 000 m²
2 000 000 m²
2 500 000 m²
3 000 000 m²
2007 2008 2009 2010 (p)
4T
3T
2T
1T
Demande expriméeM
arch
éde
s Lo
caux
d’a
ctiv
ités
et d
u Pe
tit e
ntre
posa
ge
- 21 % entre 2008 et 2009
Source : CB Richard Ellis
1 612 900 m²
2 129 200 m²
2 701 100 m²
+ 4 % entre 3T09 et 3T10
CB Richard Ellis | Page 21
SUD EST
NORD OUEST
Motivation de la demande exprimée en 2010
Source : CB Richard EllisMar
ché
des
Loca
ux d
’act
ivité
set
du
Petit
ent
repo
sage
Location48 %
Acquisition39 %
Acquisition ou location
13 %
* Sur entrée de demandes 2010
CB Richard Ellis | Page 22
- 12 % entre 2008 et 2009
0 m²
500 000 m²
1 000 000 m²
1 500 000 m²
2 000 000 m²
2 500 000 m²
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)
Demande placée Offre immédiate (en fin de période)
941 600 m²
Taux de vacance au 1er octobre 2010 : 8,4 %
Offre immédiate et demande placée
Source : CB Richard EllisMar
ché
des
Loca
ux d
’act
ivité
set
du
Petit
ent
repo
sage
631 000 m²
+ 4 % entre le 3T09 et le 3T10
2,5 millions m²
2010850 000 m²
+ 800 000 m²
828 900 m²
CB Richard Ellis | Page 23
Délais de transactions*M
arch
éde
s Lo
caux
d’a
ctiv
ités
et d
u Pe
tit e
ntre
posa
ge
Source : CB Richard Ellis
143167
296
251
295
231
0 jours
40 jours
80 jours
120 jours
160 jours
200 jours
240 jours
280 jours
320 jours
360 jours
400 jours
2007 2008 2009 2010 (p)
< 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m²
* Délais entre la date d’expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CB Richard Ellis.
CB Richard Ellis | Page 24
Mar
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du
Petit
ent
repo
sage
38 %28 %
18 %23 %
32 %35 %
12 %14 %
Source : CB Richard Ellis
Répartition géographique de la demande placée et de l’offre immédiate
CB Richard Ellis | Page 25
SUD EST
NORD OUEST
Répartition de la demande placée par tranche de surfaces au 3T 2010
Source : CB Richard EllisMar
ché
des
Loca
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’act
ivité
set
du
Petit
ent
repo
sage
> 5 000 m²
24 %*16 transactions
< 1 000 m²
23 %*314 transactions
1 000 - 5 000 m²
53 %*159 transactions
* En % des volumes transactés
CB Richard Ellis | Page 26
SUD EST
NORD OUEST
Répartition de la demande placée par type de contrat Location / Acquisition
Source : CB Richard Ellis
33 % 28 %36 %
45 %
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
2007 2008 2009 2010 (p)
Acquisition Location
Mar
ché
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Loca
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ivité
set
du
Petit
ent
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sage
CB Richard Ellis | Page 27
Mar
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des
Loca
ux d
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set
du
Petit
ent
repo
sage
Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010
Source : CB Richard Ellis
60 / 110 € - 50 / 90 €120 / 130 € - 75 / 120 €
80 / 125 € - 40 / 100 €110 / 180 € - 75 / 150 €
60 / 90 € - 50 / 60 €75 / 110 € - 50 / 70 €
60 / 90 € - 50 / 85 €80 / 110 € - 65 / 90 €
Produits neufs - seconde main en € HT HC/m²/anActivités PME/PMI (proportion activités/bureaux ~ 70/30)Activités tertiaires
CB Richard Ellis | Page 28
Mar
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ivité
set
du
Petit
ent
repo
sage
Valeurs vénales au 1er octobre 2010
386 – 613 – 925 €
390 - 610 - 920 €
340 - 700 - 1 200 €
300 - 630 - 1 060 €
1ère couronne
370 - 750 - 1 200 €
Source : CB Richard Ellis
Valeurs minimum - moyennes - maximumEn € HT HD/m²/an
CB Richard Ellis | Page 29
Intra A 86
29 %
Entre A 86 et la
Francilienne
49 %
ConclusionM
arch
éde
s Lo
caux
d’a
ctiv
ités
et d
u Pe
tit e
ntre
posa
ge
Un marché qui a trouvé trois nouveaux moteurs :
1. des utilisateurs qui ont repositionné leur activité
2. des valeurs qui rendent les immeubles attractifs
3. un coût de l’argent qui dope les ventes
Zoom Parcs d’activités en Ile-de-France
Octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 31
Zoom
Par
cs d
’act
ivité
s
Source : CB Richard Ellis
Parcs d’activités
Base d’étude122 parcs d’activités existants en Ile-de-France, soit 1,9 million m²
Répartition géographique des parcs d’activités existants (en volume)
Parc d’activitésEnsemble clos et délimitéExistence d’une « communauté d’intérêts » (services communs,
équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants8 lots minimum3 000 m² minimum
Intra A8644 %
Au-delà de la N1046 %
Entre A86 et N10450 %
CB Richard Ellis | Page 32
Marché affecté par la crise
4 raisons principales :
Marché « prime » / Recherche d’économie
Offre importante livrée en 2007 et 2008
Réapparition dans le diffus d’offres de qualité attrayantes
Lenteur d’adaptation :
À la pression sur les loyers
Actifs locatifs dans un marché à l’acquisition
Zoom
Par
cs d
’act
ivité
s
Source : CB Richard Ellis
Rappel constat début 2010
CB Richard Ellis | Page 33
1,9 million de m² de parcs d’activités analysés
Offre immédiatement disponible : 267 500 m² (=)
Taux de vacance : 14 %
Zoom
Par
cs d
’act
ivité
s
Source : CB Richard Ellis
Parcs d’activités
16 %
19 %
9 %
0 % 5 % 10 % 15 % 20 %
Au-delà de la N104
Entre A86 et N104
Intra A86
Taux de vacance par zone géographique
=
=
=
CB Richard Ellis | Page 34
Zoom
Par
cs d
’act
ivité
s
Source : CB Richard Ellis
Répartition des disponibilités immédiates et futures des parcs d’activités
"En blanc"3,5 %
23 100 m²
Immédiate40,5 %
267 500 m²
En projet19 %
124 500 m²
"En gris"37 %
246 800 m²
33 % du stock immédiat a été livré depuis 2008
CB Richard Ellis | Page 35
Source : CB Richard Ellis
Évolution de la demande placéeZo
om P
arcs
d’a
ctiv
ités
0 m²
20 000 m²
40 000 m²
60 000 m²
80 000 m²
100 000 m²
120 000 m²
140 000 m²
2007 2008 2009 3T 2010
Nord Est Sud Ouest
65 200 m²
80 400 m²
97 900 m²
131 400 m²
Perspective 2010~ 90 000 m²
+ 5 % entre le 3T09 et le 3T10(62 100 m² placés au 3T09)
CB Richard Ellis | Page 36
Source : CB Richard Ellis
Répartition de la demande placée par état des locauxZo
om P
arcs
d’a
ctiv
ités
61 % 59 %49 %
58 %
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
2007 2008 2009 3T 2010
Neuf / restructuré / rénové Etat d'usage
100 % de location
20 % de vente
CB Richard Ellis | Page 37
Source : CB Richard Ellis
Répartition de la demande placéeZo
om P
arcs
d’a
ctiv
ités
99 % 98 %89 %
80 %
0 %
10 %20 %
30 %40 %
50 %
60 %70 %
80 %90 %
100 %
2007 2008 2009 2010 (p)
Location Acquisition
CB Richard Ellis | Page 38
Synthèse et perspectives du marché des locaux d’activitéset du petit entreposage
Mar
ché
des
Loca
ux d
’act
ivité
set
du
Petit
ent
repo
sage
Marché « repricé »
Proportion de vente historiquement élevée (moteur de la hausse de la demande placée)
Le marché locatif éloigné est délaissé
Des délais de décision plus courts
Un stock qui décroît
Le marché de l’investissement en France
Octobre 2010
CB Richard Ellis | Page 40
0 Mds €
5 Mds €
10 Mds €
15 Mds €
20 Mds €
25 Mds €
30 Mds €
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)
BureauxIndustriel & LogistiqueCommerces
Engagements patrimoniaux France entière
Un marché global de l’investissement à nouveau en croissance
+ 25 % attendus en 2010 par rapport à 2009
Prévision ~ 9,5 Mds €+ 25 %
Moyenne annuelle : 15,5 milliards €
Mar
ché
de l’
Inve
stis
sem
ent e
n Fr
ance
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
CB Richard Ellis | Page 41
16,1 %8,2 %
12,1 %7,1 % 11,9 %
8,0 %9,1 %
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)
Commerces Industriel et logistique Bureaux
Parts de marché par typologie de produits
Une bonne résistance de l’investissement sur le segment industriel et logistique
9% du volume global attendu en 2010 ( contre 10% en moyenne )
Mar
ché
de l’
Inve
stis
sem
ent e
n Fr
ance
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
CB Richard Ellis | Page 42
0,0 Md €
0,2 Md €
0,4 Md €
0,6 Md €
0,8 Md €
1,0 Md €
1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10
Un fort rattrapage de l’investissement sur le segment industriel et logistique
+ 68 % attendus au 4T10 par rapport au 4T09
Prévision 450 millions €
+ 68 %
Engagements patrimoniaux France entière par trimestreM
arch
éde
l’In
vest
isse
men
t en
Fran
ce
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
Moyenne annuelle : 380 millions €
CB Richard Ellis | Page 43
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
2007 2008 2009 2010
Logistique classe A Industriel
La recherche de sécurité profite à la logistique au détriment de l’industriel
75 % du volume placé attendu en 2010 sur la logistique (contre 60% en moyenne)
La logistique classe A, fleuron du segment
+ 46 %
Mar
ché
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Inve
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sem
ent e
n Fr
ance
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
CB Richard Ellis | Page 44
60 %
40 %
Ile de FranceRégions
24 %
76 %
Baux sécurisés > 9 ans (Sale&Leaseback)
Baux > 6 ans
42 %58 %
Clés-en-main locatifs
Bâts < 5ans
Le retour aux fondamentaux, les 3 critères « prime »
Localisation Typologie État locatif
Répartition 2010 des investissements en logistique classe A
Mar
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de l’
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ance
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
CB Richard Ellis | Page 45
CHATRESVendeur : AEWAcheteur : ARGANSurface : 72 600 m²
Nature de la vente :Entrepôt LogistiqueCession d’actifTaux : 7,25 %Prix : 51 500 000 M€
CROISSY BEAUBOURGVendeur : SALINIAcheteur : OFIMMOSurface : 6 000 m²
Nature de la vente :Parc d’activités multilocatairesCession d’actifTaux : 9 %Prix : 6 000 000 M€
ORLEANSVendeur : FM LOGISTICAcheteur : MONTEASurface : 75 000 m²
Nature de la vente :Sale&Leaseback - 9 ans fermeCession d’actifTaux : 8,5 %Prix : 35 000 000 M€
Portefeuille PYLOSVendeur : PYLOSAcheteur : UFFISurface : 10 000 m²
Nature de la vente :2 clés-en-main de messageries frigorifiques - 12 ans fermeCession d’actifTaux : 7,15 %Prix : 18 000 000 M€
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Références de transactions
Source : CB Richard Ellis
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Répartition des engagements par profil d’investisseur au 3T 2010
La baisse des volumes unitaires a profité aux investisseurs privés
Un avantage concurrentiel réel pour les sociétés à statut SIIC
De nouveaux entrants regardent à nouveau des portefeuilles > 100 millions €
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55%
Investisseurs privésFonds étrangersSociété SIIC
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 10
Taux de rendement « prime »
La pénurie d’offres sur les produits « prime » entraîne une compression des taux de rendement
- 100 points de base a minima en Logistique classe A en 2010 par rapport à 2009
LOGISTIQUE 7,25 %
INDUSTRIEL 9,00 %
BUREAUX 4,85 %COMMERCES 4,75 %
OAT (10ans) 2,68 %
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Synthèse
Bilan 3T 2010
Un marché de l’investissement qui repart à la hausse malgré des volumes encore faibles
Des facteurs économiques favorables (taux d’emprunt, stabilité de la zone Euro, etc.)
Beaucoup de capitaux à la recherche de diversification en immobilier
Une aversion au risque encore très forte (impact important sur les marchés secondaires)
Peu d’offres entraînant une hausse des valeurs sur le « prime »
Tendances
Confirmation des volumes engagés
Stabilisation des taux « prime »
Ouverture des critères d’investissement et impact sur les marchés secondaires
Retour potentiel du « blanc »
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www.cbre.fr
Didier MalherbeGrands Comptes Logistiquedidier.malherbe@cbre.fr01 53 64 37 10
François Le LevierCapital Marketsfrancois.lelevier@cbre.fr01 53 64 34 06
Pierre-Louis DumontActivités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouestpl.dumont@cbre.fr01 53 64 33 27
Amaury GarielActivités et Logistique Ile-de-France Sudamaury.gariel@cbre.fr01 53 64 33 09
Jean-Marie JacquetActivités et Logistique Ile-de-France Estjm.jacquet@cbre.fr01 53 64 34 37
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