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136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 – Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 – www.lpalaw.com
Actualité du droit et de la
fiscalité de l’immobilier
Bilan 2012 et perspectives 2013
Hôtel George V
Mardi 05 février 2013
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Actualité LPA 2012
Arrivée et nomination de 3 associés au sein du cabinet (soit 28 au total)
Nicolas Mordaunt-Crook Xavier Pican Nicolas Vanderchmitt
1 distinction « Trophée d’Or » Opérations immobilières
Transactions et financements
3 partenariats
Chine, TransAsia Lawyers
Brésil, Andrade Pannunzio Ricardo
Allemagne, LWS
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Actualité du droit et de la fiscalité
immobilière
Programme :
TVA sur franchise des loyers - Actualités fiscales
Gérer vos impayés en matière de baux commerciaux
Actualité du résidentiel
La Directive AIFM et les gérants d’actifs immobiliers : qui
est concerné ?
Actualité verte
Questions - réponses
TVA sur franchise des loyers
Actualités fiscales
Denis Chardigny, avocat associé
Jacques-Henry de Bourmont, avocat associé
6
Si la franchise est la contrepartie de la durée ferme du bail (6,
9, 12 ans), elle rémunère une prestation en nature consistant
dans la renonciation du locataire à son droit de résiliation
triennale. Elle est donc taxable.
Le contre-argument civiliste
Un contrat n’est pas sécable à loisir.
L’administration érige une simple condition contractuelle en
prestation de service. Or cette condition n’a aucune
autonomie ; elle est indissociable de la prestation de mise à
disposition rémunérée de locaux, qui caractérise le contrat de
location d’immeuble.
TVA sur franchise des loyers
1. La thèse de l’administration
7
2. Problématique fiscale
Article 256, 1° IV du CGI donne une définition large des
prestations de services et vise également « le fait de s’obliger
à ne pas faire ». A suivre la position de ces services, il
conviendrait alors :
bailleur : collecte de TVA sur le montant de la franchise
preneur : facturation TTC du service soi-disant rendu
Ainsi, en cas de contrôle fiscal, l’administration s’estimerait
en droit de réclamer au bailleur la TVA non collectée au titre
de la franchise, ainsi qu’une pénalité (10%) et des intérêts de
retard.
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Trois arguments pour combattre la position de l’administration :
absence de services
absence de lien direct
régime de TVA déterminé par la prestation principale
Illustration en trois exemples :
échange de prestation dans le cadre d’un bail : services gratuits
rendus par le preneur au bailleur
échange de services dans le cadre de la distribution de services :
actions de promotion du distributeur
échange de services dans le secteur automobile : publicités
3. Analyse fiscale : une franchise de loyer ne
constitue pas une prestation de services
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4. L’adaptation des clauses
Adaptation la plus radicale : renoncer à cette liaison.
Adaptation la plus raisonnable : relâcher le lien sans renoncer
à sanctionner le non respect de la durée du bail par la
réintégration des avantages commerciaux.
Les afficher :
comme la contrepartie de l’ensemble des conditions locatives
acceptées par le preneur ;
comme définitivement acquis au preneur sous la condition que
le bail ait la durée contractuelle convenue, c’est-à-dire à
l’expiration du contrat.
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Actualités fiscales
1. Panorama des changements intervenus en 2012
Durcissement de la fiscalité immobilière :
Retenue à la source de 15% sur les distributions de SIIC/SPPICAV.
Duflot : bien mais peut mieux faire…
Taxe sur les logements vacants.
Durcissement indirect de la fiscalité immobilière liée aux
déficits et au financement :
Gestion de plus en plus délicate des déficits.
Casse-tête de la déduction des intérêts.
Encadrement des aides financières.
La petite révolution : les décisions du Conseil Constitutionnel du
29 décembre 2012.
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2. Les tendances 2013 - 2014
Pause dans le durcissement de la fiscalité immobilière :
Induite par la baisse des prix et le retournement du cycle.
Relance de l’investissement locatif ?
Mais quid des SIIC et des SPPICAV ?
Remise en place de certains équilibres fiscaux notamment en
matière d’aides financières
Emergence d’une fiscalité pour les PME et pour les
entrepreneurs ?
Augmentation de la fiscalité locale, notamment au travers de
la révision des bases locatives.
Gérer vos impayés en matière
de baux commerciaux
Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du
département immobilier
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Le monde immobilier est lui aussi confronté à la
crise car ses locataires, de plus en plus nombreux,
sont exposés à de graves difficultés financières.
Comment les investisseurs doivent-ils les
aborder ?
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La gestion des premiers impayés
Lutter contre le temps qui passe
Faire preuve de fermeté
Faire preuve de souplesse
L’objectif est un accord négocié entériné par une
décision de justice
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Le sort du bail
Comment retrouver la disponibilité des locaux ? Les pistes et
leurs limites :
La clause contractuelle
La décision de l’administrateur ou du liquidateur
La mise en demeure à l’administrateur de se prononcer sur le
sort du bail
L’action en résiliation du bailleur pour défaut de paiement
Et encore … le protocole homologué
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Actualité du résidentiel
2012 : L’heure du bilan
L’encadrement des loyers (Décret du 20 juil. 2012 )
Qu’est ce qui change ?
Où ça change ?
http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?article98
Un tour de chauffe ?
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Actualité du résidentiel
2012 : L’heure du bilan
Les réquisitions : deux vagues au début de l’hiver
De M.N. Lienemann à C. Duflot : l’épée de Damoclès…
Pourquoi la réquisition par attributaire ?
Apports de la loi Duflot n°2013-61 du 18 janvier 2013
3 conseils pratiques :
répondre et ouvrir la porte ;
argumenter ;
mettre en œuvre ce qui a été annoncé.
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Actualité du résidentiel
2012 : L’heure du bilan
Les ventes par lots : des décisions qui font bouger les lignes
La mauvaise foi du preneur sanctionnée (TGI Paris 28 novembre 2012)
L’application des accords collectifs en l’absence de congé-vente :
OUI ou NON ?
(Cass 3ème civ. 5 septembre 2012 / CAP pole 4 ch.1, 13 septembre
2012)
Le diagnostic technique: comment y voir clair? (Cass 3èmeciv. 17
octobre 2012)
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Actualité du résidentiel
Perspectives 2013 : la seconde loi « Duflot »
La réforme des baux d’habitation, c’est maintenant !
L’encadrement des loyers et les observatoires locaux des loyers
Décence et précarité énergétique
La vente par lots
La GRL
Les charges locatives
Le meublé
La colocation
Autres réformes annoncées
La Directive AIFM et les gérants
d’actifs immobiliers : qui est
concerné ?
Nicolas Mordaunt-Crook, avocat associé
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Directive AIFM Rappel du calendrier
Directive 2011/61/CE sur les gestionnaires de fonds d’investissement
alternatifs (“Directive AIFM”), publiée le 8 juin 2011 : instauration
d’exigences communes en matière d’agrément et de surveillance des
gestionnaires, de transparence et de protection des investisseurs
1er juillet 2011
Publication de
la directive au
JO
16 novembre
2011
Publication par
l’ESMA de son avis
technique à la
Commission
février-juillet
2012
Consultation
ESMA sur (i) le
Périmètre (ii) la
rémunération
19 décembre
2012
Publication par la
Commission du
règlement
d’application
fin juillet 2013
Date limite de
transposition
/ Ordonnance
juin 2013
Publication des
textes de
transposition
juillet 2012
Publication du
rapport de
place
AMF
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Directive AIFM Travaux de transposition : état des lieux
Travaux de l’ESMA sur le champ d’application =>
consultations ouvertes jusqu’au 1er février 2013 - finalisation
attendue en mars / avril 2013
Mise en œuvre des dispositions relatives à la rémunération
=> orientations en cours de finalisation – publication attendue
très prochainement (février 2013)
En droit national : habilitation à transposer par voie
d’ordonnance (article 18 de la loi relative à la création de la
Banque publique d’investissement)
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Directive AIFM Un champ d’application aux contours parfois imprécis
Les critères de reconnaissance d’un AIF…et par conséquent du
gérant d’un AIF (c.a.d. un AIFM) :
Un organisme de placement collectif (autre qu’un OPCVM) =>
définition du concept et portée de la référence à « un certain
nombre d’investisseurs »
Une politique d’investissement définie => pertinence du
faisceau d’indices proposés par l’ESMA
La levée de capitaux => acception dans le cadre de club-deals
/ de fonds dédiés
28
PARIS, France
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