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NOTE DE CONJONCTURE — COPROPRIÉTÉS ÉTÉ 2014
Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada.
À propos de Genworth CanadaGenworth Canada, une filiale de Genworth MI Canada Inc. (TSX : MIC), est l’assureur privé de prêts hypothécaires résidentiels le plus important au Canada depuis 1995. Au service des propriétaires de maison, la compagnie fournit l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs hypothécaires résidentiels du Canada, ce qui permet aux emprunteurs à mise de fonds peu élevée d’accéder à la propriété à moindre coût et de conserver leur maison en ces temps difficiles pour l’économie. Genworth Canada combine son excellence en technologie et en service à son expertise en gestion du risque pour offrir des produits innovants sur le marché hypothécaire. Au 30 juin 2014, Genworth Canada comptait 5,7 G$ d’actif au total et 3,3 G$ de capitaux propres.
Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur Genworth Canada au site www.genworth.ca.
Avant-propos Produit par le Conference Board du Canada et Genworth Canada, le présent rapport analyse en profondeur le marché des copropriétés dans huit des plus grandes régions métropoli-taines de recensement (RMR) du Canada. Il couvre un vaste éventail de statistiques, notamment sur les mises en chantier, les achèvements, les écoulements et les prix. Son principal but est d’analyser les tendances récemment observées sur ce marché particulier dans chacune des huit RMR, et l’orientation qu’elles prennent pour les cinq prochaines années.
Les huit régions métropolitaines de recensement sur les-quelles porte ce rapport sont Québec, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton, Vancouver et Victoria.
Le présent rapport est produit deux fois l’an, en été et en hiver.
Note de conjoncture — Copropriétés : Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété
dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada
par Jane McIntyre et Robin Wiebe
Le Conference Board du CanadaCe que nous sommes :
� l’organisme de recherche appliquée indépendant et sans but lucratif le plus en vue du Canada;
� un organisme objectif et non partisan, qui ne défend pas d’intérêts particuliers;
� un organisme qui s’autofinance en vendant ses services aux secteurs public et privé;
� des experts de l’organisation de conférences, mais aussi des spécialistes reconnus pour la qualité de nos recherches, de nos publications et de nos mé-thodes de diffusion;
� un pôle d’attraction qui facilite le réseautage parmi les gens d’affaires et nos autres clients du secteur public et d’ailleurs, et qui soutient le perfectionnement des compétences en leadership et le renforcement des capacités organisationnelles;
� des spécialistes des analyses et prévisions écono-miques ainsi que du rendement organisationnel et de la politique gouvernementale;
� un organisme entièrement privé, mais souvent engagé pour offrir ses services aux différents ordres de gouvernement;
� un organisme affilié, bien qu’indépendant, au Conference Board, Inc., à New York, qui dessert près de 2 000 entreprises réparties dans 60 pays et possède des bureaux à Bruxelles et à Hong Kong.
©2014 Le Conference Board du Canada*Publié au Canada • Tous droits réservésEntente n° 40063028 • Also available in English*Constitué sous la raison sociale d’AERIC Inc.
MDLe Conference Board du Canada et le logo de la torche sont des marques déposées du Conference Board, Inc.
Nos prévisions et travaux de recherche reposent souvent sur de nombreuses hypothèses et différentes sources de données. Ils présentent donc des risques et des incertitudes inhérents à ce genre de travail et ne doivent pas être perçus comme des sources de conseils spécifiques en matière de placements, de comptabilité, de droit ou de fiscalité.
Table des matières
Vue d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Montréal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Définitions et concepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Classification géographique type (CGT) 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Vue d’ensemble
Après des résultats timides en 2012 et 2013, le
produit intérieur brut (PIB) réel canadien dev-
rait augmenter de 2,1 % en 2014 et de 2,6 %
en 2015. Les ménages et les exportateurs soutiendront
l’accélération de la croissance, en particulier au moment
où les États-Unis font fi d’une performance du PIB
décevante au premier trimestre de cette année. Mais des
freins et des risques importants persistent, y compris la
restriction des dépenses publiques, le repli des ménages
endettés et les intentions d’investissement décevantes
des entreprises. Sur cette toile de fond, l’emploi devrait
augmenter de 1,1 % cette année, puis de 1,8 % l’an pro-
chain après un gain de 1,3 % en 2013. Cela ramènera le
taux de chômage à 6,9 % en 2014 et à 6,5 % en 2015.
Les perspectives du marché des appartements en copro-
priété sont convenables. Après avoir exprimé beaucoup
d’angoisse au sujet du risque d’effondrement général du
marché du logement, la plupart des analystes, y compris
nous, pensent maintenant que le marché canadien n’est
pas une bulle prête à éclater mais que celui-ci connaîtra
plutôt un atterrissage en douceur. Notre optimisme rela-
tif repose sur la croissance persistante de l’emploi dans
la plupart des villes, ce qui devrait, selon nous, attirer
de nouveaux arrivants et leur donner un revenu pour
acheter un logement. L’immigration demeure acceptable.
Beaucoup de nouveaux arrivants sont en âge d’acheter
un logement. Il existe des poches à plus haut risque,
comme, par exemple, certains marchés de la copropriété
Indicateurs des appartements en copropriété
Mises en chantier Ventes de logements existants Prix de revente ($)*
2013 2014p 2015p 2013 2014p 2015p 2013 2014p 2015p
Québec 1 546 1 188 1 238 1 447 1 447 1 491 225 185 227 466 231 909
-38,9 -23,2 4,3 -16,1 0,0 3,0 2,0 1,0 2,0
Montréal 8 728 8 801 7 964 11 291 10 910 11 537 264 478 267 109 271 769
-26,0 0,8 -9,5 -9,4 -3,4 5,8 -1,0 1,0 1,7
Ottawa 2 268 1 226 1 222 1 493 1 422 1 474 259 171 263 811 269 852
-0,4 -45,9 -0,3 -3,4 -4,7 3,7 -4,5 1,8 2,3
Toronto 17 450 17 648 17 188 20 352 20 083 20 312 308 729 316 744 321 540
-36,3 1,1 -2,6 0,4 -1,3 1,1 1,1 2,6 1,5
Calgary 2 736 3 479 2 866 4 545 4 888 4 869 254 633 271 463 280 975
-18,6 27,2 -17,6 14,6 7,6 -0,4 4,2 6,6 3,5
Edmonton 3 121 1 794 1 846 2 868 2 960 3 018 217 288 225 212 232 619
57,4 -42,5 2,9 14,1 3,2 1,9 3,2 3,6 3,3
Vancouver 9 185 9 118 9 385 11 802 12 370 12 662 367 688 374 051 383 434
-4,5 -0,7 2,9 10,5 4,8 2,4 0,4 1,7 2,5
Victoria 711 423 476 1 450 1 475 1 487 268 321 279 027 290 261
16,9 -40,6 12,7 -6,3 1,7 0,8 -0,1 4,0 4,0
*Tous les prix de revente sont des prix médians, sauf à Québec et à Montréal, où ce sont des moyennes. Les reventes et les prix moyens à Montréal et à Québec incluent tous les types de copropriétés, pas seulement les appartements.p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres immobilières du Québec.
2 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
en situation de surconstruction dans plusieurs villes de
l’Est du pays, notamment à Toronto, et aussi la possibi-
lité que le ralentissement de la demande étrangère con-
trarie le redressement du marché à Vancouver. Mais il
est peu probable qu’on en arrive à un cycle baissier con-
sidérable dans le secteur du logement caractérisé par des
ventes forcées généralisées, des prix qui dégringolent
et des tas de maisons neuves inoccupées. À un moment
ou à un autre, la hausse des taux d’intérêt hypothécaire
freinera la demande résidentielle, mais pour l’instant,
la part occupée par les paiements hypothécaires dans
le revenu des ménages devrait rester près des nor-
males historiques. Cependant, le niveau d’endettement
élevé des consommateurs et l’augmentation rapide du
prix des logements dans de nombreux marchés font
craindre aux organismes de réglementation canadiens
un scénario de chute brutale du marché, comme cela
s’est passé aux É.-U., d’où la décision de raccourcir
les périodes d’amortissement maximales autorisées et
d’augmenter la mise de fonds minimale exigée. Dernière
mesure en date : l’annonce que la Société canadienne
d’hypothèques et de logement n’accorderait plus
d’assurance hypothécaire aux travailleurs autonomes
sans validation de revenu par un tiers ou dans le cas de
l’achat d’une résidence secondaire.
On prévoit un accroissement démographique dans les
huit villes qui font l’objet de ce rapport, mais c’est
Calgary qui devrait enregistrer la plus forte croissance
annuelle moyenne entre 2014 et 2018, soit une hausse
de 2,3 %. Avec 0,6 % de croissance, Victoria fermera
la marche. Le vieillissement de la génération du baby-
boom continuera de venir gonfler les rangs des parents
dont les enfants sont partis et qui cherchent un apparte-
ment en copropriété, les hausses annuelles chez les
55 ans et plus variant entre 2,4 % à Victoria et 4,6 % à
Calgary. Cette dernière aura toujours, cependant, la plus
faible proportion de ces résidents, tandis que Victoria
aura la plus forte.
L’accélération de la croissance économique devrait pro-
fiter aux marchés du logement. Dans toutes les villes,
sauf Calgary et Edmonton, où elle est déjà vigoureuse,
elle sera plus forte cette année. C’est à Ottawa où
l’augmentation du PIB sera la plus faible (0,9 %) et
à Calgary où elle sera la plus forte (3,4 %). En 2015,
Vancouver passera en tête de classement (3,3 %) tandis
que Québec et Ottawa seront à la traîne (1,9 %). Toutes
les villes devraient enregistrer au moins une légère
croissance de l’emploi cette année. À Toronto, Calgary
et Edmonton, elle sera de 2 % ou plus, tandis qu’elle
sera inférieure à 1 % à Montréal, Ottawa et Victoria. En
2015, toutes les villes enregistreront une croissance de
l’emploi d’au moins 1,5 %, Vancouver se détachant du
lot avec un bond de 2,6 %. Entre 2016 et 2018, la crois-
sance annuelle moyenne de l’emploi devrait osciller
entre 1,2 % à Montréal et 2,3 % à Calgary.
Les ventes de copropriétés ont chuté de 16 % à Québec
et de 9 % à Montréal l’an dernier, mais elles ont
augmenté d’au moins 10 % à Edmonton, Calgary et
Vancouver. En 2014, elles devraient augmenter dans les
quatre marchés de l’Ouest, stagner à Québec et fléchir
ailleurs. Calgary connaîtra la meilleure progression
des ventes, soit près de 8 % mais cette ville enregis-
trera aussi le seul déclin l’an prochain. Les inscriptions
actives ont baissé dans les quatre villes de l’Ouest en
2013 mais augmenté dans les autres. Selon nous, les
inscriptions diminueront dans sept des huit villes en
2014, surtout à Ottawa et Victoria, où elles baisseront
d’environ 12,5 %. Ces tendances fluctuantes des
ventes et des inscriptions ont donné lieu à des résul-
tats mixtes pour ce qui est du ratio ventes-inscriptions
actives, lequel a reculé de 3,8 points de pourcentage
à Québec l’an dernier mais progressé de près de 14
points à Calgary. En 2014, selon nos prévisions, ce ratio
montera dans tous les marchés, sauf à Montréal et à
Toronto. Calgary où l’on prévoit un gain de près de sept
points, sera encore une fois en tête. Le marché devrait
être favorable aux acheteurs à Québec, Montréal et
Ottawa en 2014, mais généralement équilibré ailleurs.
Calgary pourrait facilement passer à un marché
favorable aux vendeurs. La diversité des perspectives
donnera une croissance des prix tout aussi diverse,
allant de 1 % à Ottawa à 6,6 % à Calgary.
Un marché des constructions nouvelles décent mais
pas exceptionnel fait pendant aux conditions de revente.
La demande d’unités neuves, mesurée par les écoule-
ments, a baissé à Montréal, Ottawa et Victoria l’an der-
nier, mais augmenté ailleurs. L’année 2014 a commencé
honorablement, grâce à des écoulements annualisés
au premier trimestre supérieurs aux niveaux de ceux
de l’ensemble de l’année 2013 dans cinq marchés,
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 3
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
des baisses sensibles étant enregistrées seulement à
Toronto et à Victoria, où le volume est faible. Ces deux
marchés devraient se redresser et terminer 2014 en
hausse, comme tous les autres marchés, sauf dans les
villes québécoises. La baisse générale des écoulements
devrait se poursuivre en 2015. Les stocks ont augmenté
partout l’an dernier, sauf à Calgary et Edmonton, y
compris dans le marché très surveillé de Toronto. On
s’attend donc à une réduction générale des mises en
chantier cette année, en particulier à Edmonton et
Ottawa. Seule Calgary devrait enregistrer des volumes
nettement plus élevés. À Toronto, la construction se sta-
bilisera pour l’essentiel après une forte chute en 2013.
Malgré une progression générale des prix, une légère
baisse du taux d’intérêt hypothécaire de cinq ans et une
augmentation du revenu moyen des ménages dans ces
huit villes réduiront les frais hypothécaires mensuels
dans six des huit marchés, même si la plupart du temps,
la baisse sera minime. Vancouver reste notre ville la
moins abordable, tant en chiffres absolus que par rapport
aux revenus locaux. À l’autre bout de l’échelle, c’est à
Edmonton et à Québec où les frais hypothécaires abso-
lus sont les plus faibles, encore que Calgary dépasse
Québec si l’on compare ces frais aux revenus locaux.
4 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
A près avoir baissé pendant plusieurs années, les ventes unitaires d’appartements en copropriété devraient stagner cette année à Québec, puis
augmenter de 3 % en 2015, grâce à une économie plus vigoureuse et des gains convenables en matière d’emploi, lesquels favorisent une stimulation de la demande et la hausse des prix. Quant au marché des nouveaux apparte-ments en copropriété, la présence de stocks élevés décou-ragera les constructeurs en 2014, ce qui entraînera une réduction des mises en chantier pour la deuxième année consécutive. Les stocks se résorbant, les mises en chantier verront une hausse en 2015, soit de 4,3 %.
Les ventes unitaires d’appartements en copropriété ont
chuté de 16,1 % à Québec l’an dernier, ce qui marque
la cinquième baisse en six ans, soit la plus importante
jusqu’ici. Concrètement, les ventes sont passées de
1 823 unités à leur sommet en 2007 à 1 447 unités en
2013. Dans la période précédant ce repli, la demande
avait été stimulée par une économie vigoureuse et une
forte croissance démographique dans la région, en
particulier dans le groupe des 55 ans et plus, principal
acheteur d’appartements en copropriété. Or, depuis
quelques années, la hausse des impôts, des règles plus
strictes en matière de prêts hypothécaires, des prix
moins abordables et le fléchissement de l’économie ont
eu un effet dissuasif sur les acheteurs de Québec.
Le prix moyen des copropriétés à la revente a doublé
ces dix dernières années pour atteindre 225 200 $ en
2013. Cette croissance n’est pas surprenante. Les
ventes annuelles d’unités étant souvent deux fois
supérieures aux inscriptions actives dans l’intervalle,
le marché de la revente d’appartements en copropriété
était manifestement favorable aux vendeurs jusqu’en
2011. Mais le vent a tourné depuis, car plus de vend-
eurs sont entrés sur le marché, ce qui s’est traduit par
une augmentation moyenne des inscriptions actives de
37 % par année de 2011 à 2013. Si l’on ajoute à cela
la baisse des ventes, on obtient un ratio ventes-inscrip-
tions actives qui est passé de 18,2 % en 2010 à 5,6 %
Québec Proportion de la population par tranche d’âge(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
1994 2006 2018p0
5
10
15
20
25
30
15–24 25–39 40–54 55–74 75+
Construction d’appartements en copropriété(mises en chantier, unités; part, en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
0500
1 0001 5002 0002 5003 000
0
10
20
30
40
50
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)Copropriétés/logements multiples (droite)
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 5
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
l’an dernier. Donc, la croissance des prix à la revente,
qui reste convenable, n’était que de 2 % en 2013, soit
la plus petite progression annuelle depuis 2001.
Le tassement de la croissance des prix a aidé à stimuler
la demande au cours du premier trimestre de 2014,
les ventes d’unités ayant connu leur plus forte augmen-
tation trimestrielle en plus de deux ans. La demande
devrait continuer à augmenter pendant le reste de
l’année également, grâce à une économie plus vig-
oureuse et à la croissance de l’emploi. La ville de
Québec devrait enregistrer une croissance économique
de 1,9 % en 2014 contre 1,2 % en 2013. Parallèlement,
après avoir peu bougé en 2013, l’emploi devrait aug-
menter de 1,2 % cette année. Cependant, étant donné
une fin d’année morose en 2013, globalement, les
ventes unitaires d’appartements en copropriété stagner-
ont en 2014. Par contre, elles devraient augmenter de
3 % en 2015. Le déclin enregistré au cours du deux-
ième semestre de 2013 aura pour effet de limiter la
croissance des prix à 1 % en 2014.
Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés(part, en %; ventes, unités)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
0
5
10
15
20
0
500
1 000
1 500
2 000
2000 02 04 06 08 10 12p 14p 16p 18p
Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche)Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
Ratio ventes totales-inscriptions actives et variation de prix(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
05
1015202530
-10-505
101520
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)Croissance du prix moyen (droite)
Ratio mises en chantier de logements en copropriété-croissance démographique(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
00,050,100,150,200,250,300,35
Année courante Moyenne sur 20 ans
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Croissance de l’emploi(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
-2-101234567
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
6 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Les ventes d’unités devraient reprendre un élan au cours
des prochaines années grâce à une tendance à la hausse
de l’activité économique et de l’emploi. Parallèlement,
après avoir enregistré des chiffres impressionnants, les
inscriptions actives devraient diminuer en moyenne de
8,8 % par année de 2014 à 2017 et ne recommencer
à augmenter qu’en 2018. Grâce à des ventes accrues
et une baisse des inscriptions actives, le ratio ventes-
inscriptions actives devrait augmenter de nouveau pour
atteindre 8,9 % d’ici 2018. Quant à la croissance des
prix à la revente des copropriétés, elle s’accélérera en
moyenne de 2,5 % par année de 2015 à 2018.
Malgré la baisse de la demande dans le marché de la
revente, les constructeurs dans le marché des nouveaux
appartements en copropriété ont nettement augmenté
les mises en chantier de 2008 à 2012, soit de 28,9 %
en moyenne par année, atteignant un chiffre record de
2 530 unités. Cependant, les acheteurs n’ont pas réagi
aussi vite. Résultat : les stocks ont fortement augmenté
ces toutes dernières années. Même si les constructeurs
ont fini par prendre du recul par rapport au marché en
2013, réduisant de 38,9 % les mises en chantier, les
stocks ont continué de grimper.
Marché des appartements en copropriété existants
2011 2012 2013 2014p 2015p 2016p 2017p 2018p
Ventes d’unités 1 794 1 725 1 447 1 447 1 491 1 521 1 545 1 576-0,3 -3,8 -16,1 0,0 3,0 2,0 1,6 2,0
Inscriptions actives 1 197 1 533 2 144 2 079 1 775 1 599 1 475 1 47545,7 28,0 39,9 -3,0 -14,6 -9,9 -7,8 0,0
Durée de l’offre en mois 8,0 10,7 17,8 17,2 14,3 12,6 11,5 11,2
Prix moyen ($) 205 631 220 860 225 185 227 466 231 909 238 356 245 281 251 2923,7 7,4 2,0 1,0 2,0 2,8 2,9 2,5
p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Marché des appartements en copropriété neufs
2011 2012 2013 2014p 2015p 2016p 2017p 2018p
Mises en chantier 1 967 2 530 1 546 1 188 1 238 1 269 1 295 1 32017,4 28,6 -38,9 -23,2 4,3 2,5 2,0 1,9
En construction 1 452 1 664 1 558 1 147 1 318 1 294 1 295 1 29758,0 14,5 -6,4 -26,3 14,9 -1,8 0,1 0,2
Achèvements 1 516 2 620 1 756 1 595 1 233 1 274 1 295 1 31717,2 72,8 -33,0 -9,2 -22,7 3,3 1,6 1,7
Terminés et non écoulés 335 640 692 548 262 255 287 31731,1 91,3 8,1 -20,8 -52,1 -2,8 12,5 10,3
Écoulements 1 426 2 044 2 127 1 743 1 379 1 271 1 263 1 28510,0 43,3 4,1 -18,0 -20,9 -7,8 -0,6 1,7
Durée de l’offre en mois 2,8 3,8 3,9 3,8 2,3 2,4 2,7 3,0
p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage,Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 7
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Bien que le nombre de mises en chantier ait encore
augmenté au premier trimestre de 2014, on s’attend à
ce que la présence de stocks importants dissuade les
constructeurs de revenir sur le marché. Au total, les
mises en chantier devraient encore diminuer de 23,2 %
cette année pour retomber à 1 188 unités et se rap-
procher de leur moyenne sur 15 ans. Mais une baisse
moindre des écoulements devrait aider à réduire les
stocks en 2014. D’ici l’an prochain, une économie
plus vigoureuse et une demande en hausse sur le mar-
ché de la revente encourageront les constructeurs à
revenir sur le marché des nouveaux appartements en
copropriété. Donc, les mises en chantier devraient aug-
menter de 4,3 %. De 2016 à 2018, les mises en chantier
d’appartements en copropriété devraient augmenter en
moyenne de 2,1 % par année.
8 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
L es ventes unitaires d’appartements en copropriété devraient baisser de 3,4 % cette année à Montréal avant d’augmenter de 5,8 % en 2015. Dans le mar-
ché des nouveaux appartements en copropriété, les stocks grandissants freineront le rythme de la construction. Les mises en chantier devraient augmenter de tout juste 0,8 % en 2014 puis chuter de plus de 9 % en 2015.
Au cours des deux dernières années, les ventes d’unités
sur le marché montréalais de la revente d’appartements
en copropriété ont baissé en moyenne de 5,9 % par
année, ce qui marque les premiers replis depuis le
milieu des années 1990 (sauf le léger recul de 0,03 %
enregistré en 2008). Pendant longtemps, la demande a
été soutenue par l’investissement étranger, une popula-
tion croissante et vieillissante et une augmentation du
nombre de jeunes professionnels souhaitant vivre au
centre-ville. Cependant, malgré une croissance démo-
graphique encore plus forte depuis quelques années,
la demande sur le marché de la revente fait les frais
de règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires,
de hausses d’impôt, du tassement de la croissance
économique et de prix moins abordables.
Une forte demande sur le marché de la revente a beau-
coup fait augmenter les prix, en fait, en moyenne de
8,1 % par année pendant la période de 2002 à 2012.
Concrètement, les prix ont atteint 267 200 $ en 2012,
soit un gain de plus de 100 000 $ sur une période de
dix ans. Ces prix plus élevés découragent les acheteurs
mais encouragent les vendeurs. Ainsi, entre 2011 et
2013, les inscriptions actives ont fait un bond de 20,6 %
en moyenne par année. Si on ajoute le tassement de la
demande, on arrive à un ratio ventes-inscriptions actives
qui est passé de 15,4 % en 2010 à 7,9 % en 2013, soit
le plus faible depuis 1998. Quant aux prix, ils ont baissé
de 1 % en 2013, soit le premier déclin enregistré en
près de 20 ans.
Les ventes unitaires d’appartements en copropriété ont
continué de baisser pendant tout le premier trimestre
de 2014. Mais la nette amélioration des chiffres de
Montréal Proportion de la population par tranche d’âge(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
1994 2006 2018p0
5
10
15
20
25
30
15–24 25–39 40–54 55–74 75+
Construction d’appartements en copropriété(mises en chantier, unités; part, en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
30
40
50
60
70
80
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)Copropriétés/logements multiples (droite)
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 9
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
l’emploi en 2013 (hausse de 2,7 % l’an dernier contre
un repli de 0,1 % en 2011 et une hausse de 1,4 % en
2012) et une économie plus vigoureuse cette année
(l’augmentation du PIB réel devrait dépasser les 2 %
pour la deuxième fois seulement au cours des 12 der-
nières années) devraient aider à stimuler les ventes pen-
dant le reste de l’année. Toutefois, cette amélioration de
la demande ne suffira pas à compenser le piètre démar-
rage de l’année. Par conséquent, les ventes devraient
reculer de 3,4 % sur l’ensemble de 2014. La situation
devrait cependant s’améliorer l’an prochain puisqu’on
prévoit une hausse de 5,8 % des ventes d’appartements
en copropriété.
La baisse de la demande ramènera le ratio ventes-
inscriptions actives à 7,6 % cette année, d’où une
hausse des prix d’à peine 1 %. L’augmentation de
la demande l’an prochain portera le ratio à 8 % et
contribuera à faire augmenter les prix de 1,7 %. La
demande devrait continuer d’augmenter au cours des
prochaines années et on s’attend à une croissance des
ventes unitaires d’appartements en copropriété de 2,4 %
en moyenne par année entre 2016 et 2018. S’y ajoutera,
Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés(part, en %; ventes, unités)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
10121416182022
4 0006 0008 00010 00012 00014 00016 000
2000 02 04 06 08 10 12p 14p 16p 18p
Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche)Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
Ratio ventes totales-inscriptions actives et variation de prix(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
5101520253035
-505
10152025
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)Croissance du prix moyen (droite)
Ratio mises en chantier de logements en copropriété-croissance démographique(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
00,050,100,150,200,250,300,35
Année courante Moyenne sur 20 ans
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
Croissance de l’emploi(en %)
p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
-1
0
1
2
3
4
1999 01 03 05 07 09 11 13p 15p 17p
10 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
après 2017, une légère augmentation des inscriptions
actives, ce qui donnera un ratio ventes-inscriptions
actives de près de 8,3 % de 2016 à 2018. Quant aux
prix de revente des copropriétés, ils devraient aug-
menter en moyenne de 2,3 % par année.
En 2010 et 2011, un marché de la revente bien portant
a entraîné une hausse de la demande sur le marché
montréalais des nouveaux appartements en copropriété.
Les constructeurs ont donc augmenté le nombre de
mises en chantier de 30,2 % en moyenne par année
au cours de ces deux années. Toutefois, malgré un
écoulement plus élevé, à ce taux de croissance, l’offre
a dépassé la demande et les stocks ont également aug-
menté. Résultat : les constructeurs ont commencé à
réduire le nombre de mises en chantier de 6,2 % en
2012 puis de 26 % en 2013.
La quantité de chantiers lancés au centre-ville témoignait
du retour des constructeurs sur le marché au premier
trimestre de 2014. Cependant, bien que l’écoulement
des stocks ait augmenté également au cours du premier
trimestre, les stocks ont néanmoins continué à aug-
menter. Les constructeurs devraient donc marquer une
Marché des appartements en copropriété existants
2011 2012 2013 2014p 2015p 2016p 2017p 2018p
Ventes d’unités 12 757 12 469 11 291 10 910 11 537 11 978 12 184 12 4010,8 -2,3 -9,4 -3,4 5,8 3,8 1,7 1,8
Inscriptions actives 8 300 9 856 11 979 11 899 11 980 11 869 12 219 12 31921,5 18,7 21,5 -0,7 0,7 -0,9 3,0 0,8
Durée de l’offre en mois 7,8 9,5 12,7 13,1 12,5 11,9 12,0 11,9
Prix moyen ($) 256 811 267 175 264 478 267 109 271 769 278 111 284 485 290 6593,7 4,0 -1,0 1,0 1,7 2,3 2,3 2,2
p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Marché des appartements en copropriété neufs
2011 2012 2013 2014p 2015p 2016p 2017p 2018p
Mises en chantier 12 582 11 801 8 728 8 801 7 964 8 182 8 248 8 31422,2 -6,2 -26,0 0,8 -9,5 2,7 0,8 0,8
En construction 10 583 13 012 12 673 12 188 11 775 11 811 11 771 11 72335,6 22,9 -2,6 -3,8 -3,4 0,3 -0,3 -0,4
Achèvements 9 425 10 361 9 585 8 891 7 920 8 193 8 305 8 35231,0 9,9 -7,5 -7,2 -10,9 3,4 1,4 0,6
Terminés et non écoulés 1 374 1 663 1 886 2 060 1 890 1 844 1 855 1 85311,4 21,1 13,4 9,2 -8,3 -2,4 0,6 -0,1
Écoulements 8 884 10 266 9 334 8 807 8 101 8 190 8 299 8 35914,6 15,6 -9,1 -5,6 -8,0 1,1 1,3 0,7
Durée de l’offre en mois 1,9 1,9 2,4 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7
p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 11
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
pause pour une grande partie du reste de l’année et cela
s’étendra jusqu’en 2015, ce qui limitera la croissance
des mises en chantier d’appartements en copropriété à
0,8 % cette année avant d’amorcer une baisse de 9,5 %
en 2015. Quand les stocks commenceront enfin à se
résorber en 2016, les constructeurs devraient revenir sur
le marché des nouveaux appartements en copropriété et
les mises en chantier devraient alors augmenter en moy-
enne de 1,4 % par année pendant la période de 2016
à 2018.
12 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Terminologie utilisée dans les « Notes de conjoncture
métropolitaines sur les copropriétés1 » :
Mises en chantier : Les « mises en chantier » se rap-
portent au début des travaux de construction, d’ordinaire
après la mise en place de la semelle de béton ou à un
stade équivalent lorsque le bâtiment n’a pas de sous-sol.
Mises en chantier multiples : Somme des mises en chantier
de maisons jumelées, de maisons en rangée, d’apparte-
ments et autres logements non individuels. Ces mises en
chantier sont réparties selon cinq modes d’occupation :
occupation par le propriétaire, location, copropriété,
coopérative et autre.
En construction : Unités mises en chantier, qui ne sont
pas terminées.
Achèvements : Unités habitables où les travaux qui
avaient été prévus sont terminés; dans certains cas,
on peut considérer une unité comme étant achevée
si 90 % des travaux sont faits et que la structure
permet déjà l’occupation.
Terminés et non écoulés : Stocks d’unités récemment ter-
minées qui demeurent inoccupées.
Écoulements : Unités achevées et vendues ou louées. Les
unités vendues ou louées d’avance ne sont pas
comprises avant que les travaux soient terminés.
Offre à court terme : Nombre de mois nécessaire à
l’écoulement des unités inoccupées; définie comme
étant le ratio des unités inoccupées par rapport aux
unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois).
1 Sources : Le Conference Board du Canada; Société canadienne d’hypothèques et de logement; Association canadienne de l’im-meuble; Fédération des chambres mobilères du Québec.
Offre à long terme : Nombre de mois nécessaire à l’écou-
lement des unités en construction et des unités termi-
nées mais inoccupées (offre totale); définie comme étant
le ratio offre totale–unités écoulées (moyenne des 12
derniers mois).
Durée de l’offre en mois ou offre mensuelle (copropriétés
nouvelles) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement
des unités terminées et non écoulées.
Durée de l’offre en mois (revente) : Nombre de mois
nécessaire à l’écoulement des unités faisant l’objet
d’une inscription active, d’après le volume moyen des
ventes des derniers mois.
Ventes d’unités : Nombre d’appartements en copropriété
existants vendus par l’intermédiaire d’un service inte-
ragences.
Inscriptions actives : Nombre d’appartements
en copropriété à vendre par l’intermédiaire d’un service
interagences.
Ratio ventes-inscriptions actives : Nombre
d’appartements en copropriété vendus, divisé par
celui des appartements en copropriété inscrits auprès
d’un système interagences.
Prix de revente médian : Prix médian de tous les apparte-
ments en copropriété existants vendus par l’intermédiaire
d’un service interagences. Pour Québec et Montréal, nous
utilisons le prix de revente moyen.
Prix de revente moyen : Prix de revente moyen d’une
copropriété à Montréal et à Québec. Ces données incluent
toutes les ventes de copropriétés confondues, pas seulement
les appartements.
Définitions et concepts
Été 2014 — Note de conjoncture : Copropriétés | 13
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Classification géographique type (CGT) 2006
RÉGIONS MÉTROPOLITAINES ET LEURS SUBDIVISIONS DE RECENSEMENT
Québec
Beaumont Municipalité
Boischatel Municipalité
Château-Richer Ville
Fossambault-sur-le-Lac Ville
Lac-Beauport Municipalité
Lac-Delage Ville
Lac-Saint-Joseph Ville
L’Ancienne-Lorette Ville
L’Ange-Gardien Paroisse (municipalité de)
Lévis Ville
Notre-Dame-des-Anges Paroisse (municipalité de)
Québec Ville
Saint-Augustin-de-Desmaures Ville
Sainte-Brigitte-de-Laval Municipalité
Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier Ville
Sainte-Famille Paroisse (municipalité de)
Sainte-Pétronille Village
Saint-François-de-l’Île-d’Orléans Municipalité
Saint-Gabriel-de-Valcartier Municipalité
Saint-Henri Municipalité
Saint-Jean-de-l’Île-d’Orléans Municipalité
Saint-Lambert-de-Lauzon Paroisse (municipalité de)
Saint-Laurent-de-l’Île-d’Orléans Municipalité
Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans Municipalité
Shannon Municipalité
Stoneham-et-Tewkesbury Cantons unis (municipalité de)
Wendake Réserve indienne
Montréal
Baie-d’Urfé Ville
Beaconsfield Ville
Beauharnois Ville
Belœil Ville
Blainville Ville
Boisbriand Ville
Bois-des-Filion Ville
Boucherville Ville
Brossard Ville
Candiac Ville
Carignan Ville
Chambly Ville
Charlemagne Ville
Châteauguay Ville
Coteau-du-Lac Municipalité
Côte-Saint-Luc Ville
Delson Ville
Deux-Montagnes Ville
Dollard-des-Ormeaux Ville
Dorval Ville
Gore Canton (municipalité de)
Hampstead Ville
Hudson Ville
Kahnawake Réserve indienne
Kanesatake Établissement indien
Kirkland Ville
La Prairie Ville
L’Assomption Ville
Laval Ville
Lavaltrie Ville
L’Épiphanie Paroisse (municipalité de)
L’Épiphanie Ville
Léry Ville
Les Cèdres Municipalité
Les Coteaux Municipalité
L’Île-Cadieux Ville
L’Île-Dorval Ville
L’Île-Perrot Ville
Longueuil Ville
Lorraine Ville
Mascouche Ville
McMasterville Municipalité
Mercier Ville
Mirabel Ville
Montréal Ville
Montréal-Est Ville
Montréal-Ouest Ville
Mont-Royal Ville
Mont-Saint-Hilaire Ville
Nom Catégorie Nom Catégorie
14 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2014
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Saint-Eustache Ville
Saint-Isidore Paroisse (municipalité de)
Saint-Jérôme Ville
Saint-Joseph-du-Lac Municipalité
Saint-Lambert Ville
Saint-Lazare Ville
Saint-Mathias-sur-Richelieu Municipalité
Saint-Mathieu Municipalité
Saint-Mathieu-de-Belœil Municipalité
Saint-Philippe Municipalité
Saint-Placide Municipalité
Saint-Sulpice Paroisse (municipalité de)
Saint-Zotique Village
Senneville Village
Terrasse-Vaudreuil Municipalité
Terrebonne Ville
Varennes Ville
Vaudreuil-Dorion Ville
Vaudreuil-sur-le-Lac Village
Verchères Municipalité
Westmount Ville
Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Ville
Oka Municipalité
Otterburn Park Ville
Pincourt Ville
Pointe-Calumet Municipalité
Pointe-Claire Ville
Pointe-des-Cascades Village
Repentigny Ville
Richelieu Ville
Rosemère Ville
Saint-Amable Municipalité
Saint-Basile-le-Grand Ville
Saint-Bruno-de-Montarville Ville
Saint-Colomban Paroisse (municipalité de)
Saint-Constant Ville
Sainte-Anne-de-Bellevue Ville
Sainte-Anne-des-Plaines Ville
Sainte-Catherine Ville
Sainte-Julie Ville
Sainte-Marthe-sur-le-Lac Ville
Sainte-Thérèse Ville
Nom Catégorie Nom Catégorie
255, chemin Smyth, Ottawa ON
K1H 8M7 Canada
Tél. 613-526-3280
Téléc. 613-526-4857
Ligne-info 1-866-711-2262
conferenceboard .ca
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