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Les Mutuelles, Retraites complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance en 2012 : Se rapprocher pour innover !
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Les Mutuelles, Retraites
complémentaires et Opérateurs
de la Prévoyance en 2012 :
Se rapprocher pour innover !
Un environnement de plus en plus complexe, qui exige
la création de nouveaux modèles économiques
Un contexte économique morose et instable
Les années de crise ont particulièrement affecté l’activité des
mutuelles, des retraites complémentaires et des groupes de
prévoyance, en pesant sur les cotisations des assurés. En
outre, la reprise fragile de 2010 s’est avérée insuffisante pour
permettre un retour à une croissance soutenue. Aujourd’hui,
les mutuelles et les institutions de prévoyance restent
confrontées à un contexte économique morose, marqué par
un chômage élevé, un pouvoir d’achat en berne et des
entreprises malmenées, contraintes de rationaliser leurs
coûts. La question de l’évolution des cotisations est donc
plus que jamais d’actualité et, dans un contexte
d’augmentation forte des prestations et de taxation nouvelle
des opérateurs, exige des institutions qu’elles maintiennent
leur niveau de marge – notamment en perspective de
l’entrée en vigueur de la directive Solvency II, en 2013.
A cela s’ajoutent les mutations des systèmes de santé et de
retraite, qui imposent aux organismes de revoir leur modèle
économique, au rythme des réformes gouvernementales… et
d’atteindre une taille suffisante pour pouvoir assumer les
réformes structurelles.
In fine, un contexte général qui résulte en un durcissement
de la concurrence, à la fois entre les différentes familles
d’opérateurs - les organismes complémentaires, les groupes
de prévoyance, mais également les assureurs généralistes -
et au sein de chaque segment de marché.
Face à ces défis, une nécessité : la concentration
La consolidation est une tendance de fond du secteur, qui
n’a cessé de s’intensifier au cours des dernières années. Elle
concerne tous les types et toutes les tailles d’organismes, et
se traduit par des rapprochements, des alliances ou des
partenariats, tant au sein des groupes mutualistes qu’entre
groupes interprofessionnels, ou entre mutuelles et institutions
de prévoyance… Dans tous les cas, une logique identique :
l’atteinte de la taille critique, la mutualisation des coûts et la
réalisation de synergies. Une exigence de premier ordre
dans le cas des caisses de retraites complémentaires, dont
l’activité et les cotisations sont entièrement organisées et
règlementées, et pour lesquelles la principale source de
performance – et de différentiation - réside dans la maitrise
des coûts. A la clé, de nouveaux ensembles dotés de
moyens conséquents, leur permettant de poursuivre de
nouveaux axes de développement, à la fois ambitieux et
nécessaires :
- En mettant en place de nouvelles stratégies de
communication, pour accroitre leur visibilité et se faire
connaitre du grand public ;
- En repensant leurs réseaux de distribution, par exemple
en recourant au courtage ou en tirant profit des nouvelles
potentialités d’Internet : communautés virtuelles,
boutiques en ligne, sites de comparateurs, etc. ;
- En innovant, en se diversifiant et en procédant à la
refonte de leurs gammes de produits et de services, avec
pour objectif la constitution d’une offre globale de
prestations, adressée à une clientèle élargie.
Une recherche d’excellence qui impacte les choix
immobiliers des organismes, dans le sens d’une
« consolidation qualitative »
C’est en région Ile-de-France que les grandes mutations
des mutuelles, des caisses de retraites complémentaires
et des organismes de prévoyance sont les plus lisibles
en termes immobiliers. Les transactions immobilières des
dernières années dans ce secteur révèlent en effet que près
Le Secteur des Mutuelles, Retraites complémentaires
& Opérateurs de la Prévoyance
Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 2
de 6 mouvements immobiliers sur 10 répondent à une
logique de consolidation et/ ou de recherche d’économies.
En témoignent les surfaces de bureaux occupées :
- 37% des mouvements se faisant vers des superficies
supérieures à 2.000 m², avec notamment 20% de très
grandes transactions sur des surfaces > 5.000 m² ;
- Tandis que la part de petites surfaces (< 500 m²)
représente à peine plus d’1 transaction sur 4, mettant en
lumière la forte concentration du secteur et la faible part
laissée aux petits acteurs sur ce marché.
La tendance ne peut cependant pas être résumée à une
seule optimisation immobilière, puisque 4 déménagements
franciliens sur 10 sont liés à une croissance des effectifs ou à
une amélioration de l’environnement de bureaux.
- D’ailleurs, les choix des organismes en termes de
localisation concernent à 37% Paris intra-muros, tandis
que seuls 16% des déménagements se font vers la 2e
Couronne, dans les zones à bas coûts... et à moindre
visibilité.
- En outre, si les déménagements se font majoritairement
vers des immeubles en état d’usage ou rénovés, 18% se
portent sur des bureaux neufs ou restructurés,
bénéficiant le plus souvent du label HQE.
- Le loyer annuel moyen assumé par les mutuelles et les
organismes de prévoyance atteint ainsi 349€ /m², tandis
que leur loyer haut-de-gamme (correspondant aux plus
hauts niveaux de loyers recensés) se place à 700€ /m².
En région lyonnaise, la logique immobilière, quoi que
moins marquée, s’inscrit dans la même optique de
« consolidation qualitative »
- Avec une part non négligeable de grandes surfaces
prises à bail (21% des mouvements portant sur des
superficies supérieures à 1.000 m²) ;
- Et un fort ancrage dans Lyon intramuros (85% des
déménagements recensés), notamment à la Part Dieu.
Enfin, il est à noter que les opérateurs de mutuelle, de
retraites complémentaires et de prévoyance sont plus
généralement très présents en régions, au travers
d’antennes régionales, voire de sièges délocalisés. Un
maillage qui fait écho à une gestion très décentralisée des
prestations, et qui met en lumière le potentiel de
consolidation immobilière encore non négligeable du secteur.
Une logique qui se décline différemment en fonction de
la taille de l’organisme
Si le regroupement immobilier dans des zones à coûts
modérés, mais bien localisées, est une tendance commune à
l’ensemble du secteur des mutuelles, des retraites
complémentaires et des opérateurs de prévoyance, cette
logique revêt certaines spécificités propres à la taille des
organismes.
Ainsi, l’examen des plus importants mouvements immobiliers
du secteur révèle que :
- Les grosses structures s’orientent davantage vers
l’acquisition que les plus petites, qui privilégient la
location ;
- Elles plébiscitent majoritairement les bureaux neufs, clés-
en-main ou restructurés ;
- Mais elles ont tendance à se tourner vers des
localisations moins centrales, compte tenu de leurs
importants besoins en mètres carrés : en Ile-de-France
notamment, avec pas moins de 7 transactions du top 10
localisées aux portes de Paris, alors que cette proportion
n’est que de 24% si l’on considère l’ensemble des
mouvements immobiliers des groupes mutualistes et de
prévoyance recensés sur la période.
Et demain ?
Le contexte socio-économique devrait rester morose et
continuer d’intensifier la concurrence entre opérateurs
D’une part, en raison de la nécessaire refonte des systèmes
de retraite et de santé, qui devrait aller dans le sens d’un
transfert accru de responsabilités de l’Etat vers les
organismes privés, accentuant la course à l’excellence entre
institutions. Ensuite, sous l’effet de l’évolution du système de
taxation qui, en représentant une nouvelle charge à assumer
pour les complémentaires et les organismes de prévoyance,
devrait rendre plus nécessaire encore la rationalisation de
leurs coûts, notamment immobiliers, ces derniers
représentant généralement le 2e poste de dépense, après les
salaires.
Les mouvements de consolidation immobilière devraient ainsi se poursuivre, avec à la clé des nouveaux bénéfices en matière d’image et de notoriété
A l’avenir, les opérateurs avisés pourraient mettre à profit les
indispensables regroupements immobiliers qu’ils doivent
conduire pour, en plus de tirer profit d’économies d’échelles
et de synergies entre équipes réunifiées, répondre aux
nouveaux enjeux auxquels ils sont confrontés. Par exemple,
à travers le choix d’une localisation stratégique, ou d’un
immeuble de qualité, afin de faire de leurs nouveaux bureaux
de vrais outils de visibilité et de proximité avec le grand
public… avec pour objectif d’atteindre une clientèle élargie et
de trouver de nouveaux relais de croissance.
Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 3
14%
23%
6% 17%
24%
16%
Localisation
Paris Quartier Central des Affaires
Paris Intra Muros (hors QCA)
La Défense
Croissant Ouest (hors Défense)
Les Portes de Paris (1e Couronne)
Zones à bas coûts (2e Couronne)
9%
11%
16%
34%
29%
Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 10 000 m²
De 5 000 à 9 999 m²
De 2 000 à 4 999 m²
De 500 à 1999 m²
Moins de 500 m²
87%
13% Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
36%
27%
20%
17%
Loyer / m² En nb de transactions
< 300 €
300 ≤ … < 400 €
400 ≤ … < 500 €
≥ 500 €
49%
33%
15% 3%
Etat des locaux Etat d'usage
Rénové
Neuf
Restructuré
Mouvements immobiliers 2008-2012 en Ile-de-France
Total Paris intramuros: 37%
Total 1e et 2e couronnes : 40%
Source : Jones Lang LaSalle
Loyer moyen 349 €
Loyer haut de gamme 700 €
Total Défense / Croissant Ouest : 23%
Plus de 2.000 m² : 37%
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Année Entreprise Surface Location vs. Acquisition
Localisation Provenance Etat des locaux
2008 BNP PARIBAS ASSURANCE
46 575 m² 8 625 m²
Acquisition Location
Nanterre Rueil Malmaison Neuf + HQE
Clé en main + HQE
2009 COVEA 27 000 m² Acquisition Levallois Perret - -
2008 GROUPE MALAKOFF 22 982 m² Location Guyancourt St Quentin en Yvelines Neuf + HQE
2008 AXA 17 300 m² Location Nanterre Paris 9e Neuf + HQE
2009 HUMANIS 13 938 m² Acquisition Montreuil Paris 10e Clé en main +
HQE
2008 PRO BTP 12 500 m² Acquisition Vincennes Charenton le Pont Rénové
2008 CHARTIS EUROPE 11 103 m² Location Courbevoie La Défense Neuf
2008 APRIONIS 10 397 m² Acquisition Garges Les
Gonesse 2e Couronne Clé en main
2010 SWISSLIFE
PREVOYANCE ET SANTE
9 484 m² Location Levallois Perret Paris 8e Rénové
2011 AXA 9 082 m² Location PARIS 9e Paris 9e Clé en main
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France
Paris intra-muros
Croissant Ouest
2e
Couronne
dont Paris Centre Ouest
Bois de Boulogne / Vincennes
1e
Couronne
Source : Jones Lang LaSalle
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39%
9% 9% 9%
6%
6%
6%
6%
6% 3%
Localisation
Part Dieu
Lyon 6° / Préfecture
Lyon 7° / Gerland
Vaise / Fourvière
Hôpitaux / Lyon 8°
Presqu'île
Tonkin / Saint Clair
Grand Lyon Est
Grand Lyon Nord Ouest
Extérieurs NORD
6% 6%
9%
9%
58%
12%
Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 5 000 m²
De 2 000 à 4 999 m²
De 1 000 à 1 999 m²
De 500 à 999 m²
De 100 à 499 m²
Moins de 100 m² 88%
12%
Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
14%
39% 29%
18% Loyer / m² En nb de transactions
100 ≤ … < 120 €
120 ≤ … < 150 €
150 ≤ … < 200 €
200 ≤ … < 300 € 73%
24% 3%
Etat des locaux
Etat d'usage
Neuf
Restructuré
Total Lyon Intramuros :85%
Total Périphérie : 15%
Loyer moyen 157 € Loyer haut de gamme 253 €
Mouvements immobiliers 2008-2012 en Région Lyonnaise
Plus de 1.000 m² : 21%
Source : Jones Lang LaSalle
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Année Entreprise Surface Location
vs. Acquisition Localisation
Etat des locaux
2008 APICIL 18 314 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf
2010 PROBTP 6 432 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf
2008 MATMUT 2 213 m² Location Grand Lyon Est Neuf
2012 COVEA 2096 m² Location Lyon 6° / Préfecture Etat d'usage
2010 Confidentiel 2 012 m² Acquisition Lyon 7° / Gerland Etat d'usage
2010 APRIL GROUP 1 718 m² Location Vaise / Fourvière Etat d'usage
2008 Confidentiel 690 m² Location Presqu'île Etat d'usage
2011 MAIF 644 m² Location Part Dieu Neuf
2009 Confidentiel 383 m ² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage
2010 Confidentiel 351 m² Location Part Dieu Etat d'usage
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Région Lyonnaise
Lyon intra-muros
Grand Lyon
MATMUT – Saint Priest
Source : Jones Lang LaSalle
Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 7
32%
45%
23% Loyer / m² En nb de transactions
75€ ≤ … < 120€
120€ ≤ … < 150€
150€ ≤ … < 200€ 66%
31%
3%
Etat des locaux
Etat d'usage
Neuf
Rénové
7%
10%
14%
60%
9% Superficie occupée En nb de transactions
Plus de 2000 m²
1000 à 1999 m²
500 à 999 m²
100 à 499 m²
Moins de 100 m² 91%
9% Location vs. Acquisition
Location
Acquisition
Mouvements immobiliers 2008-2012 en Régions
(hors Ile-de-France et Lyon)
Source : Jones Lang LaSalle
Loyer moyen 127 €
Loyer haut de gamme 190 €
Source : Jones Lang LaSalle
Année Entreprise Surface Locataire vs. Propriétaire
Localisation Etat des locaux
2009 GROUPAMA D'OC 10 000 m² Acquisition Toulouse Neuf
2008 GROUPAMA LOIRE BRETAGNE 3 638 m² Location Orvault Neuf
2009 GAN ASSURANCES 2 800 m² Location Marseille Etat d'usage
2011 GENERALI ASSURANCES IARD 2 574 m² Location Marseille Etat d'usage
2012 GROUPE VAUBAN HUMANIS 1 600 m² Acquisition Toulouse Etat d'usage
2008 MACIF (SIEGE) 1 560 m² Location Orvault Neuf
2011 PRO BTP 1 538 m² Location Cagnes-sur-Mer Neuf
2010 PRO BTP 1 295 m² Location Mérignac Neuf
2012 SMABTP 1 210 m² Location La Madeleine Rénové
2010 MUTUALITE DU PUY DE DOME 1 002 m² Acquisition Clermont-Ferrand Neuf
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions
Plus de 1.000 m² : 17%
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Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts
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www.joneslanglasalle.fr
Joël de Lafond
Directeur
Corporate Solutions
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+33 (0)1 40 55 15 57
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Virginie Houzé
Directeur
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 15 94
virginie.houze@eu.jll.com
Jacques Bagge
Directeur
Département Agence
Paris
+33 (0)1 40 55 15 40 jacques.bagge@eu.jll.com
Flore Saulnier
Consultante
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 85 72 flore.saulnier@eu.jll.com
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Directeur Agence
Lyon
+33 (0)4 78 89 26 26
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Consultante Géomarketing
Etudes et Recherche
Lyon
+33 (0)4 78 89 26 26 magali.pousson@eu.jll.com
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