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Les matinées du patrimoine. Revue de la jurisprudence récente en droit du patrimoine Aspects fiscaux par Me Yves No ël Avocat, Professeur à l’Université de Lausanne. CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE. Les matinées du patrimoine. CENTRE DE DROIT NOTARIAL - PowerPoint PPT Presentation
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Les matinées du patrimoine
Revue de la jurisprudence récente en droit du patrimoine
Aspects fiscaux
par
Me Yves NoëlAvocat, Professeur à l’Université de Lausanne
CENTRE DE DROIT NOTARIALDE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE
Donation avec reprise de detteFI 2005.0189
TA, 30 août 2006:
Donation d’un immeuble abritant une entreprise avec reprise de dette et engagement du donataire de servir une rente au donateur.
La reprise de dette constituant une charge, elle doit être déduite de la valeur de l’immeuble transféré pour déterminer l’assiette de l’impôt sur les donations.
La valeur capitalisée de la rente servie par le donataire doit être attribuée à la partie onéreuse de l’acte.
Les matinées du patrimoine
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2. Impôt sur les donations
Les matinées du patrimoine
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Donation mixteFI 2005.0189
Onéreux
Libéralité
Article 27a LMSD a contrario: déductible (TF,
2P.221/2004, in RDAF 2005 II 468)Article 29 LMSD: déductible (TA, affaire FI 2005.0228,14 novembre 2006)
Impôt sur les donations:Droit de mutation:
Impôt dû
Impôt dû
(TA, affaires FI 2002.0022 et FI 2003.0011, 29 avril 2004)
Rente viagère
Reprise de la dettehypothécaire
2. Impôt sur les donationset
3.2. Droit de mutation
Les matinées du patrimoine
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Tentative de modification de la LMSD sur la question:
1/2 droit de mutation sur la dette hypothécaire dans la donation mixte
EMPD Budget 2008 retiré (cf pp. 36 ss)
2. Impôt sur les donationset
3.2. Droit de mutation
Les matinées du patrimoine
Exemple:
Achat de la maison par
M.
2000
CHF 500’000
Divorce
2005
Mme reprend la maison
CHF 700’000
Vente de la maison par
Mme
2009
CHF 800’000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
FI.2005.0228
Les matinées du patrimoine
Pratique antérieure de l’ACI:
Gain réalisé au moment du divorce, dont l’imposition est différée:
CHF 700’000 CHF 500’000 CHF 200’000
Durée de possession: 2000-2009 9 ans
Gain de la deuxième période:
CHF 800’000 CHF 700’000 CHF 100’000
Durée de possession: 2005-2009 4 ans
Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI):
(11% 200’000) (16% 100’000) CHF 38’000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Pratique cassée par le TA (FI.2005.0228 - RDAF 2006 II 494)
Modification consécutive de la LI, entrée en vigueur le 1er janvier 2008 (de l’article 73 al. 2 LI):
I. Divorce
Gain immobilier total:
CHF 800’000 CHF 500’000 CHF 300’000
Durée de possession: 2000-2009 9 ans
Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI):
CHF 300’000 11% CHF 33’000
Les matinées du patrimoine
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
II. Nouveau logement
Art. 68 al. 2, 3ème phrase LI
Le gain réalisé sur l’immeuble acquis en remplacement est imposé selon la durée de possession de cet immeuble.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
Exemple:
Achat de la maison 1
1990
CHF 600’000
Vente de la maison 1 Achat de la maison 2
2001
CHF 800’000 CHF 900’000
Vente de la maison 2
2007
CHF 1’500’000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Gain immobilier réalisé sur la maison 1:
CHF 800’000 CHF 600’000 CHF 200’000
Durée de possession: 1990-2007 17 ans
Gain immobilier réalisé sur la maison 2:
CHF 1’500’000 CHF 900’000 CHF 600’000
Durée de possession: 2001-2007 6 ans
Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI):
(7% 200’000) (14% 600’000) CHF 98’000
Les matinées du patrimoine
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
III. Invocation de l’estimation fiscale
Art. 68 al. 3 LI nouveau
Lorsque le contribuable invoque comme prix d’acquisition l’estimation fiscale en vertu de l’article 67 al. 2 LI, le gain immobilier imposable sera au moins égal à celui dont l’imposition a été différée selon l’article 65 al. 1, lit. a, b, d, e et f.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
Exemple:
Achat de la maison par
M.
2000
CHF 500’000
Divorce
2005
Mme reprend la maison
CHF 700’000
Vente de la maison par
Mme
2010
CHF 800’000
Mme revendique comme prix de revient l’estimation fiscale
Estimation fiscale:CHF 750’000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
Calcul du gain imposable:
Gain réalisé lors du divorce, dont l’imposition a été différée:CHF 700’000 CHF 500’000 CHF 200’000
Gain réalisé lors de la revente:CHF 800’000 CHF 750’000 CHF 50’000
Durée de possession: 2000-2010 10 ans
Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI):
CHF 250’000 10% CHF 25’000
Résultat: les couples divorcés, les héritiers et les personnes ayant changé d’habitation ne bénéficient plus de « l’effet d’effacement » des révisions générales des estimations fiscales.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIALDE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE
3.1. Impôt sur les gains immobiliers
FI 2006.0061
Report d’imposition lors du partage: pas de fractionnement de la durée de possession (idem arrêt divorce)
1/2 1/2
1/1
Vente de la maison
Partage:
Succession:
Les matinées du patrimoine
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3.2. Droit de mutation
FI 2006.0012
Une fois capitalisé à sa création et soumis au droit de mutation, le droit de superficie n’est plus taxé lors des cessions ultérieures. (confirmation de deux arrêts du TA de 2004)
Tentative de modification de la LMSD par le Conseil d’Etat.
Cession d’un droit de superficie
Les matinées du patrimoine
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Cession d’un droit de superficie
Exemple: constitution d’un droit de superficie pendant 50 ans contre un paiement annuel de CHF 10’000.
Calcul du droit de mutation:
Valeur du droit de superficie (art. 34 ALMSD):
CHF 10’000 x 25.730 = CHF 257’300
Calcul de l’impôt dû à la constitution du droit:
CHF 257’300 x 3,3% = CHF 8’490.90
3.2. Droit de mutation
Les matinées du patrimoine
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Cession d’un droit de superficie
Solution du projet retiré:
Même hypothèse, en partant du principe que l’immeuble est cédé tous les 10 ans.
Droit de mutation initial CHF 8’490.90 (3,3% de 257’300)
Puis « re-capitalisation » à chaque cession:
Vente après 10 ans CHF 7’627.95 (3,3% de 231’150)
Vente après 20 ans CHF 6’468.00 (3,3% de 196’000)
Vente après 30 ans CHF 4’909.40 (3,3% de 148’770)
Vente après 40 ans CHF 2’814.90 (3,3% de 85’300)Total CHF 30’311.15
Au lieu de CHF 8’490.90
qui correspond à une assiette totale de CHF 918’520 au lieu de CHF 257’300 - montant reçu par le superficiant: CHF 500’000
3.2. Droit de mutation
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