Rapport annuel document de reference-icade- 2011
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- 1. nousdonnons vie la villeRapport ANNUEL DOCUMENT DE RFRENCE
2011
- 2. Sommaire Rapport annuel Document de rfrence 2011 Partie 1:
corporate01 Lessentiel sur Icade 01 Mission 03 Valeurs 04 Entretien
avec Serge Grybowski 06 Panorama financier 2011 10 Les 3 mtiers
dIcade 11 Foncire 17 Promotion 19 Services20 Nous donnons vie la
ville 22 Investir pour la ville durable 38 Produire des solutions
pour amliorer les cadres de vie 44 Raliser de grands projets 48
Proposer des services haute valeur ajoute52 Une gouvernance
responsable 54 La gouvernance dIcade 58 Politique de dveloppement
durable 60 Relations humaines 63 Indicateurs environnementaux 68
Gestion responsable du sige social70 Portfolio 2011 72 Rpartition
gographique du patrimoine par type dactif 83 Organigramme simplifi
dIcade Vous trouverez dans le CD-Rom en fin de ce document,
lintgralit de la partie 2 : rapport financier et juridique
- 3. ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 lessentiel sur
icade 01Foncire-dveloppeur, btisseur de villesdepuis plus de 150
ans, Icade est un acteurmajeur de limmobilier et du
dveloppementdurable des villes. Alliant le meilleur du publicet le
meilleur du priv, nous nous mobilisonspour donner vie la ville avec
une grandediversit de clients et de parties prenantes.Grce au
rapprochement en cours avec Silic,Icade devient le leader des
foncires tertiairesfranaises et augmente sa capacit dedveloppement
sur des terrains matriss etstratgiques dans le cadre du Grand
Paris.1492 M 223M 6,7Mdchiffre daffaires cash-flow net courant
valeur du patrimoine83,7 40%actif net rvalu par action loan to
value
- 4. 02 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Des assises
solides pour mieux anticiper Cote sur Euronext Paris, membre du SBF
120 et adosse un actionnaire puissant, Icade doit sa solidit, dans
une conjoncture instable, la robustesse de son modle, la rcurrence
de ses revenus, la taille de son portefeuille dactifs diversifi, et
une vigilance de tous les instants : gestion performante,
endettement matris, anticipation et innovation permanentes, vision
long terme.
- 5. lessentiel sur icade 03Une performance nourriede valeurs
partagestre une foncire-dveloppeur, cest aussifaire preuve
douverture et de convictions:audace et solidarit sont les cls
denotre performance collective. Qualitarchitecturale, matrise
conomique etefficience environnementale sont autantdexigences
portes par Icade pourdvelopper des espaces urbains mieuxconus,
moins coteux et plus humains.
- 6. 04 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 2011 aura t
une anne rythme par le lancement de nouveaux projets trs
prometteurs entretien avec serge grzybowski prsident-directeur
gnral dicade Serge Grzybowski, comment sest passe lanne 2011 Le
rapprochement dIcade avec Silic va donner naissance pour Icade ? la
1re foncire de bureaux du Grand Paris. Pouvez-vous nous en dire
plus ? Serge Grzybowski : 2011 aura t une anne soutenue en termes
de performances, avec une amlioration des rsultats conomiques et S.
G. : Si le rapprochement est aujourdhui en marche, sa conclusion
financiers dIcade. seffectuera lhorizon du second semestre 2012. Il
a t rendu possible grce un timing favorable et la confiance de
notre actionnaire de Une hausse du cash-flow net courant de 28 %
rfrence, la Caisse des Dpts, qui donne Icade une opportunit de
dmontrant la dynamique de croissance dIcade croissance sans prcdent
dans son histoire. Toutes les composantes du cash-flow courant sont
en amlioration: Au terme du processus de rapprochement, le
patrimoine du nouvel cest le rsultat de notre stratgie dallocation
dactifs (dsengagement ensemble devrait atteindre plus de 9
milliards deuros dactifs, dont du logement, rinvestissement dans
des actifs tertiaires), des succs environ 80 % de parcs tertiaires
et bureaux. commerciaux enregistrs ces dernires annes (Villejuif,
H2O, Millnaire 1&2), de la croissance de lactivit et des marges
des ples Promotion Cest effectivement une perspective et Services,
de la matrise des frais de structure et des frais financiers. de
croissance considrable De nombreux succs commerciaux qui
garantissent S. G. : Considrable, et incontestablement en lien avec
la direction lavenir le modle de dveloppement dIcade que nous avons
prise ces dernires annes car le nouvel ensemble Icade- Icade a
connu une anne record en termes de commercialisation Silic,
lorsquil sera effectif, va renforcer notre business model commun.
de ses actifs avec 105 000 m lous ou relous (Link, Millnaire 6,
Mes- En effet, derrire la concidence des 2 base-line, foncire-dve-
sine) permettant de faire passer le taux doccupation financier de
loppeur pour Icade et propritaire-dveloppeur pour Silic, cest 91%
fin 2010 95% fin 2011. Nous avons sign de nouveaux projets une
seule et mme stratgie au service dun mme projet industriel,
structurants pour le Parc du Millnaire avec des partenaires de 1er
plan et un pas de gant dans le recentrage de nos activits vers
notre cur (Veolia pour environ 85 000 m, ministre de la Justice et
des Liberts de business. pour 34000m) scurisant le dveloppement des
parcs tertiaires. Le backlog du ple Promotion augmente de prs de 26
%, notamment celui Ce rapprochement fait aussi sens grce une du ple
Promotion tertiaire avec des oprations majeures engages ou
complmentarit exceptionnelle des deux foncires gagnes : Pushed Slab
(Paris), Macdonald (Paris), START (Saint-Quentin- en-Yvelines),
Ambre (Lyon) et Prlude (Bordeaux). S. G. : En effet, et de cette
complmentarit va natre une force de frappe nouvelle pour le nouvel
ensemble, encore suprieure celle que Un volume dinvestissement de
730millions deuros, nous avons aujourdhui. en grande partie scuris
Une complmentarit gographique exceptionnelle tout dabord, Cet
investissement a t ralis en 2011 avec lacquisition des murs
puisquau terme de lopration finalise, le nouvel ensemble devrait se
de 13 cliniques dont 11 exploites par Mdi-Partenaires pour 350
millions positionner comme leader sur les 4 zones stratgiques de
dveloppe- deuros (1 900 lits), la rnovation du Beauvaisis (12 000
m) et la poursuite ment du Grand Paris : au nord-est avec
Roissy/Charles de Gaulle et tout de la rnovation de la tour EQHO
(80 000 m). le territoire de Plaine Commune, louest avec La
Dfense/Nanterre et Ainsi, 2011 aura t pour Icade une anne
structurante, confirmant la au sud avec Orly/Rungis. Ainsi fdres,
Icade et Silic seraient parties stratgie de tertiarisation
poursuivie sans relche ces 5 dernires annes. prenantes dans 5 des
17 contrats de Dveloppement Territorial du Grand Cest galement une
anne qui aura vu laffirmation de notre modle de Paris
(Roissy-Villepinte, Saint Denis-Pleyel, la Dfense-Nanterre, Val-de
foncire-dveloppeur, qui inscrit Icade dans une logique industrielle
France-Gonesse, et Orly-Val-de-Bivre). puissante, dynamique, et ce,
en dpit du ralentissement conomique Une complmentarit de mtiers
galement vidente, assortie de la touchant lensemble du march.
perspective de mutualisation des offres commerciales dIcade et de
Silic
- 7. lessentiel sur icade ENTRETIEN AVEC SERGE GRZYBOWSKI 05
Serge Grzybowski en 4 dates Serge Grzybowski a dbut sa carrire
comme administrateur civil de la Caisse des Dpts de 1983 1987,
avant de rejoindre, notamment, le groupe Bourdais (Conseil en
immobilier dentreprise) dont il deviendra Directeur gnral adjoint.
En septembre 1992, il rejoint la Banque la Henin (groupe SUEZ)
comme Directeur gnral et, de 1997 2000, il prend la direction
gnrale de la BDPME, du CEPME et de la Sofaris. En 2001, Serge
Grzybowski devient Directeur gnral de Gecina jusqu janvier 2006 o
il entre chez HSBC comme Conseiller pour limmobilier et Directeur
institutions financires. Le 1er aot 2007, Serge Grzybowski a t nomm
Prsident-Directeur gnral dIcade sur proposition dAugustin de
Romanet, Directeur gnral de la Caisse des Dpts.et du portefeuille
de leurs clients et grands comptes, qui augure pour le S. G. : Nous
sommes en premier lieu soumis un imprieux devoirnouvel ensemble le
poids dune structure puissante et reconnue vis--vis de vigilance.
Quelle sera en 2012 la situation des locataires au regard dede
lensemble du march immobilier. leurs chances ? Quelle sera
lattitude des banques dans le financement de lconomie et plus
gnralement de limmobilier ? Quelle sera lvolu-Comme Silic, Icade
dispose de rserves foncires tion des prix immobiliers et de la
demande des particuliers ? Commentimportantes, quel atout cela
reprsente-t-il pour vous ? volueront les taux dintrt ? Comment
voluera la demande locative des bureaux ? Ce sont des questions que
nous devons avoir lesprit. S. G. : Cest videmment un atout majeur
en priode de crise, que de Cependant, nombre de ces interrogations,
Icade apporte ses rponses :disposer de rserves foncires, et pouvoir
ainsi acclrer ou temporiser rce sa solidit financire, la constance
de son actionnariat, et sa gses dveloppements en fonction de la
demande, sans tre tributaire des relation privilgie avec la Caisse
des Dpts, qui restera lactionnairefluctuations du march.
majoritaire du nouvel ensemble Silic-Icade ; Avec lassociation des
parcs tertiaires de Silic et ceux des Portes de rce la solidit de
ses portefeuilles, qui lui confrera les statuts gParis dIcade, le
nouvel ensemble devrait capitaliser un potentiel de deux de 1re
foncire du Grand Paris, 1re foncire de Sant, 3e promoteurmillions
de mtres carrs dvelopper sur le long terme. franais, et donnera
Icade une lgitimit, une notorit reconnue par lensemble des acteurs
du march immobilier ;Justement, quel rythme Icade va-t-elle adopter
en 2012 au grce, enfin, la consolidation de ses expertises, Icade a
la capacit de grerregard du climat conomique ? de trs grands
projets, la lumire de toutes ses comptences intgres.
- 8. 06 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011
Actionnariat Performance boursire de laction Icade (cours non
corrig des dividendes verss), Epra & SBF 120 (base 100 : au
31/12/2010) 120 20,0 % 115 15,0 % 110 10,0 % 105 5,0 % 100 0,0 % 95
-5,0 % 90 -10,0 % 85 -15,0 % 80 -20,0 % 75 -25,0 % 70 -30,0 % 65
-35,0 % 60 -40,0 % 31/12/10 28/02/11 30/04/11 30/06/11 31/08/11
31/10/11 31/12/11 EPRA SBF120 ICADE Lactionnariat dIcade au
31/12/2011 Fiche signaltique Hold Co SIIC (1) Code ISIN
FR0000035081 55,58 % Auto-dtention Mnmonique ICAD Place de cotation
Euronext Paris Euronext Valeurs locales 0,88 % March Valeurs
locales Compartiment A (Blue Chips) Secteur dactivit 8670, Real
Estate Investment Trusts (classification Euronext) PEA (Plan
dpargne non ligible (sauf pour les actions acquises Flottant en
Actions) avant le 21 octobre 2011) dont 0,39 % pour le FCPE (2) SRD
(Service ligible Rglement Diffr) 43,54 % Classification sectorielle
ICB ICB Industrial & Office REITS, 8671 (1) Dtenue
majoritairement par la Caisse des Dpts (2) Fonds commun de
placement dentreprise Indices SBF 120, CAC ALL-TRADABLE, Euronext
100, IEIF Siic France, CAC All Shares, CAC Mid & Small, CAC Mid
60, CAC Financials, CAC Real Estate Capitalisation au 31/12/2011 3
160 609 607 euros Sinscrire au nominatif pur ou administr Dans les
deux cas, il vous suffit den faire la demande auprs Nombre dactions
cotes 51 992 262 au 31/12/2011 de votre intermdiaire financier, ou
sur simple demande au 01 40 14 04 00 (BNP Paribas Securities
Services).
- 9. lessentiel sur icade panorama 2011 07Chiffres cls
financiersCrystal Park. Neuilly-sur-Seine (92). 39 911 m. Icade:
investisseur. Le chiffre daffaires dIcade slve 1492,0millions
deuros au Lexcdent brut oprationnel slve 355,5millions deuros
au31dcembre 2011, contre 1431,8millions deuros au 31dcembre 2010,
31dcembre 2011, contre 304,4millions deuros en 2010, soit unesoit
une augmentation de 4%. Cette hausse est lie, pour le ple Foncire
augmentation de 17% grce notamment la commercialisation
desTertiaire, une commercialisation dynamique des actifs de bureaux
et surfaces vacantes, une meilleure matrise des charges des
parcsdes parcs tertiaires et des investissements dans les cliniques
et, pour tertiaires et lamlioration des marges de la promotion
logement etle ple Promotion, un fort niveau dactivit de la
promotion logement. du ple Services.Chiffre daffaires (en M)
Excdent Brut Oprationnel (en M) +4% + 17 % 1 432 1 492 355 304 394
364 / 24 % 288 / 81 % 264 1 031 1 106 / 74 % Foncire Foncire 82 /
23 % Promotion Promotion Services 61 Services 107 110 / 7 % Autres
(1) Autres (1) 8 10 / 3 % (100) (88) / -6 % (28) (24) / -7 % 2010
2011 2010 2011(1) Icade SA et Intra-groupe inter-mtier
- 10. 08 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Chiffres
cls financiers Le cash-flow net courant atteint 223,5millions
deuros (4,32euros Dans un contexte de forte pression sur les marges
de financement par action) au 31dcembre2011, en augmentation de 28%
par rapport et un march de taux la hausse, Icade a matris son cot
de lendet- au 31dcembre 2010 (175,0millions deuros), grce aux
commercia- tement, port 4,08% (aprs couverture) contre 3,93% en
2010. Avec lisations importantes de lanne du ple Foncire Tertiaire,
des acqui- un LTV stabilis 40,0% (36,3% aprs prise en compte de
louverture sitions de cliniques, de lamlioration significative de
la rentabilit de de capital dIcade Sant), obtenu par le pilotage de
ses ressources la promotion logement. financires, Icade affiche une
structure financire solide en adquation Au 31dcembre 2011, lactif
net rvalu EPRA triple net slve avec ses ambitions. 4313millions
deuros, soit 83,70euros par action, soit une hausse de En 2011,
Icade a lev 277 millions deuros de crdits bancaires, et 2,8% par
rapport au 31dcembre 2010 et de 6,8% aprs retraitement initi sa
diversification des financements par lmission dun USPP de du
dividende de 3,30euros par action vers en avril 2011. 93,5 millions
deuros 15 ans. Cash-flow net courant (en M)* ANR EPRA triple net +
28 % 4 130 M 4 208 M 4 313 M 184 175 223 84,5 81,4 83,7 /action
/action /action 2009 2010 2011 Dc. 2009 Dc. 2010 Dc. 2011 *
RetraitCash-ow net courant * des mesures non rcurrentes
daccompagnement la cession des logements (15 M). Dcomposition par
mtiers de la valeur prise en compte dans lANR en 2011 (en M) Valeur
dentreprise Valeur du patrimoine des socits de services immobilier
hors droits 68,5 6 727,3 1% 93,4 % Valeur dentreprise des socits de
promotion 406,7 5,6 %
- 11. lessentiel sur icade panorama 2011 09Chiffres cls
financiers Chiffres cls de la dette a dette financire nette slve en
2011 L 2691M, contre 2292M en 2010. e cot de financement moyen aprs
couverture L slve en 2011 4,08%, compar 3,93% en 2010. a dure de
vie moyenne de lendettement dIcade L stablit 3,8 annes en 2011,
contre 4,5 annes en 2010. a part de lendettement plus de 5 ans L
est de 25% en 2011, compare 24% en 2010. oan to Value stable en
2011: 40% (36% aprs prise L en compte de laugmentation de capital
dIcade Sant). ucun enjeu de covenants au 31/12/11 A Dette financire
brute par nature au 31/12/2011 Dcouverts bancaires Emprunts auprs
des tablissements de crdits 2% 78 % Locations- nancement 5% Crdit
hypothcaire Total dette brute 2 999,14 M 11 % Placements privs 3%En
haut : Le Rhne. Villejuif (94). 8 007 m.Icade:
investisseur/promoteur. Architecte : Hubert Godet.En bas : La
Factory. Boulogne (92). 13 853 m.Icade: investisseur. Architecte :
Joseph Luis Mateo.
- 12. 10 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Les 3
mtiers dIcade FONCIRE PROMOTION SERVICEs Icade a pour ambition
Promoteur national de plein Le ple Services est ddi de poursuivre
le renforcement exercice, Icade intervient aux activits de property
de sa position de foncire au plus prs des marchs management, de
gestion tertiaire de rfrence en locaux et rgionaux grce dimmeubles
et de conseil, sappuyant sur limportant 27 implantations rparties
auxquelles sajoute une potentiel que reprsente le sur lensemble du
territoire activit Solutions comprenant dveloppement de ses parcs
franais. Icade dveloppe des de lingnierie immobilire, tertiaires en
le-de-France, projets de bureaux, de centres de la sret-scurit et
de la notamment dans le cadre commerciaux, de logements,
transaction. du projet du Grand Paris. de grands quipements publics
et dtablissements de sant. Repres 2011 : Repres 2011 : Icade dploie
galement des 364M expertises en amnagement urbain, conception et
ingnierie de projet. 110M Chiffre daffaires Chiffre daffaires 5 500
000m2 Repres 2011 : 6,7Md Patrimoine valu 1106M Grs Chiffre
daffaires 2 306 917m2 1808M Patrimoine Foncire Tertiaire
Backlog
- 13. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 11Foncire:une
stratgierenforce2011 est marque parlamlioration de laperformance
conomiqueet financire dIcade et parle lancement de nouveauxprojets
qui contribueront la performance future.La poursuite dun travail
dassetmanagement actif a location Ingenico de limmeuble LINK L
(10000m), Heineken de limmeuble H2O (9000m) Rueil-Malmaison et
Oberthur de limmeuble situ avenue de Messine (2200m) permettant
daccrotre le taux doccupation financier de 91,0% 94,7%. poursuite
des arbitrages dimmeubles La matures avec la cession de limmeuble
Atrium (11000m). Lacquisition de 13 cliniques pour 399 millions
dont 11 au groupe Mdi-Partenaires avec des Centre commercial Le
Millnaire et Millnaire 5 et 6. Aubervilliers (93). 59 000 m centre
commercial hors bureaux. Architecte : A. Grumbach. baux fermes de
12 ans. Icade : co-investisseur, co-promoteur, matre duvre
dexcution, assistant matre douvrage HQE. ouverture du capital
dIcade Sant au pre- L mier trimestre 2012 avec lengagement ferme
dinvestisseurs institutionnels de premier plan de souscrire une
augmentation de capital a signature dun protocole daccord exclusif
L La vente de logements et de commerces en pied rserve. avec le
ministre de la Justice et des Liberts dimmeubles pour un montant de
61millions sur le Millnaire 3 pour une acquisition avec deuros.La
dynamique des parcs tertiaires option dachat par le ministre de
limmeuble a vente de 15 commerces dentre de ville L a signature dun
par tenariat exclusif L qui sera dvelopp par Icade horizon 2013
essentiellement sous enseignes Maisons avec Veolia Environnement
pour un projet pour 34000m. du Monde et Kiloutou pour un montant de
dimplantation denviron 85000m sur le 19millions deuros. quartier du
Millnaire et une livraison attendue Des arbitrages dans les fin
2015. portefeuilles non stratgiques Louverture du plus grand centre
commercial a finalisation de la cession de limmeuble de L en France
depuis 10 ans (59000m). bureaux situ Munich pour 72,5millions
deuros.
- 14. 12 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 La valeur
du patrimoine ressort 6727mil- va en effet permettre Icade de se
positionner lions deuros en augmentation de 10% par comme leader du
secteur des foncires tertiaires rapport au 31dcembre 2010 et de
2,6% franaises et de renforcer son statut boursier primtre
constant. Cette augmentation de tout en conservant une structure
financire valeur tmoigne de la trs bonne rsistance solide. des
actifs du ple Foncire Tertiaire au regard des tendances de march
observes sur le La priode 2012-2015 verra, en outre, la livraison
march en 2011. de plusieurs projets identifis et pour certains dj
en cours de dveloppement. Ce pipeline de projets dinvestissements
denviron 400mil- volution de la valeur du portefeuille lions deuros
caractrise la volont dIcade de (en M, hors droits) sappuyer sur son
savoir-faire de promoteur pour dvelopper des projets gnrateurs de +
10 % 6 727 (1) cash-flow et crateurs de valeur. + 5,6 % 305 5 804
(1) 6 129 (1) 247 plus long terme, le positionnement dIcade 358 381
61 259 sappuie sur limportant potentiel que reprsente 842 1 514 le
dveloppement de ses parcs tertiaires dans 281 1 035 le cadre du
projet du Grand Paris. La matrise 370 437 de ses rserves foncires
uniques, auxquelles viendront sajouter celles de Silic, permettra 1
289 1 416 1 542 doffrir une gamme complte de produits pour
Tertiaire 66 % Tertiaire 94 % Tertiaire 95 % les utilisateurs, dont
le dveloppement sera 981 rythm par les besoins du march. 2 307 2
370 La politique dasset management dynamique mene ces dernires
annes permet Icade denvisager sereinement lavenir. 1 992 361 312
Logement 34 % Logement 6 % Logement 5 % Dcembre 2009 Dcembre 2010
Dcembre 2011 Rpartition du patrimoine tertiaire par secteur
gographique en 2011 Logement Bureaux France Parcs tertiaires
Centres commerciaux (en M) quipements publics et Sant Entrepts
Bureaux Allemagne Province Allemagne (1) Immeubles valoriss leur
valeur dexpertise. 1 486 305 Paris Total le-de-France 1 192 Foncire
Tertiaire 4 624 La Dfense Aprs la russite des oprations menes au
1re et 2e 698 cours des annes2010 et2011, telles que la couronne
cession du portefeuille logement, lacquisition Croissant et
lintgration de Compagnie la Lucette, Icade 1 713 Ouest poursuit sa
stratgie au travers du projet de 1 021 rapprochement avec Silic.
Cette opration
- 15. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 13Principales
caractristiques du patrimoine au 31/12/2011 Donnes Valeur du
Surfaces Taux Loyers IFRS Dure moyenne Rendement net au 31 dcembre
2011 patrimoine HD(1) louables doccupation annualiss ferme des baux
(hors droits) (M) (m2) financier (%) (M) (annes) (%) Bureaux France
2 370 287 600 92,2 % 106,9 4,9 6,8 %(2) Parcs tertiaires 1 542 471
968 93,9 % 96,4 3,6 7,6 % (2 Centres commerciaux 437 211 295 97,4 %
23,9 5,6 6,1 % (2 Cliniques et autres 1 514(2) 617 186 100,0 %
99,7(2) 10,2 6,8 %(2) quipements publics Entrepts 247 598 470 89,8
% 22,0 5,4 10,4 % (2 Bureaux Allemagne 305 120 397 91,6 % 16,2 6,8
7,5 % (2 TOTAL FONCIRE TERTIAIRE 6 415 2 306 917 94,7 % 365,2 6,2
7,1 % (2(1) Y compris 851 M dactifs non gnrateurs de loyers
(essentiellement des actifs en dveloppement). (2) Dont Icade Sant :
valeur du patrimoine : 1 317 M, loyers IFRS : 85,8 M, rendement net
: 6,8 %.Donnes relatives au ple FoncireLoyers nets (en M) 317 324
(+ 6 %) 299 98 103 99 82 79 87 80 77 66 53 20 20 21 23 8 15 3 62009
2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010
2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 Bureaux (1) Parcs Tertiaires (1)
Centres quipements Entrepts Logement TOTAL commerciaux (1) Publics
& Sant(1) Y compris intra-groupe mtierPrincipaux
investissements en 2011 (en M) TOTAL GNRAL 730 M Dont acquisition
dactifs 407 M 13 cliniques 399 M 11 cliniques loues
Mdi-Partenaires, 2 cliniques loues Vedici Commerces et centres
commerciaux : 3 magasins exploits par Mr Bricolage 8 M Lous Mr
Bricolage Dont valorisation dactifs 120 M Tour EQHO (ex Descartes),
La Dfense 103 M Livraison T2 2013 Le Beauvaisis 028, Paris 19e 17 M
Livr dbut 2012 Dont construction et extension dactifs 166 M dont :
Bureaux, Villejuif 55 M Prlous LCL Centre commercial Le Millnaire,
Aubervilliers 26 M Livr en avril 2011 Extensions et
restructurations de cliniques 60 M Prlous
- 16. 14 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Le
Millnaire 3, le nouveau dveloppement du Parc du Millnaire Aprs les
Millnaire 1, 2, 5 et 6, Icade va dvelopper un nouveau btiment sur
son parc. Ce site, destin accueillir une partie des effectifs du
ministre de la Justice et des Liberts en 2015, dveloppe 34 000 m de
bureaux sur 7 tages. Un projet exemplaire qui vise les
certifications HQE et BREEAM Excellent, le label BBC (RT 2005 - 50
%), et satisfait aux ambitions du Plan Climat de la Ville de Paris.
Le rez-de-chausse rassemble tous les services de limmeuble : hall
daccueil, restaurant, caftria, conciergerie et auditorium de 200
places, tous regroups autour dun atrium protg par une verrire,
vritable cur de ville de limmeuble. Architecte : KPF.
- 17. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 15 lot E, 26
000 m de bureaux neufs au sein du Parc des Portes de Paris
Limmeuble, situ en bordure de la place Proudhon-Gardinoux, au pied
de la future station de mtro de la ligne 12, est un projet pilote
pour lequel Icade a imagin une enveloppe bio- climatique. Ce projet
vise la certification HQE, BREEAM Excellent et la labellisation
BBC. Architectes: Fassio-Viaud.
- 18. 16 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Ple
Bureaux Centres commerciaux Entrepts Le portefeuille de bureaux en
France, Icade dveloppe et possde des centres Icade possde un
portefeuille dentrepts 288000m2, principalement situ Paris,
accueille commerciaux, tels que le centre commercial comprenant
notamment 12 entrepts, repr- des locataires de renom:
PricewaterhouseCoo- Le Millnaire inaugur en avril2011 Auber-
sentant 431000m lous intgralement au pers Neuilly-sur-Seine dans
limmeuble Crys- villiers et le centre commercial Odysseum groupe
Casino. La majorit de ces baux ont t tal Park, la banque LCL dans
les immeubles de Montpellier. rengocis en 2009 afin de scuriser les
loyers bureaux du programme Metropolitan Ville- pour une dure
moyenne de 7 ans. juif, Heineken au sein de limmeuble de bureaux
Valeur dexpertise: 437 M H2O Rueil-Malmaison. En Allemagne, Icade
Valeur dexpertise: 247 M exploite un portefeuille de bureaux dune
surface de 120400 m. quipements publics et Sant Ple Foncire
Logement En 2011, Icade a concentr ses investisse- Ce portefeuille,
en fort dveloppement, ments de bureaux sur des programmes dvelop-
est compos notamment de 45 cliniques. Il Icade a cd en2009 et2010
une grande ps en interne, comme le sige social de LCL permet Icade
de bnficier de baux longs non partie de son patrimoine de logements
un Villejuif (Metropolitan) ou la rnovation de la tour soumis aux
cycles immobiliers, et de cash-flows consortium dorganismes
sociaux, soit prs de EQHO. Jusqu sa livraison au premier semestre
immdiats indexs sur une longue priode. Les 30000 logements. En
2011, Icade a poursuivi le 2013, cette tour de 79 214m2 verra sa
faade principaux locataires sont Gnrale de Sant, processus de
cession des logements par la vente intrieure et extrieure, ses
plateaux de bureaux Mdi-Partenaires, le groupe Vidici, le groupe en
bloc de 264 logements situs Sarcelles pour et ses quipements
techniques entirement Harpin, 3H et C2S. 12 millions deuros. Par
ailleurs, des commerces rnovs par les quipes promotion dIcade. Grce
son ancrage gographique histo- en pied dimmeubles, situs
essentiellement Retrouvez ce sujet en pages26-27 rique en province,
et son expertise en ing- Epinay-sur-Seine, Bagneux, Sarcelles et
Crteil, nierie hospitalire, Icade est bien positionne ont t cds
pour 32,8 millions deuros. Valeur dexpertise: 2 675 M. pour
bnficier du dveloppement important des tablissements privs de sant
en France Portefeuille de logements: comme en atteste lacquisition
en 2011 de onze estim 312 M Parcs tertiaires cliniques auprs du
groupe Mdi-Partenaires. pour 1851838 m et 6 millions deuros
Retrouvez ce sujet en pages30-31 de loyers nets. Icade possde et
dveloppe des parcs ter- tiaires au nord de Paris, de plus de 80
hectares Afin de capitaliser sur sa connaissance du dont 472 000 m2
louables au 31dcembre 2011, secteur et sur son savoir-faire en
matire de ges- porteurs de dveloppements futurs importants. tion
dactifs immobiliers de sant, Icade mne Icade y a cr un concept de
campus dentre- bien louverture du capital dIcade Sant prises,
alliant diversit, mixit et services dans des investisseurs tiers de
premier ordre. Ces une volont de dveloppement durable.
investisseurs, en participant des augmen- Retrouvez ce sujet en
pages23 25 tations de capital venir, accompagneront le dveloppement
futur dIcade Sant, dont Icade Par ailleurs, le rapprochement en
cours conservera le contrle. entre Icade et Silic donnera naissance
la pre- mire foncire de parcs tertiaires et de bureaux Valeur
dexpertise: 1 514 M en France avec un patrimoine de plus de 9mil-
liards deuros. Retrouvez ce sujet en page23 Valeur dexpertise : 1
542 M
- 19. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade
17PROMOTIONune activitsoutenueEn 2011, lactivit PromotiondIcade a
connu un rythmesoutenu : grce la hausse de 9% du backlog du ple
Promotion Logement (884 millions deuros) par rapport au 31dcembre
2010 dans un march affichant une nette baisse des rser- vations;
rce au doublement du backlog du ple g Promotion Tertiaire (bureaux,
486 millions deuros) par rapport au 31dcembre 2010 Lumine&Sens.
Bordeaux (33). Icade: promoteur. Architecte : Flint. avec des
oprations majeures engages ou gagnes: Macdonald (Paris), Ambre
(Lyon) et Prlude (Bordeaux), Pushed Slab (Rungis) taux zro, de la
TVA 5,5%, la Promotion Promotion Tertiaire,Chiffre daffaires: 1 106
M Logement a enregistr un chiffre daffaires quipements publics de
741millions deuros en hausse de 12% par et Sant rapport au
31dcembre 2010.Promotion Logement Le portefeuille foncier des
logements et Le chiffre daffaires de la Promotion Ter- lots btir
reprsente 8135 lots pour un chiffre tiaire, quipements publics et
Sant a atteint Lanne 2011 a t nouveau marque, daffaires potentiel
estim 1636 millions 373 millions deuros au 31dcembre 2011, enpour
la Promotion Logement, par un niveau deuros. Rsultant dune
politique prudente lgre baisse par rapport au 31dcembre
2010,dactivit historique aprs celui de 2010. Forte dengagement
foncier, la production en dvelop- refltant la diminution de la
Promotion Tertiairedes dispositifs Scellier, du doublement du prt
pement reprsente jusqu deux ans dactivit. et de la Promotion
quipements publics et Elle comprend notamment 20 projets (1000 Sant
dans un contexte de march difficile. lots) sous le label village
dor, des ensembles immobiliers conus pour les seniors, destins
Promotion Tertiaire Pyramides dargent aux investisseurs dans le
cadre des dispositifs de dfiscalisation. Tenant compte du
ralentissement du mar- ch, lactivit Bureaux a report le lancement
de certaines oprations de faon limiter lexpo- En 2011, Icade
Promotion a remport Backlog: 884 M (+9%) sition aux oprations en
blanc et remport de 10 pyramides - 9 dargent et 1 de trs belles
oprations immobilires scurises, vermeil. Ce concours, organis Prix
moyen de vente au m: 3 261 toutes labellises au plus haut niveau de
stan- par la Fdration des Promoteurs dard des normes
environnementales: Immobiliers (FPI), est destin Nombre de
rservations: promouvoir la qualit, le savoir-faire 4 909
appartements et lots ente en tat futur dachvement Banque v et
linnovation dans la construction Populaire Rives de Paris de
limmeuble de de programmes immobiliers. bureaux Pushed Slab
(18900m), situ dans
- 20. 18 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 le futur
co-quartier de la Zac de la Gare de Ingnierie Amnagement urbain
Rungis, Paris 13e. Les travaux dmarreront en mars2012, pour une
livraison fin fvrier2014; Au travers de son activit dingnierie,
Dans le domaine de lamnagement urbain, Retrouvez ce sujet en page35
Icade assure des fonctions de matrise duvre Icade met, au service
des villes et des grands signature dun bail de neuf ans fixe avec
Egis gnrale, de bureau dtudes tous corps dtat, comptes souhaitant
valoriser leur patrimoine pour 30100m de surface de bureaux (en
dexpertise et dassistance technique pour tous foncier, une
expertise complte. Les inter- co-promotion), soit la totalit de
limmeuble types de projets: tablissements de sant, ventions portent
sur toutes les phases des START Saint-Quentin-en-Yvelines (78),
pour bureaux, immobilier commercial, logements, projets, de lamont
jusqu laboutissement y installer son nouveau sige en juin2013;
public ou priv. des oprations. vente en tat futur dachvement (en
co-pro- motion) de limmeuble AMBRE (12320m) Lyon Suravenir,
compagnie dassurance-vie Ple culturel Grammont. Rouen (76).
Architecte : Rudy Ricciotti. du groupe Crdit Mutuel Arka. Le
chantier dbutera courant de lt 2011 et la livraison est programme
lt 2013; ente en tat futur dachvement (en co- v promotion) de
limmeuble OPALE (12 837 m2 ) Foncire Investissement, autre filiale
Lyon du groupe Crdit Mutuel Arka. La livrai- son est prvue au
premier trimestre 2014; Retrouvez ce sujet en page33 ignature avec
la RIVP (Rgie Immobilire s de la Ville de Paris) dune promesse en
VEFA pour un immeuble de 15000m de bureaux situ au sein de
limportante opration de reconversion de lancien entrept du Bou-
levard Macdonald. Backlog: 486 M (+ 115 %) Portefeuille de projets
en cours de dveloppement: 221 300 m Portefeuille de projets en
cours de montage: 445 700 m Promotion quipements publics et Sant
Icade est un des leaders dans le domaine des partenariats
public-priv (PPP), la construc- tion dtablissements administratifs
ou publics (enseignement, espaces culturels, commissa- riats) ou de
sant (hpitaux, cliniques prives, EHPAD) grce une forte implantation
locale. Portefeuille de projets en cours de ralisation: 210 900 m
Portefeuille de projets en cours de montage: 146 000 m
- 21. nous donnons vie la ville les 3 mtiers dicade 19SERVICEsun
large ventailde solutionsAu second semestre 2011,Icade a cd son
activitde gestion et de dtention dersidences tudiantesen
Espagne.Chiffre daffaires: 110 M Tour First. Courbevoie (92). Icade
: property manager. Architectes : Kohn Pedersen Fox associates
associ au cabinet franais SRA.Property Management Rsidences
services Conseils et expertises Au travers de son activit de
property mana- Par son activit de rsidences services, La diversit
des expriences et la formationgement, Icade assure la gestion
oprationnelle Icade gre, exploite et commercialise des rsi-
pluridisciplinaire des quipes dIcade accom-du patrimoine immobilier
de ses clients. dences avec services pour tudiants et person-
pagnent les acteurs immobiliers de la rflexion nel en mobilit.
Icade met la disposition des stratgique la mise en uvre
oprationnelle Syndic dimmeubles tertiaires : Icade prend tudiants
un parc de rsidences situes dans des solutions retenues. En 2011,
Icade a tenduen charge toutes les problmatiques techniques, les
grandes villes universitaires franaises. Avec son offre de services
en incorporant lassetfinancires et environnementales du patrimoine
prs de 7 953 lots, Icade est lun des leaders management pour compte
de tiers.de ses clients. de ce march en France. Icade optimise
lorganisation des actifs Dans le cadre de la rationalisation de ses
et des contrats sous-traits pour le compte Grance : Icade optimise
la gestion locative, activits, Icade a cd cette activit Nexity de
ses clients propritaires, investisseurs ettechnique, financire,
administrative, juridique dbut 2012. utilisateurs.et comptable du
patrimoine de ses clients, et cesur lensemble du territoire
national.
- 22. 20 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Nous
donnons vie la ville grce nos comptences intgres de
foncire-dveloppeur
- 23. nous donnons vie la ville 21Millnaire 1 et 2. Paris (75).
Icade: investisseur et promoteur. Architecte : Arte Charpentier et
associs.26 Investir pour la ville durable38 Produire des solutions
pour amliorer les cadres de vie44 Raliser de grands projets52
Proposer des services haute valeur ajoute
- 24. 22 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 Investir
pour la ville durable Parce que la rponse aux grands enjeux de
demain se prpare ds aujourdhui, Icade sengage aux cts de lensemble
des parties prenantes du dveloppement du Grand Paris pour une ville
durable + connecte, + conome, + solidaire.
- 25. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable
23Le fabuleux destin des Parcsdes Portes de ParisUn territoire
symbolede la ville durable Icade et Silic Fin 2011, Icade et la
Caisse des Dpts se sont engages dans un processus de rapprochement
avec la foncire tertiaire Silic, qui sera finalis courant 2012. Il
donnera naissance la premire foncire de parcs tertiaires et de
bureaux du Grand Paris, grce une complmentarit gographique, de
mtiers, de potentiel de dveloppement exceptionnel entre Icade et
Silic. Au service dun mme projet industriel, le nouvel ensemble
poursuivra sa stratgie qui consiste valoriser, au rythme du march,
les rserves foncires dtenues.Parc du Pont de Flandre. Paris (75).Le
patrimoine de rserves foncires dIcade est constitu de Le Parc du
Millnaire4parcs tertiaires, le Parc du Pont de Flandre, le Parc du
Millnaire, La mtamorphose des anciens Entrepts etle Parc des Portes
de Paris et le Parc du Mauvin. Ce territoire lui Magasins Gnraux de
Paris reflte la volontpermet de mettre en action sa stratgie de
foncire-dveloppeur: dIcade de revitaliser sur le long terme
unvaloriser et dvelopper ses rserves dominante tertiaire au
existant industriel en perte de vitesse et, plusrythme de la
demande immobilire. largement, daccompagner le nouveau souffle du
nord-est parisien impuls par les futurs dveloppements du Grand
Paris. Avec prs de 200000m construits, livrs et lous sur une priode
de 7 annes, Icade a su attirer sur ses parcs de trs grandes
entreprises utilisatrices, telles que Pierre & Vacances, Alain
Afflelou, Club Med, Quick, lAgence Rgionale de Sant ou Nokia.
Linstallation de ces locataires a contribu crer de la valeur pour
le nord-est parisien en termes dattractivit et dimage, et un vri-
table cur de ville conomique entre Paris et Aubervilliers, sur la
zone de Plaine-Commune.
- 26. 24 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011
Paris-Aubervilliers, le nouveau Une ville o bureaux, logements et
commerces cluster de la cration La nature particulire des btiments
a, se ctoient, favorisant lchange culturel et social. La
reconversion de lentrept Macdonald Ministre depuis quelques annes,
attir de nombreuses reprsente, partir dune structure prexistante de
la Justice / socits de cration et de production pour y installer
leurs studios et ateliers. Une concen- de 630 mtres de long, un
programme diversifi de 165 000 m de logements BBC, bureaux,
Millnaire 3 tration de talents que lon qualifie aujourdhui de
commerces, activits et quipements embl- Le jeudi 22 dcembre 2011,
Icade nouveau cluster de la cration, qui sera bientt matiques de la
reconqute urbaine. a sign un protocole daccord complte par le
premier campus en sciences exclusif avec le ministre de la sociales
europen: le campus Condorcet. Justice et des Liberts portant Une
certaine ide sur lacquisition par le ministre de la ville durable
de limmeuble du Millnaire 3 qui Un levier social et socital sera
dvelopp par Icade sur le La ville durable doit limiter son impact
Parc du Millnaire. Ainsi, horizon Favoriser lemploi local sur
lenvironnement, diminuer sa consom- 2015, le ministre de la Justice
Pendant la construction du centre commer- mation dnergie et ses
missions carbone, et des Liberts dmnagera cial du Millnaire
Aubervilliers, Icade a sou- tout en garantissant une qualit de
confort partiellement de la Place tenu lemploi local en signant une
convention des habitants de plus en plus exigeants. Dans Vendme,
pour regrouper sur cet avec la communaut dagglomration Plaine-
cette logique, Icade a enclench la mutation immeuble de 34 000 m
quelque Commune et la Ville de Paris. Ainsi, plus de 200 de son
territoire en quartier durable, en cours 1600personnels
dadministration personnes, dont une majorit de jeunes issus de
certification environnementale ISO 14001. centrale, actuellement
dissmins des quartiers voisins, ont obtenu un emploi en Cette
volont dexemplarit se traduit par des sur plusieurs sites parisiens
rinsertion lors du chantier. immeubles dmonstrateurs, tous certifis
HQE en location. depuis 2005. Icade a t pilote sur la certifica-
Mixit tous les tages tion HQE Exploitation qui garantit un suivi
des La vision dIcade sincarne particulirement performances HQE lors
de la vie du btiment. dans les programmes mixtes quelle dveloppe.
Tous les immeubles venir seront BBC. Centre commercial Le
Millnaire. Aubervilliers (93). 59 776 m centre commercial hors
bureaux. Architecte : A. Grumbach. Icade: co-investisseur,
co-promoteur, matre duvre dexcution, assistant matre douvrage
HQE.
- 27. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable 25
324916m2 Transports doux Avec lextension du tramway T3, le nou-
veau terminus du mtro 12 et la future gare de RER E, le
dveloppement des transports est un enjeu majeur pour la zone Paris
Nord-Est. Btiments certifis HQE raliss Lobjectif dIcade : offrir la
plus large gamme et venir de transports possible pour ses
collaborateurs et locataires, en privilgiant des transports
collectifs et respectueux de lenvironnement comme les navettes
fluviales 100 % lectriques et les Vlib. Le centre commercial Le
Millnaire Veolia Le centre commercial Le Millnaire Environnement
possde la double certification HQE Com- a choisi Icade merce et
BREEAM niveau Very Good, pour laquelle il a t pilote. Pour protger
la biodi- Veolia Environnement a choisi versit, les sols ont t
dpollus, 70arbres Icade comme partenaire exclusif plants et plus de
240000abeilles installes pour le projet dimplantation de sur le
toit. Dautres projets de biodiversit sont son nouveau sige social
sur le ltude comme, par exemple, une rserve Parc du Millnaire. Un
btiment biologique pour les oiseaux. dmonstrateur de lordre de
85000m, qui sera conformeCentre commercial Le Millnaire. aux
meilleurs standards duAubervilliers (93). dveloppement durable, et
vise dores et dj lobtention de certifications internationales: HQE,
BREEAM, LEED et DGNB. horizon 2015, ce sont prs de 4000 nouveaux
salaris qui devraient sinstaller sur le quartierComprendre du
Millnaire.Quelle est limportance de lusage dans laperformance
environnementale du btiment ?La performance environnementale dun
btiment (HQE et BBC par exemple)dpasse aujourdhui sa phase de
conception. Lusage que les locataires et lemainteneur en font est
tout aussi primordial. Gestion des tempratures intrieures,type
dclairage, usage des quipements lectroniques sont des critres qui
peuventfaire fortement varier la consommation relle dnergie de
limmeuble. De mme,la gestion de leau et des dchets est fortement
lie aux utilisateurs. Icade prend encompte ces aspects
dexploitation et dusage dans sa dmarche de dveloppementdurable et
accompagne ses locataires vers une matrise des consommationsdnergie
et de fluides. Icade a engag la certification HQE Exploitation de
sesbureaux, en contribuant la mise au point du rfrentiel et en
obtenant cettecertification pour deux de ses immeubles (le btiment
270 et son sige,le Millnaire1). Elle a mis en place les annexes
environnementales (bail vert) quivisent amliorer la performance
nergtique globale dun immeuble par undialogue entre propritaire et
locataire.Icade amliore en permanence la qualit environnementale de
ses immeubles, neufs ouexistants. Elle exploite, en 2011, plus de
200 000 m de bureaux certifis Haute qualitenvironnementale (HQE) ou
quivalent (BREEAM, LEED), soit 30 000 m de plus quen2010 (+ 16 %
sur un an).
- 28. 26 ICADE Rapport annuel document de rfrence 2011 La
rnovation haute qualit environnementale Icade se positionne en
leader Cest au cur du premier quartier daffaires dans la ville,
dans laquelle la communication europen de La Dfense quIcade sest
enga- est facilite, lenvironnement co-durable, et de la rnovation
dimmeubles ge dans son plus beau dfi dentreprise: la les services,
multiples, varis et rpartis sur de bureaux haute qualit rnovation
totale de limmeuble de bureaux lensemble des tages.
environnementale. Un EQHO, anciennement Tour Descartes, qui fut La
renaissance dEQHO se traduit par des savoir-faire reconnu et des le
sige social dIBM pendant 20 ans (immeuble choix architecturaux
ambitieux, impulss par le conu lorigine par les architectes
Fernando cabinet darchitecture Hubert & Roy, fonds sur
comptences intgres qui Urquijo, Giorgio Macola). louverture de
limmeuble la lumire dans tous illustrent une vision long Son
objectif: redonner cet immeuble ses clats, louverture sur la ville,
louverture sur terme de la ville durable, et une emblmatique du
skyline de la Dfense ses des jardins, en restructurant profondment
les exigence de tous les instants lettres de noblesse, en offrant
aux futurs utili- espaces de travail pour quils offrent 95% des
sateurs les prestations dun immeuble tertiaire surfaces en premier
jour. pour rpondre aux grands neuf, aux meilleures normes du march.
Fleuron du dveloppement durable, enjeux urbains de demain.
limmeuble vise la double certification HQE Rnovation et BREEAM Very
Good, et la cer- Icade invente le premier tification HQE en phase
Exploitation, et du La Tour EQHO en chiffres campus vertical point
de vue nergtique, lanticipation de la nouvelle rglementation
thermique RT 2012 78859 m de surface utile Icade a regroup autour
dun mme projet avec, terme, 40% de rduction de la consom- toutes
ses comptences intgres de foncire, mation dnergie primaire globale.
Par ailleurs, 42 niveaux de promoteur et dexpert en ingnierie pour
la labellisation BBC Rnovation est en cours. imaginer une nouvelle
dfinition du bureau de 140 m de hauteur demain, et instaurer une
nouvelle rfrence en Pour prparer les dcisions sur les matire de
rnovation dimmeubles de grande prochaines rnovations, Icade a engag
+ de hauteur. une cartographie nergtique de son 5000 postes de
travail Son originalit: appliquer en mode vertical patrimoine en
2011, dont les rsultats Livraison mi-2013 tous les avantages dun
campus, vritable ville seront connus en 2012. Tour EQHO. Courbevoie
La Dfense (92). Icade: investisseur et promoteur. Architectes:
Hubert & Roy.
- 29. nous donnons vie la ville investir pour la ville durable 27
Comprendre Pourquoi rnover le patrimoine existant ? En France, la
grande majorit des btiments ont t construits des poques o les
proccupations dconomie dnergie et de performances environnementales
taient inexistantes. Les immeubles neufs ne renouvelant que 1 % du
parc par an, la rnovation de ce patrimoine, en particulier sur le
plan nergtique, est une priorit, afin de limiter les impacts en gaz
effet de serre. La consommation moyenne