Centre des jeunes dirigeants d’entreprise - Algérie

Plénière du 28 janvier 2015

Deux textes:

1. Le code civil (le droit commun des contrats);

2. Le code de commerce.

28/01/2015Me Samir Benslimane 2

Les dispositions du code de commerce portant sur les baux commerciaux ont

subi un lifting par la Loi 05/02 du 6 février 2005 modifiant et complétant le code de commerce, avec pour objectif

de réduire le nombre de locaux inoccupés.

28/01/2015Me Samir Benslimane 3

Les contrats de location portant sur des biens immobiliers doivent obligatoirement être établi en la forme authentique (c’est-à-dire instrumenté par un notaire) et ce conformément à l’article 324bis 1 du code civil et l’article 187 bis du code de commerce, et ce sous peine de nullité.

28/01/2015Me Samir Benslimane 4

Une location conclue entre deux sociétés: le bail doit comme même être établi en la forme authentique.

Un contrat de location établi sous seing privé, ne peut être enregistré, et ce en application des

dispositions de l’article 63 de la loi des finances pour l’année 1992.

28/01/2015Me Samir Benslimane 5

La nécessité du formalisme / forme authentique induit la nécessité de prouver l’existence du bail par la présentation de l’acte authentique établi par le

notaire.

Le bail ne peut être prouvé par la simple présentation d’un reçu, d’une quittance, ou par une reconnaissante écrite sous seing privé.

28/01/2015Me Samir Benslimane 6

Le bail commercial est conclu pour une durée librement fixée par les parties.

Sauf stipulation contraire des parties, le preneur est tenu de quitter les lieux loués à l'échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé et sans

prétendre à l'indemnité d'éviction .

28/01/2015Me Samir Benslimane 7

Sauf stipulations contraires insérées dans l’acte, le bail se termine par l’arrivée à terme de son échéance.

Le renouvellement ne peut subvenir qu’avec le consentement du bailleur, et avec nouveau

contrat, même s’il s’agit d’une reproduction des termes du bail échu.

28/01/2015Me Samir Benslimane 8

Sauf stipulations contraires insérées dans l’acte, le bail se termine par l’arrivée à terme de son échéance.

Donc:

PAS D’INDEMNITE D’ÉVICTION MEME SI LE LOCATAIRE A DÉVELOPPÉ / CREE UN FOND DE

COMMERCE.

28/01/2015Me Samir Benslimane 9

Le contrat de location-gérance est régit par les dispositions des articles 203 à 214 du code de commerce.

Le contrat de location-gérance est un contrat (convention) par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la

location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.

La constitution d’un fonds de commerce nécessite l’exercice d’une activité commerciale pendant 5 années au moins et

l’exploitation du fonds pendant 2 années.

28/01/2015Me Samir Benslimane 10

Le contrat de sous-location commercial est un contrat spécial réglementé par les dispositions du code de commerce, dans

le quatrième chapitre du deuxième titre relatif aux baux commerciaux (articles 188 et 189).

La sous-location est un contrat par lequel le locataire principal met à disposition du sous locataire une partie ou la

totalité d’un bien (Immeuble) déjà loué, moyennant une contrepartie (loyer).

Conformément aux dispositions de l’article 188 sus indiqué, la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf

autorisation expresse du bailleur.

28/01/2015Me Samir Benslimane 11

En règle générale, les contestations relatives aux baux commerciaux, sont portées, à défaut d'accord entre les

parties, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification de la contestation et quel que soit le montant du

loyer, devant la juridiction compétente de la situation de l'immeuble par voie d'assignation délivrée à la requête de la

partie la plus diligente.

Les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent par une durée de deux ans.

L'affaire est inscrite au rôle et jugée à bref délai.

28/01/2015Me Samir Benslimane 12

La faillite et la liquidation judiciaire du locataire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du

débiteur.

Sont nulles et non avenues, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail

à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, ainsi que celles soumettant l'acquéreur du fonds à

l'agrément du propriétaire.

Les clauses prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de payement du loyer aux échéances convenues, ne produit

effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité,

mentionner ce délai.28/01/2015Me Samir Benslimane 13

Merci pour votre attention.

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