commission « Solidarités et inclusion sociale »

5 juin 2014Logement-habitat

Pour une approche prospective prenant en compte la question des loyers et de la position

des locatairesHervé Paris – Directeur de Cité Publique

Qui je suis et d’où je parle aujourd’hui?

– Sociologue / bureau d’étude et de recherche

Cité Publique : Ville, Emploi-Travail, Développement Social

– Altercarto :

équiper la société civile avec des outils d’expertise indépendante : accès aux données statistiques localisées et enquête collaborative avec l’aide de la cartographie de données

Présentation

L’habitat de demain (qualité environnementale, qualité de vie urbaine, qualité propre de l’habitats, …)

à l’épreuve des rapports entre :

– Logement, habitat, aménagement urbain.

– Territoire de vie et territoire de travail -> carrières

– Locataire / Propriétaire

(…)

Partir des dynamiques sociales et urbaines existantes

La question des loyers (et des prix)

Habitat et Gouvernance?

La place des parties prenantes et du locataire en particulier?

la question des données

Quelques pistes

Introduction

Aperçu des dynamiques existantes

Tension entre mobilité choisie et affectation :->Carrières résidentielles bloquées

-> changement de la fonction des quartiers d’habitat social = Quartiers d’installation et en même temps étapes dans des parcours incertains (la loi alur devrait améliorer la possibilité de parcours dans le logement social/ fichier unique des demandes de logement et mutations)

-> segmentation urbaine privé/social y.c du fait des barèmes d’accès au logement social->Le problème de l’offre intermédiaire• Exemple de Lyon• Prendre en compte le phénomène d’installation dans la pensée de

l’habitat social

Aperçu des dynamiques existantes (1)

Tensions entre mobilité résidentielle,

et valorisation foncière et immobilière :

Exemple de Villeurbanne

• Enjeu de la maitrise publique du foncier.

• Quelles carrières résidentielles et dans quel type d’habitat?

• Quel habitat pour les milieux populaires?

Aperçu des dynamiques existantes (2)

Tension entre les territoires de l’économie productive et marchande, c’est-à-dire les territoires du travail et les territoires d’habitat. Exemple lorrain• Compétition entre ces deux types de territoires• Des parties prenantes inégalement équipées et prise

en compte dans leur capacité à inférer les politiques d’aménagement /Scot etc..( ex : Chambres de commerce et d’industrie versus associations de locataires)

• Nécessiter de penser l’articulation des parcours résidentiels et des parcours professionnels

Aperçu des dynamiques existantes (3)

• Tension entre les territoires de l’économie productive et marchande , c’est-à-dire les territoires du travail, et les territoires d’habitat. (suite)

Métropolisation institutionnelle et de fait : territoire du travail et territoire d’habitat seront de plus en plus « gouvernés » par des superstructures qui laissent peu de place au dialogue social (paritaire) ou au dialogue social territorial (multi acteurs)

• Enjeu de la place des partenaires sociaux dans la définition des schémas d’aménagement du territoire. Comme de la place des parties prenantes du logement locatif notamment.

Aperçu des dynamiques existantes (3)

La place du locatif dans la refondation de l’habitat

La question des loyers

Cout du logement (ref1)

Loyers (ref1)

Source : CGEDD (J. Friggit) d’après INSEE et indices Notaires-INSEE.

L’indice des loyers représenté est l’indice calculé par l’INSEE à partir de l’enquête « loyers et charges ».

Loyers

Mais• progression des taux d’effort (ratio coût logement/ revenu), • particulièrement pour les ménages les plus modestes.

Période 1988-2006 : variation du taux d’effort des ménages (ref2)

• 20% les plus pauvres : Variation du taux d’effort : + 8%• 20% les plus aisés : Variation du taux d’effort : + 3%

Facteur limitant la hausse des prix moyen (schéma précédent):

• Encadrement des hausses des loyers par l’IRL , qui évolue comme l’inflation donc moins vite que le pouvoir d’achat moyen.

Facteur d’augmentation du prix moyen• les loyers au m² des nouveaux emménagés ont progressé plus vite que le pouvoir

d’achat général• La taille moyenne des ménages diminue de manière structurelle (de 2,57 en 1990

à 2,31 en 200511),• en lien avec la progression de la part des familles monoparentales

baisse du revenu moyen des locataires , alors que le besoin de surface ne diminue pas

Le Cadre légal du droit de l’observation des loyers

Macro-économie(ILRL) ,• Indice de référence des Loyers Insee

-> focale sur taux d’effort /milieux populaires et évolution des prixEncadrement des loyers et dispositif de référence pour le public (propriétaire bailleur ou locataire)

->OLAP – CLAMEUR Loi alur étend le dispositif (cf ci-après)

Gestion urbaine de l’habitat, PLH, politique de la ville, …

Le droit au logement et le droit des locataires ne sont pas le cadre de production des données

contrairement à d’autres domaines comme le travail (protection sociale et droit du travail)

Loyers

1 - secteur privé • conflit / droit de propriété industrielle–

• Des accords de coopération limités dans le cadre des observatoires

2 - Secteur publicObservatoires locaux + obligation de service / loyer de référence /zones. Données confinées dans les administrations et les collectivités (plus ou moins).Exemple Fichier filocomLes données CAF au niveau infra urbain des IRIS pas accessibles au public • Elle pourraient par exemple fournir un indication partielle mais précieuse sur la part du loyer dans

la consommation des ménages allocataires

3 – Des problèmes techniques

1+2+3 => Pas de dispositif unifié, fiable ni localisé-> politiques publiques urbaines peu équipées et pas transparente

-> le public et les parties prenantes privés des informations précises-> pas de vision des disparités locales.

Disponibilité et Publicité des données/loyer

Loi Alur/ encadrement des loyers• Dès l'automne 2014, ->28 agglomérations de plus de 50000

habitants en métropole. • loyer médian de référence fixé par arrêté préfectoral, en fonction

du type de logement et du quartier. • barème en référence aux données représentatives des loyers

pratiqués dans chaque zone et collectées par : – des observatoires locaux, – en collaboration avec les professionnels de l'immobilier, – les CAF ou les associations de propriétaires et locataires.

• Loyer < loyer médian +20 %. • Dans le cas contraire, le locataire pourra exiger une révision du

loyer.

Loi Alur/ encadrement des loyers

• Plus généralement, l’information sur le parc de logement au niveau détaillé (communal et infra communal IRIS) n’est accessible au public que par le recensement, donc à l’année n-3

• Les données relatives à la programmation / loi SRU sont confinées dans les services et administrations

• Les loyers et charges des HLM ne sont pas disponibles non plus au niveau de détail géographique infra urbain

• On n’a aucune idée du taux d’effort selon les quartiers et les milieux sociaux ( on pourrait en avoir un aperçu avec la CAF par exemple)

Loyers

• Logement privé : atomisation des relations contractuelles propriétaire / locataire

• Habitat social mixte : entre les deux mais régit par les barèmes d’éligibilité

• Habitat social collectif : Relation problématique, position faible du locataireSeulement bénéficiaire ou bien ayant droit légitime?– Tension entre cadres de participation et gestion

administrée – politique de la chaise vide / gestion individualisée parallèle

Propos rapportés d’associations de quartiers : « Contentez vous de ce que vous avez »

Quel statut du locataire?

Place du locataire

Parcours professionnels : • Un cadre de politique publique et réglementaire : les accords sur la

sécurisation des parcoursUn enjeux de production de données en cours de discussion avec les partenaires sociaux et l’Etat. Cela risque d’être long.

Parcours résidentiels• Pas de cadre car pas de parties prenantes réellement reconnues et

équipées pour jouer un rôleLa production de données reste une question d’expert

Dans les deux cas l’information existe : la question est celle du cadre de droit qui justifie une production de données, et par

conséquent la question du statut des parties prenantes et celle de la gouvernance

Parcours résidentiels et parcours professionnels

Pistes

Pistes

• On ne peut pas se passer du régime de location

• Prendre en compte les logiques d’installation durable et de mobilité choisie, y compris pour les locataires, et en particulier pour les plus vulnérables.

Du point de vue de l’habitat , cela implique

=>d’innover dans la gestion collective du logement social (passer de l’administration des affectations à un gestion plus collaborative tout en respectant le droit au logement pour tous)

et sans doute aussi dans la co-gestion l’habitat locatif privé

=> des habitats réinventés avec des services communs, des modes de délibération institués…

Pistes

Initiative à prendre?

Organiser des assises (régionales?) du loyer

• Base pour commencer à travailler la refondation du statut du locataire?

• Base pour un processus de libération raisonné des données statistiques publiques localisées sur le logement, les loyers et l’habitat ?

Pistes

A propos des cadres et modes de gouvernance

• Dépasser la figure habituelle de l’habitant « fourre tout » pour mieux équiper la participation et les garanties collectives en reconnaissant et en équilibrant les différents statuts qu’occupent les citoyens vis-à-vis du logement et de l’habitat

-> refonder le statut et le rôle des parties prenantes et en particulier ceux du locataire , non seulement dans son rapport au bailleur, mais aussi et surtout dans l’élaboration des politiques d’habitat et de loyer.

• Introduire formellement le schéma territorial des loyers dans les schémas d’aménagement territoriaux

• De même que le schéma de la qualité de l’habitat, de sa diversité et de son accessibilité, et ses modes de gestion. – Comme dans la loi sur l’air, par exemple, il s’agit de dépasser les conflits d’intérêt par l’intérêt

collectif et l’équité (chacun ne peut pas polluer comme il veut au non de son intérêt particulier).

Merci de votre écoute

références

1 - Les Observatoires des loyers

Sabine BAIETTO-BEYSSON - Présidente de l’Olap Bernard VORMS - Directeur général de l’ANIL

Juin 2012

2 - L’évolution des inégalités entre ménages face aux dépenses de logement (1988 - 2006), Gabrielle Fack, les Informations sociales n° 155, 2009.