Observatoire des Loyers de l'Agglomération …...2009 une enquête sur l’occupation du parc auprès de locataires du secteur privé des communes de grande couronne (agglomération

DIRECTION RÉGIONALE DE L’ÉQUIPEMENT D’ILE-DE-FRANCE

LE PARC LOCATIF PRIVÉ

DE L’AGGLOMÉRATION PARISIENNE

AU 1er JANVIER 2009

Niveaux de loyer et profil de l’occupation Dans la partie agglomérée de la grande couronne

SEPTEMBRE 2009

Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne 21 rue Miollis - 75015 PARIS - Tél. 01 40 65 05 44

DIRECTION RÉGIONALE DE L’ÉQUIPEMENT D’ILE-DE-FRANCE

LE PARC LOCATIF PRIVÉ


AU 1er JANVIER 2009

Niveaux de loyer et profil de l’occupation Dans la partie agglomérée de la grande couronne

SEPTEMBRE 2009

Document établi par Geneviève PRANDI et Gaëlle COZ

page

INTRODUCTION L’évolution des parcs d’habitation avec Filocom

CHAPITRE I – Les niveaux de loyer du secteur loc atif privé dans l’agglomération parisienne au 1 er janvier 2009

I - Les caractéristiques du parc locatif de l’agglo mération parisienne II - Les niveaux de loyer dans l’agglomération parisienne III - Une hiérarchie des loyers marquée du centre

vers la périphérie et d’ouest en est

CHAPITRE II – Les caractéristiques des locataire s dans la grande couronne de l’agglomération parisienne I - La composition du ménage locataire II - Les ressources du ménage locataire III - Le ménage et son logement – la mobilité résid entielle IV - Les charges de copropriété et la qualité des l ogements

CHAPITRE III – Les niveaux de loyer par zone d’h abitat en grande couronne et les caractéristiques des locatai res I - Situation en Seine-et-Marne II - Situation dans les Yvelines III - Situation dans l’Essonne IV - Situation dans le Val-d’Oise

Annexes Annexe 1 - Méthodologie de l’enquête Annexe 2 - Définition des zones géographiques Annexe 3 - Dispersion des loyers

5

8

13

13 15 20

29 29 35 42 48

53 54 62 71 78

85 89 95

�

�

Chapitre I : Les niveaux de loyer du secteur privé dans l’agglomération parisienne au 1er janvier 2009

5

INTRODUCTION

Le parc locatif privé en Ile-de-France est concentré dans la zone centrale et tout particulièrement à Paris et en petite couronne. Ce parc est globalement en déclin dans l’agglomération sur la dernière décennie, en raison à la fois de la montée de la propriété occupante et des opérations d’arbitrage des institutionnels les ayant conduits à des ventes massives. Ce déclin, plus sensible dans le centre de l’agglomération, n’a pas épargné la banlieue malgré le développement de l’urbanisation et les incitations fiscales en faveur de l’investissement locatif des personnes privées. Les niveaux de loyer pratiqués par les propriétaires privés ou personnes morales sont très liés à la localisation des logements et à leur environnement. On constate en effet que dans certaines communes les loyers du parc privé se situent à des niveaux proches de ceux du parc social HLM ou intermédiaire (on peut alors y voir une des marques de la dévalorisation de ces espaces), ou au contraire à des niveaux comparables à ceux de Paris, dans des zones recherchées. L’OLAP observe depuis maintenant près de dix ans les loyers pratiqués dans l’ensemble de l’agglomération parisienne au sens du recensement général de la population de 1999. La carte ci-après présente les limites de ce périmètre qui inclut la plupart des communes urbanisées de grande couronne. Le champ d’observation de l’observatoire est par ailleurs limité au parc locatif privé à loyer libre relevant de la loi du 6 juillet 1989. Une évaluation de ce parc a été faite sur la base du recensement de la population de 1999 à partir des effectifs de logements du parc non HLM loué vide. Il convient d’en déduire les logements relevant de la loi de 1948, dont les loyers sont réglementés, les logements conventionnés ANAH, ainsi que les sous-locations, et d’y adjoindre une estimation du nombre de logements neufs mis en location depuis 1999 et du solde net des retraits du statut locatif privé pour le parc existant. Une redistribution géographique du parc locatif libre s’est amorcée ces dernières années avec son érosion en zone centrale (ventes massives des investisseurs institutionnels du début des années 2000, retrait du marché de logements non conformes au décret sur le logement décent1) partiellement compensée par le développement observé en petite et grande couronnes. Ce dernier est dû aux livraisons de logements locatifs à loyer libre qui ont été principalement acquis par des investisseurs privés pour profiter des dispositifs fiscaux successifs d’aide à l’investissement locatif (Périssol, Besson…). Les ajustements ont été effectués par l’OLAP pour chacun des départements. Le résultat obtenu confirme que le parc locatif privé reste concentré à Paris et en petite couronne, et davantage situé à l’ouest de la région (Hauts-de-Seine et Yvelines) qu’à l’est. 1 Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent


6

CARTE DE L’AGGLOMÉRATION PARISIENNE

(RGP 1999 - INSEE)

ParisPetite couronneGrande couronne dans l'agglomération

77

7592

94

93

77

91

78

95

Paris - 75

Hauts-de-Seine - 92

Val-de-Marne - 94

Seine-Saint-Denis - 93

Seine-et-Marne - 77

Yvelines - 78

Essonne - 91

Val-d’Oise - 95


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Tableau n° 1. : Le parc locatif privé à loyer libre de l’agglomération parisienne en janvier 2009

Effectifs du parc locatif privé en 2009 *

Part dans l’agglomération

parisienne

En % des résidences principales au

recensement de 1999

PARIS 400 000 40,4 36,0

PETITE COURONNE 380 000 38,4 23,0

HAUTS-DE-SEINE 178 000 18,0 28,4

SEINE-SAINT-DENIS 100 000 10,1 19,1

VAL-DE-MARNE 102 000 10,3 20,4

GRANDE COURONNE ** dans l’agglomération

210 000 21,2 16,0

SEINE-ET-MARNE 29 050 2,9 13,9

YVELINES 78 850 8,0 18,9

ESSONNE 54 430 5,5 15,4

VAL D’OISE 47 670 4,8 14,4

AGGLOMERATION PARISIENNE** 990 000 100,0 24,3

* Estimation OLAP d’après le recensement de la population de 1999 ** Les logements des communes de la région Ile-de-France non intégrées dans l’agglomération parisienne ne font pas partie de ce décompte ni de l’étude. En complément de son enquête annuelle sur les loyers, l’OLAP a réalisé en février-mars 2009 une enquête sur l’occupation du parc auprès de locataires du secteur privé des communes de grande couronne (agglomération parisienne) avec un taux de sondage moyen de 1/56e (1/87e à Paris et 1/102e en petite couronne dans les enquêtes habituelles de l’OLAP). L’OLAP a été amené à retenir un nouveau prestataire, H2A, pour la collecte des informations (loyer + occupation) auprès des ménages locataires, le CREDOC n’ayant pas souhaité poursuivre sa collaboration avec l’observatoire. Comme précédemment, l’enquête a été réalisée par téléphone, selon la méthodologie et le cahier des charges définis par l’OLAP, de façon à assurer un questionnement identique à celui mis en œuvre depuis près de vingt ans par l’OLAP à Paris, en petite couronne, et dans les agglomérations de province. Les résultats sont ainsi comparables à ceux observés dans l’enquête annuelle de l’OLAP dite « enquête-retour » sur Paris et la petite couronne, réalisée sur un panel déjà constitué, et qui permet la publication du rapport sur l’évolution des loyers pendant l’année (n - 1). Des précisions sur la méthodologie des enquêtes loyer de l’OLAP sont fournies en annexe.

Les loyers sont les loyers quittancés au 1 er janvier 2009, hors charges, et les surfaces mentionnées sont les surfaces habitables. Les données sont relevées par enquête auprès des ménages locataires. Pour des raisons de cohérence dans la présentation des résultats et pour maintenir l'homogénéité des tableaux, les données sont fourni es avec une précision apparente bien supérieure à celle que la théorie des sondages permet d'estimer. Ainsi les effectifs de logements ne sauraient avoir une précision supérieure au millier, et les décimales sur les loyers en €/m² de même que sur les pourcentages d’évolution doivent être interprétées avec précauti on. Bien entendu la précision effective est d'autant pl us faible que la population étudiée est réduite et que le coefficient multiplicateur du redressement est élevé.


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L’EVOLUTION DES PARCS D’HABITATION AVEC FILOCOM L’évolution de la structure du parc locatif libre peut être replacée dans un contexte plus général d’évolution des différents parcs d’habitation tant du point de vue de leurs caractéristiques physiques que de leur localisation ou de leurs statuts d’occupation. Ces évolutions vont être abordées brièvement ici par une exploitation des fichiers FILOCOM des années 1999 à 2007 mettant en évidence les tendances récentes. Intérêt et limites du fichier FILOCOM FILOCOM, fichier exhaustif assis sur la taxe d’habitation permet un suivi du parc de logements à un niveau géographique fin. Il est actualisé tous les deux ans, soit à une périodicité inférieure à celle du recensement. Ce fichier comporte d’autre part des informations sur les ménages, issues du fichier de l’Impôt sur le Revenu, permettant des analyses sur les relations habitat-habitants. L’utilisation de FILOCOM pour estimer les parcs d’habitation doit toutefois se faire avec certaines réserves :

� FILOCOM ne recense que les logements soumis à la taxe d’habitation, en particulier les locations meublées des professionnels (statut LMP) soumises à la taxe professionnelle ne sont pas suivies ;

� FILOCOM est issu de fichiers à finalité administrative et certaines informations sont peu fiables ou incomplètes. Ainsi, le nombre de pièces est imprécis, la DGI utilisant la surface, et certaines variables ne sont pas toujours renseignées.

� La différenciation HLM ou privé au sein des locataires se fait en croisant le statut d’occupation et la catégorie de propriétaire et ne permet pas de mesurer correctement le parc social et encore moins le parc SRU ;

� Il peut exister un biais lié à la vocation des fichiers DGI : établir une taxation. Les logements vacants y sont ainsi vraisemblablement surestimés.

Les données présentées ici sont issues des bases communales de la DREIF (Géokit 2) et résultent d’agrégations sur l’agglomération de données à la commune. Une augmentation plus rapide des résidences princip ales que du parc total Le parc de logements de l’agglomération parisienne a augmenté de 3,7 % en huit ans soit près de 178 000 unités. Cette croissance concerne exclusivement les deux couronnes, Paris enregistrant une légère érosion de son parc. Tableau n° 2. : Evolution du parc de logements entr e 1999 et 2007

En nombre 1999 2001 2003 2005 2007 2007/1999

Paris 1 382 739 1 379 954 1 381 161 1 381 216 1 381 004 - 1 735 Petite couronne 1 906 877 1 928 615 1 948 549 1 967 175 1 989 977 83 100 Grande couronne 1 463 842 1 484 125 1 503 842 1 530 933 1 560 416 96 574 Total agglomération 4 753 458 4 792 694 4 833 552 4 879 324 4 931 397 177 939


9

Evolution du parc de logements de 1999 à 2007 par z one (base 100 en 1999)

96

98

100

102

104

106

108

1999 2001 2003 2005 2007

Paris

Petite couronne

Grande couronne

L’augmentation du parc de grande couronne (+ 6,6 % en huit ans) traduit le dynamisme de la construction neuve du département de Seine-et-Marne, dont le parc a cru de 13,9 % sur la période, les autres départements affichant des évolutions similaires à celles de deux des trois départements de petite couronne. Tableau n° 3. : Evolution du parc de logements par département entre 1999 et 2007

Evolution du parc

1999 2007

En nombre En % du parc 1999

92 728 595 765 044 36 449 5,0% 93 610 800 630 460 19 660 3,2% 94 567 482 594 473 26 991 4,8% Petite couronne 1 906 877 1 989 977 83 100 4,4% 77 229 352 261 135 31 783 13,9% 78 463 843 484 333 20 490 4,4% 91 400 229 423 239 23 010 5,7% 95 370 418 391 709 21 291 5,7% Grande couronne 1 463 842 1 560 416 96 574 6,6% Le nombre de résidences principales de l’agglomération parisienne s’est accru de 5,2% entre 1999 et 2007 (215 425 logements). Le tiers de cet accroissement résulte de la mise sur le marché de logements vacants : 80 000 en huit ans, soit 17 % du stock de 1999 et dont la grande majorité est devenue résidence principale2. C’est en grande couronne que la croissance des résidences principales est la plus forte, le dynamisme de la construction neuve compensant et au-delà la moindre contribution du parc de logements vacants.

2 Une faible part ayant contribué à l’augmentation du parc de résidences secondaires


10

Tableau n° 4. : Evolution du parc de résidences pri ncipales entre 1999 et 2007

Evolution du parc

1999 2007


Paris 1 108 793 1 125 331 16 538 1,5% Petite couronne 1 676 297 1 773 193 96 896 5,8% Grande couronne 1 327 029 1 429 020 101 991 7,7% Total agglomération 4 112 119 4 327 544 215 425 5,2% Il semble par ailleurs que le gisement des logements vacants soit épuisé comme en témoigne la stagnation observée à Paris et la remontée en petite et grande couronnes sur la période récente.

Graphique n° 1 : Evolution du parc de logements vac ants de 1999 à 2007

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

Paris Petite couronne Grande couronne

1999

2001

2003

2005

2007

Une progression de la propriété occupante et un eff ritement du locatif privé L’augmentation du nombre de résidences principales (215 425 logements) a presque exclusivement profité à la propriété occupante : près de 212 000 ménages supplémentaires ont accédé à la propriété en huit ans, le secteur social3 a pour sa part gagné presque 17 000 logements tandis que le secteur locatif privé est le grand perdant avec 24 000 logements en moins. Le solde des créations (10 700 unités) est classé dans le statut « autres » qui regroupe essentiellement les occupants à titre gratuit et les locataires des collectivités publiques (Etat, région, département, commune). Le statut de propriétaire occupant progresse régulièrement et regroupe désormais 45,5 % des ménages de l’agglomération contre 22 % pour le secteur social et 27 % pour le secteur locatif privé. Les logements hors agglomération sont occupés dans 70 % des cas par leur propriétaire.

3 avec les limites de champ signalées précédemment


11

Graphique n° 2 : Evolution par statut du parc de ré sidences principales de 1999 à 2007

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000

propriétaire occupant Locataire HLM SEM Locataire secteur privé

1999

2001

2003

2005

2007

Sur la période 1999-2007, les investissements réalisés en banlieue ont permis de contenir l’érosion du parc locatif privé en petite couronne : - 0,8 % (- 4 000 logements) et de l’augmenter légèrement en grande couronne : + 2,4 % (+ 6 100 logements), Paris enregistrant une baisse de 26 150 logements, la construction neuve n’ayant pas relayé les ventes massives des institutionnels. Tableau n° 5. : Evolution par statut d’occupation e n grande couronne entre 1999 et 2007

Evolution du parc

1999 2007


Propriétaire occupant 724 428 810 008 85 580 11,8% Locataire HLM SEM 299 747 319 277 19 530 6,5% Locataire secteur privé 260 701 266 841 6 140 2,4% Autre statut 42 153 32 894 -9 259 -22,0% Total grande couronne 1 327 029 1 429 020 101 991 7,7% Nota bene La cohérence temporelle des données FILOCOM n’est pas complètement assurée : des recodifications de propriétaires et pas conséquence de statut d’occupation sont notamment vraisemblablement intervenues entre 2005 et 2007, le parc HLM ayant par exemple diminué en grande couronne entre 2005 et 2007. Ces évolutions globales cachent des contrastes importants selon la localisation, avec une progression du parc locatif privé à l’est (Seine-Saint-Denis et Seine-et-Marne) et dans une moindre mesure en Essonne et une diminution dans les autres départements.


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Tableau n° 6. : Evolution du secteur locatif privé par département entre 1999 et 2007

Evolution du parc

1999 2007


75 510 833 484 683 - 26 150 -5,1 92 216 835 207 232 - 9 603 -4,4 93 125 489 138 688 13 199 10,5 94 144 963 137 356 - 7 607 -5,3 Total petite couronne 487 287 483 276 - 4 011 - 0,8 77 32 501 44 352 11 851 36,5 78 91 555 89 284 - 2 271 -2,5 91 63 654 67 653 3 999 6,3 95 72 991 65 552 - 7 439 -10,2 Total grande couronne 260 701 266 841 6 140 2,4 Total agglomération 1 258 821 1 234 800 - 24 021 -1,9 Les données présentées ci-dessus sur le parc locatif privé couvrent un champ plus large que celui de l’OLAP : loyers soumis à la loi de 1948, loyers conventionnés ANAH, certains meublés… Les estimations de parc faites par l’OLAP tiennent compte de ces facteurs, notamment le retour dans le parc locatif libre des logements sortis de la loi de 1948. Les niveaux et évolutions retenus par l’OLAP ne reflètent donc pas toujours ceux constatés dans FILOCOM.


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CHAPITRE I :

LES NIVEAUX DE LOYER DU SECTEUR LOCATIF PRIVÉ DANS L’AGGLOMÉRATION PARISIENNE

AU 1 er JANVIER 2009

I - LES CARACTÉRISTIQUES DU PARC LOCATIF PRIVÉ DANS L’AGGLOMÉ-RATION PARISIENNE I - 1. Les logements mis en location au centre de l ’agglomération parisienne sont plus petits La superficie moyenne des logements du secteur locatif privé est moins importante à Paris (51 m²) qu’en petite couronne (54 m²) ou en grande couronne (62 m²). En effet, le parc parisien est composé d’une forte proportion de petits logements (une ou deux pièces), alors que le parc locatif privé en petite et grande couronne comporte plus de logements de taille moyenne ou de grands logements (en grande couronne la maison individuelle locative n’est pas un produit rare puisqu’elle y représente 20 % des logements du secteur locatif privé). Pour les petits logements, la superficie d’un logement est plus faible à Paris qu’en grande couronne à nombre de pièces égal ; mais pour les grands logements (4 pièces ou plus), c’est à Paris qu’on trouve les plus grandes surfaces. La taille des logements est corrélée à l’époque de construction des immeubles : le parc locatif privé parisien date majoritairement d’avant 1949 (époque où les logements étaient plus exigus et dans lesquels les pièces d’eau étaient plus rares, hormis dans les immeubles haussmanniens de haut standing), alors que les constructions des cinquante dernières années et des années récentes sont plus représentées en petite et grande couronne (offrant des superficies plus importantes à nombre de pièces égal). Tableau n° 7. : Répartition des logements selon le nombre de pièces (en %)

Appartements

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces et plus

Ensemble

Maisons indivi-duelles

Ensemble (tous types de

logements)

PARIS 30,7 36,0 19,2 13,8 99,7 0,3 100,0

PETITE COURONNE 22,4 33,4 24,6 12,5 92,9 7,1 100,0

GRANDE COURONNE dans l’agglomération 18,1 24,5 22,6 15,3 80,5 19,5 100,0

AGGLOMÉRATION PARISIENNE 24,8 32,6 22,0 13,6 93,0 7,0 100,0

Sources : RGP 99 et Enquête loyer OLAP


14

Tableau n° 8. : Répartition des logements selon l’é poque de construction (en %)

Avant 1949 1949-1974 1975-1989 Après 1989 Ensemble

PARIS 67,3 18,0 9,0 5,7 100,0

PETITE COURONNE 34,8 33,4 13,4 18,4 100,0

GRANDE COURONNE dans l’agglomération 17,0 37,7 19,1 26,2 100,0

AGGLOMÉRATION PARISIENNE 44,1 28,1 12,8 15,0 100,0

Sources : RGP 99 et Enquête loyer OLAP I - 2. Une mobilité plus élevée dans les petits log ements et en grande couronne La mobilité est habituellement plus élevée dans les petits logements que dans les grands logements où les ménages qui sont des familles restent plus longtemps. Néanmoins, en grande couronne où la part des grands logements dans le parc est pourtant plus élevée qu’à Paris, la mobilité dans le parc locatif privé y est en moyenne plus importante : le taux de mobilité global4 est en moyenne de 27 % proche de celui constatée en province5 (28 %) et très supérieure à celui de Paris (19 %). De nombreuses constructions neuves, une concurrence de l’accession avec des prix de vente plus modérés qu’à Paris, à certains endroits un parc social important, sont des indicateurs de fluidité du marché qui peuvent justifier la forte mobilité des ménages en grande couronne. Tableau n° 9. : Répartition des logements selon l’a nnée d’arrivée du locataire (en %)

En 2008 2006-2007 2003-2005 Avant 2003 Ensemble

PARIS 19,3 32,1 18,9 29,7 100,0

PETITE COURONNE 20,3 30,7 20,7 28,3 100,0

GRANDE COURONNE dans l’agglomération 26,7 30,0 19,0 24,3 100,0

AGGLOMÉRATION PARISIENNE 21,2 31,1 19,6 28,1 100,0

Source : Enquête loyer OLAP

4 La mobilité est ici définie comme le nombre de ménages locataires arrivés dans leur logement au cours d’une année donnée

rapporté au nombre total de logements locatifs à la fin de cette année (en pourcentage). 5 Rapport sur les loyers de onze agglomérations de province – OLAP – mai 2009


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II - LES NIVEAUX DE LOYER DANS L’AGGLOMÉRATION PARI SIENNE De nombreux paramètres influent sur le niveau des loyers. Ils sont liés aux caractéristiques du logement (taille, confort) et à sa durée d’occupation, et de l’immeuble (localisation, époque de construction, équipement). II - 1. Les loyers en €/m² sont dégressifs avec la taille des logements et l’éloignement du centre de l’agglomération Au début de l’année 2009, le loyer moyen à Paris est égal à 969 € par mois (hors charges), soit 19,0 €/m² pour une superficie moyenne de 51 m². La petite couronne et la grande couronne parisienne affichent des prix moins élevés. En effet, le loyer moyen en petite couronne est de 782 € par mois pour 54 m², soit 14,5 €/m² et en grande couronne, il est de 763 € par mois pour une surface moyenne de 62 m², soit 12,4 €/m². Le passage de la petite à la grande couronne permet d’augmenter la surface moyenne du logement de 8 m² pour un loyer mensuel similaire (2 % de moins). Le loyer au m² en grande couronne correspond ainsi à 65 % de celui de Paris (76 % en petite couronne), mais en raison de la surface moyenne louée plus élevée en grande couronne, le loyer mensuel y représente 79 % du loyer moyen parisien (81 % en petite couronne). Ces écarts sont stables par rapport à ceux relevés depuis 2003. On observe une dégressivité des loyers en €/m² lorsqu’on passe du studio au deux-pièces puis au trois-pièces avec une stabilité voire une remontée pour les grands logements. La dégressivité des loyers en €/m² selon le nombre de pièces est ainsi plus accentuée en grande couronne qu’à Paris ou en petite couronne, les trois ou quatre-pièces étant, en grande couronne, un produit plus courant et plus standardisé (peu d’haussmannien…). L’insuffisance de l’offre de grands logements sur le marché parisien de la location ainsi que les caractéristiques de localisation et de standing (arrondissements centraux, immeubles haussmanniens) y tirent les loyers au m² vers le haut. Ce phénomène s’observe aussi dans les départements les plus cotés de l’agglomération (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Yvelines). Cette dégressivité selon la taille du logement se combine avec celle associée à l’éloignement de la capitale : par exemple un studio situé à Paris se loue en moyenne presque deux fois plus cher au m² qu’un quatre-pièces en grande couronne. Il faut toutefois noter que les petites surfaces sont comparativement plus chères que les grandes quand on s’éloigne du centre de l’agglomération : ainsi, en 2009, l’écart entre le loyer au m² d’un studio et d’un quatre-pièces est, pour les loyers de marché, de 51 % en grande couronne, contre seulement 15 % à Paris.


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Tableau n° 10. : Loyers moyens des logements selon leur type et leur taille

Appartements

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces et plus

Ensemble Maisons Indivi-duelles


logements)

PARIS

Effectif (%) 30,7 36,0 19,2 13,8 99,7 0,3 100,0

Surface (m²) 27 42 64 108 51 N.S. 51

Loyer au 1/1/2009 (€) 579 802 1 175 1 948 963 N.S. 969

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 21,7 19,0 18,3 18,1 19,0 N.S. 19,0

PETITE COURONNE

Effectif (%) 22,4 33,4 24,6 12,5 92,9 7,1 100,0

Surface (m²) 29 44 63 89 51 87 54

Loyer au 1/1/2009 (€) 503 663 856 1 217 751 1 197 782

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,6 15,2 13,5 13,7 14,6 13,7 14,5

GRANDE COURONNE dans l’agglomération

Effectif (%) 18,1 24,5 22,6 15,3 80,5 19,5 100,0

Surface (m²) 28 45 64 90 55 89 62

Loyer au 1/1/2009 (€) 483 611 752 971 690 1 065 763

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,0 13,7 11,8 10,8 12,6 12,0 12,4

AGGLOMÉRATION PARISIENNE

Effectif (%) 24,8 32,6 22,0 13,6 93,0 7,0 100,0

Surface (m²) 28 43 64 97 52 89 54

Loyer au 1/1/2009 (€) 538 717 946 1 457 832 1 145 854

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 19,5 16,6 14,8 15,0 16,1 12,9 15,7

N.S. Non significatif Source : Enquête loyer OLAP


17

II - 2. L’ancienneté et le confort des logements n’ ont pas l’influence attendue sur les loyers en grande couronne La grande couronne reproduit de façon atténuée sur le niveau des loyers l’influence de l’époque de construction constatée dans le centre de l’agglomération : surcote pour les logements les plus récents (construits après 1989) et dépréciation pour les logements construits de 1949 à 1974. Tableau n°.11. : Ecart de loyer au m² entre les log ements d’après 1989 et ceux de 1949 à 1974 selon le nombre de pièces et la localisation

En % 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +

Paris 10,5 17,3 10,9 11,5 18,3

Petite couronne 6,3 20,9 19,0 36,9 16,2

Grande couronne - 0,5 8,2 10,9 16,2 5,9

La part plus importante de logements récents en grande couronne (26,2 % de l’ensemble contre 18,4 % en petite couronne et 5,7 % à Paris) explique en grande partie ce phénomène. On y reconnaît le succès des générations successives d’incitations fiscales à l’investissement locatif. Le parc locatif récent comprend plus de 50 % de studios ou de deux-pièces, les dispositifs fiscaux des quinze dernières années favorisant, à l’exception du « Périssol », les petites surfaces. Tableau n°.12. : Loyers moyens en grande couronne s elon l’époque de construction

Appartements Epoque de construction de l’immeuble

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces et plus

Maisons indivi-duelles

Ensemble

Avant 1949 Effectif (%) 11,9 16,5 13,4 11,2 31,2 17,0 Surface (m²) 28 42 59 97 88 65 Loyer au 1/1/2009 (€) 464 584 704 1 124 1 053 812 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 16,5 13,8 12,0 11,5 11,9 12,4

1949-1974 Effectif (%) 31,8 32,4 40,1 51,3 36,6 37,7 Surface (m²) 28 45 63 87 84 63 Loyer au 1/1/2009 (€) 477 587 711 895 990 740 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,2 13,1 11,3 10,3 11,9 11,8

1975-1989 Effectif (%) 22,7 19,2 18,8 20,2 14,9 19,1 Surface (m²) 29 46 67 90 94 61 Loyer au 1/1/2009 (€) 492 634 771 1 007 1 067 760 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 16,7 13,9 11,6 11,2 11,4 12,4

Après 1989 Effectif (%) 33,6 31,9 27,7 17,3 17,3 26,2 Surface (m²) 29 45 65 93 96 58 Loyer au 1/1/2009 (€) 491 634 823 1 056 1 241 767 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,2 14,1 12,6 11,3 12,9 13,3

Ensemble grande couronne (dans l’agglomération)

Effectif (%) 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Surface (m²) 28 45 64 90 89 62 Loyer au 1/1/2009 (€) 483 611 752 971 1 065 763 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,0 13,7 11,8 10,8 12,0 12,4



18

II - 3. La durée d’occupation a un fort impact sur le niveau des loyers. Dans l’agglomération parisienne, un locataire stable depuis plus de six ans bénéficie en moyenne d’une décote de loyer de 18 % par rapport à un locataire arrivé en 2008 : il acquitte un loyer de 13,9 €/m² contre 17,0 €/m² pour le nouvel emménagé. Cette décote dépend peu de la localisation : 23 % à Paris, 18 % en petite couronne et 22 % en grande couronne. La principale possibilité de hausse du loyer est le changement de locataire, le propriétaire peut alors fixer librement le nouveau loyer. En revanche, en cours de bail, les loyers évoluent chaque année au rythme de l’indexation sur l’Indice de Référence des Loyers6, et lors d’un renouvellement du bail, la possibilité d’une augmentation des loyers sous-évalués, étalée sur trois ou six ans (article 17c de la loi du 6 juillet 1989) relève d’une procédure de moins en moins utilisée car complexe. Tableau n° 13. : Loyers moyens selon l’année d’arri vée du locataire

Avant 2003 2003-2005 2006-2007 En 2008 Ensemble

PARIS Effectif (%) 29,7 18,9 32,1 19,3 100,0 Surface (m²) 56 53 47 47 51 Loyer au 1/1/2009 (€) 930 1 014 950 1 014 969 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 16,5 19,3 20,1 21,4 19,0

PETITE COURONNE Effectif (%) 28,3 20,7 30,7 20,3 100,0 Surface (m²) 56 54 54 51 54 Loyer au 1/1/2009 (€) 729 779 817 808 782 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 13,0 14,6 15,1 15,8 14,5


Effectif (%) 24,3 19,0 30,0 26,7 100,0 Surface (m²) 67 63 60 58 62 Loyer au 1/1/2009 (€) 706 782 780 784 763 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 10,6 12,4 13,0 13,6 12,4


Effectif (%) 28,0 19,6 31,2 21,2 100,0 Surface (m²) 58 55 52 52 54 Loyer au 1/1/2009 (€) 811 871 865 877 854 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 13,9 15,8 16,5 17,0 15,7


Une hiérarchie des loyers stables Que ce soit entre les nouveaux locataires et l’ensemble des locataires ou entre les différentes localisations, la hiérarchie des loyers au m² est restée stable sur la période 2001-2009 avec toutefois des fluctuations selon les années. Début 2009 :

� l’écart entre les emménagés de l’année (locataires mobiles) et l’ensemble des locataires est de 12 % à Paris, de 9 % en petite couronne et de 10 % en grande couronne,

6 depuis le 1er janvier 2006, Indice du Coût de la Construction précédemment


19

� le loyer au m² en grande couronne se situe à 65% de celui de Paris, et celui de la petite couronne à 76 %.

Tableau n° 14 : Loyers moyens des emménagés en 2008

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces et + Ensemble

Maisons Indivi-duelles


logements)

PARIS Effectif (%) 35,1 37,7 15,8 10,7 99,3 0,7 100,0 Surface (m²) 26 41 64 110 47 N.S. 47 Loyer au 1/1/2009 (€) 601 860 1 318 2 364 1 004 N.S. 1 014 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 22,9 21,0 20,5 21,5 21,4 N.S. 21,4

PETITE COURONNE Effectif (%) 26,0 36,1 23,3 10,2 95,6 4,4 100,0 Surface (m²) 28 44 64 90 49 89 51 Loyer au 1/1/2009 (€) 534 712 944 1 298 783 1 339 808 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 19,4 16,2 14,8 14,4 15,9 15,0 15,8


Effectif (%) 23,4 28,4 21,1 13,0 85,9 14,1 100,0 Surface (m²) 28 43 63 94 52 94 58 Loyer au 1/1/2009 (€) 489 632 791 1 131 708 1 247 784 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,7 14,6 12,5 12,1 13,7 13,2 13,6


Effectif (%) 28,6 34,6 20,0 11,2 94,4 5,6 100,0 Surface (m²) 27 43 64 98 49 94 52 Loyer au 1/1/2009 (€) 555 754 1 009 1 622 850 1 327 877 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 20,6 17,7 15,8 16,5 17,4 14,1 17,0


Graphique n° 3 : Loyers moyens et loyers des emména gés de 2008 en €/m² début 2009 selon la taille et la localisation des logements

9

11

13

15

17

19

21

23

25

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +

Paris - mobiles

Paris - ensemble

Petite couronne - mobiles

Petite couronne - ensemble

Grande couronne - mobiles

Grande couronne -ensemble

Source : enquête loyer OLAP


20

III - UNE HIÉRARCHIE DES LOYERS MARQUÉE DU CENTRE V ERS LA PÉRI-PHÉRIE ET D’OUEST EN EST III - 1. Le niveau de loyer moyen selon le départem ent Une comparaison des loyers moyens au niveau des départements montre comme les années précédentes que les loyers au m² les plus chers sont à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Puis viennent, à des niveaux à peu près comparables, le Val-de-Marne et les Yvelines. La Seine-Saint-Denis est le département de petite couronne où les loyers sont les moins élevés. En grande couronne, le Val d’Oise, la Seine-et-Marne et l’Essonne affichent des prix moyens proches, et dont les niveaux sont similaires à ceux constatés en Seine-Saint-Denis.

Graphique n° 4 : Loyers par département au 1 er janvier 2009 - Ensemble des locataires

8

10

12

14

16

18

20

22

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +

75

92

93

94

77

78

91

95

Source : enquête loyer OLAP

La décroissance du loyer au m² constatée habituellement quand augmente la taille du logement se vérifie pour tous les départements jusqu’aux trois-pièces. Au-delà, on constate dans les départements les plus valorisés une remontée du loyer au m² pour les grandes surfaces (cinq pièces et plus). Un facteur explicatif de ce phénomène est le niveau d’équipement sanitaire du logement : un seul ensemble WC + salle d’eau est suffisant pour un petit logement. A partir de quatre ou cinq pièces, un deuxième équipement est un facteur de confort supplémentaire. A Paris, s’ajoute la rareté et la qualité souvent exceptionnelle de ces logements.


21

Tableau n° 15. : Loyers moyens des logements selon le nombre de pièces et le département Appartements

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces et plus

Ensemble Maisons

Individuelles

Ensemble des

logements

PARIS Effectif (%) 30,7 36,0 19,2 13,8 99,7 0,3 100,0 Surface (m²) 27 42 64 108 51 N.S. 51 Loyer au 1/1/2009 (€) 579 802 1175 1948 963 N.S. 969

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 21,7 19,0 18,3 18,1 19,0 N.S. 19,0

HAUTS-DE-SEINE Effectif (%) 25,1 33,8 24,2 13,4 96 ,5 3,5 100,0 Surface (m²) 28 45 66 98 53 104 55 Loyer au 1/1/2009 (€) 530 729 998 1534 857 1692 886

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 18,6 16,4 15,2 15,6 16,1 16,2 16,1

SEINE-SAINT-DENIS Effectif (%) 19,4 33,2 24,6 11,6 88,8 11,2 100,0 Surface (m²) 29 42 61 80 49 80 53 Loyer au 1/1/2009 (€) 452 575 677 798 606 956 645

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 15,8 13,7 11,1 10,0 12,3 12,0 12,3

VAL-DE-MARNE Effectif (%) 20,6 32,9 25,1 11,9 90,5 9,5 100,0 Surface (m²) 29 44 62 81 50 85 54 Loyer au 1/1/2009 (€) 493 632 790 993 692 1156 736

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,1 14,4 12,7 12,3 13,7 13,5 13,7

SEINE-ET-MARNE Effectif (%) 20,3 26,6 19,8 11,2 77,9 22,1 100,0 Surface (m²) 29 45 64 87 52 90 60 Loyer au 1/1/2009 (€) 444 573 719 831 614 942 686

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 15,3 12,6 11,1 9,5 11,8 10,5 11,4

YVELINES Effectif (%) 18,0 24,1 23,2 17,0 82,3 17,7 100,0 Surface (m²) 29 45 65 95 57 98 64 Loyer au 1/1/2009 (€) 517 659 834 1213 791 1337 888

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,8 14,6 12,9 12,8 13,8 13,7 13,8

ESSONNE Effectif (%) 18,5 23,9 22,8 15,6 80,8 19,2 100,0 Surface (m²) 28 44 63 85 54 84 59 Loyer au 1/1/2009 (€) 468 582 712 809 637 945 696

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 16,9 13,3 11,3 9,5 11,9 11,3 11,7

VAL D’OISE Effectif (%) 16,3 24,7 23,2 14,5 78,7 21,3 100,0 Surface (m²) 28 44 63 88 54 81 60 Loyer au 1/1/2009 (€) 472 589 679 768 624 890 681

Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 16,9 13,3 10,8 8,8 11,5 11,0 11,3


Quel que soit le département, la grande couronne se démarque de la petite couronne par sa proportion de logements individuels locatifs qui atteint 20 % en moyenne (de 18 % à 22 % selon le département) contre 4 à 11 % dans les départements limitrophes de Paris. La surface moyenne des maisons est supérieure de 62 % à celle des appartements. C’est bien la présence plus ou moins importante de maisons individuelles dans le parc locatif qui explique les différences de taille moyenne des logements selon la localisation, les appartements ayant des tailles moyennes proches dans tous les départements (de 50 à 54 m²) avec deux exceptions opposées : les Yvelines à 57 m² en moyenne et la Seine-Saint-Denis à 49 m² seulement.


22

III - 2. Le niveau de loyer des emménagés récents s elon le département Si les départements du Val-d’Oise, de la Seine-et-Marne et de l’Essonne affichent des prix de relocation assez proches, et dont les niveaux se rapprochent de ceux constatés dans le département de la Seine-Saint-Denis, le département des Yvelines affiche des loyers plus élevés, qui s’apparentent à ceux relevés dans le département du Val-de-Marne. Tableau n° 16. : Loyers des emménagés de 2008 par d épartement et taille de logement

Appartements

1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces et plus Ensemble

Maisons individuelles

Ensemble des

logements

PARIS Effectif (%) 35,1 37,7 15,8 10,7 99,3 0,7 100,0 Surface (m²) 26 41 64 110 47 NS 47 Loyer au 1/1/2009 (€) 601 860 1318 2364 1004 NS 1014 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 22,9 21,0 20,5 21,5 21,4 NS 21,4

HAUTS-DE-SEINE Effectif (%) 26,9 36,6 23,3 11,2 98,0 2,0 100,0 Surface (m²) 27 46 65 96 51 105 52 Loyer au 1/1/2009 (€) 562 779 1056 1501 868 1908 889 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 20,7 17,0 16,2 15,6 17,0 18,2 17,1

SEINE-SAINT-DENIS Effectif (%) 27,9 33,5 26,3 6,0 93,7 6,3 100,0 Surface (m²) 28 42 61 88 46 88 49 Loyer au 1/1/2009 (€) 482 591 752 975 628 1066 656 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,4 14,2 12,2 11,1 13,7 12,0 13,5

VAL-DE-MARNE Effectif (%) 22,7 37,0 20,9 11,6 92,2 7,8 100,0 Surface (m²) 28 42 64 79 48 82 51 Loyer au 1/1/2009 (€) 518 662 876 1029 721 1210 759 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 18,4 15,6 13,8 13,0 14,9 14,8 14,9

SEINE-ET-MARNE Effectif (%) 21,9 32,1 20,9 11,7 86,6 13,4 100,0 Surface (m²) 28 44 66 96 52 102 59 Loyer au 1/1/2009 (€) 439 568 749 939 629 989 677 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 15,4 12,9 11,4 9,8 12,0 9,7 11,5

YVELINES Effectif (%) 17,7 27,6 24,6 16,1 86,0 14,0 100,0 Surface (m²) 28 45 62 94 55 102 62 Loyer au 1/1/2009 (€) 534 695 845 1354 828 1609 937 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 19,1 15,5 13,6 14,5 14,9 15,7 15,1

ESSONNE Effectif (%) 27,1 26,4 19,2 11,7 84,4 15,6 100,0 Surface (m²) 27 42 63 96 49 95 56 Loyer au 1/1/2009 (€) 473 597 754 984 646 1125 721 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,6 14,3 12,0 10,3 13,1 11,8 12,8

VAL D’OISE Effectif (%) 30,1 29,5 17,4 9,9 86,9 13,1 100,0 Surface (m²) 28 42 63 90 47 72 50 Loyer au 1/1/2009 (€) 486 617 739 857 624 924 663 Loyer au 1/1/2009 (€/m²) 17,5 14,6 11,7 9,5 13,3 12,8 13,2

N.S. Non significatif Source : Enquête loyer OLAP En banlieue les loyers des petits logements sont relativement élevés comparés à ceux de la capitale : un studio se loue en moyenne 486 € (28 m²) dans le Val-d’Oise, 534 € (28 m²) dans les Yvelines, et « seulement » 601 € à Paris, mais pour une surface il est vrai plus réduite (26 m²).


23

Graphique n° 5 : Loyer moyen et loyer des emménagés de 2008 dans l’agglomération parisienne selon le départemen t (en €/m²)

6

8

10

12

14

16

18

20

22

24

Paris Hauts deSeine

Val deMarne

Seine StDenis

Yvelines Seine etMarne

Essonne Vald'Oise

loyer en €/m²

emménagés de 2008

ensemble des locataires

petite couronne couronne grande couronne


III - 3. Les niveaux de loyer dans les différents b assins 7 de grande couronne Du point de vue des niveaux de loyer, la situation est relativement homogène en grande couronne, à l’exception du département des Yvelines, coupé en deux entre des bassins cotés (Versailles, Saint-Germain) qui font partie des zones chères de l’ouest de la région parisienne, et des bassins dont le niveau de loyer est proche de celui des bassins des départements voisins. A partir du loyer au m² des logements des emménagés de 2008, il est possible de segmenter la grande couronne ainsi : • 6 bassins sur 158 où les loyers pratiqués sont de l’ordre de 12-13 €/m² ; • 5 bassins chers à 14-16 €/m² (à l’ouest, en tête les environs de Versailles puis Saint-Germain – Marly, Massy-Les Ulis et Saint Quentin en Yvelines mais aussi Cergy-Pontoise - Vallée de l’Oise), où les loyers sont proches, voire supérieurs à ceux de certaines communes des Hauts-de-Seine ; • 4 bassins bon marché avec des loyers de moins de 12 €/m² (Nord Marne la Vallée, Marne la Vallée, Melun et ses environs, Est et Sud de l’Essonne).

Les contrastes marqués constatés en petite couronne entre les loyers pratiqués dans les différentes zones des trois départements sont très atténués en grande couronne, à l’exception toutefois des Yvelines.

Les loyers pratiqués dans les différents bassins sont indiqués sur les cartes des pages suivantes.

7 On trouvera en annexe la liste précise des communes incluses dans chacune des zones distinguées.

8 Certains bassins ayant des niveaux de loyer proches ont été regroupés entre 2003 et 2005


24

Achères

Adainville

Aigremont

Les Alluets-le-Roi

Andelu

Andrésy

Arnouville-lès-Mantes

Aubergenville

Auffargis

Auffreville-Brasseuil

Aulnay-sur-Mauldre

AuteuilAutouillet

Bailly

Bazainville

Bazemont

Bazoches-sur-Guyonne

Béhoust

Beynes

Boinville-en-Mantois

Boinvilliers

Bois-d'Arcy

La Boissière-Ecole

Boissy-sans-Avoir

Bouafle

Bougival

Bourdonné

Breuil-Bois-Robert

Les Bréviaires

Brueil-en-Vexin

Buc

Buchelay

Carrières-sous-Poissy

Carrières-sur-Seine

La Celle-Saint-Cloud

Chambourcy

Chanteloup-les-Vignes

Chapet

Châteaufort

Chatou

Chavenay

Le Chesnay

Chevreuse

Choisel

Les Clayes-sous-Bois

Coignières

Condé-sur-Vesgre

Conflans-Sainte-Honorine

Courgent

Crespières Croissy-sur-Seine

Dammartin-en-Serve

Dampierre-en-Yvelines

Davron

Drocourt

Ecquevilly

Elancourt

Epône

Les Essarts-le-Roi

L'Etang-la-Ville

Evecquemont

La FalaiseFavrieux

Feucherolles

Flacourt

Flexanville

Flins-sur-Seine

Follainville-Dennemont

Fontenay-le-Fleury

Fontenay-Mauvoisin

Fontenay-Saint-Père

Fourqueux

Gaillon-sur-Montcient

Galluis

Gambais

Gambaiseuil

Garancières

Gargenville

Goupillières

Goussonville

Grosrouvre

Guernes

Guerville

Guitrancourt

Guyancourt

Hardricourt

HargevilleHerbeville

Houilles

Issou

Jambville

Jouars-Pontchartrain

Jouy-en-Josas

Jouy-Mauvoisin

Jumeauville

Juziers

Lainville

Lévis-Saint-Nom

Limay

Les Loges-en-Josas

Louveciennes

Magnanville

Magny-les-Hameaux

Maisons-Laffitte

Mantes-la-Jolie

Mantes-la-Ville

Marcq

Mareil-le-Guyon

Mareil-MarlyMareil-sur-Mauldre

Marly-le-Roi

Maule

Maurecourt

Maurepas

Médan

Méré

Le Mesnil-le-Roi

Le Mesnil-Saint-Denis

Les Mesnuls

Meulan

Mézières-sur-Seine

Mézy-sur-Seine

Millemont

Milon-la-Chapelle

Moisson

Montainville

Montalet-le-Bois

Montesson

Montfort-l'Amaury Montigny-le-Bretonneux

Morainvilliers

Mousseaux-sur-Seine

Mulcent

Les Mureaux

Neauphle-le-ChâteauNeauphle-le-Vieux

Nézel

Noisy-le-Roi

Oinville-sur-Montcient

Orgerus

Orgeval

Orvilliers

Osmoy

Le Pecq

Le Perray-en-Yvelines

Plaisir

Poigny-la-Foret

Poissy

Porcheville

Le Port-Marly

Prunay-le-Temple

La Queue-les-Yvelines

Rennemoulin

RichebourgRocquencourt

Rosay

Sailly

Saint-Cyr-l'Ecole

Saint-Forget

Saint-Germain-de-la-Grange

Saint-Germain-en-Laye

Saint-LambertSaint-Léger-en-Yvelines

Saint-Martin-des-Champs

Saint-Martin-la-Garenne

Saint-Nom-la-Bretèche

Saint-Rémy-lès-Chevreuse

Saint-Rémy-l'Honoré

Sartrouville

Saulx-Marchais

Senlisse

Septeuil

Soindres

Tacoignières

Le Tertre-Saint-Denis

Tessancourt-sur-Aubette

Thiverval-Grignon

Thoiry

Toussus-le-Noble

Trappes

Le Tremblay-sur-Mauldre

Triel-sur-Seine

Vaux-sur-Seine

Vélizy-Villacoublay

Verneuil-sur-Seine

Vernouillet

La Verrière

Versailles

Vert

Le Vésinet

Vicq

Villennes-sur-Seine

Villepreux

Villette

Villiers-le-Mahieu

Villiers-Saint-Fréderic

Viroflay

Voisins-le-Bretonneux

Forêt de St-Germain

Fontenaylès-Briis

Briissous-Forges

Bruyèresle-ChâtelCourson

Monteloup

Villemoissonsur-O.Morsang-sur-O.

Ste-Genevièvedes-B.

Gometzle-Châtel

Gometzla-Ville

Villiersle-Bâcle

Saulxles-Chartreux

Buressur-Y.

Longpontsur-O.

St-Jeande-Beauregard

St-MauriceMontcouronne

BreuxJouy

St-Sulpice

Boissysous-St-Y.

Brétignysur-O.St-Germain

lès-A.

Marolle-en-H.

Vertle-Petit

Vertle-Grand

Juvisysur-O.Savigny

sur-O.Epinaysur-O.

La Villedu-Bois

Villierssur-O.

FleuryMérogis

Le PlessisPâté

Fontenayle-V.

Morsangsur-S.

CorbeilEssonnes

Saintrysur-S.

St-Pierredu-Perray

St-Germainlès-C.

VarennesJarcy

BoussySt-A.Epinay

sous-S.

ChillyMazarin

ParayVieille-Poste

Verrièresle-Buisson

Arpajon

Athis-Mons

Avrainville

Ballainvilliers

Bièvres

Bondoufle

Breuillet

Brunoy

Champlan

Cheptainville

Chevannes

Le Coudray-M.

Courcouronnes

Crosne

Draveil

EcharconEgly

Etiolles

Evry

Forges-les-B.

Gif-sur-Y.

Grigny

Guibeville

Igny

Janvry

Leudeville

Leuville-sur-O.

Limours

Linas

Lisses

Longjumeau

Marcoussis

Massy

Mennecy

Les Molières

Montgeron

Montlhéry

Morangis

La Norville

Nozay

Ollainville

Ormoy

Orsay

Palaiseau

Quincy-sous-S.

Ris-Orangis

Saclay

St-Aubin

St-Chéron

St-Michel-sur-O.

St-Vrain

St-Yon

Soisy-sur-S.

Tigery

Le Val-St-Germain

Vaugrigneuse

Vauhallan

Vigneux-sur-S.

Villabé

Villebon-sur-Y.

Villejust

Viry-Châtillon

W issous

Yerres

Les Ulis

12,5

16,3

15,112,3

14,7

14,0

12,7

11,7

ESSONNE

YVELINES


25

Loyer au m² au 1er janvier 2009 pour les emménagés de 2008 par bassin d’habitation en grande couronne

SaintGratien

Enghienles-B.

Eaubonne

Soisysous-M.

Montignylès

CormeillesFranconville

La Frettesur-S.

Le PlessisBouchard

Beauchamp

Cormeillesen-P.

Bezons

Mont-morency

Deuilla

Barre

Montmagny Gargeslès-G.

Saint-Bricessous-F.

SaintLeula-F.

TavernySaintPrix

Herblay

Pierrelaye

Moisselles

Bailleten-F.

Jagnysous-B.

Bellefontaine

Le PlessisLuzarches

Mareilen-F.

EpinayChamplâtreux

Châtenayen-F.

Le Thillay

Ableiges

Andilly

Argenteuil

Arnouville-lès-G.

Arronville

Asnières-sur-O.

Attainville

Auvers-sur-O.

Beaumont-sur-O.

Belloy-en-F.

Bernes-sur-O.

Bessancourt

Béthemont-la-F.

Boisemont

Boissy-l'Aillerie

Bonneuil-en-F.

Bouffémont

Bouqueval

Bréançon

Bruyères-sur-O.

Butry-sur-O.

Cergy

Champagne-sur-O.

Chaumontel

Chauvry

Chennevières-les-Louvres

Cormeilles-en-V.

Courcelles-sur-Viosne

Courdimanche

DomontEcouen

Ennery

Epiais-lès-Louvres

Epiais-Rhus

Eragny

Ermont

Ezanville

Fontenay-en-P.

Fosses

Frémécourt

Frépillon

Frouville

Génicourt

Gonesse

Goussainville

Grisy-les-Plâtres

Groslay

Haravilliers

Le Heaulme

Hédouville

HérouvilleL'Isle-Adam

Jouy-le-Moutier

Labbeville

LassyLivilliers

Louvres

Luzarches

Maffliers

Margency

Marines

Marly-la-Ville

Menouville

Menucourt

Mériel

Méry-sur-O. Le Mesnil-Aubry

Montgeroult

Montlignon

Montsoult

Mours

Nerville-la-F.

Nesles-la-V.

Neuilly-en-V.

Neuville-sur-O.

Nointel

Noisy-sur-O.

Osny

Parmain

Persan

Piscop

Le Plessis-Gassot

Pontoise

Presles

Puiseux-en-F.

Puiseux-Pontoise

Roissy-en-F.

Ronquerolles

Saint-Martin-du-Tertre

Saint-Ouen-l'Aumône

Saint-W itz

Sannois

Sarcelles

Seugy

Survilliers

Theuville

Vallangoujard

Valmondois

Vaudherland

Vauréal

Viarmes

Villaines-sous-B.

Villeron

Villiers-Adam

Villiers-le-Bel

Villiers-le-Sec

Andrezel

Annet-sur-Marne

Argentières

Aubepierre-Ozouer-le-Repos

Bailly-Romainvilliers

Beauvoir

Bernay-Vilbert

Blandy

Boissettes

Boissise-la-B.

Boissise-le-R.

Bombon

Bouleurs

Boutigny

Bréau

Brie-Comte-Robert

Brou-sur-C.

Bussy-St-G.

Bussy-St-M.

Carnetin

Cesson

Chalifert

Chambry

Champdeuil

Champeaux

Champs-sur-M.

Chanteloup-en-B.

La Chapelle-G.

Les Chapelles-B.

Charmentray

Charny

ChartrettesLe Châtelet-en-B.

Châtillon-la-B.

Châtres

Chaumes-en-B.

Chelles

Chessy

Chevry-Cossigny

Claye-Souilly

Collégien

Combs-la-V.

Compans

Conches

Condé-Ste-Libiaire

Coubert

Couilly-Pt-aux-Dames

Coulommes

Coupvray

Courquetaine

Courtomer

Courtry

Coutevroult

Crécy-la-Chapelle

Crégy-lès-Meaux

Crèvecoeur-en-B.

Crisenoy

Croissy-Beaubourg

Dammarie-les-L.

Dammartin-sur-T.

Dampmart

Les Ecrennes

Emerainville

Esbly

Evry-Grégy-sur-Y.

Favières

Férolles-Attilly

Ferrières

Fontaine-le-Port

Fontenailles

Fontenay-Trésigny

Fouju

Fresnes-sur-M.

Gouvernes

Gressy

Gretz-Armainvilliers

Grisy-Suisnes

Guermantes

Guignes

La Houssaye-en-B.

Isles-lès-V.

Iverny

Jablines

Jossigny

Lagny-sur-M.

Lesches

Lésigny

Lieusaint Limoges-Fourches

Lissy

Liverdy-en-B.

Livry-sur-S.

Lognes

Lumigny-Nesles-Ormeaux

Magny-le-Hongre

Maincy

Mareuil-lès-M.

Marles-en-B.

Meaux

Le Mée-sur-S.Melun

Messy

Mitry-Mory

Moisenay

Moissy-Cramayel

Montereau-sur-le-Jard

Montévrain

Montry

Mormant

Mortcerf

Nandy

Nanteuil-lès-M.

Nantouillet

Chauconin-Neufmontiers

Neufmoutiers-en-B.

Noisiel

Ozoir-la-F.

Ozouer-le-V.

Penchard

Perthes

Le Pin

Le Plessis-aux-B.Le Plessis-l'Evêque

Poincy

Pomponne

Pontault-Combault

Pontcarré

Précy-sur-M.

Presles-en-B.

Pringy

Quincy-Voisins

Réau

La Rochette

Roissy-en-B.

Rubelles

St-Fargeau-Ponthierry

St-Germain-Laxis

St-Germain-sur-E

St-Germain-sur-M

St-Méry

St-Mesmes

St-Ouen-en-Brie

St-Sauveur-sur-E

St-Thibault-des-Vignes

Savigny-le-T

Seine-Port

Serris

Servon

Sivry-Courtry

Soignolles-en-B

Solers

Thieux

Thorigny-sur-M

Tigeaux

Torcy

Tournan-en-B

Trilbardou

Vaires-sur-M

Varreddes

Vaux-le-Pénil

Verneuil-l'Etang

Vert-St-Denis

Vignely

Villeneuve-le-CVilleneuve-St-Denis

VillenoyVilleparisis

Villeroy

Villevaudé

Villiers-en-Bière

Villiers-sur-M

Vinantes

Voisenon

Voulangis

Yèbles

VAL D’OISE

SEINE ET MARNE

14,4

13,012,4

11,1

11,4

12,3

11,5


26

Le facteur d’éloignement géographique de Paris n’est pas le seul critère d’explication du niveau des loyers. Plus que la distance, c’est le temps de transport qu’il faudrait prendre en compte, dépendant des fréquences de desserte et de la rapidité des liaisons. Dans les choix de localisation, les ménages prennent souvent en compte l’environnement, la qualité et la fréquentation des établissements scolaires et la localisation des emplois, tous facteurs qui ont une influence sur les prix de vente comme sur les loyers. A l’intérieur d’un même département, on peut donc trouver des différences de loyer significatives. Sans pouvoir donner des résultats représentatifs à la commune, on présente ci-après des résultats à un niveau plus fin que le département, pour les seuls appartements, moins hétérogènes que les maisons individuelles. Pour Paris et la petite couronne, on a retenu le découpage utilisé par l’OLAP qui définit quatre zones9 de prix à Paris et cinq zones pour la petite couronne. Pour la partie agglomérée de la grande couronne, le découpage en bassins d’habitation regroupe des communes voisines selon leurs profils socio-économiques, leurs typologies urbaines, dans le respect des structures intercommunales existantes ou en projet. A l’intérieur de Paris, les écarts de loyers sont fortement significatifs entre les arrondissements de l’est (18e, 19e, 20e) et les quartiers de la rive gauche qui touchent la Seine. Par ailleurs certaines communes des Hauts de Seine et des Yvelines (par exemple Versailles, Saint-Germain-en-Laye) affichent des niveaux de loyer proches de ceux observés dans les quartiers est de Paris. Quand aux communes les plus prisées des Hauts-de-Seine (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Saint-Cloud), elles atteignent les mêmes niveaux que les arrondissements parisiens qu’elles jouxtent. Parmi les anciennes villes nouvelles, c’est Saint-Quentin en Yvelines qui reste la plus chère. Elle bénéficie à la fois d’un environnement agréable, d’emplois qualifiés, et de la présence de nombreux cadres confirmés qu’on retrouve dans tout l’ouest de l’agglomération. Le secteur de l’agglomération où les niveaux de loyer du secteur locatif privé sont les plus bas est l’est du département du Val-d’Oise ; c’est aussi celui où l’on trouve la plus grande proportion de logement social10 (37 % des résidences principales). Depuis 2001, date de la première étude, la hiérarchie des bassins d’habitat a quelque peu évolué. Si l’on observe toujours un écart du simple au double entre la zone la moins chère et la plus chère de l’agglomération, certains bassins intermédiaires se sont repositionnés. On peut ainsi noter la valorisation de deux bassins du sud ouest : Plaisir – Chevreuse et Saint-Quentin-en-Yvelines et de deux bassins de l’est : Marne la vallée et Melun et ses environs (périmètre identique pour les quatre mesures). A l’opposé, le bassin Seine aval Poissy a rétrogradé dans la hiérarchie et se positionne en 2009 juste devant le bassin le moins cher.

9 Ces zones ont été actualisées en 2004 - Cf. leur définition en annexe.

10 Voir au chapitre III la répartition des statuts d’occupation par zone géographique


27

Graphique n° 6 : Loyers moyens début 2009 des appar tements dans l’agglomération parisienne (en €/m²)

10,6

11,0

11,4

11,5

11,6

11,6

11,7

11,8

11,9

12,0

12,2

12,3

12,8

13,0

13,2

14,2

14,6

14,7

15,8

16,8

18,2

19,1

19,5

21,4

0 5 10 15 20 25

95 - Est - Domont

78 - Poissy et Seine aval

77 - M elun et ses environs

91 - Est - Arpajon

91 - Nord - Evry VN

95 - Vallée M ontmorency - Rives Seine

77 - M arne la Vallée

93 - nord est, 94 - sud est

77 - nord

95 -Cergy Ponto ise Vallée Oise

77 - Sénart - bordure 94

78 - P laisir - Chevreuse

93 - sud ouest, 94 - centre et ouest

91 - Nord est - M assy - Les Ulis

78 - St Quentin en Yvelines

92 - no rd, sud, 93 - périphérique, 94 - centre

78 - St Germain - M arly

78 - Versailles et ses environs

92 - Centre et ouest, 94 - bo is Vincennes

75 - Paris est

75 - Paris centre est et nord ouest

92 - Boulogne, Neuilly, St Cloud

75 - Paris centre rive dro ite et sud

75 - Paris ouest et centre rive gauche

loyer au m²


Paris Petite couronne Grande couronne


28

III - 4. Les maisons individuelles constituent un m arché très hétérogène En grande couronne la part de logements individuels locatifs, marginale à Paris, représente 19,5 % du parc, contre 7,1 % en petite couronne. Les maisons individuelles de la grande couronne sont un peu plus grandes mais se louent en moyenne moins cher qu’en petite couronne. Sur l’ensemble du parc de l’agglomération parisienne, l’habitat locatif individuel présente des caractéristiques très hétérogènes, on y trouve aussi bien des petites maisons de ville de trois pièces que des maisons récentes de cinq ou six pièces avec un jardin. C’est pourquoi le loyer moyen des maisons individuelles locatives est peu significatif, il recouvre des réalités très différentes. Tableau n° 17. : Répartition des loyers moyens mens uels des maisons individuelles dans l’agglomération parisienne (petite et grande couron nes)

Maisons individuelles

Inférieur à 700 €

De 700 à moins de

1000 €

De 1000 à moins de 1 300 €

Supérieur ou égal à 1 300 €

Ensemble

HAUTS-DE-SEINE

Effectif (%) 5 17 4 74 100 Surface moyenne (en m²) 45 57 99 119 104 Loyer moyen (en €) 628 890 1 180 1 973 1692

SEINE-SAINT-DENIS


VAL-DE-MARNE


TOTAL PETITE COURONNE


SEINE-ET-MARNE


YVELINES


ESSONNE


VAL-D’OISE


TOTAL GRANDE COURONNE

Effectif (%) 27 28 21 24 100 Surface moyenne (en m²) 56 78 96 132 89 Loyer moyen (en €) 534 840 1 126 1 862 1 065

N.S. : non significatif Source : Enquête loyer OLAP

Chapitre II : Les caractéristiques des locataires dans la grande couronne de l’agglomération parisienne

29

CHAPITRE II :

LES CARACTÉRISTIQUES DES LOCATAIRES DANS LA GRANDE COURONNE


I - LA COMPOSITION DU MÉNAGE LOCATAIRE DU SECTEUR P RIVÉ I - 1. La taille du ménage En grande couronne, le ménage moyen locataire du secteur privé est composé de 2,2 personnes pour un logement moyen de 2,8 pièces et une surface disponible par personne de 27,5 m². Ces données sont stables depuis 2003. Le ménage moyen locataire de grande couronne est un peu plus petit que le ménage moyen francilien : 2,3 personnes au 1er juillet 2004 selon les enquêtes annuelles de recensement de l’INSEE de 2004 et 2005. I - 2. La structure du ménage Les ménages locataires du parc privé sont à 41 % des personnes seules et à 48 % des couples (seuls ou avec d’autres adultes). 63 % des ménages locataires ne comptent aucun enfant.

Graphique n° 7 : Structure des ménages par taille

41,2%

27,9%

19,8%

0,3%

9,1%1,7%

personne seule

couple avec enfants

couple sans enfants

couple et autres adultes

famille monoparentale

plusieurs personnesisolées


30

Depuis 2003, et conformément à la tendance lourde d’évolution de la population francilienne, on constate une très forte augmentation de la part des familles monoparentales et une baisse de celle des couples accompagnée d’une légère progression de la part des personnes seules. Les familles monoparentales ont ainsi progressé de près de 70 % en six ans passant de 5,4 % en 2003 à 9,1 % en 2009. Elles habitent des logements plus petits que les couples avec enfants (16 m² de moins) mais disposent paradoxalement de plus de surface par personne (24 m² contre 21 m²) en raison d’une taille de ménage plus réduite avec un adulte de moins et moins d’enfants en moyenne : 57 % d’entre elles ont un seul enfant, contre 38 % pour les couples, et 11 % ont trois enfants et plus, contre 28 % des couples.

Graphique n° 8 : Evolution des catégories de ménage s (base 100 en 2003)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2003 2005 2007 2009

personne seule

couple

famille monoparentale

I - 3. L’indice de peuplement A partir des données recueillies et sur la base de la norme retenue par l’INSEE8 pour déterminer le peuplement des logements, un indice de peuplement dans le secteur locatif privé a été construit avec trois modalités ou cinq modalités :

en trois modalités en cinq modalités

Sous-peuplement Sous-peuplement modéré Sous-peuplement accentué

Peuplement normal Peuplement normal Surpeuplement Surpeuplement modéré

Surpeuplement accentué Par convention, les studios habités par une personne seule sont en peuplement normal. Il apparaît que 54 % des logements ont un peuplement normal, 12 % font l’objet d’un surpeuplement et 34 % sont en sous-peuplement. Ces résultats sont très proches de ceux de 2005 et 2007 avec une légère augmentation du surpeuplement.

8 Cf définition de la norme INSEE, encadré page suivante


31

L’augmentation du surpeuplement concerne à la fois le surpeuplement accentué qui passe de 1,7 % des logements à 2,8 % en quatre ans, et le surpeuplement modéré (de 8,7 % à 9,3 %). Ces chiffres sont très inférieurs à ceux de l’enquête logement 2006 (EL) qui fait état de 4,7 % de logements en surpeuplement accentué et de 28,1 % en surpeuplement modéré dans le secteur locatif libre de la région. Selon l’EL, le surpeuplement concerne 25 % des logements à Paris et seulement 12 % en grande couronne, tous statuts d’occupation confondus. Les logements en peuplement normal ont en moyenne 2,1 pièces pour une surface de 49 m² et abritent 1,9 personnes. Les logements surpeuplés ont 2,1 pièces (48 m²) et sont occupés par 3,3 personnes. Inversement, les logements sous-peuplés comportent en moyenne 4,0 pièces (84 m²) et abritent 2,3 personnes. Tableau n° 18. : Indice de peuplement par départeme nt en 2005, 2007 et 2009

% Sous-peuplé Normal Surpeuplé Total

2009 2007 2005 2009 2007 2005 2009 2007 2005 2009 2007 2005

Seine-et-Marne

30 33 31 59 54 55 11 13 14 100 100 100

Yvelines 37 40 39 53 50 52 10 10 9 100 100 100

Essonne 32 36 34 57 54 57 11 10 9 100 100 100

Val-d’Oise 34 35 38 50 52 49 16 13 13 100 100 100

Total 34 37 37 54 52 53 12 11 10 100 100 100

Surface / personne (m²)

37 37 35 26 27 27 15 15 15 28 28 28

Norme INSEE de peuplement des logements Le nombre de pièces nécessaires au ménage est calculé de façon normative :

- une pièce de séjour pour le ménage,

- une pièce pour chaque personne de référence d’une famille ;

- une pièce pour les personnes hors famille non célibataires et les célibataires de 19 ans et plus ;

- pour les célibataires de moins de 19 ans, une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans ; sinon une pièce par enfant.

Le logement est dit « en peuplement normal » s’il compte autant de pièces que la norme. Il est dit « en surpeuplement modéré » s’il compte une pièce de moins que la norme, « en surpeuplement accentué » s’il compte au moins deux pièces de moins que la norme « en sous peuplement modéré » s’il compte une pièce de plus que la norme et en « en sous peuplement accentué » s’il compte au moins deux pièces de plus que la norme. Selon cette norme, une personne seule doit disposer de deux-pièces.


32

Les logements en surpeuplement accentué n’offrent que 11 m² en moyenne à chacun de leurs occupants. 47 % des ménages les occupant sont des couples avec enfants (représentant 5 % de cette catégorie) et 43 % des familles monoparentales (13 % de l’ensemble de ces familles). Les familles monoparentales habitent trois fois plus souvent que l’ensemble des locataires dans des logements surpeuplés : 39 % d’entre elles pour 12 % de logements surpeuplés. On dénombre environ 25 000 ménages9 en condition de surpeuplement dans le parc locatif libre. Ces ménages sont dans presque deux tiers des cas de petite taille (2 ou 3 personnes), moins de 20 % d’entre eux compte 5 personnes ou plus. L’indice de peuplement varie, logiquement, avec l’âge du chef de ménage et l’arrivée puis le départ des enfants ; le surpeuplement concerne ainsi près de 15 % des ménages de moins de 40 ans. A l’opposé, plus de la moitié des ménages de 50 ans et plus sont en situation de sous-peuplement.

Graphique n° 9 : Répartition du peuplement selon l’ âge du chef de ménage (en %)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

moins de 30 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 64 ans plus de 64 ans

sous peuplement

peuplement normal

surpeuplement

La condition de surpeuplement ne semble toutefois pas toujours s’acquérir au fil du temps. Ainsi, le surpeuplement concerne 11 % des locataires emménagés en 2008 et le sous peuplement 29 % d’entre eux, soit une répartition proche de celle de l’ensemble des locataires (12 et 34 % respectivement). Le loyer au m² des locataires des logements surpeuplés est proche du loyer moyen de grande couronne, le loyer mensuel étant, lui, inférieur en raison de la petite taille de ces logements. A l’opposé, les locataires des logements en sous-peuplement accentué (11 % de l’ensemble des locataires) acquittent un loyer mensuel moyen élevé pour une surface, il est vrai, plus que double (103 m²). L’examen du graphique ci-après montre que le sous-peuplement est lié principalement à la taille du logement malgré une taille de ménage supérieure à celle du peuplement normal

9 correspondant à 481 questionnaires exploités


33

alors que le surpeuplement résulte très largement de la taille du ménage et peu de la taille du logement.

Graphique n° 10 : Surface et loyer selon l’indice d e peuplement

0%

50%

100%

150%

200%

250%

sous peuplementaccentué

sous peuplement peuplement normal sur peuplement sur peuplementaccentué

surface

loyer au m²

loyer mensuel

taille du ménage

base 100 = peuplement normal

A l’exception de la 1ère tranche de revenus (moins de 1000 € mensuels) le surpeuplement est corrélé négativement au revenu : un ménage sur cinq est concerné entre 1000 et 1500 € de revenu et un sur dix entre 3000 et 4000 €. Le sous-peuplement, toujours au dessus de 20 % concerne plus de deux ménages sur trois au-delà de 4000 €.

Graphique n° 11 : Répartition du peuplement selon l es ressources du ménage (en %)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

< 1000 € 1000-1500 € 1501-2000 € 2001-3000 € 3001-4000 € 4001-6000 € > 6000 €

sous peuplement

peuplement normal

surpeuplement


34

I - 4. L’âge du chef de ménage La taille du logement et le type d’habitat sont liés à l’âge du chef de ménage et à la composition de la famille. Ainsi, les ménages dont le chef est jeune habitent très majoritairement des appartements de petite taille. Les ménages d’âge moyen (ayant majoritairement des enfants à charge) occupent plus souvent des maisons de grande taille. Tableau n° 19. : Répartition des ménages selon la t aille du logement et l’âge du chef de ménage

% 1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces et plus

Total

< 30 ans 34,2 38,4 20,8 5,1 1,5 100,0

30 à 39 ans 21,4 28,6 26,9 16,7 6,4 100,0

40 à 49 ans 11,5 18,9 29,1 23,3 17,2 100,0

50 à 64 ans 11,5 19,4 24,4 28,2 16,5 100,0

> 64 ans 8,3 29,2 36,0 19,0 7,5 100,0

Total 19,1 27,3 26,5 17,7 9,4 100,0

Graphique n° 12 : Répartition par taille de logemen t selon l’âge du chef de ménage

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000


1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces et +

Graphique n° 13 : Part des ménages en habitat indiv iduel selon l’âge du chef de ménage

8,1%

17,7%

25,7%28,9%

20,9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%



35

II - LES RESSOURCES DU MÉNAGE LOCATAIRE II - 1. Le nombre d’actifs rémunérés par ménage La moitié des ménages compte un actif rémunéré, et le tiers deux actifs, contre moins de 2 % pour les ménages ayant trois actifs et plus. Ces proportions sont stables par département et proches de celles de 2003 à 2007. Les ménages bi actifs sont plus souvent locataires d’une maison (26 %) que ceux comptant un seul actif (15 %). Les ménages sans actif rémunéré regroupent essentiellement les retraités et les étudiants. Ces derniers occupent presque exclusivement des appartements. Tableau n° 20. : Répartition des ménages selon la t aille du logement et le nombre d’actifs rémunérés

En %

Nombre d’actifs

1

pièce

2

pièces

3

pièces

4

pièces

5 pièces et plus

Total

Aucun 18,8 29,4 29,6 16,9 5,3 100,0

1 actif 28,1 31,7 21,4 12,2 6,6 100,0

2 actifs 4,8 20,1 34,3 26,6 14,2 100,0

3 actifs et plus 1,1 17,5 38,2 43,2 100,0

Total 19,1 27,3 26,5 17,7 9,4 100,0

II - 2. La situation du chef de ménage Là encore, les résultats 2009 affichent une grande stabilité par rapport aux trois précédentes enquêtes. Le chef d’un ménage logé dans le parc locatif privé est à 73 % un salarié, et à 13 % un retraité. Les autres catégories (« à son compte »10, étudiant, chômeur ou inactif) représentent chacune de 2 à 4 % des ménages, la faiblesse de ces chiffres incitant à la plus grande prudence dans les comparaisons. Le chef de ménage est dans 81 % des cas un actif (salarié, à son compte ou chômeur). Les départements de la Seine-et-Marne et de l’Essonne affichent un taux d’actifs plus élevé (85 %) que les deux autres départements (78-81 %), les retraités étant toujours plus nombreux dans les Yvelines (16 % contre 10 à 13 % ailleurs). La situation du chef de ménage a une influence à la fois sur le type d’habitat et sur la taille du logement :

• les chefs de ménage à leur compte privilégient l’habitat individuel : 35 % d’entre eux y habitent alors que ce type d’habitat ne représente que 20 % du parc. A l’inverse, les étudiants, de manière prévisible, sont presque exclusivement locataires d’appartements (à 99 %) et les autres catégories ont une répartition proche de la structure du parc, excepté les chômeurs qui logent à 92% dans des appartements.

10 = actif non salarié : commerçant…


36

• concernant la taille du logement, 51 % des chefs de ménage à leur compte habitent des quatre-pièces et plus, alors que les salariés comme les retraités ne sont que 27 % dans ce cas.

Graphique n° 14 : Part de l’habitat individuel selo n la situation du chef de ménage

19,4%

34,9%

0,9%

7,8%

22,2%18,8% 19,5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

salarié à soncompte

étudiant chômeur retraité inactif total

Quand elle est salariée, la personne de référence du ménage est comme dans 90 % des cas en contrat à durée indéterminée (91 % en 2005 et 89 % en 2007). Le temps partiel est peu répandu (7 % des réponses) et concerne dans quatre cas sur dix des contrats à durée déterminée. Il faut noter ici que la question du type de contrat ne concernait pas le conjoint, la part du travail précaire et du temps partiel serait vraisemblablement plus élevée en interrogeant tous les actifs du ménage. II - 3. La catégorie socioprofessionnelle du chef d e ménage (CSP) L’examen du tableau ci-après confirme une certaine corrélation entre les niveaux de loyer et l’occupation socio-économique du parc. Tableau n° 21. : Répartition des ménages par départ ement selon la CSP du chef de ménage

% 77 78 91 95 Total 2009

Rappel 2003

Artisan, commerçant, chef entreprise 4,0 4,8 3,5 5,0 4,4 4,8

Profession libérale et intellectuelle 24,6 35,5 27,1 22,0 28,8 31,7

Profession intermédiaire 23,5 22,0 22,4 23,7 22,7 20,7

Employé 29,0 22,1 27,3 28,4 25,8 25,5

Ouvrier 13,5 8,9 13,2 13,6 11,7 13,9

Sans activité 5,4 6,7 6,5 7,3 6,6 4,4

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0


37

L’analyse par bassin d’habitation permet d’affiner ce constat et de donner une idée plus précise de l’occupation du parc. Le tableau de la page suivante indique pour chaque bassin les CSP sur et sous représentées par rapport à la moyenne de la grande couronne. Seules les CSP représentant un nombre significatif de ménages sont retenues. Il est possible à partir de ces données d’établir une typologie des bassins d’habitation de grande couronne :

• cinq bassins associent une sur représentation des professions libérales et intellectuelles supérieures à une sous représentation des ouvriers (Marne la Vallée, Versailles, Saint-Germain-Marly, Saint-Quentin en Yvelines et Massy - Les Ulis). Ce sont, à l’exception de Marne la Vallée, les bassins les plus chers, en terme de loyer, de la grande couronne (de 12,9 à 15,0 €/m² en moyenne) ;

• six bassins présentent une distribution des CSP proche de la moyenne : Melun, le nord de Marne la Vallée, Plaisir Chevreuse, Seine aval Poissy, l’est de l’Essonne et Cergy Pontoise – vallée de l’Oise ;

• enfin, quatre bassins associent un déficit en professions libérales et intellectuelles à une sur représentation d’ouvriers. Ils sont tous situés dans la moitié est de l’agglomération.

Graphique n° 15 : Typologie des bassins selon les C SP

20,5

26,4

38,3

24,3

23,2

20,8

29,3

26,2

22,5

15,5

12,1

8,1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Bassins sousreprésentés en

cadres

Bassins prochesde la moyenne

Bassinssurreprésentés

en cadres artisans, commerçants

cadres, prof. libérales

professions intermédiaires

employés

ouvriers

inactifs

En 2001, la question sur la CSP n’avait été posée qu’aux actifs, soit à environ 85 % des ménages enquêtés. Depuis 2003, la question est posée à l’ensemble des ménages ; pour les retraités, il s’agit de leur ancienne CSP. En 2009, le changement de prestataire pour réaliser l’enquête s’est traduit par l’oubli de la question sur la profession (qui permet de contrôler la CSP déclarée) dans les premiers jours de collecte. Malgré les redressements opérés par l’OLAP, il en résulte vraisemblablement une certaine surestimation de la catégorie « employés » assimilée par les enquêtés à « salariés » et une sous-estimation de la catégorie « professions intermédiaires ». Face à cette opposition assez systématique entre les professions libérales et intellectuelles d’une part, et les ouvriers et dans une moindre mesure les employés d’autre part, presque toujours sous ou sur représentées, les professions intermédiaires se répartissent de façon assez homogène dans les différents bassins.


38

Tableau n° 22. : Représentation des catégories soci oprofessionnelles par bassin d’habitation

Art. comm. chef entr.

Prof. lib. et intellect.

Prof. interméd.

Employé Ouvrier Inactif

Seine-et-Marne - - + + - 774-Nord Marne la Vallée NS - ++ ++ NS 771-Marne la Vallée NS + -- + - NS 7725-Sénart – bordure du 94 NS -- ++ ++ 773-Melun NS - + ++

Yvelines ++ - -- 783-Seine aval Poissy ++ 784-St Germain - Marly - ++ - - -- 781-Versailles NS ++ - -- + 785-St Quentin NS ++ -- NS 782-Plaisir Chevreuse ++ + -- NS

Essonne -- + 914-Massy - Les Ulis NS ++ - -- 9135-Nord 91–Evry ville nouvelle -- -- + ++ -- 91126-Est du 91 - Arpajon ++

Val-d’Oise + -- + + + 9516-Cergy-Pontoise-Vall. Oise NS -- ++ 9523-Vall Montmorency–rives S. ++ -- ++ 954-Secteur est - Domont NS -- ++ ++ +

+ CSP légèrement sur représentée ++ CSP fortement sur représentée - CSP légèrement sous représentée -- CSP fortement sous représentée NS non significatif N.B. : les cases non remplies ont une représentation proche de la moyenne. Des données par CSP sont désormais disponibles depuis 2001. Malgré l’évolution de méthodologie intervenue entre 2001 et 2003, les cinq mesures permettent de dégager quelques tendances :

• la part des ouvriers reste stable dans le temps, autour de 10 % dans les Yvelines, et de 15 % ailleurs,

• la part des employés a fortement décru dans les quatre départements entre 2001 et 2005 avec une remontée depuis, cette CSP représente désormais un locataire sur quatre contre environ trois sur dix en 2001,

• les professions intermédiaires sont en diminution dans les quatre départements depuis 2005,

• la part des cadres et professions libérales s’est réduite dans les Yvelines, est stable ailleurs.


39

Graphique n° 16 : Evolution de la part des différen tes CSP par département

Professions libérales et intellectuelles

0

10

20

30

40

50

2001 2003 2005 2007 2009

77

78

91

95

Professions intermédiaires

0

10

20

30

40

2001 2003 2005 2007 2009

77

78

91

95

Employés

0

10

20

30

40

2001 2003 2005 2007 2009

77

78

91

95

Ouvriers

0

10

20

2001 2003 2005 2007 2009

77

78

91

95

La taille des logements est surtout corrélée à la taille du ménage, l’influence de la CSP joue faiblement avec des logements un peu plus grands pour les CSP aisées et un peu plus petits pour les CSP les plus modestes. La CSP a ainsi plus d’influence sur la localisation du logement que sur sa taille, déterminée par la composition du ménage. II - 4. Les ressources mensuelles du ménage Près de la moitié des ménages locataires du secteur privé ont des ressources mensuelles comprises entre 1 500 et 3 000 € (de 1,5 à 3 SMIC). Comme le laisse supposer la répartition géographique des CSP en grande couronne, la distribution des ressources est assez contrastée entre les différents départements. Les ménages disposant de ressources faibles (moins de 1 500 €, soit 1,5 SMIC environ) sont presque plus nombreux dans le Val d’Oise, où ils représentent 30 % des ménages que dans les autres départements (entre 18 et 26 %). A l’opposé, les revenus de plus de 4 000 € concernent 19 % des ménages des Yvelines contre au plus 11 % dans les trois autres départements.


40

Tableau n° 23. : Distribution des ressources mensue lles par département

77 78 91 95 Total Rappel 2007

Rappel 2005

Rappel 2003

Moins de 1000 € (SMIC) 6,7 8,0 8,9 8,4 8,2 7,8

1 000 à 1 500 € 17,9 13,3 16,8 21,7 16,7 16,0 46,1* 47,8*

1 501 à 2 000 € 27,7 19,6 23,3 22,4 22,3 20,1

2 001 à 3 000 € 27,2 23,6 25,4 26,6 25,2 29,3 28,8 26,7

3 001 à 4 000 € 14,0 16,1 14,5 14,3 15,0 14,5 14,3 13,4

4 001 à 6 000 € 4,8 13,4 8,9 4,9 9,1 9,5 8,5 9,0

Plus de 6 000 € 1,7 6,0 2,2 1,7 3,5 2,8 2,3 3,1

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

* tranches de revenu modifiées en 2007 pour tenir compte de l’évolution du SMIC Les contrastes entre bassins dans la distribution des ressources sont illustrés par les graphiques suivants représentant la distribution des revenus par bassin. Plus qu’une forte part de ménages aisés ou une faible part de ménages modestes, c’est la proportion plus ou moins forte de ménages à ressources moyennes (1 501 à 3 000 €) qui fait la différence entre les bassins valorisés (Versailles, St Germain, St Quentin) et les meilleurs marchés (Melun, Domont – secteur est).

Graphique n° 17 : Distribution des ressources par b assin d’habitation Seine et Marne

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Marne la Vallée Nord Sénart-bordure94

Melun

> 6000 €

4001 à 6000

3001 à 4000

2001 à 3000

1501 à 2000

1000 à 1500

< 1000 €


41

Yvelines

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Versailles Plaisir-Chevreuse

St Quentin St Germain Seine avalPoissy

> 6000 €

4001 à 6000 €

3001 à 4000 €

2001 à 3000 €

1501 à 2000

1000 à 1500

< 1000 €

Essonne

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Massy - Les Ulis Nord-Evry VN Est - Arpajon

> 6000 €

4001 à 6000 €

3001 à 4000 €

2001 à 3000 €

1501 à 2000

1000 à 1500

< 1000 €

Val d’Oise

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

ValléeMontmorency

Cergy-Pontoise-vallée Oise

Secteur Est -Domont

> 6000 €

4001 à 6000 €

3001 à 4000 €

2001 à 3000 €

1501 à 2000

1000 à 1500

< 1000 €


42

III. LE MÉNAGE ET SON LOGEMENT – LA MOBILITE RESIDE NTIELLE III - 1. L’aide au logement 23 % des locataires du parc locatif privé étudié bénéficient d’une aide au logement (APL ou AL). Ils sont globalement peu nombreux dans les Yvelines (19 %), en nombre plus important dans l’Essonne (24 %) et en Seine-et-Marne (23 %). C’est toujours dans le Val-d’Oise (28,0 %), que la part des bénéficiaires est la plus forte. Cette hiérarchie est proche de celle des enquêtes précédentes avec toutefois une augmentation du nombre total de bénéficiaires. Les contrastes entre bassins reflètent la distribution des ressources :

� la part des allocataires est faible dans les bassins les plus cotés : Versailles, Saint-Quentin en Yvelines, Plaisir Chevreuse et Saint-Germain pour les Yvelines, Massy-Les Ulis pour l’Essonne,

� le Val d’Oise, où les niveaux de loyer sont relativement élevés et la part de ménages à faibles ressources plus importante qu’ailleurs, le recours aux aides au logement est massif dans tous les bassins.

Les grands ménages bénéficient plus souvent d’une aide : 37 % des ménages de cinq personnes et 23 % des ménages de quatre personnes, mais seulement 19 % des ménages de deux personnes. En raison de leur importance relative dans l’ensemble des ménages, les personnes seules représentent toutefois 41 % des bénéficiaires. Le nombre de bénéficiaires décroît logiquement avec les ressources mensuelles du ménage. Tableau n° 24. : Part de bénéficiaires d’une aide a u logement selon la tranche de ressources mensuelles (en %)

Moins de 1 000 € 1 000 à 1 500 € 1 501 à 2 000 € 2 001 à 3 000 € Plus de 3 000 € Ensemble

73,2 41,9 24,0 12,8 7,5 23,0

Rappel 2007

67,3 39,4 18,9 11,8 4,5 20,0

Moins de 800 € 800 à 1 200 € 1 201 à 2 000 € 2 001 à 3 000 € Plus de 3 000 € Ensemble

Rappel 2005

64,9 48,8 23,1 10,5 5,1 20,0

Rappel 2003

66,5 48,5 20,0 10,5 4,5 20,0

Les aides au logement sont principalement attribuées aux employés (29 % de ceux-ci en bénéficient) et aux ouvriers (33 %) ainsi qu’aux « sans activité » (50 %) où sont classés les étudiants. Là aussi, les résultats sont proches de ceux des enquêtes précédentes.


43

III - 2. Les demandeurs de logement social Les chiffres du paragraphe précédent peuvent être rapprochés de ceux de la demande de logement social. 13 % des ménages (soit environ 27 000 ménages) ont déclaré avoir une demande de logement social en cours. La hiérarchie des départements est là aussi respectée avec moins de demandeurs dans les Yvelines (11 %) que dans le Val d’Oise (18 %), les deux autres départements présentant une situation intermédiaire (12 %). La taille du logement actuel et l’âge du chef de ménage ont peu d’influence sur la proportion de demandeurs avec toutefois une sous représentation des occupants de cinq pièces et plus et des chefs de ménage de plus de 64 ans. La part des demandeurs décroît en revanche fortement quand le revenu augmente. Il faut noter la situation apparemment anormale des « moins de 1 000 € » où la demande de logement social est inférieure à celle de la catégorie suivante. Cela s’explique en partie par la présence de nombreux étudiants, dont la situation est temporaire, au sein de ce groupe : seuls 12 % des moins de 30 ans de cette tranche de revenu a en effet déposé une demande de logement social. Ceci est confirmé par la proportion élevée (41 %) de bénéficiaires d’une allocation logement parmi les personnes seules de moins de 30 ans, ce que sont majoritairement les étudiants. Tableau n° 25. : Part des demandeurs de logement social selon le niv eau de ressources (en %)

Moins de 1 000 € 1 000 à 1 500 € 1 501 à 2 000 € 2 001 à 3 000 € Plus de 3 000 € Ensemble

18,2 23,6 16,2 10,7 4,3 12,9

Rappel 2007

18,5 24,2 15,7 10,9 5,0 13,0

III - 3. Le logement précédent Près de quatre ménages sur cinq habitaient déjà la région avant d’emménager dans leur logement actuel, et plus d’un sur deux dans le même département. Ce sont tout de même environ 45 000 ménages venus de l’extérieur de la région qui sont logés (toutes dates d’entrée confondues) dans le parc locatif libre de grande couronne. Tableau n° 26. : Répartition des ménages selon le l ieu de leur précédent logement

77 78 91 95 Total

Déjà dans la région 78,9 74,7 79,7 81,8 78,2

Même commune 24,3 30,8 27,2 24,9 27,6

Même département 33,8 27,9 32,2 33,4 31,1

Autre départ. de la région 20,8 16,0 20,3 23,5 19,5

Venu d’ailleurs 21,1 25,3 20,3 18,2 21,8

Autre région de France 19,7 19,1 17,9 16,5 18,3

Etranger 1,4 6,2 2,4 1,7 3,5

Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0


44

NB : Les questions concernant le logement précédent ont été posées à tous les locataires enquêtés. Les résultats reflètent donc la situation de l’ensemble des locataires (stock) et non pas des seuls emménagés de l’année (flux). Comme les années précédentes :

• les ménages des Yvelines viennent moins souvent d’un autre département de la région, le différentiel de loyer expliquant partiellement ce phénomène,

• les ménages venus de province choisissent moins souvent le Val-d’Oise que les trois autres départements de grande couronne.

Trois ménages sur quatre venant d’un autre département viennent du centre de l’agglomération : 21 % sont originaires de Paris et 52 % de petite couronne, dont près de la moitié venant des Hauts-de-Seine, alors que ce département ne représente que 35 % de la population de la petite couronne. La recherche d’un loyer moins élevé ou d’un logement plus grand à loyer équivalent semble donc une motivation puissante pour déménager en grande couronne.

Provenance des ménages venus d’un autre département d’Ile-de-France seuls les pourcentages supérieurs à 10 sont indiqués sur ce schéma

Exemple de lecture : Les ménages de Seine et Marne dont le précédent logement se situait dans un autre département d’Ile-de-France sont originaires pour 31 % d’entre eux de Seine-Saint-Denis, pour 14 % de Paris, 19 % du Val-de-Marne et 15 % de l’Essonne.

31%

14%

19%

15%

14%

21%22%

18%

21%25%

26%

27%

27%

16%

11%

11%

31%

14%

19%

15%

14%

21%22%

18%

21%25%

26%

27%

27%

16%

11%

11%


45

Les migrations se font en général à partir de Paris ou d’un département limitrophe, mais assez peu entre départements géographiquement opposés de grande couronne (Seine-et-Marne - Yvelines ou Val-d’Oise - Essonne). Ainsi, les Yvelines attirent principalement des parisiens (27 %) et des habitants des Hauts-de-Seine (27 %). La Seine-et-Marne est attractive pour la Seine-Saint-Denis (31 %) et le Val-de-Marne (19 %). Si l’on se limite aux emménagements de 2008, les résultats sont très proches des résultats sur l’ensemble des locataires avec 27 % de ménages venant de l’extérieur de la région, niveau stable depuis 2003, aux aléas statistiques près.

Graphique n° 18 : Répartition des nouveaux emménagé s selon leur origine (en %)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

même commune même département même région province étranger

2003

2005

2007

2009

Les locataires les plus anciens (10 ans et plus) affichent une part plus importante d’originaires de la commune qui n’est qu’en apparence contradictoire avec ce qui précède et peut s’expliquer par le comportement différent de la fraction de cette génération ayant déménagé depuis :

• Les ménages venant de province vont souvent se fixer en location avant de se tourner éventuellement vers la propriété ou une autre location si la commune ne leur convient pas ;

• Inversement, les locataires déménageant dans la même commune le font en connaissance de cause et sont certainement plus stables.

La répartition par statut d’occupation du précédent logement est stable depuis 2003 et permet de dégager quelques tendances (malgré un taux de 26 % de non réponse à cette question en 2003 et de 23 % en 2009) :

• Environ 15 % des ménages viennent d’une décohabitation (vivaient chez leurs parents ou en couple),

• Environ un ménage sur deux était déjà locataire du secteur privé (59 % en 2009),


46

• Moins de 10 % des ménages sont issus du parc social (7,7 % en 2007 et 6,2 % en 2009), confirmant la quasi impossibilité pour ces ménages de réaliser une trajectoire résidentielle passant par le secteur locatif libre,

• 10 à 15 % des ménages étaient propriétaire occupant,

• 2 à 3 % vivaient dans un logement temporaire. Cette répartition se retrouve dans tous les départements. III - 4. Les projets de mobilité 38 % des ménages ont déclaré avoir un projet de déménagement dans l’année à venir (2009). Ce chiffre est à rapprocher des résultats des précédentes enquêtes (38 et 37 % respectivement) et de ceux de la dernière enquête logement de l’INSEE (2006) qui fait état de 51 % de locataires du secteur libre souhaitant changer de logement dans la région. Là aussi, les résultats de l’OLAP sont inférieurs à ceux de l’enquête logement, mais il est vraisemblable que l’offre de la grande couronne en terme de surface et de loyer permet à plus de ménages de réaliser leur trajectoire résidentielle que dans le centre de l’agglomération où les logements sont plus petits et plus chers. Une preuve en est la mobilité plus grande constatée en grande couronne qu’à Paris ou en petite couronne. Le désir de déménagement est fort quelle que soit la localisation du logement : il varie de 29 à 44 % selon le bassin. Il passe du simple au double entre les logements en sous peuplement accentué (31 %) et les logements en sur peuplement modéré (57 %) ou accentué (70 %). Les ménages souhaitant déménager habitent des logements en moyenne plus petits : 57 m² contre 62 m² pour ceux ne souhaitant pas déménager, que ces logements soient sur peuplés ou sous peuplés. Tableau n° 27. : Caractéristiques des ménages et de leur logement selon le peuplement

Sous peuplt accentué

Sous peuplt modéré

Peuplement normal

Sur peuplt modéré

Sur peuplt accentué

Projet de déménager Oui Non Oui Non Oui Non Oui Non Oui Non

Nombre de pièces 4,7 4,9 3,5 3,5 2,2 2,1 2,1 2,2 1,8 2,6

Surface 97 106 75 75 48 49 47 50 39 57

Nombre de personnes 2,5 2,4 2,4 2,3 2,0 1,8 3,1 3,0 3,9 4,3

Surface par personne 39 44 31 33 24 27 15 17 10 13


47

Graphique n° 19 : Part des ménages souhaitant démén ager par bassin et selon l’état de peuplement du logement (en %)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

771

7725 77

3

774

dpt 7

7

781

782

783

784

785

dpt 7

8

9112

6

9135 91

4

dpt 9

1

9516

9523 95

4

dpt 9

5

moyenne

surpeuplé

normal

sous peuplé

La correspondance entre les codes et les libellés des bassins est fournie en annexe

Un logement inadapté dans un cas sur deux, le plus souvent en raison de sa taille Le projet de déménagement peut résulter d’une raison professionnelle (13 % des cas), d’un désir d’accession à la propriété (31 %), d’une inadaptation du logement à la situation du ménage (41 %) ou d’une autre raison (15 %). L’inadaptation du logement peut concerner sa taille (51 %), son coût (26 %), sa qualité ou son environnement (23 %). Ces résultats sont très proches de ceux de 2005 et 2007. Les motifs diffèrent selon le degré de peuplement des logements : alors que les locataires en surpeuplement accentué veulent dans 80 % des cas déménager en raison de l’inadaptation du logement, c’est le souhait d’accéder à la propriété qui motive dans 39 % des cas les locataires en sous-peuplement. Près d’un locataire sur deux souhaite donc déménager pour des raisons d’inadéquation de son logement à sa situation et à ses aspirations tout en restant dans le secteur locatif. Comme en 2005 et 2007, pour ces locataires, la taille du logement est le premier motif d’insatisfaction : il est cité plus d’une fois sur deux. Déménager, oui mais près de chez soi Les locataires de grande couronne sont assez casaniers dans leur souhait de déménagement ; 35 % veulent rester dans la même commune et 23 % aller dans une autre commune du département. Seuls 14 % envisagent un départ en province et 10 % n’expriment aucune préférence. Les ménages confirment ici leur attachement à leur environnement proche généralement constaté dans les enquêtes sur la mobilité résidentielle. Les localisations envisagées diffèrent selon le motif du déménagement.


48

Les projets de déménagement pour raison professionnelle se soldent dans un cas sur deux par un départ de la région (38 % en province et 12 % à l’étranger). A l’opposé, les projets d’accession ou de changement pour inadéquation du logement sont envisagés dans la région dans quatre cas sur cinq et très massivement dans le même département.

Graphique n° 17 : Localisation envisagée selon le m otif du projet de déménagement

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

professionnel accession logement inadapté autre

ne sait pas

hors de France

en France

même région

même département

même commune

nombre de ménages

Les projets de déménagement décroissent avec l’âge tout en restant importants tout au long de la vie active du chef de ménage : ils concernent 47 % des moins de 40 ans, 36 % des 40 à 49 ans et encore 29 % des 50 à 64 ans mais seulement 14 % au-delà. Le taux élevé des 50 à 64 ans est vraisemblablement lié au départ en retraite puisque 19 % de cette tranche d’âge envisage de quitter la région contre 10 à 15 % pour les générations plus jeunes.

IV. LES CHARGES DE COPROPRIETE ET LA QUALITE DES LO GEMENTS IV - 1. Le diagnostic de performance énergétique Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour les logements loués (depuis le 1er novembre 2006 en cas de vente). La question a été posée à l’ensemble des emménagés de 2008. Le dispositif n’est pas encore totalement connu des ménages, locataires comme bailleurs, puisque seulement le quart des ménages concernés a été capable d’indiquer la lettre de consommation d’énergie (de A à G) lors de l’enquête. La répartition des logements selon leur niveau de consommation d’énergie est donc fournie ici à titre indicatif.


49

Graphique n° 18 : Répartition des logements des nou veaux emménagés selon le DPE

3% 4%3%

4%

5%

2%2%

77%

A

B

C

D

E

F

G

NSP

IV - 2. Energie et mode de chauffage Le mode de chauffage collectif ne concerne que 29 % du par locatif libre de grande couronne. Le chauffage individuel (sept logements sur dix) est un peu moins souvent central (dans 45 % des cas) que non central.

Graphique n° 19 : Répartition des logements selon l e mode de chauffage

38%

32%

29%

1%

individuel non central

individuel central

collectif

autre

Le type d’énergie est lié au mode de chauffage. Ainsi le recours au gaz est majoritaire dans le chauffage central individuel, suivi par l’électricité (38 %). La dépendance au fuel est très faible avec seulement 7 % des logements concernés, vraisemblablement en raison de la


50

faible part des maisons individuelles dans le parc locatif. Du côté du chauffage collectif, la représentation des différentes énergies est plus équilibrée avec toutefois une utilisation prédominante du gaz et du fuel : 32 et 25 % respectivement.

Graphique n° 20 : Type d’énergie utilisée selon le mode de chauffage central

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

central individuel collectif

électricité

gaz

fuel

chauffage urbain

autre

NSP

Moins de 3 % des locataires savent si l’eau chaude sanitaire est fournie ou non avec le chauffage collectif, cette question est donc totalement inexploitable. L’ancienneté des installations est logiquement plus élevée pour les chauffages collectifs. Pour le chauffage individuel, les chaudières ont d’après les installateurs une durée de vie de 10 ans mais 37 % des locataires déclarent un équipement plus vieux.

Graphique n° 21 : Ancienneté de l’installation selo n le mode de chauffage (en %)

0

10

20

30

40

50

60

70

individuel non central individuel central collectif

< 2 ans

2 à 10 ans

> 10 ans

nsp


51

IV - 3. Les gros travaux Une mise en conformité des ascenseurs apparemment b ien avancée En grande couronne, le tiers (34 %) des logements collectifs locatifs bénéficie d’un ascenseur. Selon la réponse des locataires, plus de la moitié du parc est récent ou aux normes et pour 7 % d’entre eux, les travaux sont prévus et plus du quart (27 %) ne sait pas. NB : La part des ascenseurs mis en conformité parait très élevée, il est probable qu’une partie des ascenseurs fonctionnant correctement mais non encore mis aux normes ait été considérée comme « conforme » par les locataires.

Graphique n° 22 : Mise en conformité des ascenseurs selon l’ancienneté de l’immeuble (en %)

0

10

20

30

40

50

60

< 1949 1949-1974 1975-1989 > 1989

récent

aux normes

travaux prévus

travaux non prévus

nsp

13 % de gros travaux dans le parc locatif

Les gros travaux ont concerné 13 % des logements : 17 % des maisons et 12 % des appartements. Les gros travaux ont été dans 47 % des travaux d’isolation, dans 36 % des travaux d’électricité et dans 46 % des travaux de plomberie, certains logements ayant bénéficié de deux ou trois types de travaux. Tableau n° 28. : Logements ayant bénéficié de gros travaux selon l’époque de construction

En % du parc Avant 1949 1949-1974 1975-1989 Depuis 1990

20,1 % 15,4 % 9,4 % 5,6 % De façon assez attendue, tous les types de travaux sont plus fréquents dans les logements les plus anciens. Il faut toutefois noter que les travaux de plomberie sont fréquents quelle que soit l’ancienneté du logement.


52

Graphique n° 23 : Part des gros travaux* selon l’ép oque de construction (en %)

0

10

20

30

40

50

60

< 1949 1949-1974 1975-1989 > 1989

isolation

électricité

plomberie

* parmi les logements où de gros travaux ont été déclarés

Chapitre III : Les niveaux de loyer et les caractéristiques des locataires par zone d’habitat

53

CHAPITRE III :

LES NIVEAUX DE LOYER DANS LES DIFFÉRENTES ZONES D’HABITAT EN GRANDE COURONNE ET

LES CARACTÉRISTIQUES DES LOCATAIRES

Ce chapitre donne, par département (pour sa partie agglomérée) et pour chaque bassin du département, des informations détaillées sur :

• la répartition des résidences principales, d’après le Recensement Général de la Population de 1999 (RGP 99),

• la structure du parc locatif privé, toujours d’après le RGP 99, avec un champ proche du champ de l’OLAP,

• les loyers moyens au 1er janvier 2009, tels qu’ils ressortent de l’enquête annuelle de l’OLAP sur l’ensemble de l’agglomération parisienne,

• la composition, l’activité et les ressources des ménages, selon les résultats de l’enquête complémentaire réalisée par l’OLAP.

Les ressources prises en compte sont l’ensemble des ressources de toutes les personnes composant le ménage c’est-à-dire les salaires nets, retraites et pensions, indemnités (maladie, maternité…), revenus du capital, revenus fonciers, RMI, revenus de transfert, à l’exception de l’aide au logement.


54

I - SITUATION EN SEINE-ET-MARNE I - 1. Ensemble du département

Les communes de Seine-et-Marne situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne au sens du RGP 1999 sont dans la partie ouest du département, dans les zones urbanisées en bordure des départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Le parc locatif privé situé dans le périmètre étudié par l’OLAP en Seine-et-Marne, représente 14,3 % de l’ensemble des résidences principales soit 30 000 logements du secteur privé sur 209 000 résidences principales (RGP 1999). Le statut d’occupation dominant de ce département est, plus qu’ailleurs, la propriété occupante (57,5 %), et le parc social vient en deuxième position avec plus d’un logement sur cinq. Le parc locatif privé est, notamment en maison indi viduelle, moins ancien que celui des autres départements de grande couronne, 80 % de s logements datent d’après 1948, et la construction très récente - d’après 198 9 - y est particulièrement élevée (28 %), et s’est développée dans des zones d’urbani sation récentes. Dans ce département, et tout particulièrement dans les vill es nouvelles, les mesures fiscales d’incitation à l’investissement locatif dans le neu f ont eu un certain succès (mesures Méhaignerie, Périssol, Besson et dernièrement Robie n). Le loyer moyen mensuel est de 11,4 €/m² ou 686 € en valeur absolue pour une surface moyenne de 60 m², toutes tailles de logement et toutes anciennetés de locataires confondues. Ce loyer moyen au m² est proche de ceux de l’Essonne et du Val d’Oise, mais plus modéré que dans les Yvelines (13,8 €/m²). Les maisons, nombreuses (22 %) et spacieuses (90 m² de surface moyenne) ont des loyers au m² très inférieurs à celui des appartements : 10,5 €/m² contre 11,8 €/m². Les loyers de relocation sont, à 11,5 €/m² pour une surface moyenne de 59 m², soit un loyer mensuel de 677 €, inférieurs à ceux de l’Essonne et du Val d’Oise (respectivement 12,8 et 13,2 €/m²) et très nettement inférieurs à ceux des Yvelines (15,1 €/m²). Comme dans les autres départements, les deux tiers des ménages interrogés sont constitués d’une ou deux personnes. En revanche, le taux d’activité y est le plus élevé (85 %) et le taux de retraités le plus faible (11%). La composition socioprofessionnelle des locataires de Seine et Marne montre une légère sur représentation des employés et des ouvriers ainsi qu’un léger déficit en professions libérales et intellectuelles et présente une structure proche de celle du Val-d’Oise et de l’Essonne. Les ressources des ménages sont logiquement concentrées dans les tranches moyennes : 73 % des ménages locataires déclarent disposer mensuellement de 1 000 à 3 000 €. Comme dans les autres départements, les locataires de Seine-et-Marne sont majoritairement originaires de leur département : 58 %. Les ménages issus d’un autre département de la région viennent une fois sur deux de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, à la recherche de logements plus grands et/ou moins chers.


55

I - 2. Détail dans les bassins d’habitation

L’enquête distingue différentes zones d’habitation, du nord au sud : les communes situées au nord de la ville nouvelle de Marne la Vallée, celles de Marne la Vallée, celles situées en bordure du Val de Marne, celles de la ville nouvelle de Sénart, et le bassin de Melun. En raison de la faiblesse de son parc locatif, la ville nouvelle de Sénart a été regroupée depuis 2005 avec le bassin situé en bordure du Val-de-Marne. Ces zones ont été définies à partir des travaux faits par la DDE pour définir des bassins d’habitat. Le nord de Marne la Vallée ainsi que le bassin de Melun comprennent un parc privé plus ancien que dans les autres zones du département (respectivement 25 % et 29 % des logements datent d’avant 1949, et 32 % et 36 % entre 1949 et 1974). Le parc construit après 1989 est (en proportion) important à Marne la Vallée (38 %), dans les communes situées en bordure du Val-de-Marne (39 %) et dans la ville nouvelle de Sénart (32 %). Les grands logements sont nombreux à Marne la Vallée (36 %) et dans le bassin de Sénart (40 %) ; à l’opposé, les trois autres bassins en comportent peu (22 % du parc). Les niveaux de loyer moyen sont assez homogènes par bassin, de 11,1 à 11,5 €/m², Melun ayant rattrapé le niveau de loyer de Marne-la-vallée. Toutefois, le secteur de Marne-la-vallée se distingue des autres bassins à plusieurs niveaux : - Il accueille deux fois moins de personnes seules (1 ménage sur 4). Ceci peut s’expliquer par une offre locative privée plus orientée vers les grands logements. - Il présente une plus forte proportion de professions libérales et intellectuelles (un tiers des chefs de ménage contre un quart voire un cinquième dans le bassin de Sénart). Cela se traduit par une concentration plus élevée de ménages locataires ayant des ressources mensuelles supérieures à 3 000 € (30 %) dans le bassin de Marne-la-Vallée contre 16 à 21% dans les autres bassins.


56

BASSINS D’HABITATION DANS LA SEINE-ET-MARNE

Structure du parc locatif privé selon le type d’hab itat et le nombre de pièces

Source RGP 99 .

Andrezel

Annet-sur-Marne

Argentières

Aubepierre-Ozouer-le-Repos

Bailly-Romainvilliers

Barbizon

Barcy

Beauvoir

Bernay-Vilbert

Blandy

Bois-le-R.

Boissettes

Boissise-la-B.

Boissise-le-R.

Bombon

Bouleurs

Bréau

Brie-Comte-Robert

Brou-sur-C.

Bussy-St-G.

Bussy-St-M.

Carnetin

Cély

Cesson

Chailly-en-Bière

Chalifert

Chambry

Champdeuil

Champeaux

Champs-sur-M.

Chanteloup-en-B.

La Chapelle-G.

Les Chapelles-B.

Charmentray

Charny

ChartrettesLe Châtelet-en-B.

Châtillon-la-B.

Châtres

Chaumes-en-B.

Chelles

Chessy

Chevry-Cossigny

Claye-Souilly

Collégien

Combs-la-V.

Compans

Conches

Condé-Ste-Libiaire

Coubert

Couilly-Pt-aux-Dames

CoulommesCoupvray

Courquetaine

Courtomer

Courtry

Coutevroult

Crécy-la-Chapelle

Crégy-lès-Meaux

Crèvecoeur-en-B.

Crisenoy

Croissy-Beaubourg

Cuisy

Dammarie-les-L.

Dammartin-en-G.

Dammartin-sur-T.

Dampmart

Douy-la-Ramée

Echouboulains

Les Ecrennes

Emerainville

Esbly

Etrépilly

Evry-Grégy-sur-Y.

Favières

Féricy

Férolles-Attilly

Ferrières

Fleury-en-Bière

Fontaine-le-Port

Fontenailles

Fontenay-Trésigny

Forfry

Fouju

Fresnes-sur-M.

Gesvres-le-Chapitre

Gouvernes

Gressy

Gretz-Armainvilliers

Grisy-Suisnes

Guermantes

Guignes

Héricy

La Houssaye-en-B.

Isles-lès-V.

Iverny

Jablines

Jossigny

Juilly

Lagny-sur-M.

Lesches

Lésigny

Lieusaint Limoges-Fourches

Lissy

Liverdy-en-B.

Livry-sur-S.

Lognes

Longperrier

Lumigny-Nesles-Ormeaux

Machault

Magny-le-Hongre

Maincy

Marchémoret

Marcilly

Mareuil-lès-M.

Marles-en-B.

Mauregard

Meaux

Le Mée-sur-S.Melun

Le Mesnil-Amelot

Messy

Mitry-Mory

Moisenay

Moissy-Cramayel

Montereau-sur-le-Jard

Montévrain

Montgé-en-G.

Monthyon

Montry

Mormant

Mortcerf

Moussy-le-Neuf

Moussy-le-Vieux

Nandy

Nanteuil-lès-M.

Nantouillet

Chauconin-Neufmontiers

Neufmoutiers-en-B.

Noisiel

Oissery

Ozoir-la-F.

Ozouer-le-V.

Pamfou

Penchard

Perthes

Le Pin

Le Plessis-aux-B.Le Plessis-l'Evêque

Poincy

Pomponne

Pontault-CombaultPontcarré

Précy-sur-M.

Presles-en-B.

Pringy

Puisieux

Quincy-Voisins

Réau

La Rochette

Roissy-en-B.

Rouvres

Rubelles

St-Fargeau-Ponthierry

St-Germain-Laxis

St-Germain-sur-E

St-Germain-sur-M

St-Mard

St-Martin-en-Bière

St-Méry

St-Mesmes

St-Ouen-en-Brie

St-Pathus

St-Sauveur-sur-E

St-Soupplets

St-Thibault-des-Vignes

Samois-sur-S

Samoreau

Savigny-le-T

Seine-Port

Serris

Servon

Sivry-Courtry

Soignolles-en-B

Solers

Thieux

Thorigny-sur-M

Tigeaux

Torcy

Tournan-en-B

Trilbardou

Vaires-sur-M

Valence-en-B

Varreddes

Vaux-le-Pénil

Verneuil-l'Etang

Vert-St-Denis

Vignely

Villeneuve-le-CVilleneuve-St-Denis

Villeneuve-sous-Dammartin

VillenoyVilleparisis

Villeroy

Villevaudé

Villiers-en-Bière

Villiers-sur-M

Vinantes

Voisenon

Voulangis

Vulaines-sur-S

Yèbles

Forêt de Fontainebleau

0

700

1400

2100

2800

1 2 3 4 5 et +

Marne-La- Vallée

0

700

1400

2100

2800

1 2 3 4 5 et +

MelunEt ses environs

0

700

1400

2100

2800

1 2 3 4 5 et +

NordMarne-La- Vallée

0

700

1400

2100

2800

1 2 3 4 5 et +

SénartRN 19 – RN 4

Maisons

Appartements1 = studio2 = 2 pièces…

Maisons


77 - SEINE ET MARNE

578 541 habitants

57

REPARTITION DES RESIDENCES PRINCIPALES SELON LEUR S TATUT D’OCCUPATION Source RGP 99

effectif % nombre moyen de pièces

nombre moyen de personnes

Propriété occupante 120 375 57,5 4,5 2,9

Locatif HLM 49 113 23,5 3,2 2,8

Locatif non-HLM 30 017 14,3 2,7 2,2

Meublés et gratuit 9 724 4,7 3,2 2,2

Total 209 229 100,0 3,9 2,8

STRUCTURE DU PARC LOCATIF PRIVE Source RGP 99

Selon l’époque de construction Selon le nombre de pièces Selon le type de logement

effectif % effectif % %

Avant 1949 5 867 20,8 1 pièce 5 741 20,4 Maison 22,1

1949-1974 7 218 25,6 2 pièces 8 077 28,6 Appartement 77,9

1975-1981 3 425 12,1 3 pièces 6 977 24,7

1982-1989 3 822 13,6 4 pièces 4 371 15,5

Après 1989 7 864 27,9 5 pièces et plus 3 030 10,8

Total 28 196 100,0 Total 28 196 100,0 Total 100,0

LOYERS MOYENS EN JANVIER 2009 – CHAMP OLAP : 29 076 LOGEMENTS – 589 REPONSES EXPLOITEES Source OLAP 2009

Ensemble des locataires Emménagés en 2008 Loyer en €/m² au 1 er janvier 2009

en € loyer moyen loyer au m² loyer moyen loyer au m²

1 pièce 444 15,3 439 15,4

2 pièces 575 12,7 566 12,9

3 pièces 728 11,3 759 11,5

4 pièces 883 10,2 950 10,5

5 pièces et plus 1 061 9,4 1 003 9,1

Maison 942 10,4 989 9,7

Appartement 614 11,8 629 12,0

Total 686 11,4 677 11,5

Emménagés en 2008Ensemble des locataires

5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus

COMPOSITION, ACTIVITE ET RESSOURCES DES MENAGES LOC ATAIRES DU PARC PRIVE Source OLAP 2009

Taille du ménage Composition du ménage Nombre d’act ifs rémunérés

%

Personne seule 43,7

Couple 44,7

dont avec enfants 25,5

Couple + autres adultes 0,3

dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

44%

25%

15%

16%

Famille monoparentale 9,5

Taille moyenne du logement : 2,6 pièces Autres (colocataires…) 1,8

12

55

32

1

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +

Taille moyenne du ménage : 2,2 personnes Total 100,0 Demandeur logement social : 11,8 %

Situation du chef de ménage CSP du chef de ménage Ressources mensuelles du ménage

% %

Actif 84,6 Inférieures à 1000 € 6,7

Salarié 78,1 1001 – 1 500 € 17,9

A son compte 3,6 1 501 – 2 000 € 27,7

Chômeur 2,9 2 001 – 3 000 € 27,2

Inactif 15,4 3 001 – 4 000 € 14,0

Retraité 10,5 4 001 – 6 000 € 4,8

Etudiant 1,8 Supérieures à 6 000 € 1,7

Autre 3,1

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé

Professionintermédiaire

Cadre, prof.libérale

Chef d'ent.commerçant

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

25 %

24 %

29 %

13 %

5 %

Total 100,0

Logement précédent du chef de famille

Dans le même département : 58,1 % Dans le parc locatif privé : 56,3 %

NS : Non Significatif

77 - SEINE ET MARNE : Marne la Vallée

122 592 habitants

58





Locatif HLM 10 118 17,7 3,2 2,8

Locatif non-HLM 9 444 16,6 2,6 2,2


Total 57 064 100,0 3,8 2,6






1975-1981 1 124 12,5 3 pièces 2 441 27,2

1982-1989 728 8,1 4 pièces 1 319 14,7

Après 1989 2 027 22,6 5 pièces et plus 704 7,8





1 pièce 472 16,0 464 15,9

2 pièces 560 12,3 522 12,7

3 pièces 746 11,5 789 12,2

4 pièces 952 10,9 NS NS

5 pièces et plus 989 9,0 NS NS

Maison 921 10,6 NS NS

Appartement 633 11,9 633 11,7

Total 690 11,5 648 11,1


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 48,4

Couple 41,1



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

48%

20%

17%

15%



12

59

28

1

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 77,7 1001 – 1 500 € 18,5

A son compte 3,2 1 501 – 2 000 € 30,6

Chômeur 3,5 2 001 – 3 000 € 23,3

Inactif 15,6 3 001 – 4 000 € 17,4

Retraité 11,2 4 001 – 6 000 € 1,8


Autre 2,7

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

3 %

25 %

21 %

32 %

15 %

4 %

Total 100,0




77 - SEINE ET MARNE : Sénart - Bordure Val de Marne

196 054 habitants

59





Locatif HLM 13 292 19,8 3,2 3,0

Locatif non-HLM 7 951 11,9 2,7 2,2


Total 66 970 100,0 4,1 2,9






1975-1981 701 9,5 3 pièces 1 509 20,4

1982-1989 1 341 18,1 4 pièces 1 046 14,1






1 pièce 437 15,2 425 14,5

2 pièces 591 13,3 584 13,6


4 pièces 942 10,3 1 052 11,1

5 pièces et plus 1 032 9,5 NS NS

Maison 962 10,6 1 052 11,1

Appartement 579 12,2 552 13,2

Total 696 11,5 679 12,3


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 44,9

Couple 39,2


Couple + autres adultes

dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

45%

21%

15%

19%



11

59

30

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 78,9 1001 – 1 500 € 19,7

A son compte 4,1 1 501 – 2 000 € 26,7

Chômeur 3,3 2 001 – 3 000 € 29,6

Inactif 13,7 3 001 – 4 000 € 10,3

Retraité 7,8 4 001 – 6 000 € 6,6


Autre 3,8

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

18 %

28 %

27 %

16 %

7 %

Total 100,0




77 - SEINE ET MARNE : Melun et ses environs

110 244 habitants

60





Locatif HLM 14 459 33,0 3,2 2,6

Locatif non-HLM 7 418 16,9 2,6 2,0


Total 43 823 100,0 3,7 2,5






1975-1981 724 10,6 3 pièces 1 754 25,6

1982-1989 489 7,1 4 pièces 999 14,6






1 pièce 419 14,6 416 15,7

2 pièces 547 11,9 561 12,4

3 pièces 663 10,8 661 10,7




Appartement 580 11,4 615 11,7

Total 631 11,2 678 11,4


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 49,3

Couple 42,2



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

49%

27%

12%

12%



17

54

29

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 73,9 1001 – 1 500 € 15,5

A son compte 2,4 1 501 – 2 000 € 27,4

Chômeur 3,5 2 001 – 3 000 € 32,1

Inactif 20,2 3 001 – 4 000 € 12,9

Retraité 13,9 4 001 – 6 000 € 3,1

Etudiant 1,4 Supérieures à 6 000 €

Autre 4,9

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

25 %

25 %

27 %

11 %

8 %

Total 100,0





61

II - SITUATION DANS LES YVELINES II - 1. Ensemble du département

Le département des Yvelines concentre 37,5 % de l’offre locative privée de grande couronne, soit près de trois fois plus que la Seine et Marne. Dans les Yvelines, le parc locatif privé représente 20 % des résidences principales. C’est, parmi les trois départements de grande couronne, celui où le parc locatif privé est le plus important et où la part de la propriété occupante est la plus faible (52 %). C’est un parc relativement plus ancien que dans les trois autres départements : 26 % des logements datent d’avant 1949, et 42 % de 1949 à 1974. Certaines villes ont également un passé historique important, comme Versailles et Saint-Germain-en-Laye, qui s’accompagne de centres villes très anciens qui entourent les deux châteaux. Le département des Yvelines se distingue au sein de la grande couronne par des niveaux de loyer élevés, et proches de ceux de cert aines zones de petite couronne. Le loyer moyen, à 13,8 €/m², y est supérieur d’environ 20 % à celui des trois autres départements de grande couronne, mais proche de cel ui du Val-de-Marne (13,7 €/m²). Ce différentiel de loyer au m² s’ajoute à une surface plus importante des logements (64 m² en moyenne contre 59-60 m² dans les autres départements). Un locataire du département débourse ainsi mensuellement en moyenne 25 % de plus que dans le reste de la grande couronne. Malgré des logements plus grands, la structure des ménages par taille ne se démarque pas des autres départements avec deux tiers de petits ménages (1 et 2 personnes). Plus d’un ménage sur cinq a une personne de référence inactive, retraitée dans 7 cas sur dix. Concernant l’occupation socio-économique du parc lo catif privé, les Yvelines se caractérisent par une dominante de professions libé rales et intellectuelles : 35 % contre 22 à 27 % dans les trois autres départements , accompagnée d’un déficit en ouvriers (9 % contre 13 à 14 %). La distribution des ressources reflète cette structure avec 36 % de ménages ayant des ressources supérieures à 3 000 €, contre 21-26 % dans les autres départements, et seulement 21 % dont les ressources sont inférieures à 1 500 € (25 à 30 % ailleurs). Comme dans le reste de la grande couronne, les locataires des Yvelines viennent majoritairement de leur département puisque 59 % y avaient leur précédent logement. Ils viennent en revanche beaucoup plus rarement d’un autre département de la région (16 %) et il s’agit alors six fois sur dix des deux départements les plus valorisés : Paris et les Hauts-de-Seine. Enfin les locataires des Yvelines arrivent plus souvent que les autres de l’étranger : 6 % d’entre eux.


62

II - 2. Détail par bassin d’habitation

Les communes yvelinoises situées dans l’agglomération parisienne ont été regroupées en zones d’habitat présentant une certaine homogénéité de tissu urbain et d’occupation sociale. Les bassins sont identiques à ceux des études de 2003, 2005 et 2007. Le secteur ville nouvelle de Saint-Quentin comprend des logements bâtis à plus de 95 % depuis 1949 ; les seuls logements construits depuis 1990 représentant 27 % du parc. A l’opposé, l’agglomération de Versailles est le secteur le plus ancien avec seulement 6 % d’immeubles construits depuis 1990 et 37 % avant 1949. Les secteurs Saint-Germain - Marly et Agglomération de Versailles disposent d’un parc locatif privé important, respectivement 22,5 % et 31,0 % des résidences principales du bassin, soit 65 % du parc locatif privé du département. Les niveaux de loyer sont élevés dans l’ensemble des bassins des Yvelines, à l’exception du bassin le plus industriel (Seine aval de Poissy) où les loyers se situent au niveau le plus bas des bassins de la grande couronne. Les deux secteurs les plus importants (Versailles et Saint-Germain – Marly) offrent les loyers les plus élevés de grande couronne : 15,0 €/m², soit un niveau équivalent aux communes les plus cotées du Val-de-Marne et à certaines communes des Hauts-de-Seine. Les deux secteurs restants (Plaisir Chevreuse et Saint-Quentin) se situent à des niveaux proches des bassins les plus chers de grande couronne. La forte proportion de professions libérales et intellectuelles observée au niveau du département se retrouve dans les quatre bassins les plus cotés. Seul le bassin Seine aval de Poissy a une structure très différente avec seulement 26 % de cadres. Par ailleurs, la proportion des ménages les plus aisés (plus de 4 000 € mensuels) reflète la hiérarchie des bassins par niveau de loyer.


63

BASSINS D’HABITATION DANS LES YVELINES


Source RGP 99

PlaisirChevreuse

0

2375

4750

7125

9500

1 2 3 4 5 et +

Versailles et ses environs

0

2375

4750

7125

9500

1 2 3 4 5 et +

0

2375

4750

7125

9500

1 2 3 4 5 et +

Saint Quentin En Yvelines

Achères

Adainville

Aigremont

Les Alluets-le-Roi

Andelu

Andrésy

Arnouville-lès-Mantes

Aubergenville

Auffargis

Auffreville-Brasseuil

Aulnay-sur-Mauldre

AuteuilAutouillet

Bailly

Bazainville

Bazemont

Bazoches-sur-Guyonne

Béhoust

Beynes

Boinville-en-Mantois

Boinvilliers

Bois-d'Arcy

La Boissière-Ecole

Boissy-sans-Avoir

Bouafle

Bougival

Bourdonné

Breuil-Bois-Robert

Les Bréviaires

Brueil-en-Vexin

Buc

Buchelay

Carrières-sous-Poissy

Carrières-sur-Seine

La Celle-Saint-Cloud

Chambourcy

Chanteloup-les-Vignes

Chapet

Châteaufort

Chatou

Chavenay

Le Chesnay

Chevreuse

Choisel

Les Clayes-sous-Bois

Coignières

Condé-sur-Vesgre

Conflans-Sainte-Honorine

Courgent

Crespières Croissy-sur-Seine

Dammartin-en-Serve

Dampierre-en-Yvelines

Davron

Drocourt

Ecquevilly

Elancourt

Epône

Les Essarts-le-Roi

L'Etang-la-Ville

Evecquemont

La FalaiseFavrieux

Feucherolles

Flacourt

Flexanville

Flins-sur-Seine

Follainville-Dennemont

Fontenay-le-Fleury

Fontenay-Mauvoisin

Fontenay-Saint-Père

Fourqueux

Gaillon-sur-Montcient

Galluis

Gambais

Gambaiseuil

Garancières

Gargenville

Goupillières

Goussonville

Grosrouvre

Guernes

Guerville

Guitrancourt

Guyancourt

Hardricourt

HargevilleHerbeville

Houilles

Issou

Jambville

Jouars-Pontchartrain

Jouy-en-Josas

Jouy-Mauvoisin

Jumeauville

Juziers

Lainville

Lévis-Saint-Nom

Limay

Les Loges-en-Josas

Louveciennes

Magnanville

Magny-les-Hameaux

Maisons-Laffitte

Mantes-la-Jolie

Mantes-la-Ville

Marcq

Mareil-le-Guyon

Mareil-MarlyMareil-sur-Mauldre

Marly-le-Roi

Maule

Maurecourt

Maurepas

Médan

Méré

Le Mesnil-le-Roi

Le Mesnil-Saint-Denis

Les Mesnuls

Meulan

Mézières-sur-Seine

Mézy-sur-Seine

Millemont

Milon-la-Chapelle

Moisson

Montainville

Montalet-le-Bois

Montesson

Montfort-l'Amaury Montigny-le-Bretonneux

Morainvilliers

Mousseaux-sur-Seine

Mulcent

Les Mureaux

Neauphle-le-ChâteauNeauphle-le-Vieux

Nézel

Noisy-le-Roi

Oinville-sur-Montcient

Orgerus

Orgeval

Orvilliers

Osmoy

Le Pecq

Le Perray-en-Yvelines

Plaisir

Poigny-la-Foret

Poissy

Porcheville

Le Port-Marly

Prunay-le-Temple

La Queue-les-Yvelines

Rennemoulin

RichebourgRocquencourt

Rosay

Sailly

Saint-Cyr-l'Ecole

Saint-Forget

Saint-Germain-de-la-Grange

Saint-Germain-en-Laye

Saint-LambertSaint-Léger-en-Yvelines

Saint-Martin-des-Champs

Saint-Martin-la-Garenne

Saint-Nom-la-Bretèche

Saint-Rémy-lès-Chevreuse

Saint-Rémy-l'Honoré

Sartrouville

Saulx-Marchais

Senlisse

Septeuil

Soindres

Tacoignières

Tessancourt-sur-Aubette

Thiverval-Grignon

Thoiry

Toussus-le-Noble

Trappes

Le Tremblay-sur-Mauldre

Triel-sur-Seine

Vaux-sur-Seine

Vélizy-Villacoublay

Verneuil-sur-Seine

Vernouillet

La Verrière

Versailles

Vert

Le Vésinet

Vicq

Villennes-sur-Seine

Villepreux

Villette

Villiers-le-Mahieu

Villiers-Saint-Fréderic

Viroflay

Voisins-le-Bretonneux

Forêt de St-Germain

0

2375

4750

7125

9500

1 2 3 4 5 et+

Seine avalPoissy

0

2 375

4 750

7 125

9 500

1 2 3 4 5 e t+

Saint GermainMarly

Maisons


Maisons


78 - YVELINES

1 088 614 habitants

64





Locatif HLM 95 456 22,9 3,2 2,8

Locatif non-HLM 83 129 20,0 2,9 2,3


Total 416 123 100,0 3,8 2,6






1975-1981 8 359 10,6 3 pièces 21 219 26,8

1982-1989 7 344 9,3 4 pièces 13 085 16,6



LOYERS MOYENS EN JANVIER 2009 – CHAMP OLAP : 78 840 LOGEMENTS – 1 333 REPONSES EXPLOITEES Source OLAP 2009



1 pièce 513 17,7 534 19,1

2 pièces 652 14,4 695 15,6

3 pièces 831 12,9 847 13,5

4 pièces 1 082 12,4 1 176 13,6

5 pièces et plus 1 816 14,2 2 219 16,6

Maison 1 337 13,7 1 609 15,7

Appartement 791 13,8 828 14,9

Total 888 13,8 937 15,1


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 42,7

Couple 47,8



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

43%

25%

13%

19%



16

52

30

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 71,1 1001 – 1 500 € 13,3

A son compte 3,6 1 501 – 2 000 € 19,6

Chômeur 3,1 2 001 – 3 000 € 23,6

Inactif 22,2 3 001 – 4 000 € 16,1

Retraité 16,3 4 001 – 6 000 € 13,4


Autre 3,1

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

5 %

35 %

22 %

22 %

9 %

7 %

Total 100,0




78 - YVELINES : Seine Aval - Poissy

263 514 habitants

65





Locatif HLM 28 305 30,2 3,3 3,1

Locatif non-HLM 13 006 13,9 2,9 2,3


Total 93 766 100,0 3,9 2,8






1975-1981 1 012 8,4 3 pièces 3 285 27,2

1982-1989 1 445 12,0 4 pièces 2 089 17,3






1 pièce 480 16,0 NS NS

2 pièces 545 12,0 608 13,3

3 pièces 654 10,0 705 11,5




Appartement 597 11,0 653 12,7

Total 670 10,4 639 12,5


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 43,3

Couple 49,9



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

44%

29%

12%

15%



16

47

34

3

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 70,6 1001 – 1 500 € 16,3

A son compte 4,5 1 501 – 2 000 € 20,2

Chômeur 3,4 2 001 – 3 000 € 27,4

Inactif 21,5 3 001 – 4 000 € 19,8

Retraité 18,4 4 001 – 6 000 € 7,8


Autre 2,6

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

6 %

26 %

24 %

25 %

12 %

7 %

Total 100,0




78 - YVELINES : Saint Germain - Marly

371 793 habitants

66





Locatif HLM 28 002 18,9 3,1 2,6

Locatif non-HLM 33 366 22,5 2,9 2,3


Total 148 201 100,0 3,7 2,5






1975-1981 2 830 8,9 3 pièces 8 904 28,0

1982-1989 2 901 9,1 4 pièces 5 145 16,2






1 pièce 482 17,8 497 19,1

2 pièces 665 14,7 725 16,1

3 pièces 881 13,7 881 14,3

4 pièces 1 251 14,1 1 407 16,1

5 pièces et plus 2 146 16,3 2 325 17,4

Maison 1 661 16,0 1 973 17,2

Appartement 855 14,6 944 15,9

Total 1 004 15,0 1 142 16,3


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 40,2

Couple 47,3



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

40%

25%

14%

21%



15

55

28

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 71,7 1001 – 1 500 € 15,1

A son compte 3,6 1 501 – 2 000 € 19,9

Chômeur 2,3 2 001 – 3 000 € 22,1

Inactif 22,4 3 001 – 4 000 € 12,8

Retraité 16,2 4 001 – 6 000 € 16,6


Autre 3,5

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

40 %

20 %

22 %

7 %

7 %

Total 100,0




78 - YVELINES : Versailles et ses environs

150 165 habitants

67





Locatif HLM 10 068 15,7 3,1 2,4

Locatif non-HLM 19 952 31,0 2,7 2,2


Total 64 252 100,0 3,5 2,3






1975-1981 1 785 9,2 3 pièces 5 022 26,0

1982-1989 986 5,1 4 pièces 3 010 15,6






1 pièce 563 18,1 594 19,3

2 pièces 701 15,4 724 15,7

3 pièces 896 14,0 841 13,9

4 pièces 1 210 14,1 1 016 12,3

5 pièces et plus 1 907 15,2 2 106 17,2

Maison 1 588 17,7 NS NS

Appartement 870 14,7 810 14,9

Total 917 15,0 828 15,1


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 48,9

Couple 43,1



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

49%

19%

11%

21%



19

54

26

1

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 66,9 1001 – 1 500 € 10,1

A son compte 1,9 1 501 – 2 000 € 19,8

Chômeur 5,0 2 001 – 3 000 € 20,9

Inactif 26,2 3 001 – 4 000 € 16,2

Retraité 17,9 4 001 – 6 000 € 12,1


Autre 4,3

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

2 %

38 %

22 %

22 %

8 %

8 %

Total 100,0




78 - YVELINES : St Quentin en Yvelines

163 181 habitants

68





Locatif HLM 19 320 34,0 3,3 3,0

Locatif non-HLM 8 026 14,1 2,8 2,3


Total 56 892 100,0 3,8 2,9




Avant 1949 259 3,4 1 pièce 1 372 17,9 Maison 18,6


1975-1981 2 152 28,1 3 pièces 1 876 24,5

1982-1989 1 442 18,8 4 pièces 1 332 17,4






1 pièce 520 18,5 507 18,2

2 pièces 696 15,5 701 16,8

3 pièces 806 12,3 926 14,5



Maison 1 219 12,1 NS NS

Appartement 700 13,2 738 14,7

Total 795 12,9 761 14,7


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 41,5

Couple 49,2



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

41%

27%

17%

15%



13

55

30

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 75,7 1001 – 1 500 € 9,7

A son compte 3,2 1 501 – 2 000 € 18,3

Chômeur 0,7 2 001 – 3 000 € 25,4

Inactif 20,4 3 001 – 4 000 € 19,5

Retraité 13,5 4 001 – 6 000 € 15,6


Autre 2,8

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

6 %

35 %

21 %

25 %

8 %

5 %

Total 100,0




78 - YVELINES : Plaisir - Chevreuse

139 961 habitants

69





Locatif HLM 9 761 18,4 3,2 2,7

Locatif non-HLM 8 779 16,5 2,9 2,3


Total 53 012 100,0 4,0 2,6






1975-1981 580 7,0 3 pièces 2 132 25,7

1982-1989 570 6,9 4 pièces 1 509 18,2






1 pièce 518 17,7 523 21,3

2 pièces 616 14,0 615 14,9

3 pièces 805 12,6 857 12,7



Maison 1 135 11,7 1 145 11,2

Appartement 658 12,3 658 12,9

Total 778 12,0 774 12,2


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 38,0

Couple 57,0



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

38%

32%

9%

21%



14

4538

3

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 74,7 1001 – 1 500 € 12,4

A son compte 6,8 1 501 – 2 000 € 18,1

Chômeur 3,5 2 001 – 3 000 € 28,7

Inactif 15,0 3 001 – 4 000 € 19,5

Retraité 12,6 4 001 – 6 000 € 10,0


Autre 0,4

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

11 %

27 %

26 %

19 %

12 %

5 %

Total 100,0





70

III - SITUATION DANS L’ESSONNE III - 1. Ensemble du département

Le parc locatif privé, 16,2 % des résidences princi pales du département, est fortement daté des années 1949 à 1974, et les constructions d ’après 1989 représentent 17 % des logements locatifs. Les logements sont constitués, à plus de 50 %, de deux ou trois pièces, les une et quatre pièces représentant chacu n 18 % du parc. Le loyer moyen sur le périmètre étudié est de 11,7 €/m² pour une surface moyenne de 59 m², ou 696 € mensuel, situant les loyers dans l’Essonne un peu au-dessus de ceux pratiqués en Seine-et-Marne ou dans le Val-d’Oise et très en retrait par rapport au département des Yvelines (13,8 €/m²). Le loyer de relocation est de 12,8 €/m², supérieur de 9 % à celui de l’ensemble des locataires et traduisant une tension locative similaire à celle des Yvelines. L’enquête auprès des ménages donne une répartition de la taille des ménages semblable à la moyenne de la grande couronne : beaucoup de petits ménages : 67 % d’entre eux sont composés de une ou deux personnes. Le chef de ménage est dans 84 % des cas un actif. Le taux de retraités (11%) passe juste devant celui de Seine et Marne, restant l’un des plus faibles des départements de la grande couronne. La répartition par CSP des ménages locataires de l’Essonne ressemble à celle de Seine et Marne et du Val d’Oise avec toutefois une part de cadres et professions libérales légèrement supérieure (23 %). Du point de vue des ressources, l’Essonne se caractérise par une distribution proche de la moyenne, se situant entre les Yvelines et les deux autres départements, avec presqu’un ménage sur deux ayant des ressources entre 1 500 et 3 000 €. Trois locataires sur cinq venant d’un autre département de la région sont originaires de Paris, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne. La position intermédiaire de l’Essonne entre le dép artement des Yvelines et les deux autres départements de grande couronne tient à l’hé térogénéité des bassins d’habitat le composant. Ainsi le bassin de Massy les Ulis a des caractérist iques proches des quatre bassins cotés des Yvelines et tout particulièrement des bas sins de Plaisir-Chevreuse et Saint-Quentin-en-Yvelines, proches géographiquement ; alo rs que les deux autres bassins sont comparables à ceux de Seine-et-Marne et du Val -d’Oise, départements aux territoires plus homogènes.


71

III - 2. Détail dans les zones d‘habitat

En raison de la faiblesse numérique du parc locatif libre de certains bassins (Arpajon et Evry ville nouvelle), des regroupements ont été opérés en 2005 en fonction des niveaux de loyer constatés en 2003 et maintenus dans les enquêtes 2007 et 2009. L’ancienneté du parc locatif diffère selon les bassins. La construction s’est fortement concentrée sur la période 1949-1974 dans deux des trois bassins du département (Massy – Les Ulis et Nord – Evry – ville nouvelle) y représentant plus d’un logement locatif sur deux. En terme de loyer, le bassin de Massy – Les Ulis est plus valorisé que les deux autres avec un loyer au m² de 13 € (contre 11,2 à 11,4 €). Seuls les bassins de Versailles et de Saint-Germain-en-Laye affichent des loyers plus élevés en grande couronne. Néanmoins, le bassin Nord – Evry ville nouvelle se démarque d’Arpajon, avec un loyer de relocation d’un euro supérieur. La répartition des ménages locataires selon la CSP du chef de ménage est hétérogène selon les bassins. Massy compte en proportion bien plus de cadres et professions libérales (38%) et moins d’ouvriers (9%) que le bassin Nord – Evry ville nouvelle (respectivement 21% et 16%). Le bassin Est – Arpajon quant à lui a une structure par CSP intermédiaire. La distribution des ressources est contrastée entre le bassin de Massy, où un tiers des ménages disposent de plus de 3 000 € mensuels, et 20 % de moins de 1 500 € et les deux autres bassins abritant autant de ménages de chaque catégorie : 23-24 % de ménages aisés contre 27% de ménages modestes.


72

BASSINS D’HABITATION DANS L’ESSONNE


Source RGP 99

0

1 500

3 000

4 500

6 000

1 2 3 4 5 et+

Massy – Les Ulis Evry Ville Nouvelle Nord Essonne

Est et Sud Essonne

0

1500

3000

4500

6000

1 2 3 4 5 e t+

0

1500

3000

4500

6000

1 2 3 4 5 et +

Fontenaylès-Briis

Briissous-Forges

Bruyèresle-ChâtelCourson

Monteloup

Villemoissonsur-O.Morsang-sur-O.

Ste-Genevièvedes-B.

Gometzle-Châtel

Gometzla-Ville

Villiersle-Bâcle

Saulxles-Chartreux

Buressur-Y.

Longpontsur-O.

St-Jeande-Beauregard

St-MauriceMontcouronne

BreuxJouy

St-Sulpicede-Favières

Boissysous-St-Y.

Brétignysur-O.St-Germain

lès-A.

Marolle-en-H.

Vertle-Petit

Vertle-Grand

Juvisysur-O.Savigny

sur-O.Epinaysur-O.

La Villedu-Bois

Villierssur-O.

FleuryMérogis

Le PlessisPâté

Fontenayle-V.

Morsangsur-S.

CorbeilEssonnes

Saintrysur-S.

St-Pierredu-Perray

St-Germainlès-C.

VarennesJarcy

BoussySt-A.Epinay

sous-S.

ChillyMazarin

ParayVieille-Poste

Verrièresle-Buisson

Arpajon

Athis-Mons

Avrainville

Ballainvilliers

Bièvres

Bondoufle

Breuillet

Brunoy

Champlan

Cheptainville

Chevannes

Le Coudray-M.

Courcouronnes

Crosne

Draveil

EcharconEgly

Etiolles

Evry

Forges-les-B.

Gif-sur-Y.

Grigny

Guibeville

Igny

Janvry

Leudeville

Leuville-sur-O.

Limours

Linas

Lisses

Longjumeau

Marcoussis

Massy

Mennecy

Les Molières

Montgeron

Montlhéry

Morangis

La Norville

Nozay

Ollainville

Ormoy

Orsay

Palaiseau

Quincy-sous-S.

Ris-Orangis

Saclay

St-Aubin

St-Chéron

St-Michel-sur-O.

St-Vrain

St-Yon

Sermaise

Soisy-sur-S.

Tigery

Torfou

Le Val-St-Germain

Vaugrigneuse

Vauhallan

Vigneux-sur-S.

Villabé

Villebon-sur-Y.

Villejust

Viry-Châtillon

W issous

Yerres

Les Ulis

Maisons


Maisons


91 - ESSONNE

926 203 habitants

73





Locatif HLM 82 600 23,4 3,2 2,8

Locatif non-HLM 57 443 16,2 2,8 2,2


Total 353 783 100,0 3,8 2,6






1975-1981 4 899 9,0 3 pièces 15 191 28,0

1982-1989 4 472 8,3 4 pièces 9 587 17,7






1 pièce 469 16,9 475 17,8

2 pièces 582 13,2 598 14,1

3 pièces 718 11,3 755 12,2

4 pièces 818 10,0 819 9,6

5 pièces et plus 1 207 10,3 1 634 11,7

Maison 945 11,3 1 125 11,8

Appartement 637 11,9 646 13,1

Total 696 11,7 721 12,8


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 41,1

Couple 48,3



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

41%

26%

17%

16%



12

53

33

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 74,7 1001 – 1 500 € 16,8

A son compte 3,6 1 501 – 2 000 € 23,3

Chômeur 5,3 2 001 – 3 000 € 25,4

Inactif 16,4 3 001 – 4 000 € 14,5

Retraité 11,1 4 001 – 6 000 € 8,9


Autre 3,0

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

27 %

22 %

27 %

13 %

7 %

Total 100,0




91 - ESSONNE : Massy - Les Ulis

187 092 habitants

74





Locatif HLM 16 626 22,8 3,2 2,7

Locatif non-HLM 12 488 17,2 2,8 2,2


Total 72 778 100,0 3,8 2,6






1975-1981 1 576 13,4 3 pièces 3 195 27,1

1982-1989 904 7,7 4 pièces 2 265 19,2






1 pièce 536 18,6 528 18,9

2 pièces 647 14,9 682 16,0

3 pièces 819 12,9 837 13,4


5 pièces et plus 1 456 11,2 1 712 12,5

Maison 1 173 13,2 1 604 13,5

Appartement 728 13,0 782 14,1

Total 805 13,0 895 14,0


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 43,0

Couple 45,8



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

43%

26%

18%

13%



8

59

32

1

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 72,3 1001 – 1 500 € 13,6

A son compte 5,2 1 501 – 2 000 € 21,6

Chômeur 6,0 2 001 – 3 000 € 24,7

Inactif 16,5 3 001 – 4 000 € 15,4

Retraité 9,4 4 001 – 6 000 € 14,1


Autre 1,5

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

3 %

38 %

22 %

22 %

9 %

6 %

Total 100,0




91 - ESSONNE : Est - Arpajon et ses environs

374 333 habitants

75





Locatif HLM 30 431 21,5 3,3 2,8

Locatif non-HLM 21 141 14,9 2,8 2,2


Total 141 717 100,0 3,9 2,6






1975-1981 1 551 7,8 3 pièces 5 764 29,2

1982-1989 1 476 7,5 4 pièces 3 263 16,5






1 pièce 430 17,0 421 18,2

2 pièces 560 12,6 563 12,9

3 pièces 687 10,7 701 10,9

4 pièces 824 9,7 787 9,0


Maison 871 10,7 707 10,5

Appartement 607 11,5 585 11,9

Total 667 11,2 600 11,7


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 38,7

Couple 50,2



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

39%

26%

19%

16%



15

50

34

1

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 71,7 1001 – 1 500 € 17,7

A son compte 3,9 1 501 – 2 000 € 24,0

Chômeur 5,8 2 001 – 3 000 € 25,1

Inactif 18,6 3 001 – 4 000 € 13,6

Retraité 12,9 4 001 – 6 000 € 7,7


Autre 4,8

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

5 %

27 %

20 %

28 %

12 %

8 %

Total 100,0




91 - ESSONNE : Nord - Evry ville nouvelle

364 778 habitants

76





Locatif HLM 35 543 25,5 3,2 2,8

Locatif non-HLM 23 814 17,1 2,7 2,3


Total 139 288 100,0 3,7 2,6






1975-1981 1 772 7,8 3 pièces 6 232 27,6

1982-1989 2 092 9,3 4 pièces 4 059 17,9






1 pièce 464 16,0 482 16,7

2 pièces 570 12,9 573 14,0

3 pièces 696 11,1 751 12,5



Maison 911 10,9 1 097 11,2

Appartement 613 11,6 596 13,5

Total 664 11,4 697 12,7


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 42,3

Couple 47,9



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

43%

26%

15%

16%



12

52

33

3

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 78,7 1001 – 1 500 € 17,7

A son compte 2,5 1 501 – 2 000 € 23,6

Chômeur 4,4 2 001 – 3 000 € 26,0

Inactif 14,4 3 001 – 4 000 € 14,8

Retraité 10,3 4 001 – 6 000 € 7,2


Autre 2,2

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

3 %

21 %

25 %

30 %

16 %

5 %

Total 100,0





77

IV - SITUATION DANS LE VAL-D’OISE IV - 1. Ensemble du département

Le périmètre d’étude de l’OLAP concerne un parc locatif privé représentant 14,6 % des résidences principales du département, quasiment le même taux que dans la Seine-et-Marne avec également une ancienneté comparable des parcs. Le Val-d’Oise est le département qui regroupe le plus de logements HLM (27,5 %) de la grande couronne (23 % dans les trois autres). Le parc est relativement ancien puisque 65 % des logements ont été construits avant 1974. Le loyer moyen est de 11,3 €/m² ou 681 € pour 60 m², nettement inférieur aux valeurs des Yvelines (13,8 €/m² ou 888 €), mais proche de ceux des autres départements. Le loyer de relocation est en moyenne de 13,2 €/m². Le Val d’Oise connaît le plus fort saut à la relocation des départements de grande couronne (presque 2 € d’écart au m²). Il accueille le plus les familles avec enfants ; 40 % des ménages (contre 35 à 36 % dans les autres départements de grande couronne) dont le quart de familles monoparentales. La distribution par CSP est proche de celle de Seine-et-Marne avec une faible proportion de cadres et professions libérales : 22 %, soit 1,6 fois moins que dans les Yvelines (35 %). Comme déjà constaté dans les précédentes enquêtes, la distribution des ressources est « tirée vers le bas » dans le Val-d’Oise avec b eaucoup de ménages à faibles ressources et peu de ménages aisés, la part des mén ages à revenus moyens (de 1501 à 3000 €/mois) se situant à la moyenne de la grande couronne. Le Val-d’Oise attire des ménage de Seine-Saint-Denis et des trois départements les plus chers de la région : Paris, Hauts-de-Seine et Yvelines dans une moindre mesure.


78

IV - 2. Détail dans les zones d’habitat

Les six bassins retenus à l’origine (2001) présentent pour deux d’entre eux (Domont et la Vallée de l’Oise) des effectifs locatifs très faibles. Un premier regroupement de Domont avec le secteur est a été effectué en 2003. En 2005, la vallée de l’Oise a été regroupée avec la ville nouvelle de Cergy-Pontoise. Le deuxième regroupement de 2005 (Rives de Seine et vallée de Montmorency) résulte plus de la proximité des niveaux de loyer des deux bassins que de l’insuffisance numérique de leur parc locatif. Le secteur de Cergy concentre beaucoup de logements récents, 28 % sont bâtis après 1989, mais comporte aussi un parc ancien (17 % construit avant 1949) contrairement à certaines villes nouvelles des autres départements de grande couronne. Le parc le plus ancien (avant 1949) est regroupé dans deux secteurs : Rives de Seine et Vallée de l’Oise. Dans le secteur le plus à l’est du département 57 % des logements ont été construits sur la période 1949-1974 et seulement 25 % depuis. Le bassin Rives de Seine - vallée de Montmorency, limitrophe des Hauts-de-Seine et des Yvelines offre les loyers moyens les plus élevés du département (11,7 €/m²). Le bassin de Cergy - vallée de l’Oise propose des loyers un peu inférieurs à 11,2 €/m². Le bassin de Domont –secteur est se situe plus en retrait, vraisemblablement en raison de son fort taux de logements sociaux, et offre les niveaux de loyer les plus bas de la grande couronne à 10,4 €/m² en moyenne, en concurrence avec le bassin Seine Aval – Poissy dans les Yvelines. Le bassin Secteur est - Domont accueille la plus fo rte concentration d’ouvriers et d’employés des bassins de grande couronne : plus d’ un ménage sur deux. Inversement, les cadres en sont presque absents. La part des grandes familles (4 personnes et plus) y est très importante (28 %) lar gement plus que dans les deux autres bassins (16 à 20%).


79

BASSINS D’HABITATION DANS LE VAL-D’OISE


Source RGP 99

0

2250

4500

6750

9000

1 2 3 4 5 et +0

2250

4500

6750

9000

1 2 3 4 5 et +

0

2250

4500

6750

9000

1 2 3 4 5 et +

Cergy-PontoiseVallée de l’Oise

Rives de SeineVallée de Montmorency

Secteur EstDomont

SaintGratien

Enghienles-B.

Eaubonne

Soisysous-M.

Montignylès

CormeillesFranconville

La Frettesur-S.

Le PlessisBouchard

Beauchamp

Cormeillesen-P.

Bezons

Mont-morency

Deuilla

Barre

Montmagny Gargeslès-G.

Saint-Bricessous-F.

SaintLeula-F.

TavernySaintPrix

Herblay

Pierrelaye

Moisselles

Bailleten-F.

Jagnysous-B.

Bellefontaine

Le PlessisLuzarches

Mareilen-F.

EpinayChamplâtreux

Châtenayen-F.

Le Thillay

Ableiges

Andilly

Argenteuil

Arnouville-lès-G.

Arronville

Asnières-sur-O.

Attainville

Auvers-sur-O.

Beaumont-sur-O.

Belloy-en-F.

Bernes-sur-O.

Bessancourt

Béthemont-la-F.

Boisemont

Boissy-l'Aillerie

Bonneuil-en-F.

Bouffémont

Bouqueval

Bréançon

Bruyères-sur-O.

Butry-sur-O.

Cergy

Champagne-sur-O.

Chaumontel

Chauvry

Chennevières-les-Louvres

Cormeilles-en-V.

Courcelles-sur-Viosne

Courdimanche

DomontEcouen

Ennery

Epiais-lès-Louvres

Epiais-Rhus

Eragny

Ermont

Ezanville

Fontenay-en-P.

Fosses

Frémécourt

Frépillon

Frouville

Génicourt

Gonesse

Goussainville

Grisy-les-Plâtres

Groslay

Haravilliers

Le Heaulme

Hédouville

HérouvilleL'Isle-Adam

Jouy-le-Moutier

Labbeville

LassyLivilliers

Louvres

Luzarches

Maffliers

Margency

Marines

Marly-la-Ville

Menouville

Menucourt

Mériel

Méry-sur-O. Le Mesnil-Aubry

Montgeroult

Montlignon

Montsoult

Mours

Nerville-la-F.

Nesles-la-V.

Neuilly-en-V.

Neuville-sur-O.

Nointel

Noisy-sur-O.

Osny

Parmain

Persan

Piscop

Le Plessis-Gassot

Pontoise

Presles

Puiseux-en-F.

Puiseux-Pontoise

Roissy-en-F.

Ronquerolles

Saint-Martin-du-Tertre

Saint-Ouen-l'Aumône

Saint-W itz

Sannois

Sarcelles

Seugy

Survilliers

Theuville

Vallangoujard

Valmondois

Vaudherland

Vauréal

Viarmes

Villaines-sous-B.

Villeron

Villiers-Adam

Villiers-le-Bel

Villiers-le-Sec

Maisons


Maisons


95 - VAL D'OISE

902 837 habitants

80





Locatif HLM 91 325 27,5 3,2 2,8

Locatif non-HLM 48 555 14,6 2,8 2,4


Total 331 620 100,0 3,7 2,7






1975-1981 4 704 10,2 3 pièces 13 554 29,5

1982-1989 4 442 9,7 4 pièces 8 161 17,8






1 pièce 473 17,0 486 17,5

2 pièces 592 13,3 625 14,6

3 pièces 684 10,8 745 11,6

4 pièces 789 9,6 928 11,1

5 pièces et plus 1 111 9,8 1 112 9,7

Maison 890 11,0 924 12,8

Appartement 624 11,5 624 13,3

Total 681 11,3 663 13,2


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 37,3

Couple 48,6



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

37%

29%

13%

21%



14

53

31

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 71,1 1001 – 1 500 € 21,6

A son compte 4,9 1 501 – 2 000 € 22,4

Chômeur 5,1 2 001 – 3 000 € 26,6

Inactif 18,9 3 001 – 4 000 € 14,3

Retraité 13,4 4 001 – 6 000 € 4,9


Autre 3,3

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

5 %

22 %

24 %

28 %

14 %

7 %

Total 100,0




95 - VAL D'OISE : Cergy Pontoise - Vallée de l'Ois e

215 756 habitants

81





Locatif HLM 20 748 27,2 3,3 2,9

Locatif non-HLM 10 919 14,3 2,9 2,3


Total 76 188 100,0 3,9 2,8






1975-1981 1 482 14,2 3 pièces 2 508 24,1

1982-1989 1 834 17,6 4 pièces 1 727 16,6






1 pièce 487 15,7 516 15,9

2 pièces 588 12,7 594 13,8

3 pièces 725 11,0 827 14,1




Appartement 620 12,0 613 14,7

Total 686 11,2 621 14,4


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 40,1

Couple 47,8



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

40%

28%

16%

16%



12

55

31

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 74,1 1001 – 1 500 € 22,1

A son compte 2,4 1 501 – 2 000 € 18,9

Chômeur 7,3 2 001 – 3 000 € 28,8

Inactif 16,2 3 001 – 4 000 € 15,7

Retraité 7,4 4 001 – 6 000 € 4,7


Autre 2,0

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

27 %

25 %

25 %

9 %

10 %

Total 100,0




95 - VAL D'OISE : Vallée de Montmorency - Rives de Seine

463 759 habitants

82





Locatif HLM 42 226 23,5 3,2 2,7

Locatif non-HLM 28 372 15,8 2,8 2,3


Total 179 672 100,0 3,7 2,6






1975-1981 2 630 9,8 3 pièces 8 193 30,5

1982-1989 2 023 7,5 4 pièces 4 408 16,4






1 pièce 471 17,8 466 18,5

2 pièces 599 13,6 639 14,8

3 pièces 680 10,9 719 11,1

4 pièces 814 9,7 1 010 11,2


Maison 916 12,0 895 13,9

Appartement 623 11,6 633 12,8

Total 684 11,7 674 13,0


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 39,0

Couple 47,4



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

39%

30%

11%

20%



14

53

31

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 71,5 1001 – 1 500 € 21,1

A son compte 5,3 1 501 – 2 000 € 22,6

Chômeur 3,7 2 001 – 3 000 € 25,5

Inactif 19,5 3 001 – 4 000 € 14,9

Retraité 15,0 4 001 – 6 000 € 5,5


Autre 3,8

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

6 %

22 %

24 %

28 %

14 %

6 %

Total 100,0




95 - VAL D'OISE : Secteur Est - Domont

223 322 habitants

83





Locatif HLM 28 351 37,4 3,3 3,0

Locatif non-HLM 9 264 12,2 3,0 2,8


Total 75 760 100,0 3,7 3,0




Avant 1949 1 537 17,7 1 pièce 973 11,2 Maison 17,2


1975-1981 592 6,8 3 pièces 2 853 32,9

1982-1989 585 6,8 4 pièces 2 026 23,4






1 pièce 449 17,2 482 19,4

2 pièces 566 12,9 592 15,0




Maison 806 9,9 1 101 11,0

Appartement 633 10,6 605 13,0

Total 664 10,4 684 12,4


5

10

15

20

1pièce

2pièces

3pièces

4pièces

5 pièceset plus



%

Personne seule 28,9

Couple 52,9



dont avec enfants

1 personne

2 personnes

3 personnes

4 personnes et plus

29%

29%

14% 28% Famille monoparentale 15,5


18

51

29

2

en %

10

20

30

40

50

60

70

Aucun 1 2 3 et +



% %


Salarié 66,4 1001 – 1 500 € 22,8

A son compte 6,3 1 501 – 2 000 € 25,7

Chômeur 6,9 2 001 – 3 000 € 27,6

Inactif 20,4 3 001 – 4 000 € 10,9

Retraité 15,4 4 001 – 6 000 € 3,0


Autre 3,6

Total 100,0

Sans activité

Ouvrier

Employé




5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

4 %

15 %

22 %

35 %

17 %

7 %

Total 100,0




�

�

Annexes

85

ANNEXE 1 :

MÉTHODOLOGIE DE L’ENQUÊTE

I - Champ de l’enquête Le champ de l’étude est limité à l’agglomération parisienne au sens du RGP de 1999. L’agglomération parisienne est définie par l’ensemble des communes qui présentent une continuité avec la Ville de Paris et comptent au moins 2 000 habitants. Elle comprend donc l’ensemble des communes de Paris, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et une partie seulement des communes de l’Essonne, du Val-d’Oise, des Yvelines et de Seine-et-Marne. Mais cela couvre la majeure partie des zones urbanisées d’Ile-de-France, sauf celles qui sont en discontinuité avec l’unité urbaine de Paris. Le tableau ci-dessous montre qu’on a ainsi environ 85 % des habitations situées dans l’aire urbaine de Paris pour l’Essonne, les Yvelines et le Val-d’Oise, mais seulement 38 % en Seine-et-Marne. Seine-et-Marne Yvelines Essonne Val-d’Oise

Résidences principales 432 351 503 096 420 603 394 690

Dont dans l’aire urbaine de Paris 176 386 416 123 353 783 331 620

En % 41 83 84 84

Locatif non HLM 67 739 95 779 68 440 56 094

Dont dans l’aire urbaine 25 503 83 129 57 443 48 555

En % 38 87 84 87

Quelques communes de Seine et Marne ont été ajoutées dans la continuité de l’aire urbaine, ce qui permet d’obtenir une couverture de 44 % du parc locatif privé. Les logements pour lesquels on étudie le niveau de loyer relèvent d’un champ différent du locatif non HLM défini dans le recensement par opposition au locatif HLM. Dans le cadre de l’étude confiée à l’OLAP sont étudiés les loyers qui relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz-Malandain, c’est à dire les loyers fixés librement à l’entrée dans les lieux du locataire. Sont exclus de l’observation les logements à loyers encadrés tels que ceux qui relèvent de la loi de 1948, les logements conventionnés ANAH, tout autre statut ayant un impact direct sur le loyer (1 %, CFF, etc.) ainsi que les sous-locations et les locations meublées. II - Méthode d’enquête En grande couronne, l’enquête auprès des ménages est faite par sondage dans un fichier d’adresses d’immeubles en copropriété, ou en mono propriété, dans lesquels se trouvent des logements locatifs n’appartenant pas à une société d’HLM. L’enquête est précédée par un filtrage par téléphone pour repérer les locataires. Ces derniers répondent à un questionnaire identique à celui qui est actuellement rempli pour les enquêtes loyer sur Paris

Annexes

86

et la petite couronne. Le questionnaire comprend la description du logement et de l’immeuble, et les éléments actuels de la situation locative (type de bail, durée du bail, loyer, charges, ancienneté du locataire). Comme pour les quatre précédentes enquêtes (toutes les années impaires depuis 2001), les enquêtes de 2009 ont été réalisées par téléphone (système CATI) selon la méthodologie définie par l’OLAP, de façon à avoir des résultats homogènes à ceux obtenus sur la zone centrale. L’OLAP a été conduit à changer de prestataire en 2009 : c’est la société H2A qui a été retenue après consultation. III - Questionnaire Le questionnaire comprend, outre les questions sur l’immeuble, le logement, et le loyer quittancé, les principales caractéristiques du ménage locataire. Ces dernières regroupent :

• la taille et la composition du ménage,

• la situation et la CSP du chef de ménage, les ressources du ménage

• quelques questions complémentaires sur le logement (perception d’une aide, demande de logement social) et sur la mobilité du ménage (logement précédent, projet de déménagement). De plus le questionnaire 2009 comportait un zoom sur les charges de copropriété et la qualité des logements. IV - Exploitation statistique et pondération de l’é chantillon Pour l’exploitation statistique, les résultats bruts sont redressés selon les techniques habituelles des enquêtes par sondage, c’est-à-dire par calage sur les marges de « l’univers » connues de façon exogène. La technique de redressement a utilisé le système « CALMAR » mis au point par l’INSEE et qui permet de minimiser les écarts de la structure de l’enquête par rapport aux résultats de son exploitation non redressée tout en respectant les contraintes exogènes1. Les marges de pondération sont construites de façon exogène en utilisant les sources les plus récentes disponibles sur le logement, actualisées par l’OLAP à la période la plus récente. Le parc locatif privé est estimé notamment à partir du Recensement Général de la Population de 1999 et des enquêtes Logement de l’INSEE (2002 et premiers résultats de 2006) de la façon suivante : 1. Le RGP donne par commune et par département le nombre de résidences principales,

en locatif non HLM, qu’on restreint aux logements inclus dans les immeubles collectifs ou les maisons individuelles. On exclut du champ les autres catégories de logements ordinaires :

- logements foyers pour personnes âgées, - chambres d’hôtel, - construction provisoire, habitation de fortune,

1 La description du système CALMAR figure notamment dans « La macro Calmar, redressement d’un échantillon par calage sur marges », document de travail n°F9310 de l’INSE E.

Annexes

87

- pièce indépendante louée ou sous-louée ou prêtée.

2. On déduit de cet ensemble les logements en loi de 1948 (selon un coefficient extrapolé d’après les Enquêtes Logements successives qui donne le pourcentage de logements en loi de 1948 par type de logement pour les logements construits avant 1948).

3. On en déduit les démolitions et on y ajoute des logements mis en service depuis 1999 (selon les chiffres des ventes de logements neufs privés achetés pour un usage locatif).

4. On déduit les sous-locations (d’après ENL)

5. L’évolution de parc obtenue est ajustée par rapport à l’évolution du parc locatif privé constatée dans FILOCOM.

Ces estimations sont faites par département sur des tableaux croisant nombre de pièces et époque de construction. Le parc locatif privé est aussi estimé par bassin d’habitat. Les principales marges de calage sont indiquées dans le tableau suivant.

STRUCTURE DU « CALAGE » DE L’ENQUÊTE LOYER DE L’OLA P AU 1er JANVIER 2009

STRUCTURE DU PARC AU 1 er JANVIER 2007 Nombre de logements

Département – dans l’agglomération parisienne

Seine-et-Marne 29 050

Yvelines 78 850

Essonne 54 430

Val-d’Oise 47 670

Ancienneté de l’immeuble

Avant 1949 35 750

1949 – 1974 79 250

1975 – 1989 40 000

Après 1989 55 000

Date d’arrivée du locataire

2008 56 000

2006 - 2007 63 000

Avant 2006 91 000

Type et taille de logement

Maison 1 à 3 pièces 16 000

Maison 4 pièces et plus 25 000

Appartement 1 pièce 38 000

Appartement 2 pièces 51 500

Appartement 3 pièces 47 500

Appartement 4 pièces et plus 32 000

Ensemble du parc locatif à loyer libre 210 000

Annexes

89

ANNEXE 2 :

DÉFINITION DES ZONES GÉOGRAPHIQUES

ZONES DE LOYER A PARIS

PARIS ZONE 1 Ouest et Rive gauche

PARIS ZONE 2 Centre

PARIS ZONE 3 Sud et 17 ème Nord

PARIS ZONE 4 Est

Arrondissements et Quartiers




1er arrondissement 1 er arrondissement 9ème arrondissement 10ème arrondiss ement 01 Saint Germain De L'Auxerrois 02 Des Halles 36 De Rochechouart 37 Saint Vincent De Paul 3ème arrondissement 03 Du Palais Royal 10ème arrondissement 12ème arrondissement 11 Des Archives 04 De La Place Vendôme 39 De La Porte Saint Martin 45 Du Bel Air 4ème arrondissement 2ème arrondissement 40 De L’Hôpital Saint Louis 13ème arrondissement 13 Saint Merri 05 Gaillon 11ème arrondissement 50 De La Gare 14 Saint Gervais 06 Vivienne 41 De La Folie Méricourt 18ème arrondissement 16 Notre Dame 07 Du Mail 42 Saint Ambroise 71 De La Goutte D'or 5ème arrondissement 08 De Bonne Nouvelle 43 De La Roquette 72 De La Chapelle 17 Saint Victor 3ème arrondissement 44 Sainte Marguerite 19ème arrondissement 19 Du Val De Grace 09 Des Arts et Métiers 12ème arrondissement 73 De La Villette 20 De La Sorbonne 10 Des Enfants Rouges 46 De Picpus 74 Du Pont De Flandre 6ème arrondissement 12 Sainte Avoye 47 De Bercy 75 D'Amérique 21 De La Monnaie 4ème arrondissement 48 Des Quinze-Vingts 76 Du Combat 22 De L'Odéon 15 De L'Arsenal 13ème arrondissement 20ème arrondissement 23 Notre Dame Des Champs 5ème arrondissement 51 De La Maison Blanche 77 De Belleville 24 Saint Germain Des Prés 18 Du Jardin Des Plantes 14ème arrondissement 78 Saint Fargeau

7ème arrondissement 9ème arrondissement 56 De La Plaisance 79 Du Père Lachaise 25 Saint Thomas D'Aquin 33 Saint Georges 15ème arrondissement 80 De Charonne 26 Des Invalides 34 De La Chaussée D'Antin 57 Saint Lambert 27 De L'Ecole Militaire 35 Du Faubourg Montmartre 60 De Javel 28 Du Gros Caillou 10ème arrondissement 17ème arrondissement

8ème arrondissement 38 De La Porte Saint Denis 67 Des Batignolles 29 Des Champs Elysées 13ème arrondissement 68 Des Epinettes 30 Du Faubourg Du Roule 49 De La Salpetrière 18ème arrondissement 31 De La Madeleine 52 Croulebarbe 69 Des Grandes Carrières 32 De L'Europe 14ème arrondissement 70 De Clignancourt

16ème arrondissement 53 Du Montparnasse 62 De La Muette 54 Parc De Montsouris 63 De La Porte Dauphine 55 Du Petit Montrouge 64 De Chaillot 15ème arrondissement

17ème arrondissement 58 Necker 65 Des Ternes 59 De Grenelle 66 De La Plaine Monceau 16ème arrondissement 61 D'Auteuil

Annexes

90

ZONES DE LOYER EN PETITE COURONNE

ZONE 1 ZONE 2 ZONE 3 ZONE 4 ZONE 5

92 92 92 92 92

Boulogne Billancourt Antony Asnières sur Seine Bagneux Villeneuve la Garenne

Neuilly-sur-Seine Bourg la Reine Bois Colombes Colombes

Saint-Cloud Courbevoie Chatenay Malabry Gennevilliers 93

Fontenay aux Roses Chatillon Aubervillers

Garches Chaville 93 Le Blanc Mesnil

94 Issy-les-Moulineaux Clamart Aulnay sous Bois Bondy

Saint-Mandé Levallois Perret Clichy Bagnolet Le Bourget

Malakoff La Garenne Colombes Drancy Clichy sous Bois

Marnes la Coquette Vanves Montfermeil Coubron

Meudon Montreuil La Courneuve

Montrouge 93 Pantin Dugny

Nanterre Bobigny Le Raincy Epinay sur Seine

Le Plessis Robinson L’Ile Saint Denis Romainville Gagny

Puteaux Les Lilas Rosny sous Bois Gournay sur Marne

Rueil Malmaison Le Pré Saint Gervais Saint-Ouen Livry Gargan

Sceaux Neuilly Plaisance

Sèvres 94 94 Neuilly sur Marne

Suresnes Bry sur Marne Alfortville Noisy le Grand

Vaucresson Cachan Boissy Saint Léger Noisy-le-Sec

Ville d’Avray Gentilly Champigny sur Marne Pavillons sous Bois

L’Hay les Roses Choisy le Roi Pierrefitte sur Seine

94 Joinville le Pont Créteil Sevran

Arcueil Le Perreux sur Marne Fresnes Saint-Denis

Charenton le Pont Saint Maur des Fossés Ivry sur Seine Stains

Fontenay sous Bois Le Kremlin Bicètre Tremblay les Gonesse

Nogent sur Marne Maisons Alfort Vaujours

St Maurice Marolles en Brie Villemomble

Vincennes Noiseau Villepinte

Rungis Villetaneuse

Sucy en Brie 94

Thiais Ablon sur Seine

Valenton Bonneuil sur Marne

Villejuif Chennevières s/Marne

Villiers sur Marne Chevilly Larue

Limeil Brevannes

Mandres les Roses

Orly

Ormesson sur Marne

Perigny

Le Plessis Trevise

La Queue en Brie

Santeny

Villecresnes

Villeneuve le Roi

Villeneuve Saint Georges

Vitry sur Seine

Annexes

91

DÉPARTEMENT DE SEINE ET MARNE

MARNE LA VALLÉE MELUN ET SES

ENVIRONS NORD MARNE LA

VALLÉE SÉNART - BORDURE

VAL DE MARNE

771 773 774 7725 Bussy-Saint-Georges Boissettes Brou-sur-Chantereine Brie-Comte-Robert

Bussy-Saint-Martin Boissise-le-Roi Carnetin Cesson

Champs-sur-Marne Dammarie-les-Lys Chalifert Combs-la-Ville

Chanteloup-en-Brie Livry-sur-Seine Chelles Gretz-Armainvilliers

Chessy Mée-sur-Seine Claye-Souilly Lésigny

Collégien Melun Courtry Lieusaint

Conches-sur-Gondoire Pringy Dampmart Moissy-Cramayel

Coupvray Rochette Lagny-sur-Marne Nandy

Croissy-Beaubourg Rubelles Mitry-Mory Ozoir-la-Ferrière

Emerainville Saint-Fargeau-Ponthierry Pomponne Pontault-Combault

Ferrières-en-Brie Vaux-le-Pénil Thorigny-sur-Marne Réau

Gouvernes Vaires-sur-Marne Roissy-en-Brie

Guermantes Villeparisis Savigny-le-Temple

Jossigny Servon

Lognes Tournan-en-Brie

Magny-le-Hongre Vert-Saint-Denis

Montévrain

Noisiel

Saint-Thibault-des-Vignes

Serris

Torcy

Annexes

92

DÉPARTEMENT DES YVELINES

SEINE AVAL POISSY SAINT-GERMAIN MARLY

VERSAILLES ET SES ENVIRONS

SAINT-QUENTIN EN YVELINES

PLAISIR CHEVREUSE

783 784 781 785 782 Achères Aigremont Le Chesnay Coignières Bazoches-sur-Guyonne

Andrésy Bougival Rocquencourt Élancourt Bois-d'Arcy

Buchelay Carrières-sous-Poissy Vélizy-Villacoublay Guyancourt Buc

Chanteloup-les-Vignes Carrières-sur-Seine Versailles La Verrière Chevreuse

Chapet La Celle-Saint-Cloud Viroflay Magny-les-Hameaux Fontenay-le-Fleury

Conflans-Sainte-Honorine Chambourcy Maurepas Jouars-Pontchartrain

Évecquemont Chatou Montigny-le-Bretonneux Jouy-en-Josas

Follainville-Dennemont Croissy-sur-Seine Trappes Le Tremblay-sur-Mauldre

Gaillon-sur-Montcient L'Étang-la-Ville Voisins-le-Bretonneux Les Clayes-sous-Bois

Gargenville Fourqueux Les Loges-en-Josas

Hardricourt Houilles Le Mesnil-Saint-Denis

Issou Louveciennes Neauphle-le-Château

Juziers Maisons-Laffitte Neauphle-le-Vieux

Limay Mareil-Marly Plaisir

Magnanville Marly-le-Roi Saint-Cyr-l'École

Mantes-la-Jolie Le Mesnil-le-Roi Saint-Rémy-lès-Chevreuse

Mantes-la-Ville Le Pecq Saint-Rémy-l'Honoré

Maurecourt Le Port-Marly Villepreux

Médan Le Vésinet Villiers-Saint-Fréderic

Meulan Montesson

Mézy-sur-Seine Orgeval

Les Mureaux Poissy

Porcheville Saint-Germain-en-Laye

Triel-sur-Seine Sartrouville

Vaux-sur-Seine Villennes-sur-Seine

Verneuil-sur-Seine

Vernouillet

Annexes

93

DEPARTEMENT DE L’ESSONNE

EST – ARPAJON ET SES ENVIRONS

MASSY – LES ULIS NORD – EVRY VILLE

NOUVELLE

91126 914 9135

Arpajon Bièvres Athis-Mons

Boissy-sous-Saint-Yon Bures-sur-Yvette Ballainvilliers

Boussy-Saint-Antoine Champlan Bondoufle

Brétigny-sur-Orge Gif-sur-Yvette Chilly-Mazarin

Breuillet Gometz-le-Châtel Courcouronnes

Breux-Jouy Igny Epinay-sur-Orge

Brunoy Massy Evry

Bruyères-le-Châtel Orsay Fleury-Mérogis

Corbeil-Essonnes Palaiseau Grigny

Coudray-Montceaux Saclay Juvisy-sur-Orge

Crosne Saulx-les-Chartreux Lisses

Draveil Ulis Longjumeau

Egly Vauhallan Morangis

Epinay-sous-Sénart Verrières-le-Buisson Morsang-sur-Orge

Etiolles Villebon-sur-Yvette Paray-Vieille-Poste

Fontenay-le-Vicomte Sainte-Geneviève-des-Bois

Leuville-sur-Orge Saint-Michel-sur-Orge

Linas Savigny-sur-Orge

Longpont-sur-Orge Villemoisson-sur-Orge

Marcoussis Villiers-sur-Orge

Mennecy Viry-Châtillon

Montgeron Wissous

Montlhéry

Morsang-sur-Seine

Norville

Ollainville

Ormoy

Plessis-Pâté

Quincy-sous-Sénart

Ris-Orangis

Saint-Germain-lès-Arpajon

Saint-Germain-lès-Corbeil

Saint-Pierre-du-Perray

Saintry-sur-Seine

Saint-Yon

Soisy-sur-Seine

Varennes-Jarcy

Vigneux-sur-Seine

Villabé

Ville-du-Bois

Yerres

Annexes

94

DEPARTEMENT DU VAL D’OISE

CERGY PONTOISE - VALLÉE DE L'OISE

SECTEUR EST - DOMONT VALLÉE DE

MONTMORENCY - RIVES DE SEINE

9516 954 9523 Auvers-sur-Oise Arnouville-lès-Gonesse Andilly

Butry-sur-Oise Bonneuil-en-France Argenteuil

Cergy Bouffémont Beauchamp

Champagne-sur-Oise Domont Bessancourt

Courdimanche Ecouen Bezons

Eragny Ezanville Cormeilles-en-Parisis

Frépillon Garges-lès-Gonesse Deuil-la-Barre

Isle-Adam Gonesse Eaubonne

Jouy-le-Moutier Montmagny Enghien-les-Bains

Mériel Piscop Ermont

Méry-sur-Oise Roissy-en-France Franconville

Nesles-la-Vallée Saint-Brice-sous-Forêt Frette-sur-Seine

Neuville-sur-Oise Sarcelles Groslay

Osny Villiers-le-Bel Herblay

Parmain Margency

Pontoise Montigny-lès-Cormeilles

Puiseux-Pontoise Montlignon

Saint-Ouen-l'Aumône Montmorency

Valmondois Pierrelaye

Vauréal Plessis-Bouchard

Villiers-Adam Saint-Gratien

Saint-Leu-la-Forêt

Saint-Prix

Sannois

Soisy-sous-Montmorency

Taverny

Annexes

95

ANNEXE 3 : DISPERSION DES LOYERS EN €/m² PAR DECILE

Malgré le resserrement constaté depuis une quinzaine d’années, la dispersion des loyers reste forte dans l'ensemble de l’agglomération parisienne. Pour illustrer cette dispersion sont présentés dans les pages ci-après six graphiques d’analyse selon les grandes zones géographiques de l’agglomération en distinguant les emménagés récents de l’ensemble des locataires. Les graphiques représentent la proportion par décile (comptant chacun 10 % du parc locatif concerné) des loyers au m² rangés par ordre croissant. Les 1 % de loyers les plus élevés et les plus faibles ont été éliminés pour la construction de ces graphiques : le premier et le dernier « décile » ne comprennent donc que 9 % des logements chacun. Pour chaque décile, sont indiqués en abscisse le loyer du premier et du dernier logement.

Pour faciliter les comparaisons entre les trois zones, l’échelle des loyers est la même dans les six graphiques. --------------------- Exemples de lecture : 10 % des locataires parisiens emménagés en 2006 acquittent un loyer au m² inférieur à 15,5 €/m² et 20 % un loyer supérieur à 23,1 €/m² ; en grande couronne, 50 % des locataires paient moins de 12,1 €/m² et 20 % plus de 15,3 €/m²

Annexes

96

Paris – ensemble des locataires

Loyersau m²

8.7

14.2

16.0

17.3

18.4

19.5

20.6

21.7

23.2

26.0

34.0

Paris – emménagés de 2008

Loyersau m²

13.4

16.5

18.6

19.8

20.7

21.7

22.6

23.7

25.5

27.7

34.1

Annexes

97

Petite couronne – ensemble des locataires

Loyersau m²

7.0

10.2

11.7

12.9

13.9

14.8

15.8

16.9

18.3

20.3

26.8

Peti te couronne – emménagés de 2008

Loyersau m²

8.4

12.0

13.2

14.2

15.1

16.1

17.2

18.5

20.0

22.0

30.7

Annexes

98

Grande couronne – ensemble des locataires

Loyersau m²

5.1

8.4

9.9

11.1

12.0

12.9

13.9

15.0

16.5

18.7

25.0

Grande couronne – emménagés de 2008

Loyersau m²

5.8

9.8

11.4

12.3

13.2

14.3

15.4

16.7

17.8

20.1

25.2

Annexes

99

Dispersion des loyers par déci le - présentat ion syn thétique

Ensemble des locataires Paris

Loyersau m²

8.7

14.2

16.0

17.3

18.4

19.5

20.6

21.7

23.2

26.0

34.0

Peti te couronne

Loyersau m²

7.0

10.2

11.7

12.9

13.9

14.8

15.8

16.9

18.3

20.3

26.8

Grande couronne

Loyersau m²

5.1

8.4

9.9

11.1

12.0

12.9

13.9

15.0

16.5

18.7

25.0

Emménagés de 2008

Loyersau m²

13.4

16.5

18.6

19.8

20.7

21.7

22.6

23.7

25.5

27.7

34.1

Loyersau m²

8.4

12.0

13.2

14.2

15.1

16.1

17.2

18.5

20.0

22.0

30.7

Loyersau m²

5.8

9.8

11.4

12.3

13.2

14.3

15.4

16.7

17.8

20.1

25.2

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�

Documents

Observatoire des Loyers de l'Agglomération …...2009 une enquête sur l’occupation du parc auprès de locataires du secteur privé des communes de grande couronne (agglomération