Embed Size (px)
Citation preview
I N S P I R ATI O N P O U R C R É E R VOT R E N O U V E AU C H E Z-VO U S
Première habitation :par où commencer ?
–––––––––Conseils précieux
pour une rénovation sans souci
LE NOUVEL HABITAT
CONFORTABLE, MALIN ET INNOVANT
mon2019
1 - 1
VOUS AVEZ REPÉRÉ
LA MAISON IDÉALE ?
EN VRAI OU EN RÊVE ?
DisclaimerLe contenu de ce magazine vous est communiqué purement à titre informatif et n’engage pas la SA CRELAN, la SCRL CRELANCO ni les sociétés qui y sont liées.Avant d’entreprendre la moindre démarche lors de l’achat et/ou la construction ou rénovation d’un immeuble (maison, appartement…), nous vous conseillons toujours de consulter un ou plusieurs spécialiste(s) (notaire, architecte, conseiller fiscal, comptable, agent immobilier…). En effet, toute démarche que vous entreprendriez, peut avoir des conséquences juridiques importantes pour vous.Si vous avez besoin de renseignements relatifs à un crédit destiné au financement de l’achat et/ou de la construction ou rénovation d’un immeuble, vous pouvez toujours contacter une agence CRELAN et/ou consulter notre prospectus. Les coordonnées de nos agences et le prospectus sont disponibles sur www.crelan.be.Donneur de crédit: SCRL CRELANCO, ayant son siège social, Boulevard Sylvain Dupuis 251 à 1070 Bruxelles. Type de crédit : crédit hypothécaire à but immobilier
mon habitat ion | 2019
COLOPHON
mon habitation - crelan.be - Année 2019, 1re édition.Une publication de : SA CRELAN.Éditeur responsable : Jean-Paul Grégoire, Boulevard Sylvain Dupuis 251, 1070 Bruxelles. Date d’impression : 01/2019.Composition : Kurt Surmont, Jean-Louis De Valck, Marêva Baudart, Inge De Blick. Concept et réalisation : Propaganda SA, Imperiastraat 16, 1930 Zaventem, propaganda.be
BIENVENUE
IL EST TEMPS D’EN FAIRE VOTRE NID.
Inutile de continuer à rêver. Vous souhaitez faire construire, acheter, rénover ou rendre votre habitation plus écologique ? À travers ce magazine, nous espérons vous inspirer avec les témoignages de nos clients et une foule d’informations utiles. N’hésitez pas à en parler avec l’un de nos agents, qui se penchera avec vous sur votre projet. Vous pouvez compter sur nos conseils avisés et nos trucs et astuces précieux. Et vos projets se concrétiseront sans tarder.
En route pour votre nouveau chez-vous ?
Christian Steeno Directeur Politique Commerciale & Marketing
02 - 03
12
SOMMAIREL’ARCHITECTE
LE NOTAIRE
L’HABITATION STARTER
Acheter une maison starter : un investissement judicieux ? Nous avons dressé la liste des avantages et inconvénients pour vous.
“Des propositions et des solutions auxquelles vous ne penseriez
pas”. Kati Lamens s’exprime sur la valeur ajoutée d’un architecte dans tout projet de construction
ou rénovation.
Quand on achète une maison, pas question de se passer de notaire.
Quel est son rôle précis ? Priscilla Claeys vous l’explique.
EN VISITEKatrien et Gert ont bâti un nid
familial douillet. Nous avons visité leur maison baignée
de lumière.
16
13
22
mon habitat ion | 2019
LE NOUVEL HABITAT
CONSTRUCTION OU RÉNOVATION ?
ET AUSSI
26
Comment continuer à vivre dans des logements confortables, intelligents et innovants alors que l’espace disponible se raréfie et devient de plus en plus coûteux ? Nous levons un coin du voile sur l’habitat du futur !
Ces clients Crelan ont franchi le pas et sont fiers de vous présenter leur maison !
6FEUILLE DE ROUTE
Vous projetez de devenir propriétaire ? Merveilleux ! Mais par où commencer ?
20CONSEILS EN RÉNOVATION
Pour vous aider à réaliser un projet de rénovation
en toute sérénité.
10CHECK-LIST
Des maisons à visiter ? Gardez notre check-list
à portée de main.
23GLOSSAIRE
Les termes immobiliers les plus utilisés vous
sont expliqués.
14FRAIS D’ACHAT
Acheter une maison : quels frais s’ajoutent
au prix d’achat ?
30PLAN FINANCIER
Souscrire un crédit logement ? C’est par ici !
34CHOSES QUE PERSONNE NE VOUS DIRA QUAND
VOUS ACHETEZ UN BIEN IMMOBILIER
98
04 - 05
DEVENIR PROPRIÉTAIRE ?VOTRE RECHERCHE DÉBUTE ICI
Vous projetez d’acheter votre première habitation ? Merveilleux ! Mais par où commencer ? Que vous recherchiez une construction neuve ou une maison existante, acheter un bien immobilier n’est pas une mince affaire. Mais détendez-vous : nous vous guidons dans la chasse aux maisons.
CONSEIL Construire ou acheter ? Explorez le quartier ou
la commune pour vérifier si vous vous y sentez
bien.
mon habitat ion | 2019
FEUILLE DE ROUTE
DÉTERMINEZ VOTRE BUDGET
FÉLICITATIONS, VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE DE VOTRE
PREMIÈRE MAISON !
DÉFINISSEZ LE SECTEUR
DANS QUELLE HABITATION FEREZ-VOUS VOTRE NID ?
En ville ou à la campagne ? Près de votre travail ? Dans
le village de vos parents ?
Comptez le montant de votre épargne,
renseignez-vous sur internet et passez à la banque pour obtenir
quelques conseils.
1 CHERCHEZ UN TERRAIN À BÂTIR
2 CHERCHEZ UN NOTAIRE
3 SIGNEZ LE COMPROMIS POUR LE TERRAIN
4 SOUSCRIVEZ VOTRE CRÉDIT POUR LE TERRAIN
5 SIGNEZ L’ACTE POUR LE TERRAINLa construction peut commencer dès l’obtention du permis de bâtir.
6 DESSINEZ LES PLANS AVEC UN ARCHITECTE Vos projets prennent forme ! Votre architecte sera,
ni plus ni moins, votre bras droit tout au long de votre projet de construction. Lisez tout ce qu’il faut
savoir à ce sujet en p. 13.
7 SOUSCRIVEZ VOTRE CRÉDIT POUR LA CONSTRUCTION*
8 COMMENCEZ À CONSTRUIRECherchez des entrepreneurs.
1 2 3
VOUS CONSTRUISEZ
B
A
* Si pas de crédit combiné pour le terrain et la construction.
1 VISITEZ DES MAISONS ET FAITES VOTRE CHOIX
La partie la plus agréable ! Prenez le temps de visiter tranquillement et de poser des questions au
propriétaire ou à l’agent immobilier. Notre check-list en pp. 10-11 vous aidera à comparer les biens.
2 PRENEZ UNE OPTION OU FAITES UNE OFFRE
Attention : cela vous engage !
3 CHERCHEZ UN NOTAIRE
4 SIGNEZ LE COMPROMISUn conseil : faites lire le compromis
au notaire avant de le signer.
5 SOUSCRIVEZ VOTRE CRÉDIT
6 SIGNEZ L’ACTE
FEUILLE DE ROUTE 06 - 07
VOUS ACHETEZ UNE MAISON
PAROLES DE CLIENTS
CONSTRUIRE OU
RÉNOVERLa suite du projet de Pieter-Jan concerne la rénovation de la façade de sa maison.
La nouvelle habitation moderne de Caroline et Éric sur une verte
colline ardennaise.
mon habitat ion | 2019
PAROLES DE CLIENTS
Éric et Caroline habitaient depuis 14 ans près de Liège, mais ils souhaitaient se rap-procher des Ardennes natales de Caroline. Il y a deux ans, ils
ont donc choisi de déménager à une quarantaine de kilomètres au sud de la cité ardente.
Une maison sur mesure“Nous avons rénové nous-mêmes notre première maison, mais pour celle-ci, nous avons opté pour une construction neuve”, explique Éric. “J’ai néanmoins conçu les plans et nous les avons fait avaliser par un architecte. C’est le grand avantage du neuf, nous avons désormais une maison ‘sur mesure’. Il s’agit d’une quatre façades classique, avec beau-coup d’espaces aussi bien intérieurs qu’extérieurs. Pour ces derniers, j’ai réalisé les aménagements moi-même, notamment l’étang. La vente de notre précédent domicile nous a permis de repartir avec une base et comme la conjoncture économique a changé, nous avons pu opter cette fois-ci pour un prêt fixe, avec un taux très bas. Les mensualités seront moins élevées qu’un loyer. Nous sommes donc très satisfaits sur tous les tableaux.”
Pieter-Jan : “Quand j’avais 18-19 ans, je projetais déjà d’acheter une maison. Je ne voulais pas louer et construire du neuf me paraissait inabor-
dable pour un célibataire étant don-nés les prix d’achat élevés. J’ai donc préféré un projet sur le long terme qui me permettait de répartir les frais à ma convenance. Rénover ne m’effrayait d’ailleurs pas : je suis très manuel et mon grand-père qui a travaillé dans le bâtiment pouvait me conseiller. J’ai épargné pendant quatre ans en vue d’acheter une maison et de la rénover moi-même. J’ai déménagé à l’âge de 24 ans, après 18 mois de rénovation.Je suis vraiment parti de zéro. Les murs, les sols, les châssis, les tuyauteries, l’électricité… j’ai tout remis à neuf. Je m’en suis bien tiré grâce aux conseils de mon grand-père et aux packs do-it-yourself (matériaux accompa-gnés d’une vidéo avec des instruc-tions !).”
Définir vos propres prioritésLes châssis et les sols, entre autres, primaient à mes yeux et j’ai donc d’emblée privilégié la qualité. Je m’attaquerai à la façade en dernier lieu. J’ai consacré énormément de temps et d’énergie à cette maison, j’ai tout fait moi-même. J’en retire une grande satisfaction et j’ai main-tenant l’intention d’en profiter. Je pense que c’est moins le cas quand on fait construire.” ■
Vous rêvez de votre propre nid, mais quelle est la meilleure
solution : bâtir ou rénover ? Nous avons rencontré un couple
qui a choisi de faire construire, et un célibataire qui s’est lancé
dans une rénovation. Leurs témoignages vous aideront
à trancher.
Caroline et Éric ont déménagé l’an passé dans leur tout nouveau logement com-plètement para-chevé à Heyd.
Pieter-Jan, 27 ans, est fier de la maison qu’il a rénovée lui-même dans la commune rurale d’Essen.
QU’EST-CE QUI VOUS CONVIENT LE MIEUX ?
Pas de réponse toute faite, donc... La bonne décision pour vous ? Cela dépend de nombreux facteurs. Acheter ou rénover une maison constitue une étape importante de votre vie. Ne prenez donc pas de décision hâtive, évaluez tous les aspects financiers et demandez conseil.
08 - 09
DES MAISONS À VISITER ?Utilisez notre check-list !
Pour décider de la maison ou de l’appartement qui vous correspond le plus, vous devez vous poser les bonnes questions et énumérer ses avantages et ses
inconvénients. Mais l’arbre cache vite la forêt. Pour vous aider, nous avons dressé une liste pratique à garder sous la main à chaque visite afin d’effectuer
une comparaison objective par la suite.
Le bien Adresse :
Personne de contact :
Via propriétaire Via agence immobilière
Situation Dans quel type de quartier le bien est-il situé ? (urbain, rural, résidentiel…) :
Densité du trafic :
Accessibilité :
Travail : École : Transports en commun :
Détails et agencement du bien Année de construction :
Type de construction
(3 façades/4 façades/mitoyenne/appartement) :
Superficie habitable :
Nombre de chambres à coucher : 1 – 2 – 3 – 4
Autres pièces (grenier, cave, réserve) :
Orientation :
Vérifiez à quel moment et dans quelle pièce vous profitez le
plus de la lumière naturelle et voyez si cela convient à votre
mode de vie. Préférez-vous plus de lumière au salon le soir ou dans les chambres le matin ?
Conseil
V
Ne prenez pas de décision hâtive. Le but est de vous faire une image réaliste de l’environnement et de ‘l’animation’ éventuelle. Visitez dès lors la maison à différents moments, y compris à la lumière du jour en semaine. Un quartier est toujours plus calme le diman-che après-midi, ce qui donne une image biaisée.
CONSEIL
mon habitat ion | 2019
CHECK-LIST
Énergie et installations techniques
Coefficient PEB : Valeur : Notation : kWh
Rénovation ? Non Oui Quels éléments ?. Quand ?
État de la toiture :
État des châssis et portes extérieures : Type de vitrage : simple/double/haut rendement/triple Type de châssis : bois/aluminium/PVC
Isolation des murs et du sol :
Type de chauffage :
État des tuyauteries :
Les sanitaires sont-ils en bon état ?
Évaluation des frais mensuels et annuels : De chauffage D’électricité D’eau Du montant du revenu cadastral
Les avantages d’une habitation sont évidemment essentiels. Mieux vaut toutefois en connaître également les inconvénients, de façon à pouvoir décider par vous-même s’ils comptent ou non à vos yeux. N’ayez pas peur de vous renseigner. Informez-vous auprès des voisins et de la commune.
Points particuliers Y a-t-il des traces d’humidité ?
La cave est-elle entièrement sèche ? .
Un mur ou une pièce a-t-il/elle été peint(e) récemment ?
Un mur a-t-il été plâtré récemment ?
Sentez-vous une odeur bizarre ou de renfermé ? Où ?
Autre chose ?Téléchargez cette check-list sur crelan.be/fr/particuliers/produit/le-credit-logementBonne recherche !
À demander Pourquoi le bien est-il à vendre ? Des changements sont-ils prévus à proximité de l’habitation ?
Y’a-t-il d’éventuelles prairies aux alentours qualifiées de terres agricoles ou de zone naturelle ?
La zone est-elle inondable ? Y a-t-il une pollution du sol ?
Conseil
CONSEILOuvrez et fermez
les fenêtres, portes, robinets… afin de vérifier
si tout fonctionne correctement.
10 - 11CHECK-LIST
Vous êtes célibataire ou en couple, mais plus tard ? Vous rêvez d’une famille nombreuse et de la maison qui va avec ? Vous comptez habiter près
de votre travail ? Où travaillerez-vous dans cinq ans, d’ailleurs ? Il est par-fois prématuré d’acheter une mai-son pour le restant de votre vie, car il vaut mieux passer chaque moment de votre existence dans une maison parfaitement adaptée à votre situa-tion. C’est l’avantage d’une habitation starter, relativement bon marché, que vous troquerez dans quelques années contre une nouvelle maison.
Voyez cela comme un investissementDevenir propriétaire, c’est se consti-tuer un patrimoine en remboursant un emprunt et en revendant le bien avec une plus-value, mais cela prend du temps. Votre achat vous rappor-tera de l’argent après cinq ans en moyenne. Le bénéfice de la vente sera plus élevé si vous avez rénové votre habitation entre-temps. Faut-il par conséquent acheter un bien abordable à rénover ? Oui, si vous disposez de temps et d’argent pour le rénover avant de le revendre.
FlexibilitéVous envisagez de ne pas vous éterniser au même endroit ? Que ce soit parce que vous projetez un long voyage, changez de travail ou rencontrez quelqu’un… il est parfois pratique de pouvoir déménager rapidement. Si vous recherchez la flexibilité, louer est donc la meil-leure option. Mais vous ne serez pas propriétaire de votre logement et les possibilités d’aménagement ne seront donc pas illimitées. ■
L’HABITATION STARTER :
UN BON PLAN ?
RÉALISEZ UNE PLUS-VALUEVous êtes un as du bricolage ?
Rénover en vue de revendre est toujours une bonne idée.
Découvrez nos conseils en pp. 20-21.
Vous êtes jeune et ne savez pas encore très bien ce que l’avenir vous réserve. C’est compréhensible ! Cela ne doit
toutefois pas vous empêcher de commencer à investir dans l’avenir. Est-il judicieux d’investir dans l’achat d’une habitation starter ? Nous avons dressé pour vous la liste
des avantages et des inconvénients.
mon habitat ion | 2019
L’HABITATION STARTER L’ARCHITECTE©
So
ph
ie L
ysse
ns
AVANT APRÈS
VOTRE ARCHITECTEVOTRE BRAS DROIT
12 - 13L’HABITATION STARTER
VOTRE ARCHITECTEVOTRE BRAS DROIT
Construire ou rénover une habitation constitue l’un des événements majeurs de votre vie. L’architecte en est le catalyseur et vous facilite grandement la tâche. Veillez donc avant tout
à ce que le courant passe.
Kati Lamens, architecte : “L’architecte conçoit pour vous une habitation unique. Il prodigue des conseils sur les points techniques et vous guide dans le choix d’un entrepreneur. Il
prépare le dossier pour la demande de per-mis de bâtir et supervise le déroulement des travaux. Il tire la sonnette d’alarme si certaines directives (prescriptions urba-nistiques, normes de performance éner-gétique) menacent de ne pas être respec-tées et si vous risquez de dépasser votre budget.”
Construction et rénovation“Toute nouvelle construction et réno-vation nécessitant un permis d’urba-nisme requiert légalement l’interven-tion d’un architecte. Mais un architecte apporte avant tout une valeur ajoutée. Impliquez-le le plus tôt possible dans le projet. Bon nombre de propriétaires achètent une maison sans demander l’avis préalable d’un architecte ou d’un expert. Un tel avis peut pourtant apporter une valeur ajoutée inestimable. L’architecte peut d’emblée évaluer les interventions requises. Si vous tenez compte de ces frais de rénovation, vous pourrez les inclure dans l’entrevue de négociation sur le prix d’achat de l’habitation. L’architecte vous mettra également en garde contre d’éventuels vices ou un prix d’achat trop élevé.”
Reste à choisir“Ne vous limitez donc pas à un seul archi-tecte lors de votre choix. Prenez ren-dez-vous avec deux ou trois professionnels dont les réalisations vous plaisent. Préparez soigneusement la première entrevue avec l’architecte. Cherchez des références, demandez-lui ce qu’il peut faire pour vous et moyennant quels honoraires, parcou-rez ensemble vos attentes et vos souhaits.
Pour un premier entretien sans engagement, la plupart des architectes ne réclament pas d’honoraires. Vous ne pouvez dès lors pas encore attendre de prestations concrètes à cette étape. Mais vous sentirez généralement vite si vous êtes sur la même longueur d’onde ou non.”
Et qu’est-ce que ça coûte ?“Il n’existe pas de tarifs fixes pour rémunérer un archi-tecte. Mettez-vous en revanche d’accord sur le budget au préalable. Les honoraires peuvent consister en un pourcentage du prix des travaux réalisés, un montant forfaitaire ou une rémunération horaire. Mais vous avez beaucoup à y gagner. Ce que vous payez aujourd’hui, vous le regagnerez plus tard lors du processus de construction ou de rénovation, lorsqu’il vous aidera à sélectionner les entrepreneurs et les matériaux offrant le meilleur rapport qualité-prix et à déterminer les prio-rités adéquates.” ■
Comment trouver un architecte ?Vous trouverez un architecte de votre région, en fonction de son style ou de ses réalisations, sur archionweb.be. Vous pourrez également y trouver un architecte spécialisé dans les rénovations.
L’ARCHITECTE
12,5 % DE DROITS D’ENREGISTREMENT
Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle législation, les droits d’enregistrement sur une maison familiale en Wallonie s’élèvent à 12,5 %, après abattement de 20.000 €.
Dans certains cas, comme pour Thomas et Sophie, vous avez droit à une réduction des droits d’enregistrement. Plus d’infos en pp. 34-35.
LE TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL (TAEG)
Le TAEG est un pourcentage qui indique le prix annuel d’un crédit. Outre le taux d’intérêt, d’autres frais sont également pris en compte (frais de notaire, assurance solde restant dû, frais de compte à vue...). Cela permet de com-parer plus facilement les prix des crédits auprès de différentes banques. Un taux d’intérêt de 2,57 % correspond dans cet exemple à un TAEG de 3,6 %.
Thomas (37 ans) et Sophie (32 ans) achètent leur première maison pour 250.000 € dans une commune wallonne. Ils contractent pour cela auprès de Crelan un crédit
hypothécaire de 200.000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt fixe de 2,57 %. À deux, ils paient 1.063,34 € par mois. Mais en plus du taux d’intérêt de leur crédit, ils doivent
aussi bien sûr tenir compte d’autres frais. Un aperçu.
QUE COÛTE RÉELLEMENT LA MAISON DE MES RÊVES ?
NOUVEAU
LE DÉCOMPTE FINAL ?
293.421 € Thomas et Sophie paieront au total 293.421 €
pour leur maison, plus les intérêts de leur crédit logement. En 20 ans, ils auront payé 55.201 € d’intérêts sur le montant emprunté. Ils paient
en plus 550 € par an pour l’assurance habitation obligatoire.
Prix d’achat 250.000 €
mon habitat ion | 2019
FRAIS D’ACHAT
L’État prélève un impôt sur tout achat de bien immobilier : les droits d’enregistrement. Ces derniers diffèrent entre la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre.
Une fois l’acte signé par toutes les parties, le notaire procède à l’inscription de l’acte au bureau de l’enregistrement et s’acquitte pour cela de timbres fiscaux.
Chez Crelan Insurance, vous pouvez payer la prime en une fois ou sous la forme de primes annuelles. Notre couple a opté pour la première possibilité, plus avantageuse que la seconde. Comme Thomas est plus âgé que Sophie, sa prime est plus élevée. Que couvre une assurance solde restant dû ? Plus d’infos en p. 23.
Chaque banque prend une garantie sur un crédit logement au cas où vous ne pourriez plus rembourser le montant selon les modalités convenues. Cette garantie constitue une hypothèque sur le bien, l’habitation même donc. Les frais d’acte, qui en découlent, dépendent du montant emprunté, dans ce cas-ci 200.000 €.
* Dans la Région de Bruxelles-Capitale,
les droits d’enregistrement
s’élèvent à 9.375 €.
Les montants sont légalement fixés par l’État. Le notaire ne peut rien demander de plus.
PRIX D’ACHAT DE LA MAISON
250.000 €
DROITS D’ENREGISTREMENT
28.750 €*
ASSURANCE SOLDE RESTANT DÛ SOPHIE
1.741 €
FRAIS D’INSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE
€ 5.556
FRAISDE DOSSIER
CRELAN
475 €
INSCRIPTION AU REGISTRE
DES BIENS IMMOBILIERS
230 €
FRAIS ADMINISTRATIFS
DU NOTAIRE
1.100 €
TVA SUR LES FRAIS DE NOTAIRE
745 €ASSURANCE SOLDE
RESTANT DÛ THOMAS
2.375 € HONORAIRES DU NOTAIRE
2.449 €
14 - 15FRAIS D’ACHAT
UNE MAISON QUI OFFRE DE LA LUMIÈRE ET DES VUES À PROFUSION
mon habitat ion | 2019
EN VISITE CHEZ. . .
Katrien, Gert et leurs deux enfants ont emménagé il y
a deux ans dans leur maison située à la périphérie de
Gand, après avoir vécu dix ans en ville, dans une
maison de maître rénovée. Ils profitent aujourd’hui
pleinement de leur habitation où la luminosité et les
vues sur l’extérieur sont essentielles. Ils ont dû pour
cela renoncer à certaines idées traditionnelles de
l’habitat.
Un caractère durable pour point de départKatrien : “Nous ne devions pas absolument déménager. Notre maison de maître gan-
toise nous plaisait. Plusieurs argu-ments ont cependant motivé notre décision de déménager, comme l’absence d’abri pour les vélos, l’ex-position au nord de la maison et le fait de vivre parmi une population d’étudiants.”Gert : “Je suis passionné d’architec-ture. Je parcours très régulièrement les sites immobiliers. Mais c’est Katrien qui a trouvé cet endroit.” Katrien : “Lorsque nous avons trouvé ce terrain, nous avons bien réfléchi. Certains principes de durabilité comp-taient beaucoup à nos yeux. Nous ne voulions par exemple pas de nouveau terrain dans un lotissement. La pré-sence d’une maison sur ce terrain était donc une bonne chose. Nous voulions aussi pouvoir aller en ville à vélo.”Gert : “Nous sommes à 20 minutes en vélo de la ville et le centre spor-tif, les terrains de football, l’acadé-mie de musique et les commerces sont accessibles à pied. Quand notre voiture aura fait son temps, nous espérons ne pas avoir besoin d’une nouvelle et essayerons d’utiliser une voiture partagée.”
Une reconstruction performante Katrien : “Nous avons demandé à l’architecte si nous pouvions réno-ver la maison qui se trouvait sur le terrain mais il s’est vite avéré que sa construction n’était pas de très bonne qualité. Nous avons donc opté pour une reconstruction. Durant la phase
de conception de notre maison, nous avons bien réfléchi à l’agencement des pièces. La surface habitable n’est pas plus grande que celle de la maison de Gand, mais les espaces ont tout simplement été agencés de manière bien plus judicieuse.”Gert : “Nous avons également bien réfléchi à nos allées et venues dans la maison. Nous ne voulions pas de deux portes d’entrée, une à l’avant et une à l’arrière. La porte ‘principale’ sert généralement à réceptionner un colis postal une fois par semaine et à accueillir les amis et la famille quelques fois par an. Par facilité, nous empruntons toujours la porte de derrière. Nous avons donc fait le choix d’une seule porte. Nos proches et amis entrent comme nous le fai-sons et cela nous permet de suivre un couloir logique au quotidien. Nous remisons les vélos dans l’abri, entrons, disposons d’emblée d’un espace pour ranger les chaussures et les manteaux et pénétrons ensuite directement dans notre maison. Nous avons également rompu avec une autre tradition : nous n’avons qu’une seule table pour manger, contrairement à nos parents qui disposaient d’une table chic pour les invités et d’une autre pour les repas quotidiens.”Katrien : “La vue optimale sur la nature et l’exposition au sud sont les principales caractéristiques de notre maison. Nous avons donc placé toutes les pièces de vie à l’avant. Ici aussi, nous avons rompu avec la tra-dition de vivre au rez-de-chaussée et dormir à l’étage. Nous vivons à l’avant et dormons à l’arrière.”
"Nos parents avaient une table chic pour les invités et une autre pour les repas quotidiens. Nous avons
renoncé à cette tradition en optant pour une seule table."
EN VISITE CHEZ. . . 16 - 17
"Durant la phase de conception de notre maison, nous avons bien réfléchi à l’agencement des pièces. Elles ont tout simple-ment été agencées de manière très judicieuse."
“Grâce à la luminosité et aux vues qu’offre la maison, je suis complètement serein et je peux en profiter à fond.”
Gert : “Notre salon est selon moi l’une des pièces les plus apaisantes et agréables de la maison. Il se trouve au premier étage et offre ainsi une vue magnifique sur la nature et le lac. Nous avons bien entendu parlé de toutes ces idées avec notre architecte, ce qui a généré quelques échanges animés. Mais ça nous a plu. Nous attendions un plus de sa part, pas uniquement qu’il mette nos plans à exécution. Nous recher-chions un architecte réactif, qui ose-rait nous mettre au défi.”
Une maison basse énergieKatrien : “Une expertise de la construction basse énergie, voire passive, constituait un autre critère dans notre recherche d’un architecte. C’était une exigence fondamentale pour nous. Nous avons donc fait confiance à un bureau d’architectes pionnier en la matière.Gert : “Notre maison à ossature bois comprend des façades en pierre mas-sive Notre architecte nous a recom-mandé cette combinaison en raison de l’inertie thermique des matériaux,
à savoir la capacité à absorber et res-tituer la chaleur ou le froid.”Katrien : “Le chauffage et la ventila-tion sont générés par une pompe à chaleur air-air combinée. Ce système écologique récupère la chaleur de l’air ambiant évacué pour réchauffer l’air entrant. L’été, ce système refroi-dit également la maison et utilise l’air nocturne plus frais. L’appareil combine la pompe à chaleur air-air au chauffe-eau. L’ensemble du système est rac-cordé à nos panneaux solaires.” Gert : “Nous ne consommons donc plus de combustibles fossiles. Nous avons uniquement besoin d’un rac-cordement électrique. Ce système nous permet de chauffer la maison à la perfection. Quand il gèle vrai-ment, nous utilisons un petit chauf-fage d’appoint électrique. Et nous ne rechignons pas à enfiler un pull supplémentaire.” Katrien : “Je travaille au service Environnement et Climat de la ville de Gand. Notre maison a un niveau E de 15 (maison neutre en éner-gie), ce qui est très bas et nous en sommes ravis. Pour mes collègues
mon habitat ion | 2019
EN VISITE CHEZ. . .
"Nous avons rompu avec une série de traditions. Les pièces de vie se trouvent à l’avant de la maison et les chambres à coucher à l’arrière. La maison est orientée vers le soleil et la nature."
qui travaillent dans le domaine de l’énergie, notre maison est même un cas d’étude. En guise de récom-pense, nous sommes entre autres exemptés du précompte immobilier pendant dix ans pour cette maison basse énergie. C’est toujours ça de pris. L’expérience nous a appris qu’une construction basse énergie n’est pas nécessairement coûteuse.”
Bienvenue chez nousKatrien : “Cette maison est égale-ment tournée vers l’avenir. Notre chambre et notre salle de bains sont situées au rez-de-chaussée. Nous pourrions donc continuer à y vivre si nous devenions grabataires
et cette perspective me plaît. Nous avons consacré environ un an à la conception et une autre année à la construction : autant que le résultat en vaille la peine. L’agencement de notre maison est idéal à nos yeux, sa situation est unique et elle est aussi économe en énergie que nous le souhaitions. Nous en sommes très contents.”Gert : “Nous sommes extrêmement satisfaits de cette maison. C’est toujours un plaisir de rentrer chez nous. Grâce à la luminosité et aux vues qu’elle offre, je suis complè-tement serein et je peux profiter à fond d’être chez moi. Et c’est pareil pour toute la famille.” ■
" NOTRE MAISON EST TOURNÉE VERS L’AVENIR. NOUS POURRIONS DONC CONTINUER À Y VIVRE SI NOUS DEVENIONS GRABATAIRES."
LE BUDGET • Prix d’achat du terrain et de l’ancienne
maison : 236.000 €• Budget de construction : 400.000 €
terrasse, jardin, abri de jardin, mobilier sur mesure et aménagement compris
• Montant emprunté : 230.000 € sur 20 ans et 100.000 € sur 15 ans
• Remboursement mensuel : 1.750 €
EN VISITE CHEZ. . . 18 - 19
RÉNOVER MALIN ?SUIVEZ LE GUIDE !
Rénover votre habitation, c’est avantageux tant pour votre confort que pour votre consommation d’énergie et votre portefeuille sur le
long terme. Voici quelques conseils pour bien vous y préparer !
Avant/après
Prenez de nombreuses photos
pendant les travaux. Vous apprécierez de revoir l’évolution du chantier
par la suite !
DRESSEZ UN PLAN DES PRIORITÉS
Il existe deux types de rénovation :• les interventions structurelles telles que le rem-
placement de conduites, l’électricité, la toiture, un chauffe-eau, le chauffage… ;
• les travaux de rafraîchissement, d’extension ou visant à améliorer le confort de votre habitation.
Comme il s’agit souvent d’une combinaison des deux, il est utile de savoir ce qui est le plus urgent. Vous devez déménager dans les plus brefs délais ? Veillez dans ce cas en priorité à rendre le bien que vous avez acheté habitable ou du moins à prévoir un espace dans lequel vous pourrez provisoire-ment habiter.
CHOISISSEZ LES BONS CORPS DE MÉTIER
Pour rénover votre maison, vous voulez pouvoir faire confiance à des spécialistes fiables. Même si vous pouvez faire beaucoup de choses vous-même, cela a un prix. Avec un entrepreneur, les tra-vaux avanceront plus vite. De plus, alors que vous devrez payer 21 % de TVA sur les matériaux, un entrepreneur, lui, bénéficiera du taux de 6 % (pour les habitations de plus de 10 ans). Comparez les devis d’entrepreneurs, demandez des références et vérifiez-les.
L’INSPIRATION EST OMNIPRÉSENTE
On ne rénove pas chaque année. Mieux vaut donc savoir d’emblée ce que l’on fait, tant en ce qui concerne l’aspect technique que les préférences en matière de style. Magazines, livres, réseaux sociaux, foires et salons… : faites le plein d’idées avant d’initier votre projet.
mon habitat ion | 2019
CONSEILS RÉNOVATION
CRÉEZ UNE PLUS-VALUE
En rénovant votre habitation, vous conserverez ou augmenterez sa valeur. S’il est bien entendu impossible de prédire les futurs prix du marché, vous pouvez néanmoins faire en sorte de multiplier vos chances de réaliser une plus-value. Améliorer le confort et réduire les frais liés à la consommation d’énergie, en résumé. Pensez avant tout à isoler correctement ‘l’écorce’ de l’habitation (façade, toit, vitrage, sols), à résoudre les problèmes d’humidité et à installer un système de production d’énergie durable.
DRESSEZ UN PLANNING
Une fois les éléments précités déterminés, définis-sez également l’ordre chronologique le plus pra-tique. Si vous habitez déjà dans la maison (et payez donc le chauffage), commencez par l’isolation. L’isolation des murs creux et une nouvelle toiture auront rapidement une incidence positive sur vos factures d’énergie et vous aideront à respecter les normes de plus en plus strictes en matière d’iso-lation et d’émissions de CO2. Parlez-en avec votre architecte et votre entrepreneur.
PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES
Un habitat durable requiert de savoir ce que vous pouvez améliorer. Votre maison ne dispose pas ou plus d’un certificat PEB ? Demandez à un expert de réaliser un audit énergétique afin d’établir ce certificat, qui indique les performances actuelles de votre habitation.
SONGEZ À VOTRE BUDGET
En fonction des nécessités, déterminez un ordre chronologique des étapes de la rénovation. Si vous veniez à épuiser votre budget plus vite que prévu, il vous sera alors plus facile de postposer de plu-sieurs années des travaux d’embellissement que des interventions structurelles.
ACCORDS AVEC L’ENTREPRENEUR
Vérifiez toujours le numéro d’enregistrement de votre entrepreneur avant de signer ou payer quoi que ce soit. Assurez-vous également que le contrat est établi en bonne et due forme et contient : Le calcul du prixUn montant forfaitaire (préétabli), un forfait relatif (prix de base adapté en cas de changements éven-tuels) et le travail en régie (sur la base des heures et des matériaux) sont les possibilités les plus courantes. Les délais d’exécutionFixez une échéance précise. Si vous convenez de la réception du chantier dans un délai de x jours ouvrables, celle-ci pourra toujours être reportée en cas d’intempéries, par exemple. Or, votre bail viendra peut-être à échéance. Mieux vaut éviter ce genre de problème.Pénalités de retardLorsque le projet de rénovation accuse un retard, une indemnité doit être payée. Suppléments et modificationsDes modifications supplémentaires (parfois à votre demande) ne sont jamais exclues. Mieux vaut en connaître le prix noir sur blanc à l’avance. Contrôle de l’architecteMentionnez dans le contrat le nom de l’architecte en charge du contrôle. Il s’agit d’une garantie de qualité qui interviendra également en cas de problème.AssurancesMentionnez la/les police(s) d’assurance de l’entrepre-neur couvrant les frais résultant d’une faute commise par l’entrepreneur, les sous-traitants ou l’architecte.
Des projets concrets ? Les taux d’intérêt sur le prêt à la rénovation sont généralement bas et fiscalement déductibles dans certains cas. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans votre agence Crelan.
AMÉLIORER LE CONFORT ET RÉDUIRE LES FRAIS LIÉS À LA
CONSOMMATION D’ÉNERGIE, EN RÉSUMÉ.
CONSEILS RÉNOVATION 20 - 21
LA SIGNATURE OFFICIELLE DE VOTRE ACHAT
Il est impossible de vendre un bien immobilier sans notaire. Dès le moment où il est question de compromis, le notaire intervient pour vous garantir un achat correct et légal.
Priscilla Claeys, notaire de Fednot : “Une fois que le vendeur a accepté votre offre, le notaire de ce dernier ou l’agent immobilier établit un compro-mis. Même si vous débordez d’enthousiasme, il est conseillé de ne pas signer immédiatement
ce compromis avant de l’avoir fait lire attentivement par votre notaire, que vous pouvez choisir librement. Le compromis n’est pas un accord provisoire, il vous engage. La vérification par le notaire de la présence des clauses requises (p. ex. la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, la vérification des données urba-nistiques, les données du syndic…) vous offre une sécu-rité et vous protège des problèmes de procédures.”
“Après le compromis et le contrôle de toutes les forma-lités administratives (attestation du sol, renseignements urbanistiques, droit de vente…), la tâche du notaire consiste à procéder aux recherches fiscales et hypo-thécaires. Lors de la passation de l’acte, le notaire signe également le document afin d’attester que l’achat/la vente est entièrement correct(e). Il faut compter au maximum quatre mois entre le compromis et la pas-sation de l’acte.”
Que coûte un notaire ?Les frais que vous payez au notaire paraissent élevés. Or, ils ne sont pas tous destinés au notaire. Certains frais sont liés à l’achat même et d’autres à l’établissement des garanties du crédit hypothécaire. Le montant que vous devez payer à l’étude notariale est réparti en cinq types de coûts : 1. Les droits d’enregistrement que le notaire reverse
au fisc2. Les frais d’inscription qu’il reverse également au fisc3. Les honoraires légaux4. Les frais administratifs 5. La TVA sur les honoraires et frais administratifs
Vous pouvez effectuer une simulation des frais qui s’ajoutent au prix d’achat du bien sur notaire.be/calcul-de-frais.
Vous obtiendrez ainsi un total des frais d’acte, une estimation entre un montant minimum et maximum. ■
Bon à savoirPour l’achat d’une nouvelle construction, vous devez également tenir compte de la TVA de 21 %, et non pas des droits d’enregistrement standard de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie et de 10 % en Flandre. En ce qui concerne les réductions et/ou abattements, chaque région applique ses propres règles. Votre notaire vous fournira plus d’informations.
Notre exemple de calcul en pp. 14-15 vous
fournira une idée des frais qui s’ajoutent aux frais
d’achat.
GLOSSAIRE
mon habitat ion | 2019
LE NOTAIRE
LEXIQUE DE LA CONSTRUCTION ET
DE LA RÉNOVATION Qui dit achat d’un bien immobilier dit jargon. Vous y perdez votre
latin ? Voici un glossaire bien utile.
ASSURANCE SOLDE RESTANT DÛ
COMPROMIS ET ACTE
Cette assurance est utile si vous ou votre conjoint venez à décéder prématurément, auquel cas l’assurance rem-boursera entièrement ou par-tiellement selon le pourcen-tage de couverture convenu la partie non payée du crédit logement. Cette assurance vous prémunit, ainsi que votre conjoint ou vos héritiers, de problèmes financiers ou d’une vente éventuelle.
On confond souvent compromis et acte. Le compromis est le contrat de vente provisoire, mais contraignant, entre acquéreur et vendeur. Une fois ce contrat signé, il faut laisser au maximum quatre mois au notaire pour effectuer les recherches diverses et demander les attestations requises. Quand toutes les instances telles que le cadastre ont répondu, la signature officielle de l’acte authentique peut avoir lieu. Vous recevez alors les clés de votre maison.
ConseilComme pour les contrats rédi-
gés par écrit, tout accord verbal, ou par e-mail ou SMS est contraignant.
Vous ne pouvez donc pas considérer une offre comme sans engagement et avez
intérêt à ce que le compromis soit le plus complet possible pour empê-cher toute discussion ultérieure.
L’obtention d’un prêt est également une condition
suspensive.
GLOSSAIRE
C
22 - 23
M
L
CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
LOI BREYNE
INTÉRÊT
Pour acheter la maison de vos rêves, vous devez la plupart du temps sol-liciter un crédit hypothécaire auprès d’une banque, qui prend alors le bien en garantie. Le remboursement se fait généralement sur une période de 10 à 30 ans. En plus du capital emprunté, vous payez des intérêts à la banque. Il existe plusieurs types de crédits hypothécaires et vous empruntez avec un taux fixe ou variable sur des durées différentes.
Dès 2021, nous devrons construire Q-ZEN ou Quasi Zéro Énergie, en respectant un niveau E de 30 (ou inférieur) et des condi-tions spécifiques. Il existe toutefois plusieurs concepts de construction visant à multiplier les économies d’énergie, comme l’habitation basse énergie, passive ou zéro énergie.
Plus d’infos sur energie.wallonie.be, environnement.brussels et energiesparen.be.
La loi sur la construction d’une habitation, ou loi Breyne de 1971, offre à l’ac-quéreur une protection complète en termes de paie-ments, réception et garantie. C’est particulièrement inté-ressant si vous faites appel à un seul et unique entrepre-neur comme une entreprise clé-sur-porte.
Un conseil personnalisé ? Passez dans l’agence Crelan la plus proche ou surfez sur crelan.be
I En remboursant un crédit hypothécaire, vous remboursez le capital mais vous payez aussi des intérêts. Vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe ou variable.
• Un taux d’intérêt fixe est à convenir lors de la signature du contrat d’emprunt et ne change pas tant que le crédit est en cours. Un taux fixe peut être une bonne idée. Vous connaissez à l’avance le montant à rembourser tous les mois.
• Avec un taux d’intérêt variable, vous payez un taux de départ qui change à des moments déterminés en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Le taux d’intérêt de départ d’un crédit à taux variable est généralement plus bas que pour un crédit à taux fixe, mais ensuite la mensualité à rembourser peut aug-menter ou diminuer en fonction de l’évolu-tion à la hausse ou à la baisse des indices de référence.
CONSTRUCTION BASSE CONSOMMATION
mon habitat ion | 2019
GLOSSAIRE
Q
M
Q-ZENREVENU CADASTRAL
PASSEPORT BÂTIMENT
PEB
MENSUALITÉ
Dès 2021, toute nouvelle construc-tion devra obligatoirement être Quasi Zéro Énergie (Q-ZEN). En Wallonie, un bâtiment neuf estampillé Q-ZEN doit consom-mer peu d’énergie en chauffage, ventilation, refroidissement et eau chaude. La demande résiduelle doit être couverte par de l’énergie renouvelable.
Le revenu cadastral (RC) déter-mine le précompte immobilier que vous payez chaque année en guise de taxe sur votre habitation. Le RC dépend de la taille du bien, de sa situation ainsi que des travaux de rénovation ou d’extension. Vous ne payez donc pas le RC, mais un impôt sur la propriété calculé sur la base de celui-ci.
Le passeport bâtiment rassemblera des données sur votre habitation. Il s’agit avant tout de la performance énergétique d’un bâtiment (PEB), des certificats et des approbations. À terme, ce passeport vise à soute-nir, informer et inciter les proprié-taires à opter pour la rénovation énergétique.
Un certificat PEB indique dans quelle mesure l’habitation satisfait aux exi-gences de la performance énergé-tique d’un bâtiment. Le PEB est assorti d’un label, de A++ (excellent) à G (très mauvais), et de recomman-dations concrètes. Une indication que l’on retrouve sur les appareils électroménagers.
La mensualité représente le montant mensuel de remboursement de votre emprunt. Il s’agit généralement de mensualités constantes, ce qui signifie que vous remboursez le même montant chaque mois. Leur composition évolue cependant : la part de capital augmente et la part des intérêts diminue au fil des mois. Si vous optez pour un taux d’intérêt variable, le montant fixe de vos mensualités peut néanmoins changer à des moments prédéfinis (selon l’évolution des indices de référence). Vous pouvez aussi opter pour des mensualités dégressives. Vous payerez alors chaque mois la même part de capital emprunté mais le montant des intérêts diminuera.
RConseilLes logements existants ont déjà un RC, contrairement aux nouveaux. Après une rénovation importante, il est toutefois obligatoire de procéder à une réévaluation du RC, que vous devez demander dans les 30 jours suivant les travaux au bureau local du cadastre.
NOUVEAU
GLOSSAIRE 24 - 25
LE NOUVEL HABITAT
L’espace disponible se raréfie et devient plus cher. Un phénomène qui nous contraint à repenser
l’aménagement du territoire, en veillant à préserver l’environnement et notre portefeuille. Avec un ambitieux défi à relever : créer des formes d’habitat qualitatives et
durables, où il fait bon vivre.
NOUVELLE AFFECTATION ET DÉVELOPPEMENT
Cette ancienne chocolaterie située à Tongres compte plus d’un siècle
d’histoire. Transformée en projet résidentiel, elle a conservé son
patrimoine industriel. dechocoladefabriek.be
mon habitat ion | 2019
TENDANCES
D ans les années à venir, les formes d’habitat alter-natives vont gagner en importance : réaffecta-tion, maisons kangourou, cohousing et construc-tion ou rénovation basse énergie constituent des formules de logements confortables, ingénieuses
et innovantes. Mais qui demandent un changement des mentalités. Herman Konings, psychologue du change-ment et repéreur de tendances, nous éclaire sur l’évolu-tion de notre culture du logement.
Des bâtiments réaffectés Herman Konings : “Vivre en ville redevient à la mode, mais cette tendance s’accompagne d’une nouvelle hausse des prix. On constate dès lors que bon nombre de jeunes ménages s’installent dans un village où ils achètent un appartement ou rénovent une maison. Inversement, les seniors qui possèdent un plus beau budget reviennent en ville. Parmi les nouvelles ten-dances, tant en ville qu’en dehors, figure l’achat d’un bien sur un site reconverti tel qu’une ancienne usine, caserne ou école. Il y a des bâtiments vides qui attendent une réaffectation durable. Ce sont souvent les promoteurs immobiliers qui en prennent l’initiative, en concertation avec la ville. Le charme subsistant du site est toujours perçu comme une valeur ajoutée. Une réaffectation peut souvent revaloriser des quartiers entiers, en créant non seulement des logements mais en intégrant aussi des bureaux, commerces et solutions de mobilité.”
Ensemble mais chacun chez soi“L’habitation kangourou est un véritable cocon pour vos proches, à la manière d’un kangourou qui prend soin de son petit. Un logement susceptible de se transformer en maison kangourou constitue une piste intéressante : il faut donc prévoir des raccordements pour plus tard et envisager toutes les solutions en matière d’agencement des espaces. Le fils ou la fille peut occuper l’appartement situé au-dessus du logement parental dans un premier
“ LES FORMES D’HABITAT ALTERNATIVES VONT GAGNER EN IMPORTANCE.”
Habitation kangourou
© Luc Roymans
HABITATION KANGOUROUCette ferme rénovée par le bureau PTArchitecten à Asse est devenue l’habitation kangourou d’une famille qui prend soin des grands-parents si nécessaire. Un luxueux ensemble à prix doux, où l’intimité de chacun est préservée.
HERMAN KONINGS Psychologue du changement et repéreur de tendances
26 - 27TENDANCES
temps, quitte à inverser la donne par la suite. Une solu-tion qui permet de postposer l’entrée des parents en maison de retraite.”
Vivre en communauté“La version moderne du cohousing implique que votre maison ou appartement entièrement équipé(e) côtoie un espace commun et un jardin partagé. Certains engagent même une gardienne pour les enfants, mettent des vélos à disposition ou réservent la cuisine commune pour une home-party. Partager une habitation réduit les possessions matérielles mais élargit aussi les possibi-lités d’une vie plus riche. Les réseaux sociaux multiplient les connected people. Les gamers essaient d’atteindre le niveau suivant en compagnie d’autres adeptes, par-fois des quatre coins du monde. Peut-être partagent-ils aussi leur voiture et sont-ils d’ores et déjà ouverts au cohousing. Ce concept de cohousing s’applique d’ailleurs également aux personnes qui ont acheté une résidence secondaire en commun à la mer ou dans les Ardennes et l’occupent à tour de rôle. Si le besoin de cohésion et le sentiment de sécurité qui en découle ne sont certai-nement pas étrangers à ce phénomène, le souhait d’y trouver son compte joue également un rôle. L’économie d’échelle génère en effet un gain de place et d’argent.
“ Dans la version moderne du cohousing, votre maison ou appartement entièrement équipé(e) côtoie un espace commun et un jardin partagé.”
Cohousing
© 360-Architecten - Cohousing Projects © 360-Architecten - Cohousing Projects
© 360-Architecten - Cohousing Projects
COHOUSINGBotaniCo est une formule de cohousing sur le site de l’ancienne école communale de Louvain. Elle comprend 28 appartements et diverses infrastructures partagées : salon-lavoir, salle à manger avec cuisine, chambres d’hôtes, espace de co-working…
mon habitat ion | 2019
TENDANCES
On achète ensemble un bien que l’on ne pourrait pas s’offrir seul. À condi-tion de prévoir, outre les espaces communs, suffisamment de place pour que l’intimité de chacun soit respectée. Des accords univoques sont donc essentiels et se feront de préférence devant un notaire.”
L’écologie : une valeur montante L’État et les citoyens belges s’ef-forcent dès à présent de réduire sérieusement l’empreinte écolo-gique des logements à grand renfort de maisons passives, de panneaux photovoltaïques et de systèmes de chauffage intelligents. Une approche
HABITATION PASSIVECette maison à ossature bois située à Gembloux répond aux critères d’une habitation passive.
durable constitue aujourd’hui un must en vue d’optimiser son habi-tation pour les années futures. “À mesure que les solutions se démocratisent dans le domaine de la construction, les individus sont de plus en plus nombreux à rejoindre l ’aventure du développement durable. Les jeunes se contentent généralement d’une surface habi-table réduite, tant que cela profite à l’environnement.”
Plus d’espaces verts“À terme, nos hommes politiques entendent regrouper les zones rési-dentielles afin de conserver plus d’es-paces publics. Mais quid de notre pré-férée : la maison quatre façades avec un grand jardin ? Elle est de plus en plus menacée. D’ici quelques géné-rations, cette réorganisation de la société sera bien réelle. Une fois que cette tendance au partage des loge-ments sera totalement ancrée, pour des motifs économiques et écolo-giques, ce processus se concrétisera automatiquement à travers un amé-nagement public impliquant moins de surface bâtie et davantage d’air pur. Commencer dès maintenant à y réfléchir ne peut pas nous faire de mal.” ■
“ LES ÉCONOMIES D’ÉNERGIE SONT PLUS QUE JAMAIS AU CŒUR DU DÉBAT.”
Habitation passive
© Bureau YKart
© Bureau YKart
TENDANCES 28 - 29
VOTRE PROJET EST-IL FINANCIÈREMENT VIABLE ?
Lorsque vous souhaitez contracter un emprunt
hypothécaire pour l’achat d’une habitation, vous frappez
à la porte de votre agence bancaire avec 101 questions.
Votre expert financier vous conseillera, mais il est
néanmoins recommandé de vous pencher au préalable sur
votre plan financier.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous connaissez le montant que vous consacrerez à l’acquisition de votre habitation. Il faut hélas tenir compte d’autres dépenses telles que les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais
hypothécaires liés à un emprunt.
Le prix d’achat moyen d’une maison en Belgique s’élève à 250.000 €, auxquels il convient de rajouter entre 10 et 15 % de frais.
La grande question consiste à savoir quel montant vous pouvez payer de votre propre poche et combien vous pouvez emprunter à la banque. Les Belges empruntent en moyenne 200.000 € pour l’achat de leur habita-tion. En bout de course, vous aurez bien entendu payé davantage. Le montant définitif dépend de la durée et du taux d’intérêt de votre prêt, ainsi que des frais
PLAN FINANCIER
mon habitat ion | 2019
MARGE DE SÉCURITÉAfin de ne pas vous exposer à des charges financières trop élevées, il est conseillé de les limiter à un tiers de vos revenus.
destinés à couvrir la garantie de remboursement du crédit.
Un coup de pouce familial Si vous disposez d’économies per-sonnelles, vous pouvez envisager de les utiliser pour financer partiel-lement votre achat. Une aide finan-cière de vos parents ou de proches tombera également à point nommé. Plus vous pouvez investir de votre côté, moins d’emprunt vous devrez rembourser, ce qui allégera vos mensualités. Vos moyens propres peuvent s’avérer cruciaux pour maintenir des remboursements mensuels raisonnables et pouvoir assumer les revers financiers poten-tiels en cours de crédit.
Différents taux d’intérêtLe taux d’intérêt détermine lui aussi le montant que vous pouvez emprunter. Un taux plus bas se tra-duit par des mensualités de rem-boursement plus faibles. Vous pour-rez donc emprunter davantage. Un taux d’intérêt fixe est géné-ralement plus cher qu’un taux variable. Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez notre glossaire en pp. 23-25.
Durée de remboursement souhaitéeLes premières années, vous payez en effet principalement des inté-rêts et ne remboursez que peu de capital. Si vous optez pour une plus longue durée, c’est généralement pour payer des mensualités plus faibles et garder plus d’argent pour les dépenses quotidiennes. Il est également avantageux sur le plan fiscal de bénéficier le plus long-temps possible du bonus logement (voir en p. 32). Attention : plus le terme est long, plus le crédit est élevé.
Les frais de rénovationOutre les droits d’enregistrement, frais de notaire et d’hypothèque (voir aussi en pp. 14-15), il existe d’autres dépenses potentielles. Il se peut ainsi que des travaux de rénovation s’imposent. Cela vaut certainement la peine d’envisager un tel investissement, en particulier si ces travaux visent à rendre l’ha-bitation moins énergivore. L’énergie est un élément de plus en plus pré-pondérant. Bientôt, tous les châs-sis devront être pourvus de double vitrage et les toitures non isolées ne seront plus tolérées. Une mai-son bien isolée et donc peu gour-mande en énergie est une maison durable qui conservera sa valeur. Un investissement lucratif pour votre portefeuille, puisqu’il fera baisser vos factures énergétiques. La pos-sibilité de postposer certains inves-tissements pourra donner lieu à un nouveau plan financier par la suite. Si les frais doivent être exposés le plus vite possible, il faut inclure si possible le coût des rénovations dans le montant du prêt.
Autres dépenses Outre l’achat de votre habitation et les frais supplémentaires, d’autres dépenses uniques, mensuelles ou annuelles doivent être prises en compte. • Consommation d’énergie : infor-
mez-vous auprès du propriétaire précédent (ou référez-vous au certificat PEB)
• Impôts annuels• Frais de déménagement• Embellissement et ameublement
de l’habitation• Frais d’assurances• Frais de transport pour vous
rendre au travail• Autres emprunts ou charges
mensuelles
“ PLUS VOUS POUVEZ INVESTIR DE VOTRE CÔTÉ, PLUS VOUS ALLÉGEREZ VOS MENSUALITÉS.”
30 - 31
LES RÈGLES DE BASE D’UN PLAN FINANCIER VIABLE
1. Essayez de vous tenir à des mensualités de remboursement inférieures à un tiers de vos revenus.
2. Tenez compte du fait qu’une échéance plus éloignée du crédit peut multiplier le risque d’imprévus. Ne prolongez donc pas la durée du crédit plus que nécessaire. Si vous optez néanmoins pour une longue échéance, faites-le uniquement pour le montant qui bénéfi-cie d’un avantage fiscal.
3. Dressez votre propre plan compte tenu de futures dépenses supplémentaires que vous devrez consentir en tant que propriétaire et des éventuels changements de votre situa-tion familiale (enfants à venir, régime de crédit-temps). Par ailleurs, la charge financière d’un emprunt est plus supportable à mesure que vos revenus augmentent, avec une hausse de votre niveau de vie à la clé.
Check-list pour préparer votre entrevue avec votre banquier
Notez vos questions sur papier.
Définissez vos projets.
Munissez-vous d’une fiche de salaire récente, de votre avertisse-
ment extrait de rôle et d’un extrait de votre compte d’épargne.
Faites le calcul de vos moyens propres.
Songez aux personnes susceptibles de vous aider à investir dans
votre projet.
Calculez le montant que vous pourrez rembourser chaque mois.
Renseignez-vous sur les primes et remboursements en fonction
des frais de rénovation potentiels.
V
“ LORSQUE VOUS CONTRACTEZ UN EMPRUNT, VOUS POUVEZ LE DÉDUIRE FISCALEMENT.”
L’hypothèque en guise de garantieUn crédit hypothécaire constitue avant tout un emprunt que vous remboursez à la banque avec des intérêts. Si vous ne parvenez plus à rembourser, la banque fera valoir l’hypothèque, à savoir la garantie de votre habitation. Une hypothèque sur votre habitation est inscrite dans les registres du conservateur des hypothèques, ainsi que par le notaire avant la passation de l’acte notarié.
Avantage fiscalLorsque vous contractez un crédit hypothécaire, vous pouvez bénéfi-cier d’un avantage fiscal. En Wallonie, la réduction d’im-pôt est octroyée par le biais des chèques habitat. Vous avez droit à 20 chèques pour la durée de votre vie. Une partie du chèque est variable : selon vos revenus impo-sables et avec un plafond de 1.520 €. Plus vos revenus sont élevés, plus la réduction d’impôt sera faible. La deuxième partie du chèque consiste en un montant forfaitaire de 125 € par enfant à charge. Au-delà d’un
certain plafond de revenus, vous n’avez pas droit au chèque habi-tat. Important : vous ne pouvez pas faire valoir de chèques habitat sur un crédit uniquement destiné à financer des travaux de rénovation, mais bien sur un crédit servant éga-lement à l’achat de l’habitation que vous rénovez.À Bruxelles, la déduction fiscale des emprunts hypothécaires a été supprimée.En Flandre, la réduction d’impôt dont vous bénéficiez grâce au bonus logement intégré, qui s’ap-plique aux emprunts contractés à partir du 1er janvier 2016, s’élève à
40 % de 1.520 € pour une habita-tion propre. S’il s’agit en outre de votre habitation unique, le montant de 1.520 € passe à 2.280 € durant les 10 premières années.
Assurance habitationIl est obligatoire de souscrire une assurance habitation pour votre maison ou appartement. Elle couvre généralement les risques d’incendie, de dégâts électriques, de dégâts des eaux et de dommages dus à la tempête ainsi que le bris de vitres. Vous pouvez y ajouter des garan-ties contre le vol ou les dommages dus à un cambriolage, les fuites de combustible et autres, les risques de chantier ou encore une assistance juridique pour locataires.Pour une maison unifamiliale moyenne, une assurance habitation coûte environ 550 € par an, selon le nombre et le type de pièces de votre habitation. Vous pouvez payer une prime annuelle ou répartir les primes sur l’année.
Facultative, mais néanmoins inté-ressante, l’assurance TRC (tous risques chantier) couvre les pertes ou dommages au bâtiment pendant la durée du chantier. Elle peut être souscrite tant par l’entrepreneur principal que par le propriétaire. ■
DE JUISTE KEUZE
mon habitat ion | 2019
DE JUISTE KEUZE
Le but d’une institution bancaire est de permettre à chaque client de mener à bien son projet. Elle vous accompagne volontiers dans cette aventure. Dès l’es-quisse des premiers plans, une entrevue
préliminaire auprès de la banque est vivement recommandée. Avant de procéder à un achat, vous devez en effet vous renseigner auprès de la banque. Pour fournir les informations les plus complètes possibles au banquier, mieux vaut vous préparer soigneusement et vous munir de tous les documents requis. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet en pp. 30-32.
Une bonne préparation s’imposeL’achat se précise et vous sollicitez un crédit logement. La banque examine alors votre dossier en détail. Chaque crédit hypothécaire octroyé marque le début d’une collaboration sur le long terme, que la banque s’efforce de rendre optimale.La sécurité est un élément essentiel, raison pour laquelle la banque vous préserve d’un endettement trop important et d’une politique de crédit irresponsable. Des circonstances imprévues qui rendent le remboursement dif-ficile ne sont toutefois pas exclues pendant la durée de crédit. Afin de couvrir un tel risque, la banque prend toujours une garantie sur votre emprunt : la fameuse inscription hypothécaire.
Contracter un crédit marque le début d’une relation de longue durée entre vous et la banque. Pour que cette collaboration soit optimale, mieux vaut établir les bonnes conditions dès le départ. Les agents bancaires posent les bonnes questions et prodiguent des conseils professionnels afin de vous proposer un crédit sur mesure.
Vous rêvez d’acheter ?Commencez par en parler à votre agent. Il vous connaît et est le mieux placé pour prendre connaissance de votre projet. En vous posant les bonnes questions, il vous donnera des conseils avisés. N’hésitez donc pas à lui rendre visite pour une entrevue sans engagement.
COMMENT SE DÉROULE UNE DEMANDE DE CRÉDIT ?
Le feu vertSi la banque estime votre dossier complet et transparent, elle donnera rapidement son feu vert pour votre emprunt. Un accord de la banque signifie d’emblée que votre projet est viable, ce qui est rassurant en soi. Si un projet s’avère plus complexe que prévu, un expert analysera votre dossier plus en détail.
Les agences entretiennent des contacts étroits avec plusieurs experts en crédits, ce qui per-met de prendre rapidement des décisions dans les situations complexes. Un expert vérifiera entre autres votre capacité à rembourser sans risque pendant la durée prévue. Il fera égale-ment tout ce qui est en son pouvoir pour don-ner à chacun une chance d’acquérir la maison de ses rêves. Il est donc primordial de présenter le dossier le plus complet possible pour votre projet. Histoire de profiter à vie de votre nou-veau nid. ■
L’EXPERT FINANCIER 32 - 33
CHOSES QUE PERSONNE NE VOUS DIRA SI VOUS ACHETEZ
UN BIEN IMMOBILIERVous envisagez d’acheter une maison ou un appartement ?
Les conseils risquent de fuser de toutes parts. Pas évident de faire le tri parmi ceux-ci ! Nous avons retenu
pour vous 9 tuyaux en or.
9Psst !Une bonne prépara-
tion représente la moitié du travail ! Informez-vous auprès de votre conseiller
financier et sur les sites spécialisés.
mon habitat ion | 2019
BON À SAVOIR
2. DES PROBLÈMES AVEC L’ENTREPRENEUR ?Les papiers sont en ordre et vous entamez la construction ou la rénovation… mais qu’adviendra-t-il si votre entrepreneur fait faillite ? Ne vous mettez pas immédiatement en quête d’un autre entrepreneur, car votre contrat en cours reste valable tant qu’il n’a pas été officiellement résolu. Contactez en revanche le curateur sans délai afin de savoir ce qu’il y a lieu de faire. L’état d’avancement des travaux et le paiement éven-tuel d’un acompte influenceront le résultat. Votre architecte peut vous aider à déterminer le volume de travail déjà réalisé et sa ‘valeur’ financière. Diverses solutions s’offrent à vous : la résiliation ou dissolution du contrat, la reprise du contrat par un autre entrepreneur, le paiement d’une compensation… Le curateur en décidera.
3. ATTENTION AUX VICES CACHÉSLes problèmes d’humidité sont malheureu-sement récurrents, en particulier dans les habitations construites avant les années 1950, parce qu’on n’utilisait générale-ment pas de systèmes de retenue d’eau à l’époque. Cela ne signifie pas que toutes les habitations anciennes en sont victimes et jamais les nouvelles constructions, mais c’est un élément à garder à l’esprit.
On repère l’humidité ascendante aux dégâts dans le bas des murs, surtout au niveau des murs intérieurs qui ne sont pas en contact avec l’extérieur. Certains ven-deurs tenteront de masquer les problèmes d’humidité en repeignant ou en plâtrant les murs. Vous avez des doutes ? Vous vou-lez en avoir le cœur net ? Mieux vaut faire appel à un spécialiste avant de signer.
8. SONGEZ À UN TAUX D’INTÉRÊT VARIABLELorsque vous sollicitez un prêt, la question du taux d’intérêt variable ou fixe se posera. Un taux variable est en fait un risque calculé car le taux influence d’emblée votre emprunt en cas de hausse ou de baisse. Dans le cas d’un taux fixe, ce risque n’existe pas mais durant les périodes de taux bas, vous payerez tout de même un taux plus élevé. Notre conseil : vérifiez si vous pourrez payer le taux le plus élevé pour un taux d’intérêt variable. La hausse maximale est en effet légalement fixée. Quoi qu’il en soit, faites calculer les deux formules au préalable. Votre agent Crelan vous fournira plus d’informations.
4. ACHETEZ AU MEILLEUR PRIX Vous avez trouvé un bien intéressant ? Commencez par vérifier ce qu’il vaut vraiment. Vous vous ferez d’emblée une idée en consultant les sites immo-biliers. Chaque année, une évaluation des prix d’achat moyens par commune est publiée. Introduisez votre code pos-tal sur le site cadastre.be pour savoir instantanément si le prix demandé est raisonnable.
1. DEMANDEZ DES RAPPORTSBon nombre d’éléments tels que la performance énergé-tique et le permis d’urbanisme sont indiqués noir sur blanc. Réclamez ces rapports car ils peuvent influencer le prix et les éventuels frais par après. Le vendeur doit pouvoir vous remettre un certificat de performance énergétique (PEB) et un rapport d’inspection de l’électricité avant la signature du compromis.
9. OSEZ NÉGOCIERLorsque vous aurez recueilli toutes les données nécessaires, négociez le prix sans flancher. Une rénovation s’impose dans un bref délai ? Les performances énergétiques laissent à dési-rer ? Ces éléments comptent. 10 % à 15 % en dessous du prix demandé constituent une marge normale.
7. RENSEIGNEZ-VOUS SUR LES PRIMESNe vous laissez pas surprendre : une maison coûte plus que son prix d’achat. Le module de calcul disponible sur notaire.be vous permettra de vous faire immédiatement une idée des frais de notaire. Vous avez peut-être aussi droit à des primes. Vous trouverez un récapitulatif des aides possibles à l’achat et à la rénovation en Wallonie sur energie.wallonie.be, à Bruxelles sur logement.brussels et en Flandre sur premiezoeker.be.
6. L’ ASSURANCE REMBOURSEMENT DE PRÊTLe prêt vous a été accordé et la maison est à vous. Super ! Et si vous perdiez votre emploi et ne parveniez plus à rembourser l’emprunt ? Les gouvernements wallon et flamand ont prévu une solution : sous certaines condi-tions, vous pouvez bénéficier d’une assurance gratuite pen-dant 8 ans (en Flandre : 10 ans) qui vous couvrira si vous perdez involontairement votre emploi ou vous retrouvez en incapacité de travail. Plus d’informations sur wallonie.be ou vlaanderen.be.
5. LES DROITS D’ENREGISTREMENTSaviez-vous que vous pouvez bénéficier d’une réduction sur les droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation modeste ? En Wallonie, vous ne payerez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 20.000 € de votre achat, ce qui correspond à une économie fis-cale directe de 2.500 €. À Bruxelles, vous ne devrez plus vous acquitter de droits d’enregis-trement sur la première tranche de 175.000 €, sous certaines conditions. Votre notaire vous fournira plus d’informations.
BON À SAVOIR 34 - 35
Un crédit logement. Ce n’est pas seulement pour vous.Mais aussi pour ceux qui donnent vie à la maison.
Forme de crédit : crédit hypothécaire avec une destination immobilière.Prêteur : CrelanCo S.C.R.L., Boulevard Sylvain Dupuis 251, 1070 Bruxelles.
www.crelan.be
Rendez-nous visite et cherchons ensemble le crédit logement qui convient à votre famille.
CRE00151_wonen_208x276_FR.indd 1 29/01/2019 16:06:46
