1ère Partie Du Polycopié 2014-2015 Expertise Immobilière

7/24/2019 1re Partie Du Polycopi 2014-2015 Expertise Immobilire

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COURS DEXPERTISE IMMOBILIERE

Master 2 Droit Notarial et droit immobilier et de la construction

20142015

Par Herv LEFEBVRE

Lenvironnement gnral de lexpertise

Lexpert est un spcialiste dans lart dvaluer tous types de biens et de droits

immobilier.

Il peut valuer :

- Un droit au bail- Une valeur locative- Un fonds de commerce- La nue-proprit/ Usufruit- Un viager- Un bail construction- Un bail emphytotique-

Un crdit-bail- La dprciation dun bien (servitude de vue suite une nouvelle construction)

Dans ce contexte, lexpertise permet de donner un instant T la photographie la plus

fiable possible de la valeur en fonction des donnes du march mais, le march nest

pas une fin en soi pour raliser une expertise performante : bien dautres matires

satellites priphriques vont permettre de renforcer la crdibilit du jugement de

valeur.


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Introduction

Lexpertise immobilire est une technique professionnelle relativement ancienne qui

a pour but de dterminer la valeur des immeubles actifs immobiliers et droits

immobiliers (elle est apparue au dbut du 18mesicle en Grande-Bretagne et 1852

en France avec le Crdit Foncier de France). A lorigine, cette technique tait trs

europenne et pragmatique. Peu peu lexpertise immobilire a volu et est mme

devenue une discipline universitaire.

Cette discipline universitaire suit les autres disciplines auxquelles lexpertise est lie:

- lconomie qui tend expliquer les mcanismes de formation de prix, avec

une variante applique au domaine particulier de lconomie foncire

- le droit qui couvre la proprit immobilire, son usage, ses mutations, son

financement, ses traitements fiscaux

- les techniques de construction qui analysent toutes les oprations de

construction et dquipement avec leurs consquences sur la qualit des

immeubles

Au cours de ce semestre, nous tudierons cette discipline de lexpertise immobilire

en dveloppant la pratique depuis ses usages empiriques jusqu ses usages actuels

plus sophistiqus o les techniques financires et le traitement de linformation

prennent de plus en plus de place.

Il convient de garder lesprit que lexpertise doit la plupart du temps dboucher sur

un rapport dexpertise ou une analyse critique dun rapport dexpertise. Noublions

pas que lexpertise, mme si elle est de plus en plus prcise, nen demeure pas une

science qui nest pas totalement exacte.

On peut scinder lexpertise immobilire en trois ges:

1) LERE SECONDAIRE (AVANT LA FIN DES ANNEES 80)

- lexpertise est sommaire- le thermomtre est loutil de travail

- la comparaison est la seule pratique

- le crdit foncier rgne

2) LERE TERTIAIRE (ANNEES 1990-2008)

- lexpert devient financier (apparition du discounted cashflow)

- les composants apparaissent, la juste valeur se dveloppe

- les conflits dintrt saccroissent (enjeux financiers) (mergence de

nouveaux vhicules : foncires, SCPI )

- la responsabilit devient crasante (expertise et contre-expertise)


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3) LERE QUATERNAIRE (DEPUIS 2008)

- lexpert se tourne davantage vers les aspects industriels des immeubles

- la documentation sur les actifs saccrot (data room = espace virtuel

permettant de partager vos informations confidentielles dordre

comptables, juridique, sociales)

- lanalyse juridique sapprofondit (audit)

Depuis que les titres de proprit sont enregistrs, il sest avr ncessaire

dexpertiser les immeubles, de les chiffrer, mais lorigine apparemment sans visite.

Cest au dbut du 19me sicle que lon trouve des traces de vritables expertises

(cest--dire visite dimmeubles avec valuation) avec la cration au Royaume-Uni

des Chartered-Surveyors et octroi de la charte royale des arpenteurs faisant de

lexpertise.

En France, il faut attendre 1852 la cration du crdit Foncier de France,tablissement hypothcaire cre sous Napolon III pour remettre de lordre dans les

financements hypothcaires non organiss et onreux, voire usuraires. Trs

rapidement, le Crdit Foncier a ressenti le besoin de faire expertiser ses gages

hypothcaires et a cr un corps dinspecteurs: des experts immobiliers.

Dans les archives, il a t retrouv les rapports dexpertise des proprits de

Lamartine dans les annes 1860

A) Concept de la valeur

Alors que lon crait cette profession, on rflchissait la valeur quil fallait dfinir,

valeur laquelle lexpert devait aboutir. Bien entendu, ctait une des valeurs

dchange que lon pensait, valeur quitable entre une offre et une demande, lidal

tant dtre dans une situation de concurrence parfaite, ce qui est rarement le cas.

Loffre doit tre suffisante et la demande solvable afin dassurer ce march de

concurrence parfaite . Dans un schma classique et thorique de formation de

prix, si limmeuble tait un bien simple, reproductif jusqu linfini, la valeur serait galau cot de reproduction. Or, un immeuble est compos dun terrain essentiellement

non reproductible et dun btiment non amortissable, do les difficults que nous

allons trouver pour parvenir cerner la valeur des immeubles.

On voit dj apparatre deux directions de recherche de la valeur ds lors que

limmeuble comprendra un terrain de grande valeur ou plutt une construction qui

aura une valeur suprieure celle du terrain.


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C) dfin it io n de la va leur vnale

Depuis 1945, chaque pays disposant dun corps dexperts immobiliers digne de ce

nom a dfini sa propre valeur vnale que les anglo-saxons ont appel open market

value au Royaume-Uni et market Value aux USA et dans dautres pays du

Commonwealth.

Il nexiste pas de dfinition lgale de la Valeur Vnale.

Dfinitions proposes par la jurisprudence :

La valeur vnale est constitue par le prix du bien qui pourrait tre obtenu

par le jeu de loffre et de la demande dans un march rel compte tenu de

ltat dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses delacte de vente (Arrt Cour de Cassation du 23 octobre 1984)

la valeur vnale dun bien ne se confond pas ncessairement avec la valeur

conomique thorique de ce bien (Arrt Cour de Cassation du 22 janvier

1991)

Attendu quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur intrinsque ou de

valeur raisonnable dun bien, que cette valeur doit se dterminer par rfrence

au march, par rapport au prix des transactions locales et momentanes

portant sur des biens comparables en qualit et en quantitAttendu que cette mthode, peut tre empirique, est la seule qui procde de la

ralit et qui, par consquent, doit tre retenue (jugement TGI de Moulins du

30 janvier 1951)

Dfinition donne par les institutions boursires :

La valeur vnale est le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait

tre cd au moment de lexpertise par un vendeur dsireux de vendre, dans

des conditions normales de loffre et de la demande. Cela supposelautonomie de dcisions des parties, la ralisation de la transaction dans un

dlai raisonnable, et la mise en uvre de diligences adaptes pour la

prsentation du bien sur le march (COB (Commission des Oprations de

Bourse) 2000)


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Depuis 1993, il y a un consensus du monde occidental sur la dfinition de la valeur

vnale (cette dfinition a t finalise par lInternational Valuation Standards Comitee

(IVSC)) :

Dfinition donnes par la Charte de lexpertise immobilire:

la valeur Vnale dun actif est la somme dargent estime laquelle cet actif

serait chang la date de lvaluation entre un acheteur consentant et un vendeur

consentant dans une transaction normale aprs une commercialisation adquate et

o les parties ont lune et lautre agi en toute connaissance prudemment, et sans

pression .

Les mthodes dvaluation

Par comparaison

o Rfrences de transactions pour des biens comparables

(caractristiques, localisation)

o Dtermination dune valeur mtrique /m

o Surface utile x valeur mtrique = valeur vnale

Par le revenu

o Capitalisation : revenu / taux = valeur vnaleo Taux de rendement (valeur droits inclus (acte en main))

o Taux de capitalisation (valeur hors droits (net vendeur)) Dduction desfrais : 6,20%


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Autres valeurs rencontres dans lexpertise immobilire

A ct de la valeur vnale, existent dautres valeurs: la valeur dutilit, le cot deremplacement, la valeur neuf, la valeur dassurance, la valeur locative.

1) La valeur dutilit:

Il sagit de dterminer la valeur donner des actifs immobiliers qui concourraient

la production des biens et des services fournis par les entreprises dont on devait

rvaluer les biens.

En effet, les biens spcialiss navaient pas de valeur de march puisquil ny avait

pas de march pour de tels biens. Exemple : raffinerie de ptrole, centrale

lectrique

Le lgislateur a dfini cette valeur ainsi : cest la somme dargent quun chef

dentreprise prudent et avis devrait accepter de dcaisser pour pouvoir disposer

dun bien directement ncessaire lexercice de son activit.

2) Le cot de remplacement :

On distingue le cot de remplacement brut et le cot de remplacement net.

Le cot de remplacement brut cest le cot dacquisition du terrain et de

reconstruction des btiments et amnagements, tous frais, taxes et honoraires

compris. On lappelait auparavant valeur sol et constructions.

Le cot de remplacement netcest le cot de remplacement brut sous dduction de

la dprciation en fonction de la vtust et de lobsolescence.

3) La valeur neuf :

Elle est constitue par le cot de reconstruction des btiments et agencements.

Contrairement la valeur vnale, elle est calcule partir dune construction

identique value sur devis.

4) La valeur dassurance:


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Les facteurs de la valeur dun immeuble

On distingue les facteurs internes (qui sont propres limmeuble) et les facteurs

externes qui proviennent de lenvironnement dans lequel se trouve limmeuble.

1) Les facteurs internes :

La consistance de limmeuble: la nature des constructions, ltat de

limmeuble (un immeuble en bon tat est mieux valoris quun immeuble en

mauvais tat. De mme un immeuble de construction solide a le plus souvent

une valeur suprieure un immeuble de construction lgre, do limportance

de la nature des constructions).

La situation de limmeuble : lemplacement de limmeuble par rapport aux

autres immeubles ou quipements existants revt une certaine importance, unimmeuble bnficiant dune bonne desserte aura bien videmment une valeur

suprieure un immeuble mal desservi. De mme lintrieur dun immeuble

entier, les logements nont pas la mme valeur selon les niveaux o ils se

trouvent.

La configuration de limmeuble : facteur important tant pour les terrains que

pour les immeubles btis qui peuvent tre plus ou moins bien configurs.

Les facteurs internes de dtermination de la valeur vnale peuvent se rsumerainsi :

Les caractristiques du bien

o Localisation, environnement, accessibilit

o Prestations, quipements, tat dentretien

Possibilits dutilisation actuelles et futures (travaux)

Condition de dtention

Etat du march local (offre, volume, prix) Position concurrentiel du bien

Equilibre entre loffre et la demande

2) Les facteurs externes :

facteurs juridiques : ils sont de plusieurs sortes :

servitudes classiques de droit de passage, de droit de vue

servitudes plus artificielles mais souvent plus contraignants : servitudesdurbanisme souvent rsumes dans le PLU (Plans Locaux dUrbanisation)


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locations des immeubles (les lgislations des locations commerciales, rurales et

dhabitation sont tendues et psent de leur poids sur la valeur des immeubles lous).

facteurs fiscaux : la fiscalit joue un rle parfois actif, parfois passif, on la voit

surtout pour la taxation des plus values, lexonration totale ou partielle de

certaines mutations.

facteurs conomiques : la pression de loffre et la pression de la demande

rentrent bien sr en ligne de compte pour la dtermination de la valeur.


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Les Surfaces

La surface habitable dun logement est dfinie en France par larticleR.353-16 du Code de la Construction et de lhabitation. Elle est gale lasurface habitable du logement telle quelle est dfinie larticle R.111-2

est la surface de plancher construite, aprs dduction des surfaces occupes parles murs, cloisons, marches et cages descalier, gaines, brasements de portes et defentres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non amnags,caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieursau logement, vrandas, volumes vitrs, locaux communs et autres dpendances deslogements, ni des parties de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.

Les surfaces annexesLes surfaces annexes sont dfinies parlarrt du 9 mai 1995,modifi par larrt du10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R331-10 et R 353-16-2 du Code de la Construction et de lHabitation) comme : lessurfaces rserves lusage exclusif de loccupant du logement et dont la hauteursous plafond est au moins gale 1,80 mtre. Elles comprennent : les caves, lessous-sols, les remises, les ateliers, les schoirs et celliers extrieurs au logement, lesresserres, les combles et greniers amnageables, les balcons, les loggias, lesvrandas et, dans la limite de 9 m, les parties de terrasse accessibles en tage ouamnages sur ouvrage enterr ou moiti enterr.

Prcisions

Annexes intrieures au logement

Buanderies, dbarras, schoirs, celliers (surface habitable) Article R 111-1 du Codede la Construction et de lHabitation. Ce sont des pices de service au mme titreque les cuisines, salles deau et cabinets daisance: elles font donc partie de lasurface habitable du logement.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vighttp://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000005618854&dateTexte=vig


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LA LOI CARREZ

Historique :

18 dcembre 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.23 mai 1997 : Dcret d'application n97-532, sign en Conseil d'tat.29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Dcret d'application de la Loi Carrez.

La loi du 18 dcembre 1996, dite Loi Carrez, est entre en application le 19 juin1997.

Dsormais la mention de superficie est obligatoire dans toute promesse oucompromis de vente, dfaut, la transaction peut tre annule. Par ailleurs,l'acqureur peut bnficier d'une compensation financire gale la moindre mesuresi la superficie exacte s'avre tre infrieure de plus de 5% celle mentionne dansl'acte (ou promesse).

Modalits d'application :Tout acte ou promesse de vente portant sur un lot de coproprit sign depuis le 19juin 1997.

Sont exc lus :

Les caves, les garages, les emplacements de stationnements (boxes et places de

parking), les ventes sur plan (qui sont soumises l'article R 261-13 du Code de laConstruction), les terrains btir, les maisons individuelles.

Le dcret d'application n97-532 du 23 mai 1997, dfinit la Superficie Privatived'un lot de coproprit.

C'est donc cette superficie qu'il faudra mentionner.

La superficie privative telle qu'elle est dfinie par l'article 4-1 du dcret du 23 mai1997 comprend les superficies : des planchers des locaux clos et couverts; (nesont pas comptabilises les balcons et terrasses)

Aprs dduction des surfaces occupes par ; les murs, cloisons, marches et cagesd'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteurinfrieure 1,80 mtre.

Cette dfinition qui peut paratre relativement simple ne l'est pas forcement.En effet, les amnagements inhrents la vie d'appartement (abattements de cloisons,amnagements de placard dans des chemines ou embrasures de portes, etc...) posent desproblmes techniques et juridiques.


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LA SURFACE PLANCHERLe 1ermars 2012, lapplication du dcret n2011-2054 du 29 dcembre 2011 a

enterr la SHOB et la SHON :

La SHOBcorrespondait la surface de tous les planchers (le sol) mesurs jusqulextrieur des murs. Elle sexprimait en m. Elle comprenait: les sous-sols, les

garages en dehors ou non de la construction, les auvents soutenus par de poteaux,

loggias, balcons, les mezzanines, galeries, les toitures terrasses, et les combles.

La SHON correspondait au rsultat de la soustraction entre la SHOB et certaines

parties de votre projet (combles et sous-sol non amnageables, toitures-terrasses,

loggias, balcons et surfaces non closes au rez-de-chausse, les garages)

Depuis le 1er mars 2012 (aux termes du dcret n2011-2054 du 29 dcembre

2011), la surface plancher met un terme aux notions de SHOB et de SHON :

Aussi, dans le cadre des autorisations durbanisme (permis de construire, dclaration

pralable)cest cette nouvelle notion qui doit tre prise en compte pour dterminer les

dmarches entreprendre et le montant du calcul des taxes durbanisme devoir.

Surface plancher = somme de chacun des planchers, sur chaque niveau clos et

couverts, calcule en partant de lintrieur des murs de faade, en ne prenant pas en

compte les surfaces sous une hauteur infrieure 1,80m surfaces ne pas

prendre en compte.

Point commun avec la SHOB et SHON :

A linstar de ses anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun

des niveaux dune construction.

Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les vides causs par les escaliers ou

les ascenseurs doivent tre dduits de la surface de plancher.

Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les surfaces sous une hauteur

infrieure 1,80m doivent tre dduites de la surface de plancher.

Diffrences avec la SHOB et SHON :

Contrairement SHOB et la SHON, la surface plancher dispose explicitement que

seules les surfaces closes et couvertes sont prendre en compte.


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La surface de plancher se calcule partir de lintrieur dune construction

contrairement la SHOB ou la SHON qui se calculait partir de lextrieur des

faades.

Lobjectif serait de ne plus pnaliser les isolants, encourageant ainsi lefficacit

thermique des btiments.

Comment calcu ler la su rface planch er ?

Il faut calculer les surfaces totales de la construction, pour chaque niveau clos et

couvert, depuis lintrieur des murs. Attention toutefois, une petite subtilit ; les

cloisons lintrieur du btiment doivent tre pris en compte.

La surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux : sous-sol (cave, sauf

dans le cadre dun btiment collectif), rez-de-chausse, tages. A noter que les

espaces de stationnement ne font pas partie de la surface plancher. Par exemple, si

le sous-sol est affect au stationnement des vhicules, alors il ne sera pas inclus

dans la surface de plancher. De mme les surfaces de combles infrieures 1,80m

ne doivent pas tre prises en compte.

Sont exc lus :

Les surfaces correspondant lpaisseur des murs entourant les embrasures

des portes et fentres donnant sur lextrieur

Les vides et trmies affrentes aux escaliers et ascenseurs

Les surfaces de plancher dune hauteur sous plafond infrieure ou gale

1,80m

Les combles non amnageables pour lhabitation ou pour des activits

professionnelles

Les locaux techniques ncessaires au fonctionnement dimmeubles autres

quune maison individuelle

Les caves ou des celliers, annexes des logements desservis par une partie

commune

A savoir : les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas

prises en compte pour le calcul de la surface de plancher dune construction.

Le recours un architecte est obligatoire ds lors quun projet soumis au permis de

construire porte les surfaces de plancher et lemprise au sol totale plus de 170m.

Lorsquune construction nouvelle ou une extension est de plus de 20m de surfaceplancher ou demprise au sol, un permis de construire est obligatoire. (- de 20m :


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dclaration pralable de travaux) (le seuil est relev 40m si le terrain est en zone

urbaine et que lextension ne porte pas la construction plus de 170m aprs

travaux)

Il importe de bien comprendre que la surface plancher, qui intresse les services de

lurbanisme, ne correspond pas la surface habitable, qui va plutt intresser lesservices fiscaux.

Non seulement ces deux surfaces ne se calculent pas de la mme faon, mais aussi

elles nont pas le mme objectif.

Par exemple : cest la surface plancher qui va permettre de dterminer le type de

dossier dposer en mairie pour engager des travaux (permis de construire ou dclaration

pralable), non la surface habitable.

Dposer une demande dautorisation de construire en sappuyant sur la surface

habitable peut entraner une modification pour insuffisance. Au pire, ce genre deconfusion peut facilement tre interprt comme une fraude

Surface dcente

Les normes de dcence applicable au logement sont moins rcentes quil ny parat :

Bien avant larticle 187 de la loi SRU du 13 dcembre 2000 illustr par le dcret

dapplication du 30 janvier 2002, il existait dj un dcret du 6 mars 1987 fixant les

normes minimal dhabitabilit et de confort des logements mis en location compte

tenu de la similitude quasi intgral entre les 2 dcrets prcits, le lgislateur a (enfin)dcid dabroger le plus ancien des deux par la loi ENL du 13 juillet 2006.

Art 4 du dcret dcence : Pour reconstituer la surface du logement dcent, il

faut que le logement dispose dau moins un pice principale et une surface habitable

au moins gale 9m et une hauteur sous plafond au moins gale 2,20m ou un

volume habitable au moins gale 20m3.

On insistera par ailleurs sur les faits gnrateurs des normes de dcences savoir :

- Mise en location dun logement titre de rsidence principale

- Pour les baux conclu avant lapplication des nouveaux textes, ceux venant en renouvellement

exprs (et non pas reconduction tacite) depuis lapplication des textes- Mise en vente dun logement lou

Ces dispositions doivent absolument tre respectes lors de toute mise en location

dun logement constituant la rsidence principale du locataire pour les baux conclu

depuis le 27 mars 2009 date dentre en vigueur de la loi MOLLE (loi Boutin).

Arrt de principe, cours de Cassation 14 octobre 2009, 3mechambre

civile mme un logement lou dans le cadre dun bail commercial doit

tre dcent.


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Distinction entre la SUB et la SUN

La SUB est la plus utilise lors de la valorisation dimmeuble dentreprise.

Concrtement, elle correspond laddition des trois paramtres suivants:

La somme des postes de travail (bureaux, ateliers, airs de stockage,salle de runion, salle de formation, laboratoire, bureaux dtudes)

La somme des circulations horizontales

La somme des surfaces annexes (sanitaires, douches, vestiaires,locaux darchives, informatique, caftrias, restaurants interentreprises,infirmerie, bibliothque, salle de sport)

La SUN qui nest pas employe en expertise mais plutt lors damnagement

despaces de travail (voir de transfert dentreprise et donc de dmnagement)correspond la SUBles circulations horizontales et les surfaces annexes

Et les terrains ?

Lorsquon value un terrain, on se doit de vrifier sa superficie (ou plutt sa

contenance). Parfois, il arrive que les informations figurant dans la matrice cadastrale

soient quelque peu diffrentes de celles figurant dans le titre de proprit. Ceci pose

plusieurs problmes car en cas de vente il est possible quon soit confront unterrain partiellement bti (avec dans ce cas des droits construire rsiduels).

Consquences dans un cas comme dans lautre, seul une juste superficie va

pouvoir permettre lintermdiaire et/ou lexpert dvaluer la valeur de ce bien

selon le bon vieux principe suivant lequel : un terrain ne vaut que par ce quon peut

y construire

Notion de coefficient de rendement de plan (ratio de commercialisation)

Lune des missions assigns un maitre duvre (architecte) lors de la conception

dun immeuble consiste rduire le plus possible la dperdition entre la surfaceconstruite et la surface commercialise. Ceci est dautant plus sensible dans les

grandes agglomrations o le foncier tant rare, il vaut dautant plus cher ce qui

conduit les oprateurs rechercher la maximisation des surfaces btis.


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1) Habitation : pour trouver la surface habitable partir de la surfaceplancher, on applique le coefficient 0,8 0,9

2) bureaux : pour trouver la surface utile partir de la surface plancher,

on applique le coefficient 0,85 0,9

3) commerces : pour trouver la surface utile partir de la surface

plancher, on applique le coefficient 0,92 0,95

4) entrepts et locaux dactivits : 0,95 0,98


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1er

exemple :

Prenons un terrain de 500m sur lequel sont difis une maison, un garage, et une

dpendance. Les surfaces plancher sont de 50m pour la maison :

Maison : 50mRez-de-chausse : 50 x 0,80 = 40m

Etage droit : 50 x 0,80 = 40m

Etage mansard : 50 x 0,60 = 30m

Sous-sol : 50 x 0,30 = 15m

--------

125m utiles

Garage : 15 x 0,20 = 3

Dpendance : 30 x 0,20 = 6

----------Soit au total : 134m utiles pondrs


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METHODES DEXPERTISE IMMOBILIERE

Les mthodes dexpertise immobilire se rfrent toutes, plus ou moins des

lments de comparaison ; en effet, les mthodes par la valeur unitaire sefforcent de

trouver de ventes ou des locations dunit comparables, mais mme les mthodesfinancires qui partent souvent dlments de revenu constatsou valus, partir

dunits analogues, introduisent un taux financier que lon trouve dans les mutations

rcentes de droits mobiliers ou immobiliers, cest la notion de benchmark (talon,un point de rfrence servant effectuer une mesure), ou repre, rfrence, chre auxanalystes financiers anglo-saxons.

En France, une dcision judiciaire du Tribunal de Moulins du 30 janvier 1951 avait

clarifi la situation en disant quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur

intrinsque ni de valeur raisonnable dun bien ; que cette valeur doit se dterminer

par rfrence au march, par rapport aux prix des transactions locales etmomentanes portant sur des biens de la ralit et qui, par consquent, doit tre

retenue .

Dans laffaire juge, le Tribunal visait essentiellement carter la mthode

destimation par capitalisation du revenu, qui, lpoque tait plus une mthode

intellectuelle et trs peu relie au march, ce qui est moins le cas maintenant.

En lisant les attendus du jugement, cest la rfrence au march qui doit tre

privilgie et recherche. Nous verrons galement ce quil advient lorsque le march

est inexistant.

Les mthodes dexpertise les plus couramment rencontres et qui seront exposes

sont :

Les expertises par le prix de revient

Les expertises par la valeur unitaire

Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu

1) Les expertises par le prix de revient

Cette mthode a t couramment applique dans les annes antrieures et plusparticulirement aprs la 2meguerre mondiale, o la reconstruction a battu son plein

en Europe Occidentale, aide en cela par le plan Marshall. A lpoque, les marchs

fonciers et immobiliers qui avaient t srieusement drgls par les annes de

guerre avaient du mal retrouver leur quilibre, souvent parce que les biens taient

rares mais trs demands, quil sagisse des terrains viabiliss ou des immeubles

btis ; le paiement des dommages de guerre, la croissance dmographique

poussaient les agents conomiques construire ou reconstruire leur logement ou

leur outil de production.

Le schma le plus classique pour un agent conomique franais cherchant se

loger tait de construire son logement, soit en pavillon selon la formule castor ou


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par le biais dun promoteur dit social travaillant marge de promotion rduite, soit

en appartement par la formule cooprative de Grenoble par un promoteur social.

La dmarche la moins courante tait dacheter un logement ancien et de le rnover

ou de passer par un promoteur priv travaillant avec des marges de promotion

libres .

Cette mthode destimation par le prix de revient consiste donc pour un

immeuble neuf rcent de le comparer un immeuble analogue dans sa situation

gographique, dans son tat physique, son quipement, sa situation juridique et

daffecter une dcote ou une surcote suivant que limmeuble estimer prsente des

qualits infrieures limmeuble neuf comparable.

Ainsi en valeur 2014, les cots de construction exprims en HT/m sont pour des

immeubles standard en rgion parisienne de lordre de:

Bureaux : 1 200 2 200 Logements dans un immeuble collectif : 1 500 1800

Maison individuelle : 1 200 1500

Locaux commerciaux bruts : 900 1 200

Parking en sous-sol : 15 000 /unit en moyenne(sachant que le cot peut varierde 12 000 HT sans fondations spciales 40000 HT avec fondations spciales)

A ces cots de construction, il faut ajouter les frais annexes qui peuvent slever

jusqu 40% supplmentaires

A lpoque o on utilisait souvent cette mthode, on appliquait une dcote pourencombrement, une dcote pour obsolescence, une dcote pour occupation, parfois

on trouvait les trois dcotes ; comme cette mthode a beaucoup t utilise pour les

expropriations, il est important de connatre les raisons de ces dcotes.

Dcote pour encombrement :

Un immeuble bti est toujours compos de deux lments constructifs de base : le

sol et les constructions. La mthode consistait associer le sol son prix de revient

et la partie btie son prix de revient, et comme la revente ne soprait pas toujours

la somme des deux lments, on faisait porter la dcote sur le terrain qui se

trouvait encombr du btiment, do cette dcote pour encombrement. Elle tait

gnralement de 10% 40% mais plus souvent 10% que 40% car les annes de

reconstruction ont t fortement inflationnistes, et la valeur vnale a rapidement

dpass le prix de revient.

Dcote pour obsolescence :

Un immeuble achev peut au bout de quelques annes se trouver dsuet, moins

bien adapt que les immeubles neufs ou plus rcents ; on a donc appliqu une

dcote pour obsolescence , cette dcote est plus fonde lorsquon compare deux

usines ayant une date de construction sensiblement diffrente, il est difficile dedterminer prcisment, dans les autres cas, la dcote pour obsolescence.


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Dcote pour occupation :

Un immeuble occup ou lou est moins disponible quun immeuble libre ; avec cette

mthode destimation, on compare limmeuble estimer avec un immeuble analogue

quon vient de construire et qui est libre, do lide justifie dappliquer une dcote

pour occupation ou pour location. Mme si elle est justifie, le choix de la dcote

dcoule des usages et dun certain arbitraire.

On a lhabitude dappliquer une dcote de 10% 30% pour les immeubles

dhabitation lous en rgime libr , une dcote de 30% 50% pour les

immeubles lous la surface corrige selon la catgorie. Pour les immeubles lous

par bail commercial la dcote rencontre dpasse rarement 50%(en expropriation).

Critique de la mthode :

La mthode a t fortement critique, car, part la valeur du terrain souvent tire du

march, la valeur de la partie btie repose sur des critres assez objectifs pour les

constructions neuves ou rcentes, mais pour un immeuble ancien lapproximation

peut se rvler non ngligeable voire importante. Si on ajoute cette approximation

un arbitraire dans le choix des dcotes, cela aboutit des erreurs dapprciation

finale qui amnent des discordances avec les autres mthodes.

Cette mthode est en consquence peu peu abandonne, elle demeure parfois

comme mthode secondaire pour un recoupement mais avec une certaine

imprcision.

La mthode destimation reste utilise pour la dtermination de la valeur dutilit des

biens qui nont pas de march: centrales lectriques, immeubles spcialiss, ect

Dans ce cas, on utilise le prix de revient dont on dduit la vtust, lobsolescence, qui

est une notion comptable ; mais la vtust nest ni gale, ni proportionnelle

lamortissement. Cette mthode sappelle en anglais depreciated replacement

cost .


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2) Les expertises par la valeur unitaire

Les mthodes dexpertise la valeur unitaire, appeles aussi valeur mtrique consistent rduire le bien expertiser en units faciales mesurer, comme il sagit

souvent de la surface mesure en m, on lappelle la mthode dexpertise par la

valeur mtrique . Mais, comme il ny a pas que la surface en m qui soit un

lment de mesure et danalyse, nous prfrons le terme valeur unitaire.

En effet, certains immeubles svaluent partir dunits diffrentes de la surface, par

exemple units de stationnement pour un parking, chambres pour un htel (lhtelsvalue la chambre pour la partie hbergement alors que pour la partie restaurant on se rfre la

surface utilise)Les terrains en bordure de rivire poissonneuse, se valorisant

souvent par la pche sur ce cours deau se vendent et par consquent svaluent au

mtre linaire de bord de rivire. Les anneaux de bateau svaluent aussi lunit debateau que lon peut accrocher, avec une distinction cependant selon que lon peut

accrocher des petits, moyens ou grands voiliers ou yachts.

A part ces derniers cas, la valeur unitaire la plus utilise est la surface mesure en

m.

Ainsi que nous lavons prcdent vu, il y a diffrente sortes de surfaces prises en

compte :

La surface habitable dont la dfinition est donne larticle R11-2 du code de

lurbanisme,la surface utile qui correspond la surface habitable pour les immeubles

commerciaux et professionnels (pour lassociation APOGEE-Bureaux la surface utiledun immeuble de bureaux est gale la surface hors uvre nette dduction faites des

lments structuraux (poteaux, murs extrieurs, refends), des locaux techniques hors combles etsous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur PTT)).La surface plancher


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3) Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu

Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du

revenu valu si limmeuble nest pas lou.

Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre

la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.

Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de

rendement brut effectif, exprim en pourcentage.

Revenu hors charges

T.C = -------------------------------

Valeur vnale

Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait

la situation locative.

Cette mthode suppose des immeubles revenu stable ou progressant de faon

peu prs constante, selon la hausse de lindice INSEE du cot de la construction ou

de lILC, ou de lILAT.

Recherche de la valeur Vnale:

Mthode par comparaison

En immobilier dhabitation, lutilisation de cette mthode (galement dnomme :

mthode dite par analogie) consiste effectuer au pralable une tude de march

puis tenter dtablir une synthse des lments les plus proches de lobjet de

lexpertise travers:

- ladresse- laccessibilit

- poque de construction et standing de limmeuble- surface utile- tat dentretien- quipements et agencements- parkings privatifs (ou proximit immdiate dun parking public)

Cette mthode est la plus approprie pour lhabitation. En effet, en matire

dhabitation la mthode de capitalisation du loyer pour dterminer la valeur vnale, est

empirique, et est le plus souvent utilise titre de recoupement de la mthode

mtrique. A Paris le taux de rendement des appartements sont le plus souvent

compris entre 3% et 4% en moyenne.


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1erexemple : prenons un appartement parisien de 50m dont la valeur locative peut

tre apprcie 30 /m mensuel soit 360 /m annuel. Sa valeur locative peut en

consquence sapprcier 50m x 360 /an = 18000 (1500 /mois)

En capitalisant cette valeur locative de 18 000 4%, la valeur vnale peut tre

estime 18 000 / 4% = 450000 (soit 9000 /m, prix unitaire correspondant

aux prix moyen constat dans un assez bon quartier de Paris).

On constate que la hausse du loyer moyen a t sensiblement plus leve Paris

quen banlieue. Une hausse globale due pour 60% lvolution des locataires

stables nayant pas dmnag.

En effet, Paris et en petite couronne plus de 8 logements sur 10 ont conserv leur

occupant (bail en cours ou renouvel), alors quen grande couronne seuls 7 sur 10

ont conserv leur logement.

La progression de lIRL est en grande partie la cause de la hausse du loyer moyen

constat.

2meexemple : prenons un appartement Laon de 50m dont la valeur locative peut

tre apprcie 10 /m mensuel soit 120 /m annuel. Sa valeur locative peut en

consquence sapprcier 50m x 120 /an = 6000 (500 /mois)

En capitalisant cette valeur locative de 6 000 7%, la valeur vnale peut tre

estime 6 000 / 7% = 85714 (soit 1 714 /m, prix unitaire relativement voisin

des prix moyens constats Laon).

Par contre, pour la dtermination de la valeur vnale dun local commercial, onprivilgiera lapproche par la capitalisation du revenu.


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Recherche de la valeur locative:

La valeur locative correspond en pratique au meilleur loyer que lon est susceptible

dobtenir ou ngocier, la date de rfrence de lexpertise, en supposant le bien lou

dans les conditions du march.

Au sens des articles 1709 et suivants du Code Civil, cest donc bel et bien la

contrepartie financire rsultant de la mise disposition dun bien a priori en bon tat

(noublions pas lobligation de dlivrance du bailleur).

Utilisation de la mthode dite par analogie ou par comparaison directe

Etude de march Rayon de 300m environ // 3 6 mois

Mme type de bien

Clameur = Connaitre les Loyers et Analyser les Marchs sur les Espaces Urbains et Ruraux

Olap = Observatoire des Loyers de lAgglomration Parisienne

Valeur locative = (nb. de m2 x P.U/m2) + (unit de parking x Prix unitaire)

transactions ralises ou

offres de location en cas

dabsence de transactions

significatives

Appartement :

O.L.A.P +

Clameur

Bureaux :

WEBIMM +

Lettres m

Business Immo


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Exemple : Soit un plateau de bureaux avec une Surface Utile Brute de 300m situau 2metage dun trs bel immeuble ancien en pierre de taille localis rue de la Paixdans le 2meArrondissement de Paris.

Aprs tude de march, il ressort que :

- dune part la valeur locative des bureaux peut tre estime 500 /m2- dautre part la valeur locative des parkings peut tre estime 200

/emplacement mensuel soit 2.400 /an (10 parkings en sous-sol)

On calculera la valeur locative ainsi :

(300m x 500 ) + (10 x 2400 ) = 150 000 + 24000 =174 000 /an HT/HC

soit 580 /m2, parkings intgrs


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Les Expertises par capitalisation du revenu :

Locaux dhabitation:

Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du

revenu valu si limmeuble nest pas lou.

Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre

la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.

Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de

rendement brut effectif, exprim en pourcentage.

Revenu hors charges

T.C = -------------------------------

Valeur vnale

Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait

la situation locative.

Le march donne des rfrences fournies sur la location des appartements et le taux

de rendement des appartements sont souvent trs connus (entre 3% et 4% enmoyenne).

Cest donc une mthode de recoupement qui scurise autant lexpert que le client.


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Locaux commerciaux :

Prenons lexemple de la vente de murs dhtelParisien :

Par application de larticle R.145-10 du code de commerce ; le prix du bail des

locaux construits en vue dune seule utilisation peut, par drogation aux articles

L.145-33 et R.145-3 et suivants, tre dtermin selon les usages observs dans la

branche dactivit.

Cette disposition vise les locaux monovalents, c'est--dire ceux qui ont t construits

en vue dune seule utilisation, et dont le cot de transformation pour une autre

activit serait trs onreux.

sous langle administratiflhtel est class en catgorie 3 toiles pour ses 50

chambres et ses 10 suites

1) clauses du bail:

destination : htel meubl

rparations : toutes les rparations sont la charge du preneur y compris lesgrosses de larticle 606 du code civil

travaux autoriss : tous changements de distribution, damlioration et detransformation lui permettant de louer son gr,commercialement ou bourgeoisement et mme lespercements de murs et de planchers, mais pourvu que cesmodifications et changements ne puissent nuire la soliditde limmeuble

cession : seulement un successeur dans le commerce du preneur

taxe foncire : la charge du preneur

assurance incendie immeuble : la charge du preneur


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2) valeur locative :

La valeur locative sera recherche par la mthode htelire dont le fondement est le

transfert de tous les travaux la charge du locataire, y compris ceux de conformit. Elle

aboutit systmatiquement un loyer infrieur aux prix pratiqus pour des locaux dhabitation,

alors que le locataire exploite commercialement les locaux.

Larticle R.145-10 du code de commerce dispose que :

Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut tre dtermin selon

les usages observs dans la branche d'activit considre.

Parmi les locaux dits monovalents, les htels occupent une place part parce que l'htelier

offre son client un ensemble de services qui sont axs sur une prestation principale :

l'hbergement.

C'est pourquoi les usages sont d'apprcier la valeur locative partir de la recettehbergement.

Contrairement au march, il n'est pas tenu compte des recettes constitues par les petit-

djeuner, dune part parce qu'elles ne constituent pas des recettes d'hbergement, et dautre

part parce que la prestation du petit djeuner sapparente un service offert la clientle ne

gnrant pas, ou trs peu, de rsultat mais engendrant des cots certains.

Le bailleur n'tant pas l'associ du locataire, la valeur locative doit s'apprcier par rapport

la recette thorique tenant compte des prix affichs et d'un taux d'occupation, mais aussi de

la segmentation de la clientle parce que l'htelier doit consentir des rductions une frange

importante de sa clientle pour amliorer le taux d'occupation de l'htel.

La recette thorique maximale stablit ainsi, partir des prix affichs :

15 chambres singles, doubles, twins x 385 = 5 775

25 chambres triples x 455 11 375

10 chambres quadruples x 495 4 950

10 suites x 705 = 7 050

60 29 150

soit, pour une anne et hors taxes:

29 150 x 365 jours = 9 672 500

1,10 (TVA)


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le taux doccupation (T.O) et les remises consenties la clientle

a) le taux doccupation

Au cours de la dernire anne, les taux doccupation des htels se sont tablis ainsi :

Source INSEE

On relvera que le taux doccupation moyen des htels 3* parisiens sest tablit 80,15% en2013.

Lexploitant indique que son taux doccupation est conforme autaux doccupation moyen deshtels parisiens en catgorie 3 toiles.Ds lors, on retiendra le taux de 80,15%.

Toutefois, il convient de tenir compte des rductions tarifaires consenties la

clientle, qui permettent dobtenir un taux doccupation lev.

b)les remises la clientle

De nos jours, pour obtenir un taux doccupation satisfaisant, lexploitant est contraint

daccorder dimportantes remises la clientle en provenance dinternet, ou compose de

Tours Oprators (BOOKING, AV PRO, MIRAIL, VENERE, HOTEL INFO), de socits.


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En effet, dans la priode de crise que nous traversons, le commerce de chambres en ligne

est devenu indispensable pour permettre aux hteliers de diversifier leurs sources de

clientle et de faire face une concurrence de plus en plus accrue. Lenvers de la mdaille

tant le rapport de force entre les parties, les facteurs prix et commissions tant

prjudiciables aux performances de lhtel.

Les rservations de dernire minute deviennent une rgle. Linternaute qui sait que, le

march tant de plus en plus difficile en raison de la forte concurrence, a intrt rserver

au dernier moment pour bnficier doffres promotionnelles.

En fait quasiment plus aucun client ne paye le tarif affich.

La clientle de lhtel sous expertise se compose de Tours Oprators, de socits,

dagences de voyage, et de particuliers, sachant quune partie du remplissage est ralise

grce Internet

Cest pourquoi il convient de tenir compte des remises la clientle effectues sur les prixaffichs, qui sont de plus en plus importantes notamment en raison de lvolution de la

technologie sur internet obligeant les hteliers casser les prix pour faire face une

concurrence accrue, et des importantes commissions verses aux divers sites, et de retenir

au cas prsent un taux de remise de 30%.

le taux de recette et la valeur locative

Pour les renouvellements de baux le taux de rendement ou pourcentage sur recette,qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en fonction lacatgorie de l'htel, pour tenir compte du cot plus lev des prestations.

Avant la classification du 23 juillet 2012, les taux de recettes (le taux de rendement oupourcentage sur recette, qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en

fonction la catgorie de l'htel), stablissaient ainsi :

htel 1 toile : 16 18 % htel 2 toiles : 15 16 %

htel 3 toiles : 13 14 % htel 4 toiles : 12 13 %

Sachant que les htels livrs cls en main sans acquisition de fonds se louent dansle cadre dune nouvelle location sur la base de 25% 35% de la recettehbergement, plus 5 10% de la recette restauration (pour les htels disposant dune sallede restaurant).

Toutefois, une rforme de la classification htelire est entre en vigueur le 27dcembre 2009 et lancienne classification a cess dfinitivement le 23 juillet 2012

(loi NOVELLI).


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La nouvelle rglementation pour la classification des htels de tourisme en Francedcoule dune volont dalignement sur les autres pays europens en remplaant les30 critres rglementaires de la classification officielle prcdente par 246 critres,dont certains sont obligatoires et dautres la carte , censs tre plus prochesdes standards commerciaux des chanes htelires internationales. Les nouvelles

normes imposes ont pour but de contribuer lamlioration de la qualit desquipements, mais aussi des services, grce un modle plus exigeant, complet etvolutif.

Avec cette nouvelle grille, apparaissent les htels 5* et la cration du label Palace.Une fois le ssame obtenu, lhtelier le conservera pendant 5 ans.

En consquence de cette nouvelle classification, les taux de recettes stablissentdsormais ainsi :

htel prfecture : 20 25%

htel 1 toile : 19 20 % htel 2 toiles : 16 18 % htel 3 toiles : 15 16 % htel 4 toiles : 13 14 % htel 5 toiles : 12 13 % palaces : 11 12 %

En 3 toiles, il a t retenu des taux de recette de :

- 14% avec 85% d'occupation et 30% de remises aux tour-operators au 01/01/2007pour lhtel BEST WESTERN de 40 chambres, 9 rue Sommerard / 4 rue Latran,Paris 6me - loyer : 226 049,56 (abattement de 3% pour rpartition des locauxdans deux corps de btiments engendrant des contraintes et fraissupplmentaires dexploitation, et abattement de 1% pour taxe foncire lacharge du preneur)- 5 651 /chambre (TGI de Paris 13/05/2011)

- 14% avec 75% d'occupation et 27% de remises aux tour-operators au 01/07/2004pour lHOTEL DU LEMAN de 24 chambres, 20 rue de Trvise, Paris 9me- loyer :60 347 - 2 514 /chambre (CA de Paris 17/05/2010 SAS HOTEL DU LEMAN

c/ SCI REVAYAC)

- 14% avec 65% d'occupation et 15% de remises la clientle au 01/07/2006 pourlhtel SOCIETE QUEENS HOTEL de 22 chambres, 4 rue Bastien Lepage, Paris16me (abattement de 17% pour travaux, et 10% pour charge exorbitantes) - loyer : 46837 - 2 129 /chambre (TGI de Paris du 26/01/2010consorts LUQUET c/SOCIETE QUEENS HOTEL)

- 14% avec 75% d'occupation et 35% de remises la clientle au 01/03/2006 pour leQUALITY HOTEL OPERA SAINT LAZARE de 86 chambres, 11 rue

Constantinople Paris 8me

, loyer fix 97 710 (abattement de 6% pour gros


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travaux la charge du preneur, et dduction de limpt foncier et de lassurance

immeuble)1 136 /chambre (CA de Paris, Ple 5 CH.3 du 15/09/2010)

- 14,25% avec 70% d'occupation et 7% de remises aux tour-operators au 01/04/2006 pourlhtel BEST WESTERN EIFFEL INVALIDES SEGUR de 34 chambres, 34boulevard Garibaldi Paris 15me, loyer fix 80 073 (abattement de 8% pourgrosses rparations au preneur et dduction de limpt foncier et de lassurance) 2 590/chambre (TGI de Paris 04/03/2009)

- 14,50% avec 75% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/10/2001pour lhtel MODERN LAFAYETTE de 43chambres, 60 rue Lafayette Paris9me, loyer fix 92 435 - 2 149 /chambre (TGI de Paris 03/07/2007)

- 14,50% avec 70% d'occupation au 01/01/2005 pour un HOTEL LE MONTANA de 17chambres, 28 rue Saint Benot Paris 6me, loyer fix 71 500 (abattement de25% pour remise la clientle et 10% dabattement pour grosses rparations et taxe

foncire la charge du preneur)4 206 /chambre (TGI de Paris 30/04/2009, ch.

des Loyers Commerciaux CONSORTS VANDENBOSSCHE c/ SAS PARISSAINT BENOIT)

- 15% avec 79% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/07/2007pour lHOTEL MATTLE FRANCE de 40 chambres, 8 rue de la Boule Rouge Paris 9me, loyer fix 124 986 3 124 /chambre (TGI de Paris 05/11/2009 consorts PETIT c/ SA HOTELLERIE MATTLE FRANCE)

Etant donn :

- la bonne situation pour un htel class en catgorie 3 toiles, en raison de la

proximit de ------------------------------ , situation convenant parfaitement pour laclientle touristique et daffaires,

- la bonne desserte de lhtelpar les transports en commun,- son bon standing et son bon tat dentretien,- sa distribution intrieure fonctionnelle,- lavantage de disposer de deux salons, dune salle de petits djeuners de grande

capacit (50 couverts), et dune salle de petits djeuners dt amnage dans lacour centrale,

- la bonne dimension des chambres,- la facult deffectuer tous travaux dans limmeuble sans avoir recueillir

pralablement lautorisation des bailleurs (cf. clause x du bail),

et, pour tenir compte des taux de recette retenus depuis la classification du 23 juillet

2012, on retiendra un taux de recette de 15%, conduisant une valeur locative de :

9 672 500x 80,15%(T.O)x 30%(remises clientle)x 15%(taux de recette)=348 863


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CORRECTIF :

Sur cette valeur locative que nous venons de dterminer, il y a lieu deffectuer unabattement pour tenir compte ou plutt ne pas tenir compte des travauxdamlioration effectus par lexploitant.

En effet, larticle L.311-4 du code de tourisme prcise que pendant la dure du bailen cours et celle du bail renouvel qui lui fait suite et pour une dure de douzeannes compter de lexpiration du dlai dexcution, le bailleur ne peut prtendre aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation l'immeuble des amliorationsrsultant de l'excution des travaux.

Il sagit de travaux d'amlioration et de confort prvus par la loi du 1er juillet 1964codifie sous les articles L. 311-2 et suivants du code de tourisme, effectus auxseuls frais de l'htelier, excdant l'obligation normale d'entretien et de rparationslocatives qui sont sa charge, et qui ont permis lhtel daugmenter son taux de

frquentation et ses tarifs.

Depuis 1997, la socit locataire a engag dimportants travaux de rnovation et demise aux normes de lhtel, dont le cot sest lev sur les 16 dernires annes 2 164 719 dont 955 152 entre 2010 et 2012 (cration dun escalier de secours ayantentrain la suppression de 7 chambres, dsenfumage, mise aux normes des ascenseurs).Le montant des travaux raliss sur les 12 dernires annes sest lev prs de

2 000 000.

Noublions pas que seuls les travaux excdant l'obligation normale d'entretien et de

rparations locatives la charge du preneur peuvent tre pris en compte.

En effet le cot des travaux ci-dessus mentionns ne comprend pas les importantstravaux dagencements galement raliss par le preneur (boiserie, peinture,rideaux), mais qui ne peuvent donner lieu abattement sagissant de travauxassimilables lentretien, et en consquence la charge du preneur.

Ds lors, le locataire ayant respect le formalisme de larticle L.311- 2 du code dutourisme, en notifiant au bailleur (par lettre en RAR)de son intention de procder auxtravaux et en joignant un plan dexcution ainsi quun devis descriptif et estimatif destravaux projets, et le bailleur ayant autoris lesdits travaux par lettre du -----------, il

convient deffectuer un abattement sur la valeur locative prcdemment dtermine.Sagissant dimportants travaux de profonde rnovation de lhtel, ayant par ailleurspermis lhtel dtre class en 3 toiles depuis 2012, labattement effectuer nesaurait tre infrieure 30% :

348 863 x 70% = 261 647 soit 262 000


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valeur vnale des murs de lhtel:

Les murs de locaux commerciaux, notamment des htels sont traits par les investisseurscomme de vritables produits financiers. Ils se vendent en consquence partir du revenu

net quils sont susceptibles de procurer.

Il convient de comparer la valeur locative au loyer afin de le capitaliser.

Les htels se vendent actuellement entre 2,5 et 5% du revenu net en fonction de la qualit

de lemplacement, de la construction, de leur tat, du niveau du loyer et de son potentiel de

revalorisation.

Le revenu net de lhtel peut, en lespce, tre retenu 95% du revenu brut, pour

tenir compte de ce que le bailleur conserve sa charge les honoraires de gestionlocative de limmeuble.

Il convient de capitaliser la valeur locative estime ci-dessus 262 000 .

Le taux de rendement peut se construire ainsi :

- cot de largent : OAT 10 ans 1,25% environ

- illiquidit du capital 2,00%

- risques immobiliers : aucun 0,00%

3,25%

conduisant une valeur vnale de :

250 291 x 0,95 ( charges )

3,25% x 1,062 ( frais et droits de mutation )6 890 000 =

Le risque immobilier est inexistant compte tenu de l'existence d'une relle et

importante valeur de fonds de commerce.


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LES HOTELS A VOITURES

la mthodologie

Les locaux sous expertise sont en sous-sols et la trs grande majorit est usage de

garage-htel. Ils ont t conus lorigine pour recevoir en principal un parking.

La monovalence est en consquence avre, par application de larticle R.145-10

du code de commerce.

La valeur locative dun garage-htel sapprcie suivant les usages observs dans la

branche dactivit considre, c'est--dire en fonction de la mthode htelire qui

consiste appliquer la recette thorique (calcule sur la base de deux paramtres

principaux : le prix thorique de location des parkings et le coefficient thorique de frquentation) un

multiple de 3 4 fois la recette mensuelle HT qui constituera la valeur locative. Le

coefficient varie en fonction de la qualit et des caractristiques de ltablissement.

En ce qui concerne les locaux annexes, lapprciation de leur valeur locative

seffectue partir dun prix au m en fonction de leurs usages et qualits respectifs.

Prenons lexemple dun garage Paris

Le bail indique :

destination : usage de parc de stationnement pour vhicules automobiles,cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi que touteactivit sy rattachant

travaux prescrits par lautorit administrative: la charge du preneur

sous-location : uniquement autorise partiellementpour des socits de lavage oude location de voitures, ou toute socit ou personne physiquedont les activits sont conformes la destination des locaux


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les conditions dexploitation

La clientle du garage estimer est compose de riverains louant des

emplacements au mois, et dautomobilistes de passage louant des emplacements

lheure.

Le garage est ouvert tous les jours de lanne 24h sur 24

Les tarifs proposs sont les suivants :

Abonnements mensuels : 195 TTC

Location 1h00 : 3,30 TTC

Les abonnsne disposent pas dans ce parking demplacements rservs. Ilsse garent l o ils trouvent de la place.

Ce mode dexploitation permet de valoriser au mieux lensemble des emplacements

qui peuvent ainsi tre lous lheure.

Le parking comprend 472 emplacements dlimits rpartis sur trois niveaux de

sous-sol (-3, -4, et -5), le reste des surfaces tant exploites en station de

lavage, en locaux de location de vhicules de luxe(tous deux situs au niveau -

3).

En 2012, les abonnements mensuels ont reprsent 39,40% des locations

demplacements de stationnement, les locations lheure ont, quant elles,

reprsentes 60,60%du chiffre daffaires des locations.

la valeur locative

Etant donn :

- la bonne situation pour un parking public, dans un quartier central fortefrquentation, en secteur compos dun parc immobilier essentiellement anciendpourvu de parking privatif,

- limportante concurrence gnre par les parkings situs proximit, notamment :----------------------,

- la destination du bail autorisant lexercice de parc de stationnement pourvhicules automobiles, cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi quetoute activit sy rattachant,

- les emplacements de stationnement rpartis sur trois niveaux du 3mesous-sol au5mesous-sol,

- laccs ais par une rampe double volution de bonne largeur,


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- mais aussi, le trs grand inconvnient de labsence de sparation entre le parkingsous expertise et les emplacements de stationnement privatifs appartenant auxhabitants de lensemble immobilier dont dpendent les lieux lous,

- les nuisances qui en dcoulent, savoir notamment, les emplacements du Parksous expertise utiliss sauvagement par les habitants de limmeuble ou leurs

amis, et lentretien limit du parking priv qui nuit au standing du parking sousexpertise,

On peut apprcier la valeur locative de lhtel voitures, c'est--dire la partrevenant au bailleur, sur la base dun coefficient moyen de 3,5.

Il convient de raisonner partir de la capacit relle de stationnement et des prixunitaires pratiqus de : 195 /mois et de 3,30 /heure.

1) recette thorique maximale annuelle HT

La ventilation entre le parking horaire et le parking mensuel stablit ainsi:

location mensuelle : 39,40%location lheure: 60,60%. Lamplitude douverture pratique est de 24h.

Toutefois les locations lheure se font quasiment exclusivement en journe.La nuit les emplacements sont essentiellement occups par les abonnsmensuels. Ds lors la recette thorique de la branche location horaire serarecherche sur la base de 12h/jour.

La recette thorique maximalepeut en consquence sapprcier ainsi:

Locations mensuelles :

472 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 435165

soit aprs dduction de la TVA 20% :

435 165 / 1,2 = 362 637 HT/an

Locations lheure:

472 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 4134 306


4 134 306 / 1,20 = 3 445 255 HT/an

-------------------------

3 807 892 HT/an

2) Taux de frquentation :


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La situation dans un quartier en secteur compos dun parc immobilier

essentiellement ancien dpourvu de parking privatif, mais offrant de nombreux

parkings publics proximit immdiate, gnrant ainsi une importante concurrence,

et le nombre important demplacements de stationnement (472) du garage sousexpertise, justifient de retenir un taux de frquentation de 60% :

3 807 892 x 60% = 2284 735

conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voituresde :

2 284 735 x 3,5 / 12 = 666 381/an

Rappelons quil convient dappliquer la recette thoriqueun multiple de 3 4 fois larecette mensuelle HT afin dobtenirla valeur locative. Le coefficient varie en fonction

de la qualit et des caractristiques de ltablissement.

Locaux annexes :

Leur valeur locative sapprcie partir dun prix au m en fonction de leurs usages et

qualits respectifs :

bureau daccueil : 26,00m x 180 = 4 680

annexes du bureau daccueil (en sous-sol) : 32,50m x 80 = 2600 aire de lavage et ses annexes (3mesous-sol) : 82,20m x 120 = 9864

bureaux de location de voitures (3mesous-sol) : 122,70m x 150 = 18405 -------------

35 549 /an

Soit une valeur locative totale de :

garage htel : 666 381 locaux annexes : 35 549

-------------701 930 arrondi 702 000


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2mecas: en reprenant les mmes donnes que le 1ercas, mais en supposant que

72 des emplacements lous au mois sont rservs et ne peuvent faire

lobjet dune location lheure:

La recette thorique maximale pourrait en consquence sapprcier ainsi:

Locations mensuelles :

72 emplacements x 195 x 12 mois = 168480

400 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 368784

---------------

537 264


537 264 / 1,20 = 447 720 HT/an

Locations lheure:

400 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 3503 650


3 503 650 / 1,20 = 2 919 708 HT/an

-------------------------

La recette thorique maximale stablit en

consquence : 3 367 428 HT/an

Taux de frquentation retenu comme prcdemment 60% :

3 367 428 x 60% = 2020 457

conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voituresde :

2 020 457 x 3,5 / 12 = 589 300/an

comparer au668 610 /an sans les places rserves.

Do limportance de bien connatre le mode dexploitation du garage estimer.


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LA LOI ALUR :Pour lAccs au Logement et un Urbanisme Rnov

1. La loi ALUR est une LOI de grande ambition

La loi ALUR a pour objectif de rguler les dysfonctionnements du march,

protger les propritaires et les locataires, et permettre laccroissement de loffre de

logements dans des conditions respectueuses des quilibres des territoires

Elle a pour principal objectif de favoriser laccs au logement et lurbanisme

rnov

Cest quantitativement la loi la plus importante de la Vmerpublique

4 titres, 20 chapitres

177 articles

32 pages

Elle traite de tous les pans du secteur rsidentiel et mmeau-del :

Titre 1Logement digne et abordable (51 articles)6 chapitres

Le chapitre 1 est consacr aux rapports locatifs dans le parc priv (22 articles)

Titre 2Habitat indigne et coproprits dgrades (44 articles)

Titre 3Politiques publiques du logement(30 articles)

Titre 4Urbanisme (51 articles)

2. Lentre en vigueur de la loi

Promulgation de la loi : le 24 mars 2014

Publication de la loi au JORF : le 26 mars 2014

Loi n 2014-366 en vigueur depuis le 27 mars 2014

ET MAINTENANT :

Assiste-t-on ou allons-nous assister un dtricotage de la loi qui est tant

conteste ? NON assure Monsieur VALLS, en prcisant quil convient de

procder une application pragmatique de la loi (Manuel Valls 18 juin

2014)


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Les objectifs de la Loi ALUR :

Favoriser laccs de tous un logement digne et abordable

Amliorer les rapports entre propritaires et locataires dans le parc priv

Lettre en place une garantie universelle des loyers

Renforcer la formation, la dontologie et le contrle des professions delimmobilier

Amliorer la prvention des Expulsions

Faciliter les parcours de lhbergement au logement

Crer de nouvelles formes daccs au logement par lhabitat participatif

Lutter contre lhabitat indigne et les coproprits dgrades

Reprer et prvenir lendettement et la dgradation des coproprits

Redresser efficacement les coproprits dgrades

Renforcer les outils de la lutte contre lhabitat indigne

Amliorer la lisibilit et lefficacit des politiques publiques du logement

Rformer les procdures de demande dun logement social pour plus de

transparence, defficacit et dquit

Amliorer le contrle du secteur du logement social

Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social

Elargir les dlgations de comptence en matire de politique du logement

Rformer la gouvernance de la participation des employeurs leffort de

construction

Moderniser les documents de planification et durbanisme

Dveloppement de la planification stratgique

Mesures relatives la modernisation des documents de planification

communaux et intercommunaux

Lutte conte ltalement urbain et la consommation despaces naturels,

agricoles et forestiers

Mesures favorisant le dveloppement de loffre de construction

On se limitera ltude de deux points essentiels pour lexpertise:

les principaux impacts sur les baux dhabitation

le volet urbanisme


41/65

1) les principaux impacts sur les baux dhabitation:

3. La fixation du loyer

3.1. Hors zone dencadrement de loyers

3.1.1 Loyer initial

Le principe de libre fixation du loyer initial est maintenu dans

les zones non encadres

Rgime de libert du code civil qui gouverne la fixation du

loyer initial pour tous les logements soumis la loi du 6 juillet

1989 (tendant amliorer les rapports locatifs et portant modification de

la loi du 23 dcembre 1986).

3.1.2 Loyer rvis

Comme antrieurement :

la rvision intervient chaque anne la date convenue entre

les parties ou au terme de chaque anne du contrat

la rvision ne peut excder, la hausse, la variation dun

indice de rfrence (IRL)

Nouveauts :

la rvision prend effet seulement compter de la demande de

rvision du bailleur.

Sous quelle forme ? Lavis dchance ?

Quid lorsque les indices nont pas t publie ?

le bailleur a 1 an pour manifester la volont dappliquer la

clause de rvision du loyer, dfaut, la rvision est perdue

pour lanne coule

3.1.3 Loyer major

Une clause de travaux damlioration fixant une majoration de

loyer peut tre stipule :

Par le contrat lui-mme

Par un avenant au contrat

Les travaux sont : []travaux damlioration que le bailleur fera excuter


42/65

damliorationpar opposition aux travaux

dentretien

vraisemblablement des travaux futurs

raliss par un tiers ?

La majoration ne peut faire lobjet dune action en

diminution du loyer.

3.1.4 Loyer renouvel : PERSISTANCE DE LANCIEN SYSTEME

le loyer doit tre manifestement sous-valu

la proposition de nouveau loyer doit maner du bailleur six

mois avant le terme du bail et tre :

adresse par LRAR ou

signifie par acte dhuissier ou

remise en main propre contre rcpiss ou

margement

A dfaut daccord sur le nouveau loyer:

Tentative de conciliation par la CDC (commission

dpartementale de conciliation)(saisie 4 mois avant leterme du bail)

En cas de conciliation infructueuse :

- Saisine du juge avant le terme du contrat fixation judiciaire (avec excution

provisoire)

- A dfaut de saisine avant le terme du contrat reconduction aux conditions

antrieures


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3.2. Le systme dencadrement des loyers

Le 29 aot 2014, le gouvernement a prsent le nouveau plan de relance sur le

logement, et le premier Ministre a annonc faire passer la trappe le dispositif

instaur par la loi ALUR/DUFLOT visant encadrer de manire prenne les loyers

en location (nue / meubl) dans le parc priv, en cantonnant sa mise en uvre la

seule ville de Paris (intra-muros), et ce uniquement titre exprimental.

Devant la leve de boucliers de certains suscite par cette annonce Monsieur

VALLS a vite fait machine arrire en acceptant le principe dune exprimentation

ailleurs qu Paris, bas sur le volontariat des communes.

(Lille et Grenoble ont opts pour, mais Lyon, Marseille, et Montpellier ont dit non).

Il convient de prciser que ces tergiversations ne remettent nullement en cause le

dispositif dencadrement annuel des loyers en zone tendue (jusquau 31 juillet 2015)pour une relocation dun logement vacant depuis moins de 18 mois (ou un

renouvellement).

3.2.1 Principes gnraux

Primtre du dispositif :

Cette disposition vise les logements vocation de rsidence principale situs enzone tendues :

zones tendues = zones dans lesquelles la taxe sur les logements

vacants (TLV) est exigible = 28 ZONES (liste indicative des 28agglomrations en zone tendue :Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne,

Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Frjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle,

Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco,

Montpellier, Nantes ,Nice, Paris, Saint-Nazaire, Ste, Strasbourg, Thonon-les-

Bains, Toulon, Toulouse)

zones durbanisation continue de plus de 50 000 habitants o il existe undsquilibre marqu entre loffre et la demande de logements, entranant des

difficults srieuses daccs au logement sur lensemble du parc rsidentiel existant,

qui se caractrisent notamment par le niveau lev des loyers, le niveau lev des

prix dacquisition des logements anciens, ou le nombre lev de demandes de

logement par rapport au nombre demmnagements annuels dans le parc locatif

social

Ces zones couvrent 70% des locations prives soit 4,6 millions de logements en

France.

Ces agglomrations sont caractrises par le manque de logement en location.

Une tude a fait ressortir que 25% 30% des loyers devraient tre baisss.


44/65

un dcret doit fixer la liste des communes comprises dans ces

zones

Les zones tendues sont dotes dun observatoire local des loyers :

Cration linitiative des collectivits territoriales ou EPCI(Etablissement Public de Coopration Intercommunale = cest un groupement

de communes qui ont choisi de dvelopper plusieurs comptence en

commun, comme les transports en commun, lamnagement du territoire, ou

la gestion de lenvironnement) fiscalit propre.

Les observatoires locaux des loyers :

o peuvent prendre la forme dassociation ou de groupement

dintrt public (GIP)o sont agr par le ministre du logement

o sont composs de bailleur, preneur, gestionnaire. La

reprsentation doit tre quilibre

o prsence de personnes qualifies + reprsentant de lEtat

Missions des observatoires :

o recueillir les donnes relatives aux loyers sur une zone

gographique dtermine

o mettre la disposition du public des rsultats statistiques

reprsentatifs sur ces donnes.

En effet, ce dispositif a pour objectif de publier quartier par quartier et type de

logement par type de logement les loyers praticables sur une zone donne. Le

bailleur devra se conformer aux loyers dcrts par les prfets aprs collecte des

informations auprs des observatoires des loyers.

Parc de rfrence :

o ensemble des locaux usage dhabitation ou usage mixte

professionnel et habitation, lexception de ceux

appartenant : aux organismes HLM, aux SEM de

construction et de gestion des logements sociaux (socitsdconomie mixte qui ont pour fonction la construction, la gestion, et

lentretien dimmeubles), aux organismes bnficiant de

lagrment relatif la matrise douvrage prvu larticle L.

365-2 du code de la construction et de lhabitation.


45/65

Qui alimente les observatoires :

o tous les intermdiaires (notamment les agents immobiliers)

o tous ceux qui le souhaitent

Quels loyers de rfrence ? : rentre en ligne de compte la surface,

le niveau de confort, lanciennet du locataire

Chaque anne le Prfet fixe annuellement par arrt :

un loyer de rfrence (loyer mdian), dtermin partir de

donnes recueillies par lobservatoire des loyers,

lorganisme imagin par la ministre DUFLOT pour

accompagner lensemble des mesures fiscales relatives

limmobilier locatif. Le calcul du loyer mdian sera effectu

sur la base du stock de logement louer. un loyer de rfrence major = loyer de rfrence + 20% :

le loyer mdian peut tre major de 20% en fonction du

niveau du confort (conseil constitutionnel du 20 mars 2014)

un loyer de rfrence minor = loyer de rfrence30%

(conseil constitutionnel du 20 mars 2014)

loyer de rfrence = le loyer mdian calcul partir des niveaux de loyers

constats par lobservatoire local des loyers selon les catgories de logement et les

secteurs gographiques.

Ces loyers sont exprims par un prix au mtre carr de

surface habitable, par catgorie de logement et par secteur

gographique.

- enfonction de la structuration du march locatif

(Conseil Constitutionnel 20 mars.2014)

- une apprciation locale diffrencie (on peut sedemander quelle doit tre la finesse de grammage

gographique ?)- un prix au m pouvant varier selon la typologie de

logement

Les loyers de rfrences doivent :

- permettre la dtermination du loyer en

adquation avec lensemble des caractristiques qui

dterminent habituellement la fixation dun loyer


46/65

Les facteurs dterminants du niveau de loyer :

La priode de construction (5 priodes)

Le type de bien: individuel ou collectif

Le nombre de pices

La nature de la location meuble ou nue

3.2.2 Loyer initial

Loyer = Loyer de base + (le cas chant) Complment de loyer (CL)

Loyer de base est fix librement par les parties

dans la limite du loyer de rfrence major

- le montant du loyer du prcdent locataire est indiffrent- la ralisation de travaux par le bailleur nest pas prise en compte

En cas derreur de plus d1/20mede la surface

habitable mentionne, le loyer peut tre rduit au

prorata de la surface habitable.

Un complment de loyer peut tre appliqu :

Loyer de base = loyer de rfrence major

Et si le prcdent dcret dencadrement (dcret

Duflot) perdureLE TOUT DANS LA LIMITE duprcdent loyer index sauf ralisation de travaux

Le complment de loyer :

Dfinition : pour des logements prsentant des caractristiques de localisation ou de

confort par comparaison [.] avec les logements de la mme catgories situs dans le

mme secteur gographique .

On peut en consquence pratiquer un complment de loyer en cas de caractreexceptionnel du logement (grande hauteur sous plafond, prsence dune terrasse, dun

jardin)

Le complment de loyer est lexpression de la libert contractuelle lorsque les

caractristiques dterminantes de la fixation du loyer ne sont pas prises en compte

par les catgories de logement et dans les secteurs gographiques du loyer de

rfrence.

Le montant du complment de loyer et les caractristiques du logement le justifiant

doivent tre indiqus dans le bail.


47/65

En cas de contestation du locataire du complment de loyer :

o Saisine pralable de la CDC (chambre dpartementale de conciliation) obligatoire

Dans les 3 mois compter de la signature du bail

- La charge de la preuve des caractristiques dterminantes du logement est

renverse : elle pse sur le bailleur

- En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fix par le document

dlivr par la CDC (chambre dpartementale de conciliation).

o Saisine du tribunal dfaut de conciliation Dans les 3 mois compter de la

rception de lavis de la CDC pour agir en annulation ou en diminution du

complment de loyer.

Pour les baux en cours, lors du renouvellement automatique ( lissue dune priode

triennale), le locataire peut demander une baisse de son loyer si celui-ci dpasse le

loyer major. Sa demande est formuler auprs du bailleur par courrier au moins sixmois avant la date de son renouvellement.

3.2.3. En cours de bail

La rvision du loyer :

Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : comme prcdemment en

fonction de lIRL (indice de rfrence des loyers). Lindexation nest pas systmatique, le

bailleur devra solliciter le preneur dans les dlais.

Le loyer major :

Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : cf. prcdemment

3.2.4 Loyer renouvel

lors du renouvellement, le loyer peut tre rvalu ou diminu

Si loyer est infrieur de 30% au loyer mdian (hors montant du complment de loyer)

le bailleur peut demander sa rvaluation : laction en majoration

- par tiers ou par sixime selon la dure du bail et limportance de la majoration (+ de

10%)

- laction en majoration ne pourra seffectuer que dans la limite du loyer de rfrence

minor- la contestation du locataire au regard des loyers du voisinage (3 6 rfrences)


48/65

Si loyer est suprieur de 20% au loyer mdian alors le locataire pourra

demander la rvaluation de son loyer : laction en minoration

- action en diminution ouverte au locataire

- diminution (hors complment de loyer) hauteur du loyer de rfrence major ?

Le loyer de rfrence doit tre le loyer publi par arrt au moment de la

demande

Ce que doit dsormais indiquer le bail ;

La surface habitable Le loyer de rfrence et le loyer de rfrence major correspondant la

catgorie du logement

Le montant et la date du dernier loyer acquitt par le prcdent locataire, si

celui-ci a quitt le logement moins de 18 mois avant la signature du bail

La nature et le montant des travaux effectus dans le logement depuis la fin

du dernier contrat

Une notice dinformation relative aux droits et obligations des locataires et des

bailleurs


49/65

Quelles seront vraisemblablement les effets de lencadrement des loyers?


50/65


51/65

Lobservatoire Clameur estime que pour les logements viss par la mesure, les

loyers subiront des baisses de 15% 29% selon lagglomration.

Limpact le plus fort attendu est Nice avec des loyers qui pourraient baisser de

28,6% en moyenne. Le recul devrait tre de 23,1% Paris.


52/65

4.1. Cong du bailleur

4.1.1 Rgles communes aux cong-vente et cong-reprise

Le dlai de pravis de 6 mois reste inchang

Cong notifi par lettre RAR, signifi par acte dhuissier ou remis en main propre

contre rcpiss ou margement

Contrle du juge en cas de contestation sur le cong : il peut :

o vrifier a priori la ralit du motif du cong

o invalider le cong si la non-reconduction du bail napparat pas justifie

par des lments srieux et lgitimes

o se saisir doffice de ces questions

Une notice dinformation relative aux droits du locataire et aux obligations du

bailleur doit tre annexe au cong

Il existe des causes administratives de suspension de la dure du bail et de la

facult de donner cong (insalubrit)

On ne peut pas donner cong des locataires protgs sans offre de

relogement :

o Les locataires de plus de 65 ans (avant lge tait fix 70 ans)

o et dont les ressources sont infrieures un plafond fix par arrt

ministriel

o lexception : si le bailleur est g de plus de 65 ans (avant : 60 ans)

sanctions pnales :

o 6 000 pour le bailleur personne physique

o 30 000 pour le bailleur personne morale


53/65

4.1.2 Cong-reprise

Le bailleur doit indiquer la nature du lien qui lunit avec le bnficiaire de la

reprise (par exemple pour loger son fils)

il doit justifier du caractre rel et srieux de sa dcision de repriseo la justification doit figurer dans le cong

o // loi du 1er septembre 1948

En cas dacquisition dun bien occup

o si le terme du bail en cours intervient + de 2 ans aprs lacquisition le

cong est autoris au terme du bail en cours

o Si le terme du bail en cours intervient - de 2 ans aprs lacquisition le

cong est autoris aprs un dlai de 2 ans prorogation du bail pour 3 ans

Consquence ; augmentation des dcotes appliquer sur le prix du bien vendu

occup : 16 17% en moyenne au lien de 10% habituellement pratiqu avant cette

disposition.

De plus, la Mairie dispose dun dlai de deux mois pour prempter et de 6 mois pour

ritrer. Consquence allongement des dlais pour signer la vente (3 semaines de

plus environ).

4.1.3 Cong pour vente

Le dispositif reste quasiment inchang

En cas dacquisition dun bien occup, le cong pour vente nest autoris qu

compter du terme du premier renouvellement.

Les congs antrieurs ce terme ne sont pas

autoriss Ils sont a priori nuls, leurs effets ne

sont donc pas reports

4.2. Cong du locataire

Le principe est inchang : dlai de pravis de 3 mois inchang

Dans certains cas, rduction du dlai 1 mois :

o en zones tendues

o pour raisons de sant, constates par un certificat mdical

o pour les bnficiaires du RSA ou de lallocation adulte handicape

o pour le locataire qui sest vu attribuer un logement social

Le motif invoqu, QUEL QUIL SOIT, doit tre justifi au moment de lenvoi dela lettre de cong. A dfaut, retour au dlai de 3 mois.


54/65

2) le volet urbanisme

Evolution desplans doccupation des sols (POS) :

Article L 123-19 du Code de lurbanisme :

Les POS qui nont pas t mis en forme de plan local durbanisme (PLU), au

plus tard le 31 dcembre 2015 sont caducs compter de cette date et ce sont

les RNU qui sappliquent.

Toutefois, lorsquune procdure de rvision du POS a t engage avant le

31 dcembre 2015, cette procdure peut tre mene terme sous rserve

dtre acheve au plus tard troisans compter de la publication de la loi. Les

dispositions du POS restent en vigueur jusqu lapprobation du PLU et auplus tard jusqu lexpiration de ce dlai de trois ans.

Transfert de la comptence PLU aux intercommunalits :

- A compter du 27 mars 2017, (3 ans + 1 jour aprs la publication de la loi ALUR), la

comptence PLU est transfre automatiquement aux communauts de communes

ou communaut d'agglomration.

.sauf si dans les trois mois prcdant le terme du dlai de trois ans au moins 25 %

des communes reprsentant au mo

Documents

1ère Partie Du Polycopié 2014-2015 Expertise Immobilière