35 Conseils Pour Réussir Un Lotissement

direction gnrale de lUrbanismede lHabitat etde la Construction

les repres

35 conseils pour russirun lotissement

Janvier 2006


Arche sud

92055 La Dfense

cedex

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35 conseils pourrussir un lotissement

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35 conseilspour russir un lotissement35 conseils

pour russir un lotissement

Cette fiche traite du lotissement de maisons : quipement d'un terrain puis sa division en lots vendusun par un des matres d'ouvrage diffrents qui y construiront des maisons diffrentes des momentsdiffrents. Elle s'adresse toutes les personnes amenes intervenir dans la production de ces lotis-sements : amnageurs, architectes de l'administration, des conseils darchitecture urbanisme environ-nement (CAUE), du secteur priv, constructeurs, entrepreneurs, gomtres, ingnieurs de VRD, instruc-teurs des autorisations de lotir et de construire, lotisseurs, paysagistes.

Les lotissements accueillent un gros quart de la production franaise de logements neufs, soit environ100 000 maisons en 1998 par exemple. Ils rvlent, du nord au sud, de grandes similitudes : localisa-tion nettement rurbaine , sur des territoires distendus o rgne le tout-automobile ; densit brutetournant autour de douze maisons par hectare ; sites souvent inadquats ; alignements, en fort reculd'une large rue, de constructions assez strotypes, d'architecture mdiocre, rgulirement espaces.

La procdure dite opration groupe , c'est--dire l'ensemble dans lequel amnagement et construc-tions sont conus et autoriss ensemble, raliss par un promoteur et les maisons vendues cls enmain , apporte-t-elle a priori plus de qualit que celle du lotissement ? Rien jusqu'ici n'a permis de ledmontrer. En lotissement la varit du paysage produit est le plus souvent suprieure. Et surtout pou-voir faire construire sa maison correspond une trs forte attente.

Cette fiche tente de dresser une liste dtaille des critiques le plus souvent adresses aux lotissementsde maisons et des rponses qui peuvent leur tre apportes au cours des phases de la conception etdu contrle administratif. Elle indique quelques exemples de lotissements russis et quelques publica-tions ventuellement utiles.

Deux pralables dcisifs

Avant tout projet de raliser un lotissement, choisir la bonne localisation. Ce qui oblige examinersoigneusement :z le march immobilier : y aura-t-il des clients cet endroit ?z les finances communales : quels seront les cots d'quipement et ceux de fonctionnement ? Le bud-

get pourra-t-il les supporter ?z la relation aux services quotidiens indispensables : quelle distance chacun d'eux se trouve-t-il ? La

loi solidarit et renouvellement urbains (SRU) de 2000 a pour but, entre autres, de freiner la disper-sion de l'habitat en milieu rural priurbain et d'encourager la cration d'ensembles de maisons plusdenses en milieu urbain. Ce sont souvent les Plans doccupation des sols (POS) qui, en fixant des sur-faces minimales de parcelles, empchent la ralisation de lotissements de caractre plus urbain. Lepassage du POS au Plan local durbanisme (PLU) sera l'occasion de convaincre les lus et les servicesde l'tat d'abandonner ces prescriptions anti-dveloppement tenable.

35 conseilspour russir un lotissement


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z la qualit du site : n'y a-t-il pas d'obstacles naturels (pente excessive, zone inondable, sol instable,)ou culturels (vestiges archologiques, boisement de grande qualit,) l'urbanisation ? Une visitesur place est indispensable.

La dcision de localisation ayant t prise, la seconde question se poser est : choisir la bonne quipe de conception. Qui serait le plus qualifi pour prendre en charge le plan d'ensemble ? La miseen espace ? Le respect du patrimoine paysager ? Le respect de l'environnement ? Le rglement du lotis-sement ? La conception technique ? Pratiquement, cela signifie que pour tout lotissement d'au moinsdix lots, il est indispensable de constituer ds le dpart (et pas seulement pour un habillage final)un quintette architecte + urbaniste + paysagiste + ingnieur VRD + cologue (certains peuvent videm-ment cumuler plusieurs casquettes). Le gomtre intervient en amont de la conception pour le plantopographique, en aval pour la mesure des longueurs et surfaces et leur inscription sur le sol.

La localisation retenue et l'quipe constitue, on peut alors aborder, dans l'ordre, les questions deconception proprement dites : contexte urbain, contexte paysager, plan d'ensemble, amnagementdes lots, amnagement des espaces publics, amnagement des parcelles, mise en uvre du projet.

Risque 1 : lotissements sous forme d'impasses, accols successivementsans liaison d'ensemble.

Solution : tude de l'ensemble du secteur d'urbanisation prvue (ex-zoneNA des POS) pralable toute autorisation de lotir ; organiser l'ensembleet le lotissement lui-mme en rseau maill, sans impasses de plus de cinq six maisons.

Contexte urbain

Risque 2.1 : forme urbaine en rupture non traite avec ses alentours, quece soit la campagne ou un ensemble bti dj existant.

Solution : produire avant de tracer le plan d'ensemble un vritable voletpaysager comprenant : l'analyse du site dans son tat actuel, des sch-mas arguments justifiant les options possibles et celle retenue, des esquis-ses perspectives de loin et de prs. Par rapport un noyau bti prexistant,deux solutions : soit continuit et mimtisme (illustrations I et II), soit rup-ture marque traite par un dispositif fortement plant (illustrations III etIV).

Contexte paysager


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Illustration I - En milieu rural

Road type 44.8m wide with 1.5mmin. footways.Carriage way widenedby 2m each side whereon-street parkingrequired. Speedrestraint every 60m

Island

Ramped narrows Garage court

Road type 5 leadsto Arcadian low-density housing

Table junction

Table junctionTable junctionChicane Parking court

Illustration II - En milieu urbain

Road type 44.8m wide with1.5m min. footpath.

Vehicular aera ofsquare paved in sets

Vehicular aera of circuspaved in setts

Vehicular aerapaved in sets

All garaging betweenand to rear of houses

Private drives servedetached houses in circus

Private parking area

independent adoptedperimeter footpaths

Track of road marked in channels of granite sets

50 mm upstand to pavement atperimeter of private parking area

Rright-angle bend and change ofsurface act as speed restraint

Houses linked by gateways

Speed restraintbend


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Illustration III - Aix-en-Provence: le cours Mirabeau spare visuellement et relie socialement le tissu

urbain mdival et le nouveau quartier construit au XVIIIme sicle.

Illustration IV - mme solution Angoulme : la place de New York.


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Illustration V - Source the Essex Design Guide for residential and mixed use areas, 1997.

Risque 2.2 : forme urbaine visuellement pauvre, le lotissement n'tantstructur ni par le vgtal ni par le bti.

Solution : viter les densits brutes comprises entre dix et vingt maisonspar hectare ; ne raliser que des densits infrieures dix (le lotissement-parc o le vgtal domine) (ill.V et VI) ou suprieures vingt (la rue de bourgo le construit domine) (ill.VII et VIII) ; ces deux types peuvent coexister dansune opration importante.

Varied alignmentof houses

Type 5 minorAccess Way

Cars turn within plotsand agress in fowardgear

Tree and hedge rearboundaries give high standardof privacy

Parking and garagingincospicuously sited withinplots

Space for trees betweenhouses

Trees and hedges on frontboundaries with houses set backbehind

Illustration VI - Londres - faubourg-jardin de Hampstead.


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Illustration VIII - Brentwood (Angleterre) - Brentwood Place.

Illustration VII - Source Essex design guide 1997.

Carriage arches to maintaincontinuity of street frantage

Parking square asspeed restraint

Parking square asspeed restraint

Parking court

Garages and parkingspaces to rear

Road type 44.8m wide with 1.5m


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Illustration IX - Strasbourg - quartier Ungemach.

Risque 2.3 : projet oublieux de la topographie (rappel : c'est aux maisonsde s'y adapter et non l'inverse) ainsi que des particularits potentiellementriches du site (parcellaire existant, grands arbres et haies arbustives, vieuxmurs, rochers, mares).

Solution : ne pas commencer concevoir sans un plan topographique com-portant des courbes de niveau ou des points en nombre suffisant + un par-cellaire existant + un relev des arbres, haies arbustives, vieux murs, etc.

Risque 3.1 : des placettes qui ne sont que des palettes de retourne-ment, des chemins pitons doublant des rues trs peu frquentes et nemenant nulle part, des pelouses microscopiques semes travers lelotissement, d'entretien coteux pour la collectivit mais n'apportant aucunavantage.

Solution : pas d'espaces publics qui n'aient une (des) fonction(s) clairementidentifiable(s) (cf. aussi 5.3) ; pas de chemins pitons en plus des rues.

Risque 3.2 : de longues rues rectilignes dans la perspective desquelles il n'ya absolument rien d'intressant voir.

Solution : pas de longues lignes droites qui n'ouvrent sur une vue pense(une belle maison en fond de perspective (ill.IX), un arbre majestueux, unclocher, le sommet d'une montagne, la mer).

Plan densemble


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Risque 3.3 : une mme largeur de voie, un seul profil en travers mme si lelotissement est vaste.

Solution : assurer la diversit du paysage cr par des largissements, desrtrcissements, des irrgularits dans la largeur d'une mme rue, par plu-sieurs types de profils en travers ; dans les lotissements importants, par desrues droites et des rues courbes. Rtrcissements et virages marqus sonten outre d'efficaces casse-vitesse (ill.X).

Risque 3.4 : des bassins de retenue des eaux pluviales rectangulaires, auxberges btonnes, entours d'un grillage.

Solution :a) examiner si un seul bassin au niveau de l'ensemble de la zone d'urbani-sation prvue ntait pas prfrable ;b) laborer des bassins de forme tudie ( naturelle ou rgle) intgrsdans un espace vivre.

Illustration X - Essex Design Guide - 1997.


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Risque 3.5 : plus gnralement, une absence d' art urbain dans laconception du lotissement.

Solution : constituer une documentation sur de bons exemples (ill.XI et XII)et s'inspirer des procds de mise en valeur de l'espace bti utiliss parleurs concepteurs.

Illustration XI - Source : R UNWIN - L'tude pratique des plans de ville, 1909.

Fig. 262 - Mme tude que dans la figure prcdente, mais avec desmaisons isoles ; les difices sont groups pour former le motif ter-minal des deux rues obliques et aussi pour encadrer le dbouch detoutes les rues.


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Illustration XII - Source : R UNWIN - L'tude pratique des plans de ville, 1909

Risque 3.6 : des lots de forme plutt carre, trs larges mais peu profonds.

Solution : inciter la conception de lots plus troits et plus profonds, assu-rant notamment une distance entre la faade arrire (ct jardin) et la limitesparative du fond de parcelle d'au moins quinze mtres.


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Illustration XIII - Source EPAVN de Cergy Pontoise - Guide l'habitat individuel 1995.

Risque 3.7 : un parcellaire dcoup sans souci de l'orientation.

Solution : vrifier qu'aucune maison n'aura, du fait d'un dcoupage des lotsmal conu, sa faade sud sur rue et sa faade nord sur jardin (ill.XIII).

Risque 3.8 : le long d'une rue, des alignements de lots de largeur identique,d'o un paysage morne.

Solution : faire voisiner plusieurs largeurs diffrentes de lots.


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Risque 4.1 : les voitures en stationnement, notamment l'heure de midi,envahissent le paysage.

Solution : en plus du garage sur la parcelle (souvent transform par la suiteen autre chose), des cours collectives de stationnement et garages en curd'lot : elles dbarrassent les rues des voitures, les voitures sont vues depuisles maisons concernes, les arrires des maisons se trouvent automatique-ment loigns les uns des autres par la cour commune (ill.XIV).

Amnagement des lots

Illustration XIV - Braintree (Angleterre), Black Notley.

Risque 4.2 : la maison est positionne sur sa parcelle indpendamment desa situation dans la composition d'ensemble. De ce fait le paysage estbanalis encore davantage.Solution : marquage des lieux importants du lotissement (angles de rues,fonds de perspective, placettes) par des implantations obliges (ill.XV) ou,mieux encore, par de petits groupements raliss par un promoteur,permettant une architecture plus coordonne (ill.XVI).


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Illustration XV- Source : R UNWIN, l'tude pratique des plans de ville, 1909.

Illustration XVI - Louvain la Neuve (Belgique) : quelques parcelles plus grandessont rserves pour des petits groupements qui viennent structurer lelotissement.

Fig 251. - Croisement de rues avec quatre maisonsplaces sur les diagonales


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Risque 5.1 : profil en travers presque toujours strotyp (cinq mtres dechausse + deux trottoirs d'un mtre cinquante) alors que sur la voirietertiaire la circulation est si faible que les pitons marchent et les enfantsjouent sur la chausse, les trottoirs ne servant en fait que destationnement sauvage .

Solution : des voies mixtes, c'est--dire sans sparation pitons-voitures)de cinq mtres + une (ou deux) banquette(s) en herbe (ill.XVII) - cf. ci-aprspour l'vacuation des eaux pluviales et les arbres - ou, dans les lotisse-ments denses, un (ou deux) largissements plants pour le stationnement(ill.XVIII).

Amnagement des espaces publics

Illustration XVII - Source Essex design guide 1997.

Special suface to encourge slow speeds

Turning spaceswithincurtilages

1.1m verge with services unde3.7m vehicle way

Passing bays at intervals


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Illustration XVIII - Brentwood (Angleterre), Brentwood Place.

Illustration XIX- Source Essex design guide 1997.

Back fameType 7 sharedsurface mews5.8m includingpedestrian margin

Back laneType 6 minor access way 4.1mwide with 1.35m overrunnablefootways

Market squareParking square adopted up to face ofbuildings - no front gardens. Square paved insetts and vehicle way marked by channels.

Ramp

Ramp

Garaging and parkingbelonging to marketsquare houses

Risque 5.3 : des espaces publics trs malaisment utilisables pour d'autresfonctions que le passage.

Solution : une partie de l'espace public doit permettre, par sa localisation,sa taille, sa forme et son amnagement (ombre, protection contre le vent,possibilit de s'asseoir, terrain peu prs horizontal, sans obstacles) desactivits : jeux des enfants, surveillance des parents, conversations prolon-ges, repas de voisinage(ill.XIX).


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Risque 5.4 : aprs quelques annes on se rend compte que presque tousles lotissements sont dpourvus (ont parfois t dbarrasss) de grandsarbres.

Solution : rserver dans quelques emplacements bien choisis (placette, fondde perspective) l'espace suffisant et obliger l'amnageur y planter un oudeux arbres croissance importante tels que chne, htre, marronnier, pla-tane, tilleul) ( ill.XX).

Risque 5.5 : on voit encore des voies tertiaires quipes d'un clairage publicde caractre routier .

Solution : vrifier que le dossier d'autorisation de lotir prvoit un modled'clairage bas adapt.

Risque 5.6 : les ventuels transfos et stockage des poubelles arrivent ladernire minute, comme des cheveux sur la soupe .

Solution : vrifier que le dossier d'autorisation de lotir en prvoit l'empla-cement et le dessin prcis.

Risque 5.7 : ni les concepteurs ni, a fortiori, les services chargs d'valuerla demande d'autorisation de lotir ne disposent de documents suffisam-ment clairs et prcis pour se faire une opinion argumente sur toutes lesquestions nonces ci-dessus.

Solution :a. tablir, pour vrifier la qualit du projet, et inclure dans la demande d'au-torisation des simulations en trois dimensions, c'est--dire faire figurer desvolumes btis ressemblant ceux qui seront rellement difis ;b. faute d'obligation lgale de les fournir dans le volet paysager, convain-cre les collectivits locales (communauts de communes, dpartements),qu'elles auraient intrt publier des chartes ou des directives locales pluscontraignantes.

Illustration XX - Essen (Allemagne), la Margarethenhhe.


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Risque 6.1 : toutes les maisons sont la mme distance de la rue et deslimites latrales, ce qui accentue encore la monotonie du paysage.

Solution :a. laisser toute libert d'implantation sauf aux points-cls du lotissement(cf. 4.2), ne rendre ventuellement obligatoire qu'un recul d'au moins sixmtres devant le garage afin de mnager une seconde place de stationne-ment ;b. autoriser le recul sur limite latrale jusqu' un mtre cinquante (passagede brouette).

Risque 6.2 : trop souvent les parcelles sont dvastes par d'affreux dblaiset remblais.

Solution :a) n'accepter, ni au rglement ni au permis de construire, aucun dblai ou

remblai de plus de cinquante centimtres en dehors de l'emprise de laconstruction elle-mme et des terrasses associes ;

b) exiger que ces dernires soient bordes de murs de soutnement et nonde talus ; dissuader notamment les garages enterrs qui ncessitent desrampes d'accs dvastatrices (soit, ce qui est presque toujours le cas, laparcelle offre suffisamment de place pour un garage rez-de-chausse,soit le stationnement est situer en-dehors).

Risque 6.3 : des jardinets de devant non clos, laisss en friche ou transfor-ms en dpotoirs.

Solution : n'utiliser cette possibilit l'amricaine que s'il est assur quele lotissement sera habit par des propritaires-occupants, auquel cas lesjardinets seront certainement entretenus.

Amnagement de la parcelle

Illustration XXI - Le Vsinet (Yvelines).


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Risque 6.5 : dans une mme rue, des alignements de cltures disparates(hautes, basses, haies, grilles, bois, plastique, blanc, vert, brun).

Solution : dans le rglement et le cahier des charges, un dessin-type n'of-frant que des possibilits limites de variations ou, mieux, des cltures surrue fournies par le lotisseur.

Risque 6.6 : des coffrets techniques (eau, lectricit) qui se promnent l'alignement.

Solution : une clause du rglement et des schmas de principe obligeant les intgrer dans un dispositif pens l'avance.

Risque 6.7 : sur rue la sempiternelle haie de thuyas derrire un grillage.

Solution :a. prescrire des haies rustiques d'essences mlanges.b. demander que le grillage soit implant soixante centimtres en arrirede la limite de proprit, de manire que la haie soit devant et le cache.

Risque 7 : la ralisation des plans d'excution et la mise en uvre du lotis-sement sont suivies par une quipe, de laquelle les concepteurs du projetrestent absents, ce qui entrane des distorsions parfois srieuses entre pro-jet et rsultat.

Solution : contractualiser la participation de l'quipe de mise en uvreds l'Avant projet sommaire (APS) et celle de l'quipe de conceptionjusqu' l'achvement des travaux.

Mise en uvre


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Risque 8 : la mauvaise qualit urbanistique, paysagre, architecturale deslotissements est souvent due, au moins en partie, une insuffisante com-ptence des concepteurs comme des instructeurs, accompagne d'un fai-ble niveau d'exigence qualitative de la part des lus locaux, beaucoupn'ayant jamais eu l'occasion de visiter des lotissements de qualit.

Solution :a. La formation des tudiants, futurs concepteurs de lotissements : lesministres de l'quipement et de la Culture, les corps des architectes-conseilset des paysagistes-conseils devraient inciter les coles d'architecture, dupaysage et des travaux publics programmer au moins un exercice de lotis-sement : plan de composition, rglement, cahier des charges.b. La formation des instructeurs application droit des sols (ADS) : lesdirections dpartementales de lquipement (DDE) et les conseils darchi-tecture, durbanisme et de lenvironnement (CAUE), peut-tre en associa-tion avec les agences et services d'urbanisme municipaux ou d'agglomra-tions, pourraient organiser des runions de discussion et de sensibilisationautour de cette fiche, ainsi que des visites de terrain.c. Linformation des lus locaux : avec les CAUE, les conseils gnrauxdevraient organiser, aprs chaque lection municipale, des voyages d'tude(en France et l'tranger) et diffuser cette fiche ainsi qu'ventuellementdes plaquettes plus locales.

Formation et information des intervenants


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Quelques illustres anctres :

Paxton (paysagiste) : Edensor - Devon, Angleterre - 1838 ;de Choulot (paysagiste) : Le Vsinet - Yvelines - 1860 ;Olmsted (paysagiste) : Riverside - Chicago - 1870 et Forest Hill Gardens -New-York - 1910 ;Norman Shaw (architecte) : Bedford Park - Londres - 1877 ;Unwin (architecte) : faubourg-jardin de Hampstead - Londres - 1907(notamment, une insertion trs convaincante de groupements au seinde lotissements ) ;Walter (architecte) : Paris-Jardins - Draveil, Essonne- 1912.

Quelques ralisations rcentes :

z Bois-Guillaume (Seine-Maritime) : Les Portes de la Fort (environ trentehectares),

amnageur-lotisseur : Foncier-Conseil Rouen (M. Zaknoun),architecte : M. Hulack (Rouen),paysagiste : M. Larue (Lille),cologue : M. Chab (Rouen),b.e.t. : Infra-Service (Mont-St-Aignan),z Montfort-l'Amaury (Yvelines) : La Moutire (35 lots),amnageur-lotisseur : Loticis Pontchartrain (M. Roch),architecte : M. Tetreau (Levallois-Perret),b.e.t. : Gemoc (Plaisir),z et surtout Louvain-la-Neuve (Belgique, trente kilomtres au sud-est deBruxelles) : 750 lots crs depuis 1972, plusieurs oprations en cours ; l,comme Hampstead, des groupements aux lieux marquants des lotis-sements,amnageur-lotisseur : UCL (Universit catholique de Louvain), administra-tion des domaines,architecture, paysagisme, voirie, assainissement : UCL, service du planurbain,eau, lectricit, tlcommunications : rgies intercommunales.

Des sources dinspirations


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Monographies :

BAUER, G. BAUDEZ, G. ROUX, J-M. Banlieues de charme. Pandora. 1980

BAUER, G.valuation de la qualit des espaces extrieurs des lotissements(ralises entre 1971 et 1990) de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise. 1993

BAUER, G (Codra). De LATAULADE, B. Vers des lotissements denses. PUCA2000

CAUE 77. Les six temps du lotissement, charte pour la qualit.1995

CHAIB, J. THOREZ, J.P. Les eaux pluviales, gestion intgre. Le quotidien dumaire et Foncier -Conseil. 1993

CORPS DES ARCHITECTES-CONSEILS. La maison individuelleson agglom-ration. 1997

ESSEX PLANNING OFFICERS ASSOCIATION. The Essex Design Guide ForResidential and Mixed use Areas. 1997

KATZ, P. The New Urbanism. Mc Graw Hill. 1994

LAJUS, P. RAGOT, G. L'architecture absente de la maison individuelle. PUCA1997

La voirie mixte. La Prvention Routire et Foncier-Conseil. 1994

Priodique :

BAUER, G. Une maison en lotissement. Architecture-Cr n280. 1998

Bibliographie

FicFiche tabhe tabllie par Gie par Grrarard Bauer, ard Bauer, arcchhitecteitecte


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