50 congrès de l’AeMQ · LE FAISCEAU • 2 3 mOT de La prÉsideNTe : marie-HÉLèNe cadriN É.a. 4 j’ai Lu pOur VOus : NOrmaNd GOdbOuT É.a. 7 e50 cONGrès de L’aÉmQ eN bref

ASSOCIATION DES ÉVALUATEURS MUNICIPAUX DU QUÉBEC

LE FAISCEAU • www.aemq.qc.ca 1

LE FAISCEAUASSOCIATION DES ÉVALUATEURS MUNICIPAUX DU QUÉBEC

UNE DÉCISION DE PLUSIEURS ENSEIGNEMENTS EN MATIÈRE INDUSTRIELLE : ME PATRICE RICARD DE LA fIRME DUfRESNE HÉBERT COMEAU

50e congrèsde l’AeMQ

J’AI LU POUR VOUS : Normand Godbout É.A.

ÉTÉ 2014 • VOL. 42 No 1

ÉTÉ 2014VOL. 42 NO 1

Le jOurNaL de L’assOciaTiON des ÉVaLuaTeurs muNicipaux du QuÉbec

esT pubLiÉ TrOis fOis par aNNÉe.

TOuTe reprOducTiON esT iNTerdiTe saNs auTOrisaTiON de L’ÉdiTeur.

« Les opinions émises dans Les articLes n’engagent que La

responsabiLité de Leurs auteurs. »

a/s pierre GOsseLiNsecrÉTaire-admiNisTraTif

succursaLe YOuViLLe,c.p. 359

mONTrÉaL(QuÉbec) H2p 2V5

TÉL. / fax : (450) 622-0434cOurrieL:

[email protected]

ÉdiTeurpierre GOsseLiN

cOLLabOraTeurGuY GeOffriON

SOMMAIRE


3 mOT de La prÉsideNTe : marie-HÉLèNe cadriN É.a. 4 j’ai Lu pOur VOus : NOrmaNd GOdbOuT É.a. 7 50e cONGrès de L’aÉmQ eN bref : LOuis rOY É.a. 11 remerciemeNTs À NOs cOmmaNdiTaires 12 Le cONGrès eN pHOTOs

14 uNe dÉcisiON de pLusieurs eNseiGNemeNTs eN maTière iNdusTrieLLe : me paTrice ricard de La firme dufresNe HÉberT cOmeau

19 TribuNaL admiNisTraTif du QuÉbec : VidÉOTrON LTÉe / VidÉOTrON s.e.N.c. parTie reQuÉreNTe c. ViLLe de saiNT-bruNO-de-mONTarViLLe ViLLe de LONGueuiL / ViLLe de mOmTrÉaL ViLLe de LaVaL / ViLLe de QuÉbec parTies iNTimÉes

N otre dernier congrès tenu à Lévis sous le thème « Êtes-vous prêts » nous a permis de

célébrer le 50e congrès ainsi que le 55e anniversaire de l’Association des éva-luateurs municipaux du Québec. Pré-sidé par Éric Racine, ce congrès a réuni 183 congressistes et plus de 250 participants. Votre excellent ni-veau de participation témoigne de l’intérêt que vous portez à votre profession ainsi qu’à l’AÉMQ. Composé d’Éric Raci-ne, Louis Garant, Stéphane Giroux, Marc Lagueux et de Bernard Côté, je tiens à remercier les membres du comité du congrès pour leur implication et leur effort remarquable qui nous ont permis de vivre cette belle expérience. Je ne vou-drais surtout pas oublier notre secrétaire administratif, Pierre Gosselin, qui réalise à chaque année un travail extraordinai-re. Il est également important de mentionner que l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec reconnaît 14 heures de forma-tion continue pour cet événement.

Lors du diner conférence du samedi midi, vous avez pu vous faire instruire sur les derniers développements de notre site web ainsi que la nouvelle application iPhone. C’est dans le même ordre d’idée que le conseil d’administration de l’Association des évaluateurs municipaux du Québec a pris la décision de devenir un CA sans papier. En effet, l’échange et l’utilisation de documents électroniques sera préféré à l’utilisation de papier. Ce geste écologique permettra une meilleure efficacité lors des réunions des membres du conseil.

Pour ceux qui n’auraient pas encore suivi la formation du module 1 de la modernisation, une séance aura lieu à Drummondville le 28 octobre prochain. De plus, différentes dates ont été arrêtées à l’automne pour les modules 2, 2A ainsi que le module 3. Vous trouverez sur le site de l’OEAQ les informations nécessaires.

En terminant, en mon nom et au nom de tous les membres du conseil d’administration, nous vous souhaitons un très bel été et de bonnes vacances.

La présidenteMarie-Hélène Cadrin É.A.

PRÉSIDENTE



MOT DE LA

J’AI LU POUR VOUSLes fONdemeNTs de L’immObiLierpar Normand Godbout É.A.

Lors de ma dernière rubrique, je vous faisais part de livres sur le droit de propriété dont je ne recommandais pas la lecture. À la suite de cet article, j’ai reçu une multitude de courriels et je… me…vous… Bon ! Disons que je vous

entends murmurer, et que vous avez raison : je n’ai pas reçu plusieurs courriels. Je n’en ai reçu qu’un. Qu’un seul courriel. Mais quel courriel ! Je vous l’assure.

Où en étais-je donc ?

Ah oui ! Je vous disais que l’auteur de ce courriel me demandait s’il existe, au sujet du droit de propriété, un texte compréhensible et à la portée des évaluateurs municipaux. Et la réponse est la suivante : oui !

La Chambre des notaires du Québec a récemment lancé une plaquette d’une centaine de pages intitulée Droit de propriété, 2e édition. Produit sous l’autorité de Me Denys-Claude Lamontagne, ce fascicule donne une très bonne description de l’encadrement du droit foncier au Québec. Bien qu’il ne réussisse pas tout à fait à simplifier le jargon hermétique et le style ampoulé du langage juridique, la disposition de son texte en rend la lecture des plus agréables. Par exemple, chaque sous-chapitre est introduit par une maxime ou un proverbe qui, sous un ton humoristique, identifie bien l’objet des pages qui suivent; puis chaque paragraphe est numéroté, ce qui facilite énormément le repérage et la prise de note du lecteur.

La publicité de l’ouvrage le résume bien : « Le présent texte porte sur les règles particulières à la propriété immobilière qu’on trouve dans le Code

civil. Seront donc abordés les sujets suivants : l’abus de droits et les troubles de voisinage; le bornage; le régime hydrique; les arbres et les plantations; l’accès au fonds d’autrui; les jours et les vues; le droit de passage; la mitoyenneté1. » Je recommande donc ce livret à ce fidèle courrielleur, tout comme aux autres intéressés.

Puisqu’il s’écrit des nouveautés sur le droit immobilier, qu’en est-il des publications en évaluation immobilière ?

Les évaluateurs municipaux se souviennent du déferlement médiatique de la fin des années 1980 et début 1990 où, coup sur coup, le professeur Achour de l’Université Laval et l’ex-juge Desjardins du BREF avaient produit les livres qui alimentent encore la doctrine et la jurisprudence. Mais les manuels Achour ne sont plus disponibles depuis longtemps dans les librairies. Et le Desjardins devient de plus en plus caduc chaque fois qu’est modifiée la Loi sur la fiscalité municipale.

Les évaluateurs municipaux se réjouissent évidemment du magnifique Manuel d’évaluation foncière du Québec2 dont l’édition modernisée est diffusée sur le Web depuis 2010 par le ministère des Affaires municipales (récemment nommé le MAMOT). S’agit-il d’un véritable traité du savoir ou plutôt d’un livre de recettes ? C’est un document splendide. Un beau texte doté d’une foule d’exemples. Mais il ne s’agit pas d’une oeuvre





téléologique; c’est plutôt le répertoire méthodologique des bonnes pratiques « dirigées » de l’évaluation municipale au Québec. Le guide de la bienséance en fiscalité foncière.

Que s’écrit-il donc de neuf en évaluation immobilière au Québec ?

Voilà qu’un professeur de l’Université du Québec à

Montréal (UQAM), monsieur Ünsal Özdilek, vient de publier deux livres en deux ans. Il faut le savoir. Il faut le voir. Il faut peut-être même l’avoir.

Le premier manuel, Fondements analytiques de l’immobilier3, se présente comme un recueil de notes de classe. Il est de format 8½ x 11, recto verso, à gros caractères et se lit aisément, sans heurts, un peu comme un essai ou un mémoire. L’auteur aborde tous les concepts connus de l’évaluation immobilière et les distribue judicieusement parmi ses descriptions des trois méthodes d’évaluation. On dirait un document de révision préparatoire à l’examen final en études immobilières : concis et précis. Sa plus grande qualité repose sur l’effort évident de tenter de cerner le concept de la valeur, comme entendu dans notre système capitaliste et de l’adapter à l’analyse immobilière, à un moment où notre univers économique est en pleine implosion.

Son style est particulièrement recherché. La lecture de ce livre permettrait tout au moins d’apprendre et d’intégrer de nouvelles expressions à notre discours de tous les jours, par exemple : uniformisation des normes, approche géographique, dynamique des prix, biens corporels ou incorporels, gestion de risque, capitalisation de l’impôt foncier, cybermarketing, géobases de SIG, etc.

Le second manuel, Fondements pratiques de l’immobilier4, est un vrai beau livre. Tout d’abord, physiquement, il a la reliure et les dimensions usuelles d’un document de bibliothèque. Puis, il est bien écrit. Son texte est soigné, digne d’une

thèse de doctorat, mariant avec raffinement les termes techniques de la pratique québécoise de l’évaluation (par exemple : unité d’évaluation, taux global de capitalisation, des aires parfois en pi2 et parfois en m2, etc.) aux expressions plus classiques de l’économie. Et il est documenté de nombreux tableaux chiffrés.

Sa grande originalité consiste à expliquer l’évaluation immobilière en réussissant à faire, en parallèle, la distinction nette entre la pratique individualisée de l’évaluation par expertise et celle de masse de l’évaluation municipale.

Sa modernité est incontestable, même si l’auteur passe sous silence le grand bouleversement de la modernisation de l’évaluation municipale. Il fait référence aux acteurs bien connus du marché immobilier québécois de 2014, tels Centris ou JLR, et décrit l’approche hédonique par régression; il cite même le grand incendie du centre-ville de Lac-Mégantic.

En tant qu’universitaire, monsieur Özdilek ne peut toutefois pas s’empêcher de quelques originalités toutes personnelles. Par exemple, sous sa plume, la méthode de comparaison devient « la méthode de prix », la technique du lotissement devient « la technique du développement », la désuétude économique s’appelle « la désuétude de situation » ou même « situationnelle ». Enfin, la désuétude fonctionnelle est pour lui une « déficience fonctionnelle ».

Il s’agit donc du dernier né des livres sur l’évaluation immobilière au Québec. Nul praticien de l’évaluation ne peut en ignorer l’existence. Il faut en faire lecture.

Par contre faut-il en adopter le vocabulaire ? Alors là, c’est à vous de décider de vous référer ou non à son contenu pour vos travaux quotidiens.

J’AI LU POUR VOUS (SUITE)



Personnellement, je préfère demeurer fidèle aux termes du Manuel d’évaluation foncière du Québec tels que « méthode de comparaison » ou « désuétude fonctionnelle et externe ». Qu’en pense mon fidèle courrielleur ?

À bon entendeur, salut !

(L’auteur enseigne au campus Notre-dame-de-foy.)

1 LAMONTAGNE, Denys-Claude, Droit de propriété, Les règles particulières à la propriété immobilière, Les servitudes, 2e édition, Série Répertoire de Droit, Wilson & Lafleur, Martel Ltée, Montréal, 2014, 96 pages.

2 MINISTÈRE DES AFFAIRES MUNICIPALES, DES RÉGIONS ET DE L’OCCUPATION DU TERRITOIRE, Manuel d’évaluation foncière du Québec (ressource électronique), Publications du Québec, Québec, 2014.

3 ÖZDILEK, Ünsal, Fondements analytiques de l’immobilier, Guérin éditeur, Montréal, 2013, 273 pages.

4 ÖZDILEK, Ünsal, Fondements pratiques de l’immobilier, Presses de l’Université du Québec, Québec, 2014, 331 pages.

J’AI LU POUR VOUS (SUITE)

l’AÉMQ en brefJeudi, le 29 MAi 2014

COCkTAIL « LES RETROUVAILLES »C’est tout d’abord dans le hall des congrès de l’Hôtel Four Points de Lévis que les congressistes se sont réunis pour le cocktail « les retrouvailles ». La soirée s’est ensuite poursuivie dans les différents restaurants de Lévis et des environs, d’autant plus qu’une partie de hockey éliminatoire était diffusée.

Vendredi, le 30 MAi 2014

OUVERTURE DU CONGRÈS

CONfÉRENCES➤ Le coup d’envoi du congrès a été donné par notre

président de congrès, monsieur Éric Racine, É.A. suivi par la présidente de l’Association, madame Marie-Hélène Cadrin, É.A. qui nous a souhaité la bienvenue à Lévis. Finalement, le maire de Lévis, monsieur Gilles Lehouillier nous a accueillis dans sa ville et nous a entretenus sur la manière qu’il entend faire évoluer sa municipalité. [voir photo ci-dessus]

50e Congrès de par Louis Roy, É.A.





➤ En ouverture et présenté par un historien, nous avons eu droit à tout un historique de la Ville de Lévis, des origines à aujourd’hui, passant de sa « banlieue qu’est Québec » à ses liens avec la côte Est américaine.

➤ Les premiers conférenciers, Me Louis Bouchart d’Orval et monsieur Alain Raby, É.A., nous ont entretenus sur la fiscalité municipale au Québec par une rétrospective intitulée « 50 minutes pour 50 ans d’histoire en évaluation municipale ». En moins d’une heure, les congressistes ont pu avoir un aperçu de l’évolution de l’évaluation foncière au Québec. Lors de cette allocution, nos conférenciers ont su nous remémorer, pour les plus vieux et faire découvrir aux plus jeunes 50 ans d’histoire en fiscalité municipale. Il s’agit d’une conférence qui servira de référence pour le futur et je vous invite à la consulter sur notre site.

➤ Par la suite, monsieur Jean-Pierre Verville, directeur de projet à la Ville de Québec, nous a entretenus sur les situations d’exception. Sous le thème « Les situations d’exception, êtes-vous prêts? ». M. Verville a expliqué ce

qu’est une situation d’exception et démontré que plusieurs situations d’urgence surviennent au Québec, même si on pense qu’il ne se passe pratiquement rien chez nous. Le rôle de l’évaluateur municipal dans de telles situations est fréquemment requis. Pensons aux inondations à St-Jean-sur-Richelieu, à la crise du verglas, etc.

➤ En début d’après-midi, messieurs Jean-François Boutin, É.A. et Mario Loranger, 1er technicien au SÉVQ sont venu nous informer sur la « Mise en production et conversion des A01, M01 et NR01 ». Ainsi, nos conférenciers ont partagé leurs expériences en passant en revue la conversion et la mise en production des nouvelles fiches modernisées AGRICOLE, MULTI RÉSIDENTIELLE et NON RÉSIDENTIELLE. Ils ont profité de l’occasion pour nous informer des pièges à éviter.

➤ Pour conclure la journée, une rencontre a été organisée avec des joueurs importants du marché immobilier lévisien, soient les représentants du Groupe commercial AMT et de Développement Barthell Beaubourg. La formule participative des participants semble avoir plu aux congressistes.

CONjOINTS/CONjOINTESPendant que les congressistes participaient aux différentes activités de la journée, les conjointes sont parties à la découverte du Fort no 1, ont effectué un tour de Ville du vieux Lévis, dîné au Liverpool steak house, fait une incursion au chantier AC Davie et, finalement, ont visité la Maison Alphonse-Desjardins avant de revenir à l’hôtel pour se préparer à la soirée.



LA SOIRÉE DE VENDREDIEn soirée, les congressistes et leurs conjoints et conjointes devaient se déplacer pour assister à un souper-croisière sur le M/V Louis-Joliet. Malheureusement, un accident maritime survenu quelques jours avant le congrès a obligé les organisateurs à revoir la soirée du vendredi. Ainsi, cette soirée du vendredi s’est tenue à l’hôtel même et, pour l’occasion il a été converti en République sud-américaine, soit « Santa Banana ». Le contretemps occasionné par l’avarie du M/V Louis-Joliet s’est soldé en un souper plus que gastronomique, une animation hors pair et un plancher de danse enflammé.

sAMedi, le 31 MAi 2014

CONfÉRENCES➤ La première conférence de cette deuxième journée s’intitulait

« Changement, courage, inspiration : Comment être prêt? » par madame Isabelle Fontaine, consultante en

développement organisationnel. Madame Fontaine a su réveiller tout le monde et « marquer quand ça comptait ». Les participants ont pu s’en rendre compte par l’énergie de cette dernière. La conférence de madame Fontaine « a fait jaser » lors de ce congrès.

➤ Au retour de la pause une conféren-ce très attendue des évaluateurs, celle de Me Paul Wayland portait sur « L’information, le nerf de la guer-re en évaluation ». Nous avons été instruits sur l’indépendance de l’éva-luateur municipal, sur une revue jurisprudentielle relative aux articles 15 à 18.6 de la LFM, de la visite des lieux et de la production des docu-ments. Par la suite, le sujet d’actualité qu’est l’autorisation préalable d’utiliser les informations nous a été commenté en parallèle avec les articles 78 et 79 de la Loi sur la fis-calité municipale. Encore une fois, le verbe engagé de Me Wayland a suscité l’intérêt de tous.

➤ Au retour du lunch, M. Nicolas Bouchard, É.A. à la Direction de l’évaluation foncière au MAMOT, nous a entretenus sur « Une nouvelle ère s’amorce : soyons prêts ! ». M. Bouchard a donc élaboré sur le rôle et la structure organisationnelle du ministère, les principales activités de la direction générale de la fiscalité et de l’évaluation foncière (DGFEF) en matière d’évaluation foncière et nous a fourni un aperçu de l’après modernisation et ce qui y sera privilégié.

➤ En milieu d’après-midi, M. Belaid Aouni, docteur en recherche opérationnelle et directeur du groupe de recherche sur l’aide à la décision de l’Université laurentienne a effectué sa conférence par Skipe étant



en déplacement au Qatar au moment de la conférence. Le sujet, « La statistique et l’évaluation », avait pour objectif de sensibiliser les participants aux différentes méthodes statistiques pouvant être utilisées en évaluation et de qualifier les limites de chacune d’elles. À remarquer qu’il s’agissait d’une première conférence à distance au congrès de l’Association.

➤ Pour clore cette deuxième journée de conférence, un habitué de nos congrès nous a « tenus en haleine » avec ses questions. M. Guy Mineault, docteur en économie, est venu nous entretenir cette fois-ci sur le sujet « Êtes-vous prêt pour la conséquence des prêts ? ». Avec sa verve et sa maîtrise des notions économiques, M. Mineault a captivé l’assistance en discourant sur l’endettement des ménages, des entreprises et des gouvernements et sur les risques que cela peut impliquer.

CONjOINTS/CONjOINTESLa journée a été dédié à une tournée gourmande soit la découverte de la Cache à Maxime et à une visite du vignoble Le Nordet.

BANQUET DE CLôTURE➤ La présidente de l’Association, madame Marie-Hélène

Cadrin et le président du congrès monsieur Éric Racine ont procédé aux remerciements habituels et notre animateur, avec son humour mordant, a pris en charge l’animation et supervisé les tirages de nos prix de présence.

➤ Par la suite, le président du congrès 2015, M. Martin Houde, a invité les personnes présentes à s’inscrire en grand nombre au prochain congrès de l’AEMQ, le 51e, qui se tiendra dans les Laurentides à l’Hôtel l’Estérel, du 28 au 30 mai 2015.

➤ Finalement, nous avons eu droit à un souper de première classe et à un spectacle par le groupe All Access. Comme à l’habitude, la clôture du congrès de l’AEMQ s’est faite sur le plancher de danse et à la suite de l’Association.

NOTE : La plupart des conférences mentionnées précédemment sont disponibles sur le site de l’Association dans la section DOCUMENTATION.

MERCI À NOS COMMANDITAIRES 2014


AVISO GROUPE CONSEIL

BÉLANGER SAUVÉ, AVOCATS

CROISIÈRES AML

DUFRESNE HÉBERT COMEAU, AVOCATS

DUNTON RAINVILLE, AVOCATS

ESTÉREL RESORT

JEAN-PIERRE CADRIN & ASSOCIÉS INC.

K2 GÉOSPACIAL

LE GROUPE ALTUS

LE GROUPE ÉVIMBEC

LE GROUPE SERVITECH

LES ESTIMATEURS PROFESSIONNELS LEROUX, BEAUDRY, PICARD & ASSOCIÉS INC.

LES ÉVALUATIONS CÉVIMEC-BTF

LETTRA-TECH

MODELLIUM INC.

PG SOLUTIONS

SOCIÉTÉ D’ANALYSE IMMOBILIÈRE ABITIBI INC.

SOCIÉTÉ D’ANALYSE IMMOBILIÈRE DM INC.

TREMBLAY BOIS MIGNAULT LEMAY, AVOCATS

VILLE DE LÉVIS

le Congrèsen PHoTos







UNE DÉCISION DE PLUSIEURS ENSEIGNEMENTS EN MATIÈRE INDUSTRIELLE :WinpaK HeatseaL pacKaging inc. c. ViLLe de VaudreuiL dorion, 5 mai 2014, 2014 QcTaQ 04860

Le Tribunal administratif du Québec (le « Tribunal ») rendait une décision de plus de 100 pages dans cette affaire, se prononçant sur différents aspects du traitement de la méthode du coût d’une propriété industrielle riveraine à l’autoroute 40 Ouest en montérégie.

Patrice Ricard, avocat, Dufresne Hébert Comeau

Il s’agit d’un complexe industriel de type conventionnel, abritant des bureaux en façade et des baies d’entreposage et de production à l’arrière, assorti d’une section expédition/réception. L’unité d’évaluation avait subi entre 1989, année de sa construction, et 2013, plusieurs agrandissements successifs. On y fabrique différents types d’opercules de l’industrie alimentaire, comme par exemple, les pellicules métallisées retrouvées sur les contenants de yogourt.

Sans nier l’utilité de lire la décision dans son ensemble, j’ai regroupé ci-après les principaux thèmes débattus dans cette affaire, auxquels je me propose plus loin d’en détailler le traitement réservé par le Tribunal.

Étaient en litige1) La classe de l’immeuble;2) L’inclusion ou non au rôle de certains éléments en

vertu de l’article 65 L.F.M. et la notion du caractère « actif »;

3) La valeur résiduelle en fin de vie économique;4) Le traitement des détériorations physiques corrigibles;5) Le traitement de la compensation qu’a dû payer la

requérante pour le remblaiement d’une zone humide sur le terrain acheté aux fins de l’agrandissement de son usine;

6) L’ajustement pour les taxes d’amélioration locale (TAL);

7) La désuétude externe de localisation plaidée en raison du voisinage immédiat résidentiel;

DROIT MUNICIPAL | DROIT DU TRAVAIL | DROIT DE L’ENVIRONNEMENT

Téléphone : 514 331-5010 dufresnehebert.ca

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1) La classe de l’immeuble

Le débat sur la classe occupa la plus grande partie de l’audition. Pour l’évaluateur de la partie requérante, l’unité d’évaluation relevait d’une classe 6, alors que pour celui de la Ville, une classe 5, dite standard, devait plutôt être retenue.

L’expert de la requérante était d’avis que la classe 5 en vertu du Manuel d’évaluation foncière du Québec (« MÉFQ ») n’avait pas lieu d’être adoptée pour des propriétés d’usage industriel de type standard. Pour ce témoin expert, la classe 7 était généralement à retenir pour ces propriétés. Cette prétention découlait de son expérience de comparaison des coûts neufs industriels calculés à partir du MÉFQ, supérieurs selon lui, de 20% à 25% des coûts réels de construction industrielle. Selon ce dernier, les autres facteurs de rajustement du MAMROT étant fixes, la modulation par le facteur de classe permettait un rajustement du coût plus fidèle à la réalité du marché.

Pour le remplaçant de l’évaluateur municipal, la détermination de la classe devait passer par les directives et définitions tirées du MÉFQ. Malgré l’application commune par les deux experts du « Guide d’attribution de la classe aux constructions industrielles », les divergences dans l’établissement de ce facteur de part et d’autre perduraient, amenant ces derniers à vouloir faire une validation par l’analyse des coûts de construction des agrandissements récents. Or, le Tribunal, après son analyse et calcul des coûts de remplacement, se trouva à confirmer l’indication d’une classe 5 dite standard. Cette classe 5 était en quelque sorte corroborée pour le Tribunal, dans la mesure où chaque partie du complexe industriel avait impliqué des corps de métiers spécialisés, un suivi de chantier constant et autres caractéristiques militant vers une classe supérieure.

En définitive, le Tribunal en arriva à la conclusion que l’opinion de l’évaluateur de la requérante, pour qui une classe 7 était le standard à retenir pour les bâtiments industriels, n’était pas démontrée. Le Tribunal ajouta à ce sujet, en lien avec les définitions et directives du MÉFQ, qu’il ne lui appartenait pas « de réécrire les descriptions des classes, de les redéfinir, ni de les rebaptiser. ».

2) L’article 65 L.f.m. et le caractère « actif »

Au-delà des éléments visés par l’application ou non de l’article 65 L.F.M., le TAQ vint à la conclusion, à l’instar de certains de ses précédents, que le caractère actif de la machine ou de l’appareil était un critère à appliquer. Il en allait autrement toutefois pour le Tribunal lorsqu’il s’agit de qualifier les accessoires. Après analyse des précédents jurisprudentiels, le Tribunal concluait que les accessoires n’ont pas à posséder un caractère actif dans la production industrielle et que leurs sorts doivent suivre ceux des machines et appareils. La question se posant selon le Tribunal, était de déterminer si les composantes en cause, alléguées comme accessoires, l’étaient réellement. Si oui, il fallait alors se demander s’il s’agissait d’un accessoire d’une machine ou d’un appareil.

À titre d’illustration dans cette affaire, nous retenons les débats visant la climatisation dans une partie de l’usine et certaines mezzanines, qui selon la requérante, devaient être exclus du rôle, car utilisés ou destinés à la production industrielle. Dans le premier cas, la climatisation fut jugée nécessaire au procédé industriel et réputée agir comme accessoire des machines et appareils. Pour ce qui est des mezzanines, la requérante et son expert étaient d’avis qu’elles étaient des accessoires des machines et appareils en raison du fait que certaines composantes de ces dernières y étaient placées. Selon la requérante, ces mezzanines répondaient à des impératifs de fonctionnalité liés aux machines et appareils de par leur localisation dans le bâtiment. Pour le Tribunal, ces mezzanines devaient être considérées comme des planchers ajoutés aux endroits utiles au moment de l’installation d’une nouvelle machine, et n’en faisaient pas pour autant les accessoires de ce qu’on y place.

3) La valeur résiduelle en fin de vie économique

Pour l’expert de la requérante, cette valeur résiduelle était de 10% pour cet immeuble qu’elle considérait à vocation spécifique. Pour l’évaluateur de la Ville, ce pourcentage devait être de 20%, compte tenu du caractère général industriel de la propriété, sa capacité d’adaptation à un autre usage ainsi que sa localisation avantageuse. Le TAQ décida pour 20%, constatant les caractéristiques physiques conventionnelles de



l’immeuble, notamment en termes de cloisonnement intérieur, d’uniformité d’élévation du plancher ainsi que sa localisation dans un environnement où se trouvent des propriétés industrielles comparables jouissant aussi de perspective économique soutenue.

4) Élément de dépréciation physique corrigible

L’évaluateur de la requérante, outre le fait qu’il appliquait ultérieurement la dépréciation normale par le procédé âge/vie, soustrayait tout d’abord du coût neuf, l’ensemble des coûts importants des travaux de remplacement de la toiture. Pour le Tribunal, il y avait ici double dépréciation dans la mesure où la toiture ne souffrait pas, aux moments pertinents, d’un entretien différé nécessitant une intervention immédiate et que la dépréciation normale tient déjà compte du vieillissement du revêtement. À cet appui, le Tribunal référa au témoignage de l’évaluateur de la Ville, à l’effet qu’il n’avait pas observé d’entretien différé, mais plutôt un entretien normal, voire supérieur à la moyenne, pour ce genre de propriété en raison de ses activités de production dans le domaine alimentaire.

5) Le traitement de la compensation pour le milieu humide

La requérante désirant agrandir son unité d’évaluation sur le terrain contigu dont elle était devenue propriétaire, eut à payer une compensation pour la perte de ce milieu naturel humide devant être remblayé. Cette compensation, par le paiement d’un montant supérieur à 150 000$, était soustraite purement et simplement par l’évaluateur de la requérante de sa valeur de terrain. Conformément à ce que plaida la Ville, une telle soustraction n’avait pas à être faite. Le Tribunal assimila ces coûts aux coûts de développement du terrain au même titre qu’un coût de remblayage ou de nivellement.

6) ajustement pour les taxes d’amélioration locale (TaL)

Nous situant ici dans l’analyse de la valeur de terrain, l’évaluateur de la requérante, contrairement à son confrère pour la Ville, ne procéda pas à un ajustement afin de tenir compte du fait que les services municipaux du sujet étaient complètement payés alors que ce n’était pas le cas pour certains de ses terrains comparables dont le propriétaire devait payer des taxes spéciales sur quelques années pour financer les infrastructures. De l’avis du Tribunal, la justification offerte par l’expert de la requérante pour ne pas faire l’ajustement s’avérait contradictoire dans la mesure où ce dernier semblait d’avis que l’acheteur avisé tiendrait compte de cette différence dans la fixation de son prix.



Le Tribunal fut d’avis que l’ajustement apporté par l’évaluateur municipal était justifié et cita le seul précédent du TAQ existant sur la question à l’effet qu’il faut accorder une même valeur à un terrain avec services payés au moment de la transaction, qu’à un terrain dont les services continuaient à être payés au moyen d’une taxe d’amélioration locale pour ainsi permettre une comparaison valable.

7) La désuétude externe de localisation

L’usine de la requérante est adjacente à un quartier résidentiel. Selon le témoignage de la représentante de la requérante, cette proximité avait forcé Winpak à prendre des mesures afin de réduire les bruits en provenance de son usine. Parmi ces mesures, des silencieux avaient été installés sur certaines cheminées. Cette mesure et d’autres avaient permis pour la période pertinente de calmer les plaintes des résidents.

L’expert de la requérante, d’avis qu’il y avait toujours une problématique potentielle, opta pour une désuétude externe de localisation de 5% appliquée à l’ensemble du complexe. Pour le Tribunal, il ne pouvait s’agir ici d’une désuétude externe puisque les facteurs problématiques découlaient des opérations de Winpak elles-mêmes. Ce faisant le Tribunal fut d’avis que c’était plutôt le secteur résidentiel voisin qui pouvait potentiellement subir les inconvénients de sa proximité avec l’usine de Winpak. Il ne pouvait ainsi être question de désuétude externe que pour ce voisinage et non pour la requérante.

Cette décision n’a pas fait l’objet d’une permission d’appel.

TribuNaL admiNisTraTif du QuÉbec

-iroSec1-

section des affaires immobilièresEn matière de fiscalité municipale

date : 11 juin 2014

référence neutre : 2014 QCTAQ 06354

dossiers : SAI-M-185376-1105 / SAI-M-185388-1105 / SAI-M-201150-1207 / SAI-M-201186-1207 / SAI-M-201212-1207 / SAI-M-201226-1207 / SAI-M-201230-1207 / SAI-M-201236-1207 / SAI-M-201320-1207 / SAI-M-201446-1207 / SAI-M-201514-1207 / SAI-Q-185321-1208 / SAI-Q-185323-1208 / SAI-Q-185331-1208 / SAI-Q-185337-1208

devant les juges administratifs :

VÉRONIQUE PELLETIER MANON GOYER

VIDÉOTRON LTÉE

VIDÉOTRON S.E.N.C.

Parties requérantes

c.

VILLE DE SAINT-BRUNO-DE-MONTARVILLE

VILLE DE LONGUEUIL

VILLE DE MONTRÉAL

VILLE DE LAVAL

VILLE DE QUÉBEC

Parties intimées



dÉcisiON

Le Tribunal est saisi de recours introduits par Vidéotron1 contestant tant la mise au rôle de ses équipements de télécommunication sans fil que leurs valeurs.

cONTexTe

[1] En septembre 2010, Vidéotron met en service un nouveau réseau de téléphonie sans fil (ci-après réseau de TSF). Pour ce faire, elle déploie à travers le territoire du Québec une multitude d’installations et d’équipements de télécommunication, aussi appelés « stations de base ». On dénombre plus de 1 200 stations de base sur l’ensemble du territoire québécois2.

[2] Les équipements de Vidéotron ont fait l’objet d’inscriptions au rôle par toutes les municipalités concernées, dont la liste apparaît en annexe de la présente décision. Vidéotron a contesté la mise au rôle de ces équipements.

[3] C’est dans ce contexte que le Tribunal a reçu plus de 150 recours en ce qui a trait aux rôles fonciers alors en vigueur3. Il faut noter que les rôles fonciers des municipalités concernées ne couvrent pas tous les mêmes exercices.

[4] Dans le but de simplifier la gestion de l’instance, le Tribunal a tenu trois conférences de gestion avec les procureurs des parties. Il a été ainsi convenu avec le Tribunal de procéder de la manière suivante :

1 Pour Vidéotron Ltée et Vidéotron s.e.n.c., les parties requérantes, que nous désignerons sous « la partie requérante ».

2 Nombre approximatif et sujet à changement et évolution en raison de la continuité du développement du réseau de télécommunication sans fil de Vidéotron.

3 Voir en annexe la liste des dossiers et des municipalités concernées.

Une audience est tenue pour des causes types avec les Villes de Montréal, Longueuil, Laval et Québec.

Toutes les autres municipalités ont convenu d’attendre le résultat de ces causes types.

Entre-temps, de nouveaux rôles fonciers ont été déposés et font ou feront également l’objet de contestation; ces dossiers sont mis en attente, de sorte que la liste des dossiers concernés par la présente décision continue de s’allonger.

L’audience se déroulera en deux étapes :

o Examen des installations types des équipements afin de décider s’ils doivent être portés au rôle ou non, notamment en raison de leur caractère immobilier ou non, ainsi qu’en regard du fait qu’il s’agit d’un réseau de télécommunication sans fil, visé aux articles 41.1 et 67 LFM. Cette première étape fait l’objet de la présente décision type.

o Dans l’éventualité où le Tribunal déciderait que la totalité ou partie des équipements doit être portée au rôle, il faudra alors procéder dans un deuxième temps à la détermination de la valeur à inscrire au rôle pour chaque unité d’évaluation.

Les stations de base et les antennes font l’objet de divers types d’installation selon l’endroit où elles sont localisées. Des installations types ont donc été identifiées afin de faire l’objet de la décision type, à savoir :

o Montréal :

Type église (dossiers TAQ-201446 et 201514).

Type « trépieds » (dossiers TAQ-201150 et 201186).

Type façade (dossiers TAQ-201212 et 201236).

Type mât (dossiers TAQ-201226 et 201230).

Hydro » (dossiers TAQ-201226 et 201230).

o Québec

Type particulier - pont du C.N. (dossier TAQ-185321).

Type église (dossier TAQ-185331).



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Type façade (dossier TAQ-185323).

Type mâts (dossier TAQ-185337).

o Laval

Type trépieds (dossier TAQ-201320).


Type particulier – pylône HQ (dossier TAQ-201320).

Type façade (dossier TAQ-201320).

o Longueuil

Type trépieds (dossier TAQ-185388).


Des cahiers de preuve conjoints pour chacun des sites retenus sont déposés en preuve au dossier

du Tribunal4, chaque cahier contenant :

o Liste des équipements.

o Photographies de Vidéotron - sans admission.

o Photographies de la Ville - sans admission.

o Plans de construction, incluant généralement la liste des plans, les plans généraux, les plans de structure et les plans électriques.

o Bail et autres documents juridiques.

4 Pièce R-6 : Cahier conjoint de description de sites types de la Ville de Montréal.Pièce R-8 : Cahier conjoint de description de sites types de la Ville de Québec.Pièce R-9 : Cahier conjoint de description de sites types de la Ville de Longueuil.Pièce R-10 : Cahier conjoint de description de sites types de la Ville de Laval.



[5] Laval s’est prévalue de la possibilité fournie par le deuxième alinéa de l’article 41.1 LFM en ce qui a trait à la composition de l’unité d’évaluation. Cet article se lit comme suit :

41.1. L’évaluateur peut décider que constitue une unité d’évaluation distincte, inscrite au nom de l’exploitant d’un réseau de télécommunication sans fil, l’ensemble des constructions faisant partie de ce réseau qui sont situées sur le territoire de la municipalité locale et qui sont installées dans ou sur un immeuble appartenant à une autre personne.

Il peut aussi, dans le cas où une autre unité d’évaluation est inscrite au nom de l’exploitant dans le rôle de la municipalité, décider que l’ensemble de ces constructions est ajouté à cette unité ou, s’il y en a plusieurs, à l’une d’elles.

(nos soulignements)

[6] L’évaluateur municipal de Laval a donc porté l’ensemble des constructions faisant partie de ce réseau (stations de base), recensées sur la totalité de son territoire au sein d’une « autre unité d’évaluation » déjà inscrite au nom de l’exploitant du réseau de télécommunications sans fil (ci-après « réseau de TSF »), que Vidéotron possédait déjà à Laval.

[7] Montréal, Québec et Longueuil ont pour leur part constitué des unités d’évaluations par arrondissement, regroupant au sein d’une seule unité d’évaluation l’ensemble des stations de base de divers types se trouvant dans cet arrondissement.

[8] À titre d’exemple, Montréal a constitué une unité d’évaluation pour l’arrondissement Rosemont-La-Petite-Patrie sous le numéro de compte 30-F67240160, unité d’évaluation qui regroupe dix stations de base, composées de constructions de divers types (sur toit, mural, église, etc.). Une seule des installations de cette unité d’évaluation fait l’objet de la présente décision, à titre de dossier-type.

[9] Il faut donc comprendre que chaque unité d’évaluation ayant fait l’objet d’une inscription au rôle foncier de chaque municipalité concernée a fait l’objet d’un recours devant le Tribunal, mais que la présente décision sur les dossiers-types identifiés par les parties ne porte que sur une portion de la composition de chaque unité d’évaluation.

[10] Le résultat de la présente décision, lorsqu’il aura acquis un caractère final et définitif, sera donc appliqué par l’évaluateur municipal à chaque installation semblable à celles faisant l’objet de la présente décision.



audieNce

[11] Vidéotron a fait entendre trois témoins experts : deux ingénieurs en télécommunication ainsi qu’un évaluateur agréé.

Témoignage de M. Pierre Roy, ingénieur

[12] M. Pierre Roy, ingénieur en télécommuni-cation pour Vidéotron, dépose son rapport d’expertise5, lequel a principalement pour but :

Identifier les différents équipements servant à l’exploitation du réseau de télécommunication.

Identifier leur utilité dans le fonctionnement du réseau.

Expliquer leur intégration dans le fonctionnement dudit réseau.

[13] Un système de TSF utilise une liaison radio entre le terminal portatif, le téléphone, et le réseau de TSF. Afin d’assurer une liaison continue entre la station de base et le terminal portatif, la liaison radio doit être de qualité suffisante, ce qui nécessite la mise en place d’un ensemble de stations de base sur le territoire à desservir, de telle sorte que le terminal soit toujours à moins de quelques kilomètres de l’une d’entre elles.

[14] Chaque station de base couvre une portion du territoire que l’on nomme « cellule ». Une station de base typique sera installée sur une structure en hauteur, principalement les toits d’immeubles, mais aussi les clochers d’église, les tours de télécommunication et diverses autres structures, sur laquelle on installera les équipements de télécommunication. La hauteur recherchée variera en fonction de l’environnement autour de la station de base.

5 Pièce R-4.

[15] Le réseau de TSF de Vidéotron est donc constitué d’une multitude de stations de base, plus de 1 200 sites au moment de cette audition, répartis dans l’ensemble du Québec. Il est entré en fonction en septembre 2010 et son expansion s’est effectuée par phases.

[16] Le réseau de Vidéotron est similaire à celui de ses compétiteurs, sauf que ses antennes sont plus petites, car il opère sur des fréquences différentes. De plus, ses équipements sont plus modernes puisque Vidéotron est le nouveau venu dans une industrie dont la technologie est en rapide évolution.

[17] De par la nature d’un tel réseau, les stations de base sont installées, dans la grande majorité des cas, sur des immeubles appartenant à des tiers, que l’on pourrait qualifier d’immeubles « hôtes ». L’occupation des stations de base est régie par des baux d’une durée de 5 ans, avec trois options de renouvellement de 5 ans.

[18] Les équipements typiques d’une station sont les antennes, les radios, une baie d’équipement électronique ainsi que des équipements de puissance. Ces deux derniers éléments se trouvent habituellement dans une salle d’équipement fermée. Le tout est relié par des câbles électriques, des câbles coaxiaux et de la fibre optique, selon le cas.

[19] Les antennes du réseau de Vidéotron sont de forme rectangulaire, de petites dimensions et d’un poids relativement faible (1,4 à 2 mètres de hauteur; 15 à 20 centimètres de largeur; d’un poids de 7,5 à 14 kilogrammes). Elles sont toujours installées par paires afin de maximiser la réception.



[20] La fonction principale de la radio est d’amplifier les signaux de la station de base vers les téléphones mobiles et vice-versa. La radio de la station de base injecte une puissance radiofréquence dans l’antenne qui fait circuler un courant, laquelle produit un champ électromagnétique, voyageant sous forme d’ondes électromagnétiques dans l’air. Ce même champ électromagnétique produit à son tour un courant dans l’antenne de réception, le téléphone mobile, ce qui permet de capter l’information.

[21] La puissance radiofréquence entre la radio et l’antenne est transmise par un câble coaxial. Puisqu’il y a une perte de propagation à l’intérieur du câble coaxial, la stratégie est de réduire au maximum la distance entre la radio et les antennes afin d’avoir un maximum de puissance à l’antenne. C’est pourquoi les radios de Vidéotron sont généralement installées à proximité des antennes.

[22] Afin d’obtenir des conditions optimales, le téléphone mobile doit recevoir un signal fort provenant d’une seule antenne, le signal provenant des autres antennes étant considéré comme de l’interférence. Ceci explique la nécessité de contrôler la couverture de chaque antenne en ajustant l’angle d’inclinaison, de façon mécanique ou électrique.

[23] L’inclinaison mécanique est produite à l’aide d’une fixation ajustable manuellement. L’inclinaison électrique est obtenue en modifiant la longueur des câbles qui relient les éléments radiants à l’intérieur de l’antenne. La longueur des câbles est modifiée lorsqu‘un petit moteur bouge un rail installé à même l’antenne. Le moteur, qui fonctionne en courant continu, prend son énergie de la radio via le câble coaxial.

[24] Le patron des antennes de Vidéotron est directionnel et nécessite donc plusieurs antennes dirigées dans des directions différentes sur un même site afin de maximiser la couverture et répartir l’énergie radiofréquence tout autour de la station de base.

[25] Une installation typique comporte trois directions, aussi appelées secteurs. On y retrouve six antennes, soit deux par secteur, et trois radios, soit une par secteur.

[26] Lorsque deux stations de base sont voisines, la direction des secteurs sera choisie de façon à combler la zone de couverture plus faible qui existe entre deux secteurs de la même station de base. On peut donc comparer un réseau de TSF à un champ de trèfle où le rayonnement de chaque antenne s’imbrique afin de couvrir l’ensemble du territoire.

[27] Il peut être nécessaire de déplacer les antennes, par exemple dans le cas de la réfection du mur ou du toit de l’immeuble sur lequel elles sont installées. Aussi, dans le cadre de travaux d’optimisation du réseau, notamment à la suite de l’apparition d’édifices en hauteur qui obstruent leur rayonnement. À titre d’exemple, la construction de l’édifice Altoria face au siège social de Québecor



à Montréal a nécessité un redéploiement des antennes sur plusieurs immeubles pour pallier l’obstruction des antennes de TSF installées sur le toit du siège social.

[28] De plus, les stations de base doivent pouvoir être entièrement démontées, car Vidéotron a l’obligation de les enlever lorsque les baux d’occupation ne sont pas renouvelés.

[29] Les autres éléments d’une station de base sont :

• Le system module qui centralise l’information provenant des radios des trois secteurs de la station de base fait le lien vers le prochain élément du réseau, le Radio Network Controller (RNC) à travers des câbles de fibre optique. Cet élément contrôle plusieurs centaines de station de base et le réseau de Vidéotron en compte trois. Le system module alimente en électricité, en courant continu, les radios à l’aide d’un câble électrique. Le lien de communication entre les radios et le system module est la fibre optique. Un équipement, le media converter, permet la transformation des données informatiques provenant du system module en fibre optique.

• Les équipements de télécommunication de Vidéotron fonctionnent à l’aide de courant continu. Les équipements de puissance comprennent donc un élément qui transforme le courant alternatif de l’immeuble où la station de base est installée en courant continu (convertisseur AC/DC). Les équipements de télécommunication sont alimentés à l’aide d’un panneau de distribution. Des batteries sont installées afin de prendre la relève dans l’éventualité d’une panne de courant. Ces équipements de puissance sont utilisés exclusivement par Vidéotron.

• Finalement, le réseau est équipé d’un module de protection en cas de survoltage, appelé OVP. Cet appareil entre en jeu lorsqu’un survoltage est détecté et protège les équipements de télécommunication en envoyant le surplus de courant dans une mise à la terre. Typiquement, deux modules OVP sont installés entre le system module et chaque radio. Ils sont installés à

proximité des radios. Le tout est relié à une barre de mise à la terre.

[30] Le DAS (Distributed Antenna System) est une installation sur les poteaux d’Hydro-Québec composée d’une antenne et d’un boîtier d’équipements.

[31] Étant donné la faible hauteur de l’antenne, environ 7 mètres, un site DAS donne une couverture d’environ 300 mètres de rayon. II faut donc plusieurs DAS pour obtenir une couverture équivalente à celle d’une station de base plus conventionnelle. Cette configuration est retenue en dernier lieu lorsqu’il est impossible d’installer une station de base en hauteur.

[32] Les équipements de télécommunication sont alimentés directement à même l’électricité AC du poteau électrique. Les équipements de puissance pour convertir le courant AC en DC et les radios sont localisés dans le boîtier d’équipements. Le system module se trouve généralement dans une salle située à distance (jusqu’à quelques kilomètres) et est relié par fibre optique au DAS.

Témoignage de M. Denis Darveau, ingénieur

[33] Le témoignage de M. Denis Darveau, ingénieur en télécommunication pour Vidéotron, a pour but d’expliquer toutes les caractéristiques physiques d’installation des différents équipements du réseau sur chacun des sites types. À l’aide des différents plans de construction, il commente les cahiers conjoints de preuve, site par site. Le but de ce témoignage vise à démontrer que les équipements de TSF sont ou ne sont pas attachés à l’immeuble et qu’ils servent uniquement à l’exploitation de l’entreprise Vidéotron.



[34] Sans énumérer exhaustivement la configuration de chaque type de station, voici un aperçu général de chacun de ses éléments.

Antennes :

• Les antennes sur toit sont supportées par des trépieds déposés sur une membrane protectrice, afin de protéger la toiture de l’immeuble, et lestés avec des tuiles de béton pour les immobiliser. Les trépieds et les supports d’antennes sont en acier galvanisé.

• Les antennes murales sont fixées sur un cylindre d’acier galvanisé qui est ancré au mur. L’ancrage est choisi selon le type de mur. Le tout est généralement peint pour s’harmoniser à l’immeuble.

• Les antennes de type mât sont fixées sur un mât ancré dans la structure du toit du bâtiment.

• Les antennes de type église sont fixées sur un cylindre ancré au clocher. L’ancrage est choisi selon le type de clocher. Le tout est camouflé de façon à s’harmoniser avec le clocher.

• Les antennes de type DAS sont composées d’un boîtier contenant les antennes. Ce dernier est maintenu par un support fixé à un poteau d’Hydro-Québec.

• Les antennes du pont ferroviaire de Cap-Rouge sont fixées à un support boulonné aux chevalets qui soutiennent le pont.

• Les antennes situées sur un pylône d’Hydro-Québec à Laval ne sont pas typiques. Elles sont fixées sur un support fixé au pylône.

Radios et modules de survoltage (OVP) :

• Pour un maximum d’efficacité, les radios et les modules de survoltage doivent être situés à proximité des antennes.

• Généralement, ils sont fixés sur le trépied supportant l’antenne en ce qui concerne les antennes sur toit.

• Ils peuvent aussi être fixés sur leur propre support déposé sur une membrane protectrice et lesté avec des tuiles de béton pour l’immobiliser, notamment pour les antennes murales.

• Dans certains cas, ils sont fixés à la structure d’un appentis au toit.

• Pour les antennes de type mât, ils peuvent être fixés au support du mât.

• Pour les antennes de type église, ils sont généralement situés à l’intérieur du clocher. Ils peuvent alors être fixés au mur ou à un panneau fixé au mur.

• Pour les antennes de type DAS, ils se retrouvent à l’intérieur d’un boîtier technique fixé au poteau.

• En ce qui concerne les installations sur le pont de Cap-Rouge ou le pylône d’Hydro-Québec, ils se retrouvent dans un abri technique situé au pied de ces structures.

Équipements de puissance et de télécommunication :

• Ces équipements sont installés dans des cabinets situés dans une salle technique à l’intérieur du bâtiment ou dans un appentis situé sur le toit.

• Certains cabinets sont situés à l’extérieur et peuvent être fixés à un ppentis par une structure fixée à la structure de l’appentis. Ils peuvent également être situés sur une plateforme autonome ancrée à la structure du toit.

• En ce qui concerne les installations sur le pont de Cap-Rouge ou le pylône d’Hydro-Québec, ils se retrouvent dans un abri technique situé au pied de ces structures.

• Il s’agit de deux cabinets distincts, l’un contenant les équipements de puissance (les batteries, le redresseur et le convertisseur) et l’autre, les équipements de télécommunication (le system module, media converter, le routeur, etc.).

• Les cabinets peuvent être des armoires ou des étagères métalliques. Certains sont boulonnés au plancher, d’autres sont déposés sur des tapis protecteurs.



• Dans le cas des cabinets d’énergie, le poids des batteries suffit pour maintenir les cabinets en place.

Panneau électrique

• Il s’agit d’un panneau fixé au mur de la salle technique et sur lequel sont fixés les éléments suivants : un panneau de distribution, un compteur électrique, un interrupteur, un inverseur, une plaque de mise à la terre et un boîtier de raccordement des alarmes.

Autres équipements

• Certaines salles techniques sont équipées de climatiseurs ou de ventilateurs.

• Chaque site est équipé d’une prise de génératrice.

Câbles électriques, coaxiaux et fibre optique

• L’ensemble de ces équipements est relié par divers types de câbles.

• Le câblage est généralement contenu dans des chemins de câbles fixés sur des tuiles ou dalles de béton déposées sur un tapis protecteur en ce qui concerne les installations sur les toits.

• À l’intérieur des immeubles, le câblage peut également être fixé à des échelles à câbles fixées au mur ou au plafond. Il peut également être contenu dans divers types de conduits.

[35] Les éléments peuvent être facilement enlevés ou déplacés pour s’accommoder à l’évolution du réseau et aux demandes des propriétaires d’immeubles.

Témoignage de M. Luc Choquette, évaluateur agréé

[36] Sur la base de la preuve présentée par les deux ingénieurs en télécommunication, M. Luc Choquette, é.a., témoigne afin de donner son opinion sur la mise au rôle des équipements de TSF selon les règles de la LFM.

[37] Partant de la prémisse que seuls les immeubles sont portés au rôle foncier selon la Loi sur la fiscalité municipale (LFM), l’essentiel de la preuve des ingénieurs de Vidéotron a principalement porté sur la démonstration, station de base type par station de base type, que plusieurs des composantes de toutes et chacune de ces stations faisant partie du réseau ne sont pas « attachées » au toit de l’édifice, au toit ou à la façade de l’appentis de l’édifice, au pylône, à la tour, au pont, aux clochers d’églises, à la salle de mécanique ou à la salle d’équipement sur ou dans lesquels elles sont « installées ».

[38] Monsieur Choquette base son opinion tant sur les témoignages des ingénieurs quant au fonctionnement du réseau de TSF et sur les caractéristiques physiques d’installation desdits équipements que sur sa compréhension de la définition du mot « immeuble » à l’article 1 LFM, et tout particulièrement, en ce qui a trait à la notion de meuble attaché à demeure, pour lequel il considère que le paragraphe 2° et le troisième alinéa de l’article 1 LFM ont rejoint, au fil des ans et de ses amendements, le sens des articles 903 C.c.Q. et 48 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil.

[39] Il faut noter cependant que même Vidéotron reconnaît certains équipements comme immeuble au sens de la LFM. Ainsi, de l’ensemble des équipements constituant son réseau de TSF, Vidéotron reconnaît d’emblée que tout le câblage électrique AC, les guides d’ondes et tout ce qui est ancré dans les toitures est indéniablement immeuble.



[40] Elle prétend par ailleurs que tout l’équipement et le câblage radiofréquence, le câblage de conversion de courant, les system module, les routeurs, les boîtiers de surtension (OVP), les chemins de câbles, les media converter et les antennes elles-mêmes sont des meubles, qui ne doivent pas faire l’objet d’une inscription au rôle foncier.

[41] Conscient de la rapidité de l’évolution technologique, tous les équipements de Vidéotron sont installés dans une perspective de remplacement facile et rapide. Tous ces équipements sont donc faciles à monter et démonter et ne tiennent en place que par leur propre poids (à l’exception de deux sites où les cabinets d’équipements ont été boulonnés). À l’appui de cette prétention, Vidéotron indique qu’elle a déjà commencé à remplacer certains de ses équipements de troisième génération (ceux installés en 2010) sur certains sites par des équipements de quatrième génération.

[42] Par les témoignages des deux ingénieurs, Vidéotron a aussi voulu démontrer qu’aucune des composantes des stations de base et du réseau de télécommunication sans fil n’est « utile » aux édifices, aux pylônes, aux poteaux d’Hydro-Québec, aux églises ou au pont sur ou dans lesquels elles ont été « installées », et ce, même si Vidéotron devait reconnaître qu’un grand nombre d’entre elles sont bel et bien « attachées ».

[43] L’expert Choquette conclut son rapport :

« Après visite des différents sites sous étude, il est constaté que :

• Pour les sites situés sur des bâtisses, les installations

électriques de Vidéotron constituent la continuité de la distribution électrique générale de l’édifice (CA). Les câbles électriques de Vidéotron sont intégrés ou attachés à la bâtisse ainsi que la mise à la terre. Pour les «abris », il s’agit de système électrique complet intégré à l’abri et raccordé aux services d’Hydro-Québec (CA);

• Tous les sites visités, les cabinets d’équipements situés dans la salle technique ou l’abri sont tous placés sur des tapis de caoutchouc et non attachés aux immeubles.

• Dans tous les cas observés, la conversion d’énergie électrique en courant continu est une application spécifique pour combler les besoin particuliers de Vidéotron et que l’on ne retrouve pas dans une bâtisse d’usage conventionnelle.

Pour les installations de type « toiture (trépied) »

• Les antennes et leurs supports, les chemins de câbles, les radios et les passerelles d’accès sont tous placés sur des tapis de caoutchouc afin d’être facilement déplaçables et ne sont pas attachés à la bâtisse.

Pour les installations de type « toiture (mât) »

• Les antennes et leurs supports sont attachés à la construction qui les supporte.

Toutefois, les chemins de câbles, les radios et les passerelles d’accès sont tous placés sur des tapis de caoutchouc afin d’être facilement déplaçables et ne sont pas attachés à la bâtisse.

Pour les installations de type « toiture (Façade) »

• Les antennes et leurs supports sont attachés à la construction qui les supporte.

Toutefois, les chemins de câbles, les radios et les passerelles d’accès sont généralement placés sur des tapis de caoutchouc afin d’être facilement déplaçables et ne sont pas attachés à la bâtisse.

Pour les installations de type « église »

• Les antennes et leurs supports, les câbles et les radios sont tous attachés à la construction qui les supporte.



Pour les installations de type « pylône» et « pont »

• Les câbles sont généralement attachés par compression (serre) à la construction métallique qui les supporte. Ceci afin de ne pas percer les montants métalliques et affaiblir ou détériorer les structures portantes.

Pour les installations de type « das »

• Les antennes et leurs supports sont attachés à la construction qui les supporte. Les câbles, les équipements radios et les connections électriques sont inclus dans un cabinet qui est attaché à la construction qui le supporte.

Dans tous les cas, Vidéotron est susceptible de déplacer les équipements voire fermer un site en raison d’un obstacle physique modifiant la propagation ou la pénétration des ondes vers les usagers ou en raison d’un changement technologique qui modifierait le déploiement du réseau. Ce qui est une caractéristique fondamentale d’un réseau mobile qui doit constamment s’adapter à l’évolution du marché et de l’environnement qui le compose. L’ensemble des installations et ouvrages ne sont donc pas à demeure.

Dans tous les cas, l’ensemble des équipements n’assurent pas l’utilité de l’immeuble sur lequel ils sont situés. L’immeuble n’est pas incomplet sans ces meubles, voire inutilisable, pour les fins auxquelles il fut construit.

Finalement, ces biens servent à l’exploitation de l’entreprise de télécommunication sans-fil de Vidéotron.

Nous pouvons donc conclure comme suit pour les différents cas types objets:

SITES VIDÉOTRON DE TYPE « TOIT (trépied, mât et façade) » et « ÉGLISE »

Éléments immeubles:

1. Installations électriques intégrées à un bâtiment constituant la continuité du système électrique général (CA) de l’immeuble;

2. Aménagement de la salle technique fait par Vidéotron.

Éléments meubles:

1. Tous les équipements, câbles et leurs accessoires servant à l’exploitation du réseau;

2. Système électronique;

3. Antennes;

4. Génératrice et batteries utilisées pour les fins de l’opération du réseau.

sites Vidéotron de tYpe «pYLÔne» et «pont»

éléments immeubles:

1. Abri et autres aménagements au sol;

2. Installations électriques (CA) intégrées à l’abri.

éléments meubles:

1. Tous les équipements, câbles et leurs accessoires servant à l’exploitation du réseau;

2. Système électronique;

3. Antennes;

4. Génératrice et batteries utilisées pour les fins de l’opération du réseau.

sites Vidéotron de tYpe « das »

Ce sont tous des meubles. »

(notre soulignement)



[44] Le détail de ces conclusions, site par site, est présenté à la pièce R-17 ainsi que dans une lettre des procureurs de la partie requérante datée du 19 décembre 2013, donnant des précisions sur certains sites.

[45] Les intimées Montréal, Longueuil et Québec n’ont présenté aucune preuve.

[46] M. Matthieu Beaudoin, é.a. pour Ville de Laval, témoigne brièvement pour donner quelques précisions, notamment :

Sa visite de tous les sites situés sur le territoire de Laval lui a permis de constater qu’il est fréquent de retrouver sur un même site jusqu’à quatre opérateurs de réseaux de TSF, tels Bell, Telus, Rogers et Vidéotron.

À Laval, Bell a été le premier opérateur de réseau de TSF à installer un site en 1985.

Les types de bâtiments et de sites retenus par Vidéotron sont similaires ou les mêmes que ceux retenus par les autres opérateurs de réseau de TSF déjà présents avant Vidéotron.

Ce qui a changé entre les anciennes installations (Bell, Rogers, Telus) et celles de Vidéotron se distingue sous deux aspects :

o Le type et le nombre de cabinets d’équipements et d’énergie.

o Les antennes des anciens opérateurs étaient plus grosses que celles de Vidéotron qui, grâce à l’évolution de la technologie, a des antennes plus petites.

arGumeNTaTiON de La reQuÉraNTe6

[47] La requérante conteste l’inscription au rôle d’évaluation foncière des équipements de TSF installés par Vidéotron, autres que ceux qu’elle reconnaît elle-même « immeubles », sur des bâtiments appartenant à des tiers.

6 Tiré de son plan d’argumentation.

[48] Vidéotron soutient que ces équipements ne sont pas « immeubles » au sens de l’article 1 LFM et de la jurisprudence applicable et que ces équipements ne doivent donc pas être inscrits au rôle d’évaluation foncière en vertu de l’article 31 de cette même loi.

[49] L’article 1 LFM se lit comme suit :

«immeuble»:

1° tout immeuble au sens de l’article 900 du Code civil;

2° tout meuble, sous réserve du troisième alinéa, qui est attaché à demeure à un immeuble visé au paragraphe 1°;

[…]

Dans le cas d’un immeuble que visent le paragraphe 1° de la définition du mot «immeuble» prévue au premier alinéa et l’un des paragraphes 1°, 2.1° et 13° à 17° de l’article 204, le paragraphe 2° de cette définition vise uniquement un meuble qui, en outre d’être attaché à demeure à l’immeuble, assure l’utilité de celui-ci. Toutefois, ce paragraphe ne vise pas un tel meuble qui sert, dans quelque mesure que ce soit, à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités dans l’immeuble.

[50] L’article 900 C.c.Q. se lit pour sa part comme suit :

900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet.

[51] Vidéotron considère dans un premier temps qu’un équipement de télécommunication installé sur le toit d’un édifice qui n’est pas une tour de télécommunication ne constitue ni un fonds de terre, ni une construction ou ouvrage à caractère permanent se trouvant sur un fonds de terre au sens de l’article



900 du C.c.Q. et de l’article 1 de la LFM. Il ne peut donc être qualifié d’immeuble au sens de la LFM sous cet angle.

[52] Vidéotron se demande ensuite si ces équipements font partie intégrante d’une construction ou d’un ouvrage à caractère permanent se trouvant sur un fonds de terre au sens de l’article 900 du C.c.Q. et du premier alinéa de la définition du mot « immeuble » à l’article 1 de la LFM. Elle énonce que la doctrine7 a établi que l’immobilisation par intégration de l’article 900 renvoie à l’article 901 C.c.Q. qui se lit comme suit :

901. Font partie d’un immeuble les meubles qui sont incorporés à l’immeuble, perdent leur individualité et assurent l’utilité de l’immeuble.

[53] Le procureur convient cependant que la Cour d’appel a clairement établi, dans l’affaire Coimac, que la LFM possède sa propre autonomie et que l’article 901 C.c.Q. ne trouve pas application dans le contexte de la fiscalité municipale.

[54] Il relate que la Cour d’appel y a aussi décidé que l’article 903 C.c.Q. et l’article 48 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil � ne peuvent servir à interpréter la définition d’immeuble à la LFM, mais qu’elle s’est toutefois empressée d’ajouter dans cet arrêt que les critères d’utilité à l’immeuble et d’exploitation d’une entreprise demeurent pertinents de sorte que les critères énoncés par les tribunaux en matière d’immobilisation par intégration demeurent applicables :

« [42] En somme, je conclus que la définition d’immeuble de l’article 903 C.c.Q. ne peut servir à interpréter la définition d’immeuble de la LFM. En conséquence, l’article 48 LARCC qui le complète en mentionnant que

7 Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e éd, p. 68. Voir aussi Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété,6e ed., Cowansville, Les éditions Yvon Blais, 2009, pp. 36 et ss.

les meubles qui servent à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités dans l’immeuble conservent leur caractère mobilier n’est pas davantage applicable.

[43] Ceci m’amène à préciser le sens du test élaboré par M. le juge Brossard dans La Laurentienne, selon lequel il faut considérer le lien avec l’immeuble ou ses composantes et non avec l’entreprise pour conclure à une attache à perpétuelle demeure. À mon avis, il est erroné de considérer que ce test signifie que la destination ou la vocation particulière de l’immeuble ne peuvent être considérées dans le cadre de la détermination du caractère immobilier d’un objet et ce, nonobstant l’applicabilité de l’article 48 LARCC. L’auteur Pierre-Claude Lafond abonde dans le même sens :

Il importe de ne pas confondre les accessoires qui sont intimement liés au service de l’immeuble et à son existence en tant qu’immeuble possédant une vocation particulière, lesquels sont immobilisés, de ceux qui servent à développer une activité d’entreprise, commerciale ou non, à l’intérieur dudit immeuble, lesquels restent meubles. Le cap sur la distinction « utilité de l’immeuble » versus « exploitation d’une entreprise ou exercice d’une activité » doit guider celui qui cherche à qualifier un bien.

Ce que le Code [C.c.Q.] ne reconnaît plus dorénavant, et les Commentaires du ministre le confirment, c’est l’immobilisation des immeubles qui desservent l’entreprise exploitée à l’intérieur de l’immeuble.

Le reste ne fait pas l’objet de restriction. Il est permis de considérer la destination ou la vocation particulière de l’immeuble (édifice militaire, centre sportif, église, institution d’enseignement, observatoire, gare, etc.).

(transcription conforme)

[55] Les articles 903 C.c.Q et 48 LARCC se lisent comme suit :

903. Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l’immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu’ils y restent.

48. L’article 903 du nouveau code est censé ne permettre de considérer immeubles que les meubles visés qui assurent l’utilité de l’immeuble, les meubles qui, dans l’immeuble, servent à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités étant censés demeurer meubles.



[56] Il rajoute que la Cour mentionne que le concept de « demeure » est tributaire du lien avec l’immeuble et non du lien avec l’entreprise qui y est exercée :

« Par ailleurs, pour déterminer s’il est ainsi attaché à perpétuelle demeure, on peut alors soit faire appel à la présomption édictée par l’art. 380 C.c.B.-C., suivant le cas, soit au lien intellectuel qui permet de conclure à la perpétuelle demeure en fonction de la nécessité de l’objet et à son caractère indispensable pour que l’immeuble ou sa composante soit complet. Mais il faut prendre garde, dans l’appréciation de cette qualification de perpétuelle demeure, de bien la relier à l’immeuble ou à la composante de l’immeuble et non à l’entreprise qui est opérée dans cet immeuble et qui n’est pas nécessairement, en soi, essentielle à la destination ou à la vocation de cet immeuble. C’est le lien avec l’immeuble ou ses composantes et non avec l’entreprise qui doit être considéré pour conclure à perpétuelle demeure. »�


[57] Comme il estime que les équipements servent uniquement à l’exploitation de l’entreprise de Vidéotron, qu’ils ont été installés dans le but de demeurer mobiles afin que leur déplacement ne cause aucun dommage de quelque nature que ce soit aux immeubles où ils sont installés et qu’ils n’assurent pas l’utilité de ces immeubles, ces équipements doivent être considérés comme des meubles.

[58] Le procureur élabore alors longuement tant sur la question de l’attache que sur le concept de demeure.

[59] Il constate ainsi que plusieurs de ces équipements sont installés sur des toits d’édifices, soit sur des trépieds ou supports posés sur ces toits, mais sans y être attachés, étant maintenus en place par des blocs de ciment ou simplement déposés sur les toits. Ils peuvent facilement être installés,

déplacés ou retirés, sans être démantelés ou détériorés. Ces équipements sont de dimensions modestes.

[60] Il rajoute que les édifices sur lesquels sont installés ces équipements sont généralement des édifices à bureaux, des édifices commerciaux ou des églises, qui n’appartiennent pas à Vidéotron.

[61] En pratique, Vidéotron soutient donc que ces équipements sont meubles parce que :

a) les équipements déposés sur les toits ou installés sur des trépieds ou supports déposés sur les toits des édifices n’y sont pas attachés à demeure, de sorte qu’ils sont meubles et ne sont donc pas des immeubles aux fins de la LFM;

b) dans les autres cas où les équipements sont attachés à ces édifices, ils ne sont pas immeubles aux fins de la LFM parce qu’ils n’assurent pas l’utilité de ces immeubles; et

c) même en supposant qu’ils assureraient l’utilité de ces édifices, ce qui est nié, ces équipements ne sont également pas des immeubles aux fins de la LFM parce qu’ils servent à l’exploitation de l’entreprise de télécommunication de Vidéotron.

[62] Videotron demande donc que soit retirée du rôle, la majorité de ses équipements composant son réseau de TSF, tout en reconnaissant que certains, identifiés ci-dessus dans le témoignage de l’expert Choquette, soient considérés immeubles. Subsidiairement, si toutefois le Tribunal en venait à la conclusion que ces équipements ou biens installés par Vidéotron sont considérés immeubles, elle soutient aussi qu’ils ne sont pas des constructions au sens de l’article 41.1 de la LFM. et qu’ils ne



peuvent donc être inscrits au rôle dans des unités d’évaluation au nom de Vidéotron.

[63] En conclusion, le procureur considère que les équipements, comprenant notamment tous les équipements de radiofréquence, soit les system module, media converter, routeur, boîtier de jonction de fibre optique et les équipements de puissance, soit les batteries et convertisseurs AC/DC se trouvant dans les cabinets d’équipements, les cabinets d’équipements proprement dits, les radios, les antennes, les protections de surtension (OVP), les chemins de câbles, les passerelles, les marches, les perrons, les trépieds, les mâts, les câbles DC, RF et de fibre optique ne constituent pas des immeubles aux fins de la LFM et devraient donc être retirés du rôle foncier.

arGumeNTaTiON des iNTimÉes8

[64] Les intimées posent la question en litige ainsi :

« Les installations constituant l’ensemble du réseau de TSF de VIDÉOTRON doivent-elles être inscrites au rôle d’évaluation foncière en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale? »


[65] Cette question amène, selon elles, plusieurs sous-questions :

Doit-on considérer le réseau de TSF de VIDÉO-TRON dans son ensemble?

Doit-on plutôt considérer chaque station de base constituant le réseau de TSF de VIDÉOTRON dans son ensemble, comme un tout?

Doit-on plutôt considérer individuellement et séparément chacune des composantes de toutes et chacune des stations de base concernées?

8 Nous référerons globalement aux procureurs des intimées sans distinction.

[66] Pour les intimées, les seules dispositions législatives pertinentes sont les articles 1, 41.1 et 67 LFM ainsi que l’article 900 C.c.Q. Elles reconnaissent que l’article 68 LFM peut revêtir une certaine utilité de comparaison, mais considèrent que le troisième alinéa de l’article 1 LFM de même que les articles 901 à 903 C.c.Q. ne s’appliquent pas en l’espèce, et ce contrairement aux prétentions de Vidéotron et de leur expert, Luc Choquette.

[67] Elles considèrent que plusieurs des composantes dites « déposées » ou « placées » par Vidéotron sont bel et bien « attachées » au sens de la jurisprudence; elles estiment surtout nécessaire et primordial de considérer l’attachement physique reliant toutes et chacune des composantes entre elles.

[68] Elles reconnaissent que les constructions, équipements et stations de base de Vidéotron ne présentent aucune « utilité » pour les édifices et autres immeubles de même nature sur lesquels ils sont installés. La longue preuve administrée par Vidéotron à cet égard était donc inutile puisque cette observation est évidente pour tous; y incluant pour le législateur qui le savait pertinemment lors de l’adoption de l’article 67 LFM.

[69] Elles attirent l’attention du Tribunal sur la question de la flexibilité ou mobilité des équipements qui permettraient facilement le déplacement ou le démantèlement des stations de base, ou le remplacement de l’une ou l’autre de ses composantes, en soulevant tant la nécessité de faire appel à des ouvriers spécialisés que les conséquences de ces modifications sur les stations de base environnantes.



[70] Ainsi, en réponse à la première sous-question, elles constatent de la revue de la jurisprudence sur les différents réseaux de télécommunication, télédiffusion, radiodiffusion, distribution de gaz et d’électricité, la nécessité de considérer le réseau de TSF non seulement comme un tout, mais comme un immeuble par nature, soit une construction ou un ouvrage au sens de l’article 900 C.c.Q. alors que toutes et chacune de ses composantes sont aussi visées par l’article 900 C.c.Q., soit par les mots « et tout ce qui en fait partie intégrante ».

[71] Elles s’appuient sur la preuve présentée par la requérante qui démontre la vaste étendue du réseau à travers la province, constitué de plus de 1 200 stations de base reliées par interfaces à l’un ou l’autre des trois RNC, la présence de milliers de kilomètres de fibre optique et de câbles coaxiaux et sur le fait que l’interrelation entre chacune des composantes du réseau est indispensable à son fonctionnement.

[72] La conclusion qui se dégage, tant des enseignements de la Cour suprême du Canada et de la Cour d’appel du Québec que de la preuve, est donc évidente pour les intimées : le réseau de TSF de VIDÉOTRON, composé des RNC, antennes, structures, câbles coaxiaux, fibre optique radios, convertisseurs, transformateurs, batteries et autres composantes en faisant partie, présente tous les caractères d’un immeuble visé par le paragraphe 1 de l’article 1 LFM et par l’article 900 C.c.Q. En conséquence, elles estiment que les notions de « meuble », « attaché », et « à demeure » que l’on retrouve au paragraphe 2 de l’article 1 LFM ne s’appliquent pas en l’espèce.

[73] Elles analysent ensuite la question consistant à savoir s’il faut considérer chaque station de base comme un tout puisque le libellé de l’article 67 LFM ne parle pas de réseau de TSF, mais plutôt des constructions faisant partie d’un réseau de TSF.

[74] Elles font alors longuement référence à l’historique de la mise au rôle des réseaux de TSF, des notions d’immeuble et de réseau au sens de la LFM ainsi que sur l’interprétation jurisprudentielle qui en a découlé et sur l’intention du législateur à cet égard.

[75] Dans ce contexte historique, elles considèrent que, lorsque le législateur utilise le mot construction à l’article 67 LFM, il fait clairement référence au mot « constructions » utilisé à l’article 900 C.c.Q. auquel le mot « immeuble » défini à l’article 1 LFM fait référence. Il ne fait ainsi aucun doute que toutes et chacune des 1 200 stations de base, incluant toutes et chacune des composantes assurant leur fonctionnement et leur utilité, constituent, une fois construites, assemblées ou installées, les « constructions » visées par l’article 67 LFM.

[76] Les intimées élaborent longuement sur cette question en s’appuyant sur la preuve administrée en l’espèce, tout en faisant référence aux décisions tant de la Cour suprême que de la Cour d’appel qui ont traité de ces concepts.

[77] Elles concluent ici aussi que les stations de base comme telles ne peuvent être que des immeubles au sens du paragraphe 1

de l’article 1 LFM et de

l’article 900 C.c.Q., et que les notions de « meuble », « attaché », « à demeure » que



l’on retrouve au paragraphe 2 de l’article 1

LFM ne s’appliquent toujours pas.

[78] Sur la question de considérer individuelle-ment chacune des composantes de cha-cune des stations de base concernées, soit l’approche retenue par Vidéotron, elles considèrent que c’est nier et n’accorder aucune importance au fait que toutes les composantes sont attachées solidement les unes aux autres et inter-reliées aux fins du fonctionnement du réseau. Elles consi-dèrent que cette approche est mal fondée et contraire à la jurisprudence et à l’inten-tion du législateur.

[79] Elles élaborent aussi longuement sur les fondements erronés du rapport de l’expert Choquette quant à son interprétation des articles pertinents de la LFM, ainsi que sur le fait de ne pas considérer chaque station de base comme un ensemble ou comme un tout.

aNaLYse

[80] Le Tribunal a procédé à une analyse exhaustive de la preuve, des plaidoiries écrites et de l’abondante jurisprudence soumise. Sans la relater au long, nous reprendrons ici l’essentiel au soutien de notre décision.

[81] Le Tribunal est d’avis que le réseau de TSF de Vidéotron, incluant toutes et chacune de ses composantes, constitue un immeuble au sens de l’article 900 C.c.Q. et de l’article 1 LFM. Nous sommes donc d’avis que les constructions constituant l’ensemble du réseau de TSF de VIDÉOTRON étant immeubles, elles doivent être inscrites au rôle d’évaluation foncière en vertu de la LFM et ce, que l’on considère les constructions composant le réseau de TSF dans son ensemble ou station de base par station de base.

[82] Nous ne pouvons ainsi retenir la prétention de la partie requérante qui veut examiner lesdites installations station de base par station de base, et composante par composante, tout comme on examinerait la qualification d’un comptoir réfrigéré, d’un guichet, d’une hotte, d’une caisse enregistreuse par exemple, car ce faisant, nous viderions de sa substance l’inscription au rôle des constructions composant les réseaux de télécommunication sans fil, ce qui nous semble contraire à l’intention du législateur. En effet, il est évident pour tous, y incluant pour le législateur, que tous ces équipements ne peuvent assurer l’utilité des édifices sur lesquels ils sont installés et qu’ils ne servent exclusivement qu’à l’exploitation de l’entreprise de télécommunication de Vidéotron.

[83] Notre analyse s’appuie à la fois sur l’historique de la LFM en ce qui a trait à l’inscription au rôle des constructions faisant partie des réseaux de TSF en rapport avec ce qui nous apparaît être l’intention du législateur à cet effet, de même que sur l’interprétation de la notion d’immeuble en regard des faits qui nous sont présentés.

[84] La règle générale établie à l’article 31 LFM prescrit que, sous réserve de la section IV, les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité locale sont portés au rôle d’évaluation foncière. L’objectif de la LFM est de taxer les immeubles9 :

31. Sous réserve de la section IV, les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité locale sont portés au rôle d’évaluation foncière.

Pour l’application du présent chapitre, le mot «rôle» signifie le rôle d’évaluation foncière.


9 Hydro-Québec c. C.U.M. et Montréal, 2002 CanLII 41114 QCCA, par. 26.



[85] En vertu des articles 33 et 35 LFM, les immeubles portés au rôle y sont inscrits par unité d’évaluation inscrite au nom du propriétaire du terrain.

[86] Les biens meubles ne sont donc pas portés au rôle d’évaluation foncière ni assujettis à la taxation municipale.

[87] La section IV de la LFM, dont l’intitulé est « Immeubles non portés au rôle », prévoit certaines exceptions à la règle générale établie aux articles 31 et suivants LFM. En ce qui nous concerne, l’article 67 LFM énonce ce qui suit :

67. Ne sont pas portées au rôle les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication autre qu’un réseau de télévision, de radiodiffusion ou de télécommunication sans fil.

Les deuxième et quatrième alinéas de l’article 66 s’appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, au cas prévu par le présent article.

Toutefois, ne sont pas portés au rôle un conduit, une voûte souterraine, un puits d’accès et une autre construction qui abrite exclusivement un appareil ou une installation, ainsi que leurs accessoires, servant effectivement au fonctionnement du réseau, à l’exception d’un centre de commutation.

[88] L’article 66, auquel renvoie le deuxième alinéa de l’article 67 LFM se lit comme suit :

66. Ne sont pas portées au rôle les constructions qui font partie d’un réseau de distribution de gaz aux consommateurs du Québec.

Construction

Une construction qui fait partie du réseau et qui est utilisée, ou destinée à l’être, pour loger ou abriter des personnes, des animaux ou des choses, est toutefois portée au rôle.

Conduit et accessoires.

Le deuxième alinéa ne s’applique pas à une voûte souterraine, à un puits d’accès ou à une installation d’entreposage de gaz. Il ne s’applique pas non plus à une conduite et à ses accessoires, sauf s’il s’agit d’une conduite conçue pour une pression de 7 000 kilopascals ou plus.

Propriétaire du terrain.

Dans le cas où le terrain qui constitue l’assiette d’un élément du réseau appartient à une personne autre que celle qui exploite le réseau, sa valeur est diminuée en proportion de celle du droit détenu par l’exploitant du réseau. La valeur de ce droit n’est pas ajoutée à celle des immeubles de la personne qui exploite le réseau.

Réseau de distribution de gaz.

Les quatre premiers alinéas ne s’appliquent pas à l’égard d’un réseau de distribution de gaz lorsque le lien entre les constructions faisant partie de celui-ci et les immeubles des consommateurs est assuré essentiellement au moyen d’un transport par véhicules.

(nos soulignements)

[89] Les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication ne sont pas portées au rôle. En toute logique, il faut en déduire que si le législateur prend la peine de préciser que les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication ne doivent pas être portées au rôle, c’est qu’au départ, il considère ces constructions comme immeubles. Sinon pourquoi avoir prévu une telle exception, puisque de toute façon les meubles ne sont pas portables au rôle? Nous pouvons en déduire ici qu’il considère ces constructions comme synonyme d’immeuble.



[90] Mais c’est plutôt la seconde partie de la phrase du premier alinéa de l’article 67 LFM qu’il faut retenir. Elle précise dans la portion qui nous concerne : « Ne sont pas portés au rôle les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication autre qu’un réseau […] de télécommunication sans fil ».

[91] Il est établi que les dossiers dont doit disposer le Tribunal par la présente décision ne visent pas un réseau de télécommunication, mais bel et bien un réseau de télécommunication sans fil.

[92] Selon ce qu’énoncé à l’article 67 LFM, les constructions qui font partie du réseau de télécommunication sans fil ne font pas partie de l’exception qui y est prévue et ces constructions doivent en conséquence être portées au rôle. C’est déjà là un autre indice de l’intention du législateur.

[93] La LFM ne donne aucune définition du mot construction.

[94] S’interrogeant sur la définition du mot construction en LFM, la Cour du Québec dans l’affaire Gaz Métropolitain inc. c. Ville de St-Jean-sur-le-Richelieu10, écrit :

« 18. Le Bureau qualifie les clôtures et aménagement du sol de constructions, tout en refusant d’y voir des parties d’un réseau de distribution de gaz au sens de l’article 66, al. 1».Il a raison sur le premier point mais tort sur le second, soit dit avec égard.

19. Les termes «construction» et «réseau de distribution de gaz» ne sont définis nulle part dans la loi en cause. Il faut donc déterminer leur portée à la lumière de la jurisprudence, des dictionnaires ainsi que du contexte.

20. «Construction» et «bâtiment» sont pratiquement synonymes dans la jurisprudence touchant la fiscalité foncière. D’aucuns les emploient indifféremment pour

10 REJB 1997-10095, 10 mars 1997.

désigner tout immeuble par nature autre qu’un terrain. Plus précisément, les deux termes désignent un ensemble cohérent de matériaux incorporé au sol ou à un bâtiment ou y adhérant d’une manière qui n’est pas purement passagère ou accidentelle.

21. Large en soi, le terme «construction» voit son acception élargie par la version anglaise de l’article 66, al. 1», qui le traduit non par structure, comme le 2ème alinéa, mais par «immoveable» plus général encore. »


[95] Le Tribunal note que dans la version anglaise de la LFM, partout aux articles 66 à 68 LFM traitant de divers réseaux, le législateur traduit le mot « construction » par le mot « structure » sauf au premier alinéa de l’article 66 où il utilise le mot « immoveable ». Le Tribunal constate par exemple, à la lecture des articles 66(2), 67(2) et 68(3) LFM que ces « structures […] are to be entered into the roll ». Il faut donc en déduire que ces « structures » sont des immeubles au sens de la LFM et que cette distinction terminologique ne porte donc pas à conséquence.

[96] Nous retenons que :

• Pour qu’une construction qui fait partie du réseau de TSF puisse être portée au rôle, elle doit être immeuble.

• L’article 900 C.c.Q. énonce que sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante.

• Les constructions visent tout ce qui est construit, bâti11, donc plus que la stricte notion de bâtiment, bâtisse, édifice ou immeuble; ce pourrait être un pont, une tour, un ouvrage, un monument, etc.

• Les constructions peuvent être des objets mobiliers attachés à demeure, tels une antenne ou un pylône par exemple.

11 Le Nouveau Petit Robert, Édition1994.



[97] Il ressort de l’essence même de la nature d’un réseau de TSF que les constructions qui le composent sont installées, placées ou attachées sur des immeubles hôtes, qui ne sont pas la propriété, dans la majorité des cas, du propriétaire du réseau de TSF.

[98] Il est pertinent de noter qu’historiquement, les constructions de tels réseaux sont portées au rôle depuis 1997. Le texte de l’article 41.1 LFM fait référence à « l’ensemble des constructions » « qui sont installées dans ou sur un immeuble appartenant à une autre personne ». Le législateur est donc bien conscient que ce type de constructions peut être installé sur ou dans des immeubles de tout type, qu’il s’agisse d’immeubles à bureaux, de résidences de personnes âgées, d’églises ou tous autres types de constructions, qui ne sont pas la propriété des entreprises de télécommunication, le seul lien en étant un de locateur-locataire, tel que le démontre d’ailleurs la preuve.

[99] La consultation du Journal des débats de la Commission de l’aménagement du territoire12 est révélatrice. Invitée par la ministre des Affaires municipales à commenter le projet de loi, madame Andrée Drouin (MAMROT) donne l’exemple de la Place Ville-Marie :

mme drouin (andrée): Ce que je peux vous dire, c’est que, bon, avant 1997, les constructions de tels réseaux, de réseaux de télécommunications sans fil, n’étaient pas portées au rôle mais étaient assujetties à la TGE. En 1997…

mme Harel : À la taxe.

mme drouin (andrée): À la taxe sur les exploitants des réseaux de télécommunications …

m. gobé : Gaz, électricité.

12 Journal des débats de la Commission de l’aménagement du territoire, 36e législature, 1ère session, 3 juin 1999, Vol 36, No 9.

mme drouin (andrée): … de gaz et d’électricité. En 1997, on est venu changer les règles pour faire en sorte que ces constructions-là soient dorénavant portées au rôle.

m. gobé : En quelle année?

mme drouin (andrée): En 1997, en décembre 1997, rétroactivement aussi, je dois le préciser, au 1er janvier 1997, portées au rôle et assujetties ainsi à la taxation foncière. Les règles de fiscalité font en sorte que, lorsque ces constructions-là sont installées soit sur un bâtiment ou sur un immeuble qui appartient à quelqu’un d’autre, c’est le propriétaire de cet immeuble-là, de ce terrain-là qui paie les taxes pour la construction. Puis, étant donné que cette modification-là, en 1997, apportait de gros changements, notamment à Montréal, les évaluateurs et les exploitants des réseaux ont convenu entre eux de constituer, en quelque sorte – dans le fond, de faire ce que, nous, on veut leur permettre de faire – une seule unité d’évaluation plutôt que d’avoir à ouvrir chaque évaluation. L’exemple qu’on donne, c’est Place Ville-Marie, ouvrir l’évaluation de Place Ville-Marie pour inclure toutes ces constructions-là qui sont situées sur ou dans Place Ville-Marie.

mme Harel: Sur le toit.

mme drouin (andrée): Sur le toit. Les évaluateurs et les exploitants des réseaux ont convenu de créer une seule unité d’évaluation au nom de l’exploitant, et c’est l’exploitant qui devrait payer les taxes et non Place Ville-Marie. Le propriétaire de Place Ville-Marie, il se fait rembourser par la suite par les exploitants au niveau de la location comme telle des espaces. Alors, c’est ce qu’on vient faire dans le projet de loi. C’est en quelque sorte permettre à l’évaluateur de constituer une seule unité d’évaluation avec l’ensemble des constructions.

(nos soulignements)

[100] Et de poursuivre sur la notion de « construction » :

« mme drouin (andrée): Les constructions faisant partie d’un réseau. Donc, ça peut être des antennes, ça peut être des pylônes. Comme je vous dis, je ne suis pas très familière avec ce genre d’équipement là.

m. sirros: Mais il ne faut pas que ce soit une bâtisse? Ne faut-il pas avoir un toit pour que ça …



mme drouin (andré): Non, absolument pas. C’est des équipements. C’est communément appelé «construction faisant partie» …

m. sirros: Donc, n’importe quoi. Parce que, moi, je pensais qu’il fallait avoir un toit pour que ça soit évalué sur le rôle d’évaluation et taxé.

(Consultation)

Le président (m. Vallières): Bien. Alors, d’autres demandes, précisions ou …

m. gobé: Mesdames répondent, puis, après, je vais dire ma question.

mme drouin (andrée): Comme je vous dis, là, ce n’est pas nécessairement un bâtiment; au contraire, c’est vraiment les antennes et les pylônes que l’on vise.

m. sirros: Tous les équipements qui s’y rattachent, les antennes, les antennes paraboliques, peu importe ce que c’est.

mme drouin (andrée): Exactement. Tout ce qui est réseau de télécommunications sans fil.

[…]

mme Harel : […] En fait, quoi qu’il en soit, en 1997, la loi que nous étudions présentement a été amendée pour préciser que les constructions faisant partie d’un réseau de télécommunications sans fil doivent être portées au rôle d’évaluation, n’est-ce pas? Donc, on les retire de la TGE, on les porte au rôle d’évaluation. Donc, il y a une taxation des municipalités. Les municipalités étaient d’accord, en 1997.

m. gobé: Ça leur donne des revenus supplémentaires.

mme Harel: C’est que la TGE leur en donne […]

m. gobé: Bien, la TGE leur en donne pareil.

mme Harel: […] mais c’est une redistribution qui est différente de celle de la situation d’une taxation municipale. Depuis, cependant, elles ont déchanté parce qu’elles l’avaient demandé mais qu’elles ont trouvé qu’il y avait de très grands problèmes à évaluer ces équipements. Alors, celles d’entre elles qui ont porté ces réseaux de télécommunications sans fil au rôle pour les exercices 1998 et 1997 ont fait état de plusieurs problèmes concernant la taxation de ces immeubles. Il est difficile,

d’abord, d’identifier la localisation de ces immeubles, car elle se distribue sur plusieurs sites qui souvent n’appartiennent pas aux exploitants. En plus, l’évaluation est rendue complexe du fait qu’il s’agit d’équipement très spécialisé qui évolue constamment en fonction des progrès technologiques et dont la valeur se déprécie rapidement. Il y a une dépréciation extrêmement rapide.

Les municipalités n’ont pas toujours l’expertise pour procéder à une évaluation juste de ces immeubles – ils peuvent être situés sur un territoire où il n’y a pas nécessairement le personnel professionnel pour le faire – et soutiennent que, si elles y consacrent des ressources supplémentaires, les valeurs déposées demeureront sujettes à contestation et qu’il va être difficile d’aller se défendre devant les tribunaux. Tout ça fait l’objet d’une étude entre le monde municipal, UMQ, UMRCQ, et le ministère, et cette étude s’est tenue au sein d’un comité de travail. Alors, le comité conclut que la présente situation rend les municipalités tributaires de l’information fournie par les entreprises de téléphonie cellulaire, qu’elle comporte des problèmes de praticabilité tant au chapitre de l’estimation des valeurs qu’à celui de la perception des taxes, ce qui engendre des frais de gestion élevés. Le comité reconnaît, à cet égard, qu’il eût été préférable pour les municipalités que les entreprises de téléphonie cellulaire contribuent au financement des services municipaux sur la base de leurs revenus plutôt que sur la valeur de leurs immeubles, l’assujettissement des entreprises et la taxe TGE ne comportant pas ces problèmes, vous voyez. Donc, eu égard à cette problématique, l’UMQ et l’UMRCQ demandent que les immeubles faisant partie d’un réseau de télécommunications sans fil soient exemptés de la taxe foncière et que les exploitants de ces réseaux soient assujettis à la taxe TGE au même titre que les exploitants des réseaux de communications avec fil.

Le comité conclut que la Commission nationale sur les finances et la fiscalité locales devrait nous aider à examiner cette problématique. À court terme, cependant, le comité est d’avis qu’il faut modifier la loi afin de permettre à l’évaluateur de regrouper dans une même unité d’évaluation l’inscription de tous les immeubles appartenant à une entreprise de télécommunications sans fil sur le territoire d’une municipalité. Cet amendement devrait être rétroactif au 1er janvier 1997 afin de valider la pratique des municipalités qui ont imposé ces immeubles pour les exercices 1997 et 1998. »

(nos soulignements)



[101] Ces extraits nous confirment que seules les constructions immeubles appartenant à une entreprise de TSF doivent être portées au rôle et qu’elles peuvent l’être au sein d’une même unité d’évaluation. Elles nous informent aussi de l’intention du législateur qui faisait évoluer la source de financement des municipalités en ce qui a trait au réseau de télécommunication, de la taxe (TGE) vers une taxe foncière en raison de l’inscription au rôle de l’ensemble des constructions composant le réseau. Nous en retenons que l’idée n’était donc pas de priver les municipalités de sources de revenus.

[102] Nous croyons pertinent de rappeler que lorsque la LFM est adoptée en 1979, tant la Cour d’appel que la Cour suprême ont déjà reconnu « immeubles par nature », au sens du Code civil du Bas-Canada, les réseaux suivants.

o Un réseau de distribution de gaz – Montreal Light Heat and Power c. Westmount [1926] R.C.S. 515;

o Un réseau téléphonique comprenant poteaux et fils – Cie de téléphone Saguenay-Québec c. Ville de Port-Alfred [1955] B.R. 855;

o Un réseau de diffusion par câbles – Câblevision (Montréal) Inc. c. Le Sous-ministre du Revenu de la province de Québec [1978] 2 R.C.S. 64;

o Un système d’aqueduc – Concrete Colomn c. Simard [1940] R.C.S. 522;

o Un système d’éclairage, d’électricité, constitué de câbles, poteaux et transformateurs – Lower St-Lawrence Power c. L’Immeuble Landry [1926] R.C.S. 655.

[103] Bien que cette notion d’immeuble par nature n’apparaisse plus ni au C.c.Q. ni dans la LFM, et bien que la notion d’immeuble ait évolué lors de l’adoption du C.c.Q. et qu’elle ne corresponde pas parfaitement à la notion d’immeuble au sens de la LFM,

nous relevons que la Cour d’appel écrivait dans l’affaire Coimac13 :

« [34] […] On l’a vu, l’immeuble par nature n’existe plus comme concept dans le C.c.Q., mais il correspond à ceux qui sont énumérés à l’article 900, soit les fonds de terre, les constructions et les ouvrages à caractère permanent. »


[104] La Cour d’appel devant déterminer si le Centre Hydro est une construction qui fait partie d’un « réseau de production, de transmission ou de distribution d’énergie électrique » écrivait sur la notion de réseau dans l’affaire Hydro-Québec14. Il importe de noter que la Cour se prononçait alors sur les dispositions de la LFM, telles qu’elles s’appliquaient au rôle triennal 1992. Cette décision nous informe tout de même sur l’interprétation à donner à l’intention du législateur quant à la notion de réseau et aux exemptions prévues aux articles 66 à 68 LFM :

« [22] La réforme de la fiscalité municipale de 1980 est le fruit de plusieurs années de consultations et d’études. Cette réforme répondait à de nombreux changements survenus dans le monde municipal et nécessitait une redéfinition des rôles, fonctions et, conséquemment, du mode de financement des municipalités.1 L’augmentation des services rendus par les municipalités et les difficultés résultant des interventions ponctuelles du gouvernement provincial ont amené le législateur à opter pour un système impliquant une autonomie accrue des municipalités. Plusieurs principes ont présidé à l’adoption de la Loi sur la fiscalité municipale notamment l’élargissement de l’assiette fiscale des municipalités et l’assujettissement aux taxes foncières municipales d’un plus grand nombre d’immeubles. D’autre part, la réforme pose fermement le principe que la taxation est établie à partir de la valeur réelle des immeubles visés (art. 43 L.F.M.).

13 Ville de Laval c. Coimac inc, 2001 CanLII, 20604 (QCCA).

14 Hydro-Québec c. C.U.M. et Montréal, 2002 CanLII 41114 (QCCA)



[23] Sous l’empire de l’ancienne Loi sur l’évaluation foncière (1971 L.Q. c. 50), l’intégrité de l’assiette fiscale des municipalités n’était pas affirmée avec autant de rigueur qu’elle ne l’est aujourd’hui. Toutefois, les entreprises exploitant des réseaux visés aux articles 66 à 68 de la loi actuelle étaient déjà, en vertu de la L.E.F., soumises à des dispositions particulières (art. 12, 13 et 16). Un système de compensation, similaire dans son principe à celui de l’article 221 L.F.M., était déjà en vigueur en vertu de la L.E.F. 1971 (art. 16 et 102).

[24] L’objet de la Loi sur la fiscalité municipale est donc, en premier lieu, d’accorder aux municipalités des ressources financières afin de répondre aux besoins des citoyens et ce, essentiellement, par l’imposition de taxes foncières. Le principe est d’ailleurs bien affermi par le législateur à l’art. 31 de la loi qui prévoit l’inscription au rôle d’évaluation des immeubles se trouvant sur le territoire de la municipalité. Cependant, en adoptant les articles de la section IV, l’intention du législateur était de soumettre certaines constructions à un régime fiscal particulier. Les constructions visées aux articles 66 à 68 ont des facteurs de rattachement communs: elles participent toutes à l’exploitation d’industries d’utilité publique et fonctionnent par réseaux: télécommunication, gaz naturel, énergie électrique. Les constructions visées par ces dispositions ne sont pas portées au rôle d’évaluation et les entreprises qui les exploitent sont soumises à un régime d’en lieu de taxe foncière.

[25] L’en lieu de taxe prévu par l’article 221 L.F.M. a pour objet de compenser le manque à gagner des municipalités résultant de l’exclusion des constructions visées aux articles 66 à 68. L’objectif n’est donc pas d’exempter les industries visées de l’imposition de taxes municipales, mais d’aménager un régime fiscal distinct pour les seules constructions faisant partie d’un réseau de production, de transmission ou de distribution d’énergie électrique. Il faut souligner que le pourcentage des revenus reçus en lieu de taxes foncières n’est pas modifié en fonction de la valeur globale des constructions exclues du rôle d’évaluation.

[26] En nous référant aux principes élaborés dans l’arrêt Notre-Dame de Bon-Secours2, je ne crois pas que l’on doive conférer aux dispositions de la partie IV un caractère d’exception qui commanderait, par automatisme, une interprétation restrictive de ces dispositions. Il est indéniable que les régimes d’exclusion du rôle et

d’exemption fiscale recouvrent des réalités juridiques tout à fait distinctes. Cependant, la conclusion tirée par le juge de la Cour du Québec à l’effet que l’art. 68 de la Loi sur la fiscalité municipale doive nécessairement recevoir une interprétation restrictive en raison de son statut d’exception à la règle ne m’apparaît pas fondée. L’objectif de la loi sur la fiscalité municipale est de taxer les immeubles. Or, bien que l’art. 68 exclut les constructions faisant partie d’un réseau de production, transmission ou de distribution d’énergie électrique du rôle foncier, celles-ci sont ensuite soumises au régime d’imposition de l’art. 221 L.F.M. qui prévoit un en lieu de taxes foncières au taux de 3% sur le revenu brut imposable de la personne qui exploite le réseau. Ainsi, l’application de l’art. 68 ne conduit pas à une exemption de taxes et l’on ne peut affirmer que cette disposition fasse exception à l’objectif d’imposition des immeubles poursuivis par le législateur.

« Critère de détermination du régime d’imposition applicable

[27] Le critère qui doit être privilégié dans l’interprétation de l’art. 68 (1) est celui de la destination de la construction et de son rattachement matériel intégral à un «réseau de production, de transmission ou de distribution d’énergie électrique». Le concept de réseau intègre, par essence, celui d’une organisation formant un ensemble cohérent, d’une unité regroupant des éléments qui convergent à l’accomplissement d’une mission essentielle.

1 LAREAU, Gilles, « L’équité et la fiscalité municipale au Québec », Barreau du Québec, Service de la formation permanente, Développements récents en droit municipal (1996), Cowansville, Éd. Yvon Blais, 1996, p.103.

2 Communauté Urbaine de Québec c. Corporation Notre-Dame de Bon-Secours, [1994] 3 R.C.S. 3 »

(nos soulignements)

[105] Rappelons que l’article 221 LFM avait pour effet que l’exploitant d’un réseau de télécommunication dont certains immeubles ne sont pas portés au rôle, selon les exceptions prévues aux articles 66 à 68 LFM, devait payer une taxe sur son revenu brut de 2 % si ses revenus bruts étaient inférieurs à 5 M$ ou de 3 % si ses revenus bruts étaient de 5 M$ et plus.



[106] À cette époque, l’article 67 LFM prévoyait que « Ne sont pas portées au rôle les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication autre qu’un réseau de télévision ou de radiodiffusion ».

[107] En 1997, le législateur adopte la Loi instituant le fonds spécial de financement des activités locales et modifiant la Loi sur la fiscalité municipale15. Les notes explicatives au préambule de la Loi indiquent :

« Ce projet de loi institue, au ministère des Affaires municipales, le fonds spécial de financement des activités locales.

Ce fonds est principalement constitué des contributions que doivent y verser, pour chacune des années 1998 et 1999, les municipalités locales et des sommes puisées sur les recettes provenant de la taxation spéciale à laquelle sont soumis les réseaux de télécommunication, de distribution de gaz et d’électricité. »


[108] Outre la création de ce fonds, l’article 67 LFM est alors modifié à l’égard des exploitants des réseaux de télécommunication de telle sorte que les constructions des réseaux de TSF doivent dorénavant être portées au rôle selon les règles générales et conséquemment, être sujettes plus largement et uniquement au régime de la taxe foncière tout comme le sont les constructions des réseaux de télévision ou de radiodiffusion. C’est donc à ce moment que le libellé du premier alinéa de l’article 67 LFM devient celui dont il est question dans la présente décision.

[109] Une lettre du MAMROT16, adressée le 13 février 1998 aux évaluateurs signataires de rôles et au personnel œuvrant sous leur responsabilité, précise :

15 L.Q. 1997, c. 92.

16 Pièce LL-4 en liasse (MAMROT : ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire).

« En second lieu, le ministre des Affaires municipales a également présenté le projet de loi 173, intitulé «Loi instituant le fonds spécial de financement des activités locales et modifiant la Loi sur la fiscalité municipale». Les articles 20 et 21 de cette loi ont pour effet de faire porter au rôle les constructions qui font partie d’un réseau de télécommunication sans fil et ce, avec effet rétroactif au 1er janvier 1997 (PL173, art.20/LFM, art.67). Cela suppose donc que ces nouvelles inscriptions aux rôles d’évaluation devront être faites d’ici le 31 décembre 1998, pour éviter toute perte fiscales aux municipalités dont le territoire comprend de telles constructions. »

(nos soulignements)

[110] Confronté à la difficulté quant à la composition des unités d’évaluation, le législateur adoptait en 1999, par la Loi modifiant la Loi sur la fiscalité municipale et la Loi sur les dettes et les emprunts municipaux17, l’article 41.1 LFM. Cet article indique à l’évaluateur municipal la manière de constituer une telle unité d’évaluation :

41.1 L’évaluateur peut décider que constitue une unité d’évaluation distincte, inscrite au nom de l’exploitant d’un réseau de télécommunication sans fil, l’ensemble des constructions faisant partie de ce réseau qui sont situées sur le territoire de la municipalité locale et qui sont installées dans ou sur un immeuble appartenant à une autre personne.

Il peut aussi, dans le cas où une autre unité d’évaluation est inscrite au nom de l’exploitant dans le rôle de la municipalité, décider que l’ensemble de ces constructions est ajouté à cette unité ou, s’il y en a plusieurs, à l’une d’elles

Toutefois, est exclue de l’ensemble visé au premier ou au deuxième alinéa la construction qui est installée sur le terrain d’un organisme public, à la condition qu’aucun bâtiment autre qu’une telle construction ne soit installé sur ce terrain.


17 L.Q. 1999, c. 31.



[111] Par ailleurs, la notion d’immeuble au sens de la LFM a fait couler beaucoup d’encre et a alimenté nombre de litiges. Il est maintenant bien établi que la LFM possède sa propre autonomie à cet égard de sorte qu’il faut prendre garde de ne pas confondre cette notion avec celle établie dans la loi générale que constitue le C.c.Q. Dans l’affaire Coimac18, la Cour d’appel a clairement établi cette autonomie :

« 32 À mon avis et avec beaucoup d’égards, je favorise l’interprétation qui accorde à la LFM sa propre autonomie en ce qui concerne l’interprétation de la notion d’immeuble, sauf dans la mesure où celle-ci réfère spécifiquement au C.c.Q. et ce, pour les motifs suivants. »


[112] Le résumé fait par notre collègue Louise Bélanger, dans l’affaire Mitchell Lincoln19 a pour mérite de bien reprendre l’essence des principales décisions sur la notion d’immeuble :

« 5.1 La notion d’immeuble

[36] Le premier alinéa de l’article 1 LFM comporte une définition particulière du mot « immeuble » faisant en sorte que certains biens qui sont immeubles au sens du Code civil du Québec, le « CCQ », le sont d’emblée aux fins de fiscalité municipale tandis que d’autres biens, immeubles selon le CCQ, ne le sont pas nécessairement aux fins de la fiscalité municipale :

1. Dans la présente loi, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par:

[…]

«immeuble»:

1° tout immeuble au sens de l’article 900 du Code civil;


[…]

18 Laval c. Coimac inc. 2001 R.J.Q. 342 (CA).

19 Emballages Mitchell-Lincoln Ltée c. Montréal 2009 QCTAQ 10148.

[37] Le troisième alinéa du même article, auquel réfère le paragraphe 2° de cette définition, impose des conditions additionnelles à l’immobilisation des biens meubles attachés à demeure à certains immeubles institutionnels :

Dans le cas d’un immeuble que visent le paragraphe 1° de la définition du mot «immeuble» prévue au premier alinéa et l’un des paragraphes 1°, 1.2°, 2.1° et 13° à 17° de l’article 204, le paragraphe 2° de cette définition vise uniquement un meuble qui, en outre d’être attaché à demeure à l’immeuble, assure l’utilité de celui-ci. Toutefois, ce paragraphe ne vise pas un tel meuble qui sert, dans quelque mesure que ce soit, à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités dans l’immeuble.

(notre soulignement et nos caractères gras)

[38] Un immeuble au sens de l’article 900 CCQ est donc également un immeuble aux fins de la fiscalité municipale. Cette disposition, en son premier alinéa, se lit ainsi :

900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante.


[39] Pour comprendre toute la portée de l’article 900 CCQ, il faut prendre en considération la précision apportée par l’article 901 CCQ :

901. Font partie intégrante d’un immeuble les meubles qui sont incorporés à l’immeuble, perdent leur individualité et assurent l’utilité de l’immeuble.


[40] Selon l’article 903 CCQ, certains meubles sont immeubles même s’ils n’ont pas perdu leur individualité et ne sont pas incorporés à l’immeuble. Il suffit qu’ils soient matériellement attachés ou réunis à demeure à un immeuble :

903. Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l’immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu’ils y restent.




[41] Or, la définition du mot « immeuble » contenue à l’article 1 LFM, en son paragraphe 2°, ne réfère pas à l’article 903 CCQ, mais propose plutôt une notion particulière aux fins de la fiscalité :



[42] Dans l’arrêt Coimac2, la Cour d’appel résume comme suit le test qu’elle a elle-même élaboré dans la trilogie La Laurentienne3 pour déterminer si un meuble se qualifie comme immeuble au sens de cette définition. L’Honorable juge Thibault, rendant le jugement unanime de la Cour, écrit :

« [21] Suivant le test élaboré dans cet arrêt, la qualification d’immeuble commande un exercice en deux temps.

1° L’objet est-il attaché?

[22] On conclura de façon positive:

- si l’objet est retenu à un immeuble par un lien quelconque à l’exclusion du filage électrique ou de la tuyauterie destinée à en assurer le fonctionnement;

- s’il est placé de façon à être immobilisé, c’est-à-dire qu’il ne peut être enlevé sans être démantelé ou sans fractionner l’espace dans lequel il est placé.

2° L’objet est-il attaché à perpétuelle demeure?

[23] On conclura également de façon positive:

- au moyen d’une présomption réfragable qui découle du constat selon lequel le bien est lié à l’immeuble par nature au moyen d’une attache matérielle ou s’il ne peut être enlevé sans être démantelé ou sans briser la composante de l’immeuble par nature à laquelle il est relié;

- par le constat d’un lien intellectuel qui mène à la conclusion que l’immeuble sur ou dans lequel le bien est installé devient incomplet en l’absence de ce bien. »

(nos soulignements)

[43] La Cour d’appel précise ensuite davantage la notion de perpétuelle demeure en citant avec approbation un passage du jugement de la Cour du Québec dans l’affaire Sillery4 :

« [44] Dans l’affaire Sillery (Ville de) c. Québec (Ministère des Affaires municipales), M. le juge Gérald Bossé apporte un éclairage supplémentaire sur l’analyse de la notion de perpétuelle demeure que l’on retrouve dans La Laurentienne. La conformité de son raisonnement avec les principes dégagés dans cet arrêt a d’ailleurs été confirmée par notre Cour :

La notion de «perpétuelle demeure» doit être analysée en fonction de la nécessité de l’objet avec l’immeuble ou sa composante. Ceci ne signifie pas, à mon avis, qu’on ne doit pas tenir compte de la destination ou de la vocation d’un immeuble ou de sa composante. Prenons l’exemple d’une hotte de ventilation dans un immeuble ou partie d’immeuble destiné à l’opération d’un restaurant. On peut conclure qu’elle complète l’immeuble et lui est nécessaire si on tient compte de la destination ou de la vocation de l’immeuble et on peut alors déduire que la hotte est attachée à perpétuelle demeure. Une telle hotte de ventilation ne compléterait pas nécessairement un immeuble destiné à servir d’entrepôt. Ceci dit, un objet peut à la fois être utile à l’immeuble selon sa destination et au commerce exploité dans l’immeuble. L’objet est alors un immeuble par attache. Si l’objet n’est toutefois utile qu’à l’exploitation du commerce, sans qu’il soit utile à l’immeuble lui-même dans lequel on veut exploiter le commerce, on ne peut alors conclure que cet objet est attaché à perpétuelle demeure: ce serait par exemple le cas d’une caisse enregistreuse qui, bien qu’étant utile à l’exploitation d’un restaurant, n’ajoute rien à l’immeuble lui-même, ne le complète en rien, même en tenant compte de la vocation spécialisée de l’immeuble.

En somme, la complémentarité qu’apporte à l’immeuble un objet meuble «ascendera d’autant plus à l’indispensabilité que le meuble et l’immeuble auront une vocation spécialisée dans la même voie».

Il faut donc, comme le précise Me Pierre Boileau, tenir compte de la destination d’un immeuble ou même d’une partie d’immeuble pour déterminer l’utilité ou l’indispensabilité d’un meuble par rapport à l’immeuble, sans quoi il deviendrait impossible de savoir quels objets intégrés sont devenus attachés à perpétuelle demeure à l’immeuble. [Citations volontairement omises.] »

(nos soulignements)

[44] Un objet mobilier sera donc considéré comme immeuble en vertu du paragraphe 2° de la définition du mot « immeuble » de l’article 1 LFM si :



1° l’objet est retenu à l’immeuble par un lien physique, autre que du filage électrique ou de la tuyauterie, ou il y est placé de façon à être immobilisé;

2° il y est à demeure en raison d’un lien qui peut être soit matériel, soit intellectuel; et

3° il est, du moins en partie, utile à l’immeuble, compte tenu de la vocation de ce dernier, et non seulement aux activités qui s’y déroulent. »

_____________________2 Ville de Laval c. Coimac inc., C.A. no 500-09-005252-978, le 17

janvier 2001.3 Communauté urbaine de Québec c. Corporation d’assurance de

personnes La Laurentienne, [1995] R.J.Q. 731 (C.A.).4 Sillery (Ville de) c. Québec (Ministère des Affaires municipales), J.E. 97-799 (C.Q.), confirmé par J.E. 99-1214 (C.A.). »

(nos soulignements)

[113] Nous soulignons, sur l’interprétation de l’ancêtre du dernier alinéa de l’article 1 LFM, soit l’article 68.1 LFM, la mention suivante par la Cour d’appel dans l’affaire Hydro-Québec précité20 :

« - critère de détermination du régime d’imposition applicable

« [27] Le critère qui doit être privilégié dans l’interprétation de l’art. 68 (1) est celui de la destination de la construction et de son rattachement matériel intégral à un «réseau de production, de transmission ou de distribution d’énergie électrique». Le concept de réseau intègre, par essence, celui d’une organisation formant un ensemble cohérent, d’une unité regroupant des éléments qui convergent à l’accomplissement d’une mission essentielle. »

(nos soulignements)

[114] La preuve administrée par Vidéotron a donc consisté à démontrer que :

• Plusieurs des composantes de toutes et chacune des stations de base faisant partie du réseau ne sont pas « attachées » au toit de l’édifice, au toit ou à la façade de l’appentis de l’édifice, au pylône, à la tour, au pont, aux clochers d’églises, à la salle de mécanique ou à la salle d’équipement sur ou dans lesquels elles sont « installées ».

20 Hydro-Québec c. C.U.M. et Montréal, 2002 CanLII 41114 QCCA.

• Aucune des composantes des stations de base et du réseau de télécommunication sans fil n’est « utile » aux édifices, aux pylônes, aux poteaux d’Hydro-Québec, aux églises ou au pont sur ou dans lesquels elles ont été « installées », et ce, même si Vidéotron devait reconnaître qu’un grand nombre d’entre elles sont bel et bien « attachées ».

• Les stations de base et leurs composantes sont « flexibles », « mobiles » et « faciles » à démonter ou à déplacer.

[115] Comme le soulignent les intimées, Vidéotron a choisi de considérer individuellement et séparément chacune des composantes de toutes et chacune des stations de base concernées, ignorant et occultant totalement la notion de « réseau ». Elle s’en remet à la stricte notion d’immeuble au sens de l’article 1 LFM. Cette approche est évidemment contestée par les intimées.

[116] Vidéotron base essentiellement sa théorie de la cause sur la décision dans l’affaire Placements Mailloux, décision du TAQ prononcée en 2004 et confirmée par la Cour du Québec en 200521, laquelle s’était largement inspirée des jugements de la Cour d’appel dans les affaires Coimac et la Trilogie La Laurentienne.

[117] Rappelons que l’affaire Mailloux traitait de l’immobilisation d’appareils de résonnance magnétique (IRM) installés dans une clinique médicale, laquelle était située dans un immeuble commercial à vocation générale. Lesdits IRM avaient été inscrits au rôle par certificats et contestés par la requérante. Il était admis que lesdits IRM étaient des meubles « attachés » malgré le fait qu’ils n’étaient pas boulonnés au plancher de l’immeuble; demeurait en litige la seule question à savoir s’ils étaient attachés « à demeure ».

21 Les Placements Mailloux enr. c. Ville de Québec [2004] T.A.Q. 517; Ville de Québec c. Placements Mailloux enr., J.E. 2005-1956 (C.Q.).



[118] Selon ces décisions, la notion de perpétuelle demeure se doit d’être analysée en fonction de la complémentarité de l’objet par rapport à l’immeuble et non pas de l’utilité de cet objet pour l’opération commerciale qui se déroule à l’intérieur de l’immeuble :

« [43] La position jurisprudentielle résultant de la trilogie « La Laurentienne » réaffirme aussi clairement la nécessité du lien avec l’immeuble plutôt qu’avec l’entreprise pour permettre l’inclusion au rôle d’évaluation d’un bien de la nature d’un meuble en le qualifiant d’immeuble au sens de la Loi sur la fiscalité municipale.

[44] Tel que le rappelle la Cour d’appel, c’est à celui qui prétend qu’un meuble a été attaché à demeure de prouver cet état de fait et, à cette fin, la vocation du bâtiment et l’indispensabilité du meuble pour que ce bâtiment réalise cette vocation sont des indices précieux pour établir l’intention d’attacher à perpétuelle demeure. »


[119] Le Tribunal considère essentiel de tenir compte de l’ensemble du contexte législatif en ce qui a trait aux réseaux de TSF. Retenir l’approche suggérée par Vidéotron, en traitant la question de l’immobilisation composante par composante, nous apparaît faire fi de ce contexte et de la notion de réseau. C’est oublier que le texte de l’article 41.1 LFM fait référence à « l’ensemble des constructions » « qui sont installées dans ou sur un immeuble appartenant à une autre personne » alors que le législateur savait pertinemment que ce type de constructions peut être installé sur ou dans des immeubles de tout type, qu’il s’agisse d’immeubles à bureaux, de résidences de personnes âgées, d’églises ou tous autres types de constructions, qui ne sont pas la propriété des entreprises de télécommunication.

[120] Il est vrai que Vidéotron est la dernière venue sur le marché des télécommunications sans fil, et qu’elle bénéficie d’équipements plus petits et maniables que ceux de ses

compétiteurs, dont les réseaux sont tous inscrits au rôle depuis leur mise en fonction, mais il n’en demeure pas moins que retenir strictement l’approche proposée par Vidéotron aurait indéniablement pour conséquence de priver les municipalités d’une source de financement qui leur est pourtant reconnue depuis de nombreuses années. Cette approche nous semble contraire à l’intention du législateur, qui était déjà conscient du fait que ces réseaux sont installés sur des immeubles hôtes, qui ne sont pas des fonds de terre; il connaissait aussi l’évolution technologique rapide propre à cette industrie.

[121] Certes, il ne faut porter au rôle que ce qui est immeuble. La LFM et la jurisprudence sont claires sur ce point. Cependant, il faut aussi considérer que la propriété à l’étude est un réseau de télécommunication sans fil, qui « intègre, par essence, celui d’une organisation formant un ensemble cohérent, d’une unité regroupant des éléments qui convergent à l’accomplissement d’une mission essentielle. »22

[122] Dans cette optique, notre analyse de la preuve nous conduit à considérer l’ensemble des constructions composant le réseau de télécommunication sans fil comme un immeuble au sens de 900 C.c.Q., tel que repris au premier paragraphe du mot immeuble à l’article 1 LFM.

[123] Nous convenons aussi que les stations de base constituent « un ensemble cohérent de matériaux incorporés à un bâtiment ou y adhérent d’une manière qui n’est pas purement passagère ou accidentelle », et qu’elles sont donc des « constructions » visées par l’article 67 LFM.

22 Hydro-Québec c. C.U.M. et Montréal, 2002 CanLII 41114 QCCA.



[124] Nous croyons nécessaire, et conforme à l’intention du législateur de considérer l’attachement physique reliant toutes et chacune des composantes entre elles pour décider du caractère immobilier des équipements.

[125] Le procureur de Vidéotron conteste cette approche en arguant que les constructions à étude ne sont pas situées sur un fonds de terre, et que dès lors, nous ne pouvons considérer ces constructions comme immeuble au sens de 900 C.c.Q.

[126] Rappelons que le texte de 900 C.c.Q. précise que « Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractères permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante ». Pour Vidéotron, il est clair que ces équipements, installés sur le toit d’un édifice, qui n’est pas une tour de télécommunication, ne peuvent constituer ni un fonds de terre ni une construction ou ouvrage à caractère permanent se trouvant sur un fonds de terre au sens de 900 C.c.Q. et de 1 LFM.

[127] Il faut rappeler que dans l’affaire Cablevision23, la Cour suprême avait déclaré immeuble par nature, un réseau de diffusion par câbles et écrivait :

« Dans Bélair c. La Ville de Ste-Rose8, il a été décidé qu’un pont incorporé au lit d’une rivière est immeuble par nature encore qu’il n’appartienne pas au propriétaire du fonds. Le juge Anglin, il n’était pas encore juge en chef, exprime également l’avis que le mot «bâtiment» de l’art. 376 C.c. doit être interprété largement et qu’il comprend une construction telle un pont. Cette interprétation du mot «bâtiment» et cette dissociation possible de la propriété du fonds de terre et de celle des ouvrages qui sont unis au fonds ont été réaffirmées dans l’affaire La Cité de Westmount (supra à la p. 520) et dans celle de L’Immeuble Landry Limitée (supra aux pp. 665 à 669).

23 Cablevision c. Sous-ministre du Revenu (Qué) [1978] 2 R.C.S. 64 (p. 73-74).

Sans doute ces trois arrêts mettent-ils l’accent sur l’incorporation des ouvrages au sol comme condition de leur immobilisation par nature. Mais il faut voir le principe qui dicte cette condition: c’est lorsqu’elle sera réalisée que les ouvrages, comme ceux dont il est question dans ces arrêts, participeront à la fixité ou à l’immobilité du sol, critère ultime de l’immobilisation par nature. Le principe est respecté dès lors qu’un ouvrage participe à l’immobilité du sol en y adhérant directement ou en adhérant à un autre ouvrage qui adhère lui-même au sol. Dans l’un et l’autre cas, l’ouvrage est immeuble par nature parce qu’il est naturellement immobile. La plupart des auteurs remarquent que les fonds de terre sont les seuls biens corporels véritablement immeubles. Néanmoins, suivant l’art. 376 C.c. les bâtiments sont immeubles par nature tout autant que les fonds de terre. A mon avis le critère de l’immobilisation par nature est satisfait quand un ouvrage que l’on peut qualifier de bâtiment adhère à un immeuble par nature, fonds de terre ou bâtiment, et qu’il acquiert par là une assiette fixe. La dissociation possible de la propriété de l’ouvrage qui adhère au sol et de celle de l’ouvrage qui adhère à l’ouvrage précédent est sans conséquence. Un exemple illustrera ma pensée: une entreprise d’aviation obtient du propriétaire d’un gratte-ciel le droit d’édifier sur le toit une plate-forme d’atterrissage pour hélicoptères; elle ancre ou attache fortement la plateforme au toit: la plate-forme est immeuble par nature quoiqu’elle soit distincte du gratte-ciel et sans utilité pour lui; mais par lui elle rejoint le sol qui lui prête sa stabilité. De la même façon, si les cables électriques ou téléphoniques d’un réseau de distribution, au lieu d’être attachés à des poteaux qui appartiennent à l’entreprise, sont fixés aux maisons des usagers, comme il arrive à certains endroits, ils n’en constituent pas moins des ouvrages qui sont immeubles par nature. »_____________________8 (1922), 63 R.C.S. 526.

(nos soulignements)

[128] Or, Vidéotron considère que les intimées ne peuvent ignorer que l’ancien article 376 du C.c.B.C. a été remplacé par l’article 900 C.c.Q. Selon elle, le concept de rattachement vertical ou d’adhérence au sol, tel qu’établi dans Cablevision, d’un bien par l’intermédiaire d’une bâtisse à laquelle ce bien est fixé, qui existait en vertu de l’ancien article 376 du C.c.B.C., n’existe plus en vertu de l’article 900 C.c.Q. Il



faudrait plutôt qu’il y ait immobilisation de ce bien par intégration en vertu de l’article 901 du C.c.Q., selon les critères d’incorporation à l’immeuble, de perte d’individualité et d’utilité de l’immeuble prévus à cet article. Elle soutient qu’aucun de ces trois critères de l’article 901 C.c.Q. n’est satisfait si on les applique aux équipements de TSF que Vidéotron soutient être meubles.

[129] Elle s’appuie en cela sur l’auteur Pierre Claude Lafond24 qui écrit ce qui suit au sujet de l’affaire Cablevision :

« 159. On notera un changement apparent face au doit antérieur, celui de la nécessité d’un lien direct avec le sol, écartant de la sorte l’ancienne possibilité d’une immobilisation verticale développée par la Cour suprême en 1978 dans Cablevision (Montréal) inc., où un réseau de câblevision avait été qualifié d’immeuble par nature en raison de son rattachement à un ouvrage (réseau de poteaux et de fils) lui-même adhérent au sol. Comme le précise le texte de l’article 900, al. 1 C.c.Q., l’immobilisation par adhérence ne procède qu’avec le sol.

[…]

169. Le critère d’adhérence au sol est primordial. Contrairement au droit jurisprudentiel antérieur élaboré sous l’empire du droit antérieur, (arrêt Cablevision), il écarte toute possibilité d’immobilisation d’un ouvrage par adhérence à une construction ou à un ouvrage. Par exemple, un réseau de fils de câblodistribution attaché dans les airs à d’autres réseaux (électrique, téléphonique) comprenant des fils et des poteaux, eux-mêmes qualifiés d’immeubles par adhérence au sol, ne recevrait sans doute plus aujourd’hui la même qualification. Le concept de rattachement vertical ou d’adhérence au sol par intermédiaire n’existe plus, compte tenu du libellé du nouvel article 900 C.c.Q. Il conviendrait mieux de parler d’immobilisation par intégration à une construction ou à un ouvrage au sens de l’article 901 C.c.Q. (infra 1.2.2.2.2). »


[130] Le Tribunal ne partage pas cet avis. Notre lecture de 376 CcBC et de 900 C.c.Q. nous indique plutôt que le législateur a voulu

24 Traité de droit des biens, Pierre-Claude Lafond, 2e ed, aux paragraphes 159 et 169.

élargir la notion d’immeuble par nature (ou au sens de 900 C.c.Q.) en remplaçant la notion plus étroite de « bâtiment » par celle plus large de « constructions et ouvrages à caractère permanent ». Nous ne voyons pas que cette modification ait eu pour effet de rendre caduc le concept d’immobilisation par rattachement vertical ou d’adhérence au sol par intermédiaire tel que décidé dans l’affaire Cablevision.

[131] A contrario de l’auteur Lafond, l’auteur Sylvio Normand25 écrivait d’ailleurs :

« immeuble par adhésion - Loin de se limiter au seul fonds de terre, la notion d’immeuble comprend les constructions et ouvrages à caractère permanent situés sur un fonds de terre (900(1)C.c.Q).

Le critère pour qualifier d’immeuble une construction ou un ouvrage à caractère permanent a été précisé par la jurisprudence. Cet ouvrage ou cette construction doit adhérer à un immeuble (fonds de terre ou bâtiment) – il ne peut simplement reposer sur le sol – et doit acquérir par cette adhésion une assiette fixe. L’ouvrage ou la construction participe alors à l’immobilité de l’immeuble auquel il est rattaché. Toutefois, il est important de signaler qu’il ne perd pas pour autant son individualité. Un meuble dont l’adhésion à un immeuble ne serait que «passagère ou accidentelle» ne remplirait pas la condition de permanence exigée pour entraîner son immobilisation.

Un édifice, ancré dans le sol, constitue ainsi un immeuble. Il en va de même pour de nombreuses autres structures, comme un pont, un barrage, un transformateur, une antenne, un réseau de distribution d’électricité constitué de poteaux reliés par des fils, une canalisation de gaz et d’électricité, un réseau d’aqueduc et d’égout. »

Citations omises

(nos caractères gras et nos soulignements)

[132] Avec égards, nous croyons que le procureur de Vidéotron fait erreur lorsqu’il considère que si le Tribunal adopte cette position, conforme à l’affaire Cablevision, cela aurait pour effet de rendre inutile et

25 Introduction au droit des biens, Éditions Wilson & Lafleur, 2000, p. 55.



superflu le troisième alinéa de l’article 1 LFM. Son argument vise plutôt l’étape de la détermination de la « demeure » d’un meuble attaché alors que nous traitons de l’immobilisation au sens de l’article 900 C.c.Q. et du premier alinéa de l’article 1 LFM. Ainsi, nous sommes d’avis que retenir cette position n’a pas pour effet de rendre automatiquement immeuble au sens de 900 C.c.Q. tout meuble attaché à un édifice.

[133] De plus, nous soulignons que même si l’effet de l’affaire Cablevision avait pour résultat de faire porter au rôle foncier l’ensemble des constructions du réseau, ce n’était pas le but premier de ce jugement, qui visait plutôt l’imposition ou non d’une taxe de vente sur une transaction au sens de la Loi de l’impôt sur la vente en détail.

[134] De même, le Tribunal est en désaccord avec l’argument du procureur de Vidéotron, voulant que l’adoption du nouvel article 67 LFM, en 1979, qui prescrivait de ne pas porter au rôle les constructions faisant partie d’un réseau de câblodistribution, qui auraient autrement été portées au rôle d’évaluation à la suite de Cablevision, aurait indiqué une volonté du législateur de priver Cablevision d’effet aux fins de la LFM. Nous retenons que l’intention du législateur dans le cadre de l’adoption de cet article visait à ce que les immeubles exempts en vertu des articles 66 à 68 LFM soient plutôt assujettis à un régime particulier de taxation en vertu de l’article 221 LFM, qui imposait à titre de taxe foncière sur les immeubles et les terrains ainsi non portés au rôle, une taxe sur leur revenu brut imposable.

[135] Le Tribunal n’est également pas d’accord avec l’argument de Vidéotron voulant que les équipements de son réseau puissent généralement être enlevés sans être détériorés ou démantelés.

[136] Tel que plaidé par les intimées, le Tribunal retient plutôt que la preuve révèle :

• Tous les types de stations de base constituent un assemblage de plusieurs composantes solidement attachées les unes aux autres.

• La majorité des stations de base se compose d’une première partie se trouvant à l’extérieur du bâtiment, auquel elle est solidement attachée à plusieurs endroits, et d’une seconde partie se trouvant à l’intérieur du bâtiment, où on retrouve également un grand nombre d’attaches reliant chacune des composantes, tels des câbles coaxiaux et de la fibre optique.

• Plusieurs des composantes formant l’assemblage sont solidement attachées au bâtiment alors que les autres sont tout aussi solidement immobilisées par des blocs de béton; elles ne sont pas immobilisées par le seul fait de la présence des blocs de béton, c’est l’œuvre dans son ensemble qui a pour résultat d’immobiliser le tout.

• En ce qui concerne les stations de base de type « DAS », toutes les composantes sont attachées les unes aux autres et plusieurs sinon toutes, sont attachées au poteau d’Hydro-Québec auquel elles adhèrent.

• Dans tous les cas, pour démanteler une station de base, des travaux de réparation du toit ou des murs sont nécessaires aux endroits où se trouvent des attaches de même qu’aux endroits où le câblage traverse les murs pour être relié à la salle de mécanique.

• Le procédé suivi pour la construction est toujours le même : appel d’offres, soumissions, contrat à un entrepreneur général et à des sous-traitants spécialisés.

• La construction des stations de base nécessite des plans de construction, de structure et d’électricité très précis préparés par des d’ingénieurs et les entrepreneurs et sous-traitants retenus par VIDÉOTRON doivent absolument s’y conformer.



• La construction d’une station de base nécessite plusieurs employés spécialisés, plusieurs jours de travail et souvent des équipements lourds et forts de type « grue ».

• Le démantèlement complet d’une station de base nécessitera un travail aussi imposant que la construction d’une nouvelle station de base. Le Tribunal retient qu’il ne s’est pas produit depuis septembre 2010, mais qu’un premier déplacement est imminent avec la venue de l’immeuble Altoria pour protéger l’intégrité de la couverture du réseau, le « champ de trèfles ».

• Même le simple déplacement d’antennes sur le même toit s’avère un travail important et complexe, à cause du déplacement ou du remplacement de plusieurs composantes telles les chemins de câbles, les radios, etc.

[137] Le Tribunal retient aussi de la preuve qu’il faut distinguer du simple câble d’alimentation électrique les câbles coaxiaux, DC, RF et la fibre optique, puisque ces derniers participent tout autant au cœur des opérations du réseau de TSF que les autres équipements et qu’ainsi, ils ne sont pas une simple source d’énergie provenant de l’immeuble hôte. À ce titre, nous sommes d’avis qu’ils participent à l’immobilisation de l’ensemble de l’œuvre.

[138] Le Tribunal constate donc de la preuve que les stations de base ne peuvent être considérées comme des meubles, une fois solidement fixées, assemblées et installées. Rappelons que les stations de base sont situées en hauteur et soumises aux caprices de la météo. Bien que plusieurs éléments ne soient pas boulonnés au toit, il n’en demeure pas moins que tous les équipements sont inter-reliés entre eux et doivent résister aux intempéries, tels de forts vents et qu’ils sont dès lors immobilisés comme s’ils étaient boulonnés.

[139] Subsidiairement, même si le Tribunal approchait la question sous l’angle proposé par Vidéotron, notre analyse nous amènerait à conclure que les équipements que Vidéotron prétend meubles sont des meubles attachés à demeure au sens de l’article 1 LFM, et qu’à ce titre, ils doivent être portés au rôle foncier.

[140] Vidéotron reconnaît déjà certains équipements et installations sur les immeubles hôtes comme étant des immeubles au sens de l’article 1 LFM et que ce sont ces seuls équipements et installations qui doivent composer l’unité d’évaluation distincte prescrite par l’article 41.1 LFM. Sa position est à l’effet que les autres équipements et installations meubles, qu’ils soient attachés ou non à l’immeuble hôte, sont des meubles puisqu’ils desservent l’exploitation d’une entreprise et n’assurent pas l’utilité de l’immeuble hôte.

[141] Le Tribunal considère que cette façon d’aborder la question est erronée. En effet, la LFM demandant la création d’une unité d’évaluation distincte de l’immeuble hôte, il faut plutôt considérer l’utilité des équipements et installations qu’elle prétend meubles en regard de cette nouvelle unité d’évaluation distincte, qui serait constituée par la partie des équipements et installations que Vidéotron reconnaît elle-même immeuble et qui composent l’unité d’évaluation de 41.1 LFM.

[142] Notre analyse nous conduirait à reconnaître que les biens meubles sont attachés et le seraient à demeure puisqu’ils sont utiles à l’immeuble tel que constitué par l’article 41.1. LFM. Dès l’adoption de l’article 67 LFM, comme nous l’avons déjà vu, le législateur savait pertinemment que ces constructions ne desservaient aucunement l’immeuble sur lequel elles étaient installées.



[143] Ainsi, la preuve révèle à notre avis que les objets dits mobiliers sont inter-reliés entre eux, soit par un lien physique, qui peut être la fibre optique ou les câbles coaxiaux, ceux-ci constituant plus que le simple raccordement électrique, et il ne fait aucun doute que ces objets sont placés de façon à y être immobilisés. Le fait qu’on puisse les soulever par exemple pour réparer une toiture n’enlève rien au fait qu’ils sont immobilisés au cœur du fonctionnement du réseau.

[144] L’existence d’un bail, renouvelable pour une période totale de 20 ans, rappelons-le, a déjà été considérée comme « un fait neutre et immatériel qui ne doit pas être pris en compte pour apprécier la perpétuelle demeure en contexte d’immobilisation, selon le second segment de la définition du mot immeuble à l’article 1 L.F.M. » 26

[145] Une fois l’attache établie, nous ne pouvons que constater que les biens attachés l’ont été à demeure; le type d’installation, la durée, l’importance et la nécessité desdits biens pour la destination de l’immeuble sont indéniablement établis par la preuve.

[146] Par ailleurs, l’argument voulant que ces équipements et constructions meubles ne peuvent être installés à demeure en raison de la rapide évolution technologique propre à la télécommunication sans fil et du fait qu’ils doivent être ainsi remplacés ne nous apparaît pas pertinent au stade de la détermination de la demeure; il est évident, toujours selon les critères de la durée, de l’importance et de la nécessité

26 Jacques Forgues, Loi sur la fiscalité municipale annotée en référence à : Harman Development inc. c. Kirkland (Ville de), B.R.E.F., no M94-0411, 1994-02-17, Me Paul Laliberté et Me Yvon Genest : Chahbazi c. Montréal (Ville de), B.R.E.F., no M90-0883, 1990-05-03, Me Jean Péloquin : Cowansville Y. Blais, I/28.8; 9101-5065 Québec inc. c. Le Bic et MRC Rimouski Neigette [2003] TAQ 1311 (rés).

de ces biens meubles pour l’intégrité du fonctionnement du réseau qu’ils sont installés et attachés à demeure et pour une période indéterminée. Cet argument, que nous pourrions qualifier de vétusté de certains équipements aura plus d’importance au stade de la détermination de la valeur.

[147] Cette approche nous apparaît conforme à ce qu’indiqué dans l’affaire Boehringher27 :

« [73] Finalement indique la Cour d’appel, le bien immeuble qui est retenu à la structure de la bâtisse par le raccordement électrique ou le simple raccordement d’un tuyau destiné à assurer son fonctionnement ou son alimentation n’est pas attaché à l’immeuble au sens de la L.F.M., même si ce lien a pour conséquence de limiter son enlèvement ou son déplacement, à moins que les faits mis en preuve révèlent que les raccordements électriques et de plomberie constituent effectivement des attaches qui ont pour conséquence de l’immobiliser (de le fixer de façon à le rendre immobile). Si la preuve ne permet pas de conclure ainsi, le bien qui constitue autrement un objet incontestablement mobilier ne sera pas attaché à l’immeuble au sens de la L.F.M.

[Transcription conforme) »


27 Boehringer Ingelheim (Canada) Liée c. Laval (Ville de). 2007 QCTAQ 12310.



[148] Nous y voyons aussi un certain rapprochement avec l’affaire IWEB28. Cette dernière avait convertie une ancienne usine de boulons en site d’hébergement de serveurs informatiques et avait effectué des aménagements et installations d’équipements qui n’avaient, selon elle, aucune utilité pour une occupation industrielle générale ni non plus pour une autre entreprise œuvrant dans le domaine de l’informatique. L’immeuble faisait l’objet d’un bail pour une durée de 5 ans avec cinq options de renouvellement.

[149] Malgré que cette affaire soit présentement en appel, il est intéressant de constater plusieurs similitudes, alors que le Tribunal devait se prononcer sur le caractère immobilier ou non d’équipements qui sont ainsi décrits :

« [18] L’entreprise opère présentement quatre sites où elle offre de l’hébergement pour des serveurs dédiés (85 %), des services de colocation (10%) et des services mutualisés (5 %).

[19] Dans tous les cas, les centres de données sont reliés à des unités de gestion de tension (ci-après ATS), elles-mêmes reliées à des unités d’alimentation en électricité statique sans coupure (ci-après UPS) et à des génératrices afin de pallier aux oscillations et/ou pertes de tension.

[20) Il ajoute que l’entreprise utilise une structure nomade et modulaire utilisant des ordinateurs traditionnels en « tour» au lieu du standard de l’industrie, le « Rack Mount» (ordinateurs sur rails) lesquels prennent moins d’espace de rangement.

28 Société immobilière Imso inc. et Groupe IWEB 2013 QCTAQ 1070.

[21) M. Toupin explique qu’une telle structure génère beaucoup de chaleur et nécessite l’installation d’un système de refroidissement particulier et très performant. Les salles des serveurs possèdent un plancher surélevé comportant des grilles par où l’air froid est poussé dans les corridors situés à l’arrière des étagères accueillant les serveurs et des grilles dans le plafond suspendu dans les corridors situés à l’avant des dites étagères par où l’évacuation de l’air chaud s’effectue.

[22) Par la suite, M. Cyrille Mertes, chef des technologies de l’informatique chez IWEB, vient énumérer et décrire les différents équipements à l’aide de photographies qu’il a prises et qu’il dépose sous R-1.

[23) Il ajoute que tous ces équipements sont nécessaires pour assurer un service 24 heures par jour, 7 jours par semaine, 365 jours par année.

[24) Dans ce domaine, il ne peut y avoir d’interruption de service, d’où les ATS, UPS et génératrices.

[25) Il corrobore le témoignage de M. Toupin à l’effet que les composantes d’un serveur dégagent de la chaleur, d’où l’importance de la climatisation. On retrouve près de cinq mille serveurs dans l’immeuble à l’étude.

[26) Il insiste sur la mobilité des dits équipements, la façon de les installer et leur localisation pour s’en assurer.

« Tout est pensé pour pouvoir les remplacer, les déplacer».

[27) Il mentionne qu’ils sont tous reliés à l’activité d’IWEB et non au service normal du bâtiment.

[28) Contre-interrogé par le procureur de la partie intimée, il précise que les ATS sont déposés sur des rails, qu’il ne sait pas si elles sont elles-mêmes fixées au sol sur la dalle de propreté, que les raccordements au-dessus ne sont pas attachés aux cabinets, que les UPS sont déposés sur une dalle de propreté, que le refroidisseur est déposé sur des ressorts eux-mêmes fixés sur la dalle de propreté, que les unités de climatisation sont déposées sur des socles eux-mêmes déposés au sol et reliées au plénum par un simple joint de silicone.



[29] M. Sébastien Vincent, ingénieur en infrastructures, dépose sous R-3 son rapport et vient corroborer sur plusieurs points les témoignages de MM. Toupin et Mertes.

[30] Il affirme que « la coquille du bâtiment est restée telle quel, mais que toutes les entrées de services, eau, électricité, éclairage etc. ont été refaites »

(nos soulignements)

[150] Sur cette base, le Tribunal concluait ainsi :

« [66] La spécificité des installations telles qu’apparaissant aux photographies de la pièce R-1, l’interrelation des différentes composantes, leurs attaches entre-elles démontrent au Tribunal que les équipements ont acquis une assiette fixe et qu’ils ont été intellectuellement immobilisés. Cette inamovibilité fait preuve d’une attache au sens de la LFM. »


[151] À l’instar de cette décision, nous pouvons constater en l’espèce que toutes les stations sont inter-reliées entre elles et que toutes et chacune de leurs composantes sont aussi reliées entre elles, de sorte que si ce lien est brisé ou détruit, la station de base est inopérante. Il ne nous apparaît donc pas déraisonnable de conclure à une assiette fixe des constructions composant le réseau; à notre avis, elles ont été même plus qu’intellectuellement immobilisées de telle sorte qu’un bris du lien entre les constructions et équipements se trouve à avoir une incidence directe sur l’intégrité du réseau.

[152] Que le Tribunal analyse la question sous l’angle soumis par la partie requérante ou sous celui des parties intimées, la conclusion nous apparaît indubitable : l’ensemble des constructions formant le réseau de télécommunication sans fil de Vidéotron constitue un ou des immeubles au sens de l’article 1 LFM et ces immeubles doivent, en conséquence être portés au rôle.



pOur ces mOTifs :

Le TribuNaL cONcLuT que le réseau de TSF de Vidéotron, incluant toutes et chacune de ses composantes, constitue un immeuble au sens de l’article 900 C.c.Q. et de l’article 1 LFM et que l’ensemble des constructions faisant partie du réseau de TSF de VIDÉOTRON doivent être inscrites au rôle d’évaluation foncière en vertu de la LFM.

eN cONsÉQueNce Le TribuNaL OrdONNe à la Secrétaire du Tribunal de convoquer les parties, à une date à déterminer afin de procéder à la détermination de la valeur à inscrire au rôle pour chaque unité d’évaluation.ÉRONIQUE PELLETIER, j.a.t.a.q.

MANON GOYER, j.a.t.a.q.

Fasken Martineau DuMoulinMe François BaretteProcureur de la partie requérante

Bélanger, SauvéMe Louis Bouchart d’OrvalProcureur de la partie intimée

Dagenais, Gagnier, Biron,Me Michel HébertProcureur de la partie intimée

Giasson et AssociésMe Éric BoisvertProcureur de la partie intimée

La décision pourrait faire l’objet d’une demande de permission d’en appeler à la Cour du Québec par Vidéotron selon les informations reçues par les procureurs des villes impliquées au dossier.



aNNexe

LisTe des dOssiers suspeNdus

rÉGiON : saGueNaY-Lac sT-jeaN

ViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉROBERVAL SAI-Q-187371-1211 T-2011SAINT-HONORÉ SAI-Q-192239-1306 T-2011

rÉGiON : capiTaLe NaTiONaLe

ViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉQUÉBEC SAI-Q-177769-1110 T-2007 SAI-Q-177771-1110 T-2010 SAI-Q-177777-1110 T-2007 SAI-Q-177779-1110 T-2007 SAI-Q-177781-1110 T-2010 SAI-Q-177783-1110 T-2010 SAI-Q-177787-1110 T-2007 SAI-Q-177789-1110 T-2010 SAI-Q-177793-1110 T-2007 SAI-Q-177795-1110 T-2007 SAI-Q-177817-1110 T-2010 SAI-Q-177819-1110 T-2010 SAI-Q-177823-1110 T-2007 SAI-Q-177825-1110 T-2010 SAI-Q-177827-1110 T-2007 SAI-Q-177831-1110 T_2010 SAI-Q-177833-1110 T-2007 SAI-Q-177839-1110 T-2010 SAI-Q-185319-1208 T-2010 SAI-Q-185325-1208 T-2010 SAI-Q-185327-1208 T-2010 SAI-Q-185329-1208 T-2010 SAI-Q-185335-1208 T-2010



SAI-Q-185339-1208 T-2010 SAI-Q-193591-1307 T-2013 SAI-Q-193595-1307 T-2013 SAI-Q-193597-1307 T-2013 SAI-Q-193601-1307 T-2013 SAI-Q-193605-1307 T-2010 SAI-Q-193607-1307 T-2013 SAI-Q-193619-1307 T-2010QuÉbec (suiTe) SAI-Q-193623-1307 T-2010 SAI-Q-193625-1307 T-2013 SAI-Q-193645-1307 T-2013 SAI-Q-193647-1307 T-2010 SAI-Q-193649-1307 T-2010 SAI-Q-193651-1307 T-2013 SAI-Q-193653-1307 T-2013 SAI-Q-193655-1307 T-2010 SAI-Q-193657-1307 T-2010 SAI-Q-193663-1307 T-2010 SAI-Q-193665-1307 T-2010 SAI-Q-193667-1307 T-2010 SAI-Q-193669-1307 T-2010 SAI-Q-193671-1307 T-2010 SAI-Q-193675-1307 T-2013 SAI-Q-193677-1307 T-2010 SAI-Q-193681-1307 T-2010 SAI-Q-193683-1307 T-2013LÉVis SAI-Q-184963-1208 T-2011 SAI-Q-184977-1208 T-2011 SAI-Q-184981-1208 T-2008

rÉGiON : mauricie

ViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉsHawiNiGaN SAI-Q-187661-1211 T-2010TrOis-riVières SAI-Q-184685-1207 T-2010



rÉGiON : mONTrÉaL baNLieue

ViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉmONTrÉaL SAI-M-201200-1207 T-2007 SAI-M-201148-1207 T-2011 SAI-M-201152-1207 T-2011 SAI-M-201160-1207 T-2007 SAI-M-201166-1207 T-2007 SAI-M-201178-1207 T-2011 SAI-M-201182-1207 T-2011 SAI-M-201190-1207 T-2007 SAI-M-201194-1207 T-2007 SAI-M-201220-1207 T-2011 SAI-M-201224-1207 T-2011 SAI-M-201232-1207 T-2011 SAI-M-201240-1207 T-2007 SAI-M-201244-1207 T-2007mONTrÉaL (suiTe) SAI-M-201448-1207 T-2011 SAI-M-201450-1207 T-2007 SAI-M-201452-1207 T-2007 SAI-M-201454-1207 T-2011 SAI-M-201456-1207 T-2007 SAI-M-201458-1207 T-2011 SAI-M-201460-1207 T-2007 SAI-M-201462-1207 T-2011 SAI-M-201466-1207 T-2007 SAI-M-201468-1207 T-2011 SAI-M-201470-1207 T-2007 SAI-M-201474-1207 T-2011 SAI-M-201476-1207 T-2007 SAI-M-201508-1207 T-2011 SAI-M-201510-1207 T-2007 SAI-M-201512-1207 T-2011mONTrÉaL (mONT-rOYaL) SAI-M-201154-1207 T-2007 SAI-M-201198-1207 T-2011mONTrÉaL (wesTmOuNT) SAI-M-201156-1207 T-2011 SAI-M-201192-1207 T-2007mONTrÉaL (baie-d’urfÉ) SAI-M-201162-1207 T-2007 SAI-M-201228-1207 T-2011mONTrÉaL (KirKLaNd) SAI-M-201164-1207 T-2007 SAI-M-201208-1207 T-2011mONTrÉaL SAI-M-201170-1207 T-2007



(dOLLard-des-Ormeaux) SAI-M-201222-1207 T-2011mONTrÉaL SAI-M-201174-1207 T-2007(sTe-aNNe-de-beLLeVue) SAI-M-201180-1207 T-2011mONTrÉaL (côTe-sT-Luc) SAI-M-201184-1207 T-2007 SAI-M-201204-1207 T-2011mONTrÉaL (mONTrÉaL-esT) SAI-M-201188-1207 T-2007 SAI-M-201216-1207 T-2011mONTrÉaL (dOrVaL) SAI-M-201196-1207 T-2011 SAI-M-201202-1207 T-2007mONTrÉaL (pOiNTe-cLaire) SAI-M-201210-1207 T-2011 SAI-M-201214-1207 T-2007mONTrÉaL (beacONsfieLd) SAI-M-201234-1207 T-2011 SAI-M-201238-1207 T-2007LaVaL SAI-M-224212-1405 T-2013LONGueuiL SAI-M-185394-1105 T-2010 SAI-M-185396-1105 T-2010 SAI-M-201966-1208 T-2010 SAI-M-201968-1208 T-2010 SAI-M-208940-1303 T-2010LONGueuiL (suiTe) SAI-M-213916-1307 T-2013 SAI-M-213918-1307 T-2010 SAI-M-213922-1307 T-2013 SAI-M-213936-1307 T-2013 SAI-M-213938-1307 T-2010 SAI-M-220986-1402 T-2013LONGueuiL (brOssard) SAI-M-185390-1105 T-2006LONGueuiL (brOssard) SAI-M-185392-1105 T-2010LONGueuiL (brOssard) SAI-M-213920-1307 T-2013LONGueuiL (brOssard) SAI-M-213924-1307 T-2010LONGueuiL (brOssard) SAI-M-220990-1402 T-2013LONGueuiL (bOucHerViLLe) SAI-M-213926-1307 T-2013LONGueuiL (bOucHerViLLe) SAI-M-213930-1307 T-2010LONGueuiL (bOucHerViLLe) SAI-M-220982-1402 T-2013LONGueuiL (sT-LamberT) SAI-M-208930-1303 T-2010LONGueuiL (sT-LamberT) SAI-M-208936-1303 T-2010LONGueuiL (sT-LamberT) SAI-M-208938-1303 T-2010LONGueuiL (sT-LamberT) SAI-M-208942-1303 T-2010caNdiac SAI-M-203204-1209 T-2010caNdiac SAI-M-203206-1209 T-2010sTe-caTHeriNe SAI-M-215932-1309 T-2010



rÉGiON : LaNaudièreViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉrepeNTiGNY SAI-M-217510-1310 T-2013mascOucHe SAI-M-198942-1205 T-2010

rÉGiON : LaureNTidesViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉdeux-mONTaGNes SAI-M-216618-1310 T-2013sT-jÉrôme SAI-M-191228-1110 T-2011sT-jÉrôme SAI-M-191232-1110 T-2008mirabeL SAI-M-191236-1110 T-2011sTe-THÉrèse SAI-M-200856-1207 T-2008sTe-THÉrèse SAI-M-200858-1207 T-2011sT-eusTacHe SAI-M-202030-1208 T-2010sT-eusTacHe SAI-M-202032-1208 T-2012OKa SAI-M-202034-1208 T-2011

rÉGiON : mONTÉrÉGieViLLes NumÉrO de dOssier rôLe VisÉcHâTeauGuaY SAI-M-201574-1207 T-2010cHâTeauGuaY SAI-M-218842-1312 T-2013GraNbY SAI-M-206330-1212 T-2010beLOeiL SAI-M-199842-1206 T-2008beLOeiL SAI-M-199844-1206 T-2011beLOeiL SAI-M-206382-1212 T-2011beLOeiL SAI-M-206388-1212 T-2010sT-HYaciNTHe SAI-M-216608-1310 T-2013VaudreuiL-dOriON SAI-M-201516-1207 T-2010sT-deNis-sur-ricHeLieu SAI-M-201518-1207 T-2011sT-deNis-sur-ricHeLieu SAI-M-201520-1207 T-2008ricHeLieu SAI-M-201550-1207 T-2011ricHeLieu SAI-M-201552-1207 T-2008



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50 congrès de l’AeMQ · LE FAISCEAU • 2 3 mOT de La prÉsideNTe : marie-HÉLèNe cadriN É.a. 4 j’ai Lu pOur VOus : NOrmaNd GOdbOuT É.a. 7 e50 cONGrès de L’aÉmQ eN bref