ACTUALITÉS - L'Union sociale pour l'habitat · BST@KHS¤R 4MD @MM¤D 'KL 10h00 - 12h00 : PLÉNIÈRE Initiatives citoyennes autour de l’économie, de la culture et de la vie quotidienne

DÉBATSMaintien dans les lieux :un acquis de sociétécivilisée

LE MOUVEMENTPrésidentielles : auditiondes représentants descandidats

JOURNÉE PROLe point sur la médiationdes litiges de laconsommation

N° 1054 / 15 AVRIL 2017

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Démolition-reconstruction à Béziers (Béziers Méditerranée Habitat).

Label E+C-Prêts à poser la première pierre de la future réglementation ?

Conventionné par l’État, Promotelec Services vous accompagne dans cette nouvelle démarche de certification pour vos projets à venir, vos chantiers en cours ou vos opérations déjà livrées depuis moins de 12 mois. Promotelec Services est le mieux placé pour vous accompagner en vue de l’obtention du label E+C-. Comment ? En vous proposant une certification centrée sur les exigences de l’État.

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ACTUALITÉS HABITAT / N°1054 / 15 AVRIL 2017 / 1

L’ÉDITO

Des auditionsen ligne sur

ouiaulogementsocial.org

Il aura fallu attendre le 29 mars etl’audition des représentants descandidats sur les propositions deleur « champion » pour pouvoir,enfin, prendre le temps de balayerlargement des sujets essentielspour nos concitoyens. Durant qua-tre heures, avec Christophe Casta-ner, représentant EmmanuelMacron, Daniel Goldberg repré-sentant Benoît Hamon, Leila Chaïbiet Jean-Pierre Coulomb, représen-tant Jean-Luc Mélenchon et DidierGeoffroy représentant FrançoisFillon, toutes les questions ont étéabordées, posées : foncier, finance-

ment, aides à la pierre, APL, PLH, paupéri-sation, lutte contre le mal-logement,modèle résiduel ou généraliste, finance-ment du NPNRU… Et nous avons fait lechoix de donner à tous la possibilité deprendre le temps de visionner avec soin ceséchanges qui sont en ligne sur notre site decampagne (ouiaulogementsocial.org).Les membres de l’assemblée générale,représentant notre Mouvement, ont ainsipu, dans la diversité de leurs convictions, deleurs parcours, de leurs responsabilités,faire entendre collectivement ce qu’ilsattendent de cette campagne et des candi-dats à l’élection présidentielle : qu’ils enten-dent la place qu’occupe le logement social

dans la société française. Un Français surdeux vit ou a vécu en Hlm. Le logement estun sujet du réel. Il parle de pauvreté, d’ac-croissement des inégalités, il est au cœur dela cohésion sociale. Il est aussi un point dedépart pour l’emploi, pour réussir desétudes, pour reconstruire une famille. Il estune carte maîtresse pour penser l’avenir,pour revitaliser les bourgs, pour redonner legoût de vivre ensemble dans les quartiers.Le modèle français du logement social estéprouvé. C’est un modèle de long terme,basé sur une conception généraliste de l’ac-cès au logement social, bienveillante etouverte et à tous ceux qui en ont besoin.Dans le monde bousculé qui est le nôtre,avec le Mouvement Hlm, nous voulonsconvaincre les candidats que le logementsocial est un atout décisif pour l’avenir de laFrance.

JEAN-LOUIS DUMONT,

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

Un atout pour l’avenir de la France

2 / ACTUALITÉS HABITAT / N°1054 / 15 AVRIL 2017

SOMMAIRE

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex08; tél. : 01 40 75 78 00; www.union-habitat.org.Directeur de publication: Frédéric Paul. Rédac-trice en chef: Soraya Méhiri. Rédactrice en chefadjointe: Frédérique Xélot. Secrétaire de rédac-tion - maquette: Véronique Simonnet. Concep-tion graphique : Gavrinis. Composition : BicepsSarl. Impression: DEJALINK. Les articles peuventêtre reproduits, en tout ou partie, sous réserve dela mention d’origine, avec l’accord de la rédac-tion. Commission paritaire n° 0518 G 83187. ISSN:1766-6066. Contacts: H’Prom - Abonnements: 0140 75 52 64 ou 52 67 - Régie publicitaire: 01 40 7550 08. Tarifs 2017: 22 numéros par an, plus dessuppléments. Organismes adhérents: 289 € TTC;autres abonnés France: 453 €TTC; étranger: 485 € ;le numéro: 25 € TTC. Photo de couverture: rési-dence de 131 logements en démolition-recons-truction par Béziers Méditerranée Habitat, àBéziers ; arch. : OMLB architecture.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

L’ÉDITO1 Édito de Jean-Louis Dumont.

L’ACTUALITÉ6 Étude: « le Logement d’abord». •

Lancement de l’appel àmanifestation Anru+. • En bref.

7 Nominations. • Le chiffre. • Le boncru de la CDC.

8 Note de conjoncture au 31 mars 2017.

DÉBATS9 Le droit au maintien dans les lieux,

un acquis de société civilisée.

FOCUS10 Étude Insee : Les conditions de

logement en France.

EXPRESS13 « Opération biosourcée (Immobilière

3F). • « Ça casse la baraque » (Opacdu Rhône). • « Ma petite Boîte àoutils » (Actis). • « Cravate solidaire »à Caen (Caen la mer Habitat).

LE MOUVEMENT15 Présidentielles : grand oral pour les

représentants de quatre candidats.16 Coop’Hlm d’Île-de-France : vers un

organisme de foncier solidairecoopératif. • Agenda.

17 Associations régionales : assembléerégionale en Centre-Val de Loire. •Présidentielles : les 10 priorités deProcivis pour le logement.

18 La médiation ou la résolution delitiges.

DIRECT HLM20 Personnes âgées: une architecture

résidentielle (Vallogis) ; 11 maisonspour seniors (Plurial Novilia) ;

25

Présentation des résultats de la CDC.

Étude Insee sur les conditions de logement en

France.

Journée pro avec ateliers sur la médiation.

La rénovation de la cité de l’Étoile, à Bobigny.

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favoriser la cohabitationintergénérationnelle (ImmobilièreAtlantique Aménagement).

21 Les stratégies, initiatives et projetsdes organismes. Reims Habitat,Bretagne Sud Habitat, Vosgelis,Toulouse Métropole Habitat, LMH.

MAÎTRISE D’OUVRAGE24 Projets de construction de Dordogne

Habitat, OPH Montreuillois, GroupeGambetta, Vosgelis, Var Habitat,Partenord Habitat, Oise Habitat.

25 La cité de l’Étoile sort de l’ombre(Emmaüs Habitat).

DROIT ET FISCALITÉ26 Loi Égalité et Citoyenneté : lecture

juridique de la Nouvelle politiquedes loyers (NPL).

28 Question/Réponse.


REGARD

Exposition Recycl’Textile. Depuis le20 mars, on peut admirer au siège deReims Habitat, les créations (objets dedécoration, sacs, vêtements), réaliséeslors des ateliers mis en place au siègede Reims Habitat, dans le cadre del’EcoAppart’Clairmatais.Une autre façon de valoriser cettedémarche auprès des salariés, maisaussi auprès du public rémois (lirearticle page 21).

Jean-Louis Dumont,Président de l’Union sociale pour l’habitat

De la décentralisation initiée il y a 35 ans, au nouveau fait territorial dorénavant totalement ancré et marqué par l’émergence des grandes régions et des métropoles, les organismes Hlm ont été amenés à repenser leur organisation, leurs stratégies pour répondre à des besoins globaux, dans des approches locales.

Plusieurs réformes essentielles et nouveaux enjeux sont venus

La réforme territoriale, qui s’accompagne de l’émergence d’intercommunalités puissantes et de la création de grandes régions, réorganise la carte des pouvoirs locaux et territoriaux. Elle change le cadre d’intervention des organismes.

Les politiques de mixité sociale qui se sont développées depuis 20 ans s’accompagnent encore aujourd’hui de discours parfois contradictoires. Elles placent la dimension territoriale de la mixité comme guide à l’action. Pourtant nous savons que réussir la mixité sociale ne se résume pas à une « nouvelle politique des loyers » et nécessite de repenser le partenariat entre les bailleurs et les collectivités locales. Ces perspectives s’ajoutent aux évolutions de la programmation des aides au logement qui renforcent l’importance des approches locales.

Les organismes Hlm sont au croisement des modes de développement locaux qui s’appuient sur des écosystèmes d’acteurs, des énergies citoyennes. Ils contribuent à fabriquer une ville plus ouverte, inclusive, à aménager des Quartiers désirables, et

production urbaine qui ouvre, avec l’émergence du numérique, de nouvelles interactions entre habitants, collectivités et organismes

instaure un nouveau rapport avec le territoire.

À Strasbourg, alors que s’ouvrira un nouveau quinquennat, nous voulons nous consacrer à l’analyse de ces « petites révolutions », et affirmer les organismes comme de véritables partenaires des territoires et des politiques publiques de développement du logement social.

Hlm&territoiresQuelles perspectives pour le nouveau quinquennat ?

Le Mot du président

Partie intégrante du Congrès de l’Union sociale pour l’habitat,

des professionnels de l’habitat incontournable pour tous les

• Nouveauté 2017 • un espace dédié aux associations d’insertion par l’emploi, de mobilisation des habitants,

d’innovation sociale, de solidarité, partenaires des organismes Hlm

AVANT-PROGRAMMEMardi 26 septembre Mercredi 27 septembre Jeudi 28 septembre

9h30 - 11h00 : PLÉNIÈRE 9h30 : ACCUEIL

10h00 - 11h00 : SÉANCE OFFICIELLE D’OUVERTURE• Robert Herrmann, Président de

• Jean-Louis Dumont, Président de l’Union sociale pour l’habitat

11h15 - 12h30 : RENCONTRES

• Salle Plénière

la ville et TFPB• Salle Kellermann

11h30 - 12h30 : PARVIS DU FORUM

11h30 :

11h50 :12h10 :

14h30 - 17h00 : PLÉNIÈRE

14h30 - 15h00 : Présentation du rapport au Congrès par Frédéric Paull’Union sociale pour l’habitat et interventions des Présidents de fédérations

15h00 - 17h00 : Contribuer ensemble au développement équilibré et durable des territoires, enjeu majeur pour les organismes

La territorialisation des politiques de l’habitat est devenue une exigence exprimée par tous les acteurs. C’est aussi une réalité qui se construit en permanence. Le dialogue avec les collectivités locales, le développement de l’inter organismes, le partenariat avec Action Logement, les coopérations avec les associations d’insertion sont autant d’exemples qu’il est nécessaire de valoriser pour que les organismes et le Mouvement Hlm soient au cœur de cette évolution.

15h15 - 16h30 : RENCONTRES - salle Kellermann



* sous réserve


10h00 - 12h00 : PLÉNIÈRE Initiatives citoyennes autour de l’économie, de la culture et de la vie quotidienne

Au sein des territoires se déploient des modes de développement qui mobilisent toutes les ressources locales et qui s’appuient sur des écosystèmes d’acteurs, énergies citoyennes, réseaux de compétences plurielles, structures de formation, secteur de la recherche. Ils contribuent à fabriquer une ville plus ouverte, inclusive, à aménager des Quartiers désirables,


10h00 : 10h20 :

l’Union européenne10h40 :

11h00 : Partenariats locaux dans le Grand Est


14h00 - 15h30 :

15h45 - 17h15 : Précarité et gestion sociale :


14h00 : 14h20 : L’habitat participatif, un levier pour

14h40 :

15h00 :

15h20 :

15h45 :

16h15 :

• Les acteurs de l’Habitat en Grand Est •

Les acteurs de l’habitat en Grand Est se donnent rendez-vous sur le stand de

l’Areal et de l’Eurométropole de Strasbourg pour un échange convivial autour des enjeux

de l’habitat social et pour découvrir les réalisations alsaciennes.

10h00 - 12h00 : PLÉNIÈRE Villes intelligentes, villes durables et territoires innovants

L’émergence du numérique dans la ville refonde les modèles économiques, place de nouveaux acteurs en position d’agir sur la production urbaine et les services, et ouvre de nouvelles interactions entre habitants, collectivités et organismes Hlm. Lorsque le numérique traite de

et instaure un nouveau rapport avec le territoire. Comment préserver l’intérêt général au cœur des processus de production de la ville de demain ? Comment les organismes Hlm contribuent à un urbanisme refondé dans les villes durables ? En quête d’économie circulaire et de circuits-courts, chaque ville durable doit-elle développer un écosystème territorial singulier ?


9h45 :10h10 : 10h30 :

10h50 :

11h10 : 11h30 :

l’innovation sociale11h50 : Partenariats locaux


14h00 - 15h00 : Trophées de l’innovationInnovations sociales, techniques, locales,

aux congressistes en 180 secondes des innovations concrètes, expérimentées. À vous de voter !

15h00 - 16h00 : SÉANCE DE CLÔTURE • Présentation et approbation de la résolution

Présidents des fédérationsJean-Louis Dumont,

Président de l’Union sociale pour l’habitat et du représentant du Gouvernement

Durant trois jours, retrouvez sur cet espace des expressions, des témoignages, des débats et des expériences opérationnelles

sur l’innovation dans les Hlm.

PAVILLON DE L’INNOVATION


Après avoir analysé les obstacles à la généra-lisation du « Logement d’abord », qui privilé-gie l’accès direct à un logement ordinaire etdurable pour les sans domicile fixe, l’Agencenationale des solidarités actives (Ansa) pro-pose dans un rapport intitulé Le logementd’abord et après ? publié en mars 2017, despistes concrètes pour changer d’échelle etmettre fin au parcours en escalier dès cetteannée. À savoir :• élaborer et animer une nouvelle stratégienationale à horizon dix ans, via l’augmenta-tion de la production des logements très

sociaux en neuf ou par la captation dans leparc privé et l’attribution prioritaire de ceslogements aux publics sortant d’héberge-ment et sans sans-abri ; accompagner lesEPCI et les métropoles à se saisir de leurs nou-velles compétences ;• accompagner des acteurs de terrain (collec-tivités et opérateurs associatifs) à s’appro-prier les approches de type logement d’abordau travers d’un programme d’essaimage «villeslogement d’abord» pour soutenir les 20 prin-cipales agglomérations, à mettre en place lelogement d’abord à grande échelle et la diffu-sion des bonnes pratiques étrangères;• expérimenter une plateforme « logementd’abord » à l’échelle d’une agglomérationpour préfigurer un dispositif transposable ;• soumettre cinq à dix projets à une évalua-tion rigoureuse dans le cadre d’un fondsd’expérimentation, doté de 10 à 20 millionsd’euros sur cinq ans. F.X.

ÉTUDE

«Le Logement d’abord»

L’ACTUALITÉ

En alliant des politiques nationales et une mobilisationdes territoires, la relance du «logement d’abord»permettra une transformation de la prise en charge despersonnes sans-domicile et rendra effectif le droit aulogement. © D. Antony

EN BREF

Île-de-France. Dans le cadre du NPNRU,qui concerne 102 quartiers en Île-de-France dont 59 d’intérêt national et 43d’intérêt régional, la Région Île-deFrance s’engage à mobiliser 250 millionsd’euros pour améliorer la viequotidienne des villes et des quartiersautour de trois priorités : la sécurité, ledéveloppement des services et descommerces de proximité en piedd’immeuble et les équipements pourl’enfance et la jeunesse.Par ailleurs, l’État, la mairie et la Caissedes dépôts s’engagent à contribuer à lacréation et au développement del’emploi à Paris dans les quartierspopulaires (18e, 19e et 20e) en soutenantla création d’un fonds visant à aider lesTPE/PME, start-up, à s’installer dans lesquartiers politique de la ville grâce àl’octroi de prêts à taux zéro sansgarantie, d’un montant maximal de20 000 euros, remboursable en troisans, dénommé « prêt de dépôt degarantie », pour financer le dépôt degarantie hors frais de commercialisationdus aux agences immobilières.

Outre-mer. La loi relative à l’Égalitéréelle Outre-mer, publiée au Journalofficiel du 1er mars, confirme les objectifsdu Plan quinquennal du logementOutre-mer, à savoir la construction de150 000 logements, dont 50 000sociaux en locatif, accession etréhabilitation.La loi favorise la location-accessionsociale et le développement delogements intermédiaires pour fluidifierle parcours résidentiel des ménagesultramarins. À ce titre, toute entrepriseinvestissant dans le logementintermédiaire peut bénéficier dudispositif de défiscalisation. Le texteétend aussi la possibilité, pour legouvernement, de céder des terrains luiappartenant à des prix très en deçà deleur valeur marché pour réaliser desprogrammes d’accession sociale, etprévoit, pour la réhabilitation,d’améliorer le dispositif existant pourque l’avantage fiscal dont bénéficient lesorganismes prenne en charge plus d’untiers du coût total des travaux.

RENOUVELLEMENT URBAIN

Lancement de l’appel à manifestation Anru +À l’occasion de la journée de rencontres organisée le 14 mars dernier par l’Anru sur le thème del’innovation, le ministre de la Ville, Patrick Kanner, a confirmé la mobilisation de 50 millions d’eu-ros complémentaires au titre du troisième volet du Programme d’investissement d’avenir (PIA) «Ter-ritoires d’innovation». Ce programme est destiné à amplifier et diversifier, sur de nouveaux quar-tiers, les pratiques innovantes déjà soutenues dans une vingtaine de territoires, au titre de l’action«Ville durable et solidaire, excellence environnementale du renouvellement urbain» du PIA 2, dotéde 71 M€. Cette action a permis d’allouer 120000 euros de crédit d’ingénierie du PIA aux projetsretenus ainsi qu’un accompagnement collectif piloté par l’Anru, avec une enveloppe de 30000 eurosenviron par site. Objectif : augmenter le reste à vivre des habitants des quartiers de la politiquede la ville en réduisant notamment les dépenses de chauffage et de transport et renforcer l’at-tractivité des quartiers.Le ministre a également annoncé le lancement de l’appel à manifestation d’Anru+, qui sera closle 12 mai prochain. Il s’agit d’un dispositif d’accompagnement et de soutien des porteurs de pro-jets pour favoriser et partager les pratiques les plus innovantes qui mobilise des moyens issus duNPNRU et des PIA, en subventions et en fonds propres, en tirant profit des premiers acquis du PIA«Ville durable et solidaire». Cet AMI se décline en deux volets. «Innover dans les quartiers»: 15à 20 lauréats seront accompagnés financièrement par le PIA 3 sur les innovations environnementales,sociales et de services et organisationnelles et «Investir dans les quartiers», dont les opérationsimmobilières, contribuant à la mixité sociale et fonctionnelle, seront soutenues au titre du co-inves-tissement dans le cadre du PIA 2. Pour toute précision, prendre contact : [email protected]. F.X.


LE CHIFFRE

187 425C’est le nombre de logements sociaux réalisés oufinancés au titre de la loi SRU pendant la périodetriennale 2014-2016, sur les 1 165 communesdéficitaires (hors DOM). Un chiffre en augmentationde 34 000 par rapport au précédent bilan triennal,selon un premier bilan du ministère du Logement etde l’Habitat durable. Cependant, les disparitésterritoriales subsistent : 127 communes ont réalisémoins de 20 % de leur objectif de rattrapage.À noter aussi que le nombre de communesconcernées par les obligations de l’article 55 de la loiSRU devrait passer de 1 214 à 909, en raison dudispositif d’exemption introduit par la loi Égalité etCitoyenneté.

NOMINATIONS

PUCARobert Herrmann, président deStrasbourg Eurométropole et adjoint aumaire de Strasbourg, a été nomméprésident du Plan Urbanisme ConstructionArchitecture (PUCA), organisme derecherche appliquée rattaché au ministèredu Logement et de l’Habitat durable. Il

rassemble les acteurs à la fois des administrations, descollectivités et de la société civile qui travaillent sur lesquestions de l’aménagement, de la construction et de laville durable : écoles d’architecture, agences d’urbanisme,représentants des organisations professionnelles dubâtiment, services de l’État… Il peut proposer desdispositifs dérogatoires en urbanisme, construction oumarchés publics afin de soutenir des expérimentationsdans ces domaines.

Caisse des DépôtsSuite au décès d’Henri Emmanuelli le 21mars dernier, la Commission desurveillance de la Caisse des dépôts etconsignations a procédé à l’élection de sonnouveau président, Marc Goua, lors de saséance du 29 mars 2017.Né en mars 1940, il est retraité du secteur

bancaire coopératif, député-maire de Trélazé (Maine-et-Loire) et, à ce titre, membre de la Commission des financesde l’Assemblée nationale.

En cette année de bicentenaire, l’ac-tivité de la Caisse des dépôts a été« particulièrement dense » avec unrésultat net du Groupe en progres-sion de 30 % par rapport à 2015, qui« avait été pénalisé par d’impor-tantes dépréciations d’actifs», a indi-qué Pierre-René Lemas, directeurgénéral de l’institution, lors de la pré-sentation des résultats annuels. Uneprogression due « à la performanceélevée des filiales et des participa-tions stratégiques et par une poli-tique volontariste de rotation duportefeuille de participations ». Uneannée marquée également par lelancement de financements inno-vants, notamment les prêts de hautde bilan bonifiés, et par la créationde la foncière solidaire (promesse deFrançois Hollande), voici quelquesjours, destinée à acheter des ter-rains publics, a rappelé le directeurgénéral de la Caisse.L’activité des fonds d’épargne, mal-gré un résultat net qui dégringole,reste soutenue, avec un volume deprêts signés de 17,3 Md€ contre 21,1Md€ en 2015 et l’encours de prêtscontinue de croître (+ 3 %), pouratteindre 182 Md€, précise le direc-teur des fonds d’épargne, OlivierMareuse. Concernant le logement

PARTENAIRES

Le bon cru 2016 de la CDCsocial et la politique de la ville, cœurd’activité du fonds d’épargne, lesprêts signés, de l’ordre de 14,3 Md€,en retrait par rapport «à trois annéessuccessives de records historiques»,ont permis de financer la construc-tion ou l’acquisition de 109000 loge-ments ainsi que la réhabilitation de311 000 logements sociaux, dont40 000 réhabilitations thermiques,financées en accompagnement del’éco-prêt. « C’est un logement neufsur trois qui est ainsi financé par laCaisse », insiste Pierre-René Lemas.Par ailleurs, les prêts aux collectivi-tés locales, mis en cause dans ledernier rapport de la Cour descomptes, ont atteint près de troismilliards d’euros, portés notam-ment par les prêts croissance verteà taux zéro pour la rénovation desbâtiments publics. L’enveloppe de20 Md€pour le financement de pro-jets long terme des collectivités –dont 12 Md€ ont été consommés –est prolongée jusqu’en 2020, aconfirmé le directeur de la Caisse.Lequel a aussi rappelé, en réponseaux critiques de la Cour des comptes,que le fonds d’épargne était l’undes premiers contributeurs au bud-get de l’État, à qui il avait versé 1,6milliard d’euros en 2016. F.X.

On devrait savoir, dans lesprochaines semaines, si le

mandat du directeurgénéral de la Caisse, âgé de66 ans, qui sera à la retraite

de son statut de préfet enaoût prochain, pourra aller

ou non jusqu’à la fin de sonmandat jusqu’en 2019.


L’ACTUALITÉ

LES INDICES ET INDICATEURSRÉCENTS

IPC(1) – Évolution de l’indice des prix à la consommation en février 2017:• + 0,1 % comparé à janvier 2017;• + 1,2 % comparé à février 2016.

IRL(1) – Évolution de l’indice de référence des loyers au4e trimestre 2016:• + 0,1% comparé au 3e trimestre

2016;• + 0,2% comparé au 4e trimestre

2015.

IPEA(1) – Évolution de l’indice des prix de l’entretien et del’amélioration au 4e trimestre2016:• + 0,1% comparé au 3e trimestre

2016;• + 0,9% comparé au 4e trimestre

2015.

À fin février 2017:• 463400 permis de construire(2)

délivrés sur les douze derniers mois (en hausse de 14,4% par rapport à février 2016) ;

• 387000 mises en chantier(2)

sur les douze derniers mois (en hausse de 13% sur un an).

CONTACT: Martin de Bettignies, DEEF, USH ;Tél. : 01 40 75 70 27.

(1) Source Insee.(2) Source SOeS, Ministère.

CONJONCTURE AU 31 MARS 2017

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Parc locatif social dans le parc total de logements

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Nombre de logements du parc locatif social

L'Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) a récemment misen ligne une base de données détaillant les dernières tendances concernant le logementsocial dans ses pays membres. C’est aux Pays-Bas que les logements locatifs sociaux représentent la part la plus importantedu parc de logements : 34 % du total. La France avec 19 % figure au 4e rang, derrièrel’Autriche (26 %) et le Danemark (22 %) et juste devant le Royaume-Uni où, contrairement àune idée reçue, le parc de logements locatifs sociaux demeure important (18 %). Les comparaisons internationales, pour aussi instructives qu’elles soient, n’en demeurentpas moins difficiles. Pour preuve, les données concernant certains pays tels que la Belgique,l’Italie, l’Espagne ou encore la Suisse ne sont pas publiées. La définition du logement « social » est aussi changeante d’un pays à un autre. Par exemple en Suède, le parc lié auxcollectivités locales est assimilé au logement abordable et n’apparaît pas dans le classement.En valeur absolue, la France se classe seconde juste derrière les États-Unis : 5,5 millions delogements locatifs sociaux aux États-Unis et 5,3 en France alors que les États-Unis comptentcinq fois plus d’habitants. Le Royaume-Uni occupe la troisième place avec 4,9 millions delogements locatifs sociaux.

LE FOCUS DU MOIS : LE PARC LOCATIF SOCIAL DANS LES PAYS DE L’OCDE

Source : OCDE.


RAPPORT COUR DES COMPTES

Le droit au maintien dans les lieux,un acquis de société civilisée

L’APL adapte le taux d’effort ;• le second principe est celui du bail àdurée indéterminée, du droit au maintiendans les lieux. Ce n’est pas là un acquis cor-poratiste mais un acquis de société civilisée.Passer au bail à durée limitée reviendrait àaccroître la précarité des plus fragiles dans lebut de faire entrer les plus pauvres en faisantsortir du logement social ceux qui sont moinspauvres qu’eux. D’ores et déjà sur les 450000attributions que font les organismes chaqueannée, la moitié se fait à des personnes dontles ressources se situent sous le seuil de pau-vreté. Dans les zones de marché très tendues(car c’est là que la question peut se poser :Métropole du Grand Paris, et quelques zonesfrontalières de l’Est de la France, une partie dulittoral méditerranéen, le cœur de quelquesgrandes métropoles), il faut mettre en œuvreles bonnes réponses: produire plus de loge-ment social, en particulier dans les villes où iln’y en a pas ou trop peu, assurer la continuitéde l’offre en termes de loyers.À l’inverse des Hlm, les investisseurs locatifsprivés, qui bénéficient d’aides publiques qua-siment égales à celles des Hlm et qui devraientrespecter des loyers plafonds et des plafondsde ressources (les trois quarts ne le fontpas), ne sont pas contrôlés. La Cour écrit elle-même: «la sortie des ménages vers le parcprivé suppose que le marché local propose deslogements abordables pour les locatairesconcernés, ce qui nécessite de mobiliser l’en-semble des outils de la politique locale du loge-ment».Demeure la question du maintien ou nondans leur logement social des personnes quidépassent les plafonds de ressources, parceque leurs revenus ont évolué depuis leurentrée dans les lieux. La réponse théorique(mais traduite opérationnellement dans ledroit actuel tel que l’a adopté le législateurd’une manière qui paraît de moins en moinsconvenir) repose sur le surloyer de solidarité.Les ressources dépassant peu à peu le plafond,le loyer – avec le surloyer – va progresser aupoint d’amener l’occupant lorsque ses res-

sources atteindront un certain niveau, à quit-ter les lieux.L’idée du surloyer est une bonne idée. Parcequ’elle permet, en effet sur le principe, là oùl’écart de loyer est de un à trois (Paris-premièrecouronne) un traitement de la situation despersonnes sans effet de seuil brutal. Un trai-tement «humain» des situations person-nelles est également nécessaire (personnesâgées, personnes qui partent à la retraite pro-chainement et vont voir leurs revenus chuter…).Mais on voit bien qu’un décalage existeaujourd’hui entre ce que le droit permet et ceque la société admet. Cette question, qui nese pose dans les faits que dans les zones demarché très tendues, est mal réglée. Le trai-tement de la question des dépassements duplafond de ressources par le gouvernement etpar le législateur ne cesse d’être hésitantdepuis des dizaines d’années. Certes, unbarème du surloyer existe mais il s’applique au-delà de 20 % de dépassement du plafond deressources et il est possible, pour les collecti-vités locales, d’y déroger ou de l’adapter.Comment justifier également que ce soitquand les revenus atteignent 150 % du pla-fond des logements PLS, c’est-à-dire pas loinde 10000 euros par mois pour un couple avecdeux enfants sur la métropole du Grand Paris,qu’on doive quitter son logement social?Ces situations, extrêmement minoritaires,portent une valeur symbolique puissante. Lepays exprime aujourd’hui comme jamais uneattente d’exemplarité. À l’égard de ses élites,de ses dirigeants et des grandes institutions.La réalité de l’effet et la lisibilité du SLS pas-sera par une remise à plat globale de ses coef-ficients de calculs. Ne doutant pas des fon-damentaux de notre modèle et pour pouvoirles préserver, nous devons être en mesure detraiter le sujet. Faute de quoi, on continuerad’alimenter les positions les plus démago-giques et les plus populistes qui visent à oppo-ser les plus pauvres aux moins pauvresqu’eux.

Frédéric Paul, délégué général de l’USH

DÉBATS

La publication du rapport de la Courdes comptes, consacré à la question del’accueil des personnes les plusdéfavorisées par les Hlm, a de nouveaufocalisé l’attention des médias sur laquestion de l’occupation des logementssociaux.

La Cour propose la mise en place, en zone demarché tendu, du bail à durée limitée en lieuet place du bail à durée indéterminée et unabaissement des plafonds de ressources. Ellepropose également de réserver les immeubles,dont les loyers sont les moins chers, aux seulespersonnes à très faibles ressources. Ces ques-tions sont posées alors que, depuis dix ans, lesphénomènes de pauvreté et de précarité sesont considérablement accrus dans notrepays.Ces propositions constituent-elles la bonneréponse? Le Mouvement Hlm ne le pense pas.Cette position est issue de l’expérience socialedes organismes construite depuis des dizainesd’années. Nous voyons également ce que sontdevenus des ensembles désormais classésquartiers prioritaires.Le Mouvement Hlm est attaché à deux prin-cipes qui définissent notre modèle du loge-ment social :• le premier est celui de la mixité d’occupa-tion sous plafonds de ressources. Attribuer les

logements dont les loyers sontles plus bas aux seules

personnes dont les res-sources sont très fai-bles reviendrait à créerdes ghettos sociaux, àmarquer des immeublesdans la ville, à stigmatiser

des popula-tions. «Ici nelogent que

des pau-v r e s » .

© T. Cogny


L’Insee a publié en février dernier, dansla collection Insee Référence, un numéroinédit sur Les conditions de logement enFrance, réalisé sur la base des résultatscomplets de l’enquête logement 2013parus l’an dernier. Cette étude présenteles évolutions du logement des trentedernières années.

Au 1er janvier 2016, la France métropolitainecomptait 34,5 millions de logements, dont28,4 millions de résidences principales. Leparc de logements est constitué de 57 % demaisons individuelles dont la production,après avoir progressé entre 1999 et 2008,recule légèrement : en 2013, le nombre delogements collectifs achevés est nettementsupérieur à celui des logements indivi-duels, alors qu’il était inférieur jusqu’en2008. Les pôles urbains, qui regroupent60 % des résidences principales, concen-trent 87 % de l’habitat collectif et seulement40 % de l’individuel.

FOCUSÉTUDE INSEE

Les conditions delogement en France

Chiffres clésEn 2013 :• 28 millions de résidences principales,dont 11 occupées par des locataires ;• près des trois quarts des 10 % de ménagesles plus pauvres sont locataires, alorsmajoritairement propriétaires 30 ans plustôt ;• 58 % de ménages propriétaires occupants,soit 10 points de plus qu’en 1973 ;• 2,7 millions de ménages immigrés et25,3 millions non immigrés en Francemétropolitaine ;• près d’un ménage sur cinq a changé aumoins une fois de logement entre 2009 et2013 ;• les mobilités résidentielles vont de pairavec les transitions familiales et sontpresque doublées après l’arrivée d’unenfant.

Amélioration des indicateurs de confortÀ la question: y a-t-il assez de logements?Pour toute réponse, l’Insee se borne à qua-lifier de dynamique la croissance du parc delogements métropolitains: de 1968 à 2013, lapopulation augmentait de 28 % (+14 millionsd’habitants) pendant que le nombre de rési-dences principales progressait de 76 % (+ 12millions de logements). Cette croissances’est traduite, vieillissement de la populationet recompositions familiales aidant, par unebaisse sensible du nombre de personnes parlogement (un peu plus de trois personnes en1968 et 2,3 en 2016) et une augmentation dunombre de mètres carrés par personne (31en 1968, 40 en 2006), stable depuis dix ans.Ces moyennes recouvrent cependant desinégalités entre les plus âgés occupant deslogements spacieux par le départ des enfants,et les plus jeunes qui peinent à accéder auparc social et habitent des logements pluspetits. Le surpeuplement a, par ailleurs, étédivisé par deux depuis 1984: stable depuis2006, il concerne 8 % des ménages, mais 21 %de ceux habitant la région parisienne et18 % des plus modestes.Enfin, le taux de vacance, qui était tombé à6 % au cours des années 2000, retrouve sesniveaux des années 80, pour s’établir à 8 %du stock de logements, mais de façon iné-gale sur le territoire. Si la vacance reste fai-ble en Île-de-France et en PACA et diminuedans les zones rurales ou côtières, elle estforte dans les villes moyennes et, dans unemoindre mesure, dans les agglomérationsde plus de 100 000 habitants, hors Paris. Lavacance est plus fréquente parmi les loge-ments d’une ou deux pièces.Enfin, le confort de base des logements estquasi généralisé : seul 1 % des logementsmanque de confort sanitaire et 3 % (incluantles précédents) présentent plus d’un défautgrave d’isolation thermique, d’étanchéité oud’installation électrique. Les ménages sontpar ailleurs 19 % à se plaindre de bruits noc-turnes.L’amélioration des conditions de logementne doit pas occulter la question de privation

de domicile, qui touchait 82 000 adultesdébut 2012, dont 8 000 dormaient dans deslieux non prévus pour l’habitation et lesautres en centres d’hébergement souventprovisoires. Plus largement, l’hébergementpar la famille ou par un tiers concernait440000 personnes en 2013 en France métro-politaine, soit 1 % des plus de 18 ans (2,5 %dans les DOM).

57,9 % de propriétaires, 13,6 % chez lesmoins de 30 ansEn 2013, 57,9 % des ménages françaisétaient propriétaires de leur logement,contre 54,3 % en 1996. Cette proportionpasse à 74 % à l’âge de la retraite, maistombe à 13,6 % chez les moins de 30 ans,gagnant près de trois points (10,7 %), sanstoutefois retrouver son niveau du milieu desannées 80 (15,1 %). Ces derniers ont conti-nué d’acheter, au prix d’un endettementplus long, de la mobilisation d’un apportpersonnel plus élevé, en profitant des tauxd’intérêt en baisse continue et des aides àla pierre à travers le prêt à taux zéro (PTZ).Et le maintien du taux d’accession, malgréla forte hausse des prix de l’immobilierdes années 2000, s’est accompagné d’unaccroissement des écarts entre les diffé-rentes catégories de ménages. Le taux depropriétaires a nettement diminué depuis1984 parmi les 25 % de ménages les plusmodestes (– 8,9 points) mais a augmentépour tous les autres, en particulier pour lamoitié des ménages les plus aisés (+ 17points). Ainsi, les plus modestes sontaujourd’hui plus souvent locataires quedans les années 70. Jusque dans la décen-nie 80, les 10 % de ménages les plus pauvresétaient plus souvent propriétaires que loca-

Outre quatregrands dossiers(le statut delocataire, l’accès àla propriété, lamobilitérésidentielle et lelogement desimmigrés),l’ouvrage proposeune quarantainede fichesrédigéesconjointementpar le SOeS etl’Insee. Le toutest disponible surInternet.


taires, et plus souvent locataires dans le sec-teur libre que dans le secteur social. En 2013,les propriétaires ne représentent plus qu’uncinquième des ménages les plus pauvres,contre près de la moitié en 1973. À noter,enfin, que 80 % des propriétaires vivent dansune maison, alors que 75 % des apparte-ments sont occupés par des locataires.

Des locataires fragilisésEn 2013, sur les 28 millions de résidencesprincipales métropolitaines, 11,1 millionssont occupées par des locataires : 4,6 mil-lions dans le parc social et 6,2 millionsdans le secteur libre. Le taux de locatairesreste stable depuis 1988 : autour de 24 %dans le secteur libre et de 16 % dans le sec-teur social. Les locataires du secteur librecomme du secteur social sont plus jeunes,urbains et modestes que les propriétaires.Depuis les années 1970, cette popu-lation est aussi devenue plus pré-caire : le revenu par unité de consom-mation des ménages locataires aaugmenté moins vite que celui despropriétaires, tandis que leurs loyersont plus fortement progressé queleurs revenus. La hausse des loyers,particulièrement marquée dans lesecteur libre, correspond pour partieà une amélioration de la qualité deslogements.Au cours des quarante dernièresannées, la population logeant dans lesecteur social a vieilli plus vite quel’ensemble de la population. Entrés enmasse dans le parc social durant son expan-sion des années 1960 et 1970, les locatairesen sont peu sortis par la suite, relativementà la tendance observée dans le secteurlibre, freinant ainsi l’entrée de nouvellesgénérations. Si les locataires du secteurlibre accèdent d’autant plus à la propriétéque leur revenu est élevé, c’est moins le caspour les locataires du secteur social, où lesplus aisés restent plus longtemps.

Le budget logement en haussePour les accédants comme pour les loca-taires, la part du logement va croissantedans le budget des ménages. Le prix d’achatd’un logement, qui a été multiplié par 2,5entre 1996 et 2016, représente désormais 4,7années de revenus, contre 3,3 à la fin du siè-

cle; tandis que le taux d’effort des locataires,dont les loyers ont progressé de 46 % sur lamême période, contre 31 % pour les prix àla consommation, est passé de 23,6 % en2001 à 28,4 % en 2013 dans le secteur libreet de 20,2 % à 24,1 % dans le secteur social.Sachant que l’accroissement de l’effort adavantage pesé sur les plus modestes(+ 7,8 % pour les locataires du secteur libredu premier quartile de revenu par unité deconsommation et + 5,1 % pour ceux du sec-teur social), malgré la contribution desaides personnelles au logement qui repré-sentaient plus de 30 % du montant desdépenses en 2013. Pour autant, la propor-tion des locataires en situation d’impayésreste inchangée (4,5 %), alors que les diffi-cultés de remboursement d’emprunt tou-chent désormais 11,5 % des accédants,contre 8,9 % en 2006.

Baisse de la mobilité résidentielleGlobalement, la mobilité résidentielle adiminué depuis le début des années 2000,surtout entre les deux dernières enquêteslogement. C’est surtout le cas dans le sec-teur locatif social avec le vieillissement deslocataires en place. Néanmoins, un ménagesur cinq a changé au moins une fois de loge-ment entre 2009 et 2013. Ce chiffre recou-vre toutefois de grandes disparités. La pro-babilité de changer de résidence principalevarie selon le statut d’occupation duménage. Ainsi, le taux de mobilité des loca-taires du secteur libre (48,5 %) est près de 2,5fois plus élevé que ceux du secteur social(20,8 %) et près de 6 fois plus que les pro-

Si en moyenne, la taille des résidences principales aaugmenté, elle peut rester inadaptée au nombred’occupants. © V. Jacques pour Harmonie Habitat

priétaires (8,2 %). Une part non négligeabledes ménages opte à cette occasion pour unautre statut d’occupation : 40 % des pro-priétaires sont devenus locataires, 47 %des locataires du social ayant déménagé ontquitté ce secteur pour se répartir de façonassez comparable entre locataires du secteurlibre et propriétaires, et 49 % des loca-taires du secteur libre en mobilité ont quittéce statut, les deux tiers d’entre eux optantpour le statut de propriétaire.Cette mobilité dépend également de nom-breux facteurs structurels incluant les carac-téristiques socio-démographiques duménage, liées aux transitions familiales(arrivée d’enfant(s), séparation ou divorce,décès au sein du ménage) et professionnelles(changement ou perte d’emploi), mais aussil’environnement local du logement (lamobilité est plus faible dans un environne-

ment favorisé et dans les communesà bas revenus) et les lieux de résidence(la mobilité est plus élevée dans lescommunes proches des littorauxatlantiques et méditerranéens, ducentre et du sud-ouest de la Bretagne,de l’IDF et du nord du bassin parisien).

Les immigrés et le logementEn 2013, sur les 28 millions deménages vivant en France métropo-litaine, 2,7 millions étaient desménages immigrés (ménage dont lapersonne de référence est née étran-gère à l’étranger). Les caractéristiques

socio-démographiques de ces populationssont très différentes. Les ménages immigréssont en moyenne plus jeunes et moinsdiplômés, vivent davantage en couple ou enfamilles monoparentales, plus souvent dansles grandes unités urbaines, et disposentd’un revenu plus faible. De ce fait, ils sontplus souvent locataires que les non-immi-grés (61 % contre 37 %), notamment dansle secteur social. Leurs logements sont, parailleurs, plus petits (76 m2, contre 93) et plusfréquemment surpeuplés (29 % contre 7 %).Néanmoins, plus leur installation en Franceest ancienne, plus leur situation est com-parable à celle des ménages non immigrés.À noter que la mobilité résidentielle desprimo-arrivants est plus forte que les autres:51 % ont déménagé au moins une foisentre 2010 et 2013. F.X.

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La compagnie Lune de Mars a créé unspectacle poétique mêlant danse, cirque etburlesque sur le fait d’habiter, de démé-nager, d’être relogé sur le site desPérouses, à Brignais. La troupe était enrésidence dans un logement de l’Opac duRhône, dans le cadre d’un appel à projetspour un accompagnement social et cultu-rel des habitants dans ce quartier enrenouvellement urbain.Le spectacle du 10 mars qui a fait sallecomble, était précédé, en 2016, d’un atelierd’écriture auprès des personnes âgées dufoyer résidence du quartier, d’entretiensavec les locataires et sera suivi d’autresactions. Le site des Pérouses compte 299logements locatifs (55 %) – réhabilités etneufs – et 235 en accession privée (45 %).

« Ça casse la baraque »

EXPRESS

Pendant quatre jours, des bacs de collecte,situés dans le hall d’accueil et à l’entrée dupersonnel du siège de Caen la mer Habitat -OPH ont recueilli 60 kg de vêtements (cos-tumes, tailleurs, chaussures, vestes, che-mises, pulls, pantalons, cravates et acces-soires).Soutenue depuis son implantation à laGrâce-de-Dieu par CLMH, l’association « Cra-vate solidaire » collecte en entreprises et

auprès de particuliers des tenues profes-sionnelles pour hommes et femmes. Elle lesdistribue ensuite pour accompagner etfavoriser l’accès à l’emploi des personnesdans le cadre d’un dispositif complet de pré-paration au recrutement. Des conseillers enimage et recruteurs bénévoles intervien-nent auprès des bénéficiaires pour leurfournir des conseils verbaux et non-ver-baux à maîtriser en entretien d’embauche.

Ce programme de 65 logements à Jouy-le-Moutiers (95), signé Muz Architecture Urbanisme,est la première opération d’Immobilière 3F à bénéficier du label « Bâtiment biosourcé » de pre-

mier niveau, créé en décem-bre 2012.Niveau qui requiert un tauxminimal d’incorporation dematière biosourcée (18 kg/m2 surface plancher), lamise en œuvre d’au moinsdeux produits de construc-tion biosourcés, apparte-nant ou non à la mêmefamille et remplissant desfonctions différentes au seindu bâtiment. Dans cette

opération, le bois (filière la plus mature à l’heure actuelle) a été choisi pour le bardage, la char-pente, les parquets, les plinthes, les fenêtres et les portes intérieures, pour un taux final de20,25 kg/m2 surface plancher.

Opération biosourcée

« Cravate solidaire » à Caen

Créée en décembre 2016, «Ma petite Boîteà Outils » est un projet répondant auxdemandes des locataires et aux probléma-tiques des équipes de proximité concernant,entre autres, l’entretien des logements. Ils’agit d’un appartement reconverti en lieud’échange et de pratique du petit bricolage,au rez-de-chaussée d’une tour d’Actis àGrenoble.Des ateliers se sont déjà déroulés sur diffé-rentes thématiques: plomberie, sécuritéélectrique et sécurité incendie, charges etéconomies d’énergie. Un guide de bonnespratiques est remis à chaque participant à lasuite des ateliers. Il résume les principauxgestes et le rôle de chacun dans l’entretiendu logement (locataire, bailleur, presta-

taires…). Les ateliers, qui peuvent accueil-lir jusqu’à 8 habitants, sont menés par la régiede travaux d’Actis avec l’agent de dévelop-pement local du secteur et des partenaires:représentants des locataires (CSF), Agencelocale de l’énergie et du climat…

«Ma Petite Boîte à outils»

www.change.org/p/oui-au-logement-social

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Dans le cadre de sa campagne « Oui aulogement social », lancée le 18 janvierdernier, l’Union sociale pour l’habitat aorganisé, le 29 mars 2017, des auditionsdes représentants des candidats àl’élection présidentielle.

En présence des membres de l’Assembléegénérale de l’Union sociale pour l’habitat,quatre représentants des candidats sesont succédé pour présenter, une heuredurant, les propositions en matière delogement des candidats et échanger avecles représentants du Mouvement Hlm :Christophe Castaner, député des Alpes-de-Haute-Provence, représentantEmmanuel Macron, candidat de Enmarche ! ; Daniel Goldberg, député deSeine-Saint-Denis, représentant BenoîtHamon, candidat du Parti socialiste et desécologistes ; Leïla Chaïbi et Jean-PierreCoulomb, représentant Jean-LucMélenchon, candidat de La Franceinsoumise ; et Geoffroy Didier, vice-président de la Région Île-de-France,chargé du Logement et de la Politique dela ville, représentant François Fillon,candidat de Les Républicains.Sont successivement intervenus :

Christophe Castaner(Emmanuel Macron) adéfendu un « choc del’offre de logements » et,en ce qui concerne le parcsocial, la concentrationdes aides de l’État sur les

logements aux plus faibles loyers et, dansles zones où la demande est la plus forte,l’accélération de la mobilité au sein duparc social. Pour les quartiers, il a proposéla mobilisation de 10 milliards d’eurospour le NPNRU par un abondementd’Action Logement et la créationd’emplois francs pour les habitants afin deredonner de l’attractivité aux quartiersprioritaires. Il s’est également engagé à ce

PRÉSIDENTIELLES

Grand oral pour les représentants de quatre candidats

qu’il n’y ait pas de nouvelles normes deconstruction sur le quinquennat. Il aindiqué vouloir créer un bail « mobilité »de moins d’un an pour le parc privé etengager une réflexion sur une remise àplat de l’encadrement des loyers.

Daniel Goldberg (BenoîtHamon) a indiqué lanécessité, « pour en finiravec le logement rare etcher », de refaire dulogement une chance etun signe de

développement, et de maintenir unobjectif de 150 000 logements sociaux paran dont 130 000 logements à bas loyer(PLUS, PLAI). Pour porter les aides à lapierre à 1 milliard d’euros par an, ilpropose de mobiliser les margesbudgétaires actuellement utilisées pour lefinancement du dispositif Scellier, et lacréation d’une contribution prélevée surles transactions et les logements haut degamme (+ 10 000 à 12 000 €/m2). Il aégalement proposé de développer l’aideaux maires bâtisseurs tout en veillant plusstrictement à la mise en œuvre desorientations des PLH. Il propose enfin quele NPNRU soit doté de 10 milliards d’eurospar une remobilisation de l’État

Leïla Chaïbi et Jean-Pierre Coulomb (Jean-LucMélenchon), considérantque « l’augmentation de50 % des sans-abri est lesigne de l’urgencesociale », ont indiqué lavolonté de la Franceinsoumise de lancer unplan d’éradication dulogement insalubre, derenouvellement urbain etde construction de200 000 logements

sociaux par an en renforçant les sanctions

des communes trop faiblement dotées enparc social. Ils ont également soulignéleur volonté d’interdire les expulsionslocatives sans relogement et de mettre enplace une garantie « réellement »universelle des loyers pour favoriserl’accès de tous au logement. Enfin,considérant « le logement comme lacondition nécessaire pour accéder à tousles autres droits », ils proposent d’inscrirele droit au logement dans la constitution.

Geoffroy Didier (FrançoisFillon) souligne lanécessité, selon lui, « deréserver le logementsocial à ceux qui leméritent vraiment » etpropose de baisser les

plafonds de ressources, de favoriser lamobilité par l’instauration d’un bail de sixans, donnant lieu à un réexamenpériodique de la situation des locatairesdans le parc social et de développer lavente des logements Hlm à leurslocataires. Soulignant la nécessitéd’augmenter l’offre de logements pourentraîner une maîtrise des prix, il souhaitealléger les contraintes pesant surl’investissement dans le logement par lasimplification des normes et la luttecontre les recours abusifs. Il souhaiteégalement faire de l’intercommunalitél’échelon compétent en matière depolitique de l’habitat et de la communel’échelon compétent en matièred’attributions de logements sociaux.

LE MOUVEMENT


Le bail réel solidaire (BRS)L’innovation juridique du bail réel solidairetient au renouvellement de la durée du bail àchaque cession des droits réels, attachés aubâti, sous réserve que le nouvel acquéreurremplisse les conditions de ressources. Cerenouvellement du bail permet de contrerl’effet de baisse de la valeur du bâti à mesureque l’on approche de la fin du bail, commedans un bail classique dont la durée ne peutêtre prorogée. Avec le BRS, le propriétaire dubâti voit la valeur de ses droits maintenuedans le temps.En contrepartie de l’effort consenti par l’OFSsur la redevance du foncier, la valeur derevente du bâti est plafonnée, conditionpour permettre à un nouveau ménagemodeste de se porter acquéreur. Le BRS etl’OFS garantissent la pérennité sur unelongue période d’un parc d’accessionsociale à la propriété.

Lors de son assemblée générale du 24 mars,l’Union régionale des coopératives Hlmd’Île-de-France, présidée par ChristianCheve, a lancé la création d’un Organisme defoncier solidaire (OFS) tel que prévu par la loiALUR, afin de doter les sociétés d’un outilspécifique pour mettre en œuvre le démem-brement foncier/bâti. Objectif : améliorerl’offre d’accession sociale, notamment enfaveur des primo-accédants et favoriser leparcours résidentiel des locataires Hlm.Cet OFS, constitué sous la forme d’une coo-pérative Hlm (SCIC)(1), devrait voir ses statutsvalidés lors d’une nouvelle assemblée géné-rale, en mai. La gouvernance de la SCICregroupera quatre collèges : les Coop’Hlm ; les collectivités locales ; les habitants ; d’au-tres personnes morales et personnalitésqualifiées. L’OFS aura vocation à travailler surl’ensemble du territoire francilien et pro-poser le Bail réel solidaire (BRS) qui permetune dissociation sur la très longue duréeentre le foncier et le bâti(2). Il viendra ainsiétendre l’offre actuelle proposée en acces-

COOP’HLM D’ÎLE-DE-FRANCE

Vers un organisme de foncier solidaire coopératifsion sécurisée et en PSLA.Des opérations sont déjà identifiées en Île-de-France pour alimenter l’Office de fonciersolidaire coopératif et développer des pre-mières opérations en BRS. L’OFS pourra éga-lement intervenir sur des opérations actuel-lement portées par des coop’Hlm et destinéesà des coopératives d’habitants (loi ALUR)dans le cadre de projets d’habitat participatif.L’Union régionale des Coop’Hlm d’Île-de-France regroupe 30 coopératives qui ont pro-duit plus de 1 000 logements en accessionsociale et gèrent un patrimoine de 25 000logements. S.M.

(1) Les OFS sont des organismes sans but lucratif ayant pourobjet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vuede constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ouà la location de ménagés modestes.(2) Le bail réel solidaire s’adresse uniquement aux ménagesmodestes, sous plafond de ressources, qui louent du fon-cier, contre une redevance modique, à un OFS, pour y faireconstruire leur logement. Il a été créé par une ordon-nance, prise sur le fondement de l’article 94 de la loi du 6août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité deschances économiques.

LE MOUVEMENT

Un moyen pour favoriser le parcours résidentiel desménages modestes.

AGENDA

gramme: présentation des dispositions du référentiel, des modalités departicipation des organismes Hlm à l’expérimentation et des conditionsfinancières d’accompagnement, les échanges, débats et témoignagespour aborder l’impact de la vision carbone dans la conception desouvrages, l’atteinte effective des objectifs recherchés et la montée encompétences de l’ensemble des professions du bâtiment.

• Logement Hlm accompagné : des réponsesnouvelles pour les publics en grande difficultéLe 18 mai 2017, à Paris

L’appel à projets «10000 logements Hlm accompagnés» a permis d’im-pulser des initiatives des organismes en faveur des ménages en grandedifficulté, notamment en proposant un parcours résidentiel dans leurparc, une gestion locative renforcée, et un accompagnement adapté auxbesoins. Il a favorisé les expérimentations entre bailleurs et associa-tions. Au programme: illustrer la diversité des réponses apportées, appré-cier les résultats atteints et les conditions de réussite pour le déve-loppement de ces démarches.À noter d’ores et déjà les journées du 23 mai sur la gestion et com-munication de crise et celle du 30 mai sur le nouveau contexte de lamaîtrise d’ouvrage Hlm au regard de la réforme des marchés publics.

INSCRIPTIONS: [email protected]

• Maquettes numériques et changementsorganisationnels : de l’industrie au bâtimentLe 3 mai 2017, à Paris

L’USH, la CDC et le laboratoire Prefics de l’Université Rennes 2 organisentun colloque sur le développement du BIM dans le logement social.Si elle semble inéluctable, la mobilisation des outils numériques pourconcevoir, construire et gérer les logements sociaux soulève un certainnombre d’interrogations, dans un secteur en profonde mutation. La mati-née sera consacrée essentiellement aux résultats d’une rechercheconduite avec six organismes Hlm. L’après-midi, plusieurs acteurs et cher-cheurs présenteront une série de communications sur le thème des évo-lutions organisationnelles entraînées par la maquette numérique.Participation gratuite – inscription obligatoire (nombre de places limité)en ligne sur le site de l’USH: www.union-habitat.org, depuis la page d’ac-cueil, dans le bloc «Actualités de l’Union sociale pour l’habitat».

• Cap vers des bâtiments bas carbone à énergiepositive : une expérimentation pour réussir ledéfi de la future réglementation techniqueLe 17 mai 2017, à ParisL’expérimentation du référentiel E+ C– prépare la future réglementa-tion énergétique et environnementale des bâtiments neufs. Au pro-


Lors de leur assemblée générale, le 28 mars, les orga-nismes Hlm de la région Centre-Val de Loire ont débattuavec Jean-Louis Dumont, venu leur présenter la cam-pagne « Oui au logement social », la pétition et le manifestesigné par 54 partenaires, réaffirmant que le logementsocial est une chance pour la société et un atout dans lecontexte actuel. Comme l’a indiqué Laurent Ghékière,représentant du Mouvement Hlm à Bruxelles, le modèlefrançais a prouvé son efficacité et sa résistance mais il doitaussi s’adapter aux évolutions économiques et institu-tionnelles. Pour la Caisse des dépôts, les organismes sontdes acteurs essentiels du dynamisme économique et de larevitalisation des villes petites et moyennes. Action Loge-ment, de son côté, a réaffirmé son rôle pour faciliter le loge-ment des salariés, la mixité et l’innovation. C’est d’ailleursce jour-là qu’Action Logement et l’USH Centre-Val deLoire ont signé une convention de partenariat dont l’objetest de croiser les besoins des entreprises et de leurs salariésavec les besoins des territoires et les besoins des organismesHlm en matière de réhabilitation des patrimoines existantset du développement de l’offre nouvelle de logements.Ces travaux favoriseront une vision partagée des enjeux etl’émergence de synergies au soutien des politiques del’habitat pilotées par les collectivités locales à l’appui dudéveloppement économique et de l’emploi.

Cette assemblée générale a étéégalement l’occasion de la pas-sation de présidence de l’ARentre Didier Loubet et le nou-veau président, Jean-Luc Triol-let, architecte DPLG de forma-tion, directeur général de ValTouraine Habitat depuis mars2013, auparavant DG de Métro-pole Saint-Étienne.Enfin, un accord régional avec

les représentants de locataires AFOC et Familles de Francea été signé, concernant la vétusté des revêtements de sols,point noir identifié en 2008 et 2011, lors des enquêtes trien-nales de satisfaction. Une première série de réunions avaitpermis de trouver un accord sur la distinction entre usure,dégradation et destruction, qui a abouti à l’élaboration d’unegrille de vétusté, précisant la perte de valeur en fonction dutemps, et par type de matériaux. Le protocole d’accord s’ap-puie sur la définition de la vétusté de la loi ALUR etcontient une grille ainsi qu’une notice fournissant desconseils d’entretien. C’est une référence régionale qui nes’impose pas aux organismes qui devront le faire adoptersous forme d’un accord collectif local (procédure de l’arti-cle 42 de la loi du 23 décembre 1986). S.M.

ASSOCIATIONS RÉGIONALES

Assemblée régionale en Centre-Val de Loire

Le nouveau président de l’AR,Jean-Luc Triollet.

PRÉSIDENTIELLES

Les dix priorités de Procivis pour le logementAvec ses dix priorités, assortiesde 23 mesures concrètes etopérationnelles, développéesdans un livret, le réseau Pro-civis (1) entend interpeller lescandidats et apporter sa contri-bution au débat présidentielsur le logement qui émerge sidifficilement dans les débats,en complément de la cam-pagne Oui au Logement social,initiée par l’Union sociale pourl’habitat. Ces propositions sontle fruit de six mois de réflexionconduites avec les dirigeantsdu Réseau, validées par leconseil d’administration, quelquesmois avant la négociation avec lespouvoirs publics de la nouvelleconvention stratégique.Fort de son histoire riche de plusd’un siècle et de sa présence sur tousles types de marché, le réseau Pro-civis, qui compte 53 Sacicap et leursfiliales immobilières, prône une poli-tique du logement décentralisée auplus proche des besoins de tous lesterritoires, qui donne de la visibilitéaux acteurs dans la durée en évi-tant les stop and go, si fréquentsdepuis des années, via notammentl’adoption d’un plan quinquennald’aide à l’accession en début de man-dature et qui maintient les dispositifsqui fonctionnent.Les propositions s’organisent autourde dix priorités : promouvoir unepolitique du logement au plus prèsdes territoires ; donner une chance àchacun d’accéder à la propriété ; tenirla promesse de la mixité sociale ; pro-duire des logements à coûts maîtri-sés ; stimuler une offre foncièreimmobilière adaptée aux besoins detous ; favoriser la mobilité des salariéssur tout le territoire ; lutter contre laprécarité énergétique ; accompagnerles copropriétés « fragiles » ou en dif-ficulté ; revitaliser les centres anciens ;adapter le parc ancien au vieillisse-

ment de la population. Parmi lesmesures concrètes figurent un assou-plissement de l’article 55 de la loiSRU sur les territoires détendus enl’appréhendant à l’échelle d’une aireurbaine et non des communes ouencore une extension dérogatoire etexceptionnelle du dispositif d’aide àl’investissement Pinel en zone C,améliorer le PSLA en l’ouvrant à l’an-cien, développer le tiers financeur,créer une certification de syndic deredressement, expérimenter le prêtavance mutation. Autre revendica-tion phare : le rétablissement du Passfoncier qui permettait de dissocierbâti et foncier.Autant de propositions qui s’inscri-vent dans le plan stratégique de déve-loppement du réseau Procivis, àsavoir : promouvoir l’accession à lapropriété sociale comme levier de lamixité sociale et comme facilitateurde parcours résidentiels et accélérerla rénovation du parc privé de loge-ments, notamment pour mettre enœuvre la transition énergétIque. F.X.

(1) Pour la première fois depuis cinq ans, leRéseau Procivis vient de repasser au-dessus dumilliard de chiffre d’affaires. Et 7 150 logements(+ 18 %) ont été commercialisés en maisons indi-viduelles et en promotion.

Le livret a été remis aux candidats et le seraauprès des parlementaires.


Les trois dispositifs demédiation des litiges de laconsommation – interne,extérieur et via le médiateursectoriel Hlm – qui s’appliquentaux organismes Hlm, ont étéprésentés lors d’une journéeprofessionnelle, le 23 mars.

«Il faut d’abord clarifier ce que recou-vre le terme médiation, indique d’em-blée Béatrix Mora, directrice des Poli-tiques urbaines et sociales de l’USH, enintroduction de cette journée animéepar Catherine Hluszko, chef de missionconcertation et médiation à l’USH.«En effet, nous connaissons déjà lamédiation dans notre secteur : média-tion sociale culturelle, médiation desconflits de voisinage, médiation judi-ciaire mais la médiation des litiges deconsommation est d’une autrenature». Lorsque les textes sur lamédiation de consommation sont parusen 2015 (voir encadré), il y a eu desdébats internes pour savoir si lesorganismes Hlm étaient concernés.«L’appartenance de notre secteur auchamp des SIEG d’un point de vue euro-péen, l’analyse fine d’un certain nom-bre de jurisprudences et du droit de laconsommation nous ont convaincus del’obligation réglementaire qui nousest faite. Au-delà, l’USH et les Fédé-rations considèrent que la médiationdes litiges de la consommation vientcompléter la palette à la disposition desorganismes dans la relation client et laqualité de service». L’USH invite donc

JOURNÉE PROFESSIONNELLE

L’après-midi, des pointscontacts ont permisd’approfondir certainesquestions, en consultantindividuellement desréférents.© G Roubaud/USH

La médiation ou la résolution amiable des litiges

Qu’est-ce que la médiation ?• Règlement d’un litige sans recourir au système judiciaire ;• en présence d’un tiers neutre, le médiateur ;• qui aide les parties à trouver un accord.

les organismes à choisir un dispositifadapté; intégrer la médiation dans leprocess de gestion de la demande etde la réclamation; définir un processusinterne; réfléchir à la manière d’asso-cier les représentants des locataires ;articuler la médiation avec les autresdispositifs existants; enfin, veiller auxeffets d’image.

LA MÉDIATION, MOT VALISEDidier Morfoisse, président de l’Asso-ciation nationale de médiation etGeorges Potriquet, administrateur, ontdétaillé les «splendeurs et misères dela médiation», nouvelle version de laconciliation, alternative au recours à lajustice. Notamment dans le social, lamédiation est un «restaurateur deparoles» qui souvent n’existe plusdans des conflits enkystés. Même si audépart, il ne s’agit pas forcément detrouver une solution, en parlant, lespersonnes arrivent à co-construireune solution. Dans une société deconflit généralisé, la médiation permetde déplacer l’objet du conflit en s’in-téressant au ressenti des personnes.Par ailleurs, c’est rapide et pas cher: enjudicaire, une médiation coûte 750 €par partie.

En fait, la médiation est un mot valisepour un métier en cours de définitionet de réglementation. Il existe lamédiation judicaire et la médiationconventionnelle. Un conciliateur dejustice est un auxiliaire de justice quiprête serment. Le médiateur est indé-pendant, neutre, tenu à la confiden-tialité et ne rend pas d’avis. La décisionprise par les personnes peut êtreécrite ou pas et reste la propriété desparties. Évidemment, dans l’entre-prise, lorsque le médiateur est salarié,la notion d’indépendance est plusmince.

LES MODALITÉS DE LA MÉDIATION• Dispositif interne– Efidis. Depuis juin 2016, Pierre-Antoine Combefort, médiateur interne,traite les litiges contractuels et les trou-bles de jouissance entre locataires.«Notre objectif est l’amélioration duservice client et de faire en sortequ’aucun locataire ne se sente pot deterre contre pot de fer». Efidis a fait lechoix de l’internalisation pour uneréponse de proximité et de rapidité (30jours au lieu des 90 jours réglemen-taires) dans des situations de blo-cage.Bilan: 140 saisines en un an pour 154litiges, dont 61 % par mail et 39 % parcourrier. Parmi les saisines, 80 %étaient recevables. Parmi les non rece-vables : hors du périmètre de compé-tence (41 %) ; aucune pièce jointe(38 %); demandes adressées avant quele locataire n’ait saisi le service deproximité adéquat (20 %). 56 % dessaisines concernent le logement, 44 %des questions techniques. Dans ledétail : logement (22 %); régularisationdes charges, notamment eau (21 %);sinistres dégâts des eaux (15 %); viedu bail, liquidation de compte, adjonc-tion de nom sur le bail (13 %); SLS

LE MOUVEMENT


(8 %) ; parties communes (7 %) ; trou-bles de jouissance (6 %); impayés (4 %);parcours résidentiel (3 %). Les réponsesdu médiateur sont favorables pour lelocataire dans 69 % des cas, «ce quimontre le caractère indépendant decette fonction». Enfin, les saisinesémanent des locataires à 93 % et d’as-sociations, assistantes sociales ouCCAS, pour 7 %.– Paris Habitat. Précurseur avec uneéquipe de médiation (quatre per-sonnes) depuis 2010, Paris Habitatvisait l’amélioration du service, la réso-lution des litiges comme dernierrecours amiable et des propositionsd’amélioration du fonctionnement del’office, explique Danièle Aguanno-Promonet, médiatrice. L’office s’estdoté d’une charte du médiateur, d’unguide pratique envoyé aux locataireset de formulaires de «demande demédiation», tous les documents étantdisponibles sur le site Internet et dansle livret d’accueil. «Le dispositif garan-tit l’indépendance, la confidentialité, laconfiance et tous les avis de la média-trice sont suivis par l’office».Plus de 3660 saisines ont été enre-gistrées depuis l’origine, avec un tauxmoyen de recevabilité de 60 %. Leslitiges en 2016 portent sur la factu-ration des loyers et charges (31 %); lestravaux (26 %); les troubles de jouis-sance (16 %); la vie du bail (14 %); lessinistres (9 %) ; les espaces et équi-pements (2 %) ; autres (1 %). Un tiersdes médiations sont réalisées en pré-sence des parties, les médiations entrelocataires étant externalisées.• Le médiateur HlmEn novembre 2016, Médicys a été dési-gné comme médiateur du secteur Hlm,représenté par sa présidente, ChristineValès. «Nous sommes la premièreplateforme de médiation en Europe; ils’agit essentiellement de médiation enligne mais nous recevons égalementdes dossiers papier qui sont enregis-trés dans la plateforme. Cela permet uncoût bas». Une e-médiation coûte72 € TTC; une médiation par visio-conférence ou téléphone: 360 € TTC;une médiation présentielle (y compris

Le N° 7 de la collectionSignets consacrée à lamédiation a été remislors de la journée. Il estdisponible en versionélectronique sur le sitede l’USH, dans le Centrede ressources.

frais de déplacement et d’héberge-ment) : 540 € TTC. La publication durapport annuel est gratuite, de mêmeque l’adhésion individuelle par Internet.Une convention avec la liste de 18médiateurs est en cours de référen-cement par la Commission de contrôleet d’évaluation de la médiation (CECM),étape indispensable pour la mise enplace du dispositif sectoriel de média-tion. Les organismes Hlm seront infor-més par circulaire, courant avril, de l’ou-verture du dispositif.• Recours à un professionnelréférencéAnne Painset-Beauvillain, fondatrice ducabinet d’avocats Lexima, a présentéle fonctionnement de sa structure quiintervient dans trois champs: conseil,

assistance; formation professionnelle(dont un partenariat avec l’Afpols) ;médiation conventionnelle, judicaire etde la consommation (uniquement dansle secteur de l’immobilier). S.M.

Les obligations pour les organismes HlmLe nouveau dispositif de médiation de la consommation s’applique aux organismes Hlm, ont indiqué DeniseSalvetti, juriste à l’USH, et Catherine Hluszko, L’article L.611-2 du Code de la consommation indique : « Lamédiation de la consommation s’applique à un litige national ou transfrontalier entre un consommateur etun professionnel » ; l’article L.611-1 du même code : «… un litige de nature contractuelle… portant surl’exécution d’un contrat de vente ou de fournitures de services ». Le critère déterminant est le caractèreéconomique de l’activité réalisée, non la forme juridique de l’opérateur. La notion de professionnel doit êtreentendue au sens large, sans s’attacher à une définition stricte de l’activité de commerce. La définition duconsommateur étant « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans son activitécommerciale, artisanale ou libérale », les locataires et les accédants à la propriété sont des consommateurs.Les organismes Hlm doivent se doter d’un dispositif de médiation agréé selon trois possibilités :• désigner un médiateur interne ;• s’adresser à un médiateur extérieur ;• adhérer au dispositif sectoriel (voir ci-contre).Quel que soit le dispositif, le médiateur est nommé pour trois ans. Les organismes doivent informer leconsommateur : communiquer les coordonnées du médiateur sur le site Internet, le bail, le contrat devente, de manière visible et lisible… ; fournir au consommateur les coordonnées du médiateur dès lorsqu’un litige n’a pu être réglé dans le cadre d’une réclamation auprès de ses services. C’est l’organisme quiprend en charge financièrement le dispositif ; le consommateur peut se faire représenter par un avocat, sefaire assister par toute personne de son choix, solliciter l’avis d’un expert mais il prend en charge ces frais.Enfin, l’organisme doit publier le rapport annuel du médiateur.Les litiges concernent :– activités locatives : contrats multi-services, baux mixtes (habitation-professionnel), baux à usaged’habitation (calcul de surface, charges, taux de loyers, entretien, réparations, travaux, congés, jouissancepaisible…) ;– activités d’accession : commercialisation de logement, construction de maisons individuelles, garantie derachat, location-accession, vente Hlm.La décision doit être rendue dans les 90 jours à compter de la notification de la saisine ; le délai peut êtreprolongé en cas de dossier complexe. À défaut d’accord entre les parties, le médiateur propose une solutionde règlement qui leur est communiquée par écrit, rappelant, qu’elles sont libres de l’accepter ou non, quecela n’exclut pas le recours à un juge et, enfin, les effets juridiques.


Projet en BIMVallogis a organisé une consultation en conception-réalisationBIM d’un ensemble résidentiel, dans l’agglomérationd’Orléans, comprenant une résidence seniors de24 appartements et 8 logements locatifs sociaux. Ce projet aété référencé par le PUCA dont l’objet est de recenser etd’expérimenter les processus de construction utilisant le BIM.C’est le cabinet d’architectes Arc-Ame qui a été désigné lauréat.

Si des réponses existent déjà pour le logement des personnestrès dépendantes (MARPA, EHPAD), elles sont moins nom-breuses pour répondre au parcours des personnes âgéesautonomes. C’est dans ce cadre que l’ESH Vallogis a inscritcette problématique comme un axe stratégique de son déve-loppement. Son ambition est de proposer des hébergements«seniors autonomes», dans un contexte urbain de logementfamilial avec des conditions locatives adaptées, des servicesspécifiques et des animations pour offrir aux seniors un nou-veau projet de vie accessible au sein même de leur lieu devie, à savoir : des loyers accessibles ; un habitat non stig-matisé «personnes âgées» par une architecture résidentiellemais disposant d’adaptations techniques nécessaires ; desespaces communs intérieurs et extérieurs aménagés et misà disposition des résidents afin de favoriser le lien social etrompre l’isolement. Ces espaces font l’objet d’un accom-pagnement spécifique par Vallogis, en partenariat avec lescommunes.Parmi les dernières réalisations, la résidence Le Manoir àSaint-Pryvé (45), livrée courant 2016, qui bénéficie de 30logements seniors et 20 logements familiaux. Des atelierssont d’ores et déjà proposés en lien avec le CCAS. V.S.

PERSONNES ÂGÉES

Une architecture résidentielle

DIRECT HLM

Les premiersrésultats del’atelierjardinage sontdéjà visibles;au fond, larésidence LeManoir.

Forte de son expérience menée enCharente-Maritime avec l’associationLa Rochelle Toit Partagé(1), ImmobilièreAtlantic Aménagement persiste etsigne une nouvelle convention avecune autre association, Ensemble 2Générations, qui officie dans la Vienne,afin de favoriser les cohabitions inter-générationnelles dans ses résidencessur le département. Une formulegagnant/gagnant qui permet auxseniors disposant d’une capacité d’ac-cueil de bénéficier d’un complément derevenu et de rompre leur solitude, etaux jeunes, entre 18 et 28 ans, de trou-ver un logement à coût préférentiel. Etce par l’entremise d’une association quiassure le rapprochement entre les

Favoriser la cohabitationintergénérationnelle

deux protagonistes et contrac-tualise la cohabitation en fonc-tion des attentes de chacun.Les seniors, intéressés parcette initiative, sont invités àse manifester auprès de l’ESH,à faire une demande de sous-

location et à s’acquitter d’une adhésionannuelle de 50 euros auprès de l’as-sociation; l’ESH prenant à sa charge100 euros sur un total de 150. Le loyermensuel de l’étudiant s’élèvera à90 euros.Cette initiative s’inscrit dans le cadrede l’engagement d’Immobilière Atlan-tic Aménagement en faveur du main-tien à domicile des personnes âgéesqui lui a valu d’être labellisé HabitatSenior Services plus®, mention excel-lence en 2015, et qui ambitionne delabelliser plus de 1700 logementsd’ici 2025. F.X.

(1) Lire Actualités Habitat du 30 septembre 2016,page 18.

Renée A., 79 ans, retraitée etLysandre S., 23 ans, en find’études pour devenir professeurde philosophie.

Après 14 mois de travaux et 2,2 mil-lions d’euros investis, dont 1,2 millionpour les seuls travaux, Plurial Noviliavient de livrer 11 pavillons locatifsseniors de plain-pied de 80 m2 sur lacommune de Tinqueux (51), penséspour leur permettre de garder leurautonomie tout en anticipant d’éven-tuelles complications et notammentune perte de mobilité. Ce caractèreévolutif est l’un des paramètres plé-biscités par les occupants, toutcomme l’ensemble des équipementsfonctionnels mis à leur disposition :douches italiennes, barres de rele-

11 maisons pour seniorsvage, volets électriques. Chaquepavillon bénéficie d’un garage, d’uneterrasse privée et des jardins com-muns ont été créés afin de permettreaux résidents de tisser des liens.La société, qui dispose de 1 853 loge-ments référencés accessibles PMRou seniors, et dont 26 % des locatairesont plus de 60 ans – y compris 12 % quiont plus de75 ans – travaillent avec desspécialistes de la sécurité et de lasanté (domotique et télémédecine)pour imaginer des maisons entière-ment connectées à l’image de cellesen cours de réalisation à Bezannes. F.X.

Ce projet s’inscritdans le programmede redynamisation

du quartier de laHaubette à Tinqueux.


Plus qu’une simple mode, le « faire soi-même » ou« Do it yourself », ou mieux encore D.I.Y. pour lesinitiés, devient une passion pour certains, une véri-table façon de consommer pour d’autres, pour évi-ter la sur-consommation, par souci d’économie, oupour laisser libre cours à la créativité ; cela touchetous les secteurs, de la couture à l’électronique, enpassant par la cosmétique ou la décoration.L’initiative conduite par Reims Habitat s’inscritdans ce mouvement. C’est ainsi que, depuis soninauguration en octobre 2012, les visiteurs del’ÉcoAppart’Clairmarais ont pu découvrir les éco-gestes, dans un premier temps, pour faire des éco-nomies ou maîtriser ses factures d’eau, de chauf-fage ou d’électricité, et dans un second temps,participer à des ateliers, tout au long de l’année, pourapprendre à fabriquer des produits ménagers oucosmétiques, des meubles en carton, des objets dedécoration, et, depuis 2015, des vêtements, mêlantainsi l’utile à l’agréable.Animés par une couturière professionnelle, PascaleBrouet, ces ateliers, ouverts à tous (participation de20 € demandée), permettent aux participantsd’apprendre à fabriquer des vêtements, des sacs,des bijoux ou objets de décoration à partir de vieuxvêtements ou de chutes de tissus de récupération.L’édition 2017 des ateliers Recycl’Textile a débutédepuis le 8 mars 2017 et aura lieu jusqu’en juin 2017,les mercredis matin à l’ÉcoAppart’Clairmarais. Lematériel (machine à coudre, nécessaire de cou-ture…) est fourni; les participants apportant les tis-sus nécessaires à leur future création. La structurepeut également s’appuyer sur Fripe Emmaüs pourdes besoins ponctuels et spécifiques en textiles.Et pour valoriser cette démarche, Reims Habitatorganise, depuis le 20 mars 2017, une expositiondans le hall de son siège. F.X.

INITIATIVES

Do it yourself

Fabriquer soi-même, à moindre coût et sans maîtriser l’art de lacouture, des objets qui seront naturellement uniques etpersonnels.

EN BREF

Personnes âgées. Toulouse MétropoleHabitat a été labellisé Habitat SeniorsService®, mention excellence, pour sesaménagements en faveur du bien-être et dumaintien à domicile des seniors. L’OPH aaménagé 90 logements de son parc occupépar ce public et envisage, à horizon 2026,d’en adapter 1 500.

Notation. Fitch Ratings a attribué la note dedéfaut émetteur (Issuer Default Rating –IDR) à long terme en devises A – et la note àcourt terme F2 à Vilogia SA. La perspectivede la note à long terme est stable. Cette noteva lui permettre de continuer à émettre desbillets de trésorerie sans garantie, à desconditions avantageuses, alors que jusqu’ici,depuis août 2015, elle en avait émis avec lagarantie du Crédit agricole, indique l’ESH.

Insertion. Après un peu plus d’un an decollaboration et quatre marchés « clausés »représentant 13 143 heures d’insertion,Habitats de Haute-Alsace et la Plateformemaison de l’emploi du Pays Thur Doller, ontdécidé de formaliser leur coopération parune convention de partenariat visant àrenforcer le dispositif de développement declauses sociales dans les marchés de l’officeet à l’inscrire dans la durée. Dans ce cadre, laplateforme prend en chargel’accompagnement opérationnel desentreprises attributaires (conseil etassistance pour la rédaction et le calibragedes clauses sociales, interface entre lesentreprises et les professionnels del’insertion, suivi et évaluation).

NOMINATIONS

Batigère Île-de-France

Claude Knapik, aété nommédirecteur général etsuccède à HubertCunat. Âgé de 43ans, diplômé del’Ecole spéciale

d’Architecture et d’un DESS CAAE(Certificat d’aptitude àl’administration des entreprises) àl’IAE de Paris, il est entré dans leGroupe en 2004 en qualité deresponsable du départementDéveloppement immobilier etPatrimoine de Batigère Île-de-France. Puis, il est nommé à ladirection générale d’Erigère (8000logements, 115 collaborateurs), qu’ilquittera en novembre 2016.En parallèle, depuis 2015, il dirigeBatigère Développement GrandParis, un GIE mutualisant lesactivités de conduite d’opérationsimmobilières, d’achats et de ventespour le compte des sociétés duRéseau en Île-de- France et estnommé, en juin 2016, président dudirectoire de Batigère SA, Holding dugroupe Batigère.

Floralys SCICJean-MarieDuvivier, nouveaudirecteur général deFloralys SCIC,succède à Jean-LucSchütz qui a pris saretraite.

Administrateur au sein de Norevie etFloralys depuis plusieurs années, il aœuvré pour la reconversion dubassin minier au sein de Finorpa (ex-filiale de Charbonnages de France),occupant tous les postesopérationnels avant d’en prendre ladirection en 1994 jusqu’à sondépart en retraite en 2013.Floralys SCIC, coopérative Hlmpropriétaire d’EHPAD et animateurdes béguinages, est actionnaire deréférence de Norevie.

DÉVELOPPEMENT DURABLE

Bretagne SudHabitat a joint à un avisd’échéance,cette offre d’unkit de 5ampoules LEDque tous leslocataires ontreçu par LaPoste, dans lecourant dupremiertrimestre 2017.

Repères n° 28La conduite des projets de gestionde site dans les organismes delogement social

Les premiers projets de gestion de site (PGS)se sont déployés dans les organismes au

cours des années 2000. Un PGS consiste à bâtirun projet d’amélioration d’un ensemblerésidentiel de 150 à 300 logements. Il peutporter sur les interventions de gestionpatrimoniale, urbaine, locative et sociale, ets’inscrit dans les orientations stratégiques del’organisme. Ce projet est programmé sur unetemporalité suffisamment longue, en généraltrois ans, en combinant les différentes actionsd’amélioration de manière à produire unesynergie.L’Union sociale pour l’habitat avait déjà produit

un premier guide détaillant la méthode, présentant lesoutils utilisés et rendant compte de l’expérienced’organismes engagés dans la démarche.Ce guide a été mis à jour pour intégrer les nouveauxenjeux, notamment la nécessité d’adapter les modalitésde gestion à la diversité des formes urbaines etpatrimoniales et aux spécificités des fonctionnementsurbains et sociaux de chaque quartier ou ensemblerésidentiel.S’appuyant sur la mise en projet de la gestion, laméthode répond à l’objectif de reprise en main desites présentant des dysfonctionnements afin d’enaméliorer la qualité résidentielle.

Contact : Isabelle Sery, responsable du

Département Gestion urbaine et sociale des

quartiers ; Direction des politiques urbaines et

sociales ; Mél. : [email protected]

Vient de paraître

Un exemplaire de ce cahier a été adressé àtous les organismes. Il est égalementdisponible, après identification, sur lecentre de ressources de l’Union socialepour l’habitat, à partir du site : www.union-habitat.org. Pour toute demande d’achatd’un numéro: [email protected]


Tout commence en 2010, quand ToulouseHabitat, aujourd’hui Toulouse Métropole Habi-tat, propose à l’association Le Relais, porteused’un projet de pension de famille, de le réalisersur une parcelle située dans un quartier rési-dentiel, dont l’office était propriétaire. Près desept ans plus tard, en décembre 2016, les pre-miers résidents, personnes isolées avec desfragilités physiques ou psychiques, prenaientpossession de leurs logements, et le 14 mars, lapension de famille était inaugurée. La dou-zième en Haute-Garonne, qui totalise à ce jour253 places en structure de ce type.Auparavant, l’office a dû se livrer à une opéra-tion de démolition/reconstruction avant depouvoir réaliser cette pension de famille com-posée de 12 logements indépendants de type 1en rez-de-chaussée et R + 1 meublés, dont 7adaptés aux personnes à mobilité réduite, ainsique d’une salle commune de 37 m2, située enrez-de-chaussée, dénommée « Kaz’ablabla »,pour les activités partagées avec coin cuisine,espace salle à manger, coin salon. Coût del’opération : 921 235 euros.Le Relais, qui assure la gestion, est également encharge des attributions, après évaluation desdossiers, en lien avec le Service intégré d’accueilet d’orientation. Chaque jour, deux hôtes serelaient pour accompagner les locataires dansleur vie quotidienne et leur projet de vie, avecun objectif : améliorer l’autonomie des rési-dents. Ces derniers acquittent une redevance de351,25 euros par mois. L’État verse une sub-vention de fonctionnement de 16 euros par jourpar pensionnaire. F.X.

SOCIAL

Une pension de familleà Toulouse

DIRECT HLM

La pension de famille Ambroise Thomas est la onzième dece type en Haute-Garonne.

Restructurés par LMH, l’école Jules Ferryet un ancien bâtiment communal ont laisséplace à une maison-relais financée enPLAI ; elle est composée de 13 studios de30 m2 et d’un T2 permettant d’accueillir uncouple ainsi que des lieux de vie collectifs(salon, salle à manger, cuisine, laverie, localà vélos), dans cette commune située à13,5 kilomètres au sud-est de Lille. Sa confi-guration permet de recevoir des personnesà mobilité réduite dans les dix logementsdu rez-de-chaussée. La façade a été conser-vée, et seule une modification de la façadearrière a été opérée pour rehausser la toi-ture. Le chauffage est assuré par une chauf-ferie collective bois. Cette résidence, estrégie par l’association Éole, qui en gèredéjà cinq autres sur la métro-pole lilloise et une en Flandreintérieure. Coût de l’opération :1,6 million d’euros.Informés de l’emménagementdes premiers locataires, de nom-breux Anstinois ont fait montred’un élan de générosité ; ils ontadressé à la mairie de la vais-selle, de l’électro-ménager, dulinge de maison, des vêtements,

des lampes, des vélos, des jeux de sociétés,des livres, des DVD, afin de les aider à amé-nager leur « chez soi ». Ces dons ont étéconfiés à la responsable de la maison-relais pour les répartir entre les occupants.À noter que depuis le 1er avril 2016, lesdossiers de demande d’entrée en maison-relais et pension de famille sont préala-blement traités par une commissionunique d’éligibilité sur l’arrondissementde Lille qui examine les dossiers au regarddes critères d’entrée fixés par le cahierdes charges régional et peut accorder desdérogations.

La maison-relais d’Anstaing

Les résidents bénéficient d’une APL majorée pourrésidence sociale. © LMH

Sérénelis, c’est la dénomination de la nouvelle prestation de type multi-servicesproposée aux 16500 locataires de Vosgelis, qui assure la prise en charge de la majeurepartie des réparations dites «locatives» 24h/24 et 7 jours/7, ainsi qu’une visited’entretien annuelle, pour une participation forfaitaire de 6,42 euros par mois. Un coûtinférieur aux 9 euros annoncés lors de la consultation des locataires l’été dernier.Une prestation assurée par Lorraine Must, retenue à l’issue d’un appel d’offres, qui a

pour cela créé une nouvelleagence à Épinal et arecruté, avec l’appui deFace Vosges, neuf jeunes,diplômés mais jusqu’ici auchômage. Le volet«plomberie» de laprestation sera sous-traitéà une entreprise locale.

QUALITÉ

Multi-services

L’équipe recrutée est constituéede neuf jeunes, âgés de 18 à25 ans.


MAÎTRISE D’OUVRAGEPROJETS

Montreuil (93). Cette opération mixte mêle un bâtiment de36 logements locatifs, un local d’activité, une résidence de 20 loge-ments en accession sociale, ciblée prioritairement sur les locataires del’organisme. Tous deux labellisés Passivhauss, ils viennent se grefferde part et d’autre d’un bâtiment de 12 logements existant. Un largeespace vert sera maintenu au cœur de l’îlot et des places de station-nement seront créées en sous-sol. Arch. : ARC Pôle. OPH Montreuillois

Nontron (24). Les 10 maisons individuelles proposeront dessurfaces locatives de 78 à 89 m2, réparties entre rez-de-chaussée etétage, à l’exception de deux T3 réalisés de plain-pied, réservés auxpersonnes âgées et/ou handicapées.L’accent sera mis sur la performance énergétique: isolation renforcée,orientation bioclimatique, chaudières gaz avec un appoint de produc-tion d’eau chaude sanitaire par des panneaux solaires, thermostatd’ambiance et appareil de mesure et de suivi des consommations. Coût:1,08 M€. Arch. : Line Crépin. Dordogne Habitat

Cholet (49). Dans le quartier résidentiel vont prendre placeLes Terrasses de Faidherbe, un programme en accession de 27 appar-tements dont de grands T3 (74 m2) et T4 (105 m2) répartis en troisbâtiments. Un choix de matériaux traditionnels a prévalu (ardoisesnaturelles, zinc, aluminium, pierres de parement).Prix moyen: 2900 €/m2. Plus de 60 % des lots sont réservés. Arch. :M. Charbonneau P.A. et agence Grégoire. Groupe Gambetta

Cornimont (88). Réalisé sur les anciennes friches indus-trielles du textile, labellisé ÉcoQuartier du Daval-Saulcy, ce lotissementBBC de six maisons, se développe le long d’un cheminement piéton etverdoyant, qui le relie au centre-ville.Construits de plain-pied, les logements disposent d’une surface

1 moyenne de 50 m2 (T2) et de 65 m2 (T3), et sont équipés de douchesà l’italienne et de volets motorisés. Les loyers prévisionnels oscillententre 280 € et 301 € hors charges/hors APL. Arch. : Urbitat +. Vosgelis

Le Castellet (83). La résidence Terra Uva comptera 209logements, dont 75 locatifs sociaux acquis en VEFA auprès d’Urbat, et315 m2 de surfaces commerciales. Constitué de 12 petits bâtiments auxtoitures de tuiles, organisés autour d’espaces paysagers, le programmes’inscrit dans l’ambiance villageoise du hameau du Plan-du-Castellet.Le préfet du Var a signé un arrêté portant fin de l’état de carence pourla commune, qui n’avait pas autorisé la construction de logementssociaux depuis 40 ans. Arch. : Cabinet Luyton et Urbanisme et MapAgence d’Architecture. Var Habitat

Bois-Grenier (59). L’opération Cœur de Vies comprendra 39logements locatifs sociaux, 12 maisons individuelles en béguinage, 6maisons individuelles en accession à la propriété, une Maison d’accueilspécialisée (MAS) de 16 chambres, une résidence seniors de 35 loge-ments, une crèche de 25 berceaux et des locaux d’activités pour desprofessions médicales et paramédicales. Coût de cet ensemble :15,50 M€. Arch. : P. de Williencourt. Partenord Habitat

Morangles (60). Il s’agit de la réhabilitation d’un corps deferme datant du XVe siècle, en 22 logements locatifs (dont 6 d’inser-tion). Cet ensemble de caractère réhabilité au plus près de l’esthétismeexistant, sera composé de 3 bâtiments.L’habitation principale sera démolie mais les concepteurs du projetconserveront l’empreinte de la maison. Les bâtiments annexes, lagrange et les étables seront conservés et restaurés. Façade en pierrede taille, ouvertures et menuiseries en bois. Coût prévisionnel de plusde 3 M€. Arch. : Archipiade. Oise Habitat

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Il faut un peu plus de quatre ans pourque le rayonnement de l’étoile la plusproche parvienne jusqu’à nous… Il enaura fallu beaucoup plus pour quel’opération de rénovation de la cité del’Étoile, conduite par Emmaüs Habitat, à Bobigny, démarre véritablement.Retour sur les vicissitudes de ce projet.

Construite dans les années 50 par l’architecteGeorges Candilis, adepte de Le Corbusier, la citéde l’Étoile fut l’une des premières opérationsMillion(1) réalisées après l’appel de l’abbéPierre de l’hiver 1954 pour bâtir les cités d’ur-gence. C’est dès l’entrée dans le nouveau mil-lénaire que des travaux de rénovation sontenvisagés et, en 2007, que le premier PRU estsigné entre Emmaüs Habitat et l’Anru pourcette cité qui compte alors 763 logements. Leshabitants d’un des blocs voués à disparaître,soit dix-neuf familles, sont relogés, la démo-lition peut démarrer… et c’est la veille des pre-miers travaux de dévoiement de réseaux, en2010, que le ministère de la Culture envisagede classer cet ensemble immobilier au titre desMonuments historiques. En 2008, le mêmeministère avait décerné à l’édifice le label«Patrimoine du XXe siècle». Les projets de démolition et de reconstructionvont être gelés jusqu’en 2012… Nouvellelongue attente des locataires qui vivent dansun habitat, certes déjà réhabilité, mais qui sedégrade rapidement.

NOUVELLES ORIENTATIONS DU PRUFinalement, la cité n’a pas été classée mais lenouveau projet doit tenir compte des précau-tions énoncées par une mission architecturalenommée par l’Anru et le ministère de la Culture.

RENOUVELLEMENT URBAIN

La cité de l’Étoile sort de l’ombre

Les chiffres du PRU198 logements réhabilités290 logements restructurés219 logements démolis275 logements neufs construits sur site ethors site540 ménages relogésCoût global du projet : 94 M€.

Deux orientations majeures – dont EmmaüsHabitat prend acte – sont définies : la rue del’Étoile doit être conservée dans son intégra-lité et l’ancien square du Carré rouge (aumilieu des bâtiments bas) verra sa surface pas-ser de 1500 m2 à 6600 m2. Certaines démo-litions prévues initialement sont suspendues.• En termes architecturaux, pour l’ensembledes bâtiments bas (290 logements), il fautretrouver les façades d’origine qui avaient été«recouvertes» lors d’une réhabilitation effec-tuée dans les années 80 et isoler de l’intérieur.«Cela signifiait, explique Herman Cruse, chefde projet renouvellement urbain et chargé del’opération de ce secteur, faire perdre plusieurscm2 à ces logements déjà petits car largementoptimisés de par leur conception du plan Mil-lion. C’est pourquoi, nous avons préféré revoirla typologie des logements en opérant desjumelages (un T3 en T2…); résultat, le bâtimentB, par exemple, passera de 120 à 103 appar-tements».• Quant à la seule tour du quartier, la Tour25, constituée majoritairement de T1(85 sur 128), elle devait être vendue àune SEM pour être réservée au loge-ment des étudiants. Le projet prenantun retard conséquent, la société nedonne pas suite à cette transaction.C’est à l’ESH d’entreprendre de lourdstravaux: compte tenu des murs porteurs,présents jusqu’au 8e étage, pas derestructuration possible mais une réha-bilitation lourde (désamiantage et réfec-tion complète des logements) qui vas’opérer verticalement, par tranche de32 logements. Il faut là aussi réouvrir les

façades, changer les menuiseries et procéderau retournement des halls dont l’entrée don-nera accès au Carré rouge.

UN ACCOMPAGNEMENT SOCIALEn amont du démarrage des travaux, desenquêtes menées auprès des locataires ontconfirmé leurs difficultés sociales et financières(76 % d’entre eux ont des ressources infé-rieures à 60 % des plafonds PLUS). Ont étéidentifiées des situations de sur-occupation etde fragilités liées au vieillissement ou à un han-dicap, notamment dans la Tour 25. Des relo-gements spécifiques ont dû être proposés àces locataires.Les changements et retards pris dans la réno-vation de la cité de l’Etoile ont rendu indis-pensable pour Emmaüs Habitat la mise enœuvre d’actions de communication autour duprojet urbain : des outils pédagogiques (petitlivre pour les enfants, plan guide illustré etcommenté par eux), des supports de commu-nication, le journal Diver’Cité, un logementtémoin, une bâche de plusieurs mètres repre-nant le planning des travaux… Enfin, l’ESH par-ticipe à la définition d’actions socio-éducativeset culturelles sachant que 37 % de la popula-tion de l’Étoile a entre 11 et 25 ans.La fin des travaux est attendue en décembre2017 pour la tour et en 2020/21 pour les bâti-ments bas. Les derniers logements neufs dela résidence (sur site) Berthe Morisot nordseront livrés cet été. V.S.

(1) Concours organisé par l’Etat dont l’objectif est de réduiredes deux tiers le coût de construction d’un appartement troispièces, en le faisant descendre en dessous du million de francs.

La résidence Paul Vaillant Couturier, 140 logementsneufs construit hors site, dans le quartier Delaune àBobigny. © Agence 11H45

La Tour 25, avant et en cours de réhabilitation.

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La loi relative à l’Égalité et à laCitoyenneté du 27 janvier 2017 porteréforme des règles de fixation etd’évolution des loyers dans lesconventions d’utilité sociale (CUS)prévues pour les années 2018 à 2023.Examinons les incidences de la loi selonque l’organisme Hlm aura recours ounon à la nouvelle politique des loyers.

Les règles applicables en matière deloyers maximums avec et sans applicationde la NPLLes principesLa nouvelle politique des loyers est conçuepour faciliter l’objectif d’accueil des ménagesà bas revenus en dehors des quartiers de lapolitique de la ville (QPV), à savoir l’attributionde logements à au moins 25 % de ménagesrelevant du quartile de revenus le plus faibleobservé sur le territoire de l’EPCI (ou de la com-mune de Paris et des établissements publicsterritoriaux (EPT), de la métropole du GrandParis et de la métropole de Lyon.La NPL doit permettre de rendre compatiblesles loyers et les ressources des ménagesconcernés par l’objectif de 25 % des attribu-tions annuelles hors QPV; elle n’est plus uneremise en ordre des loyers liée à la qualité deservice.Toutefois la NPL est facultative. Elle peut êtremise en place à tout moment, soit dans laCUS 2, avec effet au 1er janvier 2019, soit paravenant à la CUS 2, à tout moment ; elleprend alors effet au 1er janvier qui suit.On doit noter que cette obligation de consa-crer au moins 25 % des attributions en dehorsdes quartiers existera néanmoins dès 2017(dès la publication des arrêtés fixant lesseuils du premier quartile). L’organisme qui n’apas recours à la NPL devra proposer cet accèsaux ménages les plus modestes à partir de sagrille de loyers maximums inchangée.L’intérêt de la NPLLe choix de la nouvelle politique des loyers,déclinée dans l’article L. 445-3 du Code de laconstruction et de l’habitation, apporte deux

LOI ÉGALITÉ ET CITOYENNETÉ

Lecture juridique de la Nouvellepolitique des loyers (NPL)

souplesses nouvelles en matière de loyermaximum. Voir le tableau ci-dessous.

Les règles applicables en matière deloyers maximums dans le cadre de la NPLLe mécanisme de la NPLLe mécanisme de la NPL s’applique aux seulesnouvelles locations, donc au fur et à mesurede la rotation des locataires.Cela signifie que, même après fixation de nou-veaux loyers plafonds par immeuble dans laNPL, les locataires en place des immeubles cor-respondants ne pourront pas voir leur loyermodifié du seul fait de la NPL.Les engagements relatifs à cette nouvelle poli-tique des loyers se substituent à ceux prévuspar la réglementation en vigueur, ainsi qu’auxengagements de même nature figurant dansles conventions conclues au titre de l’articleL. 351-2 du CCH depuis plus de six ans à ladate de prise d’effet de cette nouvelle politiquedes loyers ou de son renouvellement. Il n’esttoutefois pas nécessaire de procéder par ave-nant dans les conventions APL, la CUS 2valant novation.La masse des loyers maximums dans la NPLLa masse des loyers maximums de l’organismequi applique la NPL doit rester constante parrapport à la situation antérieure. Cette règles’applique lors de la signature de la CUS 2 avecNPL ou lors de la mise en place d’une NPL ulté-rieurement.Article L. 445-3 CCH: «Le montant maximal dela masse des loyers de l’ensemble des immeu-bles de l’organisme résultant de la nouvellepolitique des loyers mentionnée à l’articleL. 445-2, rapporté à la surface corrigée ou à

la surface utile, ne peut excéder le montantmaximal résultant, à la date de prise d’effet dela nouvelle politique des loyers, des conven-tions mentionnées à l’article L. 351-2 ourésultant de la réglementation en vigueur (…).»Les loyers plafonds par ensemble immobi-lier dans la NPLConstitue un ensemble immobilier un ou plu-sieurs immeubles du bailleur sur un même site.Le montant maximum des loyers d’un ensem-ble immobilier, fixé dans la nouvelle politiquedes loyers, est exprimé en euros par mètrecarré de la surface de référence et par mois.À l’occasion de la mise en place de la NPL, ona vu que l’organisme pouvait choisir d’unifierla surface de référence de son patrimoine enchoisissant soit la surface corrigée, soit la sur-face utile. Cela lui permet de disposer d’uneseule unité de référence de calcul pour sesloyers maximaux et pour leur répartitionentre les immeubles de son patrimoine.La répartition des loyers maximums dansl’immeuble ou l’ensemble immobilierL’organisme fixe, dans la nouvelle politique desloyers, le montant maximum de la moyenne desloyers maximaux applicables aux logementsde l’ensemble immobilier. Il est exprimé eneuros par mètre carré et par mois. Ce montantest fixé pour chaque plafond de ressourcesdéterminé pour l’attribution de ces logements.Ainsi, un même immeuble ou un même ensem-ble immobilier peut voir ses logements répar-tis autour d’un, de deux ou de trois plafondsde ressources (PLAI, PLUS et PLS).L’objectif consiste à déterminer une cible derépartition des PLAI, PLUS et PLS dans l’im-meuble ou l’ensemble immobilier, assortie

DROIT ET FISCALITÉ

SANS NPL AVEC NPL

Loyer maximum de l’ensembleimmobilier (surface)

Inchangé Passage possible en surfaceutile (ou corrigée) pour tout oupartie du patrimoine

Loyer maximum de l’ensembleimmobilier

Inchangé Variation possible dans lerespect de la masse des loyersmaxi.


des valeurs des loyers plafonds cor-respondants. Cette cible permet de pro-céder aux attributions des logementsen vue de la mixité sociale, en parti-culier hors des quartiers de la politiquede la ville, afin de remplir l’objectif pour-suivi par l’organisme. Les valeurs desloyers les plus élevés, après modifica-tion, devraient compenser celles desloyers rendus plus accessibles auxpersonnes modestes.À l’exception des logements financésen prêts locatifs intermédiaires ou à unniveau équivalent, le montant du loyermaximum de chaque logement dans lanouvelle politique des loyers doit rester infé-rieur ou égal au montant du loyer maximumdes logements financés en prêts locatifssociaux (PLS).Les plafonds de ressources et la NPLLes plafonds de ressources dans la nouvellepolitique des loyers sont ceux prévus pour l’at-tribution des logements locatifs sociaux etmentionnés à l’article L. 441-1 ou résultant dela réglementation en vigueur.Un ou plusieurs plafonds de ressources peu-vent être institués au sein de chaque ensem-ble immobilier(1). Le montant du loyer maximummoyen est fixé pour chaque plafond de res-sources déterminé pour l’attribution de ceslogements.Le loyer maximum de l’immeuble ou de l’en-semble immobilier en cas de travaux dansle cadre de la NPLDans la NPL, un organisme peut déroger à larègle selon laquelle la masse des loyers pla-fonds, avant comme après la NPL, estconstante. En effet, selon l’article. L. 445-3, IIIdu Code de la construction et de l’habitation,l’augmentation du loyer maximum pourl‘immeuble ou l’ensemble immobilier qui faitl’objet de travaux peut s’effectuer sur plusieursannées selon les modalités suivantes. «Lemontant maximal des loyers d’un ensembleimmobilier (…) peut être augmenté, aprèsaccord de l’autorité administrative et pour unedurée qu’elle détermine, en vue d’assurerl’équilibre financier d’opérations d’amélioration.D’une année par rapport à l’année précé-dente, la hausse du montant maximal desloyers est plafonnée à 5 % en sus de la varia-tion de l’indice de référence des loyers prévuau I de l’art. 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juil-let 1989 tendant à améliorer les rapports loca-

tifs et portant modification de la loi n° 86-1290du 23 décembre 1986. La date de l’indice deréférence des loyers prise en compte pour cetterévision est celle du deuxième trimestre del’année précédente.» Ainsi, il est possible dedéroger au loyer maximum de l’immeuble, surplusieurs années, pour amortir des travaux deréhabilitation significatifs. La hausse se fait au-delà de la masse des loyers maximums dupatrimoine de l’organisme.La révision des loyers plafondsLes loyers plafonds sont révisés le 1er janvieren fonction de la variation de l’IRL du 2e tri-mestre. On notera que cette révision à l’indicedu deuxième trimestre vaut pour tous lesloyers maximums, que l’organisme applique ounon la nouvelle politique des loyers.

La révision des loyers en cas de nouvellelocation ou pour les baux en cours ou encas de travaux dans la NPLLes loyers des nouvelles locations dans la NPLLes loyers applicables en cas de changementde locataire sont fixés librement dans la limitedes loyers maximaux répartis.La révision des loyers en cours avec ou sansNPLIl n’y a pas de différence pour la révision desloyers avec ou sans la NPL.Le cas des logements réhabilitésLa loi du 27 janvier 2017 prévoit une possi-bilité d’augmentation des loyers pratiqués pourune partie du patrimoine de l’organisme qui faitl’objet d’une réhabilitation, avec ou sans appli-cation de la NPL.L’autorité administrative (il s’agit du préfet dedépartement) peut autoriser un organisme àdéroger à la règle de base en matière d’aug-mentation des loyers pratiqués annuelle, qui

est celle du respect de la variation del’IRL du deuxième trimestre.Le texte précise que cette dérogationvaut «pour une durée déterminée» parl’autorité administrative, ce qui justifieque la hausse s’applique sur plusieursexercices, en fonction de la nature etdu montant des travaux. Toutefois,d’une année par rapport à l’année pré-cédente, poursuit le texte, la hausse deloyer est plafonnée à 5 % en sus de lavariation de l’indice de référence desloyers (IRL).Mais, il apporte un second tempéra-ment : «Sous réserve de l’accord des

associations représentatives de locataires etdes locataires dans les conditions fixées à l’ar-ticle 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre1986 tendant à favoriser l’investissement loca-tif, l’accession à la propriété de logementssociaux et le développement de l’offre foncière,cette hausse peut être supérieure à ce pla-fond.» Il est ici renvoyé à la négociation d’unaccord collectif, dans les conditions de l’arti-cle 42 de la loi du 23 décembre 1986, c’est-à-dire à un vote. Mais cette dérogation doit res-pecter le plafond maximum applicable àl’immeuble ou à l’ensemble immobilier, dont ona vu précédemment qu’il pouvait être révisépar l’organisme qui a choisi la NPL.La situation des organismes ayant signé laCUS 1 avec remise en ordre des loyersLa loi prévoit que les engagements relatifs auximmeubles ou ensembles immobiliers dont lemontant maximal de loyer a été fixé dans laCUS 1, après remise en ordre des loyers, sontprorogés à chaque renouvellement du cahierdes charges de gestion sociale de la CUS 2, ensubstitution des engagements de mêmenature des conventions APL conclues au titrede l’article L. 351-2 du CCH. Cela signifie queces organismes peuvent continuer à se réfé-rer aux loyers maximums qu’ils ont détermi-nés dans le cadre de la CUS 1.Les loyers maximaux de ces immeubles ouensembles immobiliers sont révisés au 1er jan-vier de chaque année en fonction de l’indicede référence des loyers du deuxième trimes-tre de l’année précédente. Les modalités derévision et de hausse des loyers pratiqués sontfixées conformément à l’article L. 353-9-3 duCCH et aux deux derniers alinéas de l’articleL. 442-1 du CCH, comme pour les autresorganismes.

Que l’organisme applique ou non la NPL, lesloyers plafonds sont révisés le 1er janvier enfonction de la variation de l’IRL du 2e trimestre.


DROIT ET FISCALITÉ

Cette dérogation, prévue à l’article L. 445-3-1 du CCH, cesse de s’appliquer aux immeublesou ensembles immobiliers qui sont intégrésdans le champ de la nouvelle politique desloyers (NPL) mentionnée à l’article L. 445-2 duCCH. Dans ce cas, l’organisme peut, pour rem-plir les objectifs de la CUS 2, procéder à uneredéfinition des loyers maximums de sonpatrimoine.Avant l’entrée dans la CUSPour finir, il convient de rappeler que, commepour les CUS 1, l’entrée dans le régime desloyers applicable aux CUS, développé ci-des-sus, n’intervient qu’au bout de six années pourcertains logements. On doit retenir en effet quependant les six premières années, tout loge-ment neuf conventionné, comme tout loge-ment acquis et conventionné à l’APL par lesorganismes Hlm, est soumis aux règles géné-rales de fixation des loyers prévues par lesconventions APL que signent les organismesavec l’État ou le délégataire local (loyer maxi-mum défini par circulaire et loyer pratiqué définipar l’organisme dans la limite du loyer maxi-mum).Ce n’est qu’au terme de la sixième année desconventions APL que ce logement entre dans

SANS NPL AVEC NPL

Loyer maximum de l’immeubleou de l’ensemble immobilier

Inchangé Modulable par immeuble ouensemble immobilier (et parlogement)

Loyer maximum de l’immeubleou de l’ensemble immobilier encas de travaux

Inchangé Dépassement du loyermaximum possible, étalé surplusieurs années le cas échéant

Evolution du loyer maximum IRL 2e trimestre au 1er janvier IRL 2e trimestre au 1er janvier

Loyer pratiqué initial Dans la limite du maximum dela convention

Dans la limite du nouveau loyermaximum modulé

Evolution du loyer pratiquésans travaux

IRL 2e trimestre au 1er janvier IRL 2e trimestre au 1er janvier

Evolution du loyer pratiquéavec travaux

IRL + 5 % sur une ou plusieursannées (ou plus si accord art.42 L. 1986 avec les locataires),dans la limite du plafond

IRL + 5 % sur une ou plusieursannées (ou plus si accord art.42 L. 1986 avec les locataires),dans la limite du plafond,éventuellement modulé

Fixation et évolution des loyers Hlm après le 1er janvier 2017

QUESTION/RÉPONSE

Quel est le délai de publication en MAPA ?Aux termes de l’article 2 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016relatif aux marchés publics, les organismes Hlm appartiennent àla catégorie juridique dénommée dans ledit texte « les autresacheteurs ». Cette catégorie juridique bénéficie ponctuellement,dans le texte précité, de dispositions spécifiques par rapport àl’ensemble des acheteurs et notamment en matière de règles depublicité.Selon l’article 34-I-2° dudit décret cité : « Les autres acheteurschoisissent librement les modalités de publicité adaptées enfonction des caractéristiques du marché public, notamment lemontant et la nature des travaux, des fournitures ou des servicesen cause. »Ainsi, en procédure adaptée, il n’y a pas de délais imposés entrela date de publication de l’AAPC et la date de remise des offres. Ily a juste une obligation de recourir à un délai de publicationraisonnable. Bien évidemment, la notion de « délai raisonnable »varie d’un achat à l’autre. Au demeurant, il faut savoir, sur cepoint de droit, que si la jurisprudence n’a pas eu l’occasion de seprononcer sur une durée précise de publication, elle a enrevanche précisé la méthode retenue pour juger du délai depublication.Selon elle, le délai doit être suffisant au regard :

• du montant du marché envisagé ;• de l’urgence à le conclure ;• de la nature des prestations ;• de la facilité d’accès aux documents de la consultation ;• de la nécessité éventuelle d’une visite des lieu ;• et de l’importance des pièces exigées du candidat.Ces critères résultent de la jurisprudence du tribunaladministratif de Lille, en date du 16 mars 2011, Société Fornells,n° 1101226. Dans cette affaire, le juge a estimé que le délai dequinze jours était insuffisant au regard de ses critères.Dans une autre affaire, le juge a aussi considéré que le délai dequinze jours était insuffisant (CE, 7 octobre 2005, Région Nord-Pas-de-Calais, n° 278732). Pour ce faire, le juge s’est basé sur lescritères suivants pour apprécier le délai de publicationraisonnable. Selon lui, le délai doit être fixé en fonction :• de l’objet ;• des caractéristiques du marché ;• du degré de concurrence entre les entreprises concernées ;• et des conditions dans lesquelles le marché est passé.En conclusion, on ne peut tirer un délai général de publicationapplicable à toutes les procédures adaptées. Il faut s’interrogerau cas par cas.

le régime applicable aux CUS, avec la possibi-lité, pour l’organisme propriétaire, de définir desloyers plafonds nouveaux, dans le cadre de laCUS 2, signée en 2018 par les organismes Hlmavec l’État et les autres signataires autorisés.

THÈME : Loyers.

CONTACT: Hervé des Lyons, Direction des étudesjuridiques et fiscales ; Tél. : 01 40 75 78 60 ; Mèl :[email protected]

(1) CCH Art. L. 445-3, I et IV.

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