AIRE URBAINE DE RENNES Le marché du logement d’occasion ... · Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole Honoré Puil, Conseiller municipal de Rennes, ... AUDIAR novembre

Le marché du logement d’occasion pèse deux fois le poids du neuf. Il joue un rôle essentiel dans le mar-ché local de l’habitat. Cependant, face à l’attrait de l’offre neuve et à ses performances énergétiques, cer-tains biens d’occasion risquent de voir leur commercialité se dégrader. Quels constats pour les coproprié-tés des années 60 dans l’agglomé-ration rennaise ? De quels leviers dispose-t-on pour promouvoir la remise aux normes des logements et assurer leur tenue sur les marchés de l’immobilier ? Quelles expériences innovantes mettre à profit ? Quelles actions engagées locale-ment ?

ACCUEIL Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole

Honoré Puil, Conseiller municipal de Rennes, vice-président de Rennes métropole délégué à l’habitat, au logement et aux gens du voyage, accueille les participants à cette rencontre de l’Observatoire de l’habitat. Le comité de pi-lotage de cet observatoire qu’il préside avec

Muriel Condolf-Ferec, conseillère municipale de Rennes déléguée au logement, conseillère départementale, a souhaité que l’ordre du jour de cette rencontre porte sur la rénovation du parc de logements. Il remercie les intervenants qui ont accepté d’apporter leur expertise à la table ronde qui se déroulera en seconde partie de réunion.

16 H 00 • ACCUEIL DES PARTICIPANTS Honoré Puil, conseiller municipal de Rennes, vice-président de Rennes Métropole délégué à l’habitat, au logement et aux gens du voyage et Muriel Condolf-Ferec, conseillère municipale de Rennes déléguée au logement, conseillère départementale 16 H 10 • INTRODUCTION AU DÉBAT Marchés immobiliers et rénovation des loge-ments. Éléments de contexte. Henri-Noël Ruiz, directeur de l’Audiar 16 H 20 • PANORAMA DES MARCHÉS DU LOGEMENT • Tendances 2015 : Jean-Marie Cano, Audiar• Premier échange avec les participants

16 H 30 • TABLE-RONDE : LE MARCHÉ DU LOGEMENT FACE À L’ATTRAIT DE L’OFFRE NEUVE ET AUX EXIGENCES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Logement d’occasion : état des lieux et enjeux. Jean-Marie Cano, Audiar Table ronde animée par Xavier Debontride, journaliste. Les appartements des années 60 des copropriétés rennaises :• La revente des appartements en copropriétés :

un marché à deux vitesses ? Hervé Kermarrec• Les syndics face aux freins à la rénovation des

logements en copropriété. Vincent Lainé, pré-sident de l’Unis Bretagne

• Accompagner les copropriétaires dans la prise de décision et la conduite des projets de rénovation. Joël Gautier, président de l’Armec

• Premier retour d’expérience d’une démarche innovante à Brest. Olivier Jacolot, SEMPI

• Les actions de rénovation énergétique mises en place par Rennes Métropole. Honoré Puil

Échange avec la salle. Synthèse des échanges et clôture de la ren-contre : Honoré Puil. 18 H 00 • CLÔTURE DES TRAVAUX

PROGRAMME DE LA RENCONTRE

HABITAT

AIRE URBAINE DE RENNES

Le marché du logement d’occasion face à l’attrait de

l’offre neuve et aux exigences de performance énergétique

Quels constats, quels leviers d’actions ?

[ RENCONTRE OBSERVATOIRE DE L’HABITAT DU 21 MAI 2015 ]

2 novembre 2015 AUDIARRencontre Observatoire de l’habitat du 21 mai 2015

HABITATbservatoire

PANORAMA DES MARCHÉS DU LOGEMENT Jean-Marie Cano - Audiar

Construction neuve : bonne tenue des livraisons de logements neufs et des mises en chantier mais les projets sont en baisse5 600 logements neufs ont été livrés en 2014 dans l’aire urbaine de Rennes, dont 3 674 à Rennes Métropole : des niveaux comparables à ceux de 2013 et plutôt satisfaisants sur longue période. À la différence de la tendance régionale qui connaît une chute de 15 % en 2014, les mises en chantier dans l’aire urbaine de Rennes (5 799 logements) progressent de 3 %. La résistance de la production en habitat collectif explique cette tendance locale.En revanche, comme au niveau régional, les logements autorisés dans l’aire urbaine de Rennes (5 413 logements) connaissent cette année une baisse sensible (-25 %). Mais ici,

les autorisations s’alignent sur le niveau réel des mises en chantier. En effet, pendant trois ans, les permis de construire octroyés avaient dépassé d’un quart le nombre de logements mis en chantier, constituant un stock non mis en œuvre. En ce sens, la baisse des autorisa-tions de construire observée en 2014 ne de-vrait guère impacter les mises en chantier à venir, puisqu’un stock de dossiers est prêt à être lancé.

Promotion immobilière privée : dans l’aire urbaine de Rennes l’activité se rétracte mais montre des signes de reprise en fin d’année 2014 En 2014, l’activité de la promotion immobilière privée reste morose mais la fin d’année semble annoncer une reprise. Les mises en ventes de logements neufs continuent de baisser et sont au plus bas. Mais les ventes progressent en cours d’année, ce qui améliore le bilan an-nuel de 10 % par rapport à l’année 2013. Au sein de l’aire urbaine, la ville de Rennes tire son épingle du jeu, avec une forte hausse des ventes et des mises en ventes. Par contre, celles-ci chutent dans la périphérie rennaise et les couronnes de l’aire urbaine.

Locatif social : une production soutenueEn 2014, 1 085 logements locatifs sociaux ont été livrés à Rennes métropole. Un nombre impor-tant, qui prolonge une tendance amorcée depuis 2005 (moyenne 789 logements par an). Pour autant, la demande reste élevée avec 14 400 de-mandeurs au 1er janvier 2015. Une demande cap-tive en raison de ressources limitées (la moitié des demandeurs sont aux minimas sociaux) et de la part importante de personnes seules (46 %)

L’Observatoire de l’habitat propose à l’échelle de l’aire urbaine de Rennes un lieu de connaissance et de débat sur le fonc-tionnement des marchés immobiliers et les enjeux qu’ils comportent pour l’accès au logement et les politiques de l’habitat. Il est présidé par Honoré Puil, vice-président de Rennes métropole et Muriel Condolf-Ferec, conseillère municipale de Rennes, et ani-mé par l’Audiar. L’Observatoire rassemble les élus locaux en charge de l’habitat, les services des collectivités et partenaires pu-blics et parapublics intervenant dans ce do-maine, et les acteurs privés opérant sur le territoire (agents immobiliers, promoteurs, lotisseurs, bailleurs sociaux, banques, no-taires…)80 personnes ont participé à la Rencontre du 21 mai 2015 qui, compte tenu du su-jet mis à débat, a aussi associé les acteurs concernés par la gestion des copropriétés.

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Variation annuelle des loyers de relocation à RM et dans onze autres grandes agglomérations de province (en %)

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Prix au m2 des appartements d’occasion selon l’année de construction (€/m2)

3AUDIAR novembre 2015 Rencontre Observatoire de l’habitat du 21 mai 2015

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ou de ménages monoparentaux (30 %). Pour répondre à cette demande, les attributions sont nombreuses : 5 500 logements en 2014.

Marché des terrains à bâtir : une forte progression depuis deux ansEn 2013, 1 792 terrains ont été vendus dans l’aire urbaine de Rennes. Deux fois plus que deux ans auparavant. La tendance à la réduction de la taille des lots se poursuit, dans l’agglo-mération rennaise (427 m² en moyenne) mais aussi dans les couronnes (532 m²). Les prix évoluent peu mais les écarts restent importants entre l’agglomération rennaise (76 270 € en moyenne) et les couronnes (56 750 €).

Marché des logements d’occasion : les ventes progressentEn 2013, 7 700 logements ont été vendus dans l’aire urbaine de Rennes, soit 13 % de plus qu’en 2012. Après les fortes hausses de prix entre 2000 et 2007, ceux-ci restent globalement stables en € courants, sauf pour les maisons individuelles à Rennes qui gagnent 25 %.

Marché locatif privé : une légère hausse de loyersEn janvier 2014, le loyer moyen à Rennes Métropole s’établit à 9,40 € le m². Inférieur à la moyenne des 11 autres villes enquêtées, il connaît une hausse modérée en raison de la faible augmentation de l’indice de revalorisa-tion des loyers mais aussi de la détente pro-gressive du marché rennais suite à l’abondante offre neuve.


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LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION FACE À L’ATTRAIT DE L’OFFRE NEUVE ET AUX EXIGENCES DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Marchés immobiliers et rénovation des logements - Éléments de contexte Henri-Noel Ruiz, Directeur de l’Audiar

Les enjeux de la rénovation du parc de loge-ment des années 60 peuvent être abordés à partir de deux angles d’attaque. • La problématique de marché. Comment se

revendent les logements compte tenu de leurs caractéristiques, de leur typologie, de leur année de construction, de leur loca-lisation. Quels sont les types de biens qui se vendent moins bien ? Et sous-jacente la question de leur performance énergétique (effet du DPE ?) sur la prise de décision des acheteurs particulièrement cruciale compte tenu de l’importance de l’offre neuve de ces dernières années.

• La problématique de rénovation énergé-tique : en Bretagne, le secteur résidentiel concentre l’essentiel des enjeux de consom-mation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Le bâtiment consomme 45 % des consommations d’énergie finale bretonne et émet 37 % des émissions de CO2. Seul un scénario volontariste comportant une réduc-tion de 80 % des consommations d’énergif-

finale permettrait de réduire les émissions de GES d’un Facteur 4.

Ces deux préoccupations se rejoignent dans la problématique suivante : de quels leviers dispose-t-on pour promouvoir la rénovation des logements et par conséquence, leur posi-tionnement sur les marchés ?C’est cette question que l’Observatoire de l’habitat a souhaité mettre à débat en ciblant la problématique des appartements des an-nées 60-70 en copropriété.

Logement d’occasion : état des lieux et enjeux par Jean-Marie Cano, Audiar

Un marché de l’occasion plus fourni que celui du neuf7 700 logements d’occasion ont été vendus en 2013 contre seulement 4 019 sur le marché du neuf cette même année. Moins nombreuses, les ventes de logements neufs apportent ce-pendant une réelle concurrence au marché de l’occasion et notamment aux logements les

moins attractifs du fait de leur âge, de leur configuration parfois dépassée ou de leur faible performance énergétique. Dans ce contexte, l’ajustement des prix per-met aux logements d’occasion de trouver leur marché mais les écarts sont parfois très im-portants, notamment pour les logements des immeubles des 1949-1975 qui sont toujours les moins chers.Ces prix accessibles attirent les acquéreurs les moins solvables. Ainsi, les immeubles de la période 1949 à 1975 accueillent plutôt des accédants jeunes, souvent seuls (77 %) et aux revenus modestes. Ceci limite leur capacité à se projeter dans d’éventuels travaux d’amélioration de l’habitat ou de rénovation énergétique.

26 000 logements dans les copropriétés rennaises des années 1949 à 1975À Rennes, ces logements représentent 22 % du parc de logement. Il s’agit plutôt de grands logements familiaux, habités à parité par des locataires ou des propriétaires occupants. Ces ménages occupants ont des revenus plutôt modestes. Parmi eux, on note une part élevée de ménages éligibles aux aides de l’ANAH.


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Deux enjeux majeurs : maintenir des logements dans le marché de l’immobilier, promouvoir leur rénovation énergétiqueFace à la concurrence constante du marché du logement neuf, maintenir l’attractivité des logements des années 60 suppose qu’ils soient réhabilités pour mieux répondre aux usages actuels et aux enjeux énergétiques. Mais comment engager des travaux de ré-novation souvent lourds et coûteux dans un contexte financier souvent contraint tant pour les ménages propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleurs ? De quels leviers dispose-t’on ? Quel est le point de vue des acteurs professionnels sur ce sujet et quelles expériences innovantes mettre à profit ?

Table ronde animée par Xavier Debontride,

journaliste

LES APPARTEMENTS DES ANNÉES 60 DES COPROPRIÉTÉS RENNAISES

L’année 1975, un marqueur sur les marchés de l’immobilier d’occasionX. DEBONTRIDE : Comment voyez-vous en tant qu’agent immobilier la question de l’énergie sur le marché de l’ancien et notamment les immeubles des an-nées 60 ?

hervé kermarrec (groupe kermarrec) : Le marché immobilier d’occasion est très déterminé par la date de construction des logements. Il faut distinguer deux périodes : l’avant et l’après 1975. Avant, on tenait peu compte de l’isolation des lo-gements. Après 1975, suite aux chocs pétroliers, la prise de conscience de la nécessité d’économi-ser l’énergie s’est traduite par l’arrivée des normes énergétiques. Elles ont permis de produire pro-gressivement des bâtiments moins énergivores, basse consommation voire à énergie positive.

Concernant les immeubles des années 60, leur décote n’est pas seulement due au fait qu’ils soient énergivores. Il faut ajouter deux facteurs qui peuvent pénaliser ces logements. D’abord, ces logements répondent mal aux usages actuels. Ils sont souvent sonores, avec de petits séjours, et ne disposent pas de parking en sous-sol. Mais leur localisation souvent en périphérie de la ville joue aussi. Ainsi, on enregistre d’importants écarts de prix pour un même type de logement selon qu’il est situé en centre-ville (3 100 €/m²) ou dans un quartier périphérique (1 300 €/m²).

La rénovation énergétique des logements des années 60 ne va pas de soi, tant pour les propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleursX. D. : Concernant le critère énergie, quels conseils donnez-vous aux acquéreurs?

h. k. : Si un acquéreur s’intéresse à un loge-ment classé en catégorie C ou D sur l’étiquette énergie, il se pose d’abord la question des charges. Pour un immeuble des années 60, surtout s’il y a un chauffage collectif, il devra dépenser entre 200 et 250 € charges/mois ce qui va impacter directement le budget du client, s’additionnant aux mensualités de rembour-sement de l’emprunt. Le conseil que nous lui donnons alors est de regarder le coût global. En effet, le coût global pourra être comparable à celui d’un immeuble plus récent, bénéficiant de charges plus réduites car mieux isolé et en chauffage individuel, mais plus coûteux à l’achat. C’est cette approche du coût global qui conduit les vendeurs à baisser le prix de vente d’un logement lorsque les charges sont élevées. X.D. : Ce serait un marché plus accessible aux primo-accédants ?

h. k. : En effet, si on mesure 1 000 €/m² d’écart de prix de vente entre un appartement neuf et un appartement d’occasion, et qu’on y ajoute jusqu’à 800 € de décote pour un immeuble des années 60 par rapport à un logement plus récent, on voit bien l’économie réalisée. C’est jusqu’à 130 000 €, sur un appartement d’environ 70 m² ce qui représentant 690 € d’économie par mois si on emprunte sur 20 ans ! Pour ce genre d’ac-quisition, on retrouve donc un profil-type : les primo-accédants, jeunes ménages avec enfants.

L’écart de loyers trop réduit entre neuf et ancien n’incite guère aux travaux de rénovationX. D. : On voit que c’est attractif pour les propriétaires-occupants, mais pour les propriétaires-bailleurs?

h. k. : C’est tout le côté ambigu de ce marché. A la location, l’écart n’est pas si important : un

appartement T3 de 60 m² des années 60 ne se louera pas beaucoup moins cher qu’un appar-tement des années 2000 (590 €/mois contre 650 €/mois).C’est l’effet pervers : Quel intérêt pour le bail-leur de prévoir un investissement lourd pour rénover l’appartement si le gain en revenu locatif reste modéré ? L’intérêt du bailleur sera certes d’entretenir son bien de manière correcte en faisant la décoration et les tra-vaux pour garder le logement en parfait état d’usage, mais sans pour autant investir dans des travaux lourds de rénovation qui ne pour-ront pas être répercutés dans le loyer. Le fait que le marché locatif rennais soit en sous-offre explique ce phénomène. Avec 6 000 nouveaux arrivants/an, la construction neuve n’arrive pas à absorber les besoins en loge-ment, ce qui a pour effet immédiat par le jeu de l’offre et de la demande d’empêcher que les prix diminuent : les loyers des logements des années 60 restent donc stables. Tant que l’offre ne sera pas en surabondance, l’écart de loyers entre appartements anciens et appartements neufs restera modéré.

Des copropriétaires aux budgets trop réduits pour se lancer dans des travaux X. D. : De quels leviers disposez-vous en tant que syndic professionnel pour ame-ner les copropriétés à s’engager dans des travaux de rénovation qui vont valoriser leur biens ?

vincent lainé, président de l’unis bre-tagne : Les propriétaires des logements dans les immeubles des années 50/75 n’ont pas forcément la capacité financière de se projeter dans le futur, c’est-à-dire dans l’amélioration énergétique du bien. Il s’agit souvent d’acqué-reurs qui ont choisi de devenir propriétaires pour éviter de payer des loyers, et donc veulent commencer à capitaliser. Or, ces ménages ont déjà un taux d’emprunt très élevé. Ainsi, il est très difficile pour les syndics professionnels de proposer des travaux lourds et coûteux alors que la plupart de ces ménages ont eu du mal à devenir propriétaires.

Hervé Kermarrec, Vincent Lainé

Hervé Kermarrec, Vincent Lainé. Olivier Jacolot, Joël Gautier, Honoré Puil


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En complément de la perspective d’une baisse des charges, il faut communiquer sur la « valeur verte » pour convaincre les copropriétairesX. D. : La perspective de baisse des charges ne suffit pas à motiver les pro-priétaires à la réalisation des travaux ? Est-ce trop théorique pour être compris ?

v. l. : Lorsqu’on se base uniquement sur les baisses de charges, on n’arrive pas à un taux de retour sur investissement correct. Mais on sait qu’à côté de l’économie induite par les tra-vaux de rénovation énergétique, il y a aussi une valorisation patrimoniale, qui se vérifie lors de la revente du bien. En effet, depuis la loi ALUR, le montant des charges est stipulé dans le texte de l’annonce de mise en vente d’un bien. Ceci impacte la vente. Pour un immeuble classé au DPE en catégorie E, bien situé, si l’on se lance dans une opération de rénovation, on peut gagner trois lettres sur l’étiquette du DPE. Ce passage du « E » à « B » se traduira d’une part par une baisse des charges conséquente, mais surtout par une grosse valorisation financière à la revente. Il faut donc avoir ces deux éléments à l’esprit. Cette valeur verte, nous militons avec l’ARMEC pour qu’elle soit prise en compte. On est sans doute encore dans les balbutiements concernant ces notions mais on s’aperçoit, no-tamment en matière de gestion locative, que la classification énergétique des logements inté-resse de plus en plus les locataires.

Des aides à la rénovation existent. Il faut mieux les faire connaîtreX. D. : Avez-vous un exemple de ce travail de pédagogie active que vous avez mené ? Comment avez-vous convaincu une copropriété réticente à faire des travaux ?

v. l. : Il y a des exemples de rénovations énergétiques qui fonctionnent. Grâce à Rennes Métropole, il y a aujourd’hui des dispositifs qui permettent de faire levier. Au niveau national, on se rend compte que Rennes est en avance sur ce point.

Le programme « Habiter Mieux » fait partie de ces dispositifs. Ainsi, un immeuble de 28 lots situé rue Leguen de Kerangal et géré par l’UNIS a été entièrement rénové, 8 copropriétaires (occupants ou bailleurs) ayant pu bénéficier d’aides substantielles allant de 30 à 50 %. C’est un exemple à faire connaître. C’est le rôle de notre syndicat de diffuser les bonnes pratiques. En novembre 2014, l’UNIS a organisé une conférence sur le programme Habiter mieux qui fait actuellement partie des leviers disponibles pour actionner la rénovation énergétique. Avec l’appui de l’Armec, nous avons aujourd’hui les moyens de mieux informer les copropriétaires et de les aider dans leur choix.

Rénovation des copropriétés : de multiples cas de figureX. D. : Vos interlocuteurs peuvent être per-dus devant la complexité et la technicité des débats ?

v.l. : Les syndics professionnels doivent don-ner les clés pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions. C’est la difficulté du métier que de prendre en compte la multipli-cité des problématiques entre copropriétés et au sein même de chaque copropriété, avec des ménages aux usages différentes, aux niveaux de revenus différents... Il faut apporter une solution à chacun, en s’ap-puyant sur les aides disponibles et construire une cohésion d’ensemble pour aller vers le but commun. Ce n’est pas forcément simple et c’est parfois long à mettre en œuvre, mais on voit aujourd’hui une évolution des mentalités chez les copropriétaires. C’est à nous professionnels d’accompagner ce mouvement, sachant que les décisions sont au final dans les mains des co-propriétaires.

En amont des travaux, il faut bien connaître la copropriété concernée, définir avec précision l’objectif d’économie d’énergie, et s’assurer du financementX. D. : Présentez votre association de copropriétaires qui milite pour la prise en main des questions énergétiques par les propriétaires.

j. gautier, président de l’armec : L’Ar-mec est l’association rennaise pour la maîtrise de l’énergie en copropriété. Elle n’a que 6 ans d’existence et est déjà très active. Elle est formée en majorité par des copropriétaires-occupants, mais également par des copropriétaires-bail-leurs. Il n’y a pas d’opposition entre ces deux catégories. La philosophie de l’Armec est que l’appartement n’est pas un produit financier mais un lieu d’habitat. L’habitant est au cœur du dispositif. Cette vision des choses change tout : en effet, la loi de rénovation énergétique va entraîner les copropriétaires à intervenir sur leur bien pour l’améliorer, réduire les charges en énergie et valoriser le patrimoine. Mais pour réussir cette opération, il faut une démarche positive, un objectif bien défini et une bonne méthode. Ces dernières années, l’association a mis au point une méthodologie qui permet aux syndicats de copropriétaires et aux syndics professionnels d’aller dans la bonne direction. C’est la philosophie des « 3C » : Confiance, Compétence et Contrôle.En effet, il y a aujourd’hui des freins majeurs au lancement d’opérations de rénovation éner-gétique. Elles sont très complexes et difficiles d’un point de vue technique et financier même si l’on observe que les ménages à faibles reve-nus arrivent à financer le projet de rénovation en bénéficiant d’aides importantes.

Joël Gautier Armec


HABITATbservatoire

Pour l’Armec, le copropriétaire doit être fier du lieu où il habite. L’association accompagne les copropriétaires en distinguant trois chantiers :• Le premier chantier consiste à bien savoir ce

qui veut dire rénovation énergétique dans la copropriété en question et qui sont ses oc-cupants. Ceci implique, en complément du Bilan Initial de Copropriété, une enquête so-cio-économique.

• Le second est la colonne vertébrale : c’est l’Audit global, fait par une équipe de maîtrise d’œuvre compétente avec un volet architec-tural et technique, un volet énergétique et un volet financier.

• Enfin le dernier chantier concerne la réa-lisation des travaux avec le contrôle post- travaux.

L’Audit global garantit que la rénovation sera bien adaptée, que les économies d’économies d’énergie attendues seront effectives, et que le financement sera assuréX. D. : N’est-ce pas beaucoup plus cher si on fait les trois ? Est-ce indispensable ?

j.g. : Il faut faire les trois volets. La réalisation d’un audit global est un préalable indispensable à toute opération de rénovation énergétique. Cela apporte trois choses :1/ Une connaissance parfaite de la copropriété,2/ Un objectif bien défini des économies en

énergie attendues,3/ L’assurance que les copropriétaires auront la

capacité à rembourser.Il existe malheureusement en France des exemples d’opérations lancées directement avec des entreprises mais sans objectif précis. Quelques années plus tard, on s’aperçoit que les objectifs et les économies ne sont pas au ren-dez-vous ! D’où l’importance de définir convena-blement les objectifs à l’aide des bons outils.

X. D. : Concrètement, comment fait un copropriétaire pour se lancer dans une telle démarche ? Y-a-t-il des spécialistes et interlocuteurs identifiés aujourd’hui ?

j. g. : L’Armec est présente comme « facilita-teur » ; elle peut aider au lancement de l’opé-ration. Mais l’Audit global est un travail de maîtrise d’œuvre qui nécessite évidemment des intervenants compétents.X. D. : Avez-vous des exemples concrets initiés par l’Armec?

j. g. : Plusieurs copropriétés membres de l’as-sociation se sont lancées dans des travaux de rénovation énergétique.Premier exemple : une copropriété rue de Fou-gères qui s’est lancée, selon la méthodologie de l’Armec, dans un projet de surélévation de l’immeuble. Cette surélévation était destinée, par la revente des m² créés, à contribuer au financement de la rénovation énergétique de l’immeuble. L’audit global a permis de vérifier en amont si la structure de l’immeuble avait ou non la capacité à supporter cette surélévation. Deuxième exemple : une autre copropriété qui s’est lancée il y a quatre ans dans un projet de surélévation. Mais au final, d’une part la surélé-vation s’avère difficile techniquement, et d’autre part, certains copropriétaires, habitant notam-ment au dernier étage, sont réticents. Ce type d’opération nécessite de la confiance, du temps et de la pédagogie

Le « leader énergétique », un appui au soin du conseil syndical pour accompagner le projet de rénovationX. D. : Qu’est ce qu’un « leader énergé-tique »

j.g : Dans une copropriété, il y a un conseil syndical et un syndic. La confiance doit pré-valoir entre les deux. Lorsque le président du conseil syndical n’est pas compétent en ma-

tière de rénovation énergétique, il peut y avoir besoin du conseil d’une personne ayant cette compétence. Cette personne peut alors être le « leader énergétique ». Par son action positive, il entraîne la copropriété dans le projet de ré-novation.

Les syndics professionnels sont amenés à développer leur rôle de conseil aux copropriétésX. D. : Y a-t-il vraiment une modifi-cation des comportements, une prise de conscience nouvelle ? Est-ce que la démarche qui vient d’être présentée fait école ?

vincent lainé : On se rend compte en abor-dant les dossiers comme le fait l’Armec, que l’on a une écoute nouvelle de la part des copro-priétaires sur les travaux de rénovation énergé-tique. Il est important d’insister sur la neutralité de l’Armec dans ce domaine qui en donnant des exemples, donne envie aux copropriétaires de se lancer dans des travaux. Cette manière de faire se distingue de celle des syndics pro-fessionnels qui peuvent paraître intéressés à la réalisation de travaux dans la mesure où ils toucheront des honoraires sur la gestion administrative des dossiers. Cette notion de neutralité amène les syndics professionnels à retravailler leur discours en développant leur rôle de conseil. Dans les copropriétés, il est fondamental d’être bien accompagné, et ce terme de « facilita-teur » résume bien l’état d’esprit. Il est impor-tant de pouvoir donner aux copropriétaires des exemples de ce qui fonctionne et surtout de les aider à trouver des sources de financement. C’est un élément important, car avec la fluctua-tion des aides, même les professionnels ont du mal à s’y retrouver.La plateforme mise en place par Rennes Métro-pole est aussi là pour synthétiser des informa-tions de manière à ce que le discours soit clair, à ce que les copropriétaires puissent savoir exactement là où ils vont.

Vincent Lainé, Olivier Jacolot


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Lorsque toutes les informations sont regrou-pées, on arrive à une vraie réflexion globale pour les copropriétés, qui dépasse le seul cadre des économies d’énergie, et peut aller jusqu’au rajeunissement ou au relooking de l’immeuble… En termes de valorisation et de confort pour les occupants, c’est primordial.

Bien informer les propriétaires de la valorisation à terme des logements qui auront été rénovés.X. D. : Un appartement n’est pas un pro-duit financier. Cependant il a une valeur de marché. Avez-vous constaté dans les copropriétés des transactions confirmant la valorisation des biens rénovés?

hervé kermarrec : Il n’y a pas encore beau-coup d’exemples. Mais une chose est sûre : dans l’inconscient collectif, cette notion de va-lorisation se met en place. Sur le plan fiscal, des financements d’État ont pu inciter à la ré-novation énergétique avant de vendre. Ce fut le cas du prêt à taux 0, qui n’était attribué que si l’immeuble était au moins classé en catégorie C. On a vu alors de nombreux clients, jeunes accédants, disant qu’ils ne voulaient pas ache-ter un bien classé de D à G, puisqu’il n’ouvrait pas droit au Prêt à taux zéro. C’est peut-être une erreur que d’avoir supprimé ce dispositif incitatif, car il était réellement efficace. Un autre dispositif existe toujours : le prêt 1 % logement, qui est accordé à la condition d’avoir un loge-ment en catégorie D minimum. On voit bien que ces mesures fiscales incita-tives sont efficaces, car quand on est proprié-taire (occupant ou bailleur), on se retrouve en compétition avec d’autres biens similaires mais d’étiquette énergie différente. Il faut donc pré-venir les propriétaires que lors de la revente de leur bien, les travaux qui auront été effectués

augmenteront la valeur nette du bien, en tout ou partie.

La Sempi, tiers de confiance pour accompagner les copropriétés dans leur projet de rénovation énergétiqueX. D. : Expliquez-nous la singularité de la démarche de la SEMPI à Brest, sachant que Brest est une ville qui connaît une surreprésentation d’immeubles datant de la Reconstruction.

olivier jacolot, sempi brest. Les obser-vations faites sur le parc immobilier d’après-guerre à Rennes Métropole apparaissent comme amplifiés à Brest. Le parc immobilier de Brest, c’est 40 000 logements en copropriété dont 54 % construits entre 1949 et 1975, avec des fragilités thermiques évidentes et des be-soins en requalification : ces logements sont en situation de déqualification par rapport à l’offre de logements neufs.La SEMPI revendique une certaine expérience de l’accompagnement des copropriétés, dé-veloppée via des opérations programmées de l’amélioration de l’habitat (OPAH) menées sur deux quartiers depuis les années 2000. De-puis 2011/2012, la Sempi propose une aide méthodologique à la réalisation des travaux de rénovation énergétique et développe avec Brest Métropole un service d’accompagnement. La Sempi se veut le « tiers de confiance ». On ar-rive en effet à un constat similaire à celui énon-cé précédemment : la copropriété est un univers complexe avec beaucoup d’interlocuteurs : les syndics, les copropriétaires aux statuts et aux parcours résidentiels différents, les banquiers, les financeurs…Dans un projet de rénovation, avec des travaux lourds, d’autres acteurs s’ajoutent : architectes, maîtres d’œuvre, bureaux d’études, entreprises, artisans…On est donc face à une équation contenant énormément de données qu’il est très difficile à résoudre si l’on n’est pas un profes-sionnel. La Sempi propose donc un accompa-gnement professionnel des copropriétés dans leur démarche de rénovation énergétique.

Aider gratuitement les copropriétés dans leur réflexion, puis proposer une AMO pour les accompagner dans la phase de réalisationX. D. : Finalement, votre méthodologie est proche de celle de l’Armec ?

o. j. : La méthodologie est commune. Elle s’inscrit dans un dispositif public « Tinergie copropriété » en lien avec la plateforme éner-gétique de Brest. L’idée est de pouvoir accom-pagner les copropriétés dans une 1ère étape

d’information-sensibilisation, une seconde étape d’Audit global (Architectural, patrimonial, énergétique) jusqu’à l’étape de prise de déci-sion. Celle -ci implique la mise en perspective et l’individualisation des coûts pour chaque copropriétaire, sa quote-part et les aides aux-quelles elle a droit. Tout ceci de manière tota-lement gratuite. Ensuite, après la phase de décision, la Sempi peut poursuivre l’accompagnement avec les copropriétés qui le souhaitent par un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour suivre les travaux et garantir un contrôle et un parfait achèvement des travaux.

La nécessité de bien informer l’ensemble des copropriétaires très tôt dans la démarcheX. D : Quels écueils, quels points de vigi-lance avez-vous identifiés ? A l’inverse, quelles initiatives ont déjà montré leur intérêt ?

o. j. : Le 1er constat est que la copropriété est un cadre très formel. Généralement, les copro-priétaires se réunissent une fois par an lors de l’AG, rarement plus. La SEMPI essaie de mo-biliser et intégrer les copropriétaires bien en amont des travaux, dès l’audit global, via des affichages dans les parties communes, des ré-unions d’information ou des rencontres indivi-duelles. Dans les copropriétés où elle travaille, la Sempi s’appuie beaucoup sur le conseil syn-dical et sur le leader énergétique pour mobiliser et faire prendre conscience de l’importance de s’investir dans la démarche, afin de pouvoir prendre une décision en toute connaissance de cause, avec les outils techniques et financiers bien en main.


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Rennes Métropole intervient pour la réhabilitation du parc de logements sociaux , mais développe aussi des actions pour promouvoir la rénovation énergétique du parc privé, dans lequel les logements datant d’avant 1990 sont vivement concurrencés par l’offre neuve.X. D. : Pourriez-vous mettre en perspec-tive ce qui vient d’être dit par rapport à la situation que vous observez sur Rennes Métropole ? Et pouvez-vous nous faire part des initiatives en cours ?

honoré puil : Aujourd’hui, l’habitat est res-ponsable de 27 % des gaz à effet de serre pro-duits sur Rennes Métropole. C’est loin derrière le secteur routier qui représente environ la moi-tié mais cela reste important. Ce constat motive Rennes Métropole à s’engager dans une poli-tique de transition énergétique, ce qui se traduit de trois manières :• Le Lancement de la révision du Plan air éner-

gie climat territorial (PAECT) qui fixe l’ambi-tion de Rennes Métropole sur les réductions de gaz à effet de serre dans les différents sec-teurs y compris dans l’Habitat.

• La mobilisation des communes dans un en-gagement et le développement de toute une série d’actions dont les Plans municipaux.

• Un travail de sensibilisation des citoyens aux économies d’énergie en collaboration avec l’Alec

S’agissant du logement, la prise en compte de la performance énergétique allait plus natu-rellement vers le parc public appartenant aux bailleurs sociaux. Ceci répondait à trois préoc-cupations majeures : améliorer ce parc impor-tant en nombre, faire baisser les charges pour

améliorer l’accessibilité et développer sa qualité environnementale. De 2011 à 2014, 3 074 logements sociaux ont engagés des opérations de rénovation. Cela a été rendu possible grâce à un investissement financier extrêmement important, d’environ 97 millions €. Rennes Métropole a déboursé 18 millions d’ € et à l’avenir, près de 5 mil-lions € seront investis chaque année dans la rénovation du parc public.En ce qui concerne le parc privé, sur la période du PLH qui s’écoule (2005-2014) 37 500 logements ont été construits, avec autant de logements sociaux que de privés. Ces logements neufs concurrencent directement le parc ancien. Une étude sur le parc privé a montré que le parc des logements neufs (depuis 2005) et celui des lo-gements récents (1990-2005) ont accueilli 46 % des nouveaux emménagés alors que ces deux parcs ne représentent que 35 % de l’ensemble. À l’inverse, le parc d’avant 1990 qui constitue 64 % des logements de Rennes Métropole n’a accueilli que 54 % des nouveaux emménagés.Cette étude montre que l’attractivité des loge-ments récents ou neufs est supérieure. L’effet induit est de priver le parc ancien de recettes et d’aggraver sa situation.Concernant les copropriétés, les logements classés en F ou G jouent un rôle social primor-dial : 80 % de ces habitants sont locataires et beaucoup sont étudiants.A partir de ces constats, notre objectif en tant qu’élus locaux est de faire prendre en compte ces préoccupations dans le plan Energie/Climat de la métropole et dans le futur PLH en cours d’élaboration.

Deux initiatives de Rennes Métropole : le dispositif Habiter mieux et la mise en place de la plateforme de rénovation du parc privé.X. D. : Quelles sont les initiatives en cours de préparation ?

h. p. : Un certain nombre d’actions concrètes sont en cours :• Le programme « Habiter mieux » est appelé

à continuer. Ce programme développé par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) est un dispositif très important, qui permet de venir en soutien des propriétaires-bailleurs et de rénover des logements sur Rennes Mé-tropole. Avec une difficulté, celle de la fluc-tuation du montant des subventions d’une année sur l’autre, rendant difficile la gestion des projets dans le temps. Néanmoins, le gouvernement vient d’abonder le programme de 70 millions € il y a quelques semaines.

• La mise en place de la plateforme de réno-vation de l’habitat privé, qui comporte un

ensemble d’actions qui visent à ce que les ménages s’engagent dans des travaux de ré-novation énergétique. Elle est soutenue par la Région, l’ADEME et Rennes Métropole.

La plateforme de rénovation énergétique, un outil partenarialchrystelle leproust, responsable du ser-vice environnement énergie : Rennes Métropole, avec le soutien de l’ADEME et la Région, a mis en place une plateforme de rénovation de l’habitat privé appelée EcoTravo. L’objectif de cette plateforme est de réunir l’en-semble des acteurs concernés, depuis les pro-fessionnels du bâtiment impliqués en amont – architectes, bureaux d’études…, jusqu’aux artisans et entreprises qui interviennent dans la phase travaux, en passant par les copropriétés, les banques… pour travailler ensemble et lever les obstacles à la rénovation énergétique des bâtiments. Certains sujets peuvent avancer seuls mais d’autres peuvent nécessiter des travaux com-muns, des groupes de travail. Animée par Rennes métropole, cette plateforme est mul-ti-projets et multi-partenariale.Les projets portent sur la connaissance – re-pérage, sensibilisation – afin de mieux com-prendre le parc, mais aussi sur la communica-tion et l’information, sur l’accompagnement des ménages, sur la structuration de l’offre de fi-nancement et de l’offre des professionnels, etc. Le guichet d’accompagnement « EcoTravo » en est un exemple avec le souci d’améliorer le dis-positif d’information et d’accompagnement des ménages en maisons individuelles. Ce travail a été mené avec l’ALEC et l’ADIL pour que les ménages puissent bénéficier de conseils tech-niques mais aussi financiers dans le cadre d’un parcours fluide et simplifié.


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Enfin, Rennes Métropole souhaite aussi tra-vailler avec les banques et les professionnels de l’immobilier sur le « temps de l’achat ». C’est un moment essentiel car si les ménages n’anticipent pas lors de l’achat la réalisation prochaine de travaux de rénovation, ils ne l’in-tégreront pas dans leur plan de financement ce qui posera problème le moment venu quand des travaux devront être engagés. Un groupe de travail spécifique va être réuni sur ce sujet.

Le temps de l’achat ou comment anticiper dès l’achat d’un logement la possibilité de faire ultérieurement des travaux de rénovation.X. D. : Y-a-t-il des échéances avant l’été sur ces travaux-là ?

c.l. : Le travail sur le temps de l’achat va dé-marrer dès l’été. L’idée pour chacun des projets est d’avoir un temps de travail préalable qui aboutit à une solution à mettre en œuvre.Concernant la partie maison individuelle, le guichet d’accompagnement « EcoTravo » a été lancé avec la mise en place d’un numéro unique.Concernant les copropriétés, on travaille sur les outils qui vont permettre de lever les obstacles : outils d’aide à la décision, outils d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, outils de financement no-tamment en tiers financement. Sur ce point, une étude est en cours et nous avons de nombreux échanges avec Brest.

D’autres leviers existent : l’accompagnement d’expérimentations afin de trouver les bons exemples qui donneront l’envie de se lancer dans la rénovation.• Par ailleurs, sur les maisons individuelles,

Rennes Métropole envisage de travailler d’ici la fin de l’année sur des groupements de maisons à partir de la sélection d’une dizaine de lotissements volontaires de 8 à 10 mai-sons chacun. Il s’agit de mutualiser et de faire baisser les coûts par des groupements de commande mais aussi de donner du travail aux entreprises de manière groupée.

Six copropriétés dans un projet de rénovation BBCSur les copropriétés, Rennes Métropole accom-pagne dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt de l’État du programme d’investisse-ments avenir –ville de demain (PIA-VDD), six copropriétés qui ont l’audace de se rénover à un niveau BBC. L’État envisage en effet de fi-nancer les premières copropriétés en France qui se rénoveront à un niveau très élevé et sollicite les collectivités afin qu’elles trouvent ces copropriétés et qu’elles les accompagnent. Sur Rennes Métropole, ce sont six coproprié-tés représentant 650 logements qui pourront bénéficier d’une aide importante de l’État. Cette expérimentation permettra d’améliorer la mé-thode en identifiant les difficultés rencontrées et les solutions apportées mais aussi de donner envie à d’autres copropriétés de se lancer dans ce type de projet.Enfin, le dernier volet de la plateforme est la capi-talisation. Il est essentiel que les acteurs mettent ensemble leurs expériences et les enseigne-ments qui en découlent. On manque de données sur la rénovation énergétique dans le parc privé. Rennes Métropole ne se positionne pas en maîtrise d’ouvrage sur les projets de réno-vation énergétique. Celle-ci relève du privé. Mais Rennes Métropole se positionne comme ensemblier pour aider à créer des synergies et faire en sorte qu’ensemble on fasse avancer cette thématique sur le territoire.

Financement des travaux ? Des solutions existent : avances sur travaux, prêts quasi sur mesure…X. D. : La question du financement de la rénovation est au cœur du sujet. Quel est le point de vue des banques sur ce sujet ? Comment se positionnent-elles dans la démarche?

jean-christophe de geyer, en charge de la direction habitat au crédit foncier : Le Crédit foncier intervient auprès des collec-tivités pour les accompagner dans la réflexion

mais aussi dans l’action sur les sujets relatifs à l’habitat, notamment en matière d’accession mais aussi de rénovation. Le point de vue du banquier est que le sujet de la coproprié-té arrive à maturité et qu’il est effectivement extrêmement complexe. Une filière du Crédit Foncier est consacrée au financement des co-propriétés – c’est une première – et finance 2 000 copropriétés par an sur les 800 000 que compte le territoire français. Le message est que nous savons faire. Il y a des solutions qui existent :• concernant les travaux dans une copropriété,

il y a des aides mais qui sont octroyées sur facture. Il faut donc financer l’avance.

• la sociologie des copropriétés peut aussi poser problème, avec des disparités im-portantes de revenu, d’âge… Or on ima-gine souvent des prêts « monoblocs » ! Pourtant existent des possibilités de sous-prêts assortis à la capacité d’engagement du copropriétaire. Il existe donc des solu-tions quasi sur-mesure. Le Crédit foncier est prêt à travailler avec les collectivités sur ces sujets.Concernant le temps de l’achat, la question du financement acquisition + travaux est importante mais n’est pas évidente pour des banquiers. En général, l’acquisition use le maximum des capacités des acquéreurs. Or les financements de travaux prennent sou-vent la forme de prêts à la consommation sur des temps courts et sont donc très lourds en trésorerie. Il vaut donc mieux inclure le financement des travaux dès le départ, pour pouvoir financer sur longue durée (30 ans ou moins). C’est plus soutenable pour les co-propriétaires à budget limité.Enfin, le travail d’un banquier est aussi de s’assurer que tous les copropriétaires aient accès à toutes les aides auxquelles ils ont droit.

La prise en charge du remboursement par un tiers financeur ? La nécessité de chiffrer le gain réalisé pour pouvoir le financer.un conseiller syndical dans une copro-priété de 100 lots (armec) :Concernant le financement des travaux de rénovation, les banques, dans certains pays comme l’Allemagne, acceptent de financer les travaux de rénovation avec un prêt collectif sur l’ensemble de la copropriété, en se rembour-sant via les économies réalisées à la suite des travaux. C’est une idée séduisante ! Est ce que les banquiers en France pourraient s’ajuster sur cette idée ?


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thierry kervern, responsable du marché de l’habitat au crédit mutuel de bretagne : Le sujet de la valorisation des économies d’éner-gie dans le financement de l’immobilier et des travaux est intéressant. En neuf, le CMB a réalisé une expérience par le passé avec les porteurs de projet qui avaient le choix entre la RT 2012 et le B.B.C Effinergie. Il avait été possible de valori-ser l’écart de la consommation d’énergie entre la RT 2012 (environ 150 à 180 kW/ m²) et le B.B.C énergie (80 kW/m²). Ce gain avait été exploité dans le plan de financement à hauteur de 80 % ce qui permettait d’ajouter 10 à 12 000 € dans le plan de financement et de gommer en complé-ment des aides fournies par l’État le surcoût pour accéder au B.B.C.Dans le cadre d’une rénovation énergétique dans l’ancien, on a aujourd’hui une difficulté majeure : c’est de faire le calcul du gain. Quand vous avez un porteur de projet qui prend la pré-caution de faire un audit complet et précis, avec un état initial, un état projeté, un engagement de résultat sur les travaux, alors les conditions de sécurité sont réunies pour chiffrer ce gain et donc le financer. En effet, en passant de E à C, on sait qu’on économisera 150kW/m², ce qui représente tant en €, chiffre que l’on peut injecter dans la capacité d’emprunt du ménage concerné. Ce serait facile à mettre en place. Mais il faut avoir cette preuve de gain. C’est là que se situe la difficulté, puisque les banques sont soumises aux règles d’endettement et re-gardent les ratios d’endettement des ménages emprunteurs.

Les professionnels du bâtiment mobilisés autour de l’enjeu de formation aux métiers de la rénovation énergétiquephilippe lelièvre, secrétaire général de la fbtp35 : La Fédération du Bâtiment rassemble pour l’Ille-et-Vilaine plus de 1 000 entreprises et plus de 14 000 salariés sur les 20 000 que compte le département dans ce domaine. Les initiatives prises par Rennes Métropole sont bonnes, elles permettent de relancer les travaux, et il y a dans ce cadre un réel besoin.Concernant la rénovation énergétique, la Fédéra-tion du Bâtiment Nationale a estimé au niveau na-tional qu’il était urgent de former les entreprises à ces nouveaux métiers. Le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est aujourd’hui bien connu. Il répond à une demande des profession-nels qui ont souhaité que soient identifiés ceux qui avaient ce savoir- faire. La Fédération com-munique sur ce sujet. Un certain nombre d’aides sont en effet éco-conditionnées, c’est-à-dire que les entreprises doivent avoir cette mention RGE si les particuliers veulent en bénéficier.

Dire aux copropriétaires qu’en l’absence de travaux de rénovation énergétique, des travaux devront bien être réalisés un jour, mais sans économie d’énergie ni aides, et qu’ils coûteront au moins aussi cher !gilles quignon, vice-président de l’ar-mec : L’Armec a aujourd’hui plusieurs dossiers candidats à la rénovation énergétique soit partielle soit globale. Mais c’est plutôt vers l’approche globale que s’oriente l’Armec car l’association n’admet plus qu’une rénovation énergétique soit envisagée sans audit global.Concernant l’un des dossiers de l’Armec, la co-propriété rue de Fougères (le Château de Mau-repas), la réflexion a commencé il y a 5 ans. L’idée au départ était de rehausser l’immeuble. Ce genre de projet se fait généralement très bien. Cependant, l’audit global a montré que cela n’était pas possible pour cet immeuble en raison de la faiblesse de deux poteaux por-teurs. L’audit global a donc permis d’éviter les déconvenues qui seraient apparues lors des travaux, avec un chantier arrêté et la recherche de responsabilités. Ceci dit, le projet s’est réo-rienté et avance bien. La décision de faire des travaux sera prise en octobre.Cet immeuble a le profil type des construc-tions des années 1949-1975 avec moitié pro-priétaires-occupants et donc moitié proprié-taires-bailleurs. Ces derniers ont compris à force de réunions qu’ils ont intérêt à faire ces travaux. Tout d’abord, ils prennent conscience qu’ils ont droit à des aides. Mais ils prennent aussi conscience de la valorisation des loge-ments. Dans cette copropriété, cette valeur verte correspond au coût des travaux, soit environ 10 % de la valeur du bien. En conclusion, il faut montrer aux coproprié-taires à la fois l’économie d’énergie attendue mais aussi la valeur verte qui est apportée. Et dire que si on ne fait pas ces travaux de réno-vation énergétique avec les aides prévues, il faudra cependant faire des travaux, mais sans aide, et qui coûteront au moins aussi cher, et sans apporter d’économie d’énergie.

La rénovation énergétique des logements : un enjeu social mais aussi un gisement d’emplois nouveaux et de montée en compétencemuriel condolf-ferec, déléguée au loge-ment de la ville de rennes : La question de la performance énergétique dans le parc ancien interroge la puissance publique à plusieurs ni-veaux. Concernant la valeur patrimoniale : une part importante des copropriétaires-occupants sont des personnes âgées qui souhaiteraient pouvoir changer de lieu de vie et financer ce change-ment par la revente de leur logement. Or, si ce logement n’a pas été rénové, le prix de revente ne leur permettra sans doute pas de retrouver un autre bien qui corresponde vraiment à leur besoin. On note d’ailleurs une croissance conti-nue du nombre de demandes d’accession dans les logements sociaux émanant de personnes vieillissantes.

Débat avec la salle.


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Concernant les économies d’énergie, on a vu que cet argument n’était pas le plus probant. Concernant la question environnementale, on observe une réelle prise de conscience.Mais un autre levier n’a pas été encore abordé. C’est celui de l’emploi. Or, la création d’emplois dans les filières de la rénovation énergétique est extrêmement importante dans la mesure où le ratio est plus grand que dans la construction neuve. Or cette question de l’emploi est primor-diale pour tous, y compris pour un copropriétaire face à un projet de rénovation énergétique. La puissance publique doit s’emparer de ce levier. Le dispositif Habiter plus et la mise en place de la plateforme de rénovation énergétique sont essentiels dans l’accompagnement, mais il faut aussi un travail en collaboration avec l’ensemble des acteurs – Chambre des Métiers, la CCI, sur la montée en compétence des entreprises. Au-delà du label RGE, il est important que les entreprises soient à la hauteur des enjeux.

Un optimisme raisonné qui oblige à analyser d’abord les freins observés aujourd’huif. maussion, gestionnaire d’apparte-ment cogir : En tant que gestionnaire pro-fessionnel intervenant dans de nombreuses réunions de copropriété, il est évident que le sujet est difficile pour le syndic. On voit essentiellement des échecs. Pour aller vers l’avenir, il faut d’abord bien analyser les si-tuations présentes : quand le RTE coûte très cher ; quand il y a beaucoup de bailleurs par-mi les copropriétaires (rapport de 1 pour 3)... La valeur verte et la création d’emplois appa-raissent comme des notions bien lointaines au regard des réalités d’aujourd’hui. Nombre des immeubles des années 60 ont de plus en plus de locataires, et il faut faire attention à eux. C’est avec le concours des bailleurs que l’on y parviendra.X. D. : Pour conclure, quelle initiative majeure doit être prise pour aller dans la voie de la rénovation énergétique des logements des années 60 ?

Les aides publiques sont essentielles mais l’État en aura- t-il les moyens ?h. kermarrec : S’il faut retenir une idée, c’est que malheureusement, on ne pourra rien faire sans les aides publiques. On voit bien que

l’initiative privée est extrêmement difficile sans subvention. L’État va devoir contribuer à finan-cer les opérations de rénovation énergétique et la facture sera très lourde. L’État en aura-t-il les moyens ? C’est une question primordiale.

Le tiers financement, clé de la rénovation énergétiquev. lainé : L’idée essentielle est celle du tiers-fi-nancement. Aujourd’hui, plusieurs pistes sont évoquées : les banques peuvent aider, mais également les grosses sociétés de type four-nisseurs d’énergie qui peuvent vendre des CPE (Contrat Performance Energétique) et être rem-boursées par les économies d’énergie réalisées. Mais un tiers financement avec le soutien de la Région comme garant des copropriétés devant les banques, pourrait aussi permettre d’obtenir des financements à des taux intéressants. C’était l’objet d’un groupe de travail organisé par Gwe-naëlle Hamon sur la Région Bretagne. En effet, une copropriété ne peut pas aujourd’hui offrir de garantie si les copropriétaires ne peuvent pas rembourser.Or les banques ont besoin de garantie. Au ni-veau du droit bancaire, il y a un vide juridique sur ce point. L’ingénierie financière avec le tiers-financement est la clé de la rénovation énergétique.

Passer d’une approche individuelle de la copropriété à une approche collectiveo. jacolot : Aujourd’hui, tous les dispositifs fiscaux, toutes les aides sont individuels. Or, la prise de décision de faire des travaux de réno-vation est collective. Il est donc nécessaire de changer de paradigme pour trouver des solu-tions collectives pour des prises de décisions qui sont collectives.

Audit global et Tiers de confiancej. gautier : La copropriété est un patrimoine commun, une indivision. Deux idées sont es-sentielles pour la rénover : d’abord, faire un au-dit global et complet. Ensuite, mettre en place une assistance à maîtrise d’ouvrage (A.M.O), c’est-à-dire un tiers de confiance qui permet-tra tout au long du processus de rassurer les copropriétaires. Le manque de confiance des copropriétaires envers le projet de rénovation énergétique crée actuellement un blocage.

Synthèse des débats Honoré Puil

Pour conclure, rappelons d’abord que lorsqu’on évoque le logement et la transition énergétique, on doit aussi s’intéresser à la mobilité, à la question des bâtiments publics, du tertiaire et aux énergies renouvelables. • Pour le logement neuf, Rennes Métropole se

préoccupe dans le cadre du SCoT de la ques-tion de la densité et des nouvelles formes urbaines qui sont intéressantes en termes de consommation d’énergie.

• Pour le logement ancien privé, les intervenants ont insisté ce soir sur son poids dans le mar-ché et sur la nécessité de le préserver pour des raisons économiques mais aussi sociales compte tenu de la part des propriétaires ou des locataires modestes qu’il héberge.

• Hervé Kermarrec nous a précisé que la décote d’un logement n’était pas seulement due à la faible performance énergétique.

• Vincent Lainé a souligné que les coproprié-taires n’avaient pas toujours les moyens de se projeter dans la rénovation mais qu’une des clés était de leur parler de la Valeur Verte de leur logement.

• Joël Gautier a rappelé la nécessité de réduire les charges et de maintenir la valeur patrimo-niale des immeubles, mais surtout de s’enga-ger dans une démarche globale.

Quant aux banquiers intervenants depuis la salle, ils ont montré leurs bonnes dispositions vis-à-vis du financement des projets de réno-vation énergétique. Leur aide est évidemment la bienvenue sur nos territoires.J’ai retenu une forme d’optimisme par rapport à ce dossier même si d’un aveu général on prend conscience de la complexité des opérations.Du côté de Rennes Métropole, nous inscrirons cela dans le plan Énergie/Climat et dans le pro-gramme local de l’habitat. Ce PLH prévoit la construction de 4 000 logements neufs par an à Rennes Métropole pour les prochaines années. Il y a donc, face à la concurrence du neuf, la nécessité d’agir sur le parc ancien car un risque important de décrochage existe.Enfin, derrière ces travaux d’amélioration et de performance énergétique et plus globalement derrière la transition énergétique, il y a des pistes d’emplois d’avenir, pour ceux qui vivent et travaillent sur nos territoires.

Contact

Jean-Marie Cano 02 99 01 86 [email protected] Audiar

AGENCE D'URBANISMEET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNALDE L'AGGLOMÉRATION RENNAISE

3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz - CS 40716 - 35207 RENNES Cedex 2T : 02 99 01 86 40 - www.audiar.org 20

15-033

-EXT-08

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AIRE URBAINE DE RENNES Le marché du logement d’occasion ... · Honoré Puil, vice-président de Rennes Métropole Honoré Puil, Conseiller municipal de Rennes, ... AUDIAR novembre