Animé par M. BOUHMIDI ABDERRAHIM

Le Maroc est doté d’une législation foncière riche et variée. Eneffet, à côté des immeubles non immatriculés dits « Melk », ledahir de 12/8/1913 sur l’immatriculation foncière complète lescontours juridiques de la propriété immobilière au Maroc.

La richesse en matière foncière exprime aussi les régimesparticuliers relatifs aux droits coutumiers, aux immeubles etaux immeubles collectifs. Mais, force est de constater queces régimes particuliers restent soumis à la législationfoncière qu’elle soit musulmane ou moderne, selon les cas.

Les immeubles

non immatriculés

Melk

L’immatriculation

Foncière

Les immeubles

immatriculés -

Inscriptions

Le droit de

préemption

Les terres

collectives

1. Un immeuble Melk est celui qui fait l’objet de la pleine propriétéimmobilière et est soumis au droit musulman malékite.

2. Le fondement juridique du droit de propriété des immeubles Melkest le fait de la, possession paisible, publique, à titre de propriétaire,non interrompue pendant 10 ans (jusqu’à 40 ans entre proches oucopropriétaires), la Hiaza.

3. Cette possession permet d’écarter l’action en revendication. Eneffet, le droit musulman admet la prescription extinctive de l’actionen revendication au profit du possesseur qui, après 10ans, devientpropriétaire.

Cependant, en cas de possession promiscue, c'est-à-dire lorsquedeux adversaires prétendent avoir possédé pendant la mêmepériode de temps, les deux possesseurs, en cas d’égalité sontdéclarés copropriétaires indivis.

4. En tout état de cause, la preuve de la possession se fait par lamoulkia, acte par lequel deux adouls ou douze témoins affirment lefait de la possession. Mais, force est de constater que les moulkias,malgré leur très grande imprécision, n’en constituent pas moins unpréalable nécessaire à l’immatriculation foncière.

5. La législation de l’immatriculation foncière, introduite par le dahir12/8/1913 a pour origine une loi australienne, l’Act TORRENS.

6. Le régime de l’immatriculation foncière a pour principe, d’unepart, la purge juridique destinée à donner à la propriété un point dedépart et la débarrasser de tout droit ou charge foncière ; d’autrepart, la spécialité foncière qui consiste en l’individualisation dechaque immeuble ; Enfin, l’effet constitutif et la force probante desinscriptions postérieures à l’immatriculation.

7. Dans son application le régime marocain des livres fonciersconsiste d’abord à immatriculer la propriété par les soins duconservateur, et ensuite, sur chaque titre ainsi constitué sontinscrits les droits réels et charges venant à grever l’immeuble ainsique modifications et mutations y relatives.

Ainsi, le titre foncier constitue l’état civil de chaque immeuble.

8. Pour être soumis au régime des livres fonciers, l’immeuble doit aupréalable être immatriculé. L’immatriculation revêt au Maroc deuxphases, l’une administrative et l’autre, en cas d’opposition,judiciaire.

9- S’agissant de la phase administrative, le dépôt à la conservation foncière de la réquisition d’immatriculation déclenche la procédure.

La réquisition doit contenir un certain nombre de données relatives à l’état civil du requérant, à la description de l’immeuble, à l’affirmation de la possession etc.

10- La réquisition a pour effets d’une part d’entrainer ledéroulement normal de la procédure d’immatriculation ;d’autre part de soumettre l’immeuble à un régime original depré-immatriculation où le droit musulman continue às’appliquer tant que l’immatriculation n’intervient pas ; enoutre, bien qu’en instance d’immatriculation, l’immeuble n’estpas juridiquement gelé et peut faire l’objet d’opérationsjuridiques ; enfin, l’immeuble peut-être hypothéqué.

En d’autres termes, tous les actes réalisés pendant la pré-immatriculation doivent-être déposés et mentionnés sur unregistre tenu à la conservation foncière pour éviter la purgejuridique. Ainsi, avant même toute immatriculation, unepublicité foncière existe déjà.

11- La réquisition d’immatriculation fait l’objet d’une large publicitéparticulièrement au BO dont un extrait y est publié.

A prés la publicité de la réquisition, l’avis de bornage est notifié aurequérant et éventuellement aux propriétaires limitrophes ainsiqu’aux intervenants et aux opposants

12- Le bornage est tout à la fois une opération topographique, unacte de publicité et une enquête juridique qui s’achève par un levédu plan définitif de la propriété.

13- Le conservateur, une fois en possession du PV de bornage etaprès contrôle de ses énonciations, doit, dans les 4 mois qui suiventle bornage, publier au BO un avis de clôture de bornage qui fixe lepoint de départ du délai de 2 mois pendant lequel les oppositionspourront être reçues.

14- Depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit l’avis de clôture de bornage au BO, et exceptionnellement après ce délai par le conservateur tant que le dossier n’a pas été transmis au tribunal, où, s’il, a été transmis au tribunal, sur décision du procureur du Roi, les oppositions peuvent être faites.

15- L’opposition est une opposition à la réquisition élevée par un tiers soit sur l’existence, soit sur l’étendue, soit sur l’exercice d’un droit réel.

Il y a oppositions réciproques lorsque deux requérants ont demandé, presque en même temps, l’immatriculation. D’ou chevauchement de réquisitions. En réalité, il n’ya pas juridiquement oppositions réciproques car seul le second requérant est opposant au premier requérant et, par conséquent, la seconde réquisition ne vaudra que comme opposition.

L’opposition marque l’entrée de la procédure d’immatriculation dans sa phase judiciaire.

16- La phase judiciaire de l’immatriculation est déclenchée parl’envoi par le conservateur du dossier d’immatriculation au tribunalde première instance(TPI) suite à l’opposition à la réquisition.

Le tribunal statue sur les prétentions de l’opposant et non sur cellesdu requérant. Il en résulte que la charge de la preuve pèse surl’opposant. Dans ce cas, le tribunal n’excède pas ses pouvoirs enexaminant les droits du requérant pour apprécier la valeur de ceuxde l’opposant.

17- Cependant, en cas de réquisition confirmative d’oppositionformulée en cours de la délimitation administrative des terrescollectives, le requérant a exceptionnellement la charge de lapreuve.

En effet, l’arrêté viziriel du 18/2/1924 qui réglemente la délimitationdes terres collectives, impose à tout prétendant à un droit privatifsur une terre collective en vois de délimitation administrative, nonseulement de faire opposition à cette délimitation dans un délai de6 mois à compter de l’insertion au BO de l’avis de dépôt du PV dedélimitation, mais en outre pour valider son opposition, l’opposantdoit dans un délai de 6 mois déposer une réquisitiond’immatriculation faute de quoi il est déchu de ses droits.

18 Pour rappel, l’arrêté viziriel du 18/2/1924 n’énonce que l’homologation des opérationsde délimitation fixe d’une manière irrévocable la consistance matérielle et l’état juridiquede l’immeuble collectif délimité.

En conséquence de quoi, l’immatriculation des terres collectives ayant fait l’objet dedélimitations homologuées, est, selon l’article 10 prononcée sur requête du tuteur descollectivités, c'est-à-dire du ministre de l’intérieur, après simple récolement du bornage etlevé du plan foncier par la conservation foncière.

19- A la suite d’une décision définitive sur la réquisition, le dossier fait retour auconservateur seul compétent pour statuer sur la réquisition et donner lieu à l’établissementdu titre foncier de la propriété immatriculée.

20-La décision de la procéder d’immatriculation a pour effet essentiel la purge juridiquec'est-à-dire l’annulation de tous titre et purge tout droit antérieur qui n’y serait pasmentionné.

21- En outre, une fois établi, le titre foncier acquiert un caractère définitif et inattaquable,c'est-à-dire qu’il forme le point de départ unique des réels et charges foncières existantl’immeuble au moment de l’immatriculation.

22- Il s’agit de se pencher sur les inscriptions opéréespostérieurement à l’établissement du titre foncier, au cours de lavie juridique de l’immeuble immatriculé.

23- L’article 65 du Dahir du 12 /8/1913 les actes et les faitsinscriptibles. Tout acte ou tout fait non inscrit n’existent pas et nepeuvent être opposable aux tiers.

24-Si l’inscription ne pose pas de problème. En revanche la notionde prénotation doit être précisée. En effet, la prénotation est unemention portée à titre provisoire et conditionnelle sur un titrefoncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut êtrerégulièrement inscrit. En d’autres termes, la prénotation a pour rôlede conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté etdont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont laperfection est retardée par une formalité restant à remplir.

25-Il résulte de ce qui précède divers cas de prénotation

-La prénotation prise en vertu d’un titre, valable 10 jours accordéepar le conservateur pour réparer une irrégularité mineure dans l’acte(art.85 du dahir du 12 /8 / 1913).

- La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance duprésident du Tribunal de Première instance (art.85 du dahir du 12 /8 /1913).

L’effet de cette prénotation cesse si dans les 6 mois l’inscriptiondéfinitive n’a pas été prise ou si une demande en justice n’a pas étéformée et mentionnée sur les livres fonciers dans le délai d’un mois.

-La prénotation prise en vertu d’une requête introductive d’instancedestinée à protéger un droit éventuel susceptible d’être inscrit. Cetteprénotation conserve ses effets pendant toute la durée de l’instancejusqu’à la décision définitive, elle est alors remplacée par l’inscriptionde droit, si ce droit a été reconnu, la date de la prénotation fixant lerang de l’inscription prise.

26- L’inscription a un double effet :

D’une part un effet constitutif, c'est-à-dire que les droits réels

n’existent à l’égard des tiers que par le fait de leur inscription sur les

livres fonciers. (art.67 du dahir du 12 /8 / 1913).

D’autre part, l’inscription à un effet légal, c'est-à-dire qu’elle ne peut

être modifiée que par une autre inscription.

27-Enfin, il est utile de rappeler que les inscriptions ont une force

probante, c’est à dire qu’en tant que mode de preuve, elles

garantissent les droits inscrits, soit entre les parties, soit à l’égard

des tiers.

28- Le droit de préemption est la faculté dont jouit un copropriétaire

indivis d’immeuble immatriculé ou un co titulaire d’un autre droit

réel immobilier de se substituer à tout acquéreur, à titre onéreux, de

droits indivis sur cet immeuble en lui remboursant le montant du

prix de vente , celui des loyaux couts et celui des améliorations.

29-L’exercice du droit de préemption a pour préalable nécessaire la

manifestation de volonté du préempteur soit dans un délai d’un an à

compter de l’inscription de l’acte d’achat sur les livres fonciers, soit

dans un délai de 2 mois si le contrat a été établi en présence du

préempteur, soit dans le délai spécial de 3 jours de la notification de

l’acquisition au préempteur.

30-Dans l’un des délais précités, le préempteur doit pour la validité de

l’exercice du droit de préemption manifester sa volonté à l’acquéreur

mais aussi il doit en outre faire des offres réelles à l’acquéreur portant

sur le prix de vente, les loyaux couts et éventuellement les

améliorations.

31-Le préempteur qui a exercé le droit de préemption est substitué au

tiers acquéreur.

32-Il est à souligner que la préemption relative aux immeubles non

immatriculés, le droit de chefaa s’exerce dans les mêmes conditions et

les mêmes délais que pour les immeubles immatriculés. Cependant, le

délai spécial de 3 jours n’existe pas en droit musulman.

33- Il est vrai que, en matière d’immatriculation les terres collectives

sont soumises au dahir du 12 /8 / 1913 sur l’immatriculation ainsi

qu’aux textes subséquents. Mais force est de constater, que les terres

collectives sont également soumises au régime particulier de dahir du

27/4/1919.

34- Le dahir du 27/4/1919 réglemente la gestion et l’administration des

biens collectifs et organise la tutelle des collectivités propriétaires de

ces droits.

35-En outre, le dahir de 18/2/1924 porte règlement spécial pour la

délimitation des terres collectives dont l’effet est d’assainir la

possession au profit de la collectivité.

36- Il résulte de ce qui précède que les collectivités ont la personnalité

morale et ses membres ont droit de jouissance perpétuelle

imprescriptible sur des terres imprescriptibles, inaliénable et

insaisissables. Toutefois, ces terres peuvent être acquises par l’état ou

par les collectivités, soit de gré à gré, soit par voie d’expropriation.

37- Par ailleurs, avec l’autorisation du tuteur des collectivités, ces

dernières peuvent passer soit des contrats de location, ce qui est le

plus courant, soit des contrats d’association agricoles.

38-Cette dernière forme de gestion n’est pas très usitée. Pourtant, en

la mettant en œuvre, elle est susceptible de valoriser tout autant le

rendement agricole que les ressources humaines et ce, grâce aux

investissements qui peuvent être drainés.