BBiillaann àà mmii--ppaarrccoouurrss dduu

BBiillaann àà mmii--ppaarrccoouurrss dduu

PPrrooggrraammmmee LLooccaall ddee ll’’HHaabbiittaatt

22001144//22002200

DDiiaaggnnoossttiicc -- EEnnjjeeuuxx

PPiisstteess dd’’aaccttiioonnss

Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 1

SOMMAIRE

BBiillaann àà mmii--ppaarrccoouurrss dduu PPrrooggrraammmmee LLooccaall ddee ll’’HHaabbiittaatt 22001144//22002200 ..................................................... 1

I. Introduction – rappel ...................................................................................................................... 2

1. Le cadre règlementaire ............................................................................................................... 3

2. Les objectifs du bilan à mi-parcours ............................................................................................ 3

3. Rappel sur le Programme Local de l’Habitat 2014/2020 ............................................................ 3

II. Les évolutions du contexte depuis 2014 ......................................................................................... 7

1. Le contexte institutionnel local ................................................................................................... 8

2. Le contexte réglementaire et financier ....................................................................................... 9

2.1. Evolutions du cadre réglementaire ..................................................................................... 9

2.2. Reconfiguration des partenariats financiers ....................................................................... 9

3. Le contexte socio-démographique .............................................................................................. 9

3.1. Croissance démographique ................................................................................................. 9

3.2. Solde naturel et migratoire ............................................................................................... 11

3.3. Taille des ménages ............................................................................................................ 12

3.4. Composition des ménages et âge des habitants ............................................................... 12

3.5. Catégorie socio-professionnelle ........................................................................................ 13

3.6. Revenus des ménages ....................................................................................................... 14

4. La situation du marché de l’habitat ........................................................................................... 15

4.1. La construction neuve ....................................................................................................... 15

4.2. Le parc existant .................................................................................................................. 18

5. Le logement locatif social .......................................................................................................... 22

5.1. La production de logements sociaux ................................................................................. 22

5.2. La demande locative sociale sur le Pays d’Ancenis ........................................................... 24

5.3. Les publics spécifiques dans les demandeurs ................................................................... 26

III. Le bilan des actions 2014 / 2016 ............................................................................................... 27

IV. La seconde moitié du PLH Enjeux et pistes d’actions ............................................................... 56

1. Territorialisation des objectifs de production de logements .................................................... 57

2. Thématiques à revoir................................................................................................................. 57


I. Introduction – rappel


1. Le cadre règlementaire

Dans le cadre de sa compétence habitat, la Communauté de communes du Pays d'Ancenis a procédé

à l’élaboration de son second Programme Local de l’Habitat portant sur la période 2014/2020.

L’élaboration et le suivi d’un PLH répondent au cadre défini par le Code de la Construction et de

l’Habitation (CCH). Ainsi, l’article L. 302-3 du CCH fait obligation à l'établissement public de

coopération intercommunale de réaliser un bilan annuel, un bilan à mi-parcours et un bilan à l’issue du

PLH.

Lors du bilan à mi-parcours, le conseil communautaire délibère sur l'état de réalisation du PLH et sur

son adaptation à l'évolution de la situation sociale ou démographique. Le bilan est ensuite

communiqué pour avis au représentant de l'Etat et au comité régional de l'habitat et de

l'hébergement.

2. Les objectifs du bilan à mi-parcours

Depuis 2014, année d’approbation du PLH, diverses modifications du contexte démographique,

économique ou social ont pu influer sur l’évolution du territoire. De ce fait, un certain nombre

d’orientations peuvent aujourd’hui paraître obsolètes ou ne plus être en totale adéquation avec les

évolutions du territoire.

Le bilan à mi-parcours permet de mesurer les écarts entre les objectifs affichés au départ et les

résultats effectivement enregistrés au fil des ans. Il produit des éléments d’analyse qui permettront de

comprendre et d’expliquer les éventuels décalages et permet de faire ressortir les évolutions et

perspectives à venir pour le territoire. Ces analyses peuvent également conduire à la réorientation de

de la politique de l’habitat.

3. Rappel sur le Programme Local de l’Habitat 2014/2020

Le PLH s’appuie sur 3 orientations majeures qui se déclinent en objectifs :

1. Un développement résidentiel maîtrisé

Organiser la production de logements en tenant compte des caractéristiques du

territoire (capacité des équipements existants, différences d’attractivité territoriales)

mais aussi des influences extérieures (renforcement de la desserte en transport collectif ferroviaire, développement de l’offre sur l’agglomération nantaise),

Participer à un équilibre territorial qui renforce les polarités et les bourgs mais qui tient compte des spécificités territoriales, rapprocher l’habitat des lieux de vie

(emplois, services, …),

Adapter le rythme de construction au projet de développement du territoire,

Renforcer la qualité urbaine, architecturale, sociale et environnementale des projets,

Poursuivre le développement d’une offre de logements abordables, en accession comme en location,

Mobiliser un parc ancien qui présente quelques situations d’inconfort et qui offre encore des possibilités de reprise.


2. Un développement résidentiel qui n’oublie pas les besoins de la population en place

Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées,

Développer une offre de logements très sociaux au sein des différents programmes et compléter l’offre d’urgence et d’insertion.

3. Un développement résidentiel qui intègre les besoins d’évolution du parc existant en matière

d’efficacité énergétique et d’adaptation à la perte de mobilité

Mettre en place des outils qui permettent à la fois l’amélioration du parc dégradé et la

remise sur le marché du parc vacant.

Les orientations retenues dans le PLH s’accompagnent du scénario de développement suivant :

Maintien d’un rythme de construction soutenu, soit environ 400 logements par an (Hypothèse d’un

taux annuel de croissance démographique à 1%) :

En favorisant les rapprochements habitat/emplois/services et en renforçant les bourgs,

En diversifiant la production de logement en termes :

de formes urbaines (plus resserrées),

de « clientèle » (location et accession abordable, locatif très social), d’opérateurs,

Soit 50 logements locatifs abordables par an

Soit 50 logements locatifs privés par an

Soit 300 logements en accession par an

En optimisant les capacités du parc existant.


Afin de permettre la mise en œuvre des objectifs retenus, le PLH se structure en un programme

d’actions en 5 axes, eux-mêmes déclinés en actions :

Axe 1/Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH

- Action 1.1. Conforter la COMPA dans son rôle d’animateur du PLH

- Action 1.2. Contractualiser avec les partenaires

- Action 1.3. Optimiser le dispositif d’observation

- Action 1.4. Développer les outils d’information

Axe 2/ Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH

- Action 2.1. Déterminer le volume foncier nécessaire à la réalisation des objectifs du PLH

- Action 2.2. Favoriser la densité et renforcer la gestion économe du foncier

- Action 2.3. Renforcer la qualité des opérations

Axe 3/Mettre en œuvre une politique foncière

- Action 3.1. Elaborer un Programme d’Action Foncière Intercommunal

- Action 3.2. Favoriser le recours aux outils réglementaires et techniques pour appliquer la

stratégie foncière

Axe 4/Soutenir la construction des logements abordables

- Action 4.1. Aide au foncier des opérations financées en PSLA (Prêt Social de Location-

Accession)

- Action 4.2. Aide au foncier des opérations financées en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et

PLA-I (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)

Axe 5/Optimiser les capacités du parc existant

- Action 5.1 Mise en place d’un partenariat pour lutter contre l’habitat indigne

- Action 5.2 Mise en place d’un Programme d’intérêt Général dédié à la lutte contre la précarité

énergétique

- Action 5.3. Favoriser la primo-accession dans le parc ancien

- Action 5.4. Aide au conventionnement du parc locatif privé

- Action 5.5. Soutenir les communes dans leurs opérations d’acquisition et de réhabilitation du

parc privé

- Action 5.6. Accompagner les communes dans la réhabilitation du parc communal existant



II. Les évolutions du contexte depuis 2014


1. Le contexte institutionnel local

L’organisation du territoire et son périmètre ont évolué au cours des 3 dernières années. En effet, 3

communes nouvelles se sont créées depuis 2014, issues de la fusion de plusieurs communes du

territoire :

- Belligné, La Chapelle Saint Sauveur, La Rouxière et Varades ont fusionné pour créer la commune

nouvelle de Loireauxence,

- Anetz et Saint Herblon ont créé la commune de Vair sur Loire,

- Le Fresne sur Loire et Ingrandes ont fusionné pour former la commune nouvelle d’Ingrandes – Le

Fresne sur Loire. Cette fusion a entrainé une extension du périmètre de la COMPA, qui inclut

dorénavant une commune du Maine-et-Loire.

- Au 1er janvier 2018, le périmètre du Pays d’Ancenis sera à nouveau modifié par l’intégration de la

commune nouvelle « Vallons de l’Erdre », issue du regroupement de 5 communes de la COMPA

(Bonnœuvre, Maumusson, Saint Mars la Jaille, Saint Sulpice des Landes et Vritz) avec la commune

de Freigné (jusqu’alors en Maine et Loire).

De nouvelles créations de communes nouvelles sont envisageables d’ici à la fin de ce PLH.

Toutefois, et après confirmation par les services de l’Etat, l’évolution du périmètre de la COMPA est

sans impact sur le présent bilan à mi-parcours du PLH.

En effet, le PLH s’inscrivant dans un lien de compatibilité avec le SCoT, il convient de conserver le

périmètre institutionnel prévu au SCoT, c’est-à-dire celui de 2014, identique à celui du PLH.


La prochaine révision du SCoT, envisagée à l’occasion du bilan des 6 ans, s’attachera à redéfinir les

orientations sur le périmètre remanié. Les conséquences en matière de politique de l’habitat seront

donc déclinées dans le futur PLH, à compter de 2020.

De ce fait, pour la commune d’Ingrandes-Le Fresne, bien qu’elle fasse partie de la COMPA à la date

du bilan, les objectifs chiffrés en matière de production de logements ne concernent que la partie Le

Fresne.

2. Le contexte réglementaire et financier

2.1. Evolutions du cadre réglementaire

Au niveau national, les différentes lois (ALUR, NOTRE, Egalité Citoyenneté) promulguées ces dernières

années ont eu un impact non négligeable sur la mise en œuvre de la politique habitat dans les

territoires, notamment par l’arrivée de nouvelles règles en matière d’urbanisation, de production de

logement sociaux, de gestion partagée de la demande locative sociale, d’attribution de logements

sociaux... etc.

On note au fil des ans un accroissement régulier des compétences intercommunales dans le domaine

de l’Habitat.

Au niveau local, l’Etat et le Département ont finalisé le nouveau PDALHPD (Plan Départemental

d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées), à mettre en œuvre pour les

années 2016-2020.

2.2. Reconfiguration des partenariats financiers

Ces dernières années ont vu fortement modifier le contexte financier en matière d’aide à l’habitat, tel

qu’il était lors de l’approbation du PLH du Pays d’Ancenis. En effet, dans un contexte de réduction des

dépenses publiques locales, la quasi-totalité des aides départementales aux bailleurs sociaux ont été

supprimées. En parallèle, le dispositif départemental d’aide aux communes pour le foncier à vocation

« locatif social » a été entièrement repensé. De même, les dispositifs d’aide régionale en matière

d’habitat ont été modifiés à plusieurs reprises.

3. Le contexte socio-démographique

3.1. Croissance démographique

Le Pays d’Ancenis demeure un territoire attractif qui accueille de nouveaux habitants chaque année.

En 2008, le Pays d’Ancenis comptait près de 59 000 habitants ; en 2013, il en dénombrait 63 783.

Cependant, on note un léger ralentissement de la croissance démographique depuis la dernière

décennie. En effet, après une forte accélération de sa croissance démographique au début des années

2000, le territoire a fait face à une décélération de la croissance entre 2008 et 2013 : + 1,9 %/an

entre 1999 et 2008 contre +1,5 %/an entre 2008 et 2013. Toutefois, cette croissance a été plus

rapide que celle observée sur l’ensemble de la Loire-Atlantique (+1,1 % par an).


Cette tendance a pu s’observer également à l’échelle départementale :

Evolution annuelle de la population en Loire-Atlantique entre 1999 et 2008

Evolution du nombre d’habitants de la COMPA depuis 1968

So

urc

es :

In

se

e -

Au

ran


3.2. Solde naturel et migratoire

On peut noter que la croissance démographique du Pays d’Ancenis est à la fois portée par le solde

naturel et par le solde migratoire : 54% de la croissance démographique de 2008 à 2013 est liée au

solde naturel et 46% au solde migratoire.

Cependant, le solde migratoire s’est ralenti depuis 2008 comparé au début des années 2000. Quant

au solde naturel, il est en hausse depuis 1990.

Evolution annuelle du solde naturel et du solde migratoire sur la COMPA depuis 1968

Evolution annuelle de la population en Loire-Atlantique entre 2008 et 2013


3.3. Taille des ménages

Depuis une cinquantaine d’années, on remarque une baisse constante de la taille des ménages sur le

territoire. Toutefois, depuis quelques années, cette baisse a tendance à ralentir. Ainsi, sur la période

récente, la baisse est très faible, presque stabilisée (2,5 personnes par ménage). Il convient de

préciser toutefois que la taille moyenne des ménages du Pays d’Ancenis reste supérieure à celle de la

Loire-Atlantique.

Evolution de la taille moyenne des ménages depuis 1968

3.4. Composition des ménages et âge des habitants

En 2013, parmi les 25 153 ménages de la COMPA :

- 26,1 % sont composés d’une personne, (35,3% en Loire-Atlantique)

- 30,6 % sont composés d’un couple sans enfant (27,4% en Loire-Atlantique)

- 35,9 % sont composés d’un couple avec enfant(s) (27,6% en Loire-Atlantique)

- 5,9 % sont composés d’une famille monoparentale, (7,4% en Loire- Atlantique)

- 1,4 % correspondent à d’autres situations (colocation…) (2,3% en Loire-Atlantique)

On note une progression plus rapide des personnes seules et familles monoparentales.

So

urc

es :

In

se

e -

Au

ran


Le Pays d’Ancenis est composé d’une population encore relativement jeune et familiale. En effet, en 2013, parmi les 63 783 habitants de la COMPA :

23,3 % sont âgés de moins de 15 ans (19,5 % en Loire-Atlantique)

14,8 % entre 15 et 29 ans (18,5 % en Loire-Atlantique)

21,8 % entre 30 et 44 ans (20,1% en Loire-Atlantique)

18,9 % entre 45 et 59 ans (19,4 % en Loire-Atlantique)

13,1 % entre 60 et 74 ans (14,1% en Loire-Atlantique)

8,1 % 75 ans et plus (8,4% en Loire-Atlantique)

Depuis 2008, on observe une progression de l’ensemble des tranches d’âge, excepté celle des 15-29 ans qui est en baisse.

3.5. Catégorie socio-professionnelle

En 2013, parmi les actifs de la Communauté de communes du Pays d'Ancenis, on rencontre :

30,0 % d’ouvriers (22,5% en Loire-Atlantique)

26,8 % d’employés (27,4% en Loire-Atlantique) 24,4 % de professions intermédiaires (27,1% en Loire- Atlantique)

10,4 % de cadres (16,4% en Loire- Atlantique) 5,6 % d’artisans, de commerçants, de chefs d’entreprise (5,5% en Loire- Atlantique)

2,7 % d’agriculteurs (1,2% en Loire- Atlantique)

Depuis 2008, on observe une augmentation des cadres et des professions intermédiaires et une

baisse des ouvriers.


3.6. Revenus des ménages

Les revenus sur le Pays d’Ancenis sont inférieurs à la moyenne départementale. En effet, le revenu

médian par unité de consommation est de 19 228 euros sur la COMPA en 2013 (contre 20 776 euros pour la Loire-Atlantique).


4. La situation du marché de l’habitat

4.1. La construction neuve

Le territoire compte 27 948 logements en 2013 dont 90% sont des résidences principales, 7% des

logements vacants et 3% des résidences secondaires.

Entre 2008 et 2013, le parc de logement a progressé de 1,6% par an, mais cette progression est moins rapide qu’au début des années 2000 (2,4% entre 1999 et 2008). Le Pays d’Ancenis demeure un territoire principalement dédié à l’accession :

73,9% des résidences principales sont occupées par des propriétaires (62,4% en Loire-Atlantique)

25,2% sont occupées par des locataires (privés et sociaux) (36,4% en Loire- Atlantique) 0,9% des résidences principales accueillent des occupants logés à titre gratuit (1,2% en Loire-

Atlantique)

1 755 logements locatifs sociaux sont répertoriés sur la Communauté de communes du Pays d'Ancenis au 1/01/2015 (source RPLS).


En matière de construction neuve, le PLH prévoit un objectif de production de l’ordre de 400

logements par an. Il s’agit de répondre au besoin lié au desserrement des ménages, au besoin lié à

l’évolution du parc existant et à l’accueil des nouveaux ménages.

Cet objectif de production a été décliné par commune selon la répartition suivante :

Rappel de la territorialisation des objectifs de construction neuve prévus au PLH


Pour les 3 premières années du PLH, l’objectif de production de logements n’est pas atteint. On

observe en effet, un taux de construction très inférieur, se situant autour de 250 constructions par an.

La carte ci-dessous reprend les niveaux d’atteinte des objectifs de construction neuve, commune par

commune.

Niveau d’atteinte des objectifs de construction neuve prévus au PLH


L’analyse du marché foncier indique que ce taux de construction neuve inférieur aux prévisions n’est

pas lié à une insuffisance de l’offre. En effet, il reste de nombreuses disponibilités foncières au sein

d’opérations groupées ou en secteur diffus en campagne.

Selon les enquêtes communales, près de 2/3 des communes du territoire proposent des lots à bâtir

dans des opérations groupées, en cours de commercialisation. Cette offre est portée par des

opérateurs privés ou publics. Tous les secteurs du territoire sont concernés : on compte près de 250

terrains en cours de commercialisation dans le secteur central, environ 25 dans la partie nord-ouest,

plus d’une soixantaine dans le secteur sud-ouest, près de 60 dans le secteur sud-est et environ 80

dans le secteur nord-est (terrains hors diffus). Plusieurs opérations apparaissent en souffrance bien

que les lots disponibles soient modestement dimensionnés, notamment dans les secteurs les plus

éloignés de l’agglomération nantaise.

On observe un coût du foncier très variable selon les secteurs concernés : si le prix des parcelles

viabilisées s’approche de 55-60 000€ pour le secteur central, on compte près de 60-75 000€ pour

l’acquisition d’un terrain en secteur sud-ouest. En revanche, le coût est inférieur à 50 000€ pour le

reste du territoire.

4.2. Le parc existant

Analyse du marché immobilier

L’analyse du nombre de transactions de maisons et d’appartements sur le territoire indique une

stabilité des mutations dans le parc existant. Il apparait qu’entre 2013 et 2015, près de 670 logements

ont changé de propriétaires chaque année sur la COMPA.


Le tableau ci-dessous détaille les transactions effectuées pour chaque commune.

Nombre de ventes de maisons et d'appartements

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ancenis 73 88 93 82 107 71

Bonnoeuvre 9 6 4 4 8 3

Couffé 38 22 10 28 28 20

Ingrandes-Le Fresne/Loire

12 15 9 10 14 14

Joué/Erdre 29 32 31 28 26 35

La Roche Blanche 13 14 14 10 14 11

Le Cellier 67 43 39 38 44 36

Le Pin 16 14 4 10 7 7

Ligné 46 54 33 47 68 50

Loireauxence 77 66 53 74 77 95

Maumusson 13 10 13 13 11 11

Mésanger 37 59 45 43 38 45

Montrelais 13 6 12 8 9 12

Mouzeil 19 20 19 15 17 15

Oudon 38 26 28 28 31 40

Pannecé 13 19 13 20 32 15

Pouillé les Coteaux 8 5 6 14 15 12

Riaillé 23 18 27 22 30 37

Saint Géréon 41 31 23 36 22 30

Saint Mars la Jaille 25 13 11 25 23 24

Saint Sulpice des Landes 13 3 7 5 4 6

Teillé 17 13 10 13 16 14

Trans/Erdre 6 11 8 13 6 8

Vair/Loire 49 56 54 50 45 35

Vritz 5 11 8 8 6 13

Total général 700 655 574 644 698 659

Les professionnels du secteur ont tous indiqué une augmentation des ventes en 2016.

Même si le Pays est globalement jugé attractif, ils confirment cependant une différence d’attractivité

selon les secteurs : Ancenis, Saint Géréon, Mésanger et plus globalement l’axe ligérien sont des

secteurs jugés très attractifs. Cependant plus on s'éloigne, moins les biens sont vendus rapidement.

Il est précisé que certains biens immobiliers sont très recherchés et leur offre est jugée insuffisante

sur le territoire : cela concerne les pavillons récents ainsi que les maisons de campagne avec un grand

terrain. En revanche, certains biens trouvent difficilement preneurs : les appartements des années 70

(nécessitent des travaux de rénovation énergétique), les maisons de ville sans jardin.

Caractéristiques du parc existant

L’analyse du parc existant fait état des caractéristiques suivantes :


- Il s’agit d’un parc sous-occupé : près de 47% des logements de 5 pièces et plus sont occupés

par des ménages d’1 ou 2 personnes.

- Ce parc est susceptible de muter à moyen terme : 20% des logements de 5 pièces et plus

sont occupés par des ménages âgés de 65 ans et plus.

- Enfin, on note une légère amélioration concernant le parc privé potentiellement indigne :

même s’il reste encore plusieurs communes du nord et de l’est du territoire concernées par le

mal-logement, on observe une légère amélioration sur les communes les plus au nord (légère

baisse du pourcentage de logements concernés).


La vacance des logements

La vacance reste un sujet préoccupant : après une amélioration de la situation pour l’ensemble des

communes en 2011, le taux de vacance a tendance à augmenter à nouveau en 2015. Même si celui-

ci demeure relativement stable à l’échelle de l’EPCI (6,1% en 2007 ; 6,2% en 2009 ; 5,9% en 2011 ;

6,2% en 2013 et 6,4% en 2015 – source Filocom), certains secteurs sont plus particulièrement

impactés et affichent des taux relativement élevés (secteurs nord et est du territoire, commune

d’Ancenis).

Les perceptions communales soulignent l’acuité de cette problématique, notamment pour les

communes rurales éloignées des pôles.


5. Le logement locatif social

5.1. La production de logements sociaux

Le PLH prévoit la production de 50 logements locatifs sociaux par an (PLUS et PLA-I). Cet objectif est

décliné par commune ou groupement de communes selon les modalités ci-dessous :

Territorialisation des objectifs de production de logements locatifs sociaux (PLUS et PLA-I)

En 3 ans, le territoire a vu son offre s’accroitre de 234 logements sociaux, se déclinant de la manière

suivante :

- Construction de 167 logements neufs dont 33 logements produits en VEFA,

- Production de 67 logements issus de la restructuration du parc existant, de l’achat de

logements du parc privé ou encore d’opérations d’acquisition-amélioration.

En parallèle, des logements ont été soustraits du parc social :

- 31 logements ont été démolis,

- 14 logements ont été vendus.

La production nette de logements sociaux sur les années 2014/2016 s’élève donc à 189 logements

soit une moyenne de 63 logements par an. Les objectifs de production sont donc atteints au niveau

quantitatif.


En termes de répartition territoriale, la production de locatifs sociaux ne correspond pas totalement

aux objectifs prévus dans le PLH, même si l’on peut remarquer que plus de 90% de l’offre nouvelle est

localisée dans les communes pôles. L’offre nouvelle s’est concentrée sur le pôle central du territoire :

en effet, la majeure partie de la production de ces 3 dernières années est située sur Ancenis. La partie

ouest du territoire, contrairement à la programmation définie dans le PLH n’a produit aucun logement

supplémentaire. Seule la commune du Cellier a dépassé les objectifs prévus.

Le PLH prévoit une répartition des nouveaux conventionnements PLA-I/PLUS à hauteur de 30% de

PLA-I et 70% de PLUS. Au final, l’offre nouvelle se répartit sur le territoire de la manière suivante :


On note un taux supérieur de logements conventionnés en PLA-I par rapport aux objectifs prévus,

permettant de répondre aux besoins des ménages plus fragiles sur le territoire.

5.2. La demande locative sociale sur le Pays d’Ancenis

Le nombre de demandeurs de logements sociaux augmente régulièrement depuis 2011 (source

FDLS). On note que la demande locative sociale a tendance à croitre plus rapidement depuis 2013, elle approche des 6% par an.

Ce chiffre est à mettre en parallèle avec le taux de logements sociaux sur le territoire.


DEM

AN

DE Année 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Nombre de

demandes en cours

643 589 722 740 760 802 854

Variation année

N/N+1

-8,40% +22,58% +2,49% +2,70% +5,53% +6,48%

OFFRE

Nombre de locatifs sociaux

1 648 1 656 1 644 1 690 1 704 1744 1789

Variation année

N/N+1

+0,49% -0,72% +2,80% +0,83% +2,35% +2,58%

L’offre de logements sociaux sur le territoire s’accroit régulièrement depuis 2012. Cependant, ces

dernières années, l’accroissement de l’offre semble insuffisant pour répondre à la demande locative

sociale, qui augmente de manière plus importante. Cette tendance sera à confirmer avec les

indicateurs 2016.

Le nombre d’attributions de logements est assez stable, autour de 250 attributions par an. On observe

un pic en 2015 qui correspond à une livraison importante de logements sociaux cette année-là

(Ancenis, St Géréon...). Cette livraison substantielle de logements n’a pas fait décroitre la demande

l’année suivante, le besoin de logements sociaux demeure.

En matière de délai d’attribution, il semble que le délai d’attente moyen ait tendance à augmenter.


5.3. Les publics spécifiques dans les demandeurs

La demande contingentée

La part de la demande contingentée est stable sur le territoire. Les logements contingentés sont très

majoritairement attribués aux ménages fragiles du Pays d’Ancenis. Ainsi, en 2016, sur les 265

attributions, on compte 84 attributions contingentées dont : • 62 personnes originaires du Pays d’Ancenis,

• 2 provenant de Nantes, • 14 du reste du département,

• 4 originaires du Maine et Loire

• et 2 provenant d’autres départements.

Part de la demande des - de 25 ans : 8.5 %

Part de la demande des + de 65 ans : 12.5%


III. Le bilan des actions 2014 / 2016


Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre le mal logement

Habitat indigne Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Partenariat avec le Département dans le cadre du Programme d’Intérêt Général (PIG)

départemental « Habitat indigne » (mobilisation des acteurs, repérage des situations) ; mise en place d’une cellule intercommunale de repérage des situations d’habitat insalubre.

Objectif : pas d’objectif chiffré

Indicateurs Résultats 2013-2016

Nombre de situations prises en charge dans

le cadre du PIG (repérées, en cours de traitement, traitées)

37 repérages (depuis janvier 2013) :

7 dossiers clos (travaux réalisés) 17 dossiers en cours

13 dossiers sans suite



Habitat indigne

Optimiser les capacités du parc existant

Lutter contre le mal logement

Couverture territoriale

21 communes concernées par une ou plusieurs situations repérées

Remarques sur les situations sans suite

Age/santé précaire : propriétaires ne

souhaitant pas de travaux lourds, orientation vers relogement/maison de

retraite Insalubrité non avérée : orientation vers le

programme « Habiter Mieux en Pays

d’Ancenis » Non-éligibilité ANAH car changement

d’usage ou reconstruction/surélévation 3 fiches de repérage n’ont pas fait l’objet de

visite (refus du propriétaire, décès) Accompagnement social

9 dossiers nécessitant un accompagnement social par Une Famille Un Toit



Précarité énergétique Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Mise en place d’un Programme d’Intérêt Général (PIG) intercommunal « Précarité énergétique »

(programme « Habiter Mieux » : repérage et accompagnement des ménages dans leur projet de rénovation + aide aux travaux),

Montant de l’aide financière COMPA : 500 € par logement,

Objectif : 240 dossiers de propriétaires occupants et 30 dossiers de propriétaires bailleurs,

sur 3 ans.


Propriétaires occupants

Nombre de situations prises en charge dans

le cadre du PIG 220 dossiers financés

Montant des travaux engagés 4 893 274 € TTC

Montant des aides accordées par la COMPA 110 000 € d’aide aux travaux

Propriétaires bailleurs

Nombre de logements conventionnés 1 logement conventionné

Montant des travaux engagés 14 061€ TTC

Montant des aides accordées par la COMPA 500 € d’aide aux travaux

Type et durée de conventionnement Conventionnement très social sur 9 ans

16



Lutter contre le mal logement Précarité énergétique

Actions complémentaires au programme Habiter Mieux (repérage via Habiter Mieux

mais financement ANAH sur une autre ligne budgétaire)

3 projets de rénovation complète de logements locatifs

- 2 logements vacants dégradés / 1 logement vacant très dégradé

- Maisons situées à Riaillé, Varades et Le Cellier

Gain économie d’énergie médian :

41.4%

Gain moyen théorique :

Saut de 2 étiquettes énergie

Localisation des 267 projets ayant fait l’objet d’une demande de subvention 2014-2016


Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance

Primo-accession dans le parc ancien Etat d’avancement ACTION REPORTEE

Aide aux travaux d’amélioration, sous conditions de performance énergétique du logement

après travaux (pour les ménages, sous conditions de ressources)

Objectif : 10 logements /an


Nombre de logements améliorés Non réalisé

Montant des travaux engagés

Montant des aides accordées par la COMPA



Primo-accession dans le parc ancien

Action abandonnée dans sa forme initiale

Réflexion engagée sous l’angle de la résorption de l’habitat vacant de cœur de bourg.

Réunions d’un groupe de travail thématique (4 élus de la commission aménagement du territoire) pour définir les modalités d’une intervention COMPA :

- une réunion avec le groupe de travail, - une réunion avec le groupe de travail élargi ; participation de professionnels de

l’immobilier (agence immobilière, notaire, architecte/maitre d’œuvre).

Envoi d’un questionnaire aux communes pour le bilan à mi-parcours ; la vacance des logements

en centre-bourg fait partie des thématiques abordées.



Opérations d’acquisition-réhabilitation de bâtiments existants pour créer du locatif social Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Montant de l’aide financière COMPA : 5 000 € / logement


Cible : communes hors pôles


Nombre de logements financés dans le cadre d’une acquisition-amélioration communale

1 logement sur La Rouxière

Montant des travaux réalisés 137 000 €

Montant des aides accordées par la COMPA 5 000 €



Opérations d’acquisition-réhabilitation de bâtiments existants pour créer du locatif social

1 projet situé à La Rouxière : un logement T3 acheté et réhabilité par la commune.

- Début des travaux en janvier 2015 ; gain énergétique : classe F avant travaux et classe C après travaux ;

- Gestion locative par la commune - Logement en financement PLA-I

- Cofinancement du projet : Etat, Conseil Départemental, Région, COMPA - Autofinancement 32%

Projets à venir pour 2017 :

- Bonnoeuvre : 3 logements



Travaux de réhabilitation du parc locatif communal (adaptation et amélioration thermique) Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Montant de l’aide financière COMPA : 20% du montant HT des travaux avec un plafond de

subvention de 4 000€ par logement


Cible : toutes les communes


Nombre de logements communaux

réhabilités

2 logements sur Pannecé

14 logements sur Le Cellier

Montant des travaux réalisés 1 854 244 € HT

Montant des aides accordées par la COMPA Aide aux travaux : 64 000 €

Nombre et type de conventionnement

2 conventions ANAH, loyer social, durée 6 ans

1 convention ANAH, loyer très social

13 conventions PLA-I



Travaux de réhabilitation du parc locatif communal (adaptation et amélioration

thermique)

Commentaires

Projet Pannecé réalisé en 2014 - 2 logements communaux conventionnés ANAH (social) sur 6 années ;

- gestion locative par la commune ;

- gain énergétique : classe F avant travaux et classe C après travaux ; - Co-financeur : Région

Projet Le Cellier en cours de réalisation

- Bail à réhabilitation entre Le Cellier / Une Famille Un Toit - 1 logement conventionné ANAH (très social) et 13 logements conventionnés PLA-I ;

- gestion locative par Une Famille Un Toit

- gain énergétique : classe F avant travaux et classe B ou C après travaux ; - co-financeurs : Région, Conseil départemental, Etat, Fondation Abbé Pierre

Projets à venir pour 2017 :

- Pannecé : 1 logement


Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics

Construction de logements locatifs sociaux Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Pour assurer l’équilibre financier des opérations de construction in fine.

En intervenant sur le principe de la subsidiarité pour éviter le saupoudrage des aides et

permettre d’aider à la réalisation d’opérations qui ne seraient pas financées par d’autres partenaires.

Montant de l’aide financière COMPA : 2 500 € par logement.

Objectif logements aidés par la COMPA : 25 logements PLUS ou PLA-I/an (concerne les

communes hors pôles du PDH).

Rappel des objectifs de construction de logements sociaux sur le territoire : 50 logements PLA-I

et PLUS par an ; objectifs territorialisés par commune ou groupement de communes.


Nombre de logements financés en PLUS et PLA-I ayant bénéficié de l’aide de la COMPA

15 logements sociaux - Le Cellier

Prix de vente des terrains vendus par les communes

1€

Nombre de logements sociaux produits

(commencés) sur le territoire 234 logements



Construction de logements locatifs sociaux Bilan 2014-2016 en matière de production de logements locatifs sociaux :

234 logements produits (construction neuve, VEFA, rachat de logements communaux ou

privés, restructuration /division logement...) 14 logements vendus

31 logements démolis

soit un bilan de 189 logements en offre nouvelle

Parmi ces opérations : Aide financière pour l’acquisition du foncier mise en place en 2014.

Une opération située hors pôle, financée par la COMPA en 2015 : 15 logements sur Le Cellier

Montant de l’aide financière COMPA : 37 500 €

Les autres opérations de production de logements n’ont pas bénéficié de l’aide de la COMPA ;

o soit elles étaient situées sur des communes pôles, o soit elles ont été réalisées en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), opération qui

ne nécessite pas la revente du foncier au bailleur social à prix minoré.

Les logements de La Rouxière et de Bonnoeuvre sont comptabilisés en offre nouvelle mais

n’ont pas bénéficié de l’aide au foncier ; les projets ont bénéficié d’une aide de la COMPA au titre de l’acquisition-réhabilitation.


Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics Opérations en location-accession

Etat d’avancement ACTION REPORTEE

Pour assurer l’équilibre financier des opérations de construction in fine et réduire le coût

d’acquisition pour l’accédant.

Objectif logements aidés par la COMPA : 25 logements en PSLA/an (concerne toutes les

communes du territoire).


Nombre de logements financés en PSLA

ayant bénéficié de l’aide de la COMPA Non réalisé

Prix de vente des terrains vendus par les

communes

Prix de vente des logements vendus par les

opérateurs



Opérations en location-accession Pas de projets d’opérations en location-accession sur le Pays d’Ancenis. Très peu de projets en

Loire-Atlantique (projets principalement situés sur Nantes Métropole).

La COMPA a participé en 2015 au groupe de travail sur l’accession sociale mis en place par le

Département : le PSLA groupé ne semble pas un outil bien adapté pour le Pays d’Ancenis.


Mettre en œuvre une politique foncière

Mettre en place un Programme d’Action Foncière Intercommunal

Etat d’avancement ACTION REPORTEE


Indicateurs à définir en fonction de l’action mise en place

Non réalisé



Mettre en place un Programme d’Action Foncière Intercommunal La mise en œuvre d’un Programme d’Action Foncière en tant que tel n’est plus envisagée dans

l’immédiat.

La COMPA s’est mobilisée sur l’accompagnement de la révision des documents d’urbanisme

communaux.

A travers ces démarches PLU, l’accompagnement de la COMPA consiste à porter à la

connaissance des élus locaux les potentialités de construction de logements en cœur de

bourg, les logements vacants et/ou dégradés.

En phase de réflexion sur le PADD, une analyse stratégique est alors menée par la commune :

intérêt des secteurs pour l’habitat, analyse de la dureté foncière.

Pour les secteurs reconnus comme devant faire l’objet d’une évolution dans les 10 ans du PLU

en cours d’élaboration, des Orientations d’Aménagement et de Programmation sont élaborées.

Une base de données est en cours de constitution pour recenser les projets urbains et les potentialités

d’urbanisation.


Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH

Transcrire les orientations du PLH dans les documents d’urbanisme Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE


Approbation du SCoT SCoT approuvé le 28/02/2014

Nombre de PLU compatibles/mis en compatibilité

6 PLU compatibles et 22 PLU en cours de révision ou d’élaboration

Nombre d’opérations d’aménagement >5 000m² de surface plancher (ZAC, PA)

ayant fait l’objet d’un accompagnement par la COMPA (programmation,... etc)

3 accompagnements sur les PA



Transcrire les orientations du PLH dans les documents d’urbanisme

Transmission d’un « porter à connaissance » sur l’habitat, transmis lors de la révision des PLU

Accompagnement dans le cadre de la révision ou l’élaboration des PLU (OAP – Orientations

d’Aménagement et de Programmation)

Accompagnement des opérations d’aménagement (ZAC, PA) :

o Le Cellier (Les Gattières), Oudon (Les Fontenies), Saint Mars la Jaille (Le Champ du

Puits),


Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH

Animer le PLH et contractualiser avec les partenaires Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Animer Accompagnement des communes (PLU, négociations avec les partenaires pour une

programmation concertée du locatif social, ...),

Mobilisation du partenariat sur les publics spécifiques (personnes âgées, jeunes, ménages en

voie de sédentarisation), Création de groupes de travail thématiques,

Mise en place d’un comité de suivi du Programme Local de l'Habitat.

Contractualiser Pour le développement et la gestion du logement social (avec les communes, l’Etat, le

Département, les bailleurs, les opérateurs, …),

Dans le cadre du PIG « Habitat indigne » (avec le département),

Pour l’élaboration d’un Plan Local de Maintien à Domicile (avec le CLIC).


Sollicitation des services de la COMPA

Recensement des partenariats mis en place

Mise en place de groupes de travail thématiques

Réunions du comité de suivi du PLH



Animer le PLH et contractualiser avec les partenaires

Accompagnement des communes projets acquisition-réhabilitation, rénovation logements

communaux, production de logements sociaux, projets village

seniors.

Mobilisation des partenaires /publics spécifiques public jeune : point annuel Asso Habitat Jeunes. personnes âgées : rencontres avec le CLIC.

public très modeste : réunions avec les travailleurs sociaux (CMS,

CCAS) et associations (UDAF) sur habitat indigne et précarité énergétique.

ménages éligibles au logement social : mise en place de formation pour les agents en charge de l’accueil dans les communes.

Création de groupes de travail thématiques

logement vacant en centre-bourg.

gestion de la demande locative sociale. cellule intercommunale de lutte contre le logement

insalubre.

Concertation Plan partenarial de gestion de la demande locative

sociale (PPG). séminaire bilan à mi-parcours.

Comité de suivi du PLH 20 réunions de la commission aménagement du

territoire.

Au-delà des actions pré-fléchées par le PLH initial, la COMPA a renforcé son rôle sur l’habitat en :

pilotant l’élaboration et la mise en œuvre du Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs (PPG),

participant aux réunions d’élaboration du Plan Local d’Actions pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PLALHPD),

participant au Comité de Pilotage du Dispositif Sévigné, entamant une démarche de constitution d’un réseau de partenaires Habitat-Logement à

travers les premiers contacts établis avec l’ADIL, le SCL (Service Conseil Logement) et le

CREHA Ouest.



Observer et informer Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE

Observer Observatoire de la demande locative sociale, du foncier,

Evaluation annuelle de la mise en œuvre du Programme Local de l'Habitat.

Informer Guichet unique habitat à l’attention des ménages et des communes,

Concertation, séminaire annuel,

Diffusion (articles de presse, exposition, outils de communication COMPA….).


Données des différents observatoires

Liste des outils/structures partenaires qui

utilisent l’observatoire

Rapport annuel d’évaluation du PLH

Bilan de l’accueil par le guichet unique

Compte-rendu du séminaire habitat

Recensement des outils de diffusion

Recensement des outils de communication à

l’attention des ménages et des communes



Observer et informer

Centralisation des informations habitat partenariat ADIL : réflexion en cours à propos des permanences

mise en place d’un espace info énergie

Communication articles de presse, flyers, affiches, articles dans bulletin

communaux, conférence de presse, visite de chantier.

réunion d’information avec les artisans /Habiter Mieux.

Observation Observatoire de la demande locative sociale : traité dans le

cadre de la concertation sur le PPG.

Observatoire foncier (intégrant la veille foncière) : base de

données disponibilité foncière et projets urbains en cours de constitution, volet financier non traité à ce jour.


Synthèse des éléments du bilan des actions – enjeux

pour la suite du PLH


Le bilan de cette action est plutôt positif. La COMPA est un interlocuteur bien identifié par les

communes sur la thématique du logement social - notamment pour la production de logements

sociaux et le PPG - mais également pour son action sur le parc existant (développement de l’offre de

logement et logement insalubre). La COMPA est également contactée sur les questions ayant trait aux

documents d’urbanisme.

Un autre point fort de cette action est le développement de partenariats au service de l’homogénéité

de l’information sur le territoire :

Département : habitat insalubre

Créha Ouest : gestion de la demande locative sociale (PPG)

ADIL

Permanences Espace Info Energie

Enfin, le bilan fait ressortir un début de mobilisation des partenaires sur les publics spécifiques, pour le

public jeune, les personnes âgées et les publics très modestes.

Cependant, il est relevé quelques points faibles :

L’information et la communication sont jugées insuffisantes sur les thématiques suivantes : aides

financières existantes à destination des professionnels et des communes, la gestion locative et

l’adaptation des logements, cela malgré la réalisation d’articles et d’opérations de communication

(presse locale, bulletins communaux, visite de chantier, réunions d’information…)

Par ailleurs, l’observatoire de l’habitat et du foncier est peu développé, seules quelques thématiques

ont été abordées :

L’observatoire de la demande locative sociale a été traité dans le cadre de la concertation sur

le PPG,

L’observatoire foncier (intégrant la veille foncière), notamment la constitution d’une base de

données disponibilité foncière et projets urbains est en cours de réalisation, le volet financier

n’est pas traité à ce jour.


Action à poursuivre



Le bilan de cette action est positif : la pertinence du dispositif d’accompagnement des communes sur

la révision des PLU mis en place par la COMPA est reconnue par l’ensemble des partenaires. Ce

dispositif propose :

La transmission d’un porter à connaissance COMPA,

La participation quasi-systématique des agents du pôle « Aménagement du territoire » aux

réunions sur les PLU,

Un accompagnement sur les Orientations d’Aménagement et de Programmation

Une connaissance fine du territoire, des secteurs de projet…

Une capacité à diffuser les orientations du PLH au plus près du terrain au-delà du rôle

traditionnel de PPA.

A mi-année 2017, le Pays d’Ancenis comprend 6 PLU compatibles et 22 PLU en cours de révision ou

d’élaboration.



Cette action n’a pas été mise en œuvre telle qu’initialement prévue (Programme d’Action Foncière).

Cependant, la COMPA s’est mobilisée sur l’accompagnement des communes dans leur stratégie de

développement et d’aménagement, notamment sur les points suivants :

Inventaire des gisements fonciers dans les PLU,

Inventaire des dents creuses,

Etude du potentiel de densification,

Constitution d’une base de données pour recenser les projets urbains et les potentialités

d’urbanisation

Utiliser les outils réglementaires

pour mettre en œuvre les orientations du PLH





Soutenir la construction des logements abordables

SUR LE VOLET ACCESSION SOCIALE

L’intervention de la COMPA en matière d’accession abordable était initialement prévue via une aide à

l’accession avec un fléchage sur le PSLA groupé. Cette aide financière à destination des communes n’a

pas été mise en place. En effet, le dispositif intercommunal proposé ne semble pas adapté pour les

territoires péri-urbains à ruraux équivalents. Les projets sont principalement situés sur Nantes

Métropole.

Cependant, les réponses des communes au questionnaire envoyé par la COMPA lors du bilan à mi-

parcours indiquent que l’intérêt des communes sur l’accession sociale demeure et que le besoin reste

d’actualité.

SUR LE VOLET LOGEMENT LOCATIF SOCIAL

L’aide au foncier des opérations de construction de logements locatifs sociaux (PLUS et PLA-I) à

destination des communes a été mise en œuvre. Il résulte de celle-ci un bilan mitigé.

Les objectifs de production de logements sociaux ont été atteints pour les 3 premières

années : on comptabilise 213 logements en offre nouvelle (142% de l’objectif de production

de logements sociaux).

En parallèle, la COMPA a engagé une réflexion sur la prise en charge des garanties d’emprunt,

dans le cadre du Pacte Fiscal et Financier.

Toutefois, le dispositif financier semble aujourd’hui inadapté au nouveau contexte de production de

logement social.

En effet, la COMPA avait choisi de ne pas accompagner financièrement les projets déjà

soutenus par le Conseil Départemental, situés dans les communes pôles. Or, la production de

locatifs sociaux des 3 dernières années se situe quasi-exclusivement sur les communes pôles.

De plus, le dispositif financier départemental a été complètement remanié.

Par ailleurs, le dispositif est mis à mal par l’émergence de nouveaux modes de production du

locatif social. La COMPA n’intervenant que sur le foncier communal, elle n’a pas pu intervenir

pour les opérations en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou localisées sur du foncier

appartenant anciennement aux bailleurs sociaux (optimisation foncière) ou encore dans les

changements d’affectation de logements pré-existants.

Soutenir la construction des logements abordables

volet accession sociale

volet logement locatif social

Action à revoir / à développer


Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre le mal-logement

SUR LE VOLET « HABITAT INDIGNE »

On peut noter la forte mobilisation des acteurs de terrain, motivés par la thématique, l’efficacité de la

cellule intercommunale de repérage et la bonne couverture territoriale de l’action. Les repérages ont

eu lieu sur l’ensemble du territoire : 21 communes ont 1 ou plusieurs logements concernés. La

complémentarité du dispositif avec d’autres programmes (précarité énergétique) est pertinente : les

situations repérées ne présentant pas de caractère d’insalubrité avérée peuvent, le cas échéant, être

prises en charge par un autre programme. Enfin, cette action qui était une première sur le

département est à présent référencée dans le PDALHPD et a vocation à être étendue à d’autres

territoires.

Un bémol à cette organisation réside dans le fait que le dispositif ne couvre pas tout le champ de

l’indignité ; les situations moins graves (infractions au Règlement Sanitaire Départemental – RSD) ne

sont pas toujours prises en charge par les communes.

SUR LE VOLET « PRECARITE ENERGETIQUE »

Le bilan est positif :

Le fait d’avoir un dispositif unique, bien référencé, à l’attention de tous les propriétaires

(occupants et bailleurs) est facilitant.

La COMPA a fait le choix de l’entrée « précarité énergétique » pour répondre à l’objectif de

conventionnement avec les bailleurs, permettant de produire ou d’améliorer le locatif social

privé.

Le bilan positif pour les propriétaires occupants a conduit à la prolongation du programme

pour une année supplémentaire (objectif 2014/2016 atteint à 94 %).

La volonté locale affirmée de diriger l’outil vers les propriétaires très modestes a pu apporter

une réponse locale à la problématique des plus démunis.

Le programme est une réussite sur le plan écologique et économique. Il est fait état d’une

forte proportion de projets volontaristes, le gain médian d’économie d’énergie se situant

autour de 41% (25% demandé par l’ANAH) et d’une action en faveur de l’emploi local : 56 %

des projets ont mobilisé des entreprises du Pays d’Ancenis.

En revanche, le bilan s’avère décevant pour les propriétaires bailleurs, malgré une communication

régulière sur le programme. Malgré tout, 3 logements locatifs repérés par Habiter Mieux ont été

rénovés et financés sur une autre ligne financière de l’Anah.

Optimiser les capacités du parc existant– Lutter contre le mal-logement

volet « habitat indigne »

volet « précarité énergétique »



Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre la vacance

SUR LE VOLET « AIDE AUX PARTICULIERS » POUR LA REPRISE DU PARC VACANT

L’aide à destination des particuliers, sous conditions de ressources, n’a pas été mise en place, la

COMPA redoutant les effets pervers du dispositif initialement prévu. En effet, l’effet d’aubaine de la

subvention publique aurait pu inciter des ménages modestes (cible initiale) à s’engager sur des projets

trop complexes financièrement (acquisition-rénovation pouvant être onéreuse/lourde techniquement).

Au final, la COMPA n’aurait pas été en mesure d’analyser les situations individuelles pour limiter ce

risque.

La réflexion est à présent engagée sous l’angle de la résorption de l’habitat vacant de cœur de bourg.

Un groupe de travail thématique a été mis en place au sein de la commission Aménagement du

territoire. Par ailleurs, l’intérêt des communes sur ce sujet a été confirmé lors du questionnaire sur le

bilan.

SUR LE VOLET « AIDES AUX COMMUNES » POUR L’ACQUISITION-AMELIORATION DE

LOGEMENTS VACANTS OU LA RENOVATION DES LOCATIFS COMMUNAUX,

Le bilan sur ces actions s’avère mitigé.

Le dispositif mis en place a favorisé la remise en location de logements performants en matière

énergétique, qui bénéficient de charges locatives optimisées. L’obligation de conventionnement ANAH

ou PLA-I permet de maintenir ou de créer du logement très social dans les communes, en lien avec

les objectifs de production de logements sociaux sur le territoire. Ces dispositifs permettent de

répondre à la problématique de la vacance en cœur de bourg.

Cependant, ils sont insuffisamment connus et mobilisés, et ne sont efficaces qu’en complémentarité

avec les aides des autres partenaires, ce qui les rend fragiles dans la durée, les dispositifs

partenariaux étant régulièrement remaniés.

Enfin, le contexte économique et institutionnel est aujourd’hui peu favorable aux acquisitions

immobilières par les communes rurales.

Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre la vacance

volet « aide aux particuliers » pour la reprise du parc vacant

volet « aides aux communes » pour l’acquisition-amélioration

volet « aides aux communes » pour la rénovation des locatifs communaux

Action à revoir / à développer



IV. La seconde moitié du PLH

Enjeux et pistes d’actions


1. Territorialisation des objectifs de production de logements

Pour la construction neuve

Pour la production de logements locatifs sociaux

Les objectifs chiffrés prévus par le PLH sur ces 2 thématiques sont maintenus sur le territoire pour la

suite du PLH. Ces derniers figurent dans le SCoT et ont été repris dans tous les documents

d’urbanisme en cours de révision.

Le bilan de fin de parcours permettra de voir si un rééquilibrage de la production a eu lieu. Par

ailleurs, la fin du PLH correspondant au bilan à mi-parcours du SCoT, ce dernier déterminera les

orientations à venir pour le futur PLH.

2. Thématiques à revoir

A la lecture des éléments détaillés précédemment, 3 thématiques ressortent du diagnostic :

Lutte contre la vacance en centre-bourg

La production de logement locatif social

L’accession abordable

Les actions mises en place ne répondent pas suffisamment aux besoins qui émanent du territoire ou

ne sont plus adaptées.

VACANCE EN CENTRE-BOURG

Les enjeux

Répondre aux besoins en logement à proximité des services, en cœur de bourg, rapprocher

des ménages du bourg et accueillir de nouveaux habitants

Lever les freins à la reprise du parc existant (freins à la vente, freins à l’acquisition, freins à la

location), accompagner les porteurs de projets publics et privés. Le nombre de transactions

immobilières est stable depuis plusieurs années sur le Pays d’Ancenis (autour de 600 / 700

transactions par an), le parc existant résiste bien face à l’attrait de la construction neuve. Pour

autant, certaines zones sont jugées moins intéressantes.

Pallier l’absence d’opérateurs du logement social dans les zones moins attractives et

accompagner les communes et/ou les associations qui créent du logement social. La stratégie

des opérateurs s’intensifie et se concentre toujours plus vers les communes pôles. Les

communes rurales peinent à attirer les bailleurs sociaux pour des projets neufs, les projets de

réhabilitation sont encore moins envisageables.

Revitaliser les bourgs ruraux, lutter contre la dégradation des biens bâtis et préserver la

qualité urbaine et architecturale des centre-bourgs

Limiter l’extension urbaine, favoriser le renouvellement urbain et produire du logement dans

des secteurs déjà aménagés


Les pistes d’actions

Proposer un accompagnement de la COMPA dans le cadre d’un appel à projet à destination

des communes.

- affirmation d’une volonté communale de travailler sur la thématique,

- création d’un groupe de travail partenarial,

- sélection des biens immobiliers ou secteurs concernés,

- production d’un diagnostic global (fiche détaillée sur chaque bien, identification des

freins/opportunités, ...)

- identification des outils/leviers nécessaires à la reprise (diagnostic énergétique, visite

technique avant achat, estimation coût projet, conseil foncier /urbanisme / financier,

etc...),

- communication /recherche de porteurs de projets potentiels.

Mettre en place une aide à 2 facettes :

- Boite à outils à destination des porteurs de projets publics/privés sous forme d’un

accompagnement ciblé.

- Maintien de l’aide financière existante à destination des communes (acquisition-

réhabilitation pour création locatifs sociaux) mais modification du montant de la

subvention et ouverture aux porteurs de projets privés.

LOGEMENT LOCATIF SOCIAL

Les enjeux

Atteindre les objectifs du PLH, pour les communes qui n’ont pas ou insuffisamment produit de

locatifs sociaux. Même si l’objectif annuel de production est atteint au niveau du Pays

d’Ancenis, 77 % de l’offre nouvelle de locatifs sociaux est située sur le pôle central. Les autres

communes ont partiellement atteint les objectifs de production fixés en 2013 ou n’ont pas

commencé la production.

Soutenir les projets situés dans les communes hors pôles en cours ou venir, rendus

financièrement fragiles. Malgré les volontés communales, l’équilibre financier des opérations

s’avère de plus en plus complexe. Cette fragilisation est liée à plusieurs facteurs :

o modification des règles de financement public depuis 2014 (Conseil départemental,

Etat, ...)

o évolution des stratégies territoriales des bailleurs sociaux : recentrage des projets

vers les polarités en lien avec l’évolution des financements et des recommandations

nationales.

Répondre à une demande locative sociale en croissance régulière, dans un contexte

d’augmentation des délais d’attribution.

Lever les freins financiers, tel que le faible montant de rachat du foncier par le bailleur sur les

secteurs tendus


Maintenir l’aide financière de la COMPA mais modifier les modalités d’intervention

- Revoir le public cible (élargissement à l’ensemble des communes),

- Moduler les montants attribués selon la typologie des projets financés (construction

neuve, acquisition-réhabilitation, VEFA) et selon la valeur foncière de référence.


ACCESSION ABORDABLE

Les enjeux

Proposer un parcours résidentiel complet aux habitants sur l’ensemble du territoire

Continuer à accueillir de nouveaux ménages, dans les communes où le coût du foncier est

élevé, en favorisant la mixité sociale et en sécurisant l’accession à la propriété

Accueillir des jeunes couples et des familles dans les communes plus touchées par le

vieillissement

Accompagner les communes afin qu’elles puissent « maîtriser » les acquisitions par les

ménages


Supprimer le dispositif initial visant à l’aide aux communes pour la réalisation de projets en

PSLA groupé (Prêt Social Location Accession)

Mettre en œuvre un dispositif financier pour l’accession abordable dans un cadre plus adapté

à la réalité du marché local. A étudier entre :

o Mettre en place une aide à l’accession abordable par le biais du PSLA diffus, dispositif qui fonctionne dans des territoires similaires au Pays d’Ancenis.

Ou

o Mettre en place une aide au foncier, à destination des communes, pour des opérations

publiques ou privées, dans le cadre d’une convention bi ou tripartite avec les partenaires. Mise en place de critères de sélection des projets d’acquisition aidés.

Documents

BBiillaann àà mmii--ppaarrccoouurrss dduu