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Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 1
SOMMAIRE
BBiillaann àà mmii--ppaarrccoouurrss dduu PPrrooggrraammmmee LLooccaall ddee ll’’HHaabbiittaatt 22001144//22002200 ..................................................... 1
I. Introduction – rappel ...................................................................................................................... 2
1. Le cadre règlementaire ............................................................................................................... 3
2. Les objectifs du bilan à mi-parcours ............................................................................................ 3
3. Rappel sur le Programme Local de l’Habitat 2014/2020 ............................................................ 3
II. Les évolutions du contexte depuis 2014 ......................................................................................... 7
1. Le contexte institutionnel local ................................................................................................... 8
2. Le contexte réglementaire et financier ....................................................................................... 9
2.1. Evolutions du cadre réglementaire ..................................................................................... 9
2.2. Reconfiguration des partenariats financiers ....................................................................... 9
3. Le contexte socio-démographique .............................................................................................. 9
3.1. Croissance démographique ................................................................................................. 9
3.2. Solde naturel et migratoire ............................................................................................... 11
3.3. Taille des ménages ............................................................................................................ 12
3.4. Composition des ménages et âge des habitants ............................................................... 12
3.5. Catégorie socio-professionnelle ........................................................................................ 13
3.6. Revenus des ménages ....................................................................................................... 14
4. La situation du marché de l’habitat ........................................................................................... 15
4.1. La construction neuve ....................................................................................................... 15
4.2. Le parc existant .................................................................................................................. 18
5. Le logement locatif social .......................................................................................................... 22
5.1. La production de logements sociaux ................................................................................. 22
5.2. La demande locative sociale sur le Pays d’Ancenis ........................................................... 24
5.3. Les publics spécifiques dans les demandeurs ................................................................... 26
III. Le bilan des actions 2014 / 2016 ............................................................................................... 27
IV. La seconde moitié du PLH Enjeux et pistes d’actions ............................................................... 56
1. Territorialisation des objectifs de production de logements .................................................... 57
2. Thématiques à revoir................................................................................................................. 57
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I. Introduction – rappel
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1. Le cadre règlementaire
Dans le cadre de sa compétence habitat, la Communauté de communes du Pays d'Ancenis a procédé
à l’élaboration de son second Programme Local de l’Habitat portant sur la période 2014/2020.
L’élaboration et le suivi d’un PLH répondent au cadre défini par le Code de la Construction et de
l’Habitation (CCH). Ainsi, l’article L. 302-3 du CCH fait obligation à l'établissement public de
coopération intercommunale de réaliser un bilan annuel, un bilan à mi-parcours et un bilan à l’issue du
PLH.
Lors du bilan à mi-parcours, le conseil communautaire délibère sur l'état de réalisation du PLH et sur
son adaptation à l'évolution de la situation sociale ou démographique. Le bilan est ensuite
communiqué pour avis au représentant de l'Etat et au comité régional de l'habitat et de
l'hébergement.
2. Les objectifs du bilan à mi-parcours
Depuis 2014, année d’approbation du PLH, diverses modifications du contexte démographique,
économique ou social ont pu influer sur l’évolution du territoire. De ce fait, un certain nombre
d’orientations peuvent aujourd’hui paraître obsolètes ou ne plus être en totale adéquation avec les
évolutions du territoire.
Le bilan à mi-parcours permet de mesurer les écarts entre les objectifs affichés au départ et les
résultats effectivement enregistrés au fil des ans. Il produit des éléments d’analyse qui permettront de
comprendre et d’expliquer les éventuels décalages et permet de faire ressortir les évolutions et
perspectives à venir pour le territoire. Ces analyses peuvent également conduire à la réorientation de
de la politique de l’habitat.
3. Rappel sur le Programme Local de l’Habitat 2014/2020
Le PLH s’appuie sur 3 orientations majeures qui se déclinent en objectifs :
1. Un développement résidentiel maîtrisé
Organiser la production de logements en tenant compte des caractéristiques du
territoire (capacité des équipements existants, différences d’attractivité territoriales)
mais aussi des influences extérieures (renforcement de la desserte en transport collectif ferroviaire, développement de l’offre sur l’agglomération nantaise),
Participer à un équilibre territorial qui renforce les polarités et les bourgs mais qui tient compte des spécificités territoriales, rapprocher l’habitat des lieux de vie
(emplois, services, …),
Adapter le rythme de construction au projet de développement du territoire,
Renforcer la qualité urbaine, architecturale, sociale et environnementale des projets,
Poursuivre le développement d’une offre de logements abordables, en accession comme en location,
Mobiliser un parc ancien qui présente quelques situations d’inconfort et qui offre encore des possibilités de reprise.
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2. Un développement résidentiel qui n’oublie pas les besoins de la population en place
Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées,
Développer une offre de logements très sociaux au sein des différents programmes et compléter l’offre d’urgence et d’insertion.
3. Un développement résidentiel qui intègre les besoins d’évolution du parc existant en matière
d’efficacité énergétique et d’adaptation à la perte de mobilité
Mettre en place des outils qui permettent à la fois l’amélioration du parc dégradé et la
remise sur le marché du parc vacant.
Les orientations retenues dans le PLH s’accompagnent du scénario de développement suivant :
Maintien d’un rythme de construction soutenu, soit environ 400 logements par an (Hypothèse d’un
taux annuel de croissance démographique à 1%) :
En favorisant les rapprochements habitat/emplois/services et en renforçant les bourgs,
En diversifiant la production de logement en termes :
de formes urbaines (plus resserrées),
de « clientèle » (location et accession abordable, locatif très social), d’opérateurs,
Soit 50 logements locatifs abordables par an
Soit 50 logements locatifs privés par an
Soit 300 logements en accession par an
En optimisant les capacités du parc existant.
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Afin de permettre la mise en œuvre des objectifs retenus, le PLH se structure en un programme
d’actions en 5 axes, eux-mêmes déclinés en actions :
Axe 1/Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
- Action 1.1. Conforter la COMPA dans son rôle d’animateur du PLH
- Action 1.2. Contractualiser avec les partenaires
- Action 1.3. Optimiser le dispositif d’observation
- Action 1.4. Développer les outils d’information
Axe 2/ Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH
- Action 2.1. Déterminer le volume foncier nécessaire à la réalisation des objectifs du PLH
- Action 2.2. Favoriser la densité et renforcer la gestion économe du foncier
- Action 2.3. Renforcer la qualité des opérations
Axe 3/Mettre en œuvre une politique foncière
- Action 3.1. Elaborer un Programme d’Action Foncière Intercommunal
- Action 3.2. Favoriser le recours aux outils réglementaires et techniques pour appliquer la
stratégie foncière
Axe 4/Soutenir la construction des logements abordables
- Action 4.1. Aide au foncier des opérations financées en PSLA (Prêt Social de Location-
Accession)
- Action 4.2. Aide au foncier des opérations financées en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et
PLA-I (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)
Axe 5/Optimiser les capacités du parc existant
- Action 5.1 Mise en place d’un partenariat pour lutter contre l’habitat indigne
- Action 5.2 Mise en place d’un Programme d’intérêt Général dédié à la lutte contre la précarité
énergétique
- Action 5.3. Favoriser la primo-accession dans le parc ancien
- Action 5.4. Aide au conventionnement du parc locatif privé
- Action 5.5. Soutenir les communes dans leurs opérations d’acquisition et de réhabilitation du
parc privé
- Action 5.6. Accompagner les communes dans la réhabilitation du parc communal existant
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II. Les évolutions du contexte depuis 2014
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1. Le contexte institutionnel local
L’organisation du territoire et son périmètre ont évolué au cours des 3 dernières années. En effet, 3
communes nouvelles se sont créées depuis 2014, issues de la fusion de plusieurs communes du
territoire :
- Belligné, La Chapelle Saint Sauveur, La Rouxière et Varades ont fusionné pour créer la commune
nouvelle de Loireauxence,
- Anetz et Saint Herblon ont créé la commune de Vair sur Loire,
- Le Fresne sur Loire et Ingrandes ont fusionné pour former la commune nouvelle d’Ingrandes – Le
Fresne sur Loire. Cette fusion a entrainé une extension du périmètre de la COMPA, qui inclut
dorénavant une commune du Maine-et-Loire.
- Au 1er janvier 2018, le périmètre du Pays d’Ancenis sera à nouveau modifié par l’intégration de la
commune nouvelle « Vallons de l’Erdre », issue du regroupement de 5 communes de la COMPA
(Bonnœuvre, Maumusson, Saint Mars la Jaille, Saint Sulpice des Landes et Vritz) avec la commune
de Freigné (jusqu’alors en Maine et Loire).
De nouvelles créations de communes nouvelles sont envisageables d’ici à la fin de ce PLH.
Toutefois, et après confirmation par les services de l’Etat, l’évolution du périmètre de la COMPA est
sans impact sur le présent bilan à mi-parcours du PLH.
En effet, le PLH s’inscrivant dans un lien de compatibilité avec le SCoT, il convient de conserver le
périmètre institutionnel prévu au SCoT, c’est-à-dire celui de 2014, identique à celui du PLH.
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La prochaine révision du SCoT, envisagée à l’occasion du bilan des 6 ans, s’attachera à redéfinir les
orientations sur le périmètre remanié. Les conséquences en matière de politique de l’habitat seront
donc déclinées dans le futur PLH, à compter de 2020.
De ce fait, pour la commune d’Ingrandes-Le Fresne, bien qu’elle fasse partie de la COMPA à la date
du bilan, les objectifs chiffrés en matière de production de logements ne concernent que la partie Le
Fresne.
2. Le contexte réglementaire et financier
2.1. Evolutions du cadre réglementaire
Au niveau national, les différentes lois (ALUR, NOTRE, Egalité Citoyenneté) promulguées ces dernières
années ont eu un impact non négligeable sur la mise en œuvre de la politique habitat dans les
territoires, notamment par l’arrivée de nouvelles règles en matière d’urbanisation, de production de
logement sociaux, de gestion partagée de la demande locative sociale, d’attribution de logements
sociaux... etc.
On note au fil des ans un accroissement régulier des compétences intercommunales dans le domaine
de l’Habitat.
Au niveau local, l’Etat et le Département ont finalisé le nouveau PDALHPD (Plan Départemental
d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées), à mettre en œuvre pour les
années 2016-2020.
2.2. Reconfiguration des partenariats financiers
Ces dernières années ont vu fortement modifier le contexte financier en matière d’aide à l’habitat, tel
qu’il était lors de l’approbation du PLH du Pays d’Ancenis. En effet, dans un contexte de réduction des
dépenses publiques locales, la quasi-totalité des aides départementales aux bailleurs sociaux ont été
supprimées. En parallèle, le dispositif départemental d’aide aux communes pour le foncier à vocation
« locatif social » a été entièrement repensé. De même, les dispositifs d’aide régionale en matière
d’habitat ont été modifiés à plusieurs reprises.
3. Le contexte socio-démographique
3.1. Croissance démographique
Le Pays d’Ancenis demeure un territoire attractif qui accueille de nouveaux habitants chaque année.
En 2008, le Pays d’Ancenis comptait près de 59 000 habitants ; en 2013, il en dénombrait 63 783.
Cependant, on note un léger ralentissement de la croissance démographique depuis la dernière
décennie. En effet, après une forte accélération de sa croissance démographique au début des années
2000, le territoire a fait face à une décélération de la croissance entre 2008 et 2013 : + 1,9 %/an
entre 1999 et 2008 contre +1,5 %/an entre 2008 et 2013. Toutefois, cette croissance a été plus
rapide que celle observée sur l’ensemble de la Loire-Atlantique (+1,1 % par an).
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Cette tendance a pu s’observer également à l’échelle départementale :
Evolution annuelle de la population en Loire-Atlantique entre 1999 et 2008
Evolution du nombre d’habitants de la COMPA depuis 1968
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3.2. Solde naturel et migratoire
On peut noter que la croissance démographique du Pays d’Ancenis est à la fois portée par le solde
naturel et par le solde migratoire : 54% de la croissance démographique de 2008 à 2013 est liée au
solde naturel et 46% au solde migratoire.
Cependant, le solde migratoire s’est ralenti depuis 2008 comparé au début des années 2000. Quant
au solde naturel, il est en hausse depuis 1990.
Evolution annuelle du solde naturel et du solde migratoire sur la COMPA depuis 1968
Evolution annuelle de la population en Loire-Atlantique entre 2008 et 2013
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3.3. Taille des ménages
Depuis une cinquantaine d’années, on remarque une baisse constante de la taille des ménages sur le
territoire. Toutefois, depuis quelques années, cette baisse a tendance à ralentir. Ainsi, sur la période
récente, la baisse est très faible, presque stabilisée (2,5 personnes par ménage). Il convient de
préciser toutefois que la taille moyenne des ménages du Pays d’Ancenis reste supérieure à celle de la
Loire-Atlantique.
Evolution de la taille moyenne des ménages depuis 1968
3.4. Composition des ménages et âge des habitants
En 2013, parmi les 25 153 ménages de la COMPA :
- 26,1 % sont composés d’une personne, (35,3% en Loire-Atlantique)
- 30,6 % sont composés d’un couple sans enfant (27,4% en Loire-Atlantique)
- 35,9 % sont composés d’un couple avec enfant(s) (27,6% en Loire-Atlantique)
- 5,9 % sont composés d’une famille monoparentale, (7,4% en Loire- Atlantique)
- 1,4 % correspondent à d’autres situations (colocation…) (2,3% en Loire-Atlantique)
On note une progression plus rapide des personnes seules et familles monoparentales.
So
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Le Pays d’Ancenis est composé d’une population encore relativement jeune et familiale. En effet, en 2013, parmi les 63 783 habitants de la COMPA :
23,3 % sont âgés de moins de 15 ans (19,5 % en Loire-Atlantique)
14,8 % entre 15 et 29 ans (18,5 % en Loire-Atlantique)
21,8 % entre 30 et 44 ans (20,1% en Loire-Atlantique)
18,9 % entre 45 et 59 ans (19,4 % en Loire-Atlantique)
13,1 % entre 60 et 74 ans (14,1% en Loire-Atlantique)
8,1 % 75 ans et plus (8,4% en Loire-Atlantique)
Depuis 2008, on observe une progression de l’ensemble des tranches d’âge, excepté celle des 15-29 ans qui est en baisse.
3.5. Catégorie socio-professionnelle
En 2013, parmi les actifs de la Communauté de communes du Pays d'Ancenis, on rencontre :
30,0 % d’ouvriers (22,5% en Loire-Atlantique)
26,8 % d’employés (27,4% en Loire-Atlantique) 24,4 % de professions intermédiaires (27,1% en Loire- Atlantique)
10,4 % de cadres (16,4% en Loire- Atlantique) 5,6 % d’artisans, de commerçants, de chefs d’entreprise (5,5% en Loire- Atlantique)
2,7 % d’agriculteurs (1,2% en Loire- Atlantique)
Depuis 2008, on observe une augmentation des cadres et des professions intermédiaires et une
baisse des ouvriers.
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3.6. Revenus des ménages
Les revenus sur le Pays d’Ancenis sont inférieurs à la moyenne départementale. En effet, le revenu
médian par unité de consommation est de 19 228 euros sur la COMPA en 2013 (contre 20 776 euros pour la Loire-Atlantique).
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4. La situation du marché de l’habitat
4.1. La construction neuve
Le territoire compte 27 948 logements en 2013 dont 90% sont des résidences principales, 7% des
logements vacants et 3% des résidences secondaires.
Entre 2008 et 2013, le parc de logement a progressé de 1,6% par an, mais cette progression est moins rapide qu’au début des années 2000 (2,4% entre 1999 et 2008). Le Pays d’Ancenis demeure un territoire principalement dédié à l’accession :
73,9% des résidences principales sont occupées par des propriétaires (62,4% en Loire-Atlantique)
25,2% sont occupées par des locataires (privés et sociaux) (36,4% en Loire- Atlantique) 0,9% des résidences principales accueillent des occupants logés à titre gratuit (1,2% en Loire-
Atlantique)
1 755 logements locatifs sociaux sont répertoriés sur la Communauté de communes du Pays d'Ancenis au 1/01/2015 (source RPLS).
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En matière de construction neuve, le PLH prévoit un objectif de production de l’ordre de 400
logements par an. Il s’agit de répondre au besoin lié au desserrement des ménages, au besoin lié à
l’évolution du parc existant et à l’accueil des nouveaux ménages.
Cet objectif de production a été décliné par commune selon la répartition suivante :
Rappel de la territorialisation des objectifs de construction neuve prévus au PLH
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Pour les 3 premières années du PLH, l’objectif de production de logements n’est pas atteint. On
observe en effet, un taux de construction très inférieur, se situant autour de 250 constructions par an.
La carte ci-dessous reprend les niveaux d’atteinte des objectifs de construction neuve, commune par
commune.
Niveau d’atteinte des objectifs de construction neuve prévus au PLH
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L’analyse du marché foncier indique que ce taux de construction neuve inférieur aux prévisions n’est
pas lié à une insuffisance de l’offre. En effet, il reste de nombreuses disponibilités foncières au sein
d’opérations groupées ou en secteur diffus en campagne.
Selon les enquêtes communales, près de 2/3 des communes du territoire proposent des lots à bâtir
dans des opérations groupées, en cours de commercialisation. Cette offre est portée par des
opérateurs privés ou publics. Tous les secteurs du territoire sont concernés : on compte près de 250
terrains en cours de commercialisation dans le secteur central, environ 25 dans la partie nord-ouest,
plus d’une soixantaine dans le secteur sud-ouest, près de 60 dans le secteur sud-est et environ 80
dans le secteur nord-est (terrains hors diffus). Plusieurs opérations apparaissent en souffrance bien
que les lots disponibles soient modestement dimensionnés, notamment dans les secteurs les plus
éloignés de l’agglomération nantaise.
On observe un coût du foncier très variable selon les secteurs concernés : si le prix des parcelles
viabilisées s’approche de 55-60 000€ pour le secteur central, on compte près de 60-75 000€ pour
l’acquisition d’un terrain en secteur sud-ouest. En revanche, le coût est inférieur à 50 000€ pour le
reste du territoire.
4.2. Le parc existant
Analyse du marché immobilier
L’analyse du nombre de transactions de maisons et d’appartements sur le territoire indique une
stabilité des mutations dans le parc existant. Il apparait qu’entre 2013 et 2015, près de 670 logements
ont changé de propriétaires chaque année sur la COMPA.
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Le tableau ci-dessous détaille les transactions effectuées pour chaque commune.
Nombre de ventes de maisons et d'appartements
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ancenis 73 88 93 82 107 71
Bonnoeuvre 9 6 4 4 8 3
Couffé 38 22 10 28 28 20
Ingrandes-Le Fresne/Loire
12 15 9 10 14 14
Joué/Erdre 29 32 31 28 26 35
La Roche Blanche 13 14 14 10 14 11
Le Cellier 67 43 39 38 44 36
Le Pin 16 14 4 10 7 7
Ligné 46 54 33 47 68 50
Loireauxence 77 66 53 74 77 95
Maumusson 13 10 13 13 11 11
Mésanger 37 59 45 43 38 45
Montrelais 13 6 12 8 9 12
Mouzeil 19 20 19 15 17 15
Oudon 38 26 28 28 31 40
Pannecé 13 19 13 20 32 15
Pouillé les Coteaux 8 5 6 14 15 12
Riaillé 23 18 27 22 30 37
Saint Géréon 41 31 23 36 22 30
Saint Mars la Jaille 25 13 11 25 23 24
Saint Sulpice des Landes 13 3 7 5 4 6
Teillé 17 13 10 13 16 14
Trans/Erdre 6 11 8 13 6 8
Vair/Loire 49 56 54 50 45 35
Vritz 5 11 8 8 6 13
Total général 700 655 574 644 698 659
Les professionnels du secteur ont tous indiqué une augmentation des ventes en 2016.
Même si le Pays est globalement jugé attractif, ils confirment cependant une différence d’attractivité
selon les secteurs : Ancenis, Saint Géréon, Mésanger et plus globalement l’axe ligérien sont des
secteurs jugés très attractifs. Cependant plus on s'éloigne, moins les biens sont vendus rapidement.
Il est précisé que certains biens immobiliers sont très recherchés et leur offre est jugée insuffisante
sur le territoire : cela concerne les pavillons récents ainsi que les maisons de campagne avec un grand
terrain. En revanche, certains biens trouvent difficilement preneurs : les appartements des années 70
(nécessitent des travaux de rénovation énergétique), les maisons de ville sans jardin.
Caractéristiques du parc existant
L’analyse du parc existant fait état des caractéristiques suivantes :
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- Il s’agit d’un parc sous-occupé : près de 47% des logements de 5 pièces et plus sont occupés
par des ménages d’1 ou 2 personnes.
- Ce parc est susceptible de muter à moyen terme : 20% des logements de 5 pièces et plus
sont occupés par des ménages âgés de 65 ans et plus.
- Enfin, on note une légère amélioration concernant le parc privé potentiellement indigne :
même s’il reste encore plusieurs communes du nord et de l’est du territoire concernées par le
mal-logement, on observe une légère amélioration sur les communes les plus au nord (légère
baisse du pourcentage de logements concernés).
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La vacance des logements
La vacance reste un sujet préoccupant : après une amélioration de la situation pour l’ensemble des
communes en 2011, le taux de vacance a tendance à augmenter à nouveau en 2015. Même si celui-
ci demeure relativement stable à l’échelle de l’EPCI (6,1% en 2007 ; 6,2% en 2009 ; 5,9% en 2011 ;
6,2% en 2013 et 6,4% en 2015 – source Filocom), certains secteurs sont plus particulièrement
impactés et affichent des taux relativement élevés (secteurs nord et est du territoire, commune
d’Ancenis).
Les perceptions communales soulignent l’acuité de cette problématique, notamment pour les
communes rurales éloignées des pôles.
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5. Le logement locatif social
5.1. La production de logements sociaux
Le PLH prévoit la production de 50 logements locatifs sociaux par an (PLUS et PLA-I). Cet objectif est
décliné par commune ou groupement de communes selon les modalités ci-dessous :
Territorialisation des objectifs de production de logements locatifs sociaux (PLUS et PLA-I)
En 3 ans, le territoire a vu son offre s’accroitre de 234 logements sociaux, se déclinant de la manière
suivante :
- Construction de 167 logements neufs dont 33 logements produits en VEFA,
- Production de 67 logements issus de la restructuration du parc existant, de l’achat de
logements du parc privé ou encore d’opérations d’acquisition-amélioration.
En parallèle, des logements ont été soustraits du parc social :
- 31 logements ont été démolis,
- 14 logements ont été vendus.
La production nette de logements sociaux sur les années 2014/2016 s’élève donc à 189 logements
soit une moyenne de 63 logements par an. Les objectifs de production sont donc atteints au niveau
quantitatif.
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En termes de répartition territoriale, la production de locatifs sociaux ne correspond pas totalement
aux objectifs prévus dans le PLH, même si l’on peut remarquer que plus de 90% de l’offre nouvelle est
localisée dans les communes pôles. L’offre nouvelle s’est concentrée sur le pôle central du territoire :
en effet, la majeure partie de la production de ces 3 dernières années est située sur Ancenis. La partie
ouest du territoire, contrairement à la programmation définie dans le PLH n’a produit aucun logement
supplémentaire. Seule la commune du Cellier a dépassé les objectifs prévus.
Le PLH prévoit une répartition des nouveaux conventionnements PLA-I/PLUS à hauteur de 30% de
PLA-I et 70% de PLUS. Au final, l’offre nouvelle se répartit sur le territoire de la manière suivante :
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On note un taux supérieur de logements conventionnés en PLA-I par rapport aux objectifs prévus,
permettant de répondre aux besoins des ménages plus fragiles sur le territoire.
5.2. La demande locative sociale sur le Pays d’Ancenis
Le nombre de demandeurs de logements sociaux augmente régulièrement depuis 2011 (source
FDLS). On note que la demande locative sociale a tendance à croitre plus rapidement depuis 2013, elle approche des 6% par an.
Ce chiffre est à mettre en parallèle avec le taux de logements sociaux sur le territoire.
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DEM
AN
DE Année 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nombre de
demandes en cours
643 589 722 740 760 802 854
Variation année
N/N+1
-8,40% +22,58% +2,49% +2,70% +5,53% +6,48%
OFFRE
Nombre de locatifs sociaux
1 648 1 656 1 644 1 690 1 704 1744 1789
Variation année
N/N+1
+0,49% -0,72% +2,80% +0,83% +2,35% +2,58%
L’offre de logements sociaux sur le territoire s’accroit régulièrement depuis 2012. Cependant, ces
dernières années, l’accroissement de l’offre semble insuffisant pour répondre à la demande locative
sociale, qui augmente de manière plus importante. Cette tendance sera à confirmer avec les
indicateurs 2016.
Le nombre d’attributions de logements est assez stable, autour de 250 attributions par an. On observe
un pic en 2015 qui correspond à une livraison importante de logements sociaux cette année-là
(Ancenis, St Géréon...). Cette livraison substantielle de logements n’a pas fait décroitre la demande
l’année suivante, le besoin de logements sociaux demeure.
En matière de délai d’attribution, il semble que le délai d’attente moyen ait tendance à augmenter.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 26
5.3. Les publics spécifiques dans les demandeurs
La demande contingentée
La part de la demande contingentée est stable sur le territoire. Les logements contingentés sont très
majoritairement attribués aux ménages fragiles du Pays d’Ancenis. Ainsi, en 2016, sur les 265
attributions, on compte 84 attributions contingentées dont : • 62 personnes originaires du Pays d’Ancenis,
• 2 provenant de Nantes, • 14 du reste du département,
• 4 originaires du Maine et Loire
• et 2 provenant d’autres départements.
Part de la demande des - de 25 ans : 8.5 %
Part de la demande des + de 65 ans : 12.5%
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 27
III. Le bilan des actions 2014 / 2016
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 28
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre le mal logement
Habitat indigne Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Partenariat avec le Département dans le cadre du Programme d’Intérêt Général (PIG)
départemental « Habitat indigne » (mobilisation des acteurs, repérage des situations) ; mise en place d’une cellule intercommunale de repérage des situations d’habitat insalubre.
Objectif : pas d’objectif chiffré
Indicateurs Résultats 2013-2016
Nombre de situations prises en charge dans
le cadre du PIG (repérées, en cours de traitement, traitées)
37 repérages (depuis janvier 2013) :
7 dossiers clos (travaux réalisés) 17 dossiers en cours
13 dossiers sans suite
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 29
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre le mal logement
Habitat indigne
Optimiser les capacités du parc existant
Lutter contre le mal logement
Couverture territoriale
21 communes concernées par une ou plusieurs situations repérées
Remarques sur les situations sans suite
Age/santé précaire : propriétaires ne
souhaitant pas de travaux lourds, orientation vers relogement/maison de
retraite Insalubrité non avérée : orientation vers le
programme « Habiter Mieux en Pays
d’Ancenis » Non-éligibilité ANAH car changement
d’usage ou reconstruction/surélévation 3 fiches de repérage n’ont pas fait l’objet de
visite (refus du propriétaire, décès) Accompagnement social
9 dossiers nécessitant un accompagnement social par Une Famille Un Toit
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 30
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre le mal logement
Précarité énergétique Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Mise en place d’un Programme d’Intérêt Général (PIG) intercommunal « Précarité énergétique »
(programme « Habiter Mieux » : repérage et accompagnement des ménages dans leur projet de rénovation + aide aux travaux),
Montant de l’aide financière COMPA : 500 € par logement,
Objectif : 240 dossiers de propriétaires occupants et 30 dossiers de propriétaires bailleurs,
sur 3 ans.
Indicateurs Résultats 2014-2016
Propriétaires occupants
Nombre de situations prises en charge dans
le cadre du PIG 220 dossiers financés
Montant des travaux engagés 4 893 274 € TTC
Montant des aides accordées par la COMPA 110 000 € d’aide aux travaux
Propriétaires bailleurs
Nombre de logements conventionnés 1 logement conventionné
Montant des travaux engagés 14 061€ TTC
Montant des aides accordées par la COMPA 500 € d’aide aux travaux
Type et durée de conventionnement Conventionnement très social sur 9 ans
16
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 31
Optimiser les capacités du parc existant
Lutter contre le mal logement Précarité énergétique
Actions complémentaires au programme Habiter Mieux (repérage via Habiter Mieux
mais financement ANAH sur une autre ligne budgétaire)
3 projets de rénovation complète de logements locatifs
- 2 logements vacants dégradés / 1 logement vacant très dégradé
- Maisons situées à Riaillé, Varades et Le Cellier
Gain économie d’énergie médian :
41.4%
Gain moyen théorique :
Saut de 2 étiquettes énergie
Localisation des 267 projets ayant fait l’objet d’une demande de subvention 2014-2016
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 32
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Primo-accession dans le parc ancien Etat d’avancement ACTION REPORTEE
Aide aux travaux d’amélioration, sous conditions de performance énergétique du logement
après travaux (pour les ménages, sous conditions de ressources)
Objectif : 10 logements /an
Indicateurs Résultats 2014-2016
Nombre de logements améliorés Non réalisé
Montant des travaux engagés
Montant des aides accordées par la COMPA
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 33
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Primo-accession dans le parc ancien
Action abandonnée dans sa forme initiale
Réflexion engagée sous l’angle de la résorption de l’habitat vacant de cœur de bourg.
Réunions d’un groupe de travail thématique (4 élus de la commission aménagement du territoire) pour définir les modalités d’une intervention COMPA :
- une réunion avec le groupe de travail, - une réunion avec le groupe de travail élargi ; participation de professionnels de
l’immobilier (agence immobilière, notaire, architecte/maitre d’œuvre).
Envoi d’un questionnaire aux communes pour le bilan à mi-parcours ; la vacance des logements
en centre-bourg fait partie des thématiques abordées.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 34
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Opérations d’acquisition-réhabilitation de bâtiments existants pour créer du locatif social Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Montant de l’aide financière COMPA : 5 000 € / logement
Objectif : 5 logements /an
Cible : communes hors pôles
Indicateurs Résultats 2014-2016
Nombre de logements financés dans le cadre d’une acquisition-amélioration communale
1 logement sur La Rouxière
Montant des travaux réalisés 137 000 €
Montant des aides accordées par la COMPA 5 000 €
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 35
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Opérations d’acquisition-réhabilitation de bâtiments existants pour créer du locatif social
1 projet situé à La Rouxière : un logement T3 acheté et réhabilité par la commune.
- Début des travaux en janvier 2015 ; gain énergétique : classe F avant travaux et classe C après travaux ;
- Gestion locative par la commune - Logement en financement PLA-I
- Cofinancement du projet : Etat, Conseil Départemental, Région, COMPA - Autofinancement 32%
Projets à venir pour 2017 :
- Bonnoeuvre : 3 logements
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 36
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Travaux de réhabilitation du parc locatif communal (adaptation et amélioration thermique) Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Montant de l’aide financière COMPA : 20% du montant HT des travaux avec un plafond de
subvention de 4 000€ par logement
Objectif : 5 logements /an
Cible : toutes les communes
Indicateurs Résultats 2014-2016
Nombre de logements communaux
réhabilités
2 logements sur Pannecé
14 logements sur Le Cellier
Montant des travaux réalisés 1 854 244 € HT
Montant des aides accordées par la COMPA Aide aux travaux : 64 000 €
Nombre et type de conventionnement
2 conventions ANAH, loyer social, durée 6 ans
1 convention ANAH, loyer très social
13 conventions PLA-I
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 37
Optimiser les capacités du parc existant Lutter contre la vacance
Travaux de réhabilitation du parc locatif communal (adaptation et amélioration
thermique)
Commentaires
Projet Pannecé réalisé en 2014 - 2 logements communaux conventionnés ANAH (social) sur 6 années ;
- gestion locative par la commune ;
- gain énergétique : classe F avant travaux et classe C après travaux ; - Co-financeur : Région
Projet Le Cellier en cours de réalisation
- Bail à réhabilitation entre Le Cellier / Une Famille Un Toit - 1 logement conventionné ANAH (très social) et 13 logements conventionnés PLA-I ;
- gestion locative par Une Famille Un Toit
- gain énergétique : classe F avant travaux et classe B ou C après travaux ; - co-financeurs : Région, Conseil départemental, Etat, Fondation Abbé Pierre
Projets à venir pour 2017 :
- Pannecé : 1 logement
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 38
Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics
Construction de logements locatifs sociaux Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Pour assurer l’équilibre financier des opérations de construction in fine.
En intervenant sur le principe de la subsidiarité pour éviter le saupoudrage des aides et
permettre d’aider à la réalisation d’opérations qui ne seraient pas financées par d’autres partenaires.
Montant de l’aide financière COMPA : 2 500 € par logement.
Objectif logements aidés par la COMPA : 25 logements PLUS ou PLA-I/an (concerne les
communes hors pôles du PDH).
Rappel des objectifs de construction de logements sociaux sur le territoire : 50 logements PLA-I
et PLUS par an ; objectifs territorialisés par commune ou groupement de communes.
Indicateurs Résultats 2014-2016
Nombre de logements financés en PLUS et PLA-I ayant bénéficié de l’aide de la COMPA
15 logements sociaux - Le Cellier
Prix de vente des terrains vendus par les communes
1€
Nombre de logements sociaux produits
(commencés) sur le territoire 234 logements
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 39
Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics
Construction de logements locatifs sociaux Bilan 2014-2016 en matière de production de logements locatifs sociaux :
234 logements produits (construction neuve, VEFA, rachat de logements communaux ou
privés, restructuration /division logement...) 14 logements vendus
31 logements démolis
soit un bilan de 189 logements en offre nouvelle
Parmi ces opérations : Aide financière pour l’acquisition du foncier mise en place en 2014.
Une opération située hors pôle, financée par la COMPA en 2015 : 15 logements sur Le Cellier
Montant de l’aide financière COMPA : 37 500 €
Les autres opérations de production de logements n’ont pas bénéficié de l’aide de la COMPA ;
o soit elles étaient situées sur des communes pôles, o soit elles ont été réalisées en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), opération qui
ne nécessite pas la revente du foncier au bailleur social à prix minoré.
Les logements de La Rouxière et de Bonnoeuvre sont comptabilisés en offre nouvelle mais
n’ont pas bénéficié de l’aide au foncier ; les projets ont bénéficié d’une aide de la COMPA au titre de l’acquisition-réhabilitation.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 40
Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics Opérations en location-accession
Etat d’avancement ACTION REPORTEE
Pour assurer l’équilibre financier des opérations de construction in fine et réduire le coût
d’acquisition pour l’accédant.
Objectif logements aidés par la COMPA : 25 logements en PSLA/an (concerne toutes les
communes du territoire).
Indicateurs Résultats 2014-2016
Nombre de logements financés en PSLA
ayant bénéficié de l’aide de la COMPA Non réalisé
Prix de vente des terrains vendus par les
communes
Prix de vente des logements vendus par les
opérateurs
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 41
Soutenir la construction des logements abordables Minorer la charge foncière des aménageurs publics
Opérations en location-accession Pas de projets d’opérations en location-accession sur le Pays d’Ancenis. Très peu de projets en
Loire-Atlantique (projets principalement situés sur Nantes Métropole).
La COMPA a participé en 2015 au groupe de travail sur l’accession sociale mis en place par le
Département : le PSLA groupé ne semble pas un outil bien adapté pour le Pays d’Ancenis.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 42
Mettre en œuvre une politique foncière
Mettre en place un Programme d’Action Foncière Intercommunal
Etat d’avancement ACTION REPORTEE
Indicateurs Résultats 2014-2016
Indicateurs à définir en fonction de l’action mise en place
Non réalisé
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 43
Mettre en œuvre une politique foncière
Mettre en place un Programme d’Action Foncière Intercommunal La mise en œuvre d’un Programme d’Action Foncière en tant que tel n’est plus envisagée dans
l’immédiat.
La COMPA s’est mobilisée sur l’accompagnement de la révision des documents d’urbanisme
communaux.
A travers ces démarches PLU, l’accompagnement de la COMPA consiste à porter à la
connaissance des élus locaux les potentialités de construction de logements en cœur de
bourg, les logements vacants et/ou dégradés.
En phase de réflexion sur le PADD, une analyse stratégique est alors menée par la commune :
intérêt des secteurs pour l’habitat, analyse de la dureté foncière.
Pour les secteurs reconnus comme devant faire l’objet d’une évolution dans les 10 ans du PLU
en cours d’élaboration, des Orientations d’Aménagement et de Programmation sont élaborées.
Une base de données est en cours de constitution pour recenser les projets urbains et les potentialités
d’urbanisation.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 44
Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH
Transcrire les orientations du PLH dans les documents d’urbanisme Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Indicateurs Résultats 2014-2016
Approbation du SCoT SCoT approuvé le 28/02/2014
Nombre de PLU compatibles/mis en compatibilité
6 PLU compatibles et 22 PLU en cours de révision ou d’élaboration
Nombre d’opérations d’aménagement >5 000m² de surface plancher (ZAC, PA)
ayant fait l’objet d’un accompagnement par la COMPA (programmation,... etc)
3 accompagnements sur les PA
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 45
Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH
Transcrire les orientations du PLH dans les documents d’urbanisme
Transmission d’un « porter à connaissance » sur l’habitat, transmis lors de la révision des PLU
Accompagnement dans le cadre de la révision ou l’élaboration des PLU (OAP – Orientations
d’Aménagement et de Programmation)
Accompagnement des opérations d’aménagement (ZAC, PA) :
o Le Cellier (Les Gattières), Oudon (Les Fontenies), Saint Mars la Jaille (Le Champ du
Puits),
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 46
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Animer le PLH et contractualiser avec les partenaires Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Animer Accompagnement des communes (PLU, négociations avec les partenaires pour une
programmation concertée du locatif social, ...),
Mobilisation du partenariat sur les publics spécifiques (personnes âgées, jeunes, ménages en
voie de sédentarisation), Création de groupes de travail thématiques,
Mise en place d’un comité de suivi du Programme Local de l'Habitat.
Contractualiser Pour le développement et la gestion du logement social (avec les communes, l’Etat, le
Département, les bailleurs, les opérateurs, …),
Dans le cadre du PIG « Habitat indigne » (avec le département),
Pour l’élaboration d’un Plan Local de Maintien à Domicile (avec le CLIC).
Indicateurs Résultats 2014-2016
Sollicitation des services de la COMPA
Recensement des partenariats mis en place
Mise en place de groupes de travail thématiques
Réunions du comité de suivi du PLH
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 47
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Animer le PLH et contractualiser avec les partenaires
Accompagnement des communes projets acquisition-réhabilitation, rénovation logements
communaux, production de logements sociaux, projets village
seniors.
Mobilisation des partenaires /publics spécifiques public jeune : point annuel Asso Habitat Jeunes. personnes âgées : rencontres avec le CLIC.
public très modeste : réunions avec les travailleurs sociaux (CMS,
CCAS) et associations (UDAF) sur habitat indigne et précarité énergétique.
ménages éligibles au logement social : mise en place de formation pour les agents en charge de l’accueil dans les communes.
Création de groupes de travail thématiques
logement vacant en centre-bourg.
gestion de la demande locative sociale. cellule intercommunale de lutte contre le logement
insalubre.
Concertation Plan partenarial de gestion de la demande locative
sociale (PPG). séminaire bilan à mi-parcours.
Comité de suivi du PLH 20 réunions de la commission aménagement du
territoire.
Au-delà des actions pré-fléchées par le PLH initial, la COMPA a renforcé son rôle sur l’habitat en :
pilotant l’élaboration et la mise en œuvre du Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs (PPG),
participant aux réunions d’élaboration du Plan Local d’Actions pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PLALHPD),
participant au Comité de Pilotage du Dispositif Sévigné, entamant une démarche de constitution d’un réseau de partenaires Habitat-Logement à
travers les premiers contacts établis avec l’ADIL, le SCL (Service Conseil Logement) et le
CREHA Ouest.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 48
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Observer et informer Etat d’avancement ACTION POURSUIVIE
Observer Observatoire de la demande locative sociale, du foncier,
Evaluation annuelle de la mise en œuvre du Programme Local de l'Habitat.
Informer Guichet unique habitat à l’attention des ménages et des communes,
Concertation, séminaire annuel,
Diffusion (articles de presse, exposition, outils de communication COMPA….).
Indicateurs Résultats 2014-2016
Données des différents observatoires
Liste des outils/structures partenaires qui
utilisent l’observatoire
Rapport annuel d’évaluation du PLH
Bilan de l’accueil par le guichet unique
Compte-rendu du séminaire habitat
Recensement des outils de diffusion
Recensement des outils de communication à
l’attention des ménages et des communes
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 49
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Observer et informer
Centralisation des informations habitat partenariat ADIL : réflexion en cours à propos des permanences
mise en place d’un espace info énergie
Communication articles de presse, flyers, affiches, articles dans bulletin
communaux, conférence de presse, visite de chantier.
réunion d’information avec les artisans /Habiter Mieux.
Observation Observatoire de la demande locative sociale : traité dans le
cadre de la concertation sur le PPG.
Observatoire foncier (intégrant la veille foncière) : base de
données disponibilité foncière et projets urbains en cours de constitution, volet financier non traité à ce jour.
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 50
Synthèse des éléments du bilan des actions – enjeux
pour la suite du PLH
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Le bilan de cette action est plutôt positif. La COMPA est un interlocuteur bien identifié par les
communes sur la thématique du logement social - notamment pour la production de logements
sociaux et le PPG - mais également pour son action sur le parc existant (développement de l’offre de
logement et logement insalubre). La COMPA est également contactée sur les questions ayant trait aux
documents d’urbanisme.
Un autre point fort de cette action est le développement de partenariats au service de l’homogénéité
de l’information sur le territoire :
Département : habitat insalubre
Créha Ouest : gestion de la demande locative sociale (PPG)
ADIL
Permanences Espace Info Energie
Enfin, le bilan fait ressortir un début de mobilisation des partenaires sur les publics spécifiques, pour le
public jeune, les personnes âgées et les publics très modestes.
Cependant, il est relevé quelques points faibles :
L’information et la communication sont jugées insuffisantes sur les thématiques suivantes : aides
financières existantes à destination des professionnels et des communes, la gestion locative et
l’adaptation des logements, cela malgré la réalisation d’articles et d’opérations de communication
(presse locale, bulletins communaux, visite de chantier, réunions d’information…)
Par ailleurs, l’observatoire de l’habitat et du foncier est peu développé, seules quelques thématiques
ont été abordées :
L’observatoire de la demande locative sociale a été traité dans le cadre de la concertation sur
le PPG,
L’observatoire foncier (intégrant la veille foncière), notamment la constitution d’une base de
données disponibilité foncière et projets urbains est en cours de réalisation, le volet financier
n’est pas traité à ce jour.
Renforcer le rôle de la COMPA dans le suivi et l’animation du PLH
Action à poursuivre
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 51
Utiliser les outils réglementaires pour mettre en œuvre les orientations du PLH
Le bilan de cette action est positif : la pertinence du dispositif d’accompagnement des communes sur
la révision des PLU mis en place par la COMPA est reconnue par l’ensemble des partenaires. Ce
dispositif propose :
La transmission d’un porter à connaissance COMPA,
La participation quasi-systématique des agents du pôle « Aménagement du territoire » aux
réunions sur les PLU,
Un accompagnement sur les Orientations d’Aménagement et de Programmation
Une connaissance fine du territoire, des secteurs de projet…
Une capacité à diffuser les orientations du PLH au plus près du terrain au-delà du rôle
traditionnel de PPA.
A mi-année 2017, le Pays d’Ancenis comprend 6 PLU compatibles et 22 PLU en cours de révision ou
d’élaboration.
Optimiser les capacités du parc existant
Mettre en œuvre une politique foncière
Cette action n’a pas été mise en œuvre telle qu’initialement prévue (Programme d’Action Foncière).
Cependant, la COMPA s’est mobilisée sur l’accompagnement des communes dans leur stratégie de
développement et d’aménagement, notamment sur les points suivants :
Inventaire des gisements fonciers dans les PLU,
Inventaire des dents creuses,
Etude du potentiel de densification,
Constitution d’une base de données pour recenser les projets urbains et les potentialités
d’urbanisation
Utiliser les outils réglementaires
pour mettre en œuvre les orientations du PLH
Action à poursuivre
Mettre en œuvre une politique foncière
Action à poursuivre
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 52
Soutenir la construction des logements abordables
SUR LE VOLET ACCESSION SOCIALE
L’intervention de la COMPA en matière d’accession abordable était initialement prévue via une aide à
l’accession avec un fléchage sur le PSLA groupé. Cette aide financière à destination des communes n’a
pas été mise en place. En effet, le dispositif intercommunal proposé ne semble pas adapté pour les
territoires péri-urbains à ruraux équivalents. Les projets sont principalement situés sur Nantes
Métropole.
Cependant, les réponses des communes au questionnaire envoyé par la COMPA lors du bilan à mi-
parcours indiquent que l’intérêt des communes sur l’accession sociale demeure et que le besoin reste
d’actualité.
SUR LE VOLET LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
L’aide au foncier des opérations de construction de logements locatifs sociaux (PLUS et PLA-I) à
destination des communes a été mise en œuvre. Il résulte de celle-ci un bilan mitigé.
Les objectifs de production de logements sociaux ont été atteints pour les 3 premières
années : on comptabilise 213 logements en offre nouvelle (142% de l’objectif de production
de logements sociaux).
En parallèle, la COMPA a engagé une réflexion sur la prise en charge des garanties d’emprunt,
dans le cadre du Pacte Fiscal et Financier.
Toutefois, le dispositif financier semble aujourd’hui inadapté au nouveau contexte de production de
logement social.
En effet, la COMPA avait choisi de ne pas accompagner financièrement les projets déjà
soutenus par le Conseil Départemental, situés dans les communes pôles. Or, la production de
locatifs sociaux des 3 dernières années se situe quasi-exclusivement sur les communes pôles.
De plus, le dispositif financier départemental a été complètement remanié.
Par ailleurs, le dispositif est mis à mal par l’émergence de nouveaux modes de production du
locatif social. La COMPA n’intervenant que sur le foncier communal, elle n’a pas pu intervenir
pour les opérations en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou localisées sur du foncier
appartenant anciennement aux bailleurs sociaux (optimisation foncière) ou encore dans les
changements d’affectation de logements pré-existants.
Soutenir la construction des logements abordables
volet accession sociale
volet logement locatif social
Action à revoir / à développer
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 53
Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre le mal-logement
SUR LE VOLET « HABITAT INDIGNE »
On peut noter la forte mobilisation des acteurs de terrain, motivés par la thématique, l’efficacité de la
cellule intercommunale de repérage et la bonne couverture territoriale de l’action. Les repérages ont
eu lieu sur l’ensemble du territoire : 21 communes ont 1 ou plusieurs logements concernés. La
complémentarité du dispositif avec d’autres programmes (précarité énergétique) est pertinente : les
situations repérées ne présentant pas de caractère d’insalubrité avérée peuvent, le cas échéant, être
prises en charge par un autre programme. Enfin, cette action qui était une première sur le
département est à présent référencée dans le PDALHPD et a vocation à être étendue à d’autres
territoires.
Un bémol à cette organisation réside dans le fait que le dispositif ne couvre pas tout le champ de
l’indignité ; les situations moins graves (infractions au Règlement Sanitaire Départemental – RSD) ne
sont pas toujours prises en charge par les communes.
SUR LE VOLET « PRECARITE ENERGETIQUE »
Le bilan est positif :
Le fait d’avoir un dispositif unique, bien référencé, à l’attention de tous les propriétaires
(occupants et bailleurs) est facilitant.
La COMPA a fait le choix de l’entrée « précarité énergétique » pour répondre à l’objectif de
conventionnement avec les bailleurs, permettant de produire ou d’améliorer le locatif social
privé.
Le bilan positif pour les propriétaires occupants a conduit à la prolongation du programme
pour une année supplémentaire (objectif 2014/2016 atteint à 94 %).
La volonté locale affirmée de diriger l’outil vers les propriétaires très modestes a pu apporter
une réponse locale à la problématique des plus démunis.
Le programme est une réussite sur le plan écologique et économique. Il est fait état d’une
forte proportion de projets volontaristes, le gain médian d’économie d’énergie se situant
autour de 41% (25% demandé par l’ANAH) et d’une action en faveur de l’emploi local : 56 %
des projets ont mobilisé des entreprises du Pays d’Ancenis.
En revanche, le bilan s’avère décevant pour les propriétaires bailleurs, malgré une communication
régulière sur le programme. Malgré tout, 3 logements locatifs repérés par Habiter Mieux ont été
rénovés et financés sur une autre ligne financière de l’Anah.
Optimiser les capacités du parc existant– Lutter contre le mal-logement
volet « habitat indigne »
volet « précarité énergétique »
Action à poursuivre
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 54
Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre la vacance
SUR LE VOLET « AIDE AUX PARTICULIERS » POUR LA REPRISE DU PARC VACANT
L’aide à destination des particuliers, sous conditions de ressources, n’a pas été mise en place, la
COMPA redoutant les effets pervers du dispositif initialement prévu. En effet, l’effet d’aubaine de la
subvention publique aurait pu inciter des ménages modestes (cible initiale) à s’engager sur des projets
trop complexes financièrement (acquisition-rénovation pouvant être onéreuse/lourde techniquement).
Au final, la COMPA n’aurait pas été en mesure d’analyser les situations individuelles pour limiter ce
risque.
La réflexion est à présent engagée sous l’angle de la résorption de l’habitat vacant de cœur de bourg.
Un groupe de travail thématique a été mis en place au sein de la commission Aménagement du
territoire. Par ailleurs, l’intérêt des communes sur ce sujet a été confirmé lors du questionnaire sur le
bilan.
SUR LE VOLET « AIDES AUX COMMUNES » POUR L’ACQUISITION-AMELIORATION DE
LOGEMENTS VACANTS OU LA RENOVATION DES LOCATIFS COMMUNAUX,
Le bilan sur ces actions s’avère mitigé.
Le dispositif mis en place a favorisé la remise en location de logements performants en matière
énergétique, qui bénéficient de charges locatives optimisées. L’obligation de conventionnement ANAH
ou PLA-I permet de maintenir ou de créer du logement très social dans les communes, en lien avec
les objectifs de production de logements sociaux sur le territoire. Ces dispositifs permettent de
répondre à la problématique de la vacance en cœur de bourg.
Cependant, ils sont insuffisamment connus et mobilisés, et ne sont efficaces qu’en complémentarité
avec les aides des autres partenaires, ce qui les rend fragiles dans la durée, les dispositifs
partenariaux étant régulièrement remaniés.
Enfin, le contexte économique et institutionnel est aujourd’hui peu favorable aux acquisitions
immobilières par les communes rurales.
Optimiser les capacités du parc existant – Lutter contre la vacance
volet « aide aux particuliers » pour la reprise du parc vacant
volet « aides aux communes » pour l’acquisition-amélioration
volet « aides aux communes » pour la rénovation des locatifs communaux
Action à revoir / à développer
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 55
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IV. La seconde moitié du PLH
Enjeux et pistes d’actions
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 57
1. Territorialisation des objectifs de production de logements
Pour la construction neuve
Pour la production de logements locatifs sociaux
Les objectifs chiffrés prévus par le PLH sur ces 2 thématiques sont maintenus sur le territoire pour la
suite du PLH. Ces derniers figurent dans le SCoT et ont été repris dans tous les documents
d’urbanisme en cours de révision.
Le bilan de fin de parcours permettra de voir si un rééquilibrage de la production a eu lieu. Par
ailleurs, la fin du PLH correspondant au bilan à mi-parcours du SCoT, ce dernier déterminera les
orientations à venir pour le futur PLH.
2. Thématiques à revoir
A la lecture des éléments détaillés précédemment, 3 thématiques ressortent du diagnostic :
Lutte contre la vacance en centre-bourg
La production de logement locatif social
L’accession abordable
Les actions mises en place ne répondent pas suffisamment aux besoins qui émanent du territoire ou
ne sont plus adaptées.
VACANCE EN CENTRE-BOURG
Les enjeux
Répondre aux besoins en logement à proximité des services, en cœur de bourg, rapprocher
des ménages du bourg et accueillir de nouveaux habitants
Lever les freins à la reprise du parc existant (freins à la vente, freins à l’acquisition, freins à la
location), accompagner les porteurs de projets publics et privés. Le nombre de transactions
immobilières est stable depuis plusieurs années sur le Pays d’Ancenis (autour de 600 / 700
transactions par an), le parc existant résiste bien face à l’attrait de la construction neuve. Pour
autant, certaines zones sont jugées moins intéressantes.
Pallier l’absence d’opérateurs du logement social dans les zones moins attractives et
accompagner les communes et/ou les associations qui créent du logement social. La stratégie
des opérateurs s’intensifie et se concentre toujours plus vers les communes pôles. Les
communes rurales peinent à attirer les bailleurs sociaux pour des projets neufs, les projets de
réhabilitation sont encore moins envisageables.
Revitaliser les bourgs ruraux, lutter contre la dégradation des biens bâtis et préserver la
qualité urbaine et architecturale des centre-bourgs
Limiter l’extension urbaine, favoriser le renouvellement urbain et produire du logement dans
des secteurs déjà aménagés
Bilan à mi-parcours du PLH 2014/2020 Page 58
Les pistes d’actions
Proposer un accompagnement de la COMPA dans le cadre d’un appel à projet à destination
des communes.
- affirmation d’une volonté communale de travailler sur la thématique,
- création d’un groupe de travail partenarial,
- sélection des biens immobiliers ou secteurs concernés,
- production d’un diagnostic global (fiche détaillée sur chaque bien, identification des
freins/opportunités, ...)
- identification des outils/leviers nécessaires à la reprise (diagnostic énergétique, visite
technique avant achat, estimation coût projet, conseil foncier /urbanisme / financier,
etc...),
- communication /recherche de porteurs de projets potentiels.
Mettre en place une aide à 2 facettes :
- Boite à outils à destination des porteurs de projets publics/privés sous forme d’un
accompagnement ciblé.
- Maintien de l’aide financière existante à destination des communes (acquisition-
réhabilitation pour création locatifs sociaux) mais modification du montant de la
subvention et ouverture aux porteurs de projets privés.
LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
Les enjeux
Atteindre les objectifs du PLH, pour les communes qui n’ont pas ou insuffisamment produit de
locatifs sociaux. Même si l’objectif annuel de production est atteint au niveau du Pays
d’Ancenis, 77 % de l’offre nouvelle de locatifs sociaux est située sur le pôle central. Les autres
communes ont partiellement atteint les objectifs de production fixés en 2013 ou n’ont pas
commencé la production.
Soutenir les projets situés dans les communes hors pôles en cours ou venir, rendus
financièrement fragiles. Malgré les volontés communales, l’équilibre financier des opérations
s’avère de plus en plus complexe. Cette fragilisation est liée à plusieurs facteurs :
o modification des règles de financement public depuis 2014 (Conseil départemental,
Etat, ...)
o évolution des stratégies territoriales des bailleurs sociaux : recentrage des projets
vers les polarités en lien avec l’évolution des financements et des recommandations
nationales.
Répondre à une demande locative sociale en croissance régulière, dans un contexte
d’augmentation des délais d’attribution.
Lever les freins financiers, tel que le faible montant de rachat du foncier par le bailleur sur les
secteurs tendus
Les pistes d’actions
Maintenir l’aide financière de la COMPA mais modifier les modalités d’intervention
- Revoir le public cible (élargissement à l’ensemble des communes),
- Moduler les montants attribués selon la typologie des projets financés (construction
neuve, acquisition-réhabilitation, VEFA) et selon la valeur foncière de référence.
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ACCESSION ABORDABLE
Les enjeux
Proposer un parcours résidentiel complet aux habitants sur l’ensemble du territoire
Continuer à accueillir de nouveaux ménages, dans les communes où le coût du foncier est
élevé, en favorisant la mixité sociale et en sécurisant l’accession à la propriété
Accueillir des jeunes couples et des familles dans les communes plus touchées par le
vieillissement
Accompagner les communes afin qu’elles puissent « maîtriser » les acquisitions par les
ménages
Les pistes d’actions
Supprimer le dispositif initial visant à l’aide aux communes pour la réalisation de projets en
PSLA groupé (Prêt Social Location Accession)
Mettre en œuvre un dispositif financier pour l’accession abordable dans un cadre plus adapté
à la réalité du marché local. A étudier entre :
o Mettre en place une aide à l’accession abordable par le biais du PSLA diffus, dispositif qui fonctionne dans des territoires similaires au Pays d’Ancenis.
Ou
o Mettre en place une aide au foncier, à destination des communes, pour des opérations
publiques ou privées, dans le cadre d’une convention bi ou tripartite avec les partenaires. Mise en place de critères de sélection des projets d’acquisition aidés.