LES DROITS DE PRÉEMPTION

DU LOCATAIRE D'HABITATION :

Ce que change la loi AurillacJuin 2006

AVANT-PROPOS

1. L'art de légiférer : de temps à autre, notre arsenaljuridique s'enrichit de dispositifs législatifs mis enplace sous la pression de l'opinion, face à l'urgence de remédier à une situation qui paraît insupportable.Les propositions de loi les plus diverses, souvent lesplus audacieuses, fusent : le parlement, tous bancsconfondus, se mobilise alors sur le sujet qu'il traitesouvent de façon hâtive, sans que la concertation et laréflexion préalables n'aient été convenablementmenées.

Il en ressort le meilleur ou le pire : parfois la fulgurancede l'action permet la mise en place de dispositionsinnovantes, simples et efficaces ; parfois au contraire,elle produit des règles compliquées dont on peut sedemander, à la réflexion, si elles satisfont la prévision dulégislateur.

La loi de juin 2006 relative au droit de préemption età la protection des locataires en cas de vente d'unimmeuble, dite loi Aurillac, participe de ces textes éla-borés sous pression ; elle met en oeuvre un dispositifque nous pensons complexe à l'excès et qui estdécrit plus loin. Il est toutefois prématuré d'apprécierson efficacité et de dire s'il satisfait les objectifs pour-suivis.

2. Un peu d'histoire : la loi Aurillac constitue la deuxièmeréponse publique, donnée huit ans après la première, auphénomène, décrit comme préoccupant, d'augmenta-tion des ventes par lots d'ensembles immobiliers d'ha-bitation, dans certaines grandes villes et spécialement àParis.

L'hiver 1997-1998 est l'occasion d'une première alerte :un grand propriétaire de logements locatifs à caractèreprivé (le groupe SCIC, aujourd'hui ICADE) décide eneffet, à l'expiration des conventions souscrites en con-trepartie de financements aidés, de vendre quelquesimmeubles situés en banlieue parisienne en délivrantaux locataires congé en vue de la vente, en applicationde la loi.

Des élus locaux sonnent l'alarme, déclarant insuppor-table que les locataires soient mis devant l'alternative d'acheter leur logement ou de le quitter. Des parle-mentaires tentent, par voie d'amendement et de ques-tions orales au gouvernement, de faire interdire auxbailleurs personnes morales de délivrer congé en vuede la vente. Le ministre délégué au logement, soucieuxde maintenir l'équilibre de la relation locative posé parla loi du 6 juillet 1989, propose de lancer aussitôt une

concertation entre représentants des bailleurs et deslocataires, aux fins d'organiser les ventes par lots dansles ensembles immobiliers d'habitation.

La concertation s'engage sous l'égide de la commissionnationale de concertation ; elle est animée par un hautfonctionnaire, désigné spécialement à cet effet, qui s'in-forme des meilleures pratiques observées en la matièreet propose aux partenaires d'en faire une charte debonne conduite.Ainsi naît l'accord collectif de locationdu 9 juin 1998, étendu par voie réglementaire le 22juillet 1999.

Cet accord, décrit plus loin, est dans l'ensemble bienreçu et convenablement appliqué. Il suscite toutefoisquelques contentieux intéressant la détermination deson champ d'application et des sanctions encourues enraison de son application défaillante.En tous cas, l'accord n'empêche pas le développementdes ventes par lots et favorise sans doute l'acquisition deleur logement par un nombre significatif de locataires.

3. L'actualité du sujet : en 2004-2005, le sujet revêt uneacuité nouvelle, en raison spécialement de la mise envente par lots de plusieurs dizaines d'immeubles d'ha-bitation qu'un fonds américain a acquis en blocquelques mois auparavant à la suite de la cession dece portefeuille d'immeubles par une société foncièrefrançaise ; les immeubles concernés sont principale-ment situés dans l'ouest parisien (8e, 16e, 17e arrondis-sements) et occupés par des locataires capables demobiliser la presse et les élus de tous bords. Il estvrai que, si les ventes par lots ne s'opèrent alors quetrès exceptionnellement moyennant la délivrance decongés en vue de la vente, les offres de vente sont fai-tes à des prix élevés, à l'instar de ceux du marchéparisien.

L'écho médiatique se développe en fustigeant pêle-mêlele désengagement des investisseurs institutionnels dusecteur du logement, le comportement qualifié de spé-culatif de ceux qui acquièrent en bloc en vue de larevente au détail, l'effet prétendu inflationniste desmises en vente, l'insuffisante protection des locatairesen place, l'impuissance des élus locaux à endiguer lephénomène, etc.

La passion s'empare vite du débat médiatique et poli-tique qui néglige alors par trop la nécessité d'uneétude raisonnée des données économiques et socialesdu sujet. Bref, les propositions de réforme les plusaudacieuses sont articulées, de l'interdiction de diviserles immeubles sans autorisation à la décote jusqu'à 30 % du prix, devant être obligatoirement appliquée aulocataire.

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Différentes propositions de loi relati-ves à la protection des locataires…

9 février 2005 : proposition n° 2063 diteAurillac, relative au droit de préemption deslocataires en cas de vente d'un immeuble

10 mars 2005 : proposition n°238 tendant à lutter contre la vente à la découpe et la spé-culation immobilière et à garantie la mixitésociale

11 juillet 2005 : proposition n° 353 renfor-çant les protections des locataires et victimes deventes à la découpe

16 juin 2005 : proposition n° 406 relative audroit de préemption et à la protection des loca-taires en cas de vente d'un immeuble

11 mai 2005 : proposition n° 2307 tendant àlutter contre les excès des ventes par lots et dela spéculation immobilière.

Le gouvernement tente un premier apaisement en invi-tant les représentants des propriétaires et des locatai-res à remettre sur le métier l'accord collectif delocation du 9 juin 1998, en vue de rechercher une amé-lioration accrue de la protection des locataires : l'ac-cord du 16 mars 2005 répond à cette attente pour sessignataires, mais est considéré comme insuffisant partrois associations de locataires qui s'opposent à sonextension réglementaire.Le deuxième apaisement est recherché par la voie par-lementaire en favorisant l'inscription à l'ordre du jourde la proposition de loi présentée par Mme MartineAurillac, député-maire du 7ème arrondissement de Paris,et d'autres membres de la majorité parlementaire : c'estla loi ici présentée.

Chronologie de la réforme

9 février 2005 : dépôt de la proposition de loi

16 juin 2005 : texte adopté par l'assembléenationale en première lecture (rapporteur :Christian Decocq)

13 octobre 2005 : texte adopté par le sénaten première lecture (rapporteur : LaurentBeteille)

15 décembre 2005 : texte adopté par l'as-semblée nationale en deuxième lecture

29 mars 2006 : texte adopté par le sénat en

deuxième lecture11 avril 2006 : texte arrêté par la commissionmixte paritaire

Juin 2006 : loi relative au droit de préemptionet à la protection des locataires en cas de vented'un immeuble

4. La réalité économique : Il convient d'apprécier le vérita-ble impact économique et social de ces ventes et pourcela, éviter tout amalgame vecteur d'incompréhensions,de peurs et de bruits infondés. Nous tenterons donc derépondre à plusieurs lieux communs issus des débatspubliques récents.

- Les ventes par lots se font-elles au-dessus du prix dumarché ? Et d'abord, pourquoi le coût moyen des appar-tements vendus par lots dépasse la moyenne des prixde vente de l'ensemble des appartements vendus ?

Cela s'explique en fait par des différences de taille et dequalité des appartements. On constate effectivementque la part des studios et des deux pièces est moinsimportante dans la vente par lots que dans le total desventes d'appartements. Comparant des biens de quali-tés différentes, ces données ne révèlent donc rien de laréalité, voire alimentent la suspicion. Ainsi, si l'on com-pare les différentes ventes sur la base du prix au m2, onconstate que les appartements vendus par lots demeu-rent 8% moins chers que ce qui est observé habituelle-ment. Ces ventes se font donc plutôt en dessous desprix du marché, avec des décotes dépendant de l'an-cienneté dans les lieux et de la durée restante des baux.

Une autre erreur possible revient à confondre prix devente et prix du marché. Le fait que les acheteurs pro-fessionnels revendent plus chers que le prix auquel ilsont acheté ne signifie en rien qu'ils vendent à des prixsupérieurs aux prix du marché. Les vendeurs ne spécu-lent pas aux dépens des locataires, futurs acquéreurs,mais en fonction de la décote obtenue à l'achat de l'im-meuble entier. Ce système correspond aux lois du mar-ché et respecte les réglementations protectrices desoccupants. Si l'immobilier parisien est, compte tenu dela conjoncture actuelle, un levier rentable pour lesfonds de pension, il n'en découle ainsi aucune défaveurau locataire qui reçoit, au contraire, une offre à un prixinférieur au marché.

- Si ces ventes se font au prix du marché, ne sont-ellespas, malgré tout, à l'origine de la hausse des prix de l'im-mobilier parisien ?

Ici encore, il convient de dissiper de fausses rumeurs: d'a-près l'étude récente de la Chambre des notaires, sur lapériode 1992 - 2004, la proportion des ventes par lots

dans les ventes d'appartements à Paris a seulement étéde 12,7% en moyenne. De plus, si l'on exclut les annéesde crises immobilières 1992- 1995, les ventes ont évoluéentre 4 400 et 7 000 unités par an, soit un taux annuel demise en vente par lots compris entre 0,3% et 0,5%. Sur lapériode 1996-2004, 52 700 appartements ont été venduspar lots, soit une mise en vente cumulée par lots de 4%en neuf ans. En somme, la mise en vente par lots desimmeubles parisiens demeure un phénomène écono-mique bien trop restreint pour pouvoir peser sur lecours de l'immobilier dans son ensemble.

- Le changement de perception du phénomène vient-ilalors des caractéristiques des nouveaux propriétaires ? Ces ventes se font-elles aux dépens des plus faibles ?

D'après Christian Saint-Étienne, économiste, lesimmeubles vendus par lots ont été acquis à plus de 85%par des particuliers personnes physiques, le reste pardes SCI de taille réduite. L'age moyen des acquéreurs etleurs catégories professionnelles sont similaires de cel-les de l'ensemble des transactions parisiennes.De plus, un tiers des locataires d'appartements venduspar lots sont devenus propriétaires ou sont restés loca-taires aux conditions des baux existants au moment dela vente.

Ainsi, contrairement à ce que certains propos laissententendre, l'impact économique du phénomène des ven-tes par lots apparaît plutôt positif. D'un point de vuemarchand, les prix de vente demeurent inférieurs auxprix du marché et les ventes demeurent d'ampleur troprestreinte pour influencer significativement les prix dumarché immobilier parisien. De plus, ces opérationspermettent de mettre sur le marché un plus grandnombre d'appartements et contribuent donc à fairebaisser le prix d'équilibre. D'un point de vue social,cette baisse des prix, conjuguée à des réglementationsprotectrices et favorables aux locataires, contribue àfaire remonter la proportion d'habitants propriétaires àParis, qui n'est que de 32,5% contre 56% au plan natio-nal. Le phénomène de vente par lots peut donc êtreanalysé comme vecteur d'une meilleure stabilité écono-mique et d'une plus grande égalité sociale.

5. Annonce du propos : En raison de l'accord collectif delocation du 16 mars 2005 et de la loi Aurillac, il nous asemblé justifier de rassembler en un document uniqueles divers droits de préemption conférés au locataired'habitation, la matière venant ainsi de s'enrichir defaçon significative.

Cette brochure rappelle donc les règles déjà en vigueuret fait l'inventaire de leurs difficultés d'application; puis

elle présente les règles nouvelles et évoque leur miseen oeuvre. Si la première partie s'appuie sur un appareiljuridique souvent bien établi, la seconde est le fruit del'esprit critique des rédacteurs qui à cet égard méritel'indulgence du lecteur.

Le département immobilier

avec la participation de Virginie Crucis-Busquet, Samuel Drouin, Anne Seugé, avo-cats, le concours de Virginie Métivier etd'Edouard de Quatrebarbes, stagiaires, sous laconduite de Philippe Pelletier, avocat asso-cié.

Juin 2006

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SOMMAIRE

1 En cas de vente en général

1.1 Article 10 de la loi du 31 décembre 1975

1.1.1 Champ d'application

1.1.1.1. Conditions relatives à l'immeuble

1.1.1.2. Conditions relatives à la vente

1.1.1.3. Conditions relatives à l'usage des locaux

1.1.2. Bénéficiaires du droit de préemption

1.1.3. Mécanisme

1.1.3.1. En cas de vente amiable

1.1.3.2. En cas de vente par adjudication

1.1.4. Sanctions

1.1.4.1. Nullité de la vente

1.1.4.2. Droit de substitution en cas d'adjudication

1.2. Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989

1.2.1. Champ d'application

1.2.1.1. Articulation avec l'article 10 de la loi de 1975

1.2.1.2. Auteur du congé pour vendre

1.2.2. Délivrance d'un congé avec offre de

vente

1.2.2.1. Forme

1.2.2.2. Contenu

1.2.3. Options offertes au locataire

1.2.3.1. Acceptation

1.2.3.2. Absence d'acceptation

1.2.4. Droit de préemption subsidiaire en cas

de vente à des conditions plus avanta-

geuses

1.2.5. Sanctions

2 En cas de vente d'unimmeuble de plus de dixlogements

2.1 Information des locataires et protection des plus fragiles

2.1.1. Accord collectif du 9 juin 1998

2.1.1.1. Champ d'application

2.1.1.2. Dispositif de l'accord

2.1.1.3 Traitement des cas particuliers

2.1.1.4 En cas de non-respect de l'accord

2.1.2. Accord collectif du 16 mars 2005

2.1.2.1. Innovations majeures

2.1.2.2. Autres innovations

2.2. Protection des locataires en cas de congé en vue de lavente (art. 11.1 de la loi du 6juillet 1989)

2.2.1. Le dispositif issu de la loi

du 13 décembre 2000

2.2.2. Le dispositif issu de la loi Aurillac

2.3. Protection des locataires en cas de vente d'un immeubleentier (art. 10.1. de la loi du 31 décembre 1975)

2.3.1. Conditions d'ouverture

du droit du locataire

2.3.2. Modalités d'exercice du droit du loca-

taire

2.3.2.1. Prorogation des baux en cours

2.3.2.2. Préemption des logements

2.4. Autres dispositions de la loi Aurillac

2.4.1. Changement des règles d'extension des accords collectifs

2.4.2. Mesures fiscales

2.4.2.1. Rappel des principes en matière de droits d'enregistrement

2.4.2.2. Régime de faveur mis en place

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1 En cas de vente en général

Sont ci-après décrits les deux droits de préemption dulocataire, qui trouvent à s'appliquer de façon générale,indépendamment de la situation juridique particulièrerelative à la vente d'ensembles immobiliers d'habitationpar lots.

Le premier droit de préemption est celui institué parl'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : il joue à l'oc-casion de la première vente consécutive à la divisiond'un immeuble par lots et n'altère en rien la situationlocative en cours (cf. 1.1.).

Le second droit de préemption est celui que provoqueun congé donné en vue de la vente : institué par la loidu 22 juin 1982, dite loi Quilliot, il est désormais orga-nisé à l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.A l'inversedu précédent droit, il concerne directement la situationlocative de son titulaire : à défaut en effet de se porteracquéreur du logement, le locataire sera déchu de touttitre d'occupation (cf. 1.2.).

1.1 Article 10 de la loi du 31 décembre 1975

En cas de première vente après mise en copropriété del'immeuble, tout locataire ou occupant de bonne foi àusage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et pro-fessionnel bénéficie d'un droit de préemption.

Ce droit de préemption est organisé par l'article 10 deloi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la pro-tection des occupants locaux à usage d'habitation, com-plété par le décret n°77-742 du 30 juin 1977.

1.1.1 Champ d'application

1.1.1.1 Conditions relatives à l'immeuble

• Exigence d'une division ou d'une subdivision

L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 vise la « divi-sion par appartements de l'immeuble », à laquelle est assi-milée la subdivision de lots, depuis la loi du 22 juin1982.Il y a division dès lors qu'à partir d'une propriétéunique, il est créé plusieurs propriétés divises, c'est-à-dire au moins deux.

Le droit de préemption ne joue cependant que si l'im-meuble a été divisé par lots avant la vente (Civ 3e 11

juillet 1992, Bull civ III n° 204). La question se pose tou-tefois de savoir si la publication de l'état descriptif dedivision doit être préalable (pour : Cass. Civ. 3e 8 juin2005, rev. loyers 2005 p. 436 note Remy ; contre : Cass.Civ. 3e 27 février 1985, bull. III n° 45).

Le droit de préemption s'applique de la même manièreen cas de subdivision, c'est-à-dire de division d'un lotdéjà vendu, ou de vente d'un lot ayant été compris dansla vente antérieure d'un bâtiment entier.

Un lot issu d'une subdivision de lots constitué d'unechambre de service, loué et occupé à ce titre, ouvre ledroit de préemption à son locataire lors de la premièrevente consécutive à la subdivision ( Civ 3e 29 novembre1989, Bull civ III n° 223 )

• Hypothèse des immeubles placés dès leur cons-truction sous le régime de la copropriété

Le droit de préemption n'est pas applicable aux immeu-bles placés dès la construction sous le régime decopropriété (Civ 3e 30 novembre 1982, JCP G 1983.II.20019) ; de même, dès lors que la division de l'im-meuble a eu lieu au plus tard lors de l'achèvement de laconstruction, et ce, peu importe qu'il n'ait pas été établide règlement de copropriété (Civ 3e 19 février 1992,Bull civ III, n° 54).

1.1.1.2. Conditions relatives à la vente

• Exigence d'une vente

Seule la vente, quelles que soient les modalités de paie-ment du prix, l'existence d'un terme ou d'une condi-tion, ouvre droit à préemption. Ne sont ainsi pasconcernées les aliénations à titre gratuit, la cession dedroits indivis, le partage d'un immeuble par lots entreindivisaires, les échanges ( sauf soulte importante ), lesapports en société dans lesquels la contrepartie est l'at-tribution de droits sociaux.

Le droit de préemption est aussi exclu dans les ventesentre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

En application de l'article 10 III de la loi, le locataire nepeut bénéficier du droit de préemption en cas de vented'un bâtiment entier ou de l'ensemble des locaux d'ha-bitation du même bâtiment. Son droit de préemption setrouve alors reporté à la vente du lot concerné, aprèsdivision ou subdivision (Cass. civ. 3e 16 novembre 2005,rev. loyers 2006 p. 31 et s. avec notre note).

L'article 10 III étend enfin l'application du droit de pré-emption aux « ventes de parts ou actions des sociétés dontl'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées

à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissanceà temps complet ».

Le droit de préemption n'a pas à jouer lors d'un retraitd'associé, qui constitue non une vente mais une opéra-tion de partage ( CA Paris, 6e ch B, 9 juillet 1981, GazPal 1983.I.somm p 21).

La jurisprudence a aussi précisé que le droit de pré-emption ne jouait pas en cas de vente d'une villa (Civ 3e

5 mars 1986, Bull civ III n° 26 ), d'un pavillon (TGIVersailles 6 décembre 1995, Rev. Loyers 1996, p 32) oud'une exploitation agricole (Civ 3e 10 mars 2004, arrêtn°308 D, Aff Soet c/ Lahaye).

• Exigence d'une première vente après la division

La vente doit être « consécutive » à la division ou à lasubdivision, c'est-à-dire être la première vente suivantimmédiatement la division initiale ou la subdivision del'immeuble (Civ 3e 6 novembre 1986, Bull civ III n° 153).

Une solution identique est retenue lorsque la vente apour objet un bien indivis au profit de plusieurs person-nes effectuant ultérieurement un partage (Civ 3e 9février 1994, Bull civ III, n° 21).

Une fois la vente réalisée, l'acquéreur pourra revendrel'immeuble sans avoir à purger le droit de préemptiondu locataire. De même, si le locataire en place n'a pasexercé son droit de préemption à l'occasion de la pre-mière vente, la mutation suivante échappera à son droitde préemption.

1.1.1.3. Conditions relatives à l'usage des locaux

La vente doit porter sur un ou plusieurs locaux à usaged'habitation ou à usage mixte d'habitation et profes-sionnel. Le titulaire d'un bail professionnel ne bénéficiepas du droit de préemption (CA Paris 13 janvier 1998,Loyers et copro 198 n°155).

Le régime juridique du bail d'habitation est indifférent :il peut s'agir d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, àla loi du 23 décembre 1986, à la loi du 1er septembre1948 ou aux seules dispositions du code civil.

En revanche, un bail commercial qui a pour objet un lotà usage commercial et d'habitation ne permet pas à sontitulaire d'exercer le droit de préemption de l'article 10.

Dans sa rédaction initiale, l'article 10 visait « la vented'un appartement et de ses accessoires ». Depuis la loidu 22 juin 1982, les locaux accessoires ne sont plusexpressément mentionnés. Néanmoins, ils doivent don-ner lieu à l'application de la loi ( Civ 3e 13 juin 1990, Bull

civ III n°148, solution donnée pour les chambres de ser-vice dépendant des appartements loués).

Le droit de préemption ne joue pas si le lot accessoirevendu entre dans la composition d'un lot différent decelui constitué par le logement loué (Civ 3e 18 juillet1986, rep. not. Defrenois 1987, p 854).

1.1.2 Bénéficiaires du droit de préemp-tion

Il s'agit de tous locataires ou occupants « de bonne foi ».

En vertu de l'article 1er du décret du 30 juin 1977 et au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 :« sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, ces-sionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que lesoccupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suited'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'unecession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opérédans les conditions légales, exécutent leurs obligations ».Ce même article précise que ce droit de préemptionne profite qu'aux personnes « occupant effectivementles lieux ».A défaut d'occuper effectivement les lieux, lelocataire ou l'occupant de bonne foi ne peut exercer ledroit de préemption (Civ 3e 16 avril 1986, rep. not.Defrenois 1987, art 34001, p 848 ).

Ainsi, l'exercice de ce droit a été refusé à une SCP demédecins (Cour d'appel de Paris 2e ch B, 31 mai 2001,gaz. pal. 28 août 2002, p. 14, note critique Pialoux).

Lorsque la location du bien mis en vente a été consen-tie conjointement à plusieurs locataires, chacun d'euxbénéficie à titre individuel du droit de préemption del'article 10 (article 4 I du décret du 30 juin 1977).

Il en est de même dans l'hypothèse d'époux pour le droitau bail du local, sans caractère professionnel ou commer-cial, qui sert effectivement à leur habitation (article 1751du code civil). Une solution identique est retenue pourles partenaires d'un pacte civil de solidarité.

La renonciation de l'un à l'offre de vente est inopposa-ble aux autres.

1.1.3 Mécanisme

1.1.3.1. En cas de vente amiable

• La notification de la vente

Préalablement à la conclusion de toute vente, le ven-deur (ou son mandataire) doit notifier le projet devente au locataire bénéficiant du droit de préemption.A défaut d'offre de vente, la manifestation par le loca-

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taire de son intention de préempter ne peut produireeffet (Civ 3e 17 juin 1992, Bull civ III n° 216) En l'ab-sence de notification, le locataire ne pourra qu'invoquerla nullité de la vente consentie à un tiers.

En application de l'article 2 alinéa 2 du décret du 30 juin1977, la notification doit mentionner :

- le prix et les conditions de la vente,

- le texte des alinéas 1 à 5 de l'article 10.I de la loi du31 décembre 1975,

- l'existence éventuelle d'un droit de préemptiond'une collectivité publique.

Lorsqu'il y a plusieurs locataires ou occupants bénéfi-ciaires du droit de préemption, la notification doitreproduire les termes des paragraphes I et II de l'article4 du décret du 30 juin 1977.

L'ensemble de ces mentions sont prescrites à peine de nul-lité (Civ 3e 6 février 1991, Loyers et copro 1991, n° 152).

Chaque titulaire du droit de préemption doit recevoirindividuellement la notification. Lorsque les locatairessont des époux, la notification doit être faite aux deux.Néanmoins, la notification est opposable de plein droitau conjoint du locataire ou occupant de bonne foi, sison existence n'a pas été préalablement portée par lelocataire à la connaissance du bailleur.

La notification doit être faite par lettre recommandéeavec accusé de réception. Elle peut également êtreréalisée par exploit d'huissier.

La notification vaut offre de vente.

• les suites de la notification

Le locataire dispose, pour accepter, d'un délai de deuxmois, à compter de la réception de l'offre. Passé ce délaiet faute d'avoir accepté, le locataire ne peut obtenir laréalisation de la vente (Civ 3e 1er avril 1998, RJDA 6/98n° 694).

Lorsqu'il reçoit la notification, le locataire peut adopterdifférentes attitudes : ne pas répondre, refuser, accepter(avec ou sans volonté de recourir à l'emprunt).

En cas de refus de l'offre ou d'absence de réponse équi-valant au refus, le locataire reste en place, aux condi-tions antérieures au bail (CA Paris, 6e ch, 12 juin 1991,Juris-data n° 1991-022431).

L'acceptation du titulaire du droit de préemption doitêtre faite par lettre recommandée avec accusé deréception ou par exploit d'huissier. L'acceptation n'estsoumise à aucun formalisme particulier. Elle doit seule-ment être formulée sans ambiguïté et sans réserve, saufsi le locataire a déclaré subordonner son acceptation àl'obtention d'un prêt régi par les articles L 312-2 et sui-vants du code de la consommation.

Par suite, la réalisation de la vente par le locataire quin'a pas déclaré solliciter un prêt doit intervenir dans lesdeux mois à compter de l'envoi de sa réponse. S'ildéclare vouloir recourir à un prêt, le délai de réalisationest porté à quatre mois.

La force majeure ou la cause légitime peut justifier laréalisation de la vente au-delà des délais prévus à la loisans que la nullité puisse être invoquée.Ainsi en serait-ilen cas de discordance entre la description figurant dansle règlement de copropriété et la réalité des lieux occu-pés par le locataire (Civ 3e 19 mai 1993, Loyers etcopro 1993, comm n° 382).De même, la nullité n'est pas encourue si la non-réalisa-tion de la vente est imputable au bailleur (Civ 3e 8 avril1992, Bull civ III n° 120).

• le droit de préemption subsidiaire

La loi du 21 juillet 1994 a organisé au profit du locataireou de l'occupant de bonne foi qui n'a pas préempté unenouvelle notification des conditions et du prix de lavente projetée au profit d'un tiers acquéreur, lorsqueceux-ci sont plus avantageux que ceux initialementnotifiés à l'acquéreur ou à l'occupant.

Ainsi, une nouvelle notification doit être réalisée, si le tiers acquéreur n'a pas à payer la commission due àl'agent immobilier qui, dans l'offre initiale, était à lacharge du locataire (Civ 3e 1er mars 1995, RJDA 1995,n°557), ou si la vente est conclue à un prix inférieur(Civ 3e 23 février 1994, Loyers et copro 1994, commn°180).

Lorsque le droit de préemption subsidiaire est ouvert,la notification est faite à la diligence du notaire si le ven-deur n'y a pas lui-même procédé.

La notification vaut offre de vente pendant un mois àcompter de sa réception. Les options du locataire oude l'occupant sont les mêmes que dans l'hypothèse dela première offre.

1.1.3.2. En cas de vente par adjudication

L'article 10.II de la loi organise une procédure particu-lière de convocation et de notification adressées au

locataire.• Convocation du locataire ou de l'occupant de

bonne foi

Le locataire ou occupant, titulaire du droit de préemp-tion, doit être convoqué individuellement à l'adjudication.

Toutes les adjudications sont concernées, y compris encas de surenchère ou de poursuites pour folle enchère.La convocation est adressée au locataire ou à l'occu-pant par le vendeur ou le poursuivant par lettre recom-mandée avec accusé de réception au moins un moisavant la date de l'adjudication.

La convocation doit indiquer :

- l'existence ou non d'une mise à prix et le montantéventuel,

- le jour, le lieu et l'heure de l'audience de l'adjudication,- l'indication du tribunal ou du notaire devant lequel

aura lieu l'adjudication,- que si l'adjudication a lieu devant le tribunal, les

enchères devront être portées par ministère d'avocat.

La convocation doit reproduire le paragraphe II de l'ar-ticle 10.

Le locataire convoqué a la possibilité de participer auxenchères comme n'importe quel enchérisseur.

• Notification de l'adjudication au locataire

L'article 7 II du décret prévoit que « tout jugement ouprocès-verbal d'adjudication doit être notifié au locataire ouà l'occupant de bonne foi », par le greffier du tribunal oule notaire entre le dixième et le quinzième jour suivantla date de l'adjudication.

La notification précise le montant de la dernièreenchère, le nom et l'adresse de l'adjudicataire. Elle doitreproduire le texte du paragraphe II de l'article 10 etindiquer, s'il y a lieu, que la convocation à l'adjudicationn'a pas été faite.

En cas de surenchère, il ne sera procédé à la notifica-tion qu'après le jugement appréciant la validité de lasurenchère.

Enfin, l'adjudication sur folle enchère doit être notifiéecomme toute adjudication.

1.1.4 Sanctions

1.1.4.1. Nullité de la vente

Lorsqu'existe le droit de préemption du locataire, les

formalités légales doivent être accomplies « à peine denullité de la vente ».

La nullité est encourue en cas d'omission de ces forma-lités mais également lorsqu'elles sont effectuées irrégu-lièrement, par exemple une notification faite par le tiersacquéreur non mandaté par le vendeur (Civ 3e 3 avril1997, JCP G 1997, IV, 1123).

L'article 10 de la loi est d'ordre public de protection desintérêts privés, c'est-à-dire sanctionné par une nullité rela-tive qui ne peut être demandée que par les bénéficiairesdu droit de préemption. Dans l'hypothèse de pluralité delocataires, chacun d'eux peut demander cette nullité. Lanullité doit être demandée dans un délai de cinq ans.

1.1.4.2. Droit de substitution en cas d'adjudication

Si le locataire n'a pas été convoqué à l'adjudication, ilpeut se substituer à l'adjudicataire, sauf en cas de ventesur licitation, lorsque cette adjudication a été pronon-cée au profit d'un indivisaire et aux prix et conditionsde cette adjudication.

Le délai pour exercer le droit de substitution est d'unmois à compter de la notification du procès-verbald'adjudication.

Le droit de substitution s'exerce par déclaration dulocataire faite par lettre recommandée avec accusé deréception, adressée au greffier du tribunal ou au notairequi a prononcé l'adjudication.

La substitution est faite aux clauses et conditions del'adjudication.

1.2 Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989

1.2.1 Champ d'application

L'article 15-II de la loi modifiée du 6 juillet 1989 orga-nise les conditions de délivrance du congé fondé sur ladécision du bailleur de vendre le logement libre detoute occupation.

Ce congé ouvre au locataire un droit d'acquérir parpriorité les lieux loués. Il ne peut être régularisé qu'àl'expiration d'un contrat de location soumis aux dispo-sitions de la loi modifiée du 6 juillet 1989. Le droit depréemption ne bénéficie donc pas au locataire d'unerésidence secondaire, d'une location saisonnière,lorsque l'occupation résulte d'une convention d'occu-pation précaire, s'il s'agit d'un logement de fonction ou

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encore si le preneur est une personne morale.1.2.1.1. Articulation avec l'article 10 de la loi de 1975

Le droit de préemption organisé par l'article 10 de laloi du 31 décembre 1975 et celui organisé par l'article15-II de la loi modifiée du 6 juillet 1989 jouent dans deshypothèses différentes. Dans le premier cas, le droit depréemption peut intervenir à tout moment et ne metpas fin au bail, même si le locataire ne préempte pas ;dans le second, le droit de préemption suppose la déli-vrance d'un congé qui ne peut intervenir qu'à l'expira-tion du bail et qui met fin à celui-ci.

Il peut cependant arriver par coïncidence que les condi-tions d'ouverture de ces deux droits puissent êtremises en œuvre de façon concomitante.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation a, par arrêtdu 14 décembre 1994 (Bull. Civ. III n° 207) dit qu'« il nepeut être soutenu que préalablement à l'offre du droit depréemption de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 devaitêtre purgé celui de l'article 10 de la loi du 31 décembre1975 ». C'est ainsi l'intention du bailleur (vendre libreou occupé) qui permettra de déterminer dans quelcadre juridique il faut se placer et quelle est la procé-dure à mettre en œuvre. Le propriétaire maîtrise seulles conditions de la vente.

1.2.1.2. Auteur du congé pour vendre

L'auteur du congé pour vendre doit être le bailleur et ildoit avoir la capacité et le pouvoir de vendre, à défaut lecongé serait nul.

En cas de propriété démembrée : le nu-propriétaire et l'u-sufruitier doivent formuler l'offre de vente.

En cas de propriété indivise : le congé doit être donné partous les indivisaires.

Le congé peut être régularisé par un mandataire habi-lité à cet effet par un mandat spécial (Cass. Civ. 3e, 2 oct.1996), le nom du bailleur devant être impérativementindiqué (Cass. Civ. 3e, 27 janv. 1993). A défaut, le congéne serait pas valide. L'assemblée plénière de la Cour decassation a ainsi jugé qu'un congé donné par un gérantd'immeubles « pour le compte du propriétaire » sans autreprécision, est nul. (Cass. assemblée plénière, 13 fév.1998, Administrer, juin 1998, p. 40)

1.2.2 Délivrance d'un congé avec offre de vente

1.2.2.1 Forme

Aux termes de l'article 15-I alinéa 2, le congé doit :

- être donné par lettre recommandée avec accusé de récep-tion ou par acte d'huissier : lorsque le congé est donnépar lettre recommandée, sa date s'apprécie au jour dela réception par le locataire de la lettre recommandée.Le congé ne peut être considéré comme valablementdélivré que si la lettre recommandée a effectivementatteint son destinataire.

En raison des inconvénients de la lettre recommandée(celle-ci n'est pas retirée ou est refusée par son desti-nataire, l'avis de réception comporte une signature illisi-ble que le locataire conteste, etc.) et les intérêts en jeu(tacite reconduction du bail en cas de congé tardif), ilest recommandé d'avoir recours à l'exploit d'huissier.

Le congé qui ne respecte pas les formes exigées par laloi est frappé de nullité, même en l'absence de préju-dice. La Cour de cassation considère en effet que lecongé signifié par simple lettre n'est pas nul, mais inexis-tant et dénué de tout effet. (Cass. Civ. 3e, 16 juill. 1995,rep. not. Defrénois 1995, art. 36214, p. 1472)

- indiquer le “ motif allégué ”, c'est à dire l'intention devendre du propriétaire.A défaut, le congé pourrait êtredéclaré nul, à condition que le locataire puisse établirque l'absence d'indication du motif allégué est de natureà lui faire grief, en application des dispositions de l'arti-cle 114 du Nouveau code de procédure civile. (Cass.Civ. 3e, 14 juin 1995, Loyers et copropriété 1995, n°349). Le propriétaire n'a cependant pas à justifier la rai-son pour laquelle il envisage de vendre les lieux loués.La seule intention de vendre suffit à justifier le congé.

Aux termes de l'article 15-II alinéa 6, le congé doit aussi :

- reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II.Adéfaut, le congé pourra être jugé nul, en application desdispositions de l'article 114 du Nouveau code de pro-cédure civile, à condition que l'omission des mentionsobligatoires causent au locataire un préjudice. D'unemanière générale, les tribunaux jugent que l'on ne peutconsidérer a priori que l'omission de la reproductiondes alinéas 1 à 5 de l'article 15-II entraîne un préjudicepour le locataire, sauf circonstances particulières, parexemple, l'absence de mention du délai de deux moisimparti au locataire pour répondre (C.A Paris, 6e ch.A,26 avril 1993, Loyers et copropriété 1993, n° 288) ou lareproduction du texte ancien de l'article 15-II avant saréforme par la loi du 21 juillet 1994 (C.A Paris, 6e ch. C,18 janv. 2000, Revue des loyers 2000, p. 381), mais ensens contraire, refuse de prononcer la nullité (C.AParis, 6e ch. B, 17 fév. 2000, Loyers et copropriété 2000,comm. n° 163).

En résumé, si l'indication du « motif allégué » du « prixet des conditions de la vente projetée » et la reproduc-

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tion des alinéas 1 à 5 de l'article 15-II de la loi sontprescrits par la loi « à peine de nullité », les tribunauxne la prononcent que dans les cas où le locataire établitque le vice de forme invoqué l'a empêché de faire valoirses droits et lui a causé un grief.1.2.2.2 Contenu

Le congé doit contenir une “ offre de vente ” et faireconnaître “ le prix et les conditions ” de la vente projetée.

• L'offre de vente

L'offre de vente doit porter sur le logement loué lui-même et sur lui seul :

- le bailleur ne peut offrir au locataire d'acheter unepartie seulement des locaux loués, par exemplel'appartement, mais pas le garage ou la chambre deservice : le congé est alors nul ;

- si le bailleur désire vendre la totalité de l'immeuble,il doit limiter son offre au seul logement occupépar le locataire : le prix correspondant à l'immeubleentier doit ainsi être ventilé afin que le locatairepuisse acquérir les locaux loués.

• Prix et conditions de la vente projetée

A défaut d'indication du prix, le congé serait nul. Celui-ci est librement fixé par le bailleur. Il ne doit pas avoirun caractère exorbitant, révélant l'intention du bailleurd'empêcher le locataire de se porter acquéreur : lecongé pourrait alors être annulé pour fraude.

L'article 15-II alinéa 1er de la loi exige que soient indi-quées les « conditions de la vente projetée », permet-tant au locataire de connaître les charges ou réservesqui affectent la transmission. Le congé doit indiquer lesmodalités de paiement (paiement comptant, à terme,versement d'une rente viagère, etc). Le congé devrapréciser si la vente est conclue sous condition suspen-sive ou résolutoire.

• Le règlement de copropriété ?

La Cour de cassation considère que l'état descriptif dedivision et le règlement de copropriété ne font pas partie des conditions de la vente (Cass. 3e civ. 22 janv.2003 ; Cass. 3e, 1er juillet 2003, Revue des loyers, oct.2003, p. 256 ; Cass. 3e civ. 21 juin 2000, Bull. Civ. III, n°121). Cette position est cependant critiquée par unepartie de la doctrine qui considère qu'il est importantpour le locataire de connaître les futures règles quivont régir la copropriété. Les tribunaux ont cependantprononcé la nullité de congés valant offre de vente quine visent pas le règlement de copropriété, soit pour

défaut de détermination de l'objet (C.A Paris, 6e ch. B,26 avril 2001,AJDI nov. 2001, p. 884), soit en raison del'imprécision de l'offre (C.A Versailles, 30 oct. 1998,Administrer août-sept 2001, p. 12).

• La superficie des lieux offerts à la vente ?

La loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU précise qu'il n'y apas lieu de mettre en œuvre les dispositions de la loiCarrez dans le cas de « congé fondé sur la décision devendre le logement ». Il n'est donc pas nécessaire d'indi-quer dans le congé la superficie des lieux offerts à la vente.

1.2.3 Options offertes au locataire

1.2.3.1 Acceptation

• Le locataire accepte l'offre purement et simplement

L'acceptation doit parvenir au bailleur pendant la duréede validité de l'offre, c'est à dire pendant les deux pre-miers mois du délai de préavis, qui court non pas ducongé mais de l'échéance du bail : ils constituent les 6e

et 5e mois précédant l'expiration du bail. Passé ce délai,l'offre devient caduque et le locataire sera déchu detout titre d'occupation à l'expiration du bail.

L'acceptation doit être pure et simple.Toute accepta-tion sous condition est assimilée à un refus. Ainsi, lelocataire ne peut discuter le prix : une préemption faitepour un prix moindre que celui offert par le bailleur s'a-nalyse en un refus de l'offre de vente (Cass. 3e Civ. 20juin 1990, Bull. Civ. III, N° 151).

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour laréalisation de l'acte de vente à compter de la date d'en-voi de sa réponse au bailleur : ce délai expire le jour dudernier mois qui porte le même quantième que le jourde la notification qui a fait partir le délai.

• Le locataire accepte l'offre en indiquant qu'ilrecourt à un prêt

Le locataire peut subordonner son acceptation de l'of-fre à l'obtention d'un prêt. Le délai de réalisation de lavente est alors porté à quatre mois.

Dans l'hypothèse où la vente n'a pas été réalisée dans ledélai fixé, l'acceptation est nulle de plein droit et lelocataire est déchu de tout titre d'occupation.

1.2.3.2 Absence d'acceptation

Le locataire qui n'accepte pas l'offre de vente dans ledélai imparti est « déchu de plein droit de tout titre d'occu-pation » sur les lieux loués, à l'expiration du bail.

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1.2.4 Droit de préemption subsidiaire en cas de vente à des conditions plus avantageuses

L'article 15-II alinéa 4 de la loi organise un droit de pré-emption subsidiaire pour le cas où le bailleur vend à untiers les lieux loués « à des conditions ou à un prix plusavantageux », le locataire n'ayant pas initialement exercéson droit de préemption.

Par « conditions ou prix plus avantageux », il faut entendrepar exemple un prix inférieur à celui figurant au congépour vendre ou des conditions de paiement plus favora-bles, par exemple un paiement échelonné alors que l'of-fre de vente prévoyait un paiement comptant.Le notaire, si le bailleur n'y a pas préalablement pro-cédé, doit notifier au locataire une offre de vente auxconditions plus avantageuses, reproduisant, à peine denullité, les termes des alinéas 1 à 5 de l'article 15-II.Cette notification doit être effectuée à l'adresse laisséepar le locataire sortant, à condition qu'il l'ait fait connaî-tre au bailleur, et à défaut, à l'adresse des locaux loués.

• Suites de l'offre de vente

L'offre est valide pendant un mois à compter de sa récep-tion. Le locataire peut réagir de différentes manières :

- rester silencieux ou refuser l'offre : celle-ci devientcaduque. Le droit de préemption du locataire setrouve purgé et la vente projetée peut intervenir ;

- accepter l'offre purement et simplement : il dispose alorsd'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente ;

- accepter l'offre sous condition d'obtention d'unprêt. Le délai de réalisation de la vente est porté àquatre mois.

1.2.5 Sanctions

L'article 15-II alinéa 4 de la loi énonce que le droit depréemption subsidiaire doit être mis en œuvre « à peinede nullité de la vente ».

2 En cas de vente d'un immeuble de plus de dix logements

Ce chapitre décrit une situation particulière qui justifieune protection spéciale des locataires : celle de la mise en

vente de plus de dix logements compris dans un mêmeimmeuble. Le caractère simultané de la mise en vente deslogements a fait apparaître la nécessité d'assurer uneinformation collective des locataires, de renforcer l'infor-mation individuelle et la réflexion de ceux-ci, comme deprotéger les plus fragiles des occupants : c'est l'objet desaccords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars2005 (cf. 2.1.). Mais le législateur a voulu amplifier cetteprotection spéciale par deux interventions successives :en dotant les locataires de nouveaux délais, par la loi diteSRU (cf. 2.2.) et en instituant à leur profit un troisièmedroit de préemption, par la loi dite Aurillac (cf. 2.3.).

2.1 Information des locataires et protection des plus fra-giles

2.1.1 Accord collectif du 9 juin 1998

Bailleurs et locataires se sont ainsi concertés au sein de laCommission nationale de concertation afin d'arrêter uncode de bonne conduite, de nature à protéger les locatai-res en cas de vente par lots d'immeubles d'habitation.

C'est ainsi qu'est né l'accord du 9 juin 1998 conclu entreorganisations de bailleurs - la Fédération française dessociétés d'assurances (FFSA), la Fédération des sociétésimmobilières et foncières (FSIF) et la Société centraleimmobilière de la Caisse des dépôts (SCIC) - et organisa-tions de locataires - la Confédération syndicale du cadrede vie (CSCV), la Confédération générale du logement(CGL), la Confédération syndicale des familles (CSF) et l'Association force ouvrière consommateurs (AFOC).

L'accord prévoit une procédure spécifique devant êtremise en œuvre lorsqu'un bailleur souhaite donnercongé aux locataires pour mettre en vente plus de dixlogements dans un même immeuble.

2.1.1.1. Champ d'application

• Les bailleurs concernés

L'accord du 9 juin 1998 prévoit que seuls les propriétai-res visés principalement au 3e tiret du 2ème alinéa del'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 sontconcernés. Le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 a élargice champ d'application en le rendant obligatoire aux sec-teurs locatifs II et III. Et la loi dite SRU, par son article197, a également étendu ce champ d'application en modi-fiant l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986.

Sont ainsi concernés par l'accord du 9 juin 1998 :

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- Le secteur locatif II (les SEM, les sociétés immobiliè-res à participation majoritaire de la CDC, les collec-tivités publiques, les sociétés filiales d'un organismecollecteur de la contribution des employeurs à l'ef-fort de construction, les filiales de ces organismesautres que celles mentionnées précédemment).

- Le secteur locatif III (les entreprises d'assurances,les établissements de crédit et filiales de ces orga-nismes, les personnes morales autres que cellesmentionnées précédemment ou assimilées à despersonnes physiques).

Seuls les secteurs locatifs I (les organismes HLM) et IV(les bailleurs personnes physiques et les SCI consti-tuées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e

degré inclus) ne sont pas concernés par l'accord du 9juin 1998.

• L'intention du bailleur de vendre plus de dix logements dans un même immeuble

L'article 1.1. de l'accord vise la mise en vente par lotsde plus de dix logements dans un même immeuble.

Par cette formule, le législateur ne fait pas de distinc-tion entre logements libres ou occupés, soumis à la loidu 6 juillet 1989, du 1er septembre 1948 ou au codecivil, ainsi qu'entre baux consentis à une personnemorale ou à une personne physique. La circulaire du 28juillet 1998, publiant l'accord, vise cependant la procé-dure à mettre en œuvre lorsqu'un bailleur souhaitedonner congé aux locataires pour mettre en vente plusde dix logements dans un même immeuble.

Des difficultés sont toutefois apparues pour déterminerle sens et la portée du seuil des dix logements érigéscomme condition d'application de l'accord.

Dans un premier temps, différentes décisions ont pré-cisé que l'accord s'appliquait lorsque le vendeur envisa-geait de délivrer des congés-vente à au moins dixlocataires d'un même immeuble (TI Paris, 10e arrond.,14 janv. 2003 : Revue administrer juillet 2003, n°357page 40 ;TI Paris 10e arrond., 8 juill. 2003, inédit). La 6e

Chambre B de la Cour d'appel de Paris a confirmécette jurisprudence par un arrêt du 5 juin 2003 (inédit).

Cependant, la 6e Chambre C de la Cour d'appel deParis, dans un arrêt du 12 novembre 2002, n'a tenucompte que de l'existence d'un immeuble comportantplus de dix logements, sans autre distinction (CA Paris6e Ch. C, 12 nov. 2002, Administrer n°356 juin 2003page 41, n°357 juillet 2003 page 39).

La 3e Chambre civile de la Cour de cassation, par unarrêt du 5 mai 2004 (Loyers et copropriété, oct. 2004,p.14) a, en ce même sens, dit qu'il suffit que l'immeublemis en vente par lots comporte plus de dix logements,quelle que soit leur occupation (loi de 1948, loi de1989, code civil, location libre ou occupée, locationaccordée à une personne physique ou morale).

2.1.1.2. Dispositif de l'accord

L'accord collectif de location édicte différentes obli-gations pour le propriétaire de l'immeuble vendu parlots ; ces obligations diffèrent selon qu'une associationde locataires représentative existe antérieurement àl'intention du bailleur de vendre l'immeuble par lots.

• Une information générale adressée aux locataires

Dès son intention de vendre par lots un immeublecomposé de plus de dix logements et dans l'hypothèseoù aucune association de locataires représentative exis-terait, le propriétaire en informe les locataires et occu-pants de bonne foi de l'immeuble.

L'occupant de bonne foi a déjà été visé plus haut (1.1.2) :la procédure de l'accord lui est également applicable.

Dans l'hypothèse inverse, où une association de loca-taires représentative existe préalablement à cette inten-tion de vendre, le propriétaire doit informer cette asso-ciation de son intention de vendre l'immeuble par lots.

Une association de locataires, au sens de l'article 44 dela loi du 23 décembre 1986, doit remplir l'une ou l'autredes conditions suivantes :

- représenter au moins 10 % des locataires de l'im-meuble ou du groupe d'immeubles,

- être affiliée à une organisation siégeant à la com-mission nationale de concertation.

Dans cette situation, les modalités de l'informationfuture des locataires ainsi que les modalités de réalisa-tion des diagnostics techniques exigés par le texte del'accord doivent être examinés par le bailleur et lesreprésentants de l'association de locataires.

Si une association de locataires se crée postérieure-ment à l'intention de vendre, il n'y a pas lieu de recom-mencer le processus de mise en vente avec con-sultation préalable de l'association. La procédure suiviesera celle mise en oeuvre lorsqu'aucune associationexiste.

Dès que le bailleur souhaite rendre publique son inten-tion de vendre, il en informe alors tous les locataires

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concernés, quelle que soit la date d'expiration de leurbail respectif.A ce stade, une information est également adressée aumaire de la commune ou de l'arrondissement du siègede l'immeuble concerné.

Une réunion d'information est organisée par le proprié-taire de l'immeuble, à laquelle sont invités les locataireset leurs associations représentatives. Les différentesmodalités de la procédure, les caractéristiques de l'im-meuble ainsi que les droits des locataires y sont exposés.

La pratique montre que les propriétaires remettent auxlocataires, contre émargement, un livret d'informationgénérale reprenant ces différents points afin de permet-tre aux locataires d'être informés le mieux possible surla procédure mise en œuvre ainsi que sur leurs droits.

Ce livret peut également être transmis ultérieurement.En tout cas, le propriétaire devra conserver la preuvede cette remise.

La documentation remise aux locataires doit compor-ter certaines indications : énumération des dispositionsde la loi sur l'offre de vente, mention des phases impor-tantes de l'opération de vente, des droits respectifs deslocataires et des propriétaires tels que définis par la loiet l'accord de 1998, des règles générales de fonctionne-ment des copropriétés, de la nature et du niveau descharges particulières aux copropriétaires par rapport àceux des charges locatives, des conditions de crédit dumoment, tel que connu et proposé par plusieurs éta-blissements financiers, de la possibilité de recourirauprès du 1 % logement, du prix moyen au m2 aumoment de la mise en vente avec le cas échéant, descritères de différentiation des prix entre les logements,des avantages éventuellement accordés aux locatairespar rapport aux acquéreurs extérieurs, en particulieren fonction de l'ancienneté du locataire dans les lieuxet de la durée du bail restant à courir, et l'informationpar le bailleur des possibilités de relogement par loca-tion ou accession, notamment dans son propre parc.

• Un état de l'immeuble ou un diagnostic technique

En plus de ces informations et lorsqu'aucune associa-tion n'existe, une description de l'état de l'immeuble etdes travaux effectués ou à effectuer doit être fournieaux locataires.Ledit état, non définie par l'accord correspond souventen pratique au diagnostic établit dans le cadre de la miseen copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans.

Dans l'hypothèse où une association de locatairesreprésentative existe, cette obligation est plus stricte.

En effet, dans cette situation, doivent être fournis auxlocataires, après examen entre le bailleur et l'associationde locataires représentative des modalités de réalisationdu diagnostic et bilan technique, les diagnostics portantsur le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduitset canalisations collectives, l'équipement de chauffagecollectif, les ascenseurs, la sécurité en matière d'incendie.

Dans les deux cas, un récapitulatif des travaux réalisésdans les parties communes les cinq dernières années etdes coûts exposés, une liste de travaux qu'il serait sou-haitable d'entreprendre à court et moyen terme ainsiqu'une liste des travaux éventuels pris à la charge dupropriétaire avant la première vente, doivent égalementêtre fournis aux locataires.

Il est habituel que les données figurent dans le livretd'information générale. En pratique, les propriétaires neprécisent ces travaux que s'ils ont existé ou s'ils sontnécessaires à court ou moyen terme.Toutefois et afind'éviter toute ambiguïté à l'égard des locataires à cesujet, il est préférable de mentionner également lesannées pendant lesquelles aucuns travaux n'ont étéréalisés dans les parties communes, et de signalerqu'aucuns travaux ne sont souhaitables à court etmoyen terme et que le propriétaire ne prendra pas detravaux à sa charge avant la vente.

Le diagnostic technique ou état de l'immeuble peut êtreréalisé avant ou après la réunion d'information géné-rale. Il doit être mis à disposition des locataires dès quepossible et en tout état de cause être communiqué avecl'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 10décembre 1975.

• Information écrite individuelle adressée à chaquelocataire

Le bailleur confirme par écrit, à chaque locataire, lesmodalités envisagées pour la vente.

Cette information vient personnaliser les informationsgénérales données puisqu'elle vise les lots proposés aulocataire concerné par cette information ainsi que sesdroits particuliers.

La fiche individuelle adressée aux locataires mentionneainsi le prix du logement (c'est-à-dire des locaux men-tionnés dans le bail et dans tout acte postérieur modi-fiant la description des lots loués), fournit l'extrait del'état descriptif de division de l'immeuble pour les lotsproposés à la vente, et rappelle éventuellement lesdroits accordés aux personnes protégées par l'accord,si le locataire fait partie de cette catégorie.

L'information individuelle adressée à chaque locataire

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ne constitue pas une offre de vente mais simplementune information à titre indicatif.Lorsque les locataires sont preneurs solidaires, la fiched'information individuelle devra être envoyée à chacund'eux.

• Documents mis à la disposition des locataires

Afin de permettre aux locataires de prendre la décisiond'acquérir ou non en toute connaissance de cause, cer-tains documents sont mis à leur disposition par le pro-priétaire.

Ainsi en présence d'une association de locataires repré-sentative, sont mis à la disposition des locataires lefutur règlement de copropriété, les différents diagnos-tics et bilans relatifs à l'immeuble et pour l'associationseule, les contrats de prestations de services lorsqu'elleles demande.

Seuls un état de l'immeuble et le futur règlement decopropriété sont mis à la disposition des locataires enl'absence d'une association de locataires.L'ensemble de ces documents est en pratique consulta-ble au point de vente qui, très souvent, est situé dansl'immeuble même.

• Envoi de l'offre de vente puis de l'éventuel congépour vente

Trois mois après réception de l'information individuelleadressée à chaque locataire par le bailleur, ce dernierpourra envoyer, par lettre recommandée avec accusé deréception ou par acte d'huissier, l'offre de vente prévueà l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 accompa-gnée de l'état de l'immeuble ou diagnostic technique sices derniers n'ont pas été préalablement communiqués.

Le propriétaire doit veiller à conserver une preuve decet envoi : mieux vaut donc un acte d'huissier enveillant à ce que la signification soit faite à personne.

Cette période de trois mois permet au locataire d'étu-dier les informations communiquées, de réfléchir à l'of-fre à venir et rechercher un financement s'il souhaiteacquérir son bien.

Sans attendre la fin de cette période de réflexion, le loca-taire peut toutefois se rapprocher du propriétaire afin delui faire part de sa décision d'acquérir son logement. Unerenonciation non équivoque aux dispositions de l'accorddu 9 juin 1998 devra être alors faite par le locataire.

Par ailleurs, le bailleur peut toujours interrompre leprocessus de vente par lots jusqu'à délivrance d'uneoffre de vente aux locataires.

Il peut aussi vendre des lots à un tiers sous la conditionsuspensive que le locataire n'exerce pas son droit depréemption.

Les appartements libres situés dans l'immeuble peuventégalement être vendus à des tiers sans qu'ils soient pro-posés en priorité aux autres locataires de l'immeuble,ceux-ci ne disposant pas de droit de préemption surces logements.

Une fois l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi de1975 notifiée, le bailleur peut alors délivrer un congépour vendre aux locataires dont le bail arrive à expira-tion, conformément à l'article 15-II de la loi de 1989.

L'accord ne mentionne pas le délai devant être respectépar le bailleur entre l'envoi de l'offre de vente de l'arti-cle 10 de la loi de 1975 et celui du congé pour vente del'article 15-II de la loi de 1989. Il a été jugé parfaitementrégulier que le congé puisse être délivré aussitôt laréception de l'offre de vente de la loi de 1975.

L'accord ne précise pas d'avantage si le prix proposédans l'offre de vente de l'article 10 de la loi de 1975peut être différent de celui de l'offre de vente figurantau congé : en principe le prix de l'offre de vente loi de1975 est fixé en valeur occupée et celui de l'offre devente figurant au congé l'est en valeur libre d'occupa-tion. Mais si les deux actes se suivent dans le mêmetemps, les prix peuvent être identiques.

2.1.1.3 Traitement des cas particuliers :une triple protection du locataire

Suivant le cas, les locataires les plus fragiles reçoiventune protection spécifique.

• Prorogation éventuelle du bail

Le locataire, dont la durée du bail restant à courir estinférieure à trente mois à la date de l'offre de vente del'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, peut deman-der au bailleur une prorogation du droit d'occuper deson logement.

Cette demande doit être justifiée par une motivationde nature à faciliter les opérations d'acquisition de libé-ration des lieux (obtention d'un prêt, vente d'un bienimmobilier, départ à la retraite, mutation profession-nelle…). Le bailleur est libre d'accepter ou refusercette demande ; en cas d'acceptation, elle doit l'être parécrit dans les quatre mois avant la date d'expiration dubail.

• Congé avec proposition de relogement

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Lorsque le locataire ne peut se porter acquéreur deson logement et justifie d'un revenu inférieur à 80 % duplafond de ressources PLI en vigueur, le congé délivréen vue de la vente doit être accompagné d'une offre derelogement.Cette dernière doit être compatible avec les besoinsdu locataire et, si ce dernier le souhaite, située, dans lamesure du possible pour le bailleur, dans une com-mune ou un quartier voisin du lieu de résidence dulocataire.

• Renouvellement du bail

Lorsque le locataire ne peut se porter acquéreur et nepeut déménager en raison de son âge supérieur à 70ans, de son état de santé présentant un caractère degravité reconnue, d'un handicap physique ou d'unedépendance psychologique établie, ou de sa situationdûment justifiée, il verra son bail renouvelé.

Le texte n'apporte aucune précision pouvant éclairer lanotion de dépendance psychologique. Cette questionest donc examinée au cas par cas par les tribunaux.

2.1.1.4 En cas de non-respect de l'accord

• Une procédure de conciliation

Lorsqu'un conflit relatif à une ou plusieurs dispositionsdes points 3. et 4. de l'accord (la prorogation éventuelledu bail ou le traitement des cas particuliers) apparaîtentre un bailleur et un locataire, les parties peuvent sai-sir la Commission départementale de conciliation.

Cette dernière, à défaut de conciliation, rend un avismotivé.

• Une procédure contentieuse

Le texte de l'accord du 9 juin 1998 reste silencieux surla question du non-respect de ses dispositions.

Faut-il alors sanctionner ce non-respect par la nullité del'offre de vente et/ou du congé pour vendre ou par l'in-demnisation de la partie lésée comme en matièrecontractuelle ?

Les décisions les plus différentes sont à ce jour interve-nues :

Un arrêt de la cour de cassation, en date du 5 mai 2004,a pu laisser croire que la nullité d'un congé-vente étaitencourue, faute d'application de l'accord (JCP ed. N.2004 P. 1510 et notre note critique ; Gaz. Pal. 15 sep-tembre 2004 p. 29, note approbative Pialoux).

D'autres décisions des juges du fond adoptent la mêmeposition (cour d'appel de Paris 6e ch. C, 8 février 2005,et, dans un cas de fraude à la loi, 6e ch. B, 9 décembre2004) ou la position contraire (cour d'appel de Paris 6e ch. B, 5 juin 2003).

Des décisions entachent aussi de nullité une notifica-tion d'offre de vente de la loi de 1975, en cas d'informa-tion du locataire jugée insuffisante (pour : cour d'appelde Paris 6e ch. C, 15 mars 2005 ; contre : plusieurs juge-ments TI 8e Paris, 21 octobre 2005, loyers et coprop.2006 p. 7, note approbative Monéger).

Il était temps que l'accord du 16 mars 2005 et la loinouvelle clarifient la situation.

2.1.2 Accord collectif du 16 mars 2005

Six ans après l'accord collectif du 9 juin 1998, les orga-nisations nationales représentant les bailleurs et loca-taires se sont à nouveau réunies afin de compléter lesdispositions existantes, dressant ainsi un bilan d'applica-tion de l'accord précédent.

Est né de cette concertation l'accord du 16 mars 2005qui est appelé à se substituer à celui de 1998.

Les dispositions de cet accord sont d'application immé-diate aux ventes par lots réalisés par les signataires del'accord et leurs adhérents - Fédération nationale desSociétés d'économie mixte (FNSEM), ICADE PATRI-MOINE (anciennement SCIC),Association des proprié-taires sociaux (APS), Fédération française des Sociétésd'assurances (FFSA) et Fédération des Sociétés immo-bilières et foncières (FSIF), pour ce qui concerne lesopérations de vente à venir et celles en cours à la signa-ture de l'accord, pour les phases et actes de l'opérationnon encore réalisés.

Cet accord n'a pas été aussitôt étendu par voie régle-mentaire, à l'instar du précédent, en raison de l'opposi-tion des trois organisations nationales représentativesdes locataires, non signataires de l'accord, CNL, CGLet CSF.

2.1.2.1. Innovations majeures

L'accord du 16 mars 2005 vient apporter un renforce-ment important de la protection des locataires, enorganisant désormais des mécanismes de plein droit.

• Une prorogation de droit

A la prorogation facultative du bail prévue par l'accordde 1998, s'ajoute désormais une prorogation de plein

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droit.

Deux cas sont envisagés :• en cas d'ancienneté du locataire et de brièveté

de l'échéance du bail

Des conditions cumulatives doivent être satisfaitespour que la prorogation joue :

- durée du bail restant courir à la date de notifica-tion de l'offre de vente : inférieure à 30 mois ;

- ancienneté dans les lieux du locataire : au moins 6ans à la date de notification de l'offre de vente ;

- absence d'opposition du locataire à la proroga-tion.

La prorogation du bail est alors calculée à raison d'unmois par année d'ancienneté.

• en cas d'enfants scolarisés

Les conditions cumulatives d'application sont celles-ci :

- durée du bail restant à courir à la date de notifica-tion de l'offre de vente : inférieure à 30 mois ;

- enfants scolarisés à la charge du locataire ;- sans doute, l'absence d'opposition du locataire bien

que le texte soit muet.

Le bail est prorogé jusqu'à la fin de l'année scolaire (30 juin).

Exemples de prorogation

I Prorogation de plein droit

Offre de vente notifiée le 1er avril 2006 - ancienneté du locataire à la date de l'offre de vente : 11 ans.- durée du bail restant à courir à compter de l'offre de vente : 8 mois, soit jusqu'au

31 décembre 2006.

• bail prorogé pour une durée de 11 mois, soit jusqu'au 30 novembre 2007.

En outre, si le locataire a des enfants scolarisés, le bail pourra être prorogé jusqu'au 30 juin 2008.

II Prorogation plafonnée

Offre de vente notifiée le 1er avril 2006- ancienneté du locataire à la date de l'offre de vente : 10 ans.- durée du bail restant à courir à la date de l'offre de vente : 24 mois, soit jusqu'au

31 mars 2008.

• bail théoriquement prorogeable d'une durée de 10 mois, soit jusqu'au 31 janvier 2009.- mais du 1er avril 2006 au 31 janvier 2009 : 34 mois (durée supérieure à 30 mois).

• prorogation du bail plafonnée au 30 septembre 2008.

III Pas de prorogation

Offre de vente notifiée le 1er avril 2005- ancienneté du locataire à la date de l'offre de vente : 5 ans.- durée du bail restant à courir à compter de la vente de l'offre de vente : 7 mois, soit jusqu'au

30 octobre 2006.- pas de prorogation (article 3.2. alinéa 1) car le locataire est dans les lieux depuis moins de

6 ans.Toutefois, s'il dispose d'enfants scolarisés, prorogation du bail jusqu'au 30 juin 2007.

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Dans les deux cas, la durée restant à courir du bail nepeut excéder 30 mois à compter de la notification del'offre de vente.

• Renouvellement de plein droit

Il s'agit donc ici d'un renouvellement et non d'unereconduction du bail, ce qui signifie que le bailleur peutaccompagner le renouvellement d'une offre de loyer dubail renouvelé, en application de l'article 17c de la loi de1989.

Trois cas de renouvellement automatique du bail sontprévus :

- le locataire ne peut se porter acquéreur de sonlogement et ne peut déménager en raison de sonétat de santé présentant un caractère de gravitéreconnu médicalement ;

- le locataire est âgé de plus de 70 ans à la dated'expiration du bail et aucun des co-titulaires dubail n'est assujetti à l'impôt de solidarité sur lafortune ;

- le locataire est titulaire, soit d'une rente d'invaliditédu travail correspondant à une incapacité au moinségale à 80 %, soit d'une allocation servie à toutepersonne dont l'infirmité entraîne au moins 80 %d'incapacité permanente.

Se pose alors nécessairement la question de l'articula-tion de la prorogation de plein droit et du renouvelle-ment automatique prévus par l'accord : sont-ilsd'application cumulative ou exclusifs l'un de l'autre ?

Les négociateurs de l'accord collectif de location du 16mars 2005 ont sans doute entendu traiter distincte-ment la situation des locataires ordinaires et celle deslocataires les plus fragiles : aux premiers, la prorogationéventuelle du bail, de droit ou facultative ; aux seconds,selon les cas, renouvellement du bail ou proposition derelogement. Mais l'accord ne dit rien de tel et aucundispositif n'exclut les locataires susceptibles de voir leurbail renouvelé du bénéfice du délai de prorogation.

Et il est constant que les deux dispositifs voient leurmise en œuvre éventuelle s'apprécier à des dates diffé-rentes : pour la prorogation du bail, c'est à la date del'offre de vente article 10 loi de 1975 que l'on vérifie sile locataire y a droit ; pour le renouvellement du bail,c'est à la date de l'expiration du bail qu'on se place pourvérifier si un congé de droit commun, article 15 II loi de1989, peut ou non être délivré.

Il faut donc raisonner dans l'ordre chronologique desnotifications : à la date de la notification loi de 1975, se

demander quels sont les locataires (sans distinction) quibénéficient d'une prorogation du bail en cours ; à ladate ultérieure d'expiration du bail éventuellement pro-rogé, si un congé pour vente intervient et s'il est délivrépar un bailleur soumis à l'accord collectif de location, sedemander quels sont les locataires âgés, malades, handi-capés ou dotés de ressources modestes qui, selon lescas, justifient d'une offre de relogement ou d'un renou-vellement du bail.

• Congé avec offre de relogement

Enfin, en ce qui concerne la nécessité d'accompagner lecongé d'une offre de relogement, le seuil du plafond deressources PLI en vigueur passe de 80 % à 100 %.

Le PLI prend en compte le revenu imposable duménage locataire. Pour l'année 2006, il s'agit des reve-nus 2004 déclarés en 2005.

En ce cas, le congé pour vente doit être accompagnéd'une offre de relogement dans les conditions visées aupremier paragraphe du III de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 : « un logement correspondant à ses besoinset à ses possibilités dans les limites géographiques prévuesà l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre1948 … ».

Le logement doit ainsi être « en bon état d'habitation »,c'est-à-dire pouvoir être habité normalement. A cetitre, il suffit que le local offert remplisse les conditionsd'hygiène normales prévues au règlement sanitaire envigueur.

De façon générale, le logement offert doit permettre deconserver le même mode de vie qu'antérieurement,notamment permettre le logement du même nombrede personnes.

Les besoins personnels et familiaux du locataire ne doi-vent pas être appréciés dans l'abstrait, mais comptetenu de la situation sociale de l'intéressé.

Le loyer du nouveau local doit, même s'il est plus élevé,correspondre aux possibilités financières du locataire,ce qui suppose la recherche d'une adéquation entre leloyer proposé et les revenus du locataire.

Aux termes de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre1948, le logement offert doit se trouver situé :

" - dans le même arrondissement ou les arrondissementslimitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondisse-ment où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ciest situé dans une commune divisée en arrondisse-ments,

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- dans le même canton ou dans les cantons limitrophesde ce canton inclus dans la même commune ou dansles communes limitrophes de ce canton si la communeest divisée en cantons,

- dans les autres cas, sur le territoire de la même com-mune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir êtreéloigné de plus de 5 kilomètres ".

La validité et les modalités de proposition de l'offre derelogement ne sont assujetties à aucune condition deforme. Il doit toutefois s'agir d'une véritable propositionde location décrivant les lieux offerts, indiquant le loyerproposé, le montant de la provision.

La proposition de relogement doit être concomitante àla notification du congé ; à défaut, le congé est nul (CAParis, 6e ch. C, 19 janvier 1994, loyers et coprop. 1994,Comm. n° 222 ; Cass. 3e ch. civ. 1er juillet 1998 ; CAMontpellier, 2e ch. B, 9 octobre 2001, Loyers et coprop.février 2002, n° 30) ; la Cour de cassation admet toute-fois implicitement la formulation d'une offre de reloge-ment après la notification du congé, mais avant le termedu contrat (Cass. 3e civ. 1er juillet 1998, Loyers etcoprop. 1998, comm. n° 236).

2.1.2.2. Autres innovations

Certaines modifications mineures ont également étéeffectuées.

• Précision quant au seuil des dix logements

La clause 1.1. comporte à présent la mention « logementlibre ou occupé » afin de faire disparaître tout problèmed'application de l'accord.

Ce rajout reprend ainsi la jurisprudence de la Cour decassation.

Sont donc notamment exclus pour calculer le seuildes dix logements entraînant l'application de l'accord,les locaux commerciaux, les locaux à usage profes-sionnel, les chambres de services annexées au loge-ment principal.

• Information renforcée adressée aux locataires et àleurs représentants

• Information supplémentaire des locataires :

Les locataires seront informés de la date, de l'heure et

du jour de la réunion d'information générale qui seratenue par le propriétaire si ce dernier est propriétaireunique de l'immeuble.La communication du récapitulatif des travaux réalisésles cinq dernières années et la liste des travaux qu'ilserait souhaitable d'entreprendre à cours et moyenterme devaient, dans l'accord du 9 juin 1998, être com-muniqués par le bailleur aux locataires.

Cette communication doit être faite au plus tard avecl'offre de vente.

Par ailleurs, les locataires seront avertis, par affichagedans les parties communes de l'immeuble, de la possibi-lité de consulter le futur règlement de copropriété dèslors qu'elle est matériellement possible ; ce règlementdevra être communiqué aux représentants des locatai-res s'il en existe.En outre, l'accord du 16 mars 2005 vient compléter laclause relative à la possibilité pour le locataire d'évo-quer avec le bailleur l'état des parties privatives deslots concernés en précisant qu'ils pourront évoquerune prise en charge par le bailleur des dépenses d'a-mélioration et de travaux ne relevant pas des répara-tions locatives.

Enfin, le partenaire lié par le PACS est ajouté au bénéfi-ciaire des offres de vente.

• Information supplémentaire des représentants deslocataires :

Le bailleur doit informer, par écrit, de son intention devendre l'immeuble par lots, les associations de locatai-res représentatives.Il devra également leur mettre à disposition les dia-gnostics et bilans exigés par l'accord de 1998 et reprisdans celui de 2005.

Enfin, le règlement de copropriété devra leur être com-muniqué.

• Nullité de plein droit

L'accord de 2005 vient compléter l'accord de 1998 enrajoutant une disposition 6. prévoyant la nullité de pleindroit du congé vente lorsqu'auront été violées les clau-ses 3.2., 3.3., 4.1. à 4.4., soit les dispositions relatives à laprorogation, au renouvellement du bail ou à l'offre derelogement.

L'ensemble des dispositions de l'accord du 16 mars2005 vient donc renforcer la protection du locataire

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par la création de nouveaux droits ainsi que l'élargis-sement de l'information délivrée par le bailleur.

2.2 Protection des locataires en cas de congé en vue de la vente (art. 11.1 de la loi du 6 juillet 1989)

L'article 11.1 de la loi du 6 juillet 1989, complété parune phrase ajoutée à l'article 15 II de la même loi,l'un et l'autre textes étant issus de la loi du 13décembre 2000, dite loi SRU, conférait au congépour vente, délivré dans le cadre d'une vente parlots régie par l'accord collectif de location du 9 juin1998 ou 16 mars 2005, un régime exorbitant dudroit commun.

La loi nouvelle qui ajoute à l'article 11.1 un alinéa nou-veau, renforce encore la spécificité du congé pour ventedélivré dans un tel cadre.

2.2.1 Le dispositif issu de la loi du 13 décembre 2000 :

Il tend à favoriser la situation du locataire qui a reçucongé en vue de la vente et n'a pas exercé le droit depréemption ainsi mis en œuvre.

A cette fin, le texte assouplit l'effet ordinaire du congé(1) en permettant la reconduction expresse du bail (2)

pour une durée moindre que celle du droit commun (3)

et en dotant le bail ainsi reconduit d'un régime spéci-fique (4).

(1) L'effet ordinaire du congé est la résiliation du bail àsa date d'échéance, sans autre formalité.

Le droit positif révèle même que tout congé a uncaractère irrévocable, ne justifiant aucune acceptationde son destinataire et ne pouvant être rétracté parson auteur.

Une solution contraire justifiait ainsi une interventionlégislative.

(2) La loi permet en conséquence que, malgré le congédélivré, le contrat de location soit expressément recon-duit.

Il ne s'agit que d'une simple faculté supposant, pour samise en œuvre, la rencontre de volonté du bailleur etdu locataire.Il s'agit d'une reconduction, et non d'un renouvelle-ment, ce qui signifie que le contrat de location n'estmodifié dans aucune de ses dispositions, à l'exceptionde sa durée : la chose louée demeure la même sansajout ou restriction, le montant du loyer reste identiquesauf le jeu de sa révision contractuelle.

Et la reconduction doit être expresse, c'est-à-dire faitepar écrit : le texte n'envisage ainsi pas un accord tacitedes parties, serait-il dénué d'équivoque.

La reconduction doit intervenir au plus tard quatremois avant l'expiration du bail en cours, à la date àlaquelle le locataire aura renoncé à préempter.

(3) La durée de la reconduction visée par le texte estinférieure à six ans (puisque seuls les bailleurs person-nes morales sont ici concernés), sans autre précision :de quelques mois à plusieurs années.

(4) Enfin, la reconduction développe deux effets singu-liers : d'une part, elle est sans portée à l'égard de l'offrede vente figurant au congé qui, par définition, a épuiséses effets lorsque la reconduction s'opère : c'est ce qui,à notre sens, justifie l'expression absconce ajoutée àl'article 15 II de la loi de 1989 : « dans le cas … l'offre devente est dissociée du congé » ; d'autre part, elle a pour

Arrêté municipal de la ville de Parisd u21 avril 2005

Par cet arrêté, dont la force juridique estdouteuse, la ville de Paris précise les informa-tions que doivent lui transmettre les res-ponsables de ventes par lots :

- les phases de l'opération commerciale, ainsique les prix moyens au mètre carré et lescritères de différenciation de prix entre leslogements ;

- les avantages accordés en fonction de l'ancien-neté et de la durée du bail et les possibilités derelogement dans le parc du bailleur ;

- le descriptif de l'immeuble, les diagnostics etbilans techniques, les travaux réalisés dans lesparties communes les cinq dernières années etleur coût ;

- le descriptif de division par lots et le futurrèglement de copropriété ;

- l'état d'occupation de l'immeuble et le prix dechaque logement ;

- la durée résiduelle de chaque bail, la liste desbaux renouvelés…

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effet que le bail reconduit sera résilié à la date de sonéchéance.La résiliation s'opère de plein droit, sans autre forma-lité, et l'on peut penser que, de ce fait, le locataire nepeut plus invoquer un motif de nullité du congé précé-dent.

Nous n'avons connaissance, ni de la mise en œuvre de telles reconductions, ni de litiges survenus à leurpropos.

C'est peut-être l'absence de recours à cette institu-tion qui justifie la réforme plus radicale qui vient d'in-tervenir.

2.2.1 Le dispositif issu de la loi Aurillac :

Il poursuit le même objectif que celui recherché par laloi du 13 décembre 2000, mais en créant, dans le cadredes ventes par lots, un régime du congé pour vente,exorbitant de celui du droit commun.

La règle nouvelle est simple : le congé du jour de sanotification (1) confère au locataire un droit d'occupa-tion (2) de deux ans (3), qui doit être combiné avec laprorogation de plein droit du bail, instituée par l'accordcollectif du 16 mars 2005 (4).

(1) Le nouveau dispositif ne change rien au régimeordinaire du congé qui, à peine de nullité, doit êtremotivé (en l'espèce : la vente du logement) et déli-vré au moins six mois avant l'expiration du bail encours.

Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire quipeut accepter l'offre durant les deux premiers mois dudélai de préavis, c'est-à-dire les sixième et cinquièmemois précédant l'échéance du bail.

On comprend donc qu'une délivrance anticipée ducongé par le bailleur, si elle est possible et permet aulocataire de préempter sans attendre, est sans inci-dence sur la date-limite d'acceptation par le locatairede l'offre de vente, qui demeure immuable, fixée parréférence non pas à la date du congé mais à celle del'expiration du bail en cours.

(2) Le locataire dispose alors du droit de prolongerl'occupation des lieux, que la loi désigne improprementpar l'expression : « disposer du logement qu'il occupe »,alors que le droit de « disposer » est un attribut du droitdu propriétaire, et non de celui du locataire.

La technique juridique mise en œuvre est celle de la «reconduction de droit » du bail, qui emprunte donc aurégime précédemment décrit mais en supprimant son

caractère facultatif pour le bailleur : seul le locatairepeut décider de demander ou non la reconduction dubail.On relèvera que cette reconduction automatique joue,que le locataire accepte ou non l'offre de vente assor-tissant le congé : si la vente se réalise, le bail reconduitdisparaîtra par la confusion des qualités de bailleur etde locataire sur la même personne ; si la vente ne seréalise pas, soit que le locataire n'ait pas préempté, soitque son acceptation soit devenue caduque de pleindroit faute de réalisation de la vente dans le délai légal,le bail reconduit poursuivra ses effets.

(3) La reconduction de droit a pour effet que le loca-taire dispose de deux années pour libérer les lieux àcompter du congé.

Il en résulte qu'aucune reconduction ne s'opère si lecongé valant offre de vente est délivré plus de deux ansavant la fin du bail.

Il en découle aussi, nous semble-t-il, bien que le textesoit muet à cet égard, que le régime de la résiliation deplein droit du bail reconduit à son échéance jouera sansautre formalité.Toute autre analyse serait incohérente.

On peut enfin se demander si ce dispositif nouveaumodifiera le comportement des bailleurs. On sait qu'ilest actuellement rare que des congés pour vente soientdélivrés de façon prématurée à l'excès, puisque leurnotification anticipée confère aux locataires un droitirrévocable d'accepter l'offre de vente pendant lapériode immuable ci-dessus décrite des deux premiersmois du délai de préavis ; ce qui interdit au bailleur dechanger d'avis après notification du congé, en décidantpar exemple de vendre le logement occupé, de renou-veler le bail ou de délivrer congé pour motif légitime etsérieux.

Il peut se produire à l'avenir que des congés en vue dela vente soient délivrés par anticipation de quelquesmois, par exemple un an à l'avance, réduisant ainsi à uneannée le temps de la reconduction de droit du bail.

(4) La question va nécessairement se poser d'articulerles divers délais de prorogation ou reconduction dubail.

La règle paraît simple à énoncer, à défaut de dispositionnormative contraire : la prorogation de plein droit dubail, en certains cas, résultant de l'accord collectif delocation du 16 mars 2005, développe ses effets à comp-ter de la notification valant offre de vente (loi de 1975)et a pour conséquence que la date d'échéance du bail,celle pour laquelle congé peut être donné, se trouvereportée dans le temps.

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La reconduction du bail, en cas de congé pour vente (loide 1989), va donc s'ajouter à la prorogation du bail, sansque l'une absorbe l'autre. C'est donc à une applicationcumulative des délais qu'appellent l'accord de 2005 et laloi de 2006.

2.3 Protection des locatairesen cas de vente d'unimmeuble entier (art.10.1. de la loi du 31décembre 1975)

La loi Aurillac modifie de façon substantielle le régimejuridique et fiscal de la vente d'un entier immeuble d'ha-bitation : le vendeur doit en effet, préalablement à lavente, offrir à chaque locataire d'acquérir son logement,à moins que l'acquéreur de l'entier immeuble s'engage àproroger les baux en cours.

Ce nouveau droit de préemption des locataires contre-dit au moins à deux égards l'organisation juridique pré-existante : là où la vente d'un bâtiment entier faitexception à l'exercice du droit de préemption instituépar l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le nou-veau droit y fonde sa condition d'exercice ; là où l'exis-tence de dix logements mis en vente entraînel'obligation d'assurer aux locataires information, délai etprotection, par le jeu de l'accord collectif de location du9 juin 1998, retardant d'autant l'exercice du droit depréemption du locataire, le nouveau droit doit être misen œuvre immédiatement et sans autre prévention.

Cette observation liminaire, qui caractérise désormaisla complexité et la relative incohérence du systèmejuridique d'ensemble, doit conduire à examiner le nou-veau droit de préemption des locataires comme figu-rant un troisième régime juridique, singulier, autonomeet indépendant des deux autres droits de préemptionavec lesquels dorénavant il faudra toutefois qu'il coe-xiste.

2.3.1 Conditions d'ouverture du droit du locataire :

Le nouveau droit suppose l'existence d'une vente (1),ou d'une cession de parts d'une société d'attribution(2), ayant pour objet un immeuble à usage d'habitationou mixte (3) de plus de dix logements (4), qui s'opèredans sa totalité et en une seule fois (5), sauf au profit decertains acquéreurs ou cessionnaires (6).

(1) C'est à l'occasion de la vente projetée par le pro-priétaire que naît le droit du locataire à une protectionparticulière.

La vente ne s'assimile pas à toutes cessions à titre oné-reux et ne se confond par exemple ni avec l'échange, niavec l'apport à société : en contrepartie d'une vente, levendeur perçoit un prix ; en contrepartie d'un échange,l'échangiste reçoit un bien ; en contrepartie d'unapport, l'apporteur reçoit des titres de la société béné-ficiaire de l'apport.

Seules les ventes sont donc concernées, sauf bienentendu en cas de fraude à la loi : si l'apporteur àsociété devait en effet céder les titres reçus en contre-partie de l'apport, un instant de raison après celui-ci, ilpourrait être démontré que l'apporteur est dénué d'af-fectio societatis et que la seule finalité de l'opérationest de contourner la loi, ce qui justifierait la requalifica-tion de l'opération.

Se pose aussi la question de savoir si les ventes par adjudication, judiciaire ou amiable, sont concernées aumême titre que les ventes de gré à gré. L'article 10 de laloi du 31 décembre 1975 avait justement déclaré l'anciendroit de préemption du locataire applicable à ces ventes,mais organisé un régime dérogatoire d'application, quejustifie le particularisme de l'adjudication publique.

Le silence de la loi nouvelle oblige à considérer que lanouvelle protection des locataires joue indistinctement,que la vente soit volontaire et forcée. Mais l'absence derégime dérogatoire oblige à ce que le cahier des char-ges de l'adjudication impose aux futurs enchérisseursde proroger les baux en cours, s'ils deviennent adjudica-taires, car le mécanisme du nouveau droit de préemp-tion est, à défaut d'adaptation légale, incompatible aveccelui des enchères publiques.

La loi ne distingue pas enfin suivant l'auteur de la vente :une personne physique est concernée autant qu'unepersonne morale, une personne publique autant qu'unepersonne privée.

(2) La loi nouvelle assimile à la vente la cession de latotalité des parts d'une société d'attribution, c'est-à-dire donnant aux associés vocation à l'attribution, enpropriété ou en jouissance, d'une partie déterminée del'immeuble social.

On sait que ces sociétés régies par les lois du 28 juin1938 et du 4 janvier 1978 ont permis le développementde la construction d'immeubles collectifs. Beaucoup ontété dissoutes et transformées en copropriétés, maisbon nombre subsistent : il est raisonnable d'assimiler la cession de la totalité de leurs parts à une vente de

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l'immeuble, même s'il est rare que la totalité de cesparts soient cédées simultanément par l'ensemble desassociés.

La loi écarte de son champ les sociétés d'attribution àtemps partagé, qui concernent l'immobilier de loisir etsont donc étrangères à la protection de l'habitationprincipale du locataire, recherchée par le législateur.

(3) « Un immeuble à usage d'habitation ou à usagemixte d'habitation et professionnel » : le champconcerné est le même que celui du droit de préemp-tion institué par l'article 10 de la loi du 31 décembre1975, c'est-à-dire un champ plus large que celui de la loidu 6 juillet 1989 qui n'intéresse que la protection del'habitation principale du locataire occupant personnel-lement les lieux. On peut regretter que la loi nouvelleaccorde ainsi une protection inattendue aux locatairesqui n'ont dans l'immeuble qu'un pied-à-terre, à ceux quiy louent un logement meublé ou encore aux sociétésqui louent un logement pour l'usage de leur gérant oud'un membre de leur personnel : on doit cependantconstater que la généralité de l'énoncé de la loi appellela généralisation de la protection nouvelle.

(4) L'immeuble doit cependant compter plus de dixlogements pour que la protection développe ses effets.Et à défaut de précision donnée par le texte, on définirales logements à prendre en compte comme ceux, libresou occupés, loués ou non au visa de la loi du 6 juillet1989, tels que la 3ème chambre civile de la Cour decassation en a donné une définition dans un arrêt déjàcommenté du 5 mai 2004, définition reprise par l'ac-cord collectif de location du 16 mars 2005.

(5) La vente envisagée doit encore porter sur l'immeu-ble « dans sa totalité et en une seule fois ». La formule,bien peu juridique, est employée à quatre reprises àl'article 1er de la loi. Mais cette répétition ne la rendpas claire pour autant : veut-on viser en effet la venteen une seule fois d'un « bâtiment entier » au sens clairde l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ou d'un « ensemble immobilier » au sens de l'article 1er de la loidu 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Il n'y a pas de difficulté à comprendre ce qu'est unimmeuble dans sa totalité lorsque celui-ci est composéd'un unique bâtiment. Mais qu'en est-il d'un immeublecomposé de deux bâtiments, l'un sur rue, l'autre surcour, ou d'un ensemble immobilier formé de plusieursbâtiments ? Doit-on avoir égard à la configuration deslieux ou à leur identité cadastrale ?

Il n'est ici lieu que de signaler une difficulté qui devrainciter à retenir l'interprétation la plus prudente : onverra en effet plus loin la sanction qui assortit l'applica-

tion défaillante de la loi nouvelle.

Une chose est cependant sûre : si l'immeuble a été déjàmis en copropriété en raison de la vente d'un lot, parexemple le pied d'immeuble à usage de commerce, la loine s'applique pas quand bien même l'ensemble deslocaux à usage d'habitation viendrait à être vendu enune seule fois.

On peut regretter la formule floue retenue par le légis-lateur, qui paraît à la foi plus ambiguë pour l'interprèteet moins protectrice pour le locataire que celle figurantà l'article 10, III dernier alinéa, de la loi du 31 décembre1975.

(6) Enfin, la protection nouvelle n'est pas applicable encas de vente d'immeuble entier (ou de cession de latotalité des parts d'une société d'attribution) si l'acqué-reur est un parent ou allié du vendeur jusqu'au qua-trième degré inclus. L'exclusion est connue : elle vienten effet faire échec aux deux précédents droits de pré-emption du locataire, celui tiré de l'article 10 de la loidu 31 décembre 1975 (III, avant-dernier alinéa), commecelui tiré de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 (der-nier alinéa). S'agissant de ce dernier texte, on relèveraqu'il limitait l'exclusion au troisième degré de parentéet d'alliance et que la loi nouvelle vient à juste raison dela porter au quatrième degré, de façon à assurer l'har-monie de la règle : la vente à un petit-neveu est doncpréférée à celle fait au locataire.

Ainsi, l'ensemble de ces conditions doivent être satisfai-tes pour que le nouveau droit du locataire puisses'exercer.

2.3.2 Modalités d'exercice du droit du locataire :

La règle nouvelle s'énonce par une simple alternative :préalablement à la vente ainsi définie, le locataire se voitoffrir au choix du vendeur, soit la prorogation de sonbail, soit la préemption du logement.

2.3.2.1. Prorogation des baux en cours :

C'est la première branche de l'alternative, et sans doutecelle que la pratique retiendra le plus souvent car samise en œuvre évite de purger le droit de préemptiondes locataires.

On en donnera une définition avant d'en décrire lesmodalités d'application et de préciser la sanction deson non-respect.

• Définition de la prorogation

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Il s'agit d'une prorogation (1) des contrats de bail àusage d'habitation (2) en cours (3) à la date de conclu-sion de la vente (4), afin de permettre à chaque loca-taire ou occupant de bonne foi (5) de disposer dulogement qu'il occupe (6) pour une durée de six ans (7)

à compter de la signature de l'acte authentique devente (8).

(1) Une prorogation : la loi prévoit ainsi que les baux encours ne sont ni renouvelés, ni reconduits, mais simple-ment prorogés, c'est-à-dire que la date initiale de leuréchéance est reportée dans le temps.Au terme du bailprorogé, il pourra s'opérer un renouvellement, uncongé ou une reconduction tacite dans les conditionsde la loi régissant le bail prorogé.

Ne pas confondre

Renouvellement : le bail renouvelé constitue unnouveau bail, entre les mêmes parties, pour unemême durée et aux mêmes conditions, sauf va-lorisation du loyer dans les conditions fixées parla loi.

Reconduction tacite : le bail reconduit constitueaussi un nouveau bail à durée déterminée, au-delà de sa durée initialement convenue et auxconditions d'origine, y compris le loyer.

Prorogation : le bail prorogé voit sa durée prolon-gée au-delà de son terme initial, toutes clauseset conditions demeurant inchangées.

(2) Sont concernés les baux à usage d'habitation, sansautre précision. Il en découle une incongruité et uneinterrogation : en premier lieu, on comprend mal à quoicorrespond la prorogation d'un bail régi par la loi du1er septembre 1948, ou de la situation d'un occupantde bonne foi au sens de l'article 4 de la même loi.

Ces situations juridiques sont en effet à durée indéter-minée : la seule hypothèse qui donnerait efficacité à l'i-dée de prorogation consisterait à prohiber, pendant letemps de la prorogation, tout congé-reprise du bailleur(art. 19 de la loi de 1948) ou toute déchéance du droitau maintien dans les lieux de l'occupant (art. 10 de lamême loi). Mais quelle étrange récompense serait ainsidonnée à l'occupant qui cesserait d'être de bonne foi ausens de la loi, d'autant que le texte paraît exclure cettesituation, ainsi qu'il est dit plus loin !

En deuxième lieu, on peut se demander si les baux àusage mixte, professionnel et d'habitation, sont concer-nés. La réponse devrait être négative dans la mesure oùla loi les vise par ailleurs et se garde de le faire au casd'espèce. Ainsi, seuls les locataires et occupants de

bonne foi à usage exclusif d'habitation, quel que soit lestatut locatif applicable, bénéficieraient de la proroga-tion de leur bail.

(3) Pour être prorogé, le bail doit être en cours, c'est-à-dire qu'il ne doit pas être expiré.Tel est le cas ainsi d'unbail pour lequel congé a été délivré mais dont la date d'é-chéance n'est pas encore arrivée. En revanche n'est plusen cours le bail expiré, à l'issue duquel l'ancien locatairepersiste à demeurer dans les lieux sans droit ni titre.

(4) Le caractère du bail en cours s'apprécie à la date de« conclusion de la vente ». Le vocable employé manquede précision juridique et la pluralité des expressionsretenues par le texte de loi ajoute à l'imprécision : on liten effet, au fil du texte, d'autres formulations auxquellesnous prêtons la même signification : « signature del'acte authentique de vente », « réaliser un acte devente », « réalisation de la vente ».

La date à considérer est donc, non celle de l'avant-contrat de vente ou celle de la formation consensuellede la vente (par la rencontre des consentements), maisla date à laquelle la vente se concrétise par un écritauthentique. On verra plus loin que le législateur a omisd'envisager la vente par adjudication, qui se conclut parla signature du procès-verbal d'adjudication, à valeurauthentique : on considèrera qu'en un tel cas, la ventese conclut à la date du procès-verbal.

(5) Le bénéfice de la prorogation est acquis au locataireou à l'occupant de bonne foi. S'agissant du locataire,aucune exigence supplémentaire n'est posée. Ainsi, unlocataire qui n'habite pas les lieux bénéficie de la proro-gation du seul fait qu'il en est locataire.

Quant à l'occupant de bonne foi, c'est l'ancien locatairequi, au sens de l'article 4 de la loi du 1er septembre1948, est titulaire du droit au maintien dans les lieux. Cequi exclut a-contrario du bénéfice de la prorogationl'occupant qui encourt la déchéance de son droit aumaintien dans les lieux, perdant ainsi la caractéristiquede la bonne foi.

Bien entendu, on doit assimiler au locataire ou à l'occu-pant de bonne foi le conjoint qui, par l'effet de la loi (art.1751 du Code civil), est co-titulaire du bail.Dans le mêmesens, on aura égard à certains statuts locatifs qui assurentla continuation du bail au profit de certains occupants encas d'abandon de domicile ou de décès du locataire.

(6) L'effet recherché par la prorogation est de prolon-ger ainsi le droit du locataire à occuper les lieux. La loiemploie à cet égard une expression maladroite : «disposer du logement qu'il occupe ». Il ne s'agit évidem-ment pas de conférer au locataire le droit du proprié-

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taire de « disposer » du logement, c'est-à-dire l'aliéner,le vendre ou constituer une hypothèque. Le vocable estici utilisé dans un sens commun, sans portée juridique,signifiant simplement : prolonger l'occupation du loge-ment. Il eût été plus efficace de l'énoncer ainsi.(7) La durée de la prorogation n'est pas fixée par la loi,contrairement à ce qu'une lecture hâtive du texte pour-rait laisser penser. Le texte vise simplement le résultatde la prorogation du bail, consistant à ce que chaquelocataire dispose de six années à compter de la vente.Ainsi la durée de prorogation variera d'un locataire àl'autre : celui dont la durée du bail restant à courir estde 18 mois bénéficiera d'une prorogation de 4 ans 1/2 ;si la durée restant à courir est de 5 ans, la prorogationsera d'un an, etc.

Le mécanisme de prorogation de l'ensemble des bauxd'habitation en cours aura ainsi un effet inattendu : celuid'aligner à même date, six ans après l'acquisition de l'entierimmeuble, le terme extinctif de tous les baux en cours.

(8) Enfin, la loi fixe à la date de signature de l'acteauthentique de vente, le point de départ du délai deprorogation des baux. La loi omet en conséquence lasituation spécifique des ventes par adjudication, commeil a déjà été dit. Et elle ne distingue pas suivant que lavente s'opère ou non avec une application retardée ouanticipée de la date de transfert de propriété ou dejouissance de l'immeuble.

Le texte initial visait la date de délivrance de l'immeubleà l'acquéreur, mais ce critère a été abandonné.

• Modalités d'application

Elles sont doubles et se résument à un engagement del'acquéreur de proroger les baux en cours (1), accom-pagné de la liste des locataires concernés (2).

(1) Aux termes de l'acte authentique de vente, l'acqué-reur souscrit ainsi l'engagement de proroger les bauxen cours.

L'engagement a un caractère unilatéral, ses bénéficiaireséventuels n'étant pas partie à l'acte. La nature juridiquede cet engagement n'est pas douteuse : il s'agit d'uneobligation de faire, à l'égard du locataire en place et delui seul, dont l'inexécution se résoud en dommages-intérêts (art. 1142 du Code civil), et par une sanctionlégale qui est décrite plus loin.

Il faut aussi s'interroger sur le sort de l'engagement deprorogation dans le cas où la vente serait résolue (parexemple, pour non-paiement du prix), annulée (pourvice du consentement) ou rescindée (pour lésion).Nous pensons qu'en même temps que l'immeuble

redeviendrait la propriété du vendeur, comme si lavente n'avait pas eu lieu, l'engagement de prorogationdisparaîtrait aussitôt dans la mesure où il ne présenteaucune autonomie juridique par rapport à la venteelle-même.Cet engagement de prorogation peut avoir trois sui-tes :

- le locataire refuse la prorogation du bail, soit qu'ilenvisage de quitter les lieux, soit qu'il préfère rece-voir un congé en vue de la vente à la date initialed'expiration du bail, lui permettant ainsi de pré-empter plus tôt, soit encore qu'il y trouve intérêt :tel serait le cas si la vente intervenait alors que lebail en cours, régi par la loi du 6 juillet 1989, est àmoins de six mois de son échéance, le locatairepréférant bénéficier de la reconduction tacite dubail. En un tel cas, l'engagement de l'acquéreur cèdedevant la volonté contraire du locataire.

- le locataire réclame que la prorogation soit cons-tatée par voie d'avenant au bail : c'est la solutionqu'il faut sûrement préférer pour tirer au clair lasituation de chaque locataire et éviter une quel-conque équivoque ultérieure sur la durée du bailen cours.

- le locataire reste inactif, soit qu'il ignore l'engage-ment de prorogation souscrit en sa faveur, soit qu'ilpréfère conserver un flou juridique dont il peut ulté-rieurement tenter de tirer profit : il pourrait ainsisoutenir, par exemple, ne pas avoir accepté la proro-gation, ce qui aurait pour effet que le bail, à sonéchéance initiale, se serait tacitement reconduit.Telserait le cas d'un bail expirant deux ans après l'ac-quisition : la prorogation aurait augmenté cettedurée de quatre ans, mais la tacite reconduction aubout des deux ans initiaux s'opèrerait pour six ans,portant ainsi la durée d'occupation à huit ans.

Il est donc primordial d'éviter une telle ambiguité. Acette fin, l'acquéreur nouveau bailleur sera avisé d'é-crire à chaque locataire, l'informer de son engagementde prorogation, proposer la signature d'un avenantconforme, à défaut de quoi le locataire sera réputéavoir refusé la prorogation du bail en cours.

(2) Le débat parlementaire a étrangement ajouté à cetengagement de l'acquéreur l'obligation d'insérer à l'acteauthentique « la liste des locataires concernés ». Oncomprend l'idée pratique qui anime cette proposition,mais on doit mettre en garde contre l'absence devaleur juridique d'une telle liste : ce n'est pas parcequ'un locataire (ou occupant de bonne foi, bien que laloi omet de le nommer) serait oublié dans la liste qu'ilne pourrait pas revendiquer le droit à prorogation s'il

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remplit les conditions pour en bénéficier. A l'inverse,nous pensons que la mention par erreur d'un locatairenon concerné (par exemple le titulaire d'un bail profes-sionnel) n'est pas créatrice d'un droit à prorogation deson bail.Il importe donc que l'engagement de prorogation desbaux soit formulé de façon générale, à l'égard de touslocataires concernés, même s'ils ne figurent pas sur laliste, pour qu'aucun locataire ne puisse réclamer l'exer-cice du droit de préemption, qui constitue l'autre bran-che de l'alternative.

La vertu juridique de la liste est donc mince, dès lorsque les locataires concernés ne sont pas partie à l'acte.En revanche, une liste erronée pourrait conduire l'ac-quéreur à rechercher la responsabilité indemnitaire duvendeur : celui-ci serait donc avisé d'associer l'acqué-reur à l'élaboration de la liste et d'organiser l'exonéra-tion contractuelle de toute garantie à cet égard.

• Sanction du non-respect de l'engagement

Par un alinéa nouveau ajouté à l'article 15 II de la loi du6 juillet 1989, qui organise le congé délivré en vue de lavente des lieux loués et le droit de préemption corréla-tif du locataire, le législateur a édicté une sanction spé-cifique en cas de violation de l'engagement deprorogation des baux en cours : la nullité de plein droitdu congé pour vente.

La solution est radicale et apparemment dissuasive maiselle ne s'imposait pas : le droit positif est en effet établipour dire qu'un congé délivré de façon prématurée,pour une échéance non avérée, voit ses effets reportésà la date d'expiration du bail, c'est-à-dire à celle du bailprorogé.L'application du droit positif au cas d'espèce aurait doncprotégé le locataire de façon plus satisfaisante que celleretenue : la nullité du congé libère en effet le bailleur detout engagement de vendre vis-à-vis du locataire, ceque n'aurait pas produit le report de la date d'effet ducongé à l'expiration du bail prorogé.

On retiendra encore que la nullité de plein droit s'im-pose aux deux parties, interdisant ainsi au locataired'accepter l'offre de vente prématurément délivrée parle bailleur et dénuée de toute valeur juridique.

En somme, malgré quelques imprécisions et approxima-tions, le mécanisme de prorogation des baux en coursdevrait pouvoir être mis en œuvre de façon relative-ment simple, si l'acquéreur accepte de souscrire un telengagement, de façon à permettre au propriétaire devendre l'entier immeuble en une seule fois, conformé-ment à son projet.

Il est toutefois probable que le prix de vente d'unimmeuble d'habitation, grevé d'une occupation prolon-gée des lieux par ses locataires et occupants, sera moin-dre que celui qu'il aurait eu si l'immeuble avait été plustôt libérable. Il en va par exemple de la possibilité deréaliser à brève échéance des travaux de réhabilitationde l'immeuble, qui suppose généralement qu'il soit libred'occupation.2.3.2.2. Préemption des logements :

C'est sûrement la mesure-phare de la loi nouvelle, donton va décrire le régime, les modalités, les effets et la sanction qui l'assortit, avant d'envisager sa mise en œuvre.

• Régime du nouveau droit de préemption

Il ne jouera qu'à défaut de l'engagement de prorogationdes baux susvisés (1) et suppose de faire connaître àchaque locataire ou occupant de bonne foi (2) le prix etles conditions de vente de l'immeuble entier (3) et ceuxdu local qu'il occupe (4).

(1) C'est bien la deuxième branche de l'alternativeposée par la loi, qui joue ici dans le seul cas où l'engage-ment de prorogation des baux en cours, qui constitue lapremière branche de l'alternative, n'aura pas été sous-crit par l'acquéreur.

La mise en œuvre de ce nouveau droit de préemption adonc un caractère subsidiaire, à défaut seulement d'en-gagement de prorogation.

(2) Le vendeur doit, préalablement à la vente de l'entierimmeuble, se manifester à l'égard de chaque locataire etoccupant de bonne foi.

La loi prévoit le recours à la lettre recommandée avecavis de réception, mais rien n'interdit la signification paracte d'huissier.

Le vendeur doit veiller à ce qu'il y ait autant de notifica-tions que de locataires concernés, chaque colocataire oucotitulaire du bail recevant une notification particulière.

Si le conjoint du locataire n'est pas connu du vendeur, lanotification faite au locataire lui sera opposable : la solu-tion est la même que celle déjà retenue pour la mise enœuvre du droit de préemption régi par l'article 10 de laloi du 31 décembre 1975.

On se reportera donc à ce qui a été dit plus haut pourdéfinir la notion de locataire ou occupant de bonne foi.

(3) Le vendeur doit ainsi informer en premier lieu leslocataires du prix et des conditions de la vente projetéede l'entier immeuble.

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Le prix s'entend de celui de l'immeuble dans sa totalité,c'est-à-dire un prix unique qui, à ce stade, n'appelleaucune ventilation particulière logement par logement.(4) En deuxième lieu, le vendeur doit indiquer à chaquelocataire et occupant le prix du local qu'il occupe. Mais laquestion est de dire quel prix. La loi est muette à cetégard, ne prescrivant pas que le prix de l'immeuble entiersoit égal à la somme des prix de chacun des logements.Chacun sait en effet que le prix d'un ensemble de loge-ments (prix en gros) n'est pas identique à la somme desprix des lots qui composent cet ensemble (prix audétail) : en faisant l'acquisition d'un immeuble entier, s'ila l'intention d'y effectuer des travaux et de le revendreau détail, l'acquéreur prend en effet le risque de lamévente de tel lot, du temps nécessaire à la vente audétail, des coûts de portage financier de l'immeuble, dela rémunération des intermédiaires, du retournementdu marché, etc. Le prix de l'immeuble en gros est doncmoindre que la somme des prix au détail, ces valeursétant au demeurant difficilement comparables, faute deporter sur le même bien.

Est-ce à dire que le prix de chaque local peut être fixélibrement ? La réponse n'est pas simple : d'une part eneffet, il faut faire réserve de la fraude pour le cas où leprix notifié au locataire serait exorbitant, au sens où unacquéreur raisonnable n'envisagerait pas d'acquérir à ceprix. En un tel cas, la fraude constatée entraîne la nullitéde la notification faite au locataire.

D'autre part, la fixation du prix de chaque lot doit êtrecohérente par rapport au prix des autres lots : il estnormal qu'un appartement ensoleillé vale davantagequ'un local sombre, qu'un logement loué sous l'empirede la loi du 1er septembre 1948 vale moins qu'un locallibre d'occupation, etc. Encore faut-il pouvoir justifier lemode de fixation du prix de chaque local occupé.

En dernière part, il n'y a donc à ce stade, aucune cor-rélation obligatoire entre les valeurs de l'immeuble engros et au détail, même si, dans un second stade, en casde préemption par un locataire de son lot, une corréla-tion réapparaît, qui est expliquée plus loin.

Mais cette analyse ne trouve pas un écho net dans lesdébats parlementaires qui ont au contraire insisté sur ladécote que le mécanisme de préemption produit enfaveur du locataire : ce qui justifiera les recommanda-tions de prudence faites ci-après.

Extraits du débat parlementaire

Martine Aurillac : « Les principes (de la propositionde loi) sont clairs : supprimer, autant que faire se peut,les plus-values purement spéculatives, étendre l'accord

de protection sociale du 16 mars, renforcer les sanc-tions, favoriser ainsi l'accession à la propriété, maisaussi protéger ceux qui ne peuvent pas y accéder. »« Chacun conviendra que la meilleure décote esteffectivement celle offerte par le droit de préemp-tion ».

Christian Decocq : « étendre … le droit de pré-emption dès la vente initiale, en organisant unecopropriété « préventive » au prix de cette vente,donc en supprimant la plus-value spéculative desmarchands de biens : la formule respecte le droit depropriété. C'est ce que permet la proposition de loi ».

Philippe Pemezec : « Les ventes lot par lot consti-tuent des opportunités extraordinaires d'accession àla propriété, qui était, je crois, un de nos combats :un tiers environ des locataires occupants ont donnéune suite favorable à la proposition qui leur a étéfaite ».

Janine Jambu : « nous proposons l'institution d'un «permis de diviser », comme il existe un permis deconstruire »

Jean-Yves Le Bouillonnec : « Il est impératif deprotéger les locataires qui ne pourront pas acheterparce que c'est le seul moyen de les préserver deces actes de spéculation »

Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohé-sion sociale et à la parité : « Il s'agit d'obtenir untexte équilibré afin d'éviter la spéculation liée auxventes à la découpe et à protéger les locataires, touten respectant le droit de propriété inscrit dans notreConstitution ».« La meilleure des décotes ne résulte-t-elle pas dudroit de préemption ? Celui-ci permet de faire bais-ser le prix sans avoir à se référer à un critère imposéqui peut se révéler moins avantageux ».

• Modalités d'exercice du nouveau droit

La notification faite au locataire est accompagnée d'unprojet de règlement de copropriété de l'immeuble (1)

et des résultats d'un diagnostic technique (2), dresséaux frais du bailleur (3) ; elle doit reproduire le texte dunouvel article 10.1 de la loi du 31 décembre 1975 (4).

(1) Si le législateur a eu raison de ne viser que la pro-duction d'un projet d'acte, à un stade où l'immeuble nesera mis en copropriété qu'en cas de préemption d'unlocataire au moins, il est dommage qu'il n'ait visé que leprojet de règlement de copropriété, et non le projetd'état descriptif de division de l'immeuble. Il est en

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effet plus signifiant pour le locataire de connaître com-ment l'immeuble sera divisé et quels sont les millièmesde parties communes de l'immeuble attachés à chaquelot, plutôt que de connaître les règles fixant les rap-ports entre copropriétaires, qui ressortent pour l'es-sentiel de la loi. Mais le texte est sans équivoque.

Le projet de règlement de copropriété devra ainsi êtrejoint en copie à la notification qui, pour chaque loca-taire, fera sûrement référence aux millièmes des partiescommunes de l'immeuble, pour ce qui le concerne.

(2) Doivent aussi être joints à la notification « les résul-tats » d'un diagnostic technique réalisé dans l'immeuble,et non une copie du diagnostic lui-même.

Le diagnostic dont s'agit est déjà connu : institué par laloi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, il a son siège àl'article L.111-6-2 du code de la construction et del'habitation (CCH) et est obligatoire à l'occasion de lamise en copropriété d'un immeuble construit depuisplus de quinze ans. C'est le même diagnostic qui doitêtre ici effectué, même si l'immeuble est plus récent.Mais seuls ses résultats sont portés à la connaissancedes locataires.

Comme dans le cadre de la loi SRU, le diagnostic neporte que sur l'état apparent de l'immeuble (clos etcouvert) et de certains équipements (conduites etcanalisations collectives, équipements communs desécurité).Ce faisant, ce diagnostic technique satisfait des exigen-ces moindres que celui décrit par les partenaires desaccords collectifs de location ci-dessus présentés. Lediagnostic technique doit toutefois, à la différence decelui prévu par les accords collectifs de location, êtreeffectué par un contrôleur technique (au sens de l'arti-cle L.111-23 CCH) ou un architecte (au sens de la loidu 3 janvier 1977, article 2), sans lien avec le proprié-taire ou son mandataire, de nature à porter atteinte àson impartialité et son indépendance. Cette règlemérite approbation.

(3) La loi dispose que le diagnostic technique est réaliséaux frais du bailleur, ce qui interdit qu'il soit reportésur les locataires préempteurs au titre de complémentde prix ; mais le vendeur fixera librement le prix devente, en tenant compte de ce coût, comme des autresdépenses exposées.

En revanche, la même règle n'est pas énoncée à proposdu coût de réalisation du projet de règlement decopropriété, dont rien n'interdit ainsi qu'il soit récupérésur chaque acquéreur.

(4) Enfin, la notification doit reproduire l'entier paragra-

phe A de l'article 10-1 nouveau de la loi du 31 décem-bre 1975, dont on peut déplorer la longueur rendant sabonne compréhension incertaine pour le destinatairede la notification.Le défaut de reproduction entâche de nullité la notifica-tion, mais on peut penser, à la lumière du droit positifétabli à propos de reproductions similaires, que la nul-lité n'est encourue que si elle cause grief aux locataires(art. 114 du NCPC).

• Effets de la notification

On les envisagera successivement vis-à-vis du locataire(1), du vendeur et de l'acquéreur (2).

(1) à l'égard du locataire :

La notification vaut offre de vente, faite au profit dulocataire, non de l'entier immeuble mais du local qu'il yoccupe.Le régime est identique à celui prévu par les lois orga-nisant les deux autres droits de préemption du loca-taire (lois de 1975 et de 1989) à une exception près : ledélai de validité de l'offre est de quatre mois (et nondeux mois), permettant ainsi au locataire d'accepterl'offre dans ce délai. On comprend mal la raison de cedélai accru et on peut relever que le locataire étrange-ment ne bénéficie pas de l'information et du délai deréflexion réservés par les accords collectifs de location.

(2) à l'égard du vendeur et de l'acquéreur :

La notification faite aux locataires de l'immeuble para-lyse évidemment la vente de l'entier immeuble, qui nepourra avoir lieu que dans l'hypothèse où aucun loca-taire ne préempte son logement.

Il est donc essentiel que vendeur et acquéreur aientorganisé le sort de la vente en cas de préemption d'unou plusieurs locataires : l'acquéreur accepte-t-il d'acqué-rir les lots non préemptés ? Dans l'affirmative, à quelprix ? Ces questions doivent trouver réponse, préalable-ment à la purge du droit de préemption des locataires,même si l'on mesure bien qu'elles déjouent le projetinitial du vendeur et de l'acquéreur, le premier voulantvendre son immeuble en une seule fois au second quin'envisageait de ne l'acquérir que dans son entier.

• Sanction du non-respect du droit de préemption

La sanction est identique dans son principe à celle déjàprévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,mais différente dans son assiette.

C'est la nullité de la vente qui est en effet encourue, encas de violation des droits du locataire à recevoir l'offre

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d'acquérir son logement, mais la nullité n'atteint passeulement la vente dudit logement mais celle de l'entierimmeuble. Le notaire sera donc particulièrement vigi-lant en la matière.

• Mise en œuvre du droit

Il y a lieu à cet égard d'opérer une distinction radicalesuivant qu'aucun locataire ne préempte (1) ou que l'unau moins d'entre-eux préempte (2).

(1) En l'absence d'une quelconque préemption de l'undes locataires, la vente de l'immeuble entier pourra seréaliser au profit de l'acquéreur. Et il n'y aura pas lieu devérifier si le prix de cette vente est ou non plus avanta-geux que celui offert aux locataires pour leur logementrespectif, dans la mesure où il a été dit qu'aucune cor-rélation n'était possible entre ces prix en gros et audétail.

Le vendeur devra toutefois, préalablement à la vente,notifier au maire de la commune le prix et les condi-tions de la vente. S'il existe un droit de préemptionurbain, la déclaration d'intention d'aliéner vaut notifi-cation susvisée. Et le maintien dans les lieux des loca-taires constitue dorénavant un motif de préemptionpar la commune (article L.210-2 du Code de l'urba-nisme).

Chaque locataire retrouvera le droit de préempter encas de vente par lots, par application de l'article 10 de laloi du 31 décembre 1975, des accords collectifs de loca-tion et, le cas échéant, de l'article 15 II de la loi du 6juillet 1989 si congé en vue de la vente lui est notifié.Cette mise en vente peut s'opérer pendant la proroga-tion de six ans.

(2) En cas de préemption de l'un des locataires aumoins, la situation change radicalement par le fait de lamise en copropriété de l'immeuble.

En effet, si la vente faite aux locataires préempteursn'appelle pas un contrôle particulier du prix, le prix devente des lots non préemptés, faite au profit de tiersacquéreurs, ne peut intervenir à un prix plus avanta-geux que celui notifié aux locataires non préempteurs,sans que ceux-ci se voient à nouveau offrir d'acquérirpar priorité.

Le contrôle de l'absence de situation avantageuse faiteau tiers acquéreur (et il s'agira souvent de l'acquéreurinitial qui, à défaut d'acquérir l'entier immeuble,accepte d'acquérir les lots non préemptés) incombe auvendeur et, à défaut, au notaire. Il faudra donc, pourchaque lot non préempté, vérifier que la vente au tiersacquéreur ne s'effectue pas à des conditions ou un prixplus avantageux. Ce qui vient rétablir une certaine cor-

rélation entre le prix de vente de l'immeuble entier et celui des logements considérés au détail.

Dans le cas où la situation faite au tiers acquéreurserait plus avantageuse, une nouvelle notification seraadressée au locataire pour lui permettre de préemp-ter aux nouveaux prix et conditions. Le locatairedisposera d'un mois pour accepter l'offre de vente, lesmodalités de mise en œuvre du droit étant les mêmesque celles prévues par l'article 10 de la loi du 31décembre 1975.

Dans le doute, le notaire n'hésitera pas à faire une tellenotification, car à défaut, c'est la nullité de la vente quiest encourue.

En somme, ce nouveau droit de préemption suscite aumoins un double malaise qui expliquera sans doutequ'il ne soit mis en œuvre qu'avec prudence : en pre-mier lieu, et c'est l'essentiel, ce droit de préemptionvient, contrairement à tous les autres, modifier le pro-jet de vente du propriétaire de l'entier immeuble etdéjouer ses prévisions : il cherchait un acquéreurunique pour son entier immeuble en vue d'une venteinstantanée ; le nouveau droit l'oblige à traiter avec plu-sieurs acquéreurs des ventes par lots qui s'étalerontnécessairement dans le temps.

En deuxième lieu, il subsiste une équivoque sur lafixation, corrélée ou non, des prix de l'immeuble engros et au détail : l'approche économique exclut unetelle corrélation que la prudence juridique justifierait.C'est ce qui peut conduire le vendeur à rechercher, leplus souvent possible, un acquéreur qui accepte deproroger les baux en cours, sans dévaluer par trop leprix de l'entier immeuble : si cette gageure est rele-vée avec succès, la loi nouvelle aura atteint au moinsl'un de ses objectifs.

2.4 Autres dispositions de la loi Aurillac

2.4.1 Changement des règles d'extension des accords collectifs

La loi Aurillac facilite l'extension réglementaire desaccords collectifs de location.Dans la rédaction initiale de 1986, la majorité des mem-bres d'un même collège pouvait former opposition àl'extension d'un accord : trois associations de locatairessur cinq ont ainsi empêché l'extension de l'accord du16 mars 2005.

Désormais, seule l'opposition de la majorité de l'ensem-

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ble des organisations représentatives des bailleurs etdes locataires pourra y faire échec. La nouvelle règledevrait ainsi permettre l'extension attendue de l'accordcollectif de 2005.2.4.2 Mesures fiscales

2.4.2.1. Rappel des principes en matière de droits d'enregistrement

Les acquisitions de biens immobiliers sont soumisesaux droits d'enregistrement au taux de 5,09%, ce tauxse décomposant comme suit :

Droit départemental : 3,60%Taxe communale : 1,20%Prélèvement pour frais d'assiette : 0,09%(2,50% du droit départemental)Taxe au profit de l'Etat : 0,2%

Pour les logements neufs ou assimilés, seule la taxe depublicité foncière au taux de 0,715% est due (droitdépartemental de 0,60%, prélèvement pour frais d'as-siette de 0,015% et taxe au profit de l'Etat de 0,1%), cesacquisitions relevant du régime de la TVA immobilière.

2.4.2.2. Régime de faveur mis en place par la loi nouvelle

Afin d'inciter le maintien sous le statut locatif d'unimmeuble objet d'une opération de vente par lots, l'ar-ticle 1er bis de la loi Aurillac a instauré un régime per-mettant de bénéficier de réductions du droitdépartemental et de la taxe communale, ces réductionspouvant conduire au bénéfice d'un taux réduit de1,2125% (0,6125% pour les logements soumis à la TVA).

Le bénéfice de ce régime, codifié aux articles 1584 biset 1594 F sexies du Code général des impôts, est sub-ordonné aux conditions suivantes :

• Conditions générales

- délibération du Conseil municipal déterminant laréduction de la taxe communale, cette délibérationne pouvant pas conduire à un taux inférieur à 0,5% ;

- délibération du Conseil général déterminant laréduction du droit départemental, cette délibérationne pouvant pas conduire à un taux inférieur à 0,5%.

• Conditions propres au logement acquis

- acquisition s'inscrivant soit dans une opération devente par lots déclenchant le droit de préemptionde l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (pre-mière vente après mise en copropriété d'un

immeuble) ou celui de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 (congé pour vendre), soit dans uneopération de vente d'un ou plusieurs lots consécu-tive à la mise en copropriété d'un immeuble en rai-son de l'exercice par l'un des locataires du droit depréemption nouveau ;

- logement occupé ;

- engagement de l'acquéreur d'affecter le logement àla location pendant une période minimale de sixans à compter de la date d'acquisition.

La condition d'engagement de location du logement vaau-delà de la protection de l'occupant du logement aumoment de l'acquisition par l'effet de la prorogation dubail en cours : en effet, selon les termes du texte, lalocation devra être poursuivie même en cas de départde l'occupant du logement au moment de l'acquisition.Le défaut de respect de la condition d'engagement delocation, comme par exemple la revente du logementavant le terme de six ans, sera sanctionné par l'exigibi-lité des droits d'enregistrement correspondant à laréduction du taux, majorés des intérêts de retard autaux de 4,80%/an.

ANNEXE :PRINCIPAUX TEXTES UTILES

• Article 10 de la loi du 31 décembre1975

I - ( L du 22 juin 1982 ) Préalablement à la conclusion detoute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitationou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécu-tive à la division initiale ou à la subdivision de tout oupartie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine denullité de la vente, faire connaître par lettre recomman-dée avec demande d'avis de réception, à chacun des loca-taires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix etdes conditions de la vente projetée pour le local qu'iloccupe ( L du 13 décembre 2000 ). Cette notification vautoffre de vente au profit de son destinataire.

L'offre est valable pendant une durée de deux moisà compter de sa réception. Le locataire qui acceptel'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la dated'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deuxmois pour la réalisation de l'acte de vente. Si danssa réponse, il notifie au bailleur son intention derecourir à un prêt, son acceptation de l'offre de

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vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, ence cas, le délai de réalisation est porté à quatremois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente,l'acceptation par le locataire de l'offre de vente estnulle de plein droit.( L du 21 juillet 1994 ) Dans le cas où le propriétairedécide de vendre à des conditions ou à un prix plusavantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque lepropriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifierau locataire ou occupant de bonne foi ces conditions etprix à peine de nullité de la vente. Cette notificationvaut offre de vente au profit du locataire ou occupantde bonne foi. Cette offre est valable pendant une duréed'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pasété acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'of-fre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoide sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délaide deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si,dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à unprêt, l'acceptation par le locataire ou occupant debonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obten-tion du prêt et le délai de réalisation de la vente estporté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, lavente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre devente est nulle de plein droit. Les termes des cinq ali-néas qui précèdent doivent être reproduits, à peine denullité, dans chaque notification.

Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du codecivil, les notifications faites en application du présentarticle par le bailleur sont de plein droit opposables auconjoint du locataire ou occupant de bonne foi si sonexistence n'a pas été préalablement portée à la con-naissance du bailleur.

II - Lorsque la vente ( L du 22 juin 1982 ) du local àusage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et pro-fessionnel a lieu par adjudication volontaire ou forcée,le locataire ou l'occupant de bonne foi doit y êtreconvoqué par lettre recommandée avec demande d'avisde réception un mois au moins avant la date de l'adjudi-cation.

A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant debonne foi peut, pendant un délai d'un mois compter dela date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication,déclarer se substituer à l'adjudicataire.Toutefois, en casde vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'ad-judication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.

III - ( L du 22 juin 1982 ) Le présent article s'appliqueaux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objetest la division d'un immeuble par fractions destinées àêtre attribuées aux associés en propriété ou en jouis-

sance à temps complet.

Il ne s'applique pas aux actes intervenant entre parentsou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Il ne s'appliquepas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou surl'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usagemixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.

IV - Un décret détermine les conditions d'applicationdu présent article.

• Article 10-1 de la loi du 31 décembre1975 ( L de juin 2006 )

I. - A. - Préalablement à la conclusion de la vente, danssa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usaged'habitation ou à usage mixte d'habitation et profes-sionnel de plus de dix logements au profit d'un acqué-reur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bailà usage d'habitation en cours à la date de la conclusionde la vente afin de permettre à chaque locataire ouoccupant de bonne foi de disposer du logement qu'iloccupe pour une durée de six ans à compter de lasignature de l'acte authentique de vente qui contiendrala liste des locataires concernés par un engagement deprorogation de bail, le bailleur doit faire connaître parlettre recommandée avec demande d'avis de réceptionà chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'in-dication du prix et des conditions de la vente, dans satotalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'in-dication du prix et des conditions de la vente pour lelocal qu'il occupe.

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de lavente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeu-ble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement decopropriété qui réglera les rapports entre les copro-priétaires si l'un au moins des locataires ou occupantsde bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que desrésultats d'un diagnostic technique, portant constat del'état apparent de la solidité du clos et du couvert et decelui de l'état des conduites et canalisations collectivesainsi que des équipements communs et de sécurité. Cediagnostic est établi par un contrôleur technique ausens de l'article L. 111-23 du code de la construction etde l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, quine doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou sonmandataire aucun lien de nature à porter atteinte à sonimpartialité ou à son indépendance. Les dépenses affé-rentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.

Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du codecivil, cette notification est de plein droit opposable au

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conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si sonexistence n'a pas été préalablement portée à laconnaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au pro-fit du locataire ou occupant de bonne foi.

L'offre est valable pendant une durée de quatre mois àcompter de sa réception. Le locataire ou occupant debonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, àcompter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur,d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte devente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur sonintention de recourir à un prêt, son acceptation del'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêtet, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatremois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente,l'acceptation de l'offre de vente est nulle de pleindroit.

Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logementà un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeublefait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleurdécide de vendre les lots occupés à des conditions ou àun prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit,lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement pro-cédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi cesconditions et prix à peine de nullité de la vente. Cettenotification vaut offre de vente à leur profit. Elle estvalable pendant une durée d'un mois à compter de saréception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délaid'un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'of-fre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoide sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délaide deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si,dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à unprêt, l'acceptation par le locataire ou occupant debonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obten-tion du prêt et le délai de réalisation de la vente estporté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, lavente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre devente est nulle de plein droit.

Les dispositions du présent A doivent être reproduites,à peine de nullité, dans chaque notification.

B. - Préalablement à la conclusion de la vente mention-née au premier alinéa du A, le bailleur communique aumaire de la commune sur le territoire de laquelle estsitué l'immeuble le prix et les conditions de la vente del'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsquel'immeuble est soumis à l'un des droits de préemptioninstitués par les chapitres Ier et II du titre Ier du livre IIdu code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite autitre de l'article L. 213-2 du même code vaut communi-cation au sens du présent article.

II. - Les dispositions du I ne sont pas applicables en casd'exercice de l'un des droits de préemption instituéspar le titre Ier du livre II du même code ou lorsque lavente intervient entre parents ou alliés jusqu'au qua-trième degré inclus.Elles sont applicables aux cessions de la totalité desparts ou actions de sociétés lorsque ces parts ouactions portent attribution en propriété ou en jouis-sance à temps complet de chacun des logements d'unimmeuble de plus de dix logements.

Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ouactions susvisées lorsque ces cessions interviennententre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »

• Article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989

( L du 13 décembre 2000 ) Quand un congé pour venteconforme aux dispositions de l'article 15 est délivré parun bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux qua-trième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loin° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans lecadre d'une vente par lots de plus de dix logementsdans le même immeuble, le bail peut être expressémentreconduit pour une durée inférieure à celle prévue parl'article 10. ( L de juin 2006 ) « Quand ce congé pourvente intervient moins de deux ans avant le terme dubail, la reconduction du bail est de droit, à la demandedu locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, dedisposer du logement qu'il occupe pendant une duréede deux ans à compter de la notification du congé pourvente. »

La reconduction du bail est établie par écrit entre lesparties au plus tard quatre mois avant l'expiration dubail en cours. A l'expiration de la durée fixée par lesparties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de pleindroit.

• Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, cecongé doit être justifié soit par sa décision de repren-dre ou de vendre le logement, soit par un motif légitimeet sérieux, notamment l'inexécution par le locataire del'une des obligations lui incombant.A peine de nullité, lecongé donné par le bailleur doit indiquer le motif allé-gué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéfi-ciaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, sonconjoint, ( L du 15 novembre 1999 ) le partenaire auquelil est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à ladate du congé, son concubin notoire depuis au moinsun an à la date du congé, ses ascendants, ses descen-dants ou ceux de son conjoint ( L du 15 novembre 1999) de son partenaire ou de son concubin notoire.

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Le délai de préavis applicable au congé est de trois moislorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'ilémane du bailleur. Toutefois, en cas ( L du 17 janvier2002 ) d'obtention d'un premier emploi, de mutation ( Ldu 21 juillet 1994 ), de perte d'emploi ou de nouvelemploi consécutif à une perte d'emploi, le locatairepeut donner congé au bailleur avec un délai de préavisd'un mois. Le délai est également réduit à un mois enfaveur des locataires âgés de plus de soixante ans dontl'état de santé justifie un changement de domicile ( L du31 mai 1990 ) ainsi que des bénéficiaires du revenuminimum d'insertion. Le congé doit être notifié par let-tre recommandée avec demande d'avis de réception ousignifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter dujour de la réception de la lettre recommandée ou de lasignification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable duloyer et des charges que pour le temps où il a occupéréellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.Il est redevable du loyer et des charges concernant toutle délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchude tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le loge-ment, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix etles conditions de la vente projetée. Le congé vaut offrede vente au profit du locataire : l'offre est valable pen-dant les deux premiers mois du délai de préavis. ( L du13 décembre 2000 ) Les dispositions de l'article 46 de laloi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de lacopropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicablesau congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pasaccepté l'offre de vente est déchu de plein droit de touttitre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de ladate d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai dedeux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, danssa réponse, il notifie son intention de recourir à unprêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente estsubordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisa-tion de la vente est porté à quatre mois. Le contrat delocation est prorogé jusqu'à l'expiration du délai deréalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, lavente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre devente est nulle de plein droit et le locataire est déchude plein droit de tout titre d'occupation.

( L du 21 juillet 1994 ) Dans le cas où le propriétairedécide de vendre à des conditions ou à un prix plusavantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque lebailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier aulocataire ces conditions et prix à peine de nullité de lavente. Cette notification est effectuée à l'adresse indi-quée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le loca-taire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, lanotification est effectuée à l'adresse des locaux dont lalocation avait été consentie. Elle vaut offre de vente auprofit du locataire. Cette offre est valable pendant unedurée d'un mois à compter de sa réception. L'offre quin'a pas été acceptée dans le délai d'un mois estcaduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, àcompter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ouau notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisationde l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie sonintention de recourir à un prêt, l'acceptation par lelocataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obten-tion du prêt et le délai de réalisation de la vente estporté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, lavente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre devente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduitsà peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actesintervenant entre parents jusqu'au ( L de juin 2006 )« quatrième » degré inclus, sous la condition que l'ac-quéreur occupe le logement pendant une durée qui nepeut être inférieure à deux ans à compter de l'expira-tion du délai de préavis, ni aux actes portant sur lesimmeubles mentionnés au deuxième alinéa ( L de juin2006 ) « de l'article L 111-6-1 du code de la construc-tion et de l'habitation ».

( L du 13 décembre 2000 ) Dans les cas de congés pourvente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit dulocataire est dissociée du congé ( L de juin 2006 ) « Enoutre, le non-respect de l'une des obligations relativesau congé pour vente d'un accord conclu en applicationde l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'acces-sion à la propriété de logements sociaux et le dévelop-pement de l'offre foncière et rendu obligatoire, pardécret, donne lieu à l'annulation du congé. » ;

( L de juin 2006 ) « Est nul de plein droit le congé pourvente délivré au locataire en violation de l'engagementde prorogation des contrats de bail en cours, mentionnéau premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protectiondes occupants de locaux à usage d'habitation. »

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III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement ducontrat en donnant congé dans les conditions définiesau paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgéde plus de soixante-dix ans et dont les ressourcesannuelles sont inférieures à une fois et demie le mon-tant annuel du salaire minimum de croissance, sansqu'un logement correspondant à ses besoins et à ses

possibilités lui soit offert dans les limites géographiquesprévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1erseptembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sontpas applicables lorsque le bailleur est une personnephysique âgée de plus de soixante ans ou si ses res-sources annuelles sont inférieures à une fois et demie le

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