-
C h a p i t r e I I I - d i s p o s i t i o n s d u P L U
-
I - LES CHOIX RETENUS POUR LELABORATION DU PROJET DAMNAGEMENT ET
DE DVELOPPEMENT
DURABLES A - LA dmArche dLAborAtion du PAdd
..................................................................................iii_7
Les choix globaux de dveloppement
.............................................................................................................
III_9
Les choix spatiaux damnagement
..............................................................................................................
III_10
b - un Projet qui resPecte Les objectifs fondAmentAux dquiLibre,
de quALit des entres de viLLe, de diversit et de resPect de
Lenvironnement
........................................................................
iii_11
Lobjectif dquilibre
.......................................................................................................................................
III_11
Lobjectif de qualit des entres de ville
........................................................................................................
III_15
Lobjectif de diversit des fonctions urbaines et rurales, et de
mixit sociale de lhabitat ............................. III_15
Lobjectif de respect et prservation de lenvironnement
..............................................................................
III_15
c - un Projet en comPAtibiLit Avec Les documents suPrieurs de
PLAnificAtion ........................iii_16
Compatibilit avec le Schma Directeur de la Rgion le de France
............................................................
III_16
Compatibilit avec le PDUIF
.........................................................................................................................
III_17
Compatibilit avec le PLHI (Plan Local de lHabitat Intercommunal)
de la CAMY ........................................ III_17
II - LES CHOIX RETENUS POUR LELABORATION DES PIECES
REGLEMENTAIRES
A - LA nAture et Le rLe des Pices rgLementAires
.................................................................iii_19
b - Le cAdre juridique de dfinition du zonAge
........................................................................iii_19
c - LA dmArche dLAborAtion du zonAge
...............................................................................iii_21
d - Le cAdre juridique dcriture du rgLement
......................................................................iii_23
e - LA dmArche dLAborAtion du rgLement
..........................................................................iii_24
La cohrence avec le PADD
.........................................................................................................................
III_24
-
PLU approuv le 17 /03 /2014 - Cla i re Bai l l y & A L I S E
A - ( 0 9 - 0 7 & 1 0 3 4 ) - p a g e I I I _ 4 / 4 8
Les rgles devant tre obligatoirement dictes
...........................................................................................
III_24
Le choix ddicter certaines des prescriptions parmi les rgles
facultatives .................................................
III_24
La structure du rglement
.............................................................................................................................
III_26
f - Les disPositions rgLementAires dictes seLon des PrinciPes
simiLAires Pour toutes Les zones ...iii_26
Les constructions et installations ncessaires aux services
publics ou dintrt collectif .............................
III_26
La destination gnrale des sols : les articles 1 et 2
.....................................................................................
III_26
La desserte des terrains : les articles 3 et 4
..................................................................................................
III_27
Le stationnement : larticle 12
........................................................................................................................
III_29
Les espaces non btis : larticle 13
...............................................................................................................
III_29
g - Les disPositions rgLementAires sPcifiques
.....................................................................iii_29
La zone UC
...................................................................................................................................................
III_29
La zone UCA
.................................................................................................................................................
III_30
La zone UCB
.................................................................................................................................................
III_31
La zone UCC
.................................................................................................................................................
III_32
La zone UCD
.................................................................................................................................................
III_32
La zone AUG
.................................................................................................................................................
III_33
La zone AUF
..................................................................................................................................................
III_33
La zone UZ
....................................................................................................................................................
III_33
La zone UJ
....................................................................................................................................................
III_33
La zone UV
....................................................................................................................................................
III_35
La zone UVA
..................................................................................................................................................
III_36
La zone UVB
.................................................................................................................................................
III_36
La zone AUV
.................................................................................................................................................
III_37
La zone UH
...................................................................................................................................................
III_39
La zone UE
....................................................................................................................................................
III_41
La zone UEA
.................................................................................................................................................
III_41
La zone A
.......................................................................................................................................................
III_43
La zone AP
....................................................................................................................................................
III_43
La zone NO
...................................................................................................................................................
III_43
-
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La zone NOC
.................................................................................................................................................
III_44
La zone NF
....................................................................................................................................................
III_44
i - Les disPositions PArticuLires
.............................................................................................iii_45
Les dispositions en faveur de la mixit sociale de lhabitat
...........................................................................
III_45
La protection du patrimoine bti
....................................................................................................................
III_45
Les espaces boiss classs
..........................................................................................................................
III_46
Les espaces verts protger ou crer
.......................................................................................................
III_46
Les emplacements rservs
.........................................................................................................................
III_47
Les primtres de gel
....................................................................................................................................
III_47
III - LES CHOIX RETENUS POUR LELABORATION DES ORIENTATIONS
DAMENAGEMENT ET DE
PROGRAMMATION
-
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i - Les choix retenus Pour LeLAborAtion du Projet
dAmnAgement et de dveLoPPement durAbLes
Llaboration du Projet dAmnagement et de Dveloppement Durables
(PADD) de Mzires-sur-Seine rsulte de la volont daboutir un projet
global et cohrent, en mettant en corrlation :
- les lments de constat issus de lanalyse du territoire ainsi
que de ses perspectives dvolution ralises dans le cadre du
diagnostic ;
- la volont politique initiale de :
- Optimiser la disponibilit des zones constructi-bles
(contraintes du SDRIF, SCOT,...)- Dveloppement des installations
publiques, ac-compagnement dune urbanisation matrise- Projets en
cours concernant les zones iden-tifies mais ncessitant une
modification du POS :
o Zone 2NA (modifications prendre en compte entre le projet et
le POS existant)o ZAC (extension de la ZAC de la Valle et du Plican
zone B, alternative Turbomeca ...)
- Engagements des projets de maison de retrai-te, infrastructure
sportives,- Projets intercommunaux de rnovation du quar-tier de la
gare
- Amlioration des liaisons :o Liaisons routires (Chauffour,
Chemin vert, rue Renard Benoit, dsenclavement du pla-teau ...)o
Modification de Iaccs la zone des Ar-dilles en coordination avec le
Conseil gnral et la commune dEpneo Liaisons douces, pistes
cyclables, amna-gement des chemins ...
- Prescription pour Ienvironnement, mise en oeuvre de lAgenda 21
et du Grenelle
Dans cette perspective, la dmarche qui a t adopte pour dfinir le
PADD sest droule en trois temps :
- les enjeux damnagement ont t identifis partir des lments de
diagnostic ;
- il a t procd une hirarchisation concerte des enjeux ;
- puis, les orientations du projet damnagement et de
dveloppement durables ont t formules en rponse aux constats dresss
et en lien avec les
A - LA dmArche dLAborAtion du PAdd
-
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Thme Population habitat
- La capacit de Mzires maintenir une certaine diversit de sa
population, en offrant une palette de types de logement
suffisamment large pour permettre chacun de trouver une habitation
adapte sa situation.
- Le maintien dune activit conomique significative sur la
commune / la vocation de la commune
Lanimation, le dynamisme, la convivialit, lesprit village de la
ville
- Lquilibre et la diversit du parc de logements, en termes tant
de surface que de statut doccupation et de typologie
Thme Amnagement
- Le maintien du dynamisme associatif existant sur la
commune
- Prise en compte des contraintes du sol afin de limiter les
risques lis au climat et au sol : adaptation de lurbanisation et
des constructions
Thme Paysage
- Lvolution du tissu urbain en corrlation avec le besoin de
diversification des logements
- Le maintien de la qualit du paysage urbain des noyaux ancien
(cf. volution parcellaire en centre-bourg, murs de clture,...)
Thme Environnement
- La valorisation des atouts du site notamment laccs aux
transports (routiers et ferrs), la proximit des populations
urbaines (sensibilisation limportance de lagriculture, la ncessit
de respecter les rcoltes, etc.)
- Maintien de la surface boise et de sa rpartition
territoriale
options politiques retenues.
Les enjeux retenus comme prioritaires en complment de ceux
dfinis pralablement dans
la dlibration de prescription du PLU sont les suivants :
La formulation du PADD de Mzires-sur-seine ne sest pas faite
sous forme de simple rponse terme terme aux enjeux considrs comme
prioritaires.
Elle a t structure partir dune identit spcifique, qui fdre
lensemble des orientations du PADD.
-
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Les choix globaux de dveloppement
Cette identit est base sur dune part lhritage rural de la
commune, le cadre de vie encore trs vert quelle offre, et dautre
part le mode de vie urbain que lui confre sa proximit avec Paris et
son appartenance lagglomration de Mantes-la-Jolie.
La commune est donc la recherche dune manire de ractualiser son
identit qui permette la fois de prserver un hritage, et de rpondre
aux besoins lis son statut urbain.
Cest dans cette optique que le fil directeur du PADD a t intitul
Trouver une harmonie entre ville et esprit rural .
Les trois axes travers lesquels est dcline cette grande
orientation correspondent aux diffrentes chelles dapprhension de
lvolution du territoire :
- lchelle de la zone urbaine dans sa globalit pour lAxe 1,
intitul affirmer un ancrage local face aux grands enjeux
urbains
- lchelle du ple principal de cette zone urbaine pour lAxe 2,
intitul Renforcer le centre-ville dans son rle de ple urbain et son
image de bourg rural - lchelle du territoire communal dans son
entier pour lAxe 3, intitul Organiser une cohabitation ville /
campagne respectueuse .
Chacun des deux aspects concilier (ville et esprit rural)
apparaissent systmatiquement en contre-point lun de lautre au sein
de chacun des trois axes.
Les objectifs lis au statut urbain de la commune sont :
- Conserver lesprit convivial li la diversit de la
population
Diversifier les types de logements Dvelopper loffre de logement
locatif et de logement aid Anticiper les besoins en infrastructures
sportives, culturelles et de loisirs, et dquipements publics
- Faire du quartier de la gare un ple de vie au service des
Mzirois:
Affirmer un ple gare Amliorer les accs la gare pitons, cycles et
transports en commun
- Faciliter les dplacements pacifis grce au maillage de voies
douces
Dvelopper le rseau de voies douces et les scuriser Dvelopper les
transports en commun
- Renforcer le ple urbain Installer le plus de Mzirois proximit
des services et renforcer la vie du centre Prvoir des quipements
complmentaires
- Organiser et tirer parti de la cohabitation ville /
agriculture
Prserver les espaces agricoles Valoriser les atouts du site
notamment laccs aux transports (routiers et ferrs), la proximit des
populations urbaines Tendre vers une agriculture plus cologique et
favoriser les circuits courts ville / agriculture
La volont de respecter lhritage paysager de la commune sexprime
quant elle dans les orientations suivantes :- Veiller la bonne
intgration des volutions urbaines dans le cadre paysager de qualit
existant
Veiller lintgration paysagre des nouvelles constructions
Valoriser le patrimoine bti et le petit patrimoine Maintenir les
vues sur la valle de la Seine
- Renforcer limage rurale Maintenir lactivit conomique autour du
commerce et de lartisanat local
-
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Identifier le patrimoine bti conserver Valoriser le petit
patrimoine
- Veiller au respect des milieux naturels Prserver les bois
(conservation de la faune et de la flore, poumon vert) Dvelopper
des chemins permettant la promenade dans lespace rural et des
animations favorisant sa dcouverte et son respect
- Agir dans le respect voire la valorisation des contraintes du
site
Avoir une gestion raisonne de leau Rcuprer les eaux de pluie et
de sources Lutte contre les ruissellements Adapter lurbanisation et
les constructions afin de limiter les risques et les nuisances.
Les choix spatiaux damnagement
Dun point de vue spatial, lidentit de la commune est base sur
une structure urbaine et paysagre trs particulire. Mzires-sur-Seine
est constitue partir de deux noyaux villageois principaux, lun en
pied de coteau et lautre en rebord de plateau (la
Villeneuve), relis aujourdhui par une urbanisation pavillonnaire
dveloppe sur le versant. Le noyau de pied de versant, dit du bas de
Mzires, et qui est entour maintenant par un vaste tissu
pavillonnaire, regroupe la plupart des services et des activits de
la commune. Il est en outre directement desservi par une gare du
rseau transilien, ce qui reprsente un atout considrable.
Le choix damnagement de la commune est de sappuyer sur cette
armature existante, den renforcer les caractristiques, et den tirer
parti en privilgiant le dveloppement du bas de Mzires , en
permettant au quartier de la Villeneuve de conserver un dynamisme
ncessaire au maintien des quipements de proximit et notamment de
lcole. Le vallon de Chauffour est renforc dans son rle de lien
entre les deux noyaux. Les quartiers isols sont figs dans leurs
contours et leur ampleur actuelle, afin de ne pas aggraver le
mitage urbain.
-
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b - un Projet qui resPecte Les objectifs fondAmentAux dquiLibre,
de quALit des entres de viLLe, de diversit et de resPect de
Lenvironnement
Cette dmarche a permis dlaborer un projet qui respecte les
objectifs fondamentaux dquilibre de larticle L.121-1 du code de
lurbanisme consistant en :
-1 lquilibre entre :a) Le renouvellement urbain, le dveloppement
urbain matris, la restructuration des espaces urbaniss, la
revitalisation des centres urbains et ruraux ; b) Lutilisation
conome des espaces naturels, la prservation des espaces affects aux
activits agricoles et forestires, et la protection des sites, des
milieux et paysages naturels ; c) La sauvegarde des ensembles
urbains et du patrimoine bti remarquables ;
- 1 bis La qualit urbaine, architecturale et paysagre des entres
de ville ;
- 2 La diversit des fonctions urbaines et rurales et la mixit
sociale dans lhabitat, en prvoyant des capacits de construction et
de rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans
discrimination, des besoins prsents et futurs en matire dhabitat,
dactivits conomiques, touristiques, sportives, culturelles et
dintrt gnral ainsi que dquipements publics et dquipement
commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de
rpartition gographiquement quilibre entre emploi, habitat,
commerces et services, damlioration des performances nergtiques, de
dveloppement des communications lectroniques, de diminution des
obligations de dplacements et de dveloppement des transports
collectifs ;
- 3 La rduction des missions de gaz effet de serre, la matrise
de lnergie et la production nergtique partir de sources
renouvelables, la prservation de la qualit
de lair, de leau, du sol et du sous-sol, des ressources
naturelles, de la biodiversit, des cosystmes, des espaces verts, la
prservation et la remise en bon tat des continuits cologiques, et
la prvention des risques naturels prvisibles, des risques
technologiques, des pollutions et des nuisances de toute
nature.
Lobjectif dquilibre
Il sagit en dautres termes pour Mzires-sur-Seine de rendre
compatibles :
- la prservation des lments identitaires, incluant le patrimoine
bti du bourg, les espaces naturels agricoles et forestiers
- laccueil de nouvelles constructions, pour assurer une
production de logements visant un meilleur quilibre du parc
rsidentiel et le maintien dun dynamisme dmographique,
La prise en compte de cet objectif dquilibre sest traduite dans
la structure mme du PADD et dans son fil directeur, dans la mise en
balance des orientations de type prservation et de celles de type
caractre urbain rappeles plus haut, mais aussi dans les choix
durbanisation de la commune.
Concernant lutilisation conome des espaces naturels, le choix de
la commune est de privilgier lurbanisation dans les limites
actuelles du bourg pour la construction des nouveaux logements.
-
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Nb logements
total
Nb logements
point mort
Nb logmts disponibles pour
augmentation de population
Population (nb habitants)
Logement locatif aid (% du parc)
Actuel 1341 (10 / an) - 3 568 119(8.87%)
2013-2028 / 2033 (15 20 ans)
656 ( crer)
150 506 +1300
Total en 2028/ 2033 1997 4868
508 (Simulation) (25.4%)
Source : INSEE RP 2012, population lgale en vigueur au 1er
janvier 2013
Actuellement la partie urbanise de la commune couvre 178 ha
environ et accueille 1 341 mnages soit 3 568 habitants. Ceci
signifie que Mzires-sur-Seine prsente une densit moyenne de 7,53
logements / hectare. La densit de population pour la zone btie est
de 20 habitants / hectare.
Cette densit est faible et montre que le tissu urbain de la
commune est capable de recevoir, dans ses limites actuelles, de
nouvelles constructions sans quune densit trop forte, juge trop
urbaine et incompatible avec lobjectif de prservation de lambiance
villageoise soit atteinte.
Les hypothses sur lesquelles sont bass les calculs du besoin en
logement sont :
- le maintien de la croissance de la population
2 % par an, similaire ce qua connu Mzires depuis 25 ans.
- une diminution de la taille des mnages, atteignant 2,6
personnes par mnage
- un point mort de lordre de 10 logements par an, correspondant
la quantit de logements construire pour conserver un nombre
dhabitants stable.
Ceci suppose une croissance de 650 logements sur 15 ans. La
commune vise parmi ces logements un taux au minimum de 30% de
logements aids, ce qui permet de commencer rattraper le retard de
la commune en la matire eu gard aux objectifs de 25% de logement
social auxquels elle est tenue.
-
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La partie la plus dense de la commune est le noyau ancien du bas
de Mzires Le centre ancien du bas de Mzires prsente une densit de
lordre de 30 logements /ha. Les zones priphriques,
constitues de tissu pavillonnaire rcent, ont une densit denviron
9 13 logements /ha.
La densification a t juge acceptable dans les limites indiques
dans le tableau ci-dessous :
surface densit actuelle densit maximale acceptable
nombre thorique de logements
supplmentaires
centre dense 16,1 ha 30 logements /haemprise au sol 30 % env. 45
logements /ha 240
centre ancien de la Villeneuve 3,9 ha
30 logements /haemprise au sol 30 % env. 35 logements /ha 20
tissu pavillonnaire du bas de Mzires et de la Villeneuve
43,2 ha 9 13 logements/haemprise au sol 15 % env. 15 20
logements /ha 258
tissu pavillonnaire vallon de chauffour 28 ha
9 13 logements/haemprise au sol 15 % env. 15 20 logements /ha
168
total 686
Cette densification dans les limites de la zone existante
conduit donc thoriquement la construction denviron 650 logements,
et par consquent la satisfaction de lobjectif fix par la
commune.
Toutefois, la commune ne dispose daucune matrise sur ce mode de
cration de logement. Celui-ci ncessite en effet que les
propritaires de terrains choisissent de diviser leur parcelle ou du
moins dy construire de nouveaux logements, ou de diviser les
btiments existants. Le nombre de logements calcul est donc un
nombre thorique, et ncessitera vraisemblablement un temps important
pour se raliser.
Cest pourquoi la commune a dcid douvrir des zones lurbanisation.
Elle sassure ainsi que des constructions nouvelles soient plus
facilement ralisables. Ces zones durbanisation nouvelles permettent
en outre la commune de travailler la restructuration du bourg.
La principale zone dextension urbaine est situe en continuit
directe du centre dense. Elle correspond lactuelle zone 2NA du POS
et fait lobjet dune tude en vue dune urbanisation sous forme de ZAC
dite ZAC des Fontaines (Zone dAmnagement Concert). Elle permet de
concentrer une partie importante des nouveaux logements proximit
immdiate du centre et distance pitonne de
-
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Porter connaissance complmentaire du 2 mai 2013 sur la loi
Logements Locatifs Sociaux (LLS) : 2014-2016 : 54 2017-2019 : 54
2020-2022 : 54 2023-2025 : 54
Cible 2025 : 216 LLS construire, pour atteindre un total de 335
LLS (correspondant 25% du nombre actuel de rsidences
principales)
la gare. Lobjectif est dy accueillir environ 350 logements.
Une autre extension de faible ampleur (1 ha) au niveau de la
Villeneuve vise galement relier les diffrents tissus lest de ce
quartier. Une densit similaire celle prvue pour le centre de la
Villeneuve
y autorise la construction de 20 logements.
Les nouvelles zones durbanisation ouvrent donc un total denviron
390 logements (cf. tableau ci-dessous).
POTENTIEL DE LOGEMENTS EN 2025 :
Projet Nb Logements Dont LLS
Rue de Mzerolles 26 19
FJT 10 10
ZAC Les Fontaines 350 80
Densification + OAP 260 40
Gare ou EHPAD 80 ou 100 80
TOTAL POTENTIEL 2025 : 229 LLS
POTENTIEL DE LOGEMENTS A LONG TERME :
Projet Nb Logements Dont LLS
Rue de Mzerolles 26 19
FJT 10 10
ZAC Les Fontaines 350 120
Densification + OAP 260 160
Gare ou EHPAD 80 ou 100 80
TOTAL POTENTIEL A LONG TERME : 389 LLS
Le PLU prvoit de respecter le Porter A Connaissance de mai 2013
visant construire 216 LLS pour 2025 soit 54 logements par priode
triennale
-
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Lobjectif de qualit des entres de ville
Comme le montre le diagnostic, les entres de ville sont
globalement mal dfinies, du fait de la continuit avec Epne, et du
fait de la dilution des tissus btis (bords de RD 113, plateau).
Le renforcement du tissu urbain du bas de Mzires a vocation
rendre plus lisible les points dentre dans le tissu urbain.
Par ailleurs ltude concernant le secteur de la gare, mene au
niveau intercommunal sous lgide de lEPAMSA, doit permettre de
restructurer lentre de ville, et la relation entre le tissu urbain
de Mzires-sur-Seine et celui dEpne.
Au niveau du plateau, le PADD prvoit de figer quasiment en ltat
lurbanisation linaire. Ceci permet de mettre fin une progression de
lurbanisation nfaste la bonne lecture de lentre de ville.
Lobjectif de diversit des fonctions urbaines et rurales, et de
mixit sociale de lhabitat
Concernant les fonctions urbaines (logement, commerce, activit,
loisir, services publics,...), Mzires-sur-Seine offre une diversit
de fonctions urbaines intressante aussi bien lchelle globale du
territoire communal (tissu dactivit en bord de RD 113 et tissu
dominante rsidentielle pour le reste de la partie urbaine) qu
lchelle du tissu urbain (logement, commerce, artisanat, services,
loisirs, services publics).
Le PADD va dans le sens de la prservation de cette diversit et
de son renforcement. Les orientations suivantes relvent de cette
dynamique :
- Prvoir des quipements complmentaires- Maintenir lactivit
conomique autour du commerce et de lartisanat local- Affirmer un
ple gare
Concernant les fonctions rurales (agriculture, activits lies la
fort, mileux naturels), Mzires-sur-Seine met en place dans son PADD
une srie dorientations qui visent maintenir la diversit existante :
agriculture, boisement et milieux naturels sont prservs au
maximum.
Enfin, en termes de mixit sociale de lhabitat, le PADD comporte
deux orientations majeures, intitules explicitement Diversifier les
types de logements et Dvelopper loffre de logement locatif et de
logement aid . Ces orientations font suite au constat dress dans le
cadre du diagnostic, qui fait apparatre un habitat actuel trs
fortement domin par une offre de grands logements, en proprit et
sous forme pavillonnaire. La conscience de cet tat de fait pousse
la commune viser une production de logements plus petits, et sous
forme de locatif et de logement aid autant que possible.
Linstauration demplacements rservs ddis la ralisation de LLS a t
carte car la commune na rpertori aucune proprit lui permettant de
raliser facilement un tel programme
Lobjectif de respect et prservation de lenvironnement
La prservation de lenvironnement est fortement prsente dans le
PADD de Mzires-sur-Seine. Cet aspect est dvelopp dans le chapitre
IV traitant de lvaluation de limpact du PLU sur lenvironnement.
Cette valuation met en vidence la manire dont le PLU sinscrit dans
un objectif fort de prservation de lenvironnement.
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PRESENTATION
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c - un Projet en comPAtibiLit Avec Les documents suPrieurs de
PLAnificAtion
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Relier et structurer Polariser et quilibrer Prserver et
valoriser Projet spatial rgional
Sources : IAU dF IAU dF 2013
0 5 10 KM
le-de-France 2030
CARTE DE DESTINATION GNRALE DES DIFFRENTES PARTIES DU
TERRITOIRE
Schma directeur de la rgion le-de-France adopt par la dlibration
du conseil rgional nCR97-13 du 18 octobre 2013 et approuv par le
dcret n2013-1241 du 27 dcembre 2013 La carte de destination gnrale
des diffrentes parties du territoire (CDGT) doit faire lobjet dune
application combine avec lensemble
des fascicules qui composent le Schma directeur de la rgion
le-de-France (SDRIF). Cette carte, lchelle du 1/150 000e, indique
les vocations des espaces concerns, telles quelles rsultent des
caractristiques de lespace en cause et des orientations
rglementaires auxquelles elle est troitement subordonne, sans que
cette reprsentation puisse tre prcise eu gard lchelle de la carte.
Il appartient donc aux documents durbanisme locaux de prciser les
limites des espaces identifis sur la CDGT du SDRIF, compte tenu des
caractristiques de lespace en cause, ainsi que celles des lments
reprsents symboliquement sur la CDGT du SDRIF, et dans le respect
des principes de subsidiarit et de compatibilit. Toute autre
utilisation de la carte mconnaitrait ces principes.
Secteur durbanisation prfrentielle
Secteur durbanisation conditionnelle
Les fronts urbains dintrt rgional
Les espaces agricoles
Les espaces boiss et les espaces naturels
Les espaces verts et les espaces de loisirs
Les espaces verts et les espaces de loisirs dintrt rgional
crer
Les continuits
Le fleuve et les espaces en eau
Les aroports et les arodromes
L'armature logistique
Les espaces urbaniss
Quartier densifier proximit dune gare
Les nouveaux espaces durbanisation
Espace de respiration (R), liaison agricole et forestire (A),
continuit cologique (E), liaison verte (V)
R A E V
Site multimodal d'enjeux nationaux
Site multimodal d'enjeux mtropolitains
Site multimodal d'enjeux territoriaux
Ple de centralit conforter
Espace urbanis optimiser
Secteur fort potentiel de densification
Les infrastructures de transport
Limite de la mobilisation du potentiel durbanisation offert au
titre des secteurs de dveloppement proximit des gares
Les
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aux
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Projet (trac)Projet
(Principe de liaison)
Niveau de desserte national et international
Niveau de desserte mtropolitain
Niveau de desserte territorial
Existant
Gare TGV
Gare ferroviaire, station de mtro (hors Paris)
Les
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aux
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et
fluvi
aux Projet
(Principe de liaison)Itinraire
requalifier Existant
Autoroute et voie rapide
Rseau routier principal
Franchissement
Amnagement fluvial
RER ARER BRER CRER DRER E
trac de rfrence
Nouveau Grand Paris
Rseau RER
SDRIF : extrait de la carte de destination PLU de Mzires sur
Seine : extrait du PADD
Compatibilit avec le Schma Directeur de la Rgion le de
France
- Les espaces boiss (bois de Mzerolles, bois des Fondis, bois
des Crnes, bois privs)Le PADD prvoit que les boisements soient
int-gralement prservs. Par ailleurs en termes dou-verture au public
des forts de Mzires, le PADD indique que Les bois du coteau ont
(...) un rle jouer dans la liaison entre le plateau et la valle :
lobjectif est dy dvelopper un rseau de circula-tions douces pitons
et vlos dans ce sens.
- Les espaces verts et espaces de loisir : parcours de golfLe
golf ne fait lobjet daucun objectif de modifica-tion dans le
PADD.
- Les espaces agricolesLa protection des zones agricoles est
explicitement prvue par le PADD : Les zones agricoles sont galement
protges, avec une attention particulire porte aux zones en fond de
valle, anciennement marachres . Les contours urbains prvus par le
PADD de Mzires-sur-Seine sinscrivent en pleine
Intensifier et diversifier lhabitat
Permettre une urbanisation modre
Stabiliser lhabitat
Amliorer les flux entre les composantes urbaines de Mzires
Amliorer la faade urbaine
Traiter les entres de ville
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C h a p i t r e I I I - d i s p o s i t i o n s d u P L U
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compatibilit avec les zones urbaines figurant au SDRIF (cf.
carte page de gauche).- Lespace de respirationLa continuit
cologique louest de la commune est intgralement maintenu : aucune
extension urbaine nest prvue sur ces terrains, dont la vo-cation
actuelle est prserve (agriculture, golf, ou ancienne carrire).
- Le ple de centralitLe PADD de Mzires est en grande partie bas
sur le renforcement du ple centre-gare. Ceci sinscrit en pleine
cohrence avec lorientation du SDRIF sur le renforcement du ple de
centralit li la gare.
Le dveloppement de laccueil de logements, favo-risant la mixit
de lhabitat et des autres fonctions urbaines de centralit, la
valorisation du potentiel de mutation et de densification, la
favorisation du dveloppement de lemploi, limplantation en prio-rit
des quipements, services et services publics de rayonnement
intercommunal, sont repris par le PADD dans les orientations
suivantes : Faire du quartier de la gare un ple de vie au service
des Mzirois, Affirmer un ple gare , Amliorer les accs la gare
pitons, cycles et transports en commun , Renforcer le ple urbain ,
Installer le plus de Mzirois proximit des services et ren-forcer la
vie du centre , Prvoir des quipements complmentaires .
- Loptimisation des tissus urbainsLes objectifs de densification
de 15 % pour le tis-su proche de la gare, correspondant au centre
dense et une partie du tissu pavillonnaire du bas de Mzires, et de
10 % pour le tissu optimi-ser, correspondant au reste du tissu
urbain hormis les hameaux, sont respects comme le montre le tableau
page II_13. A lhorizon 2025, la densification prvue est de 375
logements soit une densification
de lordre de 27 %, si lon exclut la ZAC des Fon-taines. Les
objectifs fixs long terme atteignent quant eux une moyenne de
lordre de + 50 %.
Compatibilit avec le PDUIF
Les dplacements constituent un enjeu important pour la commune,
plusieurs titres :
- la commune est desservie par une gare Transilien ;- la zone
urbaine est relativement tendue, ce qui rend plus difficile laccs
la gare pour les habitants du vallon de Chauffour et de la
Villeneuve, et davantage encore des hameaux isols (Canada, Grand
Rue) ;- la zone dactivits gnre un trafic non ngligeable, notamment
en termes de poids lourds.
Ces enjeux sont pris en compte de manire importante dans le PADD
de Mzires-sur-Seine. Ceci donne lieu plusieurs orientations, qui
sinscrivent dans le prolongement des objectifs du schma des
dplacements :
- Affirmer un ple gare - Amliorer les accs la gare pitons,
cycles et transports en commun Dvelopper le rseau de voies douces
et les scuriser- Dvelopper les transports en commun.
Compatibilit avec le PLHI (Plan Local de lHabitat Intercommunal)
de la CAMY
Pour mmoire, le PLHI de la CAMY ne concerne pas
Mzires-sur-Seine, car la commune a intgr la CAMY aprs la mise en
place du PLHI.
Mzires-sur-Seine sera concerne par la rvision du PLHI qui doit
intervenir en 2014-2015.
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zones U peuvent tre classs en zone urbaine les secteurs dj
urbaniss et les secteurs o les quipements publics existants ou en
cours de ralisation ont une capacit suffisante pour desservir les
constructions implanter
zones AU les zones AU sont des espaces caractre naturel de la
commune des-tins tre ouverts lurbanisation
zones A les zones A sont des secteurs protger en raison du
potentiel agrono-miques, biologique ou conomique des terres
agricoles
zones N
les zones N sont des zones naturelles et forestires protger en
raison soit de la qualit des sites, des milieux naturels, des
paysages et de leur intrt, notamment du point de vue esthtique,
historique et cologique, soit de lexistence dune exploitation
forestire, soit de leur caractre despaces naturels .
Conditions de qualification du territoire communal laide des
types de zones telles que rgies par les principes dfinis notamment
par les articles R. 123-5, R. 123-7 et R.123-8 du code de
lurbanisme.
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ii - Les choix retenus Pour LeLAborAtion des Pieces
regLementAires
La partie rglementaire du PLU se compose de deux volets : un
document crit (le rglement) et les documents graphiques.
Elle dtermine le droit doccuper et dutiliser les sols et les
conditions dans lesquelles il sexerce dans les diverses zones du
PLU, qui couvrent lensemble du territoire communal.
Les documents graphiques du PLU, dont le contenu est dfini aux
articles R.123-4, R.123-11 et R.123-12 du code de lurbanisme, sont
obligatoires. Ils sont indissociables et complmentaires du rglement
crit. Ils expriment dune part une partition du territoire communal
en diffrentes zones (zonage) et dautre part des dispositions
particulires.
Le plan de zonage dlimite spatialement les diffrentes zones et
donc le champ dapplication de
la rgle crite qui y est attache. En superposition du zonage, les
documents graphiques prvoient des dispositions particulires.
Certaines de ces dispositions sont indpendantes du rglement crit
car elles sont directement rgies par des articles spcifiques du
code de lurbanisme. Il sagit notamment des emplacements rservs au
titre des articles L.123-2 et L.123-1,8 du code de lurbanisme.
Les pices rglementaires ont pour objectif de rpondre aux
orientations retenues dans le projet urbain de la commune. Elles
constituent un des outils de mise en oeuvre du PADD.
La partie rglementaire ne peut tre isole des autres pices du
PLU. Elle sinscrit dans un lien de cohrence interne au
document.
A - LA nAture et Le rLe des Pices rgLementAires
b - Le cAdre juridique de dfinition du zonAge
Le code de lurbanisme dfinit limitativement 4 types de zones que
la commune peut utiliser pour grer son territoire. Il sagit des
zones urbaines
(dnommes U), urbaniser (AU), agricoles (A) ou naturelles
(N).
(cf. tableau ci-contre)
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Le zonage du PLU de Mzires sur Seine (lgende dans le tableau en
page de droite et suivante)
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Zones urbaines correspondant aux diffrentes typologies bties
(morphologie et type doccupation dominante : rsidentielle ou
activit) et aux objectifs de fonctionnement et de densification
dtermins lors de la constitution du PADDZones urbaines du centre,
dit Bas de Mzires
- Occupation dominante rsidentielle
centre ancienobjectif de densification : 45 logements /ha
UC16,1 ha
zone pavillonnaire comprise entre le centre ancien et la gare,
objectif de densification : 30 logements /ha
UCA29,45 ha
quartier pavillonnaire contigu au centre dense, au sud de la RD
113objectif de densification : 45 logements /ha
UCB0,2 ha
habitat collectifobjectif : maintien de la densit existante
UCC0,85 ha
quartier pavillonnaire contigu au centre dense, lextrmit ouest
du bourgobjectif de densification : 20 logements /ha
UCD4,2 ha
c - LA dmArche dLAborAtion du zonAge
Le plan de zonage traduit la fois la ralit de loccupation
territoriale actuelle et le devenir de cette occupation, en
fonction des orientations que la commune a fixes dans son projet
urbain (PADD).
La dlimitation des zones rsulte par consquent de lapplication
des principes suivants :
- la prise en compte des caractristiques des typologies bties en
termes de morphologies et de fonctions et notamment la structure
urbaine repre dans le diagnostic (cf. carte des quartiers, chapitre
II du prsent rapport) ;
- lidentification des secteurs ayant un rle majeur jouer dans
lvolution de la commune et dans les orientations damnagement ;
- la recherche dun quilibre entre le dveloppement de la ville et
la prservation de la qualit du cadre de vie.
Pour Mzires-sur-Seine, ceci a conduit la dfinition de zones
urbaines identifiant nettement chacun des deux noyaux, le tissu du
vallon de Chauffour et les hameaux isols, de zones durbanisation
future dcoulant des orientations du PADD, de zones naturelles
correspondant aux diffrentes vocations des espaces non btis de la
commune, et de zones agricoles protgeant les espaces agricoles sans
enjeux cologiques majeurs.
La logique de cohrence des diffrentes zones est prsente dans le
tableau ci-aprs.
Par ailleurs il convient de noter que la zone AUF ne correspond
pas la ZAC des Fontaines, elle est incluse dans la ZAC. Elle
correspond aux espaces actuellement naturels et insuffisamment
quips compris dans le primtre de la ZAC. La zone AUF est donc plus
petite que la ZAC. La ZAC inclut dautres zones (UJ) et
partiellement dautre zonages tels UC, NO.
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- Occupation dominante activits
zone dactivit en bord de RD 113 UZ15,7 ha
zone dactivit rue Nationale UJ0,5 ha
Zones urbaines de la Villeneuve
noyau ancienobjectif de densification : 35 logements /ha
UV3,9 ha
zone pavillonnaire objectif de densification : 20 logements
/ha
UVA8,7 ha
zone pavillonnaire objectif de densification : 30 logements
/ha
UVB0,5 ha
Zone urbaine du vallon de chauffour
zone pavillonnaire objectif de densification : 30 logements
/ha
UH28 ha
Hameaux Grand Rue, Canada Objectif : figer en ltat, en
permettant une volution trs limite de lexistant
UE7,27 ha
Route de SepteuilObjectif : figer en ltat, en permettant une
volution trs limite de lexistant et la construction dans les
quelques dents creuses
UEA1,3 ha
Zones couvrant les espaces non btis
- 2 zones agricoles zone agricole A239 ha
zone agricole jouant un rle de liaison biologique AP168 ha
- 3 zones naturelles zones forestires NF281,5 ha
zones naturelles ouvertes
secteur correspondant la station dpuration
NO123,7 ha
NOs2,2 ha
zone ddie la carrire NOC27,4 ha
- 3 zones urbaniser dlimites dans le prolongement direct du
PADD.
occupation dominante rsidentielle, centre densesuffisamment
quipe ; objectif : 45 logements /ha
AUG1 ha
future ZAC des Fontainesinsuffisamment quipe, le zonage est de
type AU strict
AUF6,7 ha
occupation dominante rsidentielle, quartier
villeneuvesuffisamment quipe ; objectif : 45 logements /ha
AUV1,5 ha
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d - Le cAdre juridique dcriture du rgLement
Les articles du rglement durbanisme sont dfinis dans le code de
lurbanisme (article R.123-9) :
1 Les occupations et utilisations du sol interdites;2 Les
occupations et utilisations du sol soumises des conditions
particulires ;3 Les conditions de desserte des terrains par les
voies publiques ou prives et daccs aux voies ouvertes au public ;4
Les conditions de desserte des terrains par les rseaux publics
deau, dlectricit et dassainissement, ainsi que, dans les zones
relevant de lassainissement non collectif dlimites en application
de larticle L. 2224-10 du code gnral des collectivits
territoriales, les conditions de ralisation dun assainissement
individuel ;5 La superficie minimale des terrains constructibles,
lorsque cette rgle est justifie par des contraintes techniques
relatives la ralisation dun dispositif dassainissement non
collectif ou lorsque cette rgle est justifie pour prserver
lurbanisation traditionnelle ou lintrt paysager de la zone considre
;6 Limplantation des constructions par rapport aux voies et
emprises publiques ;7 Limplantation des constructions par rapport
aux limites sparatives ;8 Limplantation des constructions les unes
par rapport aux autres sur une mme proprit ;9 Lemprise au sol des
constructions ;10 La hauteur maximale des constructions ;11 Laspect
extrieur des constructions et lamnagement de leurs abords ainsi
que,
ventuellement, les prescriptions de nature assurer la protection
des lments de paysage, des quartiers, lots, immeubles, espaces
publics, monuments, sites et secteurs protger mentionns au h de
larticle R. 123-11 ;12 Les obligations imposes aux constructeurs en
matire de ralisation daires de stationnement compatibles, lorsque
le plan local durbanisme ne tient pas lieu de plan de dplacements
urbains, avec les obligations dfinies par le schma de cohrence
territoriale en application des deuxime quatrime alinas de larticle
L. 122-1-8 ;13 Les obligations imposes aux constructeurs en matire
de ralisation despaces libres, daires de jeux et de loisirs, et de
plantations ;14 Le coefficient doccupation du sol dfini par
larticle R. 123-10 et, le cas chant, dans les zones damnagement
concert, la surface de plancher nette dont la construction est
autorise dans chaque lot ;15 Les obligations imposes aux
constructions, travaux, installations et amnagements, en matire de
performances nergtiques et environnementales;16 Les obligations
imposes aux constructions, travaux, installations et amnagements,
en matire dinfrastructures et rseaux de communications
lectroniques.
Seuls les articles 6 et 7 sont obligatoirement renseigns ou bien
les rgles relatives limplantation des constructions par rapport aux
voies et emprises publiques et par rapport aux limites sparatives
doivent tre exprimes dans les
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documents graphiques. Les autres articles ne sont rglements que
si cela est ncessaire.
Par ailleurs il convient de rappeler que le code de lurbanisme
stipule que Les rgles et servitudes dfinies par un plan local
durbanisme ne peuvent faire lobjet daucune drogation, lexception
des
adaptations mineures rendues ncessaires par la nature du sol, la
configuration des parcelles ou le caractre des constructions
avoisinantes. (Article L123-1-9 du Code de lurbanisme)
e - LA dmArche dLAborAtion du rgLement
La cohrence avec le PADD
Le rglement exprime lensemble des rgles attaches chacune des
zones dfinies sur le plan de zonage. Aussi, de mme que ce dernier,
le rglement traduit la fois la ralit de loccupation territoriale
actuelle et le devenir de cette occupation, en fonction des
orientations que la commune a fixes dans son projet urbain (PADD)
et sappuie sur les mmes principes.
La rdaction des dispositions du rglement du PLU de
Mzires-sur-Seine suit la structure propose par le code de
lurbanisme.
Les rgles devant tre obligatoirement dictes
Les dispositions obligatoires, nonces aux 6 et 7 de larticle R
123-9 du code de lurbanisme, et concernant limplantation des
constructions par rapport lemprise publique et par rapport aux
limites sparatives, sont rglementes par crit
dans les articles 6 et 7 de chaque zone.
Le choix ddicter certaines des prescriptions parmi les rgles
facultatives
Les articles facultatifs non renseigns
Nota : les paragraphes suivants ne concernent pas la zone AUF,
qui constitue une zone non quipe urbaniser moyen terme. Seul
larticle 1 y est rglement pour interdire toute construction.
Pour toutes les zones, les articles 5 (superficie minimale des
terrains), 14 (coefficient doccupation des sols) et 16 (desserte en
matire de rseaux de communications lectroniques) ne sont pas
rglements.
Larticle 8 (implantation des constructions sur une mme proprit)
nest rglement que pour la zone UEA, o lobjet est de grer lexistant.
Pour les autres zones, il est considr que les dispositions du code
de lurbanisme sont suffisantes, en labsence de particularits
locales.
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- Il nest pas justifi de rglementer larticle 5, en labsence de
contraintes techniques ou de ncessit suffisamment forte de
prservation dune urbanisation traditionnelle ou dun intrt
paysager.
- Larticle 14 nest pas rglement car une approche paysagre de la
densit de construction lui est prfre. La combinaison des articles 9
(emprise au sol) et 10 (hauteur des constructions) permet une
matrise de la densit construite en mme temps quune gestion de la
physionomie du tissu urbain.
- Larticle 15 nest pas rglement car il est estim que les
rglementations en vigueur sont suffisantes.
- larticle 16 nest pas rglement dans la mesure o la commune nest
ce jour pas alimente par des rseaux performants (ADSL ou fibre
optique). Toutefois, pour mmoire, une rflexion sur ces aspects est
en cours dans le cadre de ltude portant sur le quartier de la
gare.
Par ailleurs, pour les zones A et NF, les articles 3 et 4 ne
sont pas renseigns car il sagit de zones qui nont pas vocation
accueillir un nombre important de constructions.
Enfin en zones A et NF larticle 9 (emprise au sol) nest pas
rglement compte tenu de la particularit des terrains concerns, qui
sont tendus. La constructibilit des terrains agricoles est en outre
lie directement aux besoins de leur exploitation.
Les rgles facultatives renseignes
Pour toutes les zones, les articles 1 et 2 sont rglements,
lexception de la zone A (agricole) o les occupations et
utilisations du sol sont dfinies par le code de lurbanisme.
Les articles 1 et 2 sont rglements de manire
assurer la compatibilit des diffrentes constructions au sein de
la zone et prserver les milieux naturels et la qualit des
paysages.
Les articles 3 et 4 sont rglements pour les zones U et AU afin
de garantir le respect de rgles de viabilisation et de desserte
suffisante des constructions futures.
Hormis en zone A et NF larticle 9 (emprise au sol) est renseign.
Il permet de matriser la densit des constructions. Combin larticle
10 en zones U et AU il dfinit un type de paysage urbain et une
densit constructible. En zone N il permet de limiter la
constructibilit aux strictes extensions de faible ampleur, afin de
respecter le caractre naturel de la zone.
Larticle 10 (hauteur des constructions) est rglement dans toutes
les zones afin de matriser limpact paysager des constructions, et
garantir leur insertion dans la volumtrie globale des tissus
existants le cas chant.
Larticle 11 est rglement dans toutes les zones, sauf la zone NF,
galement. Lobjectif est dans chaque zone de limiter les
prescriptions de larticle 11 aux lments strictement ncessaires pour
la prservation du caractre paysager du village et de ses diffrentes
composantes, savoir principalement : volumtries, couleurs, aspect
des constructions et cltures. En effet larticle R 111-21 du Code de
lUrbanisme est de droit public et continue de sappliquer sur les
territoires couverts par un PLU et stipule : Le projet peut tre
refus ou ntre accept que sous rserve de lobservation de
prescriptions spciales si les constructions, par leur situation,
leur architecture, leurs dimensions ou laspect extrieur des
btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter
atteinte au caractre ou lintrt des lieux avoisinants, aux
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sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu la conservation
des perspectives monumentales.
En outre cet article rglemente lutilisation des dispositifs
dutilisation de lnergie solaire en toiture afin dassurer leur
intgration harmonieuse dans la construction.
Larticle 12 est rglement dans les zones sauf la zone NF, de
manire garantir le stationnement des vhicules sur les parcelles
prives et limiter lencombrement des voies publiques.
Larticle 13 est rglement dans le but dinciter une gestion
cologique des espaces non btis, notamment en intervenant sur les
revtements de sol, les essences vgtales et sur la proportion
despace vgtalis.
La structure du rglement
Le rglement est construit en deux grandes parties:
- La premire partie intitule : dfinitions et dispositions
communes a pour objectif de donner un cadre aux dispositions
rglementaires tablies pour chaque zone.Cette partie permet dallger,
de simplifier et de clarifier le document, notamment en vitant de
rpter des dfinitions identiques pour toutes les zones et de
garantir une cohrence dans lexpression rglementaire.Ce chapitre est
organis selon lordre des articles du rglement qui ncessitent des
dfinitions pralables.
- La seconde partie du rglement regroupe les rgles applicables
aux diffrentes zones . Elle correspond au corps principal du
rglement qui nonce pour chacune des zones, les rgles applicables,
prsentes sous forme darticles.
f - Les disPositions rgLementAires dictes seLon des PrinciPes
simiLAires Pour toutes Les zones
Les constructions et installations ncessaires aux services
publics ou dintrt collectif
Dans lensemble des zones, ces constructions ne sont pas soumises
aux prescriptions rglementaires des articles 3 16. Ce choix est
justifi par le fait que ce type dquipement peut ncessiter un
agencement spcifique, que les rgles du PLU sont susceptibles
dentraver.
La destination gnrale des sols : les articles 1 et 2
Dans le respect du principe fondamental de diversit des
fonctions urbaines nonc au 2) de larticle L.121-1 du code de
lurbanisme, les articles 1 et 2 du rglement en zone urbaine
autorisent globalement toutes les occupations et utilisations du
sol. Toutefois, certaines limitations sont apportes :
- les campings, stationnement ou garages de caravanes ainsi que
les habitations lgres de
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loisirs ne rpondent pas aux objectifs de densits et de formes
urbaines souhaits ;- les fonctions dactivits industrielles et
dentreposage ne sont pas compatibles avec lenvironnement rsidentiel
dominant en zones UC, UCA, UCB, UCC, UCD, UV, UVA, UVB, UH, UE,
UEA, et les zones AU ; ceci amne galement limiter les locaux
commerciaux 300 m de surface dans ces zones, et limiter les
constructions destines lartisanat sont autorises 250 m de surface
de plancher ;- de mme les fonctions dhabitat ne sont pas
compatibles avec lenvironnement industriel des zones UZ et UJ ;-
afin dorganiser la cohabitation des fonctions urbaines, les
activits sont admises en zones UA, UB, UC, AUH dans la mesure o les
conditions pour prvenir tout risque de nuisance sont runies- afin
de prserver le commerce et plus largement lactivit existant dans
les zones noyaux et la zone UH, il est interdit de transformer en
habitation les locaux destination commerciale.
En outre, conformment linstruction du 15/04/2013 concernant les
ondes lectro-magntiques, il est impos une distance minimum entre
les nouveaux tablissements sensibles et les antennes gnrant un
champ magntique suprieur 1 T.
Par ailleurs les affouillement et exhaussements de sols sont
interdits sils ne sont pas lis un amnagement paysager, cest dire
sils ne sinscrivent pas dans un projet global vocation paysagre. Il
est notamment question dinterdire la cration artificielle de talus
en cas de sous-sol semi-enterr. En effet ce type de dispositif
constructif va lencontre dune bonne insertion paysagre.
Dans la mme optique, les articles 10 interdisent systmatiquement
limplantation des btiments en surplomb trop important par rapport
au sol naturel.
La desserte des terrains : les articles 3 et 4
Les dispositions de ces articles visent garantir de bonnes
conditions de desserte pour les constructions :
- concernant larticle 3, cest la scurit de tous qui est
privilgie. La desserte par des voies adaptes est prescrite. Dans
cette optique la cration dimpasses est proscrite car ce type de
voies engendre des quartiers clos sur eux-mmes et difficiles daccs
pour certains vhicules. Un raccordement au rseau de voies existant
est rechercher de manire systmatique. Toutefois les impasses
provisoires sont autorises si elles correspondent la premire
tranche dun projet global, et que cette voirie est destine tre
prolonge et raccorde au rseau de voies existant.
- concernant larticle 4, le PLU pose le principe du raccordement
des constructions aux rseaux deau potable et dassainissement et
renvoie au rglement dassainissement joint en annexes. Pour les eaux
pluviales, le rglement prvoit leur gestion la parcelle et la
ralisation damnagements permettant le libre coulement des eaux sur
le terrain. A larticle 13 du rglement, relatif aux espaces libres,
une superficie de terrain devant tre maintenue en pleine terre,
participe la gestion qualitative des eaux pluviales grce leur
infiltration directe dans le sol.
Lobligation denfouir les rseaux dlectricit et de tlphone
sinscrit dans un souci desthtique et de scurit.
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Les zonages du Bas de Mzires : UC, UCB, UCC, UCD, AUG et AUF ;
UJ et UZ
UC
UCA
UCB
UCC
UCD
UZ
UZs
UJ
AU
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Le stationnement : larticle 12
Les normes de stationnement requises ont t dfinies en fonction
des diffrentes destinations des constructions, telles quelles sont
dfinies larticle R.123-9 du code de lurbanisme, savoir :
habitation, hbergement htelier, bureaux, commerces, artisanat,
tablissements industriels, entrepts, constructions et installations
ncessaires aux services publics ou dintrt collectif.
Pour les habitations, les normes ont t fixes par tranche de
Surface de plancher ralise, sur la base du taux de motorisation des
mnages ainsi quau regard de la taille des logements.
Pour les bureaux, les commerces, lartisanat et lhbergement
htelier, les normes ont t fixes galement par rapport la surface de
plancher.
Les espaces non btis : larticle 13
Cet article est rdig de manire conserver et enrichir le paysage
naturel et vgtal de Mzires-sur-Seine, la biodiversit, les sols
ainsi que la gestion la parcelle de leau pluviale. Pour cela il
prescrit :
- pour prserver la biodiversit : linterdiction des espces
invasives et exotiques ; une liste despces locales conseilles est
galement prsente ;- pour la prservation des sols et des espaces
arbors et plants : une surface minimale devant tre vgtalise. Cette
surface est prescrite en cohrence avec lemprise au sol maximale
autorise- pour favoriser linfiltration de leau de pluie et prserver
les sols : lutilisation de revtement de sols permables.
g - Les disPositions rgLementAires sPcifiques
La zone UC
La zone UC correspond au centre agglomr traditionnel.
Limplantation y est en gnral en continu. Elle est destine recevoir
en plus de lhabitat des activits qui lui sont annexes.
Les constructions comportent en moyenne un rez-de-chausse
surmont dun tage et des combles (R+1+C). Les btiments sont
traditionnellement implants en bordure de la rue. La plupart du
temps, un mur assure la clture de la parcelle sur
la rue, et les limites sparatives sont gnralement matrialises
par des murs entre cours et des haies vives entre jardins. Le bti
traditionnel forme un alignement dense sur rue et simplante
volontiers en limite sparative.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- prserver la physionomie traditionnelle des rues en permettant
dune part, la rhabilitation du cadre bti existant et, dautre part,
des
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extensions ou des constructions nouvelles, dans la mesure o
celles-ci sintgrent, par leur aspect et leur volumtrie dans le
tissu urbain existant ;
- permettre une densification plus importante et une criture
architecturale plus contemporaine en retrait de la rue,
- augmenter la densit btie, en la portant dune moyenne de 30
logements par hectare une moyenne thorique de 45 logements par
hectare ;
- apporter une attention particulire en terme de qualit
architecturale des constructions ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel du
tissu.
En consquence de cela :
- larticle 6 impose une implantation lalignement ou, dfaut, la
restauration de la continuit btie sur rue laide dun mur de clture
suffisamment haut ;
- larticle 7 autorise une implantation en limite sparative, sur
le modle du bti traditionnel. Il autorise galement une implantation
en retrait de 4m, afin de conserver la possibilit d accder larrire
de la parcelle et prserver ainsi la possibilit des construire
ultrieurement larrire du btiment ;
- les articles 9 et 10 grent les volumes constructibles et les
gabarits des constructions conformment aux objectifs arrts pour
cette zone en fixant respectivement une emprise au sol maximale de
45% et une hauteur maximale variant de R+1+C R+2+C (voir ci-aprs).
Le calcul des hauteurs absolues est bas sur une hauteur dtage
moyenne de lordre de 3 m, planchers compris. Pour les
toitures-terrasses, les combles nexistant pas, la hauteur est
limite
R+2, correspondant 11 m lacrotre. Lemprise au sol bnficie dune
majoration de 15 % en cas de construction comportant du logement
locatif social ou du commerce, afin de favoriser la mixit sociale
et la mixit des fonctions urbaines ;
- larticle 11 rglemente les lments fondamentaux pour la cohrence
paysagre de la zone : volumtries, couleurs, aspect des
constructions et cltures. Les murs de clture existant sont prservs
car ils participent fortement lidentit paysagre de la zone ;
- le rglement dtermine une bande de 10 m de profondeur compter
de la rue, dans laquelle la hauteur maximale est limite
Rez-de-chausse + 1 tage + combles et o les toitures sont
obligatoirement 2 pentes ; au-del de cette bande, la hauteur
autorise est augmente dun tage (Rez-de-chausse + 2 tages + combes),
et les toitures terrasses sont autorises.
La zone UCA
La zone UCA correspond au tissu rsidentiel situ entre le centre
traditionnel et la gare. Elle est destine de lhabitat pavillonnaire
individuel, habitat group ou habitat collectif et aux activits qui
lui sont connexes.
Les constructions comportent actuellement en moyenne un
rez-de-chausse et des combles (R+C). Les btiments sont gnralement
implants en retrait de la rue et des limites sparatives. La plupart
du temps, la clture sur rue et sur limites sparatives sont
matrialises soit par des murs soit par des grillages doubls de
haies vives.
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En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- permettre une densification dune part en augmentant lemprise
au sol globale des constructions en la portant une moyenne thorique
de 25 logements par hectare, et dautre part en augmentant dun tage
la hauteur maximale des constructions ;
- favoriser lintgration paysagre de cette densification ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
En consquence de cela :
- larticle 6 recherche une homognit avec les constructions
existantes, en imposant une implantation au moins 5 mtres de la
rue, et en permettant une implantation diffrente si celle-ci permet
de sinscrire dans la continuit visuelle dune construction voisine
;
- larticle 7 autorise la construction en mitoyennet, favorable
la densification et aux conomies dnergie, mais galement une
implantation en retrait. Dans ce cas la distance minimale retenue
est de 2,50 m, qui permet un passage pour lentretien et une
ventilation suffisante. En cas de baies faisant face la limite
sparative, la distance minimale est porte 8 m afin de prserver
lintimit lintrieur des btiments ;
- les articles 9 et 10 grent les volumes constructibles et les
gabarits des constructions conformes aux objectifs arrts pour cette
zone, en fixant respectivement une emprise au sol maximale de 37%
et une hauteur maximale de R+1+C soit 7 m lgout du toit et 10 m au
fatage. Le calcul des hauteurs absolues est bas sur une hauteur
dtage moyenne de lordre de 3
m, planchers compris. Lemprise au sol bnficie dune majoration de
13 % en cas de construction comportant du logement locatif social
ou du commerce, afin de favoriser la mixit sociale et la mixit des
fonctions urbaines conformment larticle L127-1 du code de
lUrbanisme ;
- larticle 11 vise le maintien dune cohrence paysagre sur la
zone.
La zone UCB
La zone UCB correspond au tissu rsidentiel situ au nord du
centre traditionnel. Elle est destine de lhabitat pavillonnaire
individuel, habitat group ou habitat collectif et aux activits qui
lui sont connexes.
Les constructions comportent actuellement en moyenne un
rez-de-chausse et des combles (R+C). Les btiments sont gnralement
implants en retrait de la rue et des limites sparatives. La plupart
du temps, la clture sur rue et sur limites sparatives sont
matrialises par des haies vives ou des murs.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- permettre une densification dune part en augmentant lemprise
au sol globale des constructions en la portant une moyenne thorique
de 40 logements par hectare, et dautre part en augmentant dun tage
la hauteur maximale des constructions ;
- favoriser lintgration paysagre de cette densification ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
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En consquence de cela :
- larticle 6 recherche une homognit avec les constructions
existantes, en imposant une continuit sur rue de mme type quen zone
UC ;
- larticle 7 autorise une implantation en limite sparative, sur
le modle du bti traditionnel. Il autorise galement une implantation
en retrait de 4m, afin de conserver la possibilit daccder larrire
de la parcelle et prserver ainsi la possibilit de construire
ultrieurement larrire du btiment ;
- les articles 9 et 10 grent les volumes constructibles et les
gabarits des constructions conformes aux objectifs arrts pour cette
zone, en fixant respectivement une emprise au sol maximale de 45%
et une hauteur maximale de R+1+C soit 7 m lgout du toit et 10 m au
fatage. Le calcul des hauteurs absolues est bas sur une hauteur
dtage moyenne de lordre de 3 m, planchers compris. Pour les
toitures-terrasses, les combles nexistant pas, la hauteur est
limite R+2, correspondant 8 m lacrotre. Lemprise au sol bnficie
dune majoration de +15 % en cas de construction comportant du
logement locatif social ou du commerce, afin de favoriser la mixit
sociale et la mixit des fonctions urbaines ;
- larticle 11 vise le maintien dune cohrence paysagre sur la
zone.
La zone UCC
La zone UCC correspond lhabitat collectif en centre ville.
Les constructions comportent actuellement en
moyenne un rez-de-chausse surmont de deux tages (R+2). Les
btiments sont implants en retrait de la rue et des limites
sparatives. La plupart du temps, la clture sur rue et sur limites
sparatives est matrialise par des haies vives.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- conserver lexistant, dans la mesure o la capacit de ces
quartiers muter est faible ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
En consquence de cela :
- les articles 6 et 7 imposent un retrait ;
- les articles 9 et 10 fixent respectivement une emprise au sol
maximale de 25% et une hauteur maximale de R+2 en toiture-terrasse
uniquement, correspondant 13 m lacrotre. Lemprise au sol bnficie
dune majoration de +20 % en cas de construction comportant du
logement locatif social ou du commerce, afin de favoriser la mixit
sociale et la mixit des fonctions urbaines ;
- larticle 11 vise le maintien dune cohrence paysagre sur la
zone.
La zone UCD
La zone UCD correspond lhabitat pavillonnaire lextrmit Ouest du
centre-ville. Sa proximit avec le centre-ville mais son relatif
loignement vis--vis de la gare la destine recevoir une
densification plus lgre que les zones UC, UCA, ou UCB.
Les constructions comportent actuellement en moyenne un
rez-de-chausse de combles (R+C). Les btiments sont gnralement
implants en retrait de la rue et des limites sparatives. La
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plupart du temps, la clture sur rue et sur limites sparatives
sont matrialises par des haies vives.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- permettre une densification lgre en augmentant lemprise au sol
globale des constructions, et en la portant une moyenne thorique de
20 logements par hectare ;
- favoriser lintgration paysagre de cette densification ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
La zone AUG
La zone AUG est une zone durbanisation nouvelle ddie en premier
lieu lhabitat.
Elle se situe en continuit de la zone UCB. Dans un souci de
cohrence, son rglement est bas sur celui de la zone UCB.
La zone AUF
La zone AUF est la zone durbanisation nouvelle de la ZAC des
Fontaines.
Insuffisamment quipe, il sagit dune zone AU Stricte. Elle sera
ouverte lurbanisation et son rglement sera tabli aprs cration de la
ZAC.
Elle fait donc lobjet, dans cette attente, dun primtre de
gel.
La zone UZ
La zone UZ correspond la zone dactivits lie la
gare. Elle comprend un seceur UZs correspondant aux emprises de
plateforme de la ligne Paris - Saint Lazare au Havre.
Cette zone est en partie comprise dans le primtre dtude du ple
gare mene sous lgide de lEPAMSA. Ce primtre fait lobjet, dans
lattente, des rsultats de ltude, dun primtre de gel.
Ds lors, le rglement correspond un statu quo par rapport au
rglement du POS.
La zone UJ
La zone UJ correspond la zone dactivits situe au sud du
centre-ville, dans le primtre de la ZAC des Fontaines.
Ds lors, le rglement correspond un statu quo par rapport au
rglement du POS.
La zone UJ est entirement couverte par un primtre de gel qui
interdit toute construction de plus de 50 m dans lattente du projet
de ZAC.
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Les zonages UV, UVA, UVB et AUV du PLU
UV
UVA
UVB
AUV
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La zone UV
Cette zone correspond au centre agglomr traditionnel constituant
le hameau ancien de la Villeneuve. Limplantation y est en gnral en
continu. Elle est destine recevoir en plus de lhabitat des activits
qui lui sont annexes.
Les constructions comportent en moyenne un rez-de-chausse
surmont dun tage et des combles (R+1+C). Les btiments sont
traditionnellement implants en bordure de la rue ou en retrait de
celle-ci. Souvent, un mur assure la clture de la parcelle sur la
rue, et les limites sparatives sont gnralement matrialises par des
murs entre cours et des haies entre jardins.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- prserver la physionomie traditionnelle des rues en permettant
dune part, la rhabilitation du cadre bti existant et, dautre part,
des extensions ou des constructions nouvelles, dans la mesure o
celles-ci sintgrent, par leur aspect et leur volumtrie dans le
tissu urbain existant ;
- permettre une densification plus importante et une criture
architecturale plus contemporaine en retrait de la rue,
- augmenter la densit btie, en la portant dune moyenne de 30
logements par hectare une moyenne de 40 logements par hectare ;
- apporter une attention particulire en termes de qualit
architecturale des constructions ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel du
tissu.
En consquence de cela :
- larticle 6 impose une implantation lalignement
ou avec un retrait de 5 m ;
- larticle 7 autorise une implantation en limite sparative, sur
le modle du bti traditionnel. Il autorise galement une implantation
en retrait de 4m, afin de conserver la possibilit daccder larrire
de la parcelle et prserver ainsi la possibilit de construire
ultrieurement larrire du btiment ;
- les articles 9 et 10 grent les volumes constructibles et les
gabarits des constructions conformment aux objectifs arrts pour
cette zone en fixant respectivement une emprise au sol maximale de
45% et une hauteur maximale de R+1+C. Le calcul des hauteurs
absolues est bas sur une hauteur dtage moyenne de lordre de 3 m,
planchers compris. Pour les toitures-terrasses, les combles
nexistant pas, la hauteur est limite R+2, correspondant 11 m
lacrotre. Lemprise au sol bnficie dune majoration de 15 % en cas de
construction comportant du logement locatif social ou du commerce,
afin de favoriser la mixit sociale et la mixit des fonctions
urbaines ;
- larticle 11 rglemente les lments fondamentaux pour la cohrence
paysagre de la zone : volumtries, couleurs, aspect des
constructions et cltures. Les murs de clture existant sont prservs
car ils participent fortement lidentit paysagre de la zone ;
- le rglement dtermine une bande de 10 m de profondeur compter
de la rue, dans laquelle les toitures sont obligatoirement 2 pentes
; au-del de cette bande, les toitures terrasses sont autorises.
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La zone UVA
La zone UVA correspond lhabitat pavillonnaire qui sest dvelopp
en continuit du noyau ancien de la Villeneuve. Elle est destine
recevoir en plus de lhabitat des activits qui lui sont annexes.
Les constructions comportent actuellement en moyenne un
rez-de-chausse surmont de combles (R+C). Les btiments sont
gnralement implants en retrait de la rue et des limites sparatives.
La plupart du temps, la clture sur rue et sur limites sparatives
sont matrialises par des haies vives.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le rglement visent
:
- permettre une densification dune part en augmentant lemprise
au sol globale des constructions en la portant une moyenne thorique
de 20 logements par hectare, et dautre part en augmentant dun tage
la hauteur maximale des constructions ;
- favoriser lintgration paysagre de cette densification ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
En consquence de cela :
- larticle 6 recherche une homognit avec les constructions
existantes, en imposant une implantation au moins 5 mtres de la
rue, et en permettant une implantation diffrente si celle-ci permet
de sinscrire dans la continuit visuelle dune construction voisine
;
- larticle 7 autorise la construction en mitoyennet, favorable
la densification et aux conomies dnergie, mais galement une
implantation en retrait. Dans ce cas la distance minimale retenue
est de 2,50 m, qui permet un passage
pour lentretien et une ventilation suffisante. En cas de baies
faisant face la limite sparative, la distance minimale est porte 8
m afin de prserver lintimit lintrieur des btiments ;
- les articles 9 et 10 grent les volumes constructibles et les
gabarits des constructions conformes aux objectifs arrts pour cette
zone, en fixant respectivement une emprise au sol maximale de 37%
et une hauteur maximale de R+C soit 5 m lgout du toit et 8,5 m au
fatage. Le calcul des hauteurs absolues est bas sur une hauteur
dtage moyenne de lordre de 3 m, planchers compris. Pour les
toitures-terrasses, les combles nexistant pas, la hauteur est
limite R+1, correspondant 8 m lacrotre.
Lemprise au sol bnficie dune majoration de 13 % en cas de
construction comportant du logement locatif social ou du commerce,
afin de favoriser la mixit sociale et la mixit des fonctions
urbaines ;
- larticle 11 vise le maintien dune cohrence paysagre sur la
zone.
La zone UVB
Cette zone correspond de lhabitat pavillonnaire en bordure du
quartier de la Villeneuve. Elle est destine recevoir en plus de
lhabitat des activits qui lui sont annexes.
Les constructions comportent actuellement en moyenne un
rez-de-chausse surmont de combles (R+C). Les btiments sont
gnralement implants en retrait de la rue et des limites sparatives.
La plupart du temps, la clture sur rue et sur limites sparatives
sont matrialises par des haies vives.
En termes dobjectifs, les rgles dictes par le
-
PLU approuv le 17/03/2014 - Claire Bai l l y & A L I S E A -
( 0 9 - 0 7 & 1 0 3 4 ) - p a g e I I I _ 3 7 / 4 8
Plan Local d Urbanisme de Mzires-sur-Seine - RAPPORT de
PRESENTATION
C h a p i t r e I I I - d i s p o s i t i o n s d u P L U
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rglement visent :
- permettre une densification dune part en augmentant lemprise
au sol globale des constructions en la portant une moyenne thorique
de 35 logements par hectare, et dautre part en augmentant dun tage
la hauteur maximale des constructions ;
- favoriser lintgration paysagre de cette densification ;
- maintenir et dvelopper le caractre multifonctionnel.
En consquence de cela :
- larticle 6 recherche une homognit avec les constructions
existantes, en imposant un retrait par rapport la rue ;
- larticle 7 autorise une implantation en
