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Communauté d’Alès Agglomération
n° 20| Novembre 2018
ADIL 30, 7 rue Nationale, 30 000 Nîmes—Tél. : 04.66.21.22.23—www.adil30.org
Parce que des chiffres sans source ne veulent rien dire, merci de citer « Odl30 résultats
2018 - ADIL 30 » pour toute utilisation des données (chiffres, cartes, graphiques ou
textes) de la présente publication.
Les loyers de la présente publication sont calculés hors charges et ne concernent que les
logements du parc locatif privé hors location saisonnière et hors logement loué meublé.
3
Promulguée fin 2018, la loi « Évolution du Logement et Aménagement Numérique » (ELAN),
conforte le rôle des Observatoires des Loyers institués par la loi ALUR. Le premier axe de la loi,
« améliorer l’accès au logement » présente plusieurs mesures qui impacteront forcement le parc
locatif privé, et fournissent une raison supplémentaire d’observer durablement son
fonctionnement.
En amont des mesures liées à la location, certaines réformes devraient en effet encourager le
développement de l’offre en locatif privé, comme, par exemple, la simplification des règles
d’urbanisme destinées à accélérer la construction des logements ou l’assouplissement des
procédures de transformation des bureaux vides en logement.
À l’échelle de la Communauté d’Alès Agglomération, cette offre a progressé de 3% depuis 2010,
soit près de 500 logements supplémentaires proposés à la location dans le parc privé.
Ce développement est porté en grande partie par les autres communes que la ville d’Alès dont
le parc locatif privé n’a augmenté que d’une cinquantaine de logements locatifs en cinq ans.
En attendant de pouvoir évaluer les effets de cette loi sur le parc locatif privé, l’Observatoire
des Loyers d’Alès Agglomération poursuit sa mission d’observation, pour la neuvième année
depuis sa création au sein de l’Adil.
Dans cette édition consacrée aux loyers du 1er janvier 2018, l’accent a été mis sur la dispersion
des prix, une façon d’aller plus loin dans l’exploration du marché grâce à l’analyse de la diversité
de l’offre en locatif privé telle qu’elle est proposée aux habitants d’Alès Agglomération.
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Éléments de méthode :
Les loyers présentés dans ce document sont issus de l’observation de 1 620 logements enquêtés
auprès d’agences immobilières.
Pour une observation plus fine, ces données sont enrichies par des informations contenues dans
les bases de données cadastrales MAJIC (surface, nombre de pièce et époque de construction).
Pour assurer la fiabilité des résultats, les loyers ne sont présentés que si chaque sous-ensemble
comprend un minimum de 30 valeurs.
Afin de refléter au mieux la réalité du marché locatif privé, les résultats des analyses statistiques
sont redressés en s’appuyant sur la structure du parc décrite par le dernier recensement de
l’ INSEE.
15 professionnels de l’immobilier participant
1 620 locations privées collectées
10% du parc locatif privé de l’agglomération observé
Mis en place en 2009 sur le territoire alésien,
l’observatoire des loyers a pour objet
d’analyser les niveaux de loyers, et de suivre
leur évolution, sur les différents secteurs de
l’intercommunalité. Il repose sur une
approche statistique élaborée, et bénéficie
d’une collaboration avec le comité
scientifique du réseau national des
Observatoires Locaux des Loyers (OLL).
En 2018, le nombre de données collectées a
augmenté de 27%, faisant passer la
représentativité de l’échantillon de 8 à 10%.
5
CA d’Alès
Agglomération Ville d’Alès
Autres communes
de la CA
Population 125 800 38 800 87 000
Résidences principales 59 600 20 700 38 900
Locations privées 16 000 7 300 8 700
NB : Sur la présente page comme sur l’ensemble de la publication, ce sont les
limites actuelles de la communauté d’agglomération qui ont été utilisées pour
réaliser les calcul, quelle que soit l’année observée.
D’une superficie de 951 km², la
Communauté d’Alès Agglomération est
l’intercommunalité la plus étendue du
Gard. Elle est aussi la plus importante en
nombre de communes (73).
Un tiers de la population de l’EPCI vit à
Alès mais 46% des logements locatifs
privés sont situés dans la ville centre.
………………………………………………………………
…………………………...
Source : INSEE 2015
Source : INSEE
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Les locations
16 000 logements locatifs privés (27% des résidences principales) dont 7 300 sur Alès
65 % de logements collectifs (appartements)
5 % de meublés
La structure du parc est dissymétrique entre la ville de
Alès, qui concentre 46 % du parc locatif privé, et le reste
de la Communauté d’Agglomération :
D’une part, l’offre locative privée représente 35 % des
résidences principales d’Alès alors qu’elle en représente
22 % pour les autres communes de l’agglomération.
D’autre part, on observe un décalage de la typologie du
parc locatif privé puisque le logement collectif est
prépondérant sur Alès où il représente 82 % du parc,
alors qu’il n’en représente que 50% pour les autres
communes de l’agglomération.
Source : INSEE 2015
Source : INSEE 2015
Source : INSEE 2015
7
Les locataires
Taux de rotation annuel 25 %
Source : INSEE 2015
Ancienneté d’emménagement moyenne 6,2 ans
Source : INSEE 2015
Le taux de rotation annuel correspond au nombre de locataires occupant leur logement depuis
moins d’un an (nouveaux locataires) sur l’ensemble des logements loués.
Source : INSEE 2015
Bien que la structure du parc locatif privé varie
d’une zone d’observation à l’autre, le taux de
rotation des logements locatifs privés est
sensiblement le même dans la ville centre et dans
les autres communes de la CA : il est de 26% à
Alès et de 24% hors Alès.
On observe une différence plus marquée sur la
durée d’occupation de ces logements : elle est de
5,8 ans à Alès, et de 6,6 ans dans l’ensemble des
autres communes.
Origine des nouveaux locataires
Même commune 32 %
Autre commune du département 44 %
Autre département de la région 7 %
Autre région de France métropolitaine 16 %
Hors France métropolitaine 1 %
Source : INSEE 2015
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C’est la structure du parc qui a servi de point
d’appui pour établir un zonage permettant de
refléter au mieux le marché locatif privé, dans
la limite des échelles observables.
La ville d’Alès, où se concentre une part
importante de l’offre locative, a pu être
découpée en trois zones infra-communales.
En raison de l’enjeu qu’elles représentent pour
les dispositifs de programmation, les
communes soumises à l’article 55 de la loi SRU
ont été regroupées au sein d’une zone intitulée
« première couronne ».
Enfin, les autres communes de la Communauté
d’Agglomération ont été regroupées dans la
zone « reste de l’agglomération » , la faiblesse
du parc locatif privé ne permettant pas une
observation fiable des niveaux de loyer à une
échelle plus fine.
9
NB : En raison du très faible nombre de logements locatifs privés dans les quartiers d’habitat social,
les niveaux de loyers n’ont pas pu être observés sur cette zone qui, du fait de sa spécificité, a été
isolée du zonage.
Anduze
Aujac
Bagard
Boisset-et-Gaujac
Bonnevaux
Boucoiran-et-Nozières
Bouquet
Branoux-les-Taillades
Brignon
Brouzet-lès-Alès
Castelnau-Valence
Cendras
Chambon
Chamborigaud
Concoules
Corbès
Cruviers-Lascours
Deaux
Euzet
Générargues
Génolhac
La Grand-Combe
La Vernarède
Lamelouze
Laval-Pradel
Le Martinet
Les Mages
Les Plans
Les Salles-du-Gardon
Lézan
Martignargues
Massanes
Massillargues-Attuech
Méjannes-lès-Alès
Mialet
Mons
Monteils
Ners
Portes
Ribaute-les-Tavernes
St-Bonnet-de-Salendrinque
St-Césaire-de-Gauzignan
St-Étienne-de-l'Olm
St-Florent-sur-Auzonnet
St-Hippolyte-de-Caton
St-Jean-de-Ceyrargues
St-Jean-de-Serres
St-Jean-de-Valériscle
St-Jean-du-Gard
St-Jean-du-Pin
St-Julien-de-Cassagnas
St-Julien-les-Rosiers
St-Just-et-Vacquières
St-Maurice-de-Cazevieille
St-Paul-la-Coste
St-Sébastien-d'Aigrefeuille
Ste-Cécile-d'Andorge
Ste-Croix-de-Caderle
Salindres
Sénéchas
Servas
Seynes
Soustelle
Thoiras
Tornac
Vabres
Vézénobres
Reste de la CA
Rousson
St-Christol-lès-Alès
St-Hilaire-de-Brethmas
St-Martin-de-Valgalgues
St-Privat-des-Vieux
Première couronne (communes SRU)
Ville d’Alès
Découpage infracommunal de la ville d’Alès :
Alès Centre Alès Est Alès Ouest Alès Habitat Social
Centre ville Bruèges La Prairie-Les Promelles Brouzen-La Royale
Grand rue Jean Moulin-Rénovation
Chantilly Le Brésis-Faubourg du Soleil Cévennes
Le Plan Clavières-Croupillac Rochebelle-Saint-Raby Près St-Jean
Le Rieu Tamaris
Montée de Silhol-Conilhères
Les IRIS : Les « Îlots Regroupés pour l’Information Statistique » constituent la brique de base en matière de diffusion
de données infra-communales.
Ce découpage établi par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economique) en partenariat avec
les interlocuteurs locaux, notamment les communes, est construit à partir de critères géographiques et statistiques,
qui doivent traduire autant que possible une véritable homogénéité intra-IRIS du point de vue le l’habitat.
Découpage communal de la communauté d’agglomération:
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Ville d’Alès
Première couronne
Reste d l’Agglomération
Agglomération d’Alès
178 262€ 293€ 355€ 38m² 9,6€
380 327€ 370€ 429€ 45m² 8,5€
440 420€ 478€ 533€ 67m² 7,1€
230 454€ 523€ 580€ 90m² 6€
1228 354€ 441€ 516€ 63m² 7,2€
392 622€ 707€ 775€ 95m² 7,7€
1620 402€ 513€ 660€ 74m² 7,4€
48 390€ 423€ 448€ 47m² 9€
43 492€ 521€ 564€ 66m² 7,8€
132 403€ 492€ 550€ 66m² 7,8€
82 689€ 730€ 772€ 93m² 8,1€
214 516€ 613€ 748€ 82m² 8,1€
148 266€ 293€ 335€ 35m² 10,1€
304 328€ 372€ 426€ 46m² 8,4€
338 415€ 455€ 515€ 66m² 7,2€
154 453€ 523€ 574€ 85m² 6,3€
944 353€ 426€ 495€ 60m² 7,3€
176 634€ 714€ 770€ 94m² 7,8€
1120 370€ 451€ 570€ 66m² 7,4€
59 434€ 492€ 530€ 68m² 6,9€
53 473€ 533€ 604€ 96m² 5,6€
152 350€ 451€ 527€ 68m² 6,7€
134 604€ 688€ 777€ 97m² 7,5€
286 443€ 550€ 690€ 82m² 7,1€
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Alès Centre
Alès Est
Alès Ouest
Loyer médian : Loyer en dessous duquel se situent 50 % des loyers.
Loyer bas : Loyer en dessous duquel se situent 25% des loyers. Il s’agit du 1er quartile des loyers.
Loyer haut : Loyer en dessous duquel se situent 75% des loyers . Il s’agit du 3ème quartile des loyers.
100 282€ 311€ 364€ 33m² 11,1€
193 339€ 373€ 416€ 46m² 8,2€
183 428€ 462€ 505€ 67m² 7,1€
94 451€ 505€ 570€ 86m² 6,1€
570 377€ 446€ 503€ 64m² 7,1€
583 379€ 450€ 505€ 64m² 7,1€
60 354€ 415€ 460€ 45m² 9,8€
92 440€ 500€ 581€ 67m² 7,8€
43 459€ 505€ 623€ 84m² 6,5€
208 335€ 440€ 502€ 55m² 8,6€
105 646€ 723€ 777€ 96m² 7,8€
313 384€ 479€ 646€ 66m² 8,2€
30 258€ 275€ 325€ 33m² 9€
48 311€ 345€ 383€ 47m² 7,5€
55 399€ 429€ 475€ 66m² 6,8€
145 334€ 401€ 470€ 59m² 6,9€
47 637€ 714€ 759€ 93m² 7,9€
192 353€ 432€ 581€ 67m² 7,3€
La surface utilisée pour l’observation statistique est la surface habitable telle qu’elle est définie par l’article R*112-2 du Code de la Construction et de l’Habitation :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m.
Balcons
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La visualisation « en boîte » de la
dispersion des loyers informe sur la
diversité de l’offre pour un type de
logement au sein d’une même zone.
Elle permet un comparatif visuel de
cette offre avec celle d’une autre zone
et/ou d’une autre typologie.
Plus la « boite » est resserrée, plus les
logements ont des loyers proches. A
l’inverse plus une « boite » est
allongée, plus les loyers sont éloignés
en prix.
Valeurs des écarts inter-quartiles Le loyer initial d’un logement du parc privé est fixé librement
par le bailleur. Sa connaissance du marché locatif, sa
perception de l’équilibre entre l’offre et la demande sur le
secteur où se trouve son bien à louer, ne sont qu’une partie
des éléments qu’il prendra en compte pour déterminer le
loyer de départ.
Des éléments subjectifs, tels que la relation affective au bien
loué s’il s’agit par exemple d’un bien familial, ou encore le
niveau d’investissement engagé pour acquérir le logement s’il
s’agit d’un investissement locatif, entrent aussi en jeu dans le
prix fixé.
Ce dernier point explique sans doute en bonne partie le fait
que ce sont les logements de type 1, cœur de cible des
investisseurs*, qui enregistrent la dispersion des loyers au m²
la plus étendue. L’écart de prix au m² entre le « loyer haut » et
le « loyer bas » peut en effet atteindre 3,5€ pour ces petits
logements, alors que les loyers des autres typologies sont plus
homogènes, les écarts inter-quartiles étant inférieurs à 2,6€.
Les T1 acquis dans le cadre d’un investissement locatif seront
généralement loués plus chers, afin d’assurer une rentabilité
minimum.
La dispersion des loyers rend compte de la diversité du parc
Dispersion des loyers : Représentation de l’écart entre les
différents niveaux de loyers. La mesure utilisée pour visualiser
et quantifier cette dispersion est l’écart inter-quartiles qui
correspond a l’écart des loyers entre le 1er et le 3ème quartile.
25 % des données
25 % des données
25% des données
Médiane
(loyer médian)
1er Quartile
(loyer bas) 3ème Quartile
Écart inter-quartiles
* Selon une étude du Crédit Foncier, 60% des
logements loués dans le cadre d’un
investissement locatif sont des T1.
25 % des données
Typologies Zones
Ecart inter-quartiles des loyers au
m²
T1 Alès Centre 3,5 €
Alès Ouest 1,4 €
T2 Alès Centre 2,4 €
Alès Est 2,2 €
Alès Ouest 2,4 €
Première Couronne 1,5 €
T3 Alès Centre 1,4 €
Alès Est 1,8 €
Alès Ouest 1,4 e
Première Couronne 1,2 €
Reste de la CA 2,6 €
T4+ Alès Centre 1,1 €
Alès Est 1,0 €
Reste de la CA 2,0 €
Alès Est 1,4 € Maisons
Alès Ouest 1,6 €
Première Couronne 1,7 €
Reste de la CA 1,9 €
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Pour les appartements de 1 pièce dans la zone d’Alès Centre:
1 appartement sur quatre a un loyer inférieur à 9,1 € / m² (1er quartile)
1 appartement sur 2 a un loyer supérieur à 11,1 € /m² (médiane)
1 appartement sur quatre a un loyer supérieur à 12,6€ / m² (3ème quartile)
Lecture
Dispersion des loyers selon la typologie et la zone du logement
(loyer bas)
1er quartile des
loyers des T1 de la
zone Alès centre
(loyer haut)
3ème quartile des
loyers des T1 de la
zone Alès centre
Loyer médian
des T1 de la
zone Alès centre
14
Loyer au m² médian
Époque de construction Avant 1946
De 1946 à 1970
De 1971 à 1990
De 1991 à 2005
Après 2005
Ensemble de l’agglomération
Appartements 6,8€ 7€ 7,4€ 7,5€ 9,1€
Maisons 7,7€ 7,3€ 7,1€ 8,1€ 8€
Ensemble 6,9€ 7,1€ 7,3€ 8€ 8,3€
Ensemble de la ville d’Alès
Appartements 6,9€ 6,9€ 7,3€ 9,5€
Maisons 7,7€ 7,5€ 7,6€ 8,4€
Ensemble 6,9€ 7€ 7,4€ 7,9€ 9,3€
Autres communes de l’agglomération
Appartements 6,7€ 7,3€ 7,8€
Maisons 7,1€ 6,9€ 8,1€ 8€
Ensemble 6,9€ 7,2€ 7,1€ 8€ 7,9€
15
Les loyers à la relocation Les loyers à la relocation sont globalement stables
puisque 47 % d’entre eux sont identiques à ± 2,5€ près
(effet d’arrondi) au loyer du locataire sortant. Pour les
42% d’entre eux qui ont augmenté de plus de 2,5€, cette
augmentation est , en moyenne, de 8€ .
Définitions
Loyer à la relocation ou loyer de marché : loyer
(hors charges) des emménagés dans l’année (ici
2017). L’ancienneté du bail est donc inférieure à
un an. Le bailleur peut fixer ce loyer librement et
indépendamment de celui payé par l’ancien
locataire.
Loyer des baux en cours : Loyer des emménagés
depuis plus d’un an. Le loyer peut être révisé une
fois par an si une clause du bail le prévoit. Cette
clause est appelée « clause d’indexation ». La
date de révision est celle indiquée dans le bail
ou, à défaut, la date anniversaire du bail.
L’augmentation ne peut être supérieure à la
variation de l’Indice de Référence des Loyers
(IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Les loyers des baux en cours
L’IRL moyen sur 2017 est de + 0,8 %
Evolution trimestrielle de l’IRL entre 2008 et 2018
0,51%0,75%
0,90%
1,05%1,05%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
1 23 4 12 34 12 3 41 23 41 23 4 12 34 12 3 41 23 41 2 34 12 34 12 3 4
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
L’ADIL met à disposition un outil pour calculer les révisions de loyers selon l’IRL :
www.adil30.org/outils/outils-de
-calcul/revision-de-loyer/
Si l’application de l’IRL est presque systématique
en agence immobilière, ce n’est pas forcément
le cas lorsque le logement est géré en direct par
le bailleur. En effet, entre 2014 et 2016, la
faiblesse de l’indice n’incitait pas ces bailleurs à
faire la démarche. Tout laisse à penser que, l’IRL
ayant retrouvé une certaine valeur, ils seront
plus nombreux à réviser annuellement le
montant du loyer.
Loyer au m² médian
Relocation ou loyers
de marché
Loyers des baux en
cours
Ancienneté du bail Moins d’un an
Plus d’un an
Ensemble de l’agglomération
App. 7,6€ 7,1€
Mais. 8,1€ 7,6€
Ensemble 7,8€ 7,3€
Ensemble de la ville d’Alès
App. 7,6€ 7,2€
Mais. 7,8€ 7,8€
Ensemble 7,7€ 7,4€
Autres communes de l’agglomération
App. 7,6€ 6,7€
Mais. 8,1€ 7,6€
Ensemble 7,8€ 7,2€
Loyers stables
Loyers diminués
Loyers augmentés
42 %
11 %
47 %
Différence entre le loyer du locataire entrant et celui du
locataire sortant
ADIL 30, 7 rue Nationale, 30000 Nîmes—Tél. : 04.66.21.22.23—www.adil30.org—[email protected]
L’ Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL), présidée par le Conseil
Départemental et titulaire d’un agrément Ministériel, regroupe l’ensemble des acteurs de
l’habitat.
Véritable service juridique de proximité, son action quotidienne auprès des habitants, propriétaires
occupants, bailleurs, locataires, accédants, investisseurs... la positionne comme l’interlocuteur privilégié
des décideurs institutionnels en matière de logement.
Par la veille juridique qu’elle assure sur toute la réglementation touchant au logement, l’ADIL est à même
de fournir les réponses aux questions que rencontrent les collectivités publiques en matière d’habitat.
A partir de la consultation régulière du public, elle constitue un outil privilégié d'observation de la
demande locale et de l’évolution des pratiques.
C’est pourquoi, aux côtés des conseillers juristes qui assurent l’information auprès des habitants, l’ADIL
emploie également des chargés d’études, en capacité de suivre le comportement des ménages,
d’analyser le fonctionnement des marchés locaux et de fournir aux décideurs des éléments d'information
fiables.
Enfin, par sa participation active aux différents dispositifs dédiés aux personnes en difficultés (prévention
des expulsions, lutte contre l’habitat indigne) l’ADIL met ses compétences au service des politiques
publiques en faveur des plus défavorisés.
En appui des collectivités territoriales et des partenaires institutionnels
Au service des particuliers
L’ADIL délivre gratuitement un conseil complet et objectif sur les aspects
juridiques, financiers et fiscaux de l’habitat.
Etant point FAIRE, elle informe et oriente aussi les ménages dans les projets
d’amélioration de leurs logements.
Afin d'être accessible à tous les gardois, elle tient régulièrement 8 permanences décentralisées, en plus de
l'accueil délivré à son siège social, établi à Nîmes.
Bien informés sur leurs droits et leurs obligations, sur l'état du marché du logement et sur les solutions
financières les mieux adaptées à leur situation personnelle, les usagers de l'ADIL sont à même de faire un
choix éclairé, d'optimiser leur projet ou de mettre en œuvre les solutions susceptibles de résoudre leurs
problèmes d'habitat .
