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Les inspections techniques des bâtimentsPerspective européenne – le cas de la

France

Barcelone 18 mai 2011

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Les enjeux de la politique publique en France pour un logement de qualité.

Quelques chiffres sur l'effort public en faveur du logement:- 37,4 Milliards d'euros en 2009, soit 2% (PIB) repartis en deux grandes catégories

:- aides personnelles au logement - 13 milliards ;- aides fiscales (prêts à 0% , réductions d'impôts, régime TVA à 5,5%, aide à

l'investissement locatif) – 11,4 milliards ;- autres contributions (contribution aux régimes sociaux) – 13 milliards.

La structure du parc des logements:- 33 millions de logements;- 28 millions au titre de résidences principales, soit 60 % des propriétaires, 3,2 millions de résidences secondaires et 1,9 millions de logements vacants.

En 2008 - 82 % des résidences principales appartiennent au parc privéreparties pour les ménages, en 4 catégories de niveau de confort :- logement confortable 57 % , logement avec un problème de confort 25,8 %,

logement en mauvaise état 14 %, logement sans confort 2,9 %.

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Présentation de l'Agence Nationale de l'habitat

Établissement public crée en 1971 pour permettre l'amélioration du parc privé, en proposant des aides incitatives pour les propriétaires et les collectivités. Ainsi 110 000 logements sont améliorés chaque année, soit:

- 90 000 logements aidés directes aux propriétaires;- 20 000 logements au travers de 500 syndicats de copropriétaires.

Les priorités d'intervention de l'Agence:- traitement de l'habitat indigne ou très dégradé;- la rénovation thermique des logements;- l'adaptation des logements à la perte d'autonomie;- le développement d'une offre de logements à loyers maîtrises;- le redressement des copropriétés en difficulté.

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Rappel du contexte des dispositions légales

Garantir un logement de qualité:- sain et sûr ;- confortable et adapté à l'usage ;- économe en énergie - supportable économiquement dans le budget global des ménages.

Les obligations légales fixent le cadre pour produire le logement de qualité:

- en France, depuis le XIXe siècle, celles-ci reposent sur des motifs d'hygiène publique, de sécurité et d'ordre public ;

- les textes législatifs (régulièrement mis à jour) sont regroupés dans le code de la santé publique (CSP), le Code de la construction et de l'habitation (CCH), et dans une moindre mesure dans le Code de l'Urbanisme (CU) et le Code de l'Environnement (CE) .

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Rappel de l'objet et des spécificités concernant les diagnostics techniques

A qui s'adressent les diagnostics:- aux acquéreurs ;- aux locataires;- aux occupants;- aux syndicats des copropriétaires; - aux collectivités;- aux personnes appelées à y effectuer des travaux.

Le diagnostic peut être établi sur un bâtiment, sur un élément spécifique ou sur un logement. L'objet d'établissement des diagnostics est variable:

- mise en conformité, prévention, information, vérification, contrôle, ...

Spécificités concernant les matériaux dangereux: - certains type de diagnostics (exemple amiante), nécessitent un contrôle

périodique (tous les 3 ans) et selon les cotations (1,2,3), sont assujetties à des prescriptions, qui diffèrent ;

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Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics techniques pour les constructions d'habitation neuves

Pour garantir la qualité de la construction neuve et l'application des règles:

- vérifications contractuelles (initiées par le maître d'ouvrage);- vérifications dans le cadre des démarches qualité (auto-contrôle, démarche

d'audit, certifications);- contrôles prévu par la réglementation (certificats de conformité, attestations de

conformité (type Consuel, Qualigaz..) ou les attestations de conformitéréglementaire (par exemple en matière d'accessibilité ou sécurité incendie);

- contrôles réalisés par l'administration (État ou collectivité publics), constitués d'une part par les règles de construction et d'autre part par les dispositifs spécifiques aux établissements recevant du public et aux immeubles de grande hauteur .

Le contrôle continue jusqu'à 3 ans après achèvement des travaux, en cas de constat d'infraction, un procès verbal est dressé est c'est le procureur de la République qui décidera les suites juridiques.

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Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics techniques pour l'existant

Le transfert « des risques » au maître d'ouvrage est fait à l'achèvement de l' immeuble par lequel découle le rôle de propriétaire de le maintenir en bon état pour prévenir les dommages aux tires, notamment :

- chutes d'éléments de façade sur les passants (balcons, non conformité des garde-corps, enduits de façade, éléments de la toiture....)

- protections pour non diffusion interne ou limitation des risques d'incendie et évacuation ;

- non conformité d'équipement (type ascenseur, VMC, conduit de cheminé...)

La loi du 4 janvier 1978 institué un « contrôleur technique » qui a pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques pouvant être rencontrés à la réalisation ou à la réhabilitation d'un ouvrage. D'autre part la présence également de plusieurs corps d'état d'entreprises sur le chantier implique un coordinateur sécurité et protection de la santé des travailleurs.

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Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation du parc privé

La légitimité des textes repose donc sur les impératifs de santé et de sécurité:

- les Préfets et les maires garantissent le respect des obligations via des mesures de polices (police administrative, police spéciale);

- les moyens d'interventions : amandes ou possibilités de se substituer au propriétaires en cas de carence (exécution d'office) à la suite des mesures prescrites basées sur vérifications techniques liés au constat de réalisation des travaux obligatoires;

- l'ouverture de la procédure est fondée sur : les plaintes des occupants, les signalements des riverains, les visites des services techniques, d'hygiène et habitat, les commissions de sécurité.

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Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation

Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique:1. Compétence du maire:

- arrêté de ravalement (CCH et CU) - obligation de réaliser tous les 10 ans le ravalement des façades, une sommation de travaux avec délais d'exécution, possibilité d'amande (3750 €) si non réalisation, possibilité de saisie du TGI pour réaliser les travaux d'office, qui sont ensuite récupères via les impôts ;

- arrêté de péril imminent (ou non imminent), décret du 08/11/2006, constatés par un expert nommé par le tribunal administratif sous 24 h (si nécessaire avis ABF). Le rapport défini les travaux d'urgences et l'évacuation du logement ou du bâtiment, si nécessaire. Dans ce cas, il y a une procédure d'interdiction d'habiter, qui si les travaux ne sont pas réalisés peut conduire à une demande de démolition par ordonnance du juge du TA, statuant en référé ;

- arrêté sur les équipements communs (loi n°2006 du 13/07/2006) – notifiés selon le statut au syndicat des copropriétaires ou le propriétaire bailleur unique.

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Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à l'usage d'habitation

Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique:2. Compétence du préfet, suite à l'avis du CODERST- Conseil départemental de

l'environnement et des risques sanitaires et technologiques :

- arrête d'insalubrité remédiable (ordonnance du 15/12/2005) ;

- arrêté d'insalubrité irrémédiable (ordonnance du 15/12/2005), suivi de RHI(résorption d'habitat indigne), suivi d'une réhabilitation lourde ou une démolition ;

- arrêté d'urgence.

L'objectif des textes, c'est de faciliter la mise en œuvre des travaux rendues obligatoires par les procédures et donner des outils aux collectivités (recouvrement des frais, via un privilège spécial au niveau des hypothèque - le 11/01/2007) pour les réaliser dans le cadre des travaux d'office.

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Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments du parc privé àl'usage d'habitation

Mise en œuvre de ces procédures (arrêtés) : de 6 mois à 1an ;- le suivi et la levée de l'injonction (suite au constat de réalisation des travaux dans

« les règles de l'art ») nécessite des moyens humains, compétences techniques et organisationnelles pérennisées, s'échelonnant sur plusieurs années;

- les observatoires basés sur les études spécifiques et des statistiques permettent aux collectivités la mise en place de mesures d'accompagnement adéquates –assistance technique, sociale et financière (MOUS insalubrité, OPAH RU, Plans de sauvegarde, PIG, Campagne de ravalement avec zones de protection patrimoniales, Fonds d'aides aux travaux de réhabilitation...);

- les questions environnementales (économies d'énergie et de charges, traitement des déchets, énergies renouvelables) nécessitent un travail en équipe entre plusieurs services municipaux, experts (ingénieurs thermiques et architectes) et avec tous les acteurs dans l'acte de bâtir, en impliquant les habitants.

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Professionnels et normes techniques

Les acteurs sont dotés dans l'exercice de leur activité de :- normes techniques et règles spécifiques ;- contrats de louage d'ouvrage, marché des travaux, etc...;

Les normes techniques constituent des références pour les assurances dans le cadre des travaux:

- réunies dans les Documents techniques unifiés (DTU) ou le cas échéant dans des normes élaborées par les professionnels eux - mêmes (normes électriques, etc.) ;

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A quoi servent les diagnostics immobiliers, reliés dans un seul dossier technique (DDT)

Le droit des contrats (secteur habitat) intègre des dispositions d'ordre public assorties d'obligations de faire:

- en cas de location : pour protéger et informer les locataires - réalisation d'un état de lieu contradictoire (1989), le respect de la décence (2002) et les risques naturels et technologiques, le CREP- contrôle revêtements en plomb (2004), le diagnostic de performance énergétique ( 2006).

- en cas de vente : pour assurer une information complète des acquéreurs sous la forme de diagnostics techniques obligatoires à communiquer préalablement à la vente (garantie des vices cachés), sans obligation de faire. Sont visés : l'amiante, les revêtements au plomb, les termites, les installations intérieures d'électricité et de gaz, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique (DPE), le radon, les ascenseurs, la détermination de la surface habitable, et à compter du janvier 2013 – diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif.

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Le rôle du maitre d'ouvrage en France. Modalité et organisation du contrôle.

La responsabilité de la qualité du bâti repose sur le maître d'ouvrage qu'il soit public ou privé :

- son objectif est de diminuer les risques, éviter les sinistres et garantir la qualité de l'ouvrage dans le temps;

- ses moyens : mettre en œuvre des démarches de suivi et de contrôle technique correspondants, permettant de prouver et sécuriser ces actions.

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif :- d'assurer la sécurité des biens et des personnes: les occupants et ceux qui

mettront en oeuvre des travaux;- de garantir la transparence des informations ; - d'agir en faveur du développement durable et de la protection de l'environnement.

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Obligations réglementaires des diagnostiqueurs immobiliers.

Obligation de certification individuelle:- cette certification est accordée par des organismes certificateurs accrédités par le

Comité français d'accréditation (COFRAC) via un examen théorique et pratique spécifique à chaque type de diagnostic (à réaliser tous les 5 ans) ;

Obligation d'assurance:- les résultats du diagnostic sont couverts par une garantie de responsabilité civile

et professionnelle souscrite par le diagnostiqueur ;

Obligation d'indépendance et d'impartialité:

- la pertinence des diagnostics repose sur l'impartialité et exclu tout conflit d' intérêt. Il doit être indépendant du propriétaire, du mandataire, mais aussi des entreprises, amenées à intervenir sur le bien concerné ;

Obligation de déplacement sur site pour la réalisation des diagnostics.

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Durée de validité des diagnostics immobiliers. Prix des prestations.

La validité des diagnostics immobiliers est variable:- 6 mois pour l'état des risques naturels et technologiques et les termites ;- 3 ans pour l'amiante(si sa présence est constatée) et les installations de gaz et

d'électricité) ;- 10 ans pour le DPE ;- 30 ans pour la loi Carrez (si il n'y a pas eu de regroupement des lots ou

modification de surface).

Les prix des prestations sont libres :

- l'affichage des prix et l'établissement d'un devis sont obligatoires ;- la liste des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site de la fédération

interprofessionnelle du diagnostic immobilier (en France il y a 7 500 diagnostiqueurs repartis dans 4500 cabinets)..

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Présentation du cadre de l'élaboration de la « grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat » élaborée par l'Anah

L'élaboration de l'outil a été réalisé en collaboration avec les principaux acteurs de l'Agence: opérateurs, instructeurs, architectes et experts juridiques.

Objectifs de l'outil, qui est basé sur un diagnostic global de l'état des ouvrages :Faire le lien entre le diagnostic technique réalisé sur le terrain et le financement par l'Anah ;

Justifier une subvention « renforcée » au titre du régime d'aide (subventions publics pour la réhabilitation de l'habitat) ;

Positionner l'ouvrage par rapport à son état de dégradation à un niveau d'appréciation partagé au niveau national concernant les dossiers en demande de subvention (Anah);

Harmoniser les pratiques des opérateurs à partir du diagnostic technique sur l'ensemble des éléments composants le bâtiment et ces équipements .

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Rappel des principes retenus: « Grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat» avec un reportage photos

Principes et forme de la « grille d'évaluation du niveau de dégradation » :Conçue selon le type de l'habitat (immeuble collectif, maison individuelle ou logement collectif) ;

Fondée sur une logique technique de la visite, sans prendre en compte les parties: sanitaire, environnementale et d'usage/ occupation, fortement concernées (cotés) par la grille d'insalubrité ;

Outil de recueil d'ouvrage, simplifié, complété par un reportage photos pour des éléments dont la valeur de dégradation est positionnée comme forte ;

Deux niveaux d'éléments choisies:

1. Ceux qui influencent l'état, la stabilité et bon fonctionnement - utilisés pour le calcul d'éléments majeurs de la dégradation ;

2. Ceux qui influencent le coût global de l'opération de rénovation.

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Rappel des éléments retenus pour chacune des grilles d'évaluation du niveau de la dégradation

Synthèse des éléments à renseigner selon les grilles :

Bâtiment collectif: 32 éléments, dont 20 majeurs pour la dégradation (63% poids majeurs), en 5 catégories:

Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements et Autres;

Logement en immeuble collectif: 24 éléments, dont 16 majeurs (66% poids majeurs), en 5 catégories:

Organisation fonctionnelle du logement, Isolation et ventilation, Réseaux, Équipements et Autres ;

Maison individuelle: 35 éléments, dont 24 majeurs (68% poids majeurs), en 6 catégories:

Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements, Organisation fonctionnelle du logement et Autres;

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Éléments stabilisés

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Rappel des notes du calcul pour les 3 grilles :Bâtiment collectif, logement en bâti collectif et maison individuelle

Les variables quantifiées sont :

1. L'état de l'ouvrage : « bon état = 0 », « à traiter =1» ou « à remplacer = 3 »2. Ampleur de dégradation : « faible = 25% », « importante = 50% » ou

« généralisé = 100% » . Des ajustements sont possibles en fonction du nombre d'éléments et de niveaux, et/ ou de pièces pour un logement.

Deux notes sont obtenues permettant de situer l'opération évaluée selon l'« Indicateur de dégradation » (ID) en deux zones prédéfinies :

- « dégradation moyenne » ou - « dégradation très importante »:

Le reportage photos illustre les fortes dégradations (=3).

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Critères à renseigner

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Mise en œuvre et suivi de l'utilisation de l'outil. Deux volets : grille d'évaluation de la dégradation et fiche de synthèse du projet (AMO)

Élaboration d'une fiche synthèse du projet (cadre non juridique) : son objectif est, à partir d'une évaluation des besoins constatés, de décrire les 4 grands axes du programme de réhabilitation liés à :

1. la sécurité et la santé des personnes et la stabilité de l'ouvrage ;2. l'accessibilité, l'autonomie ou le handicap ;3. aux économies d'énergies et à la préservation du caractère architectural ;4. l'usage de l'occupant et au potentiel d'amélioration.

Une note de synthèse d'appréciation du programme accompagne la fiche et permet de suivre les phases du projet. Elle inclus aussi l'évaluation conventionnelle du gain énergétique « avant - après » et les économies de charges escomptées, ainsi que les besoins spécifiques (adaptation). Les capacités de financement du propriétaire sont étudiées, optimisées et décrites, ainsi que le calendrier de mise en place du programme.

La responsabilité des acteurs est engagée à partir de l'assistance fournie, sous le contrôle de l'Anah.

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Les grand chantiers du logement et de l'urbanisme en 2011 en France.

Une politique solidaire, qui répond aux besoins de chacun et surtout aux plus modestes, pour :

- lutter contre l'habitat indigne et très dégradé;- lutter contre les situations précaires (hébergement);- adapter les logements à la perte d'autonomie;- maîtriser les dépenses d'énergie et lutter contre la précarité énergétique.

Engagements du gouvernement :- l'urbanisme du projet (pour donner des moyens de construction et production de

logements);- Grenelle de l'environnement - Programme « Habiter Mieux » (pour les 3,4 millions

de ménages, qui dépensent plus de 10% de charges en énergie) – mobilisation de 1,25 milliards sur 7 ans avec l'objectif de rénover 135 000 logements d'ici 2013;

- introduire « une valeur verte » sur le marché immobilier via le diagnostic et l'évaluation de la consommation énergétique d'un bien.

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Conclusion

En France nous pouvons distinguer 4 types de diagnostics techniques:

1. les diagnostics réglementaires;2. les diagnostics institutionnels, conditionnant une subvention publique;3. les diagnostics techniques immobiliers liés au droit des contrats pour informer le consommateur;4. les diagnostics spécifiques liés aux projets et matériaux, commandités par le maître d'ouvrage.

A l'avenir les inspections techniques vont rentrer dans une nouvelle dimension: constater et suivre les consommations d'énergie et d'eau, afin de changer les comportements des usagers pour garantir la performance attendue des bâtiments.