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Immobilier: jusqu'ou iront-ils?

Les livraisons de metres carn~s n'apaisent pas Ie marche

PAR THIERRY LABRO

Entre '2m2 et 2020, les marches im­mobiliers de bureaux et residentiels connaitront une croissance de 60 et 50 % au Luxembourg. 80.000 m2 de commerce devraient etre livres d'ici 2017, so it 16 % de plus sur un an, pla~ant Ie Luxembourg parmi les pays a la plus forte densite de commerces en Europe. Et comme en 2014, les in­vestisseurs ont depense pres d'un milliard d'euros I'an dernier. A flux tendus, les professionnels se frottent les mains: meme les investisseurs accourent, portant un regard neuf sur ceUe capitale «secondaire»_ ..

Sur son site internet, ce geant alle­mand de l'alimentaire a bas prix ne se cache meme plus: «Cherche ter­rain de 4.000 a 6.000 m2 ou ba­timent existant de 1.200 a 1.800 m2

exploitables, dote d'environ 100 places de parking et permettant l'ac­c(!S aux camions de livraison. En cas de location, nous prenons en charge les frais d'amenagement et d'ex­tension.»

La situation ne concerne pas l'im­mobilier residentiel: tous les moyens sont desormais bons pour trouver du «metre carre», que l'on cherche des bureaux, des surfaces commer-

. ciales ou simplement a investir. 2015 n'a fait que conforter l'analyse que PwC delivrait il y a exactement un

an et qui annonce un taux de crois- _ sance du marche de bureaux de 60 % entre 2012 et 2020 et de 50 % pour Ie residentiel tandis que l'on attend avec impatience les 80.000 m2 de la Cloche d'or pour 2019 ou les 24.000 m2 achetes par Ikog'est a Differdange et a Schengen pour voir comment les cartes du commerce vont etre redistribuees, loin de cet etendard du luxe qu'est (re-)deve­nue la rue Philippe II.

Comme Ie rappellent aussi bien les analystes de Cushman and Wakefield que ceux de Jones Lang Lasalle, 2015 a ete une annee a trois etages: Ie dynamisme des institu­tions europeennes, de la Banque eu­ropeenne d'investissement et de la Commission europeenne en parti­culier, qui ont pris 60.000 m2

, Ie de­veloppement de l'Universite de Bel­val, qui avec la reception de 100.000 m2 a attire etudiants, entreprises et centres coinmerciaux, et les nou­veaux quartiers generaux (Arendt &Medernach, Ernst & Young et la Commission de surveillance du sec­teur fmancier).

S'eloigner du centre et respirer

Cette annee, pronostique Cedric Van Meerbeeck, de chez Cushman and Wakefield, Ie stock de bureaux va augmenter de 8 % avec 337.715 m2

,

avec les livraisons notamment de la Tour BGL, du OneOnOne, du Bou-

levard Royal 4 et du batiment Car­refour. «Seuls 50.000 m2 sont cons­truits a risque.» Autrement dit il faut s'attendre a voir certaines entre­prises preferer des quartiers ou Ie taux de vacance est superieur (20 % a Strassen ou Contern contre 2 % dans l'hypertentre), probablement moins chers a la location a condi­tion que les transports en commun soient adaptes. Comme Lombard Odier, qui a pris 6.000 m2 au 291 route d'Arlon.

C'est Ie meme mouvement qui as­socie surfaces disponibles et acces aux infrastructures de transport qui devrait porter les loueurs ou ac­quereurs vers la frontiere. Pour une raison simple: Ie poids des fronta­liers dans Ie marche du travail luxembourgeois. Pour eviter les re­tards et les difficultes lies au trafic, il ne serait pas surprenant de voir des entreprises de services deloca­liser leurs bureaux plus pres des frontieres.

Pas sur pour cette annee, nuance la cheffe d'agence de JLL, Ange­lique Sabron, «parce que quelques­uns des sites qui ont ete abandon­nes au profit de nouveaux quartiers generaux vont etre renoves avant d'etre remis sur Ie marche». Le taux de vacance devrait rester stable, Ie plus bas d'Europe apres Londres . Mais ne comptez pas sur une baisse . des prix ...

Tour BGL: Ie bdtiment JFK (six etages Ie long de I'avenue Kennedy, 17.000 m2), Ie bdtiment Tour (15 etages en

face du rond-point Serra, 29.700 m2). La surface glob ale du bdtiment avoisine les 95.000 m2 • Architecte: M3 Dell

Linster Lucas.

Un milliard qui s'explique Les speculateurs redecouvrent Luxembourg

Luxembourg. Pour la deuxieme an­nee consecutive, les investisseurs­speculateurs ont depense pres d'un milliard d'euros - 979 millions d'eu­ros selon JLL ou 1,1 milliard pour Wakeman and Cushfield - Ie meil­leur result at depuis la crise et 10 % de plus qu'en 20l4. Si tous les gros acteurs y voient l'arrivee de Moyen­Orientaux et d'Americains, l'ana­lyse merite d'etre nuancee.

Le Moyen-Orient ne doit sa pre­sence en tete des investisseurs etrangers avec 28 % du volume des transactions qu'a l'achat, par Ie fonds souverain d'Abu Dhabi pour 300 millions d'euros, du projet mixte Royal Hamilius.

On ne retrouve pas de transac­tions majeures de Chinois, Ie seul gros deal en negociations a fina­lement capote, dans Ie quartier de

la gare, quand Ie vendeur, ulcere par la tournure des negociations, a fi­nalement retire son bien de la vente. Ni me me de Russes, ce qui peut s'expliquer a la fois par les pro­blemes du rouble et de l'economie russe. Un seul fonds apparait regu-

_ lietement sans etre alle au bout d'une transaction pour l'instant.

Restent alors les Americains. Pour Ie directeur de CBRE Luxem­bourg, Gerard Merveille, cela s'ex­plique principalement par la diffe­rence de change entre Ie dollar et l'euro, qui est favorable aux inves­tisseurs americains. Pour lui, les 130 milliards de dollars (119 milliards d'euros) investis «dans l'immobilier les six premiers mois de l'annee 2015 en Europe, soit une augmentation de 25 % par rapport a l'annee prece­dente, representent Ie semestre Ie

plus dynamique depuis 2007». Jouent egalement la croissance de l'emploi a Londres (I8 %) et Ham­bourg (7 %), les developpements immobiliers limites en Europe (a part a Londres) ou l'appetit d'alter­natives, comme les obligations, au fmancement par les banques, con­traintes de se mettre en regie avec Bale III et reduire Ie poids de l'im­mobilier dans leurs credits.

Les ecarts entre les rendements des obligations a dix ans et les ren­dements immobiliers sont a plus de 4,5 %, ce qui pousse les capitaux vers l'immobilier mais aussi Ie prix vers Ie haut et done les rendements vers Ie bas. II a atteint en 2015 son plus bas niveau depuis dix ans, complete Angelique Sabron, de chez JLL, a I'exception des locaux pour la 10-gistique et semi-industriels. (T. 1.)

Luxemburger Wort Dienstag, den 2. Februar 2016

L2 Leudelange: Ie projet L2 se compose de deux immeubles de bureaux situes Ie long de la rue de Luxembourg dans la nouvelle zone d'activite de Leudelange. Surface: 13.000 m2 Art & Build et Beiler & Franrois.

Light House 1 Luxembourg-Kirchberg, Felix Giorgetti, en collaboration avec Media Properties, 36.000 m2 .de surfaces, dont 22.000 m2 pour Ie groupe RTL et 14.000 m2 de surfaces bureaux.

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Luxemburger Wort Dienstag, den 2. Februar 2016

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1M FOKUS 13 One On One: 1, route d'Esch Luxembourg, 3.000 m2 bureaux, 26 parkings, Moreno Architecture.

OpKorn, presente ce week-end a Differdange, ouvrira en 2017. Surface totale: 33.000 m2• Un hypermarche Auchan (5.000 m2 de surface de vente); 27 boutiques, trois kiosques et cing restaurants; un projet du developpeur Ikogest; un investissement de plus de 50 millions d'euros. -

Will!ii6;£il(..::'1_~: " *'

Carrefour: immeuble administratif Luxembourg-ville M3 Architectes, annees de construction: 1977 et 1984, surface brute: 13.000 m2

•

Hotspots 232%

Le projet Infinity Kirchberg, qui verra Ie jour en 2019 est un excellent baro­metre de la tension qui regne sur Ie mar­che. Les 6.500 metres carres de ce pro­jet mixte (qui comprend 20.000 me­tres carres d'appartements et 6.800 au­tres de bureaux), reserves aux com­merces ont enregistre 411ettres de re­servation. Pour pres de deux fois et de­mie la surface allouee aux commerces.

Trois prix sur huit

L'information n'est pas passee inaper­~ue mais rappelons-Ia encore une fois: lors de la conference sur I'environ­nement a Paris, la COP21, Ie Luxem­bourg s'est particulierement mis en evi­dence pour ses batiments exemplaires et futuristes. Trois prix sur huit decer­nes dans un concours international qui a suscite 113 candidatures sont reve­nus au pays. Pour Naturata, prix Mate­riaux bio-sources et recycles; pour Neo­build Innovation Center, prix Batiments intelligents; -et pour Solarwind, prix Energies renouvelables. Une demarche qu'a entrepris la quasi-totalite des ar­chitectes de la place.

35.000.000 d'euros

Les depenses en investissements de l'Etat sont toujours un bon indicateur de la sante de I'economie. Au budget 2016 figurent ainsi toute une serie de postes budgetaires. Si on laisse les re­novations des infrastructures routieres, par exemple, Ie poste Ie plus gourmand <"

de I'annee sera la liaison avec Miche-ville: 35 millions d'euros sont alloues aux trois tranches du projet. Suivent dans Ie top lOla renovation de l'Athenee (25 millions), des equipements pour per-sonnes agees (23,5), la bibliotheque na-tionale Bricherhaff (20), des equi­pements pour personnes handicapees (19,3), Ie Pont Adolphe (17,3), la nou-velle ecole europeenne (16), Ie nouveau projet pour la Zithaklinik (15,6), la route du Nord entre Luxembourg et Mersch (15), I'amenagement du boulevard Raiffeisen - ' boulevard de Kockel-scheuer et Ie bypass d'Heliange (cha-cun pour 13,5).