VENTE

LES CLÉS

Vérifier que le projet est réalisableLa cession du terrain doit être

précédée d’une autorisation de diviserLe projet doit être conforme à

l’article 5 du plan local d’urbanismeDes experts de la division

fournissent des projets clés enmain

✚

✚

✚

✚

DivisersaparcellepourvalorisersonbienVendre une partie de son terrain est une opération financière avantageuseen zone urbaine où les terrains constructibles sont rares. Elle intéresseun nombre croissant de propriétaires. Faire aboutir un tel projet demandedu savoir-faire, par conséquent le recours à des acteurs qualifiés.

>En zone urbaine, les terrainsconstructibles sont rares. Un

nombre croissant de propriétairesdisposant d’un terrain assez impor-tant (300 m2 au minimum) déci-dent d’en vendre une partie en tantque nouvelle parcelle constructible,conservant leur maison existante avecun plus petit jardin. Ou bien ven-dent leur maison après avoir diviséleur terrain, pour construire sur laparcelle détachée une habitation leurconvenant mieux.Voire, cèdent lesdeux lots : leur maison avec jardin etun terrain constructible. L’opérationest financièrement avantageuse etpermet de répondre à des scénariosmultiples. Le plus fréquent reste celuid’un couple ayant élevé ses enfants,qui n’a plus l’usage d’un grand jardindifficile à entretenir et qui souhaite

financer la construction d’une maisonplus conforme à ses besoins, économeen énergie, adaptée au grand âge, sansrecourir au crédit… et sans changerde quartier. Mais la motivation peutêtre tout autre : achat d’une résidencesecondaire, financement de travaux,des études ou du logement desenfants, etc.La division immobilière monteainsi en puissance, répondant à denouvelles attentes et intéressant denouveaux acteurs, à l’image des socié-tés Covalem et Terra in Design, quiproposent des montages clés en mainaux propriétaires désireux de réaliserune telle opération.Toutefois, si cer-taines communes encouragent leurshabitants à aller dans ce sens, d’autres– et ce sont les plus nombreuses – s’yopposent systématiquement. Par

Laure Le Scornet

La divisionde parcellepermet derépondre àdes projetsmultiples.

NOVEMBRE 2011 N°280 LE PARTICULIER IMMO39

VENTEDIVISER SA PARCELLE POUR VALORISER SON BIEN

« Legéomètreexpert a lacapacité desavoir si uneparcelle est ounondétachable

et si elleest ounon

constructible. »MeMarie-AngeBartoli-Crepin

notaire à Chambery

ailleurs, aussi séduisante soit-elle,la division de parcelle reste uneopération complexe qui demandedu savoir-faire et, par conséquent, lerecours à des acteurs qualifiés.

1 L’ÉTUDEDE FAISABILITÉ

Première étape, incontournable :vous devez procéder à une étude defaisabilité technique, juridique etarchitecturale pour savoir si votreprojet est réalisable. Un géomètreexpert local vous sera à ce stade trèsutile, grâce à sa connaissance duquartier, à ses archives et à sa maîtrisedes règles locales d’urbanisme. « Ila la capacité de savoir si une parcelleest ou non détachable et si elle estou non constructible », souligneMe Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaireà Chambéry. Le géomètre saura doncse prononcer sur la réussite de votreprojet, vous évitant d’entamer desformalités inutiles, car la division deterrain n’est pas possible partout.Le recours à cet homme de l’art est detoute façon obligatoire si vous pour-suivez dans votre intention. Depuis le1er octobre 2007, la réglementationimpose en effet de faire borner unterrain en vue de sa division (Codede l’urbanisme, art. L. 111-5-3).Réalisé par le géomètre, le bornagefixe définitivement les limites et lasuperficie réelle du lot à détacher. Ildoit être contradictoire. Si les voisinss’y opposent, il faut procéder à unbornage judiciaire. En théorie, le coût(libre et variable selon la complexitédu dossier) est réparti entre les per-sonnes intéressées, mais dans les faitsle demandeur paie. Quoi qu’il en soit,mieux vaut satisfaire à cette obliga-tion: l’avant-contrat ou l’acte de vente

portant sur la parcelle divisée peutêtre annulé s’il ne fait pas mention dudescriptif du terrain issu du bornage(CU, art. L 111-5-3).

2 DÉCLARATION PRÉALABLEOU PERMIS D’AMÉNAGEMENT?

Sous peine de sanctions civiles(notamment la nullité de l’acte) etpénales (15000 € d’amende), lacession du terrain doit être précé-dée d’une autorisation de diviser :soit une déclaration préalable, soitun permis d’aménager. Ce dernierest nécessaire pour les divisions (oulotissements)* qui créent plus de deuxlots à construire sur une période demoins de dix ans, lorsqu’ils prévoientla réalisation de voies ou d’espacescommuns ou lorsqu’ils sont situésdans un site classé ou dans un secteursauvegardé (CU, art. R 421-19 a). Ladéclaration préalable s’applique dansles autres cas (CU, art. R 421-23 a).En tant que particulier, si vous divisezpour la première fois votre propriétéen vue de vendre une parcelle à bâtir,vous devez donc déposer une simpledéclaration préalable en mairie. Ledélai d’instruction est d’un mois. Sià l’issue de ce délai, vous n’avez reçuaucun courrier, vous pouvez considé-rer que le silence de l’administrationvaut «non-opposition à déclarationpréalable». Une attestation peut vousêtre délivrée sur simple demande.La mairie peut aussi s’opposer à ladivision. Ce peut être le cas si votreterrain est situé dans un secteur pro-tégé en raison de la qualité des milieuxnaturels et des paysages (CU, art. L.111-5-2). Vous pourrez contester cerefus par un recours adressé directe-ment à l’autorité administrative, ou ensaisissant le tribunal administratif.

*Depuis le1er octobre 2007,

l’article L. 442-1 du Codede l’urbanisme qualifiede « lotissements »la plupart des divisionsde parcelle en vuede construire.Le détachement d’ununique terrain en vuede construire estdésormais constitutifd’un lotissement.

40 LE PARTICULIER IMMO N°280 NOVEMBRE 2011

Dès la notification de la décisionfavorable ou dès la date à laquelle lanon-opposition à déclaration préalablevous est acquise, vous devrez effectuerun affichage sur le terrain. Il doitdurer au moins deux mois, afin depermettre les éventuels recours destiers (voisins, associations de riverains,etc.). Pour être certain qu’il n’y aurapas de contestation sur cet affichage,vous pouvez le faire constater par unhuissier de justice. Il est important,car la non-opposition à déclarationpréalable délivrée par les services del’urbanisme ne vaut que sous réservedu droit des tiers. L’administrationne vérifie pas si le projet respecte lesautres réglementations et les règles dedroit privé. « La division d’une par-celle située dans un lotissement peutexiger l’accord préalable des colotis, sile règlement du lotissement a moinsde dix ans. Ce règlement peut êtrereconduit au-delà des dix ans et soncontenu peut faire obstacle à la divi-sion », alerte ainsi Franck Bourdon,géomètre expert à Noisy-le-Grand.Il faut noter que la déclaration préa-lable ne renseigne ni sur les réseauxexistants (eau, électricité, assainisse-ment…), ni sur l’existence de servi-tudes d’utilité publique qui peuventrestreindre le droit de propriété, parexemple, un plan de prévention desrisques d’inondation, qui exige unecertaine hauteur de plancher. Pourobtenir ces informations, demandezun certificat d’urbanisme opérationnelen mairie. C’est gratuit.À noter également que la non-oppo-sition à déclaration préalable n’est pasnon plus une garantie de constructibi-lité. L’acquéreur du terrain doit encoredéposer un permis de construire dèsréception du certificat de non-opposi-tion. Mais, à ce stade, les déconvenuespeuvent être nombreuses, car le projet

de construction peut se heurter à desrègles d’urbanisme contraignantes.

3 LES CONTRAINTESD’URBANISME

Pour être délivré, le permis deconstruire doit respecter le planlocal d’urbanisme (PLU) ou le pland’occupation des sols (POS) s’il esttoujours en vigueur (à défaut dePLU ou de POS, consultez la cartecommunale). Ce document vousprécisera les règles de constructionapplicables localement.Votre projetdoit notamment être conforme àl’article 5 du PLU (Caractéristiquesdes terrains), qui peut fixer un« minimum parcellaire », en dessousduquel aucun permis de construire nesaurait être délivré. Ce minimum esttrès variable et peut atteindre 2000 m²ou plus dans certaines communes« résidentielles ».La loi Solidarité et renouvellement©

Age/Photononstop

La valeur d’unemaison avec unterrain réduitajoutée à celle d’unterrain à bâtir venduséparément estsupérieure à celle dela maison avec sonterrain initial.

NOVEMBRE 2011 N°280 LE PARTICULIER IMMO41

VENTEDIVISER SA PARCELLE POUR VALORISER SON BIEN

Diviser les terrains pour densifier les quartiers existants

Si Benoît Le Foll, architecte deformation et directeur de Terrain design, entend aider les par-ticuliers dans leurs projets dedivision, il compte bien aussifaire évoluer les collectivitéslocales sur la question de ladensification. C’est tout l’enjeude son projet de recherche,malicieusement baptisé Bimby(www.bimby.fr), qui signifieBuilt In My Backyard « construitBuilt In My Backyarddans mon jardin » en oppositionau Not In My Backyard « pasNot In My Backyarddans mon jardin », qui dési-gne la réticence des riverainsdevant tout projet de construc-tion. Ce projet, sélectionné en2009 par l’Agence nationalede la recherche dans le cadrede son programme « Villesdurables », part du constat queles quartiers pavillonnairesexistants recèlent un potentielfoncier important. Un potentielque certaines communes sem-blent prêtes à mobiliser.

Bimby, une boîte à outilsde densificationDans le cadre de la révisionde son plan local d’urba-nisme (PLU), Le Tremblay-sur-Mauldre, petite commune desYvelines, a ainsi expérimentéle projet Bimby, en décembre2010. Il a été proposé à chaquepropriétaire d’être reçu uneheure par un architecte afin dediscuter de l’évolution possiblede sa parcelle, à l’aide d’unemaquette 3D. Une soixantainede foyers représentant moinsdu quart des habitants duvillage pilote se sont montrés

intéressés, ce qui a permis defaire émerger 70 logementsnouveaux en dix ans, soit à peuprès l’objectif de la ville entermes de développement.Dès 2012, Bimby devrait mettreà disposition des élus une sortede boîte à outils permettantde densifier les villes : outilsjuridiques, architecturaux, ouencore liés aux transports.Car il ne suffit pas de lever lesfreins à la construction. « Avantde définir les zones à densi-fier, la commune doit être enmesure d’analyser ses capa-cités en termes de réseaux.L’alimentation en eau potable,en électricité, l’assainissementsont-ils suffisants? Des inves-tissements collectifs sont-ilsnécessaires? », souligne à justetitre Yves Delavigne, géomètreexpert à Yvetot.En attendant, Bimby a déjàété remarqué par le secrétaire

d’État au Logement. Dans sondiscours de clôture du sémi-naire « Urbanisme de projet »,du 27 mai dernier, BenoistApparu a évoqué le projet:« Je pense à la densificationdu pavillonnaire avecla démarche Bimby, quis’inscrit dans une logiquede gagnant-gagnant, nonseulement pour le propriétaireprivé, qui va retirer un bénéficede la vente d’une partiede sa parcelle, mais aussipour la collectivité, qui va voirse créer une offre d’habitatsupplémentaire. »Et Benoît Le Foll de s’enthou-siasmer: « Il existe 19 millionsde maisons individuelles enFrance et l’on en construit190000 par an. Il suffirait que,chaque année, un propriétairesur cent d’une maison décidede diviser son terrain pourstopper l’étalement urbain. »

Convaincre les élus d’éviter de construire des lotissements n’importeoù alors qu’il existe du foncier dans l’existant, c’est un objectif de Bimby.

©GuidoAlbertoRossi/Tips/Photononstop

42 LE PARTICULIER IMMO N°280 NOVEMBRE 2011

Dans les zonessoumises àcoefficient

d’occupation dusol, la communepeut limiter ladensité pendant

dix ans.Franck Bourdongéomètre expertà Noisy-le-Grand

urbains (SRU) avait supprimé lapossibilité de fixer une taille minimaledes parcelles constructibles, mais la loiUrbanisme et Habitat a détricoté l’in-terdiction. Les villes peuvent norma-lement fixer une superficie minimale« lorsque cette règle est justifiée pourpréserver l’urbanisation traditionnelleou l’intérêt paysager de la zone » ouen raison des contraintes techniquesrelatives à la réalisation d’un dispositifd’assainissement individuel (CU, art.L. 123-1-5). Dans les faits, la justi-fication n’est pas toujours évidente.Une contrainte mal vécue par lesprofessionnels, car techniquement lesterrains d’une surface minimale de300 m², voire moins, peuventêtre bâtis selon la faisabilité architec-turale. Quant à l’article 3 du PLU, ilconditionne le permis de construireà une largeur minimale de la voied’accès au terrain (2,5 voire 3 mètrespour les pompiers).D’autres contraintes sont à prévoir.Par exemple celles liées à la surface età la largeur minimales de façade dela construction, aux règles d’implan-tation des constructions par rapportaux voies publiques et aux limitesséparatives (comme la fameuse règledes 3 mètres en limite de propriété),ou encore à l’obligation de réaliser desaires de stationnement. Combinéesentre elles, ces sujétions peuventnuire à la faisabilité du projet oucontraindre à une construction au« chausse-pied ».« Attention, dans les zones soumisesà coefficient d’occupation des sols*,la commune peut décider de gérerla densité pendant dix ans.Ainsi, encas de division, il ne peut plus êtreconstruit sur la parcelle détachée quedans la limite des droits à construirequi n’ont pas été consommés par lesconstructions existantes et conservées

sur la propriété d’origine », expliqueFranck Bourdon.

4 AVANT-CONTRATET CONTRAT DE VENTE

La rédaction de l’avant-contrat et del’acte authentique mérite une atten-tion particulière. Outre les conditionssuspensives classiques liées à l’ob-tention d’un crédit par exemple, lapromesse ou le compromis de venteportant sur la parcelle détachée doitprévoir la condition suspensive liée àl’obtention du permis de construire.L’acte doit également prévoir le sortde tous les réseaux qui passent, soitsous la parcelle cédée (canalisationsd’eau, assainissement…), soit ensurplomb (câbles de téléphone ou filsélectriques aériens). Par exemple, faut-il créer une servitude de passage, decanalisation, ou déplacer les réseaux?De même, l’avant-contrat peut prévoirune éventuelle servitude de passagepour les piétons et/ou les voitures. LeCode civil permet aux propriétairesd’établir en faveur de leur propriététoutes les servitudes conventionnellessouhaitées, sous réserve qu’elles nesoient pas contraires à l’ordre public.« D’une manière générale, il vautmieux éviter la création de servitudede passage ou de servitude de canali-sation et céder en échange une bandede terrain supplémentaire pour limiterles sources de conflit », conseilleMe Pierre Bazaille, notaire à Givorset président de l’Institut notarialde l’immobilier.Le vendeur qui cède un bout de par-celle à bâtir a aussi tout intérêt à pré-voir, dès l’avant-contrat, des garde-fouspour encadrer la future construction etpréserver ainsi la qualité de son cadrede vie. L’insertion de servitudes dites

*Le COS déterminele nombre

de mètres carrésconstructibles surun terrain en fonctionde sa superficie.

NOVEMBRE 2011 N°280 LE PARTICULIER IMMO43

VENTEDIVISER SA PARCELLE POUR VALORISER SON BIEN

« non aedificandi » permettent ainsid’imposer des règles sur le terrain àbâtir : limiter la hauteur de la construc-tion pour conserver une vue et/ou unensoleillement, interdire la créationd’une piscine… « Attention toutefois àne pas verser dans l’excès, au risque dediminuer la valeur du terrain », alerteMe Pierre Bazaille.Enfin, côté fiscalité, sachez que laplus-value réalisée lors de la ventede votre parcelle n’est, à ce jour, pasexonérée d’impôt, même si vousvendez en réalité une partie de votrerésidence principale.

5 RECOURIRÀ UN PROFESSIONNEL

Covalem etTerra in Design – res-pectivement créés en 2006 et 2010– sont aujourd’hui les deux acteursmajeurs de la division de biens immo-biliers (terrains, mais aussi, pour

Covalem, maisons ou immeubles)pour les vendre par lot (parcelles ouappartements).Selon ces deux experts, une telle divi-sion permet au vendeur, mais aussi àl’acheteur, de gagner de 10 à 30 % parrapport au prix du marché.« La division d’un bien immobilierpermet de générer une valeur ajoutéeimportante. C’est une réalité : plusla surface est petite et plus le prix aumètre carré est élevé. En pratique,cette valeur ajoutée, nous la parta-geons entre le vendeur et l’acquéreur.Résultat, chacun est gagnant », analyseSébastien Jouët, gérant et fondateur deCovalem. « Dans les grandes agglomé-rations, le prix d’une maison dépendfaiblement de la surface de terrain quil’accompagne. Il est avant tout fonc-tion de la surface habitable et de ladistance du centre-ville », renchérit-on chezTerra in Design. Bien entendu,la valeur ajoutée apportée par une telleopération dépend de l’emplacement.Elle est plus élevée en première etdeuxième couronnes des grandesvilles, où la pression foncière est laplus forte, l’offre étant plus rare faceà une demande croissante.Les deux sociétés proposent un servicede division clés en main. Covalemassure le pilotage de l’ensemble duprocessus de vente, de la conceptionde la division jusqu’à la signature del’acte (ou des actes) authentique(s)chez le notaire. Interlocuteur unique,il coordonne les différents interve-nants : géomètre expert, architecte,notaire, diagnostiqueurs, constructeur,service d’urbanisme de la ville concer-née, voire établissement financierpour le montage d’un prêt. L’étudede faisabilité technique, financière eturbanistique de la division est gra-tuite, éventuellement suivie d’un pro-jet personnalisé. « Un designer réalise

SIMPLIFICATIONS EN COURSLe régime des autorisations d’urbanisme est en coursde refonte. Parmi les mesures en chantier:- les lotissements ne comportant pas la création devoie ou d’espace public seraient soumis à une simpledéclaration préalable tandis que ceux qui encomportent, ainsi que ceux se trouvant dans un siteclassé ou un secteur protégé, seraient soumis à unpermis d’aménager. L’obligation de prendre en compteles divisions intervenues dans les dix annéesprécédentes serait supprimée;la signature de promesses de vente en amont

du permis d’aménager serait autorisée, en lesencadrant strictement: durée limitée et absenced’indemnité d’immobilisation;un particulier devrait pouvoir, sous certaines

conditions, agrandir ou surélever sa maison de 40 m²sans permis de construire, avec une simple déclarationpréalable en mairie (contre 20 m² prévus actuellementpar le Code de l’urbanisme).

➔

➔

44 LE PARTICULIER IMMO N°280 NOVEMBRE 2011

des vues en 3D pour chaque opérationde division, ce qui permet aux deuxparties, et notamment aux acheteurs,de pouvoir se projeter et de visualiserleur futur environnement », souligneSébastien Jouët. Une fois le contrat decommercialisation signé avec le ven-deur, la société prend en charge toutesles démarches administratives liées àla division (autorisations d’urbanisme,bornage, etc.). Elle organise ensuiteles visites avec les acheteurs potentielspréalablement sélectionnés, et rédigeen relation avec les notaires les com-promis de vente avec toutes les clausesparticulières relatives à la division.La société se rémunère sous la formed’un pourcentage sur la vente réaliséeet payé uniquement, si l’opération seréalise, le jour de la signature de l’acteou des actes authentique(s).La philosophie est différente pourTerrain Design. « En tant que conseil endivision parcellaire, nous construisonsdes stratégies financières et architectu-rales pour optimiser le patrimoine despropriétaires de maisons individuelles.Est-il plus intéressant de diviser sonterrain pour vendre la maison existante

et le nouveau terrain constructible?Ou bien vendre la maison existanteet la parcelle détachée après y avoirconstruit une nouvelle maison, ce quipermet une valorisation rapide, dansla mesure où la maison a été bâtiesur du foncier qui a coûté zéro? Dansce cas, ne serait-il pas plus opportunde louer cette nouvelle maison enbénéficiant du dispositif Scellier?Nous aidons le particulier à prendre labonne décision », explique son direc-teur, Benoît Le Foll.Terra in Designpropose deux formules différentes,rémunérées sur une base forfaitaire.Une « mission complète », qui com-prend les formalités liées à la divisiondu terrain sans inclure, sauf exception,la mise en relation avec un acheteur.Et une « mission d’esquisses », quis’adresse à ceux qui ont déjà fait appelà un géomètre ou engagé les procédu-res administratives, voire divisé leurterrain.Trois esquisses sont réaliséespour montrer comment un nouveaubâtiment peut s’intégrer à côté dela maison existante et attester de ladiversité des constructions réalisablesau regard des contraintes du terrain.©

Covalem

LA DIVISION IMMOBILIÈRE VALORISE LE BIENDans le Sud, le propriétaire,

récemment retraité, d’unemaison jouissant d’un beauterrain s’est décidé à vendrepour s’installer en Bretagne. Ilattend de cette vente la sommede 400000 €. Il fait estimer lamaison par les agences immo-bilières du quartier, qui lui enpromettent 370000 € net ven-deur. La division immobilière valui permettre de tirer le meilleurparti de son bien immobilier.Après division de sa parcelle

en trois lots, il vend en effet lamaison existante avec un terrainplus petit, et deux terrains àbâtir, à raison de:

➔

➔

- maison existante = 200000 €- terrain A = 100000 €- terrain B = 120000 €Au total,

le propriétaire quiespérait retirer400000 € de samaison aura vendu sestrois parcelles pour un totalde 420000 € (honorairesde Covalem déduits),soit 13 % au-dessus du prixde marché déterminé par lesagences immobilières.Propriétaire depuis vingt ans

de sa résidence secondaire, iln’était pas assujetti à l’impôtsur la plus-value immobilière au

➔

➔

moment de la vente.Si celle-ci avait lieu après le1er février 2012, date d’applica-tion de la réforme des plus-values immobilières, il devraitpayer un impôt de 32,5 %,sur 64 % de la plus-value.

Covalem,80A rue de laRépublique, 13400Aubagne.Tél.: 04 42 62 42 42Terra in Design,

80 rue d’Elbeuf,76100 Rouen.Tél.: 02 35 72 28 90Covalem inter-

vient dans la régionmarseillaise etaixoise, tandis queTerra in Designtravaille sur l’axeLe Havre - Rouen- Paris – Lyon.

➔

➔

➔

CONTACTS

SIMULATION

NOVEMBRE 2011 N°280 LE PARTICULIER IMMO45