no 233 FÉVRIER 2018

Le journalde l’Asloca

Droit au logement

DossierLogement: les politiques communales–NeuchâtelDétente artificielle–Vos droitsNuisances sonores et bail résilié

Droit au logement n° 233 février 2018 2

SOMMAIRE ÉDITO

Au cours du mois d’octobre de l’année passée, on a appris par les médias que la Ville de Pully allait résilier les baux de ses 14 apparte-ments protégés. Les locataires, âgés de 70 à 96 ans, étaient priés de retrouver un logement, sans qu’aucune solution ne leur soit proposée. Au final, Pully est revenue en arrière, sous la pression médiatique notamment. C’est cette histoire qui est à l’origine du dos-sier de ce numéro. Quelle est la politique du logement des villes en Suisse romande? Que font-elles pour améliorer la situation des moins privilégiés? Quel est le rôle exact dédié aux communes dans ce domaine?Nous avons voulu faire un tour d’horizon de quelques mesures utilisées dans les com-munes de moyenne importance qui per-mettent de lutter, un peu, contre la pénurie de logements à loyer abordable. Des mesures qui protègent parfois les moins bien lotis. Il faut toutefois bien avouer que tous les citoyens romands ne sont pas logés à la même enseigne, puisque certaines villes se montrent très actives tandis que d’autres laissent simplement faire les promoteurs ou les propriétaires immobiliers. Dans les pages des sections, vous trouverez l’exemple de la Ville de Boudry, qui n’a vrai-semblablement pas su prendre les mesures adéquates, et celui du canton du Jura, dont le Parlement vient d’accepter un postulat visant à créer une véritable politique du logement, cantonale cette fois-ci. Au menu de ce numéro également, un compte-rendu des 75 ans de l’ASLOCA Genève ainsi qu’un résumé des décisions prises lors de l’assemblée des délégués suisses de l’ASLOCA à Bienne.

Bonne lecture!

Henriette SchaffterRédactrice en chef

LE MESSAGE DE L’ASLOCA p. 3

SUISSEAssemblée des délégués suisses p. 4

VOS DROITSNuisances sonores: congé déclaré nul p. 5

DOSSIERPolitique du logement communale p. 6-9

VAUDL’état des lieux sur tablette p. 10

FRIBOURGModifications unilatérales du bail p. 11

TRANSJURALogements d’utilité publique: postulat accepté p.12

GENÈVE75 ans de l’ASLOCA Genève p.13

NEUCHÂTELBoudry: peut mieux faire p.14

CONSULTATIONS DE L’ASLOCA p. 15

NEWS p. 16

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10HENRIETTE SCHAFFTERRédactrice en chefDroit au logement

Couverture: Quartier des Libellules à Vernier. Ville de Vernier ©Serge Honthaas

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LE MESSAGEDE L’ASLOCA

par CARLO SOMMARUGAPrésident de l’ASLOCA Suisse

En ce début de 2018, en matière de droit du bail, tous les yeux se tournent vers le Conseil des Etats! En effet, d’ici au début du printemps, la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats examinera l’initiative parlementaire de Hans Egloff, conseiller national UDC, président de l’association suisse

alémanique des propriétaires, laquelle vise à réduire le droit des loca-taires à la contestation du loyer initial. Déjà que seule une infime partie des locataires use de ce droit, l’indécence des milieux immobiliers va jusqu’à vouloir rendre plus difficile l’exercice de la contestation du loyer initial pour ceux qui, avec courage, l’utilisent.

La bataille au Conseil des Etats est importante. En effet, si, depuis le début de la législature fédérale 2015-2019, le lobby immobilier dispose au Conseil national d’une majorité automatique en faveur des intérêts des bailleurs, tel n’est pas le cas au Conseil des Etats. Ce conseil se po-sitionne comme le conseil de la raison. C’est dans ce cénacle, et plus particulièrement au sein de sa Commission des affaires juridiques, que la raison peut prévaloir sur l’approche idéologique et totalement désé-quilibrée de la Commission des affaires juridiques du Conseil national.

Ce n’est pas gagné. Et de loin, comme le montre la remise en question du droit du locataire de sous-louer en cours de traitement. Ainsi, si dans un premier temps cette attaque contre les droits des locataires avait été rejetée par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, dans un deuxième temps, suite à l’insistance du Conseil national, elle a cédé, ouvrant une première brèche dans le travail de sape du lobby immobilier contre le droit du bail actuel.

Par chance, les locataires comptent quelques amis au Conseil des Etats. Ces élus, préoccupés du sort des locataires, s’activent aussi. Ainsi, le conseiller aux Etats neuchâtelois Didier Berberat a déposé, lors de la dernière session de décembre 2017, une initiative parlementaire vi-sant à renforcer la lutte contre les abus en facilitant la contestation du loyer initial. Elle va dans le sens diamétralement opposé à celle de Hans Egloff. Le sénateur socialiste neuchâtelois a compris que la contestation du loyer initial par un locataire a un impact pour l’ensemble des loca-taires. L’objectif constitutionnel de la lutte contre les abus n’en serait que mieux mis en œuvre.

Toutefois, pour maintenir les sénateurs du Conseil des Etats dans le camp de la raison et de la paix du logement, il faut leur dire une chose simple: N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS!

La légalisation des loyers abusifs est bien l’enjeu de l’actuelle ba-taille parlementaire et des suivantes.

Chaque locataire, dans son canton, dans son agglomération, peut dire haut et fort N’AUTORISEZ PAS LES LOYERS ABUSIFS en signant la lettre ouverte sur le site de l’ASLOCA: http://www.asloca.ch/lettre-ouverte/. Faites circuler cette adresse sur les réseaux sociaux et par mail auprès de vos amis.

Votre engagement et votre détermination seront essentiels pour

convaincre le Conseil des Etats et sa Commission des affaires juridiques de nous suivre sur la voie de la raison et de la paix du logement.

Par cette lettre l’ASLOCA fait passer un message aux parlementaires: si vous laissez passer cette réforme, les locataires sont prêts, en ordre de bataille, pour lancer et faire aboutir les référendums nécessaires. Les sénateurs devront ainsi se poser la question s’il se justifie d’entamer une révision du droit du bail qui aboutira à une confrontation sociale et politique dans la rue, sur les réseaux sociaux et dans les urnes quelques mois avant les élections fédérales, et cela pour une revendication favo-risant celles et ceux des bailleurs qui veulent simplement lier pieds et mains des locataires en réduisant les possibilités de combattre les loyers abusifs.

Nous comptons sur le Conseil des Etats, mais pour y arriver nous comptons surtout sur nos forces ! C’est-à-dire chacun et chacune d’entre vous.

LETTRE AUX SÉNATEURS

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SUISSEASSEMBLÉE NATIONALE 2017

CARLO SOMMARUGAPrésident de l’ASLOCA Suisse

L’heure est à la mobilisation!

C’est près d’une centaine de délégués qui ont convergé de toute la Suisse à notre assemblée annuelle le 18 novembre dernier. Non pas à Berne comme les années passées, mais à

Bienne. Dans les locaux mêmes où en janvier 2015 nous fêtions les 100 ans de la naissance du mouvement des locataires. Toutefois, l’am-biance cette fois n’était pas à la fête, mais stu-dieuse, préoccupée et concentrée sur la néces-saire prochaine mobilisation.

Une présentation du secrétaire général, disponible pour ceux qui la désirent, a mon-tré comment d’une part la détente du marché dont se fait l’écho ces derniers mois la presse reste illusoire pour la majorité des locataires. Les chiffres montrent, d’une part, que dans les villes et agglomérations, là où vit la majorité des locataires, la pénurie de logements et sin-gulièrement de logements à loyer abordable est toujours présente et, d’autre part, que les rende-ments sur les immeubles locatifs annoncés par les investisseurs restent fixés à des taux élevés, bien en dessus de la limite légale.

Les délégués ont pris connaissance avec préoccupation du détail des attaques au Par-lement depuis le début de la législature, mais surtout des trois dernières initiatives parle-mentaires déposées, qui visent rien de moins que d’abandonner le loyer fondé sur les coûts pour privilégier le loyer fondé sur le marché. Celle de Hans Egloff, UDC zurichois, visant à faciliter l’usage de la méthode des loyers com-paratifs du quartier ou de la localité, celle d’Oli-vier Feller, PLR vaudois, visant à augmenter le taux de rendement admissible et celle de Da-niel Faessler, PDC appenzellois, en faveur des loyers du marché.

Par une résolution (ci-contre), les délégués ont clairement indiqué que tout démantèlement du droit du bail fera l’objet d’un référendum de l’ASLOCA. Mais ils ont surtout appelé le Conseil fédéral et le Parlement à œuvrer pour la paix du logement et la justice des locataires. Notre vice-président Balthasar Glättli a, quant à lui, présenté les résultats intermédiaires de notre groupe de travail campagnes politiques en re-lation avec l’initiative populaire «Davantage de logements abordables», les futurs référendums contre les révisions scandaleuses du droit du

L’assemblée nationale 2017 de l’ASLOCA a notamment adopté une résolution contre le démantèlement de la protection des locataires.

bail que le Parlement pourrait produire et l’ac-tion envers les parlementaires. Compte tenu de ces échéances politiques, il a été souligné l’im-portance de disposer de moyens financiers pour mener les diverses campagnes. Au-delà du tré-sor de guerre que l’ASLOCA Suisse constitue pro-gressivement, vu les coûts des campagnes poli-tiques, il a été rappelé aux sections de l’ASLOCA l’engagement qu’elles avaient pris l’année pas-sée de provisionner dans leurs comptes les frais de campagnes futures.

Un point encore a été abordé avec les dé-légués. Celui du développement associatif de l’ASLOCA Suisse. La consultation interne a

montré la volonté de renforcer progressivement les structures, mais sans rythme effréné. C’est ainsi que déjà en 2018 il y aura mise en place de rencontres d’échange entre responsables de sections et de séminaires thématiques. L’amé-lioration de la capacité de communiquer au ni-veau Internet et réseaux sociaux de toutes les régions linguistiques est aussi souhaitée. Cela est en lien avec la capacité de mobiliser autour de nos actions et surtout de nos campagnes. En résumé, l’AG 2017 s’est inscrite dans le pro-cessus de mise en ordre de bataille et de mobi-lisation de l’ASLOCA. Que les adversaires des locataires se le tiennent pour dit!

RÉSOLUTIONNon au démantèlement de la

protection des locatairesLe lobby immobilier attaque frontalement la protection des locataires. Ses représentants par-lementaires ont tiré d’abord sur la sous-location, en voulant la restreindre alors qu’elle n’a jamais posé de problèmes, puis sur la contestation du loyer initial en limitant fortement sa portée, alors qu’elle est indispensable pour lutter contre les loyers initiaux abusifs. Ils s’en prennent désormais au cœur même du droit du bail, en poussant l’application des loyers du marché et en voulant légaliser des rendements abusifs au regard du droit actuel.

Le niveau des loyers est au plus haut niveau jamais atteint en Suisse. La charge des coûts d’habitation continue de peser de manière disproportionnée sur les budgets des ménages. Dans les agglomérations, les personnes seules, les familles qui cherchent un toit font face à des hausses insupportables: les prix locatifs ont augmenté de 60% en moyenne depuis 2000, beaucoup plus dans certaines régions. Dans une telle situation, abolir ou réduire la protection des loyers actuelle serait socialement irresponsable et une erreur sur le plan éco-nomique. Au nom de tous les locataires de ce pays, l’ASLOCA n’acceptera pas un démantèle-ment de leurs droits. Si nécessaire, l’Association suisse des locataires lancera le référendum contre les décisions hostiles du Parlement fédéral.

Elle appelle le Conseil fédéral et le Parlement à œuvrer pour la paix du logement et la justice en faveur des locataires. Ainsi, l’ASLOCA appelle concrètement tant le Conseil national que le Conseil des Etats à prendre leurs responsabilités à l’égard de la majorité locataire du pays et à• maintenir le droit actuel de sous-louer• réaffirmer le droit complet de contester un loyer initial abusif• refuser de faire bondir les loyers pour des rendements excessifs• combattre la primauté des loyers du marché, afin que notre droit du bail continue à se baser sur des loyers calculés sur les coûts• refuser d’alléger les prescriptions en faveur des bailleurs sans prendre parallèlement des mesures favorables aux locataires.

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VOS DROITSDÉCISION DU TRIBUNAL FÉDÉRAL

Plaintes des voisins: pas toujours fondées!

E n date du 5 novembre 2014, la pro-priétaire avait résilié le bail d’un couple de locataires habitant dans leur appartement depuis 2008. Un courrier de mise en demeure avait été

adressé aux locataires en juillet 2014 à la suite de plaintes de voisins à propos de diverses nui-sances sonores et tapages nocturnes: disputes, utilisation d’une perceuse, d’un marteau, dé-placement de meubles, prises de bains tard dans la nuit.Les locataires ont contesté le congé en expli-quant qu’ils étaient accusés à tort. Ainsi, par exemple, des voisins s’étaient plaints de leur bruit alors qu’ils étaient en séjour en Valais.Ils ont proposé une médiation avec le voisin qui les accusait principalement, mais celui-ci a refusé. Il faut préciser que les relations avec lui étaient bonnes jusqu’au décès du frère de celui-ci en 2012.

Des nuisances qui ne justifient pas une résiliationLe Tribunal des baux et loyers a déclaré inef-ficace, donc nul, le congé par jugement du 29 avril 2016, décision confirmée par la Cour de justice le 14 novembre 2016.Les juges ont estimé que, si les nuisances so-nores et les désagréments causés par les loca-taires étaient établis, en revanche, en raison d’une surenchère certaine et du rôle particu-lièrement troublant joué par le voisin, il ne pouvait être retenu qu’ils revêtaient la gravité nécessaire exigée par l’art. 257f al. 3 CO pour rendre le maintien du contrat insupportable et justifier un congé pour justes motifs.Cet article prescrit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer de respect envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, soit moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois pour un bail d’habitation ou commercial.

Selon la jurisprudence, cette résiliation très sé-vère suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives:

Le Tribunal fédéral confirme* les décisions genevoises ayant constaté la nullité d’un congé en raison de plaintes de voisins pour nuisances.

1. une violation du devoir de diligence incom-bant au locataire;2. un avertissement écrit préalable du bailleur;3. la persistance du locataire à ne pas respec-ter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation;4. le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur;5. le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.Si l’une des conditions n’est pas réalisée, le congé est nul, inefficace selon la terminologie du Tribunal fédéral (TF).

En l’espèce, la bailleresse n’a pas réussi à démontrer que certaines nuisances avaient persisté après la mise en demeure. Les autres ne revêtaient pas la gravité nécessaire pour rendre le maintien du bail insupportable.

Le recours de la bailleresse au TF a été déclaré irrecevable, dans la mesure où ses griefs n’étaient pas pertinents.Elle a été condamnée à verser 5550.- francs de frais judiciaires et une indemnité de 6500.- francs pour les frais d’avocat des locataires, sans compter les honoraires de son propre avocat!Cela devrait inciter les bailleurs à ne pas rési-lier à la légère le bail des locataires.

* Arrêt du TF du 4 septembre 2017, cause 4A_2/2017

FRANÇOIS ZUTTERAvocat répondantASLOCA Genève

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La hausse des coûts du logement ne

touche plus seule-ment les grandes

villes comme Genève, Lausanne

et Zurich, mais également des

communes de taille moyenne. Certaines d’entre elles ont une

tradition en ma-tière de logement

communal, tandis que d’autres sont

totalement dépour-vues d’expérience dans ce domaine. Tour d’horizon de

quelques communes de Suisse romande.

DOSSIERPOLITIQUE DU LOGEMENT

QUELS OUTILS POUR LES COMMUNES?

HENRIETTE SCHAFFTERRédactrice en chefDroit au logement

Les communes de taille moyenne, ayant environ entre 15 000 et 50 000 habitants, sont aujourd’hui confron-tées à une hausse des loyers continue. Promouvoir les logements à prix abor-

dable devrait donc être un de leurs objectifs, afin de maintenir l’attrait à long terme de la commune, notamment pour les familles, ain-si que le bon fonctionnement de la vie locale. Elles disposent pour cela de certains outils, mais sont aussi limitées par plusieurs données de base: le droit du bail relève de la Confédéra-tion et la législation relative à l’aménagement du territoire et à la construction relève sur-tout des cantons. Les facteurs influençant les loyers et les prix sont multiples et ne peuvent pas vraiment être maîtrisés à l’échelle de la commune: par exemple pression des investis-sements, politique fiscale, croissance des re-venus, préférences individuelles et croissance démographique. En outre, le marché suisse du logement est très majoritairement en mains privées: la part des pouvoirs publics est de 2% et celle des coopératives d’habitation de 5%. Au niveau de ces dernières, il existe une grande différence entre la Suisse romande, qui affiche un taux de 4% de logements au sein de coo-pératives et Zurich par exemple, ville dans la-quelle celles-ci possèdent 25% des logements.

Outils sous-utilisésLes cantons et la Confédération gardent donc un rôle important, mais les communes ont aussi leur mot à dire et peuvent intervenir sur le marché du logement avec plusieurs instru-ments, et non pas uniquement par la propriété immobilière: il existe des outils, parfois même inscrits dans la loi, mais qui ne sont malheu-reusement pas toujours utilisés. A Zurich, chaque fois que la ville peut acquérir un terrain, elle le cède en droit de superficie aux coopératives, qui sont des partenaires. En Suisse romande, ce n’est pas si évident. Il y a cependant des villes qui ont développé de véritables stratégies à cet égard. A Nyon, sur

son propre foncier, la ville octroie des droits de superficie à taux préférentiel à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, à la condition que ceux-ci réalisent essentiellement des lo-gements d’utilité publique, à loyer modéré, abordable et protégé. Les autorités engagent toujours des négociations directes avec les in-vestisseurs et les maîtres d’ouvrage concernés pour y intégrer des exigences complémentaires (aménagements extérieurs, équipements com-munautaires, etc.). De plus, sur les terrains en mains privées, la commune négocie auprès des promoteurs la mise à disposition de la popula-tion de 25%, en moyenne, de logements d’uti-lité publique, en échange de droits à bâtir sup-plémentaires. La Municipalité de Nyon a été une des premières en Suisse à fixer des quotas de logements à loyer abordable par quartiers, non seulement pour combattre la grande pénu-rie, mais également pour promouvoir la mixité socio-économique.

Nyon précurseuseLa LPPPL (loi sur la préservation et la promo-tion du parc locatif) vaudoise, acceptée par le peuple en février 2017, devrait inciter les villes à favoriser les constructions de logements à loyer abordable, répondant aux besoins aigus de la population, pour mieux lutter contre la pénurie. Tout cela est encore trop récent pour qu’il y ait des effets concrets, mais la balle est désormais dans le camp des communes. Bien avant que la LPPPL les légalise, la Ville de Nyon avait déjà introduit et défini la notion de logements «à loyer abordable» par une direc-tive municipale. La construction par des pro-moteurs privés d’un quartier de 14 bâtiments sur une grande parcelle située côté Jura de l’hô-pital est un des succès de cette politique du lo-gement. D’ici à fin 2018, le quartier Jardins du Couchant, proche de divers équipements pu-blics et commerciaux, peu éloigné du centre-ville et de la gare, sortira de terre. Il accueillera environ 900 habitants et permettra la création d’une centaine d’emplois, de logements à loyer

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abordable et équipements d’utilité publique. «Bien sûr, pour que le projet voie le jour, les au-torités ont dû s’impliquer fortement, en négo-ciant dès la genèse du projet avec les différents promoteurs et propriétaires qui se sont succé-dé», explique Stéphanie Schmutz, conseillère municipale à Nyon. Les partenaires ont travaillé avec l’objectif premier de satisfaire les besoins des ménages qui s’attendent à trouver dans leur quartier les infrastructures nécessaires à la vie familiale et professionnelle, telles que crèche, commerces et transports publics.

Exemple bulloisDepuis quelques années, Bulle est la ville de Suisse connaissant la plus grande augmenta-tion de population. Le Conseil communal a axé ses efforts sur l’aménagement du territoire et la construction d’écoles et la Ville s’est séparée de bâtiments dont elle avait la propriété afin de financer et de permettre la réalisation d’in-frastructures. Bulle a vu se construire énor-mément de logements ces dernières années, même si elle n’est pas en situation de pénurie. L’offre dépasse largement la demande et la commune n’a donc pas encore senti le besoin d’établir une véritable politique du logement. Elle a néanmoins octroyé des droits de su-perficie à des coopératives d’habitation afin de favoriser l’existence de logements à loyer modéré.

Sion: pas de politique activeLa Ville de Sion n’a jamais mené à propre-ment parlé de politique active directe du logement. Il y a quelques années, le Conseil général a d’ailleurs refusé un postulat pour une politique du logement active. La Ville fait confiance aux acteurs privés pour répondre aux besoins de la population et elle stimule l’intérêt de ces acteurs privés par la mise à disposition de terrain et l’octroi de droits de superficie. Sion a accordé un droit de super-ficie sur des terrains à l’est de la ville pour la construction d’un parking, ainsi que de trois

barres de logements, qui seront disponibles en 2021. C’est le projet des Roches-Brunes, qui se composera de 66 logements à prix préféren-tiel (—10% par rapport au prix du marché). Des réflexions sont en cours pour développer deux nouveaux quartiers d’habitation, dont le quartier éco-responsable des Potences, d’une capacité potentielle de quelque 500 apparte-ments. Là aussi, la Ville devrait mettre à dis-position des terrains auprès d’investisseurs privés, mais malheureusement pas auprès de coopératives.

Le cas de BienneLes autorités de la ville de Bienne et les re-présentants des coopératives de construction de logements d’utilité publique ont signé une charte en 2014, qui détermine les conditions qui doivent permettre, via un développement à long terme des coopératives d’habitation, d’améliorer l’attractivité de Bienne sur le plan immobilier. Actuellement, 31  coopéra-tives d’habitation biennoises gèrent environ 4500 appartements, en majorité à loyer modé-

ré, soit environ 16% de tout le parc immobi-lier sur territoire communal. Ces coopératives d’habitation jouent un rôle très important pour proposer des logements abordables à Bienne et le Conseil municipal était donc d’avis que la prolongation des contrats de droit de superficie avec les coopératives d’habitation représentait une chance unique pour Bienne. L’objectif des

autorités est même d’atteindre un taux de 20% de coopératives. Bienne a, par contre, très peu de logements qu’elle gère elle-même et c’est souvent uniquement de façon temporaire. Pour Silvia Steidle, directrice des Finances de la ville, la plupart des coopératives biennoises entretiennent bien leurs bâtiments et sont oc-cupées par des familles de la classe moyenne. Selon elle, il n’y a aujourd’hui pas de pénurie de logements abordables, mais «on ne sait pas ce qui peut arriver à long terme». Elle complète: «Il faut maintenir la mixité des appartements. La chance à Bienne, c’est qu’il reste des terrains libres en mains communales et qu’ils pourront être utilisés. C’est le cas du stade du Gurzelen, situé en pleine ville, sur lequel un projet im-portant devrait voir le jour.» Mais Silvia Steidle craint cependant que les coopératives ne soient davantage prisées par les Biennois suisses alé-maniques et que les francophones aient moins «l’esprit coopérative», ce qui pourrait entraîner à terme une germanisation de la population.En conclusion, toutes les villes ne connaissent actuellement pas les mêmes soucis, mais elles

doivent toutes veiller à éviter des situations dif-ficiles pour leurs habitants, en mettant tous les atouts de leur côté pour prévenir une hausse importante des loyers. La situation en Suisse romande est certes disparate, il n’empêche que l’observation du marché du logement ne suffit plus et qu’il faut désormais agir également au niveau communal.

“La chance de Bienne, c’est qu’il reste des terrains libres en mains communales et qu’ils pourront être utilisés si besoin”

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DOSSIERPOLITIQUE DU LOGEMENT

Quelques questions à Thierry Apothéloz, conseiller administratif de la ville de Vernier.

Vernier axe sur le «vivre-ensemble» de vie dans les quartiers, comme ce fut le cas pour le projet Nouvelles Libellules il y a de cela deux ans, et qui a démontré que l’ambiance et l’atmosphère qui règnent dans un quartier sont parfois aussi importantes que le prix effec-tif des loyers. Les gens accordent en effet une grande importance à leur qualité de vie globale dans leur quartier d’habitation.

Les Nouvelles Libellules sont un projet nova-teur. Pourriez-vous en dire quelques mots?Le quartier des Libellules est le quartier le plus précarisé du canton de Genève et depuis longtemps, il subit une mauvaise image, no-tamment médiatique. Il était primordial pour moi d’y redonner un dynamisme. Ainsi, avec la Fondation propriétaire Emile-Dupont et l’aide de la Confédération, du canton, de la Ville de Vernier et des fonds privés, nous avons réalisé un programme de transformation du quartier: réhabilitation complète des apparte-ments, création de lieux de rencontre, réamé-nagement de l’extérieur par la création de ter-rains de sports, de parcs et de jeux d’enfants. Nous avons déplacé le parking pour pouvoir créer de petites constructions accueillant des activités à destination des habitants. Ce dernier point est fondamental, car il permet de propo-ser du service public au cœur d’un quartier populaire.

La Confédération en fait-elle assez en ma-tière de politique du logement selon vous? La politique de la Confédération est notoire-ment insuffisante en la matière. Elle devrait intervenir par des appuis financiers notam-ment pour aider au démarrage de projets en aidant les collectivités publiques à acquérir du foncier. La surveillance sur le marché, en parti-culier dans les régions où sévit la pénurie, n’est pas satisfaisante dans le régime actuel du Code des obligations. Propos recueillis

par Henriette Schaffter

Comment encouragez-vous la construction d’immeubles à loyer modéré?Comme déjà dit, en assurant aux Fondations les meilleures conditions de financement. Nous développons également des structures de démocratie participative depuis de nom-breuses années, tels que les «contrats de quartier», qui améliorent considérablement le vivre-ensemble et la cohésion sociale. Y a-t-il encore un manque de ce genre d’ap-partements dans votre commune?La pénurie qui affecte le marché du logement touche certainement toutes les catégories de logement. Il convient cela étant de souligner que Vernier abrite de nombreux logements à loyer bas que ce soit dans ses quartiers du Li-gnon, des Avanchets ou encore des Libellules. Le logement est une priorité pour la Ville de Vernier. Ma fonction de président de l’Associa-tion des communes genevoises m’a amené à créer un Fonds intercommunal du développe-ment urbain (FIDU), qui soutient la construc-tion de logements et d’équipements publics, et qui a été voté à l’unanimité des communes et du Parlement genevois.

Peut-on qualifier votre politique foncière d’active? Oui, certainement, dans les limites de nos moyens communaux relativement faibles. Mais nous n’avons pas hésité dans le passé à faire usage du droit de préemption conféré par le droit cantonal, y compris pour faire réaliser des logements en mains d’une fondation sans but lucratif en lieu et place de simples loge-ments à loyer modéré subventionné, en mains privées. Il s’agit d’un cas phare qui a fait l’ob-jet d’un arrêt du Tribunal fédéral (ATF du 24 novembre 2008, 1C_30/2008). La Ville vient aussi récemment de proposer à une coopéra-tive de développer un projet sur un terrain lui appartenant.

Arrivez-vous parfois à convaincre des in-vestisseurs de modifier leurs intentions de construction afin que les loyers soient plus adaptés à la population de votre commune? Les marges de manœuvre des communes sont limitées, les loyers en zone de développement étant contrôlés par l’Etat. Mais nous travail-lons aussi beaucoup, en parallèle, à la qualité

Quelles mesures concrètes ont été prises ces dernières années par votre commune? Même si la politique du logement relève tra-ditionnellement d’une politique cantonale (aménagement du territoire, autorisations de construire, etc.), la politique communale de Vernier est centrée sur trois aspects: une politique immobilière par la construction et l’exploitation de logements via nos fondations communales (env. 250 logements, et 100 sup-plémentaires dans un proche avenir), une po-litique foncière d’acquisition et de remise de terrain en faveur du maître d’ouvrage d’utilité publique et une action sociale active auprès d’habitants. Cette dernière se caractérise no-tamment par un accompagnement social pour les personnes qui connaissent des difficultés en termes de logement (recherche, paiement du loyer, etc.). Nous avons aussi édité, en col-laboration avec le Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), une bro-chure d’information aux locataires sur leurs droits et leurs devoirs en matière de droit du bail, une matière relativement complexe à trai-ter quand on n’est pas juriste. C’était une pre-mière à Genève.

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A La Chaux-de-Fonds, la situation est quelque peu différente de l’arc lémanique. Premièrement, la ville sortira de l’état de pénurie, en cours depuis quelques années, début 2018. Le marché y est plutôt détendu. Et, historiquement, les loyers chaux-de-fonniers sont assez bas. Théo Huguenin-Elie, conseiller communal chargé de l’Urbanisme, des Bâtiments et des Affaires extérieures, explique: «Dans notre commune, les coopératives sont traditionnellement fortes. Elles constituent 5% du parc immobilier». Ces coopéra-tives, notamment les Cités de l’Est, celle de Le Corbusier ou encore celle de la Renouvelle, offrent des appartements aux loyers environ 30% moins élevés que ceux du marché. Et c’est même plus dans le cas des anciennes coopératives. En outre, elles utilisent leurs avoirs pour entretenir les bâtiments ou soutenir d’autres coopératives, afin que d’autres personnes puissent bénéficier des mêmes conditions avantageuses.

Politique communale dynamiqueThéo Huguenin-Elie estime qu’il y a trois leviers sur lesquels la commune peut influencer le marché du logement. Premièrement, la Ville gère son propre parc immobilier, à savoir 750 logements purement communaux. Par contre, la gérance communale ne privilégie pas les bas revenus lorsqu’elle attribue des appartements, car «elle ne veut pas créer de ghettoïsation et veut au contraire favoriser la mixité sociale».Deuxième levier: lorsque des promoteurs souhaitent investir à La Chaux-de-Fonds, la Ville négocie les conditions-cadres des projets privés, qui touchent

«La maîtrise foncière permet de stabiliser le marché»

La Coopérative Le Corbusier à La Chaux-de-Fonds.

“A la Chaux-de-Fonds, il y a une longue expérience dans la réalisation de logements à prix avantageux, dans le cadre des coopératives d’habitation”

@David Marchon

surtout à l’urbanisme et à l’architecture mais peu aux conditions de location futures. «Il n’y a pas d’intervention de la commune en matière de fixation de loyers, on laisse les promoteurs libres», explique le conseiller communal. La Ville accompagne les promoteurs dans les démarches administratives, leur facilite tout le processus afin de mettre tous les atouts de leur côté pour que les projets se réalisent. Elle veille également à ce que la mixité de fonction soit respectée, c’est-à-dire qu’il n’y ait pas que des logements, mais aussi de l’activité. Ces quatre prochaines années, quatre cents logements devraient être construits à La Chaux-de-Fonds. Il y a notamment un grand projet en pleine ville, qui est en cours de réalisation (rue de la Serre, voir couverture de ce numéro). Pour Théo Huguenin-Elie, il existe un troisième levier, non des moindres: la maîtrise foncière. La Chaux-de-Fonds possède des terrains qu’elle pourrait choisir de vendre au plus offrant ou, au contraire, céder le terrain en droit de superficie ou même construire elle-même des immeubles. «Cette maîtrise foncière fait de la Ville un acteur du logement. Elle décide qui vient construire, en n’ou-bliant pas de définir auparavant ses besoins: quels

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genres de logements et quels types de loyers faut-il?» explique Théo Huguenin-Elie. Il ajoute: «Ce levier-là permet de stabiliser le marché. On rénove principa-lement des appartements non pas en haut standing mais en milieu de gamme.» Enfin, pour le conseiller communal, la Confédération est suffisamment active au niveau des coopératives, mais la nouvelle LAT (loi sur l’aménagement du territoire) engendre un marché plus tendu et les prix augmentent, ce qui est une conséquence très dommageable pour la population. Henriette Schaffter

Droit au logement n° 233 février 2018 10

VAUDÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

Les nouvelles technologies ont leurs limites Les états des lieux se font de plus en plus souvent au moyen d’une tablette électro-nique. Cette façon de faire soulève plusieurs questions et il faut y trouver des réponses.

électronique dont il n’est pas propriétaire et dont il n’a pas le contrôle nous semble accen-tuer la perte de maîtrise du locataire sur l’as-pect contradictoire de l’état des lieux.

Le problème de la signature électroniquePlus problématique à notre sens est la question des signatures et de la remise de la copie du procès-verbal. La valeur légale des signatures apposées directement sur la tablette est dou-teuse. Après signatures, le procès-verbal est prétendument «verrouillé», mais le locataire doit se contenter des dires du bailleur puisqu’il n’a aucun moyen réel de s’en assurer. Enfin, une copie est envoyée directement aux parties par courrier électronique. Le locataire ne se fait donc remettre de copie immédiatement, tel que prévu par les RULV, que s’il a un moyen de relever sa boîte e-mail séance tenante et de contrôler la conformité de l’envoi avec la ver-

A la prise de possession ou à la resti-tution d’un objet loué, les Règles et Usages locatifs du canton de Vaud (RULV) prévoient, aux articles 1 et 37, qu’un état des lieux d’entrée,

respectivement de sortie, est dressé en deux exemplaires, signé sur place par les parties et immédiatement remis à chacune d’elles. La plupart des locataires ont déjà pris connais-sance de ces copies carbone sur papier coloré, bien souvent illisibles, mais faisant néanmoins office de preuve de l’état des locaux constaté par les parties.Or, sous l’impulsion des grandes régies immo-bilières, on voit depuis quelque temps se mul-tiplier les états des lieux dressés sur tablette électronique. Gageons que ce support devien-dra la norme d’ici quelques années car le pro-cédé est séduisant: copie parfaitement claire et lisible et possibilité d’inclure des photos liées à un dégât ou autre poste litigieux sont ses principaux atouts. Néanmoins, comme de nombreux autres domaines passés aux «nou-velles technologies», cette pratique soulève un certain nombre de questions.

Point de vue du locataire bafoué?Rappelons tout d’abord que les états des lieux sont contradictoires. Ainsi, en version papier, le locataire qui estime que des annotations ne correspondent pas à la réalité devrait pouvoir mentionner par écrit ses réserves avant de si-gner. Or, à notre connaissance, la plupart des programmes utilisés ne laissent pas la possi-bilité au locataire d’annoter des postes. Tout au plus peut-il éventuellement le faire dans un champ de remarques générales en fin de docu-ment. Dans le cas où le locataire est empêché de donner son point de vue, nous lui conseil-lons de ne pas signer et d’immédiatement écrire au bailleur les raisons qui l’ont incité à ne pas signer le procès-verbal, en indiquant les défauts qu’il considère devoir y figurer dans le cas de l’état des lieux d’entrée, ou des défauts dont il se défend d’être responsable dans le cas de l’état des lieux de sortie. Même en version papier, le procès-verbal est rédigé par le bail-leur et il se peut que le locataire soit empêché de s’exprimer. Toutefois, le transfert à un objet

@dr

RENAUD JACCARDJuristeASLOCA Vaud

L’ASLOCA Vaud recherche des juges assesseurs pour le Tribunal des bauxSix postes sont actuellement vacants. L’ASLOCA Vaud recherche ainsi:

• 3 juges assesseurs représentant les locataires pour l’arrondissement de l’Est (districts d’Aigle, de Riviera-Pays-d’Enhaut et de Lavaux-Oron);

• 1 juge assesseur représentant les locataires pour l’arrondissement de Lausanne (districts de Lau-sanne et de l’Ouest lausannois);

• 1 juge assesseur représentant les locataires pour l’arrondissement de La Côte (districts de Nyon et de Morges);

• 1 juge assesseur représentant les locataires pour l’arrondissement de la Broye et Nord vaudois (districts de Broye-Vully, Gros-de-Vaud et Jura-Nord vaudois).

Les juges assesseurs sont nommés par arrondissement judiciaire et doivent pour ce faire y vivre ou y travail-ler. Il n’est donc ainsi pas possible d’être nommé juge assesseur dans un arrondissement judiciaire dans le-quel on n’a pas d’attache. L’activité de juge assesseur est une activité sans horaire fixe et très variable car elle dépend du nombre de causes déposées devant le Tribunal. Elle représente en moyenne une à deux journées par mois et est rémunérée par indemnités. Cette activité implique la participation à des audiences et à des délibérations ainsi que l’examen et la préparation de dossiers à consulter sur place ou par voie de circulation. La fonction est accessible à toute personne majeure, de moins de 75 ans et de nationalité suisse. S’il n’est pas indispensable de disposer d’une formation juridique complète pour exercer cette charge, une bonne connaissance du droit du bail et de sa jurisprudence est cependant exigée.

Vous êtes intéressé-e par l’exercice d’une telle charge et répondez aux exigences mentionnées ci-dessus. Alors n’hésitez pas et proposez sans délai votre candidature par courriel, en y joignant

votre CV, à l’adresse suivante: asloca-vd@bluewin.ch. Anne Baehler, secrétaire générale

sion figurant sur la tablette. Si tel n’est pas le cas, la non-immédiateté de la remise du pro-cès-verbal fait également perdre le caractère contradictoire à l’état des lieux. Là encore, un locataire se trouvant dans cette situation ne doit à notre sens pas signer et écrire sans tarder au bailleur les raisons de son refus.Le changement étant sans doute inéluctable, une solution simple, afin de conserver les avantages de lisibilité de ce nouveau système, serait que les bailleurs se munissent d’une imprimante portable et que des copies papier puissent ainsi être signées à la main et remises immédiatement aux parties. Il n’est pas exclu que l’ASLOCA Vaud s’approche des milieux immobiliers dans le but de clarifier la pratique avant que les tribunaux n’examinent la ques-tion.

Droit au logement n° 233 février 2018 11

FRIBOURGMODIFICATIONS UNILATÉRALES DU BAIL

Attention aux diverses modifications du bail Les augmentations de loyer ne sont pas les seules modifications du bail qui méritent d’être examinées de près et contestées par les locataires.

Il faut être attentif à toute adaptation du bail, en particulier s’agissant de l’établis-sement du décompte des charges. Une locataire du canton de Fribourg en a fait l’expérience: interpellée par une augmen-

tation conséquente de sa participation aux frais de chauffage, elle s’est renseignée auprès de l’ASLOCA. Il s’est avéré que la clé de répar-tition avait été modifiée et que sa quote-part s’en trouvait nettement augmentée (plus de

formulaire officiel agréé par le canton. Il lui faut par ailleurs patienter jusqu’à la prochaine échéance contractuelle pour appliquer une telle adaptation (impossible de l’appliquer immédiatement et encore moins rétroactive-ment!). Le bailleur doit en outre veiller à ce que cette annonce de modification parvienne à son locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. De plus, le formulaire officiel agréé par le canton doit être complété

MAUDE ROY GIGONAvocateASLOCA Fribourg

avec beaucoup de précision. Si le bailleur ne respecte pas ces exigences, la modification ne pourra pas déployer ses effets comme souhaité.

Réagir à tempsLe locataire qui reçoit une annonce de modifi-cation de bail doit avoir le réflexe de faire vé-rifier celle-ci sans tarder auprès de l’ASLOCA, le délai de contestation auprès de l’autorité de conciliation n’étant que de 30 jours.

Le changement de mode de chauffage, s’il est en défaveur du locataire, doit être annoncé selon des règles strictes. Ici un chauffage à distance dans un quartier d’habitation.

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60% d’augmentation entre son ancienne et la nou-velle quote-part!). Les frais de chauffage eux-mêmes avaient en outre grande-ment augmenté, cela suite à l’introduction d’un système de chauffage à distance. La bailleresse n’avait pourtant rien signalé de tout cela à cette locataire avant de lui envoyer son décompte.

Quelques obligations du bailleurLes règles sur le bail à loyer prévoient toute une série d’exigences que le bailleur doit rigoureusement res-pecter pour pouvoir mettre en place une modification défavorable au locataire. C’est notamment le cas lors de changement de clé de ré-partition conduisant à une augmentation de la quote-part du locataire. C’est également le cas lorsque le bailleur passe d’un sys-tème de production de cha-leur interne à l’immeuble à un système de chauffage à distance, car les frais qui peuvent être facturés au lo-cataire sont plus larges dans ce deuxième cas.Pour espérer modifier le bail en défaveur du loca-taire, le bailleur doit en faire l’annonce par le biais d’un

Dans le cas mentionné ci- dessus, la bailleresse n’avait pas correctement annoncé le chan-gement de clé de répartition, ni l’introduction d’un chauffage à distance. La locataire a donc pu exiger que son décompte soit corrigé et établi avec l’ancienne clé de répartition. Les frais de chauffage supplémentaires dé-coulant du nouveau système de chauffage ont en outre dû être retirés du décompte. Tout cela a conduit à une importante di-minution des charges dues par cette locataire qui a obtenu une ristourne alors qu’elle se voyait initialement réclamer plus de 2000 francs de supplément!

En cas de doute sur vos décomptes de charges,

n’hésitez pas à prendre contact avec votre section, afin de proté-ger vos droits.

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Droit au logement n° 233 février 2018 12

TRANSJURALOGEMENTS D’UTILITÉ PUBLIQUE

Des mesures d’encouragement indispensablesLes logements d’utilité publique restent denrée rare dans le canton du Jura et une politique active du logement digne de ce nom fait toujours défaut.

La motion que j’ai déposée fin mai 2017 en tant que députée au Parle-ment jurassien demandait la création de nouveaux outils encourageant la construction de logements d’utilité

publique. Cette motion a été transformée en postulat et acceptée lors de la séance du Parle-ment du 22 novembre. Je relevais dans le texte que les effets de la loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété de lo-gements (LCAP) prendront fin le 31 décembre 2024 et que le décret cantonal y relatif serait caduc à la même date. Il existe certes une loi datant de 1988, avec toute une série d’instru-ments à disposition, mais elle n’est quasi pas appliquée.

Soutenir les maîtres d’ouvrage d’utilité publiqueLa mission du canton en matière de logement, c’est stipulé dans la loi, est de garantir la pré-

JOSIANE DAEPPMembre du comitéASLOCA TransJura

sence sur le marché d’une offre suffisante de logements à loyer modéré. Pour cela, il faut encourager les maîtres d’ouvrage d’utilité pu-blique, à savoir les coopératives d’habitation issues de milieux très divers, les fondations et les sociétés immobilières à but non lucra-tif, qui mettent sur le marché des logements dont les loyers sont en moyenne de 20% meil-leur marché que ceux des autres prestataires, sans compter les abaissements inhérents aux subventions auxquelles certains locataires peuvent prétendre. A part l’accès à certains fonds mis à disposition par la Confédération, les maîtres d’ouvrage ne peuvent actuellement plus compter que sur eux-mêmes. Parmi les outils utiles pour les soutenir, il y a la souscrip-tion de parts sociales, respectivement de parti-cipation au capital de fondations ou de sociétés anonymes sans but lucratif, le cautionnement d’emprunts hypothécaires et la facilitation des amortissements au plan fiscal.

Quelques communes jurassiennes ont certes compris au cours des dernières décen-nies qu’il était nécessaire de donner un coup de pouce à ces organismes pour leur permettre de concrétiser leurs projets et ont utilisé ce genre d’outils. Mais leurs intentions, inscrites dans leur plan d’aménagement local, restent malheureusement souvent des vœux pieux. La construction s’axe encore principalement sur des appartements en PPE ou livrés aux mains de promoteurs. On constate d’ailleurs de nombreux appartements inoccupés dans ces immeubles, en raison de prix beaucoup trop élevés pour les Jurassiens.

Coopératives touchées de plein fouetIl faut aussi se rendre compte des effets qu’en-gendrera la fin de l’aide fédérale en 2022. La Société coopérative delémontaine d’habita-tion, par exemple, devra augmenter ses loyers d’environ 25%. Quelles en seront les consé-quences pour les locataires qui ne pourront pas payer ces augmentations? Retrouver un appartement moins cher? Mission quasi im-possible puisque les coopératives pratiquent des loyers d’environ 15-20% inférieurs à la moyenne. Ces citoyens se retrouveront donc confrontés à de graves problèmes de budget, avec le risque majeur de devoir s’approcher de l’aide sociale. Le canton du Jura connaît déjà une pauvreté croissante, qui se situe au-des-sus de la moyenne suisse.

Des actes!Donc, même si la loi cantonale concernant l’amélioration du marché du logement indique des instruments que l’Etat et les communes peuvent utiliser, cela ne semble pas suffisant. Les députés attendent maintenant du gouver-nement qu’il fasse réellement preuve de volon-té politique et passe de la parole aux actes dans ce domaine, ce qui devrait être le cas grâce à ce postulat.

La Société coopérative delémontaine d’habitation (CHD) a été fondée il y a une vingtaine d’années sous l’impulsion de la commune de Delémont.

@ Agence BIST

Droit au logement n° 233 février 2018 13

GENÈVE75 ANS DE LA SECTION

75e anniversaire: la fête fut belle!La section genevoise de l’ASLOCA a fêté son 75e anniversaire à la salle communale de Plainpalais le 14 octobre 2017. Bilan par le président de section.

Pour les citoyennes et citoyens du can-ton de Genève, l’ASLOCA est l’institu-tion qui les défend et les protège en tant que locataires. On doit cette belle image à l’engagement sans faille de

son personnel juridique et administratif et de son comité. Les militants qui composent ce dernier œuvrent non seulement tout au long de l’année pour faire en sorte que les activités puissent se poursuivre, financièrement par-lant, mais s’engagent également à travers les différentes associations de locataires, afin de répondre aux velléités de milieux immobiliers qui s’attaquent aux lois durement acquises du-rant toutes ces années.

Hommage aux anciens militantsIl n’est pas possible de parler de ces acquis

sans mentionner deux personnalités, deux architectes de l’ASLOCA, à savoir Christian Grobet et Nils de Dardel. L’assemblée réunie à l’occasion du 75e anniversaire de la section genevoise leur a rendu un vibrant hommage. Christian Grobet, à qui on doit certaines lois, qui ont servi non seulement à sauvegarder le patrimoine immobilier mais aussi à conserver un parc locatif avec des loyers abordables à Ge-nève, avait été engagé en 1965 comme juriste à l’ASLOCA. Nils de Dardel, engagé également en tant que juriste, quelques années plus tard, en 1970, a rappelé lors de l’assemblée le combat pour les droits des locataires mené à Genève et la vie de l’ASLOCA, notamment durant les années 1970.Quant à Carlo Sommaruga, président actuel de l’ASLOCA Suisse, il a tout d’abord été engagé au

secrétariat juridique de l’ASLOCA Genève, puis a œuvré au sein du comité de cette section pen-dant des années, y assumant la vice-présidence.

La mobilisation continueQui aurait pu penser qu’après 75 ans la pénurie de logements abordables allait persister, que des évacuations pour difficulté de logement se produiraient et que les jeunes auraient de la peine à se loger? Après 75 ans de lutte pour que tout un chacun puisse se loger dignement, on ne peut que constater que les inégalités aug-mentent et que le poids du loyer dans le budget des ménages est de plus en plus important. C’est dans un contexte de mobilisation pour la construction de logements abordables et de la mobilisation des fonctionnaires pour la sauvegarde de leurs rentes de vieillesse que l’ASLOCA, avec le cartel syndical de la fonction publique genevoise, a lancé une initiative afin que les quatre milliards que l’Etat de Genève doit verser pour capitaliser leur caisse soient consacrés à la construction de logements abor-dables. Quel beau symbole que cette rencontre historique du mouvement syndical de la fonc-tion publique avec celui des locataires à l’occa-sion de ce 75e anniversaire!

Fête populaire et convivialeLa fête fut belle! Les participants, associations de locataires, familles avec enfants et habi-tants des quartiers, ont échangé sur la thé-matique du logement dans le cadre d’ateliers de travail mis sur pied pour l’occasion. Divers événements tels que spectacle, conférences et bal ont ponctué cette belle journée, qui s’est prolongée jusqu’à minuit. On doit cette réus-site aux membres du secrétariat et du comité, que je tiens à remercier. En tant que président, je veux également remercier notre administra-teur, Damien Pasche, qui prend une retraite bien méritée. Merci, Damien, pour ton enga-gement apprécié de toutes et tous et au revoir.

Une brochure illustrée de 64 pages a été éditée à l’occasion de la manifestation: elle est disponible au prix de 10 francs au secrétariat de l’ASLOCA Genève.

ALBERTO VELASCOPrésident ASLOCA Genève

Ici une conférence gesticulée montrant le côté complètement irrationnel et débridé de l’urbanisation des villes, jouée sur scène durant la journée d’anniversaire de l’ASLOCA Genève.

@ Demir Sönmez

Droit au logement n° 233 février 2018 14

NEUCHÂTELEXEMPLE DE BOUDRY

Neuchâtel: détente artificielle Boudry n’est plus en situation de pénurie, selon la liste établie chaque année par le Conseil d’Etat. Il n’empêche qu’il manque toujours des logements à loyer abordable.

MARIE-CLAIRE JEANPRÊTRE PITTETResponsable du service juridiqueASLOCA Neuchâtel

La situation sur le marché du logement se détend, dit-on. Boudry, sur le Lit-toral neuchâtelois, ne serait plus en situation de pénurie. L’une des rai-sons: la construction de nouveaux

logements vient augmenter considérablement l’offre et le nombre de logements vacants.

Historique La taille de la commune de Boudry (environ 5800 habitants) permet une analyse plus fine. A la fin de l’année 2015, un lotissement de douze immeubles a été mis sur le marché sur le plateau de la Gare, un endroit sans charme, à côté d’une zone industrielle. Deux d’entre eux ont été mis en vente en PPE par la commune de Boudry. Les dix autres, propriétés de trois gros investisseurs, dont la Bâloise Vie, ont été proposés à la location, alors qu’il était initiale-ment prévu de les vendre; les spécialistes de la finance s’accordent à dire que, par les temps qui courent, la location est plus rentable que la vente. A ce moment-là, la commune était en-core en situation de pénurie pour les logements

La Baconnière, nouveau complexe de douze immeubles à Boudry, reste passablement vide pour l’instant.

de 2 et 3 pièces. Cela signifie que les locataires devaient recevoir la formule officielle obliga-toire indiquant le précédent loyer (il s’agissait ici cependant des premiers locataires), mais aussi les voies de droit pour contester le loyer initial.

Contestation du loyer initial: un succèsUn jeune couple, qui avait signé un bail pour un montant mensuel (sans les charges) de 1500 francs, a décidé d’entamer cette dé-marche. L’appartement avait une surface d’environ 80 m2. La procédure judiciaire s’est soldée par un arrangement sur un loyer net de 1200 francs, les documents fournis ayant per-mis de déterminer ce montant sur la base d’un calcul de rendement brut; le prix de revient de l’immeuble a été réparti sur les mètres carrés de chaque appartement. Il faut savoir que, dans les immeubles récents, la loi autorise ce genre de calcul, qui permet au propriétaire d’obtenir un rendement plus élevé que normal; il s’agit de favoriser les propriétaires qui prennent le risque d’investir dans l’immobilier.

Des loyers trop élevés et des appartements videsQu’en est-il de ces immeubles aujourd’hui ? A fin novembre 2017, dix-huit logements étaient proposés à la location sur le site Internet des deux gérances chargées de leur gestion. Sur ceux appartenant à la Bâloise Vie, qui ont fait l’objet de la procédure judiciaire, un logement de 80 m2 est proposé à 1450 francs, alors que le taux hypothécaire a baissé depuis. Les autres logements sont à des prix analogues propor-tionnellement à leur surface, à peine moins pour les plus grands. C’est dire qu’ils sont tous trop chers, et que la propriétaire préfère les laisser vides plutôt que d’adapter les loyers à un rendement convenable, en espérant appâter le chaland avec l’offre du premier loyer gratuit. Les deux autres propriétaires proposant des loyers semblables dans des immeubles analo-gues, on peut en tirer les mêmes conclusions.

Politique communale irresponsable Aujourd’hui, Boudry n’est plus du tout en situa-tion de pénurie, ce qui rend presque impossible la contestation du loyer initial, non seulement dans ces immeubles mais également dans toute la commune. Les rendements excessifs des logements loués permettent de compenser les pertes sur les logements vacants. C’est donc par une politique économiquement et sociale-ment irresponsable que le marché est main-tenu artificiellement à un niveau trop élevé, contribuant ainsi à son assèchement dans les faits, mais non dans les statistiques. Par ailleurs, l’encouragement à la réalisation de logements à loyer abordable est aux mains des collectivités publiques. Il est d’autant plus regrettable, dans notre cas, que le terrain ap-partenait à la commune de Boudry et que celle-ci n’en ait pas fait meilleur usage au sens de la loi sur l’aide au logement.

@David Marchon

ASLOCA ROMANDE SECRÉTARIAT GÉNÉRALRue des Pâquis 35Case postale 21041211 GENÈVE 1T: 022 732 50 20 / F: 022 732 50 22E: asloca.romande@asloca.chLe secrétariat romand ne donne pas de renseignements juridiques et ne gère pas les changements d’adresses.

FRIBOURG ASLOCA FRIBOURGCase postale 181774 COUSSET T: 0848 818 800 (tarif local)Permanence téléphonique:lundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 11 h 15lundi et jeudi: 13 h 15 - 16 h 15 E: asloca-fribourg@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)Consultation sans rendez-vous:Rue Saint-Pierre 2, 1700 FRIBOURG(2e étage, entrée Fiduciaire FIDAF)mercredi: 18 h - 19 h(juillet - août: cf. boîte vocale)

BULLERéseau santé et social de la Gruyère Rue de la Lécheretta 24 (au rez)1630 BULLEConsultation sans rendez-vous:1er et 3e lundis du mois à 20 h précises, pas d’accès possible ensuite(juillet - août: cf. boîte vocale)

ROMONTCentre portugaisRoute de la Condémine 31680 ROMONTConsultation sans rendez-vous: 1er et 3e jeudis du mois: 19h - 20h(sauf au mois d’août)

GENÈVE ASLOCA GENÈVERue du Lac 12 1211 GENÈVE 6T: 022 716 18 00 / F: 022 716 18 05E: asloca.geneve@asloca.ch Consultation sans rendez-vous:lundi, mardi et jeudi: 16 h 30 - 18 hmercredi et vendredi: 12 h 30 - 13 h 30Les avocats reçoivent également sur rendez-vous

JURA & JURA BERNOIS ASLOCA TRANSJURACase postale 462800 DELÉMONT 1T: 032 422 74 58Permanence téléphonique:jeudi: 17 h - 19 h vendredi: 10h- 11 h30E: transjura@asloca.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse) Les avocats reçoivent également sur rendez-vous

BIENNE & SEELANDASLOCA BIENNE c/o ASLOCA BERNE Rue Monbijou 613007 BERNET: 0848 844 844Consultation sur rendez-vous

NEUCHÂTELASLOCA NEUCHÂTELrue des Terreaux 1Case postale 16732001 NEUCHÂTELT: 032 724 54 24 / F: 032 724 37 26Consultation sur rendez-vousE: aslocane@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

LA CHAUX-DE-FONDSRue Jardinière 712300 LA CHAUX-DE-FONDST: 032 913 46 86 / F: 032 914 16 26Consultation sur rendez-vous

VALAIS ASLOCA VALAISrue de l’Industrie 10Case postale 151951 SIONT: 027 322 92 49Consultation sur rendez-vousPermanence téléphonique:mardi: 9 h 30 - 11 h et 13 h 30 - 17 h30mercredi: 9 h - 11 hjeudi: 9h 30 - 11h et 14 h 30 - 17 h30

SION Rue de l’Industrie 101950 SIONConsultation: Cindy Geninmardi: 16 h 30 - 18 h 30vendredi: 13 h 30 - 16 hConsultation: Paolo Campanilemercredi: 9 h - 11 h

MARTIGNYRue des Finettes 20 1920 MARTIGNY(bât. des Syndicats chrétiens)Consultation: Rita Theodulozmardi: 16 h - 17 h 30

MONTHEY Place de l’Hôtel-de-Ville 91870 MONTHEY(bureau des Syndicats chrétiens)Consultation: Cindy Geninmercredi: 16 h - 18 h 30

VIÈGE Ueberbielstrasse 10, 3930 VIÈGET: 027 946 25 16Consultation: Harald Gattlen2e et 4e mercredis du mois: 18 h - 20 h

VAUDASLOCA VAUDRue Jean-J.-Cart 8, 1006 LAUSANNE

ASLOCA BROYE VAUDOISEAvenue de la Gare 9Case Postale 161522 LUCENST: 021 906 60 45 / F: 021 906 62 32Consultation sur rendez-vousPermanence téléphonique:lundi et mercredi: 8 h - 11 hE: asloca.broye@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

ASLOCA INTERSECTIONS(Lausanne, Morges, Renens, Yverdon)Case postale 561001 LAUSANNET: 0840 17 10 07 / F: 021 617 11 48Consultations sur rendez-vousPermanence téléphonique:lundi à jeudi: 9 h - 12 h / 13 h 30 - 16 h 30vendredi: 9 h - 13 h 30

LAUSANNE Rue Jean-Jacques-Cart 81006 LAUSANNE lundi à jeudi: 8 h 15 à 11 h 45 et 13 h 45 à 17 hvendredi: 8 h 15 à 13 h 30E: asloca.ls@asloca.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

MORGES Rue de la Gare 3, 1110 MORGESlundi: 8 h 15 à 11 h 45jeudi: 8 h 15 à 11 h 45E: morges@asloca.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

RENENSRue de Lausanne 31b, 1020 RENENSE: renens@asloca.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

YVERDON-LES-BAINSAvenue des Sports 28 (3e étage)1400 Yverdon-les-Bainslundi: 8 h 15 à 11 h 45/jeudi: 13 h 45 à 17 hE: aslocanv@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

ASLOCA LA CÔTELes Plantaz 13a1260 NYONT: 022 361 32 42Consultation sur rendez-vousPermanence téléphonique:lundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 10 h 15 mardi et jeudi: 15 h - 17 h

NYON Les Plantaz 13a (Gais-Logis), 1260 NYONE: asloca.nyon@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

ROLLEAvenue Général-Guisan 32, 1180 ROLLEConsultation sans rendez-vous:lundi après-midi

ASLOCA MONTREUX/EST VAUDOISCase postale 1024, 1820 MONTREUXT: 021 963 34 87 / F: 021 963 34 88Consultations sur rendez-vousPermanence téléphonique:lundi à jeudi: 8 h 30 - 11 h

AIGLEHôtel de Ville, 1860 AIGLE: mardi

MONTREUX Avenue des Alpes 5, 1820 MONTREUXlundi, mercredi et jeudi E: asloca.montreux@sunrise.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)

ASLOCA VEVEY /LA TOUR-DE-PEILZCase postale 38rue du Simplon 40, 1800 VEVEYT: 021 922 79 62 / F: 021 922 53 62E: asloca.info.vevey@bluewin.ch (uniquement pour annoncer un changement d’adresse)Consultations sans rendez-vous:lundi: 18 h - 20 h/jeudi: 17 h - 19 h Les avocats reçoivent également sur rendez-vous

DEMANDE D’ADHÉSION À L’ASLOCA Je demande mon adhésion à l’ASLOCA et je m’engage à payer la cotisation annuelle dès réception du bulletin de versement.

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CONSULTATIONSHORAIRES& ADRESSES

Droit au logement n° 233 février 2018 16

Genève

En 2017, l’Etat a attribué des terrains à 17 coopératives d’habitation. Il y a possibilité d’y construire 900 logements environ. Le bilan du Plan d’action pour développer les coopératives d’habitation, lancé en 2016, est positif, selon le Département de l’aménagement et du logement. L’Etat a attribué en 2017 90% des terrains dis-ponibles (de 100 000 m2) sous forme de droit de superficie à 17 coopératives. Les coopératives d’habitants ont droit à 35% du total. Dans une étude récente, l’Office cantonal de la statistique a comparé les loyers des coopératives à ceux des loyers libres. Les écarts y sont de 43 à 53% selon le nombre de pièces.

Source: communiqué de presse

Evolution du nombre de ménages

L’Office fédéral de la statistique (OFS) a calculé de nouveaux scénarios pour les mé-nages privés en Suisse et dans les cantons. Ces scénarios dont l’horizon est 2045 fournissent des estimations plausibles de l’évolution future du nombre de ménages en fonction des tendances démographiques actuelles et des changements de mode de vie familiale observés. Le nombre des ménages privés augmentera encore fortement au cours des prochaines décennies principalement en raison des flux migratoires vers la Suisse. En 2015, on comptait 3,6 millions de ménages privés en Suisse. Entre 2017 et 2045, leur nombre pas-sera de 3,7 millions à 4,6 millions, soit un accrois-sement de 23%. Les ménages de deux personnes auront une augmentation de 26% et ceux d’une personne de 31%. Les ménages de plus grande taille croîtront moins fortement. Le nombre des ménages variera différemment selon les régions de la Suisse: 30% à 40% d’augmentation sont pré-vus dans les cantons de Fribourg, de Thurgovie, de Vaud et du Valais. Dans presque tous les cantons, la part des ménages d’une ou deux personnes aug-mentera, alors que la proportion de ménages de trois personnes ou plus diminuera. Source: OFS

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NEWS

www.asloca.chDROIT AU LOGEMENTJournal ASLOCA RomandeN°233 février 2018

Tiré à 91’857 exemplairesParaît cinq fois par annéeAbonnement 13 francs/an

Editeur: ASLOCA RomandeFédération romande des locatairesCase postale 21041211 Genève 1

Rédactrice en chef: Henriette SchaffterCase postale 5873 - 1002 Lausannehenriette.schaffter@asloca.ch

Diffusion: Membres des sections de l’ASLOCA Romande et abonnés

Création graphique originale: www.ateliermauborget.ch

Comité de rédaction:Anne Baehler Bech, Christian Dandrès, Marie-Claire Jeanprêtre Pittet, Janique Perrin, Carlo Sommaruga, Elodie Sur-chat, Rita Theoduloz, François Zutter

Ont aussi contribué à ce numéro: Josiane Daepp, Renaud Jaccard, Jehan Khodl, Maude Roy Gigon, Alain Pellet, Alberto Velasco.

Correction: Elisabeth Gobalet

Impression: Centre d’Impression des Ronquoz Cir-SA, Sion

Europe: loyers exorbitants

L’Europe est confrontée au manque de lo-gements abordables. Les prix des habitations ont en moyenne augmenté de 4,4% en 2016, à un rythme qui dépasse la hausse des revenus. Les grandes villes sont particulièrement touchées. Mal-gré les différences de système au sein de l’Union européenne (UE), la plupart des pays se heurtent à la même difficulté: les logements sont trop chers et ne permettent pas d’héberger tout le monde. C’est l’un des enseignements de la deuxième édition du rapport sur l’état du logement en Europe, dressé par Housing Europe, une fédération de bailleurs sociaux publics et coopératifs, et publié en oc-tobre. «L’UE est confrontée au défi alarmant du lo-gement, y affirme d’emblée Cédric Van Styvendael, président de Housing Europe. La prospérité n’a pas frappé à la porte de la majorité des Européens, en raison du prix exorbitant des logements». Douze pays ont même franchi le seuil d’alerte de 6%, dont la République tchèque (11%), la Hongrie (9,7%), la Lituanie (9,5%), la Bulgarie, la Suède et le Royaume-Uni. Et encore il ne s’agit que de moyennes nationales, qui masquent des augmen-tations brutales dans les capitales. Source: Le Monde Economie

Allemagne: difficultés croissantes

En Allemagne, 860 000 personnes sans logement en 2016. Ce chiffre a augmenté de

150% par rapport à 2014, selon la dernière étude de l’association BAG Wohnungslosenhilfe (Aide aux sans-logement, subventionnée par l’État, BAG W), qui recense et analyse les problèmes de loge-ment au plan national. Ce chiffre inclut les quelque 440 000 personnes ayant obtenu le statut de ré-fugiés en Allemagne, mais qui n’ont pu trouver un toit dans le pays. «L’arrivée de migrants a considé-rablement aggravé la situation, mais n’est pas la seule cause du problème», précise l’un des respon-sables de l’association. Le manque de logements, la cherté des loyers, la paupérisation croissante et les défaillances des politiques sociales sont, selon BAG W, à l’origine des difficultés. Le parc de loge-ments sociaux, par exemple, a diminué d’environ 60% depuis 1990 et l’Allemagne manque cruelle-ment de petits logements à loyer abordable. Source: Courrier international

@dpa