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El mercado de los conjuntosresidenciales cerrados y la
fragmentación urbana entre abandono municipal y
estrategias de colaboración entre los sectores público y privado
(Marsella, Francia)
E. Dorier-Apprill[1], G. Audren, J. Garniaux, A. Stoupy, R.Oz[2]
[1] Géographe, professeur, Université de Provence, LPED-UMR 151[2] Géographes, étudiants de master, Université de Provence, LPED-UMR 151
Financiacion: Ministerio frances del Medio Ambiente (PUCA)
• Marsella : puerto del mar mediterráneo, capital regional, la segunda más grande ciudad de Francia (820,000 habs., 1,8 M en el área metropolitana), ciudad antigua con fuerte identidad cultural...
Un microcosmo para observar la mercantilizaciónde la ciudad, la génesis de una politica publica liberal y sus efectos urbanos ?
• Este trabajo (todavía en curso) busca retratar la diversidad del fenómeno de los conjuntos cerrados que constituyen, desde el 2000, la principal opción de vivienda nueva ofrecida por el mercado inmobiliario...
• En el contexto francés, y especialmente en Marsella, la seguridad parece un motivo muy secundario aunque está invocada por los promotores...
... Nuestro enfoque se centra en la dialéctica mercado/gobierno municipal, la importancia de suevolución historica, sus efectos sobre la fragmentación urbana, y sus consecuencias sobre el encerramiento residencial.
• Nuestra investigación se apoya sobre observaciónes de escala muy fina, para analizar la espacialidad del fenómeno.
Con un inventario [aún no terminado] se detectaron 400 conjuntos residenciales cerrados, generalmente de pequeña superficie
Zona en Zona en procesoproceso de de investigacioninvestigacion
Los conjuntos cerrados se localizan por toda la ciudad y modifican la segregación social antigua entre un centro histórico pauperizado, un Sur con ingresos altos y un Norte con ingresos bajos
conjuntos cerrados
Zona en Zona en procesoprocesode de investigacioninvestigacion
Génesis y contexto
A/ en Marsella los procesos actuales de difusión de los conjuntos residenciales cerrados se explican en gran parte por factores históricos
- La expansión urbana de Marsella se realizó en el Siglo XIX e inicios del Siglo XX a través de fraccionamientos privados con fuerte carácter especulativo y poca planificación y regulaciónpública, en el contexto de una gestión municipalhistoricámente liberal (Roncayolo, 1994).
- Esta urbanización fue marcada por el peso de empresas inmobiliarias y financieras.
Generó una estructura urbana poco densa, multipolar y con una fuerte división social del espacio, muy peculiar en el panorama de las ciudades francesas, más densas y más continuas (hacia por lo menos los anos ochenta).
Marsella es la sociedad más polarizada de FranciaLa desigualdad de los ingresos muestra una diferenciade 1 a 15 entre los barrios urbanos
Ingresos por barrios
B/ La difusión de los nuevos conjuntos residenciales cerrados se explica también a traves de un contexto de crisis, y de un proyecto político de competitividad y derevalorización economica de los territorios urbanos
1) años 80 : fueron caracterizados por una larga crisiseconómica, un proceso de desindustrialización, un desempleo fuerte, un declive demográfico y una crisisfiscal, con la huida de los hogares de clase media alta haciafraccionamientos de la periferia fuera de Marsella. La deuda pública de la ciudad es la más alta de Francia…
2) 1995-2008, TGV, especulación inmobiliaria,proyecto euromediteraneo y renovación:
Se lanzan grandes emprendimientos en colaboraciónentre sectores públicos y privados para renovar ciertas áreas deprimidas y promover la « Metropolí Euromediterranea » a través del Estado y de fondos europeos masivos (proyecto Euromediterranee, de interes nacional…)
por ejemplo :Renovacion de los Docks (modelo de Londres)Zonas francas urbanas.
- La llegada del Tren Rápido (TGV) en 1999 coloca a la ciudad a sólo 3 h de París, esto permite valorizar lasventajas comparativas de Marsella. Teniendo como efectos el aumento de la atractividad urbana y de los precios de las viviendas (x 4 entre 1997 y 2007).
- Las inmobiliarias que habían accumulado terrenos adquiridos en la década precedente comercializan numerosos proyectos de residencias cerradas conprecios de nivel alto.
- a causa de la deuda municipal, el gobierno no tiene recursos para emprender sus proyectos de desarrollo territorial : por eso se vendieron terrenos públicos (dominio privado comunal) a los promotores...
El gobiernoEl gobierno locallocal busca cambiarbusca cambiar lala imagen popularimagen popular de lade laciudadciudad aa travéstravés de un de un marketingmarketing urbanourbano eficazeficaz, , para para atraer a inversiones ...atraer a inversiones ...
...Y atraer a clases medias altas hacia Marsella (los “ejecutivos”)
a menudo, los conjuntos cerrados están relacionados con el predominio del mercado sobre lo público, la falta de políticas de planeamiento urbano…
…en el caso de Marsella, luce aún más complicado :
las vías cerradas resultan del retiro municipal (pragmatismo liberal histórico) para minimizar loscostos, mientras los nuevos conjuntos cerrados forman parte de una estrategia municipal actual de « competitividad » y de « empresarialismo » urbano.
Espacialidad de los conjuntos cerrados
Dos tipos1- Algunas colonias antiguas en el Sur de Marsella se vuelven actualmente mosaicos de residencias contiguas, sin contacto entre ellas (condominios lujuosos y fraccionamientos antiguos).
2- En el pericentro y la periferia se construyen proyectos residenciales nuevos, por lo general después del 2000 : son productos comerciales, atractivos por su encerramiento.
Una tendencia3- La producción inmobiliaria cerrada se incrementa actualmente en zonas de renovación urbana, incluso en áreas de intervención pública. El encierre es utilizado como herramienta de revalorización de los territorios urbanos y estrategia para atraer a clases medias y altas dentro de estos perímetros
cerca de baldíos industriales en renovaciónen nuevas zonas de actividad, por ejemplo la nueva tecnópolis
1. COLONIAS RESIDENCIALES LUJOSAS cercadas con muros localizadas en “la Corniche” frente al mar
Cerca del área central se ubican antiguas propiedades campestres, condominios y fraccionamientos de la burguesía de Marsella de fin de Siglo XIX-inicios de Siglo XX - con una vialidad privada y que fueron recientemente cerrados
La Réserve, cliché G.A
Le complexe résidentiel des Jardins de ThalassaLes Jardins de Thalassa, , cliché G.A
2. ENCIERRE DE VIAS PRIVADAS
- Están dentro de antiguos fraccionamientos de fin de Siglo XIX e inicio de Siglo XX y tenian una vialidad abierta pero privada.- Desde decadas, el gobierno municipal rechazó las peticiones de los residentes que pidieron la incorporación de estas calles al dominiopúblico.- Después de 2000 muchas de estas calles se cerraron después de trámites administrativos de los residentes con el gobierno municipal, por motivos de falta de estacionamiento y mantenimiento, agitación nocturna.
Le ParadouFraccionamento : 1936Cierre : 2003
A.S, 2008A.S, 2008 A.S, 2008
Evolución hacia el cierre
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TIPO 3 : NUEVOS PROYECTOS INMOBILIAROS CERRADOSpor lo general construidos después del 2000, son concebidos con cerrados desde el inicio. Son iniciativas contemporáneas de los grupos transnacionales inmobiliarios (Kaufman and Broad,Bouygues, Nexity...)
Las aspiraciones residenciales son formateadas por una oferta que propone formas muy estandarizadas, que se venden como “nuevos pueblos” más que como “colonias” (barrios).
Estos son ejemplos de fraccionamientos privados en zonas de desarrollo reciente en la periferia popular (Norte)
Le domaine des Oliviers, sainte Marthe
Cliché J.Garniaux
Cliché G. Audren
avant après
Ahora bien, la influencia de los promotores no puede ser considerada como la única responsable de esta evolución
El encierre y las tecnologías de seguridad, dentro de los conjuntos residenciales, no se imponen en contra de la voluntad del gobierno municipal sino más bien con su acuerdo y a veces con su impulso.
Convergen los intereses del municipio y de los promotores
Se crean nuevos conjuntos residenciales cerrados dentro o
al lado de los perímetros de intervención urbanística
pública :-« residencialización » de la vivienda de interés social
« residencialización » = mejoramiento urbano + encierre
- áreas de intervención pública y de renovación urbana
1- El cierre de los grandes conjuntos públicos de vivienda de interés social, “residencializados”, permite a los municipios retirarse de la gestión de sus espacios públicos y colectivos, trasladando los gastos a las empresas que los administran y a los habitantes que comparten los gastos dentro de los edificios (calefacción, limpieza…)
Le Mail
- Los condominios de recursos medios y bajostambién terminancerrándose
2- conjuntos residenciales cerrados en áreas de intervención pública y de renovación urbana(Áreas de ordenación concertada: ZAC )
El principio general de la ZAC es ...- La “transferencia de la responsabilidad de la urbanización”en áreas de planeamiento municipal;
- Podría llevar a una forma indirecta de delegación de servicio público: el desarrollador tiene la responsabilidad de la urbanización y selecciona promotores que llevan a cabo la construcción, con ciertas obligaciones impuestas por el gobierno municipal en cuanto a equipamientos y servicios.
- Cuando se termina de vender el programa, se regresan ciertos equipamientos al municipio que los administra.
1- Tecnópolis deChâteau Gombert
2- ZAC Soude et Jarre
3 ejemplos de conjuntos residenciales cerrados en áreas de intervención pública y de renovación urbana
3-Catalans
Zona en Zona en procesoproceso de de investigacioninvestigacion
Zona en Zona en procesoproceso de de
investigacioninvestigacion
ConjuntosConjuntosresidencialesresidencialescerradoscerrados
La ZAC inicialmente comprendíasolo actividades económicas.Se hizo una extensión residencialposterior con puros conjuntos cerrados.
1-Tecnópolis de Marseille - Provence / Château Gombert
- Aquí se ve la parte residencial de la ZAC pensada por los promotores bajo conceptos privados y cerrados. Esto generó en los alrededores la construcción de otros conjuntos y fraccionamientos cerrados.
ConjuntosConjuntosresidencialesresidencialescerradoscerrados
Estos nuevos desarrollos tienen efectos sobre el cambio social
Nuevas urbanizaciónes cerradas
Tecnópolis de Château Gombert
El aumento de los ingresos en estas zonas
200 m
2- ZAC Soude et Jarre
Clichés A.Stoupy, 2008
Conjuntos residencial cerrados
ZAC (zona de planeamiento urbano)
adentro de la ZAC
al lado de la ZAC
El lugar, en el extremo sur de la ciudad, cerca del mar y con numerosos bosques, tenia un potencial de valorizaciónexcepcional.
Aquí, el proyecto municipal busca fomentar una « mezclasocial » (entender : atraer las clases medias altas) cerca de un barrio muy estigmatizado que se caracterizaba por la presencia de baldíos y de un conjunto de vivienda de interes social con recurrentes incidentes sociales (cité de la Cayolle).
En este caso, convergen los intereses de las constructorasque buscan plusvalía maximizadas y el municipio que atrae de esta manera nuevos residentes con un nivelsocioeconómico mucho más elevado y revaloriza este territorio.
3- Dos proyectos municipales de desarrollo de prestigiocerca del frente maritimo
- Aquí se busca consolidar la vocación prestigiosa de este frente maritimo pensado como un elemento de atractividad urbana a través de la construcción de conjuntos residenciales de prestigio, más o menoscerrados.
- En este caso fueron vendidos terrenos communales
- Se argumenta para justificar la cesión de estosterrenos al promotor, su desuso público, y se buscareconquistar baldíos urbanos devalorizados, lo que las asociaciones y los partidos políticos por supuestocritican.
ZAC (zona de planeamiento urbano)
Conjuntos residencial +- cerrados
Key West
Villas marines
Este conjunto (6 residencias) incluye un parque cerrado, que antes era un parque público
cliché David Escobar, 2008
Résidence les Catalans, construida sobre un terreno público vendido a un promotor y a través del proyecto de ZACEstos conjuntos tienen un encerramiento más reforzado que los demás, y los dispositivos de seguridad son más llamativos: vigilantes, video, etc.
Más allá de la especificidad de su modelo históricamente liberal, el caso marsellés destaca la tendencia al abandono público de la gestión de los espacios residenciales en favor del sector privado (promotores para la construccion y el equipamiento, asociaciones de colonos para el mantenimiento de les espacios comunes)
Esta evolución ya empezó en Marsella en una situación de crisis económica y fiscal (deuda municipal) que acentúa la voluntad municipal (histórica) de atraer inversiones privadas y su tendencia a retirarse de la gestión de los espacios residenciales.
• hay que aclarar que el desarrollo de los conjuntos cerrados en Francia no es comparable en su importancia y paisaje a America latina : estamos al principio del fenomeno
Sin embargo, se destacan líneas de análisis comunes. Los conjuntos cerrados, que refuerzan la fragmentación urbana, son efectos de la mercantilización de la ciudad, de las politicas de competitividad territorial, efectos indirectos de la gobernanza y de las estrategias de retiro de la gestión de los espacios residenciales por parte del municipio.
Un nuevo elemento en Francia es la reorientación decididamente neoliberal de la vida política nacional, acompañada por la reducción de los gastos públicos y de la acentuación de la descentralización con una disminución de las subvenciones del Estado hacia las colectividades públicas. La apología de la gobernanza, de la colaboración entre los sectores público y privado es ahora recurrente.
Un informe del Ministerio de la Vivienda y de la Ciudad (2008) defiende una lectura individualista de la ciudad presentada como un “gran condominio” cuyo centro seria el “living room”.
RIVIERE F., (2008), Proposition de pacte des villes pour vivre tous ensemble, Ministère du logement et de la ville, Paris, Ministère du logement et de la ville, La documentation française, 140 pages.
Según esta visión liberal (que se presenta como humanista), la inversión pública se centra, cada vez más, en algunos pocos espacios economicamente útiles o emblemáticos (que quedan publicos, abiertos)dedicados a las funciones socioeconómicas, al comercio, al turismo y a la escenificación de lo internacional de la ciudad .
En las áreas residenciales, dividas en sectoreshomogénos y separados entre ellos, los espacios abiertos al público tienden a ser cada vez más escasos.El “usuario residente” es visto como un individuo-consumidor de productos urbanísticos e inmobiliarios y como un administrador de su espacio propio que substituye cada vez más al “habitante-ciudadano”.
