Enjeux stratégiques de l’impartition de services ... · §Stratégie de production : en régie interne ... nouveaux résidents dans le prix de leur maison. ... grande partie transféré

© Pierre Letartre 2000 1

Enjeux stratégiques de l’impartition de services immobiliersConférence3e colloque annuel del’Association des gestionnaires de parcs immobiliers en milieu institutionnelMontréal, 27 et 28 septembre 2000

Pierre A. Letartre, MBA, PhD

Professeur titulaireFaculté des sciences de l’administrationUniversité Laval, Québec, CanadaCourriel: [email protected]


Faire, faire faire ou faire ensembleune question de stratégie !

§ Stratégie d’internalisation des activités de l’entreprise( intégration verticale )

§ Stratégie d’externalisation des activités de l’entreprise( partenariat et délégation contractuelle )


L’internalisation des activités

§ Stratégie d’intégration verticale, de « filière »

§ Sécurisation des processus et des ressources : de la matière première aux produits finis§ Stratégie en amont de la production : acquérir les

fournisseurs

§ Stratégie de production : en régie interne

§ Stratégie en aval de la production : acquérir les distributeurs


L’externalisation des activités

§ Partenariat par coentreprise (joint-venture)

§ Partage et collaboration

§ Partenariat par impartition (outsourcing)

§ Délégation contractuelle complexe

§ Partenariat par sous-traitance (subcontracting)

§ Délégation contractuelle simple


Partenariat par coentreprise

§ Alliance stratégique pour la mise en commun de ressources et le partage des bénéfices, des coûts et des risques

§ Variantes: § consortium,

§ groupement d’intérêt économique (GIE),

§ entreprise en participation


Partenariat par impartition

§ Association stratégique de collaboration entre entreprises qui restent indépendantes

§ Porte sur une fonction ou un réseau d’activités de l’entreprise

§ Implique une relation continuelle entre les parties qui peut s’étendre sur plusieurs années

§ Forme complexe de délégation contractuelle


Partenariat par sous-traitance

§ La sous-traitance est la forme la plus simple de délégation contractuelle pour l’externalisation des activités de l’entreprise.

§ Approche traditionnelle: du donneur d’ouvrage (et non donneur d’ordres) au preneur d’ouvrage

§ Grande autonomie du sous-traitant pour réaliser son mandat


Distinction entre sous-traitance et impartition

§ Généralement, on impartit une fonction de l’entreprise et on sous-traite un élément de sa production

§ L’impartition implique une réflexion sur les compétences-clés de l’entreprise, en matière de planification, gestion, etc.

§ Par conséquent, la mesure de la performance de l’impartition (un partenariat implicite) est plus complexe que celle de la sous-traitance.


Continuum de « partenariats » possibles entre :

§ La production en régie interne sans intervention avec des partenaires extérieurs§ Le délestage complet et total d’activités

(équivalent à la privatisation pour le secteur public)§ Partenaires possibles: § secteur public § secteur privé § secteur bénévole


Stratégies de délégation contractuelle en immobilier

§ Désign construction§ Concession (achat-exploitation ou construction-

exploitation)

§ Construction-financement-cession (avec ou sans gérance)

§ Location-exploitation-gérance (affermage)

§ Exploitation-gérance


Désign-construction (design-build)

§ Construction de l’immobilisation (équipement) confiée au secteur privé

§ Projet clé-en-main§ Objectif: produire à meilleur prix les

immobilisations requises§ Risque croissant avec la complexité des projets§ Prévoir la défense des intérêts du propriétaire


Concession (achat-exploitation)

§ L’entreprise privée (contractant)§ paie l’immobilisation ou l’équipement; § l’exploite à ses risques et périls; § se rémunère sur l’usager.

§ Le secteur public § demeure responsable de la fourniture du service

devant l’électorat;§ exerce un contrôle sur la politique d’exploitation à

long terme du service, pour éviter des prix de monopole.


Concession (construction-exploitation)

§ L’entreprise privée § construit l’immobilisation (ou assure son

agrandissement);§ l’exploite comme dans la concession d’achat-

exploitation.

§ Le secteur public: même rôle que pour la concession d’achat-exploitation


Construction-financement-cession (avec ou sans gérance)

§ L’entreprise privée § construit l’immobilisation; § le cède à l’organisme public.

§ Le remboursement du coût de construction§ par exploitation-gérance ou

§ par un autre mécanisme§ Exemple classique de la promotion de banlieue, où le promoteur

cède à la ville les infrastructures produites et payées par les nouveaux résidents dans le prix de leur maison.


Location-exploitation-gérance (affermage)

§ L’entreprise privée § ne paie pas l’immobilisation§ loue les installations au secteur public§ se rémunère sur l’usager.

§ Le secteur public § fixe les tarifs plafonds§ fixe des normes minimales de service


Exploitation-gérance§ L’entreprise privée § gère le service public pour le compte de l’organisme

public

§ Le secteur public § paie les installations § fixe les tarifs plafonds.

§ L’entreprise privée cherche à réduire ses coûts pour augmenter son profit.

§ Il peut y avoir partage des bénéfices découlant de pratiques novatrices.


Avantages de l’impartition

§ L’impartition offre des avantages et des désavantages similaires à ceux de la sous-traitance, mais à un degré supérieur, puisque l’impartition concerne une délégation plus importante des activités de l’entreprise, pouvant aller jusqu’à une fonction complète de l’entreprise.

§ Nous distinguerons : § les avantages économiques et techniques§ les avantages organisationnels

§ les avantages quant à la gestion du risque


Les avantages économiques et techniques

§ La spécialisation des activités permet d’accéder à de meilleures ressources, tant humaines que technologiques.

§ L’impartition permet d’avoir accès à des ressources absentes à l’interne, et dont l’acquisition ne peut être justifiée par le niveau d’activités de l’entreprise.

§ Les économies d’échelle qui découlent de la concentration des activités permettent de réduire les coûts des activités impartis.


Les avantages organisationnels § L’entreprise se consacre à sa mission première et

concentre davantage ses forces sur ses activités essentielles.

§ L’entreprise réinvestit les économies libérées par l’impartition dans les activités où elle a un avantage concurrentiel.

§ L’impartition peut faciliter l’atteinte de certains objectifs de réingénierie et de restructuration de l’organisation.

§ L’impartition peut permettre de redresser une situation devenue difficile à gérer à l’interne.


Les avantages quant à la gestion du risque

§ L’impartition et la sous-traitance sont des stratégies pour faire porter le risque d’une activité par l’organisation la pluscompétente pour le maîtriser.

§ L’illustration la plus simple : la fragmentation des activités en construction, une multi-organisation capable de maîtriser la complexité d’une production immobilière.

§ Alors que dans le cas de la sous-traitance, le risque est en grande partie transféré au contractant, dans le cas de l’impartition, il est plutôt partagé entre les parties, d’une façon généralement asymétrique.


Les avantages particuliers pour le secteur public

§ Bénéficier de l’efficacité et de la capacité d’adaptation du secteur privé

§ Bénéficier des effets de la concurrence sur le comportement et la motivation des gestionnaires et des travailleurs

§ La concurrence entraîne les entreprises à : § être plus efficaces§ abaisser leurs coûts de production§ mieux répondre aux besoins des clients et des

consommateurs


D’où l’équation simple: IR = f (mc)

§ IR = f (mc), où:§ IR = Impartition et sous-traitance Réussies § mc = marché concurrentiel

§ L’objectif est donc de maintenir ce milieu concurrentiel qui produit cette efficacité recherchée.

§ Sinon, risque possible de passer d’un monopole public à un monopole privé…


L’expérience de Travaux publics Canada (1)

§ Marchés de service de gestion immobilière pour quelque 300 immeubles fédéraux

§ 13 marchés distincts: valeur de 170 M $. § Marchés pour les aspects opérationnels de la gestion

immobilière§ La gestion immobilière§ La réalisation de projets§ Les services de locaux commerciaux§ Les projets de services aux locataires (à leur demande)



§ Le résultat du processus d’appel d’offres§ Le même entrepreneur retenu pour chacun des 13 marchés (BLJC)§ 465 employés de TBC deviennent membres du personnel de

l’entrepreneur

§ Les difficultés de l’expérience, selon le vérificateur général du Canada (1999)

§ Difficulté d’établir des coûts de référence précis pour les contrats§ Difficulté de mesurer la qualité des services escomptés§ Difficulté de déterminer si l’économie de

10 % attendue est réalisée



§ Important de noter que les contrats d’impartition de TBC comprennent des dispositions pour : § Promouvoir des processus opérationnels

innovateurs pour réduire les coûts

§ Partager les bénéfices découlant de cette réduction des coûts

§ Associer les honoraires au rendement (mesure de performance)


Les risques de l’impartition des activités en ressources humaines

(selon l’enquête du SCT Canada, 1997)

Question qui pose problème Nombre de répondants

Piètre qualité du travail 14

Manque de connaissance de la culture 12

Délai non respecté 10Coût élevé 7Difficulté de trouver l’entrepreneur compétent 5


Retour des activités en ressources humaines en régie interne

(selon l’enquête du SCT Canada, 1997)

Raison invoquée Nombre de répondants

Piètre qualité du travail 10

Coût élevé 4Inaccessibilité du service 3Transfert réussi des connaissances au

personnel 3


Les limites de l’impartition: l’affaire du cargo GTS Katie

§ Défense nationale: prestations externes pour les activités de soutien « non essentielles »

§ « Les Forces Canadiennes arraisonnent le GTS Katiepour récupérer soldats et matériel. Le Canada a récupéré trois soldats des FC et du matériel militaire d'une valeur de 223 M $ qu'une dispute contractuelle retenait en mer depuis 28 jours. »

§ Est-ce la fin de l’impartition et le retour à l’intégration verticale pour la DN ?


Les risques et les limites de l’impartition

§ L’impact sur les ressources humaines (transfert de personnel, formation, sens de l’appartenance, problèmes éthiques et légaux, code du travail, etc.)

§ L’impact sur l’organisation (gestion, contrôle, culture, comportement, etc.)

§ L’impact sur les savoir-faire et les compétences de l’organisation (exportation et perte)

§ L’impact sur les coûts et la rentabilité à long terme de l’entreprise (discontinuité, délai, collusion, cartel, etc.)


L’impact sur les savoir-faire et les compétences de l’organisation (1)§ L’objectif est d’externaliser les compétences

non essentielles à l’organisation§ Mal conduite, l’impartition réduit le savoir-

faire de l’organisation§ L’organisation n’apprend dorénavant que par

le partage volontaire des informations et des stratégies de ses partenaires et fournisseurs.

§ Est-ce prudent?


L’impact sur les savoir-faire et les compétences de l’organisation (2)§ Le problème de l’information asymétrique§ Information détenue respectivement par le gestionnaire

d’immeuble et par le gestionnaire d’actifs immobiliers§ La question des coûts d’agence

§ Cas 1: l’évolution de la mission de l’organisation et la gestion du parc immobilier (commerce électronique, enseignement par Internet, etc.)

§ Cas 2: les objectifs divergents du gestionnaire et du propriétaire

§ Solution : une entente contractuelle s’assurant que les décisions du gestionnaire sont toujours prises dans le meilleur intérêt du propriétaire.


Vous envisagez une stratégie d’impartition?

quelques questions :§ Est-ce une stratégie défensive: exporter des difficultés

ingérables à l’interne ?

§ Est-ce une stratégie offensive: s’allier avec des partenaires pour mieux faire à moindre coût ?

§ Est-ce une stratégie réversible si une réintégration verticale est souhaitée (prison contractuelle ?) ?

§ Est-ce une stratégie qui donne à l’entreprise un avantage concurrentiel durable ?

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Enjeux stratégiques de l’impartition de services ... · §Stratégie de production : en régie interne ... nouveaux résidents dans le prix de leur maison. ... grande partie transféré