Taux variables : est-il encore temps d'y penser ?

Avec des taux actuellement très bas, fixes comme variables, la question est légitime : le taux révisable vaut-il le coup en ce moment ? Oui, répondent les spécialistes, mais sous certaines conditions.

On ne cesse de nous le répéter : en règle générale, mieux vaut prendre un taux fixe quand les taux sont bas, et un taux variable quand ils sont élevés. Logique, puisque c'est quand les taux sont hauts qu'on a le plus de chances de les voir redescendre, et inversement. « C'est mathématique : si on achète à un taux qui est à son plus bas historique, ce qui est le cas aujourd'hui, on a plus de chances que ça reparte à la hausse dans les années qui suivent, explique Grégory Van Dievort, conseiller financier pour le courtier en prêt immobilier et assurance Ceprima. Même si on ne peut prévoir l'avenir avec certitude, on peut honnêtement supposer que c'est ce qui va se produire. » Mais attention, cela ne rend pas le taux révisable inintéressant pour autant. De nombreux facteurs entrent en compte pour évaluer son impact - et donc ses avantages potentiels - sur votre projet d'emprunt.

Une question de rythme avant tout

À quel rythme les taux vont-ils remonter ? Combien de temps comptez-vous conserver votre acquisition ? Voilà les deux premiers éléments qui méritent réflexion. « Ces questions sont primordiales, parce que s'il s'agit d'une acquisition qu'on revendra dans 5 ou 7 ans et que les taux remontent lentement, le variable devient alors très intéressant », poursuit Grégory Van Dievort. Selon lui, les économistes prévoient une faible hausse pour 2010 et 2011, ce qui permettrait de tabler sur une atteinte du plafond dans deux ans et demi/trois ans environ. Un avis que nuance Philippe Marquetty, directeur des produits de la clientèle des particuliers à la Société Générale : « les perspectives sont à une hausse modérée, néanmoins on ne peut pas prédire avec certitude le rythme d'évolution des taux. Il est tout à fait possible d'avoir, d'une année sur l'autre, une variation de + 1 % », prévient-il. Dans tous les cas, il faut retenir que plus l'horizon de revente est long, plus le taux variable représente un risque.

Un risque limité grâce aux taux capés

Une prise de risque qui peut cependant rester limitée, si l'on choisit un taux variable plafonné : « le taux plafonné ou "capé" ne peut monter au-delà d'un seuil prédéterminé. C'est très sécuritaire. Nous ne proposons de toute façon pas de taux variable non-plafonné à nos clients, pour un investissement immobilier ce serait trop risqué », souligne Philippe Marquetty. Les deux formules les plus courantes sont donc : le taux capé +1 /- 1 et le taux capé +2 /- 2. Par exemple, si vous optez pour un capé +1 /- 1 et que le taux de départ est 3,30 %, il ne pourra aller en-deçà de 2,30 %, ni au-delà de 4,30 %.

Actuellement, les taux variables sont très attractifs : aux alentours de 3,30 % avec un capé +1 /- 1. Mais nul ne vous dira qu'il faut se laisser tenter sans hésiter : il s'agit d'un choix personnel, et surtout avec lequel vous devez être à l'aise. Et comme en toute chose, seule une très bonne maîtrise des tenants et aboutissants du sujet vous permettra un choix éclairé.

Pour bien choisir

Comprendre le mécanisme du taux variable

Comprendre ce qu'on achète, c'est la règle de base. N'hésitez pas à vous faire expliquer en long, en large et en travers le fonctionnement du taux révisable, ses atouts et ses inconvénients.

Bien mesurer les impacts de la hausse

Grâce aux taux plafonnés, il est possible de calculer les mensualités minimales et maximales que vous aurez à payer lors des fluctuations. « Le conseiller vérifiera avec son client qu'il peut assumer ce taux révisable et qu'il ne se retrouvera pas en difficulté quand la variation se fera à la hausse », conseille Philippe Marquetty.

Comprendre la formule de révision proposée

La formule de révision d'un taux variable doit figurer dans le contrat que l'on vous propose. Elle se compose d'un indice de référence (le plus connu étant l'Euribor 1 an) et d'une marge fixe. Exemple : 1,225 (indice Euribor, qui fluctue) + 2 % (marge fixe). Lors de chaque révision, votre nouveau taux sera calculé avec cette formule en prenant pour l’indice de référence, sa valeur au jour ou au mois de la révision. « Tous les taux révisables ne sont pas égaux : il faut en connaître l'indice de référence et la périodicité. La Société Générale utilise l'Euribor 1 an, et une révision annuelle des mensualités afin de limiter la volatilité pour le client », souligne Philippe Marquetty.

Pour comprendre l'évolution de l'indice Euribor 1 an, Grégory Van Dievort conseille vivement de jeter un œil aux graphiques de Boursorama.com, et d'en discuter avec son conseiller financier.

Se méfier des taux bonifiés

Certains établissements financiers proposent des financements à taux révisables bénéficiant d’une bonification de taux au départ. Grégory Van Dievort conseille de se méfier de ce principe séduisant : « les emprunteurs ne bénéficieront de cette bonification que jusqu’à la 1ère révision de taux. Une hausse de taux est donc certaine à cette échéance. Malheureusement les offres de prêt n’indiquent jamais si un taux révisable est bonifié ou pas. Pour le savoir, prenez votre formule de révision et appliquez-la en prenant, pour l’indice de référence, la valeur du jour. Si vous obtenez un résultat sensiblement plus élevé que le taux de départ qui vous est proposé, c’est que ce taux de départ est bonifié ».

Penser aux offres mixtes ou « semi-fixes »

Les prêts mixtes combinent période à taux fixe et période à taux variable. Une alternative intéressante qui permet de border davantage le risque que vous prenez. La Société Générale a par exemple créé un prêt mixte en décembre 2009, permettant de débuter ses remboursements avec un taux fixe durant la première phase du prêt (3 à 7 ans selon la durée du prêt), puis de passer à un taux révisable capé.

« Ce type de prêt est très indiqué dans le cas d’une première acquisition, sachant que la durée de détention moyenne de la première acquisition immobilière est de 7 ans en France et de 5 ans en Île-de-France, précise Grégory Van Dievort. Vous pouvez par exemple actuellement trouver sur le marché des taux sur 25 ans à +/- 3,50 % fixe pendant 10 ans puis révisable annuellement capé +/- 2 %. »

Priscilla Franken - Mars 2010