Etude de marché 2010

Février 2010

Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010


BUREAUX

SOMMAIRE

PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD P4

LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES P5

INTRODUCTION P6

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS > Evolution des volumes depuis 1993 P9 > Analyse des transactions depuis 1998 P10 > Analyse détaillée de l’année 2008 P12

ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE P17

SITUATION DE L’OFFRE > Le stock disponible à 6 mois P18 > Le stock disponible à 12/18 mois P19 > Répartition géographique des stocks P20

LES VALEURS P22

LE MARCHÉ 2009 DE L’INVESTISSEMENT P24

INTRODUCTION P49

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS > Analyse du marché global P50 > Répartition par bassins P54 > Analyse de l’offre P56 > Les valeurs des bassins P58

LES PRIX P59

CONCLUSION ET PERSPECTIVES P60

CONCLUSION ET PERSPECTIVES P25

ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS > Euralille / Lille Gares P28 > Lille P30 > Les Grands Boulevards P32 > Les Parcs Tertiaires P34 > Villeneuve d’Ascq - > Centre Ville / Centre Commercial P36 > Haute Borne / Sud Métropole P38 > Roubaix / Tourcoing P40 > Lille Sud / Eurasanté P42 > Rocade Nord Ouest P44

LOCAUX D’ACTIVITÉ

ARTHUR LOYD LILLE

Arthur Loyd Lille, acteur majeur du conseil et de la transaction en Immobilier d’entreprises, a réalisé sur la Région Nord- Pas de Calais, plus de 180 transactions :

� 39 589 m2 de bureaux � 61 857 m2 de locaux d’activités � 35 000 m2 d’investissements

Confortant sa position de leader sur le marché des professionnels.

Arthur Loyd est le premier Réseau national de Conseil en Immobilier d’Entreprise présent dans 50 villes françaises et au Luxembourg :

Arthur Loyd en France c’est plus de 2 500 transactions en 2009 pour près de 280 collaborateurs.Le site du Réseau Arthur Loyd est http://www.arthur-loyd.com

Présentation d’Arthur Loyd


� Aix-en-Provence � Chartres � La Rochelle � Metz � Perpignan

� Amiens � Clermont-Ferrand � Laval � Montluçon � Poitiers

� Angoulême � Compiègne � Le Havre � Montpellier � Reims

� Annecy � Fontainebleau � Le Mans � Nancy � Rennes

� Avignon � Grenoble � Lille � Nantes � Rouen

� Biarritz � Ile Maurice � Limoges � Nice - Sophia Antipolis � Saint Martin

� Blois � La Guadeloupe � Luxembourg � Nîmes � Strasbourg

� Bourges � La Guyane � Lyon � Orléans � Toulon

� Brest � La Martinique � Marseille � Paris - île de France � Toulouse

� Caen � La Réunion � Melun-Sénart � Pau � Tours

Au sein de l’Europe du Nord,Lille Métropole cœur de l’Arc Métropolitain

Positionnée au carrefour des échanges et des sites majeurs de développement européens que sont Londres, Bruxelles, Paris, Amsterdam ..., la région du Nord-Pas-de-Calais se situe au centre du cœur économique de l’Europe du Nord. Entouré de ces grandes capitales, l’Arc Métropolitain est donc intégré dans un marché vaste et international avec, dans un rayon de 300 km, plus de 100 millions d’européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français).

Caractérisée par un fort passé industriel, la région a su se tourner vers les services et a réalisé de nombreux équipements structurants. Ces réalisations (par exemple le TGV et le tunnel sous la manche) ont permis de dynamiser le territoire et constituent des projets moteurs du développement de la région, plaçant le Nord-Pas-de-Calais dans un objectif d’ouverture européenne. Lille est désormais à 2 heures de Londres, d’Amsterdam, de Cologne et à moins d’une heure de Paris et Bruxelles en TGV.

La région dispose aujourd’hui de nombreux atouts en matière d’infrastructures et d’un point de vue économique :

� Lille est le 3ème port intérieur de l’hexagone et dispose d’une situation de premier plan vis à vis des flux routiers Nord/Sud. � Calais constitue le 2ème port européen de voyageurs � Dunkerque abrite le 3ème port français de marchandises � Le Nord-Pas-de-Calais est la 1ère région française pour les investissements étrangers.

DEMOGRAPHIE - POPULATION ACTIVE

� Métropole franco-belge de 1 900 000 habitants, dont 700 000 habitants sur le versant belge, constituée de 6 arrondissements (Courtrai, Lille, Mouscron, Roselaere, Tournai, Ypres) totalisant 2 500 km2 ;

� 100 millions d’Européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français) se trouvent à moins de 300 km de Lille ; � 28% de la population à moins de 20 ans ; � Lille est la 3ème ville universitaire de France et compte près de 3 000 enseignants-chercheurs ; � Population active : 500 000 personnes sur l’arrondissement de Lille ; � L’agglomération lilloise constitue, avec son versant belge, une ‘’Eurométropole’’, dont les 46 000 entreprises emploient 815 000

salariés.

ECONOMIE

Lille Métropole : un pôle économique de première importance qui regroupe 50 000 établissements industriels et commerciaux dont :

� 8 085 établissements industriels ; � 3 761 établissements de commerce inter-entreprises ; � 16 870 établissements de commerce de détail ; � 11 751 établissements de services aux entreprises ; � 9 526 établissements de services aux particuliers.

(source CCI Grand Lille – Janvier 2009)

� 15 sièges sociaux de multinationales: ARC INTERNATIONAL - 3 SUISSES - AUCHAN - BARCO - BONDUELLE -COFIDIS - DALKIA - DECATHLON GROUPE VAUBAN - FINAREF - LA MONDIALE - LEROY MERLIN - LA REDOUTE - LESAFFRE - CASTORAMA - ROQUETTE REDCATS - RENAULT - TEREOS

Lille métropoleen quelques chiffres

Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 20104 - 5

Nous vous présentons la 14ème édition de l’étude du marché de l’immobilier de bureaux de la Métropole Lilloise complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Lille.

Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2009, des valeurs de marché et évolution des stocks.

Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché Métropolitain, et pour les locaux d’activité les trois bassins principaux d’implantation.

Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable.Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions.

Benoît TIROT Daniel DORCHIES Directeur Président

Introduction


Cette étude a été réalisée par :

Daniel DorchiesBenoît TirotCaroline WastiauxVirginie Tavernier

Bureaux :

Thomas DumoulinNathalie VanneuvillePaul LequintBenoît FouvezStéphane Greugny

Noëlle SanchezSéverine HaeckJuliette SaniezNicolas AlliotJustine Wattinne

Locaux d’activité :

Bertrand MeriauxJulien SlembrouckChristophe Lefebvre

Stéphanie LiberMuriel PiogerAurélien DespretsThibaut Le Blan


BUREAUX


BUREAUX


� 110 000 m² : en 2009 le volume de transactions du marché des bureaux de la Métropole lilloise affiche – hors comptes propres – son plus faible score depuis 10 ans.

� Ce chiffre représente une baisse de 15% par rapport à 2008. � Comparée aux autres marchés tertiaires français, cette baisse sensible traduit néanmoins une meilleure résistance du

marché lillois puisque l’Ile-de-France (- 25%), Lyon (- 30%), Marseille (- 22%) … connaissent des baisses plus marquées. � Ce niveau de 110 000 m² transactés est ainsi nettement inférieur à la moyenne des 10 dernières années (122 000 m²). � La bonne performance des livraisons en comptes propres (30 000 m²), meilleure qu’en 2008 (20 000 m²), permet de

limiter la baisse du chiffre global – avec comptes propres – qui, de 149 000 m² en 2008 chute à 140 000 m² en 2009.

L’observation que nous avons régulièrement faite d’un marché lillois moins sensible aux effets conjoncturels se trouve parfaitement confirmée en 2009.Néanmoins, la conjoncture économique a – comme nous l’avions annoncé – pesé sur le marché en donnant une prime à l’offre neuve qui représente 40% des transactions en 2009 alors qu’elle ne réalisait que 30% du marché des années précédentes.

� Le volume traité en neuf est en progression de 3% par rapport à 2008. � C’est le marché de seconde main qui, lui seul, subit la baisse (- 23%) de ses transactions, se positionnant à un niveau bien

en deçà de sa moyenne sur 10 ans.

VILLE TOTAL NEUF SECONDE MAIN TENDANCE / 2008 COMPTES PROPRES

Lyon 140 000 64 000 76 000 -30% 20 000

Toulouse 115 000 60 000 55 000 -7% 25 000

Marseille 90 000 65 000 25 000 -22 % -

Nantes 70 000 40 000 30 000 -33 % 5 000

Bordeaux 80 000 40 000 40 000 stable -

Nice Sophia-Antipolis 45 000 20 000 25 000 - 22 % -

Le Marché des transactions

1/ Evolution des volumes depuis 1993

8 - 9

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2/ Analyse des transactions depuis 1999

A - Analyse du cumul des volumes par taille des transactions

B - Analyse du volume par taille des transactions

� Les transactions supérieures à 1 000 m² résistent à un niveau équivalent à celui de 2008. Par contre la baisse du marché est celle des transactions inférieures à 1 000 m² qui « décrochent » de 25%.

Dans le contexte économique difficile, les transactions de tailles importantes correspondent à des politiques de rationalisation, de regroupements, opérées par de grandes entreprises ou par l’Etat et les collectivités locales.


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C - Evolution de la taille moyenne des transactions

D - Evolution du nombre de transactions

E - Evolution par tranche de surface

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PLUS AU DETAIL :

� Une légère baisse (continue depuis 2006) des plus grandes implantations supérieures à 2 500 m² (- 10% par an depuis 3 ans)

� Stabilité du segment 1 000 – 2.500 m²

� Baisses sensibles des mutations de 250 à 500 m² (- 35%) et du segment 500 à 1 000 m² (- 45%)

Ce sont donc les entreprises de type PME (15 à 60 salariés) qui ont été les plus « bloquées » par la crise économique, optant pour le maintien dans leurs locaux.

� Facteur néanmoins positif, le marché des plus petites implantations (- de 250 m² soit de moins de 20 salariés) est resté actif et en nette progression (+ 11%)

Le taux de création d’entreprises qui reste élevé en 2009 pourrait être l’une des explications de ce bon score.A l’inverse, il existe un motif de mutation « négatif » lorsque l’entreprise diminue sa surface.Paradoxalement, les périodes de difficultés économiques sont des accélérateurs de transactions à ce motif.

� Enfin, le bon niveau de comptes propres à 30 000 m² - bien que moindre que les références 2005 / 2006 / 2007 – s’explique par la présence des grandes entreprises ayant leurs sièges sur la métropole.

� Le nombre de transactions (409) reste stable, tandis que la taille moyenne baisse très sensiblement à 269 m², le plus bas chiffre de la décennie.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PROGRESSION

0 à 250 m2 304 250 193 247 241 258 291 286 290 318 9,65%

250 à 500 m2 65 70 43 46 43 66 64 68 62 45 - 27,41 %

500 à 1000 m2 29 31 26 31 50 34 30 50 41 22 - 46,34 %

1000 à 2500 m2 24 15 20 15 13 11 27 26 21 20 - 4,76 %

Sup. 2500 m2 4 7 9 8 6 7 5 7 5 4 - 20 %

TOTAL 426 373 291 347 353 376 417 437 419 409 - 2,38 %

3/ Analyse détaillée de l’année 2009

A - Répartition neuf / seconde main

B - Analyse géographique des transactions en nombre

• Étude des volumes

• Étude du nombre de transactions

Neuf Seconde Main

X Secteur 1 666 321

X Secteur 2 168 251

X Secteur 3 863 186

X Secteur 4 785 114

X Secteur 5 2 183 859

X Secteur 6 1 060 385

X Secteur 7 448 191

X Secteur 8 670 160

X Secteur 9 569 119

Taille moyenne des transactions en m2

2008 2007 2006

NEUF

SECONDE MAIN

2008 2007 2006

Ainsi que nous l’indiquions déjà il y a un an (notre étude 2008) le marché se trouvait fin 2008 en situation de suroffre notamment sur le neuf.C’est de cette situation et de la bonne adaptabilité de l’offre neuve (divisibilité, prix, fonctionnalité) que la transaction, en 2009, a tiré les conséquences par une progression du neuf dans un chiffre global en baisse de 15%La caractéristique de suroffre (voir état des stocks supra) restera présente en 2010 avec les mêmes conséquences dopant le marché neuf jusqu’à régulation du stock.L’absence, depuis deux ans, de lancement d’immeubles en blanc, contribuera à ne pas regonfler le stock neuf à l’offre.


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2009

2009

On observera : � La bonne adaptabilité du neuf qui réalise le double d’implantations en nombre, à surface globale égale, montrant combien la divisibilité

des immeubles est précieuse pour s’adapter à la demande. � 40 implantations sur Euratechnologie (classé marché neuf) venant abonder les réalisations du secteur Lille – Centre ville. � La baisse des transactions Euralille – Lille Gares tant du fait des conditions économiques que du manque de surfaces disponibles

adaptées à la taille de la demande.

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EURALILLE / LILLE GARES1 SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars

6

ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ7

LILLE SUDEURASANTÉ

8

ROCADE NORD OUEST9

LILLE / CENTRE VILLE2

LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre

3

LES PARCS TERTIAIRES :Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie

4

VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial

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3/ Analyse détaillée 2009 (suite)

C - Répartition géographique

Rappel 2008

Rappel 2007

� TRANSACTIONS TOTALES - en m2

� Pour la transaction globale :

Hormis les 12 000 m² traités sur la livraison d’Euratechnologie qui « boostent » le secteur Lille, le constat est celui d’un rééquilibrage des cinq principaux secteurs :

� Euralille – Lille Gares � Lille � Grands Boulevards � Sud Métropole Haute Borne � Roubaix Tourcoing

Chacun avec une part de marché voisine de 15% et un volume de 15 000 m².

1. Euralille – Lille Gares perd 25% du fait de valeurs locatives élevées en période de crise économique.2. Lille Centre bénéficie de l’effet Euratechnologie (12 000 m²) et triple son volume par rapport à 2008 au bénéfice d’une offre variée

et disposant de petites surfaces.3. Les Grands Boulevards chutent fortement (- 35%) du fait de la baisse des implantations de tailles moyenne (segments 250 / 500,

500 / 1 000 m²).4. Haute Borne Sud Métropole maintient son volume et enregistre un clé en main de 4 000 m².

� Pour le marché du Neuf : � Succès d’Euratechnologie qui propulse Lille en tête avec 28% du marché. � Euralille est constant autour de 6 000 m² et 15% du marché. � Haute Borne Sud Métropole baisse à 15% du marché, concurrencé par son offre seconde main de bonne qualité générée par un

développement qui a maintenant 10 ans. � Le secteur Rocade Nord Ouest est constant autour de 4 000 m² à partir d’un stock important. � Roubaix Tourcoing Roncq progressent à 7% du marché neuf et 2 700 m² transactés.

� Pour le marché de seconde main : � Lille centre double sa part grace à son offre variée et compétitive en valeur. � Euralille avec peu de disponibilité perd 30% � Le secteur Grands Boulevards est stable autour de 10 000 m².


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Rappel 2008

Rappel 2008

� NEUF - en m2

� SECONDE MAIN - en m2

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EURALILLE / LILLE GARES1

SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars

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LILLE SUDEURASANTÉ

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ROCADE NORD OUEST9



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Rappel 2007

Rappel 2007

D - Répartition Achat / Location

� Le taux de vente dans les transactions retombe à 20% en 2009 alors que le taux en 2008 était de plus de 30%.

� Ce constat tient à plusieurs raisons :

1. Difficulté d’accès au crédit

2. Incertitude de devenir économique faisant privilégier les solutions locatives.

3. Peu d’offres à la vente

Il peut sembler paradoxal que peu d’offres soient faites à la vente dans un marché en crise.

Néanmoins, deux facteurs expliquent cette situation :

� Beaucoup des investisseurs qui portent les immeubles ne peuvent vendre compte tenu de leurs statuts juridiques et fiscaux (SCPI). � Les ventes, si elles se font, doivent acter une baisse des valeurs par rapport au « pricing » dans les bilans des investisseurs.

Ce « repricing » est difficile à opérer.


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Rappel 2007 Rappel 2008

Vente

Neuf Neuf

Location

Seconde main Seconde main

6 047 m2 34 765 m2 52 146 m217 209 m2

Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd

A - Evolution de la demande

B - Evolution du nombre et du volume de la demande

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L’analyse de la demande exprimée constitue un indicateur avancé des tendances de marché à 6 / 12 mois.

Nous enregistrons chez Arthur Loyd à fin 2009 environ 440 demandes pour un équivalent de 286 000 m².

Ces chiffres correspondent à un niveau élevé traduisant – au-delà de la conjoncture économique – des intentions et besoins forts, nettement supérieurs à 2008.

Les stratégies de rationalisation des administrations, les projets de sièges sociaux, alimentent l’essentiel de ces chiffres et font progresser la demande moyenne de 510 m² à plus de 650 m².Les années 2010 et 2011 verront – il faut l’espérer – la concrétisation de ces projets.

Alors que les demandes exprimées à plus de 1 000 m² progressent, celles des plus moyennes 500 / 1 000 m² restent stables.

Géographiquement la demande s’oriente plus vers la périphérie (raisons budgétaires) et à l’achat.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Nombre de demandes exprimées 413 477 503 530 519 458 438

Surface 180 000 m2 170 000 m2 240 000 m2 294 000 m2 270 000 m2 235 000 m2 286 000 m2

Taille moyenne 435 356 477 566 462 513 653

Achat 31% 27% 25% 46% 30% 34% 28%

Lille Euralille 40% 45% 39% 45% 40% 35% 30%

1/ Le stock disponible à 6 mois

A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions

B - Evolution du stock neuf / seconde main

Situation de l’offreBu

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Le stock neuf :Malgré un niveau de consommation élevé (41 000 m² en 2009) le stock neuf atteint 95 000 m², soit une hausse de 50% par rapport à 2008.C’est plus de deux ans de transaction, ce qui constitue une offre, certes abondante, mais pas un profond déséquilibre.Cette situation est celle d’une forte prime à la demande dans une offre globale (neuf et ancien) très abondante.On notera, en neuf, les livraisons des immeubles d’Euralille ONYX et IRIZIUM (26 000 m²) ainsi que HERON PARK et RIHOUR (15 500 m²) sans avoir trouvé preneurs.

Le stock global : Le stock global qui représentait de 2003 à 2008 entre 12 et 18 mois de transaction – situation d’équilibre dynamique de marché offreur – à bondi à plus de 30 mois de transaction sur la base 2009.C’est une progression en volume de 50% sur un an, amenant une situation de suroffre comme le marché métropolitain n’en a jamais connue.C’est bien une situation de crise par le déséquilibre entre une demande moins abondante et une offre renforcée.Cette crise porte des conséquences multiples sur les valeurs, sur la production neuve à venir et sur l’obsolescence du parc ancien.Tel est bien, en effet, l’enjeu des analyses et prospectives du marché de l’année 2010 et des suivantes :Comment et quand le rééquilibrage se fait-il ? Quelles conséquences sur les valeurs en 2010 et 2011 ? Quelles conséquences sur la production à l’horizon des marchés 2011 et au-delà ?

2/ Le stock disponible à plus de 6 mois et projets

B - Qualification du stock de seconde main

A - Offres disponibles

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Le stock à 1 an :En volume, l’offre à un an varie peu, traduisant l’absence de lancement d’opérations « en blanc » en 2009.Nous restons néanmoins en situation d’offre très abondante : 300 000 m² :

� 110 000 m² en neuf soit près de 3 ans de stock au rythme actuel � 190 000 m² en seconde main, chiffre qui a vocation à augmenter dans un contexte où il n’y a pas consommation

nette de surfaces.

Le stock seconde main :Cette offre croît de 50% en 2009 pour représenter près de 3 ans de transaction. A cela plusieurs explications :

� La bonne tenue des transactions neuves au détriment de l’ancien. � Le peu de « sorties » du stock vers le recyclage en logement (ce mouvement représentait 15 à 20 000 m² les années antérieures).

Dans ce contexte on notera aussi : � Environ 20% du stock ancien sont des locaux de catégorie D, quasi obsolètes sauf à bénéficier de gros travaux de rénovation et

seulement 40% de l’offre correspond à des immeubles en bon état (cette observation « relativise » l’effet de surstock).On comprend néanmoins que la structure du stock – et particulièrement du marché ancien – oblige à des conséquences sur le marché 2010 et à venir, savoir :

� Une pression à la baisse des valeurs locatives de l’ancien. � Une obligation d’améliorer la qualité technique de l’offre de seconde main. � Une sélectivité accrue au détriment des immeubles de qualité médiocre ou moyenne.

DISPONIBILITÉ 6 /12 MOIS OFFRE DISPONIBLE À 12/18 MOIS

PROJETSNEUF SECONDE MAIN

� Euralille / Lille Gares 0 0 2 400 20 300

� Lille 8 000 0 0 7 000

� Les Grands Boulevards 3 300 0 0 18 000

� Villeneuve d’Ascq - Les Parcs Tertiaires

0 0 4 600 54 000

� Villeneuve d’Ascq - Centre Commercial

0 0 7 800 13 000

� Haute Borne - Sud Métropole 600 1 700 5 000 12 800

� Roubaix / Tourcoing / Roncq 500 0 24 300 10 000

� Lille Sud / Eurasanté 0 0 2 000 16 000

� Rocade Nord Ouest 0 0 0 10 000

TOTAL 12 400 1 700 46 100 161 100

14 100

3/ Répartition géographique des stocks

Offre disponible à moins de 6 mois

Situation de l’offreBu

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EURALILLE / LILLE GARES1

SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars

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LILLE SUDEURASANTÉ

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Rappel 2008

Rappel 2008

Rappel 2008

TOTAL

NEUF

SECONDE MAIN

284 100 m2

95 000 m2

189 100 m2

Répartition géographique des stocks

Répartition géographique du stock de seconde main à 6 mois

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L’offre disponible est largement répartie sur tous les secteurs de la Métropole présentant néanmoins quelques éléments significatifs :

Le stock global : Euralille augmente de 50%Les Grands Boulevards gagnent 25%Roubaix Tourcoing Roncq font plus que doubler leur offre.

Le stock neuf : Progression d’Euralille Lille Gares dont le stock triple. 24 000 m² (sur les 30 000 m²) proviennent des immeubles IRIZIUM et ONYX.L’offre Grands Boulevards décroît du fait de l’absence de projets lancés.Villeneuve d’Ascq Centre commercial régénère une offre avec HERON PARK (7 200 m²) et trouvera un nouveau facteur d’attractivité avec le GRAND STADE.Haute Borne Sud Métropole – malgré un bon score de transaction – voit néanmoins son stock progresser de 20% (plus de 16 000 m² soit 18 mois de transaction).

Le stock de seconde main :Stabilité de l’offre sur Euralille Lille Gares, Lille.Accroissement sensible sur Grands Boulevards (+ 50%) avec une offre hétérogène comme sur les Parcs tertiaires. Roubaix Tourcoing, avec 46 000 m², sont les secteurs les plus offreurs avec, là aussi, une offre très hétérogène souvent positionnée à prix faibles.

EURALILLE / LILLE GARES

ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ

LILLE SUDEURASANTÉ

ROCADE NORD OUEST

LILLE / CENTRE VILLE



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Evolution des valeurs de marché en neuf

Evolution des valeurs de marché en seconde main

� Le contexte de marché est clair depuis 2008 : une offre surabondante, une demande amoindrie et un environnement économique qui porte les utilisateurs à la rigueur budgétaire.La baisse des valeurs, amorcée en 2008, se poursuit donc en 2009.Pour une juste appréciation de cette tendance, il est nécessaire de différencier la valeur faciale du loyer (celle figurant au bail) et la valeur économique qui, à partir de la valeur faciale, va tenir compte d’autres avantages consentis par les bailleurs (tels que franchise de loyers, prise en charge de travaux d’aménagement, etc. …).En effet, dans la conjoncture actuelle, la distorsion entre l’une et l’autre de ces valeurs devient significative.

� On observe une baisse des valeurs faciales comprise entre 5 et 10% (à l’exception de quelques immeubles neufs qui maintiendront leurs valeurs faciales) et une baisse des valeurs économiques comprise entre 10 et 15%.

Il s’agit là de la plus forte baisse constatée depuis une décennie.La crise des années 2002 / 2004 avait érodé les valeurs dans une proportion voisine de 10% sur 3 ans.

� La question relève donc de savoir si ce mouvement de baisse peut se poursuivre et jusqu’à quelle amplitude.La réponse tient aux paramètres suivants :

� La conjoncture économique nationale et internationale : le consensus plaide en 2010 pour une reprise économique avec croissance faible en Europe (Prévision de PIB + 1,5% en France).

� Le solde des emplois tertiaires sur la Métropole : Lille maintient son nombre d’emplois (après en avoir créé 4 000 par an depuis 10 ans), Roubaix Tourcoing en perdent.

� Au global la Métropole perd 1 500 emplois tertiaires en 2008 soit l’équivalent de 22 000 m² de surface tertiaire.

Les Valeurs

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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201022- 23

� L’évolution du stock à l’offre : � Le stock neuf ne se complète plus (pas d’opérations nouvelles) et il se consomme au niveau de 40 000 m² par an ; donc

ce stock neuf aura baissé sensiblement à fin 2010. � Le stock seconde main augmente mécaniquement par le report de la consommation de neuf dans un marché dont le besoin

global ne croît pas.

Ces trois facteurs – dans l’hypothèse de conjoncture économique de reprise molle – amènent les perspectives suivantes en 2010 :

� L’offre neuve se raréfiant trouvera son point bas en valeur et ne baissera plus. � L’offre seconde main, après une régulation de ses valeurs qui peut encore impacter 10% de baisse, se stabilise lorsqu’elle est

une réponse pertinente en qualité. � La part du seconde main « classe D » n’a de solution que la transformation à d’autres usages dont le logement.

Au-delà de 2010 : � Le rééquilibrage de l’offre sera opéré avec peu de reconstitution d’offre neuve (voir marché de l’investissement supra). � Les conditions d’une amélioration des valeurs seront positives dès lors que la conjoncture sera en reprise avec une confiance

retrouvée chez les agents économiques. � La création d’emploi – quand elle reviendra – sera fondamentalement le vrai déclencheur d’une nouvelle dynamique de marché.

L’investissement

Depuis l’été 2008 les marchés de l’investissement en France et dans le monde, ont considérablement chuté dans la tourmente de la crise financière mondiale.

Le marché de Lille avait néanmoins sauvegardé un volume correct en 2008 au niveau de 160 millions d’euros et 90 000 m² placés.

L’investissement sur 2009 subit pleinement la tendance nationale avec une réalisation de l’ordre de 50 millions et moins de 30 000 m², soit un score divisé par 3.

Seules deux opérations sont réalisées « en blanc », l’une sur Euralille (VEROSE), l’autre à Tourcoing (ALTAIR).

Deux opérations sont faites par des investisseurs institutionnels (dont un régional), les autres par des investisseurs privés.

Les taux de rendement ont sensiblement progressé : entre 8 et 9% en neuf et entre 8,5 et 10% pour le seconde main (selon la qualité des immeubles).

Cette hausse des taux de capitalisation correspond – mathématiquement – à une baisse de plus de 10% des valeurs des actifs.

On comprend que ce niveau de perte de valeur est difficile à admettre pour les propriétaires et qu’il faudra du temps pour que le « repricing » s’opère.

La perte de valeur par l’évolution du taux de capitalisation se cumule à celle issue de la baisse des loyers créant ainsi un double effet négatif.

La tendance 2010 nous parait cependant mieux orientée pour le marché de l’investissement du fait de 3 facteurs :L’abondance de disponibilités financières chez les investisseurs (disponibilités mal rémunérées par les marchés monétaires).Des arbitrages qui, plus nombreux, seront décidés chez les propriétaires.Un effet de levier redevenu très performant entre le coût de la dette et des taux de rendement améliorés.

Le marché 2009 de l’investissement


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MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) SURFACE (m2)

2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009

Euralille / Lille Gares

116 20 50 66 7 56 500 15 000 26 000 31 000 4 100

Lille 10 / 23 10 14 6 500 / 15 000 9 000 7 500

Grands Boulevards 21 45 50 35 2 17 000 26 000 36 000 26 000 1 500

Autres 33 50 63 47 26 25 000 39 000 48 000 24 000 14 900

Totaux 180 115 186 158 49 105 000 80 000 125 000 90 000 28 000

Comme chaque année nous comparerons les constats de 2009 avec les prévisions que nous avons établies il y a un an.

Nous écrivions :

« Le volume global des transactions baissera très certainement … cette baisse affectera plus le marché ancien … »« Il est vraisemblable que le niveau global de transaction s’établisse autour de 120 000 m², chiffre dans lequel la part du neuf devrait rester stable de l’ordre de 40 000 m². »« Dans ce contexte les valeurs continuent à s’éroder … »

Notre prévision a été pleinement confirmée par le marché de 2009.

Les conclusions essentielles sur 2009 � Confirmation de la récurrence et résistance de notre marché qui baisse conformément à la tendance française générale mais

dans une proportion moindre.

Cette résistance vient d’un tissu économique régional très diversifié comportant à la fois de très grandes entreprises et de nombreuses PME dans des secteurs variés.

� Affirmation d’un marché nettement suroffreur dont seul le stock neuf diminuera.

� Tassement significatif des valeurs achat et location.

� Constat d’une stabilité de l’emploi tertiaire ne créant plus de demande nette de création de surfaces de bureaux. Par contre, appétit des utilisateurs pour une amélioration fonctionnelle et qualitative, donc demande de neuf.

Les perspectives 2010Nous nous plaçons dans les hypothèses économiques suivantes :

� Taux de croissance du PIB national faible mais positif (1,5%)

� Stabilité de l’emploi tertiaire métropolitain public et privé.

Dans ce contexte :

� Les volumes transactés en 2010 ont toute probabilité à baisser à nouveau vers un niveau 100 / 110 000 m² (correspondant aux échéances triennales 2001, 2004 et 2007, années fortes).

� Les valeurs trouvent leur point bas en 2010 sur le neuf et sur le seconde main de bonne qualité.

� La sélectivité du marché en exclut les immeubles de catégorie D.

� L’offre neuve ne se régénère pas, amenant un manque à l’horizon 2011 / 2012.

Nous considérons – dans cet environnement économique – que 2010 devrait voir les marchés se restabiliser sur des bases révisées.

Seul un rebond économique significatif qui se traduirait par de la création d’emploi générant un besoin de surface tertiaire nette serait de nature à faire revenir sur les références des années 2006 / 2007 / 2008.

Conclusionet perspectives


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24 - 25

Analyse détailléedes 9 secteurs

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EURALILLE / LILLE GARES1 SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars

6


LILLE SUDEURASANTÉ

8

ROCADE NORD OUEST9



3


4


5

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P28 P38

P40

P42

P44

P30

P32

P34

P36


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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN

RÉPARTITION LOCATION / VENTE

STOCK À 1 AN

Neuf

VALEURS

Neuf 170/185 € HT / m2 / an

Seconde main 140/160 € HT / m2 / an

Seconde main

Vente

Location

2004 : 14 %2005 : 15 %2006 : 15 %2007 : 27 %2008 : 15 %2009 : 13 %

2009

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Volume de transactions :Location - Vente (m2)

16 112 17 039 25 910 39 296 18 760 14 350

Nombre de transactions : 32 42 50 60 56 35

Taille moyenne des transactions : (m2) 504 406 518 654 335 410

Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets

25 671--

42 200--

56 600--

28 9008 9003 200

30 500 29 600

2 500

47 6000

2 40020 300

Euralille / Lille Gares

Euralille 47 600 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives

Taille des transactions

Investissement > 7,5 % / 8,5 %

28 - 29

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 150/180 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 15 %2005 : 18 %2006 : 19 %2007 : 10 %2008 : 08 %2009 : 26 %

Lille / Centre Ville

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


17 256 20 224 20 068 15 124 10 460 28 438




36 390--

26 000--

21 500--

33 00012 5007 000

38 1003 0007 000

37 5008 000

07 000




STOCK À 1 AN

2009

Lille centre 45 500 m2


TENDANCES

Bu

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Valeurs locatives



30 - 31

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 120/130 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 21 %2005 : 20 %2006 : 14 %2007 : 20 %2008 : 17 %2009 : 13 %

Les grands boulevards

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


22 998 22 940 19 777 29 829 22 250 14 183




30 906--

33 200--

42 500--

26 00015 40035 000

42 20015 10012 900

54 2003 300

018 000




STOCK À 1 AN

2009

Gds Boulevards 54 200 m2


TENDANCES

Bu

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Valeurs locatives


Investissement > 8 % / 9 %

32 - 33

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 115/120 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 16 %2005 : 12 %2006 : 08 %2007 : 15 %2008 : 14 %2009 : 07 %

Les Parcs Tertiaires

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


18 014 14 943 11 037 21 906 18 100 7 273




16 686--

17 600--

16 200--

10 5007 4005 000

11 8004 000

11 700

23 7000

4 60054 000




STOCK À 1 AN

2009

Parcs Tertiaires 23 700 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives



34 - 35

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 130/140 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 05 %2005 : 01 %2006 : 05 %2007 : 02 %2008 : 02 %2009 : 06 %

Villeneuve d’AscqCentre commercial

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


5 815 1 532 7 117 3 422 2 270 6 480


Taille moyenne des transactions : (m2) 529 383 445 380 283 1 080


14 053--

17 600--

5 900--

2 0004 100

12 000

2 1008 000

-

11 8000

7 80013 000




STOCK À 1 AN

2009

Villeneuve d’Ascq 11 800 m2


TENDANCES

Bu

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Valeurs locatives


Investissement > 8,5 % / 9 %

36 - 37

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 120/130 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 14 %2005 : 13 %2006 : 09 %2007 : 15 %2008 : 14 %2009 : 15 %

Sud Métropole / Haute Borne

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


15 188 14 024 11 995 13 161 18 000 16 770




11 399--

13 600--

9 600--

24 00016 80050 000

24 6009 300

14 000

24 7001 7005 000

12 800




STOCK À 1 AN

2009

Sud Métropole 26 400 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives



38 - 39

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 110/125 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 09 %2005 : 10 %2006 : 19 %2007 : 09 %2008 : 22 %2009 : 14 %

Roubaix / Tourcoing / Roncq

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


9 947 11 958 26 223 13 143 29 000 15 467




8 819--

18 200--

30 600--

24 00013 40012 000

25 70012 8003 000

55 500500

24 30010 000




STOCK À 1 AN

2009

Rbx-Tourcoing-Roncq 56 000 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives



40 - 41

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 110/125 € HT / m2 / an


Vente

Location

2004 : 05 %2005 : 09 %2006 : 04 %2007 : 05 %2008 : 03 %2009 : 02 %

Lille Sud / Eurasanté

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


6 014 10 179 5 577 6 838 3 280 2 296




13 341--

5 900--

6 400--

4 0002 800

10 000

3 5001 2003 500

13 0000

2 00016 000




STOCK À 1 AN

2009

Lille Sud 13 000 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives



42 - 43

DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE


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VALEURS

Neuf 120/130 € HT / m2 / an


Vente

Location

2006 : 07 %2007 : 02 %2008 : 05 %2009 : 04 %

Rocade Nord-Ouest

Neuf

Seconde main

2004 2005 2006 2007 2008 2009


- - 9 510 3 441 6 700 4 810

Nombre de transactions : - - 16 15 21 14

Taille moyenne des transactions : (m2) - - 594 229 319 344


---

---

4 200125105

7 5003 900

10 000

11 5002 0003 000

16 1000 0

10 000




STOCK À 1 AN

2009

Rocade Nord ouest 16 100 m2


TENDANCES

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Valeurs locatives


DEMANDE PRIX

EVOLUTIONDU STOCK

CRÉATIONDE SURFACE

Investissement > 8,5% / 9,5 %

44 - 45



Locauxd’activité

Locaux d’activité


IntroductionLo

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Pour la quatrième année Arthur Loyd Lille présente une étude du marché des locaux d’activité de la Métropole lilloise en complément de celle réalisée pour les bureaux.

� Nous rappelons combien ce marché mérite toute l’attention des professionnels et responsables des collectivités, en ce qu’il accueille toutes les entreprises ayant besoin pour leur activité de locaux de stockage, conditionnement ou fabrication.

� Ce marché représente en volume locatif transacté par an, environ 5 millions d’euros ( celui des bureaux 10 millions d’euros ) et à la vente environ 30 millions d’euros pour 50 millions d’euros s’agissant du tertiaire. C’est donc une proportion de 1 à 2 entre les deux marchés soulignant que les locaux d’activité ne sont pas du tout accessoires, malgré une valeur au m2 beaucoup plus faible que le bureau.

� Nous rappelons qu’à la différence du marché tertiaire, les locaux d’activités sont des produits immobiliers beaucoup plus hétérogènes par leurs caractéristiques techniques, pouvant, à surface égale, être très différents d’un local à un autre.

� Comme les années précédentes nous avons étudié trois bassins d’implantation :

� Le bassin Nord Est, site le plus ancien � Le bassin Ouest Métropole � Le bassin Sud, développement des années 80

� Définitions retenues :

� Locaux d’activité : Un local d’activité correspond à une surface jusque 1 500 m2 comportant une partie stockage et / ou atelier. Il répond aux caractéristiques suivantes :

� Hauteur libre supérieure à 4,5 m. � Au minimum un accès véhicule de plain pied � Une partie bureau de 10 à 30% de la surface totale

Ce type de locaux sera de qualité améliorée s’il présente :

� Une possibilité de charger à quai � Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m. � Une isolation - Un système de chauffage

� Entrepôts / Ateliers : Ces locaux correspondent à des surfaces supérieures à 1 500 m2.Ils disposent d’accès à quai et plain pied, accès nombreux dans l’utilisation d’entrepôts et messagerie.

Nous espérons que cette étude contribuera, pour les professionnels et les décideurs des collectivités, à une meilleure compréhension de ce marché moins connu que le marché tertiaire, et, par là même, une reconnaissance de son importance pour le développement économique de la Métropole.

Arthur Loyd Lille représente 53% des transactions du marché des professionnels.

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Le marché des transactions

1/ Analyse du marché global

A - Répartition du neuf - seconde main

Répartition du neuf - seconde main depuis 2005

Le volume de transaction chute à 126 000 m² contre 185 000 m² en 2008, soit une baisse de 33%.En valeur absolue, ce chiffre est le plus faible constaté depuis 2005.

En métropole, la crise économique a donc fortement impacté les mutations de locaux d’activité, dans une proportion nettement supérieure à la baisse constatée pour les bureaux.

La part du neuf tombe à 11% du global, ratio faible comparé à 2008 où l’offre neuve avait « tiré » le marché, représentant prés de 20% des transactions.

L’effet conjoncturel est manifeste, les entreprises qui ont réalisé des implantations ont privilégié l’offre de seconde main par souci d’économie et au bénéfice d’une offre existante, récente et assez bien adaptée.

Neuf

Seconde main2008

2009125 673 m2 184 500 m2

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B - Répartition vente / location

� Évolution des volumes � Évolution du nombre

Le rapport vente / location reste stable autour de 40 / 60.

Le score de la location en 2009 est le plus bas depuis 5 ans.

Il se confirme ainsi que, malgré une conjoncture incertaine et un accès au crédit assez difficile, les PME privilégient des opérations à caractère patrimonial en réalisant l’implantation de l’entreprise.

La part locative reste cependant très importante pour les surfaces inférieures à 1 500 m² (85%) et de 1.500 à 3 000 m² (50%).

2008 : 184 500 m2

2009 :125 673 m2

Vente

Location


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Le marché des transactions

C - Analyse de la taille des transactions

� Évolution des volumes depuis 2005


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D - Analyse en nombre

� Évolution de transactions depuis 2005

La taille moyenne connaît une baisse régulière depuis 5 ans.

Elle passe du niveau 2 000 m² en 2005 à 1 150 m² en 2009.

Ce mouvement est certainement corrélatif à la migration des surfaces de stockage / transport qui se retrouvent dans des sites spécialisés en logistique et sans doute aussi à une rationalisation des locaux récents qui – à surface égale – donnent une meilleure efficacité.

En 2009 aucune grande transaction (+ de 10 000 m²) n’est enregistrée.

Une seule transaction de plus de 5 000 m².

Même décroissant (- 30%), le segment des mutations 0 – 1 500 m² reste le premier contributeur à plus de 40% des transactions, largement locatives.

La tranche de 1 500 à 3 000 m² connaît une légère progression par croissance de ses ventes (ce segment est à 50% à l’achat).

Baisse régulière depuis 3 ans du secteur 3 000 – 5 000 m², lui aussi positionné à plus de 50% à l’achat.


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Répartition géographique

� Le bassin Nord Est : Avec une offre abondante, variée, issue de son passé industriel, ce bassin représente en volume et en nombre, environ la moitié du marché. Il bénéficie de l’effet « zone franche » et se positionne locatif à 60% de son volume et 80% de son nombre de mutations. Son score en 2009 est en baisse de 20%

� Le bassin Sud : Il perd 50% de son volume (de 79 000 m² à 43 000 m²). Présentant une offre importante sous forme d’entrepôts et logistique, il a perdu une partie de son adéquation à la demande des PME, PMI.

� Le bassin Ouest : Ce bassin bénéficiant de la rocade Nord Ouest et de la RN 41 gagne en attractivité et génère une offre neuve qualitative. Il progresse en valeur relative avec une part de 20% du marché. Sa baisse se limite à 25% en volumes et le nombre de transactions est stable.


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GEOGRAPHIE DE L’OFFRE

� Le bassin Nord Est dispose de 65% de l’offre disponible contre moins de 50% en 2008. Le neuf y représente 10%. � Le bassin Sud est à volume constant. 45.000 m² sans offre neuve disponible immédiate. A 12 mois une constructibilité de

13 000 m² apparaît. � Le bassin Ouest voit son stock diminuer de 56 000 à 37 000 m² dont une part sensible de neuf (10 000 m², 27%).

Ce bassin ne dispose que d’un an d’équivalent transaction en offre.

2/ Répartition par bassinsA - Répartition en volume

B - Répartition en nombre


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Analyse de l’offre

LES STOCKSLe stock global est équivalent à celui de 2008 : environ 230 000 m² soit moins de 2 ans de transaction.

S’agissant du marché de locaux d’activité, très hétérogène (typologie, qualité technique, emplacements …) ce stock est celui d’un marché d’équilibre.

Si l’on considère une part de locaux anciens et obsolètes dans cette offre, on confortera le constat de l’absence de suroffre.

L’environnement économique conduisant à freiner la création en blanc de nouveaux immeubles, cette situation de marché « raisonnablement » offreur ne devrait pas se déséquilibrer.

Seul un facteur de libération de surface du fait de défaillances d’entreprises ou de délocalisations serait de nature à ajouter au disponible actuel.

C - Étude des stocks disponibles à 6 mois


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Répartition géographique de l’offre


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Les valeurs par bassins


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Les prix

Étude des valeurs sur les 12 principales zones de la métropole

NEUF SECONDE MAINLocaux

d’activitéEntrepôts

(+ 1500 m2)Locaux

d’activitéEntrepôts

(+ 1500 m2)

Bureaux* Activité Plus de 6m Bureaux* Activité Plus de 6m Tendance

ZI Templemars 100 € 50 € 45 € 85 € 42 € 40 €

ZI Seclin ZI Epinette 100 € 50 € 44 € 85 € 42 € 40 €

CRT Lesquin 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 42 €

HelluLezennes / Hellemmes - - - 85 € 42 € 38 €

Pilaterie 110 € 60 € 50 € 90 € 45 € 45 €

CIT Roncq 90 € 50 € 44 € 85 € 42 € 40 €

ZI Neuville 90 € 45 € 44 € 80 € 40 € 38 €

ZI Ravennes les Francs 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 40 €

ZI Roubaix Est 90 € 45 € 42 € 80 € 40 € 38 €

Zamin Lomme 100 € 50 € 42 € 90 € 45 € 42 €

ZI Chapelle d’ArmentièresNieppe

90 € 45 € 44 € 80 € 40 € 40 €

ZI Villeneuve d’Ascq 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 42 €

ZI Wambrechies du Moulin 100 € 50 € 42 € 90 € 45 € 42 €

* Valeurs des bureaux faisant partie des locaux d’activité.

ETUDE DES VALEURS

Après une stabilité en 2008, les valeurs en 2009 connaissent une baisse de l’ordre de 5% en facial et de 10% en valeur économique du fait des mesures d’accompagnement.Cette baisse provient plus d’une pression dans les négociations de la part d’entreprises qui cherchent l’optimisation de leurs coûts immobiliers, que d’un déséquilibre par une offre surabondante.Ce niveau des valeurs devrait perdurer en 2010 sans toutefois s’aggraver sauf au détriment d’offres obsolètes n’ayant plus de pertinence au marché (locaux anciens en tissu urbain).


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Conclusion & perspectives

-1- En conclusion de l’étude que nous réalisions il y a un an nous prévoyions :

« … une baisse des volumes de transaction en 2009, … un marché peu offreur et la non création d’offre neuve, n’anticipent pas d’altération des valeurs. »

Le constat valide la baisse du volume transacté.

La baisse des valeurs en 2009 constitue un élément relativement inattendu que nous imputons à la conjoncture économique plus qu’à la structure même du marché.

-2- Les fondamentaux du marché 2009 :

Baisse sensible des transactions (- 33%)Erosion des valeursMaintien du volume des stocks à moins de 2 ans de transaction

-3- Les perspectives :

Pas ou très peu de renouvellement de l’offre par opérations nouvelles (sauf clés en mains)Maintien d’une demande à un niveau comparable à 2009Présence d’une demande à l’achat pour motivations patrimoniales

Ces données amènent vraisemblablement :

Un niveau de transaction voisin de 120 000 m²Résorption de l’offre neuveStabilisation des valeurs sur les bases 2009


AIX EN PROVENCEBernard FIGUIERELe Triangle – 235 Rue Léon Foucault13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3Tel : 04.42.39.93.99Fax : [email protected]

BRESTErwan LE ROUX21 Rue de Lyon29200 BRESTTel : 02.98.46.28.14Fax : [email protected]

LA GUYANECécile ROUSSEAUPlace des Palmistes1 Rue Gontran Damas97300 CAYENNETel : 05.94.25.66.20Fax : [email protected]

AMIENSBenoît TIROTParc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]

CAENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]

LA MARTINIQUEChristophe BEUNAICHE3 Rue Eugène Mona97200 FORT DE FranceTel : 05.96.42.93.42Fax : [email protected]

ANGOULEMEPatrick LA GUERCHE23 Place des Boissières16000 ANGOULÊMETel : 05.45.94.61.48Fax : [email protected]

CHARTRESAlexandre ROS4 Avenue Maunoury28600 LUISANT CHARTRESTel : 02.37.88.10.10Fax : 02.37.30.88.27martintrans@[email protected]

LA REUNIONThierry MICHEL11 Rue Jean Chatel97400 SAINT DENISTel : 02.62.97.48.48Fax : [email protected]

ANNECYRobert MAILLET39 Route de Thônes74290 VEYRIER DU LACTel : 04.50.66.39.29Fax : [email protected]

CLERMONT FERRANDCristelle FENET10 Rue Valentin Haüy63000 CLERMONT FERRANDTel : 04.73.43.41.42Fax : [email protected]

LA ROCHELLEGilles DESVALLOIS40 Rue Chaudrier - BP 100417087 LA ROCHELLE Cedex 2Tel : 05.46.41.48.48Fax : [email protected]

AVIGNONBertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]

COMPIEGNEEdouard BOUSSION157 Rue de la Gare60710 CHEVRIERESTel : 03.44.300.600Fax : [email protected]

LAVALJoël GASDON34 Boulevard les Loges53940 SAINT BERTHEVINTel : 02.43.64.32.32Fax : [email protected]

BIARRITZDidier BLED38 Rue Gambetta64200 BIARRITZTel : 05.59.22.09.33Fax : [email protected]

FONTAINEBLAUMarc ARDILLY3 Rue Grande77300 FONTAINEBLEAUTel : 01.64.22.35.84Fax : [email protected]

LE HAVREPascal PIT23 Place de l’Hôtel de Ville76600 LE HAVRETel : 02.35.42.32.00Fax : [email protected]

BLOISBenoît PLUMEL20 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny41000 BLOISTel : 02.54.74.08.88Fax : [email protected]

GRENOBLEAlexandre BERTRAND1 Avenue Marcelin Berthelot38100 GRENOBLETel : 04.76.43.15.15Fax : [email protected]

LE MANSBrigitte GILLES75 Boulevard Alexandre Oyon72000 LE MANSTel : 02.43.72.90.67Fax : [email protected]

BOURGESBenoît PLUMEL9 Place de la Nation18000 BOURGESTel : 02.48.20.02.02Fax : [email protected]

LA GUADELOUPEFlorence NICOURT11 Rue du commandant Mortenol97110 POINTE A PITRETel : 05.90.83.88.88Fax : [email protected]

LILLEBenoît TIROTParc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]

Arthur Loyd en France

LIMOGESJean Michel Pisani49 Rue du Petit Tour87000 LIMOGESTel : 05.55.10.11.00Fax : [email protected]

NANTESGonzague de LEPINAY5 Rue Boileau44000 NANTESTel : 02.40.74.74.74Fax : [email protected]

LUXEMBOURGDaniel ORIGER7 Rue des MérovingiensL-8070 Bertrange LUXEMBOURGTel : (00-352).46.54.54Fax : (00-352)[email protected]

NICE-SOPHIA ANTIPOLISPhilippe WERNERTFrégate - 2400 Route des Crêtes – BP 6506902 SOPHIA ANTIPOLIS CedexTel : 04.93.65.48.55Fax : [email protected]

RENNESBenoît PLUMEL12A Rue des pàtis tatelinCS 80635 35706 RENNES Cedex 7Tel : 02.99.87.01.01Fax : [email protected]

LYONBrice ROBERT15 Rue Bossuet69006 LYONTel : 04.72.83.08.08Fax : [email protected]

NÎMES Bertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]

ROUENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]

MARSEILLEStéphane JAUFFRETLes Docks – Hôtel de Direction10 Place de la Joliette - BP 5000213566 MARSEILLE Cedex 02Tel : 04.91.909.909Fax : [email protected]

ORLEANSVirginie SIRIEX81 Boulevard Alexandre Martin45000 ORLEANSTel : 02.38.62.51.00Fax : [email protected]

SAINT MARTINMyriam LEGRANDCentre CommercialHowell Center97150 SAINT MARTINTel : 05.90.51.18.87Fax : [email protected]

MELUN-SENARTYannick Eon3 Rue Augereau77000 MELUNTel : 01.60.63.01.00Fax : [email protected]

PARIS – ILE DE FRANCEJean-Luc COTTINImmeuble « Courcelles-Wilson »22/24 Rue du Président Wilson92532 LEVALLOIS-PERRET CedexTel : 01.41.400.600Fax : [email protected]

STRASBOURG Pascal ROTH4 Rue Saint Georges67500 HAGUENEAUTel : 03.88.06.16.90Fax : [email protected]

METZGregory HEVIN8 Rue Claude ChappeTechnopôle 200057070 METZTel : 03.87.76.33.04Fax : [email protected]

PAUDidier Bled2 Rue Henri Faisans64000 PAUTel : 05.59.02.55.47Fax : [email protected]

TOULONIsabelle ROUCOLLE9 Boulevard de Strasbourg83000 TOULONTel : 04.94.668.668Fax : [email protected]

MONTLUÇONClaude MICHAUD20 Avenue Marx Dormoy03100 MONTLUçONTel : 04.70.03.67.84Fax : [email protected]

PERPIGNANJoëlle ESTELA-METOIS9 Rue Camille Desmoulin66000 PERPIGNANTel : 04.68.34.48.25Fax : [email protected]

TOULOUSE Olivier AUSTRY12 Avenue Charles de Gaulle31138 BALMA CedexTel : 05.62.57.62.57Fax : [email protected]

MONTPELLIERMichel PEINADOImmeuble Olympie - Parc Eurêka91 Rue de Thor34000 MONTPELLIERTel : 04.67.20.00.00Fax : [email protected]

POITIERSRichard SCHNEEKONIG & Régis DESVIGNES41 Rue de la Marne86000 POITIERSTel : 05.49.55.96.16Fax : [email protected]

TOURSFrançois BOILLE19 Rue Edouard Vaillant37000 TOURSTel : 02.47.75.07.50Fax : [email protected]

NANCYJean-Marc GILSON1 Place Carnot – BP 2073954064 NANCY CedexTel : 03.83.36.78.26Fax : [email protected]

REIMSAngelo LEMBO18 Rue Tronsson Ducoudray51100 REIMSTel : 03.26.35.30.44Fax : [email protected]

ARTHUR LOYD : 50 implantations FRANCE et LUXEMBOURG

Parc du Pont RoyalBâtiment A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 Lambersart CedexTél. 03 20 30 38 38Fax 03 20 30 38 39e-mail : [email protected]

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Documents

Etude de marché 2010