Etude de Marché de l'Immobilier de Bureaux sur la Métroppole Lilloise

ETUDE DE MARCHÉ 2010

TOSTAIN & LAFFINEUR Real estate solutions

23 rue de la Performance Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00

www.tostain-laffineur-immobilier.com

L’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais

Entrepôts 59-62

2 Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais

SOMMAIRE

Sommaire 2 Analyse du Marché 2010 3 Données Nationales 4

I.  Implantation

  Transactions 2010 6   Profil des sociétés implantées 8   Répartition des implantations par surfaces 9   Répartition bâtiments existants / à construire 10   Secteurs d’implantation 11   Types de transactions 12

II. L’offre existante

  Répartition par surface et par type d’offre 14   Répartition géographique 15   Répartition Location / Vente 15   Offre en gris 16

Conclusion et pronostics pour 2011 18

Analyse du Marché 2010

Introduction

En 2010, ce sont 213 000 m2 de surfaces logistiques qui se sont implantées dans le Nord - Pas de Calais, contre 307 000 m2 en 2009, soit une baisse de 30 %. C’est donc une année assez modeste par rapport aux précédentes qui ont parfois dépassé les 500 000 m2 annuels.

Cependant comparativement à la moyenne nationale, notre région tire bien son épingle du jeu et confirme son attractivité.

En effet, dans les autres régions, la demande placée est la suivante : - Paris : 500 000 m2

- Lyon : 250 000 m2

- Lille : 213 000 m2

- Marseille : 72 000 m2

Faits marquants de cette année 2010 dans la Région

I . Les implantations

•  Une part supérieure des locations. •  Une orientation des utilisateurs vers des bâtiments existants récents plutôt que vers les bâtiments « clef en main ». •  Un plus grand nombre d’implantations en Métropole Lilloise qu’hors Métropole. •  Des prestataires logistiques plus actifs que les chargeurs*, mais sur un total de des surfaces inférieures. •  Un choix orienté vers des bâtiments de plus grande qualité (Classe A) •  Une réelle difficulté dans la commercialisation des entrepôts anciens.

II . L’offre existante

L’ offre d’entrepôts disponibles dans la région s’élève à 211 000 m2.

On constate d’ailleurs que l’offre dans le Nord - Pas de Calais est plus équilibrée que dans les autres régions : - Paris : 1 000 000 m2

- Lyon : 740 000 m2

- Lille : 211 000 m2

- Marseille : 380 000 m2

•  L’offre de bâtiments de qualité, type Classe A, est plus importante que l’offre de bâtiments anciens. •  Il y autant de bâtiments disponibles en Métropole Lilloise qu’hors Métropole. •  De par la nature de leurs propriétaires, les bâtiments sont plus souvent proposés à la location qu’à l’acquisition; l’offre d’acquisition est donc plus rare. •  Enfin, certains propriétaires préfèrent que leurs actifs restent vides plutôt que d’acter des pertes, en acceptant des loyers trop bas par rapport à leurs prévisions d’origine ou des offres d’achats trop éloignées de leur prix d’acquisitions, souvent récentes.

* Chargeur : société qui gère elle même sa logistique


III. L’offre en gris**

L’offre en gris s’élève à 535 000 m2 dans la région Nord Pas De Calais. Ces parcs logistiques sont en majorité localisés au sud de la Métropole Lilloise, et plus épisodiquement à l’ouest de Lille, sur la Côte d’Opale et à Valenciennes. ( Somain : 250 000 m2 avec SEVESO bas) La création d’offre en gris en métropole lilloise est naturellement plus difficile à mettre en avant du fait de la rareté du foncier. L’épuisement de l’offre foncière en Métropole Lilloise rend ce type d’offre difficile.

IV. Les Prix

Force est de constater que cette année les loyers économiques ont été le plus souvent inférieurs à 40€ HT/m2/an et que les prix de vente au m2 se sont situés aux alentours de 300 € HD pour le seconde main et à moins de 500 € HT pour le neuf.

Je vous souhaite bonne lecture des tableaux et graphiques suivants et reste à l’écoute de vos questions et commentaires.

Antoine TOSTAIN

** Offre en gris : opération immobilière logistique montée par des promoteurs-investisseurs logistiques dans le but d’offrir sur le marché des solutions concrètes d’implantations dans des délais réduits. En effet ces opérateurs se titrent sur des emprises foncières à vocation logistique, en accord avec les collectivités locales, font faire des fouilles archéologiques, déposent des permis de construire d’entrepôts, demandent des autorisations d’exploiter auprès des services de la préfecture (DREAL), purgent les recours des tiers et font gagner ainsi neuf à dix mois de délais à leurs clients potentiels en recherche d’implantation. Seules restent à négocier pour ces derniers, la location ou l’acquisition d’un des entrepôts à construire qui sera édifié sous un délais de huit à dix mois.


Parc d'entrepôts

Stock Existant

Stock en gris

Demande Placée

Paris 10 000 000 m2 1 000 000 m2 800 000 m2 500 000 m2

Lyon 6 000 000 m2 740 000 m2 500 000 m2 245 000 m2

Lille 3 500 000 m2 211 000 m2 535 000 m2 213 000 m2

Marseille 3 000 000 m2 380 000 m2 700 000 m2 72 000 m2

Total Grandes villes 22 000 000 m2 2 331 000 m2 2 540 000 m2 1 030 000 m2

Données Nationales 2010 *

* Ces données sont des comparaisons approximatives

I. LES IMPLANTATIONS


TRANSACTIONS 2010 Présentation des 10 implantations

LOON PLAGE (59) 11 000 m2

Location

CRT 3 LESQUIN (59) 14 000 m2

Achat

HENIN BEAUMONT (62) 60 000 m2

Location

LAUWIN PLANQUE (59) 18 000 m2

Achat

OIGNIES (62) 16 000 m2

Achat

HOUPLINES (59) 11 000 m2

Location

HEM (59) 18 000 m2

Location

CRT 4 LESQUIN (59) 9 000 m2

Location

CRT 4 LESQUIN (59) 18 000 m2

Achat

WATTRELOS (59) 18 000 m2

Location


TRANSACTIONS 2010 10 implantations dans le Nord – Pas de Calais (213 000 m2)

LOON PLAGE (59) 11 000 m2

Location

HOUPLINES (59) 11 000 m2

Location

WATTRELOS (59) 18 000 m2

Location

HEM (59) 18 000 m2

Location

CRT 3 LESQUIN (59) 14 000 m2

Achat

CRT 4 LESQUIN (59) 9 000 m2

Location

CRT 4 LESQUIN (59) 18 000 m2

Achat

HENIN BEAUMONT (62) 60 000 m2

Location

LAUWIN PLANQUE (59) 18 000 m2

Achat

OIGNIES (62) 16 000 m2

Achat

7 Transactions sur 10 ont été réalisées par des agents


4 chargeurs

Evolution des implantations 2009/2010

0

50 000

100 000

150 000

200 000

2009 2010

188 000

81 000

119 000 132 000

PROFIL DES SOCIÉTÉS IMPLANTÉES PAR SURFACES PRISES

Les implantations des logisticiens ont été plus nombreuses que celles des chargeurs. Paradoxalement, leurs volumes de surfaces cumulées ont été inférieures à celles des chargeurs. On peut en conclure que les surfaces externalisées aux prestataires ont été faibles cette année. Les surfaces des chargeurs ayant été, quant à elles, assez conséquentes (voir tableau p.11)

8

6 logisticiens

81 000 m2 132 000 m2

37 % 63 %

Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais

RÉPARTITION DES IMPLANTATIONS PAR CATEGORIES DE SURFACES

moins de 15 000m2

de 15 000 à 30 000 m2

plus de 30 000 m2


40 %

4 bâtiments à construire

37 % 63 %

Evolution des implantations 2009/2010

Existantes / à construire

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

2009 2010

58 000 81 000

249 000

132 000

81 000 m2 132 000 m2

REPARTITION BÂTIMENTS EXISTANTS / À CONSTRUIRE PAR SURFACES PRISES

Pour ce qui est des grosses implantations, les sociétés concernées ont dû opter pour la construction, compte tenu du faible choix proposé par le marché.

10

6 bâtiments existants

18 000 m2

36 000 m2

60 000 m2

18 000 m2


88 000 m2 130 000 m2 40 % 60%

Evolution des implantations 2009/2010 Métropole / Hors Métropole

0 20 000 40 000 60 000 80 000

100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000

2009 2010

110 000 88 000

197 000

130 000

SECTEURS D’IMPLANTATION PAR SURFACES PRISES

Ce graphique fait apparaître qu’il y a eu un plus grand nombre d’implantations en Métropole Lilloise mais sur des surfaces moindres.

11

6 implantations en Métropole

4 implantations Hors Métropole


4 Acquisitions

Evolution des implantations 2009/2010 Location / Achat

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

2009 2010

106 000 127 000

201 000

86 000

TYPE DE TRANSACTIONS

12

127 000 m2

60% 86 000 m2

40%

6 Locations


II. L’OFFRE EXISTANTE


OFFRE EXISTANTE 12 bâtiments – 213 000 m2

En Métropole Lilloise Hors Métropole

•  44 000 m2 – Houplines (L) •  10 000 m2 – Lesquin (LV)

•  11 000 m2 – Lesquin (LV) •  14 000 m2 – Seclin (LV) •  9 000 m2 – Roncq (L/V)

•  19 000 m2 – Leers (LV)

•  10 000 m2 – Dunkerque (L) •  18 000 m2 – Dunkerque(L)

•  10 000 m2 – Douai (LV) •  42 000 m2 – Lauwin Planque (L) •  9 000 m2 – Arras ( L)

•  17 000 m2 – Dourges (L)

15 % 2 entrepôts de +

de 20 000 m2

25% 3 entrepôts de

15 000 m2 à 20 000 m2 7 entrepôts de 9 000 m2 à 15 000 m2

4 Entrepôts de Classe A 113 000m2

40%

8 Entrepôts de 2ème choix 100 000 m2

60%

Répartition de l’offre par surfaces

Répartition par type d’entrepôts

(L) : Location (L/V) : Location/Vente

60%

Les entrepôts de second choix sont plus nombreux, mais représentent moins de surfaces disponibles cumulées que les entrepôts de classe A .


Métropole Hors Métropole

L’offre existante est également répartie en nombre d’entrepôts et en surfaces cumulées de part et d’autre de la Métropole.

6 Locations-ventes 6 Locations

73 000 m2

140 000 m2

6 bâtiments sont proposés uniquement à la location, les 6 autres le sont aussi bien à la vente qu’à la location. Il y a donc moins de surfaces d’entrepôts à vendre qu’à louer.

6 Entrepôts 106 000 m2 6 Entrepôts

107 000 m2

106 000 m2 107 000 m2

73 000 m2 140 000 m2

REPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE

REPARTITION LOCATION / VENTE DE L’OFFRE EXISTANTE


OFFRE EN GRIS 535 000 m2

36 000 m2 – La Chapelle d’Armentières (L/V) 16 000 m2 – Lesquin (L/V) 8 000 m2 – Seclin (L/V)

En Métropole

Hors Métropole

33 000 m2 – Lauwin Planque (L) 35 000 m2 – Distrirail (L/V) 250 000 m2 – Somain (L/V) 100 000 m2 – Vendin Le Vieil (L/V) 9 000 m2 – Magna Park (L) 28 000 m2 – Dunkerque (L)

L : Location L/V : Location/Vente

Total de l’offre en gris : 535 000 m2 disponibles dont 70 000 m2 uniquement à la location

Les investisseurs ayant déposé les permis de construire « en gris » ne sont plus hostiles à la vente à utilisateurs. En effet tous les permis de construire obtenus ainsi que leurs autorisations d’exploiter ont une durée de vie limitée de 2 à 3 ans. Toute issue commerciale est donc bonne à prendre.


CONCLUSION et

PRONOSTICS POUR 2011


CONCLUSION ET PRONOSTICS POUR 2011

L’année 2011 semble bien partie.

La société de logistique de F. Grimonprez a signé avec notre concours le 3 janvier 2011 : 47 000 m2 de location pour un site logistique situé à Lesquin en métropole lilloise.

Le stock métropolitain devrait se résorber naturellement, ce qui compensera les inévitables implantations de grandes tailles hors Métropole Lilloise.

Enfin, quelques comptes propres sont d’ores déjà en attente de leur PC.

Ces bonnes nouvelles laissent entrevoir les pronostics suivants:

1)  La tendance pourrait s’inverser sur plusieurs points :

  + d’implantations logistiques par rapport à 2010 (au moins 30%)   + d’achats que de locations   + de chargeurs que de prestataires logistiques

2) La tendance pourrait se maintenir sur les points suivants :

  Implantations sur davantage de bâtiments neufs ou récents.   Maintien des prix bas cette année .   Reste en suspend la répartition des implantations entre Métropole et Hors Métropole.

3) Evolution des prix :

Si les prix risquent de rester assez bas cette année encore, je crois qu’ils augmenterons assez rapidement au moins pour deux raisons :

Le gel des constructions neuves, du fait de la crise, devrait créer un manque d’offre neuve d’ici un an ou deux et devrait tirer vers le haut, les prix de vente et de location des bâtiments disponibles.


Etude de marché 2010 de l’Immobilier Logistique en Nord – Pas de Calais 19

Antoine TOSTAIN 06 76 21 01 60 [email protected]

Les nouvelles normes constructives en terme de performances énergétiques associées aux nouvelles contraintes imposées par la DREAL, vont nécessairement augmenter le coût du m2 des constructions neuves.

AVIS AUX UTILISATEURS, VOUS AVEZ 2 ANS MAXIMUM POUR EN PROFITER !

Villeneuve d’Ascq le 4 février 2011,

Consultez l’interview vidéo d’Antoine Tostain sur le marché de l’immobilier logistique 2010 dans le Nord – Pas de Calais en suivant le lien suivant :

http://www.youtube.com/watch?v=czA7rNS9y54

VIDÉO

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Hugues LAFFINEUR Associé Gérant Spécialiste Bureaux et Investissement

Antoine TOSTAIN Associé Gérant Spécialiste Logistique

Laurent Dolé Consultant Locaux d’Activités

Stéphanie Bourgeois Assistante Départements Activités – Logistique et Commerces

Christophe Dzialak Consultant Commerces

Vianney Gabert Consultant commerces

Sabrina Marescaux Assistante Marketing

Vincent Delesalle Consultant Bureaux

Etienne Ducatillon Consultant Bureaux

Lény Hénon Consultant Bureaux

Annie Jestin Consultante Grands Comptes

Elisabeth Martins Assistante de Direction

Valérie DESSAUX

03 22 80 11 61 ou 06 73 67 03 52

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